国交省では、不動産流通市場の活性化、情報整備のあり方の検討が進められている。こうしたことを受け、

我々会員業者が、今後、求められる不動産関連情報とは！

㈳神奈川県宅地建物取引業協会

CONTENTS我々会員業者が、今後、求められる不動産関連情報とは！ P1

「葉っぱのフレディ」神奈川公演に協賛 P5立川先生のお役立ち教室 P6吉野先生の「物件調査のポイント」 P8清田先生の不動産税務教室 P10流通インフォメーション P12新・支部の散歩道（川崎南支部） P13新入会員等名簿 P14反社会的勢力データベース照会システムの変更について P15国税庁・神奈川県からのお知らせ P16

ハトマークのお店は消費者庁ベスト消費者サポーター章受章団体の会員です

2012　12月号　№452

今月のPhoto　ラゾーナ川崎クリスマスイルミネーション（川崎市）（平成22年度・川崎市観光写真コンクール入賞作品　写真提供：川崎市観光協会）

和氣　本日はお集まりいただき大変感謝している。不動産業界の団体としての情報の持ち方、発信方法、その考え方等について、皆さんの意見をお伺いしたい。佐藤　物件データの多くは中小の不動産業者が持っており、地域経済を担っているのは大手ではなく中小業者である。その中で、我々中小不動産業者は一般消費者に向けてどんな情報を提供していけば良いのか。ネット上の情報提供だけではなく、住宅履歴情報※1

　 などもあり、どんな情報を提供していけば良いのかという原点まで戻って、もう一度整理をする必要がある。中小の不動産業者の役割は何なのか。また、どんな情報を提供しなければいけないのか。和氣　今、「中小業者が多くの物件データを持ち､地域経済を担っている」という話があったが、国交省等の会議にも参加していると、行政、役人の本音としては「大手がいれば良い」と考えている様に感じている。「不動産流通活性化フォーラム」では「消費者が何を求めているのか」について、いくつかの想定事項が取り纏められている。「不動産流通市場における情報整備のあり方研究会」ではレインズをベースとした「情報の一元化」が提言されており、その中に、住宅履歴

情報等も集積すべきと考えられている。佐藤　地域を活性化させ、地域経済を支えているのは中小業者であり、レインズを見ても非常に多くの物件データを持っているのは中小業者である。国もその位置づけで見ているはずである。重要なのは、中小業者がどういった情報を持っていなければいけないのか、またそれをどのように発信するのか。消費者が求めているものに的確に応える必要がある。消費者に中小業者には情報がないと思われてしまえば大手に持っていかれるということである。中城　日本では、中古住宅の流通が少ない。少子高齢化による人口減少傾向のなか、国の方針は住宅ストックを促進しようという流れになっている。現状の取引は更地取引が前提となっており、瑕疵担保は通常3ヶ月で、瑕疵の証明責任は買主側にある。こうみても、日本の中古住宅流通の現状は、買主も売主も保護されていないと言える。欧米では、買主が自己責任で購入し、インスペクター※2

　 や住宅履歴情報など物件を調査できる仕組みがある。アメリカでは、売主、買主双方に専門家であるエージェント（代理人）が付き、自己責任を果たすために調査や交渉を依頼する。それが可能な理由は、取引関係者が全ての情報を持っているからである。日本においても業者規模の大小に拘わらず全ての業者が同じ情報を持っていることを前提とすべきである。また、中小業者に有効な大手対策は、例えば「買主のエージェント」として特化することである。そのためにも、全ての情報を等しく業者が共有できる

　不動産仲介・分譲・賃貸管理業務に携わる我々会員が整備していくべき不動産関連情報、また、業界団体の宅建協会が任ずべき役割について、明海大学不動産学部長の中城教授を招き、今夏8月に意見交換を行いました。

　地域経済を担っているのは中小業者

［出席者］・中城康彦氏（明海大学不動産学部教授）　　・和氣会長　　・佐藤副会長　　・横山情報提供委員長

2KANAGAWA TAKKEN 2012.12

環境が必要となる。例えば、中小業者として、自分たちだけの仕組み（データベースや人的ネットワーク）を持つべきという見方もある。和氣　レインズの情報で成約に至っている物件は、大手系よりも全宅連系の方が多い。つまり大手系は全宅連系の物件情報を

使っているにも関わらず、我々全宅連系は自分たちの物件情報しか使っていない。現状では、全員が同じ情報を持つというところまで至っていない。佐藤　今は成約を得るという目的から、消費者へ正確な情報を提供するという目的に変わってきていると感じている。横山　確かに消費者は安心と安全を求めるようになってきている。中城　レインズのように無料で利用できる仕組みでは、いい所取りをする業者が現れ、登録する人が損をするという考えも出てくる。消費者が業者を選ぶベースは、大手だからとか、規模によるところも大きい。今の制度のままレインズに住宅履歴情報を載せることは、いい所取りを助長してしまう恐れもある。

和氣　中城先生から見て、我々はどう映っているのか。中小の不動産業者、地域に密着している不動産業者というのは、不動産業界の中でどのようなポジションなのか。中城　それは、消費者の目であり、足であると考えている。欠くことができない存在では

ないか。今後はその立ち位置をますます強めていかなければいけない。和氣　消費者からは、ハトマークの業者の特色や強みが見えていないのではないか。情報を持つことの強みやメリットを示していきたい。中城　業界として、情報インフラの整備は必要である。また、最終的には情報は一元化されるべきである。それにより、業者間の情報格差はなくなる。後は地元の業者としての強みを活かし、差別化を図って、お客様に来て頂くための仕組みを考えることが必要であり、こちらを検討することが本題ではないか。情報は誰でも持っている、しかも地元の業者に来ると地域の情報がある。そこでは犯罪情報なども把握できることが望ましい。買おうと思っている物件の近くの業者に足を運ばせるサービスや仕組みを構築することも必要ではないか。横山　業者間の情報格差とは違うが、以前より学識者や行政から消費者と業者の情報の非対称性の課題を言われており、情報の公開はこの課題に対応するものと考えられないのか。中城　情報の非対称性を如何に効率的に解消するのか、如何に買主に必要な情報提供をするのかということは議論されるべきである。

佐藤　そこで重要なのは、消費者が知りたい情報を如何に的確に提供できるかというところである。大きな問題となっているのは、「買主の自己責任」である。そのためには買主が情報をしっかりと得られる状態を作らなければならない。買主が何を必要としているのか、如何に必要な情報を提供できるのかという話であり、そうすると買主自身も、その情報を提供してくれるインスペクターやエージェントを間に入れてくる。買主が知りたいことを十分知ることができるようになれば、自己責任を果たすことができるようにもなる。そのためにいろいろな情報を提供していく必要があり、消費者にわかりやすく説明するなど我々の目的もそこにある。横山　業務的に不動産業界の中で標準化というのは難しいものなのか。中城　一元化された情報を共有することが、中小不動産業者が生き残っていくための大前提である。また、取引書式の整備に関しては、重要事項説明書や契約書等において各項目に選択肢を提示することや条文削除は消去するのではなく、残して特約に「○条削除」と記載する仕様等が消費者への情報提供という意味でもフェアであると言え、会員業者、消費者双方に有効なサービスとなる。

佐藤　欧米が日本に比べて、守られていると言える部分はあるのか。中城　守られている部分と言えば、エスクロー※3

　 の話ではないか。エスクローに入れば、そこから一定期間、調査に入るので、その期間はいくら条件の良いお客さんが来ても交渉中のため間に入られることはなく、買主も売主もじっくり調べることができる。つまり、取引の安全性を高めるための時間を確保することができる。日本のように、他に条件の良いお客さんが来たなどと言って、消費者心理を煽ることがない。商談中であるということがわかる仕組みを義務付けることも重要なことである。佐藤　情報提供の整備をやっていかないと、既に整備を進めているところと差ができてしまう。本会は今どのような情報提供をすべきか整理している段階である。その整理の結果、これからの不動産業界で情報提供が必要であると判断されたら、それをどのような手段で行うかを考える。情報提供は個別にできるのかどうか。できればそれでいい。協会が集めなければできないのであれば、協会が集めて発信すべきである。その手段として何を欲するのかということである。和氣　情報のオープン化については、商用サイトよりも情報が多いかまたは他にない情報がよほど多くないとオープン化と言えない。佐藤　オープン化というのは、誰もがいつでも情報を取得できる時代になっていくということである。現在はアメリカがそうである。我々の現状は、オープン化につながるインフラを整備していて、そこに向かわせるきっかけを作っていると捉えることができる。その役目を協会として担っている。情報をオープン

　中小の不動産業者は消費者の目と足、不可欠な存在 　日本と欧米の違い

中城康彦教授

和氣会長

3KANAGAWA TAKKEN 2012.12

化することがこれからの時代には意味がある。今、必要なのは世の中にどのような情報を提供していかなければならないのかということである。情報はオープンにして出していかなければならないため、提供すべき情報項目を検討するなどの議論をしていくべきである。和氣　協会だからこそ出さなければならない情報を、どんど

ん提供していくことが望ましい。佐藤　協会が行うべきなのは利益を追求するサービスの提供ではなく、世の中をオープンにするための作業である。だから、我々が提供しなければいけない情報は何なのか、不動産業者が消費者に提供すべきものは何かを考えると、各サイトに掲載されてい

るものだけでは不十分である。最低限のものしか掲載されていない。今の情報に加えて、他の情報も載せられることが望ましい。和氣　内閣府の考え方や公益認定の際の全国的な傾向として、情報を出すということは広告であると見られていることも事実である。こういったことから、情報を出すこと自体に公益性があるというスタンスを持ち続けなければいけない。佐藤　不動産業者として出さなければいけないものはしっかりと出さなければいけない。出し方にはいろいろあるが、デジタル化が必要になるのは確かである。それが一元化にも繋がるであろう。出さなければいけない情報をしっかりと整備する必要がある。

中城　ここまでの話には少なくとも2つの側面が見受けられる。商売に使って利益を求めるのか。協会としての情報提供に使うのか。これまでは両方に意味があったと思うが、これからは、国交省が考えるレインズの動向を注視しなければいけ

ない。横山　公的機関としての情報提供のあり方が国家の成長戦略の中でも語られるようになり、情報の共通化と一元化については間違いない方向と考えられる。佐藤　間違わないでいただきたいのは、一元化イコール一箇所化ではないということ。中城　仮にレインズに全ての情報があれ

ば、業者や消費者に関する問題が全て解決するのか。より的確な情報を提供するために何が必要なのか。佐藤　本会の会員の中には売主、貸主業者も仲介業者もいる。情報を欲しい人がいつでも使える状態にするところまでは整備しないといけない。使える情報というのは、住宅履歴や取引事例などあらゆるものである。そこから先は、有料で利潤を求める仕組みでも良い。今のレインズはこの仕組みの中途半端なところで止まっている。消費者を確実にヒットさせるためには、レインズを加工させれば良い。和氣　そうやって登録したデータをどうするのか。

佐藤　欲しいという人にデータを渡せる仕組みを作る。後はそれぞれの要求によって自分で加工してもらう。それには、様 な々コンバートや常に新鮮な情報が必要になる。レインズに全てを期待しても無理だから、どこかに不動産業に必要な全てのデータを置いて、そこに取りに来てもらう形が一番良いのではないか。我々が不動産業者として持っているデータをきちんと整備していくことが大切である。求められたときにいつでも出せるように社内で保管・蓄積しておいていただく。それを継続していくと、管理が大変になるはずなので、そういった時には、協会にこんなツールがあると伝える。先ほども言ったが、今サイトに出ているデータは募集時のものである。例えば、賃貸管理をやっている業者であれば、他にも必要な情報は多々ある。和氣　管理をやっている人が情報を蓄積していく必要があるのはわかるが、売買に携わる人にとってどういう意味があるのか。佐藤　それは蓄積によって資産価値が変わるということである。中古住宅になった時、住宅履歴情報が必要になってくる。それがないと今後はローンが組めなくなるということも考えられる。そう考えるとどれだけ価値があるのかわかるはずである。和氣　協会がそういった履歴や情報を持つ意味はある。売買でも賃貸でもその時代の状況や物件数のデータを持っていることには意味がある。借地のデータや地代、更新料についても残していくべきデータである。こういったデータは大手にはないデータである。

中城　地域の敷金や礼金の相場、地代や利回りがどれくらいかという、いわゆる不動産の慣行的なものは大変価値がある。それを協会が集めて開示していくことは問題ない。流通の場面で業者が必要とする項目、調べなければいけない情報をみると実際の項目が半分で、あとはこれも説明すると親切であるという項目である。言い換えると、将来的にはこれらすべてを情報開示できれば良い。レインズの登録項目については、仮に今のレインズを完璧に登録したとしても図面を含めて新築時の情報というのは出てこない。いざ売ろうと思ったとき、当事者の売主、買主が新築時の情報を得られたら判断が適切にできるであろうし、信頼性が高まり流通市場は活性化する。そこで、協会として何をすべきか考える。住宅履歴情報に関しては、業者が媒介の度に自分たちのサーバーを使って情報を入れるか、「いえかるて※4

　 」と連携して、そちらに入れるように指導して情報を持って来られるようなローカルデータベースの提携という方法もある。佐藤　賃貸住宅だけでなく売り戸建住宅もデータを利用して我々が管理する。履歴管理することも役割の一つとなってくる。そのデータをいつ使うのかというと、売る時である。賃貸のように月毎は無理だが、その時にデータ保管料を戴くことも考えられる。中城　それはアセットマネジメント※5

　 や代理人に近いと言え

我々会員業者が、今後、求められる不動産関連情報とは！

　レインズの動向を注視　不動産情報の価値

佐藤副会長

横山情報提供委員長

4KANAGAWA TAKKEN 2012.12

る。アメリカの不動産業界に近い考え方かもしれない。そのデータを協会が管理することには価値がある。和氣　今ある「いえかるて」は基本的には建物カルテである。まだ土地建物の不動産カルテになっていないので、我々のやるべきことはそこにあるのではないか。佐藤　我々がデータ管理することにより住宅自体の資産価値が判断できる。あとは土地の資産価値である。住宅の価値と土地の価値がある程度判断できるのであれば、将来に向けた自分たちのためになる。横山　「いえかるて」では、物件毎に管理番号を付与している。我々宅建協会が手を挙げれば、その番号を管理する団体になることもできるはずである。番号の発行とデジタル化されたデータの置き場所を用意するだけで良い。商売ではなく社会的なニーズである情報の非対称性に対応するということが必要である。佐藤　将来を考えたとき、不動産業界あるいは業者が示さなければならない情報は、明確にしていかなければいけない。それがスタートではないか。和氣　では、どういう情報を出さなければいけないか。佐藤　それをこれから整備していかなければいけない。どういう情報を提供すべきか、不動産流通市場において最低限必要な情報は何なのか、これから先に向かってどんな整備をしていくのかについての検討にあたっては、中城先生にご協力をいただきたい。和氣　あり方研究会で言われているのは、最終的には既存住宅流通の活性化である。それにはデフレ脱却に向けた検討も含まれている。佐藤　情報提供の整備は大いに国の施策が関わってくる。ストック重視やデフレ脱却など、どの部分に補助金なども含めて費用をかけていくのかが重要である。そこに向かって進んでいくことで、我 も々利潤を得ることができる。

横山　中小の不動産業者の集まりの公益法人、この組織が社会とどう関わっていくのか。関わっていくことで不動産業者の集まりの公益法人が必要な情報を集めるという、組織としての役割が生まれてくるのではないか。話は変わるが、契約書式の標準化はできないのだろうか。中城　それは何とかしなければいけない問題である。横山　標準書式については全宅連と大手で、手を組むということは検討できないか。統一したほうがいろいろ明確化される。それにより、情報整備のきっかけにもなり得るのではないか。中城　それは良いことではないか。例えば、原則条項は残したうえで、よく使われそうな内容をいくつか並べて複数から選択できる形が、消費者にとっては納得がいくものである。それぞれの選択肢を比較できることが望ましく、それぞれを説明できることが不動産業者のプロたる所以である。佐藤　選択できるような形で書式を準備するのであれば、説

明して選ぶという行為から、お客さんにも理解を与えることができるうえ、自身の理解を深めることができる。現状のＫＴツールを見ても、特約事項にもっと多くの事例の選択肢を表示させることもできる。

中城　国が動き出している状況があり、今は不動産業者にとって仕事がやりやすい方向になるのか、やりにくい方向になるのかというところの分岐点である。今しっかりと声を挙げないとますます仕事がやりにくくなるということを伝え、皆さんで問題意識を共有していただくことが最初ではないか。これからレインズもどう変わるか分からない中で、オリジナルのものをどうするのか、その組み合わせは大変難しい。まずは国の動きにどう対応し、その次に自分たちはどうするのかということを考えるべきではないか。佐藤　協会として将来の不動産業界に必要なものは何なのかということを真剣に考えていく。まず、情報提供が必要かどうかをきちんと議論していただくことになる。それは反響の有無で考えることではなく、我々が示していかなければならない情報は何なのか、協会が持つべき情報は何なのかということである。中城　中古住宅流通については、これまでよりも圧倒的に大量の情報が必要になるので、どう対応するのかということである。中古住宅についてきちんと説明しようということになると、自分がそこのプロになるか、誰かの助けまたは仕組みの助けを借りるかのどちらかである。協会として必要なのは、宅建協会の会員店に行けばきちんと中古住宅も安心して買えるというイメージをいち早く、定着させることである。和氣　本日は、先生より大変貴重なご意見、情報を教えていただき感謝しております。今後も会員とともに多くの人々のために神奈川を発展させていきたい。先生には、今後も定期的に本会の情報提供事業全般についてご指導・ご助言をいただきたい。

　不動産業者のプロたる所以

　イメージづくり　物件の購入は安心のハトマークのお店で

中城 康彦（なかじょう　やすひこ）明海大学不動産学部　教授1954年高知県生まれ。1979年名古屋工業大学大学院工学研究科建築学専攻修士課程修了。福手武夫建築都市計画事務所、財団法人日本不動産研究所、Vamz America，Inc勤務を経て、1992年株式会社スペースフロンティアを設立し代表取締役就任。明海大学不動産学部講師、助教授を経て2003年より現職。2004年〜2005年ケンブリッジ大学土地経済学部客員研究員。FRICS・一級建築士・不動産鑑定士・博士（工学）。2012年4月より不動産学部長。

著書に『住宅にも履歴書の時代　住宅履歴情報のある家が当たり前になる』（共著、大成出版社、2009年）、『住まい・建築のための不動産学入門』（共著、市ヶ谷出版社、2009年）、『CRE戦略　企業不動産を活かす経営』（共著、日本経済新聞出版社、2009年）、

『不動産カウンセリング実務必携』（共著、日本不動産カウンセラー協会、2009年）などがある。

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葉っぱのフレディ／いのちの旅神奈川公演に協賛しました

　神奈川県知事 黒岩 祐治 氏が総合プロデュースを務めるミュージカル「葉っぱのフレディ／いのちの旅―神奈川公演―」が平成24年10月6日㈯、KAAT神奈川芸術劇場（横浜市中区山下町）にて開催されました。　このミュージカルは、聖路加国際病院理事長・日野原重明先生の企画・原案により、レオ・バスカーリア作のベストセラーとなった同名の絵本を舞台化したものです。　物語の内容は、春に大きな木の太い枝に生まれた葉っぱが、夏に人々に憩いを与え、秋に

人々の目を楽しませ、冬に散るまでの短い生命を通して“いのちの尊さ”を描くと同時に、その散った葉っぱの栄養分が、また新しい葉っぱを生み、いのちは永遠に続いていく…という“生命の循環”“地球環境”までをも描いている“豊かな環境”と“いのち”を感動的に描いています。　グリーン＆クリーンアクションを中心に緑豊かな安らぎのある街づくりを推し進める宅建協会では、この公演の趣旨に賛同、神奈川公演に協賛しました。

※1　住宅履歴情報 ……………… その住宅がどのように建てられたのか、その後どのようなリフォームをしたのか、　 どのような維持管理をしているのかなどの記録のこと。※2　インスペクター …………… 調査員。※3　エスクロー ………………… 商取引の際に、信頼の置ける第三者を仲介させて、取引の目的を担保すること。※4　いえかるて ………………… 住宅履歴情報の愛称。※5　アセットマネジメント …… 投資用不動産を投資家に代行して管理・運用する業務のこと。

　この意見交換をもとに、公益法人として行うべき情報提供事業について、中城教授から平成24年9月30日付で、所見をいただきました。　その所見については、次号掲載予定です。

＜参考＞

不動産流通市場活性化フォーラム ※国交省のHPが表示されます。

不動産流通市場における情報整備のあり方研究会の中間とりまとめ ※国交省のHPが表示されます。

用 語 解 説

公演当日　黒岩知事と懇談する和氣会長

我々会員業者が、今後、求められる不動産関連情報とは！

6KANAGAWA TAKKEN 2012.12

　　　

No. 76お役立ち教室実務

立川先生の

消費者契約法と不動産取引（その6）

　前回（№75）までは、「不動産売買の分野に消費者契約法がどのような影響を与えているか」を取り上げた。今回からは、「第3章　不動産賃貸と消費者契約法」として、不動産賃貸借の実務に消費者契約法がどの様な影響を与えているかを説明したい。　第3章　不動産賃貸と消費者契約法第1節　消費者契約法第10条の解釈第1　近時、賃貸の分野で原状回復特約、更新料支払約定、敷引特約の有効性等が特に問題となっている。有効性が争われる根拠の条文が消費者契約法第10条である。

消費者契約法第10条（消費者の利益を一方的に害する条項の無効）　民法、商法その他の法律の公の秩序に関しない規定の適用による場合に比し、消費者の権利を制限し、又は消費者の義務を加重する消費者契約の条項であって（【注】ここまでが前段）、民法第1条第2項に規定する基本原則に反して消費者の利益を一方的に害するものは、無効とする（【注】ここまでが後段）。

第2　消費者契約法第10条前段の意味（解釈）　１　前段の「民法、商法その他の法律の公の秩序に　　関しない規定の適用による場合に比し、消費者の　　権利を制限し、または消費者の義務を加重する消　　費者契約の条項」とは、「任意規定と比較して、　　消費者の義務を加重する特約」を指す。　２　「任意規定」とは、民法・商法などの私法上の　　条文で、契約当事者が特約でその内容を変更でき　　る条文を言う。　３　「任意規定」と対峙する規定が「強行規定」（強　　行法）で、強行法とは、その条文と異なる内容を　　契約当事者が特約しても、無効となってしまう条　　文を言う。例えば、借地借家法で、新規の普通借　　地権は30年以上の期間でしか設定できないが、こ　　の強行規定に違反して、20年の普通借地権を設定　　しても、20年の期間の約定は強行法に反する特約　　として無効になり。期間は30年とされてしまう。

　４　消費者契約法第10条は、「任意規定」に関する　　特約で、「強行規定」（強行法）に違反しないた　　め一応有効性は認められる特約を、さらに、消費　　者契約法で余りに消費者に不利益なものは無効に　　しようとするので、まず、「任意規定」に関する　　特約（「強行規定」（強行法）に違反しない特約）　　を判断対象にしている。　５　「強行規定」（強行法）に違反する特約は、消　　費者契約法を持ち出すまでもなく強行法に反する　　ことで無効となるから、消費者契約法第10条では　　問題としない。　　【ポイント】　　　消費者契約法第10条前段は、「民法などの一般　　の法律の定め・解釈に比べて、特約で消費者の責　　任を重くしている場合」、つまり、特約で借主の　　責任を重くしている場合を指し、責任を重くする　　特約につき、後段の「消費者の利益を一方的に害　　している」か否かの問題となる。　　　特約で民法や借地借家法に定めのない借主の負　　担を定めているときで、強行法に反しない特約は、　　一般的には（消費者契約法は問題にしないと仮定　　すると）有効とされるので消費者契約法第10条前　　段の判断対象になるのは、強行法に反しない特約　　である。　６　更新料支払い特約　　　更新料は、民法や借地借家法の規定には定めれ　　られていないが、更新料支払い特約を合意しても、　　強行規定に違反する特約ではなく、特約は有効に　　なる（強行規定に違反する特約は無効）。しかし、　　民法や借地借家法には、更新料支払い特約は定め　　られていないので、更新料支払い特約を合意する　　ことは、民法・借地借家法が定める借主の義務を　　加重する条項になる。　７　敷引特約　　　敷引特約は、「敷金は、賃貸借終了の際に賃借　　人に債務不履行がないときは、賃貸人がその全額　　を返還すべき金銭」であるから、このような民法・　　借地借家法の定めと比較して借主の義務を加重す　　る特約となる。

顧問弁護士　立川　正雄

7KANAGAWA TAKKEN 2012.12

　　　

　８　自然損耗についての原状回復義務を借主に負担　　させる特約　　　民法・借地借家法の規定では、自然損耗は本来　　家賃を得ている大家の負担であるから、自然損耗　　についての原状回復義務を借主に負担させる特約　　は、民法・借地借家法の定めと比較して借主の義　　務を加重する特約となる。

第3　消費者契約法第10条後段の意味（解釈）　１　後段の、「民法第1条第2項に規定する基本原則　　に反して消費者の利益を一方的に害するもの」と　　は、「民法第1条第2項に規定する基本原則」すな　　わち、信義誠実の原則に違反し、かつ、「消費者　　の利益を一方的に害する」特約をいう。　２　信義誠実とは、「契約当事者として対立する関　　係にあっても、社会で共同生活する者同士として、　　相手の信頼を裏切らないように誠実に対応する義　　務」をいい、消費者の義務を加重する特約等の内　　容が、契約当事者の信頼関係を裏切り、「消費者　　の利益を一方的に害するもの」であれば、特約は　　無効となる。

民法第1条2（項）　権利の行使及び義務の履行は、信義に従い誠実に行わなければならない。

【ポイント】　消費者契約法第10条のまとめ　以上から、簡単に消費者契約法第10条の意味を説明すると、「消費者に不利益な特約で、余りにひどいものは無効」という内容になる。

第2節　更新契約と消費者契約法の適用第1　消費者契約法の施行時期　１　平成13年4月1日が、消費者契約法の施行日であ　　る。　２　一般に、契約の効力を定める法律は、さかのぼっ　　て適用されると、社会に混乱を生じさせるので、　　施行日以降に新しく締結される契約に適用される。　３　したがって、消費者契約法も、平成13年4月1日　　の消費者契約法の施行日以降に新たに締結された　　消費者契約に適用される。消費者契約法の附則に　　も明言されている。　【消費者契約法附則】 　この法律は、平成13年4月1日から施行し、この

法律の施行後に締結された消費者契約について適用する。

第2【問1】平成13年4月1日の消費者契約法の施行日前の借家契約の更新　消費者契約法施行前に締結された契約が、同法施行後に更新された場合には、同法の適用はないか？（平成12年4月1日に2年契約で締結された借家契約が、14年、16年に更新されても、消費者契約法は適用されないのではないか？）

【答】　１　判例は、施行後に更新された借家契約には、消　　費者契約法の適用があるとしている。　２　京都地裁の判例（京都地裁平成16年3月16日判　　　決）において、平成14年に更新契約された賃貸借　　契約には、消費者契約法の適用があるとの判断が　　なされている。今回の大阪高裁の更新料無効判決　　も同趣旨。　３　この裁判において問題となった事例の概略は以　　下の通りである。　　１）消費者契約法施行前である平成12年に締結さ　　　れた借家契約があり、2年契約で消費者契約法の　　　施行日後である平成14年に更新契約された。京　　　都地裁は、平成13年4月1日以降に新たに更新の　　　合意があれば、この合意をもってあらためて借　　　家契約が成立したとして、消費者契約法の適用　　　があるとの判断を行った。　　２）問題の所在　　　①借家の更新契約は、単に新しい賃貸期間が再　　　　設定されるだけで、更新前の契約と、更新後　　　　の契約には同一性があるとされる。この考え　　　　方は、更新後の滞納にも最初の連帯保証人の　　　　責任が及ぶ根拠とされている。　　　②従って、更新契約は「新たな契約とはいえな　　　　い」なら、消費者契約法は施行（平成13年4月　　　　1日）後に、新規に締結された借家契約にしか　　　　適応されないはずである。しかし、この判例　　　　は、消費者保護のため、「更新契約も、消費者　　　　契約法の適用場面では、新規の契約である」　　　　と判断して適用したところに特色がある。　　　③その結果、借主に原状回復義務を負担させる　　　　特約が、消費者契約法第10条に違反するとし　　　　て無効となり、貸主に敷金の返還を求める判　　　　決がなされた。

8KANAGAWA TAKKEN 2012.12

　　　

No. 9　のポイント

物件調査吉野先生の

1． その他法令について　　宅建業法では「法令に基づく制限の概要」となっていま　すが、ここでは「法令制限」と略しています。　　法令制限は、図1にあるように現在法律の数は52ありま　す。都市計画法と建築基準法以外に50の法律が規定さ　れています。　　これを「その他法令」として調査のコツを述べます。調査　は絶対的な方法はなく、基本的なことをよく理解し、実務を　通じて法令制限を調べます。その際、制限される法律の概　要を知っておく必要があります。　　法令制限に関する法律を不動産関係法規と総称し、そ　の骨子と重説までの流れを示したのが図1です。　図1　不動産関係法規と重説

　　不動産関係法規には、いろいろな『制限』があり、それが　法令制限として不動産の取引や利用に関係してきます。　　法令制限を理解し、重説の業務である「調査確認」、　「書面作成」そして「対面説明」へと進められるように調べ　ます。　　たくさんある法令制限の法律を調べやすくするため大き　く分けてみることも有用です。　　このことを示したのが図2法令調査のコツです。　　この図では「その他法令」をAみち、Bみず、Cみどり、Dち

　けい、Eまち、Fその他に分け、現地での実際の調査（実査）　をし、法令の知識を活かして役所で調べることを示してい　ます。　　法令制限の調査はこのように実査が重要になりますの　で、次にA〜Eについてヒントをいくつか述べます。　図2　法令調査のコツ

２． みち　　みちのうち道路については、これまで2回に分けて述べ　ました。それは、建築基準法の道路や道ですが、不動産に　関する「みち」はそれだけではありません。　　漢字でもみちは「道」だけでなく「路」もあります。　　建築基準法以外にもいろいろなみちがあり、それが法令　制限にも関係します。いくつか例を示します。　　先ず、「経路」です。　　経路協定が結ばれている不動産の売買については、買　主は協定を引き継がなければなりません。例を示します。　　・移動等円滑化経路協定　　・避難経路協定　　・都市再生歩行者経路協定　　・退避経路協定　　このほかに、道や路に着目し、高圧電力の通っている電　線も線路であり、高圧線下地は建築制限されることがあり　ます（写真１）。また、空港周辺と航空路では物件の高さ等　が制限され、ほかにも路となっているところがあれば注意し　ます。

吉野不動産鑑定事務所所長　吉野　伸

法令制限の調査・その3　法令上の制限はたくさんありますが、都市計画法と建築基準法以外の制限について解説します。ポイントは実践に向けてどのように分類するかということです。

― その他法令の調査 ―

目　

的

不動産関係法規

定　

義

内　

容

手　

続

制　

限

特　

則

罰　

則

その他

宅地建物取引業法

施行令第3条

平成24年3月1日

法律の数52

法令の制限 条　例

不動産

宅地建物取引業法第35条・第47条第1号

利用

取引

書面作成 対面説明調査確認

① 都市計画区域

② 都 市 計 画 法

③ 建 築 基 準 法

④ そ の 他 法 令

A み　ち

B み　ず

C みどり

D ちけい

E ま　ち

F その他

現地（現場の）実査

法の制限（規制）は現地では殆ど分からない

現地でヒントを探る

法令等の知識の活用

役所等での調査

（注）法令等はよく改正されるので物件調査時点（最新）の法令等を調べます。

9KANAGAWA TAKKEN 2012.12

　　　

　　　

３． みず　　みずは、海、河川、湖、沼、池（ため池）、潟などに関係し、　調査は意外に難しく現地での実査では注意します。　　写真2は1級河川の堤防で、河川のあるところが「河川　区域」で、建物のあるところが「河川保全区域」です。　　河川保全区域では、　　・土地の形状変更　　・工作物の新築、改築　　・その他　については、河川管理者の許可を受けなければなりません。　　このように、河川に関しては河川区域、河川予定地など　についても制限が規定されており、ほかにも海岸、港湾、臨　港などが関係している物件については、関係先で調べる　必要があります。　　なお、新しい法律として、いわゆる「津波法」があります。

4． みどり　　みどりに関係する法令制限もいくつかあります。　　いくつか例を示します。　　・都市緑地法　　・生産緑地法　　・農地法（写真3）　　・都市公園法　　・自然公園法　　・首都圏近郊緑地保全法　　・森林法　　農地法は、市街化区域内の農地でも制限は適用され、　事前に届出の手続をし受理されなければなりません。　　ときどき出てくるケースとしては、森林法の地域森林計画　のたてられている民有森についての制限もあります。

　　みどりについては、協定が結ばれていたり地区計画、建　築協定にみどりについての取り決めがあることについて注　意しましょう。

5． まち　　不動産からみた「まち」に関する基本法は都市計画法と　建築基準法ですが、ほかにもいろいろあります。　　ここではよく出てくる2つの法律を説明します。　⑴景観法　　この法律は新しい法律にもかかわらず、全国的に広く適　用されるようになってきています。　　ほかの「まち」に関する法律と違って都市部だけでなく、　農村、山村、漁村など広く適用可能ということです。それだ　けに見落とさないよう注意する必要があります。　　写真4は、開発中の　地区ですが、ここは景観　法の「景観計画区域」　に指定され、一定の行　為については届出が義　務づけられています。　　この法律については、　関係する「条例」も調べてみる必要があります。土地だけ　でなく建築物や工作物も制限が適用されることがあります。　⑵土地区画整理法　　同じ開発でも写真５　は土地区画整理事業　が施行されている地区　です。　　土地区画整理法は　難しい法律ですので、　その事業事務所で調査　をしますが、区画整理事　業の大まかな流れを知っていないと十分な理解ができない　ことがあります。流れのなかで「換地処分」が行われていな　いときは、特によく調べなければなりません。法に制限として　規定されていない項目・内容についても調査が必要とされ　るものもあります（例：清算金の有無とその帰属）。　（注）「ちけい」については、「傾斜地その1・その2」を参照し　てください。

写真1　高圧線下地

写真2　河川の保全区域

写真3　市街化区域内の農地

写真4　景観計画区域

写真5土地区画整理事業施行地区

　　　

10KANAGAWA TAKKEN 2012.12

土地評価の見直しで相続税を還付

ランドマーク税理士法人　代表社員　清田　幸弘

不動産税務教室

清田先生の

No. 62　申告期限（相続が発生した日の翌日から10ヶ月）を過ぎた相続税の申告書を、他の専門家に依頼して今一度見直してみたら、相続税を納めすぎていることが判明した、なんていうことは珍しくありません。主な理由は次の4点です。　①土地の評価額をもっと安くできた　②債務があるのに財産から引かれていなかった　③単純な計算ミスがあった　④特例を適用していなかった　このようなことが起こってしまうのも、必然性があります。納税者は長年お世話になっている身近な先生に申告を依頼することがほとんどです。「法律は1つなのだから、税金なんか、誰が計算しても同じ」とでも考えられているのかもしれませんが、とりわけ相続税に関しては大間違いと断言できます。土地の評価額の解答の数は、税務署の担当官の数といっても過言ではありません。　このような事情を知らず、必要以上に納税してしまった方でも、一度納めた税金を取り戻せる制度が整備されています。以下に挙げる事項に1つでも該当し、もしかしたら納税額を引き下げられるのではないか、という心当たりがあれば、申告期限から5年以内に相続税の専門家といえる税理士にセカンドオピニオンを依頼するべきでしょう。

　相続税還付が認められる事由のほとんどが土地評価の見直しです。そして、その見直しが税額に与えるインパクトもまた他の財産評価の比ではありません。そのため、相続財産に土地が含まれている方は、還付の可能性が高いものと考えていいでしょう。　土地の基本的な評価方法は、下記の2種類があります。　①路線価方式（路線価×地積）　②倍率方式（固定資産税評価額×倍率）　この計算式に含まれる路線価も固定資産税評価額もあくまで標準的な金額であり、特殊事情を考慮したものではありません。つまり土地の形状や周囲の環境等の特殊事情を考慮することによって、土地評価を減額

させることができるのです。　減額評価の可能性が大きい土地は次のようなものがあります。　・近隣に比べて広めの土地　・不整形地（形の良くない土地）　・高低差のある土地　・市街地の山林　・空中に高圧線が通っている土地　・墓地に隣接している土地　・線路や踏切に接している土地　・セットバックを必要とする土地　この他にも、土地の評価を減額できる要素はたくさんあります。　

⑴近隣に比べて広めの土地の評価　還付事例に必ずと言っていいほど登場するのが「広大地評価」という評価方法です。これは、戸建分譲の敷地として開発した場合、公共公益の場（道路など）が必要となる程の広さがある土地に適用できるものです。この評価方法が適用できれば、相続税の課税価格は多くの場合半分以下になり、税額もかなり引き下げられます。しかし、その適用要件が複雑であるため、「絶対に否認されない」という確信を持てず、簡単には手を出せません。

　期限内申告は地元の税理士で行っていたのですが、更正の期限が経過する直前、当事務所にセカンドオピニオンを依頼していただいた事例がありました。　当時の申告書を預かりパラパラと概観すると、2,000㎡もある自宅の敷地に対して、広大地評価が使われていないことが判明しました。他にも、適用要件を満たせるかギリギリの敷地なども含めて、計4カ所の広大地評価が容認されています。

土地評価の事例

評価に差が生じやすい土地

開発道路

＝潰れ地

　　　

11KANAGAWA TAKKEN 2012.12

　これらの見直しの結果、還付額は約1億5,000万円にもなりました。

⑵市街地にある山林の評価　相続税額を算出するにあたって、市街化区域内にある山林の評価方法は、原則として、近隣の宅地の価額を基に評価額を算出する「宅地比準方式」によって行われます。しかし、中には高低差などの関係で宅地化が困難であるものや、急傾斜地で宅地化が見込めず、開発行為そのものが物理的に不可能なものも存在します。　このような、「宅地への転用が見込めない」山林の価額は、近隣の純山林の価額に比準して評価することが認められています。前述の広大地評価であっても、減額割合は半分程度ですが、純山林評価はケタが違います。1㎡あたり20万円以上で評価していたものが、1㎡あたり数百円にまでなってしまうことも珍しくありません。自宅の裏山を見直した結果、約1億4,000万円の還付があった事例もあります。　この評価方法は、その減額幅があまりにも大きいので、よほどの確信がない限りは期限内申告では適用できない代物です。適用に当たっては必ず専門家に相談して行うようにして下さい。

⑶土地の評価単位の取り方次第で税額が変わる　評価単位の取り方次第で、税額はガラリと変わります。対照的な還付事例を2つご紹介しましょう。　1つ目は、広い一団の土地に貸宅地が何個もある土地です。期限内申告では1単位の「貸宅地」として、一体で評価していました。　本来であれば、借地人は別々の人なので、契約ごと（借地人ごと）に評価しなければなりません。そこを修正して、別々に評価した結果、不整形補正がかなり出て、大幅な評価減となりました。これによって、約2,200万円の還付を受けています。

　2つ目は、逆に一体で評価することで評価減できたケースです。自宅の隣に古い貸家が建っていたため、最初の申告では別評価をしていました。　しかし、実際にはこの古い貸家は、空き家となって

いたため、自宅と合わせて一体の「自用地」で評価するべきです。さらに、合わせた敷地に「広大地評価」を適用したことで評価額がかなり引き下げられることになりました。この案件では、その他に市街地山林の見直しなどを行って約7,500万円の還付となっています。

　平成23年12月2日以後に法定申告期限が到来する国税について、更正の請求ができる期間が法定申告期限から原則として5年に延長（改正前は1年）されました。また、この改正に合わせて、平成23年12月2日以後に法定申告期限が到来する国税について、増額更正をすることができる期間が、改正前は3年のものについて5年に延長されています。　なお、平成23年12月2日より前に法定申告期限が到来する国税については、更正の請求の請求期限は従来どおり法定申告期限から1年となります。期限を過ぎた課税期間について、増額更正ができる期間内に「更正の申出書」の提出があれば、調査によりその内容の検討をして、納めすぎの税金があると認められた場合には、減額の更正を行うことになります（申出のとおり更正されない場合であっても、不服申立てすることはできません。）。

　このように、相続税は税理士次第で税額が大幅に変動してしまう税金です。しかし、昨年の改正によって、今後は還付のチャンスがさらに広がりました。お近くに納税でお悩みの方がいれば、一度、申告書の見直しを薦めてみてはいかがでしょうか。

更正の請求期間の延長

一体評価

不整形地

不整形地

空き家

自　

宅一体で広大地評価

12KANAGAWA TAKKEN 2012.12

流通インフォメーション

レインズシステムに関して、まだ利用申込をされていない方や操作方法等の不明点がある方は、お気軽にご連絡下さい。 （直通） TEL：045-633-3038　FAX：045-633-3039

安心・安全な取引実現のために <ご案内>

客付け業者から購入の依頼を受けたときに、売主に報告していますか？

売主に報告し、売却の意思確認を！・必ず売主に報告を行い、売却の意思確認を行ってください。

NO

定期的に業務状況を報告していますか？

契約によって違います！・専属専任媒介契約の場合⇒1週間に1回以上の報告が必要です。・専任媒介契約の場合⇒2週間に1回以上の報告が必要です。どちらの場合も、文書または電子メールにより報告してください。

NO

大切な物件情報を守る為に <ご案内>

　レインズにログインするために、現在利用しているID／パスワードが必要になります。　不明な場合は、下記事務局までお気軽にお問い合わせ下さい。

広告掲載について、元付（登録）業者から文書で承諾を得ていますか？

必ず、書面による承諾を得てください。広告掲載後のトラブルを未然に防ぐためにも、広告掲載確認は口頭ではなく必ず書面で行ってください。

NO

物件広告掲載承諾の記録を管理していますか？

必ず、記録を管理してください。流通機構等からの問い合わせがあった際に回答できるよう、物件広告掲載承諾の記録は必ず管理してください。

NO

●媒介契約締結後の登録物件について

※報告は、どちらも必ず行ってください。

　レインズ利用のルールは、流通機構会員間取引規程に基づいて定められております。利用会員が違反事由に抵触する行為を行った際には、【1. 注意】【2. 戒告】【3. 利用停止】【4. 除名】いずれかの処分が下される場合があります。レインズのルールをしっかりとご確認いただき、適正なご利用をお願い致します。

●広告掲載について

YES

流通機構が定める利用ルールについてご確認下さい

必ずパスワードを変更して下さい！

　レインズIP型のID／パスワードを知っていれば、誰でもレインズを利用することができます。不正利用を防ぐために、レインズを担当されていた方が代わったり、退職等された場合は、レインズのパスワードを変更してください。

レインズご担当者様が代わったり・退職等をされた際には！

パスワード変更の際には！

13KANAGAWA TAKKEN 2012.12

新・支部の散歩道 ⑦初めの東海道には、なかった！？〜川崎宿〜

♦ 川崎南支部 ♦

支部管轄地域内の「伝統文化」「歴史的建造物」「街づくり」などを紹介する「新・支部の散歩道」。７回目の今回は、東海道五十三次の2番目の宿場、江戸を出て最初の休息地として知られた「川崎宿（かわさきしゅく、かわさきじゅく）」です。場所はもちろん現在の川崎区地域。当時の面影はほとんど残っていませんが、今でもその周辺には数多くの史跡が残っています。

　東海道には53の宿場があり、このうち神奈川県内に

は9宿あった。そのうちの一つが、江戸を出て最初の休

息地である「川崎宿」だ。

　川崎宿は、多摩川と鶴見川に挟まれた地域にあった

宿場で、旧東海道でたどると現在の六郷の渡し跡〜京

急川崎〜八丁畷あたりを指す。

　実は川崎宿は、東海道が通った当時（1604年）は、正

式な宿場とはなっていなかった。しかし、品川宿と神奈川

宿の間が往復十里（約39km）もあり、伝馬の負担が重

かったため、双方の宿が新たな宿場の設置を幕府に請

願。これを受けて、その中間に位置する川崎に新しい宿

場が設られ、その負担の軽減を図ったというものだ。

　こうして東海道が通ってから20年ほど遅れて誕生した

宿場、川崎宿だが、東海道を利用する旅人の宿となった

ことはもちろん、厄除けで有名な川崎大師の参拝客で

も大いに賑わいを見せた。当時、旅籠は72軒もあったと

いう。

　幕末には、日米修好通商条約を締結したことで知られ

るアメリカ総領事、タウンゼント・ハリスも、下田から江戸

へ向かう途中、ここに宿泊したといわれ、その繁栄ぶりを

うかがい知ることができる。

　現在では、田中本陣跡、佐藤本陣跡、問屋場跡、助

郷会所跡、中の本陣などは、その地に名称とわずかな

解説のみを記すだけのプレートだけがあり、淋しい限りだ

が、その周辺には川崎稲荷社、一行寺、宗三寺、稲毛神

社、妙遠寺、小土呂橋の親柱、芭蕉の句碑など、見どこ

ろには事欠かない。

　度重なるその後の火災や戦災、そして都市化の影響

により、昔の面影をほとんど残していないというのが原状

ではある。しかし周辺地域には、当時の名残をとどめる史

跡や名所が数多く残っており、散策の興味は尽きること

はないだろう。川崎宿入り口の石碑

芭蕉句碑

六郷の渡し跡碑

14KANAGAWA TAKKEN 2012.12

平成24年10月新入会員

支部名 免許番号 商号 代表者名 事務所所在地 電話番号

横浜中央 ⑴２８３１２ ㈱マルクシード　 佐野　直幹 横浜市中区桜木町2–2 045–550–3018横浜中央 ⑴２８３１６ ㈱ANGADIAS　 外山　加津代 横浜市中区元町1–20–1　ストーク元町一番館405号 045–323–9001横浜南部 ⑴２８３０２ ㈱ジャパンコンサルティング　 安達　賢太 横浜市港南区下永谷6–19–15 045–828–2555横浜南部 ⑴２８３１５ SILVER CHORD㈱　 鈴木　華亮 横浜市港南区港南5–1–32　港南山仲ビル3F 045–374–5851横浜西部 ⑴２８２７０ ㈱ビスタ湘南　 田中　博行 横浜市戸塚区東俣野町5–1　ソフトタウン戸塚Ⅱ–１０８ 045–392–6224横浜西部 ⑴２８２７９ ㈱ハウスグランド　 麻上　謙史 横浜市戸塚区矢部町1227　横田ビル102 045–869–1006横浜西部 ⑴２８３０３ ㈱和泉産商　 関　俊秀 横浜市泉区中田町2763–8 045–801–2327横浜西部 ⑴２８３２０ ケイズマネージメント㈱　 桐生　貴代美 横浜市保土ヶ谷区峰岡町2–325–4 045–332–1140横浜北 ⑴２８２９９ ㈱レボンド　 佐藤　育志 横浜市都筑区川和町1589–10 045–935–0575横浜北 ⑴２８３３５ ㈱ジェイ・エステート　 游　傑淳 横浜市青葉区荏田西5–2–10 045–915–9656川崎南 ⑴２８３２１ ユウホーム 鳥海　郁子 川崎市幸区幸町2–640–1 044–541–4050川崎中 臣⑻３３０６ ㈱飯田産業　川崎営業所　 兼井　雅史 川崎市中原区井田中ノ町38–4–1F 044–430–5388川崎中 ⑴２８２７１ ㈱シティライフ　 中山　智之 川崎市中原区上小田中1–37–5–501 044–798–7745川崎中 ⑴２８３２３ ㈱シスウェーブトレーディング　 浦西　賢一 川崎市中原区小杉町1–403　小杉ビルディング 044–382–2500川崎北 ⑴２８３０９ ㈱リブインテック　 渡邉　正信 川崎市宮前区宮崎3–12–3 044–862–6639横須賀三浦 ⑴２８３１１ ㈱アローズハウス 小林　裕一 横須賀市西浦賀2–13–2 046–842–6010湘南中 臣⑴８０４２ ㈱ユーミーネット　ユーミーらいふ東海大学北門店 木村　光貴 秦野市南矢名3–9–6　真壁ビル1F 0463–71–6731湘南中 ⑴２８３２８ 駅前不動産　 橋本　浩司 秦野市曲松1–4–1　中央商事ビル301 0463–87–7532県央東 ⑴２８３１９ 住宅セレクション㈱　 秋元　陽介 大和市大和南1–13–18　富沢ビル107 046–200–6090相模北 ⑴２７９６３ ㈱クローバーホーム　橋本店　 守屋　俊介 相模原市緑区橋本3−29−14　若松庵ビル1F 042–770–4968

退会等

支部名 免許番号 商号 代表者名 事務所所在地事由退会年月日

新入会員等名簿紹介

横浜中央 臣⑵６９５０ 横浜不動産㈱ 宮澤　勝次 ２４．１０．４ 廃止 横浜市中区相生町6–104　横浜相生町ビル3F横浜中央 ⒁２６６５ 小川開発㈱ 小川　秀一 ２４．１０．３ 破産 横浜市中区不老町1–2–7横浜中央 ⑵２５０７３ グレイス建物㈱ 出川　冨雄 ２４．１０．１５ 廃止 横浜市西区南幸2–17–9　3F横浜中央 ⑵２６３２２ A. Y. プランニング 加來　ユリ子 ２４．１０．３１ 廃止 横浜市西区戸部本町12–11横浜中央 ⑴２７０３８ ㈱リノベーション 仲内　宏太 ２４．１０．２５ 破産 横浜市西区高島2–19–12横浜東部 ⑴２７２０４ ㈱フォーラム 西崎　哲司 ２４．１０．１０ 廃止 横浜市神奈川区鶴屋町3–28–6　カーサブランカビル701横浜南部 ⑼１２０５３ ㈱ちくま 竹間　和夫 ２４．１０．３１ 廃止 横浜市南区山王町4–26–3　ストークビル秋山302号室横浜南部 ⑷２０９５６ ㈲萠生 中込　裕二 ２４．１０．１１ 期間満了 横浜市磯子区栗木1–18–6横浜南部 ⑶２３１１２ ㈲アーバンハウジング 島田　俊行 ２４．１０．２ 廃止 横浜市南区井土ヶ谷中町44–3–308横浜南部 ⑵２５２９３ ㈱ファズ 古橋　信夫 ２４．１０．２３ 廃止 横浜市港南区港南6–31–20横浜南部 ⑴２６５５６ トーリハウス㈱ 藤岡　眞理 ２４．１０．６ 期間満了 横浜市南区弘明寺町259横浜南部 ⑴２７６０３ アスト・コムーネ㈱ 飯野　泰弘 ２４．１０．９ 免許換 横浜市南区共進町2–51　レオメゾン加藤101横浜西部 ⑻１２７１７ ㈱三栄住商 三宅　榮次 ２４．１０．１８ 期間満了 横浜市保土ヶ谷区岩間町1–7–13　三宅ビル301横浜西部 ⑸１９４７８ ㈱トライアス 池田　暢男 ２４．１０．１１ 期間満了 横浜市戸塚区品濃町514–12横浜西部 ⑸２０１４６ 北井産業㈲ 北井　麗子 ２４．１０．１ 廃止 横浜市瀬谷区阿久和西1–6–5横浜西部 ⑵２５６９６ ㈲R&D 島田　茂雄 ２４．１０．２ 廃止 横浜市戸塚区矢部町1666–34横浜北 ⑺１６３５３ 東拓不動産販売㈱ 種谷　忠彦 ２４．１０．２４ 廃止 横浜市青葉区青葉台1–3–9川崎南 ⑷２１０１０ フリーホームビレッジ㈱ 森　常男 ２４．１０．１５ 期間満了 川崎市幸区南幸町3–89川崎中 ⑸１９５１９ ㈲長瀬エステート 長瀬　信義 ２４．１０．１５ 期間満了 川崎市中原区井田中ノ町18–1川崎北 ⑴２６５６１ ヨシキ工業㈱ 吉田　晶 ２４．１０．９ 期間満了 川崎市高津区野川3874湘南 ⑵２４６５６ 湘南スタイル㈱　ジャスコ茅ヶ崎支店 小沢　順一 ２４．１０．２６ 支店廃止 茅ヶ崎市茅ヶ崎3–5–16　ジャスコ茅ヶ崎店1F湘南 ⑴２７９８６ 勝屋コーポレーション㈱ 勝屋　伸太郎 ２４．１０．２９ 免許換 藤沢市下土棚441–9湘南中 ⑻１２９５６ ㈱湘南ハウス 百々　勝 ２４．１０．１２ 廃止 伊勢原市伊勢原1–18–14湘南中　 ⑹１７６４０ ㈲日商住建　平塚支店 日暮　健之 ２４．１０．１５ 支店廃止 平塚市立野町30–12湘南中 ⑵２６５８２ 古澤ビル㈱ 古澤　時衛 ２４．１０．３０ 期間満了 中郡二宮町二宮216–1県央 ⑼１０８９９ ㈲丸共商事 光山　春子 ２４．１０．２４ 期間満了 厚木市中町4–2–7相模南 ⑶２４４７８ ㈲マスヤエージェント 曽根　誠 ２４．１０．３１ 廃止 座間市相武台1–4508相模北 ⑼１２５９１ 福円商事 福川　順男 ２４．１０．１７ 廃止 相模原市中央区中央1–1–7

平成24年10月分会員数

古橋　信夫 44 ㈱ファズ 横浜市港南区港南6–31–20 横浜南部小池　　則 92 信州物産㈱ 横浜市保土ヶ谷区天王町2–46–6 横浜西部五位渕　勉 69 ㈲玉川商事 厚木市小野366–1 県央

死亡弔意者 謹んでお悔やみ申し上げますとともに故人のご冥福をお祈り申し上げます。逝去者 享年 商号 事務所所在地 支部名

15KANAGAWA TAKKEN 2012.12

増減 ▲19 1 ▲11 3 ▲15 ▲2 2 0 ▲1 ▲4 ▲5 ▲5 ▲7 0 0 ▲4 ▲12 ▲9 ▲88

支部名 横浜中央

横浜東部

横浜南部

横浜西部 横浜北 横浜

鶴見 川崎南 川崎中 川崎北 横須賀三浦 鎌倉 湘南 湘南中 県央 県央東 相模南 相模北 小田原 合計

右段：24年10月末

左段：24年度期首

７２０

７０１

２７７

２７８

５１６

５０５

５５７

５６０

６６０

６４５

２０５

２０３

２２１

２２３

２９２

２９２

４４３

４４２

３３０

３２６

１９０

１８５

４７７

４７２

４３６

４２９

２３５

２３５

３３６

３３６

３１２

３０８

３５９

３４７

２３８

２２９

６８０４

６７１６

平成24年10月分会員数

　神奈川県不動産コンサルティング協議会からのお知らせ

　不動産コンサルティング技能のレベルアップのための講座で、不動産コンサルティングに興味のある方であればどなたでも受講できます。　なお、この講座の受講は、技能登録証の更新要件にもなりますので、不動産コンサルティング技能登録の更新期限を迎える方は、是非ご受講ください。

　日　時：平成25年2月19日㈫　午前10時～午後5時　会　場：神奈川県不動産会館　5F大会議室　科　目：実践・建築コンサルティングコース　講　師：小野富雄 氏（㈱小野富雄建築設計室代表取締役）　受講料：20,000円（実務研修会員15,000円） ※実務研修会員とは、当協議会の趣旨に賛同し会　 　費をお支払いいただいている方です。　定　員：220名　申込方法　①受講者カード（受講申込書）に必要事項をご記 　入ください。

　※受講者カードおよび開催案内は当協議会の　　 　　　ホームページからダウンロードできます。 　　　（http://www.k-con.jp/）　　　　　　②受講料を次の振込先にお振り込みいただき、　 　振込済控えを受講者カードの所定欄に貼付の 　上、FAXにてお申込みください。なお、振込済 　控えが受講者カードに貼付できない場合は、 　2枚一緒にFAXしてください。 　振込先　三浦藤沢信用金庫　長者町支店 　　　　　普通預金　1215322 　　　　　神奈川県不動産コンサルティング協議会 　FAX宛先　045‒633‒3031　申込締切 平成25年1月25日㈮ 後日受講票を発送しますので、当日会場にお持　 ちください。　受講手続に関する問合せ先　TEL：045‒633‒3030　㈳神奈川県宅地建物取引業協会内　コンサル担当者まで

神奈川県不動産コンサルティング協議会　事業実務研修委員会

専門教育「実践・建築コンサルティングコース」受講生募集中！

反社会的勢力データベース照会システムの変更について　『不動産業反社会的勢力データベース』については、不動産取引から反社会的勢力を排除するための不動産業界の共助システムとして、本会の会員の皆様にもご活用いただいていますが、この度、照会回答時間の短縮化、照会フォーマットの統一による利用者の利便性の向上、通信段階における情報流出の危険の低減化等を図るため、照会者データについて、メール送信方式からパソコン画面上より入力するシステムに変更されました。　 つきましては、今後の『不動産業反社会的勢力データベース』の利用方法に関し、以下のフローを参考にシステムの活用をお願いします。　 なお、本年12月までは、現行のメール送信によるシステム運用が並行して行われます。

1. システムの流れ1. 会員業者が「照会申請フォーム」に入力を行い、申請します。2. 申請（メール）を受けた協会事務局は申請者が会員か否かの確認をします。3. 協会事務局より承認された申請は、自動で反社会勢力データベースに照会され会員業者に、照会結果がメールにて送　 信されます。

2. 会員業者申請ページについて

右記のURLよりシステムに接続してください。　　　　　https://www.hansyadb.jp/takken/●問合せ先：本部事務局　総務課　045‒633‒3030

社団法人　神奈川県宅地建物取引業協会

公益社団法人　全国宅地建物取引業保証協会神奈川本部

発行者／会長・本部長　和氣猛仁　編集責任者／広報啓発委員長　中尾健治

〒231⊖0013　

横浜市中区住吉町6⊖76⊖3　

神奈川県不動産会館

TEL：045（

633）3030　

Fax：045（

633）3031　

税込　定価150円

（会員の購読料は会費に含む）

　個人の白色申告者のうち前々年分あるいは前年分の事業所得、不動産所得又は山林所得の合計額が300万円を超える方に必要とされていた記帳と帳簿書類の保存が、平成26年1月からは、これらの所得を生ずべき業務を行う全ての方（所得税の申告の必要がない方を含みます。）について必要となります。　記帳・帳簿等の保存制度や記帳の内容の詳細は、国税庁ホームページに掲載されていますので、ご覧くださるとともに、東京国税局または最寄りの税務署にお問い合せください。 　■国税庁ホームページ　http://www.nta.go.jp　　■東京国税局　個人課税課　TEL 03⊖3216⊖6811

編

集

後

記

　

この度、広報啓発委員会の委員になり

ました鎌倉支部の渡邉でございます。

　

本年度は、来年４月の公益社団法人へ

の移行、宅建協会創立45周年にあたり、

広報啓発委員会では、新しい広報、ホー

ムページ、協会ＰＲグッズ等の作成の検

討を行っております。

　

新しい宅建協会のスタートにあたり、

今まで以上に良いものを作成しようと、

委員会一同頑張っております。

　

会員の皆様にも、ご意見、ご要望をお

聞かせいただき、より良い広報啓発活動

をしていきたいと考えております。

　

広報啓発委員会のメンバーになり、会

員の皆様のため、協会のために何をしな

ければならないのかを常に考えながら、

取り組んで参ります。

　

２年間宜しくお願いいたします。

広報啓発委員会　

渡邉　

聖司

神奈川のみかん　県西地域の代表作物であり、甘みと酸味のバランスがとれた味の濃いみかんです。県内では、「大津4号」

「青島みかん」を中心に栽培しています。　また通常の販売以外にも、観光を狙いとしたもぎとりや、みかんの木を1本まるごと収穫できるオーナー制度も取り入れています。 （協力：神奈川県）

神奈川の逸品

国税庁からのお知らせ

　平成26年1月から、　　記帳・帳簿等の保存制度の対象者が拡大されます

賃貸住宅のオーナー様にもお伝え下さい！

資格を詐称して許認可を受けた宅地建物の取引に留意して下さい神奈川県からのお知らせ

　先般、2級建築士である者が、資格を有していないにもかかわらず、1級建築士であると詐称したとして建築士法に基づき逮捕されたとの報道がありました。このように、資格を偽って作成された設計図書により、建築確認その他関連許認可がなされた物件であることが判明した宅地建物につき、宅地建物取引業者が、自ら売り主となった場合または売買若しくは貸借の契約について媒介等を行う場合は、告知義務の有無等につき紛争が生じないよう、当該事実および取引の対象となった宅地建物の安全性などについて、取引の相手方に対して、適宜、適切に説明いただくなどに関し、ご留意ください。

１級建築士詐称

神奈川でも逮捕

偽造公文書行使の疑い

　

神奈川県警は９日、１級建

築士と偽って住宅や会社事務

所を設計したとして、相模原

市中央区田奈、無職、石岡秀

逸容疑者（64）を建築士法違

反と偽造公文書行使の疑い

で逮捕した。県が同日、告

発した。

10月10日付　日本経済新聞

年末年始における宅地建物取引業関係受付業務等について　神奈川県の年末年始の宅地建物取引業関係に係る受付業務については、次のとおりです。免許の更新など各種申請等を予定している方はご留意ください。　なお、宅地建物取引業者名簿等の閲覧業務日は、資料整理のため、受付業務日とは異なります。

1 免許申請等の受付業務年末　平成24年12月28日㈮　午後4時まで年始　平成25年 1月 4日㈮　午前9時から

2 宅地建物取引業者名簿等の閲覧業務年末　平成24年12月20日㈭　午後4時まで年始　平成25年 1月 7日㈪　午前9時から

■問合せ先：神奈川県建設業課宅建指導グループ　TEL 045⊖210⊖1111㈹

広報「創立45周年記念特集号」発行時期の繰り延べについて　「広報」11月号で、創立45周年記念特集号を12月下旬発行予定とする予告記事を掲載しましたが、特集号に相応しい予定記事のグレードアップなどを図る観点から、発行時期を繰り延べさせていただきます。　このことから、平成25年1月号、2月号合併号を取り止め、1月号は通常号として発行します。　なお、創立45周年記念特集号の発行時期につきましては、あらためてご案内いたします。