昨年は、皆様のお蔭で、売上目標である３億

円を達成することが出来ました。ありがとう

ございます。

今年は、開業当初からの課題である安定経営

を実現するため、アパート・マンションの賃

貸事業にこれまで以上に力を入れていく所存

です。今年中に管理戸数５００戸を達成すべ

く、ＰＭ事業部長の渡部賢二を中心に、ＰＭ

事業部員である橋本英樹、工藤康之、山岡

万希子が日夜頑張っております。

建売分譲と売買仲介は、昨年同様、私と営

業部長の阿部健二との二人三脚で前年比１

５０％を達成するつもりです。

新規事業としては、中古マンションをリノベ

ーション後に一括借上げする「賃貸Ｗサポー

ト」を本格的に立ち上げて、年内に借上げ戸

数１００戸を達成したいと思っております。

第一弾として、松戸市二十世紀が丘の築36年

の中古マンション（24戸）を10年間の家賃保

証付で一棟丸ごと借上げいたします。

３月初旬にリノベーション工事が完了します

ので、詳しくは４月号のＮＫコンサルティン

グＮＥＷＳでご紹介いたします。

今年も社員一同、必死に頑張り、人の倍以上

努力し、必ずや目標を達成します。

どうか今年もＮＫコンサルティングをよろし

くお願いします。

本年も宜しくお願い致します。

昨年は分譲住宅タウンコートシリーズをはじめ、多

くの物件を売買・仲介させて頂きました。有難うご

ざいました。

ＮＫコンサルティングに入社して今年で３年になり

ますが、日々勉強の毎日です。今年も多くのお客様

に喜んでいただけるよう、そして不動産Ｐｒｏとし

てさらに成長できるよう精進していきます。

本年もどうぞ宜しくお願い致します。

ＮＫコンサルティングに入社して早半年が経過しま

した。昨年中は、新しい環境での再出発となり勉強

の毎日で怒られてばかりでした。

今年こそは、一人前の不動産プロを目指して努力を

怠らず、精進して参りたいと思います。皆さまのお

役に立てるよう頑張りますので本年も宜しくお願い

致します。

皆さまにとって良い一年になりますよう。

入社は昨年11月、本当にあっという間の2ヵ月でし

た。

本年は経験はもとより法律知識・さまざまな角度か

ら物事を見れる力をつけ、お客様の問題を解決し、

ご満足いただける様、日々勉強して参ります。

本年も宜しくお願い致します。

昨年中は、私も当社に入社した年で日々が激動の一年でした。

そして、色々な部門の課題に対し種蒔きをしてきた折、皆様

には多大なご配慮・ご協力を頂き感謝すると共に、未だ経験

した事の無い様な人の温かさに触れた一年となりました。

今年は、当社及び私を信用・信頼してくださっている皆様に

対し、昨年以上の行動と結果のサービスまた知識・経験から

のアフターフォローで、安心して任せられる！！任せて良かっ

た！！の声をより多く頂くことが出来るそんな一年にしたいと

思っております。

本年も是非よろしくお願い申し上げます。

代表取締役 奈良桂樹

■ 2014年１月号

　「満室経営」は、オーナー様の

総てが願うことです。賃貸経営に

限りませんが、仮に投資した設備

の一部が遊んでいて、売上げに貢

献しないといった場合、必死にな

ってテコ入れするはずです。投資

には当然、原価がかかっているわ

けで、金利を発生しているのです

から、売上げを上げないことには

ビジネスは成り立ちません。賃貸

経営における満室経営の逆は、設

備投資に対して売上げが立って

いないことで、本来黙認できるこ

とではないのです。

　

戸建て賃貸住宅を１戸だけ所

有しているとか、自宅兼用賃貸

で２〜３戸というケースなら長

期の入居者に運よく定住しても

らえれば満室経営となるのです

が、１棟２階建てで16戸とか、８

階建て48戸クラスの規模になり

ますと、やはり入退去が恒常的に

発生するために、年間の入居率が

１００％の満室状態とはなかな

かいきません。

　

それでも今年前半８ヵ月満室

であったとか、後半半年間ほど満

室をキープした、といった事例が

あってもいいと思います。

　

今日はアパート・マンションを

建てて、ほどなくして全室入居が

決まる、といった恵まれた時代で

はありません。空室が出れば、い

かにしてできるだけ早く入居を

決定するかにかかっています。満

室経営を理想の姿として捉える

のではなく、満室を実現するため

に、賃貸経営のあらゆるノウハ

ウを活用して取

り組む必要があ

ります。稼働率

１００％の満室

を求めることで、

結果として高稼

働率を成就するのではないでし

ょうか。

　

前置きが長くなりましたが、そ

れでは年の初めにこれから３回

の「短期連載」で、満室経営実現

のために何をどうすればいいの

かを簡潔にまとめてみたいと思

います。

　

そこで、ぜひご理解頂きたいこ

とは、満室を目指すため、オーナ

ー様にとって事業のパートナー

となる仲介・管理不動産会社とタ

ッグを組み、満室経営に果敢に取

り組むことが必要ということで

す。　　　　　　　　　　

(

続く）

　全国の空き家の総数は、平成 20 年

時点で約 760 万戸。うち個人住宅が

約 270 万戸を占めています。この個

人住宅を賃貸住宅として流通化する

動きが活発になってきました。国土交

通省では、「個人住宅の賃貸流通の促

進に関する検討会」を設置。既存の住

宅ストックを活用した賃貸流通市場

の整備を図る方針です。

　同省は昨年秋以降、３回にわたって

「個人住宅の賃貸流通の促進に関す

る検討会」を開き、空き家を含めた個

人住宅の賃貸流通を促進する上で、必

要となる課題の分析や賃貸流通に必

要なルール、ガイドライン等の策定に

着手しました。

　未だ検討レベルの動きですが、住宅

の空き家が全国的に大きな社会問題

となっているだけに、人の住まない住

宅を市場に流通させようとする国の

方向性が明確になっています。

　問題は「自宅物件」を賃貸する場合、

何が課題でどのように改善して、流

通の促進を図るべきか、としていま

す。同省がまとめたデータを見ます

と、「賃貸用、自宅用ともに共通の性

質」として、次のような見解を取って

います。

・民法、借地借家法等の法制度上は、

両者で違いはない。

・賃貸する行為について、特段の法

規制（許認可）はない。

・賃貸借契約の内容（特約）次第で、

権利義務の内容が変わる。

・原則として貸主は消費者契約法上の

事業者に該当し、消費者の利益を一

方的に害する契約条項は無効。

　今後、管理・取引きのルールを定め

たガイドラインなどを整理して、一般

所有者、消費者向けの普及啓発に努め

る意向で、そう遠くない時期に市場は

一斉に動き出すのではないかと思わ

れます。

　賃貸物件とは違った自宅物件が本

格的に市場に出回ってくると、賃貸住

宅の需給がよりシビアにタイトにな

ることが予測されます。

　

平成24年末現在、在留外国人

数は約１６６万人。総人口に占

める割合では１００人のうち１・

６人が外国人となります。また、

25年１年間に日本を訪れた外国

人は一千万人の大台を突破しま

した。日本経済の規模からして、

こうした数字はさらに増えてい

くことが予想されます。私達を

取り巻く社会に外国人の方の比

重は増えていますが、それでは

賃貸経営の側面からどう捉えれ

ばいいのでしょうか。

　

確かに私達は同胞の場合、表

情から考え方とか、あるいは人

となりを垣間見ることができま

すが、外国人の場合、そこが今

一つはっきり読み取れないこと

が不安感を膨らませるようです。

　

しかし、日本人でも外国人で

も賃貸住宅に入居する場合、色々

な書類を提出していただき、面

談してこの人なら間違いないと

確信して契約を結びます。です

から外国人の方でも必要書類を

確認することで、身元、人物の

判定ができます。

　

例えば、本人所持の本国政府

の渡航許可書であるパスポート、

あるいは外国人登録証明書で身

分証明できます。そして学生な

ら在学証明書、働いているなら

勤務先が在職証明する勤務証明

書。収入があることを証明する

ものとしては、日本人同様に源

泉徴収票、給与明細書、納税証

明書をチェックします。無職の

場合は、銀行の送金証明書、奨

学金支給証明書などで確認しま

す。このほかにも法務大臣が証

明する就労資格証明書や資格外

活動許可書なども必要に応じて

提出してもらいます。

　

賃貸借契約を結ぶ時に必要な

連帯保証人については、適正な

連帯保証人が見つからない場合、

民間の家賃債務保証サービスを

利用することになります。

　

言葉や生活習慣が違うことか

ら、ともすれば一歩引きがちで

すが、身元確認には書類等で

チェックできますので、必要以

上に案ずることはないと思われ

ます。まだ取引きがないのでし

たら、今年は外国人の方に対し

ても門戸を開いてはいかがで

しょう。

　高稼働率を成就

今年こそ｢

満室経営｣

に果敢に挑戦

実現のために何をどうすればいいか

賃貸経営

ワンポイント

アドバイス

　

年が明けると気持ちがすが

すがしくなります。年末のあ

わただしさから一転して、お

正月は何度迎えても厳粛な中

にも華やいだ雰囲気がありま

す。また新年を迎えることで、

人生をリセットする働きも持

ち合わせているのではないで

しょうか。

　

都会では年々古い習慣がな

くなりつつありますが、松の

内の頃まで、街の様子は初春

の落ち着きを見せてくれます。

そして、しめ縄、門松が取り

払われる頃から私たちの本業

の賃貸仲介ビジネスが賑わっ

てきます。

　

年度末を前にして、多くの

方が職場、学校での新生活の

準備のために、新居となるお

気に入りのアパート・マンシ

ョンの賃貸住宅を探します。

　

２０２０年開催のオリンピ

ックの準備も本格的に始まり、

景気が上向き指向にある一方、

消費税増税がいよいよ４月に

スタートを切ることから、市

場の動きも流動的です。今年

は何かいつもと違う新年の始

まりのような感じもします。

気を引き締めて商戦に臨みた

いと思う次第です。

すがすがしく新年を迎え気を引き締めて商戦に臨む

必要書類を確認して、身元、人物判定

　

これからの賃貸経営、｢

外国人需要（市場）｣

を無視すること

はできないのではないでしょうか。オリンピック景気が動き始

め、外国人の来日数が増加傾向を示している時だけに、今年は、

外国人入居にぜひ前向きに取り組みたいものです。

今年は、｢

外国人市場｣

に前向きに

日本で部屋探しをする外国人向けのガ

イドブックは年々充実しています

加速する空き家・住宅ストックの活用流通に必要なガイドラインの策定進む

　管理・取引きのルールを整理

｢個人住宅｣の賃貸流通促進化の動き

　必要以上に案ずることはない

無断転貸

言葉の壁

ルール違反

“案ずるより産むが易し” です

契約書は何語？