事業計畫內摘要

事業計畫摘要內容

一、 計畫地區範圍

基地位置

本更新單元東臨竹林路（15m 計畫道路）、北臨竹林路66 巷

（6m 現有巷道）、南臨竹林路72 巷（6m 現有巷道）、西側

為65 建3720 號建照之法定空地，目前基地現況為鋪設柏油供

通行使用。更新單元鄰近溪州市場及網溪國小，距離捷運頂溪

站約300 公尺，沿基地東側之竹林路南行約500 公尺可至永和

區行政中心。

更新單元

本更新單元所涵蓋之範圍為永和區中信段907、908、908-1、

909、951、951-1、952、953、954、958、958-1、958-3、959、

959-1、959-5、959-6、959-11 地號等17 筆土地，面積合計

5,224.24 ㎡。

二、 實施者

實施者：吉美建設事業股份有限公司

統一編號：96964262

代表人：蔡郁君

聯絡電話：(02)2726-1515

聯絡地址：臺北市忠孝東路五段508 號27 樓

三、 現況分析

土地使用現況

更新單元範圍包含永和區中信段907、908、908-1、909、951、

951-1、952、953、954、958、958-1、958-3、959、959-1、959-5、

959-6、959-11地號等17 筆土地，面積5,224.24 ㎡。908、909、

952、953、958、958-3、959、959-5 地號等8 筆土地為更新單

元合法建築物座落之範圍，其中908、909、952、953 地號等4 筆

土地座落之合法建物為住宅使用；958、958-3、959、959-5 地

號等4 筆土地座落之合法建物為商業使用，目前為汽車旅館（原

為中信百貨公司(太平洋百貨公司)，現為風雅頌汽車旅館）、電

動玩具店及餐飲業使用。951 及951-1 地號土地現況為空地，954

地號土地目前出租予小吃攤販作為商業使用。

合法建築物現況

更新單元內共計4 棟建築物，其中建築物門牌竹林路70 號及竹

林路66 巷1 號，現況為風雅頌汽車旅館屬商業使用，於民國63

～66 年興建完成，鋼筋混凝土造6 層樓建築物；建築物門牌竹

林路72 巷4 號及竹林路72 巷6 號，現況已荒廢無人使用原屬住

宅使用，於民國50～60 年興建完成，屬磚造1 層樓建築物；建

築物門牌中興街133 巷8 號及10 號，現況為住宅使用，於民國

66 年興建完成，鋼筋混凝土造5 層樓建築物。本更新單元內建

物皆為合法建築物並已超過自行劃定都市更新單元地區環境評

估指標30 年以上之使用年限，詳表5-5、圖5-3 合法建築物門牌

座落位置示意圖。

違章建築戶

本更新單元無違章建築戶。

其他土地改良物

本更新單元無其他土地改良物。

四、 計畫目標

本更新單元致力更新範圍之完整開發，考量基地街廓特性與周

圍土地使用現況，為改善市容，復甦都市機能，增進公共利益，

設計開發目標在於形塑良好可親的都市景觀、優良的空間品質以

及鄰里環境共享原則，促進本區合理發展與自然環境契合，整合

街道景觀意象，成為都市更新的示範區域。

五、 細部計畫及其圖說

相關都市計畫說明

本更新單元係屬新北市政府 98 年 12 月 25 日公告之「變更永

和都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第一階段)」

計畫範圍，計畫面積共 582.9233 公頃，未來擬依上述都市計畫

辦理本單元都市更新作業。

永和區都市計畫歷次通盤檢討表

計畫名稱 發佈實施日期文號

台北縣永和鎮修訂都市計畫案 61年 5 月 9日

永和鎮都市計畫檢討案 65年 7 月 3日

變更永和都市計畫(第二次公共設施通盤檢討)案 74年 7 月 25日

變更永和都市計畫(第一期公共設施保留地專案

通盤檢討)案 80年 10 月 23日

訂定三重、板橋、新莊、永和、中和、新店、淡

水、汐止、蘆洲、樹林、瑞芳、五股、泰山、土

城(頂埔地區)、澳底、八里、八里(龍形地區)等

十七案都市計畫(土地使用分區管制要點)案

86 年 8 月 15日

變更永和都市計畫(第一次通盤檢討)案 98年 3 月 16日

擬定永和都市計畫細部計畫案 98年 3 月 17日

變更永和都市計畫(土地使用分區管制要點專案

通盤檢討)(第一階段) 98 年 12 月 25日

資料來源：新北市政府住宅及城鄉發展局網站

六、 處理方式及其區段劃分

本更新單元採全區重建方式辦理，其重建區段範圍如圖所示。

七、 區內公共設施興修或改善計畫，含配置之設計圖說

本更新單元內並無公共設施或其他用地。

八、 整建或維護區段內建築物改建、修建、維護或充實設備之標

準及設計圖說

本更新單元無整建區段或維護區段，故無整建或維護計畫。

九、 重建區段之土地使用計畫，含建築物配置及設計圖說

現有巷道廢止或改道構想

本更新單元 958-1、959-1、959-6 及959-11 等4 筆土地係屬現有巷

道竹林路66 巷，屬90 年新北市政府核准在案之指定建築線，未來仍

保留作為現有巷道使用，故本案無巷道廢止或改道計畫。

都市計畫土地使用強度

本更新單元總面積 5,224.24 ㎡，土地使用分區為商業區及住宅區，

土地使用分區管制係依新北市政府98 年12 月25 日公告之「變更永

和都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢討)(第一階段)」計畫

內容辦理。

（一）基地面積：5,224.24 ㎡；商業區3,217.33 ㎡、住宅區2,006.91

㎡。

（二）法定建蔽率及法定建築面積：本基地住宅區建蔽率50%、商業

區建蔽率70%，平均建蔽率62.32%，法定建築面積3,255.59

㎡。

3,217.33 ㎡×70%＋2,006.91 ㎡×50%＝3,255.59 ㎡

（三）法定容積率及法定容積樓地板面積：本基地住宅區容積率300%、

商業區容積率440%，平均容積率386.22%，法定容積樓地板面積

20,176.98 ㎡。

3,217.33 ㎡×440%＋2,006.91 ㎡×300%＝20,176.98 ㎡

社區公益設施設計說明

本案於更新後建物地上第 3 層將規劃提供交誼廳、健身中心、視聽

室、游泳池等社區使用之服務性公共空間，非屬建築技術規則第162

條所定，總面積為1,340.84 ㎡，產權將登記為全體區分所有權人所

有，並訂定管理維護計畫，納入規約草約據以執行。其中關於設置室

內游泳池乙事，本案業於100 年11 月24 日取得臺北自來水事業處同

意。

十、 都市設計或景觀設計

都市設計構想

本更新單元致力更新範圍之完整開發，考量基地街廓特性與周圍土地

使用現況，為改善市容，復甦都市機能，增進公共利益，設計開發目

標在於形塑良好可親的都市景觀、優良的空間品質以及鄰里環境共享

原則，促進本區合理發展與自然環境契合，整合街道景觀意象，成為

都市更新的示範區域。

十一、 實施方式及有關費用分擔

一、實施方式

（一）本案採「權利變換」方式實施更新重建工作。

（二）國有土地參與更新方式

國有土地處理方式依「都市更新事業範圍內國有土地處理原則」

(以下簡稱處理原則)第 7 點第 2 項規定得於都市更新事業計畫

核定後，依都市更新條例第 27 條第 3 項第 4 款規定讓售實施者，

次依「國有非公用土地參與都市更新注意事項」(以下簡稱注意

事項)第 11 點規定：「依處理原則第 7 點第 2 項規定得讓售實施

者之國有土地，於實施者繳價承購前，國有土地管理機關仍應參

與都市更新事業計畫及權利變換計畫之擬定，並按應有之權利價

值申請分配更新後之房、地。」另倘國有土地管理機關應分配之

權利價值未達最小分配面積單元時，則依都市更新條例第 31條

第 1 項規定續處。

二、有關費用分擔

（一）經費來源及分擔方式

本更新單元都市更新事業之執行費用負擔，依都市更新條例第 30

條規定，先由實施者投入資金實施本都市更新事業，並於本都市

更新事業實施完成後，由權利變換範圍內之土地所有權人按其權

利價值比例共同負擔，並以權利變換後應分配之土地及建築物折

價抵付；其應分配之土地及建築物因折價抵付致未達最小分配面

積單元時，得改以現金繳納。

（二）經費項目說明

1.工程費用

(1)建築設計費：包含建築、內水電、消防、結構之設計費與簽

證費及建照領取相關費用；依新北市建築物、土地改良、雜項工

作物等工程造價標準表及台灣省建築師公會建築師酬金標準表

計算。

(2)營建費用：包含建築工程、機電工程、施工稅捐、利潤及管理

費等營建相關費用與依本案基地與建物特性需要，增列減震消能

設備、冷氣空調設備、綠建築等費用；依新北市都市更新權利變

換營建單價提列基準認列編列。

(3)空氣污染防治費：依「營建工程空氣污染防制設施管理辦法」

及環保署(93)環署空字第0930038434A 號函之「營建工程空氣污

染防治費收費費率」編列。

(4)公寓大廈管理基金：依「公寓大廈管理條例」第18 條及其施

行細則第5 條規定起造人應按工程造價一定之比例編列公共基

金。

(5)外接水、電、瓦斯管理工程費：本案分配單元外接水、電、瓦

斯管線之費用，以戶計列。

(6)建築執照相關規費：以法定工程造價千分之ㄧ編列。

(7)捐贈本市都市更新基金：依實際捐贈金額提列。

(8)建築物拆除費：指拆除、騰空地上物所需之工程費用。

(9)鄰房現況鑑定費：更新前對更新單元周邊一定範圍內鄰房進行

調查之費用，不含損鄰賠償。

(10)景觀設計費：本案更新後景觀之設計規劃費用。

(11)立面外觀設計費：本案更新後建物立面外觀之設計規劃費

用。

(12)防火避難審查防災顧問公司費：本案更新後建物防災計畫所

需之審查及顧問費用。

(13)公共空間設計費：本案更新後建物公共空間之設計規劃費

用。

(14)環境影響評估顧問費：本案新建大樓為樓高99.6m 之綜合性

大樓，依98.12.2 環保署｢開發行為應實施環境影響評估細目及範

圍認定標準｣規定，辦公、商業、綜合性大樓，其樓層二十層以上

或高度七十公尺以上者，應實施環境影響評估。

(15)綠建築顧問費：本案依｢變更永和都市計畫(土地使用分區管

制要點專案通盤檢討)(第一階段)｣第十一點之規定申請綠建築設

計獎勵之專業顧問費。

2.權利變換費用

(1)都市更新規劃費(含調查費)：辦理都市更新各階段之相關規劃、

擬定事業計畫及權利變換計畫送審，以及計畫核定之後續協助執

行等費用。

(2)不動產估價費：本案辦理權利變換所需之三家估價師事務所估

價作業費用。

(3)土地複丈費：基地更新前後之土地鑑界費用；依「土地複丈費

及建築改良物測量費標準」編列。

(4)鑽探費：更新前進行地質調查鑽探費用，包括鑽探採樣、試驗、

報告撰寫等費用。

(5)更新前土地及建物測量費：本案更新前土地及建物測量作業費

用。

(6)合法建築物及其他土地改良物拆遷補償費：因權利變換而拆除

或遷移之土地改良物，應補償其價值或建築物之殘餘價值。依都

市更新條例第36 條、都市更新權利變換實施辦法第13 條第1 項

第4 款規定辦理。

(7)合法建築物拆遷安置費：因權利變換而拆除或遷移之土地改良

物，致使原合法建築物之住戶、營業行為無法繼續居住或營業，

而須另覓場所，至更新後建築物完成再行遷回，必須補貼其租金

及搬遷費用。依都市更新權利變換實施辦法第13 條第1 項第4 款

規定辦理。

(8)地籍整理費：更新期間辦理土地登記所需之相關代書作業費用，

包含更新後都市更新登記、建物滅失、土地合併、塗銷登記、建

物第一次測量及建物所有權第一次登記、權利變換登記等地籍整

理事項，委由地政士辦理之費用、以及地政機關收取之相關規費。

依都市更新權利變換實施辦法第13 條第1 項第4 款規定辦理。

(9)交通影響評估費用：本案辦理交通評估審查所需之作業費用。

十二、 拆遷安置計畫

（一）法令依據

依都市更新條例第 36 條第 1 項規定，權利變換範圍內應行拆除

遷移之土地改良物，由實施者公告之，並通知其所有權人、管理

人或使用人，由實施者代為拆除；逾期不拆除或遷移者，實施者

得予代為或請求當地直轄市、縣（市）主管機關代為之，直轄市、

縣（市）主管機關有代為拆除或遷移之義務。

（二）拆除方式及面積

本案地上物之拆除方式擬由實施者統一代為拆除，合法建築物之

拆除面積依謄本登記之產權面積計算，拆除總面積共 17,240.91

㎡。

（三）拆除工程費用

本案建築物拆除費用依構造樓層別分別提列，1 層樓磚造以 300

元/㎡編列，4-6 層樓鋼筋混凝土造以 800 元/㎡編列，拆除工程

費用共計 13,724,133 元，詳表 14-1 建築物拆除費用明細表。

（四）預定拆除時程

依「都市更新權利變換實施辦法」第 18 條及 19 條規定，權利

變換範圍內應行拆除遷移之土地改良物，實施者應於權利變換核

定發布日起 10 日內，通知所有權人、管理人或使用人預定公告

拆遷日，如為政府代管或法院強制執行者，實施者應通知代管機

關或執行法院。

十三、 財務計畫

成本說明

（一）土地成本

本更新單元 17 筆地號土地面積 5,224.24 ㎡（1,580.33 坪），

依敏達不動產聯合估價師事務所評估，本更新單元更新前土地總

值為 2,307,281,800 元，每坪土地成

本概平均單價為 1,460,000 元；本項土地成本僅供成本/效益分

析，不列入共同負擔。

（二）更新事業實施經費

本都市更新事業實施經費依「新北市都市更新權利變換計畫提列

共同負擔項目及金額基準表」認列，本事業計畫之總成本為

4,037,423,432 元(不含土地成本)。

十四、 實施進度

十五、 效益評估

整體都市環境品質之提升

（一）都市景觀品質提升

本更新單元內現有建築物目前為汽車旅館使用，其整體造型景觀與

周邊環境不符，而土地使用現況更與鄰近之網溪國小形成衝突。本案

開發完成後，將由於新的建築造型與景觀規劃，而對原有社區都市景

觀產生正面且具催化效果的衝擊，帶動附近地區都市更新及景觀改

造。

（二）步行空間之改善

本更新單元沿竹林路側及南北側現有巷均留設4 米以上人行步道，

提供附近居民及往來竹林路及捷運站的市民更安全、悠閒、與美觀的

步行空間。

二、更新單元內所有權人之效益

（一）提高土地價值

土地建物之使用充分發揮其優勢區位條件，合理反映土地價值，並

符合都市計畫所賦予之機能，帶動鄰地開發合理使用。

（二）居住環境品質之提昇

新建房屋在設備、服務及空間等軟硬體設施均較原有居住品質大幅

提昇；且透過整體之開發在建築結構上、居住管理上、生活空間品質

上都有大幅之提昇。

（二）開放活動空間之增加

都市更新提供開放空間，可提供住戶更多可活動使用空間。

十六、 申請獎勵項目及額度

法令依據

本案建築設計係依據 99 年 5 月 12 日修正公佈之「都市更新條

例」第 44 條、99 年 2 月 25 日修正公佈之「都市更新建築容積

獎勵辦法」、98 年 12 月 30 日修正公佈之「新北市都市更新建

築容積獎勵核算基準」、93 年 10 月 15 日修正公佈之「新北市

建築物增設停車空間鼓勵要點」之規定申請容積獎勵。

申請獎勵容積及項目

本案擬申請之獎勵容積及項目如下：

（一）依「新北市都市更新建築容積獎勵核算基準」第二點(免

計容積)、第五點、

第六點、第九點、第十二點申請都市更新容積獎勵，經計算擬申

請之更新

容積獎勵為 9,407.45 ㎡，約占法定容積 46.63%。

（二）依「新北市建築物增設停車空間鼓勵要點」增設 19 部獎

勵停車位，經計算擬申請之停車獎勵容積為 414.18 ㎡，約占法

定容積 2.05%。

（三）依｢變更永和都市計畫(土地使用分區管制要點專案通盤檢

討)(第一階段)｣第十一點之規定，申請綠建築設計取得綠建築候

選證書及通過綠建築評估銀

級以上，擬申請法定容積 6%之獎勵容積，合計申請之容積為

1,210.62 ㎡。

（四）本案擬申請之容積獎勵合計為 11,032.25 ㎡，約占法定容

積之 54.68%。

十七、 其他應加表明之事項

依第二次專案小組會議紀錄之主席結論召開說明會

依 100 年 10 月 28 日召開之第二次專案小組會議紀錄（100 年

11 月 9 日新北更事字 1000002333 號）主席結論記載，由於本

案設計變動過大且屬實施者主動調整之內容，請實施者修正計畫

書圖並舉辦說明會後續提小組審議。

依前開主席結論辦理，實施者業於 100 年 11 月 3 日寄發開會通

知（100 年 11 月 3 日吉發字第 100080 號），說明會並於 100 年

11 月 14 日（星期一）下午 7 時，假「新北市永和區竹林路 79 號

（新北市永和區網溪國小活動中心 1 樓大會議室）」舉行完竣，

說明會會議紀錄詳附錄八，會議紀錄及相關證明文件(正本)業已

函送新北市政府都市更新處(100 年 12 月 1 日吉發字第 100091

號)存查。

權利變換分配方式及分配原則

（一）權利人（地主）分回住宅單元及車位之分配原則

1.分回之住宅單元「由下往上、集中分配」為原則。

2.一戶一車位，以集中分配為原則；停車位編號 1 至編號 64（分

布於地下一層及地下二層）為獎勵汽車停車位，係供公眾使用，

原則上不提供選配。

3.分回住宅單元價值加上車位價值與應分配價值之差價找補金

額以不超過最小分配單元價值為原則。

4.倘依據更新審議結果，必須調整更新後建物單元之位置、使用

用途、面積，或必須增減或調整車位位置時，原已分配建物單元

或車位涉及變動的部分，將由實施者與該單元受分配住戶協調局

部調整，其他已完成選配住戶之分配結果未受影響者，不另行選

配。

（二）志願填選及抽籤

1.要分配乙戶者，可填寫 3 志願（優先順序由左至右），如分配

2 戶以上者（含），可依此類推填寫志願數（可電請本案聯絡人

另提供表格）。

2.依各人志願及全部權利人所填志願比較，如 A 戶僅甲填第 1 志

願時（可能還有其他人填選第 2 志願、第 3 志願），則由甲為 A 戶

受配人；如 B戶有甲、乙等 2 人同填第一志願時選擇該戶時，甲、

乙兩人須抽籤分配。

3.重複者抽完後，未交回意願書者依更新後應分配價值由小至大

依序抽籤分配。