雪球访谈掘金楼市系列访谈上海篇：西峯眼里的市场与购买

心理

2015年09月28日

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访谈嘉宾

西峯

访谈小秘书

访谈简介

8月份70个大中城市新建商品住宅价格同比综合平均从上月下降0.4%转为上

涨1.7%，房价同比变动数据自2014年9月份来首次转正，而北上广深四个一线

城市更是连续4个月保持正增长，领涨全国楼市。

雪球访谈掘金楼市系列携手资深用户为大家解密房地产投资市场，繁荣的背后究

竟是泡沫还是洼地，源源不断的成交量究竟是哪些人和资本在支撑，今天就和

大V一起来探讨！

我们非常荣幸邀请到@西峯做客本次的雪球访谈，他对华东地区的地产投资研究

颇深，欢迎大家届时踊跃提问。

（进入雪球查看访谈）

本次访谈相关股票：陆家嘴(SH600663),外高桥(SH600648),浦东金桥(

SH600639)

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以下内容来自雪球访谈，想实时关注嘉宾动态?立即下载雪球客户端关注TA吧!

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：闸北的上涨和行政区划调整无关。大家可以留心到，2000年上海南市区并入黄埔

区，2009年南汇并入浦东，都有过类似传闻。但当地房价基本没有出现普遍的上涨。

闸北楼价上升也并非出现在上月，而是有2、3年了。这和主要是因为闸北是临近市区

而最近又有土地供应。闸北位置在上海中心偏北的地区，但并不是上海当地人喜欢的

区域。但随着市区可开发的土地进一步减少，以及外来移民比例的提高，这些位置的

低价也逐渐消失。当然，基建也是一个重要因素，现在的闸北面貌比十年前已经大大

改观。而交通和轨道线的发展，也进一步拉近这些位置和传统市区的距离。从这些角

度来看，闸北的上涨，也不算出奇。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@kellyj iangjiang: 这个大家各自认领。高校合并不会出名校，企业合并也是

一样。中国就算城市合并成只有北京和上海两个地方，该怎么样还是怎么样。区域合

并的作用主要是精简机构。不是为了大家炒房。 / /@kellyj iangjiang:回复@西峯 :西

总，我认为多少是有关的。静安区在上海许多人心目中代表的是高大上，那段时间我

朋友圈被这个刷屏了。

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：行政区划对房价只有负面影响，崇明岛是上海为开发的地区，未来50年机会很多。

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[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@放牛小子 : 如果杨浦不脏乱，那么房价起码还要再高一些。

/ /@放牛小子 :回复@西峯 :习总对杨浦区的房价走势怎么看 总觉得杨浦区居住环境

不好 比较脏乱

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@雪山论股 : 大宁有8万的房子，也有4万的房子，不知道你用哪个数来比较。

当然，觉得贵就不买这是常识。 / /@雪山论股 :回复@西峯 :个人感觉大宁的房价，相较

与虹口，杨浦差不多的地段还是偏贵。

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：回复@yftrunks: 也就是短期没有机会的意思。

/ /@yftrunks:回复@西峯 :呵呵，未来50年？

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@chancechance: 没看明白的你的问题。既然你要的是学区房，你要的学校

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学区在那里，房子就选哪里。 / /@chancechance:回复@西峯 :西总，有个问题诚心求

教。小弟现住广兰路地铁站附近，想置换学区房，主要锁定了三个目标：1、杨浦区江

浦公园附近；2、杨浦区国权路附近；3、浦东新区世纪公园附近。目标小区房龄都差

不太多，上述三片区域中，西总觉得哪块未来的潜力大些（或者未来面对调整时价格

坚挺些），烦请您给点意见，非常感谢！

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：回复@bigfatcat: 波音、舟山和临港的关系就像阅兵和军工股价的关系，属于你

觉得有就有的那种。你很难说没有，但暂时也没人看的出有。想想洋山港从无到有的

实质利好，但当地房价还是一样低迷就知道该怎么去投机了。 / /@bigfatcat:回复@西

峯 :西总，波音落户舟山，对临港新城房价有影响吗？

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@imwonder: 有。三年前买下还是不错的选择。 / /@imwonder:回复@西峯 :

西总觉得松江万达周围的房子有没有潜力？也就是松江国际生态商务区那片。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@雪山论股 : 用一个小区的价格来标致一个地区的价格，在投资上无疑是莽撞

而不智的。一般而言现实中，一个有千万预算的房产投资者基本不会这么思考问

题。 / /@雪山论股 :回复@西峯 :我主要是以8万房价作比较。不过，我也明白就像西峯老

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师说的个人期望是个人期望，现实是现实，既然市场给了这个定价，就说明大多数人

（至少买的起的人）认为是合理。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@chancechance: 投资有风险，根据历史价格衡量，现价最多跌70%可以进

入安全的保值区域。 / /@chancechance:回复@西峯 :唔，是这样子的，上述三块地方

的学区我感觉都可以接受。如果抛开学区看，上述三块地段的保值升值空间能否烦请

您大致点评一下，谢谢！

[问] yftrunks：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

@访谈小秘书 说：西总，你觉得这个时候，如果出于资产配置的目的，卖一套

上海房产，去购买澳洲房产（或其他海外房产），是一个明智的决定嘛?另外想请教海

外房产你看好哪个国家？

[答] 西峯：如果中国注定破灭，这个决定还是挺明智的。有个朋友6、7年前买入加拿大的房子，

几年下来房价升了20%。但加币汇率6年跌了30%，加上收学费大约损失20%左右，

如果这笔钱在国内，哪怕做理财，也有50%-100%的增值。这么一算，虽然海外房产

升值了，但其实际损失还是不少。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@秋风110: 供应过剩，还在调整中。需要的已经可以看起来了。 / /@秋

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风110:回复@西峯 :西总对福州的房价了解不，怎么看呢？

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：回复@bigfatcat: 商飞三大中心：设计中心在张江，总装中心在祝桥，客服中心

在老闵行。大家觉得有机会可以自己决定。 / /@bigfatcat:回复@西峯 :舟山是波音，临

港是商飞，一条航空产业带，都是高收入阶层啊

[问] yftrunks：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

@访谈小秘书 说：西总，你觉得这个时候，如果出于资产配置的目的，卖一套

上海房产，去购买澳洲房产（或其他海外房产），是一个明智的决定嘛?另外想请教海

外房产你看好哪个国家？

[答] 西峯：回复@金石杨天南先生 : 呵呵，何止大陆。从80年代开始，这条路依次由日本人、

台湾人、香港人走过。甘苦自知。 / /@金石杨天南先生 :回复@西峯 :这个故事是过去

二、三十年的一个小小缩影。一直以来，很多聪明人为了躲避中国可能的“崩溃”，

却成功的躲过了繁荣发展的机会。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@chancechance: 看看过去十几年，通胀一直高企。但流行的那一条建议，

是让人保值增值的。流传收益最大的就是股市，风险最高的就是楼市。但十年下来，

看看大数，结果和与其迥异。 / /@chancechance:回复@西峯 :西总的意思是，当前房

价偏高，未来有风险，还是应该主要根据实际需求入手，而非虚无的保值升值空间？

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[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@annwakeup: 我觉得可以考虑。一来风险敞口增加不多，二来有实际需

求。三来你的考虑看起来也比较成熟。不过房子的事情一动都是钱，卖两套买一套也

需要时间。当中意外可能不少，提醒注意。 / /@annwakeup:回复@西峯 :西总，讨教个

思路，松江新城中央公园这新开一个绿庭投资开发的楼盘，对面就是第一人民医院，

楼盘开盘均价预计3万 /平，都是大户型3房2厅2卫这种，你觉得还有升值空间吗？我家

因为有2个娃，和父母同住，目前松江新城有一套2房自住但比较挤，市区徐汇有套动

迁2房但位置不好在龙吴路关港靠近黄浦江边上这，据说以后要搞滨江带延伸，吴径化

工厂会搬迁，有可能会升值，现在我看中了松江绿庭这158平的4房2卫但总价估计

要480万了，我现在卖了2套买一套合适吗？自己再贷款50-100万左右，谢谢

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：回复@文艺复兴资产 : 为了所谓传言拿自己钱博一下的机会。运气好能赚钱，运气

不好早搏早清醒。 / /@文艺复兴资产 :回复@西峯 :~这是啥机会啊。。。

[问] yftrunks：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

@访谈小秘书 说：西总，你觉得这个时候，如果出于资产配置的目的，卖一套

上海房产，去购买澳洲房产（或其他海外房产），是一个明智的决定嘛?另外想请教海

外房产你看好哪个国家？

[答] 西峯：回复@qys81: 你把14亿人看成猪了……//@qys81:回复@西峯 :澳洲2000多万人

口，上海也是。面积却不可同日而语。北京上海是14亿人中精英的目的地。

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[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@annwakeup: 我的习惯是看中就下手。当然各家习惯不同，未必可以供你

参考。 / /@annwakeup:回复@西峯 :目前就是资金问题比较赶，绿庭这里说预计10月开

盘，我因为之前一套还剩有一小部分贷款没还清，所以要先还了才能公积金贷款，而

且绿庭是期房要明年底交房，西总你能预测大户型的开盘会全卖完吗？插一句，绿庭

的房子是全装修房，我个人及全家都非常满意，中央空调，地暖，厨卫等全有，令包

入住，父母虽然非常中意，但正如你所说一动都是钱，他们意见是158平的应该不会

那么快全部卖完，等明年看情况再买，我只是怕好的楼层挑不到，所以比较急，这种

情况一般西总怎么处理

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：回复@羁绊-黑眼睛 : 我自己比较喜欢佛山。 / /@羁绊-黑眼睛 :回复@西峯 :西总，

广州购房是到花都还是佛山好一些？从升值和发展方面

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@Tiger--X: 现金充裕可以考虑买一点。 / /@Tiger--X:回复@西峯 :西总，西

安的房价您给给点建议吗？投资而言。谢谢

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

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[答] 西峯：回复@yell: 目前正在上涨中。 / /@yell:回复@西峯 :西总，郑州房价上涨空间如

何？

[问] 文艺复兴资产：关于$陆家嘴(SH600663)$$外高桥(SH600648)$$浦东金桥(SH600639)$，对@西峯

说：行政区划的力量这么大啊？峰哥对崇明岛房价走势如何看

[答] 西峯：回复@seishinkouki: ARJ21差不多了，快得话也就在等2、3年

吧。 / /@seishinkouki:回复@ownminer:大哥，你们的灰机2020年前能不能上天啊？

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@Tiger--X: 我觉得可以。 / /@Tiger--X:回复@西峯 :目前除自助外，在南二

环内外分别有万科和绿地的2个2居室在出租，4%的收益，打算出掉北城的一套步梯4

居室，换入曲江中海的一套精装学区2居室，您觉得合适吗？ P.S. 投资性房产

占总资产3成。 谢谢西总。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@仁术常青 : 抱歉啊，我不可能知道所有楼盘。再说这样提问太懒了吧，我只

能回答，没看过。

/ /@仁术常青 :回复@仁术常青 :@西峯

[问] 财是理出来的：

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对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大威

力？

[答] 西峯：回复@勇敢的星星 : 供应不过剩的地方都会跌，供应过剩的地方更加会了。 / /@勇

敢的星星 :回复@西峯 :请西总点评一下浙江的金华、衢州等地级市，流入人口不多，房

子供应也是过剩的，未来会跌么？谢谢！

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@勇敢的星星 : 我觉得没问题。但前提是其他是机会不是坑。 / /@勇敢的星星 :

回复@西峯 :现阶段的房价还算稳，留一套自主，卖出寻找其他投资机会是好的选择

么。。？

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@mrbeaver: 一般这个都是坑。不一定对，供参考。 / /@mrbeaver:回复@西

峯 :想请教西总，对南昌楼市怎么看。想投新省行政中心板块。

[问] 大头快跑：对@西峯 说：西总如何看苏州地产未来发展？如果未来三年内打算在苏州买房，

在自身经济承受范围内，西总对时间点和有何建议？

[答] 西峯：赶紧买。

[问] 财是理出来的：

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对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大威

力？

[答] 西峯：回复@澎湃动力 : 投资贪便宜一般是吃亏前兆。只是一个心得，不一定对。 / /@澎

湃动力 :回复@西峯 :目前是没什么人，不知道是不是有投资价值？趁价格不高。

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@羁绊-黑眼睛 : 那还用说么？不考虑户籍当然佛山便宜。

/ /@羁绊-黑眼睛 :回复@西峯 :就是我自己

最近准备买房，在广州花都和佛山之间选择，由于户籍是湖南的，要在这边落户选哪

里好？上班在广州市内。交通相对目前来说也还是佛山方便一些

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@财务追求者 : 不对。房子经常降价，只不过没有经常腰斩而已。不符合大部

分投资者的心理目标。 / /@财务追求者 :回复@西峯 :中国房子过剩 但是很难

降价 我感觉原因就是卖的人少 房子能给人安全感 一家庭囤几套房

子也不卖 哪怕房子没了升值潜力 如果大家都抛出手里多余的房子

房价必然大跌 不知我想的对不对

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

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[答] 西峯：回复@foolgenius: 不错。 / /@foolgenius:回复@西峯 :西总怎么看合肥的房价@西

峯

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@foolgenius: 不错。 / /@foolgenius:回复@西峯 :西总怎么看合肥的房价？

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@深蓝1979: 绝大多数都不理想。 / /@深蓝1979:回复@西峯 :西总对恒大泉都

了解吗？对旅游地产怎么看？

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@财务追求者 : 房子两年的波动大约等同某支股票前两天的波动。

/ /@财务追求者 :回复@西峯 :我看到石家庄很多二手房近两年来都在一个价位上变化不

大啊 还有保利开发的一个楼盘 去年到现在价格基本没变过啊 可能是我

看的面窄吧

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

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[答] 西峯：回复@养灰尘 : 我喜欢市区。当然如果你在新区工作另说。 / /@养灰尘 :回复@西峯 :

西总，成都天府新区的房子贵么，在犹豫是在三环内买还是新区买，价格差的不太多

[问] 财是理出来的：对@西峯 说：请问西总闸北最近的狂野上涨是为啥？行政区划的调整就有这么大

威力？

[答] 西峯：回复@投资即生意 : 不建议大家提这类问题。因为不会有实质性的回答给你。买房

不是杀人放火，经济承受范围之内没有什么不可以。如果原意是问什么时候会跌，那

我老老实实回答不知道。如果愿意是问会不会跌，那么一般而言，作为投资品，没有

不会跌的东西。

/ /@投资即生意 :回复@西峯 :西总，上海松江新城的房子可以买么？

[问] 万科A(SZ000002)：讯：9月28日，万科企业股份有限公司公告披露，其2015年公司债券(第一期)发行工

作已于2015年9月28日结束，实际发行规模为人民币50亿元，最终票面利率

为3.50%。公告显示，万科本期债券为5年期品种，发行价格为每张人民币100元，采

取网下面向合 . . . http://stock.10jqka.com.cn/20150929/c582913541.shtml

[答] 西峯：发行90亿的公司债，然后花100亿去回购，看着也是醉了

（完）

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