ediÇÃo 15
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Jornal do Síndico JOTRANSCRIPT
Ano II - Edição 15 - Maio / 2013 - João Pessoa / Cabedelo - www.jornaldosindico.com.br/joaopessoa
Segurança Página 4 Página 4 Classíndico ManutençãoCotidiano PB GÁSPágina 3Página 6 e 7
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Recuperação, lavagem e troca de fachadas Construção Civil em GeralImpermeabilização Manta Asfáltica Projeto Estrutural
Rua Juvenal Mário da Silva, nº746Manaíra - João Pessa/PB www.�exconstrutorapb.com.br | �[email protected]
ORÇAMENTO SEM COMPROMISSO (83) 3268.5272 / 8105.4163 / 8818.2414
Escovação é fundamental para evitar algas na piscina
Síndico deve zelar pelo bom relacionamento entre condôminos e funcionários
Atinge a marca de 5 mil residências e registra um crescimento de 400%
Como é um prédio seguro
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Falta de planejamentogera custos Sr(a) Porteiro(a),
faça essejornal chegarao Síndico.
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Fontes: IBGE, Banco Central do Brasil, FGV, FIPE, www.portalbrasil.net
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Legenda para as fases da lua: Nova Cheia Crescente Minguante Latitude: 06º58,2'S Longitude: 034º50,4'W Fuso: +03.0 Ano: 201 Instituição: DNPVN 45 Componentes Nível Médio: 133.55 Carta: 00830
Tábua de Marés Cabedelo / PB
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MAIO
Os Editores
Estar em dia com os conhecimen-tos jurídicos é fundamental à boa ad-ministração. Jurisprudências, novas leis, prazos e obrigações. O gestor do condomínio precisa estar ciente de seus direitos e deveres e o Jornal do Síndico o ajuda a estar sempre por dentro das novidades que dizem res-peito ao universo condominial.
A edição de maio desta publicação vem recheada de lembretes e orienta-ções nesta área. Na seção “Finanças” abordamos um fato que pode onerar significativamente a folha de paga-mento de condomínios que possuem muitos funcionários fixos. Trata-se do adicional de periculosidade que deve ser pago aos trabalhadores que são obrigados a ficar expostos à violência urbana para desenvolver suas ativida-des.
De acordo com a lei 12.740/12, vi-gilantes e porteiros de condomínios estão incluídos no espectro de profis-sões beneficiadas com o adicional de periculosidade. A novidade consiste em um acréscimo de 30%, calculado sobre o salário base. Faça as contas. Quantos funcionários o seu condo-mínio emprega? Esse adicional já está sendo pago? Fique atento para não
negligenciar a nova regulamentação e evite problemas trabalhistas futuros.
Ainda falando sobre quadro de funcionários, saiba como funciona as novas regras de aviso prévio propor-cional lendo a entrevista da advoga-da Sandra Sinatora, especialista em Direito do Trabalho. As novas normas só são válidas para o aviso prévio emi-tido pelo empregador. Então, se o seu condomínio vai precisar fazer alguma demissão, veja como funciona o pro-cedimento atualizado.
Lembrando que, atualmente, para despedir qualquer funcionário é ne-cessário que o empregador tenha um certificado digital. Esse é o instrumen-to que assegura a autenticidade de suas transações via internet junto a diversos órgãos públicos, incluindo a Caixa Econômica Federal. Saiba mais detalhes sobre esse tipo de assinatura virtual obrigatória para condomínios na seção “Administração”.
Fechando o ciclo de reportagens jurídicas desta edição, o Jornal do Sín-dico traz matéria do Superior Tribunal de Justiça sobre despejo de locatá-rios inadimplentes. Por unanimidade, a Terceira Turma do STJ, estabeleceu que não é necessária a prova de pro-
priedade do imóvel para que o loca-dor possa propor ação de despejo de um locatário inadimplente e autor de infração contratual.
Como é o relacionamento dos condôminos com os funcionários do seu condomínio? O ideal é que seja amigável, polido e respeitoso. Casos de humilhações e constrangimentos a empregados pode complicar o con-domínio e até mesmo o síndico (por omissão). A seção “Cotidiano” traz o caso de um zelador que conseguiu na Justiça uma indenização de R$ 5 mil por ter sido humilhado por uma mo-radora de um condomínio residencial.
Para relaxar, o Jornal do Síndico traz uma dica. O seu condomínio pos-sui sala de vídeo? Você já pensou em instalar uma? O investimento pode ser uma boa ideia para quem quer lazer sem sair de casa. Saiba mais lendo esta edição.
Maio/2013 3
Segurança
Recomende aos mora-dores que acionem os alarmes de seus carros,
além de trancá-los correta-mente e não deixem objetos de valor expostos nos ban-cos.
Recebemos do Secovi-RJ exemplar de sua cartilha “Condomínios Imobiliários”, com centenas de dicas para quem vive em edifício, com destaque para as orienta-ções sobre a segurança no condomínio.
Tratando-se de um des-tacado sindicato na sua área de atuação, é importante dar ouvidos ao que nos tem a dizer.
“A segurança é de im-portância básica ao condo-mínio” e “a segurança está em primeiro lugar”, ressalta a publicação. Ou como já dissemos alhures, segurança e conforto são os dois prin-cipais fatores que levam as pessoas a morar em condo-mínio.
Vejamos, pois, algumas das indicações do Secovi-RJ.
Cuidados básicos:
* Utilize crachás para identificar prestadores de serviço (que vão circular dentro do condomínio).
* Obrigue os empregados do prédio a usar crachás.
* Identifique os carros dos condôminos com car-tões ou selos adesivos para fixação no pára-brisa.
* Mantenha na portaria fichas dos empregados do-mésticos com nome, núme-ro de documentos, fotos e determinações especiais dos patrões.
* Controle (ou proíba) o acesso dos entregadores de pizzas, flores, compras etc., pois já houve casos de assaltantes se disfarçarem e adentrarem ao prédio com consentimento do morador.
(Nota: existe um “passa-dor” de pizza, flores etc, que funciona sem abrir o portão da rua.).
* Instale (se possível) um telefone na portaria do edi-fício e um sistema de alarme que toque em algum prédio vizinho.
* Evite que os emprega-dos do prédio aceitem cha-ves dos condôminos, ainda que temporariamente.
* Procure instalar os equi-pamentos auxiliares compa-tíveis com seu prédio (alar-mes, sensores, circuitos de TV etc.).
* Recomende aos mora-dores que acionem os alar-
Como é um prédio seguropor Cecília Lima |
mes de seus carros, além de trancá-los corretamente e não deixem objetos de valor expostos nos bancos.
* Recomende a utilização de cadeados nas bicicletas e motos.
* Obrigue a identificação dos empregados de conces-sionárias de serviços (telefo-ne, água, luz). Se for o caso, faça o porteiro confirmar o defeito com o condômino e acompanhar o prestador de serviço até o local, con-firmando também, quando
necessário, por telefone, com a concessionária.
Garagem
A cartilha do Secovi-RJ também dá outras instru-ções sobre a segurança no prédio. Com relação ao pára-raios, lembra que “tem que ser periodicamente vistoria-do, verificando-se o estado dos cabos e isoladores”.
A respeito da garagem, “um caminho fácil para as-saltantes”, alerta que “o motorista ao entrar ou sair deve observar se nada de estranho há nos arredores e ao entrar aguardar próximo do portão o seu fechamento completo”.
Destaca, ainda, que “o
interfone é um aparelho de segurança”, que permite ao porteiro comunicar a che-gada de visitantes ou de encomendas, evitando que a portaria fique desguarne-cida ou que algum estranho entre no prédio sem a devi-da anuência de algum mo-rador.
O livreto dedica seção especial aos cuidados do porteiro e à prevenção de acidentes e incêndios, o que transcreveremos em outra oportunidade, dada a rele-vância de suas informações para quem vive em condo-mínio.
Maio/20134
Cotidiano
PBGás
por Cecília Lima |
Síndico deve zelar pelo bom relacionamento entre condôminos e funcionáriosAs boas regras de con-
vivência dizem que para viver bem em so-
ciedade é necessário tratar a todos com respeito para que se possa receber o mes-mo tratamento em troca. In-felizmente, muitas pessoas menosprezam essa premis-sa e se acham no direito de destratar alguém que esteja em um nível financeira ou hierarquicamente inferior ao seu.
Em um condomínio – pa-trimônio conjunto – é ne-cessário que o síndico preze pelo bom relacionamento dos condôminos com por-teiros, vigilantes, zeladores, serventes ou funcionários que desempenhem quais-quer outras atividades fun-damentais para a boa manu-tenção do espaço coletivo.
Conflitos entre morado-res e funcionários, brigas, constrangimentos e humi-lhações, podem sair bem ca-ras aos cofres do condomí-nio. É o que exemplifica um caso ocorrido no estado do Rio Grande do Sul e que cul-minou em ação de cobrança de indenização por danos morais no Tribunal Superior do Trabalho (TST) em abril.
Admitido em 2003 para desempenhar atividades de limpeza na área comum do Condomínio Edifício Parque Harmonia em Porto Alegre, um trabalhador alegou que
em 2007 passou a escutar piadinhas e a ser perseguido por uma das moradoras do edifício, que sempre falava que seu serviço não estava bom, que ele iria ficar para sempre de joelhos fazendo limpeza.
O funcionário descreveu ainda que a mesma mora-dora fez queixas dele à ad-ministração do condomínio e que, em uma assembleia, decidiram por demiti-lo. Destacou que algumas das ofensas foram presenciadas pela subsíndica. O zelador conseguiu comprovar, com base em depoimento de testemunha que confirmou ter visto a discussão, que foi perseguido e humilhado.
O condomínio se defen-deu afirmando que desco-nhecia os fatos alegados pelo trabalhador e que não poderia ser responsabiliza-do por ofensas proferidas por uma moradora, que não pertence à administração. Disse também que nenhuma ofensa foi proferida em fren-te à subsíndica, uma vez que esta desconhecia o ocorrido. “Nenhuma responsabilida-de poderá ser atribuída ao condomínio por atos dos moradores”, alegou a defe-sa. “Só se poderia cogitar a indenização por dano moral se os fatos ensejadores des-te tivessem sido cometidos pela síndica”.
A Vara do Trabalho de Porto Alegre acolheu o pe-dido de indenização e fixou o valor em R$ 500, o que fez com que o zelador e o condomínio recorressem ao TRT-RS. Para o trabalhador, a quantia fixada pelo juiz de origem não era capaz de compensar a humilhação so-frida. Já o condomínio pediu a reforma da sentença para eximir-se da condenação.
O TRT-RS entendeu que a sentença foi correta e acolheu o pedido do traba-lhador pela majoração da
A Companhia Paraibana de Gás (PBGÁS) anunciou, nesta quinta-feira (18), que atingiu a marca de 5 mil moradias, em João Pessoa, que passaram a utilizar o gás natural em suas instalações. Com esse nú-mero, a empresa também comemora um recorde de 400 por cento de ligações em menos de dois anos, somente no segmen-to de mercado residencial, considerada uma importante conquista no programa de investimentos da empresa para levar o gás natural ao maior número de paraiba-nos.
Em maio de 2011, a companhia regis-trou a ligação do seu milésimo cliente, segundo informou o gerente de Mercado Residencial e Comercial, Renato de Carva-lho Vilarim. “Daquele momento até o mês de abril de 2013, fechamos a marca de 5 mil moradias, ao ligar 4 mil unidades em apenas um ano e 11 meses. Isso significa que tivemos um crescimento de 400 por cento nesse curto espaço de tempo, ao longo de uma história de 18 anos de exis-tência da PBGás”, enfatizou.
O edifício que traz esse marco para a distribuidora na capital paraibana é o Condomínio Salzburg, localizado na rua Giácomo Porto, no bairro do Miramar. O prédio conta com 40 Unidades Imobiliá-rias Autônomas (UIAs), como são cha-mados os apartamentos, e todos já estão funcionando com gás natural canalizado a partir desta semana.
“Esse condomínio entra para a história como símbolo de uma meta que vem sen-do atingida pela companhia”, disse o dire-tor técnico comercial da empresa, Germa-no Sampaio de Lucena. Para ele, sempre que a empresa atinge esses números é
possível estabelecer um parâmetro de
metas atingidas, o que mostra que o gás natural está chegando cada vez mais às residências.
“O número é emblemático, é anima-dor e nos dá uma dimensão do tanto que ainda vamos avançar no mercado resi-dencial. Atingir esse número, e ainda um percentual elevado de crescimento em menos de dois anos, mostra que o nos-so compromisso vem sendo cumprido em tempo recorde, desde que a PBGás resol-veu investir em programas de expansão e interligação de clientes nesse mercado. Não temos como negar que o gás natural é uma tendência para um grande número de residências em futuro muito próximo”, observou Germano.
O diretor administrativo e financeiro e presidente em exercício da distribuidora, David dos Santos Mouta, destacou futu-ros investimentos no mercado residencial e disse que a meta da PBGás é chegar às sete mil moradias até dezembro de 2013. Ele disse que, nos próximos dias, a compa-nhia deverá anunciar a ligação do primei-ro condomínio no Altiplano, bairro onde foi concluída, recentemente, uma obra de 9 quilômetros de gasodutos para atender ao setor imobiliário que investe naquela área e, também, a outros condomínios já existentes.
David lembrou, também, o já anun-ciado Projeto Borborema, uma obra que levará o gás natural para comércios e re-sidências de Campina Grande. “Com esse investimento para Campina, estamos dan-do o pontapé inicial no programa de in-teriorização da Companhia, pois o nosso objetivo é levar o gás natural ao maior nú-mero de paraibanos”, disse David.
indenização, fixando a con-denação em R$ 5mil. A de-cisão fez o empregador re-correr ao Tribunal Superior do Trabalho, alegando que o dano moral não foi compro-vado nos autos, por ter se baseado no depoimento de uma única testemunha que estava em outro prédio do outro lado da rua.
Ao analisar o recurso, o relator do processo na Se-gunda Turma, ministro José Roberto Freire Pimenta, des-tacou que, de acordo com a prova testemunhal pro-
duzida e com as informa-ções contidas no acórdão regional, o zelador sofreu constrangimento e humi-lhação enquanto realizava seus trabalhos de rotina nas dependências do condo-mínio, em razão de ofensas proferidas, na presença de outras pessoas, por parte de condômino do edifício no qual realizava seus tra-balhos de zeladoria. (Con-sulta: Processo: RR–93700-79.2009.5.04.0001).
(Redação com JurídicoNews)
dências e registra um crescimento de 400%Atinge a marca de 5 mil resi-
Maio/2013 5
Pior do que não fazer melhoramentos em um imóvel é começar a
obra e deixá-la pela metade, dividindo o espaço de lazer com restos de materiais de construção. Assim é o des-tino de muitos condomínios que iniciam reformas sem o planejamento devido, a par-tir de acompanhamento de gastos através de uma pla-nilha. Planejar é economizar.
Os tempos estão bicu-dos, mesmo com a propa-lada estabilidade econômi-ca. O dinheiro ficou escasso no mercado, ou, pior, ficou caro, devido aos altos juros cobrados pelas instituições financeiras. Foi-se o tempo em que começar uma obra civil, ou simplesmente re-formar, era uma questão de pequeno intervalo de tem-po. Mas hoje, para aqueles que se vêem nesta situação, o único caminho é fazer o investimento por etapas. E para tanto, o planejamento é indispensável, tanto finan-ceiro, como também arqui-tetônico. Uma alternativa que, aliás, vem ganhando adeptos, pois, além de re-
presentar uma boa econo-mia, permite que quem não tem recursos para comprar um imóvel pronto consiga, mesmo em ritmo mais lento, garantir a tão sonhada casa própria.
O primeiro passo é enco-mendar um projeto comple-to para evitar desperdícios e futuras dores de cabeça, principalmente quando se faz necessária a mudança de arquiteto. Para se ter idéia, o proprietário pode eco-nomizar mais de 50% com esta medida, pois os hono-rários de um profissional são cobrados, algumas ve-zes, independentemente do tamanho da obra. Segundo arquitetos, além de evitar desperdícios, a elaboração de um projeto integral da construção ou da reforma garante um resultado final mais harmonioso. De acordo com estudo da Associação Nacional dos Comerciantes de Material de Construção (Anamaco), gasta-se em mé-dia com materiais 30% aci-ma do necessário por falta de planejamento e controle de obra.
Falta de planejamento gera custos
Capa Jornalista colaboradora do Jornal do Síndico e da Folha do Síndico
O segundo passo é fazer um cronograma da obra de acordo com os rendimentos da família, e no caso de con-domínio, com a receita men-sal dos condôminos. Para não ter problemas na hora do pagamento, é comum os síndicos cobrarem dos ina-dimplentes cotas atrasadas em juízo, para que o débito não fique maior e haja caixa para cobrir as despesas. Caso contrário, será necessário re-correr a financiamentos ban-cários. Quando se parte para uma construção em etapas sem planejamento, corre-se o risco de chegar ao fim com um Frankenstein, com áreas que não têm aprovei-tamento do espaço e pro-blemas na circulação. Se for assim, deve-se ter em mente quais as etapas mais impor-tantes que devem prescindir das demais. Há condomínios que investem em reformas nas áreas de lazer, muitas vezes para ganhar espaços ociosos, mas acha por bem deixar para um segundo momento a construção de guaritas da portaria e / ou repintura da fachada. To-
por Andrea Mattos |
mar esta d e c i s ã o não é ad-mitir que há áreas menos im-por tantes que outras; a questão é sa-ber qual delas é mais urgente.
PLANILHA DE CUSTOSA planilha de custos é um
dos instrumentos indispen-sáveis quando se trata de reformas e obras. Sem ela, fica difícil verificar o quan-to foi gasto e quanto será ainda necessário investir. A lista deve relacionar três itens para todos os mate-riais e serviços que serão comprados e contratados durante a reforma: valores estimados, desembolso efe-tivamente feito e diferença entre um e outro. É comum ouvir as pessoas reclaman-do que gastaram mais do que imaginavam, mas na maioria das vezes, o que há é uma estimativa errada ou a adição de custos que não estavam previstos. Quando se tem controle dos gastos,
há a chance de re-manejar, mantendo o valor previsto ini-
cialmente e a pessoa pode resolver gastar mais num determinado item, economizando em outro.
Estas etapas e procedi-mentos, infelizmente, ainda não estão muito incorpora-dos na vida dos brasileiros, por mais benefícios que tragam. Para o síndico, que tem de prestar contas aos demais condôminos, a pla-nilha ajuda na hora de con-cluir o balancete mensal. Re-comenda-se, inclusive, que seja formada uma comissão de obras, tendo a inclusão de moradores, para que nada fique fora do controle, já que as obrigações são di-vididas entre várias pessoas.
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Responsáveis por deixar a água turva em tom es-verdeado e entupir as
vias de saneamento e os poros dos filtros, as algas estão para a piscina assim como as ervas daninhas estão para o jardim. A proliferação delas é um risco enfrentado por quase todos os proprietários de piscinas.
As algas chegam à água trazidas pelo vento, impregna-das a instrumentos de limpeza ou roupas de banho, de modo que é praticamente impossível impedir que esses seres alcan-cem a piscina. Resta conhecer as formas de combate.
A ausência de produtos químicos essenciais como o cloro é um dos fatores que fa-vorecem a instalação de algas, portanto, certifique-se que sua piscina receba sempre as quantidades adequadas des-tes produtos para manter-se imune às algas. Com o teor de cloro dentro dos padrões, é importante dar atenção es-pecial à rotina de manutenção da piscina.
Uma limpeza eficiente co-meça com a “pesca” de resí-
duos que ficam boiando na superfície da piscina. Com uma peneira, devem ser reti-radas folhas, animais, galhos, plásticos ou quaisquer outros objetos indesejáveis.
Em seguida, o skimmer, ou coadeira, produz pequenas ondas para facilitar que todo tipo de resíduo vá para o fil-tro e de lá para o esgoto. O proprietário que possui a fer-ramenta deve limpá-la e esva-ziar seu depósito manualmen-te antes mesmo de começar o restante do processo, para que as próximas etapas sejam facilitadas.
A fixação de algas podem causar manchas no revesti-mento da piscina. Para evitar que isso aconteça é funda-mental praticar a escovação das superfícies com instru-mentos específicos.
Em piscinas de concreto ar-mado, devem-se utilizar esco-vas de fibras rígidas. Escovas de cerdas macias devem ser usadas em piscinas de fibra de vidro e em revestimentos emborrachados. No caso de azulejos, qualquer material
abrasivo como palhas de aço e escovas metálicas podem arranhar e danificar o revesti-mento. Evite.
É importante que a rotina de manutenções seja obedeci-da, mesmo quando as piscinas estão aparentemente “limpas”. Associada a essa limpeza, de-
vem ser aplicados algicidas, químicos destinados ao com-bate de algas.
A dosagem desses produ-tos deve ser ministrada por profissionais com experiência na atividade. Um especialista poderá fazer um bom diag-nóstico da sua piscina e definir
quais as melhores maneiras de evitar as indesejáveis algas. te-traborato de potássio, quitina, polímeros algicidas, compos-tos de Amônio Quaternário, remédios à base de cobre ou prata, são alguns dos com-postos químicos usados para combater as algas
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