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COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
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EDITAL DE CONCORRÊNCIA PÚBLICA
Nº ___/2012
PROCESSO N° 2011 – 0.261.205 - 3
CONCESSÃO DE OBRA PÚBLICA DE HABITAÇÃO DE
INTERESSE SOCIAL, COMBINADA COM A
PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO
CONDOMINIAL E PATRIMONIAL, E VINCULADA A
PROJETOS ASSOCIADOS
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
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ÍNDICE
Preâmbulo
1. Da legislação aplicável
2. Dos documentos integrantes do Edital
3. Das definições
4. Do objeto da concessão
5. Da vigência da concessão e do valor estimado do contrato
6. Das disposições gerais
7. Das condições de participação
8. Da visita técnica
9. Do recebimento dos envelopes
10. Da garantia da proposta (envelope 1)
11. Da proposta econômica (envelope 2)
12. Dos documentos de habilitação (envelope 3)
13. Dos representantes legais das licitantes
14. Da ordem dos procedimentos da licitação
15. Do julgamento da proposta econômica
16. Da comissão de licitação
17. Do saneamento de falhas formais
18. Dos pedidos de esclarecimento à licitação
19. Das impugnações ao Edital
20. Dos recursos administrativos
21. Da homologação da licitação e adjudicação do objeto
22. Da assinatura do contrato
23. Das penalidades
24. Das disposições finais
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PREÂMBULO
O Município de São Paulo, por meio da COHAB-SP – Companhia Metropolitana de
Habitação de São Paulo, torna público que está aberta licitação para selecionar a proposta mais
vantajosa pela CONCESSÃO DE OBRA PÚBLICA DE HABITAÇÃO DE INTERESSE
SOCIAL, COMBINADA COM A PRESTAÇÃO DE SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO
CONDOMINIAL E PATRIMONIAL, E VINCULADA A PROJETOS ASSOCIADOS, como a
seguir especificado:
a) O Edital está disponível gratuitamente no site ___, e no ___, podendo ser retirado
em meio magnético por qualquer interessado, no horário de ___h a ___h, mediante
apresentação de comprovante de depósito bancário prévio no valor de R$ ___ (___),
na conta-corrente nº ___, da agência ___, do Banco ___, em favor da ___, referente
aos custos de reprodução;
b) As empresas interessadas deverão obter o Edital pelos meios acima especificados,
para garantia da autenticidade dos textos e de que estão em seu poder todos os
documentos e Anexos que compõem o Edital;
c) A licitação será processada na modalidade de concorrência, com inversão das fases
de habilitação e julgamento, e realização de lances em sessão pública;
d) O julgamento da licitação será pelo critério da maior oferta pela outorga da
CONCESSÃO;
e) A GARANTIA DA PROPOSTA, a PROPOSTA ECONÔMICA e os
DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO serão recebidos até às ___ do dia ___ de ___
de 2012, na ___;
f) A licitação foi precedida de Audiência Pública, nos termos do artigo 39 da Lei
Federal nº 8.666/93, devidamente divulgada no site ___ e no Diário Oficial da
Cidade de São Paulo nº ___, de ___ de ___ de 2012, seção ___, página ___, com
sessão presencial realizada nesta Capital no dia ___ de ___ de 2012; e
g) A sessão pública de abertura das GARANTIAS DAS PROPOSTAS, das
PROPOSTAS COMERCIAIS e dos DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO terá
início às ___ do dia ___ de ___ de 2012, na ___.
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1. DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
1.1. A licitação é realizada na forma deste Edital e será regida principalmente pela seguinte
legislação:
a) Lei Municipal nº 13.278/02, alterada pela Lei Municipal nº 14.145/06, que
dispõe sobre normas específicas em matéria de licitação e contratos
administrativos no âmbito do Município de São Paulo;
b) Decreto Municipal nº 44.279/03, com suas alterações, que regulamenta a Lei
Municipal nº 13.273/02;
c) Decretos Municipais nºs 52.689/11 e 52.696/11, que estabelecem a
obrigatoriedade de inversão de fases na licitação;
d) Lei Federal nº 8.987/95, que dispõe sobre o regime de concessão e permissão; e
e) Lei Federal nº 8.666/93, que institui normas para licitações e contratos.
2. DOS DOCUMENTOS INTEGRANTES DO EDITAL
2.1. Integram o presente Edital, como partes indissociáveis, os seguintes Anexos:
a) Anexo 01 – Modelo de solicitação de esclarecimentos
b) Anexo 02 – Modelo de procuração
c) Anexo 03 – Modelo de procuração (licitantes em consórcio)
d) Anexo 04 – Modelo de procuração (licitantes estrangeiras)
e) Anexo 05 – Modelo de carta de apresentação de garantia de proposta
f) Anexo 06 – Termo e condições mínimas do seguro-garantia
g) Anexo 07 – Modelo de fiança bancária
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h) Anexo 08 – Modelo de apresentação de proposta econômica
i) Anexo 09 – Modelo de carta de apresentação dos documentos de habilitação
j) Anexo 10 – Modelo de declaração de ciência dos termos do Edital e ausência de
impedimento de participação na licitação
k) Anexo 11 – Modelo de declaração de inexistência de processo falimentar,
recuperação judicial, extrajudicial ou regime de insolvência
l) Anexo 12 – Modelo de declaração de expressa submissão à legislação brasileira
e de renúncia de reclamação por via diplomática;
m) Anexo 13 – Modelo de declaração de regularidade ao artigo 7º, XXXIII, da
Constituição Federal
n) Anexo 14 – Modelo de declaração de elaboração independente de proposta
o) Anexo 15 – Modelo de declaração de equivalência
p) Anexo 16 – Modelo de declaração de inexistência de documento equivalente
q) Anexo 17 – Minuta do Contrato de concessão de obra pública de habitação de
interesse social, combinada com a prestação de serviços sociais e de gestão
condominial e patrimonial, e vinculada a projetos associados
3. DAS DEFINIÇÕES
3.1. Para fins deste Edital, seus Anexos ou qualquer outro documento que deva ser
fornecido, os termos listados a seguir, quando empregados, no singular ou no plural,
em letras maiúsculas, terão os significados dispostos neste item, salvo se do contexto
resultar sentido claramente diverso e sem prejuízo de outras definições inseridas em
outros pontos do Edital:
a) COLIGADAS: sociedades submetidas à influência significativa de outra
sociedade. Há influência significativa quando se detém ou se exerce o poder de
participar nas decisões das políticas financeira ou operacional da investida, sem
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controlá-la. É presumida influência quando houver a titularidade de 20% (vinte por
cento) ou mais do capital votante da investida, sem controlá-la;
b) COMISSÃO DE LICITAÇÃO: conjunto de pessoas oficialmente designadas
pela COHAB-SP que será responsável por conduzir os procedimentos relativos à
LICITAÇÃO, incluindo o recebimento, exame e julgamento de todos os
documentos;
c) CONCESSÃO: concessão de OBRA PÚBLICA DE HIS, combinada com a
prestação de serviços de gestão condominial, patrimonial e social, e vinculada a
PROJETOS ASSOCIADOS;
d) CONCESSIONÁRIA: sociedade de propósito específico constituída pelo licitante
vencedor da licitação com o fim exclusivo de execução da CONCESSÃO;
e) CONSÓRCIO: grupo de licitantes, solidariamente responsáveis pelo
cumprimento das obrigações decorrentes da LICITAÇÃO, e vinculados por termo
de compromisso de constituição de consórcio;
f) CONTRATO: contrato de CONCESSÃO a ser celebrado entre o PODER
CONCEDENTE e a CONCESSIONÁRIA, nos termos do Anexo 17 – Minuta do
contrato de concessão, combinada com a prestação de serviços sociais e de gestão
condominial e patrimonial, e vinculada a projetos associados;
g) CONTROLADA: a sociedade na qual a CONTROLADORA, diretamente ou
por meio de outras CONTROLADAS ou COLIGADAS, é titular de direitos de
sócio que lhe assegurem, de modo permanente, a maioria dos votos nas deliberações
sociais e o poder de eleger a maioria dos administradores da sociedade, e usa
efetivamente seu poder para dirigir as atividades sociais e orientar o funcionamento
dos órgãos da sociedade;
h) CONTROLADORA: a pessoa natural, jurídica ou condomínio que: (i) é titular
de direitos de sócio que lhe assegurem, de modo permanente, a maioria dos votos
nas deliberações da assembleia-geral e o poder de eleger a maioria dos
administradores da sociedade; e (ii) usa efetivamente seu poder para dirigir as
atividades sociais e orientar o funcionamento dos órgãos da sociedade;
i) DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO: conjunto de documentos apresentados
pela LICITANTE, de acordo com os termos e condições deste Edital, destinado a
comprovar sua regularidade jurídica, fiscal, qualificação técnica e econômico-
financeira;
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j) GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL: garantia do fiel cumprimento
das obrigações do CONTRATO, a ser prestada pela CONCESSIONÁRIA, e que
poderá ser executada pelo PODER CONCEDENTE nas hipóteses previstas no
CONTRATO;
k) GARANTIA DA PROPOSTA: garantia de cumprimento da PROPOSTA
ECONÔMICA, que será prestada pelas LICITANTES, na forma do Edital;
l) HIS: habitação de interesse social, entendida como aquela destinada a famílias
com renda igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos ou com capacidade de
pagamento a ser definida pelo PODER CONCEDENTE, de promoção pública ou
conveniada com o Poder Público, com padrão de unidade habitacional com um
sanitário, até uma vaga de garagem e área útil de, no máximo, 50 m² (cinqüenta
metros quadrados), nos termos do art. 146, XIII da Lei 13.430, de 13 de setembro de
2002, do art. 2º, inciso XXVI da Lei nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 e da Lei
15.358, de 28 de fevereiro de 2011;
m) IMÓVEL: imóvel de propriedade da COHAB-SP, localizado no Município de
São Paulo, na Rua Cônego Vicente Miguel Marino, esquina com a Rua Cruzeiro,
Distrito de Santa Cecília, Subprefeitura da Sé, com área de 9.426,03 m²;
n) LICITAÇÃO: procedimento administrativo objeto deste Edital;
o) LICITANTE: empresa isolada, ou empresas ou entidades reunidas em
CONSÓRCIO, participantes da LICITAÇÃO;
p) OBRA PÚBLICA DE HIS: conjunto de obras públicas e demais atividades
necessárias à geração de unidades de HIS para o PODER CONCEDENTE, seguido
da prestação de SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO PATRIMONIAL E
CONDOMINIAL pelo prazo de vigência da CONCESSÃO;
q) PARTES: o PODER CONCEDENTE e a CONCESSIONÁRIA;
r) PODER CONCEDENTE: a COHAB-SP – Companhia Metropolitana de Habitação de
São Paulo;
s) PROJETOS ASSOCIADOS: empreendimentos a serem desenvolvidos pela
CONCESSIONÁRIA de forma vinculada à OBRA PÚBLICA DE HIS,
compreendendo a construção e venda de unidades habitacionais no IMÓVEL e a
exploração das áreas comerciais do empreendimento;
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t) PROPOSTA ECONÔMICA: proposta oferecida pela CONCESSIONÁRIA;
u) SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO CONDOMINIAL E PATRIMONIAL:
serviços definidos no CONTRATO sob responsabilidade da CONCESSIONÁRIA;
e
v) VALOR ESTIMADO DO CONTRATO: R$ 18.900.000,00 (dezoito milhões e
novecentos mil reais), correspondente à soma do valor de mercado estimado de 120
(cento e vinte) unidades habitacionais HIS que serão transferidas pela
CONCESSIONÁRIA (R$ 15.600.000,00) ao PODER CONCEDENTE, e do valor
dos SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO CONDOMINIAL E PATRIMONIAL
(R$ 3.300.000,00).
4. DO OBJETO DA CONCESSÃO
4.1. O objeto da presente LICITAÇÃO é a celebração de CONCESSÃO de OBRA
PÚBLICA DE HIS, combinada com a prestação de SERVIÇOS SOCIAIS E DE
GESTÃO CONDOMINIAL E PATRIMONIAL, e vinculada a PROJETOS
ASSOCIADOS.
5. DA VIGÊNCIA DA CONCESSÃO E DO VALOR ESTIMADO DO CONTRATO
5.1. O prazo de vigência da CONCESSÃO será de 08 (oito) anos, com início na data de
assinatura do CONTRATO, nos termos do Anexo 17 - Minuta do contrato de
concessão, que compreende 03 (três) anos para o período de obras e 05 (cinco) anos de
prestação de serviços relacionados.
5.2. O VALOR ESTIMADO DO CONTRATO é de R$ 18.900.000,00 (dezoito milhões e
novecentos mil reais).
6. DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
6.1. Todos os documentos da LICITAÇÃO, bem como as correspondências trocadas entre
as LICITANTES e a COHAB-SP deverão ser redigidos em língua portuguesa, sendo
toda a documentação consultada e interpretada de acordo com este idioma.
6.2. Não serão considerados para efeito de avaliação e julgamento das propostas os
documentos de origem estrangeira apresentados em outras línguas sem (i) a
autenticação dos respectivos consulados brasileiros e (ii) a tradução juramentada para a
língua portuguesa.
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6.3. Exceto quando expressamente autorizado neste Edital, os documentos deverão ser
apresentados conforme os modelos constantes do Edital, quando houver.
6.4. Todas as referências de horário do presente Edital referem-se ao horário oficial de
Brasília.
6.5. Todas as correspondências referentes ao Edital enviadas à COHAB-SP serão
consideradas como entregues na data do seu recebimento pela COHAB-SP, mediante
protocolo na sede da COHAB-SP ou outra forma de confirmação de recebimento de
mensagem, em caso de correspondência eletrônica.
6.6. As correspondências recebidas pela COHAB-SP após as 18h, inclusive as
correspondências dirigidas ao endereço eletrônico, serão consideradas como recebidas
no dia útil imediatamente posterior.
6.7. As informações, estudos, pesquisas, investigações, levantamentos, projetos, planilhas e
demais documentos ou dados relacionados à LICITAÇÃO e disponibilizados pela
COHAB-SP foram realizados e obtidos para fins exclusivos de precificação da
CONCESSÃO, não apresentando qualquer caráter vinculativo que responsabilize o
PODER CONCEDENTE perante as LICITANTES ou perante a futura concessionária.
6.8. As LICITANTES são responsáveis pela análise direta das condições do IMÓVEL e de
todos os dados e informações sobre a exploração da CONCESSÃO, bem como pelo
exame de todas as instruções, condições, exigências, leis, decretos, normas,
especificações e regulamentações aplicáveis à LICITAÇÃO e à CONCESSÃO,
devendo arcar com seus respectivos custos e despesas, inclusive no tocante à realização
de estudos, investigações, levantamentos, projetos e investimentos.
6.9. A participação na LICITAÇÃO implica a integral e incondicional aceitação de todos os
termos, disposições e condições do Edital e Anexos, da minuta do CONTRATO DE
CONCESSÃO e Anexos, bem como das demais normas aplicáveis à LICITAÇÃO.
7. DAS CONDIÇÕES DE PARTICIPAÇÃO
7.1. Poderão participar da LICITAÇÃO pessoas jurídicas, brasileiras ou estrangeiras,
fundos de investimento, entidades de previdência complementar e instituições
financeiras, isoladamente ou em CONSÓRCIO.
7.2. Não poderão participar da LICITAÇÃO as pessoas jurídicas:
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a) que estejam suspensas ou impedidas de licitar e contratar com o Município de
São Paulo;
b) que tenham sido declaradas inidôneas para licitar ou contratar com o Município
de São Paulo; e
c) que estejam em regime de recuperação judicial ou extrajudicial, ou cuja falência
tenha sido decretada por sentença judicial.
7.3. Caso a participação se dê por meio de CONSÓRCIO, além das exigências contidas
neste Edital, devem ser observadas as seguintes regras:
a) o número máximo de participantes no CONSÓRCIO é de 02 (duas) empresas;
b) a inabilitação de qualquer consorciada acarretará a inabilitação do
CONSÓRCIO;
c) não será permitida a participação de membro consorciado, suas COLIGADAS,
CONTROLADAS, CONTROLADORAS, ou sob controle comum, em mais de um
CONSÓRCIO, ainda que com participações ou membros distintos entre si, ou
isoladamente;
d) não será admitida a inclusão, a substituição, a retirada, a exclusão ou, ainda, a
alteração nos percentuais de participação dos membros consorciados a partir da data
da entrega dos envelopes até a assinatura do CONTRATO;
e) as empresas consorciadas serão solidariamente responsáveis perante o PODER
CONCEDENTE, pelos atos praticados no âmbito do CONSÓRCIO ou do
compromisso de sua constituição; e
f) cada empresa consorciada deverá atender individualmente às exigências
relativas à apresentação das declarações, regularidade jurídica, fiscal e econômico-
financeira previstas no Edital, observando-se, quanto à habilitação técnica, o
disposto no item próprio.
7.4. Caso a participação se dê por meio de empresa estrangeira, além das exigências
contidas neste Edital, as LICITANTES pessoas jurídicas estrangeiras devem observar
as seguintes regras:
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a) apresentar procuração outorgada a seu representante legal no Brasil, que será a
pessoa legalmente credenciada, com poderes expressos, mediante procuração
por instrumento público ou particular, com firma reconhecida em cartório no
Brasil, para receber citação e responder administrativa e judicialmente no
Brasil, bem como para representar a LICITANTE estrangeira em todas as
fases do processo, condições essas que deverão estar expressamente
indicadas em seus documentos de habilitação jurídica;
b) apresentar, tanto para a participação isolada como em CONSÓRCIO, os
documentos equivalentes aos documentos para a habilitação, autenticados
pela autoridade consultar brasileira de seu país de origem e traduzidos por
tradutor juramentado;
c) apresentar declaração conforme modelo do Anexo 15 - Modelo de declaração de
equivalência, certificando a correlação entre os documentos administrativos
legais e suas validades, normalmente exigidos em licitações no Brasil e os
correspondentes no país de origem;
d) os documentos de habilitação equivalentes devem ser apresentados de forma a
possibilitar a análise acerca de sua validade, exigibilidade e eficácia;
e) na hipótese de inexistência de documentos equivalentes aos solicitados neste
Edital ou de órgão(s) no país de origem que os autentique(m), deverá ser
apresentada declaração da LICITANTE informando tal fato, conforme
modelo do Anexo 16 - Modelo de declaração de inexistência de documento
equivalente;
f) declaração de que submeter-se-á à legislação brasileira e de que renuncia ao
direito de realizar eventual reclamação por via diplomática, conforme Anexo
12 - Modelo de declaração de expressa submissão à legislação brasileira e de
renúncia de reclamação por via diplomática; e
g) no caso de empresa estrangeira não autorizada a funcionar no Brasil, nos termos
do art. 1.134 do Código Civil, somente poderão participar da LICITAÇÃO se
reunidas em CONSÓRCIO cuja líder seja brasileira.
8. DA VISITA TÉCNICA
8.1. As LICITANTES interessadas poderão participar de visita técnica ao IMÓVEL
destinado à execução do objeto desta LICITAÇÃO.
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8.2. As visitas técnicas serão agendadas e acompanhadas pela COHAB-SP e os interessados
deverão manifestar interesse em participar da visita mediante solicitação à ___, por
meio do e-mail ___, a ser encaminhado até o dia ___.
8.3. A participação na visita técnica não é condição necessária para a participação na
LICITAÇÃO.
9. DO RECEBIMENTO DOS ENVELOPES
9.1. A GARANTIA DA PROPOSTA, a PROPOSTA ECONÔMICA e os DOCUMENTOS
DE HABILITAÇÃO deverão ser entregues em envelopes separados, com 02 (duas)
vias idênticas em cada envelope, encadernadas separadamente, no protocolo da
Secretaria ___, localizado na ___.
9.2. Os envelopes deverão estar lacrados, rubricados e conter identificação externa com os
seguintes dizeres:
À COMISSÃO DE LICITAÇÃO
CONCORRÊNCIA PÚBLICA Nº ___/2012
ENVELOPE 1 – GARANTIA DA PROPOSTA
RAZÃO SOCIAL DA LICITANTE OU NOME DO CONSÓRCIO
À COMISSÃO DE LICITAÇÃO
CONCORRÊNCIA PÚBLICA Nº ___/2012
ENVELOPE 2 – PROPOSTA ECONÔMICA
RAZÃO SOCIAL DA LICITANTE OU NOME DO CONSÓRCIO
À COMISSÃO DE LICITAÇÃO
CONCORRÊNCIA PÚBLICA Nº ___/2012
ENVELOPE 3 – DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO
RAZÃO SOCIAL DA LICITANTE OU NOME DO CONSÓRCIO
9.3. Com exceção das garantais na modalidade de fiança bancária e seguro-garantia que
obrigatoriamente devem estar em sua forma original na primeira via, todos os demais
documentos deverão ser apresentados em sua forma original ou em cópia autenticada, e
rubricados pelos respectivos representantes credenciados.
9.4. Todas as folhas de cada uma das vias dos documentos encartados nos envelopes 1, 2 e
3 deverão ser numeradas e rubricadas pela LICITANTE.
9.5. Os documentos dos envelopes 1, 2 e 3 também deverão ser apresentadas em meio
eletrônico, em formato conhecido, sem restrições de acesso ou proteção de conteúdo,
com teor idêntico ao das vias apresentadas em meio físico.
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9.5.1. Caso exista divergência entre as informações apresentadas em meio físico e
eletrônico, prevalecerão as informações prestadas em meio físico.
10. DA GARANTIA DA PROPOSTA (ENVELOPE 1)
10.1. O envelope 1 deverá conter a GARANTIA DA PROPOSTA da LICITANTE.
10.2. O envelope da PROPOSTA ECONÔMICA conterá a carta de apresentação
devidamente assinada, conforme modelo do Anexo 05 - Modelo de carta de
apresentação de garantia de proposta.
10.3. A GARANTIA DA PROPOSTA deverá ser realizada no montante de R$
189.000,00 (cento e oitenta e nove mil reais) e poderá ser prestada, isolada ou de
maneira combinada, na forma de:
a) caução em dinheiro;
b) títulos da dívida pública, regulados pela Lei 10.179/01, emitidos sob a forma
escritural, mediante registro em sistema centralizado de liquidação e custódia
autorizado pelo Banco Central do Brasil e avaliados pelos seus valores econômicos,
conforme definido pelo Ministério da Fazenda;
c) seguro-garantia; ou
d) fiança-bancária.
10.4. A GARANTIA DA PROPOSTA deverá ter a COHAB-SP como beneficiária e
prazo mínimo de 06 (seis) meses a contar da data de entrega dos envelopes.
10.4.1. Caso o prazo de validade da GARANTIA DA PROPOSTA expire antes da
assinatura do CONTRATO, o PODER CONCEDENTE poderá solicitar a sua
renovação, às expensas das próprias LICITANTES, por mais 06 (seis) meses a
contar da data do término da validade das garantias, caso em que a manutenção
das condições de habilitação da LICITANTE ficará condicionada à regular
renovação da respectiva GARANTIA DA PROPOSTA.
10.4.2. No caso de renovação, a GARANTIA DA PROPOSTA será reajustada pela
variação do IPCA, divulgado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística –
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IBGE, entre o mês de recebimento da GARANTIA DA PROPOSTA na licitação e
o mês imediatamente anterior à sua renovação.
10.4.3. As garantias serão renovadas com prazo mínimo de 20 (vinte) dias de
antecedência em relação ao seu vencimento.
10.5. A GARANTIA DA PROPOSTA prestada na modalidade de seguro-garantia e
fiança bancária deverá:
a) Ter seu prêmio ou preço, conforme seja seguro-garantia ou fiança bancária,
devidamente quitado com a instituição emitente;
b) Contemplar o conteúdo mínimo ou seguir o modelo do Anexo 06 - Termo e
condições mínimas do seguro-garantia ou do Anexo 07 - Modelo de fiança
bancária, conforme o caso;
c) Ser apresentada em sua forma original, pois não será aceita cópia de qualquer
natureza;
d) Ter seu valor expresso em reais; e
e) Ter a assinatura dos administradores da sociedade emitente, com comprovação
dos respectivos poderes para representação.
10.6. No caso de oferecimento de caução em dinheiro ou em títulos da dívida pública, a
LICITANTE deverá constituir caução bancária, expressa em documento original,
dirigido ao PODER CONCEDENTE, datado e assinado por instituição financeira
custodiante, da qual conste, claramente:
a) o valor pecuniário da caução;
b) a identificação dos títulos caucionados, esclarecendo tratar-se dos títulos
regulados pela legislação aplicável; e
c) cláusula segundo a qual o PODER CONCEDENTE poderá executar a caução
nas condições previstas neste Edital.
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10.7. É vedada qualquer modificação nos termos e condições da GARANTIA DA
PROPOSTA, salvo hipótese de prorrogação de prazo.
10.8. Caso necessária a prorrogação do prazo da GARANTIA DA PROPOSTA, será
desclassificada a LICITANTE que não a comprovar no prazo máximo de 10 (dez)
dias úteis do recebimento da comunicação da COMISSÃO DE LICITAÇÃO.
10.9. Se a LICITANTE participar isoladamente, a GARANTIA DA PROPOSTA deverá
ser apresentada em nome próprio.
10.10. No caso de CONSÓRCIO, a GARANTIA DA PROPOSTA deverá ser apresentada
em nome de uma ou mais consorciadas e deverá indicar, expressamente, o nome do
CONSÓRCIO e de todas as consorciadas com suas respectivas participações
percentuais, independentemente de a GARANTIA DA PROPOSTA ter sido
prestada por um ou mais consorciados. Nesse caso, é ainda admissível o aporte do
montante total devido, segregado entre os consorciados, os quais poderão optar por
uma das modalidades de garantia, sem prejuízo da escolha, pelos demais
consorciados, por modalidade diversa.
10.11. Encerrada a LICITAÇÃO e assinado o CONTRATO, assim como no caso de
revogação ou invalidação da LICITAÇÃO, a GARANTIA DA PROPOSTA das
LICITANTES serão imediatamente liberadas.
10.12. A GARANTIA DA PROPOSTA será executada pela COHAB-SP, mediante prévia
notificação, sem prejuízo das demais penalidades previstas no Edital e na legislação
aplicável, nas seguintes hipóteses:
a) inadimplemento total ou parcial, pela LICITANTE, das obrigações por ela
assumidas em virtude de sua participação na LICITAÇÃO;
b) apresentação, pela LICITANTE que tenha ofertado a maior outorga, dos
documentos de HABILITAÇÃO em desconformidade com o estabelecido no
Edital;
c) apresentação, pela LICITANTE que tenha ofertado a maior outorga, de proposta
econômica que não atenda à totalidade das exigências estabelecidas na
legislação aplicável e no Edital;
d) não cumprimento, pela adjudicatária, das obrigações prévias à celebração do
CONTRATO;
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e) recusa da adjudicatária em celebrar o CONTRATO;
f) prática, pela LICITANTE, de atos atentatórios aos objetivos do certame; e
g) cobertura de multas, penalidades e indenizações eventualmente devidas pela
LICITANTE, em virtude de sua participação na LICITAÇÃO, desde a data
da apresentação da GARANTIA DA PROPOSTA até a data da assinatura do
CONTRATO.
10.12.2. Caso o PODER CONCEDENTE execute a GARANTIA DA
PROPOSTA, a LICITANTE deverá, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, promover a
sua recomposição, sob pena de inabilitação.
10.12.3. A execução da GARANTIA DA PROPOSTA não desobriga a
LICITANTE perante o PODER CONCEDENTE em relação a eventuais valores
remanescentes por danos causados por sua conduta.
10.13. É vedada qualquer modificação nos termos e condições da GARANTIA DA
PROPOSTA após a sua apresentação à COHAB-SP.
10.14. A GARANTIA DA PROPOSTA não poderá conter cláusula excludente de
quaisquer responsabilidades contraídas pelo tomador da garantia relativamente à sua
participação na LICITAÇÃO.
10.15. A GARANTIA DA PROPOSTA será devolvida à LICITANTE:
a) que tiver sido declarada vencedora, em até 15 (quinze) dias, após a assinatura do
CONTRATO; e
b) que não tiver sido declarada vencedora, em até 15 (quinze) dias, após a data da
assinatura do CONTRATO.
11. DA PROPOSTA ECONÔMICA (ENVELOPE 2)
11.1. O envelope 2 deverá conter a PROPOSTA ECONÔMICA da LICITANTE.
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11.2. O envelope da PROPOSTA ECONÔMICA conterá a carta de apresentação
devidamente assinada, conforme modelo do Anexo 08 - Modelo de apresentação de
proposta econômica.
11.3. A PROPOSTA ECONÔMICA deverá vir acompanhada de declaração de elaboração
independente de proposta, conforme Anexo 14 - Modelo de declaração de
elaboração independente de proposta.
11.4. A PROPOSTA ECONÔMICA corresponderá à oferta da LICITANTE pela outorga
da CONCESSÃO, que deverá: (a) garantir o número de ___ (___) unidades de HIS,
a serem construídas no IMÓVEL pela CONCESSIONÁRIA, cuja propriedade será
transferida à COHAB-SP; e (b) ofertar proposta financeira, em reais, com no
máximo 2 (duas) casas decimais, a ser paga na forma definida no CONTRATO,
observado o seguinte valor mínimo: R$ ___ (___).
11.5. A PROPOSTA ECONÔMICA apresentada deverá ter validade de 06 (seis) meses,
contado da data de sua entrega, mantidas todas as condições durante esse período.
12. DOS DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO (ENVELOPE 3)
12.1. O envelope 3 deverá conter os DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO da
LICITANTE, que deverão ser apresentados conforme modelo do Anexo 09 -
Modelo de carta de apresentação dos documentos de habilitação.
12.2. Os DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO compreendem os seguintes documentos:
a) habilitação jurídica;
b) regularidade fiscal;
c) qualificação técnica;
d) qualificação econômico-financeira; e
e) declarações.
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12.3. A apresentação de qualquer DOCUMENTO DE HABILITAÇÃO falso ou inválido
importará na sua inabilitação, sem prejuízo das demais sanções administrativas,
cíveis e penais cabíveis.
i) Habilitação jurídica
12.4. A documentação relativamente à habilitação jurídica consistirá exclusivamente em:
a) estatuto ou contrato social, acompanhado de prova dos administradores em
exercício, devidamente registrados na Junta Comercial ou Cartório de Registro
competentes; e
b) certidão expedida pela Junta Comercial ou Cartório de Registro competente,
com as informações atualizadas sobre o registro da empresa.
12.5. No caso de CONSÓRCIO, cada empresa consorciada deverá entregar os
documentos exigidos no item anterior, além de apresentar instrumento de
constituição do CONSÓRCIO ou de compromisso para sua constituição, que deverá
conter as seguintes informações:
a) denominação, organização e objetivos do CONSÓRCIO;
b) qualificação das empresas consorciadas;
c) composição do CONSÓRCIO com as respectivas participações das suas
integrantes;
d) indicação da empresa líder, responsável pela realização dos atos que cumpram
ao CONSÓRCIO durante a LICITAÇÃO, até a assinatura do CONTRATO; e
e) previsão de responsabilidade solidária entre as empresas consorciadas referente
aos atos relacionados à LICITAÇÃO.
12.6. Caso a LICITANTE seja instituição financeira, também deverá apresentar
comprovação de autorização de funcionamento emitida pelo Banco Central do Brasil.
12.7. Caso a LICITANTE seja entidade aberta ou fechada de previdência
complementar, também deverá apresentar:
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19
a) comprovante de autorização expressa e específica quanto à constituição e
funcionamento da entidade, concedida pelo órgão fiscalizador competente; e
b) declaração de que os planos e benefícios por ela administrados não se encontram
sob liquidação ou intervenção da Secretaria de Previdência Complementar do
Ministério da Previdência Social.
12.8. Caso o LICITANTE seja fundo de investimento, também deverá apresentar:
a) comprovante de registro do fundo de investimento na Comissão de Valores
Mobiliários – CVM;
b) regulamento do fundo de investimento consolidado;
c) comprovante de registro do regulamento do fundo de investimento perante o
Registro de Títulos e Documentos competente;
d) comprovante de registro do administrador e, se houver, do gestor do fundo de
investimento, perante a CVM; e
e) comprovação de que o fundo de investimento se encontra devidamente
autorizado a participar da LICITAÇÃO.
12.9. Caso o LICITANTE seja pessoa jurídica estrangeira em funcionamento no país,
também deverá apresentar decreto de autorização e ato de registro ou autorização para
funcionamento expedido pelo órgão competente, quando a atividade assim o exigir.
12.9.1. As pessoas jurídicas estrangeiras, que participarem isoladamente ou reunidas em
CONSÓRCIO, que não funcionem no Brasil, deverão apresentar a documentação
prevista neste item em conformidade com a legislação de seu país de origem,
devendo apresentar, adicionalmente, declaração expressa de que se submete à
legislação brasileira e que renuncia a qualquer reclamação por via diplomática,
conforme previsto no Anexo 12 - Modelo de declaração de expressa submissão à
legislação brasileira e de renúncia de reclamação por via diplomática.
ii) Regularidade fiscal
12.10. A regularidade fiscal será comprovada pela:
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a) prova de inscrição no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica do Ministério da
Fazenda (CNPJ/MF);
b) prova de inscrição no cadastro de contribuintes estadual ou municipal, se
aplicável, relativo ao domicílio ou sede da LICITANTE, pertinente ao seu
ramo de atividade e compatível com o objeto contratual;
c) prova de regularidade para com a Fazenda Federal, por meio da apresentação de
certidão conjunta de débitos relativos a tributos federais e à dívida ativa da
União, expedida pela Secretaria da Receita Federal;
d) prova de regularidade para com a Fazenda Estadual, relativamente à sede da
LICITANTE, pertinente ao seu ramo de atividade e compatível com o objeto
contratual;
e) prova de regularidade para com a Fazenda Municipal, relativamente à sede da
LICITANTE, pertinente ao seu ramo de atividade e compatível com o objeto
contratual;
12.10.1.e.1. as LICITANTES com sede fora do Município de São Paulo
deverão também apresentar as certidões de regularidade de situação
quanto aos tributos mobiliários do Município de São Paulo. Caso não
sejam cadastradas como contribuintes, deverão apresentar declaração,
firmada pelo representante legal, sob as penas da lei, do não
cadastramento e de que nada devem à Fazenda do Município de São
Paulo relativamente aos tributos relacionados nesta licitação;
f) prova de regularidade relativa à Seguridade Social (INSS), demonstrando
situação regular no cumprimento dos encargos sociais instituídos por lei;
g) prova de regularidade relativa ao Fundo de Garantia por Tempo de Serviço
(FGTS), demonstrando situação regular no cumprimento dos encargos sociais
instituídos por lei.
12.11. A comprovação da regularidade fiscal poderá ser dispensada para as empresas
cadastradas no sistema de cadastro municipal, mediante a apresentação da cópia do
seu registro cadastral, que será conferido mediante consulta da situação da
LICITANTE, por meio de relatório a ser impresso pela COMISSÃO DE
LICITAÇÃO, no momento da análise da habilitação.
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21
12.12. Caso alguma certidão apresentada seja positiva, ou nela não esteja consignada a
situação atualizada do débito, a LICITANTE deverá apresentar prova de quitação e
certidões que apontem a situação atualizada das ações judiciais e dos procedimentos
administrativos arrolados, datada de, no máximo, 90 (noventa) dias anteriores à data
da entrega do envelope 3.
12.13. Não serão aceitos comprovantes de solicitação de certidões.
12.14. No caso de CONSÓRCIO, cada empresa consorciada deverá comprovar sua
regularidade fiscal, na forma prevista neste Edital para as LICITANTES isoladas.
iii) Qualificação técnica
12.15. Para fins de qualificação técnica, as LICITANTES deverão apresentar os seguintes
atestados:
Atividade de incorporação
a) atestado que comprove a execução de empreendimento em que a LICITANTE
tenha se responsabilizado pela incorporação, em um único empreendimento,
de pelo menos 500 (quinhentas) unidades habitacionais de até 50m²
(cinquenta metros quadrados) de área útil, com sanitário e uma vaga de
garagem para cada unidade; e
b) atestado que comprove a execução de empreendimento residencial com área
construída mínima de 22.500 m² (vinte e dois mil e quinhentos metros
quadrados).
12.16. Será considerado como atestado para fins de atendimento do disposto no item
anterior:
a) atestado fornecido por pessoas jurídicas de direito público ou privado
contratantes da execução do empreendimento; e
b) declaração da LICITANTE acompanhada de documentos capazes de comprovar
a validade da declaração.
12.17. No caso de alterações societárias e nos casos de fusão, incorporação ou
desmembramento de empresas, somente serão considerados os atestados que,
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22
inequívoca e documentalmente, a empresa comprove a transferência definitiva de
acervo técnico.
12.18. A LICITANTE deverá apresentar de forma clara e inequívoca os dados relevantes
dos atestados apresentados, devendo, para eventual complementação de
informações, anexar outros documentos comprobatórios pertinentes.
12.19. A conformidade dos atestados poderá ser confirmada por meio de diligência.
12.20. Serão admitidos os atestados emitidos em nome de sociedades CONTROLADAS,
de sociedade CONTROLADORA e ou de sociedades sujeitas ao mesmo controle
acionário.
iv) Qualificação econômico-financeira
12.21. A documentação relativa à qualificação econômico-financeira consistirá em:
a) balanço patrimonial e demonstrações contábeis do último exercício social,
devidamente auditado por auditores independentes de primeira linha, vedada a
apresentação de balancetes ou balanços provisórios, capazes de comprovar
patrimônio líquido de, no mínimo, R$ 1.890.000,00 (um milhão, oitocentos e
noventa mil reais) para LICITANTES individuais e R$ 2.457.000,00 (dois
milhões, quatrocentos e cinquenta e sete mil reais) para LICITANTES reunidos
em CONSÓRCIO, sendo que para sua comprovação é permitido o somatório dos
valores de cada consorciada, na proporção de sua respectiva participação no
CONSÓRCIO; e
b) certidão negativa de pedido de falência, recuperação judicial e extrajudicial,
expedida pelo distribuidor judicial da comarca (varas cíveis) da cidade onde a
LICITANTE tem sua sede, com data de, no máximo, 90 (noventa) dias
anteriores à data da LICITAÇÃO. Em havendo ação judicial de falência ou
recuperação judicial distribuída, deverá ser juntada a certidão atualizada que
aponte a situação do processo atualizado.
12.22. No caso de CONSÓRCIO, cada consorciada deverá atender, individualmente, as
exigências relativas à apresentação de balanço e certidão negativa de pedido de
falência, recuperação judicial e extrajudicial.
12.23. No caso de a LICITANTE ser entidade aberta ou fechada de previdência
complementar, deverá apresentar, adicionalmente, declaração de que os planos de
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23
benefícios por ela administrados não se encontram sob liquidação ou intervenção da
Secretaria de Previdência Complementar do Ministério da Previdência Social.
12.24. No caso de a LICITANTE ser fundo de investimento, deverá apresentar,
adicionalmente, certidão negativa de falência da administradora e gestora de fundo,
expedida pelo cartório(s) de distribuição da sede, com data de até 90 (noventa) dias
anteriores à data da LICITAÇÃO.
v) Declarações
12.25. A LICITANTE e, no caso de CONSÓRCIO, cada uma das consorciadas, também
deverá apresentar no envelope 3:
a) declaração de que está ciente de todas as exigências previstas o Edital e seus
Anexos e de inexistência de impedimento para participação, conforme modelo
do Anexo 10 - Modelo de declaração de ciência dos termos do Edital e ausência
de impedimento de participação na licitação;
b) declaração de não se encontrar em processo de falência, autofalência,
recuperação judicial ou extrajudicial, liquidação judicial ou extrajudicial,
insolvência, administração especial temporária ou sob intervenção do órgão
fiscalizador competente, conforme modelo do Anexo 11 - Modelo de declaração
de inexistência de processo falimentar, recuperação judicial, extrajudicial ou
regime de insolvência; e
c) declaração de atendimento ao art. 7º, XXXIII, da Constituição Federal, que
inclui entre os direitos dos trabalhadores urbanos e rurais a proibição de trabalho
noturno, perigoso ou insalubre a menores de dezoito e de qualquer trabalho a
menores de dezesseis anos, salvo na condição de aprendiz, a partir de quatorze
anos, conforme modelo do Anexo 13 - Modelo de declaração de regularidade ao
art. 7º, XXXIII, da Constituição Federal.
13. DOS REPRESENTANTES LEGAIS DAS LICITANTES
13.1. No envelope 1, a LICITANTE deverá apresentar procuração nomeando
representante(s) para a prática de todos os atos necessários à sua participação na
LICITAÇÃO.
13.2. Cada LICITANTE poderá ter até 2 (dois) representantes credenciados.
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13.3. A comprovação dos poderes de representação dos representantes credenciados se
dará:
13.3.1. No caso de LICITANTES que sejam empresas brasileiras, mediante instrumento
de procuração que comprove poderes para praticar, em nome da LICITANTE,
todos os atos referentes à LICITAÇÃO (incluindo os poderes de ofertar lances,
receber citação, representar a LICITANTE administrativa e judicialmente, fazer
acordos e renunciar a direitos), conforme modelo do Anexo 02 - Modelo de
Procuração, com firma reconhecida e acompanhado dos documentos que
comprovem os poderes do(s) outorgante(s) (conforme última alteração arquivada
no registro empresarial ou civil competente);
13.3.2. No caso de LICITANTES em CONSÓRCIO, o instrumento de procuração
mencionado no item anterior deverá ser outorgado pela empresa líder, com firma
reconhecida, conforme o modelo do Anexo 03 - Modelo de procuração (licitantes
em consórcio), e será acompanhado de:
a) indicação da empresa líder como responsável pelos atos praticados pelo
CONSÓRCIO;
b) procurações outorgadas pelos consorciados à empresa líder, conforme o Anexo
03 - Modelo de procuração (licitantes em consórcio), conferindo-lhe poderes
expressos, irretratáveis e irrevogáveis para concordar com condições,
transigir, compromissar-se, assinar quaisquer papéis, documentos e
instrumentos de contratação relacionados com o objeto da LICITAÇÃO;
c) documentos que comprovem os poderes de todos os outorgantes (conforme
última alteração arquivada no registro empresarial ou civil competente); e
d) compromisso de constituição de sociedade de propósito específico, subscrito
pelos consorciados.
13.3.3. No caso de empresa estrangeira isoladamente, mediante apresentação de:
a) instrumento de procuração outorgado a representante residente e domiciliado no
Brasil, nos moldes do modelo do Anexo 04 - Modelo de procuração
(licitantes estrangeiras), que comprove poderes para: (i) praticar, em nome da
LICITANTE, todos os atos referentes à LICITAÇÃO; (ii) ofertar lances,
receber citação e representar a LICITANTE administrativa e judicialmente; e
(iii) fazer acordos e renunciar a direitos;
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25
b) documentos que comprovem os poderes dos outorgantes, com a(s) assinatura(s)
devidamente reconhecida(s) como verdadeira(s) por notário ou outra entidade
de acordo com a legislação aplicável aos documentos, reconhecidos pela
representação consular brasileira mais próxima, devidamente traduzidos ao
português por tradutor público juramentado e registrados em Cartório de
Títulos e Documentos (conforme última alteração arquivada no registro
empresarial, civil competente ou exigência equivalente do país de origem).
13.4. Os representantes credenciados deverão assinar e reconhecer firma de todas as
declarações e documentos referidos neste Edital.
13.5. Cada representante credenciado somente poderá exercer a representação de uma
única LICITANTE.
14. DA ORDEM DOS PROCEDIMENTOS, DA FASE DE LANCES E JULGAMENTO
DA LICITAÇÃO
14.1. A sessão pública inaugural da LICITAÇÃO dar-se-á no dia, local e horário
indicados no preâmbulo do Edital, quando a COMISSÃO DE LICITAÇÃO promoverá
a abertura dos envelopes 1 (GARANTIA DA PROPOSTA) de todas as LICITANTES,
seguindo-se com:
a) o credenciamento dos representantes das LICITANTES; e
b) a verificação do atendimento ao disposto no Edital para as GARANTIAS DA
PROPOSTA.
14.2. Para o credenciamento, as LICITANTES devem estar munidas de documento
hábil de identificação.
14.2.1. A falta de credenciamento não constituirá motivo para a inabilitação ou
desclassificação da LICITANTE.
14.2.2. A qualquer momento no curso da LICITAÇÃO a LICITANTE poderá constituir
ou substituir seu(s) representante(s).
14.2.3. Enquanto persistir a falta de credenciamento, a LICITANTE estará proibida de
consignar em ata suas observações, de rubricar ou tomar ciência de documentos,
bem como de praticar quaisquer outros atos nas sessões públicas.
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26
14.3. A decisão de aceitação das GARANTIAS DA PROPOSTA apresentadas será
proferida na sessão pública.
14.4. Proferida a decisão de aceitação das GARANTIAS DA PROPOSTA, a sessão
terá continuidade com a abertura dos envelopes 2 (PROPOSTA ECONÔMICA).
14.5. Em sessão pública, serão abertos os envelopes 2 (PROPOSTA ECONÔMICA) e
a COMISSÃO DE LICITAÇÃO anunciará a oferta pela outorga da CONCESSÃO
consignada na PROPOSTA ECONÔMICA de cada LICITANTE.
14.5.1. A classificação das PROPOSTAS ECONÔMICAS ocorrerá em ordem
decrescente de valor ofertado pela outorga.
14.5.2. A COMISSÃO DE LICITAÇÃO desclassificará a LICITANTE cuja
PROPOSTA ECONÔMICA não atenda à totalidade das exigências estabelecidas
no Edital, ou quando a oferta estiver submetida a condição não prevista no Edital,
e classificará as demais PROPOSTAS ECONÔMICAS, conforme ordem
decrescente do valor de outorga, dando início à sessão de lances em viva-voz.
14.5.3. Participarão da etapa de lances todas as ofertas classificadas, na forma do art.
18-A da Lei federal nº 8.987/95.
14.5.4. Às LICITANTES classificadas, será dada a oportunidade para nova disputa, por
meio de lances verbais e sucessivos, que deverão representar o valor ofertado pela
outorga, em números distintos e crescentes, a partir do autor da proposta
classificada como a de menor valor ofertado.
14.5.5. No início da fase de lances, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO poderá definir
percentual ou valor mínimo de diferença entre os lances e tempo máximo para sua
formulação.
14.5.6. A LICITANTE poderá cobrir o seu próprio lance e não obrigatoriamente o maior
lance da sessão.
14.5.7. Se duas ou mais propostas, em absoluta igualdade de condições, ficarem
empatadas, a ordem de apresentação dos lances será determinada por sorteio.
14.5.8. A desistência em apresentar lance verbal implicará na exclusão da LICITANTE
da etapa de lances verbais e na manutenção do último lance apresentado por ela
apresentado, para efeito de posterior ordenação das propostas.
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27
14.5.9. A etapa de lances será considerada encerrada quando todos os participantes
dessa etapa declinarem da formulação de lances.
14.5.10. Não poderá haver desistência dos lances ofertados, sujeitando-se a
LICITANTE desistente às penalidades deste Edital.
14.6. Após o término da sessão de lances, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO dará
sequência à sessão pública com a abertura do envelope 3 (DOCUMENTOS DE
HABILITAÇÃO) das 3 (três) primeiras LICITANTES classificadas, declarando a
vencedora se tiverem sido atendidas todas as exigências de habilitação estabelecidas
neste edital.
14.7. Se a LICITANTE classificada em primeiro lugar não atender às exigências de
habilitação, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO, e após esgotadas as possibilidades de
saneamento, esclarecimento ou diligência, seguirá sucessivamente, até que uma
LICITANTE atenda às exigências de habilitação, sendo, então, declarada vencedora da
LICITAÇÃO.
14.8. Decidida a habilitação, as LICITANTES terão direito de vista dos documentos
apresentados pela LICITANTE vencedora nos envelopes 1, 2, e 3 e será aberto prazo
para eventual interposição de recurso contra as decisões da COMISSÃO DE
LICITAÇÃO havidas durante a sessão pública da LICITAÇÃO.
14.8.1. Caso todas as LICITANTES declinem expressamente do direito de recorrer, a
COMISSÃO DE LICITAÇÃO proferirá o resultado da LICITAÇÃO, adjudicando-
a ao vencedor e encaminhando o processo à autoridade superior para a
homologação.
14.8.2. Caso haja a interposição de recurso, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO o analisará,
em juízo de reconsideração.
14.8.3. Caso não reconsidere sua decisão, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO encaminhará
o processo à autoridade superior para reexame.
14.8.4. Decidido(s) o(s) recurso(s), a COMISSÃO DE LICITAÇÃO dará continuidade à
LICITAÇÃO, se for o caso.
14.9. A COMISSÃO DE LICITAÇÃO fará constar do processo da LICITAÇÃO
relatório detalhado com a descrição da classificação, julgamento e análise dos
DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO.
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14.9.1. Todos os documentos apresentados deverão ter sido rubricados pelos membros
da COMISSÃO DE LICITAÇÃO e pelos representantes credenciados das
LICITANTES presentes na sessão pública.
15. DA COMISSÃO DE LICITAÇÃO
15.1. Além das prerrogativas que decorram de sua função, a COMISSÃO DE
LICITAÇÃO, cuja função é conduzir os trabalhos necessários à realização da
LICITAÇÃO, poderá:
a) alterar as regras do Edital;
b) solicitar às LICITANTES, a qualquer momento, esclarecimentos sobre os
documentos por ele apresentados;
c) solicitar informações de quaisquer órgãos e entidades envolvidos na
LICITAÇÃO;
d) promover diligência destinada a esclarecer e pedir informações complementares
para esclarecer, confirmar a autenticidade das informações contidas nos
documentos, ou a complementar a instrução da LICITAÇÃO;
e) prorrogar ou antecipar, respeitados os limites legais, os prazos de que trata o
Edital, em caso de interesse público, caso fortuito ou força maior; e
f) suspender qualquer sessão pública, no curso do procedimento, convocando as
LICITANTES para outra sessão, em local, data e horário oportunamente
divulgados na forma estabelecida por este Edital.
15.2. Qualquer alteração no Edital será publicada no Diário Oficial da Cidade de São
Paulo, além de ser divulgada no sítio eletrônico ___.
15.2.1. Caso a alteração afete diretamente a formulação da PROPOSTA ECONÔMICA,
a apresentação da GARANTIA DA PROPOSTA ou a obtenção dos
DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO, o Edital deverá ser republicado de modo a
assegurar aos interessados o prazo legal mínimo para a formulação e apresentação
de suas propostas.
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15.2.2. A recusa em fornecer esclarecimentos e documentos ou em cumprir as
exigências da COMISSÃO DE LICITAÇÃO ensejará a desclassificação da
LICITANTE.
16. DO SANEAMENTO DE FALHAS FORMAIS
16.1. Eventuais falhas, omissões ou defeitos formais nos documentos apresentados
pelas LICITANTES, em quaisquer de seus envelopes, poderão ser relevados ou
sanados, a juízo da COMISSÃO DE LICITAÇÃO e diante da avaliação do caso
concreto.
16.2. Em qualquer caso, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO poderá pedir informações
complementares e efetuar diligências para aferir ou confirmar a autenticidade das
informações contidas nos documentos.
17. DOS PEDIDOS DE ESCLARECIMENTOS À LICITAÇÃO
17.1. A COMISSÃO DE LICITAÇÃO poderá prestar esclarecimentos sobre o Edital,
de ofício ou a requerimento dos interessados, que vincularão a interpretação de suas
regras.
17.2. Os interessados poderão solicitar esclarecimentos sobre o Edital à COMISSÃO
DE LICITAÇÃO até às 18h do segundo dia útil anterior à data para recebimento dos
envelopes, ou seja, dia ___ de ___ de 2012, desde que sejam observadas as seguintes
regras:
a) os esclarecimentos devem ser solicitados por meio de correspondência dirigida
ao endereço eletrônico ___, acompanhada do arquivo contendo as questões
formuladas, conforme modelo do Anexo 01 - Modelo de solicitação de
esclarecimentos; ou
b) por meio de correspondência protocolada na ___, dirigida ao Presidente da
COMISSÃO DE LICITAÇÃO, contendo as questões conforme o modelo do
Anexo 01 - Modelo de solicitação de esclarecimentos.
17.3. As respostas da COMISSÃO DE LICITAÇÃO aos pedidos de esclarecimentos
serão divulgadas no sítio eletrônico ___.
18. DAS IMPUGNAÇÕES AO EDITAL
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18.1. Eventual impugnação ao Edital deverá ser protocolada até às 18h do segundo dia
útil anterior à data para recebimento dos envelopes, ou seja, dia ___ de ___ de 2012,
desde que sejam observadas as seguintes regras:
a) as impugnações devem ser feitas por meio de correspondência protocolada na
COHAB-SP, e dirigida ao Presidente da COMISSÃO DE LICITAÇÃO;
b) quando feita por pessoa física, deve vir acompanhada do documento de
identidade do seu signatário;
c) quando feita por pessoa jurídica, deve vir acompanhada de prova dos poderes de
representação legal.
19. DOS RECURSOS ADMINISTRATIVOS
19.1. As LICITANTES poderão recorrer da decisão da COMISSÃO DE LICITAÇÃO
que declarar o vencedor, no prazo de 5 (cinco) dias úteis, contados da publicação no
Diário Oficial da Cidade de São Paulo da citada decisão.
19.2. O recurso interposto será cientificado às demais LICITANTES, que poderão
respondê-lo no prazo de 5 (cinco) dias úteis da respectiva ciência.
19.3. Os recursos e as respostas deverão ser dirigidos à ___ [autoridade que autorizou
a abertura da licitação], por intermédio da COMISSÃO DE LICITAÇÃO, que poderá
reconsiderar sua decisão.
19.4. Os recursos somente serão admitidos quando subscritos pelos representantes
legais das LICITANTES ou por seus procuradores.
19.5. Julgado o recurso, seu resultado será divulgado no Diário Oficial da Cidade de
São Paulo.
20. DA HOMOLOGAÇÃO DA LICITAÇÃO E ADJUDICAÇÃO DO OBJETO
20.1. Constatado o atendimento das condições de habilitação e classificação pela
LICITANTE declarada vencedora, a COMISSÃO DE LICITAÇÃO encaminhará todo
o processo licitatório à ___ [autoridade que autorizou a abertura da licitação] para a
sua homologação e adjudicação.
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21. DA ASSINATURA DO CONTRATO
21.1. Publicada a adjudicação e homologação da LICITAÇÃO, a LICITANTE
vencedora será convocada para assinatura do CONTRATO no prazo de 30 (trinta) dias.
21.2. O prazo para assinatura poderá ser prorrogado, a pedido da adjudicatária, se
solicitado durante o seu transcurso, por mais 30 (trinta) dias, desde que decorra de
motivo justificado aceito pelo PODER CONCEDENTE.
21.3. Novas prorrogações poderão ser concedidas, desde que o PODER
CONCEDENTE considere relevantes os motivos expostos pela adjudicatária.
21.4. A assinatura do CONTRATO ficará condicionada à apresentação, pela
adjudicatária ao PODER CONCEDENTE, dos seguintes documentos:
a) estatuto social da CONCESSIONÁRIA, com a correspondente certidão na Junta
Comercial e inscrição no CNPJ/MF, no qual conste a finalidade exclusiva da
CONCESSIONÁRIA na execução do CONTRATO;
b) constituição da garantia de execução do CONTRATO, nos termos do Anexo 17
- Minuta do contrato de concessão; e
c) comprovação do pagamento do valor de R$ ___ (___) à empresa encarregada da
realização dos estudos que deram origem a este Edital, conforme autorizado
pelo art. 21 da Lei Federal nº 8.987/95, e pelo Decreto Municipal nº
51.397/10.
21.5. Cumpridas as exigências constantes do item anterior, a LICITANTE vencedora
será convocada pelo PODER CONCEDENTE para assinar o CONTRATO.
21.6. O descumprimento da obrigação de assinar o CONTRATO, ou o não
cumprimento das exigências para sua assinatura, importará, em relação à LICITANTE:
a) na aplicação de multa, no valor da totalidade da GARANTIA DA PROPOSTA,
a título de ressarcimento pelos prejuízos causados, cabendo ao PODER
CONCEDENTE promover a sua imediata execução; e
b) no impedimento de a adjudicatária LICITANTE individual, ou, no caso de
CONSÓRCIO, de todas as empresas membro, de participar de novas
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32
licitações e em contratar com a Prefeitura do Município de São Paulo pelo
prazo de 24 (vinte e quatro) meses.
21.7. Na hipótese da aplicação da multa prevista no item anterior, o PODER
CONCEDENTE executará, de imediato, a totalidade da GARANTIA DA PROPOSTA,
de modo a cobrir o prejuízo causado pela LICITANTE, já fixado no referido valor,
pelo descumprimento da obrigação de assinar o CONTRATO ou pelo não
cumprimento das exigências para sua assinatura.
21.8. A recusa da adjudicatária em assinar o CONTRATO, ou o descumprimento das
condições estabelecidas para assinatura do CONTRATO, facultará ao PODER
CONCEDENTE a convocação das demais LICITANTES, na ordem de classificação
das propostas, após regular habilitação, para proceder à assinatura do CONTRATO,
desde que sejam observadas as mesmas condições ofertadas pela adjudicatária, sob
pena de revogação da LICITAÇÃO.
22. DAS PENALIDADES
22.1. Sujeita-se às sanções previstas neste Edital a LICITANTE que descumpri-lo e
prejudicar a LICITAÇÃO, ou que pratique qualquer ato ilegal previsto no art. 89 e
seguintes da Lei 8.666/93.
22.2. Garantidos o contraditório e a ampla defesa, as penalidades administrativas a
que se sujeitam as LICITANTES são as seguintes:
a) Advertência;
b) Multa, no valor de R$ ___ (___), no caso de apresentação de documento falso;
c) Multa, no valor de R$ ___ (___), equivalente ao valor da GARANTIA DA
PROPOSTA, no caso de não de cumprimento da obrigação de assinar o
CONTRATO ou do não cumprimento das exigências para sua assinatura;
d) Multa, proporcional à gravidade da falta, nos casos em que não haja cominação
específica, observado o valor máximo de R$ ___ (___);
e) Suspensão temporária de participação em licitação e impedimento de contratar
com a Administração Pública, por prazo não excedente a 02 (dois) anos; e
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
33
f) Declaração de inidoneidade para licitar ou contratar com a Administração
Pública, enquanto perdurarem os motivos determinantes desta punição, ou até
que seja promovida sua reabilitação perante a Administração.
23. DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
23.1. Caberá à cada LICITANTE realizar, por sua própria conta e risco, investigações,
levantamentos e estudos, bem como desenvolver projetos para permitir a apresentação
das propostas.
23.2. As LICITANTES interessadas devem ter pleno conhecimento dos elementos
constantes deste Edital, bem como de todas as condições gerais e peculiares do objeto a
ser contratado, não podendo invocar nenhum desconhecimento como elemento
impeditivo da formulação de sua proposta ou do perfeito cumprimento do
CONTRATO.
23.3. O PODER CONCEDENTE poderá revogar ou anular esta LICITAÇÃO nos
termos do art. 49 da Lei Federal nº 8.666/93.
23.4. A LICITANTE arcará com todos os custos relacionados com a preparação e
apresentação de sua documentação e propostas, não se responsabilizando o PODER
CONCEDENTE, em nenhuma hipótese, por tais custos, quaisquer que sejam os
procedimentos seguidos na LICITAÇÃO ou os resultados desta.
23.5. Nenhuma indenização será devida aos LICITANTES pela elaboração e
apresentação da documentação de que trata o presente Edital.
23.6. Qualquer modificação no Edital exigirá divulgação pela mesma forma de que se
deu o texto original, reabrindo-se o prazo inicialmente estabelecido, exceto quando,
inquestionavelmente, a retificação não alterar a formulação das propostas.
23.7. A apresentação da proposta implica aceitação plena e total das condições deste
Edital, ficando automaticamente prejudicada a proposta que contrarie expressamente
suas normas.
São Paulo, ___ de ___ de 2012.
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
34
___________________________________
COMISSÃO ESPECIAL DE LICITAÇÃO
Presidente
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
35
ANEXO 01
MODELO DE SOLICITAÇÃO DE
ESCLARECIMENTOS
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
36
Modelo de Solicitação de Esclarecimentos do Leilão
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 - Solicitação de Esclarecimentos
Prezados Senhores,
[Proponente], por seu(s) representante(s) legal(is), apresenta a seguinte solicitação de
esclarecimentos relativa ao Edital.
Número da
questão
formulada
Item do Edital Esclarecimento
solicitado
Número da questão
atribuída pela COHAB e que
constará da ata de
esclarecimento
1 Inserir item do Edital ao
qual se refere o
esclarecimento solicitado
Escrever de forma clara o
pedido de esclarecimento
desejado em forma de
pergunta
Deixar em branco
2 Inserir item do Edital ao
qual se refere o
esclarecimento solicitado
Escrever de forma clara o
pedido de esclarecimento
desejado em forma de
pergunta
Deixar em branco
N Inserir item do Edital ao
qual se refere o
esclarecimento solicitado
Escrever de forma clara o
pedido de esclarecimento
desejado em forma de
pergunta
Deixar em branco
[Proponente]
[representante legal]
Responsável para
contato:[•]
Telefone: [•]
Endereço eletrônico: [•]
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38
Modelo de Procuração
Pelo presente instrumento de mandato, [Proponente], [qualificação], doravante denominada
"Outorgante", nomeia e constitui seus bastantes procuradores, os Srs. [•], [qualificação], para,
em conjunto ou isoladamente, independentemente da ordem de nomeação, praticar os seguintes
atos na República Federativa do Brasil, em juízo e fora dele:
(a) representar a Outorgante perante quaisquer entidades, órgãos ou departamentos
governamentais, sociedades abertas ou fechadas e quaisquer agências governamentais,
incluindo a COHAB-SP, para estabelecer e manter entendimentos com referidas entidades,
agências, órgãos ou departamentos, ofertar lances, para receber citação, notificação e intimação
de qualquer natureza, para requerer e/ou promover consultas, para requerer certificados e outros
documentos e para praticar os atos necessários durante a realização do certame licitatório
descrito no Edital de Concorrência Pública nº. ___/2012, inclusive para interpor recursos e
renunciar ao direito de interpor recursos;
(b) assumir compromissos e/ou obrigações em nome da Outorgante e de qualquer forma
contratar, fazer acordos, renunciar a direitos, dar e receber quitação em nome da Outorgante;
(c) representar a Outorgante na defesa de seus interesses em Juízo, em qualquer instância e
perante qualquer Juízo ou Tribunal, inclusive mediante a contratação de advogados, com
poderes especiais para confessar, transigir, desistir, fazer acordos, dar e receber quitação;
(d) receber citação para ações judiciais; e
(e) a seu critério, substabelecer, no todo ou em parte, com reserva de poderes, qualquer dos
poderes aqui conferidos, nas condições que julgar ou que julgarem apropriadas.
Esta procuração tem prazo de validade durante o procedimento da licitação.
[local], [•] de [•] de 2012
____________________________
[Proponente]
[representante legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
39
ANEXO 03
MODELO DE PROCURAÇÃO (LICITANTES EM
CONSÓRCIO)
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
40
Modelo de Procuração
(Proponentes em Consórcio)
Pelo presente instrumento de mandato, [Consorciada], [qualificação], doravante denominada
"Outorgante", nomeia e constitui, de modo irrevogável e irretratável, sua bastante procuradora,
a empresa [qualificação], líder do Consórcio [Nome do Consórcio], [qualificação], para praticar
os seguintes atos ou outorgá-los a representantes credenciados, mediante procuração específica:
(a) representar a Outorgante perante quaisquer entidades, órgãos ou departamentos
governamentais, sociedades abertas ou fechadas e quaisquer agências governamentais,
incluindo a COHAB-SP, para estabelecer e manter entendimentos com referidas entidades,
agências, órgãos ou departamentos, para ofertar lances, receber citação, notificação e intimação
de qualquer natureza, para requerer e/ou promover consultas, para requerer certificados e outros
documentos e para praticar os atos necessários durante a realização do certame licitatório
descrito no Edital de Concorrência Pública nº. ___/2012, inclusive para interpor recursos e
renunciar ao direito de interpor recursos;
(b) assumir compromissos e/ou obrigações em nome da Outorgante e de qualquer forma
contratar, fazer acordos, renunciar a direitos, dar e receber quitação em nome da Outorgante;
(c) representar a Outorgante na defesa de seus interesses em Juízo, em qualquer instância e
perante qualquer Juízo ou Tribunal, inclusive mediante a contratação de advogados, com
poderes especiais para confessar, transigir, desistir, fazer acordos, dar e receber quitação;
(d) receber citação para ações judiciais; e
(e) a seu critério, substabelecer, no todo ou em parte, com reserva de poderes, qualquer dos
poderes aqui conferidos, nas condições que julgar ou que julgarem apropriadas.
Esta procuração tem prazo de validade durante o procedimento da licitação.
[local], [•] de [•] de 2012
____________________________
[Proponente]
[representante legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
41
ANEXO 04
MODELO DE PROCURAÇÃO (LICITANTES
ESTRANGEIRAS)
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
42
Modelo de Procuração
(Proponentes Estrangeiras)
Pelo presente instrumento de mandato, [Proponente], [qualificação], doravante denominada
"Outorgante", nomeia e constitui seus bastantes procuradores, Srs. [•], [qualificação], para, em
conjunto ou isoladamente, independentemente da ordem de nomeação, praticar os seguintes
atos na República Federativa do Brasil, em juízo e fora dele:
(a) representar a Outorgante perante quaisquer entidades, órgãos ou departamentos
governamentais, sociedades abertas ou fechadas e quaisquer agências governamentais,
incluindo a COHAB-SP, para estabelecer e manter entendimentos com referidas entidades,
agências, órgãos ou departamentos, para oferecer lances, receber citação, notificação e
intimação de qualquer natureza, para requerer e/ou promover consultas, para requerer
certificados e outros documentos e para praticar os atos necessários durante a realização do
certame licitatório descrito no Edital de Concorrência Pública nº. ___/2012, inclusive para
interpor recursos e renunciar ao direito de interpor recursos;
(b) assumir compromissos e/ou obrigações em nome da Outorgante e de qualquer forma
contratar, fazer acordos, renunciar a direitos, dar e receber quitação em nome da Outorgante;
(c) representar a Outorgante na defesa de seus interesses em Juízo, em qualquer instância e
perante qualquer Juízo ou Tribunal, inclusive mediante a contratação de advogados, com
poderes especiais para confessar, transigir, desistir, fazer acordos, dar e receber quitação;
(d) receber citação para ações judiciais; e
(e) a seu critério, substabelecer, no todo ou em parte, com reserva de poderes, qualquer dos
poderes aqui conferidos, nas condições que julgar ou que julgarem apropriadas.
Esta procuração tem prazo de validade durante o procedimento da licitação.
[local], [•] de [•] de 2012
____________________________
[Proponente]
[representante legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
43
ANEXO 05
MODELO DE CARTA DE APRESENTAÇÃO DE
GARANTIA DE PROPOSTA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
44
Modelo de Carta de Apresentação de Garantia de Proposta
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Apresentação de Garantia de Proposta
Prezados Senhores,
Prezados Senhores,
(“Proponente”), por seu(s) representante(s) legal(is), nos termos do Edital em referência,
esclarece pelo presente instrumento as modalidades e valores da(s) Garantia(s) da Proposta
depositada(s) junto à COHAB-SP, que deverá(ão) totalizar o valor de R$ ___ (preencher
conforme o valor indicado no Edital):
Garantia(s) Depositada(s)
Nº Modalidade Valor
1
2
N
Atenciosamente,
[local], [•] de [•] de 2012
____________________________
[Proponente]
[representante legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
45
ANEXO 06
TERMO E CONDIÇÕES MÍNIMAS DO SEGURO-
GARANTIA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
46
Termos e Condições Mínimas do Seguro-Garantia
1. Tomador
1.1. Proponente
2. Segurado
2.1. COHAB-SP
3. Objeto do Seguro
3.1. Garantir a indenização, no montante de até R$ (valor em reais), no caso de a Proponente
incorrer nas hipóteses de execução da garantia da proposta previstas no Edital.
4. Instrumento
4.1. Apólice de Seguro-Garantia emitida por seguradora devidamente constituída e autorizada a
operar pela Superintendência de Seguros Privados – SUSEP, observando os termos dos atos
normativos da SUSEP.
5. Valor da Garantia
5.1. A Apólice de Seguro-Garantia deverá prever o montante de indenização de R$ (valor em
reais) (conforme o Edital).
6. Prazo
6.1. A Apólice de Seguro-Garantia deverá ter prazo mínimo de vigência de 06 (seis) meses a
contar da data da Sessão Pública da Licitação, renováveis nas hipóteses previstas no Edital.
7. Disposições Adicionais
7.1 A Apólice de Seguro-Garantia deverá conter as seguintes disposições adicionais: (i)
declaração da Seguradora de que conhece e aceita os termos e condições do Edital; (ii)
declaração da Seguradora de que efetuará o pagamento dos montantes aqui previstos no prazo
máximo de 30 (trinta) dias, contados a partir da data de entrega de todos os documentos
relacionados pela Seguradora como necessários à caracterização e à regulação do sinistro; e (iii)
confirmado o descumprimento pelo Tomador das obrigações cobertas pela Apólice de Seguro-
Garantia, o Segurado terá direito de exigir da Seguradora a indenização devida, quando resultar
infrutífera a notificação feita ao Tomador.
Os termos que não tenham sido expressamente definidos neste Anexo terão os significados a
eles atribuídos no Edital.
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48
Modelo de Fiança Bancária
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Carta de Fiança Bancária nº. [•] (“Carta de Fiança”) R$ _______ (__________Reais)
(conforme valor referido no Edital)
1. Pela presente Carta de Fiança, o Banco [•], com sede em [•], inscrito no CNPJ/MF sob nº [•]
(“Banco Fiador”), diretamente por si e por seus eventuais sucessores, obriga-se perante a
COHAB-SP como fiador solidário do(a) [•], com sede em [•], inscrita no CNPJ/MF sob nº [•]
(“Afiançada”), com expressa renúncia dos direitos previstos nos artigos 827, 835, 837, 838 e
839 da Lei nº 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil Brasileiro), pelo fiel
cumprimento de todas as obrigações assumidas pela Afiançada no procedimento licitatório
descrito no Edital de Concorrência Pública nº [•]/2012 da COHAB-SP, cujos termos,
disposições e condições o Banco Fiador declara expressamente conhecer e aceitar.
2. Obriga-se o Banco Fiador a pagar à COHAB-SP valor total de até R$ _______
(__________Reais) (conforme valor referido no Edital) (“Fiança”) no caso de a Proponente
incorrer nas hipóteses de execução da garantia da proposta previstas no Edital.
3. Obriga-se, ainda, o Banco Fiador, no âmbito do valor acima identificado, pelos prejuízos
causados pela Afiançada, incluindo, mas não se limitando a multas aplicadas pela COHAB-SP
relacionadas ao certame licitatório, comprometendo-se a efetuar os pagamentos oriundos destes
prejuízos quando lhe forem exigidos, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, contado a
partir do recebimento, pelo Banco Fiador, da notificação escrita encaminhada pela COHAB-
SP.
4. O Banco Fiador não alegará nenhuma objeção ou oposição da Afiançada ou por ela invocada
para o fim de se escusar do cumprimento da obrigação assumida perante à COHAB-SP nos
termos desta Carta de Fiança.
5. Na hipótese de a COHAB-SP ingressar em juízo para demandar o cumprimento da obrigação
a que se refere a presente Carta de Fiança, fica o Banco Fiador obrigado ao pagamento das
despesas arbitrais, judiciais ou extrajudiciais.
6. A Fiança vigorará pelo prazo mínimo de 06 (seis) meses, contados da data da Sessão Pública
do Leilão, conforme as condições mencionadas no Edital.
7. Declara o Banco Fiador que:
7.1 a presente Carta de Fiança está devidamente contabilizada, observando integralmente os
regulamentos do Banco Central do Brasil atualmente em vigor, além de atender aos
preceitos da Legislação Bancária aplicável;
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
49
7.2 os signatários deste instrumento estão autorizados a prestar a Fiança em seu nome e em
sua responsabilidade; e
7.3 seu capital social é de R$ [•] ([•]), estando autorizado pelo Banco Central do Brasil a
expedir Cartas de Fiança, e que o valor da presente Carta de Fiança, no montante de R$
(Valor em Reais), encontra-se dentro dos limites que lhe são autorizados pelo Banco
Central do Brasil.
8. Os termos que não tenham sido expressamente definidos nesta Carta de Fiança terão os
significados a eles atribuídos no Edital.
_______________________________________________
[assinatura dos representantes legais com firma reconhecida]
_____________________________________
Testemunha
_____________________________________
Testemunha
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50
ANEXO 08
MODELO DE APRESENTAÇÃO DE PROPOSTA
ECONÔMICA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
51
Modelo de Apresentação de Proposta Econômica
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Proposta Econômica
Prezados Senhores,
1. Atendendo à convocação de [data], em licitação conduzida pela COHAB-SP, apresentamos
nossa Proposta Econômica.
2. Propomos, em caráter irrevogável e irretratável, ___ (___) unidades de HIS a serem
transferidas à COHAB-SP, de acordo com os termos e condições contemplados no Edital.
3 Declaramos, expressamente, que:
3.1 a presente Proposta Econômica é válida por 06 (seis) meses, contado da data da Sessão
Pública da Licitação, podendo ser prorrogada por igual período, conforme especificado no
Edital;
3.2 concordamos, integralmente e sem qualquer restrição, com as condições da contratação
estabelecidas no Edital e no Contrato;
3.3. confirmamos que temos pleno conhecimento do objeto da Concessão, dos serviços a
serem prestados e das condições de execução dos trabalhos;
3.4. assumimos, desde já, a integral responsabilidade pela realização dos trabalhos em
conformidade com o disposto no Contrato e por outros diplomas legais aplicáveis; e
3.5 cumprimos integralmente todas as obrigações e requisitos contidos no Edital em
referência.
Atenciosamente,
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
52
ANEXO 09
MODELO DE CARTA DE APRESENTAÇÃO DOS
DOCUMENTOS DE HABILITAÇÃO
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
53
Modelo de Carta de Apresentação dos Documentos de Habilitação
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Carta de Apresentação dos Documentos
de Habilitação
Prezados Senhores,
1. (“Proponente”), por seu(s) representante(s) legal(is), apresenta anexos os
documentos para sua qualificação no certame licitatório em referência, nos termos
do Edital em referência, organizados consoante a ordem ali estabelecida, refletida no
índice.
2. A Proponente declara expressamente que tem pleno conhecimento dos termos do
Edital em referência e que os aceita integralmente, em especial, no que tange às
faculdades conferidas à Comissão de Licitação de conduzir diligências especiais
para verificar a veracidade dos documentos apresentados e buscar quaisquer
esclarecimentos necessários para elucidar as informações neles contidas.
3. A Proponente declara expressamente que atendeu a todos os requisitos e critérios
para qualificação e apresentou os documentos de habilitação, conforme definido no
Edital.
4. A Proponente declara, ainda, que os documentos de habilitação ora apresentados são
completos, verdadeiros e corretos em cada detalhe.
__________________________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
54
ANEXO 10
MODELO DE DECLARAÇÃO DE CIÊNCIA DOS
TERMOS DO EDITAL E AUSÊNCIA DE
IMPEDIMENTO DE PARTICIPAÇÃO NA LICITAÇÃO
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
55
Modelo de Declaração de ciência dos termos do edital e ausência de impedimento de
participar da licitação
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de ciência do edital e
ausência de impedimento de participar da licitação
Prezados Senhores,
Em atendimento ao Edital em referência, a [Proponente], por seu(s) representante(s) abaixo
assinado(s), declara, sob as penas da legislação aplicável, que tem ciência dos termos do
presente Edital e não está impedida de participar de processos de contratação com o Poder
Público.
___________________________________
[Proponente] [representante legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
56
ANEXO 11
MODELO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE
PROCESSO FALIMENTAR, RECUPERAÇÃO
JUDICIAL, EXTRAJUDICIAL OU REGIME DE
INSOLVÊNCIA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
57
Modelo de Declaração de inexistência de processo falimentar, recuperação judicial,
extrajudicial ou regime de insolvência
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de inexistência de processo
falimentar, recuperação judicial, extrajudicial ou regime de insolvência
Prezados Senhores,
Em atendimento ao Edital em referência, a [Proponente], por seu(s) representante(s) abaixo
assinado(s), declara, sob as penas da legislação aplicável, por si, por seus sucessores e
cessionários, que não se encontra em processo de falência, autofalência, recuperação judicial ou
extrajudicial, liquidação judicial ou extrajudicial, insolvência, administração especial
temporária ou sob intervenção do órgão fiscalizador competente.
Atenciosamente,
______________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
58
ANEXO 12
MODELO DE DECLARAÇÃO DE EXPRESSA
SUBMISSÃO À LEGISLAÇÃO BRASILEIRA E DE
RENÚNCIA DE RECLAMAÇÃO POR VIA
DIPLOMÁTICA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
59
Modelo de Declaração de expressa submissão à legislação brasileira e de renúncia de
reclamação por via diplomática
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de expressa submissão à
legislação brasileira e de renúncia de reclamação por via diplomática
Prezados Senhores,
Em atendimento ao Edital em referência, a [Proponente], por seu(s) representante(s) abaixo
assinado(s), declara, para os devidos fins, sua formal e expressa submissão à legislação
brasileira e renúncia integral de reclamar, por quaisquer motivos de fato ou de direito, por via
diplomática.
Atenciosamente,
______________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
60
ANEXO 13
MODELO DE DECLARAÇÃO DE REGULARIDADE AO
ART. 7º, XXXIII, DA CONSTITUIÇÃO FEDERAL
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
61
Modelo de Declaração de regularidade ao art. 7º, XXXIII, da Constituição Federal
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de expressa submissão à
legislação brasileira e de renúncia de reclamação por via diplomática
Prezados Senhores,
Em atendimento ao Edital em referência, a [Proponente], por seu(s) representante(s)
credenciado(s) abaixo assinado(s), declara, sob as penas da legislação aplicável, por si, por seus
sucessores e cessionários, que se encontra em situação regular perante o Ministério do
Trabalho, no que se refere à observância do disposto no inciso XXXIII, do artigo 7º, da
Constituição Federal.
Atenciosamente,
______________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
62
ANEXO 14
MODELO DE DECLARAÇÃO DE ELABORAÇÃO
INDEPENDENTE DE PROPOSTA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
63
Modelo de Declaração de elaboração independente de proposta
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de elaboração independente
de proposta
Prezados senhores,
[licitante], por meio de seu representante legal, declara, para fins do disposto no Edital em
referência, sob as penas da lei, em especial o art. 299 do Código Penal Brasileiro, que:
a) elaborou a proposta comercial de maneira independente, e que seu conteúdo não foi, no
todo ou em parte, direta ou indiretamente, informado a, discutido com ou recebido de
qualquer outro participante potencial ou de fato da presente licitação, por qualquer meio
ou por qualquer pessoa;
b) a intenção de apresentar a proposta comercial não foi informada a, discutida com ou
recebida de qualquer outro participante potencial ou de fato da presente licitação, por
qualquer meio ou por qualquer pessoa;
c) que não tentou, por qualquer meio ou por qualquer pessoa, influir na decisão de
qualquer outro participante potencial ou de fato da presente licitação quanto a participar
ou não dela;
d) que o conteúdo da proposta comercial não será, no todo ou em parte, direta ou
indiretamente, comunicado a ou discutido com qualquer outro participante potencial ou
de fato da presente licitação antes da adjudicação do seu objeto;
e) que o conteúdo da proposta comercial não foi, no todo ou em parte, direta ou
indiretamente, informado a, discutido com ou recebido de qualquer integrante de órgão
do Poder Concedente antes da abertura oficial das propostas; e
f) que está plenamente ciente do teor e da extensão desta declaração e que detém plenos
poderes e informações para firmá-la.
___________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
64
ANEXO 15
MODELO DE DECLARAÇÃO DE EQUIVALÊNCIA
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
65
Modelo de Declaração de equivalência
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de equivalência
Prezados Senhores,
Em atendimento ao Edital em referência, a [Proponente], por seu(s) representante(s) abaixo
assinado(s), declara, sob as penas da legislação aplicável, que os documentos abaixo indicados
do país de origem da empresa (NOME E QUALIFICAÇÃO) são equivalentes aos documentos
exigidos no Edital.
Descrição do documento do
país de origem
Documento exigido no
Edital
Item do Edital em que o
documento é exigido
Atenciosamente,
______________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
66
ANEXO 16
MODELO DE DECLARAÇÃO DE INEXISTÊNCIA DE
DOCUMENTO EQUIVALENTE
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
67
Modelo de Declaração de inexistência de documento equivalente
[local], [•] de [•] de 2012
À COHAB-SP
Ref.: Edital de Concorrência Pública nº___/2012 – Declaração de inexistência de
documento equivalente
Prezados Senhores,
Em atendimento ao Edital em referência, a [Proponente], por seu(s) representante(s) abaixo
assinado(s), declara, sob as penas da legislação aplicável, que os documentos abaixo indicados
exigidos no Edital não possuem documento equivalente no país de origem da empresa
(NOME E QUALIFICAÇÃO).
Documento exigido no Edital que não
possui documento equivalente no país de
origem.
Item do Edital em que o documento é exigido
Atenciosamente,
______________________
[Proponente]
[Representante Legal]
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
68
ANEXO 17
CONTRATO DE CONCESSÃO DE OBRA
PÚBLICA DE HABITAÇÃO DE INTERESSE
SOCIAL, COMBINADA COM A PRESTAÇÃO DE
SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO
CONDOMINIAL E PATRIMONIAL, E
VINCULADA A PROJETOS ASSOCIADOS
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Sumário
CAPÍTULO I - DAS DISPOSIÇÕES INICIAIS ................................................................................................................. 70 Seção I - Das Definições ......................................................................................................................................................... 70 Seção II - Da Legislação Aplicável ........................................................................................................................................ 73 Seção III - Da Interpretação Aplicável ................................................................................................................................. 73 Seção IV - Das Disposições Gerais ........................................................................................................................................ 74 Seção V- Dos Anexos .............................................................................................................................................................. 74 CAPÍTULO II - DO OBJETO .............................................................................................................................................. 74 Seção I – Da Área ................................................................................................................................................................... 75 Seção II - Do Prazo de Vigência ............................................................................................................................................ 75 Seção III - Do Valor Estimado do Contrato ......................................................................................................................... 76 Seção IV - Dos Bens ................................................................................................................................................................ 76 CAPÍTULO III - DOS DIREITOS E DEVERES ................................................................................................................ 76 Seção I - Da Concessionária ................................................................................................................................................... 76 Subseção I – Dos Direitos e Deveres Gerais.......................................................................................................................... 77 Subseção II – Da Realização das Obras, da Prestação dos Serviços e dos Deveres Específicos ........................................ 77 Subseção III - Das Informações ............................................................................................................................................. 79 Subseção IV - Dos Investimentos ........................................................................................................................................... 79 Subseção V – Do Capital Social e da Governança Corporativa .......................................................................................... 79 Subseção VI - Da Responsabilidade ...................................................................................................................................... 79 Subseção VII - Dos Seguros ................................................................................................................................................... 80 Subseção VIII - Das Garantias de Execução Contratual ..................................................................................................... 81 Seção II - Do Poder Concedente ............................................................................................................................................ 83 Seção III - Do Usuário ............................................................................................................................................................ 84 CAPÍTULO IV - DA REMUNERAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA E DOS ALUGUÉIS E COTAS CONDOMINIAIS
DAS UNIDADES HABITACIONAIS HIS........................................................................................................................... 84 Seção I - Das Receitas Associadas ......................................................................................................................................... 84 Seção II – Dos aluguéis e cotas condominiais devidas pelos USUÁRIOS ........................................................................... 85 CAPÍTULO V - DA ALOCAÇÃO DOS RISCOS ............................................................................................................... 85 Seção I - Dos Riscos do Poder Concedente ........................................................................................................................... 85 Seção II - Dos Riscos da Concessionária ............................................................................................................................... 86 CAPÍTULO VI - DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO ............................................................................... 88 Seção II - Da Revisão Extraordinária ................................................................................................................................... 88 CAPÍTULO VII - DA FISCALIZAÇÃO ............................................................................................................................. 90 CAPÍTULO VIII - DAS PENALIDADES ............................................................................................................................ 90 Seção I - Da Advertência ........................................................................................................................................................ 91 Seção II - Da Multa ................................................................................................................................................................ 91 Seção III - Da Suspensão do Direito de Participar de Licitações e de Contratar com o PODER CONCEDENTE ........ 93 Seção IV - Da Caducidade ..................................................................................................................................................... 93 Seção V – Do Procedimento de Aplicação das Penalidades ................................................................................................. 93 Seção VI – Das Medidas Acautelatórias ............................................................................................................................... 94 CAPÍTULO IX - DA SUBCONTRATAÇÃO ...................................................................................................................... 94 CAPÍTULO X - DA TRANSFERÊNCIA DA CONCESSÃO ............................................................................................ 95 CAPÍTULO XI - DA INTERVENÇÃO ................................................................................................................................ 95 CAPÍTULO XII - DA EXTINÇÃO DA CONCESSÃO ...................................................................................................... 96 Seção I - Do Advento do Termo Contratual ......................................................................................................................... 97 Seção II - Da Encampação ..................................................................................................................................................... 98 Seção III - Da Caducidade ..................................................................................................................................................... 98 Seção IV - Da Rescisão ......................................................................................................................................................... 100 Seção V - Da Anulação ......................................................................................................................................................... 100 Seção VI - Da Falência ou Da Extinção da Concessionária ............................................................................................... 101 CAPÍTULO XIII - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS ............................................................................................................. 101 Seção I - Da Documentação Técnica ................................................................................................................................... 101 Seção II - Da Propriedade Intelectual ................................................................................................................................. 101 Seção III - Da Arbitragem ................................................................................................................................................... 102 Seção IV - Do Foro ............................................................................................................................................................... 103
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PREÂMBULO
Pelo presente instrumento feito em 6 (seis) vias de igual teor e para um único efeito, os abaixo
assinados, de um lado como PODER CONCEDENTE, a COHAB-SP – Companhia
Metropolitana de Habitação de São Paulo, empresa integrante da Administração Pública
Indireta do Município de São Paulo, cuja criação foi autorizada pela Lei Municipal 6.738, de 16
de novembro de 1965, com as alterações da Lei Municipal 8.310, de 27 de outubro de 1975,
vinculada à SEHAB – Secretaria Municipal de Habitação e neste ato representada na forma de
seu Regimento Interno e de outro a ................., com sede ................., representada na forma de
seus atos constitutivos pelos Srs. ................. (doravante designada CONCESSIONÁRIA) têm
entre si justo e firmado o presente CONTRATO, para realização do objeto a seguir indicado,
que se regerá pelas Cláusulas e condições aqui previstas e pela legislação e normas
regulamentares aplicáveis.
CAPÍTULO I - DAS DISPOSIÇÕES INICIAIS
SEÇÃO I - DAS DEFINIÇÕES
1.1. Para os fins do presente CONTRATO, e sem prejuízo de outras definições aqui
estabelecidas, as expressões seguintes são assim definidas:
1.1.1. ANEXOS: cada um dos documentos anexos ao CONTRATO, seguido da sua
denominação;
1.1.2. CASO FORTUITO ou FORÇA MAIOR: evento imprevisível, inevitável e irresistível
que afeta a execução contratual, tais como, sem se limitar a, inundações, tremores de
terra, guerras, conforme o art. 393, parágrafo único, da Lei 10.406, de 10 de janeiro de
2002 (Código Civil);
1.1.3. CONCESSÃO: concessão de OBRA PÚBLICA DE HIS, combinada com a prestação
de serviços sociais e de gestão condominial e patrimonial, e vinculada a PROJETOS
ASSOCIADOS, no regime jurídico da concessão comum, regida pela Lei Federal 8.987,
de 13 de fevereiro de 1995 e pela Lei Municipal 14.517, de 16 de outubro de 2007;
1.1.4. CONCESSIONÁRIA: sociedade de propósito específico constituída pelo licitante
vencedor da licitação com o fim exclusivo de execução da CONCESSÃO;
1.1.5. CONDOMÍNIO 1: condomínio edilício a ser instituído e comercializado no mercado
pela CONCESSIONÁRIA no IMÓVEL, devendo ser constituído por 300 (trezentas)
unidades habitacionais HIS e HMP (combinadas ou não) e pelas unidades comerciais
localizadas no andar térreo e com acesso imediato pela via pública, conforme planta
estabelecida no Anexo 01 – Projeto da Obra;
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1.1.6. CONDOMÍNIO 2: condomínio edilício a ser instituído pela CONCESSIONÁRIA no
IMÓVEL, com destinação residencial, devendo ser constituído por 39 (trinta e nove)
unidades HMP e por 261 (duzentas e sessenta e uma) unidades HIS, sendo que ___
(___) unidades habitacionais HIS serão transferidas pela CONCESSIONÁRIA ao
PODER CONCEDENTE, na forma do CONTRATO, e o restante será comercializado
no mercado pela CONCESSIONÁRIA;
1.1.7. CONTRATO: contrato de CONCESSÃO celebrado entre o PODER CONCEDENTE e
a CONCESSIONÁRIA, incluindo os seus ANEXOS;
1.1.8. CONVENÇÃO DE CONDOMÍNIO: atos que instituirão os CONDOMÍNIOS 1 e 2
objeto da CONCESSÃO, com a discriminação e individualização das unidades
habitacionais, comerciais e das áreas comuns, a determinação da fração ideal de cada
unidade, a fixação do fim a que cada unidade se destina e a estipulação das regras de
funcionamento do condomínio, constante do Anexo 05 – Minutas de Convenção de
Condomínio;
1.1.9. FINANCIADORES: instituições financeiras responsáveis pelos financiamentos à
CONCESSIONÁRIA para a realização dos investimentos previstos no CONTRATO;
1.1.10. FUNDO IMOBILIÁRIO: fundo a ser constituído pela CONCESSIONÁRIA, na forma
deste CONTRATO e do Anexo 04 – Modelagem do Fundo Imobiliário, para onde serão
destinadas (a) as unidades habitacionais HIS que serão transferidas pela
CONCESSIONÁRIA ao PODER CONCEDENTE, (b) os aluguéis das unidades
habitacionais HIS a serem pagos pelos USUÁRIOS, (c) as cotas condominiais a serem
pagas pelos USUÁRIOS, e (d) o valor ofertado a título de outorga, pela
CONCESSIONÁRIA, na licitação. Sua finalidade é servir de instrumento para a gestão
das unidades habitacionais que lhe forem transferidas. Durante a vigência da
CONCESSÃO, o FUNDO IMOBILIÁRIO será responsável pelo pagamento das cotas
condominiais relativamente às unidades habitacionais HIS que lhe tenham sido
transferidas;
1.1.11. GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL: garantia do fiel cumprimento das
obrigações do CONTRATO prestada pela CONCESSIONÁRIA, e que poderá ser
executada pelo PODER CONCEDENTE, nas hipóteses previstas no CONTRATO;
1.1.12. HIS: habitação de interesse social, entendida como aquela destinada a famílias com
renda igual ou inferior a 6 (seis) salários mínimos ou com capacidade de pagamento a
ser definida pelo PODER CONCEDENTE, de promoção pública ou conveniada com o
Poder Público, com padrão de unidade habitacional com um sanitário, até uma vaga de
garagem e área útil de, no máximo, 50 m² (cinqüenta metros quadrados), nos termos do
art. 146, XIII da Lei 13.430, de 13 de setembro de 2002, do art. 2º, inciso XXVI da Lei
nº 13.885, de 25 de agosto de 2004 e da Lei 15.358, de 28 de fevereiro de 2011;
1.1.13. HMP: habitação de mercado popular, entendida como aquela destinada a famílias com
renda igual ou inferior a 16 (dezesseis) salários mínimos ou com capacidade de
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pagamento a ser definida pelo PODER CONCEDENTE, de promoção pública ou
privada, com padrão de unidade habitacional com até dois sanitários, até uma vaga de
garagem e área útil de, no máximo, 70m² (setenta metros quadrados), nos termos do art.
146, XIV da Lei 13.430, de 13 de setembro de 2002 e do art. 2º, inciso XXVII da Lei nº
13.885, de 25 de agosto de 2004;
1.1.14. IMÓVEL: imóvel de propriedade da COHAB-SP, localizado no Município de São
Paulo, na Rua Cônego Vicente Miguel Marino, esquina com a Rua Cruzeiro, Distrito de
Santa Cecília, Subprefeitura da Sé, com área de 9.426,03 m²;
1.1.15. IPCA: Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo, calculado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE);
1.1.16. LICITAÇÃO: procedimento administrativo objeto do Edital que originou o
CONTRATO;
1.1.17. OBRA PÚBLICA DE HIS: conjunto de obras públicas e demais atividades necessárias
à geração de unidades de HIS para o PODER CONCEDENTE, seguido da prestação de
serviços sociais e de gestão condominial e patrimonial pelo prazo de vigência da
CONCESSÃO;
1.1.18. PARTES: o PODER CONCEDENTE e a CONCESSIONÁRIA;
1.1.19. PODER CONCEDENTE: a COHAB-SP – Companhia Metropolitana de Habitação de
São Paulo;
1.1.20. PROJETO DA OBRA: conjunto de dados e elementos relativos às obras vinculadas à
CONCESSÃO, incluídos os cronogramas físico-financeiros de execução, constante do
Anexo 01 – Projeto da Obra;
1.1.21. PROJETO “AS BUILT”: projeto das instalações tais como construídas, a ser entregue
após a realização de obras, respeitadas as normas técnicas aplicáveis, bem como a
regulamentação vigente;
1.1.22. PROJETOS ASSOCIADOS: empreendimentos a serem desenvolvidos pela
CONCESSIONÁRIA de forma vinculada à OBRA PÚBLICA DE HIS, compreendendo
a construção, venda ou locação de unidades habitacionais no IMÓVEL e a exploração
das áreas comerciais do empreendimento;
1.1.23. RECEITAS ASSOCIADAS: receitas obtidas pela CONCESSIONÁRIA em
decorrência de atividades econômicas realizadas por meio dos PROJETOS
ASSOCIADOS e que não sejam decorrentes do pagamento de aluguel em unidades
habitacionais HIS pelos USUÁRIOS;
1.1.24. SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO CONDOMINIAL E PATRIMONIAL:
serviços sob responsabilidade da CONCESSIONÁRIA definidos no Anexo 03 –
Descrição dos Serviços Sob Responsabilidade Da Concessionária;
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1.1.25. USUÁRIOS: pessoas físicas beneficiárias do aluguel em unidades habitacionais HIS
que serão transferidas pela CONCESSIONÁRIA ao PODER CONCEDENTE; e
1.1.26. VALOR ESTIMADO DO CONTRATO: R$ 18.900.000,00 (dezoito milhões e
novecentos mil reais), correspondente à soma do valor de mercado estimado de 120
(cento e vinte) unidades habitacionais HIS que serão transferidas pela
CONCESSIONÁRIA (R$ 15.600.000,00) ao PODER CONCEDENTE, e do valor dos
SERVIÇOS SOCIAIS E DE GESTÃO CONDOMINIAL E PATRIMONIAL (R$
3.300.000,00).
1.2. Exceto quando o contexto não permitir tal interpretação:
1.2.1. As definições do CONTRATO serão igualmente aplicadas nas formas singular e plural;
1.2.2. Referências ao CONTRATO ou a quaisquer outros documentos devem incluir eventuais
alterações e aditivos que venham a ser celebrados entre as PARTES;
1.2.3. No caso de divergência entre o CONTRATO e seus ANEXOS, prevalecerá o disposto
no CONTRATO;
1.2.4. No caso de divergência entre os ANEXOS, prevalecerão aqueles emitidos pelo PODER
CONCEDENTE; e
1.2.5. No caso de divergência entre os ANEXOS emitidos pelo PODER CONCEDENTE,
prevalecerá aquele de data mais recente.
SEÇÃO II - DA LEGISLAÇÃO APLICÁVEL
1.3. O CONTRATO será regido e interpretado de acordo com o ordenamento jurídico vigente
na República Federativa do Brasil.
1.4. A CONCESSÃO será regida pelo CONTRATO e pelas Leis Federais nº 8.987, de 13 de
fevereiro de 1995 (Lei de Concessões), 10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil) e
4.591, de 16 de dezembro de 1964 (Lei de Condomínio em Edificações e Incorporações
Imobiliárias), e Leis do Município de São Paulo 6.738, de 16 de novembro de 1965 (Lei
autorizativa da constituição da COHAB-SP), 13.430, de 13 de setembro de 2002 (Plano
Diretor Estratégico), 13.885, de 25 de agosto de 2004 (Lei de Uso e Ocupação do Solo) e
15.358, de 28 de fevereiro de 2011 (Metragem de HIS).
SEÇÃO III - DA INTERPRETAÇÃO APLICÁVEL
1.5. No caso de divergência entre o CONTRATO e seus ANEXOS, prevalecerá o disposto no
CONTRATO.
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SEÇÃO IV - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
1.6. Todas as comunicações recíprocas, relativas ao CONTRATO, serão consideradas como
efetuadas, se entregues por correspondência com Aviso de Recebimento (AR), ou por
portador, com protocolo de recebimento. Em qualquer dos casos, deverá sempre constar o
número do CONTRATO, o assunto, a data de recebimento e o nome do remetente.
1.7. A CONCESSIONÁRIA deverá, no prazo de 15 (quinze) dias da assinatura do
CONTRATO, apresentar, por escrito, os nomes e correspondentes cargos dos respectivos
empregados ou representantes designados para serem responsáveis pela gestão do
CONTRATO, aos cuidados dos quais deverão ser dirigidas as correspondências aqui
previstas.
1.8. No caso de extinção de quaisquer dos índices econômicos indicados neste CONTRATO e
seus ANEXOS, os mesmos serão alterados pelos índices oficiais substitutos ou, na
ausência desses, por outros indicados pelo PODER CONCEDENTE.
SEÇÃO V- DOS ANEXOS
1.9. Integram o presente CONTRATO, para todos os efeitos legais e contratuais, os seguintes
ANEXOS:
1.9.1. Anexo 01 – Projeto da Obra (em CD-ROM)
1.9.2. Anexo 02 – Memorial Descritivo da Obra e Acabamento
1.9.3. Anexo 03 – Descrição dos Serviços Sob Responsabilidade da Concessionária
1.9.4. Anexo 04 – Modelagem do Fundo Imobiliário
1.9.5. Anexo 05 – Minutas de Convenção de Condomínio
1.9.6. Anexo 06 – Modelo do Contrato de Aluguel com os Usuários
1.9.7. Anexo 07 – Modelos e Condições Mínimas para Garantia Contratual
CAPÍTULO II - DO OBJETO
2.1. O objeto do presente CONTRATO é a CONCESSÃO de OBRA PÚBLICA DE HIS com a
finalidade de produção de ___ (___) unidades habitacionais HIS que integrarão parcela do
CONDOMÍNIO 2 do IMÓVEL para serem transferidas ao PODER CONCEDENTE e
destinadas para locação aos USUÁRIOS durante a CONCESSÃO, seguida da prestação de
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serviços sociais e de gestão condominial e patrimonial pela CONCESSIONÁRIA,
vinculada aos PROJETOS ASSOCIADOS.
2.1.1. Está incluído no objeto do CONTRATO o desenvolvimento dos PROJETOS
ASSOCIADOS, entendidos como atividades de natureza econômica que compreendem
a construção, venda ou qualquer outra atividade decorrente da propriedade de unidades
habitacionais HMP ou HIS, conforme Anexo 01 – Projeto da Obra, e a exploração das
áreas comerciais do empreendimento, com a geração de RECEITAS ASSOCIADAS.
Estão incluídas no conceito de PROJETOS ASSOCIADOS todas as unidades
habitacionais do empreendimento, nos CONDOMÍNIOS 1 e 2, que não serão
transferidas ao PODER CONCEDENTE.
2.1.2. O desenvolvimento dos PROJETOS ASSOCIADOS é um direito da
CONCESSIONÁRIA, a ser exercido no tempo e no ritmo que lhe aprouver, que não
pode ser obstado pelo PODER CONCEDENTE.
2.1.3. A transferência das unidades habitacionais HIS ao PODER CONCEDENTE deverá ser
integralmente concluída até ___ (___) meses após a assinatura do CONTRATO.
SEÇÃO I – DA ÁREA
2.2. A área da CONCESSÃO equivale à do IMÓVEL.
2.3. O IMÓVEL, localizado no Município de São Paulo, na Rua Cônego Vicente Miguel
Marino, esquina com a Rua Cruzeiro, Distrito de Santa Cecília, Subprefeitura da Sé, com
área de 9.426,03 m², é de propriedade da COHAB-SP e será transferido à
CONCESSIONÁRIA em até 180 (cento e oitenta) dias após a celebração do presente
CONTRATO, sem ônus e totalmente livre de coisas e pessoas.
2.4. Após a transferência da propriedade do IMÓVEL, a CONCESSIONÁRIA exercerá
plenamente os direitos decorrentes da propriedade para os fins do CONTRATO, podendo
realizar todos os atos necessários à incorporação imobiliária e à alienação de unidades
habitacionais HIS e HMP a terceiros adquirentes, como decorrência da exploração dos
PROJETOS ASSOCIADOS.
2.4.1. A CONCESSIONÁRIA não poderá alienar a terceiros as unidades habitacionais HIS
destinadas à locação aos USUÁRIOS, as quais serão transferidas ao PODER
CONCEDENTE tão logo estejam disponíveis para uso.
2.4.2. A transferência de que trata o subitem anterior será feita ao FUNDO IMOBILIÁRIO.
SEÇÃO II - DO PRAZO DE VIGÊNCIA
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2.5. A vigência do CONTRATO será pelo prazo de 8 (oito) anos, contada a partir da sua data
de publicação, sendo 3 (três) anos para o período de obras e 5 (cinco) anos de efetiva
prestação dos serviços de gestão condominial, patrimonial e social, conforme definidos
neste CONTRATO e nos ANEXOS.
2.5.1. O prazo para início das obras está condicionado à efetiva disponibilização do IMÓVEL
à CONCESSIONÁRIA, sem ônus e totalmente livre de coisas e pessoas.
2.5.2. A CONCESSIONÁRIA poderá requerer ao PODER CONCEDENTE a suspensão do
prazo de vigência do CONTRATO nas seguintes hipóteses:
2.5.2.1. se decorrer prazo razoável para a aprovação do projeto e ele não vir a ser
aprovado por motivos imputáveis exclusivamente ao Poder Público, de qualquer esfera
federativa; e
2.5.2.2. se for identificada contaminação no IMÓVEL, desconhecida no momento da
licitação, devendo a suspensão permanecer durante o prazo necessário para a execução
do serviço de descontaminação pela CONCESSIONÁRIA.
2.6. O presente CONTRATO terá eficácia na data de publicação de seu extrato no Diário
Oficial da Cidade de São Paulo.
SEÇÃO III - DO VALOR ESTIMADO DO CONTRATO
2.7. O VALOR ESTIMADO DO CONTRATO é de R$ 18.900.000,00 (dezoito milhões e
novecentos mil reais).
2.8. O VALOR ESTIMADO DO CONTRATO tem efeito meramente indicativo, não podendo
ser utilizado por nenhuma das PARTES para pleitear a recomposição do equilíbrio
econômico-financeiro do CONTRATO.
SEÇÃO IV - DOS BENS
2.9. Não há bens reversíveis na CONCESSÃO, observado o disposto no item 12.6 do
CONTRATO.
CAPÍTULO III - DOS DIREITOS E DEVERES
SEÇÃO I - DA CONCESSIONÁRIA
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3.1. São direitos e deveres da CONCESSIONÁRIA durante todo o prazo da
CONCESSÃO:
SUBSEÇÃO I – DOS DIREITOS E DEVERES GERAIS
3.1.1. cumprir e fazer cumprir integralmente o CONTRATO, em conformidade com as
disposições legais e regulamentares;
3.1.2. cumprir determinações legais quanto à legislação trabalhista, previdenciária, de
segurança e medicina do trabalho, quanto aos seus empregados e terceirizados;
3.1.3. manter, durante a execução do CONTRATO, no que for aplicável, todas as
condições de habilitação e qualificação exigidas na licitação;
3.1.4. manter para todas as atividades relacionadas à execução de serviços de
engenharia, a regularidade perante o Conselho Regional de Engenharia,
Arquitetura e Agronomia - CREA, inclusive para os terceiros contratados;
3.1.5. manter, em bom estado de funcionamento, conservação e segurança, às suas
expensas, os bens necessários à prestação dos serviços que integram a
CONCESSÃO, durante a vigência do CONTRATO;
3.1.6. aderir às campanhas educativas e informativas aos USUÁRIOS, limitadas à área
da CONCESSÃO, em consonância e de acordo com as diretrizes do PODER
CONCEDENTE;
3.1.7. adequar o projeto arquitetônico para atender às exigências dos órgãos públicos;
3.1.8. substituir itens do Anexo 02 – Memorial Descritivo da Obra e Acabamento por
similares na hipótese de escassez ou retirada do mercado do item descrito;
3.1.9. atender à Lei Federal nº 4.591/64; e
3.1.10. solicitar ao PODER CONCEDENTE a extinção antecipada do CONTRATO em
caso de alteração das normas de uso e ocupação do solo urbano que inviabilize a
execução do CONTRATO, entendendo-se como situação inviabilizadora da
execução do CONTRATO qualquer impedimento, judicial ou administrativo, à
existência de áreas comerciais no empreendimento, bem como a alteração
significativa das características do projeto que o inviabilizem do ponto de vista
econômico.
SUBSEÇÃO II – DA REALIZAÇÃO DAS OBRAS, DA PRESTAÇÃO DOS
SERVIÇOS E DOS DEVERES ESPECÍFICOS
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3.1.11. executar as obras integrantes da CONCESSÃO nos termos do Anexo 01 –
Projeto da Obra e do Anexo 02 – Memorial Descritivo da Obra e Acabamento,
provendo todos os equipamentos e materiais necessários para a sua adequada
realização, incluído o dever de instalação da praça indicada no Anexo 02;
3.1.12. assegurar a adequada prestação dos serviços de locação e de gestão condominial,
patrimonial e social integrantes da CONCESSÃO aos USUÁRIOS das unidades
transferidas ao PODER CONCEDENTE, conforme definidos no Anexo 03 –
Descrição dos Serviços Sob Responsabilidade da Concessionária e de acordo com
o artigo 6.º da Lei federal nº 8.987/95, provendo todos os equipamentos e
materiais necessários e valendo-se de todos os meios e recursos à sua disposição;
3.1.13. assegurar aos demais moradores do empreendimento a adequada prestação dos
serviços sociais, conforme Anexo 03 – Descrição dos Serviços Sob
Responsabilidade da Concessionária;
3.1.14. constituir FUNDO IMOBILIÁRIO, na forma do Anexo 04 – Modelagem do
Fundo Imobiliário, no prazo de até ___ (___) após a entrega das chaves das
unidades HIS ao PODER CONCEDENTE, integralizando-o com:
3.1.14.1. ___ (___) unidades habitacionais HIS que serão transferidas pela
CONCESSIONÁRIA ao PODER CONCEDENTE. Caberá à
CONCESSIONÁRIA arcar com o ônus do pagamento do Imposto sobre a
Transmissão sobre Bens Imóveis (ITBI) das unidades transferidas. A
transferência será feita por meio de escritura de permuta do IMÓVEL pela
obrigação de cumprimento do presente CONTRATO;
3.1.14.2. os aluguéis da unidades habitacionais HIS a serem pagos pelos
USUÁRIOS;
3.1.14.3. as cotas condominiais a serem pagas pelos USUÁRIOS; e
3.1.14.4. o valor ofertado a título de outorga, pela CONCESSIONÁRIA, na
licitação, em ___ (___) parcelas ___ [indicar o período]. O valor ofertado
deverá ser atualizado anualmente por meio da aplicação do Índice de Preços
ao Consumidor Amplo – IPCA, divulgado pelo Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística – IBGE.
3.1.15. manter um sistema de atendimento físico e eletrônico aos USUÁRIOS e demais
moradores beneficiários dos serviços de gestão social, e uma ouvidoria para apurar
reclamações relativas à execução da CONCESSÃO;
3.1.16. executar todos os serviços, controles e atividades relativos ao CONTRATO,
com zelo e diligência, utilizando a melhor técnica aplicável a cada uma das tarefas
desempenhadas;
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3.1.17. submeter à aprovação do PODER CONCEDENTE propostas de implantação de
melhorias dos serviços e de novas tecnologias;
3.1.18. providenciar todas as licenças necessárias para a execução das obras no
IMÓVEL;
3.1.19. cumprir integralmente todas as condicionantes previstas no licenciamento
urbanístico e ambiental;
SUBSEÇÃO III - DAS INFORMAÇÕES
3.1.20. prestar informações e esclarecimentos requisitados pelo PODER
CONCEDENTE;
3.1.21. disponibilizar ao PODER CONCEDENTE documentos e informações
pertinentes à CONCESSÃO, inclusive contratos e acordos de qualquer natureza
firmados com os USUÁRIOS;
3.1.22. apresentar relatório contendo as informações da CONCESSÃO, nos termos
deste CONTRATO;
3.1.23. dar conhecimento ao PODER CONCEDENTE das condições do financiamento
e dos instrumentos jurídicos que assegurem a execução do objeto da
CONCESSÃO, assim como das alterações das condições do financiamento e da
contratação de qualquer novo financiamento;
SUBSEÇÃO IV - DOS INVESTIMENTOS
3.1.24. executar os investimentos e serviços de sua responsabilidade;
3.1.25. dispor de todos os materiais, equipamentos, acessórios e recursos humanos
necessários à perfeita operação dos serviços integrantes da CONCESSÃO;
SUBSEÇÃO V – DO CAPITAL SOCIAL E DA GOVERNANÇA
CORPORATIVA
3.1.26. observar padrões de governança corporativa e adotar contabilidade e
demonstrações financeiras padronizadas;
SUBSEÇÃO VI - DA RESPONSABILIDADE
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3.1.27. responder perante o PODER CONCEDENTE e terceiros, nos termos admitidos
na legislação aplicável;
3.1.28. ressarcir o PODER CONCEDENTE de todos os desembolsos decorrentes de
determinações judiciais, para satisfação de obrigações originalmente imputáveis à
CONCESSIONÁRIA, inclusive reclamações trabalhistas propostas por
empregados ou terceiros vinculados à CONCESSIONÁRIA;
3.1.29. informar o PODER CONCEDENTE, imediatamente, quando citada ou intimada
de qualquer ação judicial ou procedimento administrativo que possa resultar em
responsabilidade do PODER CONCEDENTE, inclusive dos termos e prazos
processuais, bem como envidar os melhores esforços na defesa dos interesses
comuns, praticando todos os atos processuais cabíveis com esse objetivo;
3.1.30. responder pela adequação e qualidade dos investimentos realizados, assim como
pelo cumprimento das obrigações contratuais, regulamentares e legais
relacionados aos projetos e instalações;
3.1.31. responder perante o PODER CONCEDENTE e terceiros pelos serviços
subcontratados;
SUBSEÇÃO VII - DOS SEGUROS
3.1.32. contratar e manter em vigor, durante a realização das obras integrantes da
CONCESSÃO, apólices de seguro, com vigência mínima de ___ (___) meses, que
sejam suficientes para cobrir:
3.1.32.1. danos causados às obras civis, aos equipamentos e máquinas empregados
nas obras integrantes da CONCESSÃO, incluindo danos decorrentes de caso
fortuito ou força maior, com limite máximo de garantia no mínimo
equivalente ao valor dos bens segurados;
3.1.32.2. danos morais e materiais causados a terceiros, que decorram das obras
integrantes da CONCESSÃO, e que sejam passíveis de responsabilização
civil, com limite máximo de garantia coincidente com as melhores práticas
de mercado para cada tipo de sinistro;
3.1.33. responder pela abrangência ou omissões decorrentes da realização dos seguros,
bem como pelo pagamento integral da franquia na hipótese de ocorrência do
sinistro;
3.1.34. fazer acompanhar as apólices de seguro da expressa autorização à seguradora
para contratar o resseguro diretamente no exterior, bem como de resseguro junto
às resseguradoras internacionais, quando for o caso;
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81
3.1.35. toda alteração promovida nos contratos de apólices de seguros, incluindo as que
impliquem cancelamento, renovação, modificação ou substituição de quaisquer
apólices, devem ser previamente informadas ao PODER CONCEDENTE;
SUBSEÇÃO VIII - DAS GARANTIAS DE EXECUÇÃO CONTRATUAL
3.1.36. prestar GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, tendo como
beneficiário o PODER CONCEDENTE, em uma das seguintes modalidades,
definida a seu critério, a fim de assegurar o cumprimento das obrigações
constantes no presente CONTRATO:
3.1.36.1. caução, em dinheiro ou títulos da dívida pública federal;
3.1.36.2. seguro-garantia cuja apólice deve observar, no mínimo, o conteúdo do
Anexo 07 – Modelos e Condições Mínimas para Garantia Contratual; ou
3.1.36.3. fiança bancária, na forma do modelo que integra o Anexo 07 – Modelos e
Condições Mínimas para Garantia Contratual;
3.1.37. manter em vigor a GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, sob
qualquer uma das formas previstas na cláusula anterior, até a extinção do
CONTRATO;
3.1.37.1. o valor da GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL será de R$
1.060.000,00 (um milhão e sessenta mil reais), que corresponde a 5% do
VALOR ESTIMADO DO CONTRATO, acrescido do valor de avaliação do
IMÓVEL na data da assinatura deste contrato, na forma do art. 56, § 5º, da
Lei 8.666/93.
3.1.38. após a conclusão das obras, transferência das unidades HIS destinadas à locação
aos USUÁRIOS e o início da prestação dos serviços de gestão condominial,
patrimonial e social, a GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL será
reduzida para R$ ___ (___) ;
3.1.39. manter a integridade da GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, na
forma prevista no CONTRATO, obedecidos os valores definidos acima, estando
obrigada, independentemente de prévia notificação para constituição em mora, a:
3.1.39.1. renovar o prazo de validade das modalidades que se vencerem na
vigência do CONTRATO, comprovando a sua renovação ao PODER
CONCEDENTE 30 (trinta) dias antes de seu termo final;
3.1.39.2. repor os valores porventura utilizados para cobertura de quaisquer
obrigações de pagamento abrangidas pela GARANTIA DE EXECUÇÃO
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82
CONTRATUAL no prazo de 30 (trinta) dias contados a partir da efetiva
utilização;
3.1.39.3. responder pela diferença de valores, na hipótese de a GARANTIA DE
EXECUÇÃO CONTRATUAL não ser suficiente para cobrir o valor de todas
as obrigações de pagamento por ela abrangidas, podendo ser cobrada por
todos os meios legais admitidos;
3.1.39.4. submeter à prévia aprovação do PODER CONCEDENTE eventual
modificação no conteúdo da carta de fiança ou do seguro-garantia, bem como
eventual substituição da GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL por
qualquer das modalidades admitidas;
3.1.40. As cartas de fiança e as apólices de seguro-garantia deverão ter vigência mínima
de 01 (um) ano, sendo de inteira responsabilidade da CONCESSIONÁRIA mantê-
las em plena vigência e de forma ininterrupta durante toda a vigência da
CONCESSÃO, devendo para tanto promover as renovações e atualizações que
forem necessárias.
3.1.40.1. A contratação do seguro-garantia deve ser feita com seguradora e
resseguradora de primeira linha, assim entendidas aquelas cuja classificação
de força financeira em escala nacional seja superior ou igual a “Aa2.br”,
“brAA” ou “A(bra)”, conforme divulgado pelas principais agências de
classificação de risco internacionais, aceitas previamente pelo PODER
CONCEDENTE.
3.1.41. A GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL poderá ser utilizada nos
seguintes casos:
3.1.41.1. nas hipóteses em que a CONCESSIONÁRIA não realizar as obrigações
previstas no CONTRATO, em especial a entrega das unidades HIS e as
obrigações previstas no Anexo 03 – Descrição dos Serviços Sob
Responsabilidade da Concessionária;
3.1.41.2. nas hipóteses em que a CONCESSIONÁRIA não proceder ao pagamento
das multas que lhe forem aplicadas, na forma do CONTRATO; e
3.1.41.3. nas hipóteses em que a CONCESSIONÁRIA não efetuar, no prazo
devido, o pagamento de outras indenizações ou obrigações pecuniárias
devidas ao PODER CONCEDENTE em decorrência do CONTRATO,
ressalvados os tributos.
3.1.42. Se, após transcurso dos prazos previstos no CONTRATO, a
CONCESSIONÁRIA ainda não tiver sanado todas as irregularidades relacionadas
à GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, o PODER CONCEDENTE
poderá contratar a GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL em lugar e às
expensas da CONCESSIONÁRIA, sem prejuízo da aplicação da penalidade.
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83
SEÇÃO II - DO PODER CONCEDENTE
3.2. São direitos e deveres do PODER CONCEDENTE:
3.2.1. assegurar o cumprimento das obrigações contratuais, preservando os direitos da
CONCESSIONÁRIA e dos USUÁRIOS;
3.2.2. transferir o IMÓVEL à CONCESSIONÁRIA, na forma prevista no
CONTRATO, com a finalidade de executar a CONCESSÃO;
3.2.3. exigir da CONCESSIONÁRIA a estrita obediência às especificações e normas
contratuais;
3.2.4. assegurar que o FUNDO IMOBILIÁRIO, na condição de titular das unidades
habitacionais HIS que serão transferidas pela CONCESSIONÁRIA, remunere a
administradora condominial pelos serviços condominiais prestados, relativamente
às unidades por ele representadas;
3.2.5. cumprir e fazer cumprir as disposições da CONCESSÃO;
3.2.6. fiscalizar a boa qualidade das obras e dos serviços, bem como receber e apurar
manifestações e reclamações dos USUÁRIOS;
3.2.7. acompanhar e apoiar com os melhores esforços a CONCESSIONÁRIA nas
ações institucionais junto a órgãos competentes;
3.2.8. firmar com órgãos públicos, na qualidade de interveniente, todos os convênios e
parcerias necessárias para a execução do objeto da presente CONCESSÃO;
3.2.9. comunicar à CONCESSIONÁRIA, imediatamente, quando citada ou intimada
de qualquer ação judicial ou procedimento administrativo, que possa resultar em
responsabilidade da CONCESSIONÁRIA, inclusive dos termos e prazos
processuais, bem como envidar os melhores esforços na defesa dos interesses
comuns, praticando todos os atos processuais cabíveis com esse objetivo. Fica
facultado à CONCESSIONÁRIA valer-se de qualquer instrumento processual de
intervenção de terceiros;
3.2.10. comunicar a instituição financeira ou seguradora responsável pela prestação da
GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, bem como as entidades
financiadoras da CONCESSIONÁRIA, sempre que instaurar processo para
decretar a intervenção, encampação ou caducidade;
3.2.11. colaborar, nos limites de sua atuação institucional, com os FINANCIADORES,
para contribuir com a viabilidade do financiamento dos investimentos, de forma a
possibilitar a execução integral do objeto da CONCESSÃO;
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84
3.2.12. valer-se de qualquer instrumento processual de intervenção de terceiros.
SEÇÃO III - DO USUÁRIO
3.3. São direitos e deveres do USUÁRIO:
3.3.1. usar a unidade habitacional HIS de propriedade do PODER CONCEDENTE e as
áreas comuns em conformidade com o contrato de aluguel previsto no Anexo 06 –
Modelo do Contrato de Aluguel com os Usuários e a convenção de condomínio,
nos termos do Anexo 05 – Minutas de Convenção de Condomínio;
3.3.2. receber serviço adequado dentro dos parâmetros fixados pelo CONTRATO;
3.3.3. receber do PODER CONCEDENTE e da CONCESSIONÁRIA informações
quanto às questões relacionadas ao valor do aluguel e da cota condominial;
3.3.4. pagar o aluguel e a cota condominial;
3.3.5. levar ao conhecimento do PODER CONCEDENTE, da CONCESSIONÁRIA e
das autoridades competentes as irregularidades de que tenha conhecimento,
referentes ao serviço prestado; e
3.3.6. contribuir para a conservação das boas condições da unidade habitacional HIS
de propriedade do PODER CONCEDENTE e das áreas comuns, por meio das
quais lhes são prestados os serviços.
3.4. Caberá ao PODER CONCEDENTE escolher as pessoas físicas que serão qualificadas
como USUÁRIOS.
CAPÍTULO IV - DA REMUNERAÇÃO DA CONCESSIONÁRIA E DOS
ALUGUÉIS E COTAS CONDOMINIAIS DAS UNIDADES HABITACIONAIS
HIS
4.1. A remuneração da CONCESSIONÁRIA será composta exclusivamente pelas
RECEITAS ASSOCIADAS.
SEÇÃO I - DAS RECEITAS ASSOCIADAS
4.1. A CONCESSIONÁRIA poderá, por meio de PROJETOS ASSOCIADOS, explorar
atividades econômicas que gerem RECEITAS ASSOCIADAS, diretamente ou
mediante a celebração de contratos com terceiros, em regime de direito privado.
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85
4.2. São PROJETOS ASSOCIADOS:
4.2.1. a realização, no IMÓVEL, da incorporação, construção, venda ou
locação de unidades habitacionais HMP e HIS previstas no Anexo 01 – Projeto
da Obra como sendo unidades da CONCESSIONÁRIA, de forma livre e sem
qualquer dever de oferta de preferência ao PODER CONCEDENTE; e
4.2.2. a exploração econômica de áreas do IMÓVEL destinadas ao uso
comercial.
SEÇÃO II – DOS ALUGUÉIS E COTAS CONDOMINIAIS DEVIDAS PELOS
USUÁRIOS
4.3. Os valores a serem pagos pelos USUÁRIOS das unidades habitacionais HIS de
propriedade do PODER CONCEDENTE a título de aluguel e cota condominial serão
destinados ao FUNDO IMOBILIÁRIO.
4.4. Caberá ao PODER CONCEDENTE definir os valores e forma de arrecadação dos
aluguéis e das cotas condominiais.
CAPÍTULO V - DA ALOCAÇÃO DOS RISCOS
5.1. Os riscos decorrentes da execução da CONCESSÃO serão alocados ao PODER
CONCEDENTE e à CONCESSIONÁRIA, consoante as seguintes disposições.
SEÇÃO I - DOS RISCOS DO PODER CONCEDENTE
5.2. Constituem riscos suportados exclusivamente pelo PODER CONCEDENTE, que
poderão ensejar revisão extraordinária, nos termos do CONTRATO:
5.2.1. mudanças no Projeto da Obra (Anexo 01) ou no Memorial Descritivo da Obra e
Acabamento (Anexo 02) por determinação do PODER CONCEDENTE ou de
outras entidades públicas, salvo se tais mudanças decorrerem da não-conformidade
do Projeto da Obra ou do Memorial Descritivo da Obra e Acabamento com a
legislação em vigor;
5.2.2. mudanças nas especificações das obras e dos serviços em decorrência de novas
exigências decorrentes de nova legislação ou regulamentação públicas, de
quaisquer entes federativos;
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86
5.2.3. atrasos na liberação do IMÓVEL ou impossibilidade de transferência de sua
propriedade por fatos não imputáveis à CONCESSIONÁRIA e que gerem
prejuízos a ela;
5.2.4. mudança na legislação tributária que aumente custos da obra, custos
operacionais ou custos de manutenção de equipamentos, exceto as mudanças nos
Impostos sobre a Renda;
5.2.5. ocorrência de eventos de FORÇA MAIOR ou CASO FORTUITO, exceto
quando a sua cobertura seja aceita por instituições seguradoras, no mercado
brasileiro, na data da ocorrência;
5.2.6. existência de sítio ou bens arqueológicos na área do IMÓVEL, assim como os
custos decorrentes de tal evento;
5.2.7. os decorrentes de obrigações assumidas pelo PODER CONCEDENTE,
relacionadas na Seção II - Do Poder Concedente do Capítulo III - Dos Direitos e
Deveres do Contrato, incluído o da inadimplência dos USUÁRIOS no pagamento
dos aluguéis e cotas condominiais;
5.2.8. atrasos significativos decorrentes da não obtenção de autorizações, licenças e
permissões de órgãos da Administração Pública do Município de São Paulo
exigidas para incorporação e construção, exceto se decorrente de fato imputável à
CONCESSIONÁRIA;
5.2.9. custos relacionados aos passivos, fiscais, cíveis e outros que decorram de atos ou
fatos anteriores à transferência da propriedade do IMÓVEL à
CONCESSIONÁRIA; e
5.2.10. custos relacionados aos passivos ambientais que não sejam conhecidos
anteriormente à data de publicação do edital da CONCESSÃO, e que superem o
valor de R$ 1.000.000,00 (um milhão de reais), corrigido anualmente pelo IPCA
desde a assinatura do CONTRATO. Nesta hipótese a implementação da atividade
de descontaminação dependerá de prévia solicitação e aprovação de pedido de
revisão extraordinária pelo PODER CONCEDENTE, com a assinatura do
respectivo termo aditivo.
5.3. Salvo os riscos expressamente alocados ao PODER CONCEDENTE no CONTRATO,
a CONCESSIONÁRIA é exclusiva e integralmente responsável por todos os demais
riscos relacionados à presente CONCESSÃO.
SEÇÃO II - DOS RISCOS DA CONCESSIONÁRIA
5.4. Observado o disposto na subcláusula 5.2, constituem riscos suportados exclusivamente
pela CONCESSIONÁRIA:
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87
5.4.1. aumentos de preço nos insumos para a execução das obras, salvo aqueles que
decorram diretamente de mudanças tributárias, nos termos do item 5.2.4;
5.4.2. investimentos, custos ou despesas adicionais decorrentes da elevação dos custos
operacionais e de compra ou manutenção dos equipamentos;
5.4.3. não efetivação da receita decorrente de PROJETOS ASSOCIADOS ou sua
redução por qualquer motivo;
5.4.4. estimativa incorreta do custo dos investimentos a serem realizados pela
CONCESSIONÁRIA;
5.4.5. investimentos, custos ou despesas adicionais necessários para o atendimento do
CONTRATO;
5.4.6. estimativa incorreta em cronograma de execução dos investimentos;
5.4.7. prejuízos decorrentes de falha na segurança no local de realização das obras;
5.4.8. situação geológica do IMÓVEL diferente da prevista para a execução das obras,
salvo no tocante ao item 5.2.6;
5.4.9. aumento do custo de capital, inclusive os resultantes de aumento das taxas de
juros;
5.4.10. variação das taxas de câmbio;
5.4.11. prejuízos a terceiros, causados direta ou indiretamente pela
CONCESSIONÁRIA ou por qualquer outra pessoa física ou jurídica a ela
vinculada, em decorrência de obras ou da prestação de serviços;
5.4.12. prejuízos decorrentes de erros na realização das obras que ensejem a necessidade
de refazer parte ou a totalidade das obras;
5.4.13. atrasos decorrentes da não obtenção de autorizações, licenças e permissões da
Administração Pública do Município de São Paulo exigidas para incorporação, no
Cartório de Registro de Imóveis, ou construção no IMÓVEL, exceto se decorrente
de fato não imputável à CONCESSIONÁRIA, na forma do item 5.2.8;
5.4.14. greves realizadas por empregados contratados pela CONCESSIONÁRIA ou
pelas subcontratadas e prestadoras de serviços à CONCESSIONÁRIA;
5.4.15. custos de ações judiciais de terceiros contra a CONCESSIONÁRIA ou
subcontratadas decorrentes da execução da CONCESSÃO, salvo se por fato
imputável ao PODER CONCEDENTE e observado o disposto nos itens 5.2.9 e
5.2.10;
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88
5.4.16. responsabilidade civil, administrativa e criminal por danos ambientais, salvo
aqueles previstos nos itens 5.2.9 e 5.2.10;
5.4.17. ocorrência de eventos de FORÇA MAIOR ou CASO FORTUITO quando a sua
cobertura seja aceita por instituições seguradoras, no mercado brasileiro;
5.4.18. quaisquer outros riscos afetos à execução do objeto da CONCESSÃO, que não
estejam expressamente previstos na subcláusula 5.2.
5.5. A CONCESSIONÁRIA declara:
5.5.1. ter pleno conhecimento da natureza e extensão dos riscos por ela assumidos no
CONTRATO; e
5.5.2. ter levado tais riscos em consideração na formulação de sua proposta e
assinatura do CONTRATO.
5.6. A CONCESSIONÁRIA não fará jus à recomposição do equilíbrio econômico-
financeiro caso quaisquer dos riscos não alocados expressamente ao PODER
CONCEDENTE venham a se materializar.
CAPÍTULO VI - DO EQUILÍBRIO ECONÔMICO-FINANCEIRO
6.1. Sempre que atendidas as condições do CONTRATO e respeitada a alocação de riscos
nele estabelecida, considera-se mantido seu equilíbrio econômico-financeiro.
6.2. O equilíbrio econômico-financeiro do CONTRATO será preservado por meio do
mecanismo de revisão.
SEÇÃO II - DA REVISÃO EXTRAORDINÁRIA
6.3. Os procedimentos de revisão extraordinária objetivam a recomposição do equilíbrio
econômico-financeiro do CONTRATO, a fim de compensar as perdas da
CONCESSIONÁRIA, devidamente comprovadas, em virtude da ocorrência dos
eventos elencados na Seção I – Dos Riscos do Poder Concedente no CAPÍTULO V –
Da Alocação dos Riscos do CONTRATO, desde que impliquem alteração relevante
dos custos ou da receita da CONCESSIONÁRIA.
6.3.1. Na hipótese de revisão extraordinária, a CONCESSIONÁRIA deverá apresentar
ao PODER CONCEDENTE um pedido de revisão instruído com os documentos
que demonstrem a responsabilidade do PODER CONCEDENTE pelos eventos,
bem como comprovar os gastos efetivamente realizados.
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6.4. Cabe ao PODER CONCEDENTE a prerrogativa de escolher, dentre as medidas abaixo
elencadas, individual ou conjuntamente, a forma pela qual será implementada a
recomposição do equilíbrio econômico-financeiro:
6.4.1. diminuição do prazo de prestação dos serviços sociais e de gestão condominial e
patrimonial objeto do CONTRATO, com a consequente diminuição do prazo da
CONCESSÃO;
6.4.2. prorrogação do prazo para término da obra;
6.4.3. alteração do Anexo 01 – Projeto da Obra e do Anexo 02 – Memorial Descritivo
da Obra e Acabamento;
6.4.4. alteração das obrigações contratuais da CONCESSIONÁRIA; e
6.4.5. outra forma definida de comum acordo entre PODER CONCEDENTE e
CONCESSIONÁRIA.
6.5. Na escolha da medida destinada a implementar a recomposição do equilíbrio
econômico-financeiro, o PODER CONCEDENTE deve considerar a periodicidade e o
montante dos pagamentos vencidos e vincendos a cargo da CONCESSIONÁRIA,
relativo aos contratos de financiamento celebrados para a execução do objeto da
CONCESSÃO.
6.6. O procedimento de recomposição do equilíbrio econômico-financeiro da
CONCESSÃO deverá ser concluído em prazo não superior a 90 (noventa) dias,
ressalvadas as hipóteses, devidamente justificadas, em que seja necessária a
prorrogação do prazo.
6.7. A revisão extraordinária ocorrerá de ofício ou mediante solicitação da
CONCESSIONÁRIA.
6.8. O pedido de revisão extraordinária formulado pela CONCESSIONÁRIA deverá ser
instruído com:
6.8.1. relatório técnico ou laudo pericial, que demonstre o impacto financeiro,
verificado ou projetado, em decorrência do evento na conta caixa da
CONCESSIONÁRIA; e
6.8.2. todos os documentos necessários à demonstração do cabimento do pleito.
6.9. O PODER CONCEDENTE poderá requisitar outros documentos, assim como laudos
econômicos específicos, elaborados por entidades independentes contratadas pela
CONCESSIONÁRIA a pedido do PODER CONCEDENTE.
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90
6.10. Todos os custos com diligências e estudos necessários à plena instrução do
pedido correrão por conta da CONCESSIONÁRIA, ainda que decorrentes de
determinações do PODER CONCEDENTE.
6.11. O procedimento de revisão extraordinária iniciado pelo PODER
CONCEDENTE deverá ser objeto de comunicação à CONCESSIONÁRIA.
6.12. A ausência de manifestação da CONCESSIONÁRIA no prazo consignado na
comunicação, que não poderá ser inferior a 30 (trinta) dias, será considerada como
concordância em relação ao mérito da proposta de revisão extraordinária do PODER
CONCEDENTE.
CAPÍTULO VII - DA FISCALIZAÇÃO
7.1. A fiscalização da CONCESSÃO será efetuada pelo PODER CONCEDENTE.
7.2. No exercício das suas atribuições, os encarregados pela fiscalização da CONCESSÃO
terão livre acesso, em qualquer época, aos dados relativos à administração, à
contabilidade e aos recursos técnicos, econômicos e financeiros da
CONCESSIONÁRIA, assim como às obras, aos equipamentos e às instalações
integrantes ou vinculadas à CONCESSÃO.
7.3. O PODER CONCEDENTE exercerá fiscalização sobre as atividades realizadas pela
CONCESSIONÁRIA, determinando a execução de atos ou a suspensão daqueles que
estejam sendo realizados em desconformidade com o CONTRATO ou com a
legislação e regulamentação vigentes.
7.4. O PODER CONCEDENTE poderá, a qualquer horário e em qualquer circunstância,
fazer contatos com qualquer órgão de comunicação da CONCESSIONÁRIA, para
averiguação do andamento ou solução de eventos específicos.
CAPÍTULO VIII - DAS PENALIDADES
8.1. O não cumprimento das cláusulas deste CONTRATO, de seus ANEXOS e do Edital
ensejará a aplicação das seguintes penalidades:
8.1.1. advertência;
8.1.2. multa;
8.1.3. suspensão temporária de participação em licitações para obtenção de novas
concessões, bem como impedimento de contratar com o PODER CONCEDENTE;
e
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8.1.4. caducidade.
SEÇÃO I - DA ADVERTÊNCIA
8.2. Para infrações de gravidade leve e sem reincidência, a penalidade imposta pelo
PODER CONCEDENTE à CONCESSIONÁRIA poderá se limitar à advertência, que
deverá ser formal, por escrito, e com referência às medidas necessárias à correção do
descumprimento.
SEÇÃO II - DA MULTA
8.3. A multa poderá ter aplicação cumulativa com as demais sanções previstas no
CONTRATO.
8.4. Será aplicada multa em virtude do descumprimento ou do atraso do cumprimento das
obrigações abaixo discriminadas, conforme os limites máximos definidos para cada
situação:
Evento ou ocorrência Limite máximo da multa a ser
aplicada
a) não fornecimento ao PODER
CONCEDENTE de quaisquer
documentos e informações pertinentes à
CONCESSÃO, inclusive
financiamentos, investimentos, seguros,
contratos e acordos de qualquer
natureza firmados com terceiros, bem
como alterações nesses ao longo da
CONCESSÃO;
R$ ____ (____ reais) por dia de atraso
b) não contratação ou não manutenção
em vigor, durante todo o prazo da
CONCESSÃO, das apólices de seguro,
com vigência mínima de 12 (doze)
meses, que sejam suficientes para as
coberturas previstas no CONTRATO;
R$ ____ (____ reais) por dia de atraso
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c) não contratação ou manutenção de
GARANTIA DE EXECUÇÃO
CONTRATUAL em desacordo com as
obrigações previstas no CONTRATO;
R$ ____ (____ reais) por dia de atraso
d) terem sido feitas 3 advertências à
CONCESSIONÁRIA, estejam elas
relacionadas ao mesmo fato ou não;
R$ ____ (____ reais) por ocorrência
e) atraso no término da obra R$ ____ (____ reais) por dia de atraso
f) atraso na transferência da propriedade
das unidades HIS ao PODER
CONCEDENTE
R$ ____ (____ reais) por dia de atraso
g) gestão condominial inadequada,
assim caracterizada pela verificação,
por 3 (três) meses consecutivos, de um
índice igual ou superior a ___ % (___)
por cento de inadimplência no
pagamento do aluguel e das cotas
condominiais
R$ ____ (____ reais) por trimestre de
inadimplência superior à aceitável
f) gestão condominial inadequada,
assim caracterizada pela não
propositura da ação de despejo após 02
(dois) meses de inadimplência do
aluguel e das cotas condominiais
R$ ____ (____ reais) por ação de
despejo não proposta no prazo de 02
(dois) meses
g) descumprimento da obrigação de
transferir unidades HIS ao PODER
CONCEDENTE
R$ ____ (____ reais), equivalente ao
valor do IMÓVEL
h) decretação da caducidade da
CONCESSÃO; R$ ____ (____ reais)
i) não recolhimento, no prazo, de
qualquer multa aplicada; R$ ____ (____ reais) por dia de atraso
8.5. Para o descumprimento das demais obrigações contratuais, não previstas no item
anterior, serão considerados os seguintes valores máximos de multa:
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8.5.1. Descumprimento ou atraso no cumprimento de obrigações continuadas,
incluídas a obrigação de prestação de serviços sociais e de gestão condominial e
patrimonial: até R$ ____ (____ reais) por dia de descumprimento ou atraso;
8.5.2. Descumprimento de obrigações não continuadas: até R$ ____ (____ reais) por
evento.
8.6. Os valores das multas previstos nesta Seção serão reajustados anualmente pelo Índice
de Preços ao Consumidor Amplo – IPCA, divulgado pelo Instituto Brasileiro de
Geografia e Estatística – IBGE.
8.7. A falta de pagamento da multa no prazo estipulado importará na incidência automática
de juros de mora correspondentes 1% ao mês, a contar da data do respectivo
vencimento e até a data do efetivo pagamento, quando o valor de bem como a
possibilidade de execução da GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL.
8.8. As importâncias pecuniárias resultantes da aplicação das multas reverterão em favor do
PODER CONCEDENTE.
8.9. As multas não terão caráter compensatório ou indenizatório.
SEÇÃO III - DA SUSPENSÃO DO DIREITO DE PARTICIPAR DE
LICITAÇÕES E DE CONTRATAR COM O PODER CONCEDENTE
8.10. A suspensão do direito de participar de licitações e de contratar com o PODER
CONCEDENTE se dará no caso de práticas reiteradas de infrações contratuais ou
regulamentares, incluindo aquelas que ensejam aplicação da pena de caducidade nos
termos da Seção IV do Capítulo VIII do CONTRATO, além das situações previstas na
legislação e regulamentação aplicável, destacando-se aquelas previstas no art. 87 da
Lei nº 8.666/1993.
SEÇÃO IV - DA CADUCIDADE
8.11. A penalidade de caducidade será aplicada nas situações e conforme o
procedimento estabelecido no Capítulo XII do CONTRATO.
SEÇÃO V – DO PROCEDIMENTO DE APLICAÇÃO DAS PENALIDADES
8.12. As penalidades devem ser aplicadas mediante decisão fundamentada do PODER
CONCEDENTE, assegurado à CONCESSIONÁRIA o direito à ampla defesa e ao
devido processo legal, nos termos da regulamentação vigente, devendo ser
consideradas as seguintes circunstâncias:
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8.12.1. a natureza e gravidade da infração;
8.12.2. o caráter técnico e as normas de prestação dos serviços;
8.12.3. os danos resultantes da infração para os serviços e para os USUÁRIOS;
8.12.4. a vantagem auferida pela CONCESSIONÁRIA em virtude da infração;
8.12.5. a proporcionalidade entre a gravidade da falta e a intensidade da sanção,
inclusive quanto ao número de USUÁRIOS atingidos;
8.12.6. as circunstâncias gerais agravantes e atenuantes;
8.12.7. o histórico de infrações da CONCESSIONÁRIA; e
8.12.8. a reincidência da CONCESSIONÁRIA no cometimento da infração.
8.13. O cumprimento das penalidades impostas pelo PODER CONCEDENTE não
exime a CONCESSIONÁRIA do fiel cumprimento das obrigações e responsabilidades
previstas no CONTRATO, bem como da reparação de eventuais perdas e danos
causados ao PODER CONCEDENTE, a seus empregados, aos USUÁRIOS ou a
terceiros, em decorrência das atividades relacionadas com a CONCESSÃO.
SEÇÃO VI – DAS MEDIDAS ACAUTELATÓRIAS
8.14. A imposição das penalidades à CONCESSIONÁRIA não afasta a possibilidade
de aplicação de medidas acautelatórias pelo PODER CONCEDENTE, visando
preservar a integridade física ou patrimonial de terceiros, tais quais: detenção,
interdição de instalações, apreensão, embargos de obras, além de outras medidas
previstas na legislação e regulamentação do setor.
CAPÍTULO IX - DA SUBCONTRATAÇÃO
9.1. É admitida a subcontratação de obras e serviços pela CONCESSIONÁRIA.
9.2. A subcontratação de obras e serviços não elide a responsabilidade da
CONCESSIONÁRIA pelo cumprimento das cláusulas contratuais, bem como da
legislação do setor.
9.3. O PODER CONCEDENTE poderá, justificadamente, vetar a subcontratada escolhida
pela CONCESSIONÁRIA.
9.4. A CONCESSIONÁRIA deverá incluir nos contratos que envolvam a prestação de
serviços sociais e de gestão condominial e patrimonial a possibilidade de eles vierem a
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95
ser sub-rogados ao FUNDO IMOBILIÁRIO, ou a quem o PODER CONCEDENTE
vier a indicar, como medida de garantia da continuidade da prestação dos serviços no
término de vigência do CONTRATO.
CAPÍTULO X - DA TRANSFERÊNCIA DA CONCESSÃO
10.1. Durante todo o prazo da CONCESSÃO, a CONCESSIONÁRIA não poderá
transferir a CONCESSÃO sem a prévia e expressa anuência do PODER
CONCEDENTE, sob pena de caducidade.
10.2. Para a transferência da CONCESSÃO, a CONCESSIONÁRIA deverá apresentar
ao PODER CONCEDENTE requerimento indicando e comprovando os requisitos de
qualificação jurídica, fiscal, técnica e econômica das pessoas jurídicas interessadas,
necessárias à assunção da CONCESSÃO, bem como demonstrando o compromisso em
cumprir todas as cláusulas do CONTRATO.
10.3. O PODER CONCEDENTE autorizará ou não o pedido da CONCESSIONÁRIA
por meio de ato devidamente motivado.
10.4. O PODER CONCEDENTE poderá autorizar a transferência do controle da
CONCESSIONÁRIA para os FINANCIADORES com o objetivo de promover sua
reestruturação financeira e assegurar a continuidade da exploração do objeto da
CONCESSÃO, nas condições pactuadas, diretamente, entre a CONCESSIONÁRIA e
os FINANCIADORES.
10.5. A transferência do controle da CONCESSIONÁRIA será formalizada por
escrito, devendo os FINANCIADORES comprometerem-se a cumprir todas as
cláusulas do CONTRATO, de acordo com o art. 27 da Lei Federal n0 8.987, de 13 de
fevereiro de 1995.
10.6. Para fins de transferência, os FINANCIADORES deverão atender às exigências
de idoneidade financeira, regularidade jurídica e fiscal necessárias à assunção do
serviço, mediante a apresentação dos documentos pertinentes exigidos pelo PODER
CONCEDENTE à época do evento.
10.7. A assunção do controle da CONCESSIONÁRIA pelos FINANCIADORES ou
prestadores de garantia não alterará as obrigações da CONCESSIONÁRIA perante o
PODER CONCEDENTE.
CAPÍTULO XI - DA INTERVENÇÃO
11.1. O PODER CONCEDENTE poderá, sem prejuízo das penalidades cabíveis e das
responsabilidades incidentes, em caráter excepcional, intervir na CONCESSÃO, para
assegurar a adequação na prestação dos serviços, bem como o fiel cumprimento pela
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96
CONCESSIONÁRIA das normas contratuais, regulamentares e legais pertinentes,
quando considerar que tais descumprimentos afetem substancialmente a capacidade da
CONCESSIONÁRIA na execução dos serviços previstos neste CONTRATO.
11.2. A intervenção será decretada pelo PODER CONCEDENTE, que designará o
interventor, o prazo de duração, os objetivos e os limites da medida.
11.3. No prazo de 30 (trinta) dias contados da declaração de intervenção, o PODER
CONCEDENTE deverá instaurar o competente procedimento administrativo para
comprovar as causas determinantes da medida e apurar responsabilidades, assegurando
à CONCESSIONÁRIA o direito ao contraditório e à ampla defesa.
11.4. O procedimento administrativo deverá ser concluído no prazo de até 180 (cento
e oitenta dias), sob pena de considerar-se inválida a intervenção.
11.5. Será declarada nula a intervenção se ficar comprovado que não foram
observados os pressupostos legais e regulamentares para sua decretação, devendo os
serviços e os bens vinculados à CONCESSÃO retornar imediatamente à
CONCESSIONÁRIA, sem prejuízo da prestação de contas por parte do interventor e
da recomposição do equilíbrio econômico-financeiro do CONTRATO para
indenização porventura cabível.
11.6. Caberá ao interventor decidir pela manutenção ou não dos pagamentos
decorrentes das obrigações contraídas pela CONCESSIONÁRIA anteriormente à
intervenção, tendo em vista a necessidade de continuidade da prestação dos serviços da
CONCESSÃO.
11.7. Se as receitas da CONCESSÃO não forem suficientes para cobrir as despesas
necessárias à continuidade do serviço, o PODER CONCEDENTE poderá executar a
GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL para obter os recursos faltantes.
11.8. Caso a garantia não seja suficiente, a CONCESSIONÁRIA deverá ressarcir o
PODER CONCEDENTE, no prazo máximo de 90 (noventa) dias contados da
requisição nesse sentido.
11.9. Como resultado da intervenção poderá ser considerada extinta a CONCESSÃO,
obedecendo-se ao disposto nas cláusulas seguintes.
CAPÍTULO XII - DA EXTINÇÃO DA CONCESSÃO
12.1. A CONCESSÃO considerar-se-á extinta, observadas as normas legais
específicas, quando ocorrer:
12.1.1. término do prazo do CONTRATO;
12.1.2. encampação;
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97
12.1.3. caducidade;
12.1.4. rescisão;
12.1.5. anulação; ou
12.1.6. falência ou extinção da concessionária.
12.2. Além das hipóteses previstas na cláusula 12.1, a ocorrência de CASO
FORTUITO ou FORÇA MAIOR, regularmente comprovado e impeditivo da execução
do CONTRATO, poderá ensejar a extinção da CONCESSÃO.
12.3. No caso de extinção da CONCESSÃO, o PODER CONCEDENTE poderá:
12.3.1. assumir a prestação dos serviços previstos no CONTRATO, no local e no estado
em que se encontrarem;
12.3.2. ocupar e utilizar os locais, instalações, equipamentos, materiais e recursos
humanos empregados na execução dos serviços, necessários à sua continuidade;
12.3.3. aplicar as penalidades cabíveis; e
12.3.4. reter e executar a GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL, para
recebimento de multas administrativas e ressarcimento de prejuízos causados pela
CONCESSIONÁRIA.
12.4. Próximo ao término do prazo de vigência do CONTRATO, o PODER
CONCEDENTE e terceiros serão autorizados a realizar estudos e visitas técnicas que
visem à promoção ou prosseguimento de novos procedimentos licitatórios.
12.5. Dezoito meses antes do término do prazo de vigência do CONTRATO, a
CONCESSIONÁRIA deverá apresentar ao PODER CONCEDENTE a documentação
técnica e administrativa, bem como as orientações operacionais necessárias para a
continuidade da prestação dos serviços.
12.6. Extinta a CONCESSÃO, retornam automaticamente ao PODER
CONCEDENTE todos os equipamentos, instalações e outros bens, direitos e
privilégios vinculados à CONCESSÃO, nos termos da lei, incluídos todos aqueles
necessários à continuidade da prestação dos serviços de gestão condominial,
patrimonial e social.
SEÇÃO I - DO ADVENTO DO TERMO CONTRATUAL
12.7. O término da vigência contratual implicará, de pleno direito, a extinção da
CONCESSÃO.
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98
12.8. A CONCESSIONÁRIA deverá tomar todas as medidas razoáveis e cooperar
plenamente com o PODER CONCEDENTE para que os serviços objeto da
CONCESSÃO continuem a ser prestados ininterruptamente.
SEÇÃO II - DA ENCAMPAÇÃO
12.9. Para atender ao interesse público, mediante lei autorizativa específica, o PODER
CONCEDENTE poderá retomar a CONCESSÃO, após assegurar o prévio pagamento
de indenização composta das seguintes parcelas:
12.9.1. saldo devedor atualizado vencido e vincendo de quaisquer financiamentos
contraídos pela CONCESSIONÁRIA para a realização dos investimentos
previstos no CONTRATO, incluindo principal, juros, multas e outros acessórios;
12.9.2. investimentos que tenham sido realizados com capital próprio para o
cumprimento das obrigações contratuais ainda não amortizados ou depreciado; e
12.9.3. custo de desmobilização, incluindo o valor de todos os encargos e ônus
decorrentes de multas, rescisões e indenizações devidas a empregados,
fornecedores e outros terceiros credores da CONCESSIONÁRIA, a qualquer
título.
12.10. A parte da indenização, devida à CONCESSIONÁRIA, correspondente ao saldo
devedor dos financiamentos, poderá ser paga diretamente aos FINANCIADORES. O
remanescente será pago diretamente à CONCESSIONÁRIA.
12.10.1. As multas, indenizações e quaisquer outros valores devidos pela
CONCESSIONÁRIA serão descontados da indenização prevista para o caso de
encampação, até o limite do saldo devedor dos financiamentos contraídos pela
CONCESSIONÁRIA para cumprir as obrigações de investimento previstas no
CONTRATO.
SEÇÃO III - DA CADUCIDADE
12.11. A caducidade da CONCESSÃO poderá ser declarada, nos casos enumerados na
Lei Federal nº 8.987, de 13 de fevereiro de 1995, e suas modificações.
12.12. Considera-se passível de decretação de caducidade, na hipótese prevista no art.
38, § 1º, II, da Lei Federal nº 8.987/1995, o descumprimento de obrigações contratuais,
regulamentares e legais que possam ter grave impacto negativo na prestação adequada
do serviço concedido, destacando-se a reiteração ou o prolongamento dos seguintes
descumprimentos contratuais:
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99
12.12.1. não entrega das unidades habitacionais HIS destinadas à locação aos
USUÁRIOS e que serão transferidas ao PODER CONCEDENTE na forma deste
CONTRATO;
12.12.2. não manutenção da vigência dos seguros exigidos pelo CONTRATO;
12.12.3. não manutenção da integridade da GARANTIA DE EXECUÇÃO
CONTRATUAL, conforme previsto no CONTRATO; e
12.12.4. não prestação dos serviços sociais e de gestão condominial patrimonial
pelo prazo de ___ (___) meses, ininterruptos ou não.
12.13. O PODER CONCEDENTE poderá promover a declaração de caducidade da
CONCESSÃO, que será precedida do competente processo administrativo para
verificação da inadimplência parcial ou total, assegurando-se à CONCESSIONÁRIA
direito à ampla defesa e ao contraditório.
12.14. A instauração do processo administrativo para declaração da caducidade será
precedida de comunicação à CONCESSIONÁRIA e aos FINANCIADORES,
apontando a situação de inadimplência e concedendo prazo razoável, não inferior a 30
(trinta) dias, para sanar as irregularidades.
12.15. A indenização devida à CONCESSIONÁRIA em caso de caducidade se
restringirá ao valor dos investimentos, ainda não amortizados, vinculados às unidades
habitacionais HIS que serão transferidas ao PODER CONCEDENTE, descontados:
12.15.1. os prejuízos causados pela CONCESSIONÁRIA em decorrência do
descumprimento de obrigações contratuais e os valores devidos pela
CONCESSIONÁRIA ao PODER CONCEDENTE;
12.15.2. as multas contratuais aplicadas à CONCESSIONÁRIA que não tenham
sido pagas até a data do pagamento do montante da indenização; e
12.15.3. quaisquer valores recebidos pela CONCESSIONÁRIA a título de
cobertura de seguros relacionados aos eventos ou circunstâncias que ensejaram a
declaração de caducidade.
12.16. A parte da indenização, devida à CONCESSIONÁRIA, correspondente ao saldo
devedor dos financiamentos efetivamente aplicados em investimentos nas unidades
habitacionais HIS que serão transferidas ao PODER CONCEDENTE, poderá ser paga
diretamente aos FINANCIADORES, a critério do PODER CONCEDENTE. O
remanescente será pago diretamente à CONCESSIONÁRIA.
12.17. A declaração de caducidade acarretará, ainda:
12.17.1. a execução da GARANTIA DE EXECUÇÃO CONTRATUAL; e
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100
12.17.2. a retenção de eventuais créditos decorrentes do CONTRATO, até o
limite dos prejuízos causados ao PODER CONCEDENTE.
12.18. A declaração da caducidade não acarretará, para o PODER CONCEDENTE,
qualquer espécie de responsabilidade em relação a ônus, encargos, obrigações ou
compromissos com terceiros assumidos pela CONCESSIONÁRIA, notadamente em
relação a obrigações de natureza trabalhista, tributária e previdenciária.
12.19. Na hipótese de a declaração de caducidade ter como motivo a não entrega das
unidades habitacionais HIS destinadas à locação aos USUÁRIOS e que serão
transferidas ao PODER CONCEDENTE na forma deste CONTRATO, caberá à
CONCESSIONÁRIA restituir o IMÓVEL ao PODER CONCEDENTE.
SEÇÃO IV - DA RESCISÃO
12.20. O CONTRATO poderá ser rescindido por iniciativa da CONCESSIONÁRIA, no
caso de descumprimento das normas contratuais pelo PODER CONCEDENTE,
mediante ação judicial especialmente intentada para esse fim.
12.21. A CONCESSIONÁRIA somente poderá se desvincular das obrigações
assumidas no CONTRATO, inclusive quanto à continuidade da prestação do serviço,
no caso de inadimplência do PODER CONCEDENTE, após o trânsito em julgado da
decisão judicial que decretar a rescisão do CONTRATO.
12.22. A indenização devida à CONCESSIONÁRIA, no caso de rescisão judicial do
CONTRATO por culpa do PODER CONCEDENTE, será equivalente à encampação e
calculada na forma prevista na subcláusula 12.9 do CONTRATO.
12.23. O CONTRATO também poderá ser rescindido por consenso entre as PARTES,
que compartilharão os gastos e despesas relacionados.
SEÇÃO V - DA ANULAÇÃO
12.24. O CONTRATO somente poderá ser anulado por decisão administrativa ou
judicial, observando-se os princípios do contraditório e da ampla defesa, na hipótese de
ocorrência de ilegalidade que caracterize vício insanável.
12.25. Caso a CONCESSIONÁRIA não tenha dado causa à anulação, a indenização
devida será equivalente à encampação e calculada na forma prevista nas subcláusulas
12.9 e 12.10 do CONTRATO.
12.26. Caso a CONCESSIONÁRIA tenha dado causa à anulação, a indenização devida
será equivalente à prevista para a hipótese de caducidade.
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101
SEÇÃO VI - DA FALÊNCIA OU DA EXTINÇÃO DA CONCESSIONÁRIA
12.27. Na hipótese de extinção do CONTRATO por falência ou extinção da
CONCESSIONÁRIA, eventual indenização devida à CONCESSIONÁRIA será
calculada e paga conforme os critérios previstos para a caducidade da CONCESSÃO,
na forma das subcláusulas 12.15 e 12.16 do CONTRATO.
12.28. Não será realizada partilha do eventual acervo líquido da CONCESSIONÁRIA
extinta entre seus acionistas, antes do pagamento de todas as obrigações perante o
PODER CONCEDENTE, e sem a emissão de termo de vistoria pelo PODER
CONCEDENTE, que ateste o estado em que se encontram os bens vinculados à
CONCESSÃO.
CAPÍTULO XIII - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
SEÇÃO I - DA DOCUMENTAÇÃO TÉCNICA
13.1. Todos os projetos e documentação técnica, relacionados com as especificações
técnicas previstas no CONTRATO e ANEXOS, serão entregues ao PODER
CONCEDENTE, respeitados os direitos de propriedade industrial.
13.2. A documentação técnica apresentada à CONCESSIONÁRIA é de propriedade
do PODER CONCEDENTE, sendo vedada sua utilização pela CONCESSIONÁRIA
para outros fins que não os previstos no CONTRATO. A CONCESSIONÁRIA deverá
manter rigoroso sigilo a respeito da documentação assim recebida.
SEÇÃO II - DA PROPRIEDADE INTELECTUAL
13.3. A CONCESSIONÁRIA cede, gratuitamente, ao PODER CONCEDENTE, todos
os projetos, planos, plantas, documentos, sistemas e outros materiais corpóreos ou não,
que se revelem necessários ao desempenho das funções que incumbem ao PODER
CONCEDENTE ou ao exercício dos direitos que lhe assistem, nos termos do
CONTRATO, e que tenham sido especificamente adquiridos ou elaborados no
desenvolvimento de atividades integradas na CONCESSÃO.
13.4. Os direitos de propriedade intelectual sobre os estudos e projetos elaborados
para os fins específicos das atividades integradas serão transmitidos gratuitamente ao
PODER CONCEDENTE ao final da CONCESSÃO.
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102
SEÇÃO III - DA ARBITRAGEM
13.5. Quaisquer litígios, controvérsias ou discordâncias relativas às indenizações
eventualmente devidas quando da extinção do CONTRATO serão definitivamente
resolvidos por arbitragem, de acordo com o Regulamento de Arbitragem de acordo com
o Regulamento de Arbitragem da Fundação Getúlio Vargas de São Paulo (doravante
simplesmente denominado “Regulamento de Arbitragem”), observadas as disposições
da presente Cláusula e da Lei Federal nº 9.307, de 23 de setembro de 1996.
13.6. A arbitragem será conduzida por um Tribunal Arbitral composto por 03 (três)
árbitros, sendo 01 (um) árbitro nomeado pelo PODER CONCEDENTE, 01 (um) árbitro
nomeado pela CONCESSIONÁRIA e o terceiro árbitro, que presidirá o Tribunal
Arbitral, será indicado pelos dois outros árbitros nomeados pelas PARTES.
13.7. Caso a designação do presidente do Tribunal Arbitral não ocorra no prazo de 30
(trinta) dias corridos, a contar da nomeação do segundo árbitro, ou não haja consenso na
escolha, a Corte Arbitral procederá à sua nomeação, nos termos do Regulamento de
Arbitragem.
13.8. A arbitragem será realizada em São Paulo, Brasil, em língua portuguesa,
devendo a parte que quiser produzir provas em idioma estrangeiro ou indicar
testemunhas que não falem o Português providenciar a necessária tradução ou
intérprete, conforme o caso.
13.9. Aplicar-se-ão ao mérito da causa submetida à arbitragem exclusivamente as
normas do ordenamento jurídico brasileiro e os regulamentos específicos do setor,
excluída a eqüidade.
13.10. Fica eleito o Foro da Comarca do Município de São Paulo exclusivamente para:
13.10.1. o requerimento de medidas cautelares antes da remessa dos autos da
arbitragem ao Tribunal Arbitral, conforme previsto no Regulamento de Arbitragem;
13.10.2. o ajuizamento da ação de anulação prevista na art. 33, caput, da Lei
Federal n° 9.307/96; e
13.10.3. a execução judicial da sentença arbitral.
13.11. As PARTES concordam, no CONTRATO, que qualquer medida urgente que se
faça necessária após a constituição do Tribunal Arbitral, nos termos do Regulamento de
Arbitragem, será unicamente requerida ao Tribunal Arbitral.
13.12. A submissão à arbitragem, nos termos desta Cláusula, não exime o PODER
CONCEDENTE nem a CONCESSIONÁRIA da obrigação de dar integral cumprimento
ao CONTRATO, nem permite a interrupção das atividades vinculadas à CONCESSÃO,
observadas as prescrições do CONTRATO.
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103
13.13. Observado o disposto nesta Cláusula, as PARTES poderão, de comum acordo,
eleger outra Câmara Arbitral, com seu respectivo regulamento, para solução dos
conflitos.
13.14. A responsabilidade pelos custos do procedimento arbitral será determinada da
seguinte forma:
13.14.1. a PARTE que solicitar a arbitragem será responsável pelas custas para
instauração do procedimento arbitral, incluindo o adiantamento de percentual dos
honorários devidos aos árbitros;
13.14.2. os custos e encargos referentes a eventuais providências tomadas no
procedimento arbitral recairão sobre a PARTE que solicitou a providência, sendo
compartilhados pelas PARTES quando a providência for requerida pelo próprio
Tribunal Arbitral;
13.14.3. a PARTE vencida no procedimento arbitral assumirá todas as custas,
devendo ressarcir a PARTE vencedora pelas despesas que já tenha assumido no
procedimento; e
13.14.4. o caso de procedência parcial do pleito levado ao Tribunal Arbitral, os
custos serão divididos entre as PARTES, se assim entender o Tribunal, na
proporção da sucumbência de cada uma.
SEÇÃO IV - DO FORO
13.15. Fica desde já eleito o Foro da Comarca do Município de São Paulo para dirimir
quaisquer controvérsias relativas ao CONTRATO, observado disposto na subcláusula
13.5 do presente CONTRATO.
E, por se acharem justas e contratadas, firmam as PARTES o presente CONTRATO nas vias de
início referidas, que serão destinadas a cada um dos signatários, tudo perante as testemunhas
abaixo:
Local e data.
____________________________
PODER CONCEDENTE
____________________________
CONCESSIONÁRIA
Testemunhas:
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104
Integram o Anexo 17 (CONTRATO) da Minuta do Edital, para todos os efeitos legais e
contratuais, os seguintes ANEXOS:
1.9.1. Anexo 01 – Projeto da Obra (em CD-ROM)
1.9.2. Anexo 02 – Memorial Descritivo da Obra e Acabamento
1.9.3. Anexo 03 – Descrição dos Serviços Sob Responsabilidade da Concessionária
1.9.4. Anexo 04 – Modelagem do Fundo Imobiliário
1.9.5. Anexo 05 – Minutas de Convenção de Condomínio
1.9.6. Anexo 06 – Modelo do Contrato de Aluguel com os Usuários
1.9.7. Anexo 07 – Modelos e Condições Mínimas para Garantia Contratual
1.9.1. Anexo 01 – Projeto da Obra (em CD-ROM)
CD
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105
1.9.2. Anexo 02 – Memorial Descritivo da Obra e
Acabamento
1. INTRODUÇÃO
O empreendimento proposto para a área de 9.405,49m² localiza-se na Rua Cruzeiro x Rua
Cônego Vicente Miguel Marino, distrito de Santa Cecília, São Paulo – SP. A área em questão
está inserida em uma Zona Especial de Interesse Social – ZEIS 3 – que proporciona o
coeficiente de aproveitamento máximo de 4x sem pagamento de outorga e exige a implantação
de no mínimo 40% de Habitações de Interesse Social (HIS), no mínimo 40% de Habitações de
Mercado Popular – HMP e 20% livres para HIS, HMP ou comércio e serviços.
O terreno passará por um processo de parcelamento do solo e resultará em dois lotes com
5.080,49m² e 4.325,00m², empreendimentos 01 e 02 respectivamente, totalizando 600 unidades
residenciais e 11 unidades comerciais.
Os índices serão distribuídos da seguinte forma: 40,76% HIS, 56,23% HMP e 3,01%
comércio.
2. PARTIDO ARQUITETÔNICO
Tendo este empreendimento o objetivo de abrigar seiscentas unidades habitacionais, sendo
274 de HIS (Habitações de Interesse Social), 326 de HMP (Habitações de Mercado Popular), e
aproximadamente 1.000 m2 de área comercial no térreo, partiu-se do princípio de que o projeto
deveria demonstrar uma arquitetura que fosse franca com relação à cidade.
A partir de um embasamento constituído de áreas comerciais de duplo pé direito em forma
de faixas longilíneas voltadas para a rua e de áreas de estacionamentos dispostas em dois
sobresolos, totalizando 6 metros de altura, as unidades habitacionais foram concentradas em
duas lâminas verticais, sendo uma de HMP e outra de HIS e HMP, ambas com traços
semelhantes, dispostas ortogonalmente entre si de forma que o terreno tivesse como estrutura
espacial um caráter aberto e livre do excesso de torres e, portanto, de uma indesejável
fragmentação espacial, perda de qualidade condominial e urbana. Além disso, os edifícios
foram implantados de forma a deixá-los afastados da linha férrea localizada na parte posterior
do terreno.
Finalmente, agregando valor arquitetônico e urbanístico ao empreendimento, foi projetado
para cada lâmina um mirante, amplo espaço aberto e coberto com pé direito triplo de uso
comum para os moradores, dispostos em locais estratégicos e em alturas relativas diferentes
para cada lâmina. Além de servirem de área de lazer, será um lugar para os moradores
contemplarem a cidade através da ampla vista que estes recintos proporcionarão, dando-lhes
um sentimento de serem privilegiados por habitarem um lugar inovador: um novo Marco
Urbano para São Paulo
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106
3. DESCRIÇÃO DOS EMPREENDIMENTOS
3.1. EMPREENDIMENTO 01
O empreendimento 01 será implantado no lote com 5.080,49m² e constituirá pavimento
térreo, 02 pavimentos de sobressolo contendo estacionamento, uma torre contendo 25
pavimentos e pavimentos técnicos.
Constituirá 06 unidades comerciais e 300 unidades residenciais HMP sendo que 47 terão 3
dormitórios e 253 terão 2 dormitórios. Cada unidade residencial terá 01 vaga de garagem.
Pavimento térreo: constituído por 06 unidades comerciais, áreas técnicas, acesso e
circulação de pedestres, circulação vertical (elevadores e escada), acesso e circulação de
veículos, estacionamento coberto, estacionamento descoberto e área permeável.
Pavimentos de sobressolo 01: circulação vertical (elevadores e escada), área técnica,
circulação de veículos e estacionamento coberto.
Pavimentos de sobressolo 02: circulação vertical (elevadores e escada), área técnica,
circulação de veículos e estacionamento coberto, estacionamento descoberto, área
comum coberta e área de lazer descoberta.
Pavimentos tipo: circulação vertical (elevadores e escada), circulação comum, 13
unidades residenciais. No 12º pavimento temos área comum de lazer coberto. No 13º e
14º pavimentos temos área de mezanino.
Pavimentos técnicos: contendo área técnica dos elevadores e reservatórios.
3.2. EMPREENDIMENTO 02
O empreendimento 02 será implantado no lote com 4.325,00m² e constituirá pavimento
térreo, 02 pavimentos de sobressolo contendo estacionamento, uma torre contendo 25
pavimentos e pavimentos técnicos.
Constituirá 05 unidades comerciais, 26 unidades residenciais HMP (sendo 4 unidades com
3 dormitórios e 22 unidades com 2 dormitórios – cada uma com 01 vaga de garagem) e 274
unidades residenciais HIS sem vaga de garagem. Teremos nesse empreendimento 184 vagas
extras.
Pavimento térreo: constituído por 05 unidades comerciais, áreas técnicas, acesso e
circulação de pedestres, circulação vertical (elevadores e escada), acesso e circulação de
veículos, estacionamento coberto, estacionamento descoberto, área permeável e lazer
descoberto.
Pavimentos de sobressolo 01: circulação vertical (elevadores e escada), área técnica,
circulação de veículos e estacionamento coberto.
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Pavimentos de sobressolo 02: circulação vertical (elevadores e escada), área técnica,
circulação de veículos e estacionamento coberto, estacionamento descoberto, área
comum coberta e área de lazer descoberta.
Pavimentos tipo: circulação vertical (elevadores e escada), circulação comum, 13
unidades residenciais. No 21º pavimento temos área comum de lazer coberto. No 22º e
23º pavimentos temos área de mezanino.
Pavimentos técnicos: contendo área técnica dos elevadores e reservatórios.
4. ACABAMENTOS
4.1. ACABAMENTOS DAS ÁREAS PRIVATIVAS
4.1.1. Sala / Circulação / Dormitórios
Piso: Laje acabada
Parede: Gesso corrido e pintura PVA
Teto: Massa Texturizada sobre Laje. Obs: poderá haver sancas em determinados cômodos da
unidade
4.1.2. Banho
Piso: Cerâmica
Parede: Cerâmica até o teto no box e pintura acrílica nas demais paredes
Teto: Gesso em placa com pintura PVA
Equipamentos: bacia sanitária com caixa acoplada, lavatório com coluna ou bancada com
lavatório oval de embutir. Previsão para chuveiro elétrico
4.1.3. Cozinha / Área de serviço
Piso: Cerâmica
Parede: Na parede hidráulica uma fiada de revestimento cerâmico acima da bancada da pia da
cozinha e do tanque da área de serviço e restante pintura acrílica. Demais paredes gesso corrido
e pintura PVA
Teto: Massa Texturizada sobre Laje. Obs: poderá haver sancas em determinados cômodos da
unidade
Equipamentos: bancada de mármore branco ou similar com cuba de aço inox. Tanque em louça
18l
4.1.4. Varanda
Piso: Cerâmica
Parede: Conforme acabamento da fachada
Teto: Massa Texturizada sobre Laje.
4.2. ACABAMENTOS DAS ÁREAS COMUNS
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108
4.2.1. Hall e circulação coberta dos pavimentos térreos e tipos
Piso: Cerâmica
Parede: Gesso corrido e pintura PVA
Teto: Massa Texturizada sobre Laje. Obs: poderá haver sancas em determinados cômodos da
unidade
4.2.2. Escada / Centro de Medição / Áreas técnicas
Piso: Concreto acabado ou cimentado
Parede: textura e/ou pintura látex sobre bloco
Teto: Massa Texturizada sobre Laje
4.2.3. Lazer coberto / Guarita
Piso: Cerâmica
Parede: Gesso corrido e pintura PVA
Teto: Massa Texturizada sobre Laje. Obs: poderá haver sancas em determinados cômodos da
unidade
4.2.4. Estacionamento
Piso: Concreto acabado
Parede: Gesso corrido com pintura
4.2.5. Circulação descoberta
Piso: Concreto desempenado
5. ESPECIFICAÇÕES GERAIS
5.1. Fundações
Projeto específico a ser desenvolvido com base no projeto estrutural e relatório de sondagem
5.2. Estrutura e Vedações
A estrutura dos prédios poderá ser em estrutura de concreto armado convencional (pilares,
vigas e lajes) com fechamento em alvenaria com bloco tipo cerâmico ou de concreto
5.3. Cobertura
Será em telha de fibrocimento com caimento para captação de águas pluviais
5.4. Fachadas
Poderá ser em monocapa ou pintura acrílica texturizada conforme projeto de arquitetura
5.5. Muros
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109
Com pintura sobre bloco
5.6. Esquadrias de Madeira e Ferragens
Portas: com enchimento tipo colmeia, revestida em chapa de madeira e portal de madeira sem
acabamento ou aço com pintura branca. Sem guarnição
Obs: as portas externas poderão ser metálicas se estiverem sob incidência de sol e chuva
Dimensões: Conforme projeto de arquitetura.
As fechaduras para portas de madeira serão cromadas
5.7. Esquadrias de Alumínio e Vidro
As esquadrias serão de alumínio com acabamento anodizado natural e os vidros serão lisos e
incolor com espessura compatível com o vão.
Obs: nos banheiros teremos vidro tipo mini boreal incolor
Dimensões conforme projeto de arquitetura
5.8. Sinal de Programação de TV
Tubulação seca para futura instalação por parte do condomínio de sistema de antena coletiva
para recepção dos sinais de TV aberta. Os pontos previstos serão: sala e um dormitório dos
apartamentos, salão de festas e espaços multifuncionais do primeiro pavimento;
5.9. Interfone
Sistema de central de interfones, que possibilitará a comunicação do apartamento (um ponto na
cozinha) com a portaria;
5.10. Telefonia Externa
Tubulação seca para futura instalação por parte do condomínio de uma linha telefônica por
unidade autônoma com dois pontos previstos na unidade (sala e um dormitório)
5.11. Combate e Prevenção a Incêndio
Serão instalados todos os equipamentos necessários ao combate e prevenção a incêndios, em
conformidade com as normas e exigências do Corpo de Bombeiros
5.12. Instalações Hidráulicas
Serão executadas conforme projeto a ser elaborado por empresa especializada com profissional
responsável devidamente credenciado no CREA – Conselho regional de Engenharia e
Arquitetura
Previsão para medição individual
5.13. Instalações Elétricas
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110
Serão executadas conforme projeto a ser elaborado por empresa especializada com profissional
responsável devidamente credenciado no CREA – Conselho regional de Engenharia e
Arquitetura
A ligação elétrica será solicitada pelo proprietário e realizada pela concessionária.
A localização das medições seguira o projeto
5.14. Elevadores
Cinco elevadores por prédio atendendo adequadamente todos os pavimentos tipo e o térreo
conforme cálculo de tráfego da NBR5665;
5.15. Automação
Portão automático da garagem e da portaria de pedestres
5.16. Equipamentos e serviços especializados
Execução de equipamentos de recreação e lazer na praça entre as Rua do Bosque e Rua dos
Americanos contendo play-ground com brinquedos para crianças de 0 a 5 anos de idade e uma
quadra para fins esportivos com tamanho não oficial com piso cimentado pintado e alambrado
EQUIPAMENTOS E SERVIÇOS ESPECIALIZADOS:
• Tubulação seca para futura instalação por parte do condomínio de sistema de antena coletiva
para recepção dos sinais de TV aberta. Os pontos previstos serão: sala e um dormitório dos
apartamentos, salão de festas e espaços multifuncionais do primeiro pavimento;
• Sistema de central de interfones, que possibilitará a comunicação do apartamento (um ponto
na cozinha) com a portaria;
• Tubulação seca para futura instalação por parte do condomínio de uma linha telefônica por
unidade autônoma com dois pontos previstos na unidade (sala e um dormitório);
• Portão automático da garagem e da portaria de pedestres;
• Cinco elevadores por prédio atendendo adequadamente todos os pavimentos tipo e o térreo
conforme cálculo de tráfego da NBR5665;
• Instalação elétrica: executada conforme projetos a ser elaborado por empresa especializada
com profissional responsável devidamente credenciado no CREA – Conselho regional de
Engenharia e Arquitetura. Basicamente serão executados os serviços que compreendem energia
elétrica (pontos de força, luz e tomadas) e pára-raios, além das infraestruturas das instalações
para telefone, interfone e antena coletiva. Os materiais a serem adotados seguirão as seguintes
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111
especificações: a) Fios e Cabos: materiais de qualidade renomada que atendam as normas
vigentes; b) Eletrodutos: em tubos polivinílicos, ou de polietileno; c) Quadro de distribuição:
em caixas embutidas em ferro ou em PVC com disjuntores e diferencial residual; d)
Interruptores e tomadas: materiais de qualidade renomada que atendam as normas vigentes;
• Instalação hidráulica: será executada conforme projetos a ser elaborado por empresa
especializada com profissional responsável devidamente credenciado no CREA – Conselho
Regional de Engenharia e Arquitetura. Basicamente serão executadas as instalações para água
fria, gás, esgoto, águas pluviais e incêndio. Os materiais a serem adotados, seguirão as
seguintes especificações: a) Tubulação para água fria: PVC; b) Tubulação para esgoto e águas
pluviais: PVC; c) Tubulação para gás e incêndio: Ferro galvanizado e/ou cobre e/ou aço
carbono;
• A estrutura dos prédios poderá ser em estrutura de concreto armado convencional (pilares,
vigas e lajes) com fechamento em alvenaria com bloco tipo cerâmico ou de concreto, ficando a
critério da construtora o modelo a ser usado;
• As paredes internas das unidades deverão ser executadas em alvenaria, ficando a critério da
construtora o modelo a ser usado.
• Execução de equipamentos de recreação e lazer na praça entre as Rua do Bosque e Rua dos
Americanos contendo play-ground com brinquedos para crianças de 0 a 5 anos de idade e uma
quadra para fins esportivos com tamanho não oficial com piso cimentado pintado e alambrado;
ACABAMENTOS DAS ÁREAS COMUNS E UNIDADES AUTONOMAS:
• Vidros: nos banheiros, os vidros serão do tipo pontilhado, demais áreas, serão incolores e
translúcidos;
• Esquadrias de alumínio: janelas de correr e portas com pintura eletrostática com dimensões e
formatos conforme projeto de arquitetura;
• Esquadrias de madeira: batentes, portas e guarnições terão dimensões variáveis conforme
projeto de arquitetura, pintados, com tinta tipo esmalte sintético. Todas as portas serão lisas;
• Fechaduras e dobradiças: As fechaduras para portas de madeira serão cromadas utilizando
materiais de qualidade renomada que atendam as normas vigentes;
• Louças sanitárias: lavatórios com coluna, bacias com caixas acopladas, tanque sem coluna
utilizando materiais de qualidade renomada que atendam as normas vigentes;
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112
• Metais sanitários: torneiras e acabamentos de registros utilizando materiais de qualidade
renomada que atendam as normas vigentes;
• Fachadas: paredes com pintura tipo textura e gradis em ferro com pintura esmalte;
• Pisos:
- Externos: composição de piso asfáltico, cimentado escovado e intertravado, conforme
projeto de arquitetura;
- Escadaria, áreas técnicas e centro de medição: concreto acabado ou cimentado;
- Guarita, solarium, salão de festas, espaço multifuncional, hall social, hall de serviço,
copas, terraços, cozinhas, banheiros e sanitários: cerâmica utilizando materiais de
qualidade renomada que atendam as normas vigentes;
- Sala multifuncional no primeiro pavimento carpete de madeira ou vinílico;
- Cobertura geral: laje impermeabilizada com proteção mecânica de cimentado;
• Paredes:
- Externas, Muros e Terraços: revestimento de argamassa com acabamento em textura;
- Escadaria, áreas técnicas e centro de medição: textura e/ou pintura látex sobre bloco;
- Guarita, salão de festas, salão multifuncional, hall social, hall de serviço e copas:
pintura látex sobre revestimento em gesso liso ou sobre argamassa;
- Sala, dormitórios e circulação dos apartamentos: pintura latex sobre gesso liso;
- Cozinha e banheiro(s) dos apartamentos: cerâmica sobre a bancada da pia e tanque
utilizando materiais de qualidade renomada que atendam as normas vigentes, sendo as
demais áreas com acabamento em pintura látex sobre revestimento em gesso liso ou
sobre argamassa;
• Tetos:
- Escadaria, áreas técnicas e centro de medição: textura e/ou pintura látex sobre
concreto ou forro de gesso;
- Térreo: Salão de festas, salão multifuncional, hall social, hall de serviço e copas:
pintura látex sobre forro de gesso;
- Pavimentos tipo: hall dos elevadores e circulação comum: pintura látex sobre forro de
gesso e/ou gesso liso;
- Guarita, sala, dormitórios, circulação área de serviço e cozinha dos apartamentos:
pintura látex sobre revestimento em gesso liso;
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113
- Banheiros dos apartamentos: pintura látex sobre forro de gesso e/ou gesso liso;
- Terraços: pintura látex ou textura sobre revestimento em argamassa.
1.9.3. Anexo 03 – Descrição dos Serviços Sob
Responsabilidade da Concessionária
Empreendimento habitacional HIS Barra Funda
Serviços condominiais, patrimoniais e sociais a serem providos durante 5 (cinco) anos pelo
concessionário vencedor do processo de licitação n°______ conduzido pela COHAB-SP
para o empreendimento habitacional HIS Barra Funda
Nº unidades: XXX Habitações de Interesse Social (HIS) pertencentes ao Fundo
Localização: Rua Cônego Vicente Miguel Marino, S/N – Distrito de Santa Cecilia
Subprefeitura Sé – Município de São Paulo
A concessão habitacional1 do empreendimento denominado HIS Barra Funda será
conduzida pela COHAB-SP visando desenvolver unidades habitacionais através de parceria
com um concessionário privado. Através dessa parceria, o concessionário vencedor da licitação
entregará certo número de unidades habitacionais HIS inseridas dentro de um Fundo (ver
descrição do Fundo no anexo 04) cujas cotas serão pertencentes à COHAB. Posteriormente, o
concessionário será responsável pela gestão condominial, patrimonial e social (CPS) dessas
unidades durante o período vigente da concessão de 5 (cinco) anos.
Objetivo geral
A concessionária será a responsável pela gestão e provisão de serviços CPS das
unidades habitacionais cedidas em contrapartida para a COHAB-SP no empreendimento HIS
Barra Funda (condomínio B). Para isso, a concessionária deverá contratar uma administradora
profissional no mercado, sendo a responsável direta pela supervisão dos serviços prestados por
essa administradora. Paralelamente, o poder concedente da concessão – COHAB-SP – será
O termo técnico da licitação em questão é “Concessão de obra pública de habitação de interesse social, combinada com a
prestação de serviços sociais e de gestão condominial e patrimonial, e vinculada a projetos associados” nos moldes da Lei
Federal n° 8.987/95.
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114
incumbido de aprovar, monitorar e avaliar os serviços prestados ao longo do tempo, de acordo
com as cláusulas contratuais estabelecidas durante a licitação. Em suma, o objetivo final dos
serviços CPS prestados será de proporcionar um condomínio equilibrado e sustentável para as
famílias ao longo do tempo, utilizando para isso uma empresa profissional especializada no
ramo de gestão CPS que proporcionará serviços de qualidade e com melhor custo-benefício
para os moradores. A seguir, descreveremos com detalhes o escopo dos serviços a serem
prestados pelo concessionário nas áreas de gestão condominial, patrimonial e social.
I. GESTÃO CONDOMINIAL
A contratação de serviços profissionais de gestão condominial tem a finalidade de
obter uma assessoria completa para o condomínio HIS Barra Funda nas unidades do
Condomínio B, propiciando dessa forma, uma maior estabilidade e sustentabilidade do
empreendimento habitacional no longo-prazo. Uma boa empresa de administração condominial
profissional gerará mais economia, melhor custo-benefício dos serviços contratados e melhor
eficiência financeira para o condomínio, evitando sobressaltos e cotas extras não previstas. De
forma específica, a expertise de uma administradora condominial profissional tende a prover
melhores resultados ao empreendimento, servindo de suporte para o síndico e moradores do
edifício, disponibilizando um rol de serviços nas áreas de administração financeira, controle de
saldo bancário, aplicações e pagamento de despesas, segurança, zeladoria profissional, serviços
jurídicos, limpeza & jardinagem, otimização de contratos entre outros. Em suma, essa empresa
- a ser contratada pelo concessionário - gerenciará todas as questões funcionais definidas pelo
síndico e condôminos. Com apoio especializado, ficará mais fácil diagnosticar, entender,
planejar, executar e posteriormente monitorar e avaliar as ações que irão gerar melhores
serviços para os moradores e também um condomínio estável e sustentável no longo-prazo.
I.A) Diretrizes gerais dos serviços condominiais prestados pelo concessionário
1. Proceder à instalação, legalização, organização e funcionamento do condomínio, na
forma da Convenção de Condomínio e da lei; de forma específica, tomar as medidas
necessárias para a abertura do CNPJ do condomínio e do seu cadastramento do CNPJ
do Condomínio na Receita Federal, inscrição no ISS, realizar o registro da Convenção
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115
de Condomínio no Registro de Imóveis e outros registros que se façam necessários na
forma da Convenção de Condomínio e da lei;
2. Exercer a administração dos edifícios compostos por HIS e HMP e áreas comerciais;
3. Providenciar os meios e instrumentos adequados e necessários para a gestão
condominial, assembleias e regimento interno, contratar, em seu próprio nome, todos os
serviços de mão de obra;
4. Gerenciar e orientar o condômino com relação ao cumprimento de suas obrigações e
direitos, com utilização de material impresso a ser entregue para cada apartamento,
sendo feito com linguagem simples e objetiva e, se necessário para auxiliar na
compreensão dos termos, a utilização de recursos ilustrativos, desenhos esquemáticos,
fotografias e tabelas;
5. Relacionar-se com os moradores responsáveis pelas unidades habitacionais a fim de
prestar-lhes, sempre que necessário, as devidas informações e orientações necessárias
para a boa gestão condominial e adequado cumprimento da legislação atinente, da
Convenção de Condomínio, Regimento Interno em consonância com a articulação da
gestão CPS;
6. Auxiliar na realização da assembleia de condomínio, devendo agendar data, elaborar e
enviar convocação, enviar um representante para participar e, caso necessário,
secretariar a Assembleia, controlar e anotar em lista a presença, orientar os
participantes, redigir ou auxiliar na redação da ata, registrar em livro próprio e em
cartório, distribuir cópia da ata para todos os condôminos no prazo previsto na
convenção condominial.
7. Realizar trabalho de orientação as famílias quanto as suas obrigações e direitos no que
tange à vida em condomínio, desde o momento da sua ocupação, dando suporte
complementar à equipe responsável pelo trabalho de gestão e organização social caso
necessário;
8. Desenvolver um sistema de captação de dados online em que seja possível inserir dados
e anexar arquivos necessários para controle das atividades da gestão do condomínio e
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116
que possam estar à disposição da COHAB-SP a qualquer tempo, sendo atualizados
semanalmente ou conforme necessidade de atualização de outras informações para
averiguar a conformidade da execução das atribuições da administração condominial.
9. Informar a COHAB-SP sobre os resultados das ações definidas no item anterior por
meio de registros escritos, fotográficos e outros que ilustrem e comprovem as ações e
seus resultados, bem como cópias das listas de presença, atas e outros documentos de
registro de participação da população alvo destas ações;
10. Manter o sigilo profissional, contratual e bancário e a integridade das informações e dos
sistemas disponibilizados pela COHAB-SP, assim como dos documentos aos quais
tenham acesso ou manuseiem, sob a firma de originais, cópias ou em meio magnético;
11. Ressalvados os casos previstos em lei e no contrato de concessão, não delegar a
terceiros suas responsabilidades ou ceder e transferir suas obrigações e atribuições
contratuais sem a anuência expressa da COHAB-SP;
12. Conservar sob sua guarda, adequadamente, os documentos relativos aos
empreendimentos habitacionais que estão sob sua administração;
13. Através de análise de custo-benefício, adquirir os materiais e insumos necessários para
manutenção das condições de habitação dos edifícios com apresentação de 3 (três)
orçamentos pesquisados no mercado a fim de garantir melhor qualidade na aquisição de
materiais e otimização dos custos de manutenção; também deverão ser apresentados os
documentos comprobatórios da despesa realizada e da pesquisa efetuada à COHAB-SP
caso sejam requeridos;
14. Efetuar o rateio mensal das despesas de manutenção do edifício/condomínio, emitir e
expedir as taxas de manutenção dos imóveis, somado ao valor do condomínio,
efetuando a cobrança e controlando a arrecadação das mesmas, bem como de eventuais
multas impostas pelo condomínio aos locatários e aos coobrigados, quando for o caso,
de acordo com as normas e orientações da COHAB-SP;
15. Realizar anualmente, ou quando solicitado, a previsão orçamentária do condomínio e
fornecer as explicações necessárias, bem como informar a previsão orçamentária
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117
condominial dos empreendimentos habitacionais à equipe social da Contratada e da
COHAB-SP (regulamentar prazo e regras para alterações no orçamento);
16. Realizar reunião mensal de condomínio com os moradores responsáveis pelas unidades
habitacionais, para prestação de contas do mês; através do fornecimento de documentos
comprobatórios (original e cópia).
17. Emitir, acompanhar e controlar a expedição dos Avisos de cobrança das taxas e valores
em atraso;
18. Fornecer e disponibilizar periodicamente, ou quando solicitado pela COHAB-SP,
informações e documentos relativos à administração dos empreendimentos e prestar
contas e evidenciar os serviços executados.
19. Fazer a leitura individualizada dos hidrômetros de SABESP para cobrança individual de
água, com anuência da COHAB-SP;
20. Monitorar o pagamento das taxas condominiais, orientando os moradores quanto à
importância do pagamento em dia do condomínio e as consequências do
inadimplemento;
21. Assegurar a participação dos moradores no processo de gestão condominial através de
palestras educativas e informativas, coletando sugestões e reclamações dos condôminos
em plantões mensais;
22. Calcular os rateios e cotas-parte condominiais conforme previsto na Convenção de
Condomínio e na lei;
23. Controlar e cobrar despesas de manutenção pela utilização de áreas comuns como salão
de festas ou centros de apoio ao condomínio efetuando o registro em controle interno e
fornecimento das informações, quando solicitadas, à Administração.
24. Controlar o vencimento e contas a pagar;
25. Elaborar, emitir, distribuir, controlar e arquivar cartas, avisos, comunicados, editais e
convocações condominiais;
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118
26. Realizar, na forma de lei, cobrança administrativa dos inadimplentes de rateio
condominial. Deverá enviar, ao menos, uma carta ou telegrama de cobrança amigável.
Caso não seja bem sucedida, deverá enviar notificação extrajudicial. A administradora
poderá adicionalmente realizar cobrança complementar através de telefone, SMS, e-
mail ou qualquer outro meio eletrônico, bem como realizar plantões de cobrança
previamente agendados em seu escritório ou no próprio condomínio;
27. Orientar e realizar acordos de cobrança e pagamento de rateios condominiais em atraso;
28. Abrir e gerenciar conta corrente em banco em nome do condomínio caso seja necessário
ou, se for o caso, oferecer a opção de conta pool, até que o condomínio tenha sua
própria conta bancária – a menos que a conta pool seja a opção do corpo diretivo do
condomínio, que deverá autorizar formalmente sua movimentação;
29. Fornecer orientações administrativas e jurídicas com relação a qualquer assunto
relacionado ao condomínio, bem como em relação a mudanças legais, normativas,
tributárias, trabalhistas, previdenciárias, administrativas, etc., que afetem diretamente a
gestão e administração do condomínio;
30. Acompanhar ações judiciais do condomínio (cíveis, trabalhistas, fiscais, tributárias,
etc.);
31. A contratada deverá possuir setor jurídico próprio ou, não possuindo, deverá ter um
acordo comercial que estabeleça um escritório jurídico conveniado ou ainda um
profissional contratado, para representar o condomínio judicialmente nos casos em que
isso seja necessário. Os honorários de ações judiciais serão acordados entre o
condomínio e a Administradora, sendo que a COHAB-SP não arcará com tais despesas;
32. Gerenciar os contratos do condomínio, em especial, em relação aos prazos, renovações,
atualizações, datas de vencimento e pagamentos, além dos reajustes;
33. Manter atualizados os registros contábeis conforme prazos previstos na legislação e
disponibilizados em meio online.
34. Realizar o pagamento das contas de água e luz da área condominial dos
empreendimentos, e das unidades habitacionais, quando as mesmas encontrarem-se
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
119
desocupadas, aguardando indicação de novo locatário, neste caso mediante autorização
de COHAB;
35. Calcular os rateios especiais de arrecadação para pagamento de água/esgoto e gás que
tenham leitura individual por sub-medição;
36. Emitir os rateios, produzindo, imprimindo e enviando boletos para as arrecadações ou
ainda utilizar o DDA ou débito automático em conta;
37. Emitir, sem qualquer ônus para a COHAB-SP ou moradores, a segunda via de bloqueto
de pagamentos para pagamento das taxas de condomínio, se necessário;
38. Receber os pagamentos do condomínio através de sistema bancário. A Concessionária
não será obrigada a possuir caixa em seu escritório e não poderá aceitar pagamentos por
meio de seus funcionários e prepostos, exceto no caso de acordos com pagamento em
cheque nominal e cruzado;
39. Realizar pagamentos a fornecedores e prestadores de serviço mediante recebidos, notas
fiscais e todos meios legais de registro e comprovação destes pagamentos;
40. Orientar os locatários para a gestão e organização dos espaços físicos internos e
externos do empreendimento, no que diz respeito à conservação, limpeza e manutenção;
41. Providenciar a renovação do AVCB, dos empreendimentos, sempre que necessário,
realizando, por exemplo, a contratação de empresa para laudo de estanqueidade e o que
mais se fizer necessário;
42. Providenciar a contratação ou renovação de contratos de manutenção preventiva e/ou
corretiva de elevadores, interfones, espelho d’água, limpeza de caixas d’água e antenas
coletivas, equipamentos de segurança e bombas d’água, dos empreendimentos que
disporem desses equipamentos e outros que se fizerem necessário para habitabilidade e
segurança do empreendimento;
43. Garantir a qualidade da contratação e prestação de serviços através do estabelecimento
de uma gestão de qualidade objetivando conciliar a preservação adequada dos
COMPANHIA METROPOLITANA DE HABITAÇÃO DE SÃO PAULO COHAB-SP
120
ambientes cabíveis de responsabilidade da gestão patrimonial com a execução mais
adequada do orçamento.
I.B) Previsão orçamentária preliminar dos serviços condominiais
Com base nas diretrizes apresentadas e nas características do empreendimento
habitacional HIS Barra Funda, temos como parâmetro inicial um levantamento de tarefas e
custos para a gestão e serviços condominiais. Os valores levantados servem como previsão
orçamentária preliminar, podendo apresentar variações posteriores. A previsão inicial da taxa
condominial para as unidades HIS do empreendimento da concessão é de aproximadamente R$
168,21 mensais por unidade habitacional.
Unidades: 300
Base: Novembro de 2011
DESCRITIVO DE DESPESAS
HISTÓRICO
Grupo I - Pessoal 28.500,00
Estão inclusos: férias, encargos, rescisões, benefícios.
01.01 Zeladoria e 05 auxiliares de limpeza 17.700,00
01.02 Portaria 24 horas 10.800,00
Grupo II - Consumo previsto 14.900,00
02.01 Energia Elétrica 10.000,00
02.02 Gás (área comum) 1.000,00
02.03 Telefone 300,00
02.04 Materiais de higiene e limpeza 1.000,00
02.05 Materiais jardinagem 500,00
02.06 Materiais e produtos para piscina 400,00
02.07 Materiais de manutenção predial 1.000,00
02.08 Material de escritório 200,00
02.09 Máquinas e Equipamentos 500,00
Grupo III - Manutenção 7.250,00
03.01 Portões automáticos/Interfones/Exaustor 600,00
03.02 Gerador/Baterias/Bombas 850,00
03.03 Jardins 1.000,00
03.04 Elevadores 4.000,00
03.05 Controles de acesso/CFTV/TV a Cabo/Wireless 800,00
Grupo IV - Outros 5.950,00
04.01 Desp. Bancárias 950,00
04.02 Seguros 1.200,00
04.03 Honorários Administrativos com Assessoria Jurídica 3.800,00
Total das despesas (Grupos I + II + III + IV) 56.600,00
UNIDADES R$ - Tx. Condomínio
CONDOMÍNIO 1-17.805,00m² privativos - valor metro quadrado 3,20
CONDOMÍNIO 2-14.487,50m² privativos - valor metro quadrado 3,90
PREVISÃO ORÇAMENTÁRIA - ADM. CONDOMINIAL "GRAICHE"
Rateio de água e gás individual à parte - de acordo com o consumo mensal
CONDOMÍNIO PROJETO CRUZEIRO
Cliente - Brookfield São Paulo S.A/COHAB
VALOR R$
II. GESTÃO PATRIMONIAL
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121
Assim como a gestão condominial e social, a Gestão Patrimonial também é essencial
para a sustentabilidade do empreendimento como um todo e das unidades habitacionais cedidas
em contrapartida para a COHAB. Essas unidades farão parte do estoque habitacional da
COHAB para atendimento da sua demanda habitacional para aluguel. Dessa forma, o
concessionário será responsável por toda a gestão dessas unidades habitacionais que serão
locadas para as famílias indicadas pela COHAB durante o período de concessão. O
concessionário contratará um administrador patrimonial profissional, que atuará sob a
responsabilidade do concessionário, para exercer os serviços patrimoniais tais como cobrança
de aluguéis dos inquilinos, gestão dos contratos de locação, serviços jurídicos, manutenção e
vistoria interna dos apartamentos, relocação entre outros serviços. A seguir, descreveremos as
tarefas e diretrizes principais desses serviços de forma detalhada.
II.A) Diretrizes gerais dos serviços patrimoniais prestados pelo concessionário
1. Elaboração de contratos de locação;
2. Análise documental dos locatários e assessoria para eventuais regularizações;
3. Planejar, organizar a ocupação e efetuar a entrega dos imóveis no local, mediante
assinatura do “Termo de Recebimento de Chaves” pelo locatário;
4. Controle da carteira e cobrança dos aluguéis;
5. Emissão de extratos com prestação de contas mensais;
6. Controle e pagamento dos encargos, taxas e impostos dos imóveis administrados;
7. 3 (três) vistorias técnicas criteriosas e detalhadas dos imóveis por ano, com
levantamento fotográfico que devem integrar os contratos de locação;
8. Tomar as devidas providências no caso de sinistro de DFI - Danos Físicos de Imóvel e
de Manutenção de Imóveis. Providenciar, em caso de danos nos imóveis não cobertos
pela apólice de seguros DFI e na hipótese da realização do serviço ser indispensável, a
cotação de preços entre, no mínimo, 03 (três) empresas especializadas, submetendo as
propostas previamente à aprovação da COHAB-SP. Acompanhar a prestação de
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122
serviços de seguradora após eventual sinistro, bem como supervisionar as obras
contratadas na forma supracitada até a conclusão, finalizando com a elaboração de
parecer sobre o andamento e conclusão da prestação de serviço a ser direcionada para
COHAB-SP;
9. Providenciar, em caso de danos nos imóveis não cobertos pela apólice de seguros DFI e
na hipótese da realização do serviço ser indispensável, a cotação de preços entre, no
mínimo, 03(três) empresas especializadas, submetendo as propostas previamente à
aprovação da COHAB-SP.
10. Assessoria jurídica própria e especializada para lidar com ocorrências jurídicas
relacionadas ao serviço patrimonial;
11. Coibir a utilização irregular das unidades habitacionais e das áreas comuns dos
condomínios detalhadas no Contrato de Locação, informando a COHAB-SP,
imediatamente, sobre qualquer ocorrência ou ocupação não autorizada pela Companhia;
12. Efetuar o atendimento dos futuros locatários selecionados pela COHAB-SP, visando à
assinatura do contrato de locação conforme o Contrato de Locação da concessão,
solicitando aos beneficiários a documentação necessária, de forma a assegurar o
enquadramento dos mesmos nos critérios definidos pela COHAB, especialmente no que
se refere à renda mensal e ao subsídio, orientando-os quanto às normas Contrato de
Locação, Lei de Locação, legislação condominial e outras normas vigentes;
13. Acompanhar, mensalmente, a adimplência do pagamento dos aluguéis, pelos locatários,
orientando-os quanto à importância do pagamento em dia do aluguel e as consequências
do inadimplemento;
14. Assegurar a conservação física dos imóveis sob sua administração e proceder, segundo
critérios da COHAB-SP, quando da entrega, desocupação e reocupação dos imóveis,
também realizando 3 (três) vistorias anuais nas unidades habitacionais sob sua
administração, a fim de verificar eventual dano ou alteração de estrutura, ocasionados
pelo mau uso ou reforma, disponibilizando à COHAB-SP informações sobre os níveis
de manutenção, conservação, bem como as providências de sua competência adotadas
para sanar ou corrigir eventuais situações irregulares, informando nos relatórios
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123
respectivos, eventuais infrações contratuais que necessitem de providências judiciais à
cargo da Concessionária;
15. Acompanhar da prestação de serviços de seguradora após eventual sinistro, bem como
supervisionar as obras Contratadas na forma do item acima, até sua conclusão e
elaborar parecer sobre o andamento e conclusão da prestação do serviço.
16. Gerenciar e orientar os locatários com relação ao cumprimento de suas obrigações e
direitos através do fornecimento de material impresso formulado de forma clara e
objetiva.
17. Assegurar a participação dos moradores (locatários) no processo de gestão patrimonial
através de reuniões e palestras educativas;
18. Manter o sigilo profissional, contratual e bancário e a integridade das informações,
assim como dos documentos aos quais tenham acesso ou manuseiem, sob a forma de
originais, cópias ou em meio magnético.
19. Não delegar a terceiros suas obrigações, nem ceder ou transferir suas responsabilidades
e atribuições contratuais, salvo com autorização da COHAB.
20. Conservar sob sua guarda, adequadamente, os documentos relativos aos
empreendimentos habitacionais que estão sob sua gestão.
21. Elaborar, emitir, distribuir, controlar e arquivar cartas, avisos, comunicados, editais e
convocações.
22. Possibilitar à COHAB-SP o acesso online ao seu sistema de processamento de dados, a
fim de que esta possa promover, sem quaisquer ônus, consultas acerca da gestão do
patrimônio a cargo da concessionária. Será dado acesso à prestação de contas, relação
de inadimplentes, segunda via de boletos, telefones e formas de contato. A
concessionária deve dispor, por seus próprios meios e iniciativa, de equipamentos e
programas (hardwares e softwares), além de todos os instrumentos necessários.
23. Garantir a qualidade da contratação e prestação de serviços através do estabelecimento
de uma gestão de qualidade objetivando conciliar a preservação adequada dos
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124
ambientes cabíveis de responsabilidade da gestão patrimonial com a execução mais
adequada do orçamento.
II.B) Previsão orçamentária preliminar dos serviços patrimoniais
Com base nas diretrizes apresentadas e nas características do empreendimento
habitacional HIS Barra Funda, temos como parâmetro inicial um levantamento de custos para a
gestão e serviços patrimoniais, servindo como previsão orçamentária preliminar, podendo
apresentar variações posteriores. A previsão inicial da taxa patrimonial para a gestão das
unidades habitacionais para aluguel da COHAB-SP é de R$ 90 mensais por unidade.
III. GESTÃO SOCIAL
A Gestão Social é fundamental para a sustentabilidade do empreendimento como um
todo e das unidades habitacionais cedidas em contrapartida para a COHAB. Essas unidades
cedidas pelo concessionário serão alocadas no Fundo, fazendo parte do estoque habitacional da
COHAB para atendimento da sua demanda habitacional para aluguel. Dessa forma, o
concessionário será responsável por toda a gestão dessas unidades habitacionais que serão
locadas para as famílias indicadas pela COHAB durante o período de concessão.
O concessionário contratará um administrador social profissional para exercer os
serviços sociais que terão como objetivos promover a efetiva apropriação, valorização e
conservação, por parte dos moradores, do novo espaço de moradia, bem como contribuir para o
estabelecimento e respeito às normas de convivência em condomínio, buscando sempre o
equilíbrio entre os interesses individuais e coletivos dos beneficiários. Além disso, visará
desenvolver estratégias de enfrentamento da pobreza, pautando a intervenção social na visão
integrada das demandas e dos recursos, articulando, com outros órgãos públicos, organizações
não governamentais e com a iniciativa privada, a implantação de projetos e ações voltados à
educação sanitária, socioambiental, geração de trabalho e renda, inclusão social, organização e
autogestão comunitárias.
A gestão social proposta para o empreendimento está organizada de modo a garantir o
devido diagnóstico, planejamento, formulação, implementação, coleta contínua de dados,
monitoramento & avaliação dos serviços sociais.
A seguir, descreveremos os serviços sociais e de gestão de forma detalhada.
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125
III.A) Diretrizes gerais dos serviços sociais prestados pelo concessionário
1. Apoio à(s) equipe(s) de gestão condominial e patrimonial no trabalho de orientação às
famílias residentes, preparando-as para a instalação do condomínio e eleição do corpo
diretivo, por meio de reuniões, atividades sócio-educativas e material pedagógico de
fácil compreensão por todos os moradores, inclusive crianças, idosos e pessoas com
necessidades especiais, e previamente aprovadas pela COHAB-SP;
2. Aplicar a pesquisa de perfil aos inquilinos e compradores das unidades habitacionais e
elaborar o relatório de análise de perfil.
3. Assegurar os entendimentos necessários às famílias quanto ao conceito, estrutura e
funcionamento da locação e, através da gestão CPS, fornecer as informações
necessárias para orientar devidamente as famílias;
4. Desenvolver um conjunto de atividades voltado à integração dos moradores, visando à
convivência harmônica entre vizinhos;
5. Trabalhar junto aos moradores e à comissão de manutenção as principais questões
abordadas no Manual do Proprietário, visando à preservação patrimonial;
6. Facilitar o acesso a políticas públicas do Município, contribuindo para o diálogo e a
formação de parcerias que beneficiem os moradores;
7. Estimular a prática de ações socioeducativas;
8. Criar fundo de amparo às atividades pertinentes à gestão social de modo a garantir o
cumprimento das ações descritas neste documento e ainda das que forem necessárias
conforme entendimento da COHAB-SP e necessidades das famílias residentes
9. Promoção do processo de organização comunitária, garantindo a informação e a
participação da população em todas as etapas de trabalho através da realização de
consulta aos moradores para verificar as necessidades e orientar os projetos conforme as
demandas dos moradores;
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126
10. Elaboração e apresentação de diagnóstico físico-social das áreas de intervenção à
COHAB-SP e para grupo de gestão CPS, contendo o levantamento dos recursos e
organizações sociais, bem como da infraestrutura existente na região. O levantamento
deverá ser utilizado para colocar os moradores em contato com os equipamentos
disponíveis na região;
11. Indicação e articulação de parcerias com outros órgãos públicos, organizações não
governamentais e com a iniciativa privada, visando à implantação de projetos e ações
voltadas à educação sanitária, socioambiental, geração de trabalho e renda, inclusão
social, apoio a gestão do orçamento familiar entre outras ações necessárias para o bom
funcionamento do condomínio, preservação e utilização adequada do patrimônio e áreas
comuns, de modo a promover a qualidade de vida dos moradores e a organização sócio-
comunitária;
12. Levantamento de dados, mapeamento, inserção das informações coletadas em relatórios
e planilhas, cadastramento de domicílios e famílias, realizar pesquisas e estudos visando
subsidiar o planejamento das ações e o processo de monitoramento e avaliação de
impacto das intervenções realizadas sempre que solicitado pela COHAB-SP. As
informações coletadas devem ser inseridas num sistema online de fácil acesso para a
COHAB-SP;
13. Realização de plantões sociais mensais ou conforme necessidade para orientações e
esclarecimentos de dúvidas da população em relação às intervenções e aos programas
dos quais são beneficiários. Tais plantões servirão como ponto de atendimento ao
cidadão, as reclamações e sugestões serão coletadas serão utilizadas pela Contratada na
avaliação e ajustes de suas ações;
14. Fomento ao uso adequado das áreas comuns do empreendimento e informando sobre a
importância da preservação dessas áreas;
15. Ações voltadas à sustentabilidade das intervenções e cuidados com o meio ambiente
com palestras educativas e informativas ou, ainda, através de cursos/oficinas com a
presença de um especialista com experiência comprovada na área a ser explorada nas
atividades em questão para ministrar o curso, visando criar condições de inclusão social
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127
da população local, bem como favorecer estabelecimento de posturas de co-
responsabilidade entre a comunidade e o Poder Público;
16. Promoção e/ou apoio à formação de redes de desenvolvimento local que agreguem as
associações, entidades, lideranças, agentes e/ou representantes comunitários e outros
agentes sociais, bem como representantes de órgãos públicos e organizações não
governamentais, a fim de promover o compartilhamento de informações e ações
voltadas ao desenvolvimento sustentável das comunidades, tendo como meta principal a
sua autonomia, assim como a integração efetiva da demanda à sua região e à cidade
formal;
17. Desenvolvimento de um sistema de indicadores determinando estes de acordo com os
projetos implantados e seus objetivos visando a mensuração do trabalho técnico social
realizado pela equipe de gestão social durante o período de prestação de serviços,
medição do nível de satisfação dos moradores com os serviços prestados, criação de
formulários de auxílio da coleta dos dados dos indicadores havendo co-participação da
equipe da COHAB/SP para criação de tal sistema;
18. Monitoramento e avaliação das ações desenvolvidas visando subsidiar o planejamento e
a evolução do trabalho. Deverão ser verificados mensalmente ou conforme necessidade
do projeto ou solicitação da COHAB-SP o cumprimento de objetivos, metas e
cronogramas, a partir da comparação entre o previsto e o realizado. O processo de
monitoramento deve ser contínuo, simplificado e ágil, possibilitando uma rápida
apropriação dos dados, de forma a orientar possíveis ajustes na condução do trabalho e
em suas metas. Prevê-se que os moradores sejam envolvidos nesse processo e que os
resultados sejam permanentemente discutidos com a comunidade – além de
apresentados nos relatórios de progresso mensal e semestral para os moradores e
COHAB-SP;
19. Durante o processo de avaliação dos serviços prestados serão aplicados instrumentais
específicos de pesquisas quantitativas para verificar a adesão dos moradores nas ações e
projetos e qualitativas que podem avaliar a qualidade e os impactos das ações tomadas
pelo agente social sobre os moradores, de acordo com a metodologia do agente gestor
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128
dos recursos no âmbito do programa com amostra representativa para que os dados
apresentados sejam significativos e a partir da análise dos resultados das pesquisas,
realizar melhorias nos projetos atuais e possibilitar descobrir novas demandas dos
moradores;
20. Estabelecer metas para acompanhamento do desenvolvimento das famílias como taxa
de inadimplência, utilização dos equipamentos de saúde pública, frequência escolar,
garantir a totalidade das crianças matriculadas em escolas preferencialmente próximas à
sua residência, acompanhamento nutricional de crianças até 12 anos de idade, variação
do nível de renda observando a satisfação dos moradores quanto aos programas e
projetos implantados como método de avaliação da efetividade das ações da gestão
social do empreendimento.
21. Implementar ações de capacitação dos moradores visando seu desenvolvimento auto
sustentável ao final da gestão social, através de acompanhamento de profissionais da
área de assistência social, formação de cursos de gestão orçamentária familiar,
funcionamento do condomínio e sua organização para projetos de habitação de interesse
social.
22. Para tornar mensuráveis de forma objetiva as atividades que serão executadas pela
gestão social e atividades em parceria com as gestões condominial e patrimonial,
seguem abaixo - de forma ilustrativa e não exaustiva - algumas metas de avaliação do
trabalho social a ser desenvolvidas durante o período da concessão de 5 (cinco) anos:
o Manter o nível de inadimplência dos condôminos em, no máximo, 15%;
o Garantir frequência escolar de 95% para crianças e adolescentes até 16 anos e a
partir desta idade, promover ações para garantir a continuidade na qualificação
dos jovens através das parcerias firmadas com órgãos públicos, organizações
sem fins lucrativos ou instituições privadas;
o Participação em projetos de saúde para todos moradores não possuidores de
convênios particulares de saúde;
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129
o Promover ações que elevem o nível de renda médio das famílias em no mínimo
25% ao longo de 5 (cinco) anos;
o Oferecer, no mínimo, 02 cursos de capacitação/oficina aos moradores a cada
semestre, exceto em casos de cursos/oficinas que tenham duração superior de
um ano não excedendo prazo máximo a este;
o Disponibilizar orientação psicossocial conforme necessidade do perfil dos
moradores durante o período da gestão social;
III.B) Recursos humanos e previsão orçamentária da gestão e serviço social
O dimensionamento de recursos humanos preliminar baseou-se na contratação de
serviços técnicos profissionais especializados de gerenciamento, monitoramento e execução da
gestão e serviço social necessários para atender às necessidades de implantação das ações e
projetos que contribuam com a sustentabilidade das intervenções apresentadas no
empreendimento HIS Barra Funda durante o período da concessão habitacional de 5 (cinco)
anos.
Conforme análise preliminar, identificamos a necessidade de 2 (dois) funcionários
atuando diariamente no empreendimento em período integral, conduzindo os serviços sociais
para atender as 300 (trezentas) unidades habitacionais do Condomínio B do empreendimento
HIS Barra Funda conforme abaixo:
Especialista em trabalho social pleno (Código da categoria ETSP)
Auxiliar administrativo (Código da categoria AUXA)
Com base nas diretrizes apresentadas e nas características do empreendimento
habitacional HIS Barra Funda, temos como parâmetro inicial um levantamento de custos para a
gestão e serviços sociais, servindo como previsão orçamentária preliminar, podendo apresentar
variações posteriores. A previsão inicial dos serviços sociais para as 300 (trezentas) unidades
habitacionais do Condomínio B do empreendimento HIS Barra Funda é de aproximadamente
R$ 90 mensais por unidade.
Por fim, seguimos com um organograma esquemático preliminar da gestão e serviços
CPS:
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131
1.9.4. Anexo 04 – Modelagem do Fundo Imobiliário
1. Introdução
Como o investimento em bens imóveis normalmente envolve alto valor de aplicação, poucos são os
investidores que possuem recursos suficientes para aplicar diretamente em empreendimentos dessa
natureza. Esse foi um dos principais fatores que estimulou o surgimento no mercado do conceito de
fundo de investimento imobiliário, regulamentado pela legislação brasileira a partir da década de 90,
por meio da lei 8668/93 e da Instrução 205/94 da Comissão de Valores Mobiliários.
Essa nova forma de investimento veio viabilizar o acesso de pequenos e médios investidores aos
investimentos imobiliários. Os fundos passaram a juntar os recursos captados e investir em um ou mais
empreendimentos imobiliários, que compõem sua carteira.
Trata-se, assim, de investimento imobiliário envolvendo recursos captados via mercado de valores
mobiliários, portanto, os atos praticados por proprietários e empreendedores passaram a ser mais
controlados, e submetidos à análise de especialistas e investidores, bem como de órgãos reguladores do
mercado financeiro.
Por isso, as informações desse mercado tornam-se cada vez mais acessíveis e transparentes. Como
consequência, a tendência é o aumento do índice de credibilidade e confiança nas operações realizadas
no mercado imobiliário.
De acordo com este panorama, pode-se dizer que, em linhas gerais, o fundo de investimento imobiliário
(FII) é uma comunhão de recursos, captados por meio do sistema de distribuição de valores mobiliários
e destinados à aplicação em empreendimentos imobiliários. É constituído sob a forma de condomínio
fechado, onde o resgate de quotas não é permitido.
O modelo de FII adotado no Brasil atualmente possui as seguintes características:
- Pode ser constituído de bens e direitos imobiliários, além dos outros ativos citados no artigo 45 da
Instrução CVM nº 472, que podem ser utilizados para integralização;
- É, obrigatoriamente, administrado por instituição financeira;
- Não tem personalidade jurídica própria. A instituição financeira que o administra "empresta" sua
personalidade jurídica ao fundo, tornando-se proprietária fiduciária dos bens integrantes do patrimônio,
os quais não se comunicam com o patrimônio da instituição;
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132
- O fundo pode manter parte de seu patrimônio em caixa, tendo em vista sua necessidade de liquidez. O
saldo em caixa deve ser aplicado em ativos de renda fixa;
- Para os casos de fundos destinados a construir imóveis, as integralizações podem ser parceladas em
séries. Os fundos podem, também, efetuar aumento de capital mediante a emissão de novas quotas;
- É um fundo fechado, ou seja, não permite resgate das quotas. O retorno do capital investido se dá
através da distribuição de resultados, da venda das quotas ou, quando for o caso, na dissolução do
fundo com a venda dos seus ativos e distribuição proporcional do patrimônio aos quotistas.
2. Fatores de Risco
Mercado Financeiro
O investidor deve ser alertado que os Fundos de Investimento Imobiliário podem ser afetados, de
tempos em tempos, pelos mesmos tipos de risco que atingem o mercado financeiro e cada tipo de
empresa, observados os ramos negociais específicos. Em alguns casos, os eventos podem afetar
somente os Fundos que detêm determinados tipos de imóveis, ou imóveis localizados em região
geográfica específica.
Taxa de ocupação imobiliária
A retração do crescimento econômico pode ocasionar redução na ocupação dos imóveis. A redução da
taxa de ocupação pode não só reduzir a receita de um fundo de investimento pela vacância de seus
imóveis, mas também gerar redução nos valores dos aluguéis.
Sendo assim, o empreendimento pode não vir a obter o sucesso pretendido, prejudicando o plano de
rentabilidade estimado.
Liquidez reduzida
Os Fundos de Investimento Imobiliário constituem modalidade de investimento recentemente
introduzida no mercado financeiro brasileiro, ainda não tendo sido sua utilização difundida
amplamente. Tal característica pode resultar em dificuldade maior de difusão desses fundos se
comparados com outras modalidades de investimento disponíveis no mercado financeiro ou com outros
ativos disponíveis para investimento.
Por conta dessa característica e do fato de os fundos sempre serem constituídos na forma de
condomínios fechados, ou seja, sem admitir resgate de suas quotas, os titulares de quotas de Fundos de
Investimento Imobiliário podem ter dificuldade em realizar a venda de suas quotas no mercado
secundário.
3. Regulamento e Prospecto
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133
O regulamento e o prospecto dependem de prévia autorização da CVM. O Regulamento é o documento
onde estão estabelecidas as regras básicas de funcionamento de um Fundo de Investimento Imobiliário.
Dentre essas regras, merecem destaque aquelas que se referem aos ativos que serão adquiridos e às
estratégias de investimento adotadas, uma vez que estão diretamente relacionadas com o risco do
investimento. Quaisquer alterações no Regulamento devem ser deliberadas em Assembleia Geral de
Quotistas e comunicadas à CVM.
É importante saber que as eventuais alterações feitas no Regulamento podem implicar modificações nas
condições de funcionamento do Fundo. Portanto, o quotista deve analisar e deliberar sobre as
modificações propostas de acordo com seus interesses como investidor.
O Regulamento dispõe sobre:
O objeto do Fundo, ou seja, os tipos de investimentos ou empreendimentos imobiliários que
poderão ser realizados;
O prazo de duração do Fundo;
A política de investimento do Fundo;
A taxa de ingresso ou critérios para a sua fixação;
O número de quotas a serem emitidas;
A possibilidade ou não de futuras emissões;
Os critérios para subscrição de quotas;
A política de comercialização dos empreendimentos;
O mecanismo de distribuição de resultados;
A qualificação do Administrador e suas respectivas obrigações;
O tratamento das despesas e encargos;
Os critérios para apuração do valor patrimonial das quotas;
As informações obrigatórias a serem prestadas aos quotistas;
A taxa de Administração;
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134
As demais taxas e despesas;
Os casos de dissolução e liquidação do Fundo, bem como os mecanismos previstos.
O Prospecto é o documento que apresenta as informações para o investidor relativas à política de
investimento do Fundo e dos riscos envolvidos, bem como dos principais direitos e responsabilidades
dos quotistas e do Administrador.
O Prospecto contém, dentre outras informações relevantes que devem ser analisadas pelo investidor:
A apresentação do Administrador do Fundo e sua respectiva experiência;
As metas e objetivos de gestão do Fundo;
A explicação da política de investimentos;
O público-alvo a que se destina o Fundo;
As hipóteses de contratação de terceiros para prestação de serviços;
A política de distribuição de resultados, compreendendo prazos e condições de pagamento;
Os riscos envolvidos;
O Estudo de Viabilidade (vide item 15 deste documento).
4. Administrador do Fundo
O Administrador é responsável por toda a administração do Fundo e pelas informações perante os
quotistas e a CVM, devendo estar identificado no Regulamento.
Somente pode atuar como administrador de Fundo de Investimento Imobiliário:
Banco múltiplo com carteira de investimento ou carteira de crédito imobiliário;
Banco de investimento;
Sociedade corretora ou sociedade distribuidora de valores mobiliários;
Sociedade de crédito imobiliário e caixas econômicas;
Associações de poupança e empréstimo.
O Administrador deve manter departamento técnico habilitado a prestar serviços de análise e
acompanhamento de projetos imobiliários. Opcionalmente, pode o Administrador efetuar a contratação
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135
de serviço externo especializado nessas atividades. De acordo com a Instrução 205/94, o Administrador
deve indicar um diretor responsável pela administração do Fundo.
No que tange às responsabilidades do administrador do fundo, compete a este, dentre outras
obrigações:
A manutenção dos registros dos quotistas;
A elaboração dos livros de atas de assembleias;
Providenciar e manter em ordem toda a documentação relacionada aos imóveis;
A manutenção da escrituração das operações praticadas com recursos do Fundo, incluindo os
respectivos registros contábeis;
O gerenciamento dos recursos do Fundo;
A constituição de reservas;
A distribuição ou repasse dos rendimentos devidos aos quotistas;
O recebimento de valores em nome do Fundo;
Custear despesas de publicidade;
A publicação periódica do valor das quotas do Fundo.
5. Auditoria Externa
De acordo com a Instrução 206/94 da Comissão de Valores Mobiliários, o Administrador deve divulgar
as demonstrações financeiras do Fundo semestralmente, contendo, no mínimo, as seguintes
informações sobre o Fundo:
Balanço patrimonial;
Demonstração do resultado;
Demonstração do fluxo de caixa;
Parecer do auditor independente;
Relatório do representante dos quotistas, quando eleito;
Relatório do Administrador.
O auditor independente deverá verificar se a posição patrimonial e financeira do Fundo está compatível
com os Princípios Fundamentais de Contabilidade e as normas contábeis previstas na Instrução 206/94,
bem como deverá constatar se os atos praticados pelo Administrador do fundo atenderam aos preceitos
da legislação vigente.
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136
O produto final do trabalho executado pelo auditor independente consiste na emissão do parecer sobre
as demonstrações contábeis do Fundo, que deverá ser publicado junto às referidas demonstrações no
prazo máximo de 60 (sessenta) dias após os meses de junho e dezembro.
6. Direito dos Quotistas
Constituem direitos dos quotistas:
Receber a remuneração proporcionada pelo Fundo, nos termos do respectivo Regulamento;
Participar e votar na Assembleia Geral de Quotistas, que é a reunião realizada entre os
quotistas do Fundo e constitui a instância de deliberação superior;
Exercer a função de representante dos quotistas para acompanhar e fiscalizar a gestão do
Fundo.
7. Taxas
A taxa de administração é um encargo cobrado pelo Administrador do Fundo como remuneração pela
prestação dos serviços de administração do Fundo e gestão da sua carteira. O Regulamento deve fixar a
taxa cobrada pelos serviços de administração do Fundo.
Além da taxa de administração, podem estar previstas no Regulamento as taxas de ingresso, de saída e
de performance, desde que explicitados os critérios de sua aferição e as condições de pagamento. A
taxa de administração não pode ser aumentada sem prévia aprovação da Assembleia Geral, mas o
Administrador pode reduzir unilateralmente a taxa, comunicando o fato à CVM e aos quotistas, e
promovendo a devida alteração do Regulamento e do Prospecto.
8. Patrimônio do Fundo
O patrimônio do Fundo é formado pelos bens e direitos adquiridos pelo Administrador, em caráter
fiduciário.
O patrimônio de um Fundo de Investimento Imobiliário não se confunde com o patrimônio geral do
Administrador, mas sim, trata-se de patrimônio especial, totalmente distinto e separado do primeiro,
que abrange os direitos e obrigações relativos ao Fundo detidos pelo Administrador em caráter
fiduciário.
Os bens e direitos mantidos sob a propriedade fiduciária do Administrador, bem como seus frutos e
rendimentos, não se comunicam com o seu patrimônio geral. Desta forma, tais bens e direitos não
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137
integram o ativo do Administrador, nem respondem por qualquer obrigação do Administrador. Além
disso, não podem ser dados em garantia de débito, nem ser executados por qualquer credor do
Administrador, nem são atingidos por sua liquidação extrajudicial.
Caso o Administrador entre em liquidação, ou, por qualquer outro motivo, fique impedido de exercer
suas funções, a assembleia dos quotistas elegerá outra instituição financeira para sucedê-lo. Em tais
casos, a propriedade fiduciária dos bens pertencentes ao Fundo é transmitida à instituição financeira
nomeada pela assembleia dos quotistas para suceder o Administrador.
Na maioria dos casos, o Fundo já é criado para investimentos em um imóvel específico.
Alternativamente, o Fundo pode estipular em seu Regulamento o tipo e as características dos imóveis
que pretende adquirir, sem especificar exatamente quais os imóveis que poderão vir a compor seu
patrimônio. Hotéis, grandes conjuntos de escritórios, até mesmo shopping centers estão entre os tipos
de imóveis mais comuns.
Em hipótese alguma deve-se confundir os direitos de proprietário com os direitos de quotista do Fundo.
O titular das quotas do Fundo não poderá exercer qualquer direito real sobre os imóveis ou
empreendimentos. Caso um investidor pretenda utilizar algum imóvel pertencente ao Fundo de que é
quotista, deverá remunerar o Fundo, enquanto proprietário, de acordo com as condições de mercado.
O Fundo deve aplicar no mínimo 75% de seus recursos em bens e direitos imobiliários. O restante pode
ser destinado à aplicação em outros ativos de renda fixa, para fazer face às despesas ordinárias
necessárias à manutenção do Fundo.
9. Rendimentos
Existe disposição legal obrigando que o Administrador do Fundo distribua a seus quotistas, no mínimo,
95% do lucro eventualmente auferido pelo Fundo. A distribuição de resultados, ou sua incorporação ao
patrimônio, deve estar explicitada no Regulamento e no Prospecto do Fundo. Nenhum material de
divulgação pode assegurar ou sugerir garantia de resultados futuros ou isenção de risco para o
investidor.
Vale a pena ressaltar que Resultados obtidos no passado não garantem a obtenção de resultados no
futuro. O Empreendedor do imóvel objeto do Fundo poderá, conforme o caso, garantir ao Fundo uma
renda mínima mensal, denominada "garantia extra". A existência de garantia de renda mínima pelo
Empreendedor ao Fundo não assegura aos quotistas o recebimento da renda equivalente, em
decorrência das despesas porventura incorridas pelo Fundo.
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138
10. Resgate e Negociação das Quotas
Por ser constituído como condomínio fechado, não é admitido ao Fundo de Investimento Imobiliário o
resgate de quotas. No entanto, é admitida sua negociação em mercado. As quotas podem ser
transferidas tanto em transações privadas quanto no mercado secundário de valores mobiliários, nos
mercados de balcão ou bolsas de valores.
Em princípio, a transferência de quotas integralizadas pode ocorrer a qualquer tempo. No entanto, se o
Administrador julgar conveniente, poderá declarar a suspensão dos serviços de transferência de quotas
nos períodos que antecederem as datas próximas à distribuição de rendimentos aos quotistas. Essa
decisão deverá ser comunicada ao mercado e especialmente aos quotistas, por meio de publicação no
jornal utilizado pelo Fundo para as demais divulgações.
11. Tributação
De acordo com a Lei 8668/93, alterada pela lei 9779/99:
O Fundo deverá distribuir a seus quotistas, no mínimo, noventa e cinco por cento dos lucros
auferidos, apurados segundo o regime de caixa, com base em balanço ou balancete semestral
encerrado em 30 de junho e 31 de dezembro de cada ano;
Os rendimentos e ganhos de capital auferidos pelos Fundos de Investimento Imobiliário,
quando distribuídos a qualquer beneficiário, sujeitam-se à incidência do imposto de renda na
fonte, à alíquota de 20%. (vinte por cento)
Os ganhos de capital e rendimentos auferidos na alienação de quotas também sujeitam-se à
incidência do imposto de renda à alíquota de 20% (vinte por cento);
O Fundo que aplicar recursos em empreendimento imobiliário que tenha como incorporador,
construtor ou sócio, quotista que possua, isoladamente ou em conjunto com pessoa a ele ligada,
mais de vinte e cinco por cento das quotas do Fundo, não contará com o regime diferenciado,
estando sujeito à tributação aplicável às pessoas jurídicas.
12. Liquidação do Fundo
Compete privativamente à Assembleia Geral de Quotistas, deliberar sobre a dissolução ou liquidação
do Fundo quando estas não estiverem previstas e disciplinadas no Regulamento.
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139
Nas hipóteses de renúncia, descredenciamento pela CVM ou destituição pela Assembleia Geral do
Administrador, à Assembleia Geral caberá eleger uma substituta ou deliberar sobre a liquidação do
Fundo.
No caso de liquidação judicial ou extrajudicial do Administrador, se a Assembleia Geral não eleger
nova instituição para administrar o Fundo no prazo de 30 (trinta) dias úteis, o Banco Central do Brasil
nomeará uma nova instituição para processar a liquidação do Fundo. Nesta ocasião, será permitido o
resgate das quotas integralizadas.
13. Diretrizes do Fundo de Investimento Imobiliário HIS Barra Funda
O Fundo de Investimento Imobiliário HIS Barra Funda será caracterizado como um fundo fechado e
terá como objetivo único servir como veículo independente para a gestão das unidades habitacionais do
portfólio da COHAB-SP. Tais unidades serão destinadas à locação para famílias cadastradas na
COHAB-SP, denominadas neste documento como “Inquilinos”.
A operação do fundo será feita com base na sua missão, como também deverá estar de acordo com a lei
de regulação da CVM. Sendo assim, o Fundo HIS Barra Funda receberá os aluguéis pagos pelos
Inquilinos e será responsável pelos custos de gestão condominial, patrimonial e social, referentes a tais
unidades. O fundo, através de seu administrador ou de terceiros por ele contratados, atuará como
representante de seus cotistas em todas as questões condominiais e patrimoniais relativas a ele.
O prazo de duração do fundo é indeterminado e terá uma única classe de cotistas que receberão
distribuições periódicas do fundo, desde que mantido o montante destinado ao Fundo de Reserva. Este
Fundo de Reserva tem a função de reter os resultados relativos ao Fundo HIS Barra Funda até que
sejam acumulados recursos suficientes para cobrir as despesas esperadas por um período de 12 meses.
Caso necessário, o Fundo poderá vender unidades para recompor seu Fundo de Reserva, desde que
sejam unidades cujos Inquilinos tenham sido despejados por falta de pagamento.
No que tange o quesito de securitização, o Fundo HIS Barra Funda poderá participar de operações de
securitização através de cessão de direitos e/ou créditos relativos à locação, venda, ou concessão de
direito de superfície de imóveis integrantes de seu patrimônio, a companhias securitizadoras de
recebíveis imobiliários, na forma da legislação pertinente.
Com relação aos custos de constituição do Fundo, assim como os demais custos recorrentes inerentes
ao mesmo, e incorridos até o momento da entrega das unidades à COHAB, deverão ser arcados pelo
incorporador vencedor da licitação. Por fim, no que diz respeito ao uso do Fundo para outros projetos,
fica estabelecido que o regulamento do Fundo HIS Barra Funda deixará flexibilidade para sua
utilização em outros projetos habitacionais desenvolvidos pela COHAB.
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140
14. Estudo de Viabilidade do Fundo de Investimento Imobiliário HIS Barra Funda
O estudo de viabilidade do fundo HIS Barra Funda elaborado neste documento ainda é um modelo
inicial; portanto, vale a pena ressaltar que será necessária uma revisão deste estudo para refinamento
das premissas utilizadas.
Diante deste contexto, segue um quadro resumo das premissas do projeto do FII Barra Funda:
Prazo para entrega das Unidades 27 meses
Número de Unidades 140
Valor contábil unitário 130.000
Renda Mensal das famílias (locatários) 2.700
Comprometimento da Renda 30%
Aluguel mensal médio 810
Demais despesas (água, luz, etc) 50
Aluguel Líquido para o FII 760
Inadimplência 20%
Gestão e gastos condominiais 168
Gestão patrimonial 49
Gestão social 27
Início dos custos de Gestão (pós entrega) 5 anos
Caixa Mínimo do FII 500.000
Valor do Terreno Integralizado 6.000.000
Venda dos Imóveis no mês 120
Taxa de Aplicação do Caixa 3,00% a.a.
Premissas do Projeto - data base: set/2011
Custos Iniciais
Comissão de Estruturação tbd
Taxa de Registro na CVM 54.600
Publicações 0
Assessoria Legal 100.000
Outras Despesas 20.000
Custo Total da Oferta (estimado) 174.600
Custos Recorrentes (ao ano)
Administração / Custódia / Escrituração 0,30%
Taxa de Gestão tbd
Publicações Legais 30.000
Auditoria 20.000
Custo BM&Fbovespa 0
Assessores Legais 0
Taxa de Fiscalização CVM 15.360
Market Maker 0
Outras Despesas 20.000
Total (ao ano) 139.960
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141
O fluxo de caixa previsto para o futuro fundo imobiliário encontra-se na planilha de Excel em anexo a
este documento.
15. Características e Condições Gerais do FII
Denominação Fundo de Investimento Imobiliário [nome a definir] (“Fundo”)
Tipo de Fundo Fundo Fechado
Objetivo do Fundo
O objetivo do Fundo é servir como um veículo independente para a gestão das
unidades habitacionais do portfólio da COHAB-SP. Tais unidades serão
destinadas à locação para famílias do cadastro da COHAB-SP (“Inquilinos”).
Descrição da
Operação do
Fundo
1° Fase (da concessão de 5 anos): o Fundo será criado recebendo como aporte
inicial as unidades originadas do processo licitatório mais um valor pecuniário
também resultante do processo licitatório, conforme o edital. Após a entrega das
unidades habitacionais, o Fundo receberá os aluguéis e taxas condominiais
pagos pelos Inquilinos, sendo responsável pelo pagamento dos serviços
condominiais prestados pela administradora que será contratada e
supervisionada pelo Concessionário. A gestão e custos dos serviços patrimoniais
e sociais das unidades habitacionais do Fundo originadas nessa concessão, serão
de responsabilidade da Concessionária durante o período da Concessão de 5
anos.
2° Fase (pós-concessão): o Fundo será o responsável pela gestão e custos dos
serviços condominiais, patrimoniais e sociais das suas unidades habitacionais. O
Fundo, através de seu administrador ou de terceiros por ele contratados, atuará
como representante de seus cotistas em todas as questões de gestão e serviços
condominiais, patrimoniais e sociais relativas ao Fundo.
Prazo de Duração
do Fundo O Fundo terá prazo de duração indeterminado.
Classes de Cotas O Fundo terá uma única classe de cotas.
Fundo de Reserva
O Fundo deverá constituir um fundo de reserva que reterá os resultados relativos
ao Fundo até que sejam acumulados recursos suficientes para cobrir as despesas
esperadas do Fundo por um período de 12 meses (“Fundo de Reserva”). Caso
necessário, o Fundo poderá vender unidades para recompor seu Fundo de
Reserva, desde que sejam unidades cujos inquilinos tenham sido despejados por
falta de pagamento.
Distribuições aos
Cotistas
O Fundo poderá fazer distribuições periódicas a seus cotistas, desde que
mantido no Fundo o montante destinado ao Fundo de Reserva.
Securitização
O Fundo poderá participar de operações de securitização através de cessão de
direitos e/ou créditos relativos a locação, venda, ou concessão de direito de
superfície de imóveis integrantes de seu patrimônio, a companhias
securitizadoras de recebíveis imobiliários, na forma da legislação pertinente.
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142
Contratação de
Serviços e
Constituição do
Fundo
Os custos de constituição do Fundo assim como os demais custos recorrentes
inerentes ao mesmo, e incorridos até o momento da entrega das unidades à
COHAB, deverão ser arcados pelo Concessionário vencedor da licitação.
Utilização do
Fundo para outros
projetos
O regulamento do Fundo deixará flexibilidade para sua utilização em outros
projetos habitacionais desenvolvidos pela COHAB.
1.9.5. Anexo 05 – Minutas de Convenção de Condomínio
“I N T R Ó I T O”
O CONDOMÍNIO “______________” doravante denominado, simplesmente, por
“CONDOMÍNIO”, é formado pela Torre “________”, e lojas, regendo-se pelas disposições
contidas na Lei 10.406/2002 (Código Civil), na Lei Federal nº 4.591/64 e legislação
complementar aplicável, pelas cláusulas e condições desta convenção e atendidas as seguintes
CONDIÇÕES GERAIS:
a) as unidades têm destinação mista, com unidades autônomas residenciais e unidades autônomas
lojas;
b) quanto à atribuição de propriedade, consoante a sistemática da lei 4.591/64, o CONDOMÍNIO
é constituído de duas partes distintas, a saber:
b.1) uma, composta de propriedade e uso comuns, inalienável e indivisível,
indissoluvelmente vinculada às partes de propriedade e uso exclusivos;
b.2) outra, composta de propriedade e uso exclusivos;
c) sempre que nesta convenção se fizer menção a condômino ou condôminos:
c.1) no que se referir ao uso e utilização de unidade autônoma e partes de
propriedade e uso comuns, as regras se estenderão e serão obedecidas pelo usuário
e visitantes, a qualquer título, seus familiares e empregados;
c.2) no que se referir ao direito de propriedade, ou direito de uso exclusivo de
áreas comuns (especialmente o direito de uso de vagas de garagem), as regras se
aplicarão apenas ao titular de domínio e se estenderão e serão obedecidas pelo
titular de direito de compra de unidade autônoma;
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143
d) - não obstante o estabelecido na letra "c.1", acima, o usuário da unidade autônoma, que dela
não seja proprietário ou titular do respectivo direito de compra, não terá qualquer
representação perante o CONDOMÍNIO, ficando o proprietário ou titular desse direito de
compra responsável pelas infrações e danos por aquele cometido e eventual débito por
aquele assumido;
d.1) - fica ressalvado, no entanto, o direito de o locatário votar nas decisões de
Assembleia Geral, que envolvam, especificamente, despesas ordinárias do
CONDOMÍNIO, na hipótese de o condômino-locador a ela não comparecer,
consoante o disposto no art. 24, § 4º, da lei n.º 4.591/64;
e) - o CONDOMÍNIO é constituído de duas partes distintas, a saber:
e.1) - uma, composta de propriedade e uso comuns, inalienável e indivisível,
indissoluvelmente vinculada às partes de propriedade e uso exclusivos;
e.2) - outra, composta de propriedade e uso exclusivos;
f) - a modificação das condições gerais, supra descritas, também somente poderá ser promovida
com obediência aos requisitos adiante referidos.
CAPÍTULO I - DAS PARTES DE PROPRIEDADE E USO COMUNS
1.1 As partes de propriedade e uso comuns do CONDOMÍNIO, além das estabelecidas em
lei, são as abaixo discriminadas e têm, especialmente, a seguinte localização:
[ - descrição da área comum do Empreendimento - ]
1.2 As partes de propriedade e uso comuns não são suscetíveis de divisão ou alienação
destacada de cada unidade autônoma ou de utilização exclusiva por qualquer condômino, e não
podem ser alteradas, retiradas ou substituídas, salvo se houver disposição expressa nesta
convenção ou consentimento dos condôminos, tomado em Assembleia Geral, na forma do item
4.18.1, letra "c".
CAPÍTULO II - DAS PARTES DE PROPRIEDADE E USO EXCLUSIVOS
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144
2.1 As partes de propriedade e uso exclusivo de cada condômino são de domínio individual.
O CONDOMÍNIO é composto por ____ (____) unidades autônomas apartamentos localizadas
na Torre ____ e ____ (____) unidades autônomas lojas, localizadas no Pavimento Térreo da
Torre ____.
2.1.1 As unidades autônomas apartamentos são divididas em ____ (____) tipos, conforme
segue abaixo:
[ - indicação dos tipos das unidades autônomas apartamentos- ]
2.1.2 As unidades autônomas lojas são divididas em ____ (____) tipos, conforme segue abaixo:
[ - indicação dos tipos das unidades autônomas lojas- ]
2.2 Cada uma destas unidades autônomas tem as seguintes áreas e fração ideal no terreno e
nas coisas comuns:
[ - indicação das áreas de cada uma das unidades autônomas - ]
2.3 As unidades autônomas, distribuídas conforme item 2.1, acima e terão as designações
abaixo:
Lojas: unidades ____;
1º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
2º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
3º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
4º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
5º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
6º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
7º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
8º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
9º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
10º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
11º Pavimento/Andar: unidades nºs ____;
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145
2.4 As unidades autônomas possuem as confrontações dentro do CONDOMÍNIO, abaixo
indicadas:
[ - inserir confrontação das unidades autônomas - ]
2.5 Cada unidade autônoma apartamento tipo ____ (HMP) terá direito de uso de 01 (uma)
vaga de garagem para o estacionamento de 01 (um) veículo de passeio, em sistema rotativo, em
local indeterminado. As áreas de tais vagas de garagem estão incluídas nas respectivas áreas
comuns de cada uma das unidades autônomas.
2.6 As unidades autônomas tipo ____ (HIS) e as unidades autônomas lojas não terão direito ao
uso de vagas de garagem, ficando ressalvado o direito de os condôminos titulares de tais unidades
adquirirem o direito de uso das vagas de garagem remanescentes, na forma do Capítulo XIII,
abaixo.
2.7 Para fins de rateio das despesas condominiais relativas ao CONDOMÍNIO, cada uma das
unidades autônomas terá o CRD abaixo indicado:
Subcondomínios Coeficiente de Rateio de
Despesas (CRD)
Loja ____ ____
Loja ____ ____
Unidade Autônoma Tipo ____ ____
Unidade Autônoma Tipo ____ ____
Total 100%
2.8 As áreas, em metros quadrados, aqui referidas são consideradas como área real, conforme
sua identificação no quadro II da NBr 12.721.
CAPÍTULO III - DOS DIREITOS E OBRIGAÇÕES DOS CONDÔMINOS
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146
3.1 O CONDOMÍNIO será utilizado pelos condôminos com observância das normas de boa vizinhança, e sem prejudicar ou causar dano ou incômodo aos demais condôminos, nem obstáculo ou embaraço ao bom uso
das partes de propriedade e uso comuns por todos.
3.2 O condômino poderá exercer direitos e deverá cumprir obrigações,
além de se sujeitar às proibições previstas na presente convenção, a saber:
a) - DIREITOS:
a.1) - usar das partes de propriedade e uso exclusivos e as de propriedade e uso
comuns, e sobre elas exercer todos os direitos que lhe confere a lei, a
convenção e o Regimento Interno, com observância das normas de boa
vizinhança;
a.2) - convocar Assembleia Geral, pela forma prescrita nesta convenção, e a ela
comparecer, discutir, deliberar e votar;
a.3) - examinar livros e arquivos do CONDOMÍNIO;
a.4) - formular queixas, sugestões e reclamações, por escrito, ao síndico;
a.5) - recorrer, por escrito, das decisões proferidas pelo síndico à Assembleia
Geral;
a.6) - realizar modificações ou benfeitorias nas unidades autônomas, desde que
não afetem ou prejudiquem a solidez e segurança do CONDOMÍNIO e
desde que respeitem as disposições legais pertinentes às construções, bem
como das disposições previstas na presente convenção de
CONDOMÍNIO.
a.7)- utilizar-se dos serviços básicos ou facultativos oferecidos pelo
CONDOMÍNIO, atendidas as normas estabelecidas nesta Convenção.
b) - OBRIGAÇÕES:
b.1) - atualizar as suas informações cadastrais (principalmente o seu endereço)
constante nos registros do CONDOMÍNIO;
b.2) - permitir, mediante solicitação prévia, ao síndico e seus prepostos,
empregados, ou não, do CONDOMÍNIO, (estes dois últimos devidamente
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147
identificados), acesso à unidade autônoma de sua propriedade para fins de
execução de obras ou serviços necessários;
b.3) - executar, em sua própria unidade autônoma e às expensas próprias, obra e
serviço, atendendo ao disposto no item 3.4;
b.4) - destinar a unidade autônoma à finalidade prevista nesta convenção,
vedando-se utilização diversa, ainda que de forma temporária e de pouca
intensidade;
b.5) - pagar pontualmente as cotas condominiais mensalmente emitidas, bem
assim os fundos de ativos e de obras;
b.6) - zelar pelo asseio e segurança do CONDOMÍNIO, depositando lixos e
varreduras nos locais apropriados, depois de perfeitamente
acondicionados em pequenos sacos plásticos, próprios para tal fim;
b.7) - não abandonar torneiras de água e bicos de gás abertos ou deixar de
consertá-los, quando os mesmos estiverem defeituosos, deles resultando,
respectivamente, escoamento de água e vazamento de gás, com perigo à
segurança do condômino ou do ocupante infrator e à de seus vizinhos;
b.8) - comunicar ao síndico ou o gerente qualquer caso de moléstia epidêmica,
para fins de providências junto à saúde pública;
b.9) - permitir a entrada do zelador ou de um empregado da concessionária de
gás devidamente identificado para efetuar a leitura do consumo de gás de
sua unidade autônoma dentro dos horários estipulados no Regimento
Interno;
b.10) - não alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias, hall e
corredores, inclusive as portas de entrada das unidades autônomas;
b.11) - não realizar obras que comprometam a segurança e solidez da edificação
do CONDOMÍNIO;
b.12) - não fracionar a respectiva unidade autônoma, para fim de aliená-la ou
alugá-la a mais de uma pessoa separadamente, levando sempre ao
conhecimento do síndico o nome do inquilino, no caso de locação;
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148
b.13) - obedecer as normas de segurança e utilização da área destinada ao
mirante.
c) - PROIBIÇÕES:
c.1) - alterar a forma e a cor da fachada, das partes e esquadrias externas, hall e
corredores, bem como modificar a arquitetura da fachada;
c.2) - realizar obras que afetem ou prejudiquem a solidez e segurança do
CONDOMÍNIO,
c.3) - realizar quaisquer tipos de escavações nas áreas internas do
CONDOMÍNIO, sem consulta prévia aos Órgãos Públicos competentes,
e sem que sejam observadas as disposições legais aplicáveis;
c.4) - praticar jogos, fora dos locais previamente designados para tal finalidade,
ou empinar pipas nas áreas comuns;
c.5) - instalar nas paredes do CONDOMÍNIO fios ou condutores de qualquer
espécie, colocar placas, avisos, letreiros, cartazes, anúncios ou
propagandas na sua parte externa ou nas janelas, terraços, varandas e
amuradas, áreas e corredores do prédio, prejudicando sua estética, ou usar
máquinas, aparelhos ou instalações que provoquem trepidações e ruídos
excessivos;
c.6) - remover pó de tapetes, de cortinas ou de outros pertences nas janelas,
prejudicando o asseio das partes de propriedade e uso comuns.
c.7) - usar, ceder ou alugar as unidades autônomas para fins incompatíveis com
a decência e o sossego do CONDOMÍNIO ou permitir sua utilização por
pessoa passível de repreensão penal ou policial, ou que, de qualquer
forma ou modo, prejudique a boa ordem do CONDOMÍNIO;
c.8) - estender roupas ou similares em peitoris, janelas, terraços, parte externa
da área de serviço, varandas e amuradas, prejudicando a estética do
CONDOMÍNIO, ou colocar, nesses mesmos locais, vasos, enfeites,
plantas ou quaisquer outros objetos que possam, a qualquer momento,
cair nas áreas externas, tornando perigosa a passagem pelas mesmas;
c.9) - violar, de forma alguma, a lei do silêncio, de modo a perturbar o sossego
dos condôminos vizinhos;
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149
c.10) - manter em sua unidade autônoma cofres ou móveis de peso excessivo,
sem expresso conhecimento e autorização do síndico;
c.11) - lavar veículos em qualquer área do CONDOMÍNIO; bem como
guardar objetos na vaga de garagem destinada a unidade autônoma,
mesmo que estes não ultrapassem os limites da mesma, devendo ser
utilizada somente para o estacionamento de veículos.
c.12)- empregar qualquer processo de aquecimento suscetível de ameaçar a
segurança das edificações ou prejudicar-lhes a higiene e limpeza;
c.13)- instalar toldos ou outras coberturas nas partes externas do edifício;
c.14)- fechar as varandas em contrariedade as normas legais, ou de maneira e
características diversas da estabelecida em Assembleia Geral e sem seguir
os mesmos padrões arquitetônicos do CONDOMÍNIO;
c.15)- cuspir, atirar papéis, pontas de cigarro e detritos nas partes ou coisas
comuns do CONDOMÍNIO;
c.16)- executar ou permitir que se executem serviços de mecânica, funilaria, ou
qualquer conserto de veículos;
c.17)- ter e usar objeto, instalação, material, aparelho ou substância tóxica,
inflamável, odorífera, suscetível de afetar a saúde dos demais
condôminos e ocupantes das unidades autônomas, ou de que possa
resultar o aumento do prêmio de seguro do CONDOMÍNIO;
c.18)- transportar cargas e bagagens nos elevadores sociais, salvo por motivo de
força maior a juízo da administradora do CONDOMÍNIO;
c.19)- não será permitido que as unidades autônomas lojas possuam atividade
comercial de boate, bar, casa de shows, ou qualquer outro tipo de
estabelecimento que comercialize bebidas alcoólicas, agremiações
estudantis e instituições destinadas à prática de cultos religiosos, de
clubes de jogos, instituições de cunho político ou similares; quaisquer
atividades que produzam emissão sonora acima dos limites que garantam
o sossego da vizinhança; atividades que contrariem os bons costumes,
passíveis de repreensão penal ou policial, ou que, de qualquer forma ou
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150
modo, possa prejudicar a boa ordem ou afetar a reputação do
CONDOMÍNIO;
c.20)- pisar, ou permanecer sobre as partes que compõem os jardins internos e
externos do CONDOMÍNIO, assim como, remover plantas ou árvores,
alterar seus arranjos e sua composição estética, sendo terminantemente
vedado, abater árvores existentes no local, mesmo que doentes ou por
qualquer motivo condenada, sem prévia e expressa autorização da
administração do CONDOMÍNIO e das autoridades ambientais
competentes;
c.21)- praticar atividades comerciais na área privativa das unidades apartamentos
ou nas áreas comuns do CONDOMÍNIO.
3.3 O condômino é responsável pelos danos a que der causa, seja nas partes de propriedade e
uso comuns do CONDOMÍNIO, seja nas unidades autônomas de outros condôminos.
3.4 O condômino, em cuja unidade autônoma forem realizadas obras, será responsável pela
perfeita limpeza dos elevadores, áreas, corredores e outros locais por onde transitarem materiais
de construção ou entulhos, os quais não poderão ser depositados, sem anuência do síndico, em
qualquer área de uso comum. Ocorrendo tal depósito, será de sua responsabilidade o pagamento
das despesas de sua remoção e armazenamento em local adequado (item 6.7).
3.5 As unidades autônomas lojas poderão ser abertas ao público externo do CONDOMÍNIO,
desde que respeitadas as limitações de uso impostas por lei ou, ainda, nesta convenção.
3.5.1 Observadas as restrições legais, as unidades autônomas lojas terão direito a fazer sua
comunicação visual em local a ser definido pela incorporadora ou pela administradora do
CONDOMÍNIO. Ficará vedada a utilização de placas ou sinais indicativos das lojas em locais
que não sejam aqueles pré-determinados pela incorporadora ou pela administradora do
CONDOMÍNIO e que estejam em desacordo com as normas municipais.
CAPÍTULO IV - DA ADMINISTRAÇÃO DO CONDOMÍNIO
A) - DO SÍNDICO
4.1 O CONDOMÍNIO será administrado por um síndico, pessoa natural ou jurídica, que
poderá ser condômino ou estranho ao CONDOMÍNIO.
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151
4.1.1 O síndico será assessorado por um CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e,
eventualmente, auxiliado por uma administradora.
4.1.2 O síndico e os membros do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL serão eleitos em
Assembleia Geral, sendo, desde a data da assembleia, considerados empossados, todos com
mandato de 02 (dois) anos, podendo ser reeleitos por igual prazo, ressalvado que o mandato do
primeiro síndico será pelo período de 05 (cinco) anos.
4.1.2.1 O síndico poderá ser reeleito para apenas um mandato consecutivo, podendo após
dois mandatos ser eleito para o CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL.
4.1.2.1.1 Não obstante os dispositivos mencionados no item 4.1.2.1, supra, fica reservado
aos “ex síndicos” o direito de participarem de novas eleições, após a sua reeleição, desde que
entre uma reeleição e outra haja o interregno de pelo menos um mandato, ou seja, 02 (dois) anos.
4.1.2.1.2 As regras definidas nos itens 4.1.2.1 e 4.1.2.1.1 não se aplicam aos cargos de
conselheiros, nem, tampouco, na hipótese de o CONDOMÍNIO optar pela contratação de
empresa administradora.
4.1.2.2 A Assembleia Geral poderá determinar a criação do cargo de subsíndico,
observadas as mesmas regras de eleição acima estabelecidas para o cargo de síndico.
4.1.3 Não poderá ser eleito para síndico, subsíndico, membro do CONSELHO
CONSULTIVO-FISCAL ou para outros eventuais órgãos do CONDOMÍNIO o condômino
que tenha sido multado ou acionado judicialmente para cobrança das quotas-partes de sua
responsabilidade nos dois exercícios sociais anteriores ao da eleição.
4.2 Além das legais, o síndico tem as seguintes atribuições:
a) - apresentar o orçamento do exercício social, que terá duração de 01 (um) ano, iniciando-se
em 1º de abril de cada ano e encerrando-se no dia 31 de março do ano subseqüente, com
exceção ao 1º ano, que terá início na data da Assembleia de instalação, e término no dia 31
de março do ano subseqüente;
b) - fazer demonstração mensal das despesas efetuadas e receitas auferidas, apresentando aos
condôminos, quando solicitado, a documentação correspondente, que deverá estar
arquivada com o restante dos documentos do CONDOMÍNIO;
c) - fazer concorrências ou tomada de preços para serviços do CONDOMÍNIO, podendo
ordenar qualquer reparo ou adquirir o que for necessário, submetendo previamente à
aprovação do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL as despesas extraorçamentárias;
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152
d) - mandar executar quaisquer consertos ou reparos de vulto, de caráter urgente, nas instalações
danificadas, independentemente de consulta aos condôminos e ao CONSELHO
CONSULTIVO-FISCAL, desde que as peculiaridades das medidas a serem tomadas não
possibilitem tal consulta prévia;
e) - advertir, verbalmente ou por escrito, o condômino infrator de qualquer disposição da
presente convenção e regimento interno;
f) - representar, ativa e passivamente, o CONDOMÍNIO em juízo ou fora dele, receber e dar
quitação em nome do CONDOMÍNIO, movimentar contas bancárias do mesmo, emitindo
e endossando cheques, depositando as importâncias recebidas em pagamento etc., aplicando
os respectivos valores, inclusive as parcelas referentes ao fundo de reserva, em instituição
financeira de escolha conjunta com o CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL;
g) - efetuar seguro do CONDOMÍNIO, previsto nesta convenção, devendo fazer constar da
respectiva apólice previsão da reconstrução do CONDOMÍNIO, em caso de destruição
total ou parcial;
h) - efetuar seguros do CONDOMÍNIO contra incêndio e de responsabilidade civil contra
terceiros;
i) - convocar Assembleia Geral e reunião do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e de
outros órgãos eventuais e resolver casos que, porventura, não tiverem solução prevista,
expressamente, na lei ou nesta convenção;
j) - dispor dos seguintes documentos para a administração, que deverão ser, obrigatoriamente,
transferidos a seus sucessores, tudo devendo constar de relação na ata da eleição de cada
novo síndico: livro de atas da Assembleia Geral; livro de presença de condôminos na
Assembleia Geral; livro de atas das reuniões do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL;
livro-caixa; livro de queixas, ocorrências e sugestões; fichário de empregados; livro de
moradores; plantas e etc;
k) - providenciar abertura, numeração, rubrica, encadernação, encerramento e registro (se
necessário) dos livros;
l) - determinar execução de obras e serviços autorizados pelo CONSELHO CONSULTIVO-
FISCAL, quando inadiáveis, ou pela Assembleia Geral, nos casos gerais, tanto nas partes
de propriedade e uso comuns, quanto nas próprias unidades autônomas, especialmente,
neste caso, se não cumpridas pelo condômino suas próprias obrigações;
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153
l.1) - na hipótese de não cumprimento das obrigações pelo condômino, os
serviços serão realizados às suas expensas, e, se necessário, o CONDOMÍNIO
adiantará o pagamento das despesas, cujo valor será reembolsado dentro de 15
(quinze) dias, a contar do recebimento de notificação enviada ao condômino,
acrescido de taxa de administração de 20% (vinte por cento);
l.2) - inadimplente o condômino devedor, incidirá nas penalidades previstas no
Capítulo VIII;
m) - admitir e demitir empregados do CONDOMÍNIO, dentro dos critérios e normas legais,
fixando-lhes salários e definindo-lhes funções, para os efeitos de legislação trabalhista e de
previdência social, observadas as bases correntes, ou contratar empresa e/ou funcionários
terceirizados para executar os serviços inerentes ao CONDOMÍNIO, sem prejuízo do
orçamento anual;
n) - dirigir, fiscalizar, licenciar, transferir e punir empregados do CONDOMÍNIO,
submetendo-os à disciplina adequada;
o) - emitir e enviar os boletos de cobrança a cada condômino;
p) - pagar pontualmente as taxas de serviços públicos utilizados pelo CONDOMÍNIO, tais
como telefone, luz, água, gás, esgoto, etc.;
q) - proceder ao registro de todos os empregados do CONDOMÍNIO nos prazos legais, assim
como efetuar os recolhimentos de tributos, encargos e contribuições, previstos em lei, na
hipótese de não ser contratada empresa terceirizada para executar os serviços do
CONDOMÍNIO, pois neste caso a empresa terceirizada será responsável, direta e
exclusivamente, pelo registro e pagamento de todos os tributos, encargos e contribuições
relativos a seus empregados;
r) - enviar cartas de convocação para a Assembleia Geral, providenciando os respectivos
registros das atas e remetendo cópias aos condôminos;
s) - enviar cartas convite para as atividades de convívio social do CONDOMÍNIO;
t) - delegar, total ou parcialmente, poderes de representação ou funções administrativas,
especificando-as, quando da delegação, a pessoas naturais ou jurídicas, de sua confiança e
sob sua inteira responsabilidade, mediante aprovação da Assembleia Geral, na forma do
item 4.18.1, letra "a";
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154
t.1) - as funções que exorbitem a mera administração ordinária são indelegáveis,
devendo ser exercidas direta e pessoalmente pelo síndico.
u)- administrar as contas, os pagamentos e os contratos do CONDOMÍNIO, inclusive aqueles
firmados com seus prestadores de serviços e fornecedores;
v)- representar o CONDOMÍNIO na associação responsável pela manutenção e preservação
da praça localizada em frente ao CONDOMÍNIO (“Praça”), na qualidade de membro da
Diretoria, caso esta associação venha a ser constituída.
4.3 Das decisões do síndico caberá recurso para a Assembleia Geral, na qual os condôminos
deliberarão acerca da procedência ou não das mesmas.
4.4 As funções do síndico, do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e seus suplentes e
dos membros de outros órgãos eventuais são de natureza não remunerada. No entanto, a
Assembleia que eleger o síndico poderá deliberar sobre eventual remuneração ao síndico e demais
membros da administração.
4.4.1 A regra prevista na primeira parte do item 4.4 não se aplica na hipótese de a Assembleia
Geral deliberar pela contratação de empresa administradora, uma vez que esta será devidamente
remunerada pelos serviços por ela prestados, por valores compatíveis com os de mercado.
4.5 Na hipótese de renúncia, destituição ou impedimento do síndico, assumirá as funções o
presidente do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL.
4.5.1 O presidente do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL, assumindo as funções do
síndico, convocará a Assembleia Geral, que se reunirá dentro de 20 (vinte) dias corridos, contados
da vacância do cargo, para fins de eleger novo síndico, cujo mandato vigorará até a realização da
próxima Assembleia Geral Ordinária.
B) - DO CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL
4.6 O CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL será constituído de 03 (três) condôminos, que
elegerão entre si o Presidente do Conselho e terá as seguintes atribuições:
a) - assessorar o síndico e fiscalizar sua ação nas soluções dos problemas;
b) - autorizar o síndico a efetuar despesas extraordinárias não previstas no orçamento aprovado
pela Assembleia Geral, ressalvado o disposto no item 4.2, letra "d";
c) - emitir parecer sobre as contas do síndico, conferindo-as, aprovando-as ou rejeitando-as;
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155
d) - elaborar regulamento e alterações que forem necessárias, para uso das áreas recreativas do
CONDOMÍNIO, se houver.
4.7 No caso de vacância do cargo de conselheiro, a Assembleia Geral será convocada para
proceder à nova eleição.
4.8 O CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL reunir-se-á sempre que os interesses do
CONDOMÍNIO exigirem, podendo a reunião ser convocada, também, pelo síndico. As decisões
do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL serão tomadas pelo voto da maioria, devendo ser
lavrada ata, observado o disposto, no que couber, para as da Assembleia Geral.
4.9 Como órgão de assessoria, as decisões do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL não
vinculam a atuação do síndico.
C) - DA ADMINISTRADORA
4.10 A administradora será órgão obrigatório da administração, e terá as funções
administrativas que lhe forem delegadas pelo síndico e procederá de acordo com suas
determinações.
4.11 Durante os 05 (cinco) primeiros anos de atividade do Condomínio de Utilização do
CONDOMÍNIO, e tendo em vista dar uma continuidade administrativa ao mesmo, a
administradora será uma empresa indicada pela incorporadora, ficando, pois, investida de todos
os poderes necessários para, em nome do CONDOMÍNIO, representá-lo no devido contrato.
D) - DA ASSEMBLEIA GERAL
4.12 As deliberações conjuntas dos condôminos serão tomadas em Assembleia Geral, ordinária
ou extraordinária, realizada em dependências do próprio CONDOMÍNIO.
4.13 A convocação da Assembleia Geral poderá ser efetuada:
a) - pelo síndico;
b) - pelo Conselho Consultivo; ou
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156
c) - por condôminos, que representem ¼ (um quarto) dos votos do CONDOMÍNIO.
4.13.1 Se, por qualquer motivo, a Assembleia não se reunir, o juiz decidirá, a requerimento de
qualquer condômino.
4.14 A Assembleia Geral será convocada por meio de edital de convocação, colocado em local
visível do CONDOMÍNIO e enviado, por cópia e através de carta registrada ou sob protocolo, a
cada condômino, para o endereço registrado no CONDOMÍNIO, e com antecedência mínima de
08 (oito) dias corridos.
4.14.1 No edital de convocação constará, ainda que abreviadamente, a ordem do dia, sobre a qual
deliberarão os presentes, e mais o item “assuntos gerais e de interesse do CONDOMÍNIO”.
4.14.2 Também serão indicados no edital de convocação o dia, a hora e o local da realização da
Assembleia Geral e a disposição de que, não havendo quorum suficiente para instalação da
Assembleia Geral, em primeira convocação, a segunda far-se-á 30 (trinta) minutos após, com
qualquer quorum.
4.14.3 Como exceção, ainda que não conste da ordem do dia, a Assembleia Geral tomará
conhecimento de recurso apresentado por condômino ou pelo CONSELHO CONSULTIVO-
FISCAL de decisão proferida pelo síndico ou, por delegação deste, pela administradora, e que se
refira, especialmente, a esse mesmo condômino ou ao CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL.
4.15 As reuniões serão dirigidas por mesa composta por um presidente, escolhido por
aclamação, entre os condôminos, e secretariada por pessoa de livre escolha do presidente eleito.
4.15.1 Caberá ao presidente da Assembleia Geral, que não poderá ser o síndico:
a) - examinar o livro de registro de presença e verificar os requisitos necessários à instalação da
reunião;
b) - examinar as procurações apresentadas, admitindo, ou não, o respectivo mandatário, com
recurso dos interessados à própria Assembleia Geral; enquanto não deliberado a respeito, o
voto dos mesmos será tomado em apartado;
c) - dirigir os trabalhos, determinando os atos a serem praticados pelo secretário, colocando os
assuntos em debate e votação, aceitando, ou não, as propostas apresentadas, podendo, até
mesmo, inverter a ordem do dia;
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157
d) - suspender a reunião, em face do adiantado da hora, ou se houver necessidade de coligir
elementos ou completar informações, ou se os trabalhos estiverem tumultuados,
transferindo-a para outro dia ou local mais apropriado;
e) - encerrar o livro de registro de presença e assinar o livro de atas da Assembleia Geral.
4.16 Dos trabalhos e deliberações da Assembleia Geral será lavrada ata, em livro próprio, a
qual poderá ser elaborada na forma de sumário dos fatos ocorridos, inclusive dissidências e
protestos, e conter apenas a transcrição das deliberações tomadas, desde que:
a) - os documentos ou propostas submetidos à Assembleia Geral, assim como as declarações de
voto ou dissidência, referidas na ata, sejam numerados seguidamente, autenticados pela
mesa e por qualquer condômino que o solicitar, e arquivados no CONDOMÍNIO;
b) - a mesa, a pedido do condômino interessado, autentique exemplar ou cópia de proposta,
declaração de voto ou dissidência, ou protesto apresentado.
4.16.1 A Ata da Assembleia Geral será lavrada pelo secretário, devendo ser assinada pelo
presidente, e levada a registro no registro de títulos e documentos. Poderá a Assembleia Geral,
observado o quorum disposto no item 4.18.1, letra "a", deliberar pela dispensa do registro da ata
em registro de títulos e documentos.
4.16.2 Quando a ata refletir alteração ou acréscimo de dispositivo constante nesta convenção será
averbada no registro de imóveis competente.
4.16.3 A cópia da ata será remetida a cada condômino, dentro de 08 (oito) dias da data da
Assembleia Geral, ainda que não tenha sido objeto de registro, para sua manifestação, também no
prazo de 08 (oito) dias, sendo certo que o silêncio caracterizará sua aprovação integral e
irrevogável.
4.16.3.1 Independentemente da manifestação de um condômino, a ata deverá ser levada a registro.
4.16.4 A manifestação em contrário, por parte de algum condômino, significará recurso à
próxima Assembleia Geral, que julgará a pertinência ou não da manifestação exposta pelo
condômino, devendo a decisão ser obedecida, desde logo, por todos os condôminos, inclusive
pelo impugnante.
4.17 A Assembleia Geral ordinária deverá ser realizada até o final do primeiro trimestre após o
término do exercício social (item 4.2, letra "a") e a ela competirá, principalmente:
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158
a) - apreciar e deliberar sobre a prestação de contas do síndico e relatório das atividades da
administradora, se houver, tudo relativamente ao exercício social anterior;
b) - fixar o orçamento anual para o exercício social vincendo e a forma de cobrança das
respectivas despesas de CONDOMÍNIO;
c) - eleger o síndico, os membros do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL (titulares e
suplentes), secretário e de outros eventuais órgãos, quando aplicável;
d) - impor multa a condômino;
e) - conhecer e decidir recurso de condômino ou do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL;
f) - decidir sobre assuntos de interesse geral e de outras matérias constantes da ordem do dia;
g) - gerir e administrar as contratações realizadas pelo CONDOMÍNIO, inclusive, porém não
se limitando, às cobranças emitidas pelas empresas prestadoras de serviços aos
condôminos.
4.17.1 A Assembleia Geral extraordinária decidirá, entre outros itens, sobre:
a) - matéria específica da Assembleia Geral Ordinária, quando esta não for realizada
tempestivamente, ou que tenha surgido posteriormente;
b) - alteração da presente convenção ou do regimento interno;
c) - destituição do síndico e/ou dos membros do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e de
outros eventuais órgãos, sem necessidade de motivação para essa decisão;
d) - substituição da administradora ou restrição de suas funções.
4.18 Salvo quando exigido quorum especial, para instalação da Assembleia Geral será
observado o seguinte quorum:
a) - 1º (primeira) convocação: maioria de votos dos condôminos presentes que representem pelo
menos metade das frações ideais;
b) - 2º (segunda) convocação: qualquer número de votos dos condôminos presentes.
4.18.1 Deverá ser obedecido, conforme a matéria, o seguinte quorum para deliberação em
Assembleia Geral:
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159
a) - alteração do Regimento Interno e assuntos gerais, que não os abaixo relacionados, inclusive
realização de obras úteis no CONDOMÍNIO: maioria simples de votos dos condôminos
presentes (metade mais um);
b) - destituição do síndico que praticar irregularidades, não prestar contas ou não administrar
convenientemente o CONDOMÍNIO; destituição do subsíndico, de membros do
CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e de outros eventuais órgãos ou cargos: maioria
absoluta de votos do CONDOMÍNIO (metade mais um);
c) - modificação desta convenção, inclusive acréscimo de novas disposições: 2/3 (dois terços)
dos votos do CONDOMÍNIO;
d) - realização de obras voluptuárias no CONDOMÍNIO: 2/3 (dois terços) dos votos do
CONDOMÍNIO;
e) - realização de obras, em partes comuns, em acréscimo às já existentes, a fim de lhes facilitar
ou aumentar a utilização: 2/3 (dois terços) dos votos do CONDOMÍNIO, não sendo
permitidas construções, nas partes comuns, suscetíveis de prejudicar a utilização, por
qualquer dos condôminos, das partes próprias ou comuns;
f) - modificação das “Condições Gerais” desta convenção, do “Capítulo V – “Do Seguro””,
do “item 1.2” e dos “itens 4.18” e “4.18.1”, total ou parcialmente: 90% (noventa por
cento) dos votos do CONDOMÍNIO;
g) - reconstrução ou venda do terreno e materiais, na ocorrência de sinistro total, ou que destrua
mais de 2/3 (dois terços) do CONDOMÍNIO: maioria absoluta de votos do
CONDOMÍNIO (metade mais um);
h) - mudança da destinação do edifício ou da unidade imobiliária: 100% (cem por cento) dos
votos do CONDOMÍNIO;
i) - construção de outro pavimento, ou, no solo comum, de outro edifício, destinado a conter
novas unidades imobiliárias: 100% (cem por cento) dos votos do CONDOMÍNIO;
j) - alteração das áreas comuns do CONDOMÍNIO: 2/3 (dois terços) dos votos do
CONDOMÍNIO;
k) - mudança do sorteio das vagas de garagem: maioria absoluta de votos do CONDOMÍNIO
(metade mais um).
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160
4.19 Na Assembleia Geral, cada unidade autônoma terá direito a um voto, independentemente
da sua fração ideal de terreno, não se computando os votos em branco.
4.19.1 Em caso de empate na apuração dos votos, além de seu voto normal, caberá o de
qualidade (desempate) ao presidente da Assembleia Geral.
4.19.2 O condômino em atraso no pagamento de sua quota nas despesas de CONDOMÍNIO,
bem como respectivos reajustes monetários, juros e multa, terá suspenso seu direito de
deliberação e voto em qualquer matéria.
4.20 As decisões da Assembleia Geral serão obrigatórias para todos os condôminos, ainda que
vencidos nas deliberações, ou que a ela não tenham comparecido, mesmo que ausentes do
domicílio e independentemente do recebimento pessoal do edital de convocação, desde que
convocados na forma do item 4.14 supra.
4.21 Se a unidade autônoma pertencer a mais de uma pessoa, deverá ser designada uma delas
para que represente as demais na Assembleia Geral, mediante mandato, sob pena de suspensão
temporária do exercício dos direitos e vantagens assegurados pela presente convenção, inclusive
do direito de voto.
4.22 O condômino poderá ser representado na Assembleia Geral por procurador, bastante, com
poderes gerais para, legalmente, praticar os atos necessários e contrair obrigações, devendo o
instrumento de procuração ser depositado em mãos do síndico - que o encaminhará ao presidente
da Assembleia Geral - ou do próprio presidente, tudo antes de iniciadas as deliberações.
4.22.1 Cada procurador poderá representar apenas um proprietário, independentemente do
número de unidades autônomas que este tiver. Para tal fim, será válida procuração outorgada por
instrumento particular, com necessidade de firma reconhecida.
4.23 A Assembleia Geral se reunirá e deliberará em ato contínuo. Os trabalhos poderão ser
suspensos e prosseguirão em data posterior, quer pelo adiantado da hora, quer pela necessidade de
coligir elementos ou completar informações, quer por estarem tumultuados os trabalhos.
4.23.1 O prosseguimento da Assembleia Geral em outra data independerá de nova convocação,
cabendo, exclusivamente, ao presidente da reunião suspensa, definir data, horário e local para
prosseguimento, o que deverá ser comunicado aos presentes, quando da suspensão. Na reunião
em continuação poderão participar condôminos não presentes na anterior.
4.24 A Assembleia Geral Ordinária e a Extraordinária poderão ser, cumulativamente,
convocadas e realizadas no mesmo local, data e hora e instrumentadas em ata única.
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161
E) - DO CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL
4.25 O CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL tem por finalidade a preservação das áreas
comuns do CONDOMÍNIO e a promoção de atividades de convívio social entre os condôminos,
na forma estabelecida no Capítulo XII, abaixo.
F) - DE OUTROS ÓRGÃOS
4.30 Além do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e do CONSELHO DE CONVÍVIO
SOCIAL, poderá a Assembleia Geral instituir outros órgãos administrativos ou de assessoria,
com atribuições que expressamente definir.
4.31 Esses órgãos complementares terão caráter transitório ou permanente, de acordo com os
interesses do CONDOMÍNIO. Quando instituídos, adotar-se-ão, quanto a seu procedimento, as
normas estabelecidas ao CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL, no que couberem, inclusive a
natureza não remunerada de suas funções.
CAPÍTULO V - DO SEGURO
5.1 O CONDOMÍNIO é obrigado a proceder e manter, sob as penas da lei, o seguro contra
riscos de incêndio ou outro sinistro que cause destruição, no todo ou em parte, de todas as
unidades autônomas e partes comuns que o compõem, discriminando-as, individualmente, com
respectivos valores.
5.1.1 Cada condômino poderá aumentar, por sua conta exclusiva, o valor do seguro de sua
unidade autônoma, para cobrir o valor das benfeitorias, úteis ou voluptuárias, que porventura
tenha realizado, e, neste caso, pagará diretamente à companhia seguradora o prêmio
correspondente ao aumento solicitado.
5.2 Ficam fazendo parte integrante da presente convenção, como se cláusulas desta fossem, os
artigos 1.357 e 1.358 do Novo Código Civil Brasileiro, cujos termos os condôminos se obrigam a
respeitar, quando da ocorrência das hipóteses neles previstas.
5.3 No caso de sinistro parcial, o valor da respectiva indenização será aplicado,
preferencialmente, na reconstrução das coisas de uso e propriedade comuns e o saldo, se houver,
rateado entre os condôminos afetados pelo sinistro.
CAPÍTULO VI - DOS ENCARGOS COMUNS AOS CONDÔMINOS
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162
6.1 Cada condômino participará de todas as despesas do CONDOMÍNIO, de acordo com o
orçamento fixado para o exercício, assim como das despesas extraordinárias, recolhendo as
respectivas quotas no primeiro dia útil de cada mês a que correspondam.
6.1.1 O síndico enviará a cada condômino, por carta registrada ou sob protocolo, o respectivo
aviso.
6.1.2 Se o vulto das despesas aconselhar que seja feito o recolhimento em prestações, com a
autorização do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL, deverão ser fixados os respectivos
vencimentos.
6.2 As quotas das despesas de CONDOMÍNIO serão devidas pelos condôminos, calculadas
de acordo com o Coeficiente de Rateio de Despesas – CRD indicado no item 2.7, supra, uma vez
instalado o CONDOMÍNIO de utilização do CONDOMÍNIO, o que se caracterizará pela
realização da respectiva Assembleia Geral de instalação, mesmo que antes do término das obras e
ainda que não tenham recebido as respectivas unidades autônomas.
6.3 São consideradas despesas de exclusiva responsabilidade dos condôminos,
exemplificativamente:
a) - tributos incidentes sobre as partes comuns do CONDOMÍNIO;
b) - prêmios de seguro, com exclusão do valor correspondente ao seguro facultativo que cada
condômino queira fazer, além dos obrigatórios;
c) - remuneração da administradora e do síndico e membros do conselho, se aprovada na
Assembleia que os eleger;
d) - salários, seguros e encargos previdenciários e trabalhistas, relativos aos empregados do
CONDOMÍNIO, ou remuneração de empresa terceirizada que forneça tal mão de obra;
e) - despesas de manutenção, conservação, limpeza, reparos e funcionamento das partes,
dependências, instalações e equipamentos de propriedade e uso comuns, inclusive na
hipótese do item 3.3;
f) - despesas de luz, força, água, gás, esgoto e telefone do CONDOMÍNIO, inclusive daquelas
relacionadas às áreas úteis, se tal consumo não puder ser individualizado;
g) - despesas necessárias à implantação, funcionamento e manutenção dos serviços prestados
pelo CONDOMÍNIO aos condôminos, e tudo o mais que interessa ou tenha relação com as
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163
partes de propriedade e uso comuns, ou que os condôminos deliberem fazer como de
interesse coletivo, inclusive verba para o fundo de reserva;
h) - custeio de manutenção e de consumo corrente de todos os equipamentos, máquinas e
motores de propriedade do CONDOMÍNIO, ainda que temporária ou permanentemente a
serviço apenas de algum condômino.
6.4 O condômino que aumentar as despesas comuns, por sua exclusiva conveniência, pagará o
excesso que motivar.
6.5 Os condôminos suprirão o CONDOMÍNIO das quotas com que tenham de concorrer
para as despesas comuns aprovadas em Assembleia Geral, na forma em que nela ficar decidido,
se for alterada a disposição geral constante dos itens 6.1 e 6.1.2.
6.6 As obras que interessarem à estrutura integral do prédio serão feitas mediante orçamento
prévio, obtido em concorrência ou tomada de preços, a ser aprovado em Assembleia Geral, na
forma do item 4.18.1, letra “a”, no caso de obras úteis e na forma do item 4.18.1, letra “d”, na
hipótese de obras voluptuárias, ficando o síndico encarregado de mandar executá-las.
6.6.1 As obras ou reparações necessárias e urgentes podem ser realizadas, independentemente
de autorização, pelo síndico, ou em caso de omissão ou impedimento deste, por qualquer
condômino.
6.6.2 Se as obras ou reparos necessários forem urgentes e importarem em despesas excessivas,
determinada sua realização, o síndico ou o condômino que tomou a iniciativa delas dará ciência à
Assembleia, que deverá ser convocada imediatamente.
6.6.3 O condômino que realizar obras ou reparos necessários será reembolsado das despesas
que efetuar, não tendo direito à restituição das que fizer com obras ou reparos de outra natureza,
embora de interesse comum.
6.7 As despesas com a remoção e depósito de coisas e objetos deixados em área de
propriedade e uso comuns serão cobradas do condômino responsável.
CAPÍTULO VII - DO FUNDO DE RESERVA
7.1 Fica criado o fundo de reserva do CONDOMÍNIO, cobrável juntamente com as
contribuições para as despesas comuns, o qual será constituído das seguintes parcelas:
a) - 5% (cinco por cento) da contribuição mensal de cada condômino;
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164
b) - juros moratórios e multas previstas nesta convenção, e que venham a ser cobrados dos
condôminos;
c) - 20% (vinte por cento) do saldo verificado no orçamento de cada exercício social;
d) - rendimentos decorrentes da aplicação das verbas do próprio fundo de reserva.
7.2 O fundo de reserva terá o limite de ___.
7.3 O síndico, desde que autorizado pelo CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL,
observado o disposto nos itens 6.6 e seguintes, desta convenção, poderá utilizar o fundo de
reserva para execução de obras ou serviços considerados inadiáveis.
7.4 Ressalvado o disposto no item 7.3, a Assembleia Geral deliberará sobre a utilização do
fundo de reserva.
CAPÍTULO VIII - DAS PENALIDADES
8.1 A falta de cumprimento ou inobservância de quaisquer das estipulações desta convenção,
tornará o condômino infrator passível de advertência formulada pelo síndico ou multa a ser
aplicada conforme a gravidade no valor entre 01 (uma) e 05 (cinco) vezes o atribuído à
contribuição para as despesas condominiais ordinárias da unidade autônoma do infrator, relativa
ao mês anterior à data do fato. A gravidade da infração será determinada pelo síndico que,
observados os princípios da boa-fé e razoabilidade, estabelecerá o valor da multa a ser aplicada ao
condômino infrator.
8.2 Além das advertências e multas mencionadas no item 8.1 acima, porém, sem delas
depender ou vincular-se, a Assembleia Geral, por decisão tomada por três quartos dos
condôminos restantes, poderá impor ao condômino infrator multa correspondente até o quíntuplo
do valor atribuído à contribuição para as despesas condominiais ordinárias da unidade autônoma
do infrator, relativa ao mês anterior ao fato, conforme a gravidade das faltas e a reiteração,
independentemente das perdas e danos que se apurem.
8.2.1 Na hipótese de reincidência em infração a essa convenção, seja ela genérica ou específica,
excluída a prevista no item 8.3, notadamente em razão do comportamento antisocial do
condômino infrator, capaz de gerar incompatibilidades de convivência com os demais
condôminos, a multa poderá ser até cinco vezes o valor atribuído à contribuição para as despesas
condominiais ordinárias da unidade autônoma do infrator, tomando-se por base a contribuição do
mês anterior ao fato.
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165
8.3 O atraso no pagamento de qualquer quantia acarretará imediata incidência de reajuste
monetário, de acordo com a variação percentual acumulada do Índice Geral de Preços-Mercado
(IGP-M), calculado e divulgado pela Fundação Getúlio Vargas, tomando-se como índice-base o
do mês anterior ao inicialmente previsto para seu pagamento e como índice-reajuste o do mês
anterior ao da efetiva purgação da mora, sempre calculado pro rata die, acrescido dos juros de
mora de 1% (um por cento) ao mês, contados dia a dia, e da multa de 2% (dois por cento), sendo
que as penalidades moratórias incidirão sobre o valor principal corrigido monetariamente.
8.3.1 Se o índice acima eleito for extinto ou considerado inaplicável a esses casos, este será
substituído pelo índice que vier a substituí-lo e na sua ausência por outro índice que reflita a
variação da inflação no período, ad referendum da Assembleia Geral.
8.4 Na hipótese de infração a qualquer disposição do presente instrumento, o condômino
infrator será advertido para correção de sua conduta. Persistindo a inadimplência, o condômino
será notificado ou interpelado para, no prazo a ser definido pelo síndico, sanear a obrigação
inadimplida, sob pena de incorrer nas penalidades descritas nesta convenção.
8.4.1 Das notificações e interpelações encaminhadas pelo síndico, não caberão
contranotificações. Caso o condômino infrator queira se manifestar contra a notificação ou
interpelação encaminhada, este deverá submeter suas razões à Assembleia Geral que deliberará
acerca da procedência ou não de suas razões.
8.5 As multas previstas no presente capítulo seguem as restrições legais atualmente vigentes e
aplicáveis ao caso, em especial as disposições do Código Civil relativas ao CONDOMÍNIO
edilício. Desta forma, na hipótese de haver permissão legal que possibilite a majoração das multas
ora previstas, tais multas serão imediatamente majoradas até o limite máximo, conforme
legislação aplicável à época.
8.6 Em caso de alienação ou de compromisso de alienação da unidade autônoma, o
condômino alienante se obriga a cientificar o CONDOMÍNIO, caso em que os boletos relativos
às despesas condominiais poderão passar a ser emitidos em nome do adquirente, que será, então,
responsável pelo seu pagamento a partir da comunicação formal ao CONDOMÍNIO.
8.7 Fica o CONDOMÍNIO autorizado a cadastrar os condôminos inadimplentes em
entidades e serviços de proteção ao crédito, mediante aviso prévio de 30 (trinta) dias.
CAPÍTULO IX - DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
9.1 A tolerância quanto a alguma demora, atraso ou omissão no cumprimento de qualquer das
obrigações ajustadas nesta convenção, ou a não aplicação, na ocasião oportuna, das cominações
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166
nela constantes, não importará em novação ou cancelamento das penalidades, podendo estas ser
aplicadas a qualquer tempo.
9.1.1 A ocorrência de tolerância não implica em precedente, novação ou modificação de
quaisquer das condições ou itens desta convenção, os quais permanecerão íntegros e em pleno
vigor, como se nenhum favor houvesse intercorrido.
9.2 A eventual concessão de algum direito especial a determinado condômino será sempre a
título provisório, podendo ser revogada a qualquer tempo.
9.3 O CONDOMÍNIO não será responsável:
a) - por prejuízos ocorridos ou decorrentes de furtos ou roubos acontecidos em qualquer de suas
dependências;
b) - por sinistros decorrentes de acidentes, extravios e danos, que venham a sofrer os
condôminos;
c) - por extravios de quaisquer bens entregues pelos condôminos aos empregados do
CONDOMÍNIO.
9.4 O CONDOMÍNIO, juntamente com o condomínio vizinho, será responsável pela
manutenção e preservação da Praça situada em frente ao CONDOMÍNIO. Para tanto, os dois
condomínios poderão, se for o caso, constituir uma associação visando à celebração do termo de
compromisso com a Municipalidade e o rateio das despesas decorrentes (na proporção de 50%
para cada). As despesas de manutenção da Praça, mesmo que geradas por intermédio da
associação, serão consideradas como despesas ordinárias de cada um dos condomínios.
CAPÍTULO X - DO REGIMENTO INTERNO
10.1 O Regimento Interno, anexo, é parte integrante da presente Convenção de Condomínio, será
o disciplinador da conduta interna dos condôminos do CONDOMÍNIO.
10.2 Deverão os condôminos respeitar as disposições indicadas no Regimento Interno em sua
integralidade, podendo alterá-lo mediante Assembleia Geral realizada.
10.3 O Regimento Interno poderá ser acrescido de outras disposições da presente convenção de
CONDOMÍNIO, a critério do síndico ou por meio de votação em Assembleia Geral.
CAPÍTULO XI – DAS LOCAÇÕES SUBSIDIADAS
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167
11.1 Diante das características do CONDOMÍNIO, que é formado, em sua maioria, por
habitações de interesse social – HIS, haverá um sistema de locações de unidades pela
Municipalidade de São Paulo.
11.2 As locações serão administradas por empresa que venha a celebrar contrato com a
Concessionária, cabendo à Municipalidade revisar, aprovar e regular esse contrato caso seja
necessário; a administradora ficará incumbida do gerenciamento dos contratos, cobrança dos
aluguéis e encargos, despejo dos inadimplentes, execução de reparos e reformas nas unidades
autônomas, sendo monitorada e avaliada pela Concessionária e a Municipalidade, conforme
estabelecido no anexo 17 (Contrato) do Edital..
11.3 Os locatários deverão observar as regras da presente Convenção de Condomínio e do
Regimento Interno.
11.4 Os locatários não poderão participar da administração do condomínio, podendo, apenas, ser
membros das comissões organizadas pelo CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL.
CAPÍTULO XII – DO DESENVOLVIMENTO DE ATIVIDADES SOCIAIS NO
CONDOMÍNIO
12.1 Durante os 05 (cinco) primeiros anos de atividade do CONDOMÍNIO, a
INCORPORADORA indicará empresa especializada que será responsável pela administração
(“Administradora”) do CONDOMÍNIO, nos termos do item 14.1, abaixo. Além da gestão e
administração do CONDOMÍNIO, a Administradora será responsável pela promoção de atividades
de convívio social entre os condôminos.
12.2 A Administradora será auxiliada pelo CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL,
composto por 3 (três) condôminos, que será responsável pela preservação das áreas comuns do
CONDOMÍNIO e a promoção das atividades de convívio social com as seguintes atribuições:
a) - manutenção das áreas de recreação do CONDOMÍNIO;
b) - promoção da cultura, de cursos de aperfeiçoamento profissional e do esporte.
12.2.1 Os membros do CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL serão eleitos em Assembleia
Geral, todos com mandato de 2 (dois) anos, podendo ser reeleitos por igual prazo.
12.2.2 Não poderão ser eleitos como membros integrantes deste CONSELHO DE CONVÍVIO
SOCIAL condôminos locatários das unidades autônomas, o síndico, membro do CONSELHO
CONSULTIVO-FISCAL e de outros eventuais órgãos.
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168
12.3 O CONDOMINIO poderá contratar até 02 (dois) funcionários destinados
exclusivamente ao desenvolvimento e gerenciamento das atividades de convívio social do
CONDOMÍNIO, que atuarão em conjunto com o CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL.
12.4 Para melhor consecução dos objetivos do CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL
poderão ser criadas comissões, com objetivos específicos, de natureza não-estatutária, nem
tampouco regimentais, cujos membros sejam voluntários e escolhidos entre os proprietários,
valorizando, sempre, a aptidão de cada um. Tais comissões serão organizadas e orientadas pelos
membros do CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL.
12.5 O CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL poderá, também, buscar convênios ou
parcerias com entes públicos ou privados, visando à realização de cursos, eventos, treinamentos,
etc.
12.6 A Administradora e o CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL terão, à sua disposição,
para promoção de atividades de convívio social, um fundo constituído por até 15% (quinze por
cento) da contribuição mensal de cada condômino. Se forem necessárias verbas adicionais, estas
deverão ser aprovadas em Assembleia Geral, pelo quorum de maioria absoluta dos votos do
CONDOMÍNIO.
12.7 Além do fundo a ser constituído, a Administradora e o CONSELHO DE CONVÍVIO
SOCIAL poderão promover atividades sociais sujeitas à cobrança de tarifas dos participantes.
Estas tarifas serão cobradas separadamente das despesas condominiais, e apenas dos
condôminos participantes.
12.7.1 Considerando o caráter social das atividades, as tarifas a serem cobradas deverão ter
valores reduzidos, a fim de possibilitar o acesso de todos os condôminos interessados.
12.8 Além dos condôminos do CONDOMÍNIO, também poderão participar das atividades de
convívio social os condôminos do condomínio vizinho, desenvolvido pela mesma incorporadora,
localizado na Rua ______, nº ____, objeto da Matrícula nº ______ do 15º Oficial de Registro de
Imóveis, sendo que o CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL deverá permitir a inscrição dos
interessados. Destes participantes, serão, necessariamente, cobradas tarifas.
CAPÍTULO XIII – DAS VAGAS DE GARAGEM
13.1 O CONDOMÍNIO conterá _____ (______) vagas de garagem, para o estacionamento de
_____ (______) veículos de passeio, incluídas na área comum das unidades autônomas todas
localizadas no ______ do CONDOMÍNIO, sendo ______ (______) vagas ______, designadas
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169
por ______, ______ (______) vagas ______, designadas por ______, e ______ (______) vagas
______, designadas por ______.
13.2 Cada unidade autônoma apartamento tipo ____ (HMP) terá direito de uso de 01 (uma)
vaga de garagem para o estacionamento de 01 (um) veículo de passeio, em local indeterminado.
As áreas de tais vagas de garagem estão incluídas nas respectivas áreas comuns de cada uma das
unidades autônomas.
13.2.1 As unidades autônomas tipo (HIS) e as unidades autônomas lojas não terão direito ao uso
de vagas de garagem.
13.2.2 Tendo em visto que, além das vagas de garagem vinculadas às unidades autônomas
apartamentos tipo ____ (HMP), o CONDOMÍNIO dispõe de outras vagas de garagem integrantes
de sua área comum, o condômino proprietário, ou titular de direitos aquisitivos, de unidade
autônoma do CONDOMÍNIO poderá adquirir, da incorporadora, o direito de uso de uma ou mais
vagas de garagem, em local indeterminado, na forma e condições que forem estipuladas pela
incorporadora. A incorporadora, ainda, poderá ceder o direito de uso destas vagas a condôminos
proprietários, ou titular de direitos aquisitivos, de unidades autônomas do condomínio vizinho.
13.2.3 A forma de utilização de todas as vagas de garagem do CONDOMÍNIO será rotativa ou
mediante sorteio, conforme for definido em Assembleia Geral por maioria absoluta de votos do
CONDOMÍNIO. A Assembleia Geral, também, pelo mesmo quórum, poderá decidir pela
contratação de manobristas pelo CONDOMÍNIO. Se a utilização se der por sorteio, o mesmo
deverá ser realizado a cada período de 02 (dois) anos, visando à redistribuição das vagas entre os
condôminos.
13.3 As vagas de garagem encontram-se em locais individuais e indeterminados, sendo que, tão
somente para efeitos de discriminação, identificação e disponibilidade, e para fins de registro,
tais vagas foram numeradas, conforme planta do projeto aprovado que acompanha os
documentos da incorporação. A numeração e indicação dos locais das vagas na garagem nas
respectivas plantas são atos meramente enunciativos, podendo ser alteradas, visando outra
distribuição e localização.
13.4 As vagas deverão ter destinação exclusiva para o estacionamento de veículos, não podendo
ser utilizadas para outros fins, como o de depósito de quaisquer materiais.
13.6 O direito de uso das vagas vinculadas às unidades autônomas do CONDOMÍNIO, ou
aquele adquirido na forma do item 13.2.2, acima, não é suscetível de alienação ou cessão em
nenhuma hipótese ou título, seja a condômino ou terceiros. No entanto, poderá ser objeto de
locação, desde que somente entre condôminos do CONDOMÍNIO (neste caso, incluindo
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170
locatários de unidades autônomas apartamentos), ou a condôminos (incluindo locatários) do
condomínio vizinho, sendo vedada a locação a terceiro que não se enquadre nestas hipóteses.
CAPÍTULO XIV – DOS SERVIÇOS OBRIGATÓRIOS FORNECIDOS PELO
CONDOMÍNIO
14.1 Quando da instalação do CONDOMÍNIO de Utilização serão obrigatoriamente implantados
pelo CONDOMÍNIO os serviços específicos para exclusiva utilização dos condôminos. Esses
serviços são definidos como básicos e/ou obrigatórios os quais a partir da instalação do
CONDOMÍNIO de Utilização serão obrigatoriamente mantidos em funcionamento permanente.
14.1.1 Ao síndico competirá a inspeção e condução dos serviços abaixo descritos, cuja
administração poderá ser delegada à Administradora do CONDOMÍNIO.
14.1.2 Os serviços básicos e/ou obrigatórios serão de custeio obrigatório de todos os condôminos
a serem incluídos nas despesas ordinárias do CONDOMÍNIO.
14.1.3 Serão considerados, dentre outros, como serviços básicos e/ou obrigatórios:
a) - Segurança Patrimonial: portaria 24 (vinte e quatro) horas para controle de entrada e saída de
moradores e visitantes;
b) - Manutenção dos Jardins: contratação de empresa especializada responsável pela poda,
limpeza e tratamento dos jardins, vasos e/ou áreas verdes do CONDOMÍNIO; e
c) - Manutenção Predial: consistente na manutenção rotineira das áreas comuns do
CONDOMÍNIO, visando ações preventivas relacionadas com seu desgaste natural para mantê-
las em bom estado.
CAPÍTULO XV - DAS DISPOSIÇÕES TRANSITÓRIAS
15.1 Durante os 05 (cinco) primeiros anos de atividade do condomínio de utilização do
CONDOMÍNIO, e tendo em vista dar uma continuidade administrativa ao mesmo, bem como
manter e implantar as disposições específicas da presente Convenção de Condomínio, o Síndico e
a Administradora serão indicados pela INCORPORADORA.
15.2 Na primeira Assembleia Geral que se realizar após a instalação do CONDOMÍNIO de
utilização serão escolhidos os membros do CONSELHO CONSULTIVO-FISCAL e os
membros do CONSELHO DE CONVÍVIO SOCIAL.
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171
15.3 É permitido à INCORPORADORA e à empresa de corretagem por ela escolhida, manter
placas de venda na frente do CONDOMÍNIO, bem como autorizar a permanência de corretores
de plantão, em partes de propriedade e uso comuns do CONDOMÍNIO, ou em unidade
autônoma liberada por seus proprietários, à sua exclusiva escolha, mesmo após a instalação do
CONDOMÍNIO de utilização, enquanto dita INCORPORADORA tiver unidades autônomas à
venda.
15.4 É permitida à construtora e incorporadora do CONDOMÍNIO a fixação de placa de bronze
ou similar, com suas logomarcas, junto à entrada social do CONDOMÍNIO, ou qualquer local
por elas escolhido, sendo que os condôminos não poderão retirá-la.
CAPÍTULO XVI - DAS DISPOSIÇÕES FINAIS
16.1 A presente convenção obriga a todos os condôminos, seus herdeiros e sucessores, na forma
da lei.
16.2 Fica eleito o foro de São Paulo-SP, com renúncia expressa a qualquer outro, por mais
privilegiado que seja, como o único competente para dirimir ação ou dúvida que, direta ou
indiretamente, decorram da presente convenção.
São Paulo, ___ de ____ de 201_.
1.9.6. Anexo 06 – Modelo do Contrato de Aluguel com os
Usuários
CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL HIS
Empreendimento: HIS Barra Funda
Nº Contrato: ___ -
Pelo presente instrumento particular, a ..................., inscrita no CNPJ/MF sob o n° .................,
com sede ................., na qualidade de CONCESSIONÁRIA ou subcontratada por ela para a
prestação dos serviços de locação, doravante denominada LOCADORA, neste ato
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172
representada por seus Diretores, na forma prevista em seus Estatutos Sociais e o
LOCATÁRIO identificado e qualificado no item “A” do quadro resumo abaixo, que constitui
parte integrante do presente contrato, têm entre si justo e contratado a presente locação,
mediante as cláusulas e condições adiante estipuladas, a saber:
I - DO OBJETO
Cláusula Primeira – O objeto do presente contrato de locação é a unidade habitacional HIS
devidamente descrita e caracterizada na letra “B” do quadro resumo deste instrumento.
II – DA FINALIDADE
Cláusula Segunda – A unidade habitacional HIS ora locada destina-se à finalidade única e
exclusiva de moradia do LOCATÁRIO, bem como de seus familiares ou dependentes
indicados na letra “A.1.2” e “A.2” do quadro resumo, desde que integrantes da unidade
familiar, sendo vedada a cessão ou a sublocação do todo ou em parte, salvo se autorizado
expressamente pela LOCADORA.
III – DO PRAZO DO CONTRATO E SUA PRORROGAÇÃO
Cláusula Terceira – O prazo de locação é de 48 (quarenta e oito) meses, contados da data de
início de vigência do contrato, prevista na letra “G” do quadro resumo.
Parágrafo Primeiro – O presente contrato poderá ser prorrogado desde que o LOCATÁRIO
tenha cumprido as obrigações contratuais e legais.
Parágrafo Segundo – Findo o prazo contratual e não tendo sido prorrogado o presente
contrato, obriga-se o LOCATÁRIO a restituir a unidade habitacional HIS ora locada livre de
pessoas e coisas e nas mesmas condições em que o recebeu, independentemente de aviso,
notificação judicial ou extrajudicial.
IV – DO VALOR DO ALUGUEL
Cláusula Quarta – O valor do aluguel mensal a ser pago pelo LOCATÁRIO encontra-se
indicado no item “D.1” da letra “D” do quadro resumo.
Cláusula Quinta – O valor do aluguel não será subsidiado por recursos do Fundo Municipal
de Habitação.
Cláusula Sexta - O não pagamento de 3 (três) aluguéis dará ensejo ao ajuizamento imediato da
ação de despejo por falta de pagamento, na qual constará o débito respectivo, retroativo desde o
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173
primeiro pagamento em aberto, atualizado monetariamente e acrescido de multa e juros, nos
termos da Cláusula Oitava.
V - DOS PAGAMENTOS E DOS ENCARGOS MORATÓRIOS
Cláusula Sétima - Os aluguéis serão pagos pelo LOCATÁRIO mensalmente na data de
vencimento indicada no item “E.1” do quadro resumo, através de boleto emitido pela
LOCADORA, a ser pago nas agências bancárias.
Cláusula Oitava - Na hipótese de o LOCATÁRIO não efetuar o pagamento do aluguel na
data de vencimento, o valor do aluguel será corrigido monetariamente pela aplicação do índice
de atualização dos depósitos em caderneta de poupança pró-rata die, além de incidir multa de
2% sobre o valor devido atualizado e juros de mora de 1% ao mês, conforme letra “E” do
quadro resumo deste instrumento.
Parágrafo Único - O LOCATÁRIO declara-se ciente de que eventual tolerância em relação
ao recebimento do pagamento de aluguéis, impostos, taxas ou demais encargos de sua
responsabilidade fora das datas de vencimento, em hipótese alguma poderá ser considerada
como modificação das condições contratuais, que permanecerão em vigor para todos os efeitos
de direito.
VI – DO REAJUSTE DO VALOR DO ALUGUEL
Cláusula Nona - O valor do aluguel constante no item “D.1” do quadro resumo será atualizado
anualmente pelo índice indicado na letra da “F” do quadro resumo.
Parágrafo Único – Na hipótese de extinção do índice de reajuste convencionado, será utilizado
índice que vier a substituí-lo, de acordo com a legislação municipal e federal aplicável ao caso.
VII – DO PAGAMENTO DOS ACESSÓRIOS DA LOCAÇÃO
Cláusula Décima – Além do pagamento do aluguel indicado no item “D.1” do quadro resumo,
o LOCATÁRIO é responsável pelo pagamento das contas de energia elétrica, gás, água e
esgoto, telefone, IPTU e Taxa de Resíduos Sólidos Domésticos (TRSD), se incidentes, além
das despesas condominiais, devendo, no prazo de 30 (trinta) dias da assinatura do presente,
providenciar perante as prestadoras de serviços a transferência para o seu nome de todas as
contas referentes ao imóvel.
Parágrafo Primeiro – Os encargos previstos no “caput” serão pagos diretamente às
concessionárias dos serviços públicos (SABESP, ELETROPAULO, COMGÁS ou
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174
TELEFONICA) ou Poder Público (Prefeitura), devendo as taxas condominiais ser quitadas
perante a LOCADORA.
Parágrafo Segundo - O LOCATÁRIO está ciente de que o não pagamento dos encargos
acessórios da locação, especialmente das TAXAS CONDOMINIAIS, nas respectivas datas de
vencimento, constitui infração contratual, que ensejará a propositura imediata da ação de
despejo.
VIII – DA CONSERVAÇÃO DO IMÓVEL
CLÁUSULA DÉCIMA PRIMEIRA - O LOCATÁRIO DECLARA HAVER RECEBIDO O
IMÓVEL ORA LOCADO EM PERFEITAS CONDIÇÕES DE USO E HABITABILIDADE,
OBRIGANDO-SE A RESTITUIR O IMÓVEL, FINDA A LOCAÇÃO, NO ESTADO EM
QUE O RECEBEU, SALVO AS DETERIORAÇÕES DECORRENTES DE SEU USO
NORMAL.
CLÁUSULA DÉCIMA SEGUNDA - O LOCATÁRIO COMPROMETE-SE A
CONSERVAR O IMÓVEL ORA LOCADO EM PERFEITAS CONDIÇÕES,
PROMOVENDO POR SUA CONTA IMEDIATA REPARAÇÃO DOS DANOS
VERIFICADOS NO IMÓVEL OU NAS SUAS INSTALAÇÕES PROVOCADOS POR SI,
SEUS DEPENDENTES, FAMILIARES OU PREPOSTOS.
Parágrafo Único – Sendo necessário substituir qualquer aparelho ou peça de instalação, fica
acordado que esta substituição far-se-á por outra da mesma qualidade, de forma que, quando
for desocupado o imóvel, este esteja em condições de ser novamente alugado, sem que para
isso seja necessária qualquer despesa por parte da LOCADORA.
Cláusula Décima Terceira – Obriga-se o LOCATÁRIO a permitir vistoria no imóvel pela
LOCADORA ou preposto por esta indicado, mediante combinação prévia de dia e hora,
visando a constatação do exato cumprimento das cláusulas desde contrato.
Cláusula Décima Quarta - É vedada ao LOCATÁRIO a realização de quaisquer obras sem o
consentimento expresso da LOCADORA, ficando estabelecido, entretanto, que uma vez
realizadas aderem ao imóvel, renunciando o LOCATÁRIO, expressamente, ao direito de
retenção ou de indenização, salvo se convier à LOCADORA que tudo seja reposto no anterior
estado, cabendo neste caso ao LOCATÁRIO fazer a reposição, por sua conta,
responsabilizando-se por alugueis, tributos e encargos até a conclusão da obra.
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175
IX – DA RESCISÃO
CLÁUSULA DÉCIMA QUINTA – O PRESENTE CONTRATO DE LOCAÇÃO SERÁ
RESCINDIDO NO CASO DE OCORRÊNCIA DAS SEGUINTES HIPÓTESES:
I – SE O LOCATÁRIO:
A) DEIXAR DE CUMPRIR QUAISQUER DAS OBRIGAÇÕES DEFINIDAS
NO PRESENTE CONTRATO, NA LEGISLAÇÃO, ESPECIALMENTE NA
LEI 8.245/91 E NAS INSTRUÇÕES NORMATIVAS DA COHAB;
B) DER DESTINAÇÃO DIVERSA AO IMÓVEL QUE NÃO A DE SUA
MORADIA, BEM COMO DE SEUS FILHOS OU DEPENDENTES
INTEGRANTES DA UNIDADE FAMILIAR, INDICADOS NO ITEM
“A.1.2” E “A.2” DO QUADRO RESUMO;
c) realizar qualquer obra ou alterar a estrutura interna ou externa do imóvel sem
o prévio e expresso consentimento da LOCADORA;
d) ceder, sublocar ou transferir o imóvel a terceiros, a qualquer título;
e) abandonar o imóvel objeto do presente instrumento;
f) tiver prestado informações irregulares à LOCADORA para assinatura deste
contrato;
g) não atender prontamente às solicitações da LOCADORA;
h) não cumprir integralmente à “Convenção Condominial”, Regimento Interno
ou regras de convivência do edifício;
i) não cumprir as regras de convivência definidas no Anexo I deste contrato;
II – amigavelmente, por acordo entre as partes, reduzido a termo;
III – por decisão judicial.
X – DAS DISPOSIÇÕES GERAIS
Cláusula Décima Sexta - O LOCATÁRIO declara não ser beneficiário de outro programa
de habitação de interesse social e nem proprietário, promitente comprador ou permissionário
de outro imóvel.
Cláusula Décima Sétima - O presente contrato não se extinguirá pela morte do(s)
LOCATÁRIO(S), prosseguindo-se normalmente com seus sucessores legais.
Cláusula Décima Oitava - O LOCATÁRIO se compromete a respeitar o decoro local,
respeitando as normas legais, contratuais e convencionais, inclusive a Lei do Silêncio,
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respondendo pelas faltas cometidas pelos integrantes de sua família, convidados, empregados
ou prepostos, bem como não manter no interior do imóvel produtos químicos nocivos que
possam causar danos a terceiros ou, ainda, perigo à solidez do imóvel.
Cláusula Décima Nona - As áreas de uso comum deverão ser mantidas limpas pelo
LOCATÁRIO, não podendo ser utilizadas de forma particular, obstruídas, ocupadas ou
usadas como garagens de automóveis.
XI – DO FORO
Cláusula Vigésima - Para dirimir quaisquer questões que decorram direta ou indiretamente
deste contrato, fica eleito o foro da Comarca da Capital do Estado de São Paulo, com renúncia
de qualquer outro, por mais privilegiado que seja.
E, por estarem assim de pleno acordo com as cláusulas, termos e condições deste instrumento,
assinam o presente em 3 (três) vias de igual teor e valor, para um só efeito, obrigando-se por
si, herdeiros ou sucessores, na presença de duas testemunhas ao final assinados.
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QUADRO RESUMO DO CONTRATO DE LOCAÇÃO DE UNIDADE HABITACIONAL HIS
A.1 – IDENTIFICAÇÃO E QUALIFICAÇÃO DO LOCATÁRIO:
A.1.1. Nome:
Nacionalidade: Estado Civil:
Profissão: Cart. Profissional / Outro:
RG n°: CPF n°: Nascimento:
A.1.2. Cônjuge:
Nacionalidade: Profissão:
RG. nº:
CPF nº:
Nascimento:
A.2 – IDENTIFICAÇÃO DOS DEMAIS MORADORES DA UNIDADE HABITACIONAL HIS:
A.2.1. Nome:
RG. nº.: Vínculo com o Locatário:
A.2.2. Nome:
RG. nº.: Vínculo com o Locatário:
A.2.3. Nome:
RG. nº.: Vínculo com o Locatário:
A.2.4. Nome:
RG. nº.: Vínculo com o Locatário:
A.2.5. Nome:
RG. nº.: Vínculo com o Locatário:
A.2.6. Nome:
RG. nº.: Vínculo com o Locatário:
B – UNIDADE HABITACIONAL HIS:
Espécie: Conjunto Habitacional:
Endereço: Rua Cônego Vicente Miguel Marino Nº.:
Condomínio: Bl: Apto:
Bairro: CEP: Cidade: São Paulo
C – COMPOSIÇÃO DA RENDA FAMILIAR MENSAL :
C.1. Renda Mensal do Locatário (A.1.1.): R$
C.2. Renda Mensal do Cônjuge do Locatário (A.1.2.): R$
C.3. Renda Mensal dos demais componentes (A.2.): R$
C.4. Total da Renda Mensal (C.1 + C.2 + C.3): R$
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C.5. Total da Renda em Número de Salários Mínimos:
Número de Membros da Família:
Capacidade de Endividamento:
D – DO VALOR DO ALUGUEL
D.1. Valor do Aluguel: R$
E – DATA DO VENCIMENTO
E.1. Todo dia de cada mês
E.2. Vencimento do 1º Aluguel :
E.3. Encargos no caso de atraso no pagamento:
E.3.1 Reajuste: pro rata die pelo índice de atualização dos depósitos em caderneta de poupança
E.3.2 Multa: 2%
E.3.3 Taxa de juros de mora: 1% a.m.
F – REAJUSTE DOS ALUGUEIS
Índice: variação do IPC-FIPE
Periodicidade do reajuste: anual
G – PRAZO DA LOCAÇÃO
01. Prazo: 48 (Quarenta e Oito Meses)
Data de início da vigência do contrato:
São Paulo, .
LOCADORA : ___________________________________________________________________________
_
CONCESSIONÁRIA OU SUBCONTRATADA
LOCATÁRIO:
TESTEMUNHAS:
Nome
Nome
RG nº RG nº
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PAULO COHAB-SP
179
ANEXO I – REGRAS DE CONVIVÊNCIA
1) O aluguel só poderá ser pago através de depósito ou cheque. Não será aceito o
pagamento em dinheiro. O LOCATÁRIO pagará R$ ___ ( ___ reais) como custo
operacional sempre que algum cheque seu seja recusado pela instituição financeira.
2) É obrigatório o uso de interfone para que o LOCATÁRIO permita a entrada de
visitantes no prédio. O LOCATÁRIO é responsável pelo comportamento e por
quaisquer atos dos seus visitantes.
3) O LOCATÁRIO tem o dever de conservar a limpeza do apartamento que aluga e
das áreas comuns do edifício, não podendo varrer ou jogar dejetos para os
corredores, elevadores, escadas, salões, hall de entrada, entre outros. O
LOCATÁRIO está proibido de jogar objetos da janela, de permitir que caiam da
janela ou de colocá-los na marquise.
4) O LOCATÁRIO deverá colocar o lixo doméstico em sacos plásticos e dispensá-lo
nas lixeiras coletivas. Sempre que infringir essa regra, o LOCATÁRIO será
multado em R$ ____ ( ___ reais), que deverá ser pago em até 30 (trinta) dias.
Caberá ao zelador aplicar a multa. Se a multa não for paga, o valor respectivo
poderá ser descontado do valor de aluguel pago pelo LOCATÁRIO.
5) O LOCATÁRIO deverá conservar as paredes do apartamento e das áreas comuns
do edifício, não podendo nelas escrever ou marcá-las de qualquer forma. O
LOCATÁRIO deverá pagar o custo completo da limpeza e remoção de quaisquer
marcas que ele, seus dependentes ou seus visitantes tenham causado.
6) O LOCATÁRIO deverá fazer uso adequado do sistema hidráulico e será
responsável pelo pagamento de quaisquer danos causados pelo seu uso
inapropriado.
7) O LOCATÁRIO deverá obter consentimento por escrito da LOCADORA para a
instalação de ar condicionado, que deverá atender aos requisitos técnicos
apropriados para o edifício e ser instalado adequadamente.
8) O LOCATÁRIO não poderá instalar quaisquer objetos na parte externa do edifício,
inclusive placas, cartazes e antenas.
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PAULO COHAB-SP
180
9) O LOCATÁRIO não poderá usar aparelhos sonoros nas áreas comuns (escadas,
corredores, salões, etc.), colocá-los nas janelas ou direcionar o som para fora dos
apartamentos.
10) O LOCATÁRIO, seus dependentes ou visitantes não poderão, em qualquer
hipótese, usar fogos de artifício no edifício.
11) A prisão por crime praticado nas dependências do edifício é uma violação
contratual e dá base para o imediato despejo do LOCATÁRIO.
12) O LOCATÁRIO não poderá usar tinta texturizada para pintar o apartamento. O
LOCATÁRIO deverá pagar os custos completos da remoção, incluindo materiais e
serviços usados para tanto, a serem escolhidos pela LOCADORA.
13) O LOCATÁRIO não poderá instalar antenas de quaisquer espécies no edifício sem
o consentimento por escrito da LOCADORA. Caso isso ocorra, o LOCATÁRIO
deverá arcar com todas as despesas de sua remoção, inclusive materiais e serviços
usados para tanto, a serem escolhidos pela LOCADORA.
14) O LOCATÁRIO é responsável por quaisquer danos no telhado e nas paredes do
edifício que tenham resultado da instalação de antenas, podendo a LOCADORA
descontar o valor equivalente ao custo de reparação do valor pago pelo
LOCATÁRIO a título de aluguel.
15) A LOCADORA poderá cobrar do LOCATÁRIO um valor adicional pela instalação
e uso do edifício para instalação de antenas.
16) O LOCATÁRIO não poderá colocar objetos e flores nas marquises do edifício e nas
saídas de incêndio.
17) Ao pintar as paredes do apartamento, o LOCATÁRIO deverá fazer o reboco de
modo que a superfície da parede se mantenha lisa.
18) O LOCATÁRIO não deverá permitir que seus dependentes brinquem ou
permaneçam indefinidamente nos corredores.
19) O LOCATÁRIO e seus dependentes não poderão consumir álcool, drogas ou
substâncias ilícitas nas áreas comuns do edifício.
20) O LOCATÁRIO e seus dependentes não poderão andar pelo prédio com bebidas
alcoólicas abertas, com qualquer repositório.
21) O LOCATÁRIO responderá pelos atos dos seus dependentes e visitantes.
22) O LOCATÁRIO não poderá colocar lixo no corredor, em qualquer hipótese.
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PAULO COHAB-SP
181
23) O LOCATÁRIO não poderá fazer barulhos altos, em qualquer horário do dia.
24) O LOCATÁRIO só poderá manter como animais domésticos: 1 (um) cachorro
pequeno, 2 (dois) gatos, 2 (dois) passarinhos e aquários de pequeno porte.
25) O LOCATÁRIO não permitirá que seus visitantes entrem com animais no edifício.
26) O LOCATÁRIO deverá receber todas as suas entregas pela entrada principal.
27) Ao realizar pedidos, O LOCATÁRIO deverá especificar o andar e o número do
apartamento ao entregador.
28) O LOCATÁRIO não poderá parar ou guardar bicicletas nos corredores ou nas áreas
comuns do edifício.
29) O LOCATÁRIO não poderá instalar esteiras fora dos apartamentos ou nos
corredores.
30) O LOCATÁRIO não poderá pintar o apartamento em cor distinta da que o recebeu
sem o prévio consentimento escrito da LOCADORA.
31) O LOCATÁRIO não poderá usar colchão de água no apartamento.
32) O LOCATÁRIO deverá usar cortina de banho e evitar espirros de água para fora do
box, e será responsável pelos danos decorrentes de espirros de água.
33) O LOCATÁRIO não poderá colar tapetes no chão do banheiro.
34) O LOCATÁRIO responderá pelos reparos necessários aos apartamentos ou áreas
comuns causados por sua falta de cuidado, má utilização ou negligência, os quais
dele serão cobrados pela LOCADORA.
35) A LOCADORA fixará outras regras de convivência sempre que elas sejam
necessárias para a segurança, cuidado e limpeza, assim como para assegurar o
conforto e o bem-estar de todos os locatários. As novas regras serão incorporadas às
presentes mediante aviso escrito aos locatários.
36) A LOCADORA não admitirá que ocupe apartamento pessoa que não atenda os
requisitos para ser usuário do serviço de HIS.
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1.9.7. Anexo 07 – Modelos e Condições Mínimas para
Garantia Contratual
Condições Mínimas Para Contratos de Seguros e Prestação de Garantias
Termos e Condições Mínimas do Seguro-Garantia
1. Tomador
1.1 Concessionária
2. Segurado
2.1 COHAB-SP
3.Objeto do Seguro
3.1 Garantir o fiel cumprimento de todas as obrigações contraídas pela Concessionária
perante o Poder Concedente, nos termos do Contrato, devendo o Segurado ser indenizado,
pelo valor fixado no item 5 abaixo, quando ocorrer qualquer descumprimento de obrigação
contratual, aplicação de penalidades e inadimplemento.
4. Instrumento
4.1. Apólice de Seguro-Garantia emitida por seguradora devidamente constituída e
autorizada a operar pela Superintendência de Seguros Privados – SUSEP, observados os
atos normativos da SUSEP aplicáveis a seguros-garantia.
5. Valor da Garantia
5.1. A Apólice de Seguro-Garantia deverá prever os valores de indenização, para cada
período do Contrato, conforme o Contrato:
5.2 A Garantia de Execução do Contrato será reajustada anualmente, na mesma data dos
reajustes da Outorga, de acordo com a fórmula a seguir transcrita:
Gt = Gt -1 x (1 + IPCAp)
Onde:
Gt é o valor da Garantia de Execução reajustada;
Gt -1 é o valor da Garantia de Execução em vigor;
IPCAp é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo calculado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE); acumulado do período compreendido entre o
mês do ultimo reajuste e o mês do reajuste em questão.
6.Prazo
6.1. A Apólice de Seguro-Garantia deverá ter prazo mínimo de vigência de 12 (doze)
meses, devendo ser renovada em conformidade com o previsto no Contrato de Concessão.
7.Disposições Adicionais
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7.1 A Apólice de Seguro-Garantia deverá conter as seguintes disposições adicionais:
(i) Declaração da Seguradora de que conhece e aceita os termos e condições do Contrato de
Concessão e do Edital;
(ii) vedação ao cancelamento da Apólice de Seguro-Garantia por falta de pagamento total
ou parcial do prêmio;
(iii) confirmado o descumprimento pelo Tomador das obrigações cobertas pela Apólice de
Seguro-Garantia, o Segurado terá direito de exigir da Seguradora a indenização devida,
quando resultar infrutífera a notificação feita ao Tomador;
(iv) que, declarada a caducidade da Concessão, a COHAB-SP poderá executar a apólice de
seguro-garantia para ressarcimento de eventuais prejuízos; e
(v) as questões judiciais que se apresentem, entre Seguradora e Segurado, serão resolvidas
na jurisdição de domicílio do Segurado.
Os termos que não tenham sido expressamente definidos neste Anexo terão os significados
a eles atribuídos no Contrato de Concessão.
Modelo de Fiança Bancária
[local], [•] de [•] de 2012
À
COHA
B [•]
Ref.: Carta de Fiança Bancária nº. [•] (“Carta de Fiança”) R$ [·] (· Reais)
1. Pela presente Carta de Fiança, o Banco [•], com sede em [•], inscrito no
C.N.P.J.M.F. sob nº [•] (“Banco Fiador”), diretamente por si e por seus eventuais
sucessores, obriga-se perante a COHAB-SP, localizada na (...), com expressa
renúncia dos direitos previstos nos artigos 827, 835, 837, 838 e 839 da Lei nº.
10.406, de 10 de janeiro de 2002 (Código Civil Brasileiro), pelo fiel cumprimento
de todas as obrigações assumidas pela [•], empresa constituída na forma de
sociedade por ações, com sede em [Município], Estado de [•], na [endereço],
inscrita no Cadastro Nacional da Pessoa Jurídica, do Ministério da Fazenda, sob o
nº [•], (a “Afiançada”), no Contrato de Concessão de obra pública de habitação de
interesse social, vinculada a projetos associados (“Contrato”), celebrado entre a
COHAB-SP e a Afiançada, cuja celebração ocorreu em [•], cujos termos,
cláusulas e condições o Banco Fiador declara expressamente conhecer e aceitar.
2. Em consequência desta Carta de Fiança, obriga-se o Banco Fiador a pagar à
COHAB-SP, no caso de descumprimento das obrigações assumidas pela
Afiançada no Contrato, os valores indicados a seguir, para cada período da
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Concessão:
(Valores conforme o Contrato)
OBS(1): Os valores indicados acima deverão ser reajustados anualmente, na mesma data
dos reajustes da Outorga, de acordo com a fórmula a seguir:
Ft = Ft -1 x (1 + IPCAp)
Onde:
Ft é o valor da Fiança reajustada;
Ft -1 é o valor da Fiança em vigor;
IPCAp é o Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo calculado pelo Instituto
Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE); acumulado do período compreendido entre o
mês do ultimo reajuste e o mês do reajuste em questão.
3. Obriga-se, ainda, o Banco Fiador, no âmbito dos valores acima indicados, a pagar
pelos prejuízos causados pela Afiançada, bem como multas aplicadas pela
COHAB-SP relacionadas ao Contrato, valores decorrentes de inadimplemento
contratual, comprometendo-se a efetuar os pagamentos oriundos destes títulos
quando lhe forem exigidos, no prazo máximo de 48 (quarenta e oito) horas, contado
a partir do recebimento, pelo Banco Fiador, da notificação escrita encaminhada pela
COHAB-SP.
4. O Banco Fiador não poderá admitir nenhuma objeção ou oposição da Afiançada ou
por ela invocada para o fim de se escusar do cumprimento da obrigação assumida
perante a COHAB-SP nos termos desta Carta de Fiança.
5. O Banco Fiador e a Afiançada não poderão alterar qualquer dos termos da Fiança
sem a prévia e expressa autorização da COHAB-SP.
6. Sempre que a Afiançada se utilizar de parte do total da Fiança, o Banco Fiador
obriga-se a efetuar imediata notificação à Afiançada para que esta proceda, dentro
de 10 (dez) dias úteis da data da utilização, à recomposição do montante integral da
Fiança.
7. Na hipótese de a COHAB-SP ingressar em juízo para demandar o cumprimento da
obrigação a que se refere a presente Carta de Fiança, fica o Banco Fiador obrigado
ao pagamento das despesas judiciais ou extrajudiciais.
8. A Fiança vigorará pelo prazo mínimo de 1 (um) ano, contados desta data, conforme
as condições mencionadas na Cláusula do Contrato.
9. Declara o Banco Fiador que:
9.1 a presente Carta de Fiança está devidamente contabilizada, observando integralmente
os regulamentos do Banco Central do Brasil atualmente em vigor, além de atender aos
preceitos da Legislação Bancária aplicável;
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9.2 os signatários deste instrumento estão autorizados a prestar a Fiança em seu nome e em
sua responsabilidade; e
9.3 seu capital social é de R$ [•] (• Reais), estando autorizado pelo Banco Central do
Brasil a expedir Cartas de Fiança, e que o valor da presente Carta de Fiança, no montante
de R$ [•] (• Reais), encontra-se dentro dos limites que lhe são autorizados pelo Banco
Central do Brasil.
10. Os termos que não tenham sido expressamente definidos nesta Carta de Fiança terão os
significados a eles atribuídos no Contrato de Concessão.
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[assinatura dos procuradores com firma reconhecida]
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Testemunha
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Testemunha