ee 2010 d2 vallejos
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INDICADORES DE BURBUJA
INMOBILIARIA
Departamento de Estadsticas de
Precios
Noviembre 2010
-
Esquema
Caractersticas del mercado de viviendas.
Indicadores de precios.
Indicadores de burbuja inmobiliaria
Ratios precio de venta - alquiler anual.
Indicadores de costos de la vivienda.
Precios de la vivienda y su tendencia.
Indicadores de precios y sus fundamentos.
Qu nos dicen los indicadores?
Agenda pendiente.
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Caractersticas del mercado de la vivienda
De acuerdo a informacin del INEI del ao 2007, en Lima Metropolitana y Callao el dficit
cuantitativo es de 177 mil viviendas, 160 mil correspondientes al dficit tradicional y 17 mil
a viviendas no adecuadas.
De acuerdo a CAPECO, el aumento de la oferta de vivienda en Lima Metropolitana ha
pasado de un promedio de 9 mil unidades en el periodo 2002 2008 a 13 mil en 2009.
Para 2010 se proyecta de 18 mil a 20 mil viviendas nuevas.
Fuente: INEI.
160 mil37%
17 mil4%
51 mil12%
148 mil34%
55 mil13%
Dficit Habitacional: 430 mil viviendas
Dficit Tradicional
Viviendas no adecuadas
Material irrecuperable
Viviendas hacinadas
Servicios bsicos deficitarios 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50
Lima Norte 48
Lima Este 40
Lima Sur 38
Callao 18
Lima Centro 8
Lima Moderna 8
Requerimiento de vivienda(miles)
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Indicadores de precios
Cobertura: Desde 1998 se recolecta datos de departamentos y
casas de La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco.
Fuente de informacin: Oferta Inmobiliaria de El Comercio.
Recoleccin de informacin :
Se cuentan los avisos de departamentos y casas por distrito.
Se eligen 40 departamentos y 40 casas distribuidos segn la
participacin de cada distrito en la oferta inmobiliaria de la semana.
Se recolecta informacin de precio de venta, rea del inmueble,
nmero de dormitorios, nmero de baos, nmero de cocheras y
antigedad. Se confirma la informacin con una encuesta va
telefnica.
Mtodo de la mediana: Se calculan medianas trimestrales de
precios en dlares, soles corrientes y soles constantes. Con la
mediana se reduce los posibles sesgos de tener muestras pequeas
y heterogneas.
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Precios de venta por m2 de departamentos
(nuevos soles constantes)
Los precios de los departamentos, en soles constantes del
2009, se han venido recuperando desde el tercer trimestre
del 2006, periodo en el que alcanzaron su nivel ms bajo
desde 1998.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
1000
1500
2000
2500
3000
3500
98-I
99-I
00-I
01-I
02-I
03-I
04-I
05-I
06-I
07-I
08-I
09-I
10-I
10-III
La Molina, Miraflores, San Borja, San lsidro y Surco
99-I: S/. 293110-III: S/. 2955
Promedio del periodo S/. 2330
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En el caso de los precios en dlares corrientes, se observa una
tendencia creciente de los precios desde 2007.
Precios de venta por m2 de departamentos
(dlares corrientes )
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
98-I
99-I
00-I
01-I
02-I
03-I
04-I
05-I
06-I
07-I
08-I
09-I
10-I
10-III
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
98-I: US$ 667
10-III: US$ 1075
Promedio del periodo US$ 633
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Ratio precio de venta - alquiler anual (PER)
El PER (Price to Earnings Ratio) es equivalente a la relacin precio/ganancias
de las acciones. Representa cuntos aos se tendra que alquilar la propiedad
para recuperar el valor del inmueble.
Se utiliza la informacin del precio de venta y alquiler de los inmuebles en
dlares por metro cuadrado de los siguientes distritos: Jess Mara, La
Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San Isidro,
San Miguel y Surco.
Para cada distrito se calcula la mediana de los precios de venta y la
mediana de los alquileres.
CRITERIOS DE VALUACIN PARA EL MERCADO INMOBILIARIO
5 - 12,5 20,0 - 8,0 Precio subvaluado
12,5 -25,0 8,0 - 4,0 Precio normal
25,0 - 50,0 4,0 - 2,0 Precio sobrevaluado
1/ Definida como el alquiler anual entre el precio de venta. Es la inversa del PER.
Fuente: Global Property Guide.
Ratio
Precio/ingresos
por alquiler
Ganancia por
alquiler (%) 1/Clasificacin
-
Ratio precio de venta - alquiler anual
Lima Metropolitana por distritos
El ratio precio venta - alquiler anual de 13,4 indica que se necesita 13, 4 aos para
recuperar el valor del inmueble y alquilndolo se recuperara el 7,4 por ciento (1 /
13,4) del valor de una vivienda.
De acuerdo a la clasificacin del Global Property Guide, de manera
general, los precios de los departamentos se encontraban en el intervalo
de precios normales.
MEDIANAS 1/ Mayo-Junio Julio-Agosto Setiembre-Octubre
Jess Mara 11,8 10,6 10,8
La Molina 13,0 13,1 13,7
Lince 15,9 14,7 15,4
Magdalena 10,6 10,7 11,3
Miraflores 10,9 11,8 13,2
Pueblo Libre 14,5 14,6 13,2
San Borja 15,8 16,7 15,4
San Isidro 14,4 13,1 14,6
San Miguel 13,6 14,2 13,8
Surco 12,8 12,4 12,8
Agregado
Promedio 13,3 13,2 13,4
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Octubre 2010.
1/ Los ratios han sido calculados en base a las medianas de los precios de venta y alquileres de
cada distrito.
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Ratio ndice de precio de venta ndice de
costo de construccin
Indicador de precios: Serie que incluye lo distritosde La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro ySurco.
Indicador de costos: Ponderaciones: Mano de obra 30 por ciento, materiales
de construccin 40 por ciento y terrenos 30 por ciento.Situacin inmobiliaria Per, Agosto 2009, BBVA.
Precios:
ndice de materiales de construccin y costo de mano de obra unificado del INEI .
Precio de terrenos: Estimacin a partir de encuestas propias.
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Ratio ndice del precio de venta - ndice del costo de
construccin
El ratio disminuy hasta agosto 2006 debido a que los precios en nuevos soles por metro cuadro
se redujeron mientras que los costos de construccin mostraron una tendencia creciente.
A partir de ese ao, el ratio est aumentando por los mayores precios de venta logrando
sobrepasar el nivel promedio del periodo.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
0,4
0,5
0,6
0,7
0,8
0,9
1,0
1,1
1,2
1,3
1,4E
ne-9
8
Ene-9
9
Ene-0
0
Ene-0
1
Ene-0
2
Ene-0
3
Ene-0
4
Ene-0
5
Ene-0
6
Ene-0
7
Ene-0
8
Ene-0
9
Ene-1
0
Sep
-10
Ratio ndice de precio de venta / ndice costo de construccin en nuevos soles por m2
La Molina, Miraflores, San Borja, San Isidro y Surco
1,0
1,0
Promedio del periodo0,88
-
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
Los costos de construccin estn compuestos por el costo de mano de obra (43
por ciento) y los costos de materiales de construccin (57 por ciento) .
50
70
90
110
130
150
170
190
Ene-9
8
Ene-9
9
Ene-0
0
Ene-0
1
Ene-0
2
Ene-0
3
Ene-0
4
Ene-0
5
Ene-0
6
Ene-0
7
Ene-0
8
Ene-0
9
Ene-1
0
Sep
-10
ndice de Precio de Venta e ndice de Costo de Construccin en
nuevos soles corrientes Base Enero 1998 = 100
ndice de Precios de Venta
ndice de Costo de Construccin
-
ndice de costo total de una vivienda 1/
El aumento reciente de los precios de la vivienda se explica
en parte por el aumento de los precios de los terrenos.
1/ Incluye 10 distritos: Jess Mara, La Molina, Lince, Magdalena, Miraflores, Pueblo Libre, San Borja, San
Isidro, San Miguel y Surco.
Fuente: Sector Inmobiliario BCRP, Setiembre 2010.
80
90
100
110
120
130
140
150
III 07 IV 07 I 08 II 08 III 08 IV 08 I 09 II 09 III 09 IV 09 I 10 II 10 III 10
Base 2007 III = 100
ndice de precios de venta de departamentos.
ndice del Costo Total de una vivienda por m2
ndice del Costo de Construccin de una vivienda por m2
-
San Isidro
Miraflores
La Molina
Surco
San Borja
1 295
1 230
8901 000 1 075
1 242 1 326
500
899
1 100
Pm2 Dpto. Pm2 Terreno
Precio de Venta
por m2 en dlares
III-Trim 2010
Variacin del precio
por m2 en dlares
II Trim 2007-III Trim
2010
San IsidroMiraflores
La MolinaSurco
San Borja
100,097,5
95,592,3
88,9
148,3
190,1
114,3
157,0
139,1
Dpto.
Terreno
-
Lince
Magdalena
Jess Mara
Pueblo Libre
San Miguel
773857
834
752
722
885
782 800775
600
Pm2 Dpto. Pm2 Terreno
Precio de Venta
por m2 en dlares
III-Trim 2010
Variacin del precio
por m2 en dlares
II Trim 2007-III Trim
2010
LinceMagdalena
Jess MaraPueblo Libre
San Miguel
93,486,3
70,7
52,5
47,1
236,4
221,1
122,4
97,5
80,0
Dpto.
Terreno
-
1000
1500
2000
2500
3000
3500
98-I
98-III
99-I
99-III
00-I
00-III
01-I
01-III
02-I
02-III
03-I
03-III
04-I
04-III
05-I
05-III
06-I
06-III
07-I
07-III
08-I
08-III
09-I
09-III
10-I
10-III
Pm2
Tend, Pm2 (HP)
Umbral Inferior
Umbral Superior
Tendencia de los precios de departamentos
(nuevos soles constantes)
Bandas de confianza al 90%
-
200
300
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
98-I
98-III
99-I
99-III
00-I
00-III
01-I
01-III
02-I
02-III
03-I
03-III
04-I
04-III
05-I
05-III
06-I
06-III
07-I
07-III
08-I
08-III
09-I
09-III
10-I
10-III
Pm2
Tend, Pm2 (HP)
Umbral Inferior
Umbral Superior
Tendencia de los precios de los departamentos
( Dlares corrientes) Bandas de confianza al 90%
-
Comparacin con otros filtros
400
500
600
700
800
900
1000
1100
1200
98
-I
98
-III
99
-I
99
-III
00
-I
00
-III
01
-I
01
-III
02
-I
02
-III
03
-I
03
-III
04
-I
04
-III
05
-I
05
-III
06
-I
06
-III
07
-I
07
-III
08
-I
08
-III
09
-I
09
-III
10
-I
10
-III
Tendencias del precio por metro cuadrado (dlares corrientes)
Tend, Pm2 (CFA)
Tend, Pm2 (HP)
Tend, Pm2 (BK)
Tend, Pm2 (CFS)
1600
1800
2000
2200
2400
2600
2800
3000
3200
98
-I
98
-III
99
-I
99
-III
00
-I
00
-III
01
-I
01
-III
02
-I
02
-III
03
-I
03
-III
04
-I
04
-III
05
-I
05
-III
06
-I
06
-III
07
-I
07
-III
08
-I
08
-III
09
-I
09
-III
10
-I
10
-III
Tendencias del precio por metro cuadrado (nuevos soles constantes de 2009)
Tend, Pm2 (CFA)
Tend, Pm2 (HP)
Tend, Pm2 (BK)
Tend, Pm2 (CFS)
Las tendencias calculadas del
precio por m2 son robustas a
diferentes filtros estadsticos,
muestran un comportamiento
similar entre ellos, tanto en soles
constantes como en dlares.
-
40
60
80
100
120
140
160
Dic
-01
Ju
n-0
2
Dic
-02
Ju
n-0
3
Dic
-03
Ju
n-0
4
Dic
-04
Ju
n-0
5
Dic
-05
Ju
n-0
6
Dic
-06
Ju
n-0
7
Dic
-07
Ju
n-0
8
Dic
-08
Ju
n-0
9
Dic
-09
Ju
n-1
0
Tasa de inters real hipotecaria en soles
Precio por m2 en soles reales (Prom. Mvil 3 meses)
Costo de Construccin en soles reales
Masa Salarial en soles reales
Tipo de Cambio Nuevo Sol/US$
Ju
l-10
Precio de venta en soles reales por m2 y sus principales fundamentos
(ndice base dic01=100)
Indicadores de precios y sus fundamentos
Fuente: BCRP,MTPE,INEI.
El aumento de precios refleja la evolucin de los fundamentos.
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Qu nos dicen los indicadores?
Los precios actuales se encuentran dentro de sutendencia de largo plazo.
De acuerdo al PER, los precios de los departamentos seencuentran en un nivel normal.
Los mayores costos de la vivienda refleja principalmenteel aumento en los precios de los terrenos.
El aumento de precios refleja la evolucin de losfundamentos: Crecimiento de la actividad econmica y aumento de los
ingresos.
Reduccin de la tasa de inters y aumento del crditohipotecario.
Apreciacin del nuevo sol frente al dlar.
Crecimiento moderado de los costos de construccin.
-
Los precios de Lima todava son menores al
resto de pases de Latinoamrica.
Nota: Incluye los departamentos de 120 m2 , localizados en el centro de las ciudades ms importantes de cada pas.
Fuente: Global Property Guide.
Brazil Argentina Mxico Uruguay Colombia Chile Ecuador Per
2 277
1 994
1 8301 691 1 688
1 486
973 944
Precios de departamento por pases (US$ por m2)
-
En el ao 2009 el crdito hipotecario representaba solo el
slo el 3 por ciento del PBI.
Fuente: Revista Moneda, Ao 2009.
Chile Mxico Colombia Brazil Per Argentina
15,0
11,0
5,0
4,03,0
2,0
Crdito Hipotecario en pases seleccionados ( Como porcentaje del PBI)
-
Se proyecta un aumento de 42 mil viviendas a nivel
nacional este ao.
Fuente: Gavidia, Octubre 2010.
0
20
40
60
80
100
120
140
160
180
2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009
108101
95
104
123
142
123
105105
128
152148
163
151 151
134
Nmero de viviendas con licencia de construccin( En miles)
Colombia Chile
-
Agenda pendiente
Mejora continua de los indicadores de
precios:
Ampliacin de cobertura: Lima Norte, Lima Sur y
Lima Este y principales ciudades de otras regiones
del pas.
Aplicacin de otras metodologas de clculo:
Medianas estratificadas, regresiones hednicas.
Comparacin con otras fuentes de informacin:
CAPECO, TINSA, Inmobiliarias, Sunarp.
Realizar evaluaciones economtricas de los
precios en funcin de sus determinantes.
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INDICADORES DE BURBUJA
INMOBILIARIA
Departamento de Estadsticas de
Precios
Noviembre 2010