부동산 수도권 주택공급 확대방안 - eugenefn.com...2020/08/05 · alternative...

Alternative Investment

부동산

‘수도권 주택공급 확대방안’ 발표

대체투자 2020. 08. 05

부동산/REITs/건설 김열매 02)368-6174 [email protected]

‘서울권역 및 수도권 주택공급 확대방안’ 발표

‘7.10 주택시장 안정 보완대책’ 발표 이후 전국 아파트 매매가격 상승폭 둔화되었으나

상승세가 지속되는 가운데, 정부는 국토교통부 및 관계부처 합동으로 ‘8.4 서울권역 및

수도권 주택공급 확대방안’을 발표. 서울을 중심으로 수도권에 13.2만호 +@의 신규주

택 공급계획임. 세부내용은 1)신규택지 발굴 3.3만호, 2)3기 신도시 등 용적률 상향 및

기존사업 고밀화 2.4만호, 3)공공참여형 고밀재건축 5만호와 공공재개발 활성화 2만

호, 4)노후 공공임대 재정비 등 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 0.5만호 +@임. 또

한, 당초 계획한 공공분양물량 사전청약을 2022년까지 6만호로 확대할 것임을 발표.

공공참여형 고밀재건축 5만호 공급 계획 실현 가능성에 관심 집중될 것

이번 대책에서 가장 주목받는 방안은 공공참여형 고밀재건축. 용적률을 300~500%까

지 완화해 기존 가구수의 2배 이상 공급하는 대신 증가한 용적률의 50~70%를 기부채

납으로 환수하는 방식(환수분의 50% 이상은 공공임대로 50% 미만은 공공분양). 서울

시는 35 층, 용적률 300% 제한을 고수해왔는데, 이번 대책은 층수와 용적률이라는 큰

틀에서의 규제 완화 가능성을 담고 있다는 점에 주목해야함.

재건축 규제완화와 공급확대 정책의 중장기 효과 기대

서울시는 일반주거지역에 대한 35층 층수제한은 기존대로 유지하고 공공참여형 고밀재

건축에 한해 층수제한 완화가 가능하다는 입장을 밝힘. 임대주택 확대에 대한 조합원의

의견 조율에 시간이 필요, 동의율(조합원 2/3 동의)이 필요한 재건축 사업의 추진을 가

속화하기는 쉽지 않을 것으로 예상. 정부는 서울 및 수도권, 특히 서울 아파트 공급 부족

우려라는 불안심리에 대응하고자 총력을 기울인 것으로 판단. 공급 기간 감안 시 즉각적

인 효과를 기대하기는 어려우나 입주 시점 공급 물량 증대 효과 기대.

아쉬운 점은 민간재건축 활성화 방안 부재, 전반적으로 건설업종에 긍정적

서울 및 수도권 공공임대, 공공분양 확대는 중장기 주택시장 안정화에 긍정적. 아쉬운

점은 민간재건축에 관한 활성화 방안 부재. 건설업종 주가 측면에서는 규제 완화와 공급

확대 기조로 정책 방향이 수정되고 있다는 점이 긍정적이라고 판단. 건설업종 Top pick

으로 GS건설과 대림산업 유지.

관계기관 합동 부동산 정책 발표

Recommendations

GS건설(006360.KS)

투자의견 : BUY(유지)

목표주가 : 36,000원(유지)

대림산업(000210.KS)

투자의견 : BUY(유지)

목표주가 : 125,000원(유지)

Analyst 김열매 | 부동산

2_ Eugene Research Center

도표 1 주택공급대책 Q&A

1. 사전청약 확대방안과 기존의 후분양 정책 기조의 충돌

- 정부의 후분양 확대 방침에는 변함이 없음

- 다만 공급에 대한 우려가 커, 신도시 중심의 사전청약을 통해 수요를 분산시키기 위함. 전체 물량을 사전청약하는 것은 아님

2. 5월 공급대책의 공공재개발과의 차이점

- 5월 공급대책과 달리 이번 공급대책의 공공재개발은 정비구역이 해제된 구역을 포함한다는 점

- 5월 공급대책 당시 발표했던 2만호에서 2만호가 추가돼 총 4만호 정도의 공공재개발 물량을 기대, 9월에 공모 실시 계획

3. 공공참여형 재건축에 대한 구체적인 설명

- 공공재건축은 정비구역에 지정됐으나, 사업시행 인가를 받지 않은 사업장을 대상으로 함

- 현재 서울에서 이 같은 사업장은 모두 93개, 약 26만호가 있으며 사업참여율을 약 20%로 산정해 5만호가 나옴

- 공공참여형 재건축일 경우 고밀도재건축의 인센티브를 부여하며, 조합원 동의가 이뤄진 단지만 적용됨

4. 재건축 조합원 분양자격 규제 (2년 이상 실거주, 구조안전성 통과 50점) 완화 가능성

- 원래 재건축은 주거환경을 좋게 하기 위함이므로 취지에 부합함. 즉, 완화 계획 없음

5. 서부이촌동 통개발 계획과 육사부지 개발 및 성남공항이전 검토 여부

- 태릉골프장만 검토했고 다른 곳들은 검토하지 않음. 용산정비창은 공타(공기업 참여를 위한 예비 타당성 조사)를 위한 작업을 진행 중

6. 정부의 정책이 주택 소유보다 주택 임대에 중점을 두는 것이 아닌지

- 임대물량을 적극적으로 늘려나가고 있지만 많은 공급대책들 중 상당 부분이 분양물량인 점을 감안하면 임대 위주의 정책은 아님

- 다만 저소득층 안정을 위해 공공임대주택 공급을 적극적으로 늘릴 방침

7. 지분적립형 방식에 대한 구체적인 설명

- 분양 주택의 일종으로 기간별로(2년 혹은 4년) 일정 비율의 지분(20% 혹은 40%)을 나눠서 취득하는 방식

8. 신규 유휴택지에서 공공임대와 공공분양 물량의 비율

- 지구별로 차이가 있지만 대략 분양주택과 임대주택의 비율은 5:5

9. 공공참여형 재건축의 기부채납을 현금으로 받는 방안도 있는지

- 공공재건축에서 늘어나는 용적률의 절반 이상을 임대주택과 공공주택의 형태로 기부채납을 받을 계획, 현금 기부채납은 받지 않음

10. 준주거지역 주거비율 상한 완화에 대한 구체적인 설명

- 준주거지역의 경우에도 주거시설만으로 전체를 다 지을 수 있도록 허용한다는 의미

- 층수제한의 경우 서울시는 50층까지 완화되는데, 구체적인 층수 허용은 단지별로 차이가 있음

11. 신규로 공급되는 13만 2,000호 중에서 단기적으로 공급가능한 물량

- 유휴부지나 공공임대부지는 일찍 착공에 들어가고 사전청약이 가능하지만, 입주까지는 시간이 걸릴 것

12. 노후공공임대 재건축 사업은 올해 시작되는지

- 노후영구임대주택 재건축사업은 올해 시범적으로 사업 추진 예정이지만 주거 이주 문제 등으로 시간이 소요될 것으로 예상

자료: 국토교통부, 유진투자증권


Eugene Research Center _3

도표 2 서울권역 등 수도권 주택공급 확대방안 총괄표 구분 과제 호 수 (만호)

합계 13.2+α

1. 신규택지발굴

(3.3만호)

① 태릉CC <서울 노원> 1.00

② 용산 캠프킴 <서울 용산> 0.31

③ 정부 과천청사 일대 <경기 과천> 0.40

④ 서울지방조달청 <서울 서초> 0.10

⑤ 국립외교원 유휴부지 <서울 서초> 0.06

⑥ 서부면허시험장 <서울 마포> 0.35

⑦ 노후 우체국 복합개발 <수도권 일대> 0.10

⑧ 공공기관 유휴부지 활용 등 17곳

⑴ LH 서울지역본부(0.02) ⑻ 상암 자동차 검사소(0.04)

⑵ 상암DMC 미매각 부지(0.20) ⑼ 상암 견인차량 보관소(0.03)

⑶ SH 마곡 미매각 부지(0.12) ⑽ 구로 시립 도서관(0.03)

⑷ 면목행정복합타운(0.10) ⑾ 흑석 유수지 부지(0.02)

⑸ 문정 미매각 부지(0.06) ⑿ 거여 공공공지(0.02)

⑹ 천왕 미매각 부지(0.04) ⒀ 감정원, 일자리 연계 행복주택 등(0.04)

⑺ LH 여의도 부지(0.03) ⒁ 미공개 부지(0.19)

0.94

2. 용적률 상향 및 고밀화

(2.4만호)

① 3기 신도시 용적률 상향 2.00

② 기존 도심내 개발예정 부지(서울의료원, 용산정비창) 공급 확대 0.42

3. 정비사업 공공성 강화

(7.0만호)

① [재건축] 공공참여형 고밀 재건축 도입 5.00

② [공공재개발] 정비구역 해제지역 등에도 재개발사업 허용 2.00

4. 도시규제 완화 등

(0.5만호 + α)

① 노후 공공임대 재정비 0.30

② 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대 0.20

③ 도심고밀 개발을 위한 도시계획 수립기준 완화 등 +α


도표 3 신규택지 발굴 (3.3만호) 구분 대상지

도심 내 군부지 태릉CC(서울 노원), 캠프킴(용산)

공공기관 이전 · 유휴부지 정부 과천청사 일대(과천), 서울지방조달청(서초) 등

공공기관 미매각 부지 상암 DMC 미매각 부지(마포), SH 마곡 미매각 부지(강서) 등

공공시설 복합개발 노후 우체국 복합개발(수도권), 면목행정복합타운(중랑) 등




도표 4 신규택지 위치도

순번 대상지 호수 순번 대상지 호수

1 태릉 CC 10,000 10 문정 미매각 부지 600

2 용산 캠프킴 3,100 11 천왕 미매각 부지 400

3 정부 과천청사 일대 4,000 12 LH 여의도 부지 300

4 서울지방조달청 1,000 13 서부면허시험장 3,500

5 국립외교원 유휴부지 600 14 면목 행정복합타운 1,000

6 LH 서울지역본부 200 15 상암 견인차량 보관소 300

7 상암 자동차검사소 400 16 구로 시립 도서관 300

8 상암DMC 미매각 부지 2,000 17 흑석 유수지 부지 200

9 SH 마곡 미매각 부지 1,200 18 거여 공공공지 200

자료: 국토교통부, 유진투자증권 주1: 노후 우체국(1천호), 감정원 및 일자리 연계 행복주택(4백호), 미공개부지(1.9천호) 등 0.33만호 포함 주2: 이와 함께, 5.6대책 등에 포함되었으나 사전협의 등으로 부지가 공개되지 않았던 노량진역사 등 고밀개발을 통해 편의시설·공공주택 단계적 공급 예정



도표 5 공공기관 이전부지 ·유휴부지 활용 (6,200호) < 과천청사 유휴부지 > < 서울지방조달청 > < 국립외교원 유휴부지 >


도표 6 공공기관 미매각 부지 (4,500호) < 상암 DMC 미매각 부지 > < SH 마곡 미매각 부지 > < 천왕 미매각 부지 >


도표 7 공공시설 복합개발 (6,500호) < 노후 우체국 복합개발 > < 서부면허시험장 > < 면목행정복합타운 >




도표 8 3기 신도시 등 공공택지 용적률 상향 (2만호) 구분 당초 변경 증가

합계 30.3 32.3 +2.0

대규모 공공주택지구 (3기 신도시 17만호 포함) 20.5 21.6 +1.1

중 · 소규모 공공주택지구 6.1 6.6 +0.5

택지개발지구 3.0 3.3 +0.3

공공지원 민간임대주택 공급촉진지구 0.7 0.8 +0.1

자료: 국토교통부, 유진투자증권 주: 단위는 만호

도표 9 공공관리자 방식의 고밀재건축 구조


도표 10 공공참여형 고밀재건축 시 기부채납

[기존 재건축] [공공참여형 고밀재건축]

용적률 (250→300%) 배분 구조

+50% 기부채납 1/2 : 50호(임대)

일반분양 1/2 : 50호

250% 조합원 및 일반 분양 : 500호

용적률 (250→500%) 배분 구조

+250%

기부채납(임대 1/4) : 125호

기부채납(분양 1/4) : 125호

일반분양 1/2 : 250호

250% 조합원 및 일반 분양 : 500호

*당초500호→기존 재건축 600호

↳ 조합원+일반분양 550호

기부채납(임대) 50호

*당초500호→공공참여형 고밀재건축 1,000호

↳조합원 + 일반 분양 750호

기부채납(임대) 125호

기부채납(분양) 125호


실수요자

주거지원계층

분양주택공급

저렴임대지원

공공

관리자

소유자등

(2/3 이상동의)

시공자

설계자

브랜드사용

설계고급화

사업관리

고밀재건축

동의

시공, 설계

우수업체선정



도표 11 규제완화 등을 통한 도심공급 확대 (0.5만호+α) 구분 참고

① 노후 공공임대 재정비 시범사업 추진 0.3+α

② 공실 등 유휴공간을 활용하여 주거공급 확대 0.2+α

③-1. 역세권 주거지역에 복합개발 추진 주거지역 복합개발 허용

③-2. 입지규제 최소구역 제도 개선 입소구역 주거비율 상향 등

③-3. 준공업지역 순환정비사업지 추가 발굴

* 서울 내 준공업지역:전체 면적의 3.3% (19.98㎢) 1~2곳 → 3~4곳

③-4. 장기 공실 공공임대주택의 입주요건 완화

* 현재 6개월 이상 장기공실 임대주택:서울 내 약 900호

도시근로자평균소득

50~100% → 150% 이하

③-5. 지분 적립형 분양주택 도입 주택지분을 장기간 분할 취득


도표 12 수도권 아파트 인허가 및 입주물량 (정부발표) 도표 13 서울 아파트 인허가 및 입주물량 (정부발표)

자료: 국토교통부, 유진투자증권 자료: 국토교통부, 유진투자증권

도표 14 수도권 아파트 분양 및 입주물량 (부동산11`4) 도표 15 서울 아파트 분양 및 입주물량 (부동산114)

자료: 부동산114, 유진투자증권 자료: 부동산114, 유진투자증권

18.9

21.8

19.8 20.9

11.1

17.6

23.9

19.5 19.3

13.4 15.6

0

5

10

15

20

25

30

13~16년

평균

17년 18년 19년 20년 21년 22년

(만호)수도권 아파트 인허가 수도권 아파트 입주물량

3.5

7.5

3.3 3.6

3.2 3.0

4.4 4.6 5.3

3.6

5.0

0

1

2

3

4

5

6

7

8

9

13~16년

평균

17년 18년 19년 20년 21년 22년

(만호)서울 아파트 인허가 서울 아파트 입주물량

18.6

16.5 15.4 17.4

10.5

18.0

22.9

20.3 18.9

14.3

11.6

0

4

8

12

16

20

24

28

13~16년

평균

17년 18년 19년 20년 21년 22년

(만호) 수도권 아파트 분양물량 수도권 아파트 입주물량

3.8

4.4

2.5 2.8 2.7

3.1

3.8

4.4 4.9

2.5

1.5

0

1

2

3

4

5

6

13~16년

평균

17년 18년 19년 20년 21년 22년

(만호)서울 아파트 분양물량 서울 아파트 입주물량



도표 16 주간 아파트 매매가격 변동률

자료: 한국감정원, 유진투자증권

도표 17 문재인 정부 부동산 관련 주요 정책 년도 시기 정책명 주요내용

’17

06.19 6·19 대책 조정대상지역 확대 및 대출규제

08.02 8·2 대책 투기지역·투기과열지구 지정 및 양도소득세 중과

09.05 9·5 조치 분당·대구 수성 투기과열지구 지정

10.24 가계부채 종합대책 新DTI, DSR, RTI, LTI 도입

11.29 주거복지로드맵 공공주택 공급방안 발표

12.13 임대주택 등록 활성화 방안 임대사업자 육성안 발표

’18

02.20 재건축 안전진단기준 강화 구조안전성 평가 가중치 상향

07.05 신혼부부,청년 주거지원 공공주택 공급방안 발표

07.06 종합부동산세 개편 종부세 개편안 정부안 발표

08.27 8·27 대책 투기지역 확대 및 광명·하남 투기과열지구 지정

09.13 9·13 대책 종부세율 인상 및 임대사업자 혜택 축소, 대출규제 강화

09.21 수도권 주택공급대책 3기 신도시 계획 발표 및 서울 유휴부지 활용 방안 발표

12.19 수도권 주택공급대책 3기 신도시 및 중소규모 택지 지정

‘19

05.07 수도권 주택공급대책 3기 신도시 및 중소규모 택지 추가 지정

08.12 민간택지 분양가 상한제 주택법 시행령 개정 방침 발표

10.01 10·1 대책 대출규제 강화 및 상한제 구체 시행 방침 발표

11.06 민간택지 분양가 상한제 상한제 대상 지역 지정 및 시행(정비사업은 6개월 유예)

12.16 12·16 대책 종부세율 인상 및 대출규제 강화, 상한제 대상 지역 확대

12.17 공시가격 현실화 공시지가 및 주택공시가격 현실화 방안 발표

‘20

2.20 투기 수요 차단 조정대상 추가지정 및 투기 방지 모니터링 강화

6.17 주택시장 안정을 위한 관리방안 조정대상지역, 투기과열지구 추가 지정 및 대출규제 강화

7.10 주택시장 안정 보완대책 다주택자와 법인에 대해 부동산 과세 강화

8.4 수도권 공급 확대 방안 신규택지 발굴, 용적률 상향, 공공재개발 및 재건축

자료: 유진투자증권

-0.2

-0.1

0.0

0.1

0.2

0.3

0.4

2017 2018 2019 2020

(%) 전국수도권지방

8·2대책

9·13대책

10·1대책

12·16대책

2·20대책6·17대책



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투자기간 및 투자등급/투자의견 비율

종목추천 및 업종추천 투자기간: 12개월 (추천기준일 종가대비 추천종목의 예상 목표수익률을 의미함) 당사 투자의견 비율(%)

ㆍSTRONG BUY(매수) 추천기준일 종가대비 +50%이상 0%

ㆍBUY(매수) 추천기준일 종가대비 +15%이상 ~ +50%미만 85%

ㆍHOLD(중립) 추천기준일 종가대비 -10%이상 ∼ +15%미만 15%

ㆍREDUCE(매도) 추천기준일 종가대비 -10%미만 0% (2020.6.30 기준)

과거 2년간 투자의견 및 목표주가 변동내역

GS건설(006360.KS) 주가 및 목표주가 추이

담당 애널리스트: 김열매 추천일자 투자의견 목표가(원) 목표가격

대상시점

괴리율(%)

평균주가

대비

최고(최저)

주가 대비

2019-12-03 Buy 44,000 1년 -37.5 -27.3

2020-01-13 Buy 44,000 1년 -40.9 -30.2

2020-02-03 Buy 44,000 1년 -43.5 -30.2

2020-03-04 Buy 44,000 1년 -53.4 -36.7

2020-03-31 Buy 30,000 1년 -21.2 -10.0

2020-05-04 Buy 30,000 1년 -18.0 -10.0

2020-05-27 Buy 35,000 1년 -17.3 -14.9

2020-06-08 Buy 40,000 1년 -34.0 -28.3

2020-07-08 Buy 40,000 1년 -32.9 -30.4

2020-07-30 Buy 36,000 1년 -25.8 -25.1

2020-08-05 Buy 36,000 1년

과거 2년간 투자의견 및 목표주가 변동내역

대림산업(000210.KS) 주가 및 목표주가 추이

담당 애널리스트: 김열매 추천일자 투자의견 목표가(원) 목표가격

대상시점

괴리율(%)

평균주가

대비

최고(최저)

주가 대비

2019-12-03 Buy 120,000 1년 -34.2 -23.7

2020-01-13 Buy 120,000 1년 -37.8 -27.0

2020-01-31 Buy 120,000 1년 -40.4 -29.1

2020-03-31 Buy 85,000 1년 -7.1 3.6

2020-05-04 Buy 102,000 1년 -16.7 -4.5

2020-06-08 Buy 125,000 1년 -31.6 -25.6

2020-07-09 Buy 125,000 1년 -31.0 -26.6

2020-07-31 Buy 125,000 1년 -33.4 -33.4

2020-08-05 Buy 125,000 1년

0

10,000

20,000

30,000

40,000

50,000

60,000

18.1 18.4 18.7 18.10 19.1 19.4 19.7 19.10 20.1 20.4 20.7

(원)

GS건설 목표주가

0

20,000

40,000

60,000

80,000

100,000

120,000

140,000

18.1 18.4 18.7 18.10 19.1 19.4 19.7 19.10 20.1 20.4 20.7

(원)

대림산업 목표주가

부동산 수도권 주택공급 확대방안 - eugenefn.com...2020/08/05 · alternative...

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