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高高 雄雄 捷捷 運運--土地開發計畫篇土地開發計畫篇

九十五年十月九十五年十月高雄捷運公司開發事業處高雄捷運公司開發事業處

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簡報大綱簡報大綱

一、土地開發與捷運的關係一、土地開發與捷運的關係

二、二、開發合約開發合約基本規定基本規定

三、三、開發權利範圍開發權利範圍

四、四、機廠開發用地介紹機廠開發用地介紹

五、五、其他開發基地介紹其他開發基地介紹

六、六、其他開發機會其他開發機會

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一、土地開發與捷運的關係一、土地開發與捷運的關係

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什麼是土地開發？什麼是土地開發？

以土地為資源，作各類的使用。（住宅、以土地為資源，作各類的使用。（住宅、

工廠、商場工廠、商場……））以商業角度而言，靠土地賺錢。以商業角度而言，靠土地賺錢。

需在法令限制下建築開發使用，基本法需在法令限制下建築開發使用，基本法令：都市計畫、建築法規等。令：都市計畫、建築法規等。

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有了捷運後的開發改變有了捷運後的開發改變

捷運建設再次改變了都會區內民眾的移動捷運建設再次改變了都會區內民眾的移動慣性慣性進進出出城成為一件只需二十分鐘的城成為一件只需二十分鐘的事事………………

使都會活動範圍擴大使都會活動範圍擴大

都市移民產生，住宅區往郊區移動都市移民產生，住宅區往郊區移動

增加工作、休閒、或活動時間增加工作、休閒、或活動時間

都市新活動中心的產生都市新活動中心的產生，造就捷運沿線發展，有，造就捷運沿線發展，有許多土地開發機會。許多土地開發機會。

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台北市的發展案例台北市的發展案例

休閒活動區的加強及創造休閒活動區的加強及創造淡水線淡水線——假日淡水假日淡水

木柵線木柵線——木柵動物園木柵動物園

新店線新店線——碧潭碧潭

住宅區的延伸住宅區的延伸新店線新店線——大坪林至新店大坪林至新店

淡水線淡水線——北投至淡水北投至淡水

中和線中和線——南勢角南勢角

商業區的集中商業區的集中板南線板南線——台北車站、忠孝復興站、市政府站台北車站、忠孝復興站、市政府站

淡水線淡水線——中山站中山站

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香港的土地開發香港的土地開發

東涌站開發東涌站開發

機廠開發機廠開發

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高雄捷運為什麼要作土地開發？高雄捷運為什麼要作土地開發？

捷運計畫中土地開發之主要目的：捷運計畫中土地開發之主要目的：

1.1.有效運用有效運用捷運機廠捷運機廠土地資源土地資源 -- 機廠不只是機機廠不只是機廠！廠！

2.2.發展捷運端末站。發展捷運端末站。3.3.財務目的財務目的提高捷運計畫民間參與部份之自償率提高捷運計畫民間參與部份之自償率

增加收益挹注交通本業增加收益挹注交通本業

與高雄市政府簽訂「開發合約」與高雄市政府簽訂「開發合約」

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二、二、開發合約開發合約基本規定基本規定

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提供地上權供開發提供地上權供開發

開發用地開發用地非捷運公司所有權，係以設定地非捷運公司所有權，係以設定地上權方式提供捷運公司開發使用。雙方上權方式提供捷運公司開發使用。雙方簽簽訂「訂「地上權設定契約地上權設定契約」」。。

在本契約有效期內，除法令另有規定或經在本契約有效期內，除法令另有規定或經

甲方甲方 同意者外，乙方同意者外，乙方不得將地上權讓予他不得將地上權讓予他人。人。

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開發權利存續期間開發權利存續期間

開發權利存續期間與「興建營運合約」之開發權利存續期間與「興建營運合約」之特許期間相同，自主管機關核定興建開工特許期間相同，自主管機關核定興建開工

日起算日起算，，共共3636年。年。（（90.10.3190.10.31--126.10.30126.10.30））

「興建營運合約」之特許期間展延時，在「興建營運合約」之特許期間展延時，在法令許可下，開發權利存續期間亦法令許可下，開發權利存續期間亦隨同展隨同展延延。。

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繳交土地租金繳交土地租金

依「高雄市市有財產管理自治條例」辦依「高雄市市有財產管理自治條例」辦理：理：

169169號、號、14311431號及號及15351535號基地。（號基地。（55％）％）

依「獎勵民間參與交通建設使用公有土地依「獎勵民間參與交通建設使用公有土地租金優惠辦法」：租金優惠辦法」：

三處機廠、橘線三處機廠、橘線O14O14--11基地。基地。 （（33％）％）

年租金年租金 ＝＝ 土地面積土地面積 ×× 公告地價公告地價 ×× 租金率租金率（（55％或％或33％）％）

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移轉移轉

開發用地建物需辦理建物開發用地建物需辦理建物所有權登記所有權登記及預及預告登記。告登記。

開發權利開發權利存續期間屆滿存續期間屆滿時，乙方應將全部時，乙方應將全部移轉標的移轉標的無償移轉無償移轉甲方或其指定之第三甲方或其指定之第三人，且不得以無對價之事由，拒絕移轉。人，且不得以無對價之事由，拒絕移轉。

符合符合BOTBOT精神精神

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三、三、開發權利範圍開發權利範圍

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土地開發權利範圍土地開發權利範圍

2,094,9492,094,949431,407431,407

((約約1313萬坪萬坪))

1,140,0001,140,000合計合計

5,1875,187420%420%60%60%1,2351,2351235 1235 ㎡㎡169169基地基地

7,9387,938840%840%70%70%945945945 945 ㎡㎡15351535基地基地

4,4864,486840%840%70%70%534534534 534 ㎡㎡14311431基地基地

7,3387,338320%320%60%60%2,2932,29322932293㎡㎡014014--11基基地地

468,000468,000180%180%40%40%100,000100,000約約2626公頃公頃南機廠南機廠

612,000612,000180%180%40%40%115,000115,000約約3434公頃公頃北機廠北機廠

990,000990,000180%180%40%40%200,000200,000約約5454公頃公頃大寮機廠大寮機廠

樓地板面積樓地板面積

((㎡㎡))容積率容積率建蔽率建蔽率

開發面積開發面積((㎡㎡))基地面積基地面積用地用地

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350,000 ㎡

6

100,000 ㎡

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可供開發量體龐大可供開發量體龐大(2,094,949 (2,094,949 ㎡㎡))

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四、四、機廠開發用地介紹機廠開發用地介紹

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機廠用地共有三處機廠用地共有三處

南機廠

大寮機廠

北機廠

公頃公頃

468,000468,00040/18040/18010102626南機廠南機廠

990,000990,00040/18040/18020205454大寮大寮機廠機廠

612,000612,00040/18040/18011.511.53434北機廠北機廠

樓地板面樓地板面積（積（㎡）㎡）

建蔽建蔽//容積率容積率

開發區開發區面積面積

總面總面積積

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捷運機廠設施功能捷運機廠設施功能

依機廠調度及檢修之功能，可將捷依機廠調度及檢修之功能，可將捷運機廠分為三級及五級維修廠。運機廠分為三級及五級維修廠。

南北機廠皆為南北機廠皆為三級廠三級廠，功能為：，功能為：

1.1.列車之駐車及調度。列車之駐車及調度。2.2.車廂內部清潔、外部清洗及日常檢查。車廂內部清潔、外部清洗及日常檢查。3.3.執行營運列車一年以下之定期保養、故執行營運列車一年以下之定期保養、故障檢修工作障檢修工作

4.4.支援供電、號誌、通訊、自動收費之維支援供電、號誌、通訊、自動收費之維護工作護工作

5.5.支援土木軌道維修及供軌道工程車輛停支援土木軌道維修及供軌道工程車輛停駐及維修。駐及維修。

大寮主機廠為大寮主機廠為五級廠五級廠，，提供整個捷運提供整個捷運路網之車輛維修、調車、維修、機電路網之車輛維修、調車、維修、機電設備與軌道維修、列車測試、員工訓設備與軌道維修、列車測試、員工訓練中心等。練中心等。

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機廠土地允許使用項目機廠土地允許使用項目

交通用地專供交通用地專供捷運車站捷運車站及及維修機廠維修機廠相關設施使相關設施使用，並配合大眾捷運法及獎勵民間參與交通建設用，並配合大眾捷運法及獎勵民間參與交通建設條例之執行，得依下列容許使用項目辦理開發條例之執行，得依下列容許使用項目辦理開發

1.1.商業：商業：包括餐飲業、旅館業、零售業、一般及日常服務業、金融保險業、娛樂及健身服務業、旅遊及遊憩服務業、醫療及保健服務業、會議及工商展覽中心、事務所及工商服務業、通訊服務業。

2.2.運輸服務業運輸服務業3.3.停車場業停車場業4.4.交通工具維修業交通工具維修業5.5.加油站業加油站業6.6.其它其它經目的事業主管機關核可之必要性公共及公用設施項目

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大寮機廠大寮機廠--基地位置基地位置基地位於高雄縣鳳屏路以南、鳳林路以東、前庄路以西、萬丹路以北之區域，中正路東西貫穿基地中間。

即大寮鄉前庄村、中興村之間，為較低度發展區。

大寮機廠用地

大寮機廠用地

鳳屏一路

鳳屏一路

鳳林四路

鳳林四路

萬丹路萬丹路

中正路中

正路

新闢四十米道路

新闢四十米道路

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大寮機廠大寮機廠--土地使用計畫土地使用計畫大寮機廠用地以捷運維修主機廠使用為主大寮機廠用地以捷運維修主機廠使用為主

作為五級維修機廠使用，佔地面積為作為五級維修機廠使用，佔地面積為3434公頃。公頃。可供開發面積為可供開發面積為2020公頃公頃。。

往台一省道 四十米道路 往萬丹路

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東 區東東 區區

往台一省道 四十米道路 往萬丹路

西 區西西 區區

大寮機廠大寮機廠--開發定位及構想開發定位及構想以「新生活樂園」為發展目標

發展計畫包含銀髮社區、異國風貌住宅別墅群、複合式育樂中心、有機花園、生活市集等。

短期計畫：戶外極速運動休閒設施。

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南機廠南機廠

高

速

公

路

中

山

四

路

中安

路

南機廠南機廠--基地位置基地位置位於高雄市前鎮區位於高雄市前鎮區

基地與高速公路、中山基地與高速公路、中山路、中安路及紅毛港遷村路、中安路及紅毛港遷村之學校預定地為界。之學校預定地為界。

近小港國際機場及高雄近小港國際機場及高雄港，為進入高雄市之重要港，為進入高雄市之重要門戶。門戶。

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南機廠南機廠--土地使用計畫土地使用計畫南機廠用地以捷運維南機廠用地以捷運維修機廠使用為主修機廠使用為主

三級維修機廠使用，三級維修機廠使用，

佔地面積為佔地面積為1616公頃。公頃。剩餘可供開發面積為剩餘可供開發面積為

1010公頃公頃。。

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南機廠南機廠--開發定位及構想開發定位及構想一期開發區一期開發區

以群聚、大型之零以群聚、大型之零售商業為發展主售商業為發展主軸。委託開發方式軸。委託開發方式開發，公開招標開發，公開招標中。中。

後期開發區後期開發區零售商業、或為商零售商業、或為商務旅館、辦公空間務旅館、辦公空間等使用等使用。。

已計畫使用之

機廠設施區

行政區

街角廣場6000㎡

一期開發區

50000㎡

後期開發區

主要道路

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北機北機廠廠--基地位置基地位置基地位於岡山橋頭交基地位於岡山橋頭交界處界處

近高速公路近高速公路

東西兩側分別以縱貫東西兩側分別以縱貫鐵路及台一線省道為鐵路及台一線省道為界所圍繞之區域界所圍繞之區域

基地距高雄市區約為基地距高雄市區約為1616公里，距岡山、橋公里，距岡山、橋頭市集約為頭市集約為1.51.5公里。公里。

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北機廠北機廠--土地使用計畫土地使用計畫高雄捷運北機廠用地以作為捷運維修機廠高雄捷運北機廠用地以作為捷運維修機廠使用為主。使用為主。

三級維修機廠使用，佔地面積為三級維修機廠使用，佔地面積為22.522.5公頃。公頃。剩餘可供開發面積剩餘可供開發面積為為11. 511. 5公頃。公頃。

機廠設施區開發區

台一省道

往岡山市區

新省道

往橋頭高雄

R24車站

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北機廠北機廠--開發定位及構想開發定位及構想「全家歡樂一日遊」「全家歡樂一日遊」

以全家人全日活動為主，吸引以全家人全日活動為主，吸引之全日消費及停留。之全日消費及停留。

短期：以週邊鄉鎮之日常生短期：以週邊鄉鎮之日常生活所需消費為主。活所需消費為主。

長期：成為北高雄地區之主長期：成為北高雄地區之主力消費場所為目標。力消費場所為目標。

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北機廠北機廠--開發配置計畫開發配置計畫

B DA

C EG HI

單位：㎡

F

IIHHGGFFEEDDCCBBAA

15027150276063606312950129501315131511

1368813688302153021510594105945840584068256825

活動廣活動廣場及道場及道路路

轉乘中轉乘中心、客運心、客運調度站、調度站、停車場停車場

學生宿學生宿舍及生舍及生活廣場活廣場

商務商務中心中心及精及精品俱品俱樂部樂部

汽車百貨汽車百貨

城、城、 汽車汽車展售場與維展售場與維修廠、加油修廠、加油

站站

POWEPOWER R

CENTCENTERER

主題餐主題餐廳區廳區

休閒健休閒健康中心康中心

銀髮智銀髮智慧村慧村

動感廣場交通網動感廣場交通網活力住宅商場區活力住宅商場區日常生活新天地日常生活新天地養生休閒美食區養生休閒美食區

公共區域公共區域捷運站前發展區捷運站前發展區台一省道發展區台一省道發展區滯洪池畔滯洪池畔發展區發展區

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五、五、其他開發基地其他開發基地

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O14-1O14-1

誠

德

街

誠

德

街

中山

東路

中山

東路

鳳 林路鳳 林路

仁

愛

路

仁

愛

路

O14O14--11基地基地橘線橘線O14O14車站車站

中山東路鳳山國中四維國宅前

捷運系統用地

面積2293平方公尺適合作為地區商業中心

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169169

博

愛

二

路

大 順一 路

富

國

路

至 聖 路

169169號基地號基地紅線R13車站

博愛路大順路口

第五種住宅區

面積1235平方公尺適合作為文教活動、地區商業

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14311431及及15351535號基地號基地((已開發案例已開發案例))首宗委託開發案（柏首宗委託開發案（柏仁醫院）仁醫院）

9191年年55月簽訂委託開發月簽訂委託開發合約，合約，9292年年55月開始營月開始營運運

為一婦幼專科醫院並為一婦幼專科醫院並附設坐月子中心附設坐月子中心

博

愛

二

路明 華 一 路

立 文 路

裕 誠 路

富

國

路

14311431

15351535

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六、六、其他開發機會其他開發機會

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高雄都會區鄰近捷運站之土地開發高雄都會區鄰近捷運站之土地開發

高雄捷運公司所擁有的開發基地為如前所高雄捷運公司所擁有的開發基地為如前所述之述之七處基地七處基地。。

高雄都會地區捷運沿線之土地開發實非目高雄都會地區捷運沿線之土地開發實非目前高雄捷運公司之工作及權利範圍。前高雄捷運公司之工作及權利範圍。

沿線是否有其它可開發的機會？沿線是否有其它可開發的機會？誰來負責開發？誰來負責開發？

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捷運機廠不只是機廠，有更捷運機廠不只是機廠，有更多元的發展。多元的發展。

簡報結束簡報結束 敬請指教敬請指教

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七、七、研究案例研究案例

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案例一：北機廠銀髮智慧村案例一：北機廠銀髮智慧村

在北機廠滯洪池畔在北機廠滯洪池畔區，建立新型態、符區，建立新型態、符合老年人需求的合老年人需求的銀髮銀髮住宅住宅。。

規劃退休生活，包括規劃退休生活，包括住宿、休閒運動、理住宿、休閒運動、理財規劃全方位等需財規劃全方位等需求。求。

可行性評估作為論文可行性評估作為論文研究。研究。

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案例二：大寮機廠飯店型宿舍案例二：大寮機廠飯店型宿舍

主題式大樓主題式大樓--寵物概念寵物概念公寓公寓

訴求對象：未婚男女訴求對象：未婚男女

情情感感

便便利利

科科技技

可莉布里