사업비관리와 VE운영 모델의 제안

2013. 11. 21

CM기술본부 : 고 두 왕 상무

I.현황 및 문제점

II.프로젝트 분석 사례

III.설계단계 사업비 관리대안 검토

IV.단계별 VE 운영 모델의 제안

목 차

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건설기술관리법 • 제22조(설계감리) ① 발주청은 그가 발주하는 설계 등 용역 중 대통령령으로 정하는 용역에 대

하여는 설계 등 용역업자로 하여금 설계감리를 하게 하여야 한다. • ② 설계감리의 업무범위와 그 밖에 설계감리에 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. • [전문개정 2009.12.29]

건설기술관리법 시행령 • 제73조(설계감리의 업무 범위 등) ① 법 제22조제2항에 따른 설계감리의 업무 범위는 다음 각

호와 같다. • 1. 건설공사 관련 법령, 법 제34조제1항 각 호에 따른 건설공사 설계기준 및 건설공사 시공기

준에의 적합성 검토 • 2. 구조물의 설치 형태 및 건설공법 선정의 적정성 검토 • 3. 사용재료 선정의 적정성 검토 • 4. 설계내용의 시공 가능성에 대한 사전검토 • 5. 구조계산의 적정성 검토 • 6. 제63조에 따른 측량 및 지반조사의 적정성 검토 • 7. 설계공정의 관리 • 8. 공사기간 및 공사비의 적정성 검토 • 9. 제64조에 따른 설계의 경제성등 검토 • 10. 설계안의 적정성 검토 • 11. 설계도면 및 공사시방서 작성의 적정성 검토 • 12. 설계감리에 대한 결과보고서의 작성 • ② 제1항 각 호에 규정된 사항의 세부적인 내용과 설계감리의 대가기준에 관한 사항은 국토

해양부장관이 정하여 고시한다. • [전문개정 2010.12.13.]

8. 공사기간 및 공사비의 적정성 검토 9. 제64조에 따른 설계의 경제성 등 검토

Ⅰ 현황 및 문제점 : 관련법령검토

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Ⅰ 현황 및 문제점 : 사업비관리와 VE

• 설계단계 사업비 관리와 VE 업무는 매우 중요하나

최근 진행 중인 공공 프로젝트에서 전문인력 부재와 여건 상

(사업일정, SYSTEM,용역계약관계, 예산과소 책정 등) 문제로

분리수행 되거나 통합적 관리가 미비한 상황임.

• 설계 초기단계의 적정 사업비 관리 미비는 공사 발주 후

시공단계에서 설계변경 등의 문제로 연결되어 프로젝트

진행에 큰 영향을 줌.

• 따라서 공사비 관리와 VE 업무수행은 별개가 아닌 통합적 관점에서 일관되게 수행 되어야 함.

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Ⅰ 현황 및 문제점 : 사업비 관리 와 VE 관계

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Time

Cost

Costs

기획 기본/실시설계 시공

Cost Management

유지관리

Cost Impact

단 계 설계 진행 사업비 측면 문제점

설계공고 고기능자재적용, 상징적 디자인 계획에 치중

초기 사업비검토 부족

설계공모 참여

고기능자재적용, 상징적 디자인 제안에 치중

초기 사업비 예산내의 적정 비용 분석 부족

계 약 시 계약 후 현상설계부서에서 실시설계부서에 업무이관 (중.대형 설계사 기준)

적정 사업비 검토 부족 및 주요 사항 인계 소홀

기 본 중간설계

예산적정성 검토 없이 당선안 설계 진행 계획안에 변동에 따른 사업비 관리미흡

단계별 사업비 가감에 대한 분석 및 대안작업 부족

실시설계

산출된 사업비를 기준으로 예산준수를 위한 반복적인 절감작업 진행 설계일정지연 및 납품성과물 품질관리 부족

확정된 실시도면을 기준으로 최종 사업비 산출 산출 및 내역단가 오류사항 위주 검토실시

Ⅰ 현황 및 문제점 : 설계 진행 단계별 사업비 관리 현황

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<必 - 설계조정에 따른 필요 인력/업무 수행계획 수립>

대책 안

예산 현상설계 중간설계 실시설계

? ?(±α) ?(±α’) ?=?

적정/부족 <?>

예산검토 적정성 확인/ 사례대비분석

예산=설계 (예산준수)

작성 • 유사사례 • 시설 별 단가(원/㎡)

공사비 결과 • 산정된 공사비 이슈 검토/관리 • 예산 초과된 비율을 적용하여 보고서 작성

예산검토/관리 초과예산에 대한 대책안 수립

가 능

불 가

대책 안 수립/설계진행

설계조정(스팩다운/ 규모조정), 비경제적 설계 과감히 조정.

발주자 통보 협의 조정 요청

Ⅱ.프로젝트 분석사례 : 일반적 사업비관리 진행 프로세스

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예산 현상설계 중간설계 실시설계

0000 0000(＋0) 0000 (＋α) 0000 (＋β)

적정/부족 <부족>

예산≠설계 (예산준수 불이행)

• 설계단계 초기 공사비 관리 소홀로 인한 문제발생

• 만회대책 안으로 발주방식 변경 등의 부적절 안 제시

(발주자 부담)

추정 공사비 • 산정결과 초과 예산대비 축소 적용하여 보고서 작성/제출

※예산검토/관리 • 예산대비 약 10%

초과 검토결과 보고 • 예산준수 가능성 보고

했으나 실상 약 30% 초과 상태 임.

대책안 • 실시설계 50%=예산초과 설계도서 제출 • 절감 계획안 미비(無) <각종 절감 안 =건축공사 품질저하 우려>

실시설계 50% 단계의 예산대비 초과 (잠정 "+"요소多) = 설계조정 불가피

• 절감 안(품질 및 기능저하) 제시를 통한 예산준수 가능성 = 0.00%

• 설계예정가 결과 예산 초과로 인한 사업 일정 연기 불가피

• 도미노식 문제점 발생초례

• 발주계획 재고

• 행정적 조치 및 대응 방안 필요.

단계

현안

실시

설계

2월 3월 4월

1 15 28 1 15 31 1 15 30

예산초과 대책 수립 기간 <예산초과 무시 다음단계 설계진행>

• 파일공사 전문업체 지원요청

• 예산에 적합 치 않은 디자인 조정

• 연면적에 산정되지 않는 시공면적 최소화

• 계획안 재고 (발주 처 협의 후 반복적 업무수행 감수)

Ⅱ.프로젝트 분석사례 : OOOOO 프로젝트 진행사례

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구분 현상설계 목표금액

중간설계 현상설계 대비

중간설계 실시설계

50% 중간설계 대비

실시설계 현상설계 대비

실시설계

건축 479.18 652.62 136% 611.11 94% 128%

기계설비 231.81 315.71 136% 281.56 89% 121%

전기설비 93.67 127.58 136% 151.24 119% 161%

통신설비 46.51 63.35 136% 43.63 69% 94%

소방설비 21.46 29.23 136% 28.50 98% 133%

폐기물처리비 0.59 0.81 137% 0.80 99% 136%

토목 56.65 77.16 136% 60.61 79% 107%

조경 37.11 50.53 136% 30.45 60% 82%

sum 966.98 1,316.99 136% 1,207.90 92% 125%

실시설계 50% (총공사비 ) 기준 공사비 집계표 (예시) 단위: 억원

주기: 건축공사비는 기초파일공사비 111억원 포함금액임. 참고: 중간설계단계 공사금액은 현상설계단계 검토된 공사금액으로 추정됨. 현상설계 시 일괄 73% 적용하여 산정(단가사정)한 금액으로 추정.

Ⅱ.프로젝트 분석사례 : OOOOO 프로젝트 진행사례

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3.상세 집계표 (예시)

구분 현상설계 목표금액

만원/평 구성비 실시설계

50% 만원/평

구성비

구분 별 총공사비 구분 별 총 공사비

총공사비 966.98 656.25 100.00% 1,207.90 819.75 100.00%

건축물 873.22 592.62 100.00% 90.30% 1,116.84 757.95 100.00% 92.46%

건축 479.18 325.20 54.88% 49.55% 611.11 414.73 54.72% 50.59%

기계설비 231.81 157.32 26.55% 23.97% 281.56 191.08 25.21% 23.31%

전기설비 93.67 63.57 10.73% 9.69% 151.24 102.64 13.54% 12.52%

통신설비 46.51 31.56 5.33% 4.81% 43.63 29.61 3.91% 3.61%

소방설비 21.46 14.56 2.46% 2.22% 28.50 19.34 2.55% 2.36%

폐기물처리비 0.59 0.40 0.07% 0.06% 0.80 0.54 0.07% 0.07%

부대공사 93.76 63.63 100.00% 9.70% 91.06 61.80 100.00% 7.54%

토목 56.65 38.45 60.42% 5.86% 60.61 41.13 66.56% 5.02%

조경 37.11 25.18 39.58% 3.84% 30.45 20.67 33.44% 2.52%

4.평당공사비 비교표 (예시)

구분 현상설계 목표금액

실시설계 50%

증.감액 (실시-현상)

총 공사비 656.25 819.75 +164

건축물 592.62 757.95 +165

부대공사 63.63 61.80 -2

단위: 만원

• 본 프로젝트는 예산대비 평당 +164만원 초과이며, 부대공사(토목,조경공사)를 제외한 평당공사비 분석결과 +165만원. • 현지부지의 특성상의 토목 및 조경공사비 초과금액 이슈사항을 제외 하더라도 예산대비 +165만원의 금액이 필요한 상황.

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5.건축공사 주요공종별 공사비 집계표(예시) 단위: 만원/평

공종/내용 기본설계 실시50% 표준안

직접공사비 제경비 포함 구성비 제경비 포함 구성비

건축공사비 308.83 414.73 100.00% 414.73 100.00%

외장 절감안 필요 50.15 67.35 16.24% 33.67 8.12%

데크 절감안 필요 11.00 14.77 3.56% 7.39 1.78%

파일 절감안 필요 58.00 77.89 18.78% 38.94 9.39%

구조 절감안 필요 94.19 126.49 30.50% 126.49 30.50%

내부공사 적합성 필요 95.50 128.24 30.92% 208.24 50.21%

※주기: 내부공사 공종은 가설, 조적, 방수, 미장 등의 건축 내부마감 공종 임.

외장,

67.35 ,

16%

데크,

14.77 , 4% 파일,

77.89 ,

19% 구조,

126.49 ,

30%

내부공사,

128.24 ,

31%

외장 데크 파일 구조 내부공사

외장, 33.67 ,

8% 데크, 7.39 ,

2%

파일, 38.94 ,

9%

구조,

126.49 , 31%

내부공사,

208.24 , 50%

외장 데크 파일 구조 내부공사

<챠트 1> 실시 50% 결과 <챠트 2> 실시50% 표준안

※검토: 건축 공사비 414만원/평은 변함없이 진행하며, 그 안에서 공사비 조정이 필요함.

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구분 면적(평) 총공사비 건축물 공사비 부대 공사비

금액 천원/평 금액 천원/평 구성비 금액 천원/평 구성비

OO 원 14,732 1,208 8,199 1,117 7,581 92.5% 91 618 7.5%

사 례

OOOO ㈜ 11,179 1,016 9,091 935 8,363 92.0% 81 728 8.0%

OO 공사본사 24,336 1,847 7,589 1,608 6,607 87.1% 239 982 12.9%

OO 공사 3,889 350 8,999 314 8,083 89.8% 36 916 10.2%

OO 공사 19,628 1,605 8,175 1,429 7,278 89.0% 176 897 11.0%

한국OOOO공사 7,315 426 5,829 399 5,457 93.6% 27 373 6.4%

OO 표준원 6,979 433 6,205 398 5,710 92.0% 35 496 8.0%

타 사례 평균 12,221 946 7,648 847 6,916 90.4% 99 732 9.6%

6.타 사례 프로젝트 비교 집계표

<챠트 3> 타 프로젝트 사례비교

14,732평

11,179평

24,336평

3,889평

19,628평

7,315평

6,979평

8,199천원/평

9,091천원/평

7,589천원/평

8,999천원/평

8,175천원/평

5,829천원/평

6,205천원/평

0평 5,000평 10,000평 15,000평 20,000평 25,000평 30,000평

한국해양과학기술원

한전KPS㈜

한국가스공사본사

지적공사

석유공사

한국가스안전공사

기술표준원

12

범 예

연면적

평당단가

14,732평

11,179평

24,336평

3,889평

19,628평

7,315평

6,979평

8,199천원/평

9,091천원/평

7,589천원/평

8,999천원/평

8,175천원/평

5,829천원/평

6,205천원/평

7,581천원/평<건물>

8,363천원/평<건물>

6,607천원/평<건물>

8,083천원/평<건물>

7,278천원/평<건물>

5,457천원/평<건물>

5,710천원/평<건물>

618천원/평<부대>

728천원/평<부대>

982천원/평<부대>

916천원/평<부대>

897천원/평<부대>

373천원/평<부대>

496천원/평<부대>

0평 5,000평 10,000평 15,000평 20,000평 25,000평 30,000평

한국해양과학기술원

한전KPS㈜

한국가스공사본사

지적공사

석유공사

한국가스안전공사

기술표준원

천원/평

(부대)

천원/평

(건축)

천원/평

(총공사비)

면적(평)

<챠트 4> 타 프로젝트 사례비교

1.

13

범 예

합계 평당단가

연면적 (평)

부대시설 평당단가

건축 평당단가

Ⅱ.프로젝트 분석사례 : 최근 프로젝트 공사비 사례

프로젝트명 사업비예산액(평당 공사비)

설계 예가 (평당 공사비)

증가율 비고

OO 신사옥 이전

800억(828만) 1,065억(854만) 133% 특별 관리요

OO본부이전 815억(420만) 1,068억(552만) 131% 특별 관리요

OO연수원 427억(538만) 566억(713만) 133% 특별 관리요

OO공사 181억(819만) 196억(884만) 108% 관리요

OO공사사옥 1640억(828만) 1,690억(854만) 103% 관리요

OO공사 332억(853만) 350억(899만) 105% 관리요

OO공사 425억(580만) 454억(620만) 107% 관리요

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단 계 사업비 관리 문제점 공사비 관리 대안

설계공고 추정공사비 적합성 검토 미흡

추정공사비 작성 근거 제시 (부적합에 대한 재 산정 요청 반영)

설계공모 참여

당해 연도 및 현장조건, 지침에 대한 적정공사비 산정을 통한 공사비 산정 미흡

과다한 계획 및 상징적 디자인 우선 설계 지향 및 추정공사비 관리 철저 실시

설계공모 당선

추정공사비 대비 디자인 검토 미흡 당선 안 설계 예정가 검토 및 관리

계 약 시 계약 이후 설계(디자인) 담당자 변경 당선 이후 당선 안의 정보 및 공사비 쟁점사항 인수인계 철저

기본/ 중간설계

1.예산 대비 설계 예정가 적정성 검토 미 수행, 형식적 납품 2.주관사 및 협력업체 작업 여건의 문제점 3.예산 관리 및 추정공사비 산출기법 미흡/부재

1.예산대비 설계 예정가 ±3~5% 이하로 관리 필요. 2.예산 초과시 초과금액에 대한 분석 및 대책안 마련 3.예산 초과시 초과금액에 대한 적합성 여부/반영 발주자 결정

실시설계 1.예산 초과시 초과금액에 대한 문제점 해결노력. 2.초과금액 절감에 대한 한계상황 발생

1.공사비 확정 후 실시설계 진행 2.현장특수성 및 시공성 등의 내역 반영 / 내역 오류사항 체크

발주 1.누락, 불일치 등의 오류사항 발생 2.예산 과다 초과 시 예산 추가편성 및 설계 정지등의 문제발생

정상적 발주단계 진행

Ⅲ.설계단계 사업비 관리 대안 검토

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설계 진행 단계별 사업비 집중 관리 현황 과 개선안

Ⅲ.설계단계 사업비 관리 대안 검토

현 재 개 선 안

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설계 단계 사업비 검토 항목 현황 과 개선 안 제시

현 재 개 선 안

17

Ⅲ.설계단계 사업비 관리 대안 검토

사업비 초과 주요 항목의 문제점 및 대책

공사비 초과항목

조치 및 대책안

조치사항 대책안 적용

적용내용

설계 지침 반영에 의한 초과

1.지침준수에 대한 공사비 검증 2.디자인 과다에 대한 증액요인 없음을 검증/확인

가.예산 과소편성에 대한 추가예산 편성 요청 나.설계연장/정지등의 대책마련

○

추가편성예산 신청/확보 단계별 진행

X 지침하향조정 적용자재 등급하향조정

디자인에 의한 초과

1.지침준수에 대한 공사비 분석 2.과다 디자인에 대한 공사비 분석

가.과다 디자인 적합성으로 조정(당선안 조정협의신청) 나.연면적 / 시공면적 최소화 다.적용 시스템/자재 등급 하향조정 라.경우에 따라 설계연장/ 정지등의 대책마련

○

내역조정(최저가) 적용자재 등급하향조정

설계공모 당선 후 추가

일정 범위 안의 초과금액을 검토하여 반영여부 결정

총사업비 증액 없이 설계 반영

○

내역조정

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Ⅲ.설계단계 사업비 관리 대안 검토

사업비 초과 비율에 따른 리스크 관리 방안

19

Ⅲ.설계단계 사업비 관리 대안 검토

20

Ⅲ.설계단계 사업비 관리 대안 검토: 사업비관리 현황 및 대안 검토

항 목 사업비 관리 문제점 사업비 관리대안

공공 기관이전사업현황

대다수 프로젝트가 현상설계로 진행 디자인에만 치중되어 예산 초과 사례 빈번함

예산준수 설계 사업비 관리방법 개선 필요

설계관리 설계사 수행결과에 대한 단순검토 및 일정관리 위주로 업무진행

효율적 설계관리방법 강구 설계관리 도구의 개발

사업비 관리

사업비 관리 전문성 결여

사전 예측적인 사업비 관리방안강구 단계별특성에 맞는 사업비 관리필요 기본설계 : 예산적정성 검토위주 실시설계 : 누락 불일치 등의 품질향상 위주 업무수행

발주자 의식변화

초기 예산안 과소 책정 용역사에 모든 책임 전가

일방적인 행정조치 위주업무 진행개선 프로젝트 공동 진행자로 적극적인 지원자세 필요

Ⅳ. 단계별 VE 운영 모델의 제안

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경청하여 주셔서 감사합니다 !

(질의/응답)

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