감정평가실무강의 추록att.eduspa.com/etcdata/board/seoulsla/2503/3판 1쇄... ·...

감정평가실무강의 (3판 1쇄, 2005년 7월 4일 발행)의 추록 ....................................1 / 20

감정평가실무강의 추록

이 정오표는 감정평가실무강의 3판 2쇄의 제작에 따른 추록으로 감정평가실무강의 3판 1쇄를

가지고 계시는 분들을 위해 제작되었습니다.

저자 : 나상수, 고규봉, 이홍규

발행일 : 2005년 7월 4일(3판 1쇄)

P. 100

문제 추가됨.

Example 1-9

당신은 10년 전 명목상 2억원이었던 부동산을 현금으로 30%를 지급하고 나머지는 25

년 매년 원리금균등상환조건의 저당대출로 매입하여 현재 보유 중에 있다. 현재까지 갚

은 상환금액과 앞으로 갚아야 할 저당잔금을 구하시오. 다만 저당이자율은 10%이다.

Suggested Solution 1. 상환금액 : 200,000,000×(1-0.3)×

≒ 22,687,000원

2. 저당잔금 : 200,000,000×(1-0.3)×{1 -

} ≒ 117,313,000원


P. 791~797의 내용이 아래의 내용으로 대체됩니다.

나. 투자결정과정

1. 투자목적의 파악(설정)

일반 인 기업에 있어서의 투자목 은 궁극 으로 기업가치의 증가에 있고 부동

산에 있어서는 수입, inflation hedge,부동산가치상승 등을 포함하는 부의 극

화라고 할 수 있다.

2. 투자안의 선정․분류 및 투자환경 분석

투자목 이 설정되면 투자목 을 달성하기 한 여러 가지 투자안을 선정하고

이를 분류하여야 한다. 왜냐하면, 투자안의 성격에 따라 투자안을 평가하는 방법이

달라지기 때문이다. 투자안을 분류하는데 있어 요한 것은 “특정 투자안의 선정이

다른 투자안에 향을 미치는가?”하는 투자안들 사이의 상 계이다. 투자안 선

정․분류와 함께 요한 것이 부동산의 투자환경분석이다. 부동산 투자환경분석에

는 부동산시장, 법 , 융 , 세제 환경분석이 포함된다. 일반 으로 투자안의

분류는 독립 투자와 종속 투자로 분류하는데 그 개념의 다음과 같다.

○ 독립 투자(independent investment) : 어떤 투자안의 선정이나 그 투자안의

흐름이 다른 투자안의 선정여부와 아무런 련이 없는 경우이다.

○ 종속 투자(dependent investment) : 한 투자안을 선정하는 것이 다른 투자

안의 선정에 향을 미치는 경우로, 같은 목 을 달성할 수 있는 투자안들이

여러 개 있을 때 한 투자안이 선정되면 다른 투자안들은 선정할 수 없는 상호

배타 투자와 한 투자안이 선정되면 이와 더불어 다른 투자안이 필연 으로

동반되는 상호인과 투자로 분류할 수 있다. 상호인과 투자인 경우에는

련되어 있는 여러 투자안을 함께 분석하여야 한다는 것에 유의해야 한다.


3. 현금수지의 분석

투자안이 선정․분류되면 투자안의 수지를 분석하여야 한다. 이때의 수

지란 회계상의 수익․비용을 의미하는 것이 아니라, 투자분석에 필요한 정한

흐름을 의한다. 기업회계기 상 수익․비용과 투자분석에 필요한 수지의 가

장 큰 차이는 감가상각비의 처리에 있다. 유출이 없는 감가상각비가 기업회계

기 상으로는 비용이나, 수지에서는 자산의 취득시 액 유출로 처리된다

는 것이다. 이외도 유의해야할 것으로는 이미 지출된 매몰비용은 고려하지 않지만,

투자안 선택으로 포기하게되는 기회비용은 반드시 반 하여야 한다는 것이다.

4. 투자안 평가 및 투자의사결정

투자안의 평가방법인 화폐의 시간가치를 고려하지 않는 통 분석방법(회수기

간법과 회계 이익률법)과 화폐의 시간가치를 고려하는 순 가법, 내부수익률법

등을 이용하여 투자안을 평가하고 기 수익률과 요구수익률을 비교하거나, 투자가

치와 시장가치를 비교하는 방법으로 투자의사결정을 한다.

Ⅴ. 분석방법

가. 개념

투자분석방법이란 투자의사결정을 한 분석기법을 말하며 화폐의 시간가치를

고려하지 않는 방법인 회수기간법과 회계 이익률법, 화폐의 시간가치를 고려하

는 순 가법과 내부수익률법, 투자규모가 다를 경우 활용하는 수익성지수, 그리고

험까지 고려하여 분석하는 감응도분석과 확률분석 등이 있다.


나. 전통적 분석방법

1. 회수기간법

1) 의의

회수기간이란 투자시 에서 발생한 비용을 회수하는데 걸리는 기간을 의미하며,

각 투자안의 회수기간 (=투자에소요된비용

투자로부터발생하는 흐름)을 계산하여 보다 짧은 회

수기간을 갖는 투자안에 투자결정하는 방법을 회수기간법이라 한다.

2) 투자의사결정기준

회수기간법에서는 투자비용을 빨리 회수할수록 좋은 투자안이므로 상호배타

인 투자안들이라면 회수기간이 가장 짧은 것을, 상호독립 인 투자안이라면 투자

자가 정한 기 기간보다 짧은 투자안 순으로 선정한다.

2. 회계적 이익률법

1) 의의

회계 이익률법이란 투자안의 평균이익률(=연평균 순수익

연평균 투자액)을 산출하여 투자

안의 평가기 으로 삼는 방법으로 평균이익률법이라고도 한다. 연평균 순이익이란

투자기간에 발생한 순이익의 연평균수익(연평균 순이익 =순수익 합

투자기간)을, 연평균

투자액이란 감가상각과 잔존가치에 의해 향을 받는 매년말 장부가치의 합의 평

균(연평균 투자액 =매년 말 장부가치의 합

투자수명 + 1)을 의미한다.

2) 투자의사결정기준

상호배타 인 투자안들이라면, 투자 상의 회계 이익률이 가장 높은 투자안을

선정하고 상호독립 인 투자안 이라면, 회계 이익률이 투자자가 정한 기 수익

률보다 높은 순으로 선정한다.


●참고 투자의사결정에 활용되는 승수ㆍ수익률ㆍ비율

Ⅰ. 승수

○ 조소득승수(총자산회전율의 역수) = 총투자액조소득

○ 순소득승수(자본회수기간, 환원이율의 역수) = 총투자액순영업소득

○ 세전현금수지승수 = 지분투자액세전현금수지

○ 세후현금수지승수 = 지분투자액세후현금수지

Ⅱ. 수익률

○ 종합자본환원율 = 순영업소득총투자액

○ 지분배당률 = 세전현금수지지분투자액

○ 세후수익률 = 세후현금수지지분투자액

Ⅲ. 비율

○ 대부비율(L/V, LTV) : 대부비율이란 부동산가치에 대한 대부액의 비율을 말하며 부채잔금부동산가치

로 산정된다. 대부비율과 구분해야 할 것으로 부채비율이라는 것이 있는데 부채비율은 부채에

대한 지분(자본)의 비율 즉 부채지분

을 의미한다. 예를 들어 대부비율이 60%하면 부채비율은

150%가 되는 것이다.

○ 부채감당률(DCR) : 부채감당률이란 순영업소득이 부채서비스액의 몇배가 되는가를 나타내는

것으로 순영업소득부채서비스액

로 구할 수 있다. 일반적으로 부채감당률을 통해 순영업소득이 부채를

상환할 수 있는 정도가 되는지를 판단할 수 있는 기준이 되어 준다.

○ 채무불이행률 : 채무불이행률이란 전체대출건수에서 실제로 채무불이행이 발생한 비율을

의미한다. 즉 채무불이행이 발생할 가능성을 나타내는 비율이라 할 수 있다. 채무불이행률은

다음과 같이 구한다.

채무불이행률 = (영업경비 + 부채서비스액)유효조소득

○ 총자산회전율 : 총자산회전율이란 투자된 총자산, 즉 부동산가치에 대한 조소득의 비율(조소득

은 가능조소득, 유효조소득)을 의미한다. 따라서 총자산회전율은 조소득승수의 역수의 성격을

갖고 있다.

총자산회전율 = 조소득부동산가치

= 1조소득승수

○ 영업경비비율 : 영업경비비율이란 영업경비가 조소득에서 차지하는 비율을 의미하며 투자대상

부동산의 재무관리 상태를 파악하는 중요한 지표 중 하나이다.

영업경비비율 = 영업경비조소득


다. 순현가법과 내부수익률법

1. 순현가(net present value)법

1) 의의

순 가(NPV)란 부동산투자에 투입되는 비용의 가합과, 창출되는 수익의 가합

의 차이를 의미하고 순 가법이란 이러한 순 가로 투자의사결정을 하는 투자분석방

법이다.

2) 산식

＝＝

＋ 시점의현금유입액 －

＝

＋ 시점의현금유출액

3) 투자의사결정

① 상호 배타 투자안의 경우

NPV값이 보다 큰 것을 선택한다.

② 상호 독립 이며, 자본조달이 일정비용에 무한히 가능한 경우

NPV > 0인 모든 것을 선택한다.

③ 상호 독립 이나, 이용자본의 한계가 있는 경우

NPV가 >0 인 것 그 값이 큰 것부터 순서 로 자본동원한도까지 선택한

다.

2. 내부수익률(internal rate of return)법

1) 의의

내부수익률(IRR)이란 투자에 한 수입의 재가치와, 지출의 재가치

를 같도록 하는 할인율, 즉 순 가를 0으로 만드는 수익률을 말한다. 내부수익률법

이란 순 가를 0으로 만드는 내부수익률을 산정한 후 투자자의 요구수익률(기 수

익률)과 비교하여 투자의사결정을 하는 투자분석방법이다.


2) 산식

＝＝

＋시점의현금유입액 －

＝

＋시점의현금유출액

3) 투자의사결정

① 특정 투자안에 투자여부

해당 투자안의 IRR > r(요구수익률 는 자본비용)일 때 투자한다.

② 상호 독립 이며, 일정 자본비용으로 자본조달이 무한정 가능한 경우

IRR > r인 모든 것에 투자한다.

③ 상호 배타 인 경우

IRR > r인 투자안 IRR이 가장 큰 투자안을 채택한다.

3. 순현가법과 내부수익률법의 비교

1) 의의

순 가법과 내부수익률법 모두 투자분석방법으로 유용한 방법이기는 하나, 상호

배타 인 투자안에 한 평가에 있어서는 순 가법과 내부수익률법에 의한 평가결

과가 서로 다를 수 있는데, 투자규모가 서로 다른 경우나, 투자기간이 서로 다른 경

우, 흐름의 양상이 다른 경우에 두분석방법의 평가결과가 달라질 수 있다. 평

가결과가 달라지는 원인은 투자안으로부터 발생하는 유입을 어떤 수익률로 재

투자하는냐에 한 가정이 서로 다르기 때문이다.

2) 순현가법의 우수성

일반 으로 내부수익률법보다 순 가법이 우수한 것으로 여겨지는데 그 이유는

다음과 같다.

○ 내부수익률로 재투자한다는 것 보다는 할인율로 재투자한다고 보는 순 가법

의 가정이 보다 합리 이다.

○ 내부수익률이 없는 경우와 복수로 존재하는 경우가 있다.


○ 당투자(차입)를 활용할 경우에는 내부수익률과 요구수익률을 반 로 비교

하여야 한다. 즉 IRR > r인 경우에는 기각하고 IRR < r인 경우에는 선정하여

야 한다.

○ 이자율이 변동되는 경우에도 NPV는 활용가능하나, IRR은 어떤 할인율과 비

교할 것인가 하는 문제가 발생한다.

○ 여러 투자 상을 결합시킨 투자분석을 할 때 순 가법을 이용하면 개별투자

안에 하여 독립 으로 분석하여도 되나, 내부수익률법을 이용하면 개별투자

안을 독립 으로 분석하여 투자결정을 할 수 없다.

3) 수정된 내부수익률(modified internal rate of return)

NPV법과 IRR법이 서로 다른 평가결과를 보이는 이유는 재투자수익률에 따른

가정이 원인이 된다. 따라서 투자안의 재투자수익률로 요구수익률(자본비용)을 사

용해서 내부수익률을 구하면 NPV법과 동일한 결과를 얻을 수 있는데 이를 수정된

내부수익률(MIRR)이라고 한다. 따라서 MIRR이 큰 투자안을 선택하면 NPV법과

평가결과가 동일해진다. 다만, 투자규모가 히 다른 경우에는 MIRR법도 상반

된 분석결과를 해결할 수 없음에 유의해야한다.

＝

시점의 현금유입액×＋ 초기의 현금유출액

는

＝

시점의 현금유입액×＋ 초기의 현금유출액

라. 수익성지수(profitability index)

1. 의의

NPV는 화폐의 시간가치가 고려된 수익과 비용의 차이로만 나타나기 때문에 투

자규모가 다른 여러 투자안이 있을 때는 각 투자안의 상 인 비교가 어렵다. 이

때 유용한 것이 수익성지수(PI)인데, 수익성지수란 유입의 재가치와 유

출의 재가치의 비율로, 투자원 1단 가 벌어들이는 가치의 크기를 의미한다.


2. 산식

PI =

＝

＋ 시점의 현금유출액＝

＋ 시점의 현금유입액

3. 투자의사결정

PI가 1보다 크다는 것은 NOV가 0보다 크다는 것을 의미하며, 이는 경제성이 있

다는 것을 의미한다. 따라서 PI > 1인 상호배타 인 투자안 들에 있어서는 PI가 가

장 큰 투자안을 독립 인 투자안 들은 PI가 큰 순으로 투자하게된다.

마. 불확실성하에서의 투자분석(위험을 고려한 투자분석)

1. 감응도 분석(Sensitivity analysis, 민감도 분석)

투자효과에 한 분석모형의 독립변수 하나 는 그 이상이 변함에 따라 종속

변수가 어떠한 향을 받는가를 분석하는 투자분석기법으로 임 료, 업비, 공실

률, 감가상각의 방법, 보유기간, 가치상승 등과 같이 투자수익에 향을 수 있는

구성요소들이 변화함에 따라 투자에 한 순 가나 내부수익률이 어떻게 변화하는

가를 분석하는 것이다. 확률분석과 같이 엄격한 분석은 아니지만 확률분석의 용

이 곤란한 경우에는 투자분석기법으로서 매우 유용하다. 감응도분석은 투자수익에

가장 민감하게 향을 주는 요소가 무엇인지를 악할 수 있는 데, 일반 으로 민

감도가 큰 투자안일수록 순 재가치의 변동이 심하고, 더 험한 투자 안으로 평가

된다. 이 방법은 경 학에서 흔히 사용되고 있는데 부동산학에서는 투자분석으로

뿐만 아니라 부동산 감정평가, 부동산 융, 부동산 리 등에서 자주 사용된다.


2. 확률분석(Probability analysis)

투자수익에 향을 주는 모든 요인에 경험 는 주 확률을 부여한 후 확률

수(probability tree)를 이용하여 내부수익률 등의 모든 가능한 결과와 각각의 확률

을 결정하는 기법. 이 기법은 투자분석기법으로서 매우 진 된 것이지만 각각의 요

인에 확률을 부여하는 일이 매우 어렵고 독립변수의 수가 많아지거나 독립변수가

취할 수 있는 값의 수가 많아지면 계산이 복잡하다는 단 이 있다.

●참고 듀레이션(duration)

듀레이션이란 경영학의 재무관리분야에서 사용되는 개념으로 채권투자수입(이자수입 및 원금산환)

의 현재가치와 그 현금흐름의 유입시기를 고려하여 산정한 투자원금의 가중평균회수기간을 말한다.

즉 듀레이션은 각 기간에 들어오는 현금흐름의 현재가치가 전체 현금흐름의 현재가치에 대하여

차지하는 비중에 따라 가중치를 주어 가평균회수기간을 산정한 것이다.

duration = ×

＋

×

＋

×

＋

… ×＋

= ＝

×

＋

t : 현금흐름이 있는 각 기간, n : 만기(보유기간), Ct : t시점에서의 현금흐름, r : 이자율, V

: 전체현금흐름의 현재가치(가격)

이러한 듀레이션은 이자율변동에 따른 채권가치의 변동폭(듀레이션과 가격탄력성과의 관계)을

측정하는데 유용하게 활용되고 있으며 이때의 추정식은 다음과 같다.

(-)듀레이션 ×

(-)듀레이션 ×

×

ΔV : 가격변동폭, Δ r : 이자율변동폭


P. 1259

바. 무허가건축물보상이. 사. 무허가건축물보상으로 대체되고,

바. 구분소유권의 대상이 되는 건물 추가됨.

바. 구분소유권의 대상이 되는 건물

아 트, 연립주택과 같은 구분소유권의 상이 되는 건물에 하여는 별도의 보

상평가규정이 없어 일반건축물과 같이 원가법으로 평가하여야하는 문제 이 있었

다. 이를 해소하기 하여 2005년 2월 5일 토지보상법 시행규칙을 개정하여 집합건

물의 소유 리에 한 법률에 의한 구분소유권의 상이 되는 건물의 가격은

거래사례비교법으로 평가하도록 명문화하 다. 이는 시장에서의 거래 행과 련

법령의 규정에 따라 비 가격으로 보상하는 것이 타당하기 때문이다.


해답

Ⅰ. 물음1

1. 무허가건축물의 단기

건축법상 건축물을 건축하려면 허가․신고, 사용승인( 공)이 필요하다. 이때 허가․신고를

하지 아니하고 건축한 건축물과 허가․신고는 득하 으나, 사용승인을 필하지 아니한

경우에 무허가건축물이 된다. 다만, 당해사업으로 사용승인을 필하지 못한 경우에는 법한

건물이므로 무허가 건축물에 포함되지 아니함에 유의하여야 한다.

2. 무허가건축물 그 부지의 처리방법

1) 무허가건축물

1989년 1월 24일 이 에 신축된 무허가건축물(개발제한구역내인 경우에는 개발제한구역지

정고시일 이 )은 법한 건축물에 하여 보상하며, 1989년 1월 24일 이 에 신축되었으나

개발제한구역지정고시일 이후인 경우와 1989년 1월 24일 이후 사업인정고시일 이 에

신축된 무허가 건축물은 무허가건축물로서 보상한다.(93두10896) 그리고 사업인정고시일

이후 신축한 무허가 건축물은 토지보 의미 반에 따라 보상 상에서 제외된다. 다만,

주거용건축물이 아닌 법건축물로서 법의 정도가 큰 경우에는 사업인정고시일 이 에

신축되었다하더라도 보상 상이 되지 않는다는 법원 결이 있음에 유의하여야 한다.

2) 무허가건축물부지

지가 아닌 토지에 무허가건축물이 소재하는 토지에 한 문제로서 무허가건축물이

1989년 1월 24일 이 에 신축된 경우에는 황평가하나, 이후에 신축된 경우에는 종 이용

상황, 즉 무허가건축물이 신축되기 이 의 이용상황을 기 으로 평가한다. 다만, 그 무허가

건축물의 면 이 정하지 아니한 경우에는 정한 면 만을 황“ ”를 기 하여 평가하

며, 농지법상 농지조성비 부과 상인 토지 등은 이를 개별요인비교시에 고려하여 평가하여

야 한다는 것에 유의하여야 한다.

P. 1489

문제 추가됨.

40 다음을 설명하시오. (감정평가사 제15회)

(1) 무허가건축물 및 그 부지, 무허가건축물에서의 영업보상, 무허가건축물과 관련된

생활보상 등에 대해 현행 손실보상관련법령에서 정하는 처리방법

(2) 손실보상평가시 가설건축물 및 그 부지에 대한 처리의견

(3) 손실보상평가시 불법형질변경토지의 판단기준 및 평가방법


3. 무허가건축물에서의 업보상 처리방법

1) 업의 개념

업이란 개별법상 인․허가 등을 요하는 경우에는 인․허가 등을 득하고 일정한 장소에서

인 ․물 시설을 구비하고 계속 으로 리행 를 하는 것을 의미하며, 이때 업손실보

상은 사업인정고시 등이 있기 이 부터 업을 하던 당해 공익사업에 의해 손실을

입는 경우를 의미한다.

2) 무허가건축물에서의 업보상 문제

과거 질의회신에서는 무허거건축물이 법한 건축물로 의제되는 1989년 1월 24일 이 에

신축된 경우에는 해당 건축물이 법하다고 의제하여 업의 법여부만으로 업손실보

상의 상으로 단하 고 1989년 1월 24일 이후에 신축된 무허가 건축물에서 행사는

업에 하여만 보상 상에서 제외하는 것으로 해석하 으나, 최근 질의회신에서는 무허

가건축물의 신축시 과 계없이 무허가건축물 내에서 행하는 업에 하여는 업보상

의 상에 해당하지 아니할 뿐 아니라, 공익사업을 한토지등의취득 보상에 한법률시

행규칙(이하 “토지보상법시행규칙”이라한다) 제52조에 의한 주거이 비 보상 상에서도

제외된다고 해석하고 있다. 이에 하여 무허가건축물이 1989년 1월 24일 이 에 신축된

경우 법한 건축물과과 동일하게 보상하도록 규정하고 있는 을 들어 업손실보상에

있어서만 이를 달리 용함은 형평성에 문제가 있음을 지 하기도 한다.

4. 무허가건축물과 련된 생활보상 처리방법

생활보상의 범 를 넓게 보는 견해에 따를 때 건축물과 련된 생활보상으로는 주로 주거용건

축물과 련된 것들로 주거이 비(소유자, 세입자), 이주 책 는 이주정착 , 최 보상액과

비 가격의 고려문제, 재편입가산보상 등이 련이 있다 할 수 있다. 이러한 생활보상과

련하여 무허가건축물이 1989년 1월 24일 이 (개발제한구역내인 경우에는 개발제한구역지

정고시일 이 )에 신축된 경우에는 법한 경우와 달리 규정하고 있지 아니하나, 이후 신축된

경우에는 주거용건축물에 한 보상시 비 가격을 고려하여야 한다는 것 외에 모두 보상 상

에서 제외되도록 규정하고 있다. 다만, 구법인 공공용지취득 손실보상에 한특례법 시행

당시에는 1989년 1월 24일 이 에 신축된 무허가건축물에 하여 재편입가산보상에 해당하지

않는 것으로 해석하기도 하 으나, 행 토지보상법시행규칙에서는 재편입가산보상에 하

여도 보상 상임을 부칙에 명문화하고 있다.

Ⅱ. 물음2(가설건축물 그 부지에 한 처리의견)

1. 가설건축물의 개념

가설건축물이란 도시계획시설 는 도시계획시설 정지에 있어 시장․군수․구청장의 허가를

받거나, 재해복구․흥행․ 람회․공사용으로 시장․군수․구청장에 신고하여 건축한 존치

기간 3년이내, 3층이하, 철근콘크리트조 는 철골철근콘크리트조가 아닌 건축물 등을 의미한다.


2. 가설건축물의 처리의견

가설건축물은 건축법상 허가 상과 신고 상이 있는바, 허가 상 가설건축물은 도시계획시

설부지에 있어 도시계획사업이 시행될 때까지 그 토지를 이용하기 해 허가해주는 건축물로

이는 국토의계획 이용에 한법률 제64조제3항에 근거하여 소유자부담으로 원상회복을 하

여야 하는바, 보상 상이 아님이 명백하나, 그 이외의 가설건축물에 하여는 보상 상임에

명백하고 특히 무허가건축물에 하여도 보상 상이라고 보고 있는 법원의 견해를 보더라

도 이는 타당하다 할 것이다.

3. 가설건축물부지

도시계획사업이 시행될 까지 그 토지를 이용하기 해 허가해주는 가설건축물부지에 하

여는 가설건축물 건축당시 이용상황을 기 으로 보상하여야하나, 그 이외의 가설건축물부지

에 하여는 토지보상평가기 의 원칙인 황기 평가에 근거하여 재의 이용상황을

기 으로 평가하여 보상하여야 할 것이다.

Ⅲ. 물음3(불법형질변경토지의 단기 평가방법)

1. 불법형질변경토지의 개념

토지의 형질변경이라 함은 토․성토 는 정지등으로 토지의 형상을 변경하는 행 와

공유수면의 매립을 의미하며, 불법형질변경이란 계법령에 의하여 허가를 받거나 신고를

하고 형질변경하여야 하는 토지에 하여 허가나 신고를 하지 아니하고 형질변경된 토지를

의미한다.

2. 불법형질변경 토지의 단기

1) 편입시

불법형질변경토지는 형질변경의 행 시 은 의미가 없으며, 불법형질변경토지라 하더라

도 1995년 1월 7일이 에 공익사업시행지구에 편입된 경우에는 황평가하며, 이후에

편입된 경우에 불법형질변경이 되기 을 기 으로 평가하여야 한다. 이때 편입이란 보상계

획의 공고와 사업인정고시를 의미할 것이며, 둘 모두가 시행되는 경우에는 선행행 가

있는 시 을 기 한다.

2) 불법형질변경으로 보지 않는 경우( 황기 )

허가 승인사항이 아거나, 형질변경당시에는 허가 는 승인사항이 아니었으나, 재는

허가 는 승인사항인 경우, 당 불법으로 형질변경하 으나, 사후에 허가나 승인을

받은 경우, 당 법하 으나, 지목변경신청을 해태하여 공부상 지목과 실 지목이

다른 경우, 당해 공익사업으로 인해 허가가 취소된 경우 등이 이에 해당한다고 할 것이다.

3) 불법형질변경된 토지로 보는 경우(종 이용상황기 )

불법형질변경후 원상회복조치를 받은 경우나, 1995년 1월 7일 이 에 편입되었으나 그

후에 불법형질변경이 이 진 경우, 당 법하게 형질변경허가를 받았으나 그 허가조건에

배하여 허가가 취소된 경우 등이 있을 것이다. 다만, 농지법상 농지( ․답․과수원)간에

는 그 형질변경에 한 제한을 두고 있지 아니하므로 농지간의 형질변경은 불법형질변경이

라 할 수 없을 것이다.


3. 평가방법

불법형질변경 토지는 공익사업에 편입된 시 이 1995년 1월 7일을 기 으로 이 에 편입된

토지는 황을 기 으로 이후에 편입된 토지는 불법형질변경이 되기 을 기 으로 평가하여

야 한다. 한 불법형질변경토지를 황을 기 으로 평가하는 경우에도 그 실 인 이용상황

이 건축물이 없는 나지상태의 토지인 경우에는 공부상지목을 기 으로 하되, 형질변경으로

성토 등이 된 상황을 고려하여 평가하여야 한다.

Ⅳ. 기타의견

무허가건축물부지와 불법형질변경토지 간에 있어 무허가건축물부지가 보다 큰 불법행 를 하

음에도 건축물의 불법행 시 을 기 으로 법의제여부를 단하는데 반해, 불법형질변경토지

는 편입시 을 기 으로 한다는 에서 형평성의 문제가 있다 할 수 있으며, 법원에서는

인정하지 않고 있으나, 불법형질변경토지의 보상규정은 법률불소 의 원칙에 배한 것이 아니냐

는 비 이 있다. 한 무허가건축물과 가설건축물에 있어서도 법하지 아니한 무허가건축물에

하여는 사업인정고시일 이 에 신축되었다면 보상 상이나, 법한 가설건축물의 경우(도시계

획시설과 련하여 허가 상인 경우는 제외)에는 그 보상규정이 명확치 아니하여 보상 상에

한 논란이 있음도 분명 형평성에 문제가 있다는 비 을 면키 어려울 것이다.

41 감정평가사 L씨는 S시장으로부터 도시계획도로에 편입된 토지 및 지장물에 대한 보상감

정평가액 산정을 의뢰받았다. 다음의 자료를 활용하고 보상관련제 규정을 참작하여

다음 물음에 답하시오. (감정평가사 제15회)

(1) 토지의 보상감정평가액을 구하시오.

(2) 건축물의 보상감정평가액을 구하시오.

(3) 영업과 관련한 손실보상액을 산정하시오.

(자료 1) 감정평가의뢰 내역

1. 사업의 종류 : ○○도시계획도로 개설

2. 도시계획시설 결정고시일 : 2004.5.20

3. 도시계획 실시계획의 고시일 : 2005.2.5

4. 가격시점 : 2005.8.29

(자료 2) 감정평가의뢰 조서

1. 토지조서

기호 소재지 지번 지목 면적(㎡) 용도지역

1 S시 M동 29-5 전 350 자연녹지


2. 지장물조서

기호 소재지 지번 물건의 종류 구조․규격 수량 비고

1 S시 M동 29-5 점포블록조 스레트

지붕 단층80㎡

무허가건축물

88년 1월 신축

2 S시 M동 29-5 우리슈퍼 - 1식 영업손실

(자료 3) 인근지역의 공시지가 표준지 현황

기호 소재지 지번면적

(㎡)지목

이용

상황

용도

지역

도로

교통

형상

지세

2004.1.1공시

지가(원/㎡)

2005.1.1공시

지가(원/㎡)

A S시 M동 47-3 300 전 전자연

녹지

세로

(가)

부정형

평지280,000 320,000

B S시 M동 60-5 375 전전기타

(창고)

자연

녹지

소로

한면

부정형

평지300,000 350,000

C S시 M동 100-7 120 대단독

주택

자연

녹지

세로

(가)

가장형

평지520,000 630,000

D S시 M동 123-4 150 대 상업용자연

녹지

소로

한면

정방형

평지950,000 1,100,000

(자료 4) 지가변동률

구분 녹지지역 (단위 : %)

2004년 1/4분기 1.85

2004년 2/4분기 1.04

2004년 3/4분기 0.71

2004년 4/4분기 0.56

2005년 1/4분기 1.98

2005년 2/4분기 2.30

2005년 3/4분기 미고시

(자료 5) 대상토지 및 보상평가선례에 대한 조사사항

1. 대상 토지는 무허가건축물(점포) 부지로 이용중임.

2. 대상 토지는 소로한면에 접하며, 형상은 가로장방형, 지세는 평지임.

3. 인근지역 보상평가선례

1) 사업명 : ○○도시계획도로 개설

2) 가격시점 : 2004.5.7

3) 소재지 : S시 M동 142-5번지

4) 지목 및 면적 : 대, 600㎡


5) 용도지역 : 자연녹지지역

6) 토지특성 : 상업용, 소로한면에 접하며 형상은 부정형, 지세는 평지임.

7) 보상단가 : 1,250,000원/㎡

(자료 6) 토지특성에 따른 격차율

1. 도로접면

중로한면 소로한면 세로(가) 세로(불)

중로한면 1.00 0.85 0.70 0.60

소로한면 1.18 1.00 0.80 0.65

세로(가) 1.43 1.25 1.00 0.76

세로(불) 1.67 1.53 1.32 1.00

2. 형상

정방형 가로장방형 부정형

정방형 1.00 1.05 0.85

가로장방형 0.95 1.00 0.80

부정형 1.18 1.25 1.00

(자료 7) 건설사례 등

건설사례A 건설사례B 대상건물

사용승인일 2005.4.20 - -

연면적 100㎡ 90㎡ 80㎡

가격시점현재의 내용년수 40 35 -

건물개별요인 98 125 100

건축비(신축당시) 39,000,000 45,000,000 27,000,000

적법여부 적법 무허가 무허가

(자료 8) 건물구조 등

1. 건설사례A, B는 표준적인 건축비로 판단됨.

2. 건설사례A와 대상건물은 동일한 구조이나 건설사례B는 철근콘크리트구조임.

3. 건축비지수는 변동이 없는 것으로 가정함.

4. 대상건물은 소유자의 이해관계인이 건축하여 다소 저가의 건축비로 판명되었음.

5. 본건 대상건물의 이전비용은 건설사례B의 재조달원가의 45%로 산정되었음.

6. 건물의 잔가율은 0임.


(자료 9) 영업보상 관련자료

1. 본 건물 소유자가 1997년 5월경부터 슈퍼마켓을 영업해오고 있었음.

2. 본건 점포의 부가가치세 과세표준액 기준 매출액 등

1) 기간별 매출액

기간 매출액(원)

2001.1.1~2001.12.31 123,251,000

2002.1.1~2002.12.31 159,446,000

2003.1.1~2003.12.31 172,075,000

2004.1.1~2004.12.31 180,246,000

2) 표준소득률

기본 : 6.4%, 자가 : 7.2%

3. 인근 동종 유사규모업종의 영업이익 수준

본건을 포함하여 인근지역내 동종 유사규모업종의 매출액(외형)을 탐문조사 한바 월평균

약 15,000,000~17,000,000원 수준이고 매출액 대비 영업이익률은 약 10%인 것으로

조사됨.

4. 이전 관련자료

1) 상품재고액 : 5,000,000원

2) 상품운반비 : 1,200,000원

3) 진열대 등 해체, 운반, 설치비 : 850,000원

4) 진열대 증설비 : 300,000원

5) 상품의 이전에 따른 감손상당액 : 상품가액의 10%

6) 간판 : 장부상가격 200,000원, 이전비 350,000원

7) 현 사업장에 소재하는 상품 등에 대하여 1년간 보험료 200,000원을 2004.

12.27자로 지출하였음.

(자료 10) 기타사항

1) 지가변동률은 백분율로서 소숫점이하 셋째자리에서 반올림함.

2) 가격산정시 천원미만은 반올림함.

3) 토지의 평가시 인근의 보상평가선례와의 균형을 위해서 적정한 보정이 필요함.


해답

Ⅰ. 평가개요

토지 물건에 한 보상평가로 가격시 은 2004년 8월 29일이다.

Ⅱ. 물음1

1. 용공시지가선택

사업인정고시의제일이 도시계획실시계획고시일인바, 공익사업을 한토지등의취득 보상

에 한법률(이하 토지보상법이라 함) 제70조제4항에 근거하여 2004년 1월 1일자 공시지가를

용한다.

2. 비교표 지선정

89년 1월 24일 이 에 신축된 무허가건축물부지이므로 황기 하여 용도지역이 동일하고 이용상

황이 상업용인 표 지D를 선정한다. 다만, 상토지면 은 660㎡이하로 정면 이라 단되어

면 사정은 하지 아니하고 지목에 따른 감가는 없는 것으로 가정한다.

3. 시 수정(04.1.1~04.8.29) : 1.0198×1.0230×(1＋0.0230×60/91)≒1.0591

녹지지역지가변동률을 용하되, 생산자물가지수는 제시되지 아니하여 고려하지 않는다.

4. 지역요인비교(인근) : 1.000

5. 개별요인비교 : 1.00×1.05 ≒ 1.050

6. 기타요인비교

1) 보상선례검토

최근2년 이내의 보상선례로 당해사업과 련이 없으므로 정당보상을 해 용한다.

2) 기타요인비교치산정 × × × × × × ≒ 1.379(∴ 1.38로 결정함)

* 시 수정(03.5.7~04.8.29)

(1＋0.0104×55/91)×1.0071×1.0056×1.0198×1.0230×(1＋0.0230×60/91)

7. 토지보상평가

1,100,000×1.0591×1.000×1.050×1.380 ≒ 1,688,000원/㎡(599,550,000원)

Ⅲ. 물음2

1. 개요

89년 1월 24일 이 에 신축된 무허가건축물이므로 법한 건축물로 의제되어 법한 건축물과

같이 보상한다.

2. 이 비산정

45,000,000×0.45≒2,0250,000원

3. 취득가격산정

39,000,000×1.0×1.0000× ×

×

≒ 19,102,000원

사시(최근)잔 개 면


4. 건축물보상평가

이 비가 취득가격을 과하므로 취득가격을 기 하여 19,102,000원으로 보상액을 결정한다.

Ⅳ. 물음3

1. 개요

무허가건축물내 업에 하여 토지보상법에서 별도의 규정을 두고 있지 않아 논란이 되고

있으나, 건설교통부유권해석에 의하면 보상 상에 해당되지 아니한다고 보고 있다.

다만, 다른 보상과 달리 이에 한 별도의 규정을 두고 있지 아니함에도 업보상에 하여만

보상 상에 해당되지 아니한다고 보는 것은 형평성에 배된다는 비 이 있다. 본건의 경우

유권해석에 따라 보상 상에서 제외되는 것으로 본다.

2. 무허가 업의 이 비보상액 산정

(1,200,000＋850,000＋350,000)＋(5,000,000×0.1)≒2,900,000원

시설이 비 감손액

*(주) 건설교통부 유권해석상으로는 업손실보상 상이 아니나, 이는 사업자의 단사항

으로 사업자가 보상 상으로 단하여 평가의뢰된 경우라면 당연히 업손실보상액을

산정하여야 할 것이다.

<참고> 업손실보상 상으로 보는 경우

1. 업이익산정

1) 당해 매출액기 (최근3년간)

① 평균매출액산정

(159,446,000＋172,075,000＋180,246,000)÷3≒170,589,000원

② 업이익산정

170,589,000×0.072≒12,282,000원

* 무허가건축물소유자가 매업을 하고 있으므로 자가율1)을 용함.

2) 추정매출액기

15,000,000×12×0.1≒18,000,000원

3) 업이익산정

추정매출액기 하여 검토한 결과 상의 업이익이 정하다 단되어 상의 평균매출액을

기 으로 12,282,000원으로 결정함.(보통인부노임단가 1년기 보다 많은 것으로 )

2. 고정 경비 등

1,200,000＋850,000＋5,000,000×0.1＋350,000＋200,000× ≒2,967,000원

* 진열 증설비는 시설개선비이므로 배제함.

3. 업손실보상액

12,282,000× ＋2,967,000≒6,020,000원

1) 일반사업자율과 자가사업자율

1) 일반사업자율은 타인의 건물을 임차하여 사업장 임차료를 지 하는 사업자에게 용되는 기본율이

고 자가사업자율은 자신이 소유하는 사업장에서 사업을 하는 사람에게 용되는 기본율이다.

감정평가실무강의 추록att.eduspa.com/etcdata/board/seoulsla/2503/3판 1쇄... ·...

Documents