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근린재생을 위한 집수리 지원기법 매뉴얼

<목 차>

제1절 집수리 재생사업의 개요 ················································································ 3

1. 집수리 재생의 개념 ············································································································ 3

2. 집수리 재생의 필요성 ········································································································ 4

3. 집수리 재생의 목적 ············································································································ 4

제2절 추진체계 구축 ························································································ 5

1. 조직체계 ································································································································ 5

2. 주체별 기능과 역할 ············································································································ 6

제3절 집수리 재생사업 추진방향 및 원칙 ···························································· 7

1. 추진방향 ································································································································ 7

2. 일반적 원칙 ·························································································································· 7

가. 중간지원조직의 중요성 ······························································································ 7

나. 집수리 정비단계별 제안 ···························································································· 8

다. 집수리 가이드라인의 작성 ························································································ 8

라. 현장여건을 고려한 집수리 방안 모색 ···································································· 9

2. 추진단계 ································································································································ 9

가. 사업준비 (공고, 설명회 개최, 신청접수 등)단계 ················································· 9

나. 현황조사 및 분석단계 ······························································································ 10

다. 지원 대상가구 선정단계 ·························································································· 11

라. 안전진단 단계 ············································································································ 14

마. 사업계획 수립(지원내용 및 지원금액 결정 등) ················································· 14

바. 사업시행(시공사 선정, 공사계약서 작성, 공사, 준공 등) ······························· 15

3. 재원조달 ····························································································································· 15

가. 출자 ···························································································································· 15

나. 사회적 기업 활용 ···································································································· 16

다. 행정지원 ···················································································································· 17

라. 주민 스스로 수리 ···································································································· 17

4. 사업효과 ····························································································································· 18

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【14】근린재생을 위한 집수리 지원기법 매뉴얼

제1절 집수리 재생사업의 개요

1. 집수리 재생의 개념

◯ 집수리 재생은 주거복지 서비스를 통해 주민의 기본적인 주생활을 지속적으

로 영위하도록 함으로써 지역의 주거문제 개선을 통한 지역사회 재생을 의

미한다. 주거복지 서비스는 크게 주택수리서비스, 주거관리 프로그램, 주거

복지 프로그램으로 구분할 수 있다.

◯ 주택수리 서비스는 주택의 질과 성능을 향상시키기 위한 물리적 개선을 의

미한다. 주택수리 서비스는 국내의 집수리관련 단체나 프로그램에서도 제공

하고 있는 서비스로서, 도배, 장판에서부터 단열(벽), 문과 창호, 방수, 처마,

싱크대, 위생기구(세면대, 양변기), 천정벽 공사, 타일(주방, 화장실), 페인트

전기, 노인‧장애인 편의시설 수리 등 다양하다.

종류 내용 및 범위

건축구조물(지붕, 벽, 천장, 바닥, 기둥, 담장 등), 미장, 타일, 방수, 도색, 도배, 문‧창문

설비 난방, 급수‧배수, 전기‧전화‧가스, 위생(변기, 욕조 등), 환기‧배연, 소화, 쓰레기

기타 장식물(새시, 커튼 등), 장애인‧노인 편의시설 등

표. 주거현물급여사업의 종류 및 범위

◯ 주거관리 프로그램은 양호한 주거지역의 주택을 유지 관리하는 서비스이다.

주거복지프로그램은 국내에서 다양하게 시도되고 있는데1) 여기에는 공공임

대주택 공급프로그램, 공공임대주택 입주자 프로그램, 주거비지원프로그램,

주택개량지원프로그램 등이 있다.

◯ 주거복지서비스에 대한 욕구의 유형을 직접지원, 주거정보, 복지정보, 기타

로 나눌 수 있고 그 세부내용은 다음과 같다.2)

1) 사업보고서, 주거복지센터(2008.12)

2) 주거복지센터의 서비스 지원실적과 효과

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유형 세부내용

직접지원 긴급임대료, 집수리, 긴급연료 지원, 기타

주거정보 임대주택정보, 융자정보, 청약정보, 재개발․뉴타운 개발 관련 정보, 기타

복지정보 공공부조, 민간복지자원, 기타

기타임차인 권리에 대한 정보, 정서적 지지, 노숙인 쉼터 등 복지시설안내, 물

품지원, 자격증 획득, 파산, 면책 등 경제적 지원

표. 주거복지 서비스의 유형

2. 집수리 재생의 필요성

◯ 기존의 주거환경개선사업이나 재개발, 재건축사업 등에서는 기존의 주거지를

철거하고, 새로운 주거지를 조성하는 방법으로, 주거환경을 개선해 왔다.

◯ 이러한 주거환경의 정비방식은 낮은 지역주민 정착률과 지역의 공동체와 정

체성의 단절이라는 문제를 낳았으며, 이 과정에서 많은 건설폐기물의 발생으

로 인한 환경오염과 함께 잦은 재건축, 재개발로 인한 자원의 낭비라는 문제

도 발생하였다.

◯ 과거의 주거환경에 대한 평가는, WHO의 건강하고 인간적인 기본생활욕구를

충족시키는 조건으로서, 안전성, 보건성, 편리성, 쾌적성의 4가지 기준에서

평가하였으나, 최근에는, 지역의 경제적 활동을 유지․발전하도록 하고, 주거

환경악화를 방지하며, 지역의 역사와 문화를 보전하기 위한 행위나 노력과

같은 지속가능성의 측면에서도 주거환경을 평가하기 시작하였다.3)

◯ 또한, 주택이나 주변의 인프라 시설정비 등 물리적인 주거환경의 개선 뿐만

아니라, 거주공간의 연대와 관계성, 교류, 거주자의 사회문화적 안정감까지

포함하는 주거복지의 개념이 중요해지고 있으며, 기존의 주거환경개선정책이

지속가능성과 주거복지를 포괄하여 진행되지 못하였다.

◯ 주거를 복지의 측면에서 고려하면, 주택의 양적 공급과 고급 주거공간을 중

심으로 공급하는 방식에서 벗어나, 부담가능한 주거공간(Affordable

housing)을 제공하고, 수리와 관리를 통해서 장기간에 걸쳐 유지하는 것이

필요하다.

3. 집수리 재생의 목적

◯ 집수리 재생의 목적은 크게 공간적, 사회적, 경제적 효과로 구분하여 살펴

볼 수 있다. 사회적 측면에서는 지속가능한 커뮤니티 관리, 저소득층 주거안

3) 평가방법과 이론, pp124~131

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정 및 주거복지 향상의 목적이 있다. 공간적 측면에서는 주거환경 개선의 1

차적 목적 외에도 지역의 역사성 및 전통성 보존에 기여할 수 도 있다. 경제

적 측면에서는 다양한 관련분야의 일자리 창출이 가능하며, 지역경제의 순환

을 촉진시키는 목적을 가지고 있다.

그림. 집수리 재생의 목적

제2절 추진체계 구축

1. 조직체계

◯ 운영규정의 내용으로는 ‘직원의 직제 및 보수에 관한 규정’, ‘근로규정’, ‘운

영지침’등을 정할 수 있다.

◯ 이밖에도 지역마다의 특성이 있겠지만, 일반적으로 집수리사업에서 발생할

수 있는 사안들에 대한 규정이 필요한데, 일반적으로, 취업규칙에서 다루고

있는 근로조건과 관련된 사안들과 회계에 관련된 규정들은 가급적 표준적인

운영규정을 마련하는 것이 필요하다.

◯ 차량운행 및 자산관리에 대한 규정, 필요하다면 내부 직제에 대한 규정도 마

련할 수 있을 것이다.

◯ 인건비 결정은 사업의 여건에 따라 수시로 변할 수 있는 내용이기 때문에

일반적인 조직에서는 정관이 아닌 운영규정을 통해 다루는 것이 바람직하다,

◯ 인건비는 크게 일급계산인가 월급계산인가, 인건비가 차등이 있는가 없는

가, 가구원 수, 노동기여도, 직무기여도 등이 반영되는가, 인건비 기준에 의

해 지급하는가, 매월 결산을 통한 수익금을 지급하는가 등의 측면에서 차이

점들을 가지고 있다.

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항목 구분

정산기간 일급 / 월급

기본급 유 / 무 (일정기준 배분 / 수익금에 따른 배분)

추가반영요소

• 가구원수

• 노동기여도

• 기술자격

• 직무기여도

표. 인건비 관련 운영기준의 기준

2. 주체별 기능과 역할

◯ 현재의 집수리 시장은 수혜자의 경제적 부담능력과 기존의 건축 및 설비 관

련 시장에서 기대하는 적정한 이윤사이에 간격이 있어서, 일반적인 건축 및

인테리어 시장에서는 활성화되기 어려운 환경을 가지고 있다.

◯ 지역의 주민들이 집수리와 기성주거지를 관리하는 것의 대한 인식이 활성화

되지 않고, 세입자의 경우에는 집수리와 관리에 관심이 적고, 자가 거주자의

경우에는 간단한 수리의 경우에는 스스로 관리하는 경향이 강하기 때문에

집수리 관련업체가 현재 활동할 수 있는 시장은 한정되는 단점이 있다.

◯ 현재 주거환경개선과 주거복지에 관련해서는 다양한 지원제도가 있지만, 많

은 사람들이 주거환경개선과 주거복지사업의 혜택을 받지 못하고 있는 문제

점이 있음. 현장에서는 집수리 및 주거복지사업의 지원제도와 지원대상을 연

계하는 프로그램이나 기관이 부재한 경우가 많음. 이런 경우 개별 공동집수

리 센터나 주거복지센터가 이러한 기능을 수행하기에는 비용과 인력의 부담

이 있다.

◯ 현재의 집수리 및 주거복지관련 활동은 공익적인 성격을 가지고 있음. 수익

의 극대화를 추구하기보다 이익의 지역사회 환원과 지역사회공헌 활동을 하

면서, 시장의 일반적인 업체들과 경쟁하면서 원활한 운영을 하기에는 어려움

이 있다.

◯ 집수리사업의 경우에는 도배, 방수, 창호교체, 에너지효율개선사업, 지붕수리

등 다양한 분야에 걸쳐 있으며, 각 분야에 대한 전문적인 기술과 지식, 장비

등이 필요함. 지역주민과 활동가 중심의 집수리 사업의 경우에는 집수리에

대한 전문적인 기술을 습득하고 시공하는 것까지는 숙련기간 등이 필요하다.

◯ 전문인력을 사회적 기업지원으로 지원을 받기도 하지만, 건축사와 같은 전문

인력은 구하기 어렵기 때문에, 규모가 큰 공사를 진행하는 것에 어려움이 있

다.

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◯ 기존의 자활집수리 사업단, 집수리공동체 등의 공정과 사후관리가 체계적이

지 못한 부분이 있고, 표준화와 사후 관리체계를 수립할 필요가 있다.

제3절 집수리 재생사업 추진방향 및 원칙

1. 추진방향

◯ 집수리 사업은 주민의 협조와 동의를 통해 자발적으로 수행될 수 있도록 하

며, 강압적이거나 강요되어서는 안 된다. 쇠퇴지역의 경우, 주민들은 경제적,

신체적 취약계층이 많기 때문에 초기부터 자력을 통한 사업추진보다는 서서

히 자활의지를 강화시키는 것이 필요하다.

◯ 집수리 사업은 우선순위에 따라 대상을 선정하여야 하며, 선정기준과 절차에

대한 명확한 기준을 통해 투명하게 추진되어야 한다.

◯ 지역의 자산과 주민들의 자발적인 참여의지를 극대화하여야 하며, 무상공급

식의 주거개선 서비스는 절제될 필요가 있다. 특히 지역의 주거관련 서비스

기관과 봉사단체, 주민, 관련업체들의 네트워크 구축을 통해 최소한의 비용

으로 최대한의 효과를 얻을 수 있는 시스템 구축이 필요하다.

2. 일반적 원칙

가. 중간지원조직의 중요성

◯ 집수리 사업을 기획하고, 대상선정 및 진단을 실시하는 중간지원조직을 통해

집수리 사업의 전문성과 지속성을 기대할 수 있다.

◯ 현재 공공영역에서 펼쳐지고 있는 주택개량사업을 살펴보면 다양한 부처에

서 각자의 영역에 맞는 사업들을 시행하고 있는데, 이 사업들이 계획성 있게

연계되어 유기적으로 집행되는 것이 아니라 개별적, 비효율적으로 집행되고

있다는 문제점이 있다. 이에 대한 해결책으로서 집수리 사업을 종합적으로

운영·관리할 수 있는 중간지원조직을 통한 지원방안을 제시한다.

◯ 중간지원조직을 구성함으로서 집수리 지원을 위한 전문성을 확보하고, 집수

리를 위한 다양한 단위사업의 협력체계 구축 및 종합적인 지원체계를 마련

하여, 지속적인 집수리를 기대할 수 있다.

◯ 중간지원조직에서는 집수리 사업을 기획하며, 대상 선정 및 진단을 실시하고

지속적으로 관리할 수 있는 체계를 구축하는 역할을 수행한다.

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그림. 집수리사업 중간조직 구성안

나. 집수리 정비단계별 제안

◯ 집수리를 추진하기 위한 절차는 〔사전준비단계〕-〔지원대상 및 지원범위

선정단계〕-〔집수리계획서 작성 및 시공단계〕를 거친다.

◯ 사전준비단계에서는 집수리 사업을 위한 중간지원조직을 구성하며, 전문성,

공정성 등을 확보하기 위해 심의·의사결정 기구인 집수리 운영위원회를 구성

한다.

◯ 지원대상 및 지원범위 선정단계에서는 정해진 기준에 따라 집수지 지원대상

가구를 선정하고(기초생활수급자, 차상위계층, 차차상위계층 이상 순), 중간

지원조직에서는 분야별 전문가와 협업하여 선정된 집수리 지원주택을 대상

으로 주택안전 및 노후도를 진단하여야한다.

◯ 집수리 계획서 작성 및 시공단계에서는 시공자가 지원범위 및 지원 금액을

고려하여 집수리 계획서 및 공사 계약서를 작성하고, 집수리 지원 대상가구

의 동의를 얻어 시공을 실시해야 한다.

다. 집수리 가이드라인의 작성

◯ 정확한 진단을 위해서 현장조사시에 전문가와 동행하는 것이 좋다. 주택이

매우 노후되어 수리기가 과도하게 채정될 경우에는 철거를 유도하는 것이

좋다.

◯ 일정규모의 주택을 조사함으로써 주민들이 가장 필요로 하는 수리항목들을

도출해내고 이를 통해 가이드라인을 작성한다.

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그림. 전문가와의 동행을 통하여 노후주거지 주택수리를 위한 체크리스트를 작성

라. 현장여건을 고려한 집수리 방안 모색

◯ 인근의 집수리기업, 봉사단체와 연결하면 적은 예산으로 집수리를 시행할 수

있다.

◯ 특히, 법적이 절차진행이 불가하여 지원이 힘든 무허가주택은 봉사단체와 연

결하여 집수리를 지원할 수 있다.

그림. 어울모임을 통한 수강신청(자부담 505) 및 무허가건축물의 담장 및 지붕정비

2. 추진단계

가. 사업준비 (공고, 설명회 개최, 신청접수 등)단계

◯ 지역에서 집수리사업을 진행하고 있는 단체나 개인이 있을 경우, 이러한 자

원들을 적극적으로 활용하는 것이 초기에 소요되는 비용의 측면에서 효율적

이고, 기존의 집수리관련한 지역의 네트워크를 활용할 수 있어서 지역의 특

성에 맞게 효과적으로 사업진행을 할 수 있는 방안이다.

◯ 궁극적으로는 지역의 주민들이 참여하는 커뮤니티 재생종합 지원센터의 한

부서로서 혹은, 커뮤니티 재생종합 지원센터와 긴밀한 협력 관계를 통해서

주택과 주거지를 체계적으로 유지‧보수하고, 지속가능하게 관리할 수 있도록

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하는 것에 목표가 있음

◯ 집수리 분야는 시공과 수리에 있어서 전문적인 기술이 요구되는 분야이고,

주거복지전달 또한 그 역할을 수행하는데 많은 주체간의 협력과 운영의 경

험이 필요한 분야임으로 단계적으로 역량을 기르는 것이 필요하다.

◯ 지역에서 인테리어나 건축분야에서 종사했던 경험이 있는 개인이나 단체의

경우에는 공동집수리센터에 필요한 인력을 구성하거나 기존의 단체를 활용

하여 공동집수리센터를 조직하고 커뮤니티재생 종합지원센터의 연계하여 지

역에서 주택의 수리에 관련된 업무를 수행하도록 한다,

구분 내용

사업개요

‣ 사업명 : 자활공동체 규모화 및 시장경쟁력 강화 사업

‣ 사업분야

- 전국·광역단위 자활공동체 설립 분야

- 전국·광역단위 규모화사업 모델 육성 분야

신청자격

‣ 광역·지역자활센터 및 비영리기관 컨소시엄

※ 비영리기관 단독 신청은 불가하며, (광역·지역)자활센터 또는 자활사업

단과의 컨소시엄을 구성해 신청가능

‣ 자활사업단(자활근로 및 자활공동체) 네트워크 또는 컨소시엄

사업계획서

작성 및

서류제출

‣ 작성방법 : 자활공동체 규모화 및 시장경쟁력 강화 사업 공모계획을 토대

로 작성

‣ 제출서류 : 자활공동체 규모화 및 시장경쟁력 강화 사업 계획서

사업수행

기관 선정

‣ 수행기관이 제출한 사업계획서에 대한 서류심사 및 면접심사 등을 통해

선정

표. (재)중앙자활센터 자활공동체 규모화 및 시장경쟁력 강화 사업 공모

나. 현황조사 및 분석단계

① 현황 및 지역자산 조사

◯ 지역에서 공동집수리센터를 설립함 있어서 기본적으로 지역자원조사를 진행

되는데, 자원조사의 과정에서 지역에 집수리 관련사업을 하고 있는 단체나

사람이 없을 경우에는 본 연구의 커뮤니티비즈니스 매뉴얼을 활용하여 지역

에서 공동집수리 센터를 운영할 인적자원이나 단체를 발굴하는 과정이 필요

하다.

◯ 자원조사를 통해서 지역의 공동집수리센터로서 발전 가능한 자원과 단체들

을 파악하고, 해당하는 단계에서부터 공동집수리센터를 시작한 후, 적합한

지원을 통해서 공동집수리센터가 지역에서 집수리와 주거복지의 전달자로서

의 역할을 수행하도록 한다.

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◯ 반면에, 집수리 분야에 전문적인 기술이 없는 경우에는 지역자활센터의 자활

집수리사업단(주거복지사업단)의 활동과 같은 과정을 통한 집수리관련 기술

능력의 습득의 과정이 필요하다.

② 네트워크 구축

◯ 지역을 단위로 사업을 수행하는 집수리단체나 주거복지센터는 많은 인원을

지속적으로 운영하는데 어려움을 겪고 있다. 주거현물급여 집수리사업에서

발생하는 이익률이 많지 않고, 지역사회환원활동을 하면서, 일반유료시장과

도 경쟁하는 상황에서 많은 인원을 운영할 만큼 적정한 이익을 내는 것은

쉽지 않다.

◯ 이러한 상황에서, 집수리사업이나 주거복지사업을 효과적으로 운영하기 위해

서는 지역의 행정과 전문가, 금융기관, 기업, 복지기관 및 시설 등과 다양한

네트워크를 맺고, 이들과 주거복지에 대한 인식을 공유하는 것이 필요하다.

이러한 방식은 주거복지의 수요와 지원제도 혹은 정책을 용이하게 연계하고,

직접 필요한 모든 활동을 수행할 때 발생하는 비용을 줄이고, 진행과정에서

발생할 수 있는 갈등의 요소를 줄이는 효과가 있을 수 있다.

◯ 집수리 사업이나 주거복지사업을 직접 시행하기 위해서는 지역의 집수리관

련 수요의 파악과 지원제도와 수혜대상의 연결, 전문적인 지식이나 기술, 운

영 재원의 마련 등 지역의 공동 집수리 센터가 모든 것을 수행하기에는 어

려운 부분들이 있다.

◯ 따라서 지역의 행정, 복지시설 및 기관, 전문가 그룹, 시․도의회, 기업, 금융

기관 등과 다양한 네트워크를 구축하고, 지역의 주거복지문제에 대한 지속적

인 논의를 통해서 집수리 나아가서 주거복지에 대한 공감대를 형성하는 것

이 원활한 집수리사업의 수행과 효율적인 운영에 도움이 될 것이다.

◯ 지역의 집수리단체나 주거복지센터를 운영하는데 있어서, 처음 시작하는 경

우에는 효율적인 운영의 방식이나 사업의 영역을 설정하는 문제, 행정적인

도움을 얻는 방법 등 실질적인 문제에 대해서 도움을 받을 곳이 필요하다.

◯ 지역내의 지역자활센터에서부터 광역자활지원센터, (사)주거복지협회, 지역의

주거복지담당부서, 고용노동부 사회적 기업지원 등에 이르기까지 운영에 도

움을 받을 수 있는 다양한 방안을 강구할 필요가 있다.

다. 지원 대상가구 선정단계

◯ 주택수리의 서비스의 종류와 범위는 다양하기 때문에, 수리의 우선순위를 정

함으로써, 효율적이고 합리적인 집수리 서비스를 제공할 수 있다.

◯ 영국의 주택조합의 경우에는 주택수리서비스를 크게 2가지로 나누고 있는

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데4), 대응 수리(Responsive Repairs)서비스와 계획적 관리로 나누어짐. 대

응 수리서비스는 다시 시급성에 따라 비상수리, 긴급수리, 일상적 수리의 3

단계로 나누어서 서비스가 제공된다.

◯ 영국의 주택조합의 주거관리팀의 대응수리서비스의 범위는 집 내부 또는 외

부구조 자체를 의미할 수도 있으며, 집 내의 필수적인 장비가 파손되거나 작

동하지 않는 경우를 말하는데, 목공일, 배관작업, 미장 공사, 전기 작업은 세

가지 범주로 구분된다.

단계 구분 기준 사례

비상단계

(Emergency)

입주자에게 심각하고 위험

한 결과가 발생할 수 있거

나 주택 기물에 심각한 손

상이 있을 가능성이 있는

경우

-통제할 수 없는 누수사태 (water leak)

-전기나 수도 공급의 완전한 차단

-화재로 인한 손상 또는 홍수피해

-주요한 구조적 손상

-소유물 보호를 위한 창문과 문의 수리

-작동하지 않는 엘리베이터 수리

-불쾌하고 차별적인 낙서(그라피티)

긴급단계

(Urgent)

입주자에게 불편함을 불러

일으킬 수 있는 문제가 발

생하였을 시에, 또한 만약

수리가 되지 않을 경우 건

물에 더 큰 손해를 유발할

수 있는 상황

-가벼운 누수

-파이프와 배수시설의 막힘

-잘못된 전기 부품

-가벼운 전기 고장

-가벼운 지붕 누수

일상단계

(Routine)

일상수리는 문제가 불편함

을 야기할 수 있지만 입주

자의 건강이나 안전에 긴

급한 리스크가 없으므로

긴급하게 여겨지지 않는

경우임.

-벽의 외부수리

-개인 부엌 설비의 수리 또는 대체

-아직 안전한 문이나 창문의 수리 또는 대체

-도배 작업

-벽 또는 바닥 타일 교체

-가벼운 배관 작업, 수도꼭지 교체

-건물의 홈통 장치/수직 홈통 수리 또는 청소

-가벼운 지붕 수리

표. 케슬베일 공동체주택조합(CVCHA) 대응수리서비스 기준

◯ 비상단계(emergency)의 경우에 속하는 상황이 발생할 시에는 주택관리 계

약파트너로부터의 2시간이 넘지 않는 시간 내에 상황을 평가하고 안전조치

를 받을 수 있음. 수리기간도 대부분의 경우에는 24시간이내에 이루어진다.

◯ 긴급단계 (urgent)의 경우에 속하는 조합원은 3일 이내에 수리를 받을 수

있음. 일상단계 (routine)에 속하는 경우에는 보통 10일 정도 내에 처리된

다.

◯ 이외에도, 가스 난로와 중앙난방, 습기와 응결, 주택내 장비, 집안내 석면에

4) Castle Vale Community Housing Association , Annual Report

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대한 규정도 별도로 마련되어 있다.

◯ 보건복지부의 주거현물급여사업의 경우에도 집수리의 우선순위를 정하고 있

음5). 수선범위 내에서 구조위험, 누수, 난방, 배수 등 실제 주거에 장애가 있는

부분에 대하여 사업의 우선순위를 두고 주택의 안전성을 기준으로 긴급성을

판단한다.

우선순위 내 용

1. 구조안전 지붕, 벽, 기둥이 불량하여 등 붕괴 위험이 있을 경우

2. 화재위험 전기배선, 가스안전, 누수 등으로 화재위험이 있을 경우

3. 건강관련단열, 난방, 급수‧배수, 습기, 채광 및 환기가 불량하여 건강상 문

제가 염려되는 경우

4. 노인‧장애인 관련문턱제거, 안전대 설치 등 노인과 장애인 편의를 도모하기 위한

수선

5. 생활편의 및 미관 도배‧장판이나 새시, 커튼 등 환경개선을 위한 수선

표. 집수리의 우선순위와 내용

◯ 주택점검 및 관리카드 작성 시 상기 우선 순위를 참고하여 1, 2번은 1순위

, 3, 4번은 2순위, 5번은 3순위로 할 수 있다.

◯ 주거현물급여사업에서 활용되는 주거점검표의 내용과 우선순위 평가배점은

다음과 같다.6)

5) 2011 , 보건복지부

6) 2011 자활사업안내, 보건복지부

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분 야 내 용 점수

구조

안전

기초, 토대, 기둥 또는 들보의 노후, 부패, 파손, 또는 변경이 심해 붕괴의

위험이 있다. 손으로 만졌을 때 벽이 쉽게 부서진다. 80

지붕누수로 천장이 내려앉았다. 벽의 균열이 심하다. 기둥이 기울어졌다. 75

지붕누수의 흔적이 보이고 벽에 약간의 균열이 있다. 기둥이 기울어졌다. 40

화재

위험

전기배선이 많이 노출되어 있으며 콘센트 덮개가 없고 주위에 누수흔적이나

곰팡이가 많이 있다. 가스관이 집안으로 많이 들어와 있다.30

전기배선이 노출되어 있으며 콘센트 주위에 누수흔적이 있다. 벽이나 장판이

연소 우려가 있다. 25

건강

관련

난방시설과 급수시설이 없다. 전용화장실이 없다. 전용 부엌이 없다. 25

난방시설과 급수‧배수시설이 불량하며 재래식 화장실 사용한다. 20

문과 창문의 상태가 불량하다. 채광‧환기가 불량하며 습기가 심하다. 15

노인

‧장애인

관련

문턱이 높아 거동이 불편하고 화장실과 욕실이 미끄럽다. 15

욕실이 필요하지만 목욕시설이 없다. 싱크대 등을 개조할 필요가 있다. 10

생활

편의

/미관

도배, 장판 상태가 매우 불량하다. 10

도배, 장판의 상태가 약간 불량하고 새시가 없다. 5

표. 주택점검표 예시

라. 안전진단 단계

◯ 안전을 진단을 수행할 경우에는 관련분야 전문가가 동시에 구조진단을 하는

것이 바람직하다. 구조에 대한 전문가의 의견교환을 통해 정확한 진단을 끌

어낼 수 있다.

◯ 안전진단을 통해 부분적인 수리, 개수, 보수, 대수선, 개축 등의 건축행위를

결정할 수 있도록 진단의 결과를 정리하여 제시할 필요가 있다.

마. 사업계획 수립(지원내용 및 지원금액 결정 등)

◯ 건축행위가 결정되면 관련행정기관, 세제지원, 거주자의 개선의지와 경제력

능력 등을 종합하여 실현가능성을 검토한다. 거주자와의 논의를 통해 주택에

대한 건축행위가 확정되면 관련작업을 위한 사업추진계획을 수립한다.

◯ 사업계획에는 사업의 주체, 금액, 시기, 협력업체 등에 대한 내용을 포함하

여야 하며, 무엇보다 공사에 대한 내용과 범위를 명확히 하여야 한다. 아울

러 향후 하자와 같은 문제발생에 대한 대처방안에 대해서도 명문화하여야

한다.

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바. 사업시행(시공사 선정, 공사계약서 작성, 공사, 준공 등)

◯ 공동집수리센터를 설립하기 위해서는 사업실행을 위한 자본조달과 사업여건

구비되는 것이 필요함. 공동집수리센터에 필요한 기본적인 비품으로는 차량,

공구 등의 장비와 사무실 공간 및 사무비품이 있다.

◯ 공동집수리센터를 설립할 때 필요한 주요한 비품들을 정리하면 다음과 같다.

종류 세부 품목

차량 1톤 더블캡 또는 트럭

공구

전기드릴, 타카, 해머드릴, 그라인더, 원형톱, 절단기, 직소기, 커터, 압축기

등의 공구와 사다리, 서포트, 운반도구, 비계 등의 장비, 톱, 삽, 망치, 못 등

의 소모성 공구 등을 갖추어야 함

사무실

많은 공구를 비치해야 하기 때문에, 가급적 독자적인 공간이 있어야 하고, 사

업이 활발하게 진행되기 위해서는 창고나 창고의 기능을 할 수 있는 공간이

있는 사무실이 필요함

사무

비품

집수리사업은 행정관련 업무가 적지 않은 만큼 사무여건을 조성하는 컴퓨터,

프린터, 팩스, 전화 등이 필요함

표. 공동집수리센터 주요비품

◯ 또한, 인건비 및 자재비로 사용할 수 있는 운전자금이 필요한데, 사업참여자

의 규모에 따라 그 금액은 차이가 있다.

◯ 집수리사업은 관급공사인 경우에 대부분 선급금을 받고 중도금을 받는 방식

으로 자금의 안정성을 확보할 수 있으나, 일반공사의 경우는 선급금과 중도

금에 대한 집행이 불분명하며 잔금을 수금하기 어려운 경우가 매우 많이 발

생한다.

◯ 또한 소규모 공사의 경우, 공사가 완료된 이후에 대금을 지불하기 때문에 집

수리자활공동체는 일정 기간동안 사업을 유지할 수 있는 자금을 확보해야

함. 일반적으로는 2～3개월분의 인건비와 자재비를 확보하는 것이 필요하며,

자재비의 경우에는 월말결재나 장기외상거래를 할 수 있는 주거래처를 개발

하는 것이 중요하다.

3. 재원조달

가. 출자

◯ 출자는 구성원들이 공동집수리센터의 필요한 자본금을 투자하는 방식으로서

공동집수리센터의 초기단계나 자활집수리사업단(자활주거복지사업단)이나 집

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수리자활공동체에서 공동집수리센터가 출발하는 경우에 중요한 재원으로 작

동하지 않을 수 있지만, 출자금은 구성원들의 소속감과 책임감을 고양시킬

수 있는 방법이다.

① 자활근로 적립금 이전

◯ 공동집수리센터가 지역의 자활집수리사업단에서 출발하는 경우에 활용할 수

있는 방법으로 자활근로 적립금을 이전하는 것을 고려할 수 있다.

② 지역단체의 지원

◯ 공동집수리센터가 자활집수리사업단이나 자활공동체에서 출발하는 경우에는

자활후견기관에서 사무실 무상임대, 자활근로시 사용하던 공구와 차량의 무

상임대, 인건비지원 등이 있음. 또한 자활후견기관을 경유하여 실무자나 모

법인이 자활공동체에 대출을 해주는 경우도 있을 수 있다.

◯ 공동집수리센터가 자활집수리사업단이나 자활공동체에서 출발하지 않더라도,

커뮤니티 재생종합 지원센터의 한 부서로서 출발하는 경우에는 커뮤니티 재

생종합 지원센터가 사무실에 대한 지원이나 인건비 지원 등을 지원할 수도

있다.

③ 차입

◯ 공동집수리센터가 자활집수리 사업단이나 집수리자활공동체에서 출발하는

경우에는 은행권으로부터 공식적인 차입을 하여 초기운영에 필요한 자본금

을 확보하는 것은 쉽지 않을 수도 있다.

④ 정부의 창업지원제도 활용7)

◯ 정부의 창업지원사업의 지원을 받아서 초기창업자금을 마련하는 방법이 있음.

예를 들어 보건복지부에서 시행하는 자활사업 지원제도 중에서 ‘저소득층 생

업자금융자‘와 ’자활기금‘를 고려해 볼 수 있다.

나. 사회적 기업 활용

◯ 구성원전원이 주주로 참여하고 같은 의결권을 가지는 민주적인 구조로 운영

되고 있어서, 집수리사업단, 집수리자활공동체, 사회적 기업으로 발전하는

과정에서 구성원간의 갈등이 없이 사업이 진행되어 왔다.

◯ 사회적 기업이 되면 4대보험료의 지원과 전문인력에 대한 인건비를 지원 받

은 혜택이 있지만, 집수리 사업의 경우에는 구성원이 많지 않기 때문에 실제

로 4대보험에서 받는 혜택은 적은 편이며8), 전문인력에 대한 인건비 지원을

받지만, 건축사와 같은 전문인력을 구하는 것에서 어려움이 있다.

7) 2011 자활사업안내 (보건복지부)외 각 부처 보도자료

8) (주)아름다운 집의 경우에는 9명의 구성원 중에서, 이사회 참여인원, 기초생활수급자, 전문인력 제외하면 실제 4대

보험료 지원혜택은 2명만 받고 있다.

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◯ 지역의 집수리 자활공동체, 집수리 사회적 기업이 에너지효율 진단장비와 같

은 고가의 장비를 갖추거나, 전문인력을 상시 고용하는 것은 비용부담이 매

우 크기 때문에 광역자활단체의 지원이나 행정의 지원을 필요로 한다.

◯ 장기적으로는 집수리뿐만 아니라, 주택임대알선, 주거비 지원 등 주거복지분

야까지 포괄하는 주거복지센터를 지향하고 있음

◯ 주거복지수요파악이 어렵기 때문에 주거복지수요자를 관리하는 데이터베이

스의 구축이 필요함. 그리고 집수리사업이 공익적이며 비영리적인 성격이 강

하기 때문에 안정적인 운영을 위해서는 공공의 재정적 지원 또는 주거현물

급여 집수리사업이 필요하며, 장기적으로 일반유료시장에서의 경쟁력을 키우

는 방안을 고려하고 있다.

다. 행정지원

◯ 다양한 행정의 지원제도를 활용함으로써, 재정적으로 안정적인 기반을 마련

하고 공동 집수리 센터의 역량을 축적할 수 있는 기회로 삼을 수 있다.

지원분야서울시지정

예비사회적 기업

노동부 선정

예비사회적 기업

(노동부+서울시)

사회적 기업

(노동부)

시설비 융자 지원2억원이내

(연2%금리)

2억원이내

(연2%금리)(서울시)

4억원이내

(연2%금리)

기업설립 및

경영컨설팅 지원

무상지원

(신용보증재단 등

기존조직 활용)

연300만원(노동부)연 1,000만원

(3년간 2,000만원)

사업개발비 - 인건비의 20%(09년에

한함) (노동부)-

지원기간1년(노동부 인증요건

충족시 최장2년)

1년(재정지원은

최장3년, 경영지원

최장3년)

1년(재정지원은

최장2년, 경영지원

최장3년)

일반직원

인건비 지원

월90만원/인

(50명까지)

월90만원/인

(100명까지(노동부)

월90만원/인

(100명까지)

*사회적 일자리사업

참여시

전문인력

인건비 지원월150만원(1명까지)

월150만원(2명까지)

(서울시)월 150만원(3명까지)

표. 서울시와 고용노동부의 사회적기업 지원제도

라. 주민 스스로 수리

◯ 쇠퇴지역에서 집수리는 주민스스로 하기에는 한계가 있다. 무허가로 주택을

개조하는 행위가 발생할 소지가 많으며, 수리에 대한 질적 수준도 높지 않는

경우가 대부분이다. 집수리는 주민스스로 하기에 전문적인 기술을 필요로 하

는 부분이 많기 때문에 극히 부분적이거나 사적인 부분에 대한 수리를 제외

하고는 권장되어서는 안된다.

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4. 사업효과

◯ 주택을 수리하고 관리함으로써, 주거환경을 개선하고, 지역의 역사성과 문

화, 공동체를 보존하며, 주거지역을 재개발할 때에 발생하는 많은 건축폐기

물을 줄임으로써 환경오염의 요소를 줄일 수 있다.

◯ 이러한 점진적인 지역의 주거환경의 개선과 주거복지의 향상은 지속가능한

커뮤니티의 유지와 관리를 가능하게 하고, 저소득층에게는 부담가능하면서도

안정적인 주거를 공급하게 함으로써 주거복지실현에 기여할 수 있다.

◯ 또한, 주택의 수리와 주거지 관리, 주거복지의 실행의 과정 속에 지역주민이

참여하고, 지역의 자원과 자재를 사용함으로써, 지역경제의 활성화에도 기여

할 수 있을 것이다.