滬港聯合控股有限公司

股份代號： 1001.HK

具區域市場優勢之房地產增值投資者

進駐經濟繁榮地區

公司簡報

2019年8月

2018/19財年業務亮點

業務發展理想，業績轉虧為盈

對比去年，公司成功轉虧為盈，本公司擁有人應佔溢利約為13.9百萬港元

1

中港匯靜安(前稱為隆宇國際商務廣場)

的投資及翻新工作已正式完成

收購位於中心商業區的甲級商廈，進一步豐富其產品 / 服務組合

2

不斷提升中港匯浦東的出租率

中港匯浦東的出租率從去年約76%提升至2019年6月約85%

3 建築產品及設計方案業務中標多個知名項目:

香港瑰麗酒店、瑞吉酒店、遮打大廈翻新、澳門新濠天地翻新及巴黎人酒店翻新等項目

4

2

業務簡介

12.0% | 10.9%

3

建築產品及設計方案

為世界知名浴室及廚房

設備品牌於香港及中國

內地的分銷商

工程塑膠

在香港和中國內地作

一般及工程塑膠樹脂的分銷

提供加工、倉存管理、物流及融資服務

行業覆蓋包括

家用電器、消費類

電子產品、家居用品、電力及照明設備

9.3% | 12.5%

房地產投資及項目管理

於提升物業價值擁有

良好往績之利基參與者及專家

租戶升級

資產管理

參與物業項目包括

靜安門 (於2014年3月出售)、中港匯普陀 (於2017年3月出售)、上海尚泰里 (於2017年9月出售) 、中港匯浦東及中港匯靜安(前稱為隆宇國際商務廣場)

3.5% | 2.1%

建築材料

75.1% | 73.6%

香港領先的建築產品加工及分銷商，受惠於香港

建築市場的蓬勃發展

於香港擁有領導性的市場份額 (約 30%)

成立首間獲香港政府認可的自動化鋼筋加工及裝配廠

為區內最大的回收鋼材

加工商之一

為中國卷鋼主要供應商之一，服務中國汽車行業

3

18/19財年收入佔比 | 17/18財年收入佔比 (截至2019年3月31日 | 2018年3月31日止年度 )

設立建築及設計中心，

服務受建築師和設計師

影響購買決定的高端消費市場，迎合發展商需求

中標多個知名項目: 包括香港瑰麗酒店、瑞吉酒店、遮打大廈翻新、澳門新濠天地翻新及巴黎人酒店

翻新等項目

房地產投資及項目管理業務

著眼於上海的高端商用物業

於提升物業價值擁有良好往績之利基參與者及專家

業務模式

項目挑選 退出策略 項目升級

• Rental income significantly

increased by [-]%

• Hold for investment or sell out

參與的項目

5

中港匯靜安 (前稱為隆宇國際商務廣場)

著眼於上海市場

高端商業及住宅物業的

需求殷切

在優化工作後有提升出租率及租金的巨大潛力

委任專業物業管理團隊或

與知名設計師合作

重新設計、建設及翻新物業

優化租戶組合

升級期：1至2年

繼續持有作投資用途

租金收入

出售

資產重估

中港匯普陀 於2017年3月成功出售

上海尚泰里 於2017年9月成功出售

靜安門 於2014年3月成功出售

中港匯浦東

6

中港匯浦東 (全資擁有)

競爭優勢

位於浦東新區（金融服務中心）

受惠於中央商業區向外擴展的市場趨勢

在可持續發展上，獲得國際能源與環境設計先鋒獎 (LEED) 金獎認證

與香港土地項目有協同效應

業務策略

定位為具備優越設施及高質服務之甲級辦公室

優化其設施和周邊環境

通過改造地面樓層，提高可出租面積

委聘專業的物業管理服務供應商

3年計劃: 逐步提升物業整體價值

2019 2020 2021

提升出租率至約93.0%，並提升

每平方米平均租金至人民幣6.6元

維持出租率在93.0%

水平，並提升每 平方米平均租金至人民幣6.9元

優化租戶組合並於部分租約期滿後提高每單位

平均租金

公允值從人民幣8億元(2015年收購價)，於4年間提升至人民幣12.06億元(約港幣14.05億元) (於2019年3月31日)

中港匯靜安 (透過與GIC成立的合營企業共同擁有)

7

競爭優勢 位於靜安區（商業中心區）

毗鄰三條地鐵線

業務策略

定位為具備優越設施及高質服務之甲级辦公室

透過優化項目提升服務品質及招攬新租戶

委聘專業的物業管理服務供應商

Target Tenant Mix

Prospective tenants:

[-]

[-]%

[-]%

[-]%

[-]%

[-]%

[-]%

[-]% [-]%[值]

[-]% % in 2018-2019 Financial service

Non-financial professional service

E-commerce

Fitness and beauty

Real estate & construction

Manufacturing & trading

Logistics & shipping

High-tech & IT

Others

3年計劃: 逐步提升物業整體價值

2019 2020 2021

提升出租率至約90.0%，並提升每平方米平均租金

至人民幣7.6元

提升出租率至約93.0%，並提升每平方米平均租金至人民幣8.0元

優化租戶組合並於部分租約期滿後提高每單位

平均租金

公允值為人民幣35.4億元(於2019年6月30日)

增長策略

增長策略：一站式解決方案供應商，滬港地產資本有限公司（「滬港地產」）

2019年上海房地產市場

甲級寫字樓市場

2019

第二季

2019

第一季 變化

新推出寫字樓 (平方米) 111,000 258,000 -57.0%

每單位租金

(人民幣 / 平方米 / 每日)

8.73 8.83 -1.1%

空置率 16.8% 16.4% +0.4個

百分點

2019

第二季

2019

第一季 變化

新推出住宅 (平方米) 209萬 146萬 +43.2%

成交量 (平方米) 189萬 142萬 +33.1%

平均售價 (人民幣 / 平方米) 54,200 56,500 -4.1%

住宅市場

滬港地產是房地產項目管理公司，專注於商用資産的重新定位、開發、租賃及翻新

8

資料來源：高力國際、第一太平戴維斯

物色在出租率/租金/租戶組合方面具

高潛力的房地產項目

提供一站式解決方案，將表現欠佳的商業樓宇改造為具價值的資產

尋求優質合作夥伴，透過成立合資

企業及╱或以基金的形式合作，進一步拓展業務

與Reco Wisteria Private Limited*成立共同投資企業

成立日期 2018年6月

企業年期 5年

滬港地產的角色 向其營運提供管理及行政服務

就企業的業務表現及財務摘要

提供季度及年度報告

*Minister for Finance of the Government of Singapore之投資企業

建築材料業務

加工增值及量身訂造的解決方案

萬順昌鋼鐵有限公司是香港首屈一指的建築鋼材分銷商

VSC Construction Steel Solutions Limited 是首間獲香港政府認可的自動化鋼材

預製工場

地區性市場參與者，專注香港及澳門市場

設立全港首間自動化鋼筋加工及裝配廠

所在地 : 香港青衣 (具碼頭接口)

總面積 : 30,000 平方米

高度自動化的切割及折彎設備 鋼筋加工

產品追蹤機制 安全 產品如期交付 加工效能

競爭優勢

10

寶順昌 – 卷鋼加工

服務

卷鋼分條

剪板 冲壓

發展計劃

1

2

3

11

鋼廠 寳順昌 汽車終端用戶

早期供應商參與 (EVI)

• 產品設計

• 產品測試

• 倉存計劃

價值分析/

價值工程(VA/VE)

• 加工

• 物流

• 倉存管理

• 成本效益

利潤提升 – 遠離低利潤或高風險客戶以進一步提升盈利能力

地域擴張 – 拓展業務至上海、遼寧、山東、

江蘇、廣東、湖北及河南

本地化管理 – 向高級管理層推廣員工持股

計劃，以提升具有當地專業知識的高效管理

香港建築業市場前景廣闊

本地市場需求持續殷切

政府公共項目支出將提升至每年1,000億港元

每年的建築支出將超出3,000億港元，投放於公共屋苑、醫院重建及新市鎮發展項目

利好的市場環境

我們的競爭優勢

12

場外預製鋼筋獲認可 本集團符合資格並正在申請總額達10億港元的「建造業創新及科技基金」(2018/19年 — 2022/23年)

鼓勵承建商使用由大型、高度自動化及獲認可的鋼筋預製廠生產的產品

現時有4個主要的場外鋼筋預製廠，總產能大約為每年25萬噸，預計可滿足

香港總需求的15%

先發優勢 認可公共工程鋼筋預製

配工場

卓越管理層 豐富經驗

「一帶一路」倡議帶來機遇

一帶一路，亞洲基礎設施投資銀行和絲路基金將推動亞洲的基建發展

13

一帶一路

覆蓋約71個國家，佔全球GDP的1/3

2013-2018年期間，中國與一帶一路國家的貨物貿易達6萬億美元

截至2019年4月，中國與29個國際機構及125個國家簽訂了173份一帶一路相關的合作文件

2019年1月至4月期間，中國企業與一帶一路沿線國家簽下了總值超過404億美元的項目合約

Sources:

http://www.xinhuanet.com/2019-

04/18/c_1124385792.htm

http://fec.mofcom.gov.cn/article/fwydyl/tjsj/20190

5/20190502865552.shtml

https://www.worldbank.org/en/topic/regional-

integration/brief/belt-and-road-initiative

雄厚資金支持計劃發展

亞洲基礎設施投資銀行 (亞投行)

• 初始法定資本: 1,000億美元

絲路基金

• 中國首期出資: 400億美元

項目名稱 國家 項目性質 項目總成本 (百萬美元)

全國貧民窟改造項目 印尼 在貧民窟提供城市基礎建設和服務

1,743.0

分配系統升級和擴容項目 孟加拉 擴大電力覆蓋 262.3

杜桑貝 - 烏茲別克斯坦邊境公路改造工程 塔吉克斯坦 道路改造 105.9

國家高速公路M-4 (紹爾果德 – 哈內瓦爾) 項目 巴基斯坦 高速公路建設 273.0

亞瑪律液化天然氣項目 俄羅斯 液化天然氣 10,000.0

城際鐵路項目 埃及 鐵路工程總承包 1,500.0

資料來源: 新華社、國家商務部、香港貿易發展局一帶一路、亞投行、絲路基金

中國的新絲綢之路

「一帶一路」倡議帶來機遇 (續)

0

100

200

300

400

500

600

700

800

900

1000新絲綢之路之鋼材產量

中國鋼材業受惠於一帶一路建設:

為滿足一帶一路引申出的鐵路、管道、發電站及其他項目需求：

至2030年，亞洲國家每年在一帶一路的基建

投資預計將達1.7萬億美元

可創造出額外1.5億噸的鋼材需求

若以十年時間攤分計算，一帶一路國家的鋼材需求將有3-4%的複合年增長率

只有10個一帶一路國家是鋼材淨出口國

14

Sources:

https://www.bhp.com/media-and-

insights/prospects/2017/09/belt-and-road-

initiative

https://www.marketscreener.com/BHP-

BILLITON-PLC-S-AFRI-1413356/news/BHP-

Billiton-S-Africa-China-Development-Forum-Belt-

and-Road-Initiative-Andrew-Mackenzie-

28230428/

https://www.afr.com/world/asia/bhp-s-mackenzie-

defends-belt-and-road-initiative-20190324-

p51716

https://www.scmp.com/business/companies/articl

e/2136372/chinas-ambitious-belt-and-road-

initiative-risk-worth-taking

公路 鐵路 港口 通訊設備 能源設施

中塔公路二期

喀喇昆侖公路

中泰、中緬、

中巴、中伊、

中吉烏等鐵路

項目

北京-莫斯科歐亞高速鐵路項目

加強上海、天津、寧波及廣州等沿海港口建設

瓜達爾港港口項目

緬甸，塔吉克斯坦與巴基斯坦之間的雙邊跨境通信線路

東南亞的海底

光纜項目

從中國新疆到

中亞五國的輸電通道

資料來源: 必和必拓、亞投行、彭博行業研究

百萬噸/年

粵港澳大灣區為一帶一路的戰略樞紐，刺激中國東南部經濟

「大灣區」帶來的機遇

覆蓋約 11 個城市: 香港、澳門、廣州、深圳、

珠海、佛山、中山、東莞、惠州、江門及肇慶

15

Source:

https://www.bayarea.gov.hk/en/ab

out/overview.html

https://www.scmp.com/native/eco

nomy/china-

economy/topics/great-

powerhouse/article/3002844/great

er-bay-area-10-facts-put

https://www.scmp.com/business/c

hina-

business/article/2186681/can-

chinas-greater-bay-area-really-

rival-likes-tokyo-new

合共人口：7,000 萬

2017年合共生產總值: 1.5 萬億美元

(約佔國内生產總值12%)，預計該數字於2030

年將達4.62萬億美元

我們能乘著高質建築鋼材的需求增長，擴充現有業務，同時鞏固其市場領先地位

與跨國企業合作，將服務擴展到其他國家的巨大潛力

優質鋼材 高效能加工 完善追溯系統 貨物如期交付 安全至上

我們提供:

資料來源: 大灣區網站，南華早報

肇興

佛山

中山

江門

珠海

廣州

惠州

東莞

深圳

香港

澳門

建築產品及設計方案業務

建築產品及設計方案

於建築材料及房地產業務上積累了強大的客戶網路而

帶來協同效應，加快建築產品及設計方案業務的發展

提高市場對優質生活的追求

經驗豐富的團隊提供技術、設計以及安裝服務

致力為客戶提供軟件設計方案以簡化其設計和佈局

代表品牌 終端客戶

提供增值服務的分銷商 分銷渠道

衛浴用具及廚具之建築產品及設計方案

批發至零售商

直接供應予建築項目，

包括我們的物業翻新項目

透過新的建築及設計中心進行零售及翻新業務，從而 吸引知名建築師和設計師

1

2

3

設有建築及設計中心，滿足

建築師及設計師需求

產品測試

陳列示範

提供空間予建築師和設計師

軟件方案

與零售商聯手設立及管理

陳列室

提供信用條款

地產發展商

建築師及設計師

酒店

室內設計公司

醫療保健及

長者護理

17

新產品線拓展地域覆蓋

以TOTO品牌重新進駐澳門市場

以一站式解決方案、高效的技術支援及即時的零部件替換服務，進駐澳門市場

已參與及手頭項目包括：

新產品線滿足大眾住宅市場需求

Durban 為德國品牌，專門製造衛浴用具、配件與附件

Durban 是專門為對設計講究，並需要量身訂制解決方案的客戶而設

目標為提供一個具備補足性的一次性產品組合

估計其貢獻將達整體收入的3-5%

項目名稱

澳門石排灣住宅項目 歷山大廈翻新項目

澳門新濠天地翻新項目 喜來登酒店翻新項目

香港瑰麗酒店 遮打大廈翻新項目

香港瑞吉酒店 香港國際機場美食廣場翻新項目

澳門巴黎人酒店細分項目2.3 香港會議展覽中心翻新項目

澳門銀河酒店第三期HOH 太子大廈翻新項目

新濠天地第二期 澳門銀河酒店第三期 3C

澳門銀河酒店第三期FOH 海港城翻新項目

聖佐治大廈翻新項目 香港國際機場一號客運大樓翻新項目

18

財務概覽

集團財務摘要

截至3月31日止年度

財務摘要 (百萬港元) 17/18財年 18/19財年 變化

收入 3,032.9 2,882.6 -5.0%

毛利 197.6 275.1 +39.2%

經營溢利/(虧損) (90.7) 74.3 虧轉盈

本公司擁有人

應佔年度溢利/(虧損) (147.7) 13.9 虧轉盈

每股基本盈利/(虧損)

(港仙) (23.02) 2.17 虧轉盈

盈利能力比率

毛利率 6.5% 9.5% +3.0個百分點

經營利潤率 (3.0%) 2.6% +5.6個百分點

純利率 (4.9%) 0.5% +5.4個百分點

股本回報率 (14%) 1.4% +15.4個百分點

20

主要由房地產投資及項目管理業務收入增長，以及建築材料業務回升所帶動

收入分析

總收入

2,231.6 2,164.6

330.1 346.8

378.5 268.7

63.0 100.0

29.6

2.5

17/18財年 18/19財年

建築材料 建築產品及設計方案

工程塑膠 房地產投資及項目管理

未分配

75.1% (73.6%)

12.0% (10.9%)

9.3% (12.5%)

3.5% (2.1%)

0.1% (0.9%)

建築材料 建築產品及設計方案

工程塑膠 房地產投資及項目管理

未分配

18/19財年 (17/18財年)

總收入：

2,882.6百萬港元(3,032.9百萬港元)

總收入按業務分析

21

百萬港元

毛利分析

毛利及毛利率

百萬港元

毛利率按業務分析

197.6

275.1 6.5%

9.5%

125.0

175.0

225.0

275.0

325.0

375.0

17/18財年 18/19財年

毛利率回升3個百分點，主要是由於鋼筋加工及裝配業務之銷售訂單增加，以及早前未完成之銷售訂單的有償契約撥備回撥所致

17/18財年 18/19財年 變化

建築材料 (1.2)% 4.1% 虧轉盈

建築產品及 設計方案

21.1% 20.7% -0.4個

百分點

工程塑膠 5.7% 4.1% -1.6個

百分點

房地產投資及 項目管理

100.0% 100.0% 不變

22

純利分析

純利及純利率 主要開支佔收入百分比

百萬港元 17/18

財年

18/19

財年 變化

銷售及分銷支出 58.6

(1.9%)

19.2

(0.7%)

-1.2個

百分點

一般及行政支出 278.1

(9.2%)

298.7

(10.4%)

+1.2個

百分點

財務費用 – 淨額 65.7

(2.2%)

75.7

(2.6%)

+0.4個

百分點

所得稅抵免/(支出) (佔除所得稅前溢利百分比)

1.8

(1.2%)

(13.4)

(75.4%) 不適用

百萬港元 17/18

財年

18/19

財年 變化

本公司擁有人

應佔溢利/(虧損) (147.7) 13.9 虧轉盈

每股基本盈利/

(虧損)(港仙) (23.02) 2.17 虧轉盈

每股股息

(港仙) 1.57 2.00 +27.4%

派息比率 -- 92.3% --

23

營運資金管理

百萬港元 於2018年3月31日 於2019年3月31日 變化

總附息借貸 1,558.9 1,492.5 -4.3%

– 長期借貸 611.3 704.8 +15.3%

– 短期借貸 947.6 787.7 -16.9%

現金及現金等值 312.8 126.8 -59.5%

已抵押銀行存款 57.8 38.9 -32.7%

負債淨額 1,188.3 1,326.9 +11.7%

淨資產負債率 注1 52.2% 54.4% +2.2 個百分點

17/18財年 18/19財年 變化

經營活動產生 / (所用) 之

現金淨額 (百萬港元) (106.0) (118.5) +11.8%

存貨周轉日數 37 41 +4天

貿易應收賬款周轉日數 61 57 -4天

貿易應付帳款周轉日數 25 18 -7天

現金周轉日數 73 80 +7天

注1: 淨資產負債率＝負債淨額 / (權益總額＋負債淨額)；負債淨額 = 總借貸– (已抵押銀行存款 + 現金及現金等值)

24

資本配置理念

2

優先

併購機會 透過我們的龐大網絡及與基金的緊密聯繫，以低成本獲取資本，鎖定在出租率及租金有巨大升值潛

力的項目

鎖定能拓寬我們建築產品及設計方案業務的地域覆蓋，並擴闊我們產品或品牌供應的競爭對手

與具吸引力但財務狀況欠佳的國際品牌，建立良好關係

3 資本開支 於香港建設有能力提供切割及折彎的廠房，以滿足市場之強勁需求 (內部或銀行融資)

升級現有物業，以提升物業價值、出租率及平均租金 (內部或銀行融資)

4 股息 一貫及持續的派息政策作為回報股東的首選方案

5 股份回購

1 確保有足夠的營運資金應付日常業務營運

25

附錄

企業里程碑

￭與寶鋼集團

成立合營公司上海寶順昌，專注於鋼鐵

加工及分銷

業務 (滬港聯合持有 66.7％股權)

￭推出建築

產品及設計方案業務，並成為日本TOTO潔具

產品的香港總代理

￭獲得湖北省TOTO的

產品分銷權

￭共同收購位於上海的投資物業「靜安門」

￭在香港聯交所主機板上市，

股份代號:

1001.HK

￭展開高品質的工程塑膠樹脂分銷業務

￭公司成立，為建築鋼材進口商

￭出售位於上海的聯營投資物業「靜安門」

￭收購香港其中一間最大型廢鋼回收廠：和泰

￭透過基金投資，收購上海高尚酒店公寓式住宅物業「尚泰裡」 (前稱「維景酒店公寓」)

￭夥拍NatSteel於青衣建設自動化的鋼筋加工及裝配廠

2015

￭開展香港首間

自動化鋼筋加工及裝配廠

￭收購位於上海的「中港匯浦東 」

(前稱「創屹商務大廈」)

￭在香港開設了最大的TOTO旗艦建築及設計中心

￭從寶鋼集團收購上海寶順昌餘下的33.3%股權

(滬港聯合持有100%股權)

￭在上海收購第二個投資物業「中港匯普陀」（前稱「中國港中旅大廈」)

2016 2017

￭成功出售中港匯普陀及上海尚泰裡

￭成為KEUCO

衛浴用具於香港的獨家代理商

1961 1964 2008 2013 2014 1993 2011 1994 1997 2018

￭與 Minister for

Finance of the

Government of

Singapore 的投資

團隊成立共同投資企業

27

2019

￭「中港匯

靜安 」竣工，正式投入服務 ，為本集團帶來利潤

股權架構

姚祖輝先生 (主席) 及

關聯人士

44.2%

公眾股東

55.8%

截至2019年7月31日已發行股票數目：641,232,315 股

28

綜合損益表

截至 3月 31日止年度

千港元 2018 2019

收入 3,032,852 2,882,605

銷售成本 (2,835,235) (2,607,507)

毛利 197,617 275,098

銷售及分銷支出 (58,610) (19,226)

金融資產減值虧損淨額 (1,218) (4,262)

一般及行政支出 (278,052) (298,720)

其他收益 – 淨額 34,765 12,513

投資物業之公平價值收益 14,818 108,865

經營(虧損)/溢利 (90,680) 74,268

財務收入 5,010 4,920

財務費用 (70,708) (80,638)

應佔合營公司之業績 — 淨額 14,366 19,276

除所得稅前(虧損)/溢利 (142,012) 17,826

所得稅抵免/(支出) 1,772 (13,447)

年度(虧損)/溢利 (140,240) 4,379

應佔(虧損)/溢利：

本公司擁有人 (147,712) 13,888

非控制性權益 7,472 (9,509)

每股基本(虧損)/溢利 (23.02) 2.17

末期每股股息 (港仙) 1.57 2.00

29

綜合財務狀況表

千港元 於2018年3月31日 於2019年3月31日

物業、廠房及設備 131,319 116,767

投資物業 1,389,377 1,413,227

土地使用權 9,316 9,019

無形資產 6,607 2,602

於合營公司之投資 19,931 299,747

預付款項、按金及其他應收賬款 22,628 19,084

遞延所得稅資產 24,817 47,082

按公允價值計入

其他全面收入之金融資產 -- 144

可供出售之財務資產 286 --

非流動資產總額 1,604,281 1,907,672

預付款項、按金及其他應收賬款 186,102 115,410

存貨 289,566 290,659

應收一間合營公司賬款 17,593 --

應收賬款及票據 528,238 480,523

按公允價值計入損益之金融資產 135,535 36,698

已抵押銀行存款 57,807 38,884

現金及現金等值 312,766 126,775

流動資產總額 1,527,607 1,088,949

資產總額 3,131,888 2,996,621

30

綜合財務狀況表 (續)

千港元 於2018年3月31日 於2019年3月31日

應付帳款及票據 284,811 189,093

預收款項 24,174 27,956

應計負債及其他應付帳款 81,604 52,819

當期所得稅負債 12,032 13,360

借貸 947,565 787,710

流動負債總額 1,350,186 1,070,938

應計負債及其他應付帳款 11,813 15,246

遞延所得稅負債 71,156 92,162

借貸 611,292 704,839

非流動負債總額 694,261 812,247

淨資產總額 1,087,441 1,113,436

權益

本公司擁有人應佔權益

股本 64,055 64,123

儲備 993,648 926,223

1,057,703 990,346

非控制性權益 29,738 123,090

權益總額 1,087,441 1,113,436

31

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