공인중개사법령 -...

공인중개사법 2020/03/01 http://kingen.org/ 1

공인중개사법령

총칙

◼ 공인중개사법령의 제정목적 및 성격

제1조(목적) 이 법은 공인중개사의 업무 등에 관한 사항을 정하

여 그 전문성을 제고하고 부동산중개업을 건전하게 육성하여 국

민경제에 이바지함을 목적으로 한다.

오류지문 예) 공인중개사의 공신력을 제고한다, 부동산중개업을

건전하게 규율한다. 국민의 재산권 보호에 이바지한다.

공인중개사법의 성격

사회법(중간법, 혼합법), 부동산중개에 관한 기본법,

민법과 상법에 대한 특별법, 국내법

중개사무소 개설등록기준, 과태료의 부과기준금액: 대통령령

자격정지 및 업무정지 기준기간, 서식: 국토교통부령

◼ 용어의 정의

제2조(정의) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다.

1. "중개"라 함은 제3조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래

당사자간의 매매ㆍ교환ㆍ임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한

행위를 알선하는 것을 말한다.

2. "공인중개사"라 함은 이 법에 의한 공인중개사자격을 취득한

자를 말한다.

3. "중개업"이라 함은 다른 사람의 의뢰에 의하여 일정한 보수를

받고 중개를 업으로 행하는 것을 말한다.

4. "개업공인중개사"라 함은 이 법에 의하여 중개사무소의 개설등

록을 한 자를 말한다.

5. "소속공인중개사"라 함은 개업공인중개사에 소속된 공인중개사

(개업공인중개사인 법인의 사원 또는 임원으로서 공인중개사인

자를 포함한다)로서 중개업무를 수행하거나 개업공인중개사의 중

개업무를 보조하는 자를 말한다.

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6. "중개보조원"이라 함은 공인중개사가 아닌 자로서 개업공인중

개사에 소속되어 중개대상물에 대한 현장안내 및 일반서무 등 개

업공인중개사의 중개업무와 관련된 단순한 업무를 보조하는 자를

말한다.

중개대상 권리

소유권, 지상권, 지역권, 전세권, 저당권, 유치권의 양도, 임차권

중개대상 권리가 아님: 점유권, 질권, 유치권/법정지상권 성립

중개대상 행위

매매 교환 임대차 계약, 지상권 지역권 전세권 저당권 설정/이전,

유치권 이전

부동산거래의 중개는 민사중개에 속한다. (상사중개 아님)

개업공인중개사

- 법인인 개업공인중개사: 상법상회사, 협동조합(자본금:5천만원)

- 공인중개사인 개업공인중개사

- 부칙상 개업공인중개사 (중개인)

※ 특수 법인 (지역농업협동조합, 지역산림조합)

소속공인중개사

확인,설명서 및 거래계약서에 서명 및 날인은 소공의 의무

확인,설명서 및 거래계약서의 작성,교부,보존은 개공의 의무

소속공인중개사의 중개업무 수행은 문서작성 등을 의미한다.

중개보조원

확인 설명, 확인 설명서 작성, 거래계약서 작성 등 불가

중개업무 수행시 1년/천만원 벌금 (자격증/등록증 대여로 봄)

◼ 중개대상물

1. 토지

2. 건축물 그 밖의 토지의 정착물

3. 입목, 광업재단, 공장재단 (대통령령, 준부동산)

입목: 경매 기타사유로 소유자 변경시 법정지상권 인정

공장/광업재단: 소유권보존등기후 10월내 저당권 미설정시 상실

- 미등기, 무허가건물, 분양권, 명인된 수목의 집단: 중개대상물

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특정 동/호수가 확정된 분양권은 중개대상물이나,

동/호수가 확정되지 않은 입주권은 중개대상물이 아니다.

중개대상물 X : 대토권, 새차장구조물, 자동차, 항공기, 선박, 어

업재단, 행정재산, 일반재산, 포락지, 무주부동산, 미채굴광물

권리금, 분양대행도 중개대상물 아니며 중개보수 한도 미적용

공인중개사 제도

공인중개사 정책심의위원회

국토교통부에 공인중개사 정책심의위원회를 둘 수 있다.

1. 공인중개사의 시험 등 공인중개사의 자격취득에 관한 사항

2. 부동산 중개업의 육성에 관한 사항

3. 중개보수 변경에 관한 사항

4. 손해배상책임의 보장 등에 관한 사항

위원장 1명을 포함하여 7명 이상 11명 이내의 위원

위원장은 국토교통부 제1차관, 위원은 국장이 임명 또는 위촉

위원의 임기는 2년이며, 보궐위원은 전임위원의 잔여임기

심의위원회는 과반수 출석 개의, 출석의원 과반수 찬성 의결

회의개최 7일전 통보, 긴급개최시 전일 까지 통보

안건의 이해관계자/배우자는 심의,의결에 제척,기피,회피,해촉

자격취득에 관한 사항은 시도지사가 따라야 한다.

공인중개사 시험제도

시험시행장: 원칙 – 시도지사, 예외 – 국장(심의위원회 의결)

시험시행업무위탁: 공인중개사협회, 공기업, 준정부기관

시험은 매년 1회 이상 시행한다. (심의위원회 의결로 미실시 가능)

시험 개략적 공고: 2/28까지 관보 및 일간신문 공고

구체적 공고: 시험시행일 90일 전까지 관보 및 일간신문 공고

응시제한: 자격이 취소된 후 3년이 경과되지 아니한자

시험에 부정행위 처분이 있는 날부터 5년간

1차 시험 합격 자에 대하여 다음 회 시험에 한하여 1차 면제

관할주소지 시도지자는 합격자 공고일 1월 이내에 자격증 교부

자격증을 교부한 시도지사에게 재교부 신청

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자격증 양도/양수, 유사 명칭 사용시 (1년/1천만원, 자격취소)

중개사무소 개설등록

개업공인중개사 등의 교육

구분 교육시간 비고

실무교육 28~32시간 개공/소공, 등록/신고일 전 1년 이내

연수교육 12~16시간 개공/소공 실무교육 후 2년 마다

직무교육 3~4시간 중개보조원, 고용신고일 전 1년 이내

교육 실시권자: 시도지사 (직무교육: 시도지사 또는 등록관청)

개공, 법인 대표•임원•사원•분사무소책임자는 실무수습 포함

- 개공에 소속된 소공은 실무수습 포함되지 않아도

폐업/고용종료 후 1년 이내 개설/고용 신고시 실무교육 면제

연수교육 2개월 전까지 일시,장소,내용을 대상자에게 통지하여야

연수교육 미이수시 시도지사가 500만원 이하의 과태료 부과

교육지침은 국장이 수립

부동산거래사고 예방교육

국장, 시도지사, 등록관청은 필요시 예방교육 실시할 수 있다.

교육일 10일 전 일시/장소 및 내용을 공고 및 대상자에게 통지

교육에 필요한 비용을 지원할 수 있다.

중개사무소 개설등록

중개업을 하려는자는 등록관청에 중개사무소 개설등록

등록관청: 시군구청장 (비자치구 포함)

공인중개사 중개사무소 개설 등록기준 (대통령령)

등록신청일 전 1년 이내에 실무교육을 받았을 것

건축물대장에 기재된 건물에 중개사무소 사용권 확보

- 단, 준공검사/인가, 사용승인/검사 된 대장 미기재 건물 가능

법인이 중개사무소를 개설 등록기준

상법상 회사 또는 협동조합으로 자본금이 5천만원 이상

- 단, 사회적 협동조합 제외

법 제 14조에 규정된 업무만을 영위할 목적으로 설립된 법인

대표자 공인중개사, 대표자외 임원/사원의 1/3 이상 공인중개사

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대표자, 임원/사원 전원 및 분사무소 책임자가 실무교육 이수

건축물대상에 기재된 건물에 중개사무소 사용권 확보

등록절차

1. 개설등록신청서를 제출서류와 함께 소재지 등록관청에 신청

- 실무교육의 수료확인증 사본 (전자적 확인 가능하면 제외)

- 여권용 사진, 중개사무소를 확보하였음을 증명하는 서류

자격증과 건축물대장은 제출서류가 아님

외국인/외국법인: 영사관이 확인한 공증서류,아포스티유확인서

2. 등록관청은 개설 등록하고 등록신청 7일 이내 서면으로 통지

3. 업무 전 손해배상책임 보증 설정⇒증명서류 등록관청 신고

보증금: 개인 1억원, 법인 2억원, 지역농협: 1천만원

4. 중개사무소등록대장(전자적)에 등록 사항 기록 후 등록증 교부

등록관청은 보증 설정 확인 후 등록증을 지체없이 교부해야

개설등록 후 3월 초과 업무 개시하지 않고자 하는 경우 신고

5. 등록관청은 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보

- 등록증 교부사항, 신고사항, 행정처분사항

등록증 종별 변경

- 종별변경시 종전 등록증 반납, 등록신청서를 다시 제출

- 부칙개공이 자격취득으로 관할구역안에서 업무 계속시 등록증

과 변경사항을 증명하는 서류 첨부 등록증의 재교부 신청

중개사무소 등록증 대여, 이중등록 및 이중소속 금지

등록증 양도/양수, 이중등록, 이중소속, (보조원 포함)

⇒ 개공 절등취, 소공 자격정지, 공통 1년/1천만원

등록의 효력 소멸

- 개공의 사망, 법인인 개공의 해산 (절등취)

- 등록취소처분, 폐업신고

무등록중개업자 (3년/3천만원)

- 중개사무소 개설등록을 하지 않고 중개업을 한 자

- 법인 개공이 해산 후 중개업을 한 경우

- 등록취소/폐업신고 후 중개업을 한 자

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★등록의 결격사유

미성년자, 피성년후견인 또는 피한정후견인

파산선고를 받고 복권되지 아니한자

금고이상 집행종료/면제 후 3년 미경과

금고이상 집행유예기간 중인 자

공인중개사 자격 취소 후 3년 미경과

공인중개사 자격 정지 기간 중에 있는 자

중개사무소 개설등록 취소된 후 3년 미경과

업무정지처분후 폐업신고한 자로서 업무정지기간 중인 자

업무정지사유 발생시 법인의 사원/임원으로 업무정지기간인 자

공인중개사법 위반 300만원 벌금형 후 3년 미경과

결격사유 있는 사원/임원의 법인 (2개월내 해소시 벗어남)

결격사유의 효과

결격사유 해당 공인중개사

- 중개사무소 개설등록 불가, 소공, 보조원 될 수 없음

- 개공은 등록이 취소됨, 결격사유 해소시 개공이 될 수 있음

법인인 개업공인중개사

- 사원/임원 결격사유가 있는 법인은 중개사무소 개설등록 X

- 사원/임원 결격시 2월 이내 결격사유 미해소시 등록 취소

고용인

- 결격사유가 있는 자는 소공 또는 중개보조원이 될 수 없다.

- 결격사유 고용인은 2월내 해소 않으면 업무정지 할 수 있다.

개설등록 취소된 후 3년 미경과 보충

등록기준 미달, 해산으로 인한 등록취소는 3년 미적용

폐업 전 사유로 등록취소시, 3년에서 폐업기간을 공제

중개사무소 설치 및 업무

개업공인중개사의 업무범위

법인인 개업공인중개사의 업무범위 (임등취)

중개업

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상업용 건축물 및 주택의 임대관리 등 부동산의 관리대행

부동산의 이용ㆍ개발 및 거래에 관한 상담

개공을 대상으로 한 중개업의 경영기법 및 경영정보의 제공

상업용 건축물 및 주택의 분양대행

경매/공매 권리분석 및 취득의 알선, 매수/입찰신청의 대리

도배ㆍ이사업체의 소개 등 주거이전에 부수되는 용역의 알선

경매 매수/입찰 신청의 대리업무는 법원에 등록/감독 받아야

개인 개업공인중개사

개인 개업공인중개사는 다른 법률내에서 겸업 가능

부칙상 개공

경매, 공매 불가

중개사무소 소재 시도 관할구역만 대상으로 (3월)

고용인

소공/보조원 고용시 업무개시전까지 등록관청에 신고 (1월)

등록관청은 결격사유/실무교육/직무교육 수료 여부 확인

외국인을 고용하는 경우 결격사유 해당 않는 서류 첨부

고용관계 종료된 때에는 종료일로부터 10일 이내에 신고 (1월)

등록관청은 고용신고,종료신고를 다음달 10일까지 협회에 통보

고용인에 대한 개업공인중개사의 책임

소속공인중개사 또는 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한

개업공인중개사의 행위로 본다.

민사책임 (무과실책임)

- 개공은 무과실인 경우에도 고용인과 연대하여 손해배상책임

- 개공과 고용인은 부진정 연대채무관계에 놓임

- 의뢰인은 개공/고용인 선택 또는 공동으로 손해배상청구

- 개공이 손해배상한 경우 고용인에게 구상권 행사할 수 있다

행정상 책임

- 소공이 자격정지 사유 위반시, 개공에게 행정처분 할 수

- 중개보조원의 행정처분사유 위반시 개공만 행정처분

양벌규정 (과실책임)

- 고용인이 이법으로 징역형/벌금형시, 개공에 대해서도 해당 조

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의 벌금형을 과한다. (관리감독의 소홀)

- 300만원 이상의 벌금형 받아도 등록취소 되지 않음

- 면책규정: 개공이 상당한 주의/감독을 했다면 벌금형 면제

중개사무소 설치 등

중개사무소의 설치

- 개공은 1개의 중개사무소만 둘 수 있다. (임등취,1년/천만원)

- 법인은 등록관청에 신고하고 분사무소를 둘 수 있다.

이중 등록은 절등취, 2개 이상의 사무소(임시사무소)는 임등취

중개사무소의 명칭 및 옥외광고물 성명표기의무

- 사무소 명칭 “공인중개사사무소”, “부동산중개”를 사용(백만원)

- 부칙 개공은 “공인중개사사무소”를 사용 못함 (백만원)

- 개공이 아닌 자는 유사 명칭 사용 금지 (1년/천만원)

- 옥외광고간판에 개공 성명을 표기 (백만원)

법인은 대표, 분사무소는 책임자

- 등록관청은 위반 간판 등을 철거를 명, 미이행시 대집행

중개대상물의 표시•광고

- 사무소 명칭, 소재지 및 연락처, 개공 성명 표시 (백만원)

- 개공이 아닌 자는 중개대상물 표시•광고 금지 (1년/천만원)

- 인터넷이용광고시 소재지, 면적, 가격 등의 사항을 명시

- 부당한 표시•광고 금지 (5백만원)

• 허위 대상물(미존재, 거래불가), 거짓광고, 과장광고, 부동산

거래질서 해치거나 중개의뢰인에게 피해줄 우려(대통령령)

- 국장은 인터넷 중개대상물 표시•광고 규정준수 여부 모니터링

• 정보통신사업자는 자료 제공 (5백만원)

개업공인중개사의 게시의무 (백만원)

- 중개사무소 등록증 원본 (분사무소의 경우 신고필증 원본)

- 중개보수, 실비의 요율 및 한도액표

- 보증설정 증명서류

- 개업공인중개사 및 소속공인중개사의 자격증 원본

중개사무소 안의 보기 쉬운 곳에 게시

간판의 철거의무 (지체없이, 위반시 대집행)

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- 이전 신고, 폐업 신고, 취소처분

중개사무소 이전신고 (사후신고, 백만원)

- 이전후 10일내 이전 후 등록관청에 신고

등록증 원본, 사무소확보증명 서류 첨부

- 관할지역내로 이전한 경우 등록증에 변경사항 기재/교부 가능

- 등록관청은 종전 관청에 서류 송부 요청

- 종전 관청 치체없이 서류를 송부

• 사무소 등록대장, 사무소 개설등록신청서류

• 최근 1년간 행정처분서류, 절차 진행중인 관련 서류

- 이전신고 전 사유의 행정처분은 이전 후 등록관청에서 시행

등록관청은 이전신고 다음달 10일까지 공인중개사협회에 통보

분사무소의 설치

주사무소 소재지 시군구 외의 시군구별 1개소 설치할 수 있다

분사무소에는 공인중개사를 책임자로 두어야 한다.

- 다른 법률 규정 법인의 분사무소는 그러하지 않다.

분사무소 설치 절차

주사무소 소재지 관할 등록관청에 분사무소 설치 신고 제출

책임자의 실무교육 수료확인증 사본

보증의 설정을 증명할 수 있는 서류 (1억) – 신고시 제출

건축물대장 기재 건물에 분사무소를 확보하였음을 증명 서류

- 자격증과 법인등기사항증명서, 건출물대장은 미제출

- 등록관청은 신고내용이 적합한 경우 신고필증 교부하고

- 지체없이 분사무소 설치예정지역 장에게 통보

- 신고필증 분실시 등록관청에 재교부 신청

분사무소 이전 신고

- 이전한 날로부터 10일 이내에 주사무소 등록관청에 신고

분사무소설치 신고필증 원본

건축물대장 기재 건물에 분사무소를 확보하였음을 증명 서류

- 등록관청은 내용이 적합한 경우 신고필증을 재교부해야 한다.

관할지역내로 이전 경우 신고필증에 변경사항 기재/교부 가능

- 등록관청은 이전 전, 이전 후 관할 장에게 지체없이 통보

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중개사무소의 공동사용

- 업무의 효율적인 수행을 위해, 사무소를 공동 사용할 수 있다.

- 중개사무소 개설등록/이전신고시 중개사무소 사용 권리 있는

다른 개업공인중개사의 승낙서를 첨부

- 업무 정지중인 개공은 승낙서를 주어 공동 사용 불가

단, 업무정지 이전 공동사용 개공은 영향을 받지 않는다.

- 업무 정지중인 개공은 다른 사무소로 이전/공동 사용 불가

◼ 인장등록

개공/소공은 업무를 개시하기 전에 인장을 등록관청에 등록

개인: 주민등록상 이름 표시된 가로/세로 7mm~30mm의 인장

법인: 법인의 인장(상업등기규칙의 인감증명서 제출로 갈음)

분사무소: 법인의 대표자가 보증하는 인장을 등록할 수 있다.

인장등록은 다음의 신청이나 신고와 같이 할 수 있다

- 중개사무소 개설등록 신청, 소공, 보조원에 대한 고용신고

인장을 변경한 경우에는 변경 7일 이내에 등록관청에 등록

위반시: 개공 – 3월 업무정지, 소공 – 3월 자격정지

◼ 휴업 및 폐업

휴업신고 및 휴업기간

3월 초과 휴업하고자 하는 개공은 등록증 첨부 신고해야.

(개설등록 후 3월을 초과하여 업무 개시 않는 경우 포함)

등록증 원본을 첨부해야 해서 전자문서 신고 불가

부득이한 사유가 없는 한 휴업기간은 6월 초과할 수 없다.

부득이한 사유: 질병 요양, 입영, 취학, 그 밖의 부득이한 사유

폐업신고 – 등록증을 첨부 등록관청에 신고 (전자신고 X)

휴업기간 변경시 등록관청에 미리 신고 (전자신고 가능)

중개업을 재개시 등록관청에 미리 신고 (전자신고 가능)

분사무소의 휴업,폐업,기간 변경,재개신고는 주사무소 등록관청

임의적 등록취소: 부득이한 사유없이 6월 초과 휴업

백만원 과태료: 미신고(휴업, 폐업, 휴업기간 변경, 중개업 재개)

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중개계약 및 부동산거래정보망

◼ 일반중개계약 및 전속중개계약

일반중개계약

중개의뢰인은 일반중개계약서 작성을 요청할 수 있음

- 중개대상물의 위치 및 규모, 거래예정가격, 중개보수

- 상호간 준수하여야 할 사항을 기재

국토교통부령의 표준서식이 있으나 사용의무 없음

일반중개계약서의 작성 및 보존 의무 없음

전속중개계약

의뢰인은 특정 개공을 정하여 전속중개계약 체결할 수 있다

유효기간은 3월을 원칙으로 하되, 당사자간 약정할 수 있다.

개업공인중개사의 의무

- 국장이 정하는 전속중개계약서 사용 작성, 3년 보존

(개공 서명 또는 인)

- 계약 7일 내 부동산거래정보망 또는 신문에 정보 공개하고

지체없이 의뢰인에게 문서로서 통지

(의뢰인이 비공개 요청시에는 비공개)

- 계약 체결 후 2주일에 1회 이상 처리상황을 문서로 통지

중개의뢰인의 의무

- 중개보수에 해당하는 금액을 개공에게 위약금으로 지불

• 유효기간내 다른 개공에게 의뢰/거래

• 유효기간내 개공 소개로 알게 된 상대방과 직접 거래

- 유효기간내 외뢰인 스스로 발견/거래한 경우 중개보수 50%이

내 금액 범위에서 개공이 중개행위 소요 비용을 지불

- 종개대상물 확인설명 의무 이행에 협조

공개할 정보 내용

1. 중개대상물의 종류, 소재지, 지목 및 면적, 건축물의 용도 등

2. 벽면 및 도배의 상태

3. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방ㆍ열공급ㆍ승강기 설비 등의 상태

4. 도로, 대중교통, 시장ㆍ학교, 입지조건, 일조 등 환경조건

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5. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권 등 중개대상물의 권리관계

6. 공법상의 이용제한 및 거래규제에 관한 사항

7. 거래예정금액 및 공시지가 (임대차는 제외 가능)

위반시 제재

임의적 등록취소: 대상물 정보 미공개, 비공개요청에 공개

업무정지: 표준서식외 양식 사용 또는 계약서 미보존

◼ 부동산거래정보망

국장은 개공 상호간 정보 공개와 유통을 촉진하고, 공정한 부동

산거래질서 확립을 위해 거래정보사업자를 지정할 수 있다.

거래정보사업자 지정절차

지정신청서에 다음 서류 첨부 국장에게 제출

부가통신사업신고서 제출을 확인할 수 있는 서류

500명 이상 개공의 가입/이용신청서 및 등록증 사본

(개공은 2개 이상 시도 각30명 이상이어야 됨)

정보처리기사 1인 이상, 공인중개사 1인 이상의 자격증 사본

주된 컴퓨터의 용량 및 성능 등을 확인할 수 있는 서류

신청인이 법인인 경우 국장은 법인등기사항증명서를 확인

국장은 신청 30일 이내에 지정대장에 기재하고 지정서 교부

지정 3월내 운영규정을 정하여 국장의 승인 얻어야 한다.

운영규정 변경시에도 국장의 승인이 필요

지정받은 날 1년 이내에 부동산거래정보망을 설치,운영

임의적 지정취소

거짓으로 지정 받음, 운영규정 승인/변경승인/운영 위반, 미의뢰

물 공개, 사실과 다르게 공개, 사망, 해산, 1년내 정보망 미설치

거래정보사업자 지정 취소하고자 하는 경우 청문을 실시

1년/1천만원 이하 벌금

개공으로부터 공개 의뢰받은 정보에 한하여 정보망에 공개

의뢰 내용과 다르게 공개하거나 차별적으로 공개하면 아니된다.

500만원과태료

운영규정 미승인, 변경 미승인, 운영규정 위반하여 정보망 운영

보고, 자료 제출, 조사, 검사 거부, 방해, 기피, 미이행, 거짓

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개업공인중개사의 의무 (업무정지)

중개대상물에 관한 정보를 거짓으로 공개하여서는 안 된다.(6월)

중개대상물 거래가 이루어진떄에는 지체없이 통보 (3월)

개업공인중개사 등의 의무

◼ 기본윤리

신의성실의무: 품위유지 및 신의성실의무, 선관의무

비밀누설금지의무 (중개보조원 포함)

- 업무상 알게 된 비밀 누설 금지, 업무를 떠난 후에도 같다.

- 예외: 중개대상물의 중대한 하자 설명

- 비밀준수 의무 위반 (반의사불벌죄): (1년/천만원)

◼ 중개대상물의 확인,설명 의무 등

- 개공은 중개 완료되기 전에 권리 취득하고자 하는 의뢰인에게

성실, 정확하게 설명, 토지대장 등 근거자료를 제시

- 위반시 개공 500만원, 소공 3월 자격정지

중개대상물 확인,설명 사항

1. 종류ㆍ소재지 및 건축연도 등 중개대상물 기본사항

2. 소유권ㆍ전세권ㆍ저당권 등 권리관계에 관한 사항

3. 거래예정금액ㆍ중개보수 및 실비의 금액과 그 산출내역

4. 토지이용계획, 공법상의 거래규제 및 이용제한에 관한 사항

5. 수도ㆍ전기ㆍ가스ㆍ소방 및 배수 등 시설물의 상태

6. 벽면 및 도배의 상태

7. 일조ㆍ소음ㆍ진동 등 환경조건

8. 도로 및 대중교통수단, 시장ㆍ학교와의 근접성 등 입지조건

9. 권리를 취득함에 따라 부담하여야 할 조세의 종류 및 세율

중개대상물의 상태에 관한 자료 요구권

- 개공은 매도•임대의뢰인에게 대상물 상태 자료 요구

- 매도•임대의뢰인 불응시 그 사실을 매수•임차의뢰인에 설명하

고, 중개대상물 확인 설명서에 기재해야 한다.

- 개공은 필요한 경우 의뢰인에게 신분 증표를 제시 요구

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중개대상물 확인•설명서

- 거래계약서 작성시, 확인•설명사항을 서면으로 작성

- 당사자에게 교부하고 3년간 보존 (전자문서 포함)

- 공인전자문서센터에 보관된 경우 보존하지 않아도 된다.

- 개공 서명 및 날인, 소공 중개시 같이 서명 및 날인

확인•설명서는 표준서식 내용

개공 기본 확인 사항

대상물건의 표시 – 토지

대상물건의 표시 – 건축물 (내진, 대장위반 포함)

권리관계–등기부–토지

권리관계–등기부–건축물, 민간임대등록여부

토지이용계획

입지조건–도로와의 관계, 대중교통

입지조건–주차장

입지조건–교육시설, 판매 및 의료시설

관리에 관한 사항

비선호시설(1km이내)

거래예정금액, 취득시 부담할 조세 및 세율

주

주

주

주

주

주

주

주

주

주

주

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비

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토

-

토

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토

토

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토

토

개공 세부 확인 사항

실제권리관계 또는 공시되지 않은 물건의 권리

내•외부 시설물의 상태

내•외부 시설물의 상태–소방–단독경보형감지기

내•외부 시설물의 상태–소방–소화전, 비상벨

벽면 및 도배상태–벽면

백면 및 도배상태–도배

환경조건–일조량, 소음, 진동

주

주

주

-

주

주

주

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비

비

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토

-

-

-

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-

-

중걔보수 등에 관한 사항 주 비 토

위반시 제재

개공: 확인•설명서 교부/보존, 확인•설명서 서명 및 날인 (3월)

소공: 확인•설명서 서명 및 날인 (3월)

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◼ 거래계약서 작성의무

- 중개완성시 거래계약서를 작성/교부, 5년 보존 (3월)

공인전자문서센터에 보관된 경우에는 면제

- 개공 서명 및 날인, 소공 중개시 같이 서명 및 날인 (3월)

- 이중계약서 작성 금지 (개공 임등취, 소공 6월) (1년 아님)

- 국장은 표준서식을 권장할 수 있으나, 표준서식 없음

거래계약서 필수적 기재사항

1. 거래당사자의 인적 사항

2. 물건의 표시

3. 계약일

4. 거래금액ㆍ계약금액 및 그 지급일자 등 지급에 관한 사항

5. 물건의 인도일시

6. 권리이전의 내용

7. 계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

8. 중개대상물확인ㆍ설명서 교부일자

9. 그 밖의 약정내용

전속중개계약 표준계약서 사용/보존 위반: 업무정지

확인•설명서, 거래계약서 교부/보존 위반: 업무정지

확인•설명서, 거래계약서 서명 위반: 업무정지, 자격정지

◼ 손해배상책임과 보증제도

보증설정의무

고의 또는 과실로 재산상의 손해를 배상

중개사무소를 제공하여 재산상의 손해를 배상

보증의 종류: 보증보험, 공제, 공탁 (3년간 회수 불가)

설정금액: 법인 2억원, 분사무소/개인 1억원, 지역농협 1천만원

보증의 변경 및 재설정

- 보증변경: 보증 효력 기간중에 다른 보증 설정하고 신고

- 만료일까지 다시 보증 설정하고 증빙서를 갖추어 신고

- 변경/갱신시 보증기관이 관청에 직접통보한 경우 신고 생략

중걔 완성시 당사자에게 교부: 보장금액, 보장기간, 공제사업자

- 보증설정 미실행시 임의적 등록 취소

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- 손해배상책임 설명/제공 위반시 백만원

계약시 쌍방에 교부해야 하는 서류:

거래계약서, 확인,설명서, 보험가입증서사본

손해배상금을 지급받고자 할 때 아래 서류 하나첨부

- 중개의뢰인과 개공간의 손해배상합의서

- 확정된 법원의 판결문 사본

- 화해조서 그 밖에 이에 준하는 효력이 있는 서류

손해배상청구권은 중개사고 발생 후 3년 이내에 청구

손해배상을 한 때에는 15일 이내에 보증을 재설정하여야 한다.

• 공탁금은 15일내 부족분 보전

지급된 보증보험금/공제금에 대하여 개공에게 구상권을 행사

◼ 계약금 등의 반환채무이행의 보장

거래안전을 위하여 거래계약의 이행이 완료될 때까지 계약금, 중

도금, 잔금을 금융기관 등에 예치하도록 권고할 수 있다.

예치명의자: 개공, 공제사업자, 은행, 보험회사, 신탁업자, 체신관

서, 전문회사

예치기관: 공제사업자, 금융기관, 신탁업자

계약금 등의 사전수령: 계약 해제시 반환을 보장하는 보증서를

예치명의자에게 교부하고 계약금 등을 미리 수령할 수 있다.

◼ 개업공인중개사 등의 금지행위

3년 이하의 징역 또는 3천만원 이하의 벌금

양도,알선 등이 금지된 부동산 증서의 매매,교환 중개, 업

의뢰인과 직접거래를 하거나 쌍방 대리하는 행위

위법 목적으로 등기를 하지 않은 매매 중개 등 투기 조장

1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금

중개대상물의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등 기망행위

중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

무등록 중개인지 알면서 중개에 협조하는 행위

사례,증여 등의 명목으로 중개보수 또는 실비를 초과

거짓거래 등 시세에 부당한 영향을 주거나 줄 우려 행위

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단체 구성, 중개 제한 또는 구성원이외의 공동중개 제한

개업공인중개사등의 업무 방해 금지 (부당한 시세 영향)

- 특정 개업공인중개사 등에 대한 중개의뢰 제한, 제한 유도

- 특정 개공만 중개의뢰 유도, 다른 개공을 부당하게 차별

- 특정 가격 이하로 중개를 의뢰하지 않도록 유도

- 정당사유 없이 개공의 중개대상물 표시•광고 방해

- 개공에게 시세보다 현저히 높게 표시•광고 강요, 유도

개공: 임등취, 소공: 6월 자격정지

금지증서: 입주자저축증서, 주택상환사채, 무허가건물확인서,

건물철거예정증명서

분양권은 중계대상물

중개보수 및 실비

중개보수

중개보수 청구권은 중개계약이 체결된 때 발생

중개보수 지급시기는 약정이 없으면 거래대금 지급 완료된 날

개공 고의, 과실로 거래계약 무효, 취소, 해제되면 중개보수를 받

을 수 없으며, 이미 수령한 것은 반환해야 한다.

중개보수의 범위

주택: 국토교통부령으로 정하는 범위안에서 시도 조례로 정한다.

- 국토부령: 매매, 교환은 0.9% 이내에서 쌍방에게 각각

- 국토부령: 임대차 등은 0.8% 이내에서 쌍방에게 각각

주택 외: 국토교통부령으로 정한다.

- 오피스텔: 매매,교환 0.5%, 임대차 등 0.4% (85m2이하/주거)

- 위 오피스텔 제외: 0.9% 이내에서 서로 협의하여 결정

- 주택 외의 중개대상물의 요율범위안에서 상한요율/한도액을 명

시해야 하며, 초과하여 중개보수를 받아서는 안됨

임대차 거래금액 산정: 월차임에 100을 곱한 금액과 보증금 합산,

합산금액 5천만원 미만시 월차임에 70을 곱하여 합산

동일 중개대상물/동일 당사자간/동일 기회에 매매 포함 둘 이상

의 거래시 매매계약에 관한 거래금액만 적용

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건축물 중 주택의 면적이 1/2 이상인 경우 주택 적용

사무소 소재지 관할 시,도 조례 기준에 따라 중개보수 산정

분양권매매: 거래당시 수수하는 총 대금(계약금, 중도금, 프리미엄)

실비

개공은 중개보수 외에 별도로 실비를 청구할 수 있다.

권리관계 등의 확인 비용: 영수증 첨부 매도(임대)인에게 청구

반환채무이행 보장 비용: 매수(임차)인에게 청구

공인중개사협회

공인중개사협회의 설립

설립 및 구성

- 개공은 공인중개사협회를 설립할 수 있다.

- 비영리 사단법인이며, 복수 가능, 개공 가입의무는 없음

- 설립절차: 정관작성→창립총회 의결→국장 설립인가→설립등기

- 300인 이상 발기인 정관 작성, 창립총회 출석 회원 과반 동의

- 창립총회: 600인 이상 출석(서울 100인, 시도 각20인 이상)

- 창립총회 의결 후 국장의 설립인가를 받아야

중개사법에 국장의 인가사항은 협회 설립이 유일

- 국장 인가를 받아 주된 사무소에 설립등기를 함으로 성립

- 정관이 정하는 바에 따라 시,도에 지부, 시군구에 지회 둘 수

- 지부는 시도지사에게, 지회는 등록관청에 신고

- 협회는 총회의 의결내용을 지체없이 국장에게 보고 (유일)

협회의 의무

회원의 윤리헌장 제정 및 그 실천에 관한 업무

부동산정보제공에 관한 업무

공제사업 (비영리사업으로서 회원 간의 상호 부조를 목적)

회원의 품위 유지를 위한 업무

부동산중개제도의 연구, 개선에 관한 업무

회원의 자질향상을 위한 지도와 교육 및 연수에 관한 업무

기타 목적 달성을 위한 업무

협회는 다음의 업무를 위탁받아 할 수 있다.

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실무교육, 연수교육 및 직무교육에 관한 업무

공인중개사 시험의 시행에 관한 업무

협회에 대한 지도, 감독 등

- 국장은 협회/지부/지회 감독, 보고하게 하거나 명령할 수 있고

- 소속공무원이 사무소에 출입 장부/서류 조사/검사 (국장 증표)

- 자료제출, 조사/검사 거부•방해, 기피, 미이행, 거짓 (500만원)

공제사업

공제사업의 시행 (협회 과태료 500만원)

- 공제사업: 공제규정을 제정(개정) ⇒ 국장의 승인 (변경시에도)

- 책임준비금: 공제료 수입액 10%이상 (발생률, 지급액 등 고려)

- 공제사업을 다른 회계와 구분, 책임준비금 전용시 국장 승인

- 운용실적 매 회계연도 종료 후 3월 이내 공시/게시

공제사업의 운영

- 지급여력비율은 100% 이상 유지

- 국장 요청시 금융감독원장은 공제사업을 조사/검사

- 국장은 피해자/가입자 권익을 해칠 우려시 개선명령을 할 수

- 국장은 공제사업 임원 징계, 해임 요구, 위반행위 시정을 명

공제사업 운영위원회

- 공제사업을 심의/감독하기 위하여 협회에 운영위원회를 둔다

- 19명 이내: 임원, 중개업, 법률, 회계 등 전문가, 공무원

협회 회장과 협회 임원(이사회 선임)은 3분의 1 미만

- 국장 지명 공무원 1인, 협회 회장을 제외한 임원임기 2년 1회

연임, 보궐위원은 전임자 잔여 기간

- 위원장, 부위원장은 위원중에서 각각 호선한다.

- 과반수 출석, 과반수 찬성으로 심의사항을 의결

협회는 대부분을 국장하고 일함 (감독/보고/명령/승인/검사)

등록관청의 협회 통보 내용 (매월 10일 까지)

- 중개사무소 등록, 분사무소 설치, 휴업/폐업 신고, 행정처분

- 중개사무소 이전, 고용인 고용/종료

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보칙

업무위탁

실무교육, 직무교육 및 연수교육의 업무위탁 – 시도지사

- 공인중개사협회, 공기업, 준정부기관, 부동산학과 개설 대학

부동산 거래사고 예방교육에 대한 업무위탁제도는 없음

시험시행의 업무위탁 – 시험시행기관장

- 공인중개사협회, 공기업 또는 준정부기관 (관보에 고시)

행정수수료

지방자치단체 조례로 정하는 수수료

자격시험 응시, 자격증 재교부, 사무소 개설등록, 등록증 재교부,

분사무소설치 신고, 분사무소설치신고필증 재교부

국장이 자격시험시행시 수수료를 국장이 결정, 공고

자격시험, 자격증 재교부 위탁시 수탁자가 위탁자 승인후 공고

부동산거래질서교란행위 신고센터

부동산거래질서교란행위 신고센터의 설치•운영할 수 있다

- 부동산거래질서교란행위 신고의 접수 및 상담

- 신고사항에 대한 확인, 시•도지사/등록관청에 조사 및 조치

- 신고인에 대한 신고사항 처리 결과 통보

포상금제도

등록관청은 다음 해당자 신고/고발자에게 포상금 지급 할 수

- 중개사무소 무등록 중개업

- 거짓, 부정한 방법으로 중개사무소 개설등록

- 등록증, 자격증 양도•대여 또는 양수•대여

건당 50만원, 국고에서 50% 이내 보조

행정기관에 발각 전에 신고/고발 후 검사가 공소제기/기소유예

포상금지급신청서를 등록관청에 제출, 지급결정 1월내 지급

2인이상 공동신고 – 균등 배분, 2건이상 신고 – 최초 신고

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행정처분 및 벌칙

◼ 감독상 명령

국장, 시도지사 및 등록관청은 개공, 거래정보사업자에 업무에 관

한 사항 보고, 자료 제출 등 명령할 수 있다.

감독 사유: 부동산투기 등 거래 동향 파악, 행정처분을 위하여

공무원은 국장이 정하는 증표(공무원증+조사검사증명서) 표시

명령 불응시 개공 3월 업무정지, 거래정보사업자 500만원

◼ 행정처분

처분권자 대상자 행정처분 내용 기속/재량

시도지사 공인중개사 자격취소 하여야 한다

소공 자격정지 할 수 있다.

등록관청 개공

절등취 하여야 한다

임등취 할 수 있다.

업무정지 할 수 있다.

국장 거래정보사업자 지정취소 할 수 있다.

자격/등록/지정 취소시 청문 필수(사망, 해산, 징역 제외)

공인중개사에 대한 자격취소 (필수)

부정한 방법으로 공인중개사의 자격을 취득한 경우

성명, 자격증 양도 대여

자격정지기간 중에 중개업무를 행한 경우

공인중개사법으로 징역형의 선고를 받은 경우(집행유예 포함)

사무소 소재지 시도지사가 자격취소처분 절차(청문, 의견제출) 이

행 후, 자격증 발급 시도지사에게 통보

자격증 교부한 시도지사는 그 자격을 취소

시도지사는 자격취소처분 5일 이내에 국장 보고, 시도지사 통지

자격취소 7일 이내 자격증을 발급 시도지사에게 반납 (백만원)

자격증 분실로 반납 불능시 사유서를 시도지사에게 제출

자격 취소 후 3년이내 결격사유로 개공 등이 될 수 없다.

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소공에 대한 자격 정지 (임의)

이중 소속

거래계약서에 허위 금액, 이중 계약서 작성

금지행위를 한 경우

6월

인장 미등록, 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

중개대상물 확인•설명 불성실, 근거자료 X

중개대상물확인•설명서에 서명 및 날인 X

거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

3월

자격증을 교부한 시도지사가 자격정지처분을 행한다.

등록관청은 자격정지 사유를 알게 된 때에는 지체 없이 그 사실

을 시ㆍ도지사에게 통보하여야 한다.

시도지사는 정지기간의 1/2을 가감할 수 있다 (최대 6월)

개공의 절대적 등록취소

개공 개인 사망, 개공 법인 해산

거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록

결격사유에 해당하게 된 경우. (2월 사유해소 가능)

이중으로 중개사무소의 개설등록을 한 경우

이중 소속

성명/상호 명의 대여, 등록증을 양도/대여

업무정지중 중개업무, 소공 자격정지중 중개업무

1년내에 이 법 2회 이상 업무정지 후 다시 업무정지처분 행위

개공의 임의적 등록취소

등록기준에 미달하게 된 경우

2 이상의 중개사무소를 둔 경우 (임시 중개시설물 포함)

법인인 개공이 규정을 위반하여 겸업을 한 경우

6월을 초과하여 휴업한 경우

중개대상물에 관한 정보를 공개 위반

거래계약서에 허위 금액, 이중 계약서 작성

손해배상책임을 보장하기 위한 조치 위반

금지행위를 한 경우

1년내 3회 업무정지/과태료 후 업무정지/과태료 처분 행위

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공정거래법 위반 시정조치/과징금 2년 2회 이상

임등취 - 1년 1회: 6월 업무정지, 1년 2회: 반드시 취소

등록취소의 절차

사망, 해산을 제외한 사유로 등록 취소시 청문을 실시해야 한다.

등록취소처분을 받은 날부터 7일 내 등록증을 반납

등록취소처분을 받은 자는 지체 없이 사무소 간판을 철거

개공의 업무정지

결격사유 소공/중개보조원을 둔 경우 (2월내 해소)

임의적 등록 취소 사유 1년에 1회 해당하는 경우

1년 2회 이상 업무정지/과태료, 다시 과태료 처분 행위

공정거래법 위반 시정조치/과징금 처분

중개대상물 허위 정보 등록

6월

중개대상물 거래 완료 미통보

인장 미등록, 등록하지 아니한 인장을 사용한 경우

국장의 전속중개계약서 미사용/계약서 미보존

중개대상물확인•설명서 미교부/미보존, 서명 및 날인 X

적정하게 거래계약서를 작성ㆍ교부하지 않거나 보존 X

거래계약서에 서명 및 날인을 하지 아니한 경우

보고, 자료 제출, 조사, 검사 거부, 방해, 거짓 보고/제출

부칙 중개인의 업무지역 범위 위반

3월

그 밖에 이 법 또는 이 법에 의한 명령이나 처분 위반 1월

업무정지의 기준은 국토교통부령으로 정한다.

위반행위의 동기 등을 참작 1/2 범위내 가중/감경 (최대 6월)

업무정지처분 시효 3년 (3년 경과 후 적발 건은 업무정지 못함)

자격정지처분, 등록취소처분은 시효제도 없음

거래정보사업자에 대한 지정취소

거짓 그 밖의 부정한 방법으로 지정을 받은 경우

운영규정 승인/변경승인을 받지X, 운영규정을 위반

의뢰받은 내용과 다르게 정보를 공개/차별적 정보 공개

정당한 사유 없이 1년내에 망을 설치ㆍ운영하지 아니한 경우

거래정보사업자의 사망/해산 또는 운영이 불가능한 경우

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행정제재처분 효과의 승계 등

행정처분일 부터 1년내 재등록한 개공에게 승계

폐업 후 3년내 재등록: 폐업 전 행위로 등록취소처분 가능

폐업 후 1년내 재등록: 폐업 전 행위로 업무정치처분 가능

◼ 벌칙

징역형과 벌금형을 병과하지 않는다.

행정처분과 행정형벌은 병과할 수 있다.

행정형벌 – 3년/3천만원

중개사무소의 개설등록을 하지 아니하고 중개업을 한 자

거짓 그 밖의 부정한 방법으로 중개사무소의 개설등록 한 자

양도, 알선 등이 금지된 부동산 증서의 매매,교환 중개, 업

의뢰인과 직접거래를 하거나 쌍방 대리하는 행위

위법 목적으로 등기를 하지 않은 매매 중개 등 투기 조장

행정형벌 – 1년/1천만원

명의 대여, 자격증 양도/양수/대여

공인중개사 유사 명칭 사용한 자

이중 등록, 이중 소속

임시 중개시설물을 설치한 자

개공 아닌자로 중개대상물에 대한 표시ㆍ광고를 한 자

성명/상호 명의 대여, 등록증을 양도/대여

정보를 공개 위반 한 거래정보사업자

업무상 비밀을 누설한 자 (반의사불벌)

중개대상물의 중요사항에 관하여 거짓된 언행 등 기망행위

중개대상물의 매매를 업으로 하는 행위

무등록 중개인인지 알면서 중개에 협조하는 행위

사례,증여 등의 명목으로 중개보수 또는 실비를 초과

양벌규정

소공, 중개보조원이 3년/3천, 1년/1천에 해당하는 위반행위를 한

때에는 그 개공에 대하여 해당 규정 벌금형을 과한다.

상당한 주의와 감독을 게을리하지 아니한 경우 면책된다.

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300만원 이상의 벌금형이여도 결격사유에 해당하지 않는다.

◼ 과태료

거래정보사업자, 공인중개사협회 처분권자: 국장

연수교육, 자격증 관련 과태료 처분권자: 시도지사

개공에 대한 과태료 처분권자: 등록관청

과태료 부과절차는 질서위반행위 규제법에 따름(공인중개사법 X)

500만원 이하 과태료

정당한 사유 없이 연수교육을 받지 아니한 자

중개대상물 확인•설명 불성실, 근거자료 X - 개공

거래정보사업자

운영규정의 승인/변경승인 받지 않음, 운영규정 위반

보고, 제출, 조사, 검사 거부ㆍ방해, 명령 미이행, 거짓 자료

협회

공제사업 운용실적 미공시, 공제업무의 개선명령을 미이행

임원에 대한 징계ㆍ해임의 요구를 미이행, 시정명령 미이행

보고, 제출, 조사, 검사 거부ㆍ방해, 명령 미이행, 거짓 자료

백만원 이하 과태료

중개사무소등록증 등을 미게시

사무소의 명칭에 "공인중개사사무소", "부동산중개"문자 미사용

옥외 광고물에 성명을 표기하지 아니하거나 거짓 표기

중개대상물 표시ㆍ광고시 사무소, 개공 미표시

중개사무소의 이전신고를 하지 아니한 자

휴업, 폐업, 재개 또는 휴업기간의 변경 신고를 하지 아니한 자

손해배상책임에 관한 사항을 미설명, 관계 증서 미교부

자격취소후 자격증을 미반납, 미반납 사유서 미제출, 거짓 제출

등록취소 후 중개사무소등록증을 반납하지 아니한 자

위반시 주요 제재 정리

내용 개공 소공

전속중개계약 표준계약서 사용/보존

중개대상물에 관한 정보공개 위반

3월

임등취

X

X

중개대상물 확인•설명, 근거자료 제시 500만원 3월

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확인•설명서/거래계약서 서명 및 날인

확인•설명서/거래계약서 교부/보존

3월

3월

3월

X

중개사법 일자 정리

일자 내용

5일 시도지사는 자격취소처분후 국장보고, 시도지사 통보

7일

전속중개계약 체결-부동산정보망에 등록/신문 공개

정책심의위원회 회의 개최 7일전 통보(긴급회의는 전일)

사무소개설 등록시 등록관청은 7일내 서면 통보

인장 변경시 7일내 등록

등록취소 7일내 등록증 등록관청에 반납

자격취소 7일내 자격증 발급시도지사에게 반납

10일

부동산거래사고 예방교육 10일전 공고, 대상자 통지

중개사무소(분사무소) 이전 후 10일내 신고

고용관계 종료시 10일내 신고

2주일 전속중개계약-2주일 1회 이상 처리상황 문서 통지

15일 손해배상을 한 때에는 15일 이내 보증 재설정

30일 국장은 부동산거래 정보망 신청자에게 지정서 교부

1월 시도지사는 합격자 공고일 1월이내 자격증 교부

2월 연수교육 대상자 통지, 결격사유 해소 기간

3월

전속중개계약서 유효기간

부동산거래정보망 운영규정을 정하고 국장 승인 득

3월 이상 휴업하고자 하는 개공은 등록증 첨부, 신고

90일 공인중개사 시험의 구체적 공고

10월 공업재단, 광업재단 10월내 저당권 미설정시 상실

1년

거래정보사업자 지정 1년 이내 정보망을 설치, 운영

등록신청일/고용일 전 1년내 실무교육 받을 것

폐업/고용종료후 1년내 개설/고용시 실무교육 면제

3년 3년간 보존: 전속중개계약서, 중개대상물 확인•설명서

5년 5년간 보존: 거래계약서

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부동산거래신고 등에 관한 법률

부동산 거래의 신고

부동산 거래신고 의무

매매계약에 한하여 신고, 거래당사자는 매도인/매수인

신고대상

부동산 – 토지의 매매, 건축물의 매매

부동산권리 – 분양계약 또는 지위의 매매, 입주권/분양권 매매

주택법, 도정법, 도개법 등, 단 건축법은 해당 없음

매매 계약체결•해제•무효•취소 30일 이내 (잔금일 기준 아님)

부동산 등의 소재지 신고관청 (시군구청장)

신고의무자

- 직접거래: 당사자 쌍방, 일방이 국가인 경우 국가가 단독신고

- 중개거래: 개공이 신고, 공동중개 경우 공동신고

금지행위

- 개공에게 미거래 또는 거짓 신고 요구 (5백만)

- 신고의무자가 아닌 자가 거짓으로 거래신고 (취득가액 5%)

- 거짓으로 부동산거래신고를 하는 행위를 조장, 방조 (5백만)

부동산 거래신고 절차

거래당사자에 의한 부동산거래 신고 절차

- 방문신고, 전자문서에 의한 신고, 부동산거래계약시스템

- 부동산거래계약시스템으로 계약시 신고서 제출로 본다.

- 공동신고: 부동산거래계약 신고서에 공동 서명 또는 날인, 신고

관청에 제출, 신분증명서를 신고관청에 보여주어야 한다.

- 국가 등 단독신고: 신고서에 단독 서명/날인 신고관청 제출

- 일방의 신고거부: 거래계약서 사본, 단독신고사유서 첨부

- 신고서 제출대행: 대행자 신분증명서를 보여주고, 거래당사자

자필서명있는 위임장, 신분증 사본 제출 (인감증명 X)

- 개공: 서명 또는 날인 신고관청 제출, 신분증명서 보여줘

소공의 신분증명서를 신고관청에 보여주고 대행 가능

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신고사항 및 신고서의 작성

부동산거래신고를 해야 할 사항

거래당사자의 인적사항

계약 체결일, 중도금 지금일 및 잔금 지급일

거래대상 부동산 등의 소재지, 지번, 지목 및 면적

거래대상 부동산 등의 종류

실제 거래가격

계약의 조건이나 기한이 있는 경우에는 그 조건 또는 기한

개업공인중개사가 인적사항, 사무소 상호,전화,소재지

자금조달, 입주계획서 함께 제출

- 투가과열지구•조정대상지역내 거래가격 3억원 이상 주택 매수

- 비규제지역은 6억 이상 주택 매수

- 국가 제외

- 매수인은 신고서와 분리하여 제출 가능

부동산거래계약 신고서의 작성방법

계약대상 면적: 집합건축물 – 전용면적, 그 밖 – 연면적

물건별 거래가격: 부동산별 부가가치세를 포함하여 각각 적는다.

종전 부동산란은 입주권 매매의 경우에만 작성

신고가격 검증 등

신고가격의 검증 및 신고필증 교부

- 국장은 부동산가격 검증체계를 구축,운용해야 한다.

- 신고관청은 신고 받은 부동산거래가격 적정성을 검증

- 신고관청은 검증 결과를 소재지 관할 세무관서장에 통보

- 신고관청은 신고내용 확인 후 신고필증을 지체없이 발급

- 신고필증은 부동산등기 특별조치 검인을 받은 것을 본다.

신고내용의 조사

- 신고관청은 신고 받은 내용을 보완하게 할 수 있다.

- 신고관청은 거래당사자 또는 개공에게 거래대금지급증명자료

제출을 요구할 수 있다. (3천만원 과태료)

보고

- 신고관청은 신고내용의 조사결과를 시도지사에게 보고

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- 시도지사는 이를 취합하여 매월 1회 국장에게 보고

- 신고관청은 외국인 부동산 취득 신고를 분기말 1월내 시도지사

에게 보고, 시도지사는 이를 1월내 국장에게 보고

농지취득자격증명,토지거래계약 허가를 받아도 거래신고 필요

거래신고필증 발급은 검인을 받은 걸로 본다.

해제 등 신고, 정정신청, 변경신고

부동산거래신고에 대한 해제 등 신고

- 거래계약이 무효, 취소, 해제된 경우 해제 등 신고서에 서명 또

는 날인하여 신고관청에 제출하여야 한다.

입법예고: 30일내 해제신고 의무화 (’20.2.21 시행 예정)

- 신고받은 신고관청은 내용확인 후 확인서를 지체없이 발급

- 부동산거래계약시스템으로 해제 등 한 경우 신고서 제출로 봄

부동산거래신고에 대한 정정신청

- 신고내용중 잘못 기재된 경우 신고관청에 정정을 신청 할 수

- 당사자/개공 주소, 전화 등, 거래지분비율, 건축물 종류, 지목,

면적, 거래지분 및 대지권 비율

소재지, 성명, 주민번호, 거래가격 등은 정정신청 대상 아님

부동산거래계약 변경신고

- 계약 신고 내용 중 변경된 경우 변경신고 할 수 있다.

- 거래지분비율, 거래지분, 면적, 조건, 기한, 거래가격, 중도금 잔

금 지급일, 일부 매수인 변경 (제외되는 경우만), 일부 대상 부동

산 변경 (제외되는 경우만)

부동산거래신고의 의무 위반 시 제재

거래대금지급증명자료 제출하지 않거나 거짓 제출 (3천만원)

거래대금지급증명자료 외의 자료 미제출, 거짓 제출 (5백만원)

부동산거래신고를 거짓신고 요구, 조장, 방조 (5백만원)

부동산거래신고를 거짓으로 신고 (취득가액 5%)

부동산거래신고를 거부하거나 하지 않은 자 (5백만원)

과태료는 신고관청이 부과, 10일내 중개사무소 등록관청에 통보

자진 신고자에 대한 과태료 감면

신고관청의 조사 시작 전에 위반사실을 자진신고한 자: 면제

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- 단독 신고 최초 자로 입증 자료 제공 등 성실하게 협조

조사 시작 후 자진신고자: 과태료 50% 감경

- 신고관청이 허위신고 입증 자료를 충분히 확보 못한 상태에서

- 단독 신고 최초 자로 입증 자료 제공 등 성실하게 협조

외국인등의 부동산 취득에 관한 특례

외국인등의 정의

대한민국의 국적을 보유하고 있지 아니한 개인

외국의 법령에 따라 설립된 법인 또는 단체

사원 또는 구성원의 1/2 이상이 외국인인 법인 또는 단체

임원의 1/2 이상이 외국인인 법인 또는 단체

외국인이 자본금 또는 의결권 1/2 이상인 법인 또는 단체

외국 정부

대통령령으로 정하는 국제기구

외국인등의 부동산 등 취득,보유 신고

계약(교환, 증여)에 체결 후 60일 내 (3백만원)

계약 외의 원인으로 인한 취득 후 6월 내 (백만원)

외국인등으로 변경된 날부터 6월 내 (백만원)

외국인등의 토지거래 허가

다음 토지의 계약(매매, 교환, 증여)에 의한 토지취득 허가

군사시설보호구역, 문화재보호구역

생태•경관보전지역, 야생동물 특별보호구역

토지거래허가 지역 허가를 받은 경우 외국인 허가 X

신고관청은 신청서를 받은 날 15일 이내 허가/불허가 처분

당해구역,지역 목적 달성에 지장을 안 준다고 인정시 허가해야

허가를 받지 아니한 계약은 무효이다. (2년/2천만원)

자진신고시 과태료 50% 감경, 면제 기준 있음

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토지거래허가 구역 등

토지거래허가구역의 지정

- 국장 또는 시도지사는 투기적인 거래 성행, 급격한 지가 상승,

또는 우려 지역에 5년 이내 기간 허가구역 지정할 수 있다.

허가구역의 지정절차

- 지정, 재지정, 해제, 축소는 도시계획위원회 심의를 거쳐야

- 재지정하려면 종료 전 시도지사(또는 시군구청장) 의견 청취

- 허가구역지정시 지체없이 공고

• 기간, 소재지, 지번, 지목, 면적, 용도지역, 지형도

- 국장, 시도지사, 시군구청장에게 통지

- 통지 받은 시군구청장은 등기소장에게 통지

- 7일이상 공고, 15일간 일반 열람

허가구역지정에 따른 효과

허가구역지정은 공고한 날 5일 후에 효력 발생

해제하거나 축소하는 경우 공고일부터 즉시 효력 발생

지정의 해제,축소

국장/시도지사는 이유 인정시 지체없이 지정해제, 축소해야

도시계획위원회 심의 후 공고, 통지

토지거래 계약에 관한 허가

허가권자: 시군구청장

대상권리: 소유권, 지상권 이전이나 설정 계약 (대가)

증여, 상속, 경매는 허가 대상 아님

공동허가신청

당사자는 공동으로 시군구청장에게 제출

- 계약예정금액, 토지이용계획, 취득자금조달계획

- 15일내에 허가증 발급, 불허가 사유 서면으로 알려야 한다.

- 기간내 허가/불허가 처분 없으면 기간 다음날 허가로 본다.

허가 면제 기준 면적 – 허가를 받지 않아도 된다.

구분 허가 면제 면적

도시지역 안

(용도지역)

주거지역 180m2 이하

상업지역 200m2 이하

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공업지역 660m2 이하

녹지지역 100m2 이하

미지정지역 90m2 이하

도시지역 외의 지역

기타 250m2 이하

농지 500m2 이하

임야 1,000m2 이하

국장/시도지사는 기준면적 10%~300% 범위로 정할 수 있다.

면적산정의 특례 (쪼개기 편법 금지)

- 1년 이내에 인접한 토지 일부에 대하여 거래 계약을 체결한 경

우 그 인접한 토지 전체에 대한 거래로 본다.

- 면적 초과 토지가 허가구역 지정 후에 분할된 경우 분할 후 최

초거래는 기준 면적 초과 토지거래계약으로 본다.

토지거래 허가기준

실수요성

- 자기 거주용 주택용지, 복지시설 또는 편익시설, 사업 시행 등

토지이용목적의 적합성 및 면적의 적정성

토지이용에 관한 의무

사유에 따라 5년의 범위에서 허가 목적대로 이용하여야 한다.

- 자기 거주, 복지시설, 편익시설, 농업, 축산업, 임업(2년)

- 수용사용 사업 시행(4년), 개발•이용 제한 토지 현상보존(5년)

허가관청은 매년 1회 이상 토지 개발 이용등 실태 조사

이행강제금 부과

이용의무 미이행시 3월의 이행명령 후 이행강제금 부과

사유 방치 임대, 기타 목적 변경

취득가액의 10% 7% 5%

이용 의무기간까지 1년에 1회 반복하여 부과, 징수

이행강제금 부과처분 30일내 이의 제기할 수 있다.

이의신청 및 매수청구

불허가 처분 1월 이내에 시군구청장에게 이의신청 or 매수청구

- 예산의 범위에서 공시지가 기준

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무허가계약의 효력

허가를 받지 아니하고 체결한 토지거래계약은 무효

위반시 2년 이하의 징역 또는 공시지가 30%금액 이하 벌금

토지거래계약에 관한 특례 등

국가등이 허가권자와 협의가 성립되면 토지거래계약 허가로 봄

경매, 수용, 환매 등은 허가 적용을 배제한다.

토지거래 허가를 받으면, 농지취득자격증명, 검인을 받은걸로 봄

토지거래 허가를 받아도 부동산거래신고는 하여야 한다.

선매제도

- 아래 항목의 토지의 거래허가 신청이 있는 경우 선매자를 지정

하여 그 토지 협의 매수하게 할 수 있다.

• 공익사업용 토지, 이용목적대로 이용하고 있지 아니한 토지

- 허가신청 1개월 이내에 선매자를 지정하여 소유자에게 통지

• 선매자 대상: 국가, 지자체, 공공기관, 공동단체

- 선매자 지정통지 15일 이내 선매 협의, 1개월 이내 협의 종료

- 선매자는 통지 1개월내에 선매협의조서를 허가관청에 제출

- 협의 불성립시 허가관청은 지체없이 허가 또는 불허가 통보

- 선매가격: 허가신청서 금액과 감정가격중 낮은 가격

제재처분 등

허가없이 거래 계약체결, 속임수 부정 방법 (2년/토지가격 30%)

보칙 및 벌칙

지가동향조사

국장은 연 1회 이상 전국의 지가변동률을 조사해야 한다.

국장은 매월 한국감정원이 지가동향 등 자료 제출하게 한다.

포상금

- 거래가격을 거짓 신고 (과태료의 20%, 천만원 한도)

허가

불허가 허가신청 선매대상

통보

선매자

지정통보 협의개시 협의완료

1월 15일

1월 15일

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- 토지거래허가 위반 신고 (50만원)

접수 2개월내 지급

벌칙

과태료는 신고관청이 부과•징수

신고관청은 부과일 10일내 시군구청장에게 통보

3천만원 이하 과태료

- 거래대금지급 증명 자료 미제출, 거짓 제출


- 부동산거래신고를 하지 아니한자 (공동신고 거부자 포함)

- 개공에게 부동산거래신고를 하지 아니하게 요구한자

- 거짓으로 부동산거래신고하는 행위 조장/방조

- 거래대금 지급 증명자료 외의 자료 미제출, 거짓 제출

취득가액의 5% 이하 과태료

- 부동산거래신고를 거짓으로 한자

- 신고의무자가 아닌자로서 거짓된 내용의 부동산거래신고 한자


- 외국인 등 계약으로 인한 부동산 취득신고 미이행, 거짓 신고

백만원 이하 과태료

- 외국인 등 계약이외의 부동산 취득신고 미이행, 거짓 신고

- 외국인 등으로 계속보유 신고를 하지 아니하거나 거짓 신고

2년/2천만원 – 외국인 무허가, 부정하가 허가 취득

2년/공시지가30% - 허가/변경허가 없이 계약 체결, 부정한 허가

1년/1천 – 허가취소, 처분 또는 조치명령 위반

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중개 실무

부동산 전자계약

부동산 전자계약

전자계약의 의의

- 국장은 부동산거래의 계약,신고,허가,관리 등의 정보체계를 구

축,운영할 수 있다.

- 부동산거래 전자계약시스템을 통하여 부동산거래계약을 체결한

경우 부동산거래계약 신고서를 제출한 것으로 본다.

전자계약의 장점

- 무등록중개업 차단, 거래안전 도모, 계약서 위,변조 등 방지

- 공적장부 활용, 시간 및 비용 절감, 투명한 거래질서 확립

전자계약의 이익

- 우대금리, 등기수수료 할인, 임차인 중개보수 바우처 지원,

- 부동산거래신고 의무 면제, 확정일자 자동부여

부동산 전자계약서 작성절차

1. 개공은 부동산거래전자계약시스템 접속 계약서 작성

- 부동산매매전자계약서

- 중개대상물 기본 확인사항

- 중개대상물 세부 확인사항

- 중개보수 등에 관한 사항

2. 매매당사자는 “부동산전자계약”앱으로 계약서 검토 및 서명

3. 개공은 부동산거래전자계약시스템 접속 계약서 서명

중개실무 관련 법령

◼ 장사 등에 관한 법률

사설묘지

구분 개인묘지 가족묘지 종중,문중 법인묘지

신고,허가 30일내 신고 허가 (법인묘지는 재단법인만)

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묘지면적 30m2이하 100m2이하 1,000m2이하 10만m2이상

분묘1기면적 - 단분 10m2 이하, 합장 15m2 이하

도로,철도,하천구역과 이격 거리

- 개인,가족묘지 200m 이상, 종중,문중,법인묘지 300m 이상

학교, 20호 이상 인가, 공중 집합시설과 이격 거리

- 개인,가족묘지 300m 이상, 종중,문중,법인묘지 500m 이상

분묘의 설치 기간은 30년, 1회에 한하여 30년 연장

설치기간이 끝난 분묘는 1년내 매장된 유골을 화장, 봉안

토지소유자 등의 승낙 없이 당해 토지에 설치된 분묘

- 시장 등의 허가를 받아 분묘를 개장할 수 있다.

- 3월 이상 연고자 등에 알려야. 연고자를 모르면 그 뜻을 공고.

자연장지

구분 개인자연장지 가족자연장지 종중,문중 법인 등

신고,허가 30일내 신고 미리 신고 미리 허가

장지면적 30m2 미만 100m2 미만 2,000m2 이하 아래 참조

법인 등 자연장지: 종교단체 4만m2이하, 공공,재단법인 5만m2이상

분묘기지권

- 토지소유자 승낙을 얻어 분묘를 설치

- 20년간 평온•공연하게 분묘기지를 점유한 때(2001/1/13 이전)

- 분묘를 이전한다는 특약 없이 토지를 매매 등으로 처분

◼ 부동산등기특별조치법

등기신청 의무

소유권이전등기 – 60일 이내에 등기 신청

- 쌍무계약(매매): 반대급부 이행이 완료된 날

- 편무계약(증여): 계약의 효력이 발생한 날

소유권보존등기 - 60일 이내에 등기 신청

- 보존등기 신청할 수 있는 경우: 계약 체결한 날

- 보존등기 신청할 수 없는 경우: 신청할 수 있게 된 날

검인제도

검인대상: 교환, 증여, 판결, 본등기

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검인신청자: 계약 당사자 1인, 위임 받은 자, 계약서 작성 변호사,

법무사, 개공

검인기관: 부동산소재지 관할 시군구청장, 권한 위임 받은 자

- 시장 등은 읍,면,동장에게 권한 위임할 수 있다.

- 2개 이상의 시,군,구에 수개의 부동산 이전시, 그중 1개 시군구

청장에게 검인을 신청할 수 있다.

검인의제

- 부동산거래신고필증을 받은 경우 검인을 받은 것으로 본다.

- 토지거래계약의 허가를 받은 경우 검인을 받은 것으로 본다.

부동산 전매 시 먼저 체결된 계약서에 검인을 받아야 한다.

◼ 부동산실권리자 명의 등기에 관한 법률

법률 관계

점유관계 – 수탁자의 부동산 점유는 타주점유로 시효취득 없음

대내적으로 신탁자가 소유권 보유, 대외적으로 수탁자가 소유권

명의신탁을 주장하는 자에게 입증책임 있음

명의신탁약정으로 보지 않는 경우

양도담보, 가등기담보, 상호명의신탁, 신탁등기

종중, 배우자, 종교단체에 대한 특례 (유효한 명의신탁)

1. 탈세목적 없으면 명의신탁은 유효

2. 신탁자의 명의신탁 해지로 소유권 이전 가능

◼ 2자간 명의신탁

1. 명의신탁에 기한 물권변동은 불법원인급여 아니다.

2. 등기말소 또는 진정명의회복으로 소유권이전등기 청구

3. 명의신탁의 해지를 원인으로 소유권이전등기 청구 불가

4. 선의, 악의의 제삼자에게 대항하지 못한다.

- 제삼자 수탁자의 처분행위 적극 가담-반사회적 행위로 무효

甲 (명의신탁자)

乙 (명의수탁자)

①명의신탁 양정(무효)

②소유권이전등기(무효)

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◼ 중간생략형 명의신탁 (3자간 등기명의신탁)

1. 매매계약은 유효, 명의신탁 약정은 무효, 물권 변동은 무효

2. 진정한 소유자는 매도인 丙

- 매도인丙은 소유권에 기하여 수탁자乙 무효등기 청구

- 매도인丙은 진정명의회복으로 수탁자乙에게 이전등기 청구

3. 수탁자乙이 제삼자에게 양도시 제삼자는 선악불문 보호

신탁자의 소유권 회복방법

1. 수탁자가 자발적 협조로 신탁자에게 이전 등기 O

2. 신탁자는 매도인을 대위하여 수탁자의 등기말소 청구 O

3. 신탁자는 부당이득반환을 원인으로 소유권이전 등기 X

4. 신탁자는 명의신탁 약정 해지로 소유권이전 등기 X

◼ 계약명의신탁

매도인이 선의인 계약명의신탁

1. 매매계약은 유효

2. 매도인에서 수탁자로 소유권이전등기는 유효

3. 신탁자의 권리주장

- 명의신탁 약정의 해지로 소유권이전등기 X

- 부당이득반환을 원인으로 소유권이전등기 X, 매수자금반환 O

- 신탁자는 부동산에 유치권을 행사 할 수 없음

- 수탁자가 매수자금 대신에 부동산을 대물변제 시 유효

- 매도자를 대위할 권리가 없다.

매도인이 악의인 계약명의신탁: 모두 무효(매매, 소유권 이전등)

丙 (매도인)

甲

(명의신탁자)


①매매계약(유효) ②명의신탁 약정(무효)

③소유권이전등기(무효)

丙 (매도인)

甲 (자금제공자)


①매매계약(유효)

②소유권이전등기(유효)

명의신탁 (무효)

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경매로 인한 계약명의신탁: 수탁자로의 소유권이전등기 유효

임대차 실무 관련 법령

주택 적용범위

1. 주거용 건물 - 실제용도로 판단(무허가, 미등기, 겸용건물)

2. 미등기 전세

3. 사무실용 건물이 주거용 건물로 용도 변경된 경우

4. 적법한 임대권한을 가진 자와 임대차 계약 체결시 (명의신탁)

매각대금 납부전의 최고가매수인은 적법한 임대권한 없음

미적용

1. 일시사용 임대차 (예: 콘도)

2, 비주거 목적 (기존채권 회수 목적)

3. 법인 (예외: 한국토지공사, 지방공사, 중소기업은 적용)

상가 적용범위

1. 사업자등록이 되는 상가건물 – 영업용으로 실제 사용

2. 환산보증금이 일정한도 이하 (서울 9억원)

☞ 환산보증금 = 보증금 + 월세 Ⅹ 100

선순위 담보물권 설정일 기준으로 환산보증금 적용 여부 판단

초과시 보장: 대항력, 계약갱신요구권, 권리금, 3기연체해지권

초과시 미보장: 우선변제권, 임차권등기명령, 기간보장, 묵시적갱

신, 차임증액 한도 5% 제한, 월차임 전환시 산정률 제한

대항력

주택 대항력의 취득요건 (주택의 인도 + 주민등록)

1. 임차인의 주민등록 수리 – 취득요건이고 존속요건임

- 다세대주택, 아파트 - 동,호수를 정확히 기재해야 한다.

2. 인도와 주민등록을 마친 익일 0시 부터 대항력

- 매도인이 임차인인 경우 소유권이전등기 다음날 대항력 취득

3. 주민등록 직권말소 → 대항력 상실

- 회복시 소급하여 유지, 선의 삼자에는 주장 못함

4. 전차인이 임차인의 퇴거일로부터 전입신고기간내 전입신고를

마치고 주택을 인도 받아 점유시 임차권 동일 대항력 유지

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상가 대항력 취득요건 (인도 + 사업자등록) 환산보증금 무관

1. 건물의 인도와 사업자등록을 신청한 다음날부터

2. 사업자등록은 대항력의 취득요건이고 존속요건

배당요구의 종기까지 존속해야 함, 폐업시 대항력 소멸

3. 상가를 적법하게 전대한 경우

주택의 양수인에게 보증금이 승계되는 경우

1. 임차인의 주민등록이 최선순위 저당권보다 먼저인 때

2. 최선순위 저당권이 다른 사유로 소멸한 경우 (대위변제)

3. 최선순위 전세권과 대항력 있는 임차권을 함께 겸한 경우

- 전세권 우선변제 후 잔여 보증금은 임차인으로 대항력 ○

4. 임차 후 매수인(임대인)의 매매계약이 해제된 경우

5. 보증금반환채권에 가입류/압류/전부명령 후 건물양도한 경우

주택양수인에게 보증금이 승계되지 않는 경우

1. 주택이 아닌 대지의 매수인

2. 저당권이나 가압류보다 나중에 주민등록은 마친 경우

3. 이의제기한 경우 (임차인이 양수인 지위 승계 원치 않음)

4. 임차인이 법인인 경우 (양도인 채무는 소멸 X)

우선변제권 (대항요건 + 확정일자) (상가:환산보증금 한도 이하)

요건: 대항요건+확정일자, 경매처분, 배당요구

- 배당요구의 종기인 경락기일까지 대항요건 유지 필요

1. 확정일자 기준으로 우선순위 결정

- 상가 확정일자는 상가건물 소재지 관할 세무서장이 부여

2. 대지만 경매되는 경우에도 우선변제권 행사

3. 보증금을 수령하려면 주택을 인도할 것 (동시이행)

4. 대항력과 우선변제권 중 선택 (우선변제 잔액시 존속 ○)

경매신청의 특례

1. 임차인이 경매신청시 집을 비우지 않아도 된다.

- 배당요구의 종기인 경락기일까지 대항요건 유지 필요

금융기관의 우선변제권의 승계

1. 우선변제권을 취득한 임차인의 보증금반환채권을 계약으로 양

수한 경우 양수한 금액의 범위에서 우선변제권을 승계한다

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- 제2금융권을 제외한 은행들, 대한주택보증주식회사 등

2. 우선변제권을 승계한 금융기관은 임차인이 대항요건을 상실한

경우 우선변제권을 행사할 수 없다

☞ 임차인을 대위하여 임차권 등기명령 신청

3. 금융기관등은 우선변제권을 행사하기 위하여 임차인을 대리하

거나 대위하여 임대차를 해지할 수 없다

소액임차인의 최우선변제권

1. 대항요건 (배당요구 종기까지 구비, 확정일자는 불필요)

2. 보증금액이 소액일 것

- 서울 주택: 1.1억, 3,700만까지 보장 상가: 6,500만원 2,200만원

3. 임차주택이 경매로 매각되었을 것

4. 주택가액의 1/2 금액 이내에서 배당 (상가도 동일)

5. 근로자 3개월 임금과 동순위

6. 대지만 경매시에도 적용

선순위 담보물권 설정일 기준으로 최우선변제금액 결정됨

최우선변제권 미인정

1. 대지에 저당권 설정 후 신축된 건물의 임차인은 대지의 환가

대금에서 우선변제를 받을 수 없다.

2. 채권회수 목적 (위장 전입자)

3. 임차권등기가 끝난 주택을 그 이후 임차한 임차인

기간보장 (상가: 환산보증금 이내)

임대기간: 미정함 또는 2년 미만 → 2년으로 본다 (상가: 1년)

※ 임차인은 약정 기간을 주장할 수 있다.

묵시적 갱신

1. 만료 6개월~1개월전까지 갱신거절 미통지시

- 동일 조건으로 재임대 (주택 2년, 상가 1년),

- 임차인은 중간해지 가능 (통보 3개월 후 효력 발생)

※ 2기 임차액 연체, 현저한 의무 위반시 묵시적 갱신 미적용

차임증감청구권 (상가 포함)

증액은 5% 이내 가능(증액 1년이내 못함), 감액은 제한 없음

환산보증금 초과 상가는 5% 초과 증액 가능

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보증금 월차임 전환:

주택: 연 10%, 한국은행공시금리+3.5% 낮은 것

상가: 연 12%, 한국은행공시금리Ⅹ4.5 낮은 것

임차권등기명령제도 (상가: 환산보증금 이내)

1. 임대차 끝난 후 보증금 미반환시 임차주택 소재지 법원 신청

2. 대항력과 우선변제권 유지, 등기 비용은 임대인에게 청구

3. 금융기관은 대위하여 임차권등기명령 신청 가능

4. 임대차보증금 반환 이후 임차권등기 말소 (동시이행관계 X)

5. 임차권등기 후 임차한 임차인은 최우선변제를 받지 못함

주택임차권의 승계 (주택에 한함)

1. 주택임차권은 상속인에게 상속된다.

2. ‘상속권자 없이’ 사망한 경우 – 사실혼배우자에게

3. 상속권자가 공동생활 X – 사실혼 + 2촌이내 혈족 공동

주택임대차표준계약서 / 상가건물임대차 표준계약서 사용 권장

- 법무무장관이 권고하는 표준계약서 사용

상가 계약갱신요구권 (환산보증금 무관)

임대차 만료전 6월부터 1월까지 계약갱신 (총 10년 까지)

임대인은 5% 범위내에서 증액할 수 있다.(환산보증금 한도이하)

전차인은 임차인을 대위하여 갱신 요구

갱신요구를 거절하는 행위는 관리행위이다 (처분행위 아님)

계약갱신 거절 사유

1. 3기 차임 연체 사실 있는 경우 (환산보증금 무관)

2. 임차인이 거짓이나 부정한 방법으로 임차한 경우

3. 쌍방합의로 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우

4. 임대인의 동의 없이 무단전대한 경우

5. 건물의 전부 또는 일부를 고의나 중대과실로 파손

6. 건물의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차 목적 미달성

7. 임대차계약 체결 당시 철거/재건축 계획을 구체적으로 고시

8. 임차인 의무를 현저히 위반, 임대차 어려운 중대한 사유

상가 권리금 (환산보증금 무관)

권리금에 대한 유치권 부정

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임대차기간 종료 6개월 전부터 종료시까지

10년이 지나도 권리금회수를 방해하지 않아야 (’19.5.16 대판)

국장이 권리금표준계약서를 정하여 사용을 권장할 수 있다.

권리금계약의 방해행위

1. 임대인이 임차인이 주선한 신규임차인에게 권리금 요구/수수

2. 임차인이 주선한 신규임차인이 임차인에게 권리금 지급 방해

3. 현저히 고액의 차임과 보증금을 요구

4. 정당한 사유 없이 신규임차인과 임대차계약 거절

임대인의 손해배상책임

임대인이 권리금계약을 위반하여 임차인에게 손해를 발생한 때,

임대차 종료한 날부터 3년 이내에 손해배상 청구할 수 있다.

권리금계약의 거절 사유

1. 신규임차임 - 보증금 또는 차임을 지급할 자력이 없�

공인중개사법령 -...

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