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公辦公聽會簡報主辦機關：

臺 北 市 政 府 ( 臺 北 市 都 市 更 新 處 )

實施者：

東 禧 建 設 股 份 有 限 公 司

規劃團隊：

安 邦 工 程 顧 問 股 份 有 限 公 司向 度 聯 合 建 築 師 事 務 所

擬訂臺北市信義區犂和段三小段89地號等16筆土地都市更新事業計畫及權利變換計畫案

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辦理緣起與法令依據

都市更新條例第10條

都市更新事業計畫由實施者擬訂，送由當地直轄巿、縣（巿）主管機關審議通過後核定發布實施。本案於103年10月9日實施者自辦公聽會、於103年11月21日申請報核。

更新案實施者：東禧建設股份有限公司

符合都市更新條例第14條規定：都市更新事業機構以依公司法設立之股份有限公司為限。

都市更新條例施行細則第6條

經劃定應實施更新之地區，其土地及合法建築物所有權人得就主管機關劃定之更新單元，或依所定更新單元劃定基準自行劃定更新單元，舉辦公聽會，擬具事業概要，連同公聽會紀錄，申請當地直轄市、縣（市）主管機關核准，自行組織更新團體實施該地區之都市更新事業，或委託都市更新事業機構為實施者實施之。

本案位於89年6月26日經臺北市政府公告劃定之「信義區‧捷運六張犁站東側更新地區」範圍內。

都市更新條例第19條

舉辦公聽會時，應邀請有關機關、學者專家及當地居民代表及通知更新單元內土地、合法建築物所有權人、他項權利人、囑託限制登記機關及預告登記請求權人參加，並以傳單周知更新單元內門牌戶。本案以掛號附回執(雙掛號)方式寄予相關權利人，並將公聽會資訊傳單以平信寄發方式周知更新單元內門牌戶。

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更新單元周邊區位關係 住3

住3

住3

敦化專用區A

(住3-2)

敦化專用區A

(住3)

捷運文湖線

主要道路

更新單元

人行步道

250m範圍線

次要道路

公告劃定更新地區範圍

本更新單元位於臺北市信義區崇德街與嘉興街交口西南側街廓之南側。

住二國防部

人才招募中心

住三

住三

住三

住三

住三

住三

住三商三特(商2)

住三

住三

住三

住三

住三

住三

住三

住三

住三

住三

住二

保

住二

住三

住三

住三

住三住三

喬治工商

黎順公園

崇德綠地

住三

捷運

六張犂站

住三之一

住三之一

住三之一商三特(住3-1)

商三特(住3-1)

捷運六張犁站東側更新地區

住三之一

住三之一

和平東路

圓環

250M住三

住二

捷運六張犁站東側更新地區

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更新單元範圍

更新單元範圍與土地權屬

一、更新單元總面積

1,035㎡

(約313.09坪)

二、更新單元土地權

屬皆為私有土地

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更新單元範圍現況照片

4

1

23

1 2

3

4

6

事業計畫同意比

項目土地部分 合法建物部分

人數(人) 面積(m2) 人數(人) 面積(m2)

全區總和(A=a+b) 2 1,035 2 493.06

公有(a) 0 0 0 0

私有(b=A-a) 2 1,035 2 493.06

排除總和(c) 0 0 0 0

計算總和(B=b-c) 2 1,035 2 493.06

同意數(C) 2 1,035 2 493.06

同意比例％(C/B) 100% 100% 100% 100%

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細部計畫及其圖說

土地使用分區：住三建蔽率：45%容積率：225%

修訂信義計畫界線、保護區界線、和平東路、基隆路所圍地區細部計畫（第二次通盤檢討）案

住三

住三

住三

住三

住三住三

住三 住三

住三

綠

更新單元範圍

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▓實施方式本案都市更新事業將由相關權利人與都市更新實施者，以權利變換方式進行。

▓區段劃分未來更新事業處理方式將採用全部拆除重建方式，因此本都市更新單元範圍全部劃分為重建區段。

▓選配原則依都市更新權利變換實施辦法第11 條規定，實施權利變換後應分配之土地及建築物位置，由土地所有權人或權利變換關係人自行選擇，其實際選配後找補以不超過1個分配單元為原則；若未於期限前提出分配位置申請或一位置有二人以上申請分配時，則以公開抽籤方式辦理。

▓計畫目標促進土地之有效利用、改善環境品質及市容景觀、強化地區消防及救災機能。

▓經費分攤原則本案都市更新事業之相關辦理費用均由實施者先行墊付資金參與都市更新事業之實施，該費用將由更新單元內土地所有權人依都市更新條例相關規定計算其負擔比例，以其所持有之權利變換後之應分配土地及建築物折價抵付與實施者。

計畫目標、區段劃分及實施方式等

9註：本表獎勵值僅為預估數值，實際數值應以臺北市政府核定內容為準。

申請容積獎勵項目及額度

F0：法定容積 = 2,328.75㎡申請額度

(㎡)佔法定容積百分比(%)

獎勵後總容積=F0+△F1+△F2+△F3+△F4+△F5+△F6獎勵類別 建築容積獎勵項目

都市更新事業建築容積獎勵

△F1 原建築容積高於法定容積。 0 0

△F2 居住樓地板面積不及當地平均水準者。 0 0

△F3 更新時程獎勵。 0 0

△F4△F4-1捐贈公益設施予本市 0 0

△F4-2協助開闢或管理維護毗鄰基地都市計畫公共設施 59.50 2.55%△F4-3協助附近市有建築物進行整建及維護 0 0

△F5

更新單元規劃設計之獎勵容積

△F5-1建築設計與鄰近地區建築物相互調和 232.88 10.00%△F5-2開放空間廣場 0 0△F5-3留設人行步道 343.51 14.75%△F5-4保存具歷史、紀念性或藝術價值之建築 0 0△F5-5更新單元規模 0 0△F5-6建築基地及建築物採綠建築設計 139.73 6.00%

△F6 為處理占有他人土地之舊違章建築戶之需要之獎勵容積 355.59 15.27%更新容積獎勵合計 1,131.21 48.57%

其他獎勵容積(容積移轉) 1,164.38 50.00%申請容積獎勵總計 2,295.59 98.57%

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拆遷安置計畫

▓合法建築物之補償與安置 依都市更新條例第36條第2項規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回。

依臺北市都市更新自治條例第4條規定，其金額得比照臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例有關規定之標準辦理。

▓占有他人土地之舊有違章建築物之補償與安置 依都市更新條例第41條規定，權利變換範圍內占有他人土地之舊違章建築戶處理事宜，由實施者提出處理方案，納入權利變換計畫內一併報核；有異議時，準用第32條規定辦理。

本更新單元內違章建築戶已與實施者達成協議同意自行搬遷騰空，由實施者以現地安置方式處理，實施者依相關規定申請△F6容積獎勵。

▓其他土地改良物之補償與安置 依都市更新條例第36條第2項規定，因權利變換而拆除或遷移之土地改良物應補償其價值或建築物之殘餘價值，其補償金額由實施者查定之，代為拆除或遷移費用在應領補償金額內扣回。

依臺北市都市更新自治條例第4條規定，其金額得比照臺北市舉辦公共工程拆遷補償自治條例有關規定之標準辦理。

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都市更新事業實施總經費成本總表

財務計畫

總項目 金額(元)

壹、工程費用(A) 504,000,407

貳、權利變換費用(B) 10,822,561

參、貸款利息(C) 18,888,111

肆、稅捐(D) 3,438,316

伍、管理費用 (E) 128,057,666

(A)+(B)+(C)+(D)+(E)總計： 665,207,061

註：上表相關費用僅為預估，未來需配合實際選配調整；而實際費用應以臺北市政府核定為準。

共同負擔比例：21.59%

12註：實際面積以臺北市政府核定為准。

12345678 1131.21 ㎡ 48.57%

10 4624.3411 法定建蔽率(%) 實設建築面積(㎡) 307.40 (569.25㎡,OK!)13 法定容積率(%) 實設總樓地板面積(㎡) 4602.83 (

13註:實際圖面，應以臺北市政府核定為準。

開放空間人行步道

人行動線

人行出入口

車道出入口

退縮人行步道提供公益開放空間

沿街面退縮4M以上人行步道公益性開放空間，平整鋪面、夜間照明、綠意景觀，並適度區隔人行及車行動線，提供友善地區居民安全舒適步行空間。

人行動線及車行動線規劃

車道出入口位置，遠離街廓道路交會，以避免影響道路交通；且人車分離，將汽機車車道進出口與住戶出入口分開，提供較安全進出方式。

開放空間人行步道配置圖

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法定汽車位14部法定汽車位14部自設汽車位 3部

註:實際圖面，應以臺北市政府核定為準。

法定無障礙汽車位1部法定汽車位 2部法定機車位55部

法定汽車位15部

地下四層平面圖

地下層平面圖

地下二層平面圖

地下三層平面圖

地下一層平面圖

15註:實際圖面，應以臺北市政府核定為準。

一層平面圖 二層平面圖 三至十七層平面圖 十八層平面圖

十九至二十層平面圖 二十一層平面圖 屋突層平面圖

地上層平面圖

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基地防災功能1.基地特性本案基地面臨東南向10公尺計畫道路(嘉興街)，退縮5公尺以上人行步道開放空間，可提供緊急避難動線之需，且建築物配置退縮距離接符合建築技術規則防火間隔之相關規定。2.消防救災計畫1)消防車輛救災動線指導原則A.供救助六層以上建築物消防車輛通行之道路或通路，至少應保持四公尺以上之淨寬，及四點五公尺以上之淨高--本案符合!B.道路轉彎及交叉路口設計應儘量考量適合各地區防災特性之消防車行駛需求--本案符合!2)消防車輛救災活動空間之指導原則A.六層以上或高度超過二十公尺之建築物，應於面臨道路或寬度四公尺以上通路各處之緊急進口、其替代窗戶或開口水平距離十一公尺範圍內規劃雲梯消防車操作救災活動空間，如緊急進口、其替代窗戶或開口距離道路超過十一公尺，並應規劃可供雲梯車進入建築基地之通路--本案符合!B.供雲梯消防車救災活動之空間需求如下：a)長寬尺寸：六層以上未達十層之建築物，應為寬六公尺、長十五公尺以上；十層以上建築物，應為寬八公尺、長二十公尺以上--本案符合!b)應保持平坦，不能有妨礙雲梯消防車通行及操作之突出固定設施--本案符合!

c)規劃雲梯消防車操作活動空間之地面至少應能承受當地現有最重雲梯消防車之一點五倍總重量--本案符合!

d)坡度應在百分之五以下--本案符合!e)雲梯消防車操作救災空間與建築物外牆開口水平距離應在十一公尺以下--本案符合!

消防救災分析圖

防災計畫

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註 :實際圖面，應以臺北市政府核定為準。

東南向立面

西北向立面

西南向立面

東北向立面

立面圖

18註:實際圖面，應以臺北市政府核定為準。

基地現況合成圖及透視圖

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羅漢松 細葉杜鵑 金露花

樟樹 白臘樹苦楝台灣櫸木 楓香

註:實際圖面，應以臺北市政府核定為準。

灰色石材_細鑿面

鋪面及樹穴意象照片

灰色石材_細鑿面

景觀植栽及鋪面計畫

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權利變換計畫研擬

土地相關權利協調處理 更新前權利價值評估

更新後權利價值評估

申請分配選屋(103.9.27-11.10)

公開抽籤(103.11.13)

權利變換書圖製作

權利變換計畫申請

都市更新審議委員會審議

權利變換計畫核定發布實施

權利變換意願調查

公聽會

(103.10.09)

作業時程：約 3 個月

選屋時程：最少30日

申辦時程：約12個月

▓權利變換程序

市府公展公辦公聽會

都市更新權利變換程序

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▓權利變換方式▓權利變換前各宗土地及更新後建築物及其土地應有部分於評價基準日之權利價值，由實施者委託「宏邦不動產估價師聯合事務所」、「中華不動產估價師聯合事務所」及「展茂不動產估價師事務所」三家專業估價者查估。

▓本案評價基準日訂為民國103年07月15日。

▓權利變換計畫最小建築單元▓臺北市都市更新自治條例 第11條

◆主管機關依都市更新條例第30條規定訂定權利變換最小分配面積單元基準時，應依個案並考量本市未來都市發展之型態、人口結構、產業特性等因素，就權利變換計畫規定之最小建築單元面積及其對應之土地所有權持分面積，訂定最小建築單元之建築物與土地總價值後定之。

◆前項基準之最小建築單元面積，扣除公用部分、雨遮、露台及陽台面積後不得小於46平方公尺。

▓本案最小建築單元為A棟4F(A-4F)，權利價值為65,567,480元。

權利變換方式及最小建築單元

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三家估價師事務所權利變換估價結果比較差異分析 宏邦 中華 展茂

更

新

前

土地平均單價(元/坪)

3,930,000 3,820,000 3,840,000

土地總價(元) 1,230,433,875 1,195,994,250 1,202,256,000

更

新

後

地面層平均建坪單價(元/坪)

-- -- --

二樓以上平均建坪單價(元/坪)

1,234,602 1,159,408 1,180,862

車位平均單價(元/個)

3,308,163 3,308,163 3,204,082

更新後總權利價值(元)

2,874,120,358 2,708,944,680 2,750,971,028

本案權利變換鑑價結果，以「宏邦不動產估價師聯合事務所」之更新前後權利價值鑑價對土地所有權人應分配之價值最高，為保障土地所有權人最高之應分配權益，故採用其鑑價結果做為權利變換計算之依據。

三家鑑價結果及選定

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▓估價條件(一)更新前估價條件：

(1)更新前各權利人土地權利價值，係以法定容積率為依據之土地素地價格為基礎，並考慮移入容積條件下，評估更新前土地權利價值。

(2)更新單元內各筆土地權利價值評估，依價格日期(民國103年07月15日)當時產權狀態，以「同一所有權人之毗鄰土地視為同宗土地」為原則，劃分合併前各宗土地範圍。土地劃分如下：

地號 土地所有權人 備註犂和段三小段89地號等16筆 張○偉、張○祥等2人 同一所有權人

(二)更新後估價條件：(1)更新後區分所有建物及其土地應有部分，依委託人所提供之都市更新權利變換計畫之建築計畫、建材標準、設備等級、工程造價水準及更新前後樓層別效用比關連性等因素，以都市更新評價基準日當時之新成屋價格查估之。

(2)更新後各戶價格評估，樓上層部分選定A棟4樓作為比準戶。

估價條件

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停車位樣式 樓層 車位數(輛)停車位價格

(元/輛)總 價

(元)坡道平面式車位 B1 3 3,500,000 10,500,000坡道平面式車位 B2 15 3,400,000 51,000,000坡道平面式車位 B3 14 3,300,000 46,200,000坡道平面式車位 B4 17 3,200,000 54,400,000

合 計 49 3,308,163 162,100,000

▓估價結論1.更新後停車位價值：更新後建物地下1~4層預計規劃49輛坡道平面式車位。停車位價格則參考鄰近個案之買賣交易行情，並考量區域停車位之供需情形，決定地下層停車位總價為新台幣162,100,000元。地下各層停車位價格計算詳如下：

估價結論

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2.更新後房地總值：勘估標的更新後規劃建物含車位房地總值

＝不含車位房地總值＋停車位總值

＝2,712,020,358＋162,100,000＝2,874,120,358（元）3.更新前後權利價值分析表

更新前

比準地土地價格(元/坪)

比準地土地總價(元)

整體更新單元土地單價(元/坪)

整體更新單元土地總價(元)

3,930,000 1,230,433,875 3,930,000 1,230,433,875

更新後

地面層平均建坪單價(元/坪)

二樓以上平均建坪價(元/坪)

車位平均價格(元/輛)

更新後總權利價值(元)

- 1,234,602 3,308,163 2,874,120,358

估價結論

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註：本表預定實施進度僅為預估，未來應需視實際行政及審查作業進度調整。

實施進度

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▓管理維護計畫本案更新後將依公寓大廈管理條例相關規定，由實施者輔導成立公寓大廈管理委員會，並依相關規定擬訂住戶管理規約及辦理相關委員之選舉。待規約通過實行及委員選任完成後，即將提列之公寓大廈管理基金移交予管理委員會統籌運用。

▓其他應表明事項本更新案專屬網站，詳見網址 www.dongshis.com本案都市更新相關諮詢東禧建設股份有限公司聯絡電話：(02)2982-1108聯絡地址：新北市三重區碧華街113號安邦工程顧問股份有限公司聯絡電話：(02)8923-6788聯絡地址：新北市永和區保生路1號4樓之一臺北市都市更新處聯絡電話：(02)2321-5696聯絡地址：臺北市中正區羅斯福路一段8號9樓

其他事項

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謝 謝！

敬 請 指 教

謝 謝！

敬 請 指 教