EESTI STANDARD EVS 807:2010

KINNISVARA KORRASHOID Kinnisvarakeskkonna korraldamine

Maintenance of Facilities Provision of facilities management services

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

2

EESTI STANDARDI EESSÕNA

Käesolev Eesti standard:

� on standardi EVS 807:2004 uustöötlus;

� on kinnitatud Eesti Standardikeskuse 25.02.2010 käskkirjaga nr 28,

� jõustub sellekohase teate avaldamisel EVS Teataja 2010. aasta märtsikuu numbris.

Standardi koostamisettepaneku esitas EVS/TK 36 �Kinnisvara korrashoid�, standardi koostamist korraldas Eesti

Standardikeskus ning rahastas Majandus- ja Kommunikatsiooniministeerium.

Standardi koostas töörühm koosseisus:

Roode Liias - Tallinna Tehnikaülikool, töörühma juht Veronika Ilsjan - Rahandusministeerium Elari Udam - AS Riigi Kinnisvara Urmas Alber - OÜ Reminet Vahur Suvi - AS YIT Emico Jüri Kröönström - MTÜ EKHHL Standardi on heaks kiitnud tehniline komitee EVS/TK 36 �Kinnisvara korrashoid�.

Standardis on defineeritud kinnisvara korrashoiu põhimõisted ning esitatud tegevuste ning nende tulemusel soovitavalt saavutatavate tulemuste kirjeldus klassifikaatori kujul, mis on käsitletav ka kinnisvara korrashoiu

kulude ja tulude klassifikaatorina. Uustöötlusse on tervikuna lisatud standardi klassifikaatori tegevused kood 800 ja 900. Standardi klassifikaatori kõikides osades on tehtud terminoloogilisi muudatusi tulenevalt kinnisvara korrashoiu aluste ja metoodika uutest arengutest Eestis. Standardi põhiosasse on lisatud kinnisvara korrashoiu kulusid, tulusid, kvaliteeti ja korraldamise dokumente käsitlevad osad ning korraldamise dokumentide teatmelisad.

Standard on ette nähtud juhindumiseks erinevate kinnisvaraobjektide (s.o kinnistute ja nendel paiknevate

ehitiste) korrashoiu kavandamisel ja korraldamisel. Standardis on määratletud kinnisvara korrashoiu olemus

ning kirjeldatud selle põhitegevusi.

Käesolevasse standardisse on parandus EVS 807:2010/AC:2010 sisse viidud ja tehtud parandused tähistatud

püstkriipsuga lehe veerisel.

ICS 01.040.03 Teenused. Ettevõtte organiseerimine, juhtimine ja kvaliteet. Haldus. Transport. Sotsioloogia (sõnavara); 03.080.30 Tarbijateenused; 03.080.99 Muud teenused Võtmesõnad: kinnisvara, kinnisvarakeskkond, korrashoid, haldamine, hooldamine, korrashoiukulud, ehitise eluiga Hinnagrupp X Standardite reprodutseerimis- ja levitamisõigus kuulub Eesti Standardikeskusele

Andmete paljundamine, taastekitamine, kopeerimine, salvestamine elektroonsesse süsteemi või edastamine ükskõik millises vormis või

millisel teel ilma Eesti Standardikeskuse poolt antud kirjaliku loata on keelatud.

Kui Teil on küsimusi standardite autorikaitse kohta, palun võtke ühendust Eesti Standardikeskusega:

Aru 10, 10317 TALLINN, Eesti; www.evs.ee; Telefon: 605 5050; E-post: info@evs.ee

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

3

SISUKORD

SISSEJUHATUS ...................................................................................................................................................... 5

1 KÄSITLUSALA ............................................................................................................................................ 6

2 NORMIVIITED ............................................................................................................................................ 6

3 TERMINID JA MÄÄRATLUSED ................................................................................................................. 6

4 KINNISVARA KORRASHOIU PÕHIMÕTTED ............................................................................................ 7

4.1 Kinnisvara korrashoiu olemus ..................................................................................................................... 7

4.2 Kinnisvara korrashoiu eesmärgid ............................................................................................................... 9

4.3 Ehitise eluiga ............................................................................................................................................. 11

5 KINNISVARA KORRASHOIU TEGEVUSED ........................................................................................... 12

5.1 Kinnisvara korrashoiu tegevuste liigitamine ............................................................................................. 12

5.2 Komplekstegevused.................................................................................................................................. 12

6 KINNISVARA KORRASHOIU KULUD JA TULUD ................................................................................... 19

6.1 Korrashoiuprotsessi kuluarvestuse vajadus ............................................................................................. 19

6.2 Kulujaotuse süsteemi põhiosad ................................................................................................................ 20

6.3 Kulude struktuur ........................................................................................................................................ 21

6.4 Perioodikulud ja kapitalikulud ................................................................................................................... 22

6.5 Kinnisvara elueakulude analüüs ............................................................................................................... 23

6.6 Kuluarvestus erinevate kasutussuhete ja korrashoiu korralduse juures .................................................. 24

6.7 Korrashoiuga seotud osapoolte infovajadus ............................................................................................. 27

6.8 Tulud (kulude katteallikad) ........................................................................................................................ 28

7 KINNISVARA KORRASHOIU KVALITEET .............................................................................................. 29

7.1 Sissejuhatus .............................................................................................................................................. 29

7.2 Kinnisvara korrashoiu kvaliteedi olemus ................................................................................................... 30

7.3 Kinnisvara korrashoiu kvaliteet ................................................................................................................. 31

7.4 Korrashoiu korraldus ................................................................................................................................. 31

7.5 Teenuse kvaliteet ...................................................................................................................................... 32

7.6 Kvaliteedi juhtimine ................................................................................................................................... 35

7.7 Tegevuste ja teenuste kvaliteedi hindamine ............................................................................................. 36

8 KORRASHOIU KORRALDAMISE DOKUMENDID .................................................................................. 38

8.1 Kinnisvara korrashoiu dokumentide liigitamine ........................................................................................ 39

8.2 Protsessipõhine liigitamine ....................................................................................................................... 39

8.2.1 Dokumentide liigitamine nende iseloomu järgi ......................................................................................... 39

8.2.2 Dokumentide liigitamine teabe käsitlusmoodulite järgi ............................................................................. 39

8.2.3 Info talletamine andmebaasides ............................................................................................................... 40

8.2.4 Dokumentide liigitamine kinnisvara elukaare järgi (ajaline järjestus) ....................................................... 41

8.3 Korrashoiu dokumenteerimine .................................................................................................................. 41

8.3.1 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja tegevuse

kavandamine ............................................................................................................................................. 41

8.3.2 Tööde ja teenuste hankimine (tehnohooldus, heakord, remonttööd, tarbimis- ja tugiteenused) ............. 42

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

4

8.3.3 Tööde ja teenuste järelevalve, aruandlus ja korrigeerivad tegevused .................................................... 43

8.3.4 Informatsiooni liikumise korraldamine korrashoiuobjektiga seotud osapoolte vahel ............................... 46

Lisa A (normlisa) Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator............................ 49

Lisa B (teatmelisa) Kinnistu pass ........................................................................................................................ 72

Lisa C (teatmelisa) Hoone pass .......................................................................................................................... 74

Lisa D (teatmelisa) Objekti kaart ......................................................................................................................... 81

Lisa E (teatmelisa) Hoone tehnilise ülevaatuse akt ............................................................................................ 83

Lisa F (teatmelisa) Haldusobjekti eelarve ........................................................................................................... 84

Lisa G (teatmelisa) Akt hooldusobjekti ja dokumentatsiooni üleandmise-vastuvõtmise kohta ........................... 86

Lisa H (teatmelisa) Sisekliima ja kvaliteedi kontrollakt ........................................................................................ 92

Lisa I (teatmelisa) Garantiiülevaatuse protokoll ................................................................................................ 94

Lisa J (teatmelisa) Tööde vastuvõtu rahaline akt ............................................................................................... 95

Lisa K (teatmelisa) Majandustegevuse aruanne (objekti majandusaruanne) ..................................................... 96

Lisa L (teatmelisa) Heakorratööde ja nende tulemuslikkusega seotud põhimõisted ja põhimõtted (INSTA 800

alusel) ....................................................................................................................................................... 98

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

5

SISSEJUHATUS

Kõik organisatsioonid vajavad oma põhitegevuse elluviimiseks korrashoitud ning sobivat kinnisvara. Sellisteks

organisatsioonideks on eraõiguslikud ettevõtjad, avaliku sektori asutused ja institutsioonid, mittetulundus-ühendused, ka kõik perekonnad ning leibkonnad. Otstarbe põhjal saab inimeste kasutuses olevat kinnisvara jaotada järgmiselt:

─ töökeskkonda tagav,

─ elukeskkonda tagav.

Mõlemal juhul on kesksel kohal inimene oma soovide ja vajadustega � vaid korrashoitud kinnisvaraobjekt tagab sobiva ja ohutu tegevuskeskkonna nii elamiseks kui tööülesannete täitmiseks. Käesoleva standardi eesmärk ei

ole klassifitseerida kinnisvaraobjekte oma eritunnuste järgi erinevateks elamutüüpideks ja töökeskkonda

tagavateks objektideks; lähtutakse vajadusest määratleda kinnisvaraobjektide korrashoiuks vajalikud

tegevused.

Korrashoitav kinnisvaraobjekt käesoleva standardi tähenduses on nii ehitis (enamikul juhtudel hoone koos selles paiknevate insenerivõrkude ning seadmetega), krunt (ehitise juurde kuuluv maaüksus koos sellel

paiknevate rajatiste ning erinevat tüüpi haljastusega) ning kõnealuse objektiga seotud õigusaktidest ja lepingutest tulenevad täitmiskohustused. Samas on piirdutud linnades ja asumites paiknevate kinnisvaraobjektide kirjeldamisega, kusjuures ei ole kirjeldatud põllumajandusobjekte ning metsakinnistuid. Ka neid kinnisvaraobjektidega seotud korrashoiutegevusi on võimalik kirjeldada käesolevas standardis esitatud

loogika alusel, siiski on vajalik erinevate mõistete kasutamine ning juhindumine erinevatest tegevuskriteeriumidest.

Iga kinnisvaraobjekt on üldjuhul kellegi poolt (pidevas) kasutuses ning seetõttu objekt ka kulub ning vajab kohandamist kasutajate muutuvate vajaduste tõttu. Ühiskonnas muutuvad olud, koos sellega muutuvad korrashoiu korraldamise puhul olulised erinevad (korrashoiu-)tegevused, mille käigus tagatakse

kinnisvaraobjekti olukorra usaldusväärne toimimine ja vastavus nõudmistele ning vajadustele.

Kinnisvara korrashoiu tagamine on muutunud ühiskonnas üha aktuaalsemaks, seda järgmistel põhjustel:

─ turg ja kaasnevad majandusolud mõjutavad ühiskonna ja üksikute kasutajate tarbimiseelistusi, mistõttu

kinnisvaraobjektide majanduslikult edukaks ning funktsionaalselt sobivaks kasutamiseks tuleb üha

operatiivsemalt arvestada muutuvate oludega;

─ tehnoloogia kiire areng kõikides eluvaldkondades on hakanud mõjutama ka kinnisvarakeskkonnas toimuvat;

toimub kruntide/maaüksuste, ehitiste ja üksikute ruumide pidev ümberseadmestamine, mille tulemusel on

vaja korrigeerida ka senist korrashoiukorraldust;

─ ühiskond delegeerib/siirab suure osa ettevõtlusega seotud tegevuskeskkonna sobivuse ja ohutusega

seotud kohustustest ning vastutusest kinnisvaraobjektide omanikele, mistõttu omanikud, objektide kasutajad

ning kolmandad huvitatud osapooled vajavad selget arusaama vastutuse piiridest ning kaasnevatest kuludest;

─ kinnisvaraobjektide korrashoiu ning kasutamise/opereerimise käigus suureneb üha enam inimtegevuse mõju ka looduskeskkonnale, koos sellega karmistuvad ühiskonna seatavad nõuded (õigusaktid, normid, standardid) kõikidele tegevusvaldkondadele, sh kinnisvara korrashoiuga seotud tegevustele;

─ ühiskonnas suureneb rahvusvahelistumine, mistõttu igapäeva-elus ning -ettevõtluses osalevad erinevate

rahvuste ja kultuuride esindajad, kes kõik eeldavad universaalsete ja standardiseeritud ning üheselt

arusaadavate põhimõtete järgimist kinnisvarakeskkonna korrashoiu tagamisel.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

6

1 KÄSITLUSALA

Käesolev standard annab ja avab kinnisvara korrashoiu valdkonna põhimõisted ning arusaama korrashoiu

ratsionaalsest ja kvaliteetsest korraldusest, sellega kaasnevast dokumenteerimisest ning kulutustest.

2 NORMIVIITED

Alljärgnevad dokumendid on vajalikud käesoleva standardi rakendamiseks. Dateeritud viidete korral kehtib üksnes viidatud väljaanne. Dateerimata viidete korral kehtib viidatud dokumendi uusim väljaanne koos võimalike

muudatustega.

EVS-EN 15221-1:2006 Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 1: Terminid ja määratlused

EVS-EN 15221-2:2006 Kinnisvarakeskkonna juhtimine. Osa 2: Juhised kinnisvara korrashoiu lepingute ettevalmistamiseks

EVS-EN 15341:2007 Korrashoid. Korrashoiu võtmenäitajad

CEN/TS 15331:2005 Hoonete hooldusteenuste kavandamise, korraldamise ja kontrollimise kriteeriumid

DS/INSTA 800:2003 Dansk Standard. Cleaning quality � Measuring system for assessing the quality of cleaning services

3 TERMINID JA MÄÄRATLUSED

Standardi rakendamisel kasutatakse järgmisi termineid ja määratlusi:

3.1 dokument (document, record) informatsioon ja selle kandja

MÄRKUS Kandjaks võib olla paber, arvuti magnet-, elektrooniline või optiline ketas, foto või näidis või nende

kombinatsioon. ISO 9000:2007 Kvaliteedijuhtimissüsteemid. Alused ja sõnavara.

3.2 eluiga (lifetime) on ajavahemik ehitise või selle osade kavandamisest, ehitamisest või paigaldamisest kuni nende kasutusjärgse lammutamise või eemaldamiseni

3.3 kasutusiga (time of use) on ajavahemik, mille vältel ehitis või selle osa on funktsionaalselt kasutatav

3.4 kinnisvara (real estate) on ehitis ja selle juurde kuuluv maaüksus (krunt) koos nendega seotud õiguste ja kohustustega

3.5 kinnisvara korrashoid (maintenance of facilities; property management) on kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et säilitada

ja/või taastada olukord, mille korral korrashoitav vara säilitab oma kasutatavuse ning vastab kavandatud

otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

7

3.6 kinnisvarakeskkonna juhtimine (facilities/facility management) organisatsiooni protsesside integreerimine, et säilitada ja arendada kokkulepitud teenuseid, mis toetavad ning täiustavad põhitegevuse efektiivsust

3.7. rent (lease, rent) on käesolevas standardis üldmõiste, mida kasutatakse nii kasutusõiguse (lease) kui kasutustasu (rent) tähenduses

MÄRKUS 1 Võlaõigusseadus (VÕS) käsitleb �rendi� mõistet kitsalt ja eristab seda selgelt �üürist�, kuid kinnisvara

kasutusõiguse aluseks võib olla ka asjaõiguslik leping (nt hoonestusõiguse või kasutusvalduse puhul). Majandusteoreetilises kirjanduses, sh rahvusvahelises finantsaruandluse ja varahindamise praktikas (ka Raamatupidamistoimkonna juhendites (RTJ)) on levinud käsitlus, mille põhjal on rent üldmõiste vara kasutussuhete reguleerimiseks sõltumata kasutusõiguse

aluseks oleva lepingu vormist.

MÄRKUS 2 Sõltuvalt rendilepingu kui kasutussuhte liigist nimetatakse renditasu ka üüritasuks ehk üüriks,

hoonestusõiguse tasuks, kasutusvalduse tasuks, servituuditasuks. Kasutusel on ka üldmõiste kasutustasu, mida võib

samastada kõigi nimetatutega.

3.8. kinnisvara korrashoiukulud (maintenance costs) on vajalikud kinnisvara korrashoiutegevuste klassifikaatori rühmade 100�800 seotud kulutuste katmiseks; korrashoiukulusid saab liigitada mitmeti:

─ klassifikaatori rühmade järgi;

─ võrdlusanalüüsis kasutatavate kulurühmade järgi;

─ raamatupidamises jagatakse kulud perioodikuludeks ja ühekordseteks kapitalikuludeks;

─ eluea kulude analüüsil jagatakse kulud investeeringukuludeks, tegevuskuludeks ja kohanduskuludeks.

MÄRKUS Võlaõigusseadus käsitleb rendile ja üürile lisanduvaid korrashoiukulusid kõrvalkuludena.

4 KINNISVARA KORRASHOIU PÕHIMÕTTED

4.1 Kinnisvara korrashoiu olemus

Kinnisvara on ehitised ja nende juurde kuuluv maaüksus koos nendega seotud õiguste ja kohustustega. Samas

on kinnisvara vaadeldav ressursina, ilma milleta pole võimalik korraldada ettevõtlust ega eluasemesektori

toimimist. Kinnisvarakeskkonna kujundamine on üks olulisemaid tugiteenuseid, mida ettevõtlus vajab

normaalseks ja tavapäraseks funktsioneerimiseks; kinnisvara ning sellega koos pakutavad tehnilised lahendid ja

seotud teenused peavad pakkuma efektiivse lähtekoha ettevõtluse arenguks ja muudatuste toetamiseks.

Kinnisvara korrashoiuga (kinnisvara eluea jooksul elluviidavate tehniliste ja administratiivsete tegevuste kompleks selleks, et säilitada ja/või taastada olukord, mille korral korrashoitav vara säilitab oma kasutatavuse ning vastab kavandatud otstarbe täitmiseks esitatud tingimustele) on seotud mitmed käsitlused, mis on omavahel rohkem või vähem kattuvad, kuid lähtuvad erinevatest vaatenurkadest.

Varade juhtimisel (Asset management) on omaniku ja investori põhiliseks eesmärgiks tagada varade tootlikkus. Eraldi käsitlusena võib välja tuua portfelli juhtimise (Portfolio management), mis keskendub kinnisvaraobjektide portfelli juhtimisele. Hoone haldamisel (Property management) keskendub tehniline haldur hoonele ja selle seadmetele.

Kinnisvarakeskkonna juhtimine (Facility management) lähtub kasutaja perspektiivist saada oma põhitegevust

toetav kinnisvarakeskkond ja sellega seotud teenused.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

8

Ettevõtte kinnisvara juhtimine (Corporate real estate management) on ettevõtte kinnisvaraportfelli haldamine, orienteerides portfelli ja teenused põhitegevusala vajadustele, et saavutada maksimaalselt lisaväärtust

äritegevusele ja optimaalselt panustada ettevõtte üldtootlusse. Eraldi käsitlusena võib nimetada avaliku sektori kinnisvara juhtimise (Public sector real estate management), mis lähtub avaliku sektori organisatsioonide kinnisvara juhtimise erisustest.

Kinnisvarakeskkonna juhtimine on reguleeritud Euroopa Liidu standardiseeriaga EN 15221 �Kinnisvarakeskkonna juhtimine�. Käesolev standard reguleerib kinnisvara korrashoiu valdkonda, millel on kinnisvarakeskkonna juhtimise ja nimetatud standardiga ning eeltoodud käsitlustega palju kokkupuutepunkte, kuid neid ei saa samastada. Põhilised erinevused kinnisvarakeskkonna juhtimise ja kinnisvara korrashoiu vahel on esitatud alljärgnevas tabelis.

Tabel 4.1 � Kinnisvara korrashoiu ja kinnisvarakeskkonna juhtimise erinevused

Kinnisvara korrashoid Kinnisvarakeskkonna juhtimine

Objekt Kinnisvara kui objekt (ehitis ja selle juurde kuuluv maaüksus

(krunt) koos nendega seotud õiguste ja kohustustega)

Kinnisvarakeskkond ja sellega seotud teenused (tugiteenus põhitegevuse toetamiseks)

Sihtgrupp Korrashoiutegevuste teostaja ja tellija (kinnisvara omanik ja kasutaja, korrashoiutegevusi teostavad isikud ja organisatsioonid)

Kasutajaorganisatsioon

Kasutusotstarbed Erinevad, nii eluotstarbelised kui mitte eluotstarbelised

Valdavalt mitte-eluotstarbelised

Ajaline perspektiiv Eluiga Kasutusiga

Ettevõtlus vajab hästi teenindatud töökohti ning kinnisvarakeskkonna täielikku paindlikkust, et seda operatiivselt

kohandada muutuvatest oludest tulenevalt. Koos sellega on ehitiste loomisel jõutud selliste inseneriteenuste ja IT- lahendusteni, mida vajatakse tänapäeva ärihoonetes. Erinevate jätkusuutlike energiaressursse tagavate süsteemide loomisel tuleb lisaks tehnilistele lahendustele silmas pidada ka majanduslikke ja sotsiaalseid

aspekte.

Elamud peavad tagama inimväärsed elutingimused ja ei tohi olla elanikele ohu (terviseprobleemide) allikaks. Oht tervisele väljendub kõrges niiskuse tasemes, kahjulike kemikaalide eritumises, halvas ventilatsioonis, kuid probleemiks on ka põhiliste olmetingimuste puudumine või neid tagavate abivahendite sagedased rikked. Elanike jaoks väljendub korrashoid selles, et korrashoidjad peavad tagama kogu korrashoiu kompleksi korraldamise kvaliteetselt, tagades seejuures mõistliku majanduslikkuse ja tervislikud elutingimused.

Kinnisvara korrashoiu käigus on vaja tagada usaldusväärne kontroll korrashoiu ja funktsionaalsete tingimuste üle kodudes, tagades samas võimaluse operatiivselt informeerida kõikidest võimalikest ohtudest. Tuleb lähtuda

põhimõttest, et ehitiste (eelkõige elamute) seisundi monitooring (inspekteerimine) ja kontrollimine elamu eluea

jooksul on oluline just preventiivse hoolduse korraldamiseks. Kaasaegsed tehnoloogiad, mis tagavad info olemasolu eelkõige hoonete/elamute olukorra ja muutuste kohta aja jooksul on oluline diagnostikaks ja ennetavate meetmete kavandamiseks.

Kõiki kinnisvara korrashoiu tegevusi saab nende eesmärgi alusel jagada tinglikult neljaks, need on:

─ objekti majanduslik säilitamine,

─ objekti füüsiline säilitamine,

─ objekti juriidiline säilitamine,

─ objekti sotsiaalne säilitamine.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

9

Objekti majanduslik säilitamine on eelkõige objekti majanduskava alusel korrashoiuks vajalike rahavoogude juhtimine ja korrashoiu tulemuse finantsanalüüs koos nõutava ja kokkulepitud mahus koostatava aruandlusega.

Majanduskava koostamine eeldab objekti ülevaatust koos korrashoiu tegevuskava (korrashoiu tegevuste

loetelu) koostamisega ja selle täitmiseks vajalike rahaliste vahendite planeerimist.

Objekti füüsiline säilitamine on eelkõige objekti korrashoiuks vajalike tegevuste loetelu alusel nende

täitmiseks vajalike kokkulepete sõlmimine. Füüsiline säilitamine tähendab üldjuhul objekti tehnilise korrasoleku (tehnohooldustööd) ja soovitud puhtusetaseme tagamist (heakorratööd), samuti parendamist ning kohandamist muutunud vajadustest järgi.

Objekti juriidiline säilitamine on eelkõige kogu korrashoiu käigu dokumenteerimine ja sõlmitud lepingutega võetud osapooltele antud õiguste ja kohustuste korrektse täitmise jälgimine ning võimalike lahkhelide

lahendamine. Selle eesmärgi saavutamiseks tuleb tagada korrashoiu käigu omanikupoolne järelevalve koos kõigi dokumentide arhiveerimise ja nõutava ajavahemiku jooksul säilitamisega.

Objekti sotsiaalne säilitamine on eelkõige osapoolte vaheliste suhete korraldamine. Kaasomandis oleva objekti juures tähendab see ka perioodilist aruandlust kaasomanikele ja korrashoiukava kooskõlastamist.

Objekti korrashoiu ratsionaalseks tagamiseks on vaja iga tegevuste liigi jaoks koostada konkreetse objekti vajadusi arvestav tegevuste loetelu.

4.2 Kinnisvara korrashoiu eesmärgid

Kinnisvara korrashoiu ja selle teenuste standardiga püstitatakse järgmised eesmärgid:

─ teavitada kinnisvara omanikke oma kohustustest seoses neile kuuluva kinnisvara korrashoiuga;

─ pikendada kinnisvara ja selle koosseisu kuuluvate osade, tarindite ja süsteemide eluiga ning säilitada nende

kasutusomadusi;

─ vähendada katkestusi tehnosüsteemide toimes ning ehitiste tarinditega seotud avariisid;

─ muuta tulemuslikumaks korrashoiuga seotud personali töökorraldus;

─ parendada tööde korraldamise põhimõtteid ning kaasnevaid juhtimisprotseduure;

─ valida korrashoiu korraldamiseks kõige efektiivsemad töömeetodid;

─ vähendada tuleohtlikkust ning töökeskkonna ohtudega seonduvaid riske;

─ säilitada ja parendada kinnisvara esteetilist väljanägemist, sh tagada selle miljööväärtuslikkuse säilimine;

─ juhtida ning ohjata kinnisvara korrashoiu korraldust tervikuna, et tagada võimalus usaldusväärselt

analüüsida korrashoiuga seotud tegevusi ning sellega kaasnevaid kulutusi;

─ algatada ning viia ellu arendusprojekte selleks, et korras hoitav kinnisvara vastaks kehtivatele energiatõhususe põhimõtetele;

─ kujundada säästlik ning ohutu kinnisvarakeskkonna toime.

Kui ruumiliste objektide tehnilisel kirjeldamisel kasutatakse üldjuhul 3D-kontseptiooni (objektidel on kolm põhimõõdet/dimensiooni), siis kinnisvaraobjektidele tuleb alati anda 4D-käsitlus, lisades ajamõõte. Ajaline

mõõde on vajalik eelkõige selleks, et kirjeldada kinnisvaraobjekti korrashoiuga seotud kohustusi ning nende

arengut või võimalikku muutumist ajas. Seetõttu on korrashoiu korraldamisel vaja iga kinnisvaraobjekti puhul

arvestada selle konkreetsete komponentide kasutusigadega, et hinnata kõnealuse objektiga seotud tegevuste

jätkusuutlikkust.

Samas on suurenenud kinnisvaraobjektidega seotud huvitatud osapoolte hulk.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

10

Iga kinnisvaraobjekti korrashoidmiseks on vaja ette näha kõikide huvitatud osapoolte tegevusi, mis oma

olemuselt võivad olla nii ühekordsed kui ka korduvad (tavapärased, regulaarsed, rutiinsed). Kõik tegevused

(sõltumata iseloomust ning eluvaldkonnast) on alati seotud kulutustega. Kulutuste struktuur ja tase tulenevad

korrashoiuga seotult tehtavatest otsustest ning tegevuste korraldamise ratsionaalsusest ja põhjendatusest.

Samas tuleb kinnisvara korrashoiu turul tegutsedes silmas pidada, et pakutavat kvaliteeti mõjutavad mitmed

mõjurid:

─ ruumide ja teenuste funktsionaalsus ning kvaliteet: kõik ehitised, nendes asuvad ruumid ning paigaldatud tehnosüsteemid on oma/tollase ajastu märk ja uue kinnisvarakeskkonna kvaliteedi

saavutamiseks on paratamatu juba olemasolevate ehitiste ümberehitamine; seega � selgelt on vaja eristada kulutusi, mis on vajalikud kinnisvarakeskkonna kohandamiseks kaasaja nõuetele;

─ vajalikud on infrastruktuuri objektid: iga kinnisvaraobjekti edukaks toimimiseks on vajalik juurdepääs

ning infrastruktuuri olemasolu; korrashoiuteenuste kvaliteet objektil sõltub vaid olemasolevast sisendist ning

selle kasutamise võimalustest;

─ IT- lahendused loovad lisandväärtust: iga kinnisvaraobjektiga on seotud suurel arvul erinevat informatsiooni, mille kogumine, süstematiseerimine, analüüsimine ning hindamine muutub üha

töömahukamaks; suurte kinnisvaraobjektide korrashoiu korraldamisele annab lisandväärtust

professionaalsete IT- lahenduste mõistlik kasutamine koos võimalusega võrrelda konkreetse objekti

andmeid analoogidega, et kavandada võimalikke parendusmeetmeid;

─ kasutajate (nõudmised ja vajadused) poolt loodud eluasemeturg: kõige dünaamilisem/muutlikum on

eluasemeturg, kus elanike nõudmised ja vajadused muutuvad igapäevaprobleemidest (sotsiaalne staatus,

tervislik seisund, isiklikud olmeprobleemid) tulenevalt.

Eelkirjeldatust johtuvalt on standardi koostamisel silmas peetud järgmisi suuniseid, mida kinnisvara korrashoiu tegevuste valdkonna korrastamine ühiskonnale kaasa toob:

─ kvaliteedi-tasemete hindamisvõimaluste kirjeldamine, et tagada kinnisvara normaalne korrashoid, säilimine,

kasutajate tervis ja hoonekeskkonna maksimaalselt efektiivne ning tehniliselt põhjendatud kasutamine;

─ korrashoiutegevuste mahuline ja kvalitatiivne võrreldavus, tagades sellega kinnisvara korrashoiu hanke

objektiivne ja põhjendatud korraldamine, vastava usaldusväärse statistika ja analüüsi olemasolu ning kaasneva teenuste turu korrastamise;

─ avaliku mõistetavuse kujundamine ühiskonnas, mis lihtsustab asjaosaliste/osapoolte vahelist suhtlemist,

suurendab vastastikust usaldust ning kujundab ühiskonnas kinnisvara korrashoiu osas väärtustatud ja professionaalse tegevuse hea tava.

Eesmärkidest tulenevalt on standard mõeldud kasutamiseks kõigile kinnisvaraobjektidega seotud osapooltele:

─ kinnisvara omanikele oma kinnisvara korrashoiu strateegia kujundamiseks ja selle alusel tegevuskavade koostamiseks ning kokkulepete sõlmimiseks korrashoiu tagamiseks ja ruumide

kasutamiseks;

─ ehitiste projekteerijatele nende poolt pakutavate uusehituste või rekonstrueerimiskavade

projektlahendite tehno-majanduslikuks põhjendamiseks ehitise ja selle üksikosade eluea jaoks;

─ ehitusettevõtjatele seoses vajadusega hankida, koostada ning komplekteerida ehitus- ja paigaldustööde lõppedes juhendid hooldamiseks ja kasutamiseks; lepingu järgi võib ehitustöövõtjal

olla ka kohustus hoolduspersonal koolitada ja selgitada nende kohustusi;

─ kinnisvara korrashoiuga tegelevatele ettevõtetele oma tegevuse kavandamiseks, lepingute sõlmimiseks, osutatud teenuste kohta aruandmiseks ja majandustulemuste analüüsimiseks;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

11

─ kruntide, hoonete ja ruumide kasutajatele (sh elamute ning bürooruumide kasutajatele � omanikele, rentnikele ja üürnikele) nendele ettenähtud ning vajalike teenuste tellimiseks, osutatavate teenuste

sisu ning kvaliteedi hindamiseks ja kaasnevate kulude kontrollimiseks;

─ kinnisvara hindajatele, müüjatele ning ostjatele erineva kasutusotstarbega kinnisvaraobjektiga tulevikus seonduda võivate kohustuste ning kulude kohta usaldusväärse informatsiooni saamiseks;

─ avaliku sektori institutsioonidele (riigiametid, kohalikud omavalitsused) üheselt arusaadavate

õigusaktide ettevalmistamiseks, kogutavate andmete võrdlemiseks ning pädevate hinnangute

andmiseks, sh seoses eluasemekorraldusega.

4.3 Ehitise eluiga

Ehitise eluiga on ajavahemik hoone, rajatise või selle osade kavandamisest, ehitamisest või paigaldamisest kuni

nende kasutusjärgse lammutamise või eemaldamiseni.

Ehitise kasutusiga on ajavahemik, mille vältel ehitis või selle osa on funktsionaalselt kasutatav.

Ehitise eluiga ja kasutusiga võivad olla identse kestusega, kui ehitise funktsiooni (kasutusotstarvet) ei muudeta ning ehitist ei uuendata ega rekonstrueerita.

Joonis 4.1 � Ehitise eluea ja kasutusea seosed korrashoiutegevustega

lammutamine

taastamine 400 remonttööd

100 haldamine

ehitamine

ehitise kasutusiga

ehitise eluiga

aeg

idee sünd

eesmärgi

täitmine

800 arendamine

regulaarsed korrashoiutegevused: 200 tehnohooldus 300 heakorratööd 600 tarbimisteenused 700 tugiteenused

800 arendamine

kohandamine

500 omanikukohustused 900 kulude katteallikate leidmine

Ehitiste iganemine (vananemine) toimub mitmetel põhjustel, sh tehnilised piirangud, oluline rike ja muutused

ruumikasutuses ning kujunduses. Ehitised koos nende juurde kuuluvate lahendustega kirjeldavad nende loomisel valitsevat hetkeolukorda tehnoloogias ja arusaamu ühiskonnas. Aja möödudes muutuvad nõuded

ehitistele ning keskkonnale. Sarnane on tõenäoselt ka kaasajal loodud ehitiste saatus, millede tehniline või

majanduslik eluiga võib piirduda vaid mõne aastakümnega. Tegemist on globaalse nähtusega.

Ehitiste iganemise võib jagada kaheks: füüsiline vananemine ja funktsionaalne iganemine.

Füüsiline vananemine on ealisest kestvusest ja ebapiisavast või valest hooldusest tingitud seisukorra halvenemine ja sellest tulenev väärtuse vähenemine. Füüsilist vananemist saab parandada

renoveerimiste/remontidega ehitise kasutusea jooksul.

Funktsionaalne iganemine on tingitud ehitise kasutusotstarbe, kasutatavate materjalide, projekti vms puudustest ja ebatäiuslikkusest või mittevastavusest kaasaegsetele nõuetele. Funktsionaalset iganemist parandatakse ehitus- ja rekonstrueerimistöödega, mis on vaheetapiks ehitise kahe kasutusea vahel.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

12

Kinnisvara korrashoiuga seotud kulude klassifitseerimise ja analüüsi põhimõtted on toodud standardi peatükis 6.

5 KINNISVARA KORRASHOIU TEGEVUSED

5.1 Kinnisvara korrashoiu tegevuste liigitamine

Ei ole võimalik kasutada üht universaalset, kvantitatiivselt ja kvalitatiivselt täpselt mõõdetavat kriteeriumi või

näitajat selleks, et kirjeldada kõiki neid omadusi, millele peab vastama kas kinnisvara tervikuna ja/või selle

koosseisu kuuluvad üksikud ehitised. Käesolevas standardis on lähtutud põhimõttest, et eesmärgina püstitatud

üldmõiste 'korrashoid' jaotatakse üksikuteks arusaadavalt kirjeldatavateks, mõõdetavateks ning kontrollitavateks

tegevusteks, s.o üksiktegevused. Sel juhul on erinevate alamaktidega (sh lepingute juurde kuuluvate

töökirjeldustega) võimalik kirjeldada vajalikke tegevusi (koos võimalike piirangutega täitmisele) ja/või

tegevustega saavutatavaid tulemusi ning selle saavutamiseks kulunud ressursse, s.o hinnata tehtud kulutusi.

Kõik kinnisvara korrashoiuga seotud tegevused on käesoleva standardiga liigitatud hierarhiliselt, määratledes liigituse kolm põhilist tasandit. Kõige kõrgemal (hierarhia esimesel) tasandil on kinnisvara korrashoiu

komplekstegevused, teisel ja kolmandal hierarhia tasanditel on kompleksid jaotatud vastavalt tegevuste ala-rühmadeks ja (üksik)tegevusteks. Iga konkreetse korrashoiuobjekti või -objektide puhul võib tegevuste

detailsemaks kirjeldamiseks kasutusele võtta ka järgmisi, madalamaid tasandeid.

Iga kinnisvara korrashoiuga seotud tegevus on kinnisvara omaniku ning kasutajate jaoks kulutus sõltumata

sellest, kes tegelikult kõnealust tegevust ellu viib. (Ka omanikupoolne 'isetegemine' on omanikule alati kulu,

seega seotud kulutustega.) Kinnisvara omanik võib oma kohustuste täitmiseks vajalikud tegevused alati siirata

vastavale spetsialistile, kes omaniku soovist tulenevalt täidab üht või enamat tegevust, osutades sellega

omanikule teenust. Standardiga kirjeldatud tegevuste liigitus võimaldab kavandada kinnisvara omamisega

seotud kulutusi, olles kasutatav põhjendatud majanduskava koostamisel. Kasutades ühtseid, kululiikidel põhinevaid arvutuspõhimõtteid tegevustega seotud kulude määramiseks, tagatakse teenuste osutamise turul

pretendentide poolt tehtud pakkumuste usaldusväärne võrreldavus ning vastastikune arusaamine lepingu-läbirääkimistel või ilmneda võivate eriarvamuste lahendamisel.

Standardimise objektiks on tegevuste liigitus, mida võidakse grupeerida sobivateks kinnisvara korrashoiu

teenusteks, mida osutatakse sõlmitud lepingu alusel. Kinnisvara korrashoiu liigiti loetleb standardtegevused, iga tegevuse ja teenusega on seotud kulud, seetõttu on esitatud klassifikaator kasutatav ka kinnisvara korrashoiuga

seonduvate kulude analüüsimiseks.

5.2 Komplekstegevused

Kinnisvara korrashoid on korraldatav läbi järgmiste komplekstegevuste.

Tabel 5.1 � Kinnisvara korrashoiu komplekstegevused

Komplekstegevuste nimetus Lühendid

100 kinnisvara haldamine haldamine

200 ehitiste tehniline hooldamine tehnohooldus

300 heakorratööde tegemine krundil ja hoones heakorratööd

400 renoveerimistööd kasutusea jooksul remonttööd

500 kinnisvara omanikukohustuste kandmine omanikukohustused

600 energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine tarbimisteenused

700 tugiteenuste osutamine tugiteenused

800 ehitus ja rekonstrueerimine kasutusigade vahel arendamine

900 korrashoiukulude katteallikad tulud

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

13

Kinnisvara haldamine on kas õigusaktidest või lepingulisest kohustusest tulenev vastutus kinnisvara jätkuva

olemasolu eest, tagades hallatava kinnisvara füüsilise, juriidilise, majandusliku ja sotsiaalse säilitamise läbi

kinnisvara kasutamisega seotud protsesside juhtimise ja kirjeldamise (dokumenteerimise).

Ehitiste tehniline hooldamine on regulaarne ja reglementeeritud sisuga (töökirjeldusega) tööde kompleks

selleks, et säilitada krundil paiknevad ehitised (hooned, nende tarindid ja hoonetes paiknevad tehnosüsteemid,

ning rajatised) ettenähtud seisundis, üldjuhul oluliselt parendamata ja muutmata korras hoitava objekti

kasutusotstarvet.

Heakorratööde tegemine krundil ja hoones on teenus, mille eesmärk on puhtuse ning korrashoiu tagamine

krundil ja sellel paiknevatel väikevormidel õigusaktides ettenähtud tasemel ja hoonete välispindade ning

siseruumide koristamine ja puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.

Renoveerimistööd ehitise kasutusea jooksul on nii perioodilised kui ühekordsed tegevused selleks, et

purunemisest ja/või kulumisest tulenevalt taastada (remontida) olemasolevaid tarindeid ning tehnosüsteeme

üldjuhul füüsilise vananemise kõrvaldamiseks ja/või kinnisvara kasutaja muutunud nõudmiste rahuldamiseks.

Kinnisvara omanikukohustuste kandmine seondub nii õigusaktidest kui lepingukohustustest tulenevate

kinnisvara omanikule suunatud kohustustega.

Energia, vee ja kommunikatsiooni tagamine tähendab kinnisvara kasutajatele eluks ja tööks kas

hädatarvilike või vajalike ning kehtivatele nõuetele vastava kvaliteediga ressursside müüki kinnisvaraobjekti

kasutajatele nende tarbimisvajadusi arvestades, kujundades tarbimiskulud kinnisvaraobjektil.

Tugiteenuste osutamine seisneb kinnisvara kasutajatele kooskõlastatult kinnisvara omanikuga selliste erinevate täiendavate teenuste korraldamises ja vahendamises, mille tulemusel tõuseb kinnisvaraobjekti

kasutatavuse (kvaliteedi) tase.

Ehitus- ja rekonstrueerimistööd ehitise kasutusigade vahel on ühekordsed ja unikaalsed projektipõhised

tegevused kinnisvaraobjektil tervikuna, millega kaasneb üldjuhul objekti taasväärtustamine ja/või

kasutusotstarbe muutus ja funktsionaalse iganemise kõrvaldamine.

Korrashoiukulude katteallikad (tulud) on klassifikaatori rühmades 100-800 kirjeldatud tegevuste kavandamiseks ja teostamiseks ettenähtud kulude katteallikad.

100 Kinnisvara haldamine (haldamine)

Kinnisvara haldamise eesmärk on tagada kinnisvara jätkuv olemasolu tema omanikule, tagades sellega

hallatava kinnisvara füüsilise, juriidilise ja majandusliku säilitamise läbi kinnisvara kasutamisega seotud

protsesside juhtimise ja nende kirjeldamise (dokumenteerimise). Kinnisvara haldamine on administratiivne tegevus, mille tulemus väljendub kinnisvara korrashoiuga seotud andmete pidevas süstematiseerimises ja nende põhjal korrashoiuobjekti kohta pädevate otsuste tegemises, koostatud plaanide elluviimise

korraldamises, tegevuste käigu jälgimises ja vajadusel korrigeerivate juhiste andmises.

Oma tegevuses peab kinnisvara haldamisega tegelev isik (kinnisvara haldur) juhinduma esmajoones ühiskonna

poolt kehtestatud õigusaktidest, omaniku poolt püstitatud eesmärkidest ning piirangutest. Kinnisvarahaldurite kutseoskused on kirjeldatud Kutsekvalifikatsiooni sihtasutuse (Kutsekoda) kutsestandardites. Kõik käesoleva

komplekstegevusega �kinnisvara haldamine� kirjeldatavad haldamise üksiktegevused lõppevad õigusaktidele,

standarditele või kõnealuses valdkonnas kehtivatele �headele tavadele� ja vormistamisreeglitele vastavalt

ettenähtud tähtajaks vajalike dokumentide koostamisega.

Haldusteenuse osutamine korteriomanditeks jagatud korterelamutes on juriidiliselt reguleeritud õigusaktidega;

korteriomanike huvidele vastava valitsemisena sätestatakse alljärgnevate tegevuste täitmist:

1) kaasomandi eseme kasutamist reguleeriva kodukorra kehtestamist (vastutuspiiride määratlemist);

2) korrapärast kaasomandi eseme korrashoidmist (objekti füüsilise säilitamise korraldamist);

3) kaasomandi eseme taastamisväärtusest lähtuva kahjukindlustuslepingu sõlmimist ja korteriomanike

vastutuse kindlustamist;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

14

4) kohase suurusega remondifondi kogumist (objekti füüsilise ja moraalse kulumise taastamiseks);

5) majanduskava (objekti pikemaajalise arengukava ja järgmise perioodi eelarve) koostamist;

6) tavakommunikatsioonide rajamiseks ja säilitamiseks vajalike abinõude talumist (näiteks ruume läbivate vee-, kütte-, ventilatsiooni-, elektri-, side- jms magistraalide hoolduse ja remondi tegemist).

Kuigi eeltoodud nõuded ei puuduta otseselt korteriomanditeks jagamata korterelamut (näiteks elamuühistu poolt hallatavat hoonet) või ärihoone korrashoiu korraldamist, võib esitatud nõudeid pidada piisavalt üldisteks kõigi

ehitiste korrashoiutegevuskava koostamisel.

200 Ehitiste tehniline hooldamine (tehnohooldus)

Tehnohooldus on tegevused ja tööd selleks, et füüsiliselt säilitada krundil olevaid ehitisi (hooneid ja rajatisi),

tagades tervikuna nende ning nende üksikute tarindite ja ehitistes paiknevate tehnosüsteemide seisundi

vastavus ettenähtud nõuetele omaniku poolt selleks võimaldatud vahenditega. Tehnohoolduse eesmärk

väljendub selles, et iga ehitis peab selle kasutamiseks vastuvõtmisel ning kasutuses oleku jooksul pidevalt

vastama õigusaktides toodud põhinõuetele:

─ mehaaniline tugevus ja püsivus;

─ tuleohutus;

─ hügieenilisus, tervislikkus ja keskkonnaohutus;

─ kasutusohutus;

─ piisav mürakaitse;

─ energiasäästlikkus ja soojusisolatsiooni piisavus.

Kui tehnohoolduse tegemiseks sõlmitavates lepingutes pole määratletud teisiti, siis kuulub tehnohoolduse

tehnoloogilisse kirjeldusse alati ka:

─ ülevaatus � regulaarne või tingimuslik tegevus selleks, et kas visuaalselt või abivahenditega koguda

andmeid tarindi või süsteemi (paigaldise) seisundi kohta ning selle kehtivatele nõuetele vastavuses kohta, dokumenteerides nii tegevuse käigu kui ka kogutud andmed hooldusraamatus; selliste puuduste ilmnemisel, mis ei eelda hooldaja operatiivset sekkumist (tehnohoolduse tegemist), koostatakse ülevaatuse tulemustel

vajalike tööde kava koos eelarvega ning see esitatakse kooskõlastamiseks kinnisvara omanikule ja/või

haldurile rahastamise korraldamiseks;

─ katsetus � tegevus, mille läbiviimise protseduur peab vastama tarindi või süsteemi (paigaldise) kasutusjuhendile ja mis viiakse läbi pärast iga tehnohooldust selleks, et kontrollida tehtu täielikkust ning

sobivust ja koos sellega saada kinnitus, et tarind või süsteem (paigaldis) on sobilik ja ohutu järgnevaks

kasutamiseks; iga katsetuse käik protokollitakse osapoolte osavõtul ja koostatud protokoll võib olla tehtud

tööde vastuvõtu aluseks.

Kinnisvaraobjektil tehtav tehnohooldus jaguneb oma olemuselt kaheks erinevalt korraldatud tegevuste kompleksiks:

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

15

─ preventiivne e ennetuslik tehnohooldus � varem määratletud ning (üldjuhul) muutumatu töökirjelduse

alusel regulaarselt läbiviidavad (tehnohooldus)tööd, mida viiakse läbi kas ettenähtud (aja)intervallide tagant või kirjeldatud tingimuste/olukordade ilmnemisel eesmärgiga vähendada rikete/vigade/puuduste ilmnemise tõenäosust või hooldatava üksikelemendi (tarindi) või terviksüsteemi toimimise halvenemist; preventiivse

tehnohoolduse eriliikideks on:

─ plaaniline tehnohooldus � ettekavandatav ja regulaarselt (üldjuhul) kindlate ajavahemike tagant

toimuv tarindi või süsteemi hooldusjuhenditest tulenev tegevuste kompleks;

─ tingimuslik tehnohooldus � ettekavandatav, kuid teatud tingimuste ilmnemisel või nõudmiste esitamisel toimuv tarindi või süsteemi (paigaldise) hooldusjuhenditest tulenev tegevuste kompleks; kuna

tingimuslik tehnohooldus ei toimu (üldjuhul) regulaarselt, siis on selle korraldamisel tõenäosuslik

iseloom; tingimusliku tehnohoolduse erijuhtum on korrigeeriv tehnohooldus, mille eeldus on sellise puuduse ilmnemine, mis ei too möödapääsmatult kaasa ei riket ega avariid, seondub vaid

lepingutingimuste rikkumisega ning vajadusega puudus kõrvaldada;

─ avariiline tehnohooldus � tööd, mille tegemise eeldus on avarii/rikke kõrvaldamine ja tehtavate tööde

eesmärk on toimunud avarii/rikke ja selle tagajärgede likvideerimine:

─ avarii lokaliseerimine � sisaldab selliseid tehnohooldustöid, mille käigus lepingus määratletud aja

jooksul selgitatakse välja avarii/rikke asukoht ning selle oletatav põhjus ning tõkestatakse avarii/rikke

edasine toime võimalikult minimaalse kaasmõjuga kinnisvara ülejäänud kasutajatele (ja/või

naaberkinnistutele) ning avarii toimega kaasneda võiv kahjude edasine tekkimine ehitise muudele

tarinditele, süsteemidele (paigaldistele) ja igasugusele varale ning oht inimeludele;

─ avariijärgne tehnohooldus (remont) � sisaldab selliseid tehnohooldustöid, mille käigus selgitatakse

välja avarii toimumise tegelik põhjus ning taastatakse tarindi või süsteemi (paigaldise) vähemalt

avariieelne olukord ja ettenähtud ning normaalne töö koos avarii ning selle kõrvaldamise käigus

tekkinud kaasnevate kahjustuste kõrvaldamisega; avarii lokaliseerimine ja avariijärgne tehnohooldus või

remont ei pea toimuma üheaegselt (paketina); sõltuvalt avarii tagajärgede ulatusest on võimalik

täiendavalt ajutise remondi tegemine ning avariijärgse tehnohoolduse asemel võivad toimuda tööd

komplekstegevuse 400 alusel.

Ehitiste tarinditel ning ehitistes paiknevatel tehnosüsteemidel võivad esineda järgmised seisundid, mis ei vasta

normaalsele (töö)korrasolekule:

─ puudus � on mittevastavus ettenähtud tingimustele, sh kokkulepetele ja/või kohustustele; puudus ei pea

kaasa tooma ei süsteemi seiskumist ega rikke/avarii otsese kahju tekkimist; puuduse ilmnemine on üldjuhul

aluseks tingimusliku tehnohoolduse tegemisele;

─ rike � rikke tulemusel (üldjuhul) seade või süsteem (paigaldis) kas seiskub või jätkab tööd nõuetele

mittevastavalt või mitteusaldusväärselt; rikke ilmnemisega ei kaasne otsest ohtu inimeludele või (olulist)

materiaalset kahju; häiritud on normaalne töö- ja elukorraldus hoones ning selle üksikutes ruumides ja

kasvab avarii tekke oht;

─ avarii � selline rike, mis ohustab kas inimelusid või on tekitanud või tekitab olulist materiaalset kahju, sh ka keskkonnale.

Sõlmides lepinguid tehnohoolduse korraldamiseks ja tööde kvaliteetseks läbiviimiseks on vaja selgelt

määratleda:

─ tehnohooldatav tarind või süsteem (paigaldis) ning hooldamisega seonduvad vastutuspiirid;

─ tehnohoolduse vorm (preventiivne ja/või avariiline) ning selle toimumise tingimused ja töökirjeldused.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

16

Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid peavad olema:

─ kirjeldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb esitada ka nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus;

─ iga tehnohooldustegevuse tulemus peab olema kirjendatud vastavate hooldusraamatu vormidega.

Kõik sellisena dokumenteeritud tegevuste kirjeldused koos saavutatavate eesmärkide kirjeldamisega on

käsitletavad tavapärase (rutiinse) korrashoiuna. Kui kinnistu omaniku nõudmistest/tingimustest ei tulene teisiti, peab tehnohoolduse korraldaja tagama omanikule või tema poolt volitatud isikutele regulaarselt üks kord

kvartalis ülevaate tehnohoolduse käigus avastatud tulemustest, ettepanekutest või üldistustest.

300 Heakorratööde tegemine krundil ja hoones (heakorratööd)

Heakorratööde tegemine krundil ja hoones on teenus, mille eesmärk on puhtuse ning korrashoiu tagamine krundil ja sellel paiknevatel väikevormidel õigusaktidega kehtestatud tasemel ja hoonete välispindade ning

siseruumide koristamine ja puhastamine, tagades nende sobivuse omanikule ja kasutajale.

Heakorratööde (puhastamine ja koristamine) tegemine krundil ja hoones/hoonetes sisaldab kõiki neid tegevusi,

mis on seotud ettenähtud puhtuse tagamisega ning kinnistul ja hoonetes (ruumides tervikuna ning üksikutel

tarinditel) tekkinud mustuse ning jäätmete kõrvaldamisega. Heakorratööde tegemisel on järgmised põhilised

eesmärgid:

─ saavutada korrastatavate ruumide ja pindade esteetilisus (esinduslikkus ja meeldivus) esmajoones kasutajatele;

─ tagada ohutus kasutajatele (nt likvideerides jääst ja märgadest puulehtedest tulenevat libedust või

kõrvaldades lumest ja langenud okstest tekkinud takistusi);

─ tagada hügieenilisus kinnistul, kõrvaldades haigusi tekitada võivat mustust (haiguste profülaktika) ning

likvideerides haiguste võimalikke edasikandjaid (putukate ja näriliste tõrje);

─ tasakaalustada kinnisvara eluea jooksul ilmnevaid tehnomajanduslikke protsesse: mustuse pikaajaline toime vähendab eriti tarindite pinnakatete eluiga; liigne ning põhjendamatute tehnoloogiate kasutamine

puhastamisel (pesemisel, küürimisel) väheneb pinnakatete vastupidavust ja esteetilisust.

Heakorratööde (puhastamine ja koristamine) käigus ei toimu ühegi tarindi tehnohooldust, osalist ega täielikku

asendamist, parandamist ega parendamist. Heakorratööde põhieesmärk seisneb olemasolevate ehitiste ning

nende valmistamisel kasutatud materjalide kvaliteeditaseme säilitamises.

Üldjuhul on ehitiste konstruktiivset (tehnilist) korrashoiutaset võimalik mõõta ning määrata siit tulenevalt ka küllaltki usaldusväärselt vajalike tehnohooldustööde mahud. Heakorra, s.o puhtuse tagamisega on oluliselt

keerukam, sest suurem osa kaasnevatest tulemustest ning kirjeldatavad puhtuse ja/või heakorra kriteeriumid on kas raskesti või kulukalt mõõdetavad. Paljud kohalikud omavalitsused on kehtestanud oma haldusterritooriumile

heakorraeeskirjad, mis kirjeldavad oodatavat ning soovitavat tulemust. Heakorratööde all mõistetakse kruntidel

(s.o välisterritooriumil) tolmu, liiva ja prahi koristust, talvisel ajal lume ja jää koristust ning libedusetõrjet. Selliste kirjelduste puhul on põhitähelepanu üldjuhul tegevuste sageduse ning sisu kirjeldamisel, eeldades kaasnevalt ka sobiva tulemuse saavutamist. Sarnaseid töid tehakse ka siseruumides, kus nõutavat tulemust kirjeldavad

üldjuhul hügieeninõuded töö- või elukeskkonnale.

Heakorratööde (puhastamine, koristamine) puhul saab standard lähtuda sarnastest, ühiskonnas juba

aktsepteeritud põhimõtetest. Tulemuse puhul jääb põhiliseks hindamiskriteeriumiks tehtud tööde ning sellega kaasnevate kulude sobivus vastuvõtjale. Teatmelisas L on toodud INSTA 800 põhinõuded heakorratööde

tulemuslikkusele.

400 Renoveerimistööd kasutusea jooksul (remonttööd)

Renoveerimistööde tegemine kinnistul sisaldab töid, mida ei kirjeldata tehnohoolduse (200), heakorratööde

(300) ja arendamise (800) all. Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

17

Renoveerimine � olemasoleva hoone, tema tarindite ja/või ruumide taastamine (s.o remont) esialgsel kujul koos tarindite või tehnosüsteemide põhiparameetrite säilitamisega; hoone mahulised ja pinna põhiparameetrid

ei muutu; hoone säilitab põhiliselt oma kasutusotstarbe. Kuigi renoveerimise eesmärk on esialgse olukorra taastamine, on möödapääsmatu tehnoloogia arengust tulenev parendamine. Olukorrast tulenevalt võib rääkida

taastusremondist (mille jaoks kogutakse regulaarselt remondifondi) ning kohaldusremondist (mis, on vajadustest tulenev, s.o projektipõhine); nende eristamine praktikas on keerukas, sest üldjuhul tehakse neid töid

kompleksselt.

Kõiki käesolevasse komplekstegevusse kuuluvaid tegevusi eristab tehnohooldusest eelkõige see, et igal sellisel projektil on algus ja lõpp ning unikaalselt elluviidav sisu, s.o töökirjeldus. Käesoleva komplekstegevuse

korraldamisel tuleb lähtuda kehtivatest ehituskulude liigitamise eeskirjadest, mistõttu tuleb lähtuda vastavates

õigusaktides ettenähtud põhimõtetest ja protseduuridest.

Renoveerimistööde (remonttööde) puhul on sisuliselt tegemist (väikesemahuliste) ehitusprojektidega, st tegemist on alati ühekordselt kavandatavate ning elluviidavate projektilaadsete tegevustega. Seetõttu on igati

otstarbekas, et tööde korraldamisel ja arvepidamisel lähtutakse üldjuhul ehitamisega seotud õigusaktidest ning

kehtivast ehituskulude liigitamise standardist.

500 Kinnisvara omanikukohustuste täitmine (omanikukohustused)

Omanikukohustused on kinnisvara omandiga seotud (üldjuhul) finantskohustused (nendeks on rühmad 510�540). Omanikukohustuste alla kuuluvad ka üldjuhul ühekordsed tasud selliste teenuste eest, mida omanik

oma kinnistu kasutamis-eesmärkidest tulenevalt peab tasuma (rühm 550 � kõnealusesse gruppi kuuluvad

liitumistasud on üldjuhul seotud mitte tarbimise mahu, vaid omandiga). Omanik peab suutma tagada oma kinnisvara võimalikult tulusa majandamise. Seepärast ei tähenda omanikuks olemine vaid kõigi kaasnevate

kulude kompenseerimise võimaluste otsimist, vaid ka tulude saamist kinnisvarast. Selleks võib omanik lisaks

üüritulule koguda sihtotstarbelisi makseid selleks, et rahastada kinnistu parendamist tulevikus.

Loetletud tegevuste kompleksis (kohustuse kandmine on ka tegevus) kirjeldatud kohustuste puhul on tulemuslikkuse hindamise kriteeriumiks tähtajalisus (s.o kohustuste õigusaktides või lepingutes ettenähtud

tähtajaks kandmine/tasumine). Kõiki omaniku kohustuste mittetäitmisega seotud sanktsioone kirjeldatakse

rühmas 560.

Kuigi kinnisvara omanik saab suurema osa omandiga seotud korrashoiukohustusi delegeerida vastavatele spetsialistidele (haldajad, hooldajad), jääb omanikule kohustus teha oma kinnisvaraga seotult strateegilisi

(pikaajalise järelmõjuga) otsuseid. Sellised põhimõttelist laadi otsused, mille tegemiseks võidakse kasutada küll

spetsialistide (nõustajate, konsultantide) abi, kuid mille tegemine ja sellega kaasnev vastutus jääb omanikule,

on koondatud kohustuste rühmadesse 570 (haldusmudeli loomine) ja 580 (omandi muutumine). Kõigi

kõnealuste otsuste puhul on nende tulemuslikkuse hindamise kriteerium seaduslikkus (vastavus kehtivatele õigusaktidele), samas võimaldab pakutud liigitus välja tuua ka tehtavate otsuste �hinna� � hinnata otsuse tegemisega seotud kulusid.

600 Energia, vee ja kommunikatsiooniteenuste tagamine (tarbimisteenused)

Energia-, vee- ja kommunikatsiooniteenuste tagamine on kinnistule ja selle kasutajatele osutatav ning nende poolt ostetav (kas kogusega otseselt mõõdetav või kokkulepitud metoodika alusel määratav) teenuste

kompleks, mis loob hoonete kasutajatele vajalikud mugavused, sh tagab elementaarse hügieeni- ning ohutusnõuete järgmise võimaluse. Kõnealuste teenuste osutamisega kaasnevad ning kasutajate vahel

kokkulepitud põhimõtete alusel jaotatavad kulud on käsitletavad �tarbimiskuludena�, iseloomustades kõige

paremini kinnisvara kasutajate tegevust ning nende tarbimisharjumusi.

Kõik hoone ja selle kasutajate poolt tarbitavad teenused on jaotatud järgmistesse põhirühmadesse:

─ 610 elektrienergia;

─ 620 soojusenergia;

─ 630 vesi ja kanalisatsioon;

─ 640 kommunikatsioon.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

18

Kõnealuste tegevuste eripära võrreldes käesolevas standardis varem kirjeldatutega seisneb selles, et üldjuhul

kirjeldatakse infrastruktuuri ühisvõrkude (tehnosüsteemide) kaudu kinnistule sisseostetavaid teenuseid.

Erijuhtumid tulenevad kinnistute asukoha eripärast, kas osa või enamik kõnealuseid teenuseid tagatakse kas

kohalike või individuaalsete allikatega.

Ühisvõrkude kasutamisel on teenuse osutamise aluseks sõlmitud vastavad lepingud, milles on määratletud nii

osapoolte kohustused kui ka pakutava teenuse kvaliteedi hindamise kriteeriumid. Selliste lepingutega osutatud teenuste maksumuse määramise (arvutamise) aluseks on üldjuhul riiklikult või omavalitsuste poolt kinnitatud või

heakskiidetud hinnad või tariifid, mistõttu teenuse osapooltel, seejuures teenuse saajal puudub üldjuhul

võimalus muuta tüüplepingu põhitingimusi. Kõnealuste teenuste puhul seisneb teenuse saaja põhiline kohustus

selles, et teha järelevalvet teenuse osutaja poolt osutatava teenuse kvaliteedi üle (tegevused rühmas 160).

700 Tugiteenuste osutamine (tugiteenused)

Tugiteenuste osutamine seisneb kinnisvara kasutajatele, kooskõlastatult kinnisvara omanikuga, selliste erinevate täiendavate teenuste korraldamises ja vahendamises, mille tulemusel tõuseb kinnisvaraobjekti

kasutatavuse (kvaliteedi) tase.

Tugiteenused on tänapäeval iga kinnistu puhul kiiresti arenev tegevuste kompleks, mille olemasolu võivad

paljud kinnistukomplekside omanikud vajada seetõttu, et tõsta oma kinnisvara atraktiivsust kasutajatele.

Tegemist on teenustega, mis pole otseselt seotud mõistega 'kinnisvara korrashoid', küll aga seondub kinnisvara

haldamisel püstitatud eesmärgiga � säilitada kinnisvara majanduslikult. Kinnisvara kasutajatele põhjendatult

vajalikud ja kvaliteetselt osutatavad tugiteenused muudavad kinnisvara atraktiivseks ning tagavad omanikule püsiva klientuuri. Haldur peab korraldama krundile ja selle kasutajatele vajalike tugiteenuste olemasolu (kooskõlastatult kõigi

huvitatud osapooltega, arvestades seejuures nende teenuste mõju nii kinnistu kui terviku korrashoiu

korraldusele kui ka enamiku kasutajate huvidele).

800 Ehitus ja rekonstrueerimine kasutusigade vahel (arendamine)

Ehitamine ja rekonstrueerimine kinnistul sisaldab neid töid, mida ei kirjelda olemasolevate tarindite ja süsteemide tehnohooldus (200), heakorratööd (300) ja renoveerimine (400). Käesolevasse kompleksi kuuluvad:

─ (uus)ehitus, ehitamine � kinnistul paiknevatele (olemasolevatele) ehitistele juurde, peale või alla ehitamine

(s.o ehitise laiendamine), või täiesti uute sõltumatute ehitiste püstitamine vabale pinnale, mille tulemuseks on hoonete puhul hoonete ehitusmahu ja/või pindade ning ruumiprogrammi muutus koos kasutusotstarbe

muutusega; üksikrajatiste puhul kaasneb (üldjuhul) nende mahu ja võimsusnäitajate vastav muutus;

─ rekonstrueerimine � olemasoleva ehitise piirdekonstruktsioonide muutmine ning kandekonstruktsioonide muutmine ja asendamine eesmärgiga taastada hoone või tema üksikute ruumide põhilised

kasutusomadused, sh plaanilahendused; hoone ehituslik maht ja pinnad oluliselt ei muutu, muutub hoone plaanilahend ja tema ruumide kasutusotstarve;

─ lammutamine � olemasolevate konstruktsioonide kas osaline või täielik demonteerimine, mis toob kaasa

kas kogu ehitise eemaldamise krundilt või osaliselt ehitise plaanilahenduse ning kasutusotstarbe muutumise

(rekonstrueerimine).

Kõiki käesolevasse komplekstegevusse kuuluvaid tegevusi eristab tehnohooldusest korralduslikult eelkõige see,

et igal sellisel projektil on algus ja lõpp ning unikaalselt elluviidav sisu, s.o töökirjeldus. Käesoleva

komplekstegevuse korraldamisel tuleb lähtuda kehtivatest ehituskulude liigitamise eeskirjadest, mistõttu tuleb

lähtuda vastavates õigusaktides ettenähtud põhimõtetest ja protseduuridest, st tegemist on alati ühekordselt

kavandatavate ning elluviidavate projektilaadsete tegevustega. Seetõttu on igati otstarbekas, et tööde

korraldamisel ja arvepidamisel lähtutakse üldjuhul ehitamisega seotud õigusaktidest ning kehtivast ehituskulude liigitamise standardist.

Rühma koondatakse need kinnisvara eluea jooksul tehtavad tööd, mida tehakse hoonete ja rajatiste oluliseks muutmiseks, sh ka kasutusotstarbe muutmiseks. Tegevuste ja kaasnevate kulude liigitamisel on otstarbekas kasutada klassifikaatori rühma 800 jaotust, vajadusel seda liigendades ja kasutades rühma 400 jaotust. Käesolevas standardis ei ole toodud tegevuste ja kulude liigendust komplekstegevuste rühmade 400 ja 800

madalamatele tasanditele � kogu vajalikku teavet on võimalik saada kehtivast ehituskulude liigitamise juhendist

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

19

ning sellel põhinevatest metoodilistest juhendmaterjalidest. Samas on igati otstarbekas, et rühmade 400 ja 800

ülesehitused oleksid kas ühesugused või järgiksid sarnaseid põhimõtteid.

Kui kinnisvara arendamisel, sh ehitiste lammutamisel, püstitamisel või rekonstrueerimisel on kasutatud teiste

riikide ehituskulude liigitamise põhimõtteid, võib neid põhjendatult kohaldada ka käesoleva komplekstegevuse

alternatiivseks liigendamiseks. Selline kohaldamine eeldab aga aluseks võetavate klassifikaatorite põhjalikku

tundmist, mistõttu on otstarbekas konsulteerida pädeva vastava valdkonna spetsialistiga.

900 Korrashoiukulude katteallikad (tulud)

Tulud on rühmades 100-800 kirjeldatud tegevuste (kulutuste) kavandamiseks ettenähtud kulude katteallikad. Korrashoiu edukuse üheks osaks on ka vajalike ning mõistlike tulude leidmine selleks, et korrashoiuks vajalikke kulutusi oleks võimalik teha. Tulude rühm klassifikaatoris on sobilik ka kasutajale kulude kirjeldamiseks, näiteks

rühm 970. Rent on omaniku seisukohast vaadatuna tulu, kuid kasutajale kulu. Rendi kajastamisel kuluna tuleb olla teadlik, millised teenused (tegevused) on rendis juba hõlmatud ja täiendavate kuludena tuleb kajastada vaid

need korrashoiutegevused, mis ei sisaldu renditasus.

5.3 Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator

Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator on esitatud normlisas A.

6 KINNISVARA KORRASHOIU KULUD JA TULUD

6.1 Korrashoiuprotsessi kuluarvestuse vajadus

Raamatupidamises kajastatav kinnisvaraga seotud kuluinfo ei ole üldjuhul piisav kinnisvara korrashoiuga seotud juhtimisotsuste tegemiseks. Näiteks ei ole võimalik raamatupidamisandmete alusel saada andmeid kuludest

hoone ruutmeetrile või energialiikide kaupa. Kinnisvara korrashoid nõuab detailsemat infot kui standardsed finantsarvestuse süsteemid suudavad pakkuda; kinnisvara korrashoiuks vajaliku info kogumisel ja analüüsimisel

kasutatakse professionaalsed kinnisvara korrashoiu andmebaase, sidudes need raamatupidamise tarkvaraga.

Käesolevas standardis on antud alus kinnisvara korrashoiuga seotud tegevuste ja teenuste kulude kajastamiseks ning jagamiseks, arvestades erinevate osapoolte infovajadusi. Kuluandmete liigitamine nõuab

märkimisväärset panustamist, iga tellija ja organisatsioon peab ise otsustama, millise detailsusega kuluinfot vajatakse ja kogutakse. Kuluanalüüsi kasutatakse:

─ kinnisvaraobjektide vahelisel kulude võrdlusanalüüsil korrashoiuteenuste pakkujate poolt, et võrrelda

teenuste tootlikkust;

─ kulude jaotamisel organisatsiooni struktuuriüksuste vahel, et saada ülevaadet põhitegevusega seotud struktuuriüksuste tulemuslikkusest;

─ otsuste tegemisel korrashoiutegevuste korraldamiseks organisatsiooni sees või teenuse sisseostmiseks;

─ kulude jaotamisel varaobjektide vahel, et võrrelda varade tootlikkust;

─ omanike ja kasutajate vahelisel kulude võrdlusanalüüsil, et omada ülevaadet korrashoiuteenuste turu

hindadest.

Oluline on mõista kuluarvestuse eesmärke seoses korrashoiuprotsessidega. Kuluarvestust on vaja, et:

─ määrata kinnisvara korrashoiu tegevuste eeldatav hind korrashoiu planeerimisel ja sõlmida teenusleping (eelarvestamine, hinnakujundus);

─ saada ülevaade teenuse osutamiseks vajalike ressursside kuludest, vara (kapitalikulud, materjalikulud vms)

ja tegevused (tööjõukulud) jagatakse raamatupidamises erinevate teenuste ja tegevuste (kulukohtade) vahel;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

20

─ hinnata teenuse kasumlikkust eesmärgiga võrrelda seatud eesmärki ja tegelikku tulemust

(juhtimisarvestus);

─ anda alused tõhusaks võrdlusanalüüsiks.

Need põhimõtted kehtivad sõltumata sellest, kas tegemist on kinnisvara korrashoiuga tegeleva ettevõttega, kelle jaoks kinnisvara korrashoiuteenuste pakkumine on organisatsiooni põhitegevus (see ei välista osade korrashoiutegevuste sisse ostmist) või organisatsiooniga, mille põhitegevus ei ole seotud kinnisvara korrashoiuga.

Kuluarvestus on osa finantsjuhtimise süsteemist. Finantsjuhtimises võib kulude arvestust vaadelda kolmel viisil:

─ eelarvestamine keskendub tegevuste ja teenuste maksumuse prognoosimisele; teenuse pakkujatel toimub eelarvestamise käigus ka teenuse hinna kalkuleerimine (hinnakujundus);

─ kuluarvestust tehakse eelarve täitmise jälgimiseks, see kajastab arvestusperioodil tehtud tegelikke kulutusi ehk maksumust;

─ finantsaruandlus kajastab tehtud kulusid, mis ei vasta sageli tegevuste ja teenuste tegelikule maksumusele; kulude konteerimisel lähtutakse rahvusvahelistest finantsaruandluse standarditest.

NÄIDE Tööjõukulude arvestamisel lähtutakse finantsaruandluses tööjõule tehtud kuludest (palgad ja sellega seotud

maksud), kuid kuluarvestus kajastab tööjõu kulusid eelarvestamise käigus leitud tunnitasu määrade alusel.

Teenuse hinna kujundamisel tekib vahe tulude ja kulude vahel. On mitmeid võimalusi hinda kalkuleerida ja kliendile arvet esitada:

─ otsene arveldamine (kulud pluss marginaal);

─ tegelik töötundide arv korrutatult tunnitasuga;

─ prognoositud töötundide arv korrutatult tunnitasuga;

─ kokkulepitud teenustasu;

─ kombineeritud variandid (ühekordne teenustasu, millele lisandub töötundide arv korrutatult tunnitasuga).

Marginaaliks nimetatakse vahet hinna (tulu) ja kalkuleeritud kulude vahel. Marginaali mõiste on seotud äriettevõte tegevuse üldeesmärgiga toota kasumit, st teenuseid ja tooteid tuleb müüa kallimalt kui on nende

valmistamiseks tehtavad kulud. Tootlus on vahe hinna (tulu) ja tegelike kulude vahel.

6.2 Kulujaotuse süsteemi põhiosad

Kulujaotuse süsteemi põhiosad on:

─ kulukontod ja tulukontod � raamatupidamiskirjed, mis on kinnitatud konkreetse organisatsiooni raamatupidamisreeglistikuga;

─ kulurühmad � kinnisvara korrashoiu tegevuste komplekside või teenuste grupeeritud kulud;

─ kulukeskused ehk kulukohad � organisatsiooni struktuuriüksused, kes vastutavad kulude ja tulude eest;

─ kuluobjektid � kinnisvaraobjektid või nende osad, mille kohta korrashoiukulusid arvestatakse (kinnistu,

hoone, ruum).

Kinnisvaraga seotud juhtimisotsuste tegemiseks vajalike andmete saamiseks ja analüüsimiseks tuleb

finantsarvestuse kulukontod siduda kinnisvara korrashoiu kulurühmadega. Käesolevas standardis esitatud

korrashoiutegevuste klassifikatsioon on sobiv alus, millele organisatsioonid saavad tugineda oma kontoplaani koostamisel kontode sisu kirjeldamisel, arvestades konkreetseid vajadusi.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

21

Tabel 6.1 � Korrashoiutegevuste ja nendega kaasnevate kulude omavahelised seosed

Klassi-fikaator

Tegevuste kulurühmad

klassifikaatori järgi

Kulurühmad

teenuste võrdlusanalüüsiks

Raamatu-pidamises

Eluea kulude analüüs

(investeeringu analüüs)

100 Haldamine Halduskulu

Perioodikulu Tegevuskulud

200 Tehnohooldus Hoolduskulu 310 Krundihooldus

320 Ehitise välishooldus 330 Siseruumide koristus Ruumide koristus 340 Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus 400

osaliselt Taastusremont

Remondikulu Kapitalikulu, kui ületab kapitali-seerimise piiri 400

osaliselt Kohandamisremont

Kohandamiskulu

500 (v.a 511 ja 541)

Omanikukohustused Omandikulu

Perioodikulu Tegevuskulud

511 Maamaks Maamaks 541 Kinnisvara kindlustus Kinnisvara kindlustus 610 Elektrienergia Elektrienergia 620 Soojusenergia Soojusenergia 630 Vesi ja kanalisatsioon Vesi ja kanalisatsioon 640 Kommunikatsioon Kommunikatsioon 710 Valve Valve 720 Parkimine Parkimine

730, 750, 790

Muud tugiteenused

Muud tugiteenused 740

Teenused ruumide kasutamisel

Kohandamiskulu

800 Arendamine Arenduskulu Kapitalikulu Investeeringukulu

Finantsarvestuses peetakse arvestust kulukeskuste ehk kulukohtade kaupa, kinnisvara korrashoius on vajalik kulud jaotada kinnisvaraobjektide kaupa. Varaobjektide kaupa kuluinfo esitamise detailsus sõltub info kasutajate vajadusest ja seda võib esitada kas kinnistute, hoonete või ruumide tasemel. Võimaldamaks varaobjektide

vahelist kulude võrdlusanalüüsi tuleb varaobjektide kuluinfo esitada vähemalt hoone tasandil.

Kulukeskuste kasutamisel nendes organisatsioonides, kus korrashoiu teenuseid pakub organisatsiooni sisemine struktuuriüksus, saab eristada põhitegevuse kulukeskusi (klient) ja kinnisvara korrashoiu kulukeskusi (teenusepakkuja). Põhitegevuse kulukeskuseks on organisatsiooni need struktuuriüksused, kes käsitletavad

nende poolt kasutatava kinnisvara korrashoiukulusid kas otseste või kaudkuludena, reeglina kaud- ehk üldkuludena. Kinnisvara korrashoiu kulukeskused toetavad vajalike kinnisvara korrashoiu teenustega kliendi põhitegevusi. Arveldamine põhitegevuse kulukeskuse ja tugitegevuse kulukeskuse vahel toimub lähtudes

kulurühmade kuludest.

MÄRKUS Põhitegevuse kulukeskuseks võivad olla ka kinnisvara korrashoiu ettevõtted, kes pakuvad haldusteenust (mis on nende põhitegevus) ja ostavad sisse või vahendavad hooldusteenuseid (mis on haldusteenust pakkuva ettevõtte

seisukohast tugiteenus), et pakkuda klientidele kompleksteenust. Selliselt võib haldusteenust pakkuv ettevõte olla nii

põhitegevuse kulukeskuseks (teenust ostes) kui tugitegevuse kulukeskuseks (teenust müües).

6.3 Kulude struktuur

Kinnisvara korrashoius on erinevaid võimalusi liigitada infot ja kulusid, mistõttu on erinevate allikate andmed omavahel sageli raskesti võrreldavad.

Kinnisvara korrashoiuteenust kirjeldavad komponendid on esitatavad maatriksina, mis ühendab tegevused ja

varad. Lisades kolmanda dimensiooni � kulud; saame kolmemõõtmelise kuubi, millega saab kirjeldada kulusid

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

22

varaobjektide, tegevuste ja ka iga varaobjekti üksikute tegevuste kaupa. Neljas dimensioon sisaldab infot selle

kohta, kuidas seda teenust juhitakse, st kes on teenuse tellinud (klient või tarbija) ja kuidas teenuse hind

kujuneb ning kuidas selle eest tasutakse.

Teenuse ja tegevuse kulude arvutamiseks tuleb eristada otsekulud, sh varustusega seotud kulud (materiaalne vara, riistvara, materjalid, energia jne kulud) ning inimtegevustega seotud kulud (tööjõukulud). Arvestada tuleb

ka organisatsiooni üldkulude osakaalu.

Kuluarvestuse detailsus sõltub sellest, kuidas kinnisvara korrashoid on korraldatud. Kui teenus on sisse ostetud,

siis on kuluks vaid sisseostetud teenuse kulu, kui tegevused on korraldatud organisatsiooni siseselt, tuleb arvestada kõiki konkreetse tegevusega seotud kulusid, nt järgneva struktuuri alusel (kasutamist vt tabel 6.2):

─ tööjõukulud (sh maksud ja maksed);

─ materjalid ja transport;

─ ostetud teenused;

─ organisatsiooni üldkulud.

MÄRKUS Praktikas on küllalt tavapärane, et korrashoiutegevuste korraldamisel organisatsiooni siseselt ei jagata tegevusega seotud kulusid kulukohtadele, mistõttu puudub ülevaade vastava tegevuse kuludest. Eriti sagedane on see

nende haldus- ja heakorra tegevuste puhul, kus täitjaks on organisatsiooni enda töötaja ja (näiliselt) ei ole temaga seotud

mingeid lisakulusid ning töötaja tööjõukulu ei käsitleta korrashoiu tegevusega seotud kuluna. Analüüsides teenuse

sisseostmise võimalusi ja võrreldes vastavate teenuste hindu turul organisatsiooni siseselt täidetavate tegevuste kuludega, jõutakse järeldusele, et turul pakutav teenus võrreldes isetegemisega on kallis, teadvustamata seda, et tegemist ei ole

adekvaatse võrdlusega.

Tabel 6.2 � Korrashoiukulude jaotus finantsarvestuses

Raamatupidamise tunnuskood

(vastavalt EVS 807 klassifikaatorile)

Kulurühm Tööjõukulud Materjal ja

transport

Ostetud teenused

Üldkulud Kokku

100 Haldamine 100 50 200 35 385,-

200 Tehnohooldus 500 1000 3000 450 4950.-

300 ��

�.

Korrashoiu tagamise tegevused kokku

Korrashoiukulud tuleb jaotada kulurühmade struktuuri järgides lisaks kulukohtadele ka varaobjektide kaupa. Varaobjektide kaupa kuluinfo esitamise detailsus sõltub info kasutajate vajadusest ja seda võib esitada kas

kinnistute, hoonete või ruumide tasemel. Võimaldamaks varaobjektide vahelist kulude võrdlusanalüüsi tuleb

varaobjektide kuluinfo esitada vähemalt hoone tasandil kulurühmade kaupa. Käesolevas standardis on

soovituslikult esitatud minimaalne loetelu kinnisvara korrashoiu kulurühmadest hoonete kaupa (vt tabel 6.1).

6.4 Perioodikulud ja kapitalikulud

Kuluarvestuse muudab keerukaks asjaolu, et üks osa korrashoiukuludest on käsitletavad perioodiliste

tegevuskuludena), teine osa on ühekordsed kulud arendamisel ja renoveerimisel (vastavalt klassifikaatori grupid 800 ja 400).

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

23

Kapitalikulude osas ei ole üheselt kokku lepitud reegleid ning need on seotud organisatsioonis kehtivate raamatupidamispõhimõtetega. Parendustega seotud kulutused (klassifikaatori grupp 400) lisatakse materiaalse põhivara soetusmaksumusele ainult juhul, kui need vastavad materiaalse põhivara mõistele ja vara bilansis

kajastamise kriteeriumitele ning kulutuse maksumus vastab organisatsiooni sise-eeskirjades sätestatud

põhivara kapitaliseerimise alampiirile. Jooksvad (st pidevalt tehtavad) kulud seoses tehnohoolduse ja heakorraga kajastatakse üldjuhul perioodikuluna.

MÄRKUS Näiteks on riigi raamatupidamise eeskirjas sätestatud materiaalse põhivara (v.a maa) kapitaliseerimise alampiiriks 30 000 krooni (ilma käibemaksuta). Väiksema soetusmaksumusega objektide ostuhind kajastatakse üldjuhul

perioodikuluna. Erinevatel organisatsioonidel on kehtestud erinevad kapitaliseerimise alampiirid, mis komplitseerib erinevate organisatsioonide ja objektide vahelist võrdlusanalüüsi.

Ühekordsete kulude tegemiseks kogub kinnisvara omanik remondireservi ehk remondifondi, mis tagab ehitise nende osade perioodilise asendamise, mis kuluvad kiiremini kui hoone tervikuna ja vajavad väljavahetamist ehitise kasutusea (kasuliku eluea) jooksul (rühm 400). Ühekordsete kulude kajastamiseks raamatupidamises

muudetakse need perioodikuludeks, seda tehakse soetusmaksumuse amortiseerimisel kuluks vara või varaosa

kasuliku eluea jooksul, kasutades selleks kulumi protsente.

Kulumi olemuseks on vara väärtuse langus, mida saab teoreetiliselt mõõta vara väärtuste vahega vaadeldava

perioodi lõpus ja alguses. Vara väärtuse kohta perioodi lõpus ja alguses on raske saada veenvaid tõendeid,

samuti ei muutu vara väärtus perioodi jooksul ühtlaselt, mistõttu tuleb kulumi kajastamiseks raamatupidamises teha mõningaid lihtsustusi. Raamatupidamise praktikas kasutatakse enamasti lineaarset amortiseerimist ja

kindlaksmääratud kulumiprotsente (amortisatsiooninorme), arvestades seejuures vara arvestuslikku eluiga või

kasutusiga, lähtudes vara funktsionaalsest kasulikkusest kulu kajastaja jaoks, sh arvestades kasutuslepingu tähtaega ja hinnates selle pikendamise võimalusi. See põhimõte on üldistusena sobiv nii hoone kui ühekordsete

korrashoiuga seotud kulude kulumi arvestusel (parendused, sisseseade jms).

MÄRKUS Raamatupidamises kasutuses olevad vara eluea mõisted (majanduslik eluiga ja kasulik eluiga (tööiga)) ei

vasta otseselt kinnisvara korrashoius kasutatavatele ehitise eluea ja kasutusea mõistetele. Üldprintsiibiks on, et kinnisvara kasuliku eluea määramine peaks toimuma koostöös vastava ala asjatundjatega. Mõistete mittevastavuse tõttu tuleb olla eriti

tähelepanelik amortisatsiooninormi määramise aluseks oleva eluea määramisel ja lähtuda tuleks ehitise kasutuseast, mitte ehitise elueast, kuna kasutusiga on stabiilse funktsionaalsusega ja kajastab vara kasulikkust selle kasutajale.

Erinevatel kuludel kasutatakse erinevaid kulumiperioode, arvestades konkreetsete kulude ja varaosade tegelikku oodatavat kasutusiga. Soovitav on kasutada järgmisi amortisatsiooniaegu:

─ arenduskuludel kuni 30 aastat;

─ parendus- ja kohandamiskuludel kuni 10 aastat;

─ mööbli, tehnosüsteemide ja valveseadmete kuludel kuni 5 aastat;

─ heakorra-, kommunikatsiooni-, bürooseadmete kuludel kuni 3 aastat.

MÄRKUS Täpsemaid soovitusi ühekordsete kinnisvara korrashoiukulude amortiseerimiseks kuluarvestuses annab IPD

standard �Total Occupancy Cost Code�.

6.5 Kinnisvara elueakulude analüüs

Elueakulude analüüs on instrument pikaajaliste investeerimisotsuste tegemiseks ja sisaldab kõiki varaga seotud

kulusid selle eluea jooksul.

MÄRKUS Meetodit on kirjeldatud standardis ISO 15686-5:2008 �Buildings and constructed assets � Service-life planning�.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

24

Elueakulude analüüsis jagatakse kulud kolme põhirühma, nendeks on:

1) investeeringukulud � kõik kulud, mis on tehtud enne vara kasutusse võtmist, näiteks planeerimise,

projekteerimise ja ehitamise kulud (sh lammutuskulud); enamik investeeringukulusid on seotud klassifikaatoris rühma 800 arendustegevustega;

2) tegevuskulud � kõik vara korrashoiuks ja funktsionaalse standardi hoidmiseks tehtavad perioodilised kulutused, sh kulud infrastruktuuri asendamiseks; tegevuskulud ei hõlma vara funktsionaalsuse muutmist

(tulupotentsiaali tõstmist), vara finantseerimisega seotud kulusid, raamatupidamislikku kulumit; tegevuskuludele vastavad klassifikaatoris rühmade 100, 200, 300, 500 ja 600 kulud; tegevuskulude hulka kuuluvad ka remondikulud kulurühmast 400, eeldusel, et kulude tegemise eesmärk on eelkõige taastada

või asendada ehitise komponente (likvideerida füüsiline kulum), mitte tõsta hoone funktsionaalset taset;

3) kohandamiskulud � kõik kulud, mis on vajalikud vara muutmiseks kasutaja muutunud vajadustele

vastavaks; siia kuuluvad remondikulud rühmast 400 ja rühma 740 kulud, kui nende tegemise eesmärgiks

on muuta hoone funktsionaalset taset, kohandades seda kasutaja muutunud vajadustele vastavaks.

Uute arendusprojektide otsuseid tehakse sageli, lähtudes madalaimatest ühekordsetest investeeringukuludest arvestamata hilisemaid tegevuskulusid ja kohandamiskulusid. Hoone tegevuskulud võivad olla 5�10 korda suuremad esialgsetest investeeringukuludest, mistõttu võib nendega mittearvestamine pikaajaliste

investeeringute analüüsil viia majanduslikult ebamõistlike otsuste tegemiseni. Kasutaja vajaduste muutumisest tulenevalt on aeg-ajalt vajadus hoonet kohandada ja parendada. Hoone puudulik kohandatavus (kohandamine on võimatu või väga kulukas) võib avaldada otsest mõju kasutaja kuludele, sh hoone tegevuskuludele. Vajaliku

kohandatavuse tagamiseks tuleb kasutuseesmärgile sobivat eeldatavat kasutusiga arvestada juba projekteerimisel.

Kasutusvajadustest tuleneval kohandatavusel on kolm peamist mõõdikut:

─ paindlikkus � võimalus muuta ruumide paigutust;

─ universaalsus � võimalus muuta ruumide kasutusfunktsioone;

─ elastsus � võimalus muuta ehitise mahtu.

Elueakulude analüüs kasutab palju prognoose, nt andmeid minevikus tehtud kulude kohta või prognoositud

väärtused tulevikus, mistõttu on meetodi kasutamine spetsiifiliste probleemide ja küsimuste lahendamisel

raskendatud. Ehitise elueakulude analüüs ei hõlma ka olulisi strateegilisi küsimusi, nagu kogu kasutajaorganisatsiooni poliitika ja strateegia, seoseid teiste varadega portfellis, ehitise ja pinna vastavust soovitud kasutusele, jätkusuutlikkuse mittemajanduslikke aspekte.

Erinevate alternatiivsete hoonetega seotud kulude võrdlemiseks on sobiv kasutada puhast nüüdisväärtust või

diskonteeritud rahavoo meetodit. Arvutustes tuleb arvestada:

─ erinevate tegevustega seotud kulusid ja intervalle;

─ tegelikku diskonteerimiseks kasutatavat tulumäära;

─ kasutusiga.

Elueakulude analüüsil investeerimisotsuste tegemisel ei muudeta neid kulusid perioodikuludeks (aastakuludeks, s.t ei annualiseerita); iga kulu võetakse arvesse selle eeldataval tekkimise ajahetkel ja leitakse kulu nüüdisväärtus diskonteerimise teel.

6.6 Kuluarvestus erinevate kasutussuhete ja korrashoiu korralduse juures

Varade kasutussuhted ja valdamine võivad olla korraldatud erinevalt. Omandiõiguse alusel kasutatavate varade

osakaal on suur eluotstarbeliste varade puhul ja eriotstarbeliste varade puhul, seevastu kontori-, kaubandus- ja teenindusotstarbega varadel on tavapärasemaks kasutamine lepingu alusel.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

25

Lepingu õigusliku vormi ja sellega seotud riskide puhul on oluline ka kulude jaotus omaniku ja kasutaja (üldmõistena �rentniku�) vahel, see on suures osas seotud korrashoiu korraldamisega objektil. Sõltuvalt sellest,

kas kasutatav varaobjekt on kasutaja omandis või renditud ning kas ta haldab objekti ise või on teenuse sisse

ostnud, tekib neli tüüpvarianti (vt joonis 6.1), mis kõik eeldavad erinevat kuluarvestuse detailsustaset. Kaks

kõige tüüpilisemat ja selgema korraldusega on variandid 1 ja 2; seoses kinnisvara valdussuhete keerukamaks

muutumisega ja korrashoiuteenuste pakkumise turu arenemisega on järjest tavapärasemad ka variandid 3 ja 4.

Variant 1: varaobjekt on kasutaja omandis, haldamine on omaniku vastutusel ja omaniku poolt korraldatud. Kuluarvestus peab toimuma osas 6.2.2 esitatud nõudeid järgides, eristades tegevused nii detailselt kui võimalik. Eristada tuleb arvestuslikud tööjõukulud koos maksudega, arvestades vastavale tegevusele kulutatud aega, materjali ja transpordikulusid, proportsionaalseid organisatsiooni üldkulusid ning sisseostetud teenuseid. Suurtes organisatsioonides, kus erinevaid põhitegevuse kulukeskusi on mitu ja kinnisvarakulude jaotamine kulukeskuste vahel on oluline, on mõistlik juurutada siserendisüsteem, kus korrashoidu korraldab kinnisvara

kulukeskus, kes müüb korrashoiuteenuseid põhitegevuse kulukeskustele. Sel juhul toimub detailne kuluarvestus vaid kulukeskuses, põhitegevuse kulukeskuses toimub kuluarvestus ostetud teenuste kulu tasemel.

NÄIDE Sellised olukorrad on tüüpilised eramute ja suurte organisatsioonide omandis olevatel eriotstarbelistel hoonetel,

kus haldamine on korraldatud organisatsiooni sees. Samuti liigituvad siia korteriomandid, mille haldamine on korraldatud korteriühistu omajõududega.

Variant 2: vara on kasutaja poolt renditud koos haldamisteenusega (kasutaja ei vastuta haldamise eest, haldamist korraldab rendileandja). Vara kasutaja kasutab kinnistut või selle osa (ruume) ning tasub kasutamise

eest kokkulepitud tasu, mis sisaldab kõiki selle varaga seotud kulusid. Kasutaja kuluarvestus toimub vastavalt

esitatud renditeenuse arvele ning kui lisaks on ostetud muid vara kasutamisega seotud teenuseid mõnelt teiselt

teenuse pakkujalt, tuleb ka need teenused kuluarvestuses arvesse võtta. Omaniku kuluarvestus peab toimuma

vastavalt osas 6.2.2 esitatud nõudeid järgides.

NÄIDE Sellisteks tüüpolukordadeks on bürooruumi rentimine ja korteri üürimine, samuti hotelliruumi kasutus, sh büroo- või laohotellid. Rendileandjaks on tüüpiliselt kinnistu omanik, kuid võib olla ka näiteks hoonestusõiguse või kasutusvalduse

omanik.

Variant 3: vara kasutatakse omandiõiguse alusel, kasutaja (omanik) vastutab haldamise eest, kuid haldamine on teenusena sisse ostetud. Kuluarvestus toimub sarnaselt variandile 2 � kajastatakse sisseostetud teenuste kulusid. Detailne kuluarvestus osas 6.2.2 esitatud nõudeid järgides toimub teenust pakkuvas ettevõttes.

NÄIDE Mitmed finantssektori ettevõtted on huvitatud sellisest lahendist � säilitada kontroll läbi omandiõiguse, kuid osta

sisse korrashoiu korraldamine kui tugiteenus. Samuti hõlmab selline variant korteriomandite haldamist olukordades, kus

haldamist ei korralda korteriühistu, vaid see on sisse ostetud.

Variant 4: vara kasutatakse kasutusõiguse alusel, kasutaja vastutab haldamise eest. Vara kasutaja ei ole vara

omanik, kuid kogu vastutus kinnistu korrashoiu eest on lepinguga talle üle antud. Kuluarvestus toimub sõltuvalt

olukorrast vastavalt mudeli variandile 1, 2 või 3.

NÄIDE Selline olukord on tüüpiline pikaajaliste hoonestusõiguse või kasutusvalduse lepingute puhul, kus ka

omanikukohustuste kandmine on üle antud kasutajale. On võimalik, et valdaja korraldab haldamise või ka kogu vara

korrashoiu oma organisatsiooni sees või ostab selle teenuse osaliselt või tervikuna sisse. Keerukamates olukordades

kaasnevad kirjeldatud olukorraga ka allrendisuhted, mistõttu kasutaja (valdaja, rentniku) on ühtlasi rendileandjaks.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

26

Joonis 6.1 � Kasutussuhete ja haldamise korralduse võimalused

Kasutuslepingu alusel kasutatavate varade (kinnistute, ehitiste, ruumide, seadmete) kuluarvestusel peavad mõlema lepingu osapoole esindajad olema teadlikud rendilepingu sisust ning kokkulepitud kulude jaotusest osapoolte vahel, see eeldab kasutuslepingu sidumist korrashoiuteenuste korraldamise kokkulepetega.

Kasutaja seisukohast koosnevad kinnisvaraga seotud kulud renditasust ja sellele lisanduvatest korrashoiuteenuste kuludest. Rent ehk renditasu ehk kasutustasu on summa, mida makstakse vara kasutamise eest (vt �Terminid ja määratlused� 3.7 ja 3.8).

Rendilepingute ja rendimaksete struktuuride erisuste tõttu ei ole rent (rendimakse tähenduses)

standardiseeritud mõiste, selle sisu ja ulatus tuleneb lepingust. Renditasu kajastamisel kuluna on soovitav kasutada tulude klassifikaatori rühma 970 ning olla tähelepanelik ja teadlik, millised teenused (tegevused) on

rendis juba hõlmatud ja täiendavate kuludena kajastada need korrashoiutegevused, mis ei sisaldu renditasus.

Rahvusvahelises praktikas ja varahindamise standardites EVS 875-10 eristatakse järgmisi rendiliike, arvestades kulude jaotamist omaniku ja rentniku vahel:

─ Täielik puhasrent ehk absoluutne netorent � lepinguline rendimakse katab vaid kapitalikulud (investeeringukulud) ning omandikulud (v.a maamaks ja kinnisvarakindlustus). Rentnik tasub lisaks lepingulisele rendile kõik vara haldamise, hooldamise ja kasutamisega seotud kulud ning vastutab ka hoone korrasoleku ja remondi eest.

─ Puhasrent III, netorent III � võrreldes eelmisega lisanduvad remondikulud ehk maksed remondifondi.

─ Puhasrent II, netorent II � võrreldes eelmisega lisanduvad haldus- ja hoolduskulud.

─ Puhasrent I, netorent I � võrreldes eelmisega lisanduvad maamaksu ja kindlustuse kulud.

─ Brutorent � võrreldes eelmisega lisanduvad tarbimisteenuste kulud, sõltuvalt kokkuleppest ka

tugiteenused.

MÄRKUS Absoluutne netorent on kasutusel pikaajaliste kasutussuhete puhul, näiteks hoonestusõiguse või

kasutusvalduse lepingute puhul, kus kasutaja korraldab haldamise. Üürimisel on praktikas kasutusel erinevad netorendid,

käsitluse ühtlustamiseks on soovitav netorendina käsitleda netorent I. Brutorendina käsitletakse tavapäraselt olukorda, kus

ka tarbimisteenused on hinna sees, kuid renditasus võivad sisalduda ka mõned tugiteenustest.

Tabelis 6.3 on esitatud korrashoiutegevuste kulurühmad, mida erinevate rendilepinguliikide puhul eristatakse

seostatuna erinevate rendimõistetega.

1. Haldamine omaniku korraldatud

4. Haldamine kasutaja korraldatud

3. Haldamine teenusena omaniku poolt sisse

ostetud

2. Haldamine teenusena kasutaja poolt sisse ostetud

Vara kasutamine omandiõiguse alusel

Vara kasutamine kasutusõiguse alusel

Haldajaks valdaja

Haldamine sisse ostetud

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

27

Tabel 6.3 � Rendimõistete ja korrashoiutegevuste kulukohtade vahelised seosed

Renditasus sisalduvad teenused ja korrashoiukulud erinevate rendilepingu liikide korral

jrk n

r

brut

oren

t

neto

rent

I

neto

rent

II

neto

rent

III

abso

luut

ne n

etor

ent

Kulurühm Käesolev standard

EVS 807:2010

1 X X X X X Investeeringukulud (kapitalikulud)

Arendus 800; omanikukohustused 500 (v.a maamaks 511 ja kindlustus 541)

2 X X X X Remondikulud Remondikulud 400 (taastusremondi puhul remondireservi

makse või kohandusremondi puhul tegelik remondikulu) 3 X X X Halduskulud Haldamine 100

4 X X X Hoolduskulud Tehnohooldus 200, krundihooldus 310, ehitise välispiirete ja

tarindite hooldus 320 5 X X Maamaks Maamaks 511 6 X X Kindlustus Kinnisvara kindlustus 541 7 X Elektrienergia Elektrienergia 610 8 X Soojusenergia Soojusenergia 620 9 X Vesi ja kanalisatsioon Vesi ja kanalisatsioon 630

10 X Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus 340

11 X

Ruumide koristus Siseruumide koristus 330. Kui hoones on mitmeid kasutajaid võib üldkasutatavate ruumide ja konkreetse kasutaja kasutuses olevatel ruumidel koristus olla erinevalt korraldatud, sellisel juhul võib, üldkasutatavate ruumide

heakord sisalduda netorent II-s (hoolduskulu).

12 (X) Valve Valveteenus vastavalt 710 klassifikatsioonile (hoone üldvalve võib sisalduda netorent II-s)

13 (X)

Side ja kommunikatsioon

Kommunikatsioon 640 (enamasti ei ole käsitletav

kinnisvaraga seotud kuluna ja teenust ostetakse vastava teenuse pakkujalt, kuid kinnisvara kasutuse kogukulude võrdluses on oluline teada kulu suurust)

14 (X)

Parkimine Transpordivahendite parkimine 720 (enamikel juhtudel eraldi teenusena ei käsitleta, on oluline piirkondades, kus

parkimine on tasuline, et hinnata kinnisvara kasutuse kogukulusid)

15 (X) Muud tugiteenused Muud tugiteenused rühmas 700 vastavalt kokkuleppele

6.7 Korrashoiuga seotud osapoolte infovajadus

Käesolevas jaotises on esitatud lühikirjeldus kolme suurema kuluinfo tarbijate rühma kohta: teenusepakkujad,

omanikud (investorid, rendileandjad) ja kasutajad (rendilevõtjad, kliendid) ning kirjeldatud nende erinevat

infovajadust. Olgu siinkohal rõhutatud, et sõltuvalt kasutussuhete ja korrashoiu korraldusest võivad erinevad

osapooled olla ühes isikus, kuid võivad olla ka erinevad ja lahutatud mitmeks isikuks (nt ühel varal mitu

kasutajat, ühel objektil mitu teenusepakkujat). Sõltuvalt oma rollist tuleb määratleda infovajadus ja luua

andmebaasid kuluinfo kogumiseks.

Teenusepakkuja seisukohast on kõige olulisem teada tema poolt pakutavate teenuste kulu ja võrrelda seda nende müügist laekuva tuluga (kuluefektiivsuse analüüs). Teenusepakkuja koondab kuluinfo hierarhiliselt

vastavalt enda poolt tehtavatele tegevustele ja nendega seotud kuludele (tööjõukulud, kapitalikulud, varustuse

kulud, sisseostetavad teenused, üldkulud jms). Teenusepakkuja peab suutma eristada kulud tema poolt

teenindavate objektide (hoonete) vahel. Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

28

Omaniku (investori) vaatenurgast on kõige olulisem teada tema omandis olevate varadega seotud kulusid, et võrrelda neid varadest laekuvate (oodatavate) tuludega ja saada infot varade tulukuse kohta. Vara omanik koondab vara kohta käiva kuluinfo varade portfelli kohta, selle all eraldi kinnistute ja nendel asuvate hoonete

kaupa, järgmisel tasandil kinnisvara teenuste kaupa. Detailema huvi korral on võimalik jaotada kulusid ka eraldi tegevuste kaupa (eelkõige juhul, kui soovitakse analüüsida teenuste sisseostmise ja isetegemise alternatiive).

Lisaks perioodilistele korrashoiuteenuste kuludele on omaniku seisukohast oluline kapitalikulude arvestus. Väljarenditud varade puhul peaks kulude ja tulude arvestus olema võimalik üksikute rentnike kaupa, st ka kulud

tuleb jagada rentnike vahel.

Kasutaja (kliendi) seisukohast on oluline omada ülevaadet tema poolt kasutatava vara (nt ruumide)

korrashoiuteenuste kuludest, et võrrelda seda lepingutes kokkulepitud tingimustega ning teiste sama teenust konkureerivalt pakkuvate ettevõtjate hindadega.

Tabelis 6.4 on esitatud omaniku, kasutaja ja teenusepakkuja prioriteedid korrashoiukulude info kogumisel ja analüüsil. Tabel on esitatud üldistusena illustreerimaks erinevate osapoolte huvisid, detailides võib igal

konkreetsel juhul informatsioonivajadus erineda standardis esitatust sõltuvalt. Infovajadus sõltub näiteks sellest,

kuidas on korraldatud omaniku ja kasutajate suhted (kes milliseid teenuseid tellib), kui oluline on konkreetse omaniku või kasutaja jaoks konkreetset varaobjekti puudutav info, samuti teenusepakkuja spetsiifikast � milliseid teenuseid ta pakub, mil määral nõustab ta omanikke ja kasutajaid olles üle võtnud nende

ülesandeid jms.

Tabel 6.4 � Kuluinfo vajaduse prioriteedid erinevate korrashoiuteenusega seotud osapoolte jaoks

Kuluinfo Teenuse-pakkuja Omanik Kasutaja

Kinnistu kogukulud 3 vajadusel *** Hoone kogukulud 5 4 vajadusel **** Ruumide kogukulud vajadusel* 2 Hoone (ruumide) korrashoiuteenuste kulud kulurühmade (teenuste) kaupa

4 5 3

Hoone kulud tegevuste kaupa (klassifikaatori esimene tase)

3

Hoone kulud alamtegevuste kaupa (klassifikaatori teine-kolmas tase)

2

(Oma) organisatsiooni kulud tegevuste kaupa 1 vajadusel** Kapitalikulud, investeeringud 1 Renditasu 2 1

* kui kulusid on vaja jagada erinevate kasutajate vahel ** vaid nende tegevuste osas, mida korraldab ise (nt haldamine, tehnohooldus, heakorratööd) *** kui kasutab kogu kinnistut **** kui kasutab kogu hoonet

6.8 Tulud (kulude katteallikad)

Korrashoiu tegevuste (teenuste) ja kulude klassifikaator kirjeldab rühmades 100�800 korrashoiuks vajalikke tegevusi ja nende struktuuri. Korrashoiust huvitatud isik (omanik ise või tema poolt volitatud haldur) lisaks tegevuste (kulutuste) kavandamisele peab nägema ette ka nende kulude katteallikad ehk tulud. Korrashoiu

edukuse üheks osaks on ka vajalike ning mõistlike tulude leidmine, et tagada korrashoiuks vajalike kulutuste

tegemine.

Korrashoiu tulude jaoks soovitab standard kasutada rühma 900.

Tulude klassifikaator on sobilik kasutajale ka kulude kirjeldamiseks, nt rühm 970 Rent on omaniku (rendileandja) seisukohast vaadatuna tulu, kuid kasutajale kulu. Rendi kajastamisel kuluna tuleb olla teadlik, millised teenused (tegevused) on rendis juba hõlmatud ja täiendavate kuludena tuleb kajastada vaid need korrashoiutegevused,

mis ei sisaldu renditasus.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

29

7 KINNISVARA KORRASHOIU KVALITEET

7.1 Sissejuhatus

Kinnisvara korrashoidu saab käsitleda inimeste igapäevase elu- ja töökeskkonna kujundamise ning

korrashoidmisena. Meid ümbritseva (tehis-)keskkonna kujundamise tulemust saab hinnata kinnisvara korrashoiu tegevuste ja teenuste kvaliteedina. Kvaliteedi määrab eelkõige korrashoiu protsessi asjaosaliste professionaalsus; samas tunnetatakse kvaliteeti väga erinevalt. Kuigi ISO 9000 seeria annab metoodika

kvaliteedijuhtimissüsteemi hindamiseks, siis seni puuduvad konkreetsed kriteeriumid kinnisvara korrashoiu

tulemuslikkuse hindamiseks. Üheks aluseks saab võtta korrashoiu tagamise tegevuste loetelu, milleks piisavalt sobilik süsteem on loodud käesoleva standardi klassifikaatoriga.

Kinnisvara korrashoiu kvaliteet on eelkõige korrashoitava kinnisvara seisukorra fikseerimine ja selle seisukorra

suunamine. Teenuse kvaliteeti defineeritakse kui selle teenuse võimet rahuldada kinnisvaraomaniku ja -kasutaja (kliendi) vajadusi ja ootusi. Samas ei ole kõik kliendid ühesuguste ootuste ja vajadustega ning seega pakutava teenuse/toote parimat kvaliteeti ei saa üheselt kirjeldada. Pakutav teenuse/toote kvaliteet on kompromiss kliendi ootuste ja vajaduste ning teenuse/toote pakkuja võimaluste vahel.

Kvaliteedijuhtimine tähendab eelkõige soovitud tulemuse kirjeldamist, tulemuse saavutamiseks vajaliku

tegevusraamistiku väljatöötamist, selle kasutuselevõttu ja juhtimist ning tulemuste analüüsimist pidevaks

parendamiseks. ISO 9000 sarja kuuluvad juhised iseenesest ei määra kvaliteedi taset, vaid annavad ainult

kvaliteedi juhtimise metoodika:

─ ISO 9000 � kirjeldab kvaliteedijuhtimissüsteemide aluseid ja sellega seonduvaid termineid;

─ ISO 9001 � kehtestab nõuded kvaliteedijuhtimissüsteemile;

─ ISO 9004 � kehtestab nõuded kvaliteedisüsteemi elementidele, annab juhised kvaliteedi juhtimiseks ja kvaliteedisüsteemi ülesehitamiseks.

Teenuse kvaliteedi juhtimisel lähtutakse alljärgnevatest põhimõtetest:

─ kliendikesksus;

─ eestvedamine;

─ töötajate kaasamine;

─ protsessikeskne lähenemine;

─ süsteemne lähenemine juhtimisele;

─ pidev parendamine;

─ faktidel põhinev otsustamine;

─ vastastikku kasulikud suhted tarnijaga.

Kui hinnata kinnisvara korrashoiu kvaliteeti, siis peab eelnevalt kokku leppima kvaliteedisüsteemi alustes.

Esiteks hinnatakse korrashoiuteenuse või hooldustööde tulemuse (seisukorra) kvaliteeti; teiseks � mitmeastmeline võiks kvaliteedisüsteem olla (kas kaks astet, s.o on/ei ole kvaliteetne või enam, s.o mitterahuldav/rahuldav/hea kvaliteet). Lisaks tuleb luua kvaliteedi hindamise süsteem.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

30

7.2 Kinnisvara korrashoiu kvaliteedi olemus

Kinnisvara korrashoiu kvaliteedi juhtimise võib jaotada järgmisteks osadeks:

─ korrashoiuettevõtte juhtimissüsteem (struktuur ja juhtimine);

─ turundus ja kliendisuhted (toote/teenuse arendus);

─ ressursside juhtimine (infrastruktuur, info, töötajad, allhanked);

─ objekti korrashoid (haldamine, hooldamine);

─ tulemuste analüüs (majandamise edukus ja kliendi rahuolu).

Eeltoodud näitajaid võib kirjeldada järgmiselt:

─ ettevõtte juhtimissüsteemi parendamine tähendab kõigi protsesside koordineeritud tegevust soovitud

lõpptulemuse saavutamiseks; valmisolekut saab hinnata näiteks korrashoiuettevõtte pikaajalise (3�5 aastat) äriplaani olemasoluga;

─ turunduse kvaliteeti saab hinnata selle alusel, kas ettevõtte poolt pakutavad teenused on kirjeldatud (kas on olemas tootekaardid) ja kas tegelikult pakutav teenus (maht, kvaliteet) vastab kirjeldusele;

─ ressursside juhitavuse kriteeriumiks võib olla ettevõtte vastutavate spetsialistide kutsepädevuse tase,

kasutatavad infotöötluse vahendid (kontoritehnika, arvutitarkvara jms) ja ettevõtte majandusnäitajad (käive, kasum, krediidivõimekus jms);

─ korrashoiu tagamist saab hinnata objekti korrashoiu kava alusel (kui pikka ajavahemikku tegevuskava haarab, kas selles on kirjeldatud rahavoogude liikumine, remonditööde tegemine, hoolduse järelevalve jne);

─ tulemuste analüüs peaks sisaldama kõigi protsesside tegeliku taseme hindamist (kas vastab soovitule) ja võimalike mittevastavuse ohjamist (juhtimissüsteemi täiustamist).

Kinnisvara korrashoiu ettevõtte poolt pakutavate teenuste kvaliteedi hindamisel saab kompleksselt lähtuda ka järgmistest kriteeriumidest:

─ ettevõtte juhtimine (sh äriplaan);

─ personalijuhtimine (vajadus, koolitus);

─ dokumendihaldus (sh andmebaasid);

─ tegevuse (toote/teenuse) kavandamine;

─ teenuse osutamine (teenuste kaardid, ametijuhendid, korrashoiukavad);

─ ressursside juhtimine (raha, materjal, allhanked);

─ järelevalve (sisekontroll, arendamine, kaebused).

Osa nendest näitajatest ei ole objektiivselt hinnatavad, mistõttu on vaja täpsustada hinnatavate kriteeriumide sisu ja anda selle kvaliteedi määramiseks täpsem skaala. Näiteks, kirjeldades pädevate spetsialistide vajadust,

saab määratleda, et hea tasemega kinnisvarakorrashoiu tagamiseks peab vastutaval spetsialistil olema vähemalt III kutsepädevuse tase (HA III või HO III) ja see spetsialist suudab tagada kinnisvaraobjektide

juhtimise, kui tema vastutusel ei ole üle 15 keskmise keerukusega objekti.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

31

7.3 Kinnisvara korrashoiu kvaliteet

Kinnisvara korrashoiu teenust pakkuva korrashoidja teenuse kvaliteet kujuneb tehnilisest kvaliteedist, mis vastab kliendi küsimusele �mida?�, ja funktsionaalsest kvaliteedist, mis vastab küsimusele �kuidas?�. Tehniline

kvaliteet näitab, mida klient saab, ja funktsionaalne kvaliteet, kuidas ta seda saab. Üldkvaliteet, mida klient

saab, oleneb kliendi ootustest ja kogemustest (joonis 7.1).

Joonis 7.1 � Kinnisvara korrashoiu kvaliteet

FUNKTSIONAALNE

KVALITEET

Kliendi ootused

Kuidas?

Kliendi

kogemused

Mida?

TEHNILINE

KVALITEET Mulje korrashoidjast

Kvaliteedimõõturid

Kogetud üldkvaliteet

Hea tehniline kvaliteet tähendab, et kliendi arvates vastab teenindustase tema ootustele. Tehnilist kvaliteeti

mõjutavad oluliselt hooldussagedus, tehnoloogia, teenuse korraldus, juhtimis- ja kontrollsüsteemid ning kogu personali kutseoskus.

Ainuüksi tehnilisest kvaliteedist ei piisa; kinnisvara korrashoiu konkurentsistrateegia hulka kuulub üha enam funktsionaalne kvaliteet. Edukas on see, kes kaasab kogu personali vaimse potentsiaali ja kujundab organisatsioonile dünaamilise ja positiivse imago. Funktsionaalne kvaliteet kajastab korrashoidja ja kliendi vahelise suhte sujuvust. Funktsionaalse kvaliteedi tegurid on teenuse kiirus, paindlikkus, teenindusvalmidus, kliendi kuulamine ning personali suhtumine ja käitumine. Turundus, korrashoidja tuntus ja maine ning saadud mulje toimivad filtrina kliendi arvamuse kujunemisel selle kohta, kas teenus vastab tema ootustele. Hea mulje jätnud korrashoidjale antakse andeks ka kvaliteedist kõrvalekalded, samal ajal kui halvas kirjas olevate vead vaid võimenduvad. Kliendi ettekujutus kvaliteedist on tundlik ja mälu üllatavalt pikk.

Kinnisvara korrashoid on protsess, tootmis- ja teenindustegevus, millel on selgelt määratletav majanduslik

tulemus � toode. Tootekesksus tähendab praktikas, et klient saab tegevuse tulemuse, valmis toote, mitte selle toote valmimisprotsessi. Toode on näiteks puhas ja ohutult läbitav õuetee, sadagu vihma või paistku päike.

Toodete kvaliteet oleneb pinna kasutuseesmärgist. Sageli on müüdud lume rookimist või liivatamist, pööramata

tähelepanu lõpptulemusele. Ainult tootekesksus võimaldab määrata kvaliteeti kliendile arusaadaval viisil.

Toote põhiomadused on tarnimisaeg, teenindusviis, lubatud kõrvalekalded kvaliteedist ja hind. Tootekesksus

võimaldab tellijal plaanida ja kirjeldada kinnisvara korrashoiu teenust teadmata midagi hooldusmeetmetest. Korrashoidja omakorda plaanib oma töömeetodid ja ressursid tootekirjelduse alusel. Kui korrashoidja saab

töömeetodeid vabalt valida, on ta huvitatud efektiivsemate meetodite ja uute tootekontseptsioonide arendamisest ning konkureerib lisaks hinnale ka efektiivsuse ja kvaliteediga. Teenuse tootekesksus aitab kaasa teenust osutava korrashoidja kvaliteedisüsteemi arendamisele. Kui korrashoidjal on töö vahetu tegijani ulatuv kvaliteedisüsteem, mille klient on heaks kiitnud, võib vastutuse kinnisvara korrashoiu järelevalve ja arendamise

eest anda üle kinnisvara korrashoidu ettevõtjale � korrashoidjale.

7.4 Korrashoiu korraldus

Käesoleva standardi alusel saab kõik kinnisvara korrashoiu sisuks olevad korrashoiutegevused liigitada kahte põhirühma � haldaja ja hooldaja funktsioonide täitmine. Kuna hoolduse tulemuse määrab eelkõige klient, siis

korrashoiu kvaliteedi juhtimisel tuleb eristada millist teenust � kas haldust või hooldust kirjeldatakse. Hooldustööde tulemuse kirjeldamiseks saab kasutada olemasolevaid metoodikaid. Näiteks seadmete hoolduse

edukust saab hinnata avariideta tööaja või hoone energiakulukuse kaudu. Siseruumide koristuse kvaliteeti saab

hinnata standardis INSTA 800 toodud kriteeriumide alusel. Remondi- ja renoveerimistööde kvaliteedi juhtimine on sarnane ehitustööde kvaliteedi juhtimisega.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

32

Samas sõltub korrashoiu tulemuslikkus olulisel määral kliendi püstitatud eesmärkidest. Viimased kujunevad

konkreetse kinnisvaraobjekti jaoks sageli vajaduste ja võimaluste kompromissi kaudu. Kuigi korrashoidja

(haldaja/hooldaja) võib olla valmis pakkuma head (kvaliteetset) teenust, siis konkreetne klient ei pruugi seda

soovida. Seega ei saa võtta teenuse pakkuja kvaliteedi hindamise aluseks mitte korrashoiu seisukohalt parimat tulemust, vaid peame hindama teenuse pakkuja võimekust ja valmisolekut teatud (etteantud) kvaliteediga teenuse osutamiseks. Kuna kvaliteeti määratletakse sageli kui asja kasutussobivust, kliendi rahulolu või ootusi pakutava teenuse suhtes, siis tuleb kinnisvara korrashoiu kvaliteedi juhtimiseks määratleda kriteeriumid, mis

võimaldaksid mõõta korrashoiu tegeliku taseme vastavust soovitud (lepinguga kokkulepitud) tasemele.

Käesoleva standardi korrashoiu tagamise tegevuste klassifikaatorist lähtuvalt saab väita, et korrashoiu kvaliteet

on määratud eelkõige tegevuste grupi 110 (objekti ettevalmistamine) kaudu. See korrashoiu tegevuste grupp

sisaldab objekti kasutajate vajaduste uurimise ja sellest lähtuvalt (soovitavalt) pikaajalise tegevuskava koostamist.

Haldamine (korrashoiu juhtimine) eeldab vajalike (korrashoiu)tegevuste täpset kirjeldamist (normimist).

Normimine algab tehnoloogilise protsessi kirjeldamisest. Kirjelduses võiks olla:

─ protsessi täpne nimetus ja selle läbiviimise eripärad;

─ kvaliteedinõuded normitava protsessi lõpptulemusele;

─ kasutatavad töövahendid (tööriistad, materjalid, abivahendid) ning nõuded nendele;

─ kasutatavate masinate (vajadusel) tehnilised parameetrid;

─ töökoha organiseerimise põhimõtteline skeem;

─ põhjendatult vajalik tööliste arv nende kvalifikatsiooni ja erialade kaupa;

─ tööprotsessi kirjeldus (s.o koosseis elementide kaupa koos jaotusega täitjate vahel);

─ olulisemad töövõtted, nende kirjeldused;

─ individuaalsete kaitsevahendite ja ohutustehnikaeeskirjade loetelu ning nendes sisalduvad põhinõuded töö

korraldamisele;

─ tööliste töötamise ning puhkamise re�iimide kirjeldus kehtivaid õigusakte arvestades;

─ töö alustamise eeltingimused: kvaliteedinõuded kas eelnevale tööle või asjaolude kirjeldus, millal uuritavat protsessi tuleb alustada.

Kinnisvara korrashoiul saame eelkõige lähtuda kinnisvaraobjekti hooldusjuhenditest. Mida rohkem

(üksikasjalikumalt) on kinnisvaraobjekti hooldustegevused kirjeldatud, seda suurem on tõenäosus, et korrashoiu

tulemus vastab eelnevalt kokkulepitule.

7.5 Teenuse kvaliteet

Kinnisvara korrashoiu teenuse kvaliteedi määramiseks on vaja leida hindamiseks sobiv mõõtühik (kvaliteedi

etalon). Kvaliteet kujuneb tavaliselt mitme erineva hinnangu/hindaja arvamuste keskmisena.

Teenuse kvaliteeti hinnatakse tavaliselt alljärgnevatest näitajatest lähtuvalt:

─ kliendikesksus;

─ teenuse juhitavus ja selle pidev täiustamine;

─ sujuv infovahetus ja partnerite koostöö;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

33

─ personali täiendkoolitus;

─ tulemusjuhtimine (eesmärgi püstitamine ja selle saavutamine);

─ muutustega (nii arengusuunad kui tegelik tase) arvestamine;

─ piiritletud vastutus tulemuste saavutamise eest.

Hinnang on objektiivne, kui selle mõõtmiseks on üheselt mõistetavad ja mõõdetavad kriteeriumid. Parimad

kriteeriumid on sellised, kus antakse hinnang kahepallisüsteemis (vastab / ei vasta nõuetele). Sellisel juhul sõltub tulemus kõige vähem hindaja subjektiivsest arvamusest. Kui mingit protsessi hinnata näiteks 10-pallisüsteemis, siis reaalselt saadav info on sisuliselt kolmepallisüsteemis (hea/rahuldav/halb), sest vahepealseid astmeid on raske määratleda.

Kvaliteedi koondhinnang kujuneb tavaliselt mitme osahinnangu tulemusena. Kinnisvara korrashoiu kompleksteenuse kvaliteeti saab määrata näiteks kompleksteenuse osategevuste optimaalse mahu ja sageduse järgi, seega kinnisvara korrashoiu kompleksteenuse kvaliteeti võiks hinnata võimekuse ja

valmisolekuna osutada optimaalse sortimendi ja sagedusega teenuseid.

Samas ei saa valmisolek pakkuda mingit teenust olla ainus hindamiskriteerium. Kvaliteedi hindamise seisukohalt on oluline teenuse pakkumise tulemus. Kuidas hinnata enne konkreetse teenuse osutamist selle tagatust? Üheks võimaluseks on kontrollida, kas teenuse pakkujal on olemas oma sisemised reeglid

(protseduuride kirjeldused) teenuse osutamise käigu juhtimiseks. Nende protseduuride koostamine eeldab teenuse osutamise käigu kirjeldamist koos vastutuse jagamisega teenuse osutamisega seotud osapoolte vahel. Kuna reeglite koostamine eeldab pädeva füüsilise isiku olemasolu, siis võiks teenuse osutamise kvaliteedi siduda ka korrashoiu eest vastutava spetsialisti olemasoluga.

Tabel 7.1 � Haldusteenuse kvaliteedi hindamine tagatuse alusel

Kvaliteedi tase

Protseduuridega kaetud

Vastutava spetsialistiga kaetud

Objektide arv spetsialisti kohta

Hea 80% >90% 8�10

Rahuldav 60% >75% 10�15

Halb 30% >50% >15

Võimalikeks protseduurideks saab olla näiteks hoolduslepingute ettevalmistamise ja sõlmimise käik või

hooldustööde järelevalve (nt koristustööde pisteline kontroll koos puhtuse taseme määramisega) või kasutaja

kaebuse lahendamise kord (s.h pöördujale kõrvalekallete likvideerimisest teatamine).

Kuna teenuse pakkuja sisemine tööjaotus ja kaasnev vastutuse delegeerimine sõltub tema töökorraldusest, siis

ei saa protseduurireegleid standarditega määratleda. Küll saab loetleda need tegevused, mille kohta peab

reeglistik olema. Sellisteks tegevusteks võiks olla:

─ objekti ülevõtmine-üleandmine;

─ objekti ülevaatus (esmakordne, plaaniline, erakorraline);

─ hoolduslepingute ettevalmistamine ja sõlmimine;

─ objekti majandamise analüüs (majanduskava täitmise analüüs, prognoos tulevikuks);

─ remondihanke hindamine;

─ kliendi pöördumise lahendamine;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

34

─ tegevuskava koostamine ja kooskõlastamine kinnisvaraomanikuga;

─ hoolduse dokumenteerimine (hoolduspäeviku täitmine ja korrashoiu käigu analüüs);

─ omanikujärelevalve funktsiooni täitmine;

─ mittevastavuste lahendamine.

Korrashoiuteenuste kvaliteeditaseme määramise põhialuseks on kinnisvaraomaniku tahte ning kinnisvara haldamise ja hooldamise omavaheline suhe. Omaniku tahte määratlemiseks on kasulik koostada kinnisvarastrateegia, mis toimib pikemas perspektiivis raamplaanina ja väljendab kinnisvara osas seatud

strateegilisi eesmärke.

Korrashoiuteenuste kvaliteeditaseme määratlemise abivahendiks on soovituslikult neljaastmeline tasemete liigituse ning tasemeklasside kirjeldused. Selline abivahend ei ole igal juhul lõplik ning kinnisvaraomanik ja korrashoidja saavad seda koostöös täiustada. Teenuste pakettide tasemete liigituse mudel põhineb muuhulgas

kvaliteediauhindade ja teatavate kvaliteedistandartide arendamise kriteeriumidel. Liigituse numeratsioon suureneb koos nõudlikkuse astmetega altpoolt ülespoole, kusjuures 0 tasemeklass (juhuslikkus) ei ole vastuvõetav.

Tabel 7.2 � Korrashoiuteenuste neljaastmeline tasemete liigitus

Korrashoiu kvaliteeditaseme klass

Haldus Tugiteenused Hooldus Välispuhastus Sisepuhastus

4 Tervik- optimeerimine

Eriti nõudlik Eriti nõudlik Tulemusvastutus Esinduslik Esinduslik

3 Tootetsükliline ökonoomsus

Nõudlik Nõudlik Korrashoiuvastutus Nõudlik Nõudlik

2 Süstemaatilisus

Kõikehõlmav Kõikehõlmav Ennetav Normaalne Normaalne

1 Miinimum-meetmed

Ametlik tase Vähendatud Rikkeparandus-vastutus Vähendatud Vähendatud

0 Juhuslikkus

Mitterahuldav Mitterahuldav Mitterahuldav Mitterahuldav Mitterahuldav

Tabel 7.3 � Korrashoiuteenuste neljaastmeline tasemete liigitus ning tasemeklasside kirjeldused

Korrashoiu kvaliteedi-taseme klassid

Korrashoiu tasemeklasside üldised kriteeriumid

4 Tervikopti-meerimine

Kinnisvara korrashoiu võrgustikku arendatakse pidevalt kinnisvara kohta laekuva informatsiooni põhjal. Kasutusel on hästitoimiv tegutsemisprotsess, mis areneb ning kohandub vastavalt tegelike olukordade ja konkreetse keskkonna nõudmistele. Kõrvuti kvantitatiivsete kriteeriumidega kasutatakse ka kvalitatiivsed kriteeriume. Toodetakse jätkuvalt kõrgekvaliteedilisi ja kasutaja vajadustest lähtuvaid tooteid ning teenuseid osutatakse ennetavalt, õigeaegselt ja ökonoomselt. Ressursside kasutamine on säästlik ja majanduslikult tasuv. Kvaliteedi tagamine ja konkurentsivõime käib jätkuvalt ajaga kaasas; ettevõte on tippklassi kuuludes arengu esirinnas.

3 Toote-tsükliline ökonoomsus

Lepingujärgsete teenuste tootmist juhitakse eesmärgipäraselt lepingu jooksul saadava korrektse ja piisava info põhjal. Kaasatud on pikemaajalist ja tootetsüklilist kinnisvaramajandamist toetavaid teenuseid (nt kinnisvara kohta käiva info kujundamine), ajakohased raportid ning kvaliteedialane koostöö teenuse pakkuja ja tellija vahel. Aktiivselt kasutatakse hooldustegevust kirjeldavaid kvantitatiivseid kriteeriume. Arengule võib kasuks tulla selliste menetluste juurutamine, mis soodustavad faktilise info hankimist ja selle põhjal õigesti tehtud järeldusi ning tegevuse arengu tegelikku mõjutamist.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

35

2 Süstemaatili-sus

Kasutatakse oma eesmärke toetavaid kriteeriume, mis suunavad hoolduse teostamist. Kinnisvara korrashoiu tegevusplaanides, kinnisvarastrateegias ja teeninduslepingutes on määratletud põhitegevused ja sisseostetavad teenused ning lisatud tähtsamad küsimused (nt on koostatud haldusplaan). Haldamine on küllaltki täpselt määratletud, mõistetud ja rakendatud; plaan on heaks põhjaks haldustegevust kavandades ja teenuspakette koostades. Eesmärgipärasus on osalisele optimeerimisele kalduv.

1 Miinimum-meetmed

Tähelepanu keskpunktis on peamiselt üksikud teenuste grupid või teenused. Teenuste valik on läbimõeldud. Teenustes sisalduvate alltoodete valik on põhjendatud. Kõrvalekaldumisi märgatakse ja neile reageeritakse. Eesmärgiks on kinnisvara korrashoiu vastavaus miinimumnõuetele. Võime saavutada kvaliteet on rahuldav, kohati jääb kvaliteeditase soovitust madalamaks.

0 Juhuslikkus

Hoolduse osas pole saavutatud kinnisvara korrashoiuteenuse eesmärki. Kinnisvara haldamine on puudulikult korraldatud ega vasta olulistele nõuetele seoses vastutuse jagamise ja teenuste dubleerimisega. Kinnisvara korrashoiutegevustes esineb lünki, mille eest keegi ei vastuta, esineb tarbetuid kattuvusi ning nõuete ala- ja ületäitmist. Kinnisvara korrashoiu edukus on juhuslik ning esineb ebameeldivaid üllatusi; tegevuses esineb palju märkamata jäänud riske.

Korrashoiu kvaliteeditaseme määratlusega kindlustatakse, et koostatav teenuspakett vastaks tellija tahtele ja arvestaks kesksete seisukohtade ning nõudmistega. Kvaliteediklassi kirjeldavad kriteeriumid suunavad ja

toetavad teenuspaketi kokkupanemist ning vastutusmäära teenuste paketi täpsustamise käigus. Vastutuse

jagamisel saab kontrollida, kas kõik kohustused on kirjeldatud ning võrrelda hindamiskriteeriumide põhjal välja

töötatud teenuspaketi vastavust omaniku nõuetele. Kvaliteeditasemete määratlus annab võimaluse võrrelda

erinevate kinnisvaraobjektide teenuste lepinguid. Sel moel on võimalik muuta objektiivsemaks hinna ja

kvaliteedi suhtele antavaid hinnanguid.

Teenuste paketi taseme määratlemiseks valitakse soovitud teenustele kvaliteeditasemeklass. Valik peab põhinema kinnisvara omaniku poolt heakskiidetud kinnisvarastrateegiale. Valitud teenuste tasemeklassi

kirjeldavad kriteeriumid aitavad hinnata paketi katvust ja vastutuse jagamist ning teha lõplikku valikut

teenuspaketis sisalduvate toodete osas soovitud hinna-kvaliteedi suhte saavutamiseks.

7.6 Kvaliteedi juhtimine

Kvaliteedijuhtimise etapid (ISO 9000 alusel):

─ klientide ja huvipoolte vajaduste ning ootuste määratlemine;

─ kvaliteedipoliitika ja -eesmärkide püstitamine;

─ eesmärkide saavutamiseks vajalike protsesside ja kohustuste/volituste määratlemine;

─ eesmärkide saavutamiseks vajalike ressursside määratlemine ja hankimine;

─ protsesside mõjususe ja tõhususe mõõtmise meetodite väljatöötamine;

─ nende meetodite rakendamine kõigi protsesside juures;

─ mittevastavuste vältimise ja nende põhjuste elimineerimise meetodite määratlemine;

─ kvaliteedijuhtimise tulemuslikkuse hindamine tagamaks selle pidev paranemine.

Iga loetelus toodud tegevuse tulemuslikkuse saavutamine võib tähendada mitme korrashoiu osategevuse täitmist; iga eesmärki võib saavutada erinevalt. Kinnisvara korrashoiu tagamisel võib näiteks vajalike

ressursside hankimine tähendada nii vajalike materjalide varumist lattu kui nende materjalide saamiseks

vajalike tarnelepingute sõlmimist. Kvaliteedi hindamise seisukohalt on oluline, et mõlemal juhul oleks võimalik

hinnata valitud tegevuse efektiivsust (näiteks fikseerida materjali objektile jõudmise aega) ja vajadusel seda

mõjutada (muuta vahelao asukohta või valida teine tarnija).

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

36

Kinnisvara korrashoiu kvaliteedijuhtimine jaguneb järgmisteks osadeks:

─ ettevõtte juhtimissüsteem;

─ turundus ja kliendisuhted;

─ ressursside juhtimine;

─ objekti korrashoid;

─ tulemuste analüüs.

Iga protsessi juhtimine eeldab selle valdkonna tegevuste korrastamist ja viimist kooskõlla teiste protsessidega.

Parim tulemus saavutatakse kõigi protsesside koostöös. Sujuva koostöö tagamiseks tuleb kogu teenuse osutamise protsess jagada alamtegevusteks ja need kirjeldada. Oluline on koos tegevuste kirjeldamisega määrata ka vastutus tegevuse tulemuse eest. Ei ole võimalik ette anda täpseid reegleid kuidas saavutada

konkreetses ettevõttes kindla teenuse osutamisel parim tulemus. Kvaliteedi juhtimisel saab anda ainult üldiseid soovitusi, millistest lähtuvat iga ettevõte võib luua oma kvaliteedijuhtimissüsteemi.

7.7 Tegevuste ja teenuste kvaliteedi hindamine

Hinnang teenuse kvaliteedile sõltub hindaja enda suhtest kvaliteedijuhtimisesüsteemi. Teenuse pakkuja ja

teenuse ostja näevad samu protsesse erinevalt. Seetõttu tuleks kinnisvara korrashoiu teenust hinnata mitte üksikute konkreetsete olukordade näitel, vaid üldise teenuse osutamise süsteemi ülesehituse põhjal. Korrashoiu kvaliteeti saab hinnata kui kinnisvara korrashoiu soovitud tulemuse saavutamist. Kuna korrashoiu tagamise tegevused on käesoleva standardi alusel jagatud kompleksideks, siis on otstarbekas hinnata teenuste kvaliteeti

igas grupis eraldi. Korrashoiu teenuse lõpptulemus on hinnatav osatulemuste kvaliteetide summana.

Põhikriteeriumiks on pakutava teenuse sisuline kvaliteet. Seda saab näiteks mõõta kasutatava tehnoloogiaga

(kas küttesüsteemi häälestamine toimub visuaalselt või kontrollmõõtmistel põhineva analüüsi alusel), töötajate

pädevusega (kas on olemas alalõigu eest vastutav pädev spetsialist) ja teenuse osutamise protsessi kirjeldusega (teenuse kaart). Kuna kinnisvara korrashoiuteenus on kompleksteenus, siis kinnisvara korrashoiuteenuse kvaliteedi hindamisel on klientide erinevatest ootustest ja vajadustest tulenevalt võimalik

võtta kompleksteenuse kvaliteedi hindamisel parameetrina arvesse korrashoidja võimekust ja valmisolekut

pakkuda erineva optimaalse sortimendi, sageduse ja tulemusega teenust.

Kinnisvara korrashoiu protsessis saab hoolduse kvaliteeti kirjeldada ja hinnata näiteks joonisel 7.2. toodud kriteeriumide alusel.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

37

Joonis 7.2 � Tehnohoolduse kvaliteedi hindamise kriteeriumid

Teenuse taseme hindamine saab toimuda läbi kvaliteedijuhtimise. See eeldab osutatava teenuse kirjeldamist, teenuse osutamise protsessi juhtimist ja saavutatud tulemuse hindamist.

Kinnisvara korrashoiu kvaliteeti saab hinnata korrashoiu juhtimise kvaliteedina � kas on olemas eelnevalt kooskõlastatud lahendused korrashoiu tegevuste tulemuse tagamiseks.

Kinnisvara korrashoiu teenuse õnnestumist ja kvaliteeti võib vaadelda nii kinnisvaraomaniku, -kasutaja kui ka korrashoidja seisukohast. Kinnisvaraomanik taotleb kasutaja rahulolu, soovib korras kinnisvara ja tasakaalus kulusid ning saada tulu. Kinnisvarakasutaja muljet kvaliteedist ja rahulolu pakutava kinnisvarakeskkonnaga saab jälgida küsitluste ja reklamatsioonide kaudu. Kinnisvara korrashoidja töö kvaliteeti võib omakorda mõõta

töö lepingukohasusega.

Joonis 7.3 � Kinnisvara korrashoiu teenuse kvaliteedi mõõtmise süsteem

Reklamatsioonid

Kasutaja rahulolu

küsitlused

Kliendisuhtluse ala

KORRASHOIU ETTEVÕTJA

Kinnisvara korrashoiu koordinaator

Kinnisvarahooldusfirma

KINNISVARA KORRASHOIU KLIENDID

OMANIK KASUTAJA Kulud Kinnistu seisund

Töö

lepingukohasus

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

38

Teenuse õnnestumist hinnatakse korrashoidjale laekuva info alusel. Levinud tagasiside viisid on reklamatsioonid, kasutajaküsitlused, aruanded ja auditid. Tagasiside ei ole eesmärk omaette, vaid selle kaudu

saadud teavet tuleb kasutada probleemide ennetamiseks, ilmnenud probleemide likvideerimiseks ja tegevuse ning teenuse jätkuvaks arendamiseks.

Pakkumiskutse etapil võib hinnata korrashoidja teenindusvõimet ja kvaliteeti, auditeerides korrashoidja

tegevust. Hindamisel püütakse selgitada, kas tegevus vastab korrashoiule ja kvaliteedile seatud ning lepingus kindlaks määratud nõuetele. Hindamisega selgitatakse, millised eeldused on korrashoidjal pakkuda teenust

kliendi soovitud tasemel. Teisest küljest püütakse riskitegurid välja selgitada võimalikult varasel etapil. Eriti

uuritakse korrashoidja võimet täita lepinguga võetud kohustusi. Korrashoidja tegevuse kohta tehtud auditi tulemused on sobilikud korrashoidja arengustrateegia viimistlemisel korrashoidja enesehinnangu alusena.

8 KORRASHOIU KORRALDAMISE DOKUMENDID

Kinnisvaraga seotud tegevused nõuavad mahukat dokumentatsiooni, alustades asjaõiguste ja ehitusprojektiga

ning lõpetades teostatud tööde aktide ja kuluarvetega. Dokumendi põhiline eesmärk on talletada aktuaalset

informatsiooni kõigile osapooltele ühetaoliselt. Dokumenteerimine ja dokumentatsiooni korrashoid on üks

kinnisvara korrashoiu tagamise tegevusi (vt. klassifikaatori kood 156) Kõik korrashoiu korraldamise eest

vastutavad isikud peavad alati hindama miks, mida ja millises mahus tuleb tegevusi dokumenteerida.

Kuigi ehitiste projekt- ja täitedokumendid on kinnisvara korrashoiul väga olulisel kohal, ei peatu käesolev

standard ehitusprotsessi dokumenteerimisel, sest see on üksikasjalikult reguleeritud kehtivates õigusaktides. Järgnevalt käsitletakse kinnisvara korrashoiuga seonduvalt olulisemaid dokumenteerimist vajavaid aspekte. Lisaks hea tava selgitavale materjalile on lisatud ka võimalikke näidisvorme.

Lepingud on dokumentatsiooni lahutamatu osa. Lepingute liigid, sõlmimise kord jms seonduv on käsitletud

põhjalikult õigusaktides. Kinnisvara korrashoiu lepingute osas on ka Euroopa Liidu standard EN 15221-2:2006.

Suurem osa informatsioonist on inimestel olemas mälus ja nad kannavad seda edukalt kinnisvaraga seotud

protsessides kaasas. Vältida tuleb aga riske juhuks, kui konkreetset inimest ühel hetkel enam ei ole. Soovitus

on alati läbi mõelda võimalik olukord, kui peaks ilmnema vajadus vahetada inimesi (nt toimub ootamatu

edutamine, raske haigus, töötüli vms). Ideaalse dokumenteerituse mõõdupuuks võib tuua olukorra, kus uus

töötaja suudab koheselt tõrgeteta jätkata kinnisvaraobjekti haldamist, koormamata eelkäijaid küsimustega või

tellima ekspertiise.

Dokumentatsiooni maht peaks olema optimaalne, st see peab olema täpselt nii mahukas, et lühima võimaliku

ajaga leitaks vajalik informatsioon üles; seega, bürokraatiat peab olema ainult nii palju, et see võimaldaks

maksimaalselt efektiivselt hakkama saada. Vältida tuleks dokumentide loomist ainult eesmärgiga maksimaalselt

maandada kõikvõimalikke riske (riskide maandamine on küll oluline argument, aga mitte ainus). Ei tohi tekkida olukorda, kus ühel hetkel ei teeni bürokraatia enam eesmärki saavutada põhiprotsesside efektiivsus, vaid

põhiprotsessid on suunatud bürokraatia teenistusse. Viimasel juhul muutub efektiivsus äärmiselt madalaks.

Piire on väga raske ära tunda ja selle äratundmise oskus on professionaalsete kinnisvarahaldurite põhiomadus

ja eeldus. Dokumenteerida on vaja seisundit ja sündmusi, mis on vajalikud asjassepuutuvatel isikutel tulevikku

suunatud otsuste tegemisel. Olgu need siis tehnilist laadi, majanduslikud või juriidilised.

Ei ole võimalik lõplikult ette määrata mida ja kuidas dokumenteerida. Iga kinnisvaraobjektiga seotud osapool

võib leida oma meetodi ja vahendid. Üha enam areneb infotehnoloogia, mis annab oluliselt teistsugused ja efektiivsemad lahendused tulevikku silmas pidades. Mida sarnasem on dokumenteerimise loogika ja struktuurid seda suurema tõenäosusega on võimalik saavutada keskkonna tegevuste kvaliteet ja efektiivsus ka olukorras,

kus asjaosalised vahetuvad.

Peamine on, et informatsioon oleks asjaosalistele ühtmoodi arusaadav, piisav ja adekvaatne ning mõistliku

kuluga (aeg ja raha) kättesaadav.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

39

8.1 Kinnisvara korrashoiu dokumentide liigitamine

Dokumenteerimisel tuleb luua süsteem ja parim viis on aluseks võtta kokkulepitud liigitusmudel. Mudeli valikul

tuleb lähtuda eelkõige korrashoiu objekti eripärast ja keerukusest ning korrashoiu ettevõtja reeglitest ja

hallatavast mahust.

Dokumentatsiooni saab liigitada mitmeti nt:

8.2 Protsessipõhine liigitamine

─ Vara omandamise ja võõrandamisega seotud dokumendid

─ Vara kasutamisega/kasutusse andmisega seotud dokumendid

─ Vara opereerimise ja hooldamisega seotud dokumendid

8.2.1 Dokumentide liigitamine nende iseloomu järgi

─ Vara koosseisu (seisundit) iseloomustavad dokumendid

─ Planeeringud

─ Ehitusprojektid

─ Kinnistu ja Hoone toimikud (passid), ekspertiisi aktid jms

─ Objektiga seotud protsesse (sündmusi) kajastavad dokumendid

─ Hooldusjuhendid, hoolduspäevikud, aktid, kuludokumendid, tegevusaruanded, jms

─ Osapoolte soove ja tahet väljendavad dokumendid

─ Omanike eesmärgid, strateegiad, tegevuskavad, eelarved

─ Kasutajate soovid teenuste osas (teenuste kirjeldused), nõuded õpi- ja töökeskkonnale

─ Osapoolte õigusi, kohustusi ja vastutust kajastavad dokumendid

─ Lepingud

─ Kasutusjuhendid

8.2.2 Dokumentide liigitamine teabe käsitlusmoodulite järgi

─ Kinnisvararegister

─ Kinnistu põhiandmed

─ Planeerimisandmed

─ Ehitusajaloolised andmed

─ Tootlikkus

─ Ehitusregister

─ Hooldusraamat

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

40

─ Hoone põhiandmed

─ Hoone suurus

─ Ehitisosade ja tehnosüsteemide andmed

─ Välisterritooriumi andmed

─ Ruumiregister

─ Ruumi põhiandmed

─ Ruumi sisekliima andmed

─ Ruumi kasutaja andmed

─ Ülalpidamisregister

─ Seisundi hinnangud, uuringud

─ Remondiprogrammid ja plaanid

─ Tööde maksumuse eelhinnangud

─ Hoolduspäevik, kvaliteedi aruanded

─ Tehtud tööde dokumendid

─ Kuluarvestused

─ Lepinguregister

─ Rendilepingud

─ Hoolduslepingud

─ Asjaõiguslepingud

8.2.3 Info talletamine andmebaasides

─ Teabearhiiv

─ Alfabeetiline teave

─ Jooniste arhiiv

─ CAD joonised

─ Skaneeritud joonised

─ Joonised

─ Fotod

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

41

─ Dokumentide arhiiv

─ Kirjalik teave

─ Pildid

─ Vormid

─ Videod, lindid

8.2.4 Dokumentide liigitamine kinnisvara elukaare järgi (ajaline järjestus)

─ Omandamisega seotud dokumendid

─ Kavandamisega ja planeerimisega seotud dokumendid

─ Rajamisega seotud dokumendid

─ Kinnisvara korrashoiuga (sh opereerimisega) seotud dokumendid

─ Lammutamise / realiseerimisega seotud dokumendid

8.3 Korrashoiu dokumenteerimine

8.3.1 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja tegevuse

kavandamine

Haldamise ja majandamise ülevõtmine

Kinnisvaraobjekti korraldus algab alati haldamise ja majandamise ülevõtmisega. Ei oma tähtsust, kas selle

aluseks on omandamine, ehituse valmimine, haldaja vahetumine või muu põhjus. Soovitav on see alati

fikseerida kirjalikult.

Dokumendi vorm ei ole oluline aga oluline on, et vastuvõtmisel fikseeritakse olulised andmed (objekti määratlus,

näidud jms), lepingud (kasutus-, hooldus-, tarbimis- ja liitumis- jm lepingud), ehitiste projektdokumendid, üleantavad läbipääsuvahendid; võimalusel ka hoone majandamise olulisemad andmed (nt kulutasemed

viimasel 12 kuul, energiatarbimised jms). Energiatarbimise osas peab üleandja esitama energiamärgise.

Ületulevate lepingute puhul on soovitatav väga täpselt fikseerida lepingud mahuliselt, st lehekülgede arv; samuti

kõik lisad, muudatused ja muud seonduvad kokkulepped.

Kinnistu pass ja toimik (lisa B), hoone pass ja toimik (lisa C) ning objekti kaart (lisa D)

Kinnisvara objekti koondinformatsioonina on soovitav kasutada kinnistu ja hoone toimikuid/passe ja veelgi kontsentreeritumalt objekti kaarti. Selline andmete koondamine võimaldab kiiresti saada ülevaate

kinnisvaraobjektist.

Nende dokumentide vorm ei ole oluline. Näidised on esitatud paberkandjal kasutamiseks, aga tänapäeval on

eelistatum dokumenteerida elektroonilistel kandjatel. Soovituslikud dokumendid on koostatud kindla struktuuri järgi ja eesmärgiks olulisima informatsiooni kiire kättesaadavus.

Tehnilise ülevaatuse akt (lisa E)

Pärast majandusinfo saamist on soovitav teha objekti füüsilise seisundi hinnang (kui seda ei ole arvestatavas

ajahorisondis tehtud). Tehnilise ülevaatuse peamine eesmärk on fikseerida hoone seisund ja vastavus nõuetele

ning välja selgitada tehniliste süsteemide ja konstruktsioonide remondi või uuendamisvajadused. Tehnilist

ülevaatust on soovitav teha regulaarselt (nt kord aastas või kord kolme aasta tagant). Tehnilise seisundi

hinnang on vältimatult vajalik majanduskavade koostamisel.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

42

Kinnisvaraobjektiga seotud eesmärgid

Igasugune tegevus ilma kindla eesmärgita on sisutu, süsteemitu ja ebaefektiivne. Seetõttu on soovitav

fikseerida konkreetsed eesmärgid, mida kinnisvara objektiga soovitakse saavutada ja millised oleksid

mõõdetavad korrashoiuga saavutatavad tulemused. Enamasti on eesmärgid rahalised, olgu objekt siis soetatud

raha teenimiseks, töökeskkonnaks või elukeskkonnaks. Vastavalt sihtotstarbele erinevad seatavad eesmärgid.

Kaudselt rahaliste eesmärkidega on seotud ka energiatarbimisega seotud eesmärgid. Viimased on olulised ka

keskkonnasäästlikkuse seisukohalt.

MÄRKUS Näiteks võiks eesmärkidena seada energiatarbimise mitte üle 200 kWh/m2 aastas; sisemine tulukuse määr

8%; kliendirahulolu tase 7,5 palli 10p skaalal; kasum 5 milj kr aastas jne.

Pikaajaline (5�10 aastat) ja lühiajaline majandamiskava (1�5 aastat) � objekti eelarve (lisa F)

Kui eesmärgid on sõnastatud, on soovitav läbi mõelda ja sõnastada tegevusplaan. Seejuures oleks mõistlik

jagada tegevusplaan ajalises perspektiivis vähemalt kaheks. Pikaajaline plaan (5�10 aastat) peaks eelkõige

lähtuma strateegilistest eesmärkidest ja väljendama olulisemaid vaheetappe ja tegevusi (nt investeeringute teostamine, müük jms). Igapäevase tegevuse raamistik võiks olla väljendatud lühiajalises tegevuskavas või

majandamiskavana (1�5 aastat). See kava peab olema oluliselt üksikasjalikum ja määrama aastate ning kuude lõikes tulu-kulu eelarved ning hoolduskavad.

Toimib üldine printsiip � mida lühem ajaperspektiiv, seda detailsem kava.

8.3.2 Tööde ja teenuste hankimine (tehnohooldus, heakord, remonttööd, tarbimis- ja tugiteenused)

Hooldusjuhend

Hoolduse (tehnohooldus ja heakord) korraldamise aluseks on hooldusjuhendid. Soovitav on koguda juhendid ühtsesse süsteemi, et neist oleks ülevaade ja nad oleksid kättesaadavad.

MÄRKUS Hooldusjuhendite olemasolule ja komplektsusele ei pöörata piisavalt tähelepanu. Üsna valdav on, et

enamusele konstruktsioonidele, pinnakatetele ja terviksüsteemidele hooldusjuhendeid ei koondata; enamasti piirdutakse nõrkvoolusüsteemide ja sisekliima seadmete hooldusjuhenditega.

Paljud garantiid ja kindlustustingimused lähtuvad eeldusest, et vara omanik teeb hooldust kõikides positsioonides hooldusjuhenditest lähtuvalt. Üha enam sagenevad vaidlused ehitajatega selle üle, et garantii ei kehti, sest hooldust ei ole nõuetekohaselt tehtud.

Hoolduskava

Hoolduskava on hooldusjuhendite baasil koostatud tegevuskava tagamaks süsteemne ja nõuetele vastav

hooldus. Hoolduskava peab sisaldama ennetavaid hooldustegevusi ja nende teostamise sagedusi. Hoolduskava koostamisel on soovitav kasutada käesolevas standardis toodud tegevuste liigitit. Standard ise ei

ole käsitletav hoolduskavana.

Heakorra- ja tugiteenuste puhul on hoolduskava koostamise eelduseks ka kasutajate vajaduste (sagedused, kvaliteet jms) arvesse võtmine. Selleks on soovitav need vajadused kirjalikult fikseerida (kaardistada).

Hankedokumendid

Hankedokumendid on oluline korrashoiulepingu osa. Sageli tekivad vaidlused lepingu sisustamisel just sellest, et osapooled on erinevalt aru saanud, mida tellija soovis ja mida töövõtja pakkus. Kogu hankemenetlus peaks

seetõttu olema dokumenteeritud sellises mahus ja ulatuses, et võimaldaks vaidlusi välistada.

Hankedokumentide olulised osad on ostetava teenuse, seadme või töö tehniline kirjeldus ja plaanitava kokkuleppe (töö-, töövõtu-, käsundus- või müügilepingu) peamised tingimused ning etteantud hinnapakkumuse vorm. Vaid korralikult dokumenteeritud hanke puhul on olemas eeldused pakkumiste tegelikuks võrdlemiseks ja

pakkujate võrdseks kohtlemiseks. Samuti on see lepingu lihtsama sõlmimise, tõlgendamise ja hõlpsama

järelevalve eelduseks. Soovitav on vältida suulist hankeprotsessi (v.a avariiliste või lihtsate ja väikesemahuliste

tööde tellimisel).

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

43

Hooldusobjekti üleandmise-vastuvõtmise akt (lisa G)

Hooldatav objekt tuleb lepingu täitmiseks üle anda ja lepingu lõpetamisel vastu võtta. Üldine printsiip on, et

hooldatav objekt antakse üle hooldatuna. Ei ole mõistlik eeldada, et hooldaja peab objekti enne viima tehnilises

kirjelduses toodud seisundisse, kui sellist eeldust ei olnud välja toodud hanke käigus. Hooldusobjekti

üleandmisel fikseeritakse mittevastavused ja lepitakse kokku, kes ja mis ajaks puudused likvideerivad ning kuidas toimub selle tegevuse rahastamine.

Garantiiülevaatused tuleks läbi viia mõistliku aja jooksul enne garantiiperioodi lõppu, et töövõtjale jääks piisav

aeg garantiitööde tegemiseks enne garantiiperioodi lõppu. Nende mittetäitmisel on tellijal õigus kasutada

olemasolevaid tagatisi. Koostatud aktides on otstarbekas kohe fikseerida avastatud puuduste kõrvaldamise

tähtajad.

MÄRKUS Kui objektil toimub töövõtja vahetus, siis eelduslikult peab seda tegema eelnev töövõtja. Viimase keeldumise

korral on mõistlik kokku leppida uue töövõtjaga töö teostamine ja nõuda tasu eelmiselt töövõtjalt (nt realiseerides tagatised ja/või tasaarveldada veel tasumata summadega).

Kõiki hankedokumente tuleb säilitada lepingu kehtivuse lõpuni.

8.3.3 Tööde ja teenuste järelevalve, aruandlus ja korrigeerivad tegevused

Sisekliima ja kvaliteedi seisundi kontrollakt (lisa H)

Tehnohoolduse esmane eesmärk on tagada tehniliste süsteemide, seadmete ja konstruktsioonide

eesmärgipärane toimimine. Kasutajate jaoks on kõige olulisem ja tajutavam osa ruumide sisekliima. Regulaarne

kontrollimine võimaldab avastada kõrvalekaldeid, sh ka puudujääke hooldustegevuses. Sisekliima kontrollimine

eeldab kallite mõõteriistade kasutamist ning väljaõppinud spetsialistide tööd, mistõttu on küllalt kulukas tegevus

ja kõikide ruumide kontrollimine ei ole mõistlik. Kontrollimine võiks olla pisteline (nt 10 mõõtepunkti 1000 m2

kohta) ja valim juhuslik. Kui on esitatud konkreetseid kaebusi, siis loomulikult ka nendes kohtades.

Heakorrateenuste kvaliteedi kontrollakt

Heakorra kvaliteedi mõõtmine on keeruline protseduur eelkõige seetõttu, et tulemuse tajumine on enamasti

subjektiivne. Soovitav on teostada pistelisi kontrolle. Kontrollimist on soovitav teha koostöös tellija/kasutaja � haldaja � hooldaja. Pärast kontrollkäiku tuleb ühiselt arutada vajakajäämisi ja kavandada korrigeerivaid

tegevusi, et soovitav tulemus vastaks eelkõige tarbija ootustele. Arutelud ja eelkõige kokkulepitud tegevuskava

on soovitav vormistada protokollina. Samuti on soovitav regulaarselt küsida kasutajate hinnangut.

Jäätmekäitluse korraldus ja aruandlus

Keskkonna säästmine on üha olulisemaks muutuv valdkond. Soovitav on täpselt kavandada jäätmekäitlus

objektil. Soovitav on samuti pidada korrektset arvestust jäätmete koguste üle. Mida tundlikumaid jäätmeid

kaasneb kinnisvaraobjekti kasutamisega, seda olulisemaks muutub ülevaade jäätmekäitluse toimimisest.

Garantiiülevaatuse protokoll (lisa I)

Ehitustööd objektil ei lõpe ehitustööde vastuvõtu aktiga, vaid alles pärast garantiiaja möödumist.

Garantiiülevaatused tuleb aegsasti kavandada ja ülevaatus ning järgnevad tegevused kirjalikult fikseerida.

Lisatud garantiiülevaatuse protokoll on hea töövahend probleemide kontrolli all hoidmiseks.

Ehitiste korraliste garantiiülevaatuste eesmärgid on:

─ selgitada välja tehtud ehitustöödel / seadmetel / sisustusel garantiiperioodil ilmnenud puudused ja/või

mittevastavused;

─ selgitada välja nende puuduste ja/või mittevastavuste tekkepõhjused;

─ võimaldada omanikul nõuda puuduste kõrvaldamist garantiikorras ja/või tagada omaniku vara kohane

säilimine muul viisil;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

44

─ kontrollida hoone ohutust, et tagada jätkuvalt kasutajate ohutus nii hoone püsivuse, tuleohutuse kui

tervisekaitse seisukohalt;

─ kui omanikule on tekitatud mittevastavast ehitustööde kvaliteedist ja/või mittevastavast tehnohooldusest johtuvalt kahju, nõuda ja saavutada selle hüvitamine õiglases mahus vastutavalt isikult.

Ülevaatuse tulemusena peab tekkima arusaam olukorrast, samas tuleb välja selgitada ka varjatud puudused (akustika, soojapidavus, valgus, sisekliima jms). Ülevaatuse käigus tuleb muuhulgas kontrollida (loetelu ei ole

ammendav):

─ tuleohutussüsteemide tööd häireolukorras;

─ valikuliselt õhuvahetussüsteemide tööd ja mõõta CO sisaldust;

─ valikuliselt kontrollida valgustugevust;

─ valikuliselt kontrollida ruumide temperatuuri ja niiskusre�iimi;

─ eelnevalt mõõta elektri koormuseid;

─ hinnata süsteemide hooldatust ja hooldatavust;

─ kontrollida akustiliste nõuete täitmist.

Tööde vastuvõtu rahaline akt (lisa J)

Tööde vastuvõtu rahaline akt on peamine dokument, milles määratakse tööde tegemine ja mis on aluseks töö

eest tasumisel. See dokument on sobilik ka erimeelsuste fikseerimisel. Soovitatav protseduur on selline, et töö

tegija deklareerib akti esitamisega enda poolt teostatud tööd ja nende maksumuse. Tellija kinnitab esimese

allkirjaga, et on akti kätte saanud ja võtab endale õiguse aktis deklareeritut kontrollida (soovitavalt mitte kauem

kui 5 päeva jooksul), ning teise allkirjaga kinnitada omapoolset tööde ja maksumuste aktsepteerimist. Kui tellija leiab deklareeritud andmetes vastuolusid, peab ta need aktis kirjalikult fikseerima ning tagastama akti töövõtjale.

Korrektne on aktsepteerida see osa aktist, milles vaidlust ei ole. Töövõtja esitab sel juhul arve ainult

aktsepteeritud osale ja aktsepteerimata osas peavad pooled jõudma kokkuleppele.

Soovitav on kestvuslepingute puhul aktis fikseerida ka need summad, mis on varasemalt juba akteeritud ja milline osa lepingulisest maksumusest jääb veel tasuda kas lepingu lõpuni või kokkulepitud ajaperioodi (nt kalendri- või eelarveaasta) lõpuni.

Sageli hõlmavad ühe hooldaja poolt tehtavad tööd rohkemat kui üht korrashoiutegevust ja seetõttu on soovitav

juba aktis märkida vajaliku detailsusega kulukohad, et raamatupidamine saaks need õigesti arvesse võtta.

MÄRKUS Palju vigu raamatupidamislikul kajastamisel tuleb sellest, et kulukoha määratlemine jäetakse

raamatupidajale. Ei ole põhjust eeldada, et raamatupidaja iga arve sisu taha oskab näha.

Mittevastavuste register

Mittevastavus on objektil avastatud olukord, mis häirib või takistab objekti või selle osa sihipärast kasutamist või

esineb vastuolu kokkulepitud ja tegeliku olukorra vahel. Olulised andmed lisaks mittevastavuse sisule on objekti nimi, kuupäev, kellaaeg, mittevastavuse esitaja nimi ja kontaktandmed.

Mittevastavuste dokumenteerimine on üks peamisi eelduseid kliendirahulolu, s.o kvaliteedi tagamisel. Mittevastavused on igapäevaselt ettetulevad olukorrad, kus osapooltel peaks olema kokkulepitud tegevuskava

esiteks mittevastavusest teavitamise osas ja samuti edasine käitumine ning järgnev ülevaade sellest, mis seisus

on mittevastavuse kõrvaldamine.

Mittevastavuste dokumenteerimiseks võib soovitada elektroonsete kanalite ja vastavate tarkvaralahenduste kasutamist; loomulikult võib kasutada ka paberkandjal päevikut.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

45

Majandustegevuse aruanne (objekti majandusaruanne � lisa K)

Omanikule on vajalik regulaarne ülevaade objekti majanduslikust seisust. Lisatud näidis on üks võimalik

aruandluse osa, mille regulaarsus ja detailsus sõltub omaniku soovist. Tegevuskava täitmise kontrollimine peab

olema regulaarne tegevus, muidu ei ole võimalik õigeaegselt reageerida kõrvalekaldumistele ja vajalikud

korrigeerimised hilinevad ning suure tõenäosusega kaasnevad kahjud.

Nii eelarve kui majandustegevuse aruanne võiks/peaks järgima tulude ja kulukohtade klassifikaatoris toodud

struktuuri. Sel moel arvestuse pidamine võimaldab oma tegevust analüüsida ja võrrelda seda samaväärsete

teiste objektidega. Aruandluse detailsus peaks vastama planeeritud tegevuste detailsusele.

Lisaks rahalistele näitajatele on oluline saada ka ülevaade energiatarbimisest Energiaaruanne peab

võimaldama hinnata hoonete energiakulutusi suletud netopinna (nm2) ja köetava kubatuuri (km

3) kohta kuus ja aastas; võrdlust erinevate objektide lõikes, samuti võrdlust eelmise aasta sama perioodi ning eesmärgiga.

Energiatarbimise mõõtmine ja aruandlus

Tarbimiste mõõtmisel on soovitav uute, sh renoveeritud objektide puhul tagada vähemalt alljärgnev:

─ iga kinnistul asuva hoone lõikes:

─ soojusenergia tarbimine MWh, sh

kütteks

─ elektrienergia tarbimine kWh, sh

öine

päevane

─ vee tarbimine m3 vett, sh

sooja vee tarbimine m3

─ iga kinnistu lõikes:

─ soojusenergia tarbimine MWh

─ elektrienergia tarbimine kWh

─ vee tarbimine m3 vett

Olenemata kütteliigist tuleks hoonetele paigaldada soojusmõõtjad. Mõõta saab ka alternatiivse energiaallika

(gaas, kütteõli, kivisüsi vms) kulu ning soojusenergia tarbimist saab arvestada iga kuu vastavalt füüsikalistele

(energiaallika kütteväärtus, katla kasutegur, ülekandekaod) valemitele. Kui hoone kütmiseks kasutatakse

elektrienergiat, siis tuleks hoone kütmiseks kuluv energia leida arvestuslikult.

Mõõtevahemik on üks kalendrikuu ja soojusenergia puhul fikseeritakse alati ka keskmine õhutemperatuur. Kui

mingil põhjusel näitude võtmine nihkub, siis tuleb alati ära näidata nihkunud päevade arv ja arvestada

kraadpäevi.

Esitatud andmete põhjal on võimalik:

─ analüüsida energiakulu igal tasandil (võrrelda tarbimist objektide lõikes, eelmiste perioodidega ja seatud

eesmärkidega);

─ esitada koostööpartneritele andmed ja analüüsi tulemused energiatõhususe kohta;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

46

─ analüüsida energiatarbimist laiemas kontekstis (võrreldes objektidega Eestis ja mujal samas

kliimavöötmes);

─ juhtida kinnisvara osapoolte tähelepanu liigsele energiatarbimisele ja teha neile ettepanekud energiasäästu-meetmeteks.

8.3.4 Informatsiooni liikumise korraldamine korrashoiuobjektiga seotud osapoolte vahel

Kinnisvaraga seotud osapooled � omanikud, kasutajad, hooldajad, haldajad, külastajad jms � on kõik erinevate

eesmärkidega, aga nende tegevused on kokku puutuvad. Konfliktide vältimiseks ja koostöö sujumiseks on

parim viis korraliku infovahetuse tagamine. Kõige ulatuslikumad on tavaliselt suhted omaniku ja kasutajate

vahel, samuti omaniku ja hooldajate vahel, kasutajate ja hooldajate vahel, aga ka omanike endi vahel (mitme omanikuga kinnisvaraobjektide puhul).

Omaniku otsused (sh ühistu üldkoosoleku protokollid, juhatuse otsused jms)

Kinnisvara omaniku eesmärgid määravad ära kogu kinnisvara saatuse ja tegevuskava. Mida rohkem on kinnisvaraobjektil omanikke, seda olulisem on omaniku soovide kirjalik fikseerimine. Mitme omanikuga objektidel (nt korterelamud) esindab omanikke korteriühistu või korteriühisus, millel omakorda on juhtorganid (üldkoosolekud, juhatused). Omaniku otsused määravad ära ka korrashoiutegevused ja korrashoiu korraldajatele antavad volitused. Mida täpsemalt on omaniku tahe fikseeritud, seda vähem on arusaamatusi ja

vaidlusi.

Kasutuslepingud

Kasutuslepingud (üürilepingud) on kõige olulisemad kinnisvaraobjekti osapoolte vahelisi suhteid reguleerivad dokumendid. Järgnevalt on toodud kasutulepingu soovituslik struktuur:

─ eritingimused:

täpsustakse konkreetse objekti iseärasused, tähtajad ja konkreetse kliendiga kokkulepitud põhitingimustest

erinevad tingimused;

─ põhitingimused:

omaniku või kasutusse andja üldised tingimused;

─ lisad:

─ ruumide plaanid;

määratakse üüritav pind visualiseeritud kujul;

─ ruumikaardid:

oluline informatsioon kasutusse antud ruumide kohta (nt õhuvahetus, temperatuurid, pinnakatted,

varustatus seadmete ja mööbliga vms);

─ korrashoiukohustuste jaotus:

oluline on määrata nii see, kes peab konkreetse teenuse tagama kui ka see, kuidas toimub teenuse eest tasumine; seega tarnekohustuse ja maksekohustuse määramine;

─ üleandmise vastuvõtmise akt:

fikseeritakse üleandmise fakt ja objekti seisund ning puudused;

─ kasutusjuhendid:

kui üüritaval pinnal on reguleeritavad seadmed, mille kasutamiseks peavad olema juhendid; juhendid on vajalikud ka pinnakatete hooldamiseks, akende ja uste kasutuseks.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

47

Sisekorraeeskirjad / kodukord / tegevused eriolukordades

Kui kinnisvaraobjektil on rohkem kasutajaid, on otstarbekas fikseerida reeglid nt alljärgnevas:

─ kohaldamisala (objekt ja osapooled);

─ ühiskasutuses olevate ruumide loetelu ja reeglid seal käitumiseks;

─ valvekorraldus ja läbipääsureeglid:

─ hoone lahtioleku ajad;

─ turvalisuse meetmed;

─ heakorra tagamise tähtajad, reeglid ja poolte üldised kohustused, kvaliteeditasemed jms;

─ maja sildimajandus (infotahvlid, sildid, reklaamid);

─ posti liikumine;

─ parkimise korraldus;

─ remonttööde teostamine;

─ käitumine avarii- ja eriolukordade korral;

─ käitumine mittevastavuste esinemisel;

─ sisekliima parameetrid ja kasutaja võimalused selle reguleerimiseks;

─ suitsetamise võimalused hoones;

─ kontaktandmed ja muu hoone kasutajatele oluline informatsioon.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

48

Osapoolte kohtumised

Korrashoiu kvaliteedi tagamise üks eeldusi on regulaarsed kohtumised osapoolte (omanik, haldaja, hooldaja)

vahel. Kohtumised on soovitav läbi viia ettevalmistatud päevakorra alusel ja protokollida.

Soovitatav päevakord on:

─ eelmisest korrast ülesjäänud küsimused;

─ vahepeal esile kerkinud probleemid;

─ järgmisel perioodil planeeritavad tegevused;

─ pikaajalised kavad (planeeritud tegevused, mis ulatuvad kaugemale kui järgmine kohtumine);

─ järgmine kokkusaamine.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

49

Lisa A (normlisa)

Kinnisvara korrashoiu tagamise tegevuste, kulude ja tulude klassifikaator

Nimi Tegevus Tulemus 100 Haldamine 110 Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine, objekti haldamise ülevõtmine ja

konsulteerimine

Kinnisvaraobjekti haldamiseks ettevalmistamine ja omaniku nõustamine on tegevused,

mida haldur teeb iga kinnisvaraobjekti ülevõtmisel, omanike ja/või kasutajate muutumisel

ning objektile esitatavate nõuete või objekti kasutusotstarbe muutumisel.

111 Kinnisvaraobjekti haldamise ja majandamise üleandmine ning/või selle

vastuvõtmine

Kinnisvaraobjekti olukorra ja seisundi ning objektiga seotud dokumentatsiooniga tutvumine, vastava akti koostamine, dokumentatsiooni ja vastava informatsiooni koondamine, volituste ja läbipääsude tagamise

korraldamine.

Juriidiliselt ja füüsiliselt kinnisvaraobjekti

haldamise ja majandamise korralduse tagamine, selge ülevaate saamine

olemasolevast olukorrast. Kogu olemasoleva dokumentatsiooni (sh kinnistu ja ehitise passide) ülevaatamine ja vajalikus mahus aktualiseerimine.

112 Kinnisvaraobjektiga seotud subjektide vajaduste selgitamine ja objekti tehnilise seisundi uuringud

Kinnisvara omaniku, selle kasutajate ja objekti enda vajaduste uuring(ud) (ekspertiisi tegemine objekti tehnilise, juriidilise ja majandusliku säilitamise

tagamiseks).

Selge ülevaade asjassepuutuvate subjektide

ja objekti vajadustest koos vastava aruande (sh ekspertiisi ja tehnilise ülevaatuse aktide) esitamisega.

113 Kinnisvaraobjekti korrashoiuga seotud sihtide ja eesmärkide püstitamine

Olemasoleva olukorra, soovide ja võimaluste kokkuviimine ning selle

osapooltele vajalik ja arusaadav visualiseerimine

Kinnisvaraobjekti korrashoiu konkreetne arenguvisioon ning selle kaitsmine kinnisvara omaniku poolt määratletud institutsioonides.

114 Pikaajalise (5�10 aastat) majanduskava koostamine kinnisvaraobjektile

Põhitegevuste kavandamine koos

kaasneva eelarve ja ettenähtavate

tegevuste tähtaegade määramisega; majanduskava kooskõlastamine

omanikuga.

Omaniku poolt heaks kiidetud majanduskava koos seletuskirja ning kokkulepitud detailsustasemel kirjeldatud tegevuskavaga.

115 Lühiajalise (1�5 aastat) majanduskava koostamine

Korrashoiu tagamiseks vajalike tegevuste kavandamine koos vastava eelarve ja tähtaegade määramisega, omanikuga

kooskõlastamine. 116 Majanduskava elluviimise korraldamine

Operatiivsete ning pidevalt toimivate tegevuste kompleksi koostamine selleks, et tagada kavandatud majanduskava elluviimine.

Meetmete olemasolu selleks, et majanduskavas ettenähtud tegevused oleksid

realiseeritavad ning mõistlikult kontrollitud (näiteks erinevate lepingute ning kokkulepete olemasolu).

117 Majanduskava täitmise

jälgimine/kontrollimine ja analüüs

Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit

omaniku poolt heaks kiidetud majanduskavas ettenähtud tegevuste

täitmise osas.

Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigust ja regulaarne aruandlus

kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil.

119 Muud kinnisvaraobjekti omaniku jaoks olulised ettevalmistavad tegevused

Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.

120 Tehnohoolduse korraldamine kinnisvaraobjektil

Tehnohooldus (komplekstegevuste rühm 200) sisaldab tegevusi kinnisvaraobjekti füüsilise

säilimise tagamiseks. Need on tegevused selleks, et kinnisvara koosseisu kuuluvate ehitiste (hooned ja rajatised) tarindid ja tehnosüsteemid vastaksid õigusaktides ning projektdokumentides esitatud nõuetele.

121 Tehnohooldusena ettenähtud tegevusplaanide

koostamine

Hooldusraamatu jaoks vajalike hooldusjuhendite hankimine või nende koostamine ja nende alusel professionaalselt mõistlike tegevuskavade koostamine.

Hooldusraamatus ehitise tarindite ja tehnosüsteemide tehnohoolduse

korraldamiseks vajalike kaartide (juhendmaterjalide) olemasolu.

122 Tehnohoolduse hangete korraldamine

Tehnohoolduse hanke kompleksne või

üksikute etappide ettevalmistamine ja

läbiviimine (hanke läbiviimise meetodi

valik; hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine, pakkumuste

hindamine, võitja valiku korraldamine).

Tehnohoolduse hankega püstitatavate

eesmärkide määratlemine ja sobiva töövõtja

selgitamine.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

50

Nimi Tegevus Tulemus 123 Tehnohoolduse läbiviimiseks

vajalike lepingute sõlmimine või

sõlmimise korraldamine

Volitustest tulenevalt hanke võitnud

pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,

lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allkirjastamine.

Tehnohoolduse korraldamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.

124 Sõlmitud

tehnohoolduslepingute täitmise

järelevalve

Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit tehnohoolduslepingutes ettenähtud tegevuste kvaliteetseks täitmiseks.

Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigu kohta ja regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil.

125 Täidetavate või täidetud

tehnohoolduslepingute käigu

analüüs

Ettenähtud ajahetkedeks (iga kalendrikuu,

kvartali, aasta lõpuks) kokkulepitud mahus

aruande ja analüüsi koostamine lepingu täitmise käigu kohta.

Kokkulepitud mahus koostatud analüüsiaruanne ja selle kaitsmine (vajalike selgituste jagamine) kinnisvaraobjekti omaniku poolt nõutaval kujul.

129 Muud tehnohoolduslepingute tagamiseks vajalikud tegevused

Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.

130 Heakorratööde korraldamine kinnisvaraobjektil

Heakorratööd kinnisvaraobjektil (komplekstegevuste rühm 300) on tööd, mis on seotud

kogunenud mustuse ja takistuste likvideerimisega; sellega tagatakse eelkõige

keskkonnaohutus, samas ka objekti kasutajatele nende ohutus ja mugavus ning objekti esteetilisus.

131 Heakorratöödena ettenähtud

tegevusplaanide koostamine Hooldusraamatu jaoks vajalike hooldusjuhendite hankimine või nende

koostamine ja nende alusel professionaalselt mõistlike heakorratööde tegevuskavade

koostamine.

Hooldusraamatus ehitise tarindite ja ruumide heakorratööde

korraldamiseks vajalike kaartide (juhendmaterjalide) olemasolu.

132 Heakorratööde hangete

korraldamine Heakorratööde hanke kompleksne või üksikute

etappide ettevalmistamine ja läbiviimine (hanke läbiviimise meetodi valik; hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine, pakkumuste hindamine, võitja valiku korraldamine).

Heakorratööde hankega

püstitatavate eesmärkide

määratlemine ja sobiva töövõtja

selgitamine.

133 Heakorratööde läbiviimiseks

vajalike lepingute sõlmimine või

sõlmimise korraldamine

Volitustest tulenevalt hanke võitnud

pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,

lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allkirjastamine.

Heakorratööde korraldamiseks

vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.

134 Sõlmitud heakorratööde

lepingute täitmise järelevalve Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit

heakorratööde lepingutes ettenähtud tegevuste kvaliteetseks täitmiseks.

Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigu kohta ja regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil.

135 Täidetavate või täidetud

heakorratööde lepingute käigu

analüüs

Ettenähtud ajahetkedeks (iga kalendrikuu,

kvartali, aasta lõpuks) kokkulepitud mahus aruande ja analüüsi koostamine lepingu täitmise käigu kohta.

Kokkulepitud mahus koostatud analüüsiaruanne ja selle kaitsmine (vajalike selgituste jagamine) kinnisvaraobjekti omaniku poolt nõutaval kujul.

139 Muud heakorratööde

korraldamisega seotud tegevused Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.

140 Ehitus- ja remonditööde

korraldamine kinnisvaraobjektil Ehitus- ja remonditöid (komplekstegevuste rühmad 400 ja 800) on vaja korraldada kinnisvaraobjektil selle korrashoiu (füüsilise säilimise) ja funktsionaalse kasutatavuse tagamiseks. Tegemist on ainulaadse sisuga ehitus- ning remonditööde projektidega,

mille korraldamisvajadus tuleneb kas kinnisvara kasutajate soovide ja vajaduste muutumisest, vajadusest kõrvaldada kinnisvaraobjekti normaalse amortiseerumise

(kulumise) tagajärjed ja/või vajadusest likvideerida erinevatel põhjustel ilmnenud

avariide tagajärgi muutmata ehitise kasutusotstarvet või vajadusest muuta ehitiste kasutusotstarvet, mahtu ja suurust.

141 Lähteülesannete koostamine

ehitus ja remondiprojektidele Projekti idee arendamine, tasuvus- ja teostatavusuuringute läbiviimine ning

projekteerimiseks/kavandamiseks vajaliku lähteülesande sõnastamine.

Ehitus ja remondiprojekti töövõtukava koostamine.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

51

Nimi Tegevus Tulemus 142 Kavandatava projektiga seotud tööde hangete

korraldamine

Ehitus- ja remonditööde hanke kompleksne või

üksikute etappide ettevalmistamine ja

läbiviimine (hanke läbiviimise meetodi valik;

hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine,

pakkumuste hindamine, võitja valiku

korraldamine).

Ehitus- ja remonditööde hankega

püstitatavate eesmärkide

määratlemine ja sobiva töövõtja selgitamine.

143 Projektiga seotud tööde

läbiviimiseks vajalike lepingute sõlmimine või sõlmimise

korraldamine

Volitustest tulenevalt hanke võitnud

pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,

lepinguprojekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allakirjutamine.

Ehitus- ja remonditööde

korraldamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.

144 Projektiga seotult sõlmitud

lepingute täitmise järelevalve Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit ehitus- ja remonditööde lepingutes ettenähtud

tegevuste kvaliteetseks täitmiseks.

Regulaarselt koostatavad aktid (sh kaetud tööde aktid; tööde üleandmise aktid) ning

aruanded kontrollimise käigust ja

regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil seoses ehitus ja remonditööde toimumisega.

145 Projekteerimise korraldamine Lähteülesandest tulenevalt projekteerimise hanke korraldamine, projekteerimislepingu ettevalmistamine ja sõlmimine, järelevalve

projekteerimistööde üle.

Õigusaktidele ja projektdokumentidele esitatavatele nõutele vastava ning kõigi vajalike

kooskõlastustega

projektdokumentide olemasolu. 146 Omanikujärelevalve

korraldamine Ehitus- ja remonditööde projektile

omanikujärelevalve hanke korraldamine,

järelevalvelepingu ettevalmistamine ja

sõlmimine, kontroll omanikujärelevalve

tegevuse üle.

Õigusaktidest ja järelevalvelepingust

tulenevate ehitustööde käiku

kirjeldavate tehniliste dokumentide olemasolu.

149 Muud ehitus- ja remonditööde

korraldamisega seotud tegevused Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.

150 Informatsiooni liikumise korraldamine korrashoiuobjektiga seotud osapoolte vahel

Kinnisvaraobjekti omanik vajab oma kohustuste täitmiseks (komplekstegevuste rühm

500) lähteandmeid/informatsiooni selleks, et kujunenud olukorras teha endale kõige

sobivam otsus seoses korrashoiu tagamisega, eelkõige seoses objekti juriidilise ja

majandusliku säilitamisega. 151 Kinnisvaraobjekti omanike omavaheliste suhete korraldamine

Kinnisvaraobjekti kaasomanike üldkogude (nt

üldkoosolekud, juhatuse koosolekud jms)

ettevalmistamine, nende kokkukutsumine, läbiviimine, protokollimine ja protokollide

asjaomastele isikutele toimetamine.

Kõikide kaasomanike objektiivse

ning erapooletu informeerituse tagamine ja vähenenud

omanikevahelised pinged.

152 Kinnisvaraobjekti omaniku ja kasutajate vaheliste suhete korraldamine

Osapoolte informeerimiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine, läbirääkimiste

pidamine ja eriarvamuste puhul osapoolte vahendamine ja nõustamine, kokkulepete

sõlmimine ja tulemuste dokumenteerimine.

Konkreetsed dokumenteeritud osapooltevahelised kokkulepped, aruanne tegevuse käigust.

153 Kinnisvaraobjekti kasutajate omavaheliste suhete korraldamine

Kinnisvaraobjekti kasutamise ühisreeglite

(kodukord) kehtestamine ja selle alusel kasutajate tegevuse koordineerimine.

154 Korrashoiuobjekti omanike, kasutajate ja teenindajate omavaheliste suhete koordineerimine

Osapoolte informeerimiseks vajalike dokumentide ettevalmistamine, läbirääkimiste

pidamine ja eriarvamuste puhul osapoolte vahendamine ja nõustamine, kokkulepete

sõlmimine ja tulemuste dokumenteerimine. 155 Kinnisvaraobjekti kogu dokumentatsiooni korrashoid

Toimiku, passi, hooldusraamatu ning muude vajalike dokumentide koostamine vastavalt juhendile ning iga kinnisvaraobjekti erisusi arvestades. Kogu olemasoleva dokumentatsiooni regulaarne süstematiseerimine ja arhiveerimine digitaalselt

(vajadusel ka paberkandjal).

Nõuetele vastav andmekogu

olemasolu ning selle kasutamise ja aktualiseerimise põhimõtete

olemasolu.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

52

Nimi Tegevus Tulemus 156 Avarii-dispet�erteenistus Keskse klienditeeninduse punkti olemasolu

kinnisvaraobjekti kasutajatel ilmnevate probleemide lahendamiseks (murekontor � helpdesk) ja hoones ilmnevatest avariidest ning riketest operatiivse informatsiooni edastamiseks.

159 Muud tegevused Korrashoiu korraldamiseks vajaliku informatsiooni liikumise tagamine.

Korrashoiu korraldamiseks vajalik informatsioon liigub.

160 Tehnosüsteemide/-paigaldiste abil tagatavate teenuste vahendamise korraldamine kinnisvaraobjektil

Tehnosüsteemid/-paigaldised tagavad kinnisvara kasutajatele soovitud tingimused. Selliste tingimuste loomiseks vajalikud teenused on seotud õhu, gaasi, vee, soojuse,

elektrienergia, valguse jm ressursside olemasolu tagamisega. Kvaliteetsete teenuste (üldjuhul nn kommunaalteenuste � kompleksteenuste rühm 600) osutamine tagatakse põhjendatud lepingute olemasolu ja nende täitmise korraldamisega.

161 Lähteülesannete koostamine

tehnosüsteemide abil tagatavate

teenuste osutamiseks

Iga vajaliku teenuse kohta eraldi ja/või

korrashoiuobjekti kohta tervikuna tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste osutamise kavade koostamine ettenähtud

ajaperioodiks koos vastavate hooldus ja kasutusjuhendite ettevalmistamisega.

Iga osutatava teenuse kohta tegevuskava ja eelarve olemasolu.

162 Tehnosüsteemide abil

tagatavate teenuste osutamise hangete korraldamine

Tehnosüsteemide abil tagatavate teenuste

hangete kompleksne või üksikute etappide

ettevalmistamine ja läbiviimine (hanke

läbiviimise meetodi valik; hankedokumentide ja hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine,

pakkumuste hindamine, võitja valiku

korraldamine).

Tehnosüsteemide abil tagatavate

teenuste hangetega püstitatavate

eesmärkide määratlemine ja sobiva

teenuse osutaja selgitamine.

163 Tehnosüsteemide abil

tagatavate teenuste osutamiseks vajalike lepingute sõlmimine või

sõlmimise korraldamine

Volitustest tulenevalt hanke võitnud

pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,

lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allakirjutamine.

Tehnosüsteemide abil tagatavate

teenuste korraldamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.

164 Sõlmitud lepingute täitmise

järelevalve Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit ehitus ja

remonditööde lepingutes ettenähtud tegevuste

kvaliteetseks täitmiseks.

Regulaarselt koostatavad aktid ning aruanded kontrollimise käigust ja

regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil seoses ehitus ja remonditööde toimumisega.

165 Tehnosüsteemide abil

osutatavate teenuste tarbimise jälgimine

Regulaarne, lepingutest ning hooldusraamatust tulenev arvestite näitude jälgimine ja vastava

informatsiooni edastamine asjassepuutuvatele isikutele. Vajadusel arvestite taatlemise vajadusest teatamine ja selle korraldamine.

Süstematiseeritud andmed

tarbimisest ja tarbimiskuludest kinnisvaraobjektil.

166 Energiaauditi tegemine korrashoiuobjektil

Ettenähtud metoodika alusel energiaauditi

läbiviimise korraldamine ja tulemuste esitlemine

kokkulepitud moodusel.

Energiaauditist tulenevate meetmete olemasolu kulude kokkuhoiuks korrashoiuobjektil ja keskkonna säästmiseks.

169 Muud tehnosüsteemide abil

teenuste osutamisega seotud tegevused

Sõlmitavates lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad

tulemused.

170 Tugiteenuste osutamise korraldamine kinnisvaraobjektil

Kasutusmugavuste tagamiseks ja nende suurendamiseks kinnisvaraobjektil on vaja tagada tugiteenuste (kompleksteenuste grupp 700) olemasolu ning nende korraldamine tuleb üldjuhul koordineerida objekti kinnisvarahalduriga (haldamist korraldava

teenistusega). 171 Tugiteenuste osutamise kavade koostamine

Kasutajatele vajaliku ja sobiliku idee arendamine, tasuvus ja teostatavusuuringute läbiviimine ning lähteülesande formuleerimine.

Tugiteenuste osutamise töövõtukava.

172 Tugiteenuste osutamise hangete korraldamine

Tugiteenuste hanke kompleksne või üksikute

etappide ettevalmistamine ja läbiviimine (hanke

läbiviimise meetodi valik, hankedokumentide ja

hindamiskriteeriumide ettevalmistamine, hanke väljakuulutamine, pakkumuste hindamine,

võitja valiku korraldamine).

Tugiteenuste hankega püstitatavate eesmärkide määratlemine ja sobiva

teenuste osutaja selgitamine.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

53

Nimi Tegevus Tulemus 173 Tugiteenuste osutamiseks vajalike lepingute sõlmimine või

sõlmimise korraldamine

Volitustest tulenevalt hanke võitnud

pretendendiga läbirääkimiste korraldamine,

lepingu projekti ettevalmistamine, läbirääkimised, allakirjutamine.

Tugiteenuste osutamiseks vajalike piisavate kokkulepete (lepingute) olemasolu.

174 Tugiteenuste osutamiseks sõlmitud lepingute täitmise

järelevalve

Regulaarselt läbiviidav kontroll ja audit tugiteenuste lepingutes ettenähtud tegevuste

kvaliteetseks täitmiseks.

Regulaarselt koostatavad aktid ja aruanded kontrollimise käigust ning

regulaarne aruandlus kinnisvara omanikule olukorrast kinnisvaraobjektil seoses tugiteenuste osutamisega.

175 Täidetavate või täidetud

tugiteenuste lepingute käigu

analüüs

Ettenähtud ajahetkedeks (iga kalendrikuu,

kvartali, aasta lõpuks) kokkulepitud mahus

aruande ja analüüsi koostamine lepingu

täitmise käigust.

Kokkulepitud mahus koostatud analüüsi aruanne ja selle kaitsmine (vajalike selgituste jagamine) kinnisvaraobjekti omaniku poolt nõutaval kujul.

179 Muud tugiteenuste osutamisega seotud tegevused

Sõlmitavas lepingus määratletakse tegevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused.

180 Kinnisvaraobjekti omanikule vajalike lisateenuste korraldamine

Kinnisvaraobjekti omanikule vajalikud lisateenused on tegevused selleks, et tagada kinnisvara haldamisega seotud põhitegevuste kvaliteetsem täitmine ning omanike ja

kasutajate spetsiifiliste vajaduste arvestamine. 181 Kinnisvaraobjekti korrashoiukulude jagamine kasutajate vahel; arvete ja makseteatiste vormistamine ning edastamine

Kõigi korrashoiukulude kasutajate vahel

jaotamise metoodika koostamine, selle kooskõlastamine vajadusel asjassepuutuvate

osapooltega. Osapooltele ettenähtud arvete ja

maksedokumentide vormistamine ja esitamine.

Regulaarne kulude arvestus koos nende jaotamisega. Regulaarselt ja tähtaegselt esitatud vormikohased

arved ning maksedokumendid.

182 Laekumiste jälgimine ja

arvestuse pidamine võlgnevuse üle (inkassoteenus)

Regulaarne kontroll väljastatud arvete

laekumise üle, suhtlemine võlgnikega,

vajadusel õigusaktides ja lepingutes ettenähtud

sanktsioonide rakendamise algatamine.

Ettenähtud tasude stabiilne või

parem laekumine.

183 Raamatupidamise korraldamine

Tegevus vastavalt kehtivatele õigusaktidele ja selle alusel koostatud raamatupidamise siseeeskirjadele.

Tähtaegselt ja korrektselt koostatud

ning säilitatud dokumendid ja vastav

aruandlus. 184 Majandustegevuse perioodide ja aastakava koostamine; riiklike aruannete koostamine ja esitamine

Ettenähtud aruandluse jaoks vajalike andmete

kogumine, nende analüüsimine, tulemuste vormistamine ning edastamine.

Tähtaegselt täidetud kohustus koos

aruande ja vajalike kooskõlastustega.

185 Omaniku juriidiline nõustamine

Omaniku poolt püstitatud probleemi alusel

lähteülesande täpsustamine ja sellele

vastuse/vastuste otsimine.

Tähtaegselt täidetud kohustus koos

aruandega.

186 Omaniku tehniline nõustamine

Omaniku poolt püstitatud probleemi alusel

lähteülesande täpsustamine ja sellele

vastuse/vastuste otsimine.

Tähtaegselt täidetud kohustus koos

aruandega.

187 Vara hindamise korraldamine Omaniku soovi (hindamise vajaduse ja eesmärgi) täpsustamine ning selle täitmise

korraldamine kinnisvara hindamise standardi põhimõtteid järgides.

Tähtaegselt täidetud kohustus koos

eksperthinnanguga.

188 Maakleriteenuse osutamine Omaniku soove ning kinnistu majanduslikku säilitamist tagava maakleriteenuse

kavandamine ja korraldamine.

(Üldjuhul) ruumide üürile andmine

koos sobilike lepingute ettevalmistamisega, volitustel koos nende sõlmimisega.

189 Muud tegevused kinnisvaraobjekti finantsarvestuse tagamiseks

Vajalikud lisategevused ja nende täitmist kirjeldavad tulemused määratletakse

haldusteenuse osutamiseks sõlmitud lepingus.

190 Muud haldustegevused Iga kinnisvaraobjekti puhul on võimalik, et kas objekti eripärast, aga ka omaniku või

kasutajate soovidest tulenevalt peab kinnisvarahaldur osutama sellist (kompleks) teenust, mille osutamiseks on tal piisav pädevus/kompetentsus ning osutatav teenus pole vastuolus ei õigusaktide, siduvate lepingukohustuste ja/või halduri kutse-eetikaga. Juhul, kui kõnealune teenus ei mahu käesolevas standardis määratletud teenuste

põhirühma 110�180 koosseisu, määratletakse halduslepingus vajalik teenus, selle soovitav lõpptulemus ning kõik need olulised piirangud, mida teenuse osutamisel tuleb

täita.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

54

Nimi Tegevus Tulemus 191 Haldamise üldkulud Haldamise üldkulude alla liigituvad kõik haldustegevused, kui neid pole võimalik või

neid ei soovita liigitada teenuste põhirühma 110�180 koosseisu. 200 Tehnohooldus 210 Krundi rajatiste TH Krundi rajatiste tehnohoolduse ja korrashoiu põhiliseks koostisosaks on ülevaatus,

kusjuures lisaks regulaarsetele (iganädalased, igakuised) ja hooajalistele

(aastaaegade vahetusega seotud) ülevaatustele on neid vaja läbi viia ka erakorraliste

ilmastikutingimuste järel (tugevad sajud ning tuuled, põuaperioodid ja rajud). 211 Teekatete TH Kord kvartalis kontrollida:

pinnavee äravoolu toimimist; pinnakatte seisundit, vajumisi, pragusid ning teeäärte ja teekatte seisundit.

Regulaarsete kevadiste (pärast lume

sulamist) ülevaatuste tulemusel

koostatakse vajalike tehnohooldus ja remonditööde kava või

korrigeeritakse olemasolevat kava ning esitatakse omanikule kooskõlastamiseks.

212 Sildade, treppide, truupide TH

Kord kvartalis kontrollida: pinnavee äravoolu toimimist; elementide seisundit, vajumisi, pragusid. Iga päev kõrvaldada rajatise normaalset

kasutamist häirivad takistused ja libedust

tekitavad olud.

Regulaarsete kevadiste (pärast lume

sulamist) ülevaatuste tulemusel

koostatakse vajalike tehnohooldus ja remonditööde kava või

korrigeeritakse olemasolevat kava; esitatakse omanikule kooskõlastamiseks.

215 Piirdeaedade, tarade, väravate, tugimüüride,

jalutusaedade TH

Kord kvartalis kontrollida: pindade ülevärvimise või muu pinnatöötluse

vajadust; vajumisi ja vandalismikahjustusi. Vajadusel (ohtlikkus, põhjendatud ebamugavus,

kaasneda võivad kahjud) teha

väikesemahulised toestus ning hooldustööd.

Regulaarsete kevadiste ülevaatuste tulemusel koostatakse vajalike tööde

kava ja kooskõlastatakse

omanikuga.

216 Väikehoonete (katusealused,

jäätmehoidlad, abihooned) TH Kord kvartalis kontrollida: pindade ülevärvimise või muu pinnatöötluse

vajadust; vajumisi ja vandalismikahjustusi. Vajadusel (ohtlikkus, põhjendatud ebamugavus,

kaasneda võivad kahjud) teha

väikesemahulised toestus ning hooldustööd.

Regulaarsete kevadiste ülevaatuste

tulemusel koostatakse vajalike tööde

kava ja kooskõlastatakse

omanikuga.

217 Veekogude (basseinid, tiigid, purskkaevud) korrashoid

Kontrollitakse ja hooldatakse vastavalt projekteerija ja tarnija poolt ettekirjutatud nõuetele.

Projektikohane ja ohutult kasutatav tehisveekogu. Hooldusraamatus määratletud hooldusülevaatused ja

teostatud tegevused. Puudustest koostatakse ja edastatakse akt.

218 Eritarindite TH Iga sellise tarindi (postid, sambad, liiklust reguleerivad piirded jm) kohta koostatakse vastav tegevusjuhend, mis tagab nende tarindite korrasoleku, s.o sobivuse eesmärgile.

Vajadusel (ohtlikkus, põhjendatud

ebamugavus, kaasneda võivad kahjud) teha

väikesemahulised toestus ning hooldustööd.

Regulaarsete kevadiste ülevaatuste

tulemusel koostatakse vajalike tööde

kava ja kooskõlastatakse

omanikuga.

219 Muude krundil alaliselt või

ajutiselt paiknevate elementide TH

Iga sellise elemendi kohta koostatakse vastavad tegevusjuhendid, mis sisaldavad kirjeldusi üldjuhul kevadisteks ülevaatusteks, igas kvartalis (aastaajal) ning igal nädal

kontrollitavateks üksikasjadeks. Ilmastikust tulenevalt tuleb ette näha ka tööd, mille

tegemine võib olla kiireloomuline. 220 Ehitise põhitarindite TH Ehitise põhitarindid on kavandatud ning püstitatud pikaajaliseks eksistentsiks

(vahemikus 15 kuni 50 aastat) ning üldjuhul on selliste tarindite ülevaatusintervallid

vahemikus 3 kuni 5 aastat. Seetõttu on nende tarindite tehnohoolduse põhisisuks

ettenähtud sagedusega regulaarne ülevaatus, seisundi hindamine ning selle alusel

järgnevalt vajalike tehnohooldustööde kavandamine (võimalusel ka alternatiivsete

variantidena) koos rahastamisvajaduste määramisega. Kõik kaasnevad vajalikud

dokumendid vormistatakse omanikule aktsepteeritava hooldusraamatu vormide kohaselt ja kujul.

221 Vundamentide ja aluste TH Kontrollitakse visuaalselt vähemalt 5aastase

intervalliga ilmneda võivaid vajumisi, külmakerkeid, niiskuskahjustusi.

Ülevaatuste tulemusel koostatakse

akt (sõltumata puuduste ilmnemisest

või mitte) hooldusraamatu

kasutamise protseduuri järgides.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

55

Nimi Tegevus Tulemus Vajalike tehnohooldustööde või

mahukamate remonditööde ajakava

(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide

kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava

esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning

rahastamiseks. 222 Kande-, jäigastavate ja

piirdetarindite TH Kontrollitakse visuaalselt vähemalt 5aastase

intervalliga kõigi kande-, jäigastavate ning piirdetarindite korrasolekut: vajumisi, niiskuskahjustustusi.

Ülevaatuste tulemusel koostatakse

akt (sõltumata puuduste ilmnemisest

või mitte) hooldusraamatu

kasutamise protseduuri järgides.

Vajalike tehnohooldustööde või

mahukamate remonditööde ajakava

(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide

kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava

esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning

rahastamiseks. 223 Katuste ja kastuseräästaste

TH Kontrollitakse vähemalt 3aastase intervalliga

katuse kandetarindite seisundit. Vähemalt neli

(4) korda aastas (eriti pärast ekstreemseid

ilmastikuolusid) kontrollitakse katusekatete veepidavust, läbiviikude tihedust,

katuseluukide ja liidete seisukorda; veeäravoolude ummistusi. Koos katusekatte

seisundi kontrollimisega kontrollitakse ka kõigi

katusel paiknevate elementide (lõõride,

korstnate otsad; ventilatsiooniseadmete, konteinerite olukord; uksed, aknad, luugid; antennide ning tabloode tahvlite kinnitus jm).

Ülevaatuste tulemusel koostatakse

akt (sõltumata puuduste ilmnemisest

või mitte) hooldusraamatu

kasutamise protseduuri järgides.

Vajalike tehnohooldustööde või

mahukamate remonditööde ajakava

(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide

kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava

esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning

rahastamiseks. 224 Fassaadide ja fassaadielementide TH

Kontrollitakse neli (4) korda aastas fassaadide korrasolekut, pinnakatete seisukorda, vuukide, rõdude, soklite ja karniiside seisukorda; karkassielementide kaitstust; vandalismiaktide tulemusel tekkinud kahjustusi.

Ülevaatuste tulemusel koostatakse akt (sõltumata puuduste ilmnemisest

või mitte) hooldusraamatu

kasutamise protseduuri järgides.

Vajalike tehnohooldustööde või

mahukamate remonditööde ajakava

(komplekstegevuse 400 jaoks) koos eelarve ning vajalike abimeetmetega (näiteks piirangud ruumide kasutamisele, ruumide kasutajate ümberpaigutamine, jm). Kava

esitatakse omanikule kooskõlastamiseks ning

rahastamiseks.

225 Akende TH Kontrollitakse neli (4) korda aastas aknaraamide ning klaaside korrasolekut, suluseid ja avatavust või kindlalt suletust; akende tihendite seisundit; vajadusel korrastatakse ja õlitatakse.

226 Välisuste TH Kontrollitakse neli (4) korda aastas uste, lukkude, linkide, hingede, sulgurite ning automaatika korrasolekut; klaaside, tihendite, pinnakatete seisukorda; vajadusel korrastatakse ja õlitatakse.

227 Korstnate TH Kontrollitakse kasutatavast kütuseliigist

sõltuvalt vähemalt 2 korda aastas, igal juhul

enne talvise kütteperioodi algust, korstnate

tõmmet ja lõõride puhtust (korstnapühkimine).

Kontrollitakse kogu korstnajala seisundit, ilmneda võivaid pragusid, niiskuskahjustusi

ning isolatsiooni olemasolu ja tuleohtlike esemete lubamatut paiknemist (tuleohutusnõuete täitmine) korstnajala suhtes.

Korstnate tehnohooldus ühendatakse üldjuhul

kõigi küttekollete tehnohooldusega (236).

Tulemused fikseeritakse hooldusraamatus, tulemuseks võib

olla kütmisega tegelevate isikute

täiendav instrueerimine või

tuleohtliku olukorra ilmnemisel küttekollete kasutamise ajutine

keelustamine koos vajalike tegevuste (küttekollete remont ja/või

esemete ning inventari ümberpaigutamine ruumides)

läbiviimise korraldamisega.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

56

Nimi Tegevus Tulemus 229 Ehitise muude põhitarindite

TH Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb nende tehnohooldamiseks koostada

unikaalsed tegevuste ja tulemuste kirjeldused. 230 Hoone siseruumides tehtav tarindite TH

Siseruumides läbiviidava tehnohoolduse tegemiseks peab olema tagatud, et

heakorratöid (siseruumide koristus � 330) tegevad töötajad või vastavate ruumide

valdajad (kasutajad) operatiivselt ning regulaarselt informeeriks hooldustöid korraldavat

personali võimalikest puudustest. Lisaks sellele peab toimuma vähemalt kord aastas

kõikides (korrashoiutööde lepinguga määratletud) ruumides kontrollreid, mille käigus

kontrollitakse iga ruumi kõiki pindu (pinnakatteid) ning nendes ruumides paiknevaid tehnosüsteemide üksikelemente (nende korrasolekut ja ohutust ruumis viibijatele).

231 Seinte pindade TH Kontrollitakse pinnakatete seisukorda, vajadusel korrastatakse ja kinnitatakse pinnakatted või

need värvitakse.

Kõik siseruumide pinnad/

pinnakatted peavad ruumide kasutajatele olema miinimumnõudena ohutud.

Hooldusraamatus määratletakse

hooldusülevaatuste tulemused

(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused

vajadusel omaniku ja/või ruumide

kasutajatega. 232 Põrandakatete TH Kontrollitakse põrandakatete korrasolekut ja

aluspinnas kinniolekut, vajadusel korrastatakse ja kinnitatakse lahtised liistud, üleminekud,

kokkupuutevuugid.

Hooldusraamatus määratletakse

hooldusülevaatuste tulemused

(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused vajadusel omaniku ja/või ruumide

kasutajatega. 233 Vaheseinte TH Kontrollitakse vaheseinte konstruktiivset

korrasolekut ja ohutust (pragude ja vajumiste ilmnemist).

Hooldusraamatus määratletakse

hooldusülevaatuste tulemused

(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused

vajadusel omaniku ja/või ruumide

kasutajatega. 234 Lagede TH Kontrollitakse lagede ja laeelementide (ripplaed)

seisundit, vajadusel korrastatakse ja kinnitatakse elemendid.

Hooldusraamatus määratletakse

hooldusülevaatuste tulemused

(hinnang seisundile ja teostatud tegevused). Olulisemate, kuid mitte ohtlike puuduste ilmnemisel koostatakse akt ning tegevuskava, kooskõlastades järgnevad tegevused

vajadusel omaniku ja/või ruumide

kasutajatega. 235 Avatäidete TH Kontrollitakse kõigi siseuste, vitriinide,

kattekilpide ohutust ja funktsioneerimist. Kõik avatäidetena kasutatavad

elemendid peavad vastama projektdokumentides ettenähtud

põhifunktsioonile, tagades ruumide

kasutajatele ohutuse ning turvalisuse ja võimaldades neid kasutada (kui

see on evakuatsioonikavas ette nähtud) inimeste evakuatsiooniks.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

57

Nimi Tegevus Tulemus 236 Ahjude, kaminate, pliitide ja muude küttekollete TH

Kontrollitakse tulekollete tuleohutust ja korrasolekut; soovitatavalt tehakse alati koos korstnate tehnohooldusega (227).

Tulemused fikseeritakse hooldusraamatus, tulemuseks võib

olla kütmisega tegelevate isikute

täiendav instrueerimine või

tuleohtliku olukorra ilmnemisel küttekollete kasutamise ajutine

keelustamine koos vajalike tegevuste (küttekollete remont ja/või

esemete ning inventari ümberpaigutamine ruumides)

läbiviimise korraldamisega. 239 Muude siseruumides paiknevate elementide TH

Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb nende tehnohooldamiseks koostada

ainulaadsed tegevuste ja tulemuste kirjeldused. 240 Hoone keskkonnatehnika süsteemide TH

Keskkonnatehnika süsteemidena käsitletakse kõiki neid tehnosüsteeme, mis kujundavad ruumide otstarbele vastava kasutamise. Iga sellist tehnosüsteemi on võimalik hooldada

ning hoida korras eraldi, kuid ruumide kasutajale sobilik keskkond kujuneb kõigi

süsteemide koostoime tulemusena. Seepärast tuleb erinevate süsteemide

tehnohoolduskavad omavahel kooskõlastada, et välistada süsteemide omavaheline vastu töötamine (näiteks küte ja jahutus töös samal ajal). Samuti tuleb ära määratleda

töövõtu piirid, et välistada ka võimalike topelttöid või hooldamata alasid. Näiteks elektripaigaldise puhul lõpeb hooldustööde piir üldjuhul alates keskkonnatehnika

jaotuskeskuse sisenevatest klemmidest, sealt edasi vastutab kõikide elektriühenduste

korrasoleku ja hoolduste eest konkreetse süsteemi hooldaja. Kõik hooldustööd tuleb alati fikseerida vastavates hoolduspäevikutes. Hoolduspäevikute vormid võivad olla õigusaktides kehtestatud (soovitatud), seadmega kaasas olevad või hooldefirma ja tarbija vahel kokkulepitud kujul. Hoolduspäevikute asukoht peab

võimaldama neid kiiresti vastavatele huvipooltele esitada (näiteks tuletõrje inspektor, tervisekaitse ametnik). Omanik või tema esindaja peaks regulaarselt koos hooldajaga kontrollima üle hoolduspäevikud ja kontrollima, kas vajaminevad parendused ja remondid on teostatud. Süsteemides vahetamist vajavate komponentide ja renoveerimistööde kohta esitab hooldaja hinnapakkumise ja omanik peab ettepanekud läbi vaatama ja otsustama tööde teostamise üle. Kõik süsteemides teostavad

ümberehitused tuleb fikseerida ja nende kohta esitada õigusaktides nõutavad dokumendid. Hooldatavate süsteemide olemasolevat dokumentatsiooni tuleb regulaarselt kontrollida, et tagada nende ajakohane olek ja olemasolu. Ka hoolduskavasid tuleks tellija ja hooldusfirma koostööna mingi aja vältel üle vaadata, et

leida võimalusi näiteks hoolduse ja seadmete töö optimeerimiseks. 241 Küttesüsteemide TH Sisaldab kõiki tegevusi küttesüsteemi

ettevalmistamiseks ning valmisolekuks kütteperioodiks koos valmisoleku katsetusega; kütteperioodil regulaarne küttesüsteemi

toimimise jälgimine ning reguleerimine.

Kontrollima peab küttesüsteemide

tasakaalustamist ja regulaarselt kontrollima torustiku puhtust, vajadusel organiseerima küttesüsteemi läbipesu. Regulaarselt tuleb kogu

süsteemi kontrollida lekete vastu, samuti

kontrollida seadeventiilide asendeid. Küttesüsteemi puhul peab olema tagatud projektijärgne (enamasti ühtlane) soojuse

jaotumine kõikide tarbijate juures. Erinevaid kütteelemente tuleb samuti regulaarselt

kontrollida ja puhastada, et tagada nende maksimaalne kasutegur.

Köetavates ruumides peab olema

ettenähtud (vahemikus olev) temperatuur, mille osas on hoone tüübist ning ruumide

kasutusotstarbest saavutatud kokkulepe. Juhtimisautomaatika peab tagama normaalolukordades tõrgeteta töö kahe hoolduskorra

vahel. Lisaks peavad olema täidetud

küttesüsteemi seadmete ja

komponentide tehasejärgsed

hooldused ja muudest õigusaktidest ja energiamüüjate nõuetest

tulenevad tingimused.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

58

Nimi Tegevus Tulemus 242 Veevarustussüsteemide TH Soovitatavalt 1 kord kvartalis korraldatakse

regulaarset kontrolli kogu süsteemi ulatuses; kontrollitakse lekkeid, filtrite ummistusi, läbijookse, kondensaatvee kogunemist ning

kasutajate või teiste süsteemide (nende

elementide) poolset torustike lubamatut koormamist; kontroll peab olema sagedasem pärast katkestusi veevarustuses. Lisaks tuleb

kontrollida veevarustusega seotud pumpade tööd ja seadeid, samuti

tsirkulatsioonisüsteemide tööd.

Ettenähtud kvaliteediga vesi peab

olema tagatud hoones kõigi

süsteemi lülitatud tarbijate jaoks

projektdokumentides ettenähtud

rõhul. Soojaveesüsteemist saadava

vee temperatuur peab olema soovitavalt 50 ºC kuni 55 ºC, kuid

mitte üle +65 ºC (kui ei ole määratud

teisiti). Süsteemis ei tohi esineda

lekkeid ja süsteem ei tohi põhjustada

tarbijale vara kahjustumist. 243 Kanalisatsiooni- ja drenaa�isüsteemide TH

Kontrollida üks kord kuus olme- ja sademevee kanalisatsiooni torustike läbilaskevõimet ja

muhvide tihedust ning drenaa�isüsteemide

toimimist; vajadusel kavandatakse eritööde tegemine.

Kanalisatsiooni- ja drenaa�isüsteemid peavad olema

töökorras ja vastama

projektdokumentides kirjeldatud nõuetele. Kõik tegevused tuleb

dokumenteerida hooldusraamatus. Kontrolli tulemusena ilmnenud vajadusest vahetada välja torustiku

osi koostatakse akt ning eelarve ja korraldatakse asendamine.

244 Ventilatsioonisüsteemide

TH Ventilatsioonisüsteemide hulka kuuluvad

erinevad ventilatsiooniseadmed, õhukanalid,

suitsutõrje- ja eemaldussüsteemid. Antud

süsteeme tuleb regulaarselt kontrollida ja tagada

nende eesmärgipärane töö. Tööde teostamisel tuleb juhinduda seadmete enda hooldusnõuetest, Päästeameti esitatud nõuetest

ja teistest õigusaktidest tulenevatest nõuetest.

Regulaarselt tuleks mustuvaid osasid puhastada või vahetada filtrid, samuti tuleb tähelepanu

pöörata erinevate ühenduste (elektrilised, küttevee) korrasolekule. Tööde sagedus peab

olema piisav süsteemi häireteta töö tagamiseks

ja tuleohutusnõuete täitmiseks.

Ventilatsioonisüsteemi töö peab

vastama projektdokumentides kirjeldatule ja tagama ruumide optimaalse õhuvahetuse

minimaalsete soojakadudega, ei tohi kahjustada inimeste tervist, peab vältima veeauru kondenseerumist, ei

tohi tekitada niiskuskahjustusi. Ventilatsioonisüsteemid ei tohi

põhjustada hoonele tuleohtu.

245 Kliimaseadmete TH Kliimaseadmete hoolduse korraldamisel tuleb lähtuda seadmete endi ettenähtud

hooldussagedustest ja tegevustest. Lisaks tuleb jälgida ka õigusaktides esitatud nõudeid.

Hoolduskordade sagedus peab olema piisav kõikide süsteemide häireteta tööks

hoolduskordade vahel. Regulaarselt tuleb kontrollida süsteemide tööd, puhastada

mustuvad osad ja kontrollida automaatika toimimist ja seadistusi. Kui kliimaseade sisaldab endas mitmeid erinevaid komponente (näiteks

niisuti, kuivati), siis tuleb hoolduskavades paika panna ka nende hooldamise sagedused.

Kliimaseadmete töö peab vastama

projektdokumentides kirjeldatule. Kõik tegevused tuleb

dokumenteerida hooldusraamatus. Kontrolli tulemusena ilmnenud vajadusest vahetada välja süsteemi

osi koostatakse akt ning esitatakse vajadusel hinnapakkumine ja korraldatakse asendamine. Jahutusseadmete hoolderaamatu vorm on kinnitatud Keskkonnaministri poolt ja sinna tuleb märkida kõik teostatud tööd ja

toimeainete lisamised/eemaldamised. Niisutusseadmete ja kuivatite töö

juures tuleb tagada nende korrapärane töö, mis ei kahjustaks ehitist ega teisi tehnosüsteeme.

246 Hooneautomaatika TH Regulaarselt kontrollida (soovituslikult vähemalt

kord aastas) kõikide automaatika elementide

tööd ja korrasolekut, lisaks häirete edastusi ja

häireloetelusid. Võimaluse korral kasutada

andmelogidest saadavat infot süsteemide

häälestamiseks ja optimeerimiseks. Hooneautomaatika koostisesse kuuluvad erinevad juhtimiskilbid (koos seal asetsevate komponentidega), täiturid (näiteks mootorid,

Automaatika hoolduse puhul peab olema tagatud kõikide süsteemi

kuuluvate projektijärgsete seadmete töö toimimine, andes selleks

vajalikud tööload ja kontrollides

tagasisidet (näiteks temperatuuri). Tema töö juures on oluline

kontrollida andurite ja täiturite

korrasolekut ja programmi

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

59

Nimi Tegevus Tulemus sagedusmuundurid), erinevad andurid ja arvutid. Konkreetsete komponentide hoolduse korraldamisel lähtuda komponentide tootjate

hooldusjuhistest. Automaatika programmilist osa tuleb hoida ajakohasena ja uuendada regulaarselt.

parameetrite (näiteks

reageerimiskiirused) vastavust tegelikele vajadustele.

247 Gaasipaigaldise ja erigaasivarustuse TH

Kontrollida üks kord viie (5) aasta jooksul

statsionaarselt paigaldatud torustiku seisundit ja üks kord aastas gaasi seadmete seisundit

(ohutust). Erigaasivarustuse paigaldise korral lähtuda koostatud projekt-dokumentidest ning paigaldatud seadmete hooldus- ja kasutusjuhenditest, et tagada nende eesmärgipärane töö.

Maagaasi torustikud ja seadmed peavad vastama �Küttegaasi

torustike ja seadmete valmistamise ja kasutamise eeskirjale�. Kõik

tegevused tuleb dokumenteerida hooldusraamatus. Kontrolli tulemusena ilmnenud vajadusest vahetada välja süsteemi osi

koostatakse akt ning eelarve ja korraldatakse asendamine.

248 Suitsutõrje- ja suitsueemaldussüsteemide TH

Regulaarselt kontrollida ja hooldada süsteeme

vastavalt tootja ja paigaldaja etteantud nõuetele.

Minimaalseks hooldusvaheks on üldjuhul aasta.

Suitsutõrje- ja suitsueemaldussüsteemid peavad

toimima vastavalt projektis ette nähtud tingimustele ja täidetud

peavad olema päästeameti poolt

esitatud nõuded. 249 Muude ruumides keskkonnatingimusi kujundavate süsteemide TH

Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb nende tehnohooldamiseks koostada

unikaalsed tegevuste ja tulemuste kirjeldused.

250 Elektripaigaldise TH Elektriseade on elektrienergia tootmiseks, muundamiseks, edastamiseks, jaotamiseks või kasutamiseks mõeldud elektrilisi või elektroonilisi komponente sisaldav seade või

elektritarvik. Elektripaigaldis on elektriseadmete ja -juhtide statsionaarselt paigaldatud talitluslik kogum. Elektripaigaldist tuleb hooldada ja kontrollida nii, et see ettenähtud

otstarbel kasutamise korral ei ohustaks inimest, vara ega keskkonda. Elektripaigaldised jaotatakse elektrist tuleneva ohu järgi esimese, teise ja kolmanda liigi paigaldisteks. Elektripaigaldise käidukava on dokument või dokumentide kogum, mis määrab

elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, lülitamiseks, juhtimiseks, kontrollimiseks ja

hooldamiseks vajaliku korra, protseduurid ja toimingud. Elektripaigaldise käit on tegevus

elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, mis hõlmab eelkõige lülitamist, juhtimist,

kontrollimist, hooldamist ja nii elektritöid kui ka muid töid. Elektripaigaldise omanik peab

tagama, et elektripaigaldist kasutataks õigusaktides kehtestatud nõuete kohaselt.

Sealhulgas peab ta: 1) tagama elektripaigaldise käidu vajaliku korralduse; 2) määrama esimese liigi elektripaigaldisele käidukorraldaja; 3)määrama käidukorraldaja kuni 1000-voldise nimipingega elektripaigaldisele, mille peakaitsme nimivool ületab 100A ja üle 1000-voldise nimipingega elektripaigaldisele peakaitsme nimivoolust olenemata; 4) tagama käidukorraldajale tema kohustuste täitmise võimaluse; 5) korraldama ettenähtud juhtudel elektripaigaldise tehnilist kontrolli; 6) olema käidukorraldajaga vastavasisulises õigussuhtes sätestatud kohustuste

täitmiseks, välja arvatud juhtumeil, mil käidukorraldajaks on füüsilisest isikust

elektripaigaldise omanik ise; 7) omama dokumentatsiooni elektripaigaldise ehituse ja tehnilise kontrolli teostamise kohta; 8) teatama Tehnilise Järelevalve Ametile esimesel võimalusel elektripaigaldise

kasutamisel toimunud avariist või õnnetusjuhtumist; 9) andma Tehnilise Järelevalve Ametile ametiisikuile ja teistele volitatud ametiisikuile

igakülgset abi avarii ja sellega kaasnenud õnnetusjuhtumi põhjuste väljaselgitamisel,

säilitades põhjuste väljaselgitamiseni avarii ja õnnetusjuhtumi tagajärjel tekkinud

olukorra, kui see ei põhjusta edasisi kahjustusi. Hooldustöid võivad teha kas käidukorraldaja või temaga kooskõlastatult hooldustöödele

vastava ettevalmistusega elektriala isikud. Elektripaigaldiste hooldustööde kavandamisel

ja läbiviimisel tuleb järgida käidustandardit. 251 Käidukorraldus Käidukorraldaja määramine. Käidukorraldaja

koostab käidukava elektripaigaldise kohta ja

kontrollib selle jälgimist. Käidukorraldaja peab

olema pädev tagama elektripaigaldise

nõuetekohast käitu ning selle kasutamist

vastavalt kehtivatele õigusaktidele. Selleks

peavad tal olema erialane ettevalmistus,

Pärast tööde teostamist vastab

elektripaigaldis elektriohutuse nõuetele ning on ettenähtud

otstarbel ja viisil kasutamiseks ohutu.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

60

Nimi Tegevus Tulemus teadmised elektripaigaldisest, selle ehitusest ja kasutamise ohutusnõuetest ning sellise

ulatusega töökogemus, mis tagab

elektripaigaldise kasutamise ohutuse. Käidukorraldaja vastavus nendele nõuetele peab

olema hinnatud ja tõendatud, mis tähendab, et

tal peab olema vastav pädevustunnistus.

Käidukorraldaja võib juhtida elektritöid selles

elektripaigaldises, mille käidukorraldajaks ta on

määratud. 252 Käidutööd Vähemalt 1 kord aastas vastavalt käidukavale

pea- ja jaotuskeskuste, kaitselülitite ning

elektriarvestite seisundi kontroll, juhtmeklemmide pingutamine, jaotuskeskuste puhastamine tolmust. Valgustite ja lülitite

seisundi kontroll, vajaduse korral puhastamine. Elektripaigaldise käit on tegevus elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, mis hõlmab eelkõige lülitamist, juhtimist,

kontrollimist, hooldamist ja nii elektritöid kui ka

muid töid. Elektripaigaldise käidukava on

dokument või dokumentide kogum, mis määrab

elektripaigaldise talitluses hoidmiseks, lülitamiseks, juhtimiseks, kontrollimiseks ja

hooldamiseks vajaliku korra, protseduurid ja toimingud. Hooldustöid võivad teha kas

käidukorraldaja või temaga kooskõlastatult

hooldustöödele vastava ettevalmistusega

elektriala isikud. Elektripaigaldiste hooldustööde

kavandamisel ja läbiviimisel tuleb järgida

käidustandardit.

Tagatakse elektripaigaldise tõrgeteta

töö. Tellijale esitatakse hooldustööde

kirjalik aruanne. Omaniku esindaja tutvub aruandega ja tellib elektripaigaldise korrastamise ning kasutuskõlbmatute osade

väljavahetamise.

253 Turvavalgustussüsteemide

käit Kontroll vähemalt 1 kord kuus. Peetakse

päevikut, kuhu kantakse turvavalgustussüsteemi

korraliste ülevaatuste ja katsetuste tulemused,

rikete kirjeldused ja süsteemi muudatused.

Ehitise omanik või valdaja peab määrama

päeviku pidamise ja hoidmise eest vastutava

isiku. Igakuisel testimisel tuleb: 1) põhitoitepinge katkestust tekitades iga

süsteemi kuuluv turvavalgusti ja

evakuatsioonipääsu valgustatud märk vastavast

akumulaatorist saadava toite abil sisse lülitada

nii kauaks, et oleks võimalik veenduda kõikide

lampide korrasolekus. Tekitatud pingekatkestus ei tohi ületada veerandit valgusti või ohutusmärgi

nimitoimimisajast. Selle ajavahemiku jooksul tuleb kontrollida kõikide valgustite ja ohutusmärkide olemasolu, puhtust ja

nõuetekohast toimimist. Pärast testimist tuleb

taastada põhitoide ja kontrollida, et kõik

indikaatorlambid või -seadmed näitaksid pinge

taastumist; 2) tsentraalse akusüsteemi korral kontrollida

süsteemi näidikute nõuetekohast toimimist; 3) päevikus näidata rikke või vea avastamine

automaatse testseadmega testimisel ja automaatse testsüsteemi enda rikke või vea

avastamine.

Omaniku esindaja tutvub päevikuga

ja tellib turvavalgustussüsteemi

korrastamise ning kasutuskõlbmatute osade väljavahetamise. On täidetud

turvavalgustussüsteemi käidu

nõuded.

254 Rikkevoolukaitse lülitite

testimine Vähemalt 1 kord kuus. Korrasoleku kohta

tehakse märge päevikusse. Omaniku esindaja tutvub päevikuga

ja tellib kasutuskõlbmatute osade

väljavahetamise. Tagatakse rikkevoolukaitse lülititega kaitstud

elektriseadmete kasutamise ohutus.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

61

Nimi Tegevus Tulemus 255 Elektrotehnilised mõõtmised Isolatsioonitakistuse mõõtmine. Rikkesilmuse

takistuse või ühefaasilise lühisvoolu mõõtmine.

PEN, kaitse ja potentsiaaliühtlustusjuhtide katkematuse kontroll. Maanduri maandustakistuse mõõtmine. Rikkevoolukaitse lülitite rakendumisvoolu ja rakendumisaja

kontroll.

Määratakse elektripaigaldise

kasutamis- ja ohutusparameetrid. Mõõtmistulemused on tehnilise

kontrolli lähtealuseks.

256 Elektripaigaldise tehniline kontroll

Menetlus, mille käigus: - hinnatakse visuaalkontrolli, elektripaigaldise dokumentide ja akrediteeritud või õigusaktide kohaselt hinnatud labori mõõtmis- ja katsetustulemuste alusel elektripaigaldise vastavust kehtestatud õigusaktide nõuetele; - tõendatakse elektripaigaldise vastavust

õigusaktide alusel kehtestatud nõuetele.

Tehniline kontroll on teostatud ettenähtud sagedusega,

nõuetekohasuse tunnistuse saamisel

on elektripaigaldise ohutus tagatud.

260 Nõrkvoolupaigaldise TH Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid

peavad olema: -kirjeldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb esitada ka nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus; -iga tehnohooldustegevuse tulemus peab olema kirjendatud vastavate vormidega hooldusraamatus.

261 Arvutivõrgu TH Kõigi käesolevas süsteemide grupis loetletud üksiksüsteemide puhul tuleb

tehnohoolduse kavandamisel, läbiviimisel ning tulemuste hindamisel lähtuda: - vastava süsteemi kohta kehtivatest õigusaktidest tulenevatest piirangutest ning

nõuetest; - süsteemi projekteerija poolt projektdokumentides kirjeldatud parameetritest, mille alusel

on võimalik hinnata korrasolekut (so normaalset funktsioneerimist); - süsteemi kuuluvate seadmete tarnija ning paigaldaja poolt koostatud hooldus- ja kasutusjuhendeid; - hoone hooldusraamatus kirjeldatud protseduure ning piiranguid ja tingimusi. Kõik tehnohooldusena kirjeldatavad tegevused ning nendega saavutatavad eesmärgid

peavad olema: - kirjeldatud hooldusraamatus koos vajalike viidetega hooldusjuhenditele, kus lisaks tegevuste/toimingute nomenklatuurile tuleb esitada ka nende toimumise tingimused, sh nende toimumise sagedus; - iga tehnohooldustegevuse tulemus peab olema kirjendatud vastavate vormidega hooldusraamatus.

262 Telefonivõrgu TH 263 Meediaedastussüsteemi TH 264 Helindussüsteemi,

teadustussüsteemi TH 265 Tehnoseadmete ja -süsteemide jälgimise

automaatika TH 269 Muude hooneautomaatika- ja andmesidesüsteemide TH

270 Eriseadmete ja -süsteemide TH 271 Liftide, eskalaatorite ja tõsteseadmete TH

Kõigi käesolevas süsteemide grupis loetletud üksiksüsteemide puhul tuleb

tehnohoolduse kavandamisel, läbiviimisel ning tulemuste hindamisel lähtuda: - vastava süsteemi kohta kehtivatest õigusaktidest tulenevatest piirangutest ning

nõuetest; - süsteemi projekteerija poolt projektdokumentides kirjeldatud parameetritest, mille alusel

on võimalik hinnata korrasolekut (so normaalset funktsioneerimist); - süsteemi kuuluvate seadmete tarnija ning paigaldaja poolt koostatud hooldus- ja kasutusjuhendeid; - hoone hooldusraamatus kirjeldatud protseduure ning piiranguid ja tingimusi.

272 Elektrisüsteemi eriseadmete

(generaator, kondensaatorseade, UPS, RLA) TH 273 Transpordivahendite TH 274 Liftide, eskalaatorite ja tõsteseadmete järelevaataja

tegevused 275 Tolmuärastussüsteemide

TH 276 Jäätmeärastussüsteemide

TH 277 Külmutussüsteemide TH 278 Suruõhusüsteemide TH 279 Muude erisüsteemide TH

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

62

Nimi Tegevus Tulemus 280 Turvasüsteemide TH Turvasüsteemide projekteerimist, paigaldamist ja hooldust võib teostada

Majandustegevuse registris registreeritud ja/või vastavalt kehtivatele õigusaktidele tegevusluba omav isik. Lepinguline Täitja turvafirma vormistab kinnisvaraobjekti passi-turvasüsteemide dokumentatsiooni, mis sisaldab: - süsteemi seletuskirja; - süsteemi spetsifikatsiooni / seadmete (komponentide) loetelu; - struktuurskeemi; - teostusjooniseid; - süsteemi kasutusjuhendeid.

281 Automaatse tulekahju-signalisatsiooni-süsteemi TH

Automaatse tulekahju-signalisatsioonisüsteemi

omanik peab kindlustama automaatse tulekahju-signalisatsioonisüsteemi kord kvartalis ja iga-aastase hoolduse läbiviimise selleks pädeva

majandustegevuse registrisse kantud ettevõtja ja

kinnisvaraobjekti omaniku poolt vastavalt EV siseministri määruses 'Nõuded tulekahju-signalisatsioonisüsteemidele' kehtestatud

korrale.

Automaatse tulekahju-signalisatsiooni hooldus on läbi

viidud selleks pädeva

majandustegevuse registrisse kantud ettevõtja ja kinnisvaraobjekti

omaniku poolt vastavalt EV siseministri määruses 'Nõuded

tulekahju-signalisatsioonisüsteemidele'

kehtestatud korrale. 282 Häireseadmestiku TH - Hooldustööde eesmärgiks on tagada

seadmestiku või süsteemi veatu ja katkematu funktsioneerimine; - seadmestiku ja süsteemide ja nende

komponentide hooldus toimub vähemalt 1 kord

aastas ja/või hoolduslepingus sätestatud

tingimustel ning seadmete tootja soovitusele.; - kinnisvaraobjekti turvasituatsiooni muutumisel (näit. vaheseinte ehitus ruumidesse, ringitõstetud mööbel, personali liikumine teistest

ustest, uued süsteemi kasutajad jms.), tegema

ettepanekuid seadmestiku või süsteemi

komponentide ümberpaigutamiseks või süsteemi

täiustamiseks; - kõik tehtud hooldustööd antakse tellija esindajale üle vastavasisulise teostatud tööde

aktiga; - kõik teostatud korralised ja erakorralised

hooldustööd registreeritakse kellaajaliselt koos

tegevuse kirjeldusega süsteemi

hoolduspäevikus.

- Hooldustööd on teostatud vastavalt hoolduslepingus ja tootjatehase poolt toodud tingimustele; - Seadmestiku ja/või Süsteemi

hooldustööde käigus on antud Tellija

esindajale (kinnisvaraobjekti omanikule) ülevaade teostatud

töödest ja seadmestiku ja/või

süsteemi seisukorrast ja soovitused

seadmestiku ja/või süsteemi jätkusuutliku töö tagamiseks; - Süsteemides esinenud

erakorralised rikked on kõrvaldatud

operatiivselt, arvestades konkreetse Kinnisvaraobjekti eripärasid; - Kõik teostatud korralised ja

erakorralised hooldustööd on

registreeritud kellaajaliselt koos tegevuse kirjeldusega süsteemi

hoolduspäevikus.

283 Jälgimisseadmestiku TH 284 Läbipääsu kontrollsüsteemi

TH

285 Automaatse tulekustutussüsteemi TH

Tulekustutussüsteemide hooldust teostatakse

vastavalt õigusaktides ja tootjatehase dokumentatsioonis toodud tingimustel ja sagedusele.

289 Muude turvasüsteemide TH Kinnisvaraobjekti eripärast tulenevalt tuleb

nende tehnohooldamiseks koostada ainulaadsed tegevuste kirjeldused.

Süsteemide hooldus on läbi viidud

vastavalt õigusaktides ja tootjatehase dokumentatsioonis toodud tingimustele ja sagedusele.

290 Muud tehnohooldusena käsitletavad tegevused

Hoonete korrashoiu tagamisel on lisaks konkreetsete tarindite ja süsteemide

tehnohooldusele vaja tegeleda probleemidega, mille lahendamine eeldab üksikute, spetsiifiliste toimingute kavandamist, nende teostamist ja kaasnevat järelevalvet, tulenevalt õigusaktides ja

standardites määratletud nõuetest. Igal

kõnealusel juhul tuleb arvestada

tehnohooldustööde tehnoloogiat (protseduurilist

kirjeldust), tööde korraldamise ohutust, tulemuste hindamise võimalusi ning nende

dokumenteerimisele esitatavaid nõudeid.

Süsteemide töö jätkusuutlikkus on

tagatud vastavalt süsteemide

kasutusotstarbele ja kehtivatele tehnilistele nõuetele.

300 Heakorratööd

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

63

Nimi Tegevus Tulemus 310 Kinnistu välisterritooriumi korrashoid (krundihooldus)

Krundihooldus tähendab tegevusena kõnealuse rühma osas kõiki lepingule lisatud

töökirjelduses viidatud ning ajavahemikul, mahus ja sagedusel ning tähtaegadel/

tähtaegadeks ette nähtud töid kinnistu krundil ja selle lähinaabruses, tulenevalt kehtivatest õigusaktidest.

311 Sõiduteede ja parklate

heakord Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,

talvel jääst ja lumest koos libedusetõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha

sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist.

Kui krundi eripärast tulenev

töökirjeldus ei sätesta teisiti, siis

sisaldab krundihooldus: - lehtede koristust määratletud

sagedusega (koos nende äraveoga

hooldus-territooriumilt või

ladustamisega ette nähtud

asukohta); - kuivanud taimede ja mahakukkunud okste krundilt eemaldamist; - lume koristust lepingus kindlaksmääratud tingimustel

(tähtajaks) ning territooriumilt koos

selle teisaldamisega ette nähtud

tingimustel; - sademe- ja sulavee ärajuhtimist

ning vajalike rentslite puhastust sellises mahus, mis ei too kaasa põhjendatud nõudeid või

sanktsioone; - libeduse tõrjet ja liivatamist

määratletud territooriumilt; - koristuspiirkonnas asuvate avaliku kasutusega prügikastide

tühjendamist ning selle

jäätmekäitlust. Kui ilmastikuoludest tulenevalt heakorratöö tegemine ei

anna tulemust, tuleb ohtlik (libedus, libisemise oht, takistused) piirkond tähistada ja võimalusel korraldada

inimeste ja transpordi liikumine ümber. Kui krundihoolduse töökirjelduses ei

määratleta teisiti, siis hõlmab

korrashoid ka kõiki tööalana

määratletud piirkonnas asuvaid

väikevorme (prügikastid, -urnid, pisiplastika, viidad-märgid). Oludest

tulenevalt on vaja töökirjelduses

määratleda territooriumide

korrashoiuks kasutatav tehnoloogia � kas on lubatud ning on võimalik kasutada puhastustehnikat või töid

tuleb teha käsitsi. 312 Kõnniteede ja radade

heakord Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,

talvel jääst ja lumest koos libeduse tõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha

sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist.

Tulemusi hinnatakse visuaalse vaatlusega; pretensioonide olemasolul koostatakse akt ning vajadusel lisatakse foto. Tööde toimumine

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

64

Nimi Tegevus Tulemus 313 Parkmetsade ja haljasalade heakord

Rajatakse, uuendatakse, kastetakse ja hooldatakse haljasalasid vastavalt asjatundjate soovitustele. Kord aastas kontrollida: puude võra ja põhijuurestiku seisundit ning

nende mõju rajatistele ja paigutust

naaberkruntide suhtes. Vajadusel (ohtlikkus ning põhjendatud ebamugavus) teha vajalikud tööd

võra ning juurte piiramiseks või puude

toestamiseks. Regulaarsete kevadiste ülevaatuste tulemusel

koostatakse vajalike tööde kava ning

kooskõlastatakse omanikuga ja asjakohaste

ametitega.

registreeritakse vastavas hoolduspäevikus.

314 Looduslike metsaalade heakord

Metsaalasid hooldatakse vastavalt asjatundjate soovitustele. Kord aastas kontrollida: puude võra ja põhijuurestiku seisundit.

Vajadusel (ohtlikkus ning põhjendatud

ebamugavus) teha vajalikud tööd võra ning

juurte piiramiseks või puude toestamiseks.

Regulaarsete kevadiste ülevaatuste tulemusel

koostatakse vajalike tööde kava; kooskõlastatakse omanikuga ja asjakohaste

ametitega.

315 Veekogude ja kaldaribade heakord

Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,

talvel jääst ja lumest koos libeduse tõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha

sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist.

316 Spordi- ja mänguväljakute

heakord Igapäevaselt puhastatakse lahtisest prahist,

talvel jääst ja lumest koos libeduse tõrjega; ilmastikuoludest tulenevalt võidakse töid teha

sagedamini; suurpuhastused kevadeti pärast lume sulamist; kontrollitakse inventari komplektsust, turvalisust ja väljanägemist.

319 Kinnistu välisterritooriumi

muu korrashoid Krundi ja sellel paiknevate rajatiste eripärast

tulenevalt lepitakse kokku täiendavates

heakorratööde tegevustes ning määratletakse

nende tulemused. 320 Ehitiste välispiirete ja

tarindite puhastamine (ehitise välishooldus)

Ehitise välispiirete puhastamisel tuleb silmas

pidada järgmisi prioriteetseid seisukohti: - tööde tegemisel tuleb tagada tööde tegijate

ning kolmandate isikute (eelkõige möödakäijate)

ohutus; - kui tööde tegemiseks on vaja piirata inimeste

ja/või transpordi liikumist, tuleb vajadusel

hankida vastavad load ja kooskõlastused liikluse

täielikuks või osaliseks ajutiseks piiramiseks

ning lisaks paigaldatavale märgistusele tuleb

kasutada ka vastavalt instrueeritud turvatöötajaid; - kuna üldjuhul eeldab loetletud tööde tegemine

oluliste ettevalmistavate, täiendavate ning

abistavate meetmete kavandamist, on otstarbekas koos puhastamisega viia läbi ka

tehnohoolduse hulka kuuluvaid tegevusi, eelkõige vajalikku ülevaatust. Selleks on

otstarbekas eelnevalt juhendada vastavaid puhastustöid tegevaid oskustöölisi.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

65

Nimi Tegevus Tulemus 321 Hoonete fassaadide puhastamine

Hooldusjuhendis kirjeldatud puhastustehnoloogiat järgides ning

puhastajatele ohutuid töötingimusi tagades

tehtavad keskkonna mõjutustest sõltuvad

ühekordse iseloomuga tööd.

Vastavalt kokkulepitud mahus ning tulemuses (näiteks kõrvaldatakse

grafiti, tolm, ilmastiku kahjustused, lindude tekitatud mustus jm). Tööde

käik ning tulemused registreeritakse

hooldusraamatus koos analüüsi ning

soovitustega järgmiseks korraks või

fassaadide uuendamiseks. 322 Akende ja vitriinide pesemine

Sõltuvalt hoone kasutusotstarbest kas iganädalased, igakuised või hooajalised (kord

kuni kaks aastas) tööd.

Tööde toimumine registreeritakse

hoolduspäevikus; toimib süsteem reklamatsioonide

ja/või erakorraliste pesemiste

vajaduse registreerimiseks. 323 Katuste puhastamine Tööde sisu on erinev aastaajast tulenevalt:

talvel vajadusel lumest ja jääst puhastamine; muudel aastaaegadel vajadusel lehtedest, okastest ja muudest looduslikest takistustest puhastamine.

Tagatakse tänaval liikujate

(inimesed, liiklusvahendid) ohutus, katusekatte säilimine, sadevete vaba äravool katuselt; kaasnevalt koristatakse kõik pinnad

(fassaadid ning tänav), mida katuse

puhastamine mõjutas. 324 Hoone fassaadide erielementide puhastamine

Hooldusjuhendis kirjeldatud puhastustehnoloogiat järgides ning

puhastajatele ohutuid töötingimusi tagades

tehtavad keskkonna mõjutustest sõltuvad

ühekordsed tööd erielementide juures nagu

pisiplastika, piirded, karniisid jm.

Vastavalt kokku lepitud mahus ning tulemuses (näiteks kõrvaldatakse

grafiti, tolm, ilmastiku kahjustused, lindude tekitatud mustus jm). Tööde

käik ning tulemused registreeritakse

hooldusraamatus koos analüüsi ning

soovitustega järgmiseks korraks või

nende elementide uuendamiseks (taastamiseks).

325 Välistreppide süvapesu Hooldusjuhendis kirjeldatud puhastustehnoloogiat järgides ning

puhastajatele ohutuid töötingimusi tagades

tehtavad keskkonna mõjutustest sõltuvad

ühekordsed tööd.

329 Ehitise muude välispindade

puhastamine Vajadusel tuuakse eraldi välja hoone need

pinnad, mis eeldavad erinevat puhastustehnoloogia kasutamist või erilisi

meetmeid seoses tööde korraldamisega, siit

tulenevalt ka vajadust pidada täpset arvestust

kulutuste üle. 330 Siseruumide koristus Kõik hoones paiknevad ruumid on erineva suuruse ja erineva kasutusotstarbega,

mistõttu eeldatakse lõpptulemusena erinevat tööde kvaliteeti, kuid see omakorda

võimaldab heakorratööde tegijal kasutada ka erinevaid hooldustööde tehnoloogiaid

(koos selleks kasutatavate abivahendite ning personaliga). Kasutusotstarbest tulenevalt on ruumi pindade viimistlemisel kasutatud küllaltki erinevaid materjale ning erinevad on

ka nendes ruumides tehtavate heakorratööde ajakavad, mõjutades vastavalt töövõtja

tegevuse organisatsioonilist korraldust. Iga ruumikasutaja jaoks on oluline, et tehtavad heakorratööd oleksid tehtud kvaliteetselt (tagades nõutav puhtustase) ja et heakorratöid

tegevad töötajad ei häiriks oluliselt ruumikasutaja põhitegevust. Tase 1 � miinimumnõuetele vastav. Tase 2 � rahuldav. Tase 3 � puhas. Tase 4 � puhas ja esinduslik. Tase 5 � puhas ja hügieeniline.

331 Põhiotstarbeliste ruumide

puhastamine ja koristamine Ruumide kasutusotstarbe alusel klassifitseerimisele on aluseks kehtiv ruumiprogramm. Iga ruumiprogrammis kirjeldatud ning koristamisteenust vajava ruumi (st kui pole tegemist ruumide või nende kompleksiga, mille koristamisega tegeleb nende kasutaja täielikult ise) kohta peab olema koostatud kasutusjuhend, millest juhindudes tagatakse

põhitegevuse toimumine. Ruumis paiknevad pinnad (põrandad, seinad, laed ja mööbel)

ning nende kattematerjalid vajavad erineva koristustehnoloogia kasutamist (koristusained, -tarvikud, -masinad, -meetodid ning abi- ja kaitsevahendid). Tulenevalt ruumide kasutusjuhenditest ning koristustehnoloogiast tuleb täpsustada tehtavate tööde

korralduslikud üksikasjad. Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

66

Nimi Tegevus Tulemus 332 Üldkasutatavate ruumide puhastamine ja koristamine

Hooldustehnoloogiast lähtuv ja kasutajate ohutust ning põrandakatete säiluvust arvestav

tegevus, mis sõltub ruumide kasutusintensiivsusest ja eripärast ning ilmastikuoludest, sh aastaajast. 333 Tehniliste ruumide

puhastamine ja koristamine 334 Põrandate süvapesu 335 Põrandate kaitsetöötlus Hooldustehnoloogiast lähtuv ja kasutajate

ohutust ning põrandakatete säiluvust arvestav

tegevus, mis sõltub ruumide

kasutusintensiivsusest ja eripärast ning ilmastikuoludest, sh aastaajast.

Pestud ja vahatatud põrandad

peavad olema kasutamiseks ohutud ning kaitsma põrandat (selle

pinnakatet) mustusest põhjustatud

kahjustustest. 339 Muu siseruumide koristus Tegevused, mida põhjendatult pole võimalik

liigitada teistesse rühmadesse. Puhastatud ja kaitseainega töödeldud põrandad peavad olema

kasutamiseks ohutud ning kaitsma põrandat (selle pinnakatet)

mustusest põhjustatud kahjustustest. Erinevad kaitsetöötlused on: kruntimine, vahatamine, õlitamine,

tekstiilpinna kaitsmine, pinna töötlemine antistaatilise ainega,

küllastamine, kristalliseerimine. 340 Jäätmekäitlus Jäätmekäitlus on jäätmete kogumine, vedu, taaskasutamine ja kõrvaldamine. Jäätmed

on mis tahes vallasasjad, mida nende valdaja on kasutuselt kõrvaldanud, kavatseb seda teha või on kohustatud seda tegema. Jäätmete käitlemine eeldab, et kinnistule

koostatakse jäätmekäitluskava, sellest tulenevalt soetatakse ning paigaldatakse

vastavad kogumisnõud või valmistatakse ette kogumisplatsid; sõlmitakse kas lepingud vastavate jäätmekäitlejatega või korraldatakse jäätmete vedu

ettenähtud kogumis- ning töötlemiskohtadesse. 341 Biojäätmete käitlus Tegevuses lähtutakse kinnistu asukoha

omavalitsuse poolt kehtestatud jäätmekäitlust

reglementeerivatest juhenditest/eeskirjadest.

Kinnistu vastab heakskiidetud jäätmekäitluskavas toodud nõuetele

ning kinnisvara kasutajatel pole põhjendatud pretensioone.

342 Papi ja paberi käitlus 343 Klaasist jäätmete käitlus 344 Metallijäätmete käitlus 345 Plastjäätmete käitlus 346 Olmejäätmete käitlus 347 Keskkonnale kahjulike jäätmete käitlus 348 Ehitusprahi käitlus 349 Muude jäätmete käitlus 350 Kahjurite ja näriliste tõrje Kahjurid, närilised ja hulkuvad loomad ning linnud tekitavad otsest ohtu kinnisvara

kasutajatele, laiemalt kogu naabrus- ja keskkonnale. Nende tõrjumiseks tuleb koostada

kinnistu kasutusotstarbest tulenev ning inimestele ja lemmikloomadele ohutu kahjurite ja näriliste tõrje kava, mis tagaks kinnistu kasutajate rahulolu ning tervislikud elu- ja töötingimused, samuti kinnistu ning sellel paiknevate ehitiste esteetilise väljanägemise.

Mürkide ja/või püüniste kasutamisel tuleb juhinduda vastavatest kasutusjuhenditest,

pidades silmas esmajoones krundi ning hoonete/ruumide kasutajate ohutust ning ohutust keskkonnale. Kõik kasutatavad mürgisöödad ja toksilised geelsöödad peavad

olema registreeritud Eesti Tervisekaitseinspektsioonis. 351 Kahjurputukate tõrje Ratsionaalse tegevuskava koostamine, selle

kooskõlastamine asjaomaste osapooltega; vastavate lepingute sõlmimine, tööde teostamise

korraldamine ning järelevalve korraldamine

meetmete efektiivsuse üle.

Inspekteerimise ja tõrje läbiviimise

käigus koostatud aktid, millele on

alla kirjutanud ruumide kasutaja ning desinfektor või instruktor. Kinnisvara

kasutajate ja naabrite rahulolu ning põhjendatud pretensioonide

puudumine.

352 Väikenäriliste tõrje 353 Hulkuvate koerte, kasside ning lindude püüdmine 359 Muud tõrjetööd

360 Lippude heiskamine Lipp on sümboolikatähendusega ese, mille kasutamisega seonduvad konkreetsed reeglid. Riigi- ja rahvuslippe peetakse pühaks ja nende rüvetamise eest karistatakse

vastavalt õigusaktidele. Eesti Vabariigi lipu kasutamise korra sätestab �Riigilipu

kasutamise kord�. Lipu heiskamine tähendab selle tõstmist ja langetamist selleks vastavas aktis ettenähtud ajare�iimis, lipu hooldamist (vajadusel asendamist ja vastavaid

kulusid), puhastamist ja juurdepääsu võimaluste tagamist heiskamise kohale ning lipu

heiskamiseks vajalike tehniliste (abi)vahendite korrasolekut. 361 Riigilipu heiskamine Riigilipu heiskamine selleks õigusaktides

ettenähtud aegadel. Vastava lipuga seotud sätete ja

statuutide kõrvalekaldumatu täitmine

ning sellest tulenevalt pretensioonide puudumine.

362 Muude riikide ja riikide ühenduste lippude heiskamine

Lippude heiskamisel juhindutakse vastavatest kehtivatest õigusaktidest ja/või juhenditest.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

67

Nimi Tegevus Tulemus 363 Firmade ja organisatsioonide lippude heiskamine

Firmalippude heiskamisel lähtutakse vastava

organisatsiooni lipu statuudist.

390 Muud heakorratööd Kinnisvara heakorra tagamisel on lisaks regulaarsele konkreetsete ruumide ja pindade puhastamisele ning koristamisele vaja tegeleda ka selliste probleemidega, mille lahendamine võib eeldada ühekordset toimingute kavandamist, kavandatu elluviimist ja

järelevalvet. Sel juhul ei ole tegemist ehitus- ja remonditöödega (komplekstegevuste

rühm 400), küll aga oludest tulenevalt on tegemist ühekordsete heakorratöödega, mis

tagavad kinnisvara ja selle üksikosade korrasoleku kehtivatele heakorranõuetele. 400 Remonttööd 410 Krunt Projekti elluviimiseks vajaliku krundi omandamisega seotud tegevused. 420 Maaala ettevalmistus ja hõive

Kõik maaala hoonestamist ettevalmistavad

meetmed. Krundi kasutamiseks on ettenähtud

korras vormistatud omandi või

kasutusõigust tõendavad

dokumendid. 430 Ehitis ja tarindid Ehitamiseks vajalikud tegevused ilma rühma 440

kuuluvate tehnosüsteemideta; tegevused seoses hoones paikneva püsisisustuse paigaldamisega; ümberehituse ja uuendamise puhul ka

tegevused seoses osalise lammutuse, toestamise ja demonteerimisega. Kõnealusesse

rühma kuuluvad tegevused ehitustööde üldiseks

korraldamiseks objektil.

Krunt (krundi osa) on vabastatud kõigist füüsilistest või juriidilistest

takistustest kavandatud projektiga alustamiseks.

440 Hoone tehnoseadmed Kõik hoonesse sisse ehitatud ja sellega ühendatud või kindlalt seotud tehnoseadmed või

nende osade paigaldamisega seotud tegevused koos paigaldatud seadmete maksumusega; üksikseadmete juurde kuuluvad vajalikud toed,

kinnitused, armatuurid, isolatsioon, tõkked

vooderdised, viimistlus; samuti mõõte, juhtumis- ja regulatsiooniseadmete paigaldamisega seotud tööd.

Projektis ette nähtud mahus ja

kvaliteediga lõpetatud ehitustööd.

450 Krundipealsed rajatised Kõik heakorra ja liikumispindade, tarindite ja

tehnorajatiste loomiseks vajalikud tegevused (kui need ei kuulu kulurühma 420).

Projektis ette nähtud mahus ja

kvaliteediga lõpetatud

tehnoseadmete (paigaldiste) paigaldamisega seotud tööd.

460 Sisustus ja kunstitööd Ehitiste kasutamiseks või kunstiliseks

kujundamiseks (sh ka reklaami paigaldamiseks) vajalikud tegevused või eriliste meetmeteta

paigaldatavad esemed.

Projektis ette nähtud mahus ja

kvaliteediga lõpetatud ehitus ja

montaa�itööd.

470 Korralduskulud Kõik komplekstegevuste gruppi kuuluvate

tegevuste korraldamisega seonduvad kulud, v.a halduri tegevus, mida kirjeldab käesoleva

standardi komplekstegevuste rühm 100.

Projektis ettenähtud mahus ja

kvaliteediga lõpetatud sisustustööd.

490 Muud kinnistu uuendamise ja muutmisega seotud tegevused

Tegevused, mida põhjendatult pole võimalik

liigitada teistesse rühmadesse. Kõik projekti elluviimisega seotud

ehitus ja montaa�itöödega

kaasnevad korralduslikud tegevused (projekti juhtimine, omanikujärelevalve, ekspertiisid,

mõõdistamine, nõustamine) on

täidetud õigusaktidest ja lepingukohustustest tulenevalt.

500 Omanikukohutused 510 Maksud, lõivud, tasud Tegevused, mida põhjendatult pole võimalik liigitada teistesse rühmadesse. 511 Maamaks 512 Riigilõiv 513 Kohalikud maksud (sh reklaamimaks) 514 Kinnisvaramaks 518 Remondiraha tagastamine 519 Muud maksud, lõivud, tasud

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

68

Nimi Tegevus Tulemus 520 Omandiga seotud kohustused

521 Notaritasud 522 Maakorralduse kulud 523 Hindamisega seotud kulud 524 Maakleritasud 525 Hoonestusõigus 526 Servituudid 527 Detailplaneeringu koostamine 529 Muud omandiga seotud kohustused 530 Rahastamisega kaasnevad otsused ja kohustused

531 Intressid 532 Ülekannete teenustasud 533 Pangaarve(te) hooldustasud 534 Üüritasud 535 Sihtotstarbelised maksed 536 Hooldustasud 537 Haldustasud 538 Kapitalirendi nõude vähendamine 539 Muud rahastamisega kaasnevad kohustused 540 Kindlustus

541 Kinnisvara kindlustus 542 Kohustuste kindlustus 543 CAR (ehitustöövõtja koguriski kindlustus) 544 Vara kindlustus 545 Töötajate elukindlustus 549 Muud kindlustustasud 550 Liitumistasud (ühekordsed) ja liikmemaksud (regulaarsed)

551 Elektrienergia 552 Muud energialiigid 553 Vesi ja kanalisatsioon 554 Andmeside ja kommunikatsioonisüsteemid 555 Liikmelisus organisatsioonides 559 Muud liitumistasud ja liikmemaksud 560 Sanktsioonid

561 Trahvid 562 Viivised 563 Kahjutasud 564 Võlad 565 Inkassoteenused 569 Muud sanktsioonid 570 Kinnisvaraobjekti haldusmudeli loomisega seotud otsused

571 Korteriühistu asutamine 572 Hooneühistu asutamine 573 Valitseja määramine/valimine 574 Haldaja valimine 579 Muud haldusmudeli loomisega seotud tegevused 580 Omandiõiguse muutumisega seotud otsused

581 Maa erastamine 582 Omandi ümberjagamine 583 Omandi võõrandamine 584 Omandi koormamine 589 Muud omandi muutumisega seotud tegevused 590 Muud omandist tulenevad ja selle valdamisega seotud otsused ja kohustused

Kinnisomandi eripärast tulenevad omaniku täiendavad kohustused.

600 Tarbimisteenused

610 Elektrienergia Kinnisomandi eripärast tulenevad omaniku täiendavad kohustused.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

69

Nimi Tegevus Tulemus 611 Elektrienergia üldkulu

kinnistul/hoones Kinnistu/hoone kui terviku korrashoiuks kulunud elektrienergia kogus ja maksumus, mis pole seotud ühegi kasutaja tegevusega ning mis jaotatakse kõigi kasutajate vahel

kokkulepitud metoodika alusel. 612 Eriseadmete poolt tarbitava energia kulu

Hoones paiknevate üldkasutusega seadmete poolt tarbitav elektrienergia (liftid,

kliimaseadmed jm). Kui selliste seadmete kaupa eraldi arvestust ei tehta, on vastav kulu toodud rühmas 611. Eraldi kuluarvestus on oluline esmajoones kõnealuste seadmete

toimimise efektiivsuse hindamiseks. 613 Elektrienergia kasutajatele vahendatud kulu

Kõigile elektrienergia lõpptarbijatele hoones vahendatav elektrienergia kulu. Üldjuhul on

aluseks individuaalsed arvestid; kinnistu eripärast tulenevalt ka muud arvutusmetoodikad.

619 Muud elektrienergia kasutamisega seotud kulud

Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate rühmad ning

nende osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos

vastavate kohustustega osapooltele. 620 Soojusenergia Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate rühmad ning

nende osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos

vastavate kohustustega osapooltele. 621 Kulu tsentraalse keskküttega kütmiseks

Sisaldab keskkütte soojaenergia ostmiseks tehtud kulutusi, mitte keskküttesüsteemi

korrashoiuga seotud kulutusi (eeldades, et need kulud ei sisaldu kütmiskulude hinnas). 622 Kivisöel töötava katlamaja

küttekulu Sisaldab kinnistul paikneva autonoomse katlamaja jaoks kivisöe soetamise (ostmine,

transport, ladustamine) ning kütmise (kütja töö) kulu; ei sisalda küttesüsteemi korrashoiuga seotud kulutusi.

623 Maagaasil töötava

katlamaja küttekulu Sisaldab kinnistul paikneva autonoomse katlamaja jaoks maagaasi ning kütmise (kütja töö selle olemasolul) kulu; ei sisalda küttesüsteemi korrashoiuga seotud kulutusi.

624 Küttepuude ja muu tahke kütusega kütmise kulu

Sisaldab kinnistul paiknevate ahjude ja muude küttekollete jaoks vajaliku puidu, turba,

briketi jm sarnase tahke kütuse soetamise (ostmine, transport, ladustamine) ning kütmise (kütja töö) kulu; ei sisalda küttesüsteemi korrashoiuga seotud kulutusi.

625 Soojusenergia kulu sooja vee tagamiseks

Sisaldab energiakulu sooja vee tagamiseks (kui see on eraldi mõõdetav ja kaasnevad

kulud määratavad). 629 Muude kütteks kasutatavate

energialiikide kulud Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad energialiikide grupid ning

nende kasutamise osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud

koos vastavate kohustustega osapooltele. 630 Vesi ja kanalisatsioon Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad energialiikide grupid ning

nende kasutamise osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud

koos vastavate kohustustega osapooltele. 631 Vee üldkulu

kinnistul/hoones Kinnistu/hoone kui terviku korrashoiuks kulunud vesi (kastmine, üldkasutatavate ruumide

korrashoiuks � ruumide pesemine, purskkaevud, kulu tualettides), mille kulu jaotatakse kõigi kasutajate vahel kokkulepitud metoodika alusel.

632 Eriseadmete poolt tarbitav veekulu

Kinnistul ja/või hoones paiknevate eriotstarbeliste vett tarbivate seadmete veekulu (näit.

basseinid). Kui selliste seadmete kaupa eraldi arvestust ei tehta, on vastav kulu toodud rühmas 631. Selline eraldi arvestus on oluline esmajoones kõnealuste seadmete

toimimise tõhususe hindamiseks. 633 Kasutajatele vahendatav külma vee kulu

Kõigile külma vee kasutajatele hoones vahendatav külma vee kulu (arvestite või vastava

metoodika alusel). 634 Kasutajatele vahendatav sooja vee kulu

Kõigile sooja vee kasutajatele hoones vahendatav sooja vee kulu (arvestite või vastava

metoodika alusel). 635 Tsentraalne kanalisatsioon Tasu tsentraalse kanalisatsiooni kasutamise eest. 636 Kohalik kanalisatsioon Kulud seoses kohaliku kanalisatsiooniga (settekaevude tühjendamine). 639 Muu vee ja kanalisatsiooniteenuse kasutamisega seonduv kulu

Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate grupid ning nende

osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos vastavate

kohustustega osapooltele. 640 Kommunikatsioon Kinnistu eripärast tulenevalt võidakse määratleda erinevad kasutajate grupid ning nende

osas võivad olla sõlmitud ka erinevad teenuste osutamise lepingud koos vastavate

kohustustega osapooltele. 641 Andmeside Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna

kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes

olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate tegevuste olemust ning nende võrreldavust.

642 Kaabel-TV Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna

kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes

olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate

tegevuste olemust ning nende võrreldavust.

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

70

Nimi Tegevus Tulemus 643 Telefon Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna

kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes

olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate tegevuste olemust ning nende võrreldavust.

649 Muude kommunikatsiooniteenuste kulud

Hoone eripärast tulenevalt võib olla tegemist olukorraga, kus vastava teenuse hinna

kujunemisel on mitu koostisosa � hoonesse sisseostetav teenuse hind ning hoones paikneva jaotussüsteemi poolt pakutava teenuse hind. Seepärast tuleb sellistes

olukordades analüüsida kõiki tulemuse saavutamiseks (kvaliteetne teenus) tehtavate

tegevuste olemust ning nende võrreldavust. 700 Tugiteenused 710 Valveteenus Kõik teenused, mida osutavad krundi valvet korraldavad ettevõtted, v.a tegevus, mis on

seotud valvesüsteemide tehnohoolduse, remondi ja arendamisega. 711 Mehitatud valve 712 Mehitatud turvateenus 713 Relvastatud turvateenus 714 Tehniline valveteenus 715 Naabrivalve 716 Valvedispet�eri teenus 719 Muud valve ja turvateenused (vajadusel loetleda) 720 Transpordivahendite parkimine

Krundi eripärast tulenevate kõigi transpordivahendite (autod, jalgrattad, veesõidukid,

lennuvahendid) parkimise korraldamiseks tehtavad kulud, v.a valve ning kaasnevate territooriumide tehnohooldus ning heakorratööd.

721 Märgistuse kavandamine ja teostamine 722 Parkimise korraldamine 723 Parkimistasude kogumise korraldamine 729 Muud parkimise korraldamise meetmed 730 Bürooteenused Tegevused seoses paljunduse, hoonesisese käskjalateenuse ja muu asjaajamisega.

731 Posti ja kullerteenuse korraldamine 732 Paljundamine ja heli ning video salvestamine 733 Konverentside ja nõupidamiste korraldamine 739 Muud bürooteenused 740 Teenused ruumide kasutamisel

Kolimine, väiketööd (kardinate, piltide jm riputamine, mööbli remont), sisekujundus (sh

sildid ja viidad).

741 Kolimisteenused 742 Mööbli ja muu sisseseade remont 743 Hoone siltide ja reklaami korraldamine 744 Ruumide kasutaja vajadustest tulenev pisiremont 749 Muud korraldatavad teenused 750 Toitlustuse korraldamine Iga tüüpi toitlustuse korraldamine kinnistu kasutajatele.

751 Statsionaarse söögikoha loomine 752 Toitlustuse korraldamine üritustel (catering) 753 Toitlustus- ja joogiautomaatide töökorras hoidmine 759 Muud toitlustuse teenused 790 Muud tugiteenused

800 Arendamine 810 Uuringud ja kavandamine, sh projekteerimine 820 Ehitustööd 830 Koordineerimine ja kontroll 900 Tulud 910 Osamaksud (sissemaksed põhikapitali) 911 Korteriühistu osamaksud 912 Elamuühistu osamaksud 913 Äriühingu osamaksud (sh aktsiakapital) 919 Muud põhikapitali osamaksud 920 Sihtmaksed (majandamise kulude kate) 921 Haldusteenuse maksed (kompleks 100) 922 Tehnohoolduse maksed (kompleks 200)

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

71

Nimi Tegevus Tulemus 923 Heakorratööde maksed (kompleks 300) 924 Parendustööde maksed (kompleks 400) 925 Omanikukohustuste maksed (kompleks 500) 926 Tarbimisteenuste maksed (kompleks 600) 927 Tugiteenuste maksed (kompleks 700) 928 Arendustööde maksed (kompleks 800) 929 Muude teenuste maksed 930 Kohaliku omavalitsuse toetused 940 Annetused, grandid 950 Reservfond 951 Parendusfondi maksed 952 Amortisatsioonifondi maksed 953 Ettemaksed (eelmise perioodi jääk) 960 Laenud (sh ettemaksud) 970 Rent 971 Rent eluruumide kasutamisest (üür) 972 Rent mitteeluruumide kasutamisest 973 Rent teenindusruumide kasutamisest 974 Rent abiruumide kasutamisest 975 Rent muude ehitiste kasutamisest 976 Rent kinnistu kasutamisest 977 Rent krundi ja ehitiste konstruktsioonide kasutamisest 990 Muud katteallikad

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

72

Lisa B (teatmelisa)

Kinnistu pass

OBJEKT:

Passi koostamise andmed Tellija: (juriidilise või füüsilise isiku

nimetus/nimi, esindaja nimi, allkiri)

Koostaja: (juriidilise või füüsilise isiku nimetus/nimi, esindaja nimi, allkiri)

1. Kinnistu asukoht: 2. Kinnistu andmed:

registriosa nr kinnistu nimetus

3. Kinnistu koosseis: katastritunnus pindala (m²) kinnistamise kuupäev

4. Maakasutuse määrang: 5. Maa omanik:

omaniku nimi omaniku aadress tel, faks, e-post omandi ulatus koormised, kitsendused omandile

6. Omaniku andmed: omandi liik (kinnistu, hoonestusõigus vm) omandivorm (era, avalik vm) omanike struktuur (kaasomandi puhul) omanike volitatud esindaja

esindaja nimi/nimetus esindaja postiaadress esindaja kontakttelefon esindaja faks esindaja e-post

Volituse andmed: volituse vorm volituse alguse kuupäev volituse lõpu kuupäev volituse ulatuse ja sisu lühikirjeldus

7. Maakasutuse alus: maakasutusõiguse dokumendi nimetus ja nr kuupäev väljaandja

8. Maa kasutaja: ees- ja perekonnanimi või nimetus isiku- või registrikood aadress või asukoht tel, faks, e-post

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

73

9. Planeeringuline valmidus: (üldplaneering,

detailplaneering, krundijaotusplaan)

planeeringut kehtestava õigusakti nimetus, nr,

kehtestaja

õigusakti kuupäev projekteerimistingimuste olemasolu 10. Asjaõigused: 11. Võlaõiguslikud koormatised: 12. Kitsendused: 13. Hüpoteegid: 14. Kinnistul olevate hoonete loetelu

jrk nr, nimetus kasutamise otstarve kasutuselevõtu aeg ehitusalune pind (m²) maht (m³) korruste arv netopind (m²)

15. Kinnistul olevate rajatiste loetelu: jrk nr, nimetus kasutamise otstarve kasutuselevõtu aeg andmed rajatise pindala või mahu kohta märkused

16. Kinnistu pindala jaotus (pindala, märkused) Ehitised :

hooned rajatised

Muud: loodusliku pinnasega ala tehispinnasega alad veekogud

Kinnistu pindala kokku: 17. Kinnistu täisehitamise protsent: 18. Hindamisandmed:

hindamisakti kuupäev ja nr hindamisaktis toodud kinnistu

väärtus eesti kroonides

füüsilisest isikust hindamisakti

koostaja ees- ja perekonnanimi

amet või isikukood jur. isiku nimetus, keda

hindamisakti koostaja esindab

jur. isiku postiaadress tunnuskood

19. Täiendavad märkused: Lisa 1� koopia kinnistusraamatu väljavõttest

��..�������..201� Lisa 2 � koopia kinnistu plaanist koos eksplikatsiooniga

��.��������201� Lisa 3 � kinnistu passi muudatuste leht

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

74

Lisa C (teatmelisa) Hoone pass

HOONE AADRESS: 1. Hoone:

hoone jrk nr ja nimetus

2. Hoone tellija: hoone ehituse tellinud isiku nimi/nimetus isiku aadress kontakttelefon

3. Ehitusprojekt: projekteerija nimi/nimetus isiku- või registrikood litsentsi nr projekti nr isik, kelle käes asub projekt (nimi/nimetus) isiku aadress kontakttelefon

4. Ehitusprojekti ekspertiis: ekspertiisi teostanud isiku nimi isikukood kuupäev dokumendi nr

5. Hooldusraamat: hooldusraamatu koostanud isiku nimi isiku- või registrikood kuupäev isik, kelle käes asub hooldusraamat (nimi/nimetus) isiku aadress kontakttelefon

6. Viimistluspass: viimistluspassi kooskõlastanud isiku nimi isiku- või registrikood kuupäev viimistluspassi nr viimistluspassi kooskõlastanud asutus kooskõlastanud isiku nimi ja amet kuupäev isik, kelle käes asub viimistluspass (nimi/nimetus) isiku aadress kontakttelefon

7. Ehitustööd on registreeritud: ehitustööd registreerinud asutuse nimetus ehitusloa nr ehitusloa kuupäev

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

75

8. Hoone on ehitatud: ehituse peatöövõtja või põhiehituskonst. ehitaja

nimetus

registrikood litsentsi nr ehitusprojekti nimi/nimetus isiku-/registrikood litsentsi nr

9. Ehitusjärelvalve: järelevalve isiku nimi aadress ja telefon isikukood litsentsi nr

10. Hoone vastuvõtuakt: vormistamise kuupäev komisjoni esimehe nimi komisjoni esimehe töökoht ja amet

11. Hoone kasutusluba: vormistamise kuupäev väljastanud isiku nimi kasutusloa väljastanud asutuse nimetus

12. Hoone täismahus kasutusele võtu aeg: (kuu ja aasta)

13. Kasutuspiirangud: (arhitektuurimälestis/alaliseks ekspluatatsiooniks kõlbmatu/muud piirangud)

HOONE TEHNILISED ANDMED

14. Põhinäitajad: ehitamise aasta korruste arv hoone maht (m³) korterite arv eluruumide arv mitteeluruumide arv hoonealune pind (m²) suletud netopind (m²) kasulik netopind (m²) eluruumide pind (m²) elamispind (m²) mitteeluruumide pind (m²)

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

76

15. Hoone ruumiprogrammi koond: Põhiruumid ruumide arv ruumide pindala (m²) ruume isel. märkused Üldkasutatavad ruumid ruumide arv ruumide pindala (m²) ruume isel. märkused Tehnilised ruumid ruumide arv ruumide pindala (m²) ruume isel. märkused Kõik ruumid kokku:

16. Hoone põhikonstruktsioonid ja välisviimistlus (ühik ja maht, materjal ja üldkirjeldus; viimistlus ja

värv)

vundament kandekonstruktsioon välissein vahelaed katus välisseina kate sokli kate katuse kate peasissepääs varikatus rõdu, lod�a aken välisuks trepp vihmavee äravool

17. Hoone kasutamisega seonduval territooriumil asuvad väikevormid ja üldine varustatus:

(piirdeaed, suletav värav, välisvalgustus, el.

alajaam, prügimaja, prügikonteiner, tel-automaat, veekaev, puurkaev, kanal-kaev, lipuvarras, pesukuivatus, vaibakloppim., istepingid, mänguväljak, liivakast, autosoojendi, jalutusaed,

prügikast, puud, põõsad, tõkkepuu)

hoone välisterritooriumi üldpind koristatav pind parkimiskohtade arv, pind prügikonteinerite arv, maht niidetav pind lumekoristuspind

Hoone tehnovarustus

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

77

18. Küttesüsteem arvutuslik soojakoormus vooluhulk soojuse tootmine (tsentraalne, ainult ehitise tarbeks, puudub)

kütus (õli, gaas, elekter, puit-tahkekütus) soojusülekanne ruumidesse (õhk-vent., radiaator, konvektor, põrandaküte, ahi, kamin, el. kütteseade)

soojusmõõtja (mark, tehnilised andmed, järgmine

taatlusaeg

soojaseade (mark, tehnilised andmed) 19. Vee- ja kanalisatsioonisüsteem

arvutuslik vooluhulk (l/s; m³/öp; m³/a) vee tootmine (tsentraalne, puurkaev, kaev) veesüsteemid (joogivesi, soe tarbevesi,

tuletõrjevesi, tehnoloogiline vesi)

soe tarbevesi (põrandaküte, kuivatusradiaator,

kütteradiaator)

veevõtupunktid: veekraanide arv segistite arv veeseadmed (du��, vann, valamu, wc, kompakt, saun, bassein)

veemõõtja (mark, tehnilised andmed, järgmine

taatlusaeg)

kanalisatsioon (tsentraalne, tarbevee imbkaev, kuivkäimla)

20. Ventilatsioonisüsteem arvutuslik vooluhulk (l/s) keskm. õhuvahetus (l/h) liik (loomulik, sundventil., kliimaseade) ventilatsiooniseadme mark tehnilised andmed

21. Elektrisüsteem varustatus võimsus peakaitse seadmed (pliit, muu)

22. Gaasisüsteem varustatus (tsentraalne, balloon) seadmed (pliit, veesoojendi, tehnoloogilised)

23. Nõrkvoolusüsteemid varustatus: (kollektiivantenn, kaabel-tv, fonolukk, telefon, valvesignalisatsioon, tuletõrjesignalisatsioon, videovalve, arvutivõrk, valg. automaat)

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

78

24. Liftid varustatus: (sõidulift, kaubalift) seadmed sõiduliftide arv valmistamise aasta sõiduliftide mark ja valmistaja nimetus kaubaliftide arv valmistamise aasta kaubaliftide mark ja valmistaja nimetus

HOONE KASUTAMISE ANDMED

25. Põhikasutusala: (eluhoone, mitteeluhoone)

26. Kasutusalad: (ühepereelamu,

kaksikelamu, ridaelamu, aiamaja/suvila, korruselamu, büroo, kaubandus,

teenindus, tootmine, ühiskondlik)

27. Haldus Tellija: hoone halduse tellija nimi/nimetus halduse tellija aadress isiku- või registrikood jur. isikust tellija nimi/nimetus telefon faks e-post Haldaja: hoone haldaja nimi/nimetus haldaja aadress isiku- või registrikood

28. Remont, rekonstrueerimine, juurdeehitus, lammutamine

töö nimetus mahu kirjeldus aeg (algus, lõpp) maksumus teostaja nimetus

29. Majanduskulude tabel Tööde nimetused Tegelikult laekunud ja kulunud vahendid aastate lõikes (eesti kroonides)

2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 TULUD kokku:

KULUD kokku:

Ü

ksik

kasu

taja

lits

ents

. Käe

sole

va k

oopi

a ka

sutu

sõig

us: O

Ü K

inni

svar

atee

nind

us, k

irjas

tam

is-

ja p

alju

ndus

õigu

s ku

ulub

Ees

ti S

tand

ardi

kesk

usel

e

EVS 807:2010

79

30. Energia ja veekasutuse tabel:

Nimetused Tegelikult kulunud kogused aastate lõikes 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009

Tsentraalne soojusenergia (MWh) kokku

sh kütteks tarbevee soojendamiseks

tehnoloogiline

Elektrienergia (kWh) kokku

sh üldkasutatavate

ruumide valgustus

põhiruumide valgustus kütteks tarbevee soojendamiseks

tehnoloogiline

Gaasisüsteem (m³)

kokku

sh gaasipliitidele kütteks tarbevee soojendamiseks

tehnoloogiline

Vesi (m³)

kokku

sh joogi- ja tarbevesi tuletõrjevesi tehnoloogiline

31. Kindlustus: hoone kindlustusandja nimetus hoone kindlustusvõtja nimi/nimetus kindlustuse liik poliisi number kindlustuskoha aadress kindlustusvastutuse algus kindlustusvastutuse lõpp kindlustusmakse aastas hüvitist saava isiku nimi/nimetus Kindlustusjuhtumid: kindlustussummad ja hüvitispiirid omavastutus (kroonides) tuli vesi murdvargus loodusõnnetus vandalism tsiviilvastutus Ü

ksik

kasu

taja

lits

ents

. Käe

sole

va k

oopi

a ka

sutu

sõig

us: O

Ü K

inni

svar

atee

nind

us, k

irjas

tam

is-

ja p

alju

ndus

õigu

s ku

ulub

Ees

ti S

tand

ardi

kesk

usel

e

EVS 807:2010

80

32. Hindamisandmed: hindamisakti kuupäev ja nr hindamisaktis toodud hoone väärtus eesti

kroonides

füüsilisest isikust hindamisakti koostaja ees- ja perekonnanimi

amet või isikukood selle jur. isiku nimetus, keda hindamisakti koostaja esindab

jur. isiku postiaadress tunnuskood

33. Täiendavad märkused: Lisa 1 - koopia hoone põhiplaanist või/ja

tüüpkorrusest

Lisa 2 - koopia hoone ruumide eksplikatsioonist Lisa 3 - omanike lisaleht Lisa 4 - hoone passi muudatuste leht

Täitmisel on kasutatud: (punktide loetelu)

a) andmed hoone projektist ��������������

b) omanikult saadud teised dokumendid ������������

c) haldajalt/hooldajalt saadud dokumendid �������������..

d) riigi ja omavalitsusasutustelt saadud dokumendid �������������..

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

81

Lisa D (teatmelisa) Objekti kaart

KONTAKTANDMED

KINNISVARAOBJEKTI NIMETUS

Pilt

AADRESS: TÄNAV

MAJA

POSTIINDEKS

LINN

OMANIK/ESINDAJA

TEL

OMANDISSE TULEKU AEG FAKS

HALDURI NIMI

TEL

E-POST GSM

KINNISTU ANDMED

KINNISTU PIND

m² KATASTRITUNNUS

EHITUSALUNE PIND m² KIINNISTUT LÄBIVAD

KOMMUNIKATSIOONID

KÕVAKATTEGA ALAD m² MUUD SERVITUUDID

HALJASTATUD ALA m² PARKIMISKOHTI KINNISTUL

HOONEID MUUD RAJATISED

HOONETE ANDMED SULETUD NETOPIND

m²

HOONE RUUMALA m3

ÜÜRITAV PIND

m²

TREPIKODADE ARV

KORRUSTE ARV

VÄLISSEINTE MATERJAL (r/betoon, tellis, puit vms)

VAHELAGEDE MATERJAL (paneelid, puit vms)

KATUSE TÜÜP

KATUSEKATTEMATERJAL (kivi, plekk rullmaterjal, eterniit vms)

EHITUSAASTA

SOOJUSENERGIA LIIK (keskküte, elektriküte, gaasiküte, ahjuküte

vms)

TSENTRAALNE VESI JA KANALISATSIOON

JAH/EI VENTILATSIOONISEADMED, KLIIMASEADMED

JAH/EI

TV VASTUVÕTUSEADMED

JAH/EI FONOSÜSTEEM JAH/EI

VALVESEADMED

JAH/EI LIFTIDE ARV

MUUD TEHNOSEADMED (automaatikaseadmed, lokaalne keskküttekatel, gaasikütteseadmed, gaasipliit, tõkkepuu, el.väravad ja -uksed, drenaazipump, vihmaveerennide küte vms)

ÜLDRUUMID KELDRIRUUM

JAH/EI m²

PÖÖNING JAH/EI m²

KLUBIRUUM

JAH/EI m²

MAJAHOIDJA RUUM JAH/EI m²

PESURUUM

JAH/EI m²

TRIIKIMISRUUM JAH/EI m²

SAUN

JAH/EI m²

BASSEIN JAH/EI m²

GARAA�

JAH/EI m²

GARAA�IKOHTADE ARV

MUUD RUUMID (varjend, töökoda, üldkasutatavad tualettruumid vms)

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

82

MAJANDUSNÄITAJAD

NÄITAJA Ühik 2005 2006 2007 2008 ��. SOETUSMAKSUMUS tuh. kr INVESTEERINGUD tuh. kr ÜÜRI- JA MUUD TULUD tuh. kr KKTT KULUD tuh. kr AMORTISATSIOON tuh. kr KASUM tuh. kr KASUMLIKKUS % ÜLAPIDAMISKULUDE TASE

kr/m2 kuus

ELEKTRIENERGIA MWh/m2 SOOJUSENERGIA MWh/m2 VESI JA KANALISATSIOON m3

Kinnistu plaan

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010 83

Lis

a E

(t

eatm

elis

a)

Ho

on

e te

hn

ilise

üle

va

atu

se

akt

HO

ON

E T

EH

NIL

ISE

ÜL

EV

AA

TU

SE

A

KT

Aad

ress

���������

.. K

uupä

ev

�. ����

..��

.. 20

1�

Osa

leja

d ��������������������������������

��������������������������������

�������������������������������

..

Vaa

del

dav

ko

nst

rukt

sio

on

võ

i

tari

nd

A

suko

ht

ho

on

es

Pro

ble

emi k

irje

ldu

s P

akili

sus

(tä

hta

eg

likvi

dee

rim

isek

s)

Ori

ente

eru

v m

aksu

mu

s

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010

84

Lis

a F

(t

eatm

elis

a)

Hal

du

sob

jekt

i eel

arve

ÜL

DA

ND

ME

D

Kin

nist

ute

arv

tkH

oone

te s

oetu

smak

sum

us (

arve

levõ

tmis

e v

ää

rtu

s)

krK

inni

stu(

te)

pind

m2

Teh

tud

inve

stee

ringu

d pe

riood

i alg

usek

skr

Maa

soe

tusm

aksu

mus

krA

kum

ulee

ritud

kul

um p

erio

odi a

lgus

eks

krH

oone

te a

rv k

inni

stul

tkK

ogun

enud

rem

ondi

fond

per

iood

i alg

usek

skr

Hoo

ne(t

e) s

ulet

ud n

etop

ind

m2

Bila

nsili

ne v

ää

rtu

s p

erio

odi alg

use

ks

krK

asul

ik p

ind

m2

Bila

nsili

ne v

äärt

us p

erio

od

i lõ

pu

ks

krV

älja

üü

ritu

d p

ind

m2

Tur

uvä

ärt

us

kr

Jrk

KU

LUK

OH

T

(pin

d jm

s)Tu

lu- /

kul

uliik

(koh

t)P

lan

eeri

tav

Tulu

/Kul

u (k

r)ja

anua

rve

ebru

arm

ärt

sap

rill

mai

juu

niju

uli

aug

ust

sept

embe

rok

too

ber

nove

mbe

rd

etse

mbe

rkr

/m²

ku

us

KO

MM

EN

TA

AR

/SE

LG

ITU

S

1T

UL

UD

Üü

rnik

e ü

üri

pin

dÜ

ÜR

ITU

LU

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!0,

00Ü

ürn

ik 1

üü

r0

#DIV

/0!

0,00

Üü

rnik

2 üü

r0

#DIV

/0!

0,00�

0#D

IV/0

!T

EE

NU

SE

D0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

Tul

u ha

ldam

ises

t0

#DIV

/0!

Tul

u te

hnoh

oold

uses

t0

#DIV

/0!

Tul

u he

akor

rast

0#D

IV/0

!T

ulu

oman

ikuk

ohus

tust

est

0#D

IV/0

!K

omm

unaa

lteen

used

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!sh

ele

ktrie

nerg

ia0

#DIV

/0!

küte

(so

oju

se

ne

rgia

)0

#DIV

/0!

vesi

ja k

anal

isat

sioo

n0

#DIV

/0!

kom

mun

ikat

sioo

nite

enus

ed0

#DIV

/0!

Tul

u tu

gite

enus

test

0#D

IV/0

!M

UU

D T

UL

UD

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

! s

h ka

pita

liren

di in

tres

situ

lu0

#DIV

/0!

sh

muu

d0

#DIV

/0!

�0

#DIV

/0!

TU

LU

D K

OK

KU

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!

2M

UU

D L

AE

KU

MIS

ED

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!K

apita

liren

di n

õu

de

vä

he

ne

min

e0

#DIV

/0!

Rem

ondi

fond

i lae

kum

ine

0#D

IV/0

!R

emon

difo

ndi k

asut

amin

e0

#DIV

/0!

Muu

d0

#DIV

/0!

3R

AH

A L

AE

KU

MIN

E K

OK

KU

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!

4K

ULU

D10

00K

INN

ISV

AR

A H

ALD

AM

INE

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!18

00si

sseo

stet

ud te

enus

ed0

#DIV

/0!

1900

hald

usm

eesk

ond

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!19

10tö

öjõ

uku

lud

0#D

IV/0

!19

20m

uud

mee

skon

naku

lud

0#D

IV/0

!20

00T

EH

NO

HO

OLD

US

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!21

00kr

unt j

a ra

jatis

ed0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

2101

krun

di ja

raj

atis

te p

laan

iline

ja a

varii

line

hool

dus

0#D

IV/0

!21

03kr

undi

ja r

ajat

iste

jook

sev

rem

ont

0#D

IV/0

!22

00põ

hita

rind

id0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

2201

põh

ita

rin

dite

pla

an

ilin

e ja

ava

riilin

e h

oold

us

0#D

IV/0

!22

03põ

hita

rin

dite

jo

okse

v r

em

on

t0

#DIV

/0!

2300

sise

tarin

did

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!23

01si

seta

rindi

te p

laan

iline

ja a

varii

line

hool

dus

0#D

IV/0

!23

03si

seta

rindi

te jo

okse

v re

mon

t0

#DIV

/0!

2400

kesk

konn

ateh

nika

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!24

01ke

skko

nnat

ehni

ka p

laan

iline

ja a

varii

line

hool

dus

0#D

IV/0

!24

03ke

skko

nnat

ehni

ka jo

okse

v re

mon

t0

#DIV

/0!

2500

elek

tris

üste

em

id0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

2511

elek

tris

üste

em

ide

pla

an

ilis

ed

ja a

va

riilis

ed

hoo

ldu

stö

öd

0#D

IV/0

!25

13el

ektr

isü

ste

em

ide

jo

okse

v r

em

on

t0

#DIV

/0!

2520

käid

uju

htim

ine

0#D

IV/0

!26

00au

tom

aatik

a ja

and

mes

ide

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!26

01au

tom

aatik

a ja

and

mes

ide

plaa

nilin

e ja

ava

riilin

e ho

oldu

s0

#DIV

/0!

2603

auto

maa

tika

ja a

ndm

esid

e jo

okse

v re

mon

t0

#DIV

/0!

2700

eris

eadm

ed ja

sü

ste

em

id0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

2701

eris

eadm

ete

ja s

üste

em

ide

pla

an

ilin

e ja

ava

riilin

e h

oold

us

0#D

IV/0

!27

03er

isea

dmet

e ja

sü

ste

em

ide

jo

okse

v r

em

on

t0

#DIV

/0!

2900

muu

d0

#DIV

/0!

OB

JEK

TI A

AD

RE

SS

:O

bjek

ti h

aldu

r:P

ER

IOO

D:

Obj

ekti

nr

RP

:

00,

00

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010 85

3000

HE

AK

OR

D0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

3100

välis

terr

itoo

rium

0#D

IV/0

!32

00ho

onet

e vä

lispiir

ded

0#D

IV/0

!33

00si

seru

umid

e ko

ristu

s0

#DIV

/0!

3400

jäätm

ete

käitlu

s0

#DIV

/0!

3500

kahj

urite

ja n

ärilis

te t

õrj

e0

#DIV

/0!

3600

lippu

de h

eisk

amin

e ja

kor

rash

oid

0#D

IV/0

!39

00m

uud

0#D

IV/0

!50

00O

MA

NIK

UK

OH

US

TUS

ED

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!51

00om

andi

ga s

eotu

d m

aksu

d, lõ

ivu

d0

#DIV

/0!

5200

oman

diõig

useg

a s

eo

tud

ku

lutu

se

d ta

sud

0#D

IV/0

!

5300

raha

stam

iseg

a ka

asne

vad

kohu

stus

ed (v

.a.

intre

ssik

ulu)

0#D

IV/0

!

5400

Kin

dlus

tuse

d0

#DIV

/0!

5500

Liitu

mis

tasu

d0

#DIV

/0!

5600

San

ktsi

ooni

d0

#DIV

/0!

5700

obje

kti h

aldu

smud

eli l

oom

ise

ja jä

rele

va

lveg

a s

eo

tud

kulu

d sh

RK

AS

i Üld

ku

lud

0#D

IV/0

!

5800

oman

diõig

use m

uu

tmis

eg

a s

eotu

d k

ulu

d0

#DIV

/0!

5900

muu

d om

anik

ukoh

ustu

sed

0#D

IV/0

!60

00K

OM

MU

NA

ALT

EE

NU

SE

D0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

6100

elek

trien

ergi

a0

#DIV

/0!

6200

küte

(so

oju

se

ne

rgia

)0

#DIV

/0!

6300

vesi

ja k

anal

isat

sioo

n0

#DIV

/0!

6400

kom

mun

ikat

sioo

nite

enus

ed0

#DIV

/0!

7000

TU

GIT

EE

NU

SE

D0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

7100

valv

etee

nus

0#D

IV/0

!72

00pa

rkim

iste

enus

ed0

#DIV

/0!

7300

büro

ote

en

use

d0

#DIV

/0!

7400

teen

used

ruum

ide

kasu

tam

isel

0#D

IV/0

!75

00to

itlus

tuse

kor

rald

amin

e0

#DIV

/0!

7600

avar

ii di

spet�e

rtee

nu

s0

#DIV

/0!

7800

Ehi

tus-

ja re

mon

ntö

öd

klie

nd

i e

riso

ovil

ja

finan

tsee

ritun

a0

#DIV

/0!

KU

LUD

KO

KK

U0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

sh ü

lalp

ida

mis

kulu

d (

KK

TT

- 5

70

0 -

70

00

)0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

sh jo

okse

v re

mon

t0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

5TU

LUD

- K

ULU

D0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

6K

ULU

Mpe

riood

i arv

estu

slik

am

ortis

atsi

oon

0#D

IV/0

!

7FI

NA

NTS

KU

LUD

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!La

enu

intre

ssid

0#D

IV/0

!M

uud

finan

tsku

lud

0#D

IV/0

!

8P

UH

AS

KA

SU

M (-

KA

HJU

M)

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!

9LA

EN

U T

AG

AS

IMA

KS

ED

0#D

IV/0

!

10LA

EK

UM

ISTE

JA

VÄ

LJA

MIN

EK

UT

E V

AH

E (

v.a

. in

ves

tee

rin

gu

d)

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!

11P

LAA

NIT

AV

AD

INV

ES

TEE

RIN

GU

D (4

000)

4100

proj

ekte

erim

ine

ja u

urin

gud

0#D

IV/0

!42

00ra

jatis

ed m

aapõ

ues ja

te

rrito

oriu

mil

0#D

IV/0

!43

00ho

one

kark

ass

ja k

atus

ekon

stru

ktsi

ooni

d0

#DIV

/0!

4400

avat

äite

d, kla

asfa

ssaa

did

ja

vah

ese

inad

0#D

IV/0

!45

00si

sem

ised

pin

naka

tted

0#D

IV/0

!46

00ho

one

tehn

osüste

em

id0

00

00

00

00

00

00

#DIV

/0!

4610

veev

arus

tus

ja k

anal

isat

sioo

n0

#DIV

/0!

4620

küte

, ve

ntila

tsio

on

ja

ja

hu

tus

0#D

IV/0

!46

30sp

inkl

er- j

a tu

letõ

rje

vee

varu

stu

s0

#DIV

/0!

4640

tuge

v-vo

olu

töö

d0

#DIV

/0!

4650

nõrk

vo

olu

töö

d0

#DIV

/0!

4660

tõste

- ja

te

isald

ussea

dm

ed

0#D

IV/0

!46

70te

llija

han

gete

abi

töö

d0

#DIV

/0!

4700

sisu

stus

0#D

IV/0

!48

00eh

ituse

ga s

eotu

d ku

lud

0#D

IV/0

!P

LAA

NIT

AV

AD

INV

ES

TEE

RIN

GU

D K

OK

KU

00

00

00

00

00

00

0#D

IV/0

!

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

86

Lisa G (teatmelisa)

Akt hooldusobjekti ja dokumentatsiooni üleandmise-vastuvõtmise kohta

G1. Tehnohooldus

��������., �. ������.. 201��..a.

kus kuupäev

Üleandja:�����������.

Vastuvõtja:����������..

1. Üleandja annab Vastuvõtjale üle aadressil ���������.. asuva kinnistu (hoone) tehnosüsteemide

hoolduse vastavalt hankedokumentatsioonile.

2. Tehnohoolduse korraldamiseks üleantavate dokumentide, läbipääsuvahendite loetelu on fikseeritud Lisas 1.

Objekti tehnosüsteemide loetelu on fikseeritud Lisas 2.

3. Käesolev akt on koostatud ����. lehel ja ���.. eksemplaris, millest ühe saab Üleandja ja teise

Vastuvõtja.

4. Vastuvõtja kinnitab oma allkirjaga, et on käesolevas aktis loetletud dokumendid, läbipääsuvahendid ja

tehnosüsteemid tehnohoolduse teostamiseks üle võtnud.

Üleandja Vastuvõtja

______________ _________________

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

87

Tehnohoolde korraldamiseks üleantava dokumentatsiooni loetelu

Originaal Koopia Lehekülgede arv

1. Hoone küttesüsteemi projekt ja

hooldusdokumentatsioon

2. Hoone ventilatsioonisüsteemi projekt ja

hooldusdokumentatsioon

3. Hoone automaatika dokumentatsioon

4. Hoone jahutussüsteemi projekt ja hooldusdokumentatsioon

5. 6.

Märkused üleantava-vastuvõetava dokumentatsiooni kohta: �������������������������������������������������

�������������������������������������������������

�������������������������������������������������

���������������������������������

Tehnohoolde korraldamiseks üleantavate läbipääsuvahendite loetelu 1. ��������������������������������.. 2. ��������������������������������.. 3. ��������������������������������.. 4. ��������������������������������..

Märkused üleantavate-vastuvõetavate läbipääsuvahendite kohta: �������������������������������������������������

�������������������������������������������������

����������������������������������������������

Üleandja Vastuvõtja

______________ _________________

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010

88

Ü

lea

nd

ja

V

astu

võtja

____

____

____

__

__

____

____

___

Sü

ste

em

P

rob

leem

i ole

mas

olu

Mä

rku

s

Ju

hen

dV

enti

lats

ioo

n

juht

imis

plok

k

aj

amid

fil

trid

rih

mad

lig

ipä

äsu

õig

use

d

Jah

utu

ssü

ste

em

ju

htim

ispl

okk

ajam

id

filtr

id

rihm

ad

ligip

ää

su

õig

use

d

muu

H

oo

nea

uto

maa

tika

an

durid

ju

htim

ispl

okk

ajam

id

ligip

ää

su

õig

use

d

muu

K

ütt

es

üs

tee

m

toru

stik

pe

asiib

rid

tarb

evee

pla

at-

sooj

usva

heti

viim

ane

läb

ipe

su

kü

tte

pla

ats

oo

jus-

vahe

ti vi

iman

e

läb

ipe

su

Õ

hu

tuse

d

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

89

G2. Heakord

Akt hooldusobjekti ja dokumentatsiooni üleandmise-vastuvõtmise kohta

��������., �. ������.. 20��..a.

kus kuupäev

Üleandja:�����������.

Vastuvõtja:����������..

5. Üleandja annab Vastuvõtjale üle aadressil ���������.. asuva kinnistu (hoone) heakorratööd

vastavalt hankedokumentatsioonile.

6. Heakorratööde korraldamiseks üleantavate dokumentide, läbipääsuvahendite loetelu on fikseeritud Lisas 1.

Objekti heakorra seisund (puhtus, pinnakatte kulumised jms) on fikseeritud Lisas 2.

7. Käesolev akt on koostatud ����. lehel ja ���.. eksemplaris, millest ühe saab Üleandja ja teise

Vastuvõtja.

8. Vastuvõtja kinnitab oma allkirjaga, et on käesolevas aktis loetletud dokumendid, läbipääsuvahendid

heakorratööde teostamiseks üle võtnud.

Üleandja Vastuvõtja

_____________ _________________

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

90

Heakorratööde korraldamiseks üleantava dokumentatsiooni loetelu

Originaal Koopia Lehekülgede arv

1. Hoone korruste plaanid, välisterritooriumi plaanid

2. Pinnakatted ja nende hooldamise juhend (remonditud ja uued objektid)

3. Objekti sisekorraeeskirjad

4.

Märkused üleantava-vastuvõetava dokumentatsiooni kohta:

�������������������������������������������������

�������������������������������������������������

�������������������������������������������������

���������������������������������

Heakorratööde korraldamiseks üleantavate läbipääsuvahendite loetelu

1. ��������������������������������.. 2. ��������������������������������.. 3. ��������������������������������.. 4. ��������������������������������..

Märkused üleantavate-vastuvõetavate läbipääsuvahendite kohta:

�������������������������������������������������

������������������������������������������������

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010 91

Ü

lea

nd

ja

V

astu

võtja

__

____

____

____

__

____

____

____

___

LIS

A N

R 2

Ü

ldva

ldk

on

d

Pro

ble

emi o

lem

aso

lu

M

ärk

us

Juh

end

V

äli

ste

rrit

oo

riu

m

Hal

jasa

la

Hek

id

Vä

lis

pii

rde

d j

a

tari

nd

id

Fas

saad

A

kend

e ja

vitr

iinid

e pu

htus

K

atus

ja r

ää

sta

d

Fas

saad

i erie

lem

endi

d

S

iser

uu

mid

P

inna

katte

d (h

oold

atus

ja

kul

umin

e)

Uks

ed ja

sei

nad

(kul

umis

aste

)

V

entil

atsi

ooni

ava

d ja

la

epla

adid

V

algu

stid

ja k

uplid

W

C ja

val

amud

, ka

hhel

plaa

did

(vuu

giva

hed)

S

auna

ruum

id,

suits

uruu

mid

M

uu

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010

92

Lis

a H

(t

eatm

elis

a)

Sis

eklii

ma

ja k

valit

eed

i ko

ntr

olla

kt

TE

HN

OS

ÜS

TE

EM

IDE

ÜL

EV

AA

TU

SE

RA

PO

RT

Ob

jekt

i aad

ress

:

Ob

jekt

i kas

uta

ja(d

):

Ob

jekt

i ots

tarv

e:

Kin

nis

tus

sule

tud

n

eto

pin

d (

m2 ):

K

uu

pä

ev

:

K

ella

aeg

:

O

sale

jad

:

[nim

i, am

etik

oht,

asut

us, a

llkiri

]

E

VS

807

:201

0 H

oo

ldaj

a K

on

tro

lli

tule

mu

sed

Ett

epan

eku

d/m

ärk

us

ed

T

äh

tae

g/

kom

men

taar

id

Üld

va

ldk

on

d

h

ea

rah

uld

av

mit

tera

hu

ldav

211

Tee

kate

te T

H

������

������

..

Mu

u

Sis

eklii

ma

mõ

õtm

ise

d:

Ru

um

i su

hte

line

õh

un

iis

ku

s p

ea

b

ole

ma

järg

mis

tes

piir

ides

: S

uvel

30�

70%

;

Tal

vel

25�45

%;

Ru

um

i sü

sih

ap

pe

ga

as

i

sisa

ldu

s p

eab

ole

ma

järg

mis

tes

pii

rid

es

:

A-

mug

avus

klas

si p

uhul

<10

00

ppm

;

B

-m

ugav

uskl

assi

puh

ul <

1250

pp

m;

C

-m

ugav

uskl

assi

puh

ul <

1500

pp

m;

Ru

um

i õh

ute

mp

era

tuu

r p

ea

b o

lem

a j

ärg

mis

tes

pii

rid

es

:

A-m

ugav

uskl

assi

puh

ul s

uvel

24,

5 +

/- 0

,5 ta

lvel

22,

0 +

/- 1

,0;

B-m

ugav

uskl

assi

puh

ul s

uvel

24,

5 +

/- 1

,5 ta

lvel

22,

0 +

/- 2

,0;

C

-mug

avus

klas

si p

uhul

suv

el 2

4,5

+/-

2,5

talv

el 2

2,0

+/-

3,0

;

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010 93

Õh

u s

üs

iha

pp

eg

aa

si

sisa

ldu

s (C

O2)

Õh

u s

uh

telin

e n

iisku

s (r

H%

)

Õh

u t

em

pe

ratu

ur

(oC

)

Tö

ö v

õi

õp

iko

ha

valg

ust

ug

evu

s (L

ux)

Bü

roo

ho

on

e e

ne

rgia

tarb

imis

e ta

sem

ed:

H

ea <

200

kW

h/m

2 ; Rah

ulda

v 20

0-22

0 kW

h/m

2 ; m

itter

ahul

dav

> 2

20 k

Wh/

m2

20�

a

20�

a

20�

a

En

erg

iata

rbim

ine

(kW

h/m

2 )

Hea

R

ahu

lda

v M

itte

rah

uld

av

Ü

ldh

inn

an

g h

oo

ne

teh

no

süs

tee

mid

ele

: 0

0 0

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EV

S 8

07:2

010

94

Lis

a I

(tea

tmel

isa)

G

aran

tiiü

leva

atu

se

pro

toko

ll

Tagatise

suuru

s

Nr

Ava

sta

tud

mit

teva

sta

vuse

asu

koh

t h

oon

es,

raja

tisel

või

sü

ste

em

il

Ilm

nen

ud p

roble

em

i k

irje

ldu

s

Proble

em

i esm

ase

fik

seerim

ise k

pv

Proble

em

i li

ik (

tüü

p)

TÖÖVÕTJA

HOOLDAJA

KASUTAJA

MUU

Vastu

taja

in

form

eerim

ine

(kes, k

pv,

vii

s)

Töövõtj

a

(nim

eli

selt

) k

om

men

taar

teosta

mis

ele

J

AH

/EI

Proble

em

i h

etk

esta

atu

s

Proble

em

i su

lgem

ine

(kpv,

kes)

12

34

57

89

10

1 2 3 4 5

Märk

used/j

uh

ised t

abeli

ju

urde:

1L

ah

ter

1 k

õik

ide f

ikseeri

tud

pro

ble

em

ide jrk

nr

2A

su

ko

ha f

iksseri

min

e p

eab

võ

imald

am

a k

iire

t jä

relk

on

tro

lli

3G

ara

nti

iaja

l ilm

nen

ud

pro

ble

em

i lü

hik

irje

ldu

s (

reeg

lin

a t

äid

ab

hald

ur,

lõ

pp

u lis

ata

kse t

äit

ja n

imetä

hed

)

4P

rob

leem

i ilm

nem

ise k

uu

päev

5P

rob

leem

i liik

näit

ab

, m

illise m

itte

vasta

vu

seg

a o

n t

eg

em

ist

(millised

nõ

ud

ed

ei o

le t

äid

etu

d n

t m

üra

, v

alg

us, su

ure

d k

ulu

d, eb

aeste

eti

lin

e jm

s)

6V

astu

taja

(F

irm

a n

imi)

7M

ärk

ida T

öö

võ

tjale

pro

ble

em

i ed

asta

mis

e k

pv

, kes m

eie

po

olt

(n

imeliselt

) ja

ku

idas (

kir

ja n

r, k

ui e-m

ailig

a, siis m

illlis

el aad

ressil)

ed

asta

s

8T

öö

võ

tja (

firm

a n

imi m

ärk

ida)

ko

mm

en

taar

täit

mis

ele

võ

tmis

e s

uh

tes J

AH

/EI

9P

rob

leem

i h

etk

esta

atu

s +

selle k

õrv

ald

am

ise t

äh

aeg

10

Kes n

imeliselt

meie

po

olt

pro

ble

em

i su

lges (

nim

etä

hed

, kp

v).

Reeg

lin

a s

ulg

eb

pro

ble

em

i sam

a in

imen

e, kes p

uu

du

se k

irja

pan

i.

Kuupä

ev:

Esitas:

nim

i ja

allkir

i

Tagatise v

orm

ja

väljaandja

Hoold

aja

d:

Om

anik

u järe

levalv

e:

Peatö

övõtja:

Va

stu

tava

d o

sa

po

ole

d:

Ob

jekt:

Kin

nis

vara

hald

ur:

Inve

ste

eringute

pro

jektiju

ht:

VA

ST

UT

AJA

6

Gara

ntiip

erioodi

lõpp

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

95

Lisa J (teatmelisa)

Tööde vastuvõtu rahaline akt

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

96

Lisa K (teatmelisa)

Majandustegevuse aruanne (objekti majandusaruanne)

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

97

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

98

Lisa L (teatmelisa)

Heakorratööde ja nende tulemuslikkusega seotud põhimõisted ja põhimõtted (INSTA 800 alusel)

Põhimääratlused:

mustus pindade kasutusväärtust vähendav ning puhastus- ja koristusvahendite abil eemaldatav mittepuhtus;

puhtustase töö- või teenuse kirjelduses määratletud puhtusastme mõõtmise tulemus;

nõutav puhtustase kliendiga kokku lepitud puhtustase;

kvaliteeditase suhteline hinnang sellele, kuivõrd lähedale nõutavale tasemele on jõutud

tegeliku puhtustasemega.

Käesoleva standardi alusel sõlmitud lepingute puhul tehakse kvaliteedikontrolli kinnisvaraobjektil tingimusteta vähemalt neljal korral aastas. Sellise põhimõtte sisseviimine tagab kliendile, et puhastusfirma suudab

järjepidevalt pakkuda nõutavat kvaliteeditaset. Lepingusse märgitakse heakorratööde kvaliteedikontrolli teostaja

andmed ning eritingimused (kas kvaliteedikontrolli teostatakse sagedamini kui miinimumnõudena fikseeritud � vähemalt 4 korda aastas).

Heakorratööde kvaliteedikontroll toimub üldjuhul visuaalse vaatlusena, mille puhul ruumid ja pinnad vaadatakse

üle vahetult pärast puhastustööde lõpetamist. Vaatluse käigus avastatud mustusega kaetud pindade

kogusumma dokumenteeritakse ja saadud tulemust võrreldakse konkreetse ruumi jaoks kehtestatud nõutava

puhtustasemega. Kui kontrolli käigus dokumenteeritud mustuse tase on lubatust suurem, on osutatud heakorrateenuse tulemuseks �mitterahuldav�.

Teeninduslepingus kirjeldatud kõikide ruumide ja pindade osas analüüsitakse �mitterahuldavate� hinnangute

osatähtsust ja selle alusel otsustatakse, kas töö kogu objektil on kvaliteedinõuetele vastav või mittevastav.

Kvaliteeditaseme kõrvalekallete puhul kohaldatakse teeninduslepingus määratletud sanktsioone.

Kuna tavaliselt pole võimalik kontrollida korraga kõiki kinnisvaraobjektil koristatavaid ja puhastatavaid ruume

ning pindu, võidakse lepingus kirjeldatud metoodika alusel kasutada kontrolli tulemuste üldistamisel ka statistilisi

meetodeid, mis omakorda võimaldab piirduda pistelise kontrolli tegemisega.

Kontrollimise puhul arvestatakse pindade puhtustaset kui kompleksnäitajat, mis arvestab nii puhastamise hõlpsust kui puhastamist vajavate pindade (objektide) paiknemist ruumis.

Puhastamise hõlpsuse seisukohalt jaotatakse pinnad järgmiselt:

pinna puhastamise hõlpsuse

tase lühend koristatava pinna lühikirjeldus

kergesti ligipääsetavad K - vabad, koristaja ulatuskaugusel paiknevad mööbli-, sisustus- ja seinapinnad ning vabad takistamatult ligipääsetavad põrandapinnad ja alad

raskelt ligipääsetavad R - pinnad, mis pole otseselt vabad (vajavad eelnevat

takistustest vabastamist) ega töötaja ulatus-kauguses (st pole puhastatavad ilma vajalikku töölava või spetsiaalseid töövahendeid kasutamata) ega ole seetõttu kergesti puhastatavad (sh nt

radiaatorite tagused, kaablikimpude vahed kontorimasinate taga ja all jne)

- koristaja ulatuskauguses asuvad kuni 20 x 20 cm suurused pinnad ja esemed

- pinnad ja esemed, mis paiknevad puhastamiseks ebasoodsalt (nt puhastatavas ruumis paikneb suure hulk mööbliesemeid)

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

99

- pinnad, mida ei saa puhastada ilma ebamugavaid tööasendeid kasutamata, või tuleb tõusta põranda-pinnast kõrgemale, või tööasend on kummargil,

küürus või paindunud

Koristamise kvaliteedikontrolli puhul oleneb kõrvalekallete lubatavus ka puhastatavate pindade (objektide) asendist ja kujust ruumis:

pinna nimetus kirjeldus

mööbliesemed/

sisustuselemendid

erikujulised elemendid � näiteks lauad, toolid, valgustid, kapid, raamaturiiulid,

kujud, postamendid, sirmide riiulid ja pealispinnad, aknalauad, sanitaarruumide sisustus jm

seinad vabad seinapinnad, sambad, seinapaneelid, sirmide vertikaalpinnad, uksed ja uksepiidad, lambilülitid, klaasvaheseinad, aknad, seinale kinnitatud

kaablikanalid ja torustikud, ventilatsiooni seinaklapid jm

põrand põrandapind, lahtised vaibad, jalaliistud, künnised, trepid, võrestikud, trapid,

põrandapistikud jm

lagi tervikuna on tegemist raskesti ligipääsetava pinnaga: lae pind, talad jms

nähtavad laekonstruktsioonid, torustikud, ventilatsiooniseadmed ja -klapid laes, laevalgustid

Erinevate ruumide või ruumitüübi rühmade puhul võib olla otstarbekas valida erinev nõutav puhtustase, sarnaselt võib toimida ka erinevate kontrollitavate objektide puhul � tööde/teenuse tellija vajadustest tulenevalt

võib määratleda erinevaid nõudeid kontrollimisele ning selle sagedusele.

Mustuse tüübid

Puhtusastmete valiku ja saavutatud tulemuste kontrollimise võimalikult üheseks mõistmiseks määratletakse

esmalt mustusetüübid, rühmitades need kahte põhirühma:

põhirühmad kirjeldus

I rühm

praht ja lahtine mustus

- praht on käsitsi üleskorjatav mustus (näiteks paberitükid, taimede

lehed, tuletikud, suitsukonid)

tolm - tolmu moodustavad peened osakesed, mis pinnale langedes kihistuvad ning kinnituvad pinnale kergelt; tolm võib õhuvoolu

mõjul uuesti õhku tõusta

plekid - plekid on pinnale kinnitunud ning piiratud alal esinevad mustuselaigud; plekid võivad olla kas vees lahustuvad (vedeliku kuivanud jäljed), rasvaplekid (sõrmejäljed, õlilaigud), pinnast

kõrgemale kerkivad plekid (närimiskummi-, pigiplekid), värviplekid

(tu��, tint, värviliste vedelike plekid)

- plekkideks ei loeta kinnikuivanud mustust (II rühm), kahjustuste, kulumise või puudulike korrashoiu tõttu

tekkinud kõrvalekaldeid, näiteks tulekahjujälgi, kriimustusi,

värvipritsmeid jne � sel juhul on tegemist kõrvalekalletega, mida

ei saa kõrvaldada hoolduspuhastuse töövõtetega

Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

100

II rühm

kinnistunud mustus

- kinnistunud mustus on pinna külge nakkunud ja ulatuslik, veidi

niiske või kuiv mustus (näiteks kihistunud või pinda tunginud

mustus, määrdunud hooldeaine- või vahakihid, katlakivi- ja rooste setted); kinnistunud mustust saab eemaldada suurpuhastuse töövõtetega

- mustuseks ei loeta kahjustuste, kulumise või puuduliku korrashoiu

tõttu tekkinud kõrvalekaldeid (näiteks pleekinud, kollaseks

tõmbunud, �aja märke kandvaid� kohti ning pinna sisse kulunud

kriimustusi)

Puhtusastmete määratlemine

Tabel L.1 � Puhastusastmete määratlemine

Ast

e Puhastusastme üldkirjeldus

Lubatud kõrvalekallete arv iga

objektigrupi jaoks 15 m2 kuni 35 m2 suurusega ruumides

ligipääsetavad pinnad

raskelt ligipää-setavad pinnad

1 2 3 4

5 väljendab ruumi parimat visuaalset puhtusastet, mis valitakse siis, kui klient vajab vaid parimat tulemust (näiteks

esindusruumid) 1 2

4 väljendab ruumi head visuaalset puhtusastet, mis valitakse siis, kui ruumil peab olema esinduslik üldmulje

3 5

3 väljendub ruumi puhtas üldmuljes; see on tavaline ja piisav tavakasutuses olevate kontoriruumide puhul

6 8

2 ruum jätab kiirel ülevaatusel puhta mulje, hoolikamal vaatlusel võib ruumis täheldada kõrvalekaldeid � see on alla keskmist puhtusastet

8 10

1 madalaim puhtusaste valitakse ruumide puhul, kus puhtusele erilisi nõudeid ei seata � see on madalaim lubatud puhtusaste 12 piirang puudub

Kvaliteedi hindamine

Kokkulepitud puhastuskvaliteedi hindamiseks on kaks meetodit: visuaalne ja objektiivne.

Visuaalne kvaliteedi hindamine

Visuaalset kvaliteedi hindamist tehakse vähemalt 4 korda aastas kõigil teeninduslepingus määratletud pindadel.

Avastatud kõrvalekalded liidetakse objektirühmade kaupa ja, kui kõrvalekallete arv jääb lubatud piiresse, on

ruumid kontrolli edukalt läbinud ning tööde kvaliteet on ettenähtud tasemel.

Kvaliteedi kontrolli tehakse kas vahetult pärast puhastamist või pärast puhastamist, kuid hiljemalt enne ruumide

kasutusele võtmist.

Objektiivsed kvaliteedihindamised

Objektiivsete kvaliteedihindamiste korraldamine mõõtmistena on vabatahtlik ja selle korraldamise tingimused, maht ja ulatus määratakse lepingus. Selliseid kvaliteedi-mõõtmisi võib korraldada siis, kui soovitakse täiendada

visuaalse vaatlusega saadud tulemusi. Objektiivsel mõõtmisel kasutatakse tehnilisi mõõtmisvahendeid, millega

on võimalik määrata: Üks

ikka

suta

ja li

tsen

ts. K

äeso

leva

koo

pia

kasu

tusõ

igus

: OÜ

Kin

nisv

arat

eeni

ndus

, kirj

asta

mis

- ja

pal

jund

usõi

gus

kuul

ub E

esti

Sta

ndar

dike

skus

ele

EVS 807:2010

101

─ pinnatolmu kogust;

─ põrandapinnal astumise kindlust ehk karedust;

─ pindade läikeastet;

─ hügieenitaset;

─ staatilist elektrit;

─ põrandate elektrijuhtivust.

Erinevate puhtusastmete puhul lubatud kõrvalekallete arv

Praht/lahtine mustus, tolm ja plekid ning pindmise mustuse lubatud protsentuaalne esinemine igas objektirühmas. Lubatud määrad on toodud nii, et suuremates ruumides on lubatud rohkem kõrvalekaldeid.

Tabel L.2 � Erinevate puhtusastmete puhul lubatud kõrvalekallete arv

Pu

htu

sast

e Suurim lubatud mustuse ilmnemise juhtumite arv ruumides suurusega

Pindmise mustuse lubatud protsentuaalne esinemine igas objekti

rühmas, ruumide pindala

0 m2 kuni 100 m2 alla 15 m2 15�35 m2 35�60 m2 60�100 m2

1 2 3 4 5 6

5 K 1 R 1

K 1 R 2

K 2 R 4

K 4 R 6

K 0% R 0%

4 K 2 R 3

K 3 R 5

K 5 R 6

K 7 R 8

K 10% R 10%

3 K 5 R 6

K 6 R 8

K 9 R 12

K 12 R 18

K 25% R 25%

2 K 7 R 8

K 8 R 10

K 13 R 15

K 18 R 20

K 50% R 50%

1 K 10 R pp

K 12 R pp

K 18 R pp

K 24 R pp

K 75% R 75%

Lühendid:

K kergesti ligipääsetavad pinnad

R raskelt ligipääsetavad pinnad

Pp piirangud puuduvad

Kõrvalekalle on iga nelja objektirühma (mööbel/sisustus, seinad, põrandad, laed) puhul määratletud kui sama

mustusetüübi ilmnemine vähemalt 0,25 m² suurusel pinnal. Ü

ksik

kasu

taja

lits

ents

. Käe

sole

va k

oopi

a ka

sutu

sõig

us: O

Ü K

inni

svar

atee

nind

us, k

irjas

tam

is-

ja p

alju

ndus

õigu

s ku

ulub

Ees

ti S

tand

ardi

kesk

usel

e