Effectenanalyse Factory Outlet Center BleizoForuminvest / Stable International

Eindrapport

BRO

Hoofdvestiging

Postbus 4

5280 AA Boxtel

Bosscheweg 107

5282 WV Boxtel

T +31 (0)411 850 400

F +31 (0)411 850 401

E info@bro.nl

Effectenanalyse Factory Outlet Center BleizoForuminvest / Stable International

Eindrapport

Rapportnummer: 203X00745.061833_5

Datum: 24 januari 2011

Contactpersoon opdrachtgever: Dhr. Nazerian, dhr. Sneep (Foruminvest), dhr. Veldhuizen (Stable International)

Projectteam BRO: Tis Kolen, Jan Carel Jansen Venneboer, Tommy Walvius

Trefwoorden: Lansingerland, Zoetermeer, Bleizo, Factory Outlet Center, retail, leisure

Bron foto kaft: Hollandse Hoogte 8

Beknopte inhoud: Op grondgebied van de gemeente Lansingerland, net ten oosten van Zoetermeer,

wordt de komende jaren een multifunctioneel vervoersknooppunt gerealiseerd met

kantoren, bedrijvigheid en vrijetijdsvoorzieningen. De plannen omvatten de project-

delen Prisma en Bleizo. Onderdeel van de plannen is de realisatie van een Factory

Outlet Center (FOC). In voorliggende rapportage is gekeken naar de effecten van het

FOC op de bestaande en toekomstige retail- en leisurestructuur in de provincie Zuid-

Holland.

Inhoudsopgave 1

Inhoudsopgave pagina

1. INLEIDING 3

1.1 Aanleiding en probleemstelling 31.2 Onderzoeksgebied 41.3 Proces 51.4 Leeswijzer 5

2. FOC’S IN NEDERLAND 7

2.1 Typering Factory Outlet Centers 72.2 FOC’s in Nederland 8

2.2.1 Batavia Stad Lelystad 92.2.2 Designer Outlet Roermond 132.2.3 Rosada Roosendaal 142.2.4 Effecten van FOC’s op hoofdwinkelgebieden 15

2.3 Bezoekers 162.4 Resumé 17

3. BLEIZO-LOCATIE 19

3.1 Plangebied 193.2 Planvorming FOC 203.3 Beoordeling locatie 213.4 Resumé 24

4. DETAILHANDELSBELEID 25

4.1 Provincie Zuid-Holland 254.2 Stadsregio Rotterdam en het gewest Haaglanden 254.3 Gemeenten 264.4 Conclusie 27

5. RETAILSTRUCTUUR ZUID-HOLLAND 29

5.1 Direct omliggende gemeenten 295.2 Regionale retailstructuur 315.3 Leisure 325.4 Horeca 355.5 Plannen en initiatieven 365.6 Trends en ontwikkelingen 40

6. EFFECTMETING 43

6.1 De te verwachten omzet en het marktaandeel 446.2 Omzet effecten in de belangrijkste winkelcentra 49

6.2.1 Omzeteffecten in direct omliggende gemeenten 506.2.2 Omzeteffecten overige gemeenten binnen 30minuten reistijd 52

6.3 Positieve effecten door combinatiebezoek 566.3.1 Resumé 60

Inhoudsopgave2

Inhoudsopgave (vervolg) pagina

6.4 Effecten werkgelegenheid en imago 606.4.1 Tijdelijke werkgelegenheid 616.4.2 Structurele werkgelegenheid 626.4.3 Totale werkgelegenheidseffecten 63

6.5 Het initiatief in Alphen aan den Rijn 636.6 Zondagopenstelling van het FOC 666.7 Zondagopenstelling nabijgelegen winkelcentra 676.8 Handhaving concept FOC 67

7. CONCLUSIES 69

BIJLAGEN

Bijlage 1: Begrippenlijst 1Bijlage 2: Branche-indeling 3Bijlage 3: Samenstelling begeleidingscommissie 5Bijlage 4: Aanbod Nederlandse Factory Outlet Centers 7Bijlage 5: Detailhandelsaanbod in de regio (m² wvo) 9Bijlage 6: Omzeteffect in de regio – LINEAIR VERDEELD 13Bijlage 7: Bezoekersaantallen FOC’s Europa 15Bijlage 8: Indicatie referentiemerken FOC Bleizo (bron:

Stable International) 17

Hoofdstuk 1 3

1. INLEIDING

1.1 Aanleiding en probleemstelling

Op het grondgebied van de gemeente Lansingerland, aan de oost-rand van Zoetermeer, wordt de komende jaren een multifunctio-neel vervoersknooppunt gerealiseerd met kantoren, bedrijvigheiden vrijetijdsvoorzieningen. De plannen bestaan uit de projectdelenPrisma en Bleizo (in het vervolg te noemen de Bleizo-locatie). OpPrisma is hoogwaardige bedrijvigheid gepland. Ook wordt er geke-ken naar mogelijkheden voor perifere detailhandel. De functies opde Bleizo-locatie liggen op het gebied van werk en vrije tijd enhangen samen met het nieuwe vervoersknooppunt. Het gebiedwordt gepositioneerd als icoon voor de regio.

Foruminvest en Stable International hebben gezamenlijk het initia-tief genomen om op de Bleizo-locatie een Factory Outlet Center(hierna te noemen FOC) te realiseren met een eerste omvang vancirca 20.000 m² wvo en een latere uitgroeimogelijkheid van nogeens circa 5.000 à 10.000 m² wvo. Het moet zowel ruimtelijk alsfunctioneel een bijzonder en hoogwaardig concept worden. BROvoert hiervoor de effectmeting uit naar de impact van een dergelijkFOC op de lokale en regionale retail- en leisurestructuur. Het on-derzoek zal zich in eerste instantie richten op de eerste fase van20.000 m² wvo met een globale doorkijk naar de tweede fase.

ProbleemstellingVoor dit onderzoek is de probleemstelling als volgt gedefinieerd:1. Is een FOC in Zuid-Holland mogelijk en haalbaar?2. Wat zijn de kwaliteiten van de Bleizo-locatie voor de realisatie

van een FOC?3. Wat zijn de effecten van een FOC op de lokale en regionale

detailhandelsstructuur?4. Welke meerwaarde levert het te realiseren FOC op voor het

leisureaanbod in de regio en in het bijzonder voor de gemeen-ten Lansingerland en Zoetermeer?

5. Welke meerwaarde levert het FOC op voor de lokale en regio-nale economie en het imago in algemene zin?

6. Wat zijn de effecten en voor- en nadelen van FOC Bleizo in rela-tie tot een mogelijk FOC in Alphen aan den Rijn?

In de bespreking van de onderzoeksopzet met de begeleidings-groep op 4 oktober 2010 is nog een aantal aanvullende vragen ge-formuleerd, die tevens in de voorliggende nota worden beant-woord. Het gaat hierbij om de volgende vragen:7. Wat is de toegevoegde waarde van een FOC op de detailhan-

dels- en leisurestructuur bezien vanuit het oogpunt van de con-sument?

8. Wat zijn de voor- en nadelen van realisatie van het FOC op delocatie Bleizo?

9. Wat zijn de effecten van het te realiseren FOC op de mode- ensportbranche?

10. Welke effecten zijn te verwachten in de meest nabijgelegenwinkelcentra van de gemeenten Lansingerland, Zoetermeer,Pijnacker-Nootdorp en Zuidplas?

Hoofdstuk 14

11. Welke effecten zijn te verwachten in de belangrijkste centra inde grote steden Den Haag en Rotterdam (Rotterdam-Centrum,Den Haag-Centrum, Alexandrium, Leidsenhage in Leidschendamen In den Bogaard in Rijswijk)?

12. Wat zijn de globale effecten van het FOC op de Bleizo-locatieop de detailhandelsstructuur in de provincies Noord-Holland enUtrecht?

13. Wat zijn de effecten van een zondag-openstelling van alle win-kels in de aangrenzende gemeenten (inclusief het FOC) op dedetailhandels- en leisurestructuur; wat zijn de effecten indienalle winkels (inclusief het FOC) op zondag gesloten zijn en watzijn de effecten indien alleen het FOC op zondag open is?

14. Hoe kan het concept in de toekomst worden gewaarborgd?15. Wat zijn de globale effecten van het eventueel te realiseren

FOC in Alphen aan den Rijn op de koopstromen in het gewestHaaglanden en in de Stadsregio Rotterdam en in het bijzonderop het Stadshart van Zoetermeer?

1.2 Onderzoeksgebied

De regio in vogelvluchtDe voorgenomen Bleizo-locatie ligt in de gemeente Lansingerland,nabij de gemeentegrens met Zoetermeer, in de provincie Zuid-Holland. Hiermee ligt het ook op de grens van het stadsgewestHaaglanden en de stadsregio Rotterdam. Het gaat hier om een vande dichtst bevolkte regio’s van Nederland. Niet alleen in Den Haagen Rotterdam, maar ook in de tussenliggende gemeenten, zijn delaatste decennia grote woningbouwprojecten gerealiseerd om tevoorzien in de woningbehoefte. De groeikern Zoetermeer is hier

een goed voorbeeld van. Het aantal potentiële consumenten opkorte afstand is groot.

Niet alleen het consumentendraagvlak, maar ook het winkelaanbodrondom de voorgenomen Bleizo-locatie is groot. De detailhandel inde regio wordt gekenmerkt door veel grote, moderne winkelcentra(binnensteden, stadsdeelcentra en PDV/GDV-clusters). Daarnaastzijn er tal van buurt- en wijkwinkelcentra die zich vooral richten opde dagelijkse verzorging van de consument.

Afbakening onderzoeksgebiedIn het voorliggend onderzoek ligt de nadruk op de winkelcentramet een substantieel aanbod van winkelbranches, die ook in hetgeplande FOC aanwezig zullen zijn. Het gaat dan met name overwinkelcentra met een recreatief bezoekdoel, ofwel over winkelcen-tra met een groot aanbod op het gebied van mode (kleding enschoenen) en sportartikelen en horecavoorzieningen.

Het onderzoeksgebied is onderverdeeld in drie deelgebieden:• De gemeenten die direct grenzen aan de Bleizo-locatie: Lansin-

gerland, Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer en Zuidplas.• De overige gemeenten binnen een autoreistijd van 30 minuten.• De Nederlandse gemeenten met een autoreistijd van meer dan

30 minuten.

Hoofdstuk 1 5

1.3 Proces

In het onderzoek is een sterke nadruk gelegd op het proces, inclu-sief communicatie met een brede begeleidingscommissie. In dezebegeleidingscommissie hebben onder meer omliggende gemeen-ten, de verschillende winkeliersverenigingen, Kamer van Koophan-del en Hoofdbedrijfschap Detailhandel deelgenomen. Een overzichtvan de samenstelling van de begeleidingscommissie is te vinden inbijlage 3. De commissie richtte zich vooral op de kwaliteit, uit-gangspunten, methodologie en volledigheid van het door BRO uit-gevoerde onderzoek. Het behoorde niet tot de opdracht van decommissie om in het onderzoek een standpunt over de komst vaneen FOC naar Bleizo te formuleren.

1.4 Leeswijzer

De rapportage begint met een beschrijving van de Factory OutletCenters in Nederland en de lessen die hieruit te leren zijn. Vervol-gens vindt u een beschrijving van de voorgenomen planlocatie(Bleizo) en het programma dat op deze locatie gerealiseerd zalworden (o.a. het FOC). In hoofdstuk 4 is een analyse gegeven vande beleidskaders voor detailhandel van de provincie Zuid-Hollanden de REO’s. Ook is er een analyse gemaakt van de retailstructuur inhet verzorgingsgebied van het FOC (binnen 30 minuten reistijd)(hoofdstuk 5). Hierbij is gekeken naar de omvang en samenstellingvan het detailhandelsaanbod. Op basis van deze analyses is de ef-fectenstudie uitgevoerd (hoofdstuk 6). Het onderzoek wordt afge-sloten met de conclusies en een beantwoording van de in paragraaf1.1. gestelde vragen (hoofdstuk 7).

De cijfers over het aanbod aan winkels zijn ontleend aan LocatusVerkenner, update 28 september 2010, tenzij anders vermeld. Hetgaat hier om de huidige aanbodcijfers, dus exclusief toekomstigeplannen en ontwikkelingen waarvan de ‘hardheid’ en uiteindelijkeomvang vaak nog onduidelijk is. Wèl is er gekeken naar de effectenvan het FOC op de uitbreidingsplannen. Het onderscheid tussen deverschillende branches en een begrippenlijst zijn terug te vinden inbijlagen 1 en 2.

Hoofdstuk 16

Rosada Roosendaal

Hoofdstuk 2 7

2. FOC’S IN NEDERLAND

2.1 Typering Factory Outlet Centers

DefinitieHet fenomeen Factory Outlet Center is ontstaan in de jaren ’70 inde Verenigde Staten en is in de jaren ’90 overgewaaid naar Europa.Factory Outlet Centers kunnen het beste getypeerd worden als eencluster van fabriekswinkels die merkproducten verkopen tegen ho-ge kortingen (30 – 70%). Er is sprake van een directe verkoop vanhet merk of de fabrikant aan consument, zonder tussenkomst vaneen detaillist. De merken/ fabrikanten treden rechtstreeks met deconsument in contact en houden zo controle over het verkoopka-naal.

Van origine werden FOC’s met name gevestigd op perifere locatiesop enige afstand van de stadscentra om zo weinig mogelijk in hetvaarwater te komen van de reguliere detailhandel (bijvoorbeeldLelystad). Vanwege het omvangrijke ruimtebeslag van een FOC isde lage grondprijs van deze locaties van groot belang. Naast dezeperifere locaties worden FOC’s ook gevestigd aansluitend aan cen-trumgebieden, zoals Roermond. Dit biedt meer synergievoordelendan bij perifere vestigingen.

AssortimentHet aanbod bestaat voornamelijk uit mode en schoeisel, zowel inhet exclusieve segment (o.a. Versace, Armani, Boss en DKNY) alsook in het minder exclusieve segment (o.a. Wrangler en Levi’s).

Door de bundeling van tientallen merken is er een grote aantrek-kingskracht (voor ieder-wat-wils). Het assortiment van de outletsbestaat grotendeels uit producten met schoonheidsfouten, retour-zendingen, overproductie, out-of-seasonartikelen of oudere collec-ties. Hierdoor zijn de meeste aankopen dan ook impulsaankopen.De consument bezoekt een FOC niet voor een specifiek product,maar komt echt om te winkelen of te recreëren.

Dagje uitUit diverse onderzoeken blijkt dat de Nederlandse consument be-reid is om meer dan een uur te rijden voor een FOC. Voor deze con-sumenten is het bezoek aan een FOC een dagje uit. Voldoende kri-tische massa is een belangrijke randvoorwaarde. De consumentmoet wat te kijken en te vergelijken hebben en niet binnen eenhalf uur uitgewinkeld zijn. Hierbij is ook de entertainment-factorvan een FOC van belang. Hoe méér gezelligheid, plezier en vertierin en rond de outlet, hoe succesvoller!

Aangezien imago en beeldvorming van groot belang zijn voor de(boven)regionale consument, zijn FOC’s in veel gevallen (architecto-nisch) gethematiseerd rondom een bepaald onderwerp dat veelalontleend is aan de lokale omstandigheden (landschap, cultuurhisto-rie van een gebied), zoals in Lelystad (oud vissersdorp met vesting-muur en kanonnen), Roermond (oude legerkazerne), Roubaix (oudefabriekshal) of Swindon (voormalige spoorwegwerkplaats). Ookdient de consument het gevoel te hebben bekende en hoogwaar-dige merken tegen sterk gereduceerde prijzen te kunnen kopen ineen recreatieve verblijfsomgeving.

Hoofdstuk 28

Maar het aanbod moet meer zijn dan alleen winkels. Om een dagjeuit te bieden dient ook aandacht besteed te worden aan een pret-tig verblijfsklimaat, evenementen, een sterk winkelondersteunendhoreca-aanbod en andere voorzieningen als bankautomaten, kin-deropvang, toiletten, informatiezuilen, exposities en evenementen.

FOC’s worden vaak ontwikkeld in de nabijheid van of in combinatiemet andere vermaakactiviteiten, bijvoorbeeld een museum of eenbioscoop. Ook deze ontwikkelingen vragen de nodige ruimte, dieveelal makkelijker op een perifere locatie kan worden geboden.

Ruimtelijke opzetDe meeste FOC’s zijn opgezet als zogenaamde villages: op zichzelfstaande ‘merken’-dorpen met eigen parkeervoorzieningen. De win-kels zijn overzichtelijk geordend en vormen een aaneensluitendewinkellijn. Een FOC bestaat veelal uit een bouwlaag en is meestalniet overdekt. Op strategische plekken zijn winkels met meerdereverdiepingen aanwezig (instore). De trekkers zijn vaak de groterewinkels en bevinden zich op de hoekpunten, waardoor veel passageover het gehele FOC zal gaan ontstaan.

Het locatieaspect kan worden versterkt door de toeristisch-recreatieve potentie van een gebied. Een bijzondere ligging, bij-voorbeeld aan het water, een evenemententerrein of een binnen-stad, vergroot de combinatiemogelijkheid met reguliere detailhan-del, horeca en leisure. In het geval van het Designer Outlet Roer-mond is dit duidelijk van toepassing. Dit winkelcentrum is gevestigdin de voormalige Ernst Casimirkazerne en ligt aan de rand van debinnenstad van Roermond. Met name de horeca in Roermond heeftsterk geprofiteerd van het DOC.

Een goede bereikbaarheid en parkeermogelijkheden zijn essentieel.De referentieprojecten hebben dan ook allen een groot aantalweliswaar betaalde parkeerplaatsen op maaiveld voor de deur. Uitervaringen is gebleken dat het betaald parkeren geen negatieveinvloed heeft op het bezoekgedrag.

ExploitatieHet centrum wordt gemanaged door een gezamenlijk manage-mentteam dat namens de eigenaar de afzonderlijke winkels ver-huurt aan de afzonderlijke merkfabrikanten. Het managementhoudt zich verder bezig met de coördinatie van bouwactiviteiten,beheer, beveiligingstaken, promotie, organisatie van evenementenen dergelijke. Promoties en evenementen zijn essentieel voor deFOC’s. Om het Centrum constant onder de aandacht van de consu-menten te houden, wordt er gewerkt met aanzienlijke marketing-budgetten. Naast een groot aantal reclame-uitingen worden er ookregelmatig evenementen georganiseerd om consumenten te trek-ken, zoals optredens, parades of tentoonstellingen.

2.2 FOC’s in Nederland

In de jaren ’90 waagden verschillende Noord-Amerikaanse FOC-ontwikkelaars de oversteek naar Europa. Sinds de realisatie van heteerste FOC in Engeland, midden jaren ’90, is het aantal FOC’s inEuropa fors toegenomen. De laatste jaren zijn met name ontwikke-lingen in Oost-Europa in opkomst. Grote Europese spelers zijnMcArthurGlen en Value Retail/Chic Outlet Shopping. Ook in Neder-land is inmiddels een drietal outlet centra geopend, namelijk Bata-viastad in Lelystad, het Designer Outlet Center in Roermond en hetkleinere Rosada in Roosendaal.

Hoofdstuk 2 9

Drie centraDe twee grootste Nederlandse FOC’s (Lelystad en Roermond) heb-ben beide een omvang van circa 20.000 m² wvo, verdeeld over circa100 winkels. Het FOC in Roosendaal is met een omvang van circa10.000 m² wvo aanzienlijk kleiner. Als we kijken naar de samenstel-ling van de outletcenters in Nederland dan is terug te zien dat debranches mode en schoenen dominant aanwezig zijn, met gemid-deld 82% van het wvo (bijlage 4). Ook sterk vertegenwoordigd is debranche sport (gemiddeld circa 11%). De leegstand in de drie Ne-derlandse outletcentra bedroeg op de peildatum (28 september2010) circa 3.900 m² wvo (19 winkels). Deze bedraagt derhalve circa7% en ligt iets hoger dan het landelijk gemiddelde van 5,4%.

De meeste winkels zijn echte boetieks, met een omvang van 50 –300 m² wvo (gemiddeld 190 m² wvo). Er is maar een beperkt aantalwinkels van grotere schaal (meer dan 500 m² wvo). Het gaat hiervaak om sportwinkels. De grootste winkel in een Nederlands FOC isgevestigd in DOC Roermond en heeft een omvang van circa 1.100m² wvo, namelijk Joop/Strellson/Windsor.

Het assortiment van de verschillende outletcentra heeft vaak enigeoverlap. Formules als Bandolera, Benetton, Levi’s, Nike, Sluis Leder,Puma en Calvin Klein zijn in alle drie de outlet centers aanwezig.Toch kennen de verschillende outletcentra ook onderscheidendemerken. Zo wordt bijvoorbeeld in Lelystad een aantal merken aan-geboden die in de andere centra niet aanwezig zijn en zijn inRoermond meer winkels te vinden van Duitse origine, gericht op deDuitse bezoeker.

Tabel 2.1 Overzicht FOC’s Nederland

Bataviastad Designer Outlet Rosada

Kenmerken Lelystad Roermond Roosendaal

Openingsjaar 2001 2001 2006

Ontwikkelaar Foruminvest/

Stable International

McArthurGlen McMahon

Ligging Perifeer Centraal Perifeer

Opzet Village, als een 17e

eeuwse vestingstad

Village, in/

rondom voormali-

ge kazerne

Village, als een

historisch dorp

Aantal winkels 88 104 60

M² wvo Ca. 20.000 Ca. 20.000 Ca. 10.000

Aandeel mode wvo1 82% 79% 89%

Aandeel sport 10% 15% 6%

Parkeerplaatsen2 2.000 (betaald) 2.100 (betaald) 1.300 (betaald)

Bezoekers per jaar 2,1 miljoen 3,7 miljoen3 1,0 miljoen

Zondagsopenstelling Ja Ja Ja

2.2.1 Batavia Stad Lelystad

Batavia Stad in Lelystad was het eerste FOC dat haar deuren opendein Nederland. Met de realisatie van de derde fase in 2008 heeft hetcentrum een totale omvang van circa 20.000 m² wvo. Het centrumligt aan de rand van Lelystad, in de nabijheid van leisurevoorzienin-gen (o.a. Bataviawerf), maar op enige afstand van het centrum(hemelsbreed 2,7 km.).

1 Branches mode & schoenen/ lederwaren2 NRW (2006) NRW register3 Bron: De Limburger 8 januari 2001, interview met Marc Bauwens, directeur DOC

Roermond.

Hoofdstuk 210

Het outletcenter is opgezet als een village, in stijl van een 17e eeuwsvestingstadje. De eerste fase is opgezet in de vorm van een acht,waardoor een optimaal ‘winkelrondje’ is ontstaan. De tweede fasesluit hier als een extra lus op aan. De parkeervoorzieningen liggenrondom en zijn bereikbaar via vier poorten. Bij de entrees zijn ookvoorzieningen als een pinautomaat en hondenkennels gesitueerd.Het winkelaanbod bestaat uit 88 vestigingen. Daarnaast zijn er ze-ven horecagelegenheden in of direct rondom het FOC aanwezig.Het aanbod bestaat uit grote internationale merken als Lacoste,Benetton en Levi’s, maar er zijn ook verschillende Nederlandse for-mules aanwezig, zoals McGregor, Gaastra, Kuyichi en Free RecordShop. De grootste winkels worden ingenomen door Ralph Lauren,Riverwoods, Adidas en Nike. Het echte hoogwaardige merkenaan-bod, zoals Armani en D&G, is maar beperkt aanwezig.

OnderzoekDe gemeente Lelystad heeft de effecten van het Factory Outlet Vil-lage Batavia Stad op de voorzieningenstructuur tweejaarlijks latenmonitoren. In 2000 heeft de 0-meting plaatsgevonden, voordatBatavia Stad haar deuren opende; in 2008 heeft de 4-metingplaatsgevonden4. De onderzoekers geven aan dat de resultaten vanhet onderzoek in 2008 sterk beïnvloed werden door de diversebouwwerkzaamheden die in dat jaar in het centrum van Lelystadplaats vonden, terwijl andere centrumgebieden in de omgeving ditop dat moment al achter de rug hadden (o.a. Dronten en Almere).Veel consumenten weken om deze reden in 2008 uit naar het FOCof andere winkelgebieden in de omgeving.

4 Goudappel Coffeng (2008) Monitoren effecten FOV 4-meting

Tabel 2.2 Kooporiëntatie inwoners Lelystad naar branche5

Branche Meting Stadshart Lelycentre Bataviastad Overig

Dameskleding 2000 52% 8% - 40%

2002 54% 10% 3% 33%

2004 44% 10% 5% 41%

2006 47% 7% 8% 38%

2008 46% 8% 11% 35%

Herenkleding 2000 59% 6% - 35%

2002 55% 9% 3% 33%

2004 49% 5% 6% 40%

2006 52% 4% 10% 34%

2008 43% 4% 20% 33%

Sport 2000 62% 8% - 30%

2002 60% 10% 9% 21%

2004 50% 6% 15% 29%

2006 46% 4% 19% 31%

2008 44% 4% 29% 23%

Schoenen en 2000 63% 9% - 28%

lederwaren 2002 60% 11% 4% 25%

2004 56% 6% 7% 31%

2006 55% 3% 10% 32%

2008 50% 5% 19% 26%

Uit de monitoren kunnen de volgende conclusies getrokken wor-den:• De oriëntatie van de inwoners van Lelystad op Batavia Stad is

gedurende de monitorreeks toegenomen, mede door de ont- 5 Goudappel Coffeng (2008) Monitoren effecten FOV 4-meting. Alle effecten zijn

gemeten vóór opening van het vernieuwde en uitgebreide Stadshart van Lely-stad (2010).

Hoofdstuk 2 11

wikkeling van de tweede fase. Het marktaandeel in de sport-(29%) en modische branches (11% - 20%) is aanzienlijk6. Tijdensde 2-meting in 2004 bedroeg het marktaandeel in de sportbran-che 15% en in de modische branches 5-6%.

• De oriëntatie van inwoners van Lelystad op het Stadshart bleekdaarentegen in 2008 afgenomen. Het marktaandeel in de modeis sinds de 0-meting in 2000, dus voor de opening van BataviaStad, met 6 – 16% (procentpunt) gedaald (afhankelijk van desubbranche), de sportbranche 18%. Deze daling is (zoals hier-boven is weergegeven) niet volledig toe te schrijven aan BataviaStad. Immers ook in andere branches is de oriëntatie op hetStadshart afgenomen, ten gunste van de binnensteden vanDronten en Almere. Zo is de kooporiëntatie op Almere in debranche dameskleding in de periode 2002 – 2008 toegenomenvan 8% tot 11% (Dronten van 0 naar 4%) en in de branche he-renkleding van 8% naar 11% (Dronten van 1 naar 2%). Er is dusals gevolg van de werkzaamheden in het centrum van Lelystadin 2008 veel koopkracht (in alle branches) afgevloeid naar ande-re binnenstedelijke centra.

• Ook de oriëntatie op het Lelycentre is gedurende de onder-zoeksperiode afgenomen. De afname doet zich voor in allebranches en opvallenderwijs nog het minst in de modischebranches.

• De opening van Batavia Stad heeft relatief gezien wel geleid totmeer bezoekers van buiten de gemeente in het centrum. Sindsde opening van Batavia Stad is het aandeel bezoekers van bui-ten de gemeente in het Stadshart toegenomen van 7% in 2000

6 Dat wil zeggen: 29% van de bestedingen van inwoners van Lelystad op het

gebied van sport, vindt plaats in het FOC. Op het gebied van mode ligt dat tus-sen de 10 en 20%.

naar 16% in 2004 en is vervolgens weer gedaald naar 13% in2008. Het aandeel omzet van buiten ligt tussen 6% (2000) en14% (2006). In het laatste onderzoek bedroeg dit aandeel 11%(2008). Voor het Lelycentre geldt dat na een daling, het aandeelbovenlokale bezoekers de laatste jaren weer aan het toenemenis.

• Ongeveer 15% van de bezoekers van het Stadshart bezoekt ookBatavia Stad (2004: 2%); voor Lelycentre bedraagt dit percenta-ge circa 5% (2004: 3%). In 2004 bedroeg dit cijfer 2%. Combina-tiebezoeken vinden overigens vaker in de weekenden plaatsdan op door-de-weekse dagen.

• Gedurende de monitorreeks is ook gekeken naar veranderingenin het winkelaanbod in de andere centra. Het rapport conclu-deert dat de ontwikkeling van Batavia Stad niet of nauwelijksheeft geleid tot mutaties in het winkelaanbod in het Stadsharten het Lelycentre. Wel is op te merken dat het aandeel dis-countzaken en mainstreamaanbod, evenals in andere stadscen-tra, in het Stadshart is toegenomen.

Ondanks de realisatie van Batavia Stad en de uitbreidingen in 2006en 2009 is in 2009 het winkelaanbod in het centrum van Lelystadfors versterkt met de opening van ‘De Promesse’ (Wisselplein). Hieris een groot aantal nieuwe, aansprekende mode-formules geko-men, zoals H&M, Sting, Men at Work en New Yorker. Het recreatie-ve winkelaanbod in het centrum van Lelystad is hiermee aanzienlijktoegenomen, met branches die ook in het FOC gevestigd zijn.

Hoofdstuk 212

Batavia Stad Lelystad Onderzoek onder de bezoekers van Batavia Stad laat ook een inte-ressant beeld zien7:• Batavia Stad heeft meer dan 2 miljoen bezoekers per jaar. De

bezoekersaantallen zijn het hoogst in de zomermaanden juli enaugustus.

• De drukst bezochte dagen in het Outletcenter zijn de weeken-den (zaterdag 22%, zondag 24%). Circa 54% van de bezoekerskomt doordeweeks.

• De bezoekers die binnen een straal van 30 kilometer (ca. 20reisminuten) van Bataviastad wonen, gaven aan gemiddeld drieà vier keer per jaar het FOC te bezoeken. De bezoekers die opgrotere afstand wonen brengen gemiddeld één à twee maalper jaar een bezoek.

• De gemiddelde verblijfstijd bedraagt circa 2,5 uur.• Gemiddeld besteden de bezoekers die binnen een straal van 60

kilometer wonen, € 25,- in de branches mode & sport. Naarschatting liggen de gemiddelde bestedingen boven de € 50,-per bezoeker. Dit komt ongeveer overeen met het toeristischonderzoek van de provincie Flevoland (gemiddelde besteding€ 38,- detailhandel/ € 7,50 horeca)8.

• Naarmate het FOC langer bestaat, nemen ook de gemiddeldebestedingen toe.

• Voor de groep die van verder weg komt, is de combinatie metleisure belangrijk. De verblijfstijd moet in verhouding staan totde reistijd. Voor deze consumenten is een bezoek aan een out-let center een (mid)dagje uit.

7 Cijfers afkomstig van Stable International8 Provincie Flevoland (2010) Monitor toerisme en recreatie Flevoland 2010

Hoofdstuk 2 13

• Meer dan 90% van de bezoekers komt met de auto. Dit wordtmede veroorzaakt door de beperkte bereikbaarheid van BataviaStad met het openbaar vervoer.

• Uit eerder onderzoek komt naar voren dat circa 35% van debezoekers van Batavia Stad een autoreistijd heeft van minderdan 30 minuten9.

• De synergie-effecten met omliggende voorzieningen zijn aan-zienlijk: Circa 20% van de bezoekers van Batavia Stad bezoektook de binnenstad en ongeveer één op de tien bezoekers vanBatavia Stad bezoekt de naastgelegen Bataviawerf.

• Batavia Stad heeft in Lelystad gezorgd voor 700 directe arbeids-plaatsen. Daarnaast is het mede de aanjager geweest voor deomliggende leisure-functies/ nieuwe ontwikkelingen in het ge-bied, zoals de Werf, Nieuwland, de Bruine Vloot, Batavia Haven,Bataviastad Event & Exibition Center, Batavia Stad Academy.

2.2.2 Designer Outlet Roermond

Het Designer Outlet Center Roermond opende in hetzelfde jaar alsBatavia Stad (2001). Bij de opening bedroeg de omvang van hetcentrum circa 12.000 m² wvo, na uitbreiding in 2005 is de omvangtoegenomen tot circa 20.000 m² wvo. In 2010 is een derde uitbrei-ding van circa 8.000 m² wvo gestart. In het aanbod ligt de nadruksterk op de modische branches: kleding & mode (70% wvo) enschoenen/ lederwaren (9% wvo). Ook de sportbranche is sterk ver-tegenwoordigd (ca. 15% van het totale wvo). Het aanbod onder-scheidt zich van de andere Nederlandse FOC’s door haar gerichtheidop de Duitse consument (o.a. formules als Kunert, Hallhuber, Selt-

9 WPM Groep (2005) Concept, effecten en locatiebeoordeling FOC Groningen

mann Weiden en Marvelis) en door de aanwezigheid van echthoogwaardige merken als Dyrberg/Kern, Gucci, Karl Lagerfeld, Pra-da en Armani. Het winkelaanbod wordt ondersteund door verschil-lende winkelondersteunende horecazaken, zoals La Place, Bufkesen McDonald’s.

Het DOC trok in 2010 circa 3,7 miljoen bezoekers; in 2009 waren dater nog maar 3,5 miljoen.

In tegenstelling tot Batavia Stad is in Roermond het DOC naast debinnenstad gerealiseerd, op de vrij gekomen locatie van de ErnstCasimir Kazerne. Met de recente realisatie van een bioscoop, eenamusementshal, enige horecazaken, woonappartementen en kan-toren tussen het centrum en het DOC (Kazerneplein) is de verbin-ding met het centrum verder versterkt.

Onderzoek DOCOok de gemeente Roermond heeft de eerste fase van het DOC la-ten monitoren. De belangrijkste conclusies uit het onderzoek uit2003 zijn10:• De hoofdconclusie van het onderzoek is dat de komst van het

DOC in algemene zin geen structurele verschuivingen heeft op-geleverd ten nadele van de bestaande detailhandelstructuur inde streekcentra in Midden Limburg. Ook is er geen sprake vanverschuivingen in de detailhandelsstructuur van Roermond enRoermond-centrum.

• Wel heeft een verschuiving in de marktaandelen in de totaleomzet plaatsgevonden: een gemiddelde daling van 0,5 – 1,0 %

10 DHV (2003) Monitoring eerste fase DOC Roermond

Hoofdstuk 214

van de totale detailhandelsomzet in het centrum van Roermonden 1,0 – 1,5% in de streekcentra en overige regio.

• Het negatieve effect op de omzetten in de modische branchesbedraagt 0 – 5% in het centrum van Roermond en 2 – 3% in destreekcentra en omliggende centra.

• Voor de sportbranche geldt dat in de streekcentra het omzet-verlies hoger ligt, namelijk 5%.

• Het aantal bezoekers in het centrum is sinds de opening van hetDOC met circa 11 procent toegenomen. Deze toename bestaatmet name uit inwoners uit eigen gemeente en Duitsers (ca. 50%meer). Het toegenomen aantal bezoekers heeft echter niet ge-leid tot toename van de detailhandelsbestedingen in het cen-trum van Roermond. De horeca in het noordwestelijke deel vanRoermond heeft wel in enige mate geprofiteerd.

Dit beeld wordt bevestigd door het onderzoek Grenzeloos winke-len11 dat is uitgevoerd onder 9.500 consumenten in de provincieLimburg en haar grensregio’s. De consumenten is gevraagd welkewinkelgebieden ze bezoeken buiten hun regio en waarom. Hieruitblijkt dat Roermond als winkelstad de laatste jaren fors is versterkt(tabel 2.3). De stad heeft behalve in Nederland ook een grote aan-trekkingskracht op de regio’s Mönchengladbach en Kleve / Krefeld.Waneer de cijfers van 2009 worden afgezet tegen de cijfers van2007, dan is te zien dat de oriëntatie op Roermond als totale aan-koopplaats is versterkt. De oriëntatie op het centrum van Roermonden het Designer Outlet Center is verder toegenomen, ondanks deopening van het Retailpark en de Huis- & tuinboulevard (of wellicht

11 BRO (2009) Grenzeloos winkelen 2009 – Provincie Limburg

mede dankzij de opening hiervan). Circa 27% van de respondentengeeft aan wel eens het DOC Roermond te bezoeken.

Onderzoek onder de bezoekers geeft aan dat zij gemiddeld hetDOC vier keer per jaar bezoeken12; de gemiddelde besteding be-draagt € 25,-. Circa 24% van de bezoekers komt uit het gebied bin-nen een straal van 20 kilometer (incl. Roermond), ca. 18% komtelders uit Nederland en ca. 55% van de bezoekers in het DOC isafkomstig uit Duitsland. Nog eens circa 2% van de bezoekers komtelders uit Europa. Bijna de helft van de bezoekers geeft aan ook debinnenstad te bezoeken (ca. 45%). Dit beeld komt overeen met deresultaten uit het onderzoek van WPM, waaruit blijkt dat circa 45%van de bezoekers van DOC Roermond een autoreistijd heeft vanminder dan 30 minuten13.

Tabel 2.3 Wel eens bezochte winkelgebieden (Grenzeloos winkelen)

Centrum 2009 2007

Designer Outlet Center 27% 22%

Roermond Centrum 17% 13%

Retailpark 6% -

Roermond Huis- & tuinboulevard 3% -

Roermond Sijben 2% 1%

2.2.3 Rosada Roosendaal

Factory Outlet Center Rosada opende in 2006 haar deuren inRoosendaal. Het centrum ligt aan de rand van de stad, naast recrea-tiepark De Stok. Hier zijn onder meer een zwembad, golfbaan, 12 DHV (2003) Monitoring eerste fase DOC Roermond13 WPM Groep (2005) Concept, effecten en locatiebeoordeling FOC Groningen

Hoofdstuk 2 15

kartbaan en kinderspeelparadijs aanwezig. De afstand tot het cen-trum van Roosendaal bedraagt hemelsbreed circa twee kilometer.

Rosada is een op zichzelf staande village in de stijl van een histo-risch dorp; het heeft geen architectonische aansluiting op de omge-ving. De parkeervoorzieningen liggen rondom. Het aanbod heefteen hoog ‘middle of the road’-gehalte. Er zijn verschillende natio-nale formules aanwezig, zoals Geddes & Gillmore, GSUS, SOCI3TY,Suit Supply en Arrow. Echt exclusieve winkelformules zijn nauwe-lijks aanwezig. In vergelijking met de FOC’s in Lelystad en Roer-mond is in Roosendaal sprake van een beperkte omvang (slechts10.500 m² wvo, terwijl in de FOC’s in Lelystad en Roermond de om-vang circa 20.000 m² wvo bedraagt).

Het centrum heeft met aanzienlijke aanloopproblemen te kampengehad. De bezoekersaantallen en omzetten blijven achter bij deverwachtingen. Onder het nieuwe centrummanagement wordtmomenteel aan een metamorfose gewerkt. Hierbij worden ook demogelijkheden bekeken van een uitbreiding van het aanbod.

OnderzoekUit de binnenstadsmonitor Roosendaal valt het combinatiebezoekop te maken.• Het aantal bezoekers in de binnenstad van Roosendaal is tussen

2005 en 2007 nagenoeg gelijk gebleven. Ook uit de inwoners-enquête komt naar voren dat ook de bezoekfrequentie nage-noeg gelijk is gebleven.

• Ongeveer 22% van de bezoekers van de binnenstad maakt weleens een combinatiebezoek met het FOC.

• De belangrijkste reden voor een combinatiebezoek is het win-kelaanbod (71%). Andere vaakgenoemde redenen: het prijsni-veau (10%), horeca (7%) en de ligging (7%).

2.2.4 Effecten van FOC’s op hoofdwinkelgebieden

De drie Nederlandse FOC’s zijn gevestigd in gemeenten met eencentrumgebied met 100 – 400 winkels14. De totale winkelomvangvan deze centrumgebieden bedraagt circa 180.000 m² wvo, ver-deeld over 911 verkooppunten. Ongeveer 46 % van deze winkelme-ters ligt in de branchegroep ‘mode & luxe’, circa 12% in de dagelijk-se artikelensector en ongeveer 24% in de overige branchegroepen.

De huidige leegstand in de centrumgebieden van Roermond,Roosendaal en Lelystad bedraagt 17% van het totale wvo in dezecentrumgebieden (Roermond 14%, Roosendaal 20% en Lelystad16%). Hiermee ligt het boven het landelijk gemiddelde voor verge-lijkbare binnensteden (11%), maar nog onder het cijfer van cen-trumgebieden als Almelo, Schiedam, Sittard, Geleen of Vlissingen.Ook in centrumgebieden van andere steden komen derhalve hogeleegstandscijfers voor. Per definitie mag dus niet de conclusie ge-trokken worden dat in centrumgebieden nabij FOC’s de leegstandaltijd hoger is dan in centrumgebieden waar geen FOC’s in de na-bijheid liggen. Ook andere oorzaken kunnen hier een belangrijkerol spelen.

14 Afbakening Locatus, hoofdwinkelgebied

Hoofdstuk 216

Rosada Roosendaal 2.3 Bezoekers

Diverse studies tonen aan dat FOC’s een groot verzorgingsgebiedhebben. Uit het bezoekersonderzoek van NIPO15 is gebleken dat46% van alle bezoekers aan Batavia Stad een uur of meer gereisdheeft om het FOC te bereiken Ook in andere onderzoeken die zo-wel in Nederland als in het buitenland zijn gedaan naar de her-komst van FOC bezoekers komt hetzelfde beeld naar voren16.

Referenties van FOC’s in Nederland en in het buitenland laten ziendat de bezoekersaantallen variëren van 1,5 tot wel 6 miljoen perjaar (zie tevens bijlage 7). In Nederland ligt dit aantal gemiddeldlager dan in andere Europese landen (1,0 – 3,5 mln.). Binnen eenreisafstand van een uur van de Nederlandse FOC’s wonen 6 – 8 mil-joen mensen.

Een bezoek aan een FOC wordt vaak als een dagje uit gezien en hetaccent ligt dan ook op het weekend. In Nederland komt circa eenkwart van de outletbezoekers op zondag. FOC’s realiseren boven-dien in de zomermaanden het grootste deel van hun omzet (ca.25% in juli en augustus). Gemiddeld bezoekt de consument 1 – 4keer per jaar een FOC, afhankelijk van de reisafstand. Hiermee ligtde bezoekfrequentie lager dan in traditionele winkelgebieden.

15 NIPO (2002) Bezoekersonderzoek Batavia Stad16 Ook Goudappel Coffeng (2002, 2003) komt in haar studie naar de herkomstge-

bieden van FOC’s tot de conclusie dat de verzorgingsgebieden van FOC’s varië-ren van 60 tot 120 km (overeenkomend met circa 45 tot 90 autominuten).

Hoofdstuk 2 17

2.4 Resumé

De drie Nederlandse FOC’s zijn gevestigd in Lelystad, Roermond enRoosendaal. De FOC’s in Lelystad en Roermond zijn in verschillendefases gegroeid tot een omvang van circa 20.000 m² wvo en trekkenjaarlijks een groot aantal bezoekers (2,1 – 3,5 miljoen). Het FOC inRoosendaal is van kleinere omvang en trekt minder bezoekers.

FOC’s kennen een specifiek bezoekdoel en trekken veel consumen-ten in de weekenden en in de zomermaanden. FOC’s genereren inzekere mate negatieve effecten op de reguliere winkelgebieden.De effecten hebben met name betrekking op de sport- en mode-branche. Er zijn in Nederland geen winkelgebieden, die in de inter-pretatie van BRO aantoonbaar zijn ontwricht als gevolg van de rea-lisatie van een FOC.

De komst van FOC’s heeft echter ook gezorgd voor positieve effec-ten. Zo hebben de FOC’s een sterke aanjaagfunctie gehad voor an-dere ontwikkelingen, bijvoorbeeld op het gebied van leisure. Dehoreca in de omgeving blijkt ook sterk van een FOC te profiteren.Met name in de Roermondse binnenstad is dat goed zichtbaar. Inde binnenstad van Roermond zijn de positieve effecten groter danin Lelystad.

Hoofdstuk 218

Figuur 3.1 Afbakening plandelen Bleizo en Prisma (bron: masterplan Bleizo, augustus 2010 / bewerkt door BRO)

Hoofdstuk 3 19

3. BLEIZO-LOCATIE

3.1 Plangebied

De gemeenten Lansingerland en Zoetermeer werken samen aan deontwikkeling van het gebied aan weerszijden van de A12. Belang-rijk onderdeel van de Bleizo-locatie is de vervoersknoop (nieuwstation en aansluitende infrastructuur). In het opgestelde master-plan voor de Bleizo-locatie is ook een deel van de Prisma grondenopgenomen, de zogenaamde ‘on-hold’-gronden. Het masterplan-gebied, inclusief ‘on-hold’-gronden, is in totaal circa 118 ha. groot.De afbakening van beide gebieden is in figuur 3.1 weergegeven.

PrismaDe Prisma-locatie is één van de laatste grootschalige bedrijvenpar-ken in de regio. Het bedrijventerrein is vooral bedoeld om de tekor-ten aan bedrijfsruimte in de regio Rotterdam – Den Haag op tevangen. Door de ligging kan het terrein zich ontwikkelen tot het‘visitekaartje’ van de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer. Hetprogramma zal met name bestaan uit grootschalige logistieke be-drijvigheid. Er wordt nog gekeken naar de wenselijkheid van enmogelijkheden voor perifere detailhandel.

Bleizo-locatieDe Bleizo-locatie moet een nieuw multimodaal vervoersknooppuntin het netwerk van de zuidvleugel worden, o.a. gericht op verblijf,persoonlijke dienstverlening, eten en drinken en ontmoeten. Erwordt ingespeeld op het concept Stedenbaan, dat zich richt op hetbeter benutten van het hoofdrailnet, en versterking van het Rand-

stad-Rail-netwerk. In de studie ‘Landschap als Podium’ is een twee-ledige opgave voor de Bleizo-locatie geformuleerd: realisatie vanstation Bleizo én het ontwikkelen van een omgeving die dit stationversterkt. De opgaven die hier uit voortvloeien zijn in het master-plan als volgt geformuleerd:• het verenigen van de onderdelen tot een door groenblauwe

structuren gekenmerkt landschap;• het creëren van een parkachtige omgeving voor een grote vari-

eteit aan functies;• het ontwikkelen van een hoogwaardiger stedenbouwkundig

programma in geclusterde eenheden;• het realiseren van hoge vervoerswaarde door menging van

functies en spreiding in tijd (ochtend, middag, avond);• het bereiken van een hoog kwaliteitsniveau – onder andere ten

aanzien van architectuur en openbare ruimte – met een eigenidentiteit voor het gebied.

De ambities voor de Bleizo-locatie zijn hoog. Bleizo wordt gepositi-oneerd als een icoon voor de regio, een nieuw type knooppunt,waar werk en vrije tijd elkaar vinden. In het masterplan Bleizo staatbeschreven dat het programma innovatief zal worden, zowel ophet gebied van detailhandel, leisure als zakelijke dienstverlening.De verschillende functies moeten voordeel trekken uit elkaars aan-wezigheid.

Drie sferenOp de Bleizo-locatie worden drie sferen onderscheiden: een stede-lijk podium rondom het nieuwe vervoersknooppunt, een LeisurePark aan de noordzijde (‘on-hold’-gronden) en een Greentech Busi-ness Park aan de zuidzijde.

Hoofdstuk 320

• Centraal in het stedelijke podium ligt het OV-knooppunt. Ophet Podium is ruimte voor een kleinschalig compact en levendigkantorenmilieu met ca. 40.000 m² bvo reguliere kantoren, ca.15.000 m² bvo Greentech gerelateerde kantoren en ca. 20.000m² bvo kantoorachtigen. Onderdeel van het centrumgebied ishet World Geenport Center. Daarnaast is ca. 15.000 m² bvo ge-reserveerd voor consumentgerichte functies, zoals hotels, com-plementaire retail (beperkt) en persoonlijke dienstverlening.

• In het Leisurepark is ruimte gereserveerd voor de vestiging vangrootschalige leisurevoorzieningen (grote publiekstrekkers).

• Het Greentech Business Park omvat ca. 30 ha uitgeefbaar ter-rein. Het terrein wordt met name ontwikkeld voor ondersteu-nende bedrijvigheid voor de Greenportsector en voor bedrijvenin de groene en duurzame sector.

Direct aansluitend op het noordelijke deel van het Podium is in hetLeisurepark een Factory Outlet Center gedacht.

3.2 Planvorming FOC

De initiatiefnemers zijn voornemens om het FOC op de Bleizo-locatie onderscheidend te laten zijn ten opzichte van de andereFOC’s in Nederland. Dit geldt zowel voor de kwaliteit van het aan-bod, de architectuur en vormgeving als haar ligging ten opzichtevan andere gerelateerde functies en de vastgoedkwaliteit. Nadrukwordt gelegd op een groter aandeel hoogwaardige producten danin Lelystad, Roermond en Roosendaal. Hierbij wordt onder anderegedacht aan topmerken als Prada en Gucci.

In tegenstelling tot de andere FOC’s in Nederland krijgt FOC Bleizoeen eigentijdse vormgeving. In het ontwerp staan moderne archi-tectuur en duurzaamheid centraal. Het FOC zal semi-overdekt wor-den, om meer beschutting te geven aan de consumenten, waardoorhet ook als elk-weer-voorziening aantrekkelijk wordt. Hiermee on-derscheidt FOC-Bleizo zich van de andere drie FOC’s in Nederland.Ruimtelijk sluit het aan op de aangrenzende deelgebieden: Leisure-park (waardoor het combinatiebezoek met leisure sterk wordt ge-stimuleerd) en Stedelijk Podium (waardoor de multimodale bereik-baarheid zeer sterk wordt en aansluiting wordt gezocht bij hetkleinschalig compacte kantorenmilieu). Hierbij zal de ruimtelijkopzet en vormgeving van het centrum ook aansluiten op de karak-tereigenschappen van de regio (bijvoorbeeld de glastuinbouw methaar bijzondere producten en innovatieve en duurzame productie-omstandigheden); een van de uitgangspunten van het masterplanBleizo.

Tabel 3.1 Indicatieve branchering FOC Bleizo

Branche M² wvo Aandeel wvo

Kleding 10.250 51%

Ondermode 750 4%

Schoenenmode 1.500 8%

Sport/ outdoor 2.750 14%

Cadeau- /luxeartikelen 1.000 5%

Home and living 1.000 5%

Overig 750 4%

Totaal detailhandel 18.000 90%

Horeca 2.000 10%

Totale omvang 20.000 100%

Hoofdstuk 3 21

De geplande omvang van het FOC bedraagt 20.000 m² wvo, waar-van ongeveer 10 procent wordt ingenomen door horeca. De indica-tieve branchering, zoals is opgesteld door de initiatiefnemers, is intabel 3.1 uiteengezet. De initiatiefnemers streven naar een opti-male verdeling van het aantal winkels in de verschillende subbran-ches en prijssegmenten (bijlage 8). Het grootste deel van de win-kelmeters wordt ingenomen door de modebranche (incl. schoenenen lederwaren). Ook de sportbranche is aanzienlijk. Het winkelaan-bod wordt onder meer aangevuld met winkels in de branches ca-deau/luxe en home & living. Onder de overige branches wordt ver-staan: speelgoed, DVD’s, pinautomaten en telecom. Het winkelaan-bod moet, voor Nederlandse begrippen, hoogwaardig worden enzal kwalitatief minimaal vergelijkbaar zijn met het relatief hoog-waardige merkenaanbod van het DOC in Roermond.

Op termijn wordt nog een uitbreiding voorzien van circa 5.000 à10.000 m² wvo. Welke branches hierin opgenomen zullen worden isthans nog niet bekend. Voorlopig wordt er van uitgegaan dat bijrealisatie hiervan de branchering nagenoeg gelijk zal zijn aan deverdeling in de eerste fase.

3.3 Beoordeling locatie

RandvoorwaardenHet functioneren van een FOC is in hoofdlijnen afhankelijk van delocatie, invulling en exploitatie. De invulling en exploitatie zijn bijte sturen, maar de locatiekeuze niet. Op basis van de literatuurstu-die uit hoofdstuk 2 zijn de ruimtelijke randvoorwaarden opgesomddie bijdragen aan het succes van een FOC:

• Voldoende massa: Voldoende kritische massa is een belangrijkerandvoorwaarde voor een FOC. Om consumenten van verderweg aan te trekken moet een echt dagje uit mogelijk zijn (kij-ken en vergelijken). Om voldoende winkels te kunnen realiserenis voldoende ruimte nodig, ook voor eventuele uitbreiding in detoekomst.

• Een onderscheidend en samenhangend concept, gericht op dehedendaagse consumententrends en vernieuwend. Het gaathier onder meer over de samenstelling van het aanbod, de uit-straling, beleving en vormgeving van het centrum.

• Combinatie met andere voorzieningen: Het locatieaspect kanworden versterkt door bijvoorbeeld leisure en horeca in de om-geving. Door combinatiebezoek kan de consument een echtdagje uit worden geboden.

• Voldoende draagvlak: Verzorgingsgebieden van FOC’s strekkenzich, vanwege het unieke karakter (vrijetijdsbesteding, koopjes)van het concept uit over vrij grote gebieden. Een ondergrensvan ca. 6 miljoen potentiële bezoekers binnen een uur reistijd isgebruikelijk voor een FOC.

• Goede bereikbaarheid en vindbaarheid: Aangezien een grootdeel van de bezoekers van de bestaande FOC’s met de autokomt, is een goed bereikbare en vindbare locatie van belang(belangrijke uitvalswegen + ruime parkeermogelijkheden).

• Hoge zichtbaarheid: Veel bezoekers komen van grote afstanden kennen de regio niet. Voor de vele bezoekers, maar ookvanwege de hoogwaardige vormgeving (en een sterker vrije-tijdsimago van de regio) is een goede zichtbaarheid essentieel.

.

Hoofdstuk 322

Figuur 3.2 Bestaande situatie met drie FOC’s Figuur 3.3 Verschuivingen in marktgebied bij toevoeging FOC Bleizo

Hoofdstuk 3 23

BereikbaarheidHet initiatief voor de vestiging van een FOC past bij de hoge ambi-ties die beide gemeenten hebben en de planvorming rond de A12;de gebiedsontwikkeling rond de knoop ‘Bleizo’. Door de liggingaan de A12 en de HSL die het gebied doorkruist, is het een zeermarkante locatie, op een dynamisch kruispunt van routes. De Bleizolocatie ligt centraal in de Randstad en moet niet alleen hét visite-kaartje worden voor de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer,maar ook voor de hele provincie Zuid-Holland.

De geplande locatie voor een eventueel FOC is goed bereikbaarvanaf de A12 (beide richtingen) en de N-wegen. De locatie kan be-reikt worden via de Zoetermeerselaan en de Bleiswijkseweg. Vooreen optimale zichtbaarheid en herkenbaarheid vanaf de rijkswegén toegankelijkheid via genoemde wegen moet het complex zowelruimtelijk als architectonisch aan hoge eisen voldoen. Rondom hetFOC is een groot aantal betaalde parkeerplaatsen gepland; net alsin de drie reeds bestaande FOC’s in Nederland.

Onderscheidend ten opzichte van bestaande FOC’s is de goede be-reikbaarheid per openbaar vervoer (realisatie station Bleizo). Hier-door zullen ook bezoekers zonder auto het FOC makkelijk kunnenbezoeken.

DraagvlakVoor dit onderzoek is een overzicht gemaakt van de afstandcirkelsvan de bestaande outletcentra en een vierde FOC op de Bleizo-locatie (figuren 3.2 en 3.3). De cirkels geven een afstand van 45 en90 kilometer weer van de FOC’s. Dit komt grofweg neer op eenautoreistijd van respectievelijk een half uur en een uur. De voorge-

nomen Bleizo-locatie ligt hemelsbreed tussen de 45 en 90 kilometervan Lelystad en Roosendaal. Bij de realisatie van een nieuw FOC inde Randstad is er sprake van overlappende verzorgingsgebieden.

Door de centrale ligging van de Bleizo-locatie in de Randstad is erop korte afstand sprake van een groot draagvlak. Binnen het ge-bied met een reistijd van 30 minuten wonen circa 3,5 miljoen men-sen en binnen een reistijd van 60 minuten zelfs 9,5 miljoen17. Dit isruim voldoende voor de realisatie van een FOC. Hierbij dient echterwel rekening gehouden te worden met de FOC’s in Roosendaal enLelystad waarvan de verzorgingscirkels overlap vertonen met decirkel rondom de Bleizo-locatie. Voor een groot deel van de inwo-ners van de Randstad ligt de Bleizo-locatie echter dichterbij. Hetaanwezige draagvlak is derhalve ruim voldoende voor de realisatievan een FOC op de Bleizo-locatie.

Voldoende massaOm te kunnen concurreren met de bestaande FOC’s in Nederlandzal een nieuw te realiseren FOC op de Bleizo-locatie naast een hoogkwaliteitsniveau en onderscheidend vermogen voldoende omvangmoeten hebben, dat wil zeggen minimaal vergelijkbaar met desuccesvolle FOC’s in Lelystad en Roermond. De thans voorziene om-vang in de eerste fase (ca. 20.000 m² wvo) voldoet dus aan de eisvan voldoende massa.

Combinatie andere voorzieningenUit de beschrijvingen van de planvorming op de Bleizo-locatie blijktdat de realisatie van het FOC geen solitaire ontwikkeling betreft.

17 Op basis van de Nationale Bereikbaarheidskaart, zie ook figuur 6.1

Hoofdstuk 324

Het maakt deel uit van een groter geheel. De locatie van het FOCwordt omgeven door een multimodaal vervoersknooppunt, leisure-voorzieningen en het World Greenport Centrum, bestaande uit eenkennis- en handelscentrum (met een internationaal business cen-trum, congres en vergaderfaciliteiten, kantoorfaciliteiten en labora-toria-achtigen), een businesspark voor hoogwaardige, dienstverle-nende/ondersteunende bedrijven en een food-belevingscentrummet smaakstudio’s en proeverijen. De inbedding van het FOC en deandere publiekstrekkende activiteiten (o.a. mogelijk een PDV-cluster, Adventureworld en World Greenport Centrum), zal waar-schijnlijk tot synergie leiden.

3.4 Resumé

De voorgenomen Bleizo-locatie voldoet aan alle locatie-eisen vooreen succesvol FOC. Op korte afstand is een groot draagvlak, de be-reikbaarheid is goed en er zijn voldoende gronden beschikbaar. HetFOC zal wel concurreren met bestaande FOC’s die zich ook richtenop de consumenten uit de provincie Zuid-Holland. In bescheidenmate geldt dit voor Rosada, dat een meer regionale positie heeft.Voor Batavia Stad en Roermond geldt dat sprake is van een relatiefgrote afstand.

Batavia Stad Lelystad

Hoofdstuk 4 25

4. DETAILHANDELSBELEID

4.1 Provincie Zuid-Holland

De provincie beoordeelt ruimtelijke plannen van gemeenten voorretailprojecten met een regionale verzorgingsfunctie. De provincieZuid-Holland kent een belangrijke adviesfunctie toe aan de REO’svoor winkelplannen met een omvang van meer dan 1.000 m² be-drijfsvloeroppervlak (bvo). Gemeenten en vooral marktpartijen zijnverantwoordelijk voor de uitvoering van het detailhandelsbeleid.De provincie Zuid-Holland staat in principe neutraal tegenover devestiging van een FOC in of aan de rand van een regionaal centrumdaar op het moment van het verschijnen van de Structuurvisie De-tailhandel Zuid-Holland (september 2007) nog niet gebleken wasdat de markt behoefte heeft aan een FOC in Zuid-Holland. Zuid-Holland wijst een solitaire locatie af, vanwege de effecten op deregionale structuur18.

De provincie Zuid-Holland heeft het beleid uit de sectorale struc-tuurvisie detailhandel in hoofdlijnen overgenomen in de Provincialestructuurvisie Zuid-Holland uit 201019.

18 Provincie Zuid-Holland (2007) Structuurvisie Detailhandel Zuid-Holland19 Provincie Zuid-Holland (2010) Visie op Zuid-Holland – ontwikkelen met schaarse

ruimte

Reactie provincie op Masterplan BleizoDe provincie Zuid-Holland geeft in een reactie20 op het MasterplanBleizo aan dat Bleizo in de Verordening Ruimte niet is aangewezenals een “nieuw regionaal winkelcentrum”. Een factory outlet centeris aangewezen bij Alphen aan den Rijn (Hoorn-West) en niet bijBleizo. Pas als er geen plannen meer zijn om een factory outlet bijAlphen aan den Rijn te realiseren, bestaat de vrijheid voor Bleizovoor het realiseren van een dergelijke voorziening. Er zal nog aanvele voorwaarden voldaan moeten worden, alvorens een factoryoutlet center daadwerkelijk in Bleizo van de grond kan komen,aldus de provincie. Voor Bleizo geldt dat een breed draagvlak ge-vonden moet worden (stadsregio Rotterdam, stadsgewest Haaglan-den, gemeenten, winkeliersverenigingen in Zoetermeer en Lansin-gerland, Kamer van Koophandel).

4.2 Stadsregio Rotterdam en het gewest Haaglanden

Stadsregio RotterdamDe Stadsregio Rotterdam staat niet negatief tegenover de komstvan een Factory Outlet Center, maar heeft ervoor gekozen om eerstde ervaringen met de andere FOC’s in Nederland af te wachten21. Bijhet uitkomen van de Structuurvisie Retail en Leisure in 2003 wasRosada Roosendaal nog niet gerealiseerd. De Stadsregio hanteertals criteria voor een mogelijke vestiging van een FOC: ligging bijvoorkeur bij of in een binnenstedelijke locatie, het moet een toe-

20 24 november 2010, met kenmerk PZH-2010-22524970121 Stadsregio Rotterdam (2003) Structuurvisie Retail en Leisure

Hoofdstuk 426

voeging zijn aan het bestaande winkelaanbod en het mag de regi-onale detailhandelsstructuur niet schaden.

Stadsgewest HaaglandenVoor de periode van de huidige structuurvisie (die binnenkort af-loopt) wordt geen reden tot vestiging van een FOC buiten de be-staande detailhandelsstructuur gezien. Van FOC’s, zoals deze geves-tigd zijn in Lelystad en Roermond worden, aldus het Stadsgewest,geen structuurversterkend effect verwacht. De kans op verstorendeeffecten in Haaglanden op de winkelstructuur is groot22. Een actua-lisatie van het detailhandelsbeleid in Haaglanden wordt momenteelvoorbereid.

Voor de procedure van grootschalige detailhandelsontwikkelingenin het stadsgewest Haaglanden geldt dat vooraf de omvang en sa-menstelling bekend moet worden gemaakt om een verantwoordetoetsing van de distributieve marktruimte en de effecten op debestaande detailhandelsstructuur inzichtelijk te kunnen maken.Datzelfde geldt voor de meerwaarde die objectief moet wordenaangetoond. De zorg voor kwaliteit staat hoog in het vaandel inhet streven naar behoud en versterking van de centrumgebieden inHaaglanden. Bij grootschalige ontwikkelingen maakt een effecten-analyse deel uit van de procedure. Mochten negatieve effecten teverwachten zijn dan nog kan de regio het initiatief gelet op demeerwaarde voor de economische positie van het StadsgewestHaaglanden wellicht toch wenselijk achten. Deze afweging wordtdoor het Stadsgewest gemaakt.

22 Stadsgewest Haaglanden (2006) Regionale structuurvisie detailhandel Stadsge-

west Haaglanden 2006-2011

4.3 Gemeenten

LansingerlandHet detailhandelsbeleid van de gemeente Lansingerland is gerichtop het in stand houden en versterken van het voorzieningenniveauin de bestaande winkelcentra van de dorpen23. Uitgangspunt is hetbehoud van het cultuurhistorisch waardevolle karakter van de oudedorpskernen en linten. De gemeente zet in op de versterking vanhet dagelijkse en niet-dagelijkse voorzieningenniveau in Berkel enRodenrijs. De centrumgebieden van Bergschenhoek en Bleiswijkworden gepositioneerd als winkelcentra voor de dagelijkse bood-schappen.

ZoetermeerIn de structuurvisie detailhandel 2006-2010 kiest de gemeente Zoe-termeer voor het uitbreiden en moderniseren van de stedelijkewinkelcentra Stadshart, Dorpsstraat en Woonhart24. Men wil deconsument vanuit de periferie meer naar deze centra trekken. Voorde periferie hanteert de gemeente Zoetermeer het beleid om er inprincipe geen ‘gewone’ detailhandel (winkels die goed kunnenfunctioneren in een winkelcentrum) toe te laten. In de structuurvi-sie past een FOC, maar die moet worden gesitueerd naast een be-staand winkelcentrum. In het Stedelijk beleidskader Economie datbegin 2011 zal worden vastgesteld overweegt de gemeente echterook een locatie als Bleizo, als blijkt dat daarvan minder negatieveeffecten uitgaan, dan van de vestiging van een FOC in Alphen aanden Rijn.

23 Gemeente Lansingerland (2010) Lansingerland Structuurvisie24 Gemeente Zoetermeer (2006) Structuurvisie detailhandel 2006-2010

Hoofdstuk 4 27

4.4 Conclusie

De ontwikkelingen van FOC’s worden al jaren nauwlettend ge-volgd, ook toen de regionale detailhandelsvisies voor Haaglandenen de Stadsregio Rotterdam werden opgesteld. In de meeste be-leidsstukken wordt de vestiging van een dergelijk concept negatiefbeoordeeld, tenzij deze past binnen de structuur en aansluit op eenwinkelcentrum. Beleidsmakers zijn terughoudend in afwachting vanmogelijke effecten elders (nee, tenzij).

De laatste jaren komt er steeds beter zicht op het functioneren ende effecten van FOC’s. Voor de consument is het een (mid)dagje uiten voegt het daadwerkelijk iets toe aan het winkellandschap. Deconsumenten in de provincie Zuid-Holland zijn echter aangewezenop FOC’s op grote reisafstand (ca. 10% van de bezoekers van Bata-via Stad komt uit de provincie Zuid-Holland)25. Realisatie van eenFOC in Zuid-Holland betekent dat deze consumenten ook op korteafstand een dergelijk concept kunnen bezoeken. De realisatie vaneen FOC geeft derhalve (op voorwaarde dat de effecten op de be-staande retail niet structuurverstorend zijn) een meerwaarde aande voorzieningenstructuur in de provincie Zuid-Holland.

De effecten van de bestaande FOC’s zijn wisselend, maar er is vol-gens de interpretatie van BRO nergens sprake van duurzame ont-wrichting van de detailhandelsstructuur. Wel moet met name in demode- en sportbranche rekening worden gehouden met (relatiefbeperkte) omzetverliezen. Outletcentra worden anders bezocht dande reguliere winkelgebieden, ook omdat ze een minder veelzijdige

25 Extenzio (2010) Customer Loyalty Batavia Stad.

branchering hebben. Doordat de nadruk sterk op het modischesegment ligt, concurreert het wel met andere winkelgebieden. Deeffecten spreiden zich echter over een groot aantal aanbieders ineen grote regio. Daarnaast is er ook sprake van een aantal positieveeffecten. Voor de hoofdwinkelcentra van Roermond en Lelystadheeft het FOC zelfs een aanjaagfunctie gehad en lijkt het modischeaanbod niet te zijn aangetast, er vestigen zich zelfs nog diversenieuwe, aansprekende modeformules.

Hoofdstuk 428

Designer Outlet Center Roermond

Hoofdstuk 5 29

5. RETAILSTRUCTUUR ZUID-HOLLAND

Het bezoekdoel van een Factory Outlet Center is recreatief winke-len en in het aanbod ligt de nadruk sterk op de modische branches(kleding en schoenen) en op sport. Realisatie van een FOC op deBleizo-locatie zal dan ook met name concurreren met de winkelge-bieden met een zelfde bezoekdoel en winkelaanbod. In de navol-gende beschrijving van de winkel-, leisure- en horecastructuur ligtde nadruk dan ook op deze winkelgebieden. Hierbij is onderscheidgemaakt tussen de structuren in de direct omliggende gemeentenen de overige gemeenten binnen een reistijd van 30 minuten.

5.1 Direct omliggende gemeenten

Op zeer korte afstand van de geplande Bleizo-locatie ligt een ruimdetailhandelsaanbod. Om de effecten op het direct omliggendewinkelaanbod te kunnen bepalen wordt in deze paragraaf dieperop de structuur ingegaan. Het gaat dan om het winkelaanbod in degemeenten Lansingerland, Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer enZuidplas.

Gemeente LansingerlandDe gemeente Lansingerland, bestaande uit de kernen Berkel enRodenrijs, Bleiswijk en Bergschenhoek, beschikt over circa 70.000 m²wvo en 190 winkels. De kern Berkel en Rodenrijs is qua aanbod debelangrijkste kern, gevolgd door Bergschenhoek en Bleiswijk. Decentra voorzien voornamelijk in de boodschappenfunctie voor de

eigen inwoners. De omvang van de recreatieve winkelbranches isbeperkt. Verspreid over de gemeente zijn wel diverse groterewoonzaken gevestigd.

In het grootste centrum van de gemeente Lansingerland, het cen-trum van Berkel en Rodenrijs, bevindt zich circa 10% van het modeen schoenenaanbod van de direct om het FOC liggende gemeenten.Op het gebied van sport is dat circa 5%.

ZoetermeerHet aanbod in de gemeente Zoetermeer bestaat uit circa 160.000m² winkelvloeroppervlak (wvo) verdeeld over 500 winkels. Het cen-trum van Zoetermeer (Stadshart) is met ruim 48.000 m² wvo de be-langrijkste aankoopplaats in de regio. Ook de Dorpsstraat (ca.11.000 m² wvo) heeft hierin een functie, mede door haar geheel‘eigen gezicht’.

StadshartStadshart Zoetermeer is sterk gericht op het recreatieve winkelen.Het aandeel van de branchegroep ‘mode en luxe’ binnen het cen-trum bedraagt dan ook circa 55 procent. Vrijwel alle bekende win-kelformules zijn in het centrum gevestigd. In 2006 is het winkelaan-bod in het centrum uitgebreid met Winkelcentrum Spazio. Dit cen-trum vormt de schakel tussen het openbaar vervoerknooppunt enhet oude centrum. Belangrijke huurders in Spazio zijn Media Markt,H&M en The Sting. In 2010 heeft nog een vernieuwingsslag plaats-gevonden in het centrum met de renovatie van de Stadshartpassa-ge. Circa 50% van het mode en schoenenaanbod en ruim 40% vanhet sportaanbod in Zoetermeer en direct omliggende gemeenten isgesitueerd in het Stadshart.

Hoofdstuk 530

DorpsstraatDe Dorpsstraat wordt ook wel het historische winkelhart van Zoe-termeer genoemd. Dit winkelgebied onderscheidt zich niet alleendoor de bebouwing en sfeer van het Stadshart, maar ook door eenrelatief groot aandeel zelfstandige ondernemers. De totale omvangvan dit winkelgebied bedraagt 11.000 m² wvo, verdeeld over circa90 winkels. Daarnaast is er ook een ruim winkelondersteunendaanbod, waaronder horeca, ambachten en particuliere dienstverle-ning. In het winkelaanbod ligt de nadruk sterk op de dagelijkseartikelensector (ca. 29%), maar ook de branchegroep mode & luxeis ruim aanwezig (ca. 28%). Het aandeel zelfstandige ondernemersis relatief groot. In de branches mode, schoenen en sport is respec-tievelijk circa 1.700, 550 en 650 m² wvo aanwezig. Dit komt neer opcirca 5-8% van het aanbod in de gemeenten die direct rondom deBleizo-locatie liggen.

WoonhartZoetermeer beschikt met het Woonhart over een concentratie aanwoonwinkels. De ligging direct aan de rand van het Stadshart isbijzonder. De totale oppervlakte van het Woonhart bedraagt circa20.000 m² wvo. De winkels richten zich primair op woon-/ tuininte-rieur en keukens. Enkele bekende formules zijn Leen Bakker, Kwan-tum, Beter Bed, Carpetright en Grando Keukens. Dit aanbod wordtaangevuld met enkele zelfstandige aanbieders.

Het overige aanbod in de gemeente Zoetermeer bestaat uit buurt-of wijkwinkelcentra en doelgericht perifeer aanbod. Het aanbod inde branches kleding, schoenen en sport in deze concentraties isgering.

Pijnacker-NootdorpDe fusiegemeente Pijnacker-Nootdorp bestaat uit de kernen Pijnac-ker, Nootdorp en Delfgauw. Inwoners van deze kernen hebben metde centra van Delft, Den Haag en Zoetermeer een zeer ruim recrea-tief detailhandelsaanbod in de directe nabijheid. Het gevolg is dathet aanbod in de eigen kern zich voornamelijk richt op de bood-schappenfunctie. Voorbeeld van dergelijke boodschappencentrazijn De Parade in Nootdorp en het centrum van Pijnacker. Een bij-zondere trekker in Pijnacker is tuincentrum Intratuin.

Op het gebied van de modische winkelbranches zijn het centrumvan Pijnacker en de Parade het grootst. In deze centra is circa 13%van het mode en schoenenaanbod van de direct aan het FOC gren-zende gemeenten gevestigd. Op het gebied van sport is dat circa10%.

ZuidplasDe gemeente Zuidplas wordt gevormd door de kernen Moerkapel-le, Moordrecht, Nieuwerkerk aan Den IJssel en Zevenhuizen. Dekern Nieuwerkerk aan den IJssel is qua omvang van het winkelaan-bod de belangrijkste kern in de gemeente. In het centrum domine-ren winkels in de dagelijkse artikelensector (winkelcentrum Reiger-hof). Het aanbod in de andere drie kernen blijft beperkt tot enkelesolitaire zaken in de branchegroep in/om huis en winkels ten be-hoeve van de dagelijkse boodschappen. Bouwmarkt-/ tuincentrum-formule Hornbach wordt momenteel herontwikkeld tot een be-langrijke trekker in de gemeente.

In de gemeente Zuidplas hebben de centra van Zevenhuizen en deReigerhof in Nieuwerkerk de meeste omvang. Op het gebied van

Hoofdstuk 5 31

mode en schoenen vertegenwoordigen zij circa 8% van het aanbodvan de direct om het FOC liggende gemeenten, terwijl dat op hetgebied van sport circa 4% is.

Tabel 5.1 Detailhandelsaanbod belangrijkste centra direct om het FOC liggende

gemeenten

m² wvo Aandeel

(% totaal wvo)

Branche

Centra

Mode en

schoenen

Sport Mode en

schoenen

Sport

Stadshart Zoetermeer 17.803 3.048 50% 40%

Berkel en Rodenrijs 3.373 383 9% 5%

Centrum Pijnacker en Parade 4.809 699 13% 9%

Centrum Zevenhuizen en Reigerhof 2.706 300 8% 4%

Elders in direct omliggende gemeenten 7.131 3.151 20% 41%

Totaal 35.822 7.581 100% 100%

5.2 Regionale retailstructuur

Mogelijke effecten treden niet alleen op bij de direct omliggendegemeenten, maar ook bij de recreatieve winkelcentra in een grote-re regio. De regio is afgebakend tot de gemeenten die op maximaaleen half uur reistijd liggen van de Bleizo-locatie. Hierbinnen vallende meeste gemeenten in de provincie Zuid-Holland en enkele ge-meenten langs de A12 in de provincie Utrecht en langs de A4 inNoord-Holland. De detailhandelsstructuur in deze regio kent velelagen. De inwoners van de provincie hebben de beschikking overvele kleinere en grotere aankoopcentra in de nabijheid van de ei-gen woonomgeving. Navolgend wordt kort ingegaan op de karak-teristieken van de verschillende winkelgebieden. Hierbij richten we

ons op de grotere recreatieve winkelcentra (> 20.000 m² wvo). Eenoverzicht is te vinden in bijlage 5.

Binnensteden Den Haag en RotterdamDe binnensteden in Rotterdam en Den Haag vormen de top van dewinkelhiërarchie in Zuid-Holland. De omvang van deze binnenste-den is met respectievelijk 180.000 m² wvo en 170.000 m² wvo onge-evenaard in de regio. Het winkelaanbod in beide centra kent eengrote aantrekkingskracht op de Nederlandse consument, mededoor diversiteit en compleetheid van het aanbod. In het centrumvan Rotterdam wordt circa 40% van het totale aanbod in beslaggenomen door de branche mode en schoenen. In het centrum vanDen Haag is dat circa 32%.

Meerdere middelgrote binnenstedenNaast de grote binnensteden van Den Haag en Rotterdam is er inde regio een aantal binnensteden aanwezig van kleinere omvang,maar die wel een belangrijke regiofunctie vervullen (ca. 40.000 -80.000 m² wvo). Het gaat dan om de hoofdwinkelgebieden in Lei-den, Dordrecht, Alphen aan den Rijn, Delft, Gouda en Vlaardingen.Ook Stadshart Zoetermeer (zie de vorige paragraaf) behoort hier-toe. Binnen deze categorie hebben de binnensteden in Leiden (ca.80.000 m² wvo) en Dordrecht (ca. 70.000 m² wvo) de grootste om-vang. Deze categorie binnensteden hebben een compleet winkel-aanbod en onderscheiden zich van Rotterdam en Den Haag vanwe-ge de relatief kleinschaligheid van het winkelapparaat. In de centrain bovengenoemde gemeenten bedraagt het aanbod van mode enschoenen gemiddeld circa 30 à 35% van het totale winkelaanbod.Gouda heeft ambitieuze plannen ter versterking van haar positie alsregionaal koopcentrum.

Hoofdstuk 532

Kleine centra voor de lokale verzorgingDe kleinere gemeenten in de provincie hebben een winkelaanboddat voornamelijk is gericht op de boodschappenbehoefte voor deeigen inwoners. De omvang van deze centra varieert gemiddeldtussen de 20.000 en 30.000 m² wvo. Winkels in de dagelijkse artike-lensector zijn dominant aanwezig, aangevuld met lokale winkeliersen enkele landelijke formules. Voorbeelden van dergelijke centrazijn het centrum van Naaldwijk (met een relatief hoge omzettoe-vloeiing), Oud-Beijerland en Ridderkerk. Ook hier varieert het aan-deel mode en schoenen tussen de 30 en 35%.

Bijzondere concentraties in deze categorie zijn de winkelgebiedenLeidsenhage in Leidschendam-Voorburg en In de Bogaard in Rijs-wijk. Voor een belangrijk deel hebben zij een verzorgingsfunctievoor de inwoners van de gemeente Den Haag (grote koopkracht-toevloeiing uit deze gemeente). De centra kunnen het beste wor-den gekarakteriseerd als stadsdeelcentra met een relatief hoge toe-vloeiing van buiten de gemeente.Bezoekers kunnen er voordelig en eenvoudig parkeren en profite-ren van alle bekende winkelformules onder één dak. Door de opzetvan de winkelcentra functioneren ze als echte ‘winkelmachines’. Indeze centra varieert het mode en schoenenaanbod eveneens tussende 30 en 40%.

Grootschalige locatiesIn de provincie Zuid-Holland zijn meerdere grootschalige winkel-concentraties aanwezig. Winkelcentrum Alexandrium in Rotterdamheeft hierin een dominante positie. Onderverdeeld in drie clusters(Shopping Center, Megastores en Woonmall) is deze concentratiegoed voor ruim 100.000 m² wvo. Andere belangrijke trekkers in de

regio zijn de Megastores in Den Haag en de Ikea in Delft. Er zijnverschillende plannen om deze winkelgebieden te versterken. Hetaanbod van mode en schoenen in deze winkelcentra is niet zogroot, of ontbreekt zelfs helemaal.

Bovenstaande bovenregionale grootschalige winkelgebieden wor-den aangevuld met regionale concentraties. Voorbeelden hiervanzijn de woonboulevards in Zoeterwoude, Capelle aan den IJssel enLeiderdorp. Hier ligt de nadruk echter sterk op de doelgerichtewinkelbranches, in tegenstelling tot eerder beschreven concentra-ties.

Meer dan een uur reistijdHet gebied dat valt binnen een half uur en een uur reistijd omvatde provincies Zuid-Holland, Utrecht en grote delen van Noord-Holland, Zeeland, Noord-Brabant, Flevoland en Gelderland. In ditsecundaire verzorgingsgebied (30 – 60 minuten reistijd) vallen grotesteden als Amsterdam, Utrecht, Almere, Arnhem, ’s-Hertogenbosch,Tilburg, Breda.

5.3 Leisure

HoofdstructuurLeisure26 volgt in de praktijk nauwgezet het consumentendraagvlak.De sector is dan ook goed vertegenwoordigd in het dichtbevolkte

26 Definitie leisure in dit kader: gebouwde, publieksgerichte voorzieningen op het

terrein van vermaak, cultuur, sport en horeca met een belangrijke bovenlokaleverzorgingsfunctie. Het accent ligt derhalve op de grotere voorzieningen,commercieel of niet-commercieel.

Hoofdstuk 5 33

Zuid-Holland en de regio rond de Bleizo-locatie, met name in enrond de grotere steden. De regio kent enige aansprekende musea(Leiden, Den Haag, Rotterdam) en vele commerciële voorzieningenop het raakvlak van vermaak en sport (indoor skiën, schaatsen,klimmen, etc.). Vooral dit laatste is een opvallend gegeven: Zuid-Holland is een actieve regio!

In de directe omgeving van het plangebied (tot 30 minuten reisaf-stand) springt vooral het leisureaanbod in Zoetermeer en de Rot-temeren in het oog. Zoetermeer heeft zich in betrekkelijk korte tijdontwikkeld tot een belangrijke leisurebestemming, met een boven-regionale verzorgingsfunctie. Met name Dutch Water Dreams enSnowworld, maar ook andere voorzieningen, zijn hiervoor verant-woordelijk. Bovendien zijn deze attracties, in verhouding tot veelvoorzieningen in bijvoorbeeld Den Haag en Rotterdam, redelijk snelbereikbaar vanaf het hoofdwegennet (A12). Er bestaan plannen ommet name de Bleizo-locatie en het Van Tuyllpark te versterken alsleisurebestemming (zie paragraaf 5.5). De Rottemeren zijn watmeer op openluchtrecreatie gericht, maar het uitgestrekte gebiedomvat ook diverse elk-weer-voorzieningen.

Leisure naar typeDe culturele sector is in de regio het meest geconcentreerd in enrond de binnensteden, de sportsector het minste. In de binnenste-den vinden we vooral accommodaties als theaters, musea, biblio-theken, concertzalen en andere podia, maar alleen in de grotereZuid-Hollandse steden hebben deze een belangrijke bovenlokale oftoeristische functie. Leisure gericht op vermaak (casino’s, amuse-mentscentra, bioscopen, Omniversum) bevindt zich in de regio

eveneens vaak in of rond de grotere binnensteden, met name inDen Haag, Rotterdam, Leiden en Delft.

De meer grootschalige, veelal commerciële sportaccommodatiesvinden we vooral op perifere stedelijke locaties. Voorbeelden:zwembaden, fitness, kunstijsbanen, skihallen, kinderspeelhallen,bowling of kartbanen. Met name Zoetermeer biedt hierin een om-vangrijk pakket, ook in relatie tot het inwonertal. Daarnaast zijn erin de regio diverse attractieparken, die veelal echter nogal klein zijnen zich vooral richten op kleinere kinderen. Madurodam en Duinrellzijn de enige uitzonderingen. Er zijn in de regio ook verschillendegrote sauna complexen, waaronder het veelzijdige Elysium in Bleis-wijk. Veel leisurevoorzieningen behoren tot landelijke ketens, metsoms meerdere vestigingen in de regio (Holland Casino, Pathé Bios-copen, Ballorig).

Grote en beeldbepalende leisureclustersDe grootste (geografische) leisureclusters in de regio zijn:• De Uithof (Den Haag).• Den Haag centrum (waaronder cluster Gemeentemuseum, Mu-

seon, Fotomuseum).• Scheveningen• Rotterdam centrum (waaronder Schouwburgplein)• Rotterdam De Kuip en omgeving• Rotterdam Wilhelminapier• Leiden centrum (inclusief de musea)• Zoetermeer• Rottemeren

Hoofdstuk 534

Naast deze locaties is er het Prins Clausplein gereserveerd voor lei-sure. Vooralsnog komen de initiatieven echter niet van de grond.

Hoewel we hier spreken van clusters is maar in weinig gevallensprake van een ‘echte’, veelzijdige leisureconcentratie, dat zich ookals zodanig profileert richting het publiek. Een uitzondering is DeUithof, met een breed leisurepakket, maar een zeer matige bereik-baarheid vanaf de hoofdwegen. Dit geldt zeker ook voor Scheve-ningen, maar daar is het strand een extra trekker van formaat.Ook in het recreatiegebied Rottemeren en aan de west- (Kopge-bied) en oostzijde (Kwadrant/Van Tuyllpark) van Zoetermeer issprake van een clustering van leisurefuncties.

Gemeenten Lansingerland en ZoetermeerHet recreatiegebied Rottemeren vervult een belangrijke regionalefunctie voor zowel openluchtrecreatie als elkweervoorziening.Naast routegebonden recreatievormen als wandelen, fietsen, varenen paardrijden is het gebied ook zeer in trek voor oeverrecreatie ensportvissen. De belangrijkste leisurevoorzieningen zijn o.a. het gro-te Elysium (sauna-thermen), Outdoor Valley, golfbaan De Rotteber-gen (18-holes met A-status), een sport- en racketcentrum en diversemaneges. Daarnaast zijn er veel horecazaken in het gebied. De Rot-temeren liggen op korte afstand van de Bleizo-locatie, die hierdooreen belangrijke verbindende schakel is tussen dit gebied en het VanTuyllpark.

Zoetermeer kan worden beschouwd als leisurestad met een boven-regionale betekenis en de voorzieningen zijn geografisch in zekeremate geclusterd. Bijzonder is dat de inpassing van leisure in deruimtelijke structuur in Zoetermeer plaatsvindt op basis van thema-

tisering van gebieden, reserveren locaties en infrastructurele ont-sluiting. De belangrijkste kerngebieden liggen aan de zogenaamdeleisure-as, tussen Buytenpark/Westerpark, Van Tuyllpark en het(toekomstige) Bentwoud. De belangrijkste voorzieningen zijn:• Party en Recreatiecentrum Westerpark• Snowworld• Ayers Rock• Burg Golf• Dutch Water Dreams (DWD)• multifunctionele ijshal PWA Silverdome• Dekker Sport Zoetermeer

Gezamenlijk trekken de leisurevoorzieningen in Zoetermeer meerdan 12 miljoen bezoekers per jaar. Daarnaast heeft het moderneStadshart uiteraard een vrijetijdsfunctie, met o.a. het Stadstheater,Bioscoop Utopolis en de markante ‘UFO’ van Fitness First.

ConclusiesVoor wat betreft de traditionele leisuretypen zijn er in de regiogeen opvallende ‘witte vlekken’ aan te wijzen; vrijwel alles is aan-wezig in een redelijk evenwichtige spreiding. Wel is het opvallenddat er maar weinig ‘echte’ concentratiegebieden met leisure zijn tetraceren: grote, beeldbepalende clusters zijn er (behalve De Uithof,Rottemeren, Zoetermeer, de binnensteden en enige culturele clus-ters) nauwelijks en veel voorzieningen zijn van buiten de stedenmoeilijk bereikbaar c.q. vindbaar. Dit laatste geldt ook nadrukkelijkvoor De Uithof. Met name snelweglocaties als Bleizo zijn als vesti-gingsmilieu voor leisure in de regio dun gezaaid.

Hoofdstuk 5 35

Sterkte/zwakte analyse Leisure

Sterk

• Een ruim en betrekkelijk veelzijdig aanbod.

• Drie grote binnensteden met een zeer gevarieerd, deels toeristisch aanbod.

• Enige beeldbepalende musea, vooral in Rotterdam, Leiden en Den Haag.

• Veel leisure gericht op sport en vermaak.

• De leisure is in hoge mate ‘winter-hard’ (sterk accent op elkweer voorzieningen)

• De markt is zeer geïnteresseerd; veel professionele, commerciële leisure.

• Sterke leisurepositie Lansingerland en Zoetermeer, ook bovenregionaal.

• Een groot en groeiend inwonertal en bestedingspotentieel, jonge bevolking.

• Versterking netwerk openbaar vervoer regionaal.

Zwak

• Zuid-Holland heeft geen echt imago als vrijetijdsprovincie, afgezien van bepaal-

de afzonderlijke centra en attracties (Den Haag, Scheveningen, Leiden, Delft,

Madurodam, Blijdorp etc.).

• Zuid-Holland is zwak op het gebied van verblijfstoerisme, met uitzondering van

hotels.

• Matige bereikbaarheid van veel attracties en voorzieningen.

• Weinig beeldbepalende concentraties van leisure (in verhouding tot inwonertal)

• Eenzijdig aanbod verblijfsrecreatie: sterk accent op hotels in hogere marktseg-

ment, nauwelijks andere verblijfsaccommodaties.

• Congestie en files belemmeren bereikbaarheid van en binnen de regio.

5.4 Horeca

Restauratieve horecaEr zijn in de regio binnen 30 autominuten rondom de Bleizo-locatiebijna 7.500 horecabedrijven gevestigd, waaronder 211 in de ge-meenten Lansingerland en Zoetermeer27. Er zijn bijna 2.000 restau-rants, een zelfde aantal fastservicezaken (snackbars, grillrooms) enbijna 3.000 drankverstrekkers. Het verschil (ruim 500 zaken) bestaatuit hotels en cateringbedrijven. Het grootste aanbod van horecabevindt zich in Rotterdam (1.800 zaken) en Den Haag (1.700 zaken),op grote afstand gevolgd door Leiden en Delft (resp. 359 en 298zaken). Met name de kleinere en landelijke gemeenten hebbenweinig horeca, ook in verhouding tot hun inwonertal.

Per inwoner is het regionale aanbod lager dan gemiddeld in Ne-derland. Dit geldt voor alle branches: restaurants (10% minder),drankverstrekkers (17% minder) en fastservice (5% minder). Ditkomt voor een belangrijk deel door het relatief beperkte aanbodbuiten de grotere steden. Zoetermeer neemt hierin een tussenposi-tie in, met relatief veel drankverstrekkers en weinig restaurants. Degemeente Lansingerland heeft in alle drie horecatypen een be-scheiden aanbod.

De regionale horeca is kwalitatief zeer gevarieerd. De grotere bin-nensteden bieden veel (kleinschalige) cafés en restaurants, metvaak vernieuwende concepten. De avondfunctie en de terrassen zijnhier zeer belangrijk.

27 Bedrijfschap Horeca en Catering, 2010.

Hoofdstuk 536

De ‘nieuwere’ centra (Zoetermeer, Leidsenhage, In de Bogaard, etc.)zijn vooral sterk in daghoreca, met overwegend grotere, modernemaar qua product en inrichting soms wat voorspelbare zaken. Demeer verspreide horeca in de regio bestaat vooral uit fastfood enrestaurants. Net als in leisure is in de regio ook in horeca een dui-delijke ketenvorming zichtbaar. Behalve de bekende, alom aanwe-zige fastfoodrestaurants (McDonald’s, Burger King, KFC) geldt ditook voor het groeiende aantal formulegebonden familierestau-rants: ‘casual dining’. Voorbeelden zijn De Beren Eetcafés (in debeschreven regio zelfs 16 vestigingen), Gonzales BBQ, Gauchos, LaPlace en diverse pannenkoekenrestaurants. In Scheveningen heb-ben de vele strandpaviljoens een geheel eigen sfeer, met een matevan productvernieuwing die elders in de regionale horeca maarbeperkt voorkomt.

HotelsDe regio biedt 278 hotels, met totaal 13.500 kamers. De hotels zijnmet gemiddeld 50 kamers (Nederland: 35 kamers) relatief groot. Indit geval is ook weer Rotterdam het belangrijkste concentratiege-bied (68 hotels, 4.000 kamers), gevolgd door Den Haag (64, 3.500kamers), Delft (19, 750 kamers) en Leiden (13, 550 kamers). Derangorde van de plaatsen naar aantal kamers is dus grosso modogelijk aan het aantal zaken. Zoetermeer heeft vier hotels, met intotaal 289 kamers.

Het hotelaanbod in de regio kent qua aantal kamers een nadruk ophet driesterren segment (27%), maar vooral het viersterren segment(54%). Landelijk bedragen deze aandelen respectievelijk 29% en44%. De lagere marktsegmenten zijn duidelijk ondervertegen-woordigd, wat wijst op een sterk overheersende zakelijke markt

voor de hotels in de regio. Het meerdaagse verblijfstoerisme lijkt,behalve bij de hotels aan zee, beperkt. Vijfsterren hotels bevindenzich alleen in Rotterdam en Den Haag. Het dagtoerisme is wel sterkontwikkeld.

ConclusieDe regio heeft een redelijk ruim aanbod van horeca, vooral in degrotere steden. De echt onderscheidende zaken liggen vooral in degrote binnensteden. Daarbuiten betreft het vooral reguliere fast-foodzaken en formulegebonden (familie)restaurants. Horeca is voorde beschreven regio geen onderscheidende factor. De ruim aanwe-zige, nogal grootschalige hotellerie is vooral gericht op de zakelijkemarkt.

5.5 Plannen en initiatieven

In onderstaand overzicht worden de plannen en initiatieven op hetgebied van detailhandel, leisure en horeca beschreven, voor zoverbekend bij BRO en qua omvang en branchering relevant voor ditonderzoek. De informatie is afkomstig van de diverse gemeenten/regio’s. In hoeverre genoemde plannen ook allemaal gerealiseerdzullen worden is moeilijk te bepalen.

Gemeenten Lansingerland en Zoetermeer• De gemeenten Lansingerland en Zoetermeer ontwikkelen ge-

zamenlijk het knooppunt Bleizo. Rond de kruising van despoorlijn Utrecht-Den Haag, de Oosterheemspoorlijn en de A12komt een nieuw vervoersknooppunt, met een station, kantoren,bedrijvigheid en voorzieningen. De totale ruimte omvat circa

Hoofdstuk 5 37

130 hectare bruto, waarin een menging van bedrijvigheid (circa80% van het gebied), vrijetijdsvoorzieningen, horeca en kanto-ren is voorzien. Direct aansluitend op de Bleizo-locatie ligt hetbedrijvenpark Prisma. De start van de gebiedsontwikkeling isvoorzien vanaf 2011.

• Het bedrijvenpark Prisma wordt de komende jaren verder ont-wikkeld. Er zijn plannen om de noordelijke locatie in te vullenmet perifere detailhandel. Het aanbod moet met name gerichtzijn op de verzorging van de inwoners van de regio. Een moge-lijk programma is nog niet bekend.

• Er zijn uitbreidingsplannen voor het centrum van Berkel en Ro-denrijs (gemeente Lansingerland). Gesprekken met de gemeen-te worden nog gevoerd betreffende de uitbreiding van circa4.300 m² aan dagelijkse artikelen en 12.000 m² aan niet- dage-lijkse artikelen. Hiermee zal het centrum van Berkel en Roden-rijs hét hoofdwinkelcentrum van de gemeente Lansingerlandworden.

• Er zijn plannen om een nieuw wijkwinkelcentrum te realiserenin de nieuwbouwwijk Westpolder (gemeente Lansingerland),aan het stationsplein van de RandstadRailhalte Berkel-Westpolder. De plannen voor het winkelcentrum, genaamd ‘HetGouden Hart’, bestaan uit winkels voor dagelijkse boodschap-pen, een horecavoorziening, een kinderdagverblijf en gezond-heidsvoorzieningen.

• Het plan voor het project ‘Cadenza’, de laatste grootschaligeuitbreiding van het centrum van Zoetermeer, heeft de laatstejaren de nodige verandering ondergaan. Naar verwachting zalzich 8.000 m² wvo detailhandel vestigen.

• Er zijn plannen om het Woonhart in omvang te verdubbelen (+20.000 m² wvo).

• Er zijn diverse plannen om Zoetermeer als leisure-stad te ver-sterken. Snowworld heeft plannen om uit te breiden met eenhotel en een vierde skibaan. Daarnaast zijn er plannen voor debouw van een nieuw pretpark ten oosten van Zoetermeer ophet huidige Prisma terrein. Dit 4D pretpark, dat de naam Ad-venture World zal krijgen, zal tussen de 35.000 en 40.000 m²groot worden en ca. 1 miljoen bezoekers per jaar trekken.

• Voor de ontwikkeling van het Van Tuyllpark in Zoetermeer,direct ten westen van bedrijvenpark Prisma, spelen meerdereinitiatieven. De gemeente wil van het park een unieke, toon-aangevende en breed publiek aansprekende leisurelocatie ma-ken. Er bestaat de mogelijkheid om het Silverdome uit te brei-den. Uit een effectenstudie blijkt dat er in de regio Haaglandenruimte is voor sportretail. Bovendien speelt er het initiatief vande Holland Hall: een multi-event centrum met o.a. beurshallen,bioscopen en een hotel. De initiatiefnemer beoogt ook winkelstoe te voegen, met een maximum van 2.000 m² bvo. Daarnaastbestaan hier plannen voor Scuba Planet, Greem Adventure enuitbreiding van Dutch Water Dreams. In de (directe) nabijheidvan het van Tuyllpark zijn ook plannen voor de realisatie vaneen Indoor Golf Arena en een Avatar avonturenbos.

Den Haag• Megastores Haaglanden functioneert al jaren matig. De nieuwe

eigenaar van het centrum (ING) heeft plannen om het centrumingrijpend te vernieuwen. In het centrum zullen door een ver-betering van het concept drie delen te onderscheiden zijn,waarbij het totale bruto metrage gelijk zal blijven aan de huidi-ge situatie onderverdeeld naar: wijkwinkelcentrum (ca. 11.500m² wvo), PDV (ca. 45.000 m² wvo) en GDV (ca. 25.000 m² wvo).

Hoofdstuk 538

Het gebouw wordt fysiek verbeterd, er wordt een nieuwe door-steek aangebracht en de hoofdentree wordt verplaatst richtingde Haagse Hogeschool om tot een betere interne routing enaanhaking op de wijk te komen.

• De Haagse binnenstad wordt de komende jaren verder ver-sterkt, met name aan en rondom de Grote Marktstraat en hetgebied rondom het Centraal Station (New Babylon en Wijnha-venkwartier, beide met ca. 5.000 m² detailhandel). De toevoe-ging in het Wijnhavenkwartier kan mogelijk oplopen tot 15.000m² bvo. Bij het Centraal Station wordt 3.000 m² toegevoegd. Inen rond de Grote Marktstraat wordt, binnen enkele jaren naarverwachting ca. 25-35.000 m² bvo commerciële ruimte toege-voegd, inclusief de Nieuwe Haagse Passage.

• In Scheveningen Haven zal op het Norfolkterrein (NoordelijkHavenhoofd) een herontwikkeling gaan plaats vinden tot eenwoon-, werk- en leisuregebied, met veel watersport en horeca.Hier wordt indicatief 5.000 m² detailhandel toegevoegd.

• Nieuw Binckhorst: met nieuw winkelaanbod gericht op onderander de dagelijkse behoeften. Afhankelijk van woningbouwen marktontwikkeling maximaal 8.000 m² bvo wijkwinkelcen-trum. Perifere detailhandel kan met ca. 7.000 m² bvo wordenuitgebreid ten opzichte van het huidige aanbod.

• Er spelen diverse plannen voor uitbreiding van het hotelaan-bod.

Dordrecht• In het centrum van Dordrecht spelen diversie initiatieven. De

belangrijkste is het project Paradium, dat al gedeeltelijk gereali-seerd is. Hier komen onder meer vestigingen van Albert Heijn,Hema, C&A en Saturn.

• Er wordt gekeken naar de vestiging van een sportzaak in hetgebied ‘gezondheidspark/sportboulevard’.

• In Dordrecht Oostpoort zal een veelzijdige ontwikkeling plaatsvinden met een belangrijk aandeel leisure.

Leiden• In het centrum van Leiden spelen verschillende initiatieven voor

uitbreiding van het winkelgebied. Het gaat onder andere omnieuwe winkels aan de Aalmarkt en Garenmarkt en de ontwik-keling van het stationsgebied.

Gouda• Gouda wil zich versterken als regionaal koopcentrum. Er zijn

plannen een toevoeging van detailhandel met circa 18.000 m²wvo in het zuidelijk stationsgebied, aan de rand van de binnen-stad, inclusief grootschalige detailhandel. Tevens zullen hierwaarschijnlijk een hotel, bioscoop, congresfaciliteiten en andereleisure voorzieningen gerealiseerd worden.

• Er worden plannen gemaakt om bedrijventerrein Goudse Poortte revitaliseren. Onderdeel van deze plannen is circa 30.000 m²wvo PDV.

• In het Hamstergat zullen wellicht een discotheek, horeca, amu-sement en fitness gerealiseerd worden.

Rotterdam• Alexandrium en omgeving (de Alexanderknoop) moet een

nieuw bruisend en regionaal centrum worden. Er dienen meerwinkels, kantoren en voorzieningen voor vrijetijdsbestedingente komen. In de visie wordt de kans gezien het gebied te ont-wikkelen tot ‘Woonwalhalla van Europa’. Het gaat niet alleen

Hoofdstuk 5 39

om de toevoeging van woonwinkels, maar ook om detailhandelin aanverwante branches (tuincentra, bouwmarkten, elektroni-ca). In de studie wordt gesproken over een uitbreidingspro-gramma voor de detailhandel van 40.000 tot 70.000 m² wvo,verdeeld over verschillende zones.

• De Wilheminapier zal verder ontwikkeld worden tot een cultu-rele trekker met veel horeca.

• Op Rotterdam Katendrecht/Rijnhaven zal een European ChinaCenter tot ontwikkeling komen met een veelzijdig programmainclusief leisure, cultuur en horeca.

• Aan het Stadionpark zal een sport en leisure boulevard gereali-seerd worden rond het huidige stadion de Kuip.

• In het centrum van Rotterdam zijn diverse projecten in uitvoe-ring waarin detailhandel is opgenomen, waaronder de heront-wikkeling van het stationskwartier, het Postkantoor, eenMarkthal en uitbreiding van de Bijenkorf. Ook zijn er plannenvoor een tweede beurstraverse (Forum Rotterdam), Rotta Nova,een nieuw Hilton en de Meent/Pannekoekstraat. De omvangvan deze plannen wordt geraamd op in totaal 60.000 – 80.000m² wvo.

• Er spelen diverse plannen voor uitbreiding van het hotelaan-bod.

Overig regio• Momenteel wordt de tweede fase van het centrumplan Pijnac-

ker gerealiseerd, met in totaal circa 6.000 m² bvo aan commer-ciële ruimten.

• IKEA wil een nieuwe vestiging openen langs de A4 in Leider-dorp, nabij het recent gemoderniseerde en uitgebreide meu-belplein. Volgens de oorspronkelijk plannen krijgt de winkel

een omvang van ca. 22.000 m² (bestemmingsplan reeds goed-gekeurd), maar onlangs meldde IKEA een winkel voor ogen tehebben die twee maal zo groot is.

• In Alphen aan den Rijn is op de locatie Hoorn-West een ijshal(Dutch Oval) gepland, inclusief 10.000 – 20.000 m² andere leisu-re-voorzieningen. Op deze locatie wordt ook gekeken naar demogelijkheden voor een FOC.

• In Sliedrecht bestaan plannen (nog niet concreet) om op bedrij-venterrein Nijverwaard ruim 25.000 m² wvo grootschalige de-tailhandel te herontwikkelen. Het grootste deel daarvan betreftuitbreiding.

• In Schieveste, Schiedam, zal een project gerealiseerd wordengericht op stedelijk vermaak, hotel, kantoren, scholen, wonin-gen, P&R, et cetera.

• De voorbereidingen voor de realisatie van het centrumplan vanWaddinxveen zijn in volle gang. De totale omvang van de de-tailhandel in het project bedraagt circa 19.000 m² bvo, voor hetgrootste deel vervangingsmeters.

• Er zijn plannen om winkelcentrum Leidsenhage in Leidschen-dam de komende jaren verder te versterken, wellicht met eenMediamarkt of Saturn. Wellicht worden de kantoren aan dezuidwestzijde van het centrum getransformeerd tot commerci-ele ruimten.

• In Leerdam is planologisch nog 4.000 m² bvo beschikbaar bin-nen het project Les Etalages.

• Op verschillende locaties in de regio vindt planvoorbereidingplaats voor nieuwe bioscopen (megacomplexen), sportaccom-modaties, thermencomplexen en horeca.

Hoofdstuk 540

Plannen in Zuid-Holland totaalUit onderzoek van PropertyNL komt naar voren dat de planvoor-raad in de provincie Zuid-Holland op 1 januari 2010 circa 1,1 miljoenm² bvo28 bedroeg, overeenkomend met circa 880.000 m² wvo. Vandeze planvoorraad is circa 142.000 m² bvo (113.600 m² wvo) reeds inaanbouw en voor circa 42.000 m² bvo (33.600 m² wvo) is reedsbouwvergunning verleend. Van het resterende metrage (916.500 m²bvo ofwel circa 733.000 m² wvo) is niet bekend in hoeverre dezeook daadwerkelijk gerealiseerd worden. Ook de branchering vanhet nieuwe aanbod (waaronder aandeel kleding, schoenen, sport) isnog onbekend.

5.6 Trends en ontwikkelingen

De dynamiek in de Nederlandse detailhandel is groot. Er zijn enkeleleidende trends en ontwikkelingen te onderscheiden die van toe-passing zijn op vrijwel alle branches en winkelgebieden. De belang-rijkste trends worden navolgend kort benoemd.

SchaalvergrotingRuimtelijke schaalvergroting is een trend die zich in alle branchesblijft voortzetten. De laatste jaren hebben we kennis kunnen ma-ken met onder andere megasupermarkten en –bouwmarkten.Daarnaast zien we ook steeds grotere winkelfilialen in de binnen-steden verschijnen. Hierbij neemt niet alleen de schaal per winkeltoe, maar ook de omvang van de winkelgebieden in hun geheel.

28 Bron: PropertyNL Magazine, nr 16, 22 oktober 2010.

Perifere locaties versus binnenstadDe drang om zich buiten de reguliere winkelcentra te vestigenneemt toe, omdat op perifere locaties veel winkelvloeroppervlakkan worden gerealiseerd tegen lage huurprijzen. Ook de bereik-baarheid speelt hierbij een belangrijke rol. Branches als wonen endoe-het-zelf zijn weggetrokken uit de binnensteden; hetzelfde lijktte gebeuren met bijvoorbeeld computer- en sportwinkels. Dezebranches zijn ook nog sterk te vinden aan de randen van de bin-nensteden, waar de huurprijzen lager zijn en zij zich nog beterkunnen onderscheiden.

Brancheverbreding en branchevervagingDoor het gevoerde beleid van de overheden en de voortzettendebranchevervaging zijn traditionele product- en branchegrenzen opperifere locaties geleidelijk vervaagd. Met het groeiende winkel-vloeroppervlak in de periferie is het onvermijdelijk dat ook de ko-mende jaren het assortiment verder zal worden uitgebreid. Doorbrancheverbreding transformeert een groot aantal locaties vanwoonboulevard naar ‘gemakscentrum’. Ook op winkelniveau treedtsteeds vaker branchevervaging op; tuincentra, bouwmarkten enwoonwinkels worden steeds completere warenhuizen.

Specialisatie als tegenhangerDoor schaalvergroting ontstaan kansen voor speciaalzaken die fun-geren als tegenhanger van de steeds ‘breder’ wordende warenhui-zen. De behoefte aan speciaalzaken met een relatief smal maardiep assortiment zal de komende jaren blijven bestaan. De laatstejaren zijn diverse specialistische winkels opgekomen als Simon Lé-velt (koffie/thee), ‘de witte tanden winkel’ (mondhygiëne) of ‘TheSoap Story’ (zeep).

Hoofdstuk 5 41

Filialisering en netwerkverdichtingEr is sprake van een verdichting van het netwerk van filiaalbedrij-ven. Ook de kleinere verzorgingsgebieden worden bediend doorbekende formules als Hema en Blokker. In de grotere winkelcentrazijn doorgaans dezelfde formules te vinden en met de komst vanenkele nieuwe expansiegerichte ketens zal de filialiseringsgraadalleen nog maar toenemen. Het onderscheidende vermogen vanveel winkelgebieden vermindert, alhoewel de variatie binnen hetfiliaalaanbod groot kan zijn.

E-commerceDe aankopen via internet nemen explosief toe. De bestedingen aannon-foodartikelen via internet zijn gestegen van circa € 0,9 miljardin 2005 tot € 2,7 miljard in 2009. Toch is dit nog maar een klein deelvan de totale consumentenbestedingen in de non-food (6,1% in2009)29. De consument is met name voor probleemloze en emotielo-ze goederen van uniforme kwaliteit, zoals cd’s, boeken, computers,electronica en speelgoed sterk op online-aanbieders gericht. Debedreiging van internet is daarom (nog) vooral merkbaar bij debranches die doelgericht bezocht worden. Consumenten blijkenhun kleding nog het liefst in de winkel kopen30, al stijgen ook indeze branche de internetbestedingen geleidelijk. Opvallend zijn desterk groeiende internetactiviteiten van bestaande winkelketens.Voor veel formules is internet(verkoop) een onmisbare aanvullinggeworden. Voorbeelden van populaire webwinkels zijn Bol.com,Bijenkorf.nl, H&M Shop Online en Hema Online Winkelen. Internetis wel een belangrijke informatiebron voor de consument en via

29 HBD (2010) Online bestedingen webwinkels30 Textilia, december 2010

nieuwe communicatiemiddelen (o.a. e-mail, Facebook, Twitter)worden zij steeds hechter bij formules/merken betrokken.

Genieten en ervarenDe consument op zijn gemak stellen en actief de producten in eenwinkel laten ervaren, wordt steeds belangrijker (leestafel in boe-kenwinkel, producten proeven in speciaalzaken, try & buy in sport-zaken). Ook de integratie van horeca (van koffiehoek tot lunch-room) in grote winkels valt hieronder. Dergelijke elementen dragenbij aan een verlenging van de bezoekduur en daarmee tot hogerebestedingen.

Nieuwe winkelcentrumconceptenDe retail reageert op de veranderende consument, wat leidt totveranderingen in het winkellandschap. Zo zijn de laatste jaren ver-schillende nieuwe concepten opgedoken, waaronder themacentra(o.a. FOC’s en tuinboulevard Gardenz Geleen), retailparken (o.a.Roermond en Hengelo) en megamalls (o.a. plannen Geldermalsenen Tilburg). Deze nieuwe thematische ontwikkelingen functionerenoverigens niet allemaal naar behoren, mede door een beperkteschaal en aanloopproblemen.

Winkelen als vorm van vrijetijdsbesteding staat onder drukDe hoeveelheid vrije tijd van Nederlanders is de afgelopen decenniaongeveer gelijk gebleven. Tegelijkertijd zijn de mogelijkheden omdeze tijd te besteden toegenomen. Het recreatieve winkelcentrumconcurreert met de bioscoop, het café, attractiepark of museum.Daarnaast besteden we onze tijd buitenshuis aan familiebezoek,vakantie, sport en evenementen. Keuze te over. We willen zoveelmogelijk zien en beleven, liefst in korte tijd. Het toeristisch bezoek

Hoofdstuk 542

aan Nederlandse binnensteden door Nederlanders is het afgelopendecennium min of meer constant gebleven31, maar staat door ge-noemde ontwikkelingen wel onder druk.

Verandering in consumentengedragNiet alleen de samenstelling van de bevolking verandert (vergrij-zing, ontgroening, krimp, etc.), maar ook het koopgedrag. Doorervaring en de overvloed aan informatie is de hedendaagse consu-ment kritisch. Men is vooral op zoek naar waarde. In het koopge-drag wordt, naast de prijs, steeds meer rekening gehouden metfactoren als tijd, inspanning, gemak en plezier.

31 Bron: NBTC-NIPO Research; Continu Vakantie Onderzoek

Hoofdstuk 6 43

6. EFFECTMETING

Keuze effectenanalyseVaak wordt bij een nieuw detailhandelsinitiatief een DistributiePlanologisch Onderzoek (DPO) uitgevoerd. In een DPO wordt doorconfrontatie van vraag- en aanbod een benadering van het econo-misch functioneren en eventuele toekomstige uitbreidingsruimtebenaderd. Voor dit onderzoek is echter gekozen om een effecten-analyse uit te voeren, daar een toevoeging van een Factory OutletCentre in een bestaande goed functionerende detailhandelsstruc-tuur een complexe en gevoelige aangelegenheid is. Met een effec-tenanalyse is het mogelijk om de effecten op bestaande winkelcon-centraties in kaart te brengen, in tegenstelling tot een DPO. Eeneffectenanalyse biedt meer inzicht in de consequenties van dekomst van een FOC en is hierdoor beter bruikbaar bij de afwegingvoor de komst van een FOC. Navolgend wordt deze methodiek na-der toegelicht.

OpzetIn dit hoofdstuk worden niet alleen de negatieve maar ook de posi-tieve economische effecten in beeld gebracht die als gevolg van derealisatie van het FOC op de Bleizo locatie zullen gaan ontstaan.Nadrukkelijk wordt er op gewezen dat het hier gaat om de effectenop lange termijn, zoals die zullen optreden wanneer het FOC eenaantal jaren bestaat en de aanloopfase voorbij is. Als referentiejaaris (tenzij anders vermeld) steeds uitgegaan van het jaar 2010. Metandere woorden: Steeds zijn de effecten vermeld die er zoudenontstaan wanneer het FOC reeds op dit moment (2010) volledig inbedrijf zou zijn. De effecten zijn dan ook gerelateerd aan de huidi-

ge bevolkingsomvang (2010) en het huidige retail- en leisure aan-bod in de regio.

In werkelijkheid zal het FOC pas in het jaar 2020 in volle omvangfunctioneren. Dat betekent dat wanneer 2020 als uitgangspuntgenomen zal worden de in dit hoofdstuk berekende effecten min-der zullen zijn dan is weergegeven en zich zullen uitsmeren overmeerdere winkels en winkelcentra. Immers tussen 2010 en 2020 zalde bevolking nog met zo’n 3% toenemen en zal ook het winkel-aanbod nog sterk in omvang toenemen.

In de berekeningen is bovendien geen rekening gehouden met eentegenreactie van het reeds gevestigde aanbod. Verwacht mag na-melijk worden dat reeds gevestigde ondernemers in het verzor-gingsgebied zich verder zullen versterken om de gunst van de con-sument terug te winnen. Hierdoor zullen de werkelijke effecten opde detailhandelsstructuur mogelijk lager uitvallen dan in dit hoofd-stuk is weergegeven. Ook het uiteindelijke kwaliteitsprofiel van dewinkels in het FOC heeft invloed op de effecten. De effecten zullenaltijd vooral optreden in centra met een min of meer vergelijkbaarwinkelaanbod.

De in dit hoofdstuk gepresenteerde cijfers betreffen dan ook desituatie die zal optreden in het ‘worst case scenario’, waarbij al re-kening is gehouden met het volledig in bedrijf zijn van de FOC(doorgaans heeft een FOC een ingroeiperiode van 6 à 10 jaar nodigom op volle kracht te kunnen functioneren), zonder tegenreactievan de bestaande retailers in de omgeving en zonder rekening tehouden met de (autonome) groei van het bestaande aanbod vandetailhandel.

Hoofdstuk 644

Effecten op de detailhandelsstructuurDe bedoeling van dit hoofdstuk is om aan te geven in hoeverre derealisatie van een FOC met een omvang van 20.000 m² wvo zal lei-den tot een structurele verstoring van de detailhandelsstructuur inde omliggende gemeenten en regio. Ter illustratie: in het verledenin de rechtspraak omzetverliezen van meer dan 10% mogelijk alsstructuurverstorend aangemerkt. Dit is bijvoorbeeld door de ge-meente Zoetermeer doorvertaald in haar detailhandelsnota (diedateert van juli 2007), waarin staat dat bij omzetverliezen van meerdan 10% in dezelfde branche sprake zou kunnen zijn van een struc-turele ontwrichting32. Met de intreding van de Europese Diensten-richtlijn wordt er pas van duurzame ontwrichting gesproken als hetverdwijnen van een of meerdere winkels als gevolg van een initia-tief in de interpretatie van de rechter een onevenredige aantastingvan de distributieve voorzieningen gedurende langere tijd tot ge-volg heeft. De rechter zal hierbij geen rekening houden met eco-nomische effecten en alleen op basis van ruimtelijke afwegingentot een oordeel komen, waarbij hij met name de belangen van deconsument op lange termijn in zijn afweging zal betrekken. Deconsument dient een voldoende voorzieningenniveau te behoudenop een aanvaardbare afstand van hun woonplaats33. De definitievan ‘aanvaardbare afstand’ is in de rechtspraak echter niet eendui-dig. Dit is onder meer afhankelijk van de regio en de branche. Inverstedelijkte gebieden zijn doorgaans voldoende winkelvoorzie-ningen op aanvaardbare afstand te vinden.

32 Gemeente Zoetermeer (2007) Winkels: de motor van stad en wijk; Structuurvisie

Detailhandel 2006-201033 Afdeling bestuursrechtspraak 10 juni 2009 AB 2009, 252; r.o. 2.7.1 – winkelcen-

trum gemeente Marne

De omzeteffecten in dit rapport hebben (tenzij anders vermeld)betrekking op de belangrijkste branches die in het FOC vertegen-woordigd zijn en zullen voor de totale regionale detailhandel aan-merkelijk lager uitvallen. Een belangrijke kanttekening is ook dat ertal van factoren zijn die niet in deze kwantitatieve maatstaf te pak-ken zijn, zoals de kwaliteit van en productversterking door be-staande ondernemers en de invulling en de kwaliteit van de nieuweontwikkelingen. Zo is bijvoorbeeld bekend dat de stad Manchesterweinig last heeft gehad van de ontwikkeling van het Trafford Cen-tre omdat de zittende ondernemers in de binnenstad adequaatreageerden op de economische druk van het Trafford Centre. Inves-teringen in kwaliteit zijn daarbij essentieel.

6.1 De te verwachten omzet en het marktaandeel

Om de economische effecten te kunnen bepalen van het FOC Bleizomoet eerst inzicht worden verkregen in het aantal bezoekers en deomzet.

Catchment areaHet aantal potentiële consumenten binnen een bepaalde reisaf-stand verschilt sterk voor de verschillende FOC’s. In tabel 6.1 zijn decatchment area’s van DOC Roermond, Batavia Stad Lelystad en devoorgenomen Bleizo-locatie uiteengezet. Vanwege de kleinere om-vang van Rosada, is een vergelijking met dit FOC achterwege gela-ten.

In vergelijking met Roermond en Lelystad is het aantal potentiëleconsumenten op korte afstand van de Bleizo-locatie zeer groot.

Hoofdstuk 6 45

Binnen een reistijd van 30 minuten wonen er circa 3,5 miljoen men-sen, terwijl dat er in Lelystad en Roermond respectievelijk 520.000en 2,4 miljoen zijn.

Binnen een reistijd van 30 – 60 minuten van Bleizo wonen circa 5,8miljoen mensen; ongeveer gelijk aan Lelystad. Binnen een reistijdvan 30 – 60 minuten van Roermond wonen daarentegen circa 12,4miljoen mensen. Het consumentenpotentieel hier is veel groterdoor relatief grote bevolkingsconcentraties rondom, zoals Eindho-ven, Maastricht, Luik, Hasselt, Köln, Düsseldorf en Duisburg.

Bezoekeraantallen bestaande FOC’sBataviastad in Lelystad en het DOC in Roermond, met een omvangvergelijkbaar met de plannen voor de Bleizo-locatie, trekken jaar-lijks respectievelijk 2,1 en 3,7 miljoen bezoekers. De verwachting iszelfs dat het bezoekersaantal van het DOC in Roermond zal stijgennaar circa 4 miljoen in 2010.

Dit beeld komt aardig overeen met buitenlandse voorbeelden (bij-lage 7). De meeste FOC’s in noordwest Europa trekken jaarlijks circa1,5 tot 3 miljoen bezoekers. Dit geldt ook voor FOC’s in dichtbe-volkte regio’s als Parijs (La Vallee Village).

Verwacht aantal bezoekers FOC BleizoUit eerder onderzoek34 komt naar voren dat circa 45% van de be-zoekers van DOC Roermond een reistijd heeft minder dan 30 minu-ten; voor Batavia Stad in Lelystad ligt dit percentage op 35%. Ditkomt neer op respectievelijk 1,6 en 0,7 miljoen bezoekers uit decirkel binnen een half uur reistijd. Het aantal bezoekers gedeelddoor het aantal inwoners, geeft inzicht in het aantal te verwachtenbezoekers voor het FOC Bleizo. Tegenover iedere 100 inwoners bin-nen 30 autominuten van Lelystad staan 142 bezoekers (ratio 1,42);voor Roermond zijn dat 68 bezoekers per 100 inwoners (ratio 0,68).

Deze grote verschillen in bezoekfrequentie worden vooral veroor-zaakt door de veel grotere keuze aan winkels en winkelcentra in deomgeving van Roermond. Zo beschikken de inwoners van het ge-bied binnen 30 minuten van Lelystad over veel minder recreatievewinkelcentra in hun omgeving (centrum Lelystad, centrum Almere,centrum Dronten) dan de inwoners van het gebied binnen 30 au-tominuten in Roermond. Inwoners van dit laatste gebied kunnenvoor hun recreatieve winkelbezoek een keuze maken uit aanzienlijkmeer centra (zoals de centra van Roermond, Weert, Venlo, Mon-chen Gladbach, Sittard, Geleen).

Voor het inschatten van het te verwachten bezoekersaantal van hetFOC op de Bleizo locatie heeft de hierboven berekende bezoekfre-quentie van inwoners < 30 autominuten aan de basis gelegen. Werdvoor Lelystad een ratio bezoekers/inwoners berekend van 1,42 envoor Roermond van 0,68; voor het FOC op de Bleizo locatie wordtuitgegaan van een bezoekfrequentie van de inwoners binnen hetgebied van 30 autominuten van 0,5 à 0,6. Daarmee ligt de ratio

34 WPM Groep (2005) Concept, effecten en locatiebeoordeling FOC Groningen

Hoofdstuk 646

bezoekers/inwoners enigszins onder het niveau van Roermond. Datis ook logisch gezien de duidelijk grotere keuze aan winkelcentravoor de inwoners in de regio rond Bleizo. Zo kunnen de inwonersvan het Bleizo-gebied kiezen uit diverse grote winkelcentra in hunomgeving (zoals het Stadshart Zoetermeer, de centra van DenHaag, Rotterdam, Delft, Leiden, Gouda, Alphen aan den Rijn).Wanneer deze bezoekfrequentie omgerekend wordt naar het teverwachten aantal bezoekers voor het FOC op de Bleizo locatie,mogen uit de directe omgeving (binnen 30 autominuten) jaarlijkscirca 1,8 à 2,1 miljoen bezoekers verwacht worden, waarvan 0,3miljoen uit de omliggende gemeenten en 1,5–1,8 miljoen uit deoverige regio < 30 autominuten (zie tabel 6.2).

Uit ervaringen in Lelystad en Roermond is voorts gebleken dat circa35 à 45% van de bezoekers afkomstig is uit een gebied binnen 30autominuten. De overige bezoekers komen van verder weg. Voorde Bleizo locatie wordt verondersteld dat circa 50% van de bezoe-kers uit het omliggende gebied (<30 autominuten) afkomstig is. Dithogere percentage wordt enerzijds verklaard door het feit dat inhet gebied rondom de Bleizo locatie veel meer mensen wonen danin de gebieden rondom Lelystad en Roermond. Anderzijds door hetfeit dat ook op het gebied van FOC’s in Nederland een netwerkver-dichting gaat ontstaan waardoor de reisafstanden voor FOC bezoe-kers steeds geringer worden en dus minder consumenten van ver-der weg komen. Daar staat tegenover dat FOC Bleizo relatief veeltoeristische bezoekers mag verwachten, vaak van grotere afstand.Ter illustratie: de grootste binnensteden in de regio < 30 autominu-ten trekken jaarlijks alleen al circa 35 miljoen toeristische bezoekersuit Nederland.35

35 Bron: NBTC-NIPO Research; Continu Vakantie Onderzoek

Inclusief de bezoekers die van verder weg komen wordt het totalebezoekersaantal voor het FOC Bleizo geraamd op minimaal 3,6miljoen en maximaal 4,2 miljoen. Deze aantallen zullen overigensniet direct bij opening gerealiseerd worden. Pas wanneer het FOCenige jaren bestaat en zijn aanloopperiode achter de rug heeft,worden deze aantallen bereikt. Dit betekent dat de in hoofdstuk 6berekende effecten pas over enkele jaren bereikt zullen worden. Inde eerste jaren na opening van het FOC zullen de berekende effec-ten dan ook lager zijn. Een verdere onderverdeling van het ge-raamde aantal bezoekers is weergegeven in tabel 6.2.

Binnen het gebied tot 30 reisminuten is nog een onderverdelinggemaakt naar de omliggende gemeenten (Lansingerland, Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer en Zuidplas) en de overige gemeenten. Ver-ondersteld mag worden dat de inwoners uit de direct omliggendegemeenten relatief sterker op het FOC georiënteerd zullen zijn dande overige inwoners in dat gebied. Per bezoek zullen zij gemiddeldechter minder besteden. Dit patroon is zichtbaar in nagenoeg allewinkelcentra en FOC’s. Ten dele zal men hierdoor andere recreatie-ve centra in de regio (en niet per definitie het dichtstbijzijnde, zoalsin dit geval Stadshart Zoetermeer) minder bezoeken. De ratio be-zoekers gedeeld door inwoners voor de omliggende gemeentenbedraagt 1,0 à 1,2 en voor de overige gemeenten binnen 30 auto-minuten circa 0,5.

Hoofdstuk 6 47

BestedingenVerschillende bronnen laten zien dat een bezoeker van een FOCgemiddeld € 25 – 35 in de detailhandel besteedt36. Uitgaande vaneen gemiddelde besteding van € 30,- resulteert dit bij het geraamdebezoekersaantal van 3,6 – 4,2 miljoen in een omzetclaim van € 108 –126 miljoen (incl. BTW). Dit komt neer op een gemiddelde omzetper m² wvo van € 6.000 - 7.000. Op het gebied van horeca wordt bijeen gemiddelde vloerproductiviteit van € 3.200 per m² (inclusiefBTW) een omzet gerealiseerd van € 6,5 miljoen. De totale omzetvan het FOC komt dan uit op circa € 115 - 133 miljoen (incl. BTW).

Overigens is het gemiddelde inkomen per inwoner in Zuid-Holland2,2% hoger dan het landelijk gemiddelde. Het koopgedrag zal quabestedingen en marktsegment dus nauwelijks afwijken van de lan-delijke cijfers. Noord-Holland en Utrecht scoren in dit opzicht wathoger.

OmzetclaimHet voorgenomen programma voor het FOC bestaat uit circa 18.000m² wvo detailhandel en 2.000 m² horeca/ leisure. Het detailhandels-programma is grofweg onder te verdelen in de branches kleding &mode (ca. 11.000 m² wvo), schoenen (ca. 1.500 m² wvo), sport (ca.2.750 m² wvo), kado & luxe (ca. 1.000 m² wvo), home & living (ca.1.000 m² wvo) en overig (ca. 750 m² wvo).

36 Uit jaarcijfers van McArthur Glen komt een gemiddelde besteding voor alle FOC’s

van € 27,- in de detailhandel. Uit onderzoek van WPM (FOC Groningen 2005)komt naar voren dat bezoekers die binnen een straal van 50km wonen gemid-deld € 20 – 30 besteden en bezoekers die op meer dan 50 km afstand wonen € 30– 35. In Lelystad besteden de bezoekers gemiddeld € 38,- in de detailhandel (pro-vincie Flevoland, Monitor toerisme en recreatie Flevoland 2010).

Tabel 6.1 Raming bezoekersaantal Bleizo-locatie op basis van Lelystad en Roermond

Reistijd Lelystad Roermond Bleizo

Aantal inwoners 0 – 30 minuten 520.000 2.429.000 3.584.000

Aantal inwoners 30 – 60 minuten 5.375.000 12.440.000 5.762.000

Aantal bezoekers 2.100.000 3.700.000

Aandeel bezoekers < 30 min. reistijd37 35% 45%

Aantaal bezoekers < 30 min. reistijd 740.000 1.665.000

Factor bezoekers/inwoners < 30 min. 1,42 0,65

Raming factor bez./inw. < 30 min. 0,5 – 0,6

Raming bezoekeraantal < 30 min. 1,8 – 2,1 mln.

Aandeel bezoekers < 30 min. reistijd 50%

Totaal bezoekersaantal 3,6 – 4,2 mln.

Tabel 6.2 Aantal bezoekers naar reistijd en bezoekfrequentie

% van de

omzet

FOC

Aantal

bezoekers

(x miljoen)

Aantal

inwoners

Bezoekers /

aantal

inwoners

0 – 30 minuten 50% 1,8 – 2,1 3.584.000 0,50 à 0,58

- waarvan omliggende gem.38 7,5% Ca. 0,3 262.520 1,03 à 1,20

- overig binnen 30 autominuten 42,5% 1,5 – 1,8 3.321.480 0,46 à 0,53

30 – 60 minuten (w.o. toeristen) 35% 1,3 – 1,5 5.762.000 0,21 à 0,26

60- 90 minuten (w.o. toeristen) 10% Ca. 0,4 3.579.000 0,10 à 0,12

> 90 min (w.o. toeristen) 5% Ca. 0,2

Totaal 100% 3,6 – 4,2

37 WPM Groep (2005) Groningen - FOC38 De ratio aantal bezoekers/aantal inwoners is gebaseerd op extrapolatie van de

bezoekfrequentie voor het gebied 0 – 30 minuten en het gebied 30 – 60 minu-ten.

Hoofdstuk 648

Tabel 6.3 Omzetclaim verschillende branches

m² wvo Omzet per m² wvo39 Omzetclaim (mln.)

Kleding & mode 11.000 € 6.400 - 7.500 € 70,5 - 82,3

Schoenen 1.500 € 5.500 – 6.400 € 8,2 – 9,6

Sport 2.750 € 6.200 - 7.200 € 17,0 – 19,8

Overig niet-dagelijks 2.750 € 4.500 – 5.200 € 12,3 – 14,3

Totaal 18.000 € 6.000 - 7.000 € 108,0 – 126,0

Op basis van de omzetverhoudingen tussen de verschillende win-kelbranches in Nederland, is de omzetclaim in winkels uitgesplitstnaar branches (tabel 6.3). Hierbij is onderscheid gemaakt tussen debranches kleding & mode, schoenen en sport. De overige brancheszijn samengenomen tot ‘overig niet-dagelijks’; in totaal 2.750 m²wvo. Dit aanbod is zeer divers en spreidt zich over een groot aantalbranches.

Marktaandeel in 2010Om het marktaandeel van het FOC in de verschillende verzorgings-gebieden te kunnen bepalen zal eerst berekend moeten wordenhoe groot de bestedingen van de inwoners van deze gebieden zijnin de verschillende branches. Op basis van de landelijke bestedings-cijfers per hoofd van de bevolking (HBD40) is in tabel 6.4 het beste-dingspotentieel uiteengezet naar branche.

39 Raming op basis van bestaande omzetverhoudingen in de Nederlandse detail-

handel door het HBD, de gemiddelde omzet per m² (incl. BTW), gewogen naarde totale omzetclaim van € 108 à 126 miljoen.

40 Volgens het Hoofdbedrijfschap Detailhandel (HBD) wordt in Nederland perhoofd van de bevolking € 730,- (incl. BTW) uitgegeven aan kleding en mode.Aan schoenen is dat circa € 135,- en aan sportartikelen (exclusief verblijfsrecrea-tieve goederen) circa € 60,-.

Figuur 6.1 Ligging belangrijkste steden ten opzichte van voorgenomen Bleizo-locatie

Hoofdstuk 6 49

Dit resulteert in een overzicht van de marktaandelen in tabel 6.5.Hieruit valt op te maken dat de marktaandelen het grootst zijn inhet gebied dat binnen een reistijd van 30 minuten valt. Hetmarktaandeel is voor alle branches binnen 30 minuten reistijd min-der dan 2 procent, behalve in de sportbranche. Het marktaandeelvan de sportbranche in het FOC ligt hier op 4 à 5 procent.

In de direct aangrenzende gemeenten ligt het marktaandeel insport op 8 à 10 procent. Hierbij dient opgemerkt te worden datgerekend is met de totale sportbranche, exclusief verblijfsrecreatie-ve goederen (zoals caravans, kampeerauto’s, boten, etc.). Naastsporthardware (tennisrackets, hockeysticks, e.d.) is sportmode eenbelangrijk onderdeel van de sportbranche.

Marktaandeel in 2020In de komende 10 jaar zal de bevolking in de provincie Zuid Hollandnog met circa 3%41 toenemen. Dat betekent dat – bij gelijkblijvendebestedingen - het marktaandeel van het FOC in 2020 een fractielager zal zijn dan in tabel 6.5 is berekend.

Marktaandelen omliggende provinciesIn het gebied op meer dan 30 maar minder dan 60 autominutenzijn de marktaandelen kleiner en beperken zich tot maximaal 2procent. In dit gebied vallen ook delen van de provincies Zuid-Holland, Utrecht, Noord-Holland, Flevoland, Gelderland, Zeeland enNoord-Brabant, zoals weergegeven in figuur 6.2 (paragraaf 6.4). Opmeer dan een uur reistijd zijn de marktaandelen nog kleiner. Hetgrootste marktaandeel wordt ingenomen door de sportbranche (ca.1%). De branches kleding & mode en schoenen liggen lager.

41 Bron: Cijferwijzer Bevolking en Wonen, provincie Zuid Holland.

Tabel 6.4 Bestedingspotentieel in 2010 naar branche en reistijd (€ mln.)

Reistijd

Kleding &

mode

Schoenen Sport Overig

Niet-

dagelijks

0 – 30 minuten 2.623 484 211 1.674

- waarvan omliggende gem. 192 35 15 123

- overig binnen 30 automin. 2.431 448 196 1.551

30 – 60 minuten 4.218 778 340 2.691

60 – 90 minuten 2.620 483 211 1.671

Tabel 6.5 Marktaandeel FOC in 2010 naar branche en reistijd

Reistijd

Kleding &

mode

Schoenen Sport Overig

Niet-

dagelijks

0 – 30 minuten 1,34 - 1,57% 0,85 – 0,99% 4,01 – 4,68% 0,08 – 0,09%

- waarvan omlig-

gende gem.

2,75 – 3,21% 1,74 – 2,03% 8,22 – 9,59% 0,17 – 0,19%

- overig binnen 30

automin.

1,23 – 1,44% 0,78 – 0,91% 3,68 – 4,29% 0,07 – 0,09%

30 – 60 minuten 0,59 – 0,68% 0,37 – 0,43% 1,75 – 2,04% 0,04 – 0,04%

60 – 90 minuten 0,27 – 0,31% 0,17 – 0,20% 0,80 – 0,94% 0,02 – 0,02%

6.2 Omzet effecten in de belangrijkste winkelcentra

De marktaandelen in het gebied op een reistijd van meer dan 30minuten zijn zeer gering. De effecten zullen zich hier spreiden overeen groot aantal aanbieders in een groot aantal winkelgebieden.Wat groter zijn ze in het gebied binnen de 30 autominuten. Omdeze reden wordt in deze paragraaf nader ingegaan op de effectenop de voorzieningenstructuur in het gebied binnen een reistijd van30 minuten. Hierbij wordt opnieuw uitgegaan van een onderverde-

Hoofdstuk 650

ling tussen de direct aangrenzende gemeenten en de overige ge-meenten binnen een reistijd van 30 minuten.

6.2.1 Omzeteffecten in direct omliggende gemeenten

Naar verwachting komen circa 270.000 – 315.000 bezoekers per jaaruit de direct omliggende gemeenten Lansingerland, Pijnacker-Nootdorp, Zoetermeer en Zuidplas. Zie hiervoor de uitgangspuntenin paragraaf 6.1 en tabel 6.2. Deze bezoekers besteden ongeveer €8,1 – 9,5 miljoen42 in het nieuwe FOC, waarvan circa € 5,3 – 6,2 mil-joen in de branche kleding & mode, € 0,6 – 0,7 miljoen in de bran-che schoenen, € 1,3 – 1,5 miljoen in de branche sport en circa € 0,9 –1,1 miljoen in de overige niet-dagelijkse branches. Op basis van hetaanwezige aanbod in de direct omliggende gemeenten en de om-zetten die hier gerealiseerd worden kan het gehele winkelaanbodop het gebied van kleding en mode in de direct omliggende ge-meenten geconfronteerd worden met een gemiddelde omzetdalingvan circa 7%. De schoenenbranche kan geconfronteerd worden meteen gemiddelde omzetdaling van ruim 4% en de sportbranche vanruim 6% (tabel 6.6). Voor het totale niet-dagelijkse aanbod in deomliggende gemeenten zijn de effecten beduidend kleiner, name-lijk 1,3% à 1,5% (netto 1,1 à 1,2%) omzetdaling.

Hierbij dient wel een belangrijke kanttekening geplaatst te wor-den. In de effectberekening is er van uitgegaan dat er een FOCwordt gerealiseerd en de overige omstandigheden gelijk blijven.Maar in de praktijk zullen ondernemers ook anticiperen op dekomst van het FOC, zoals aanpassingen in het assortiment of pro-

42 Totale rekenkundige omzet FOC in detailhandel € 108 - 126 miljoen. Hiervan

komt circa 7,5% uit de direct omliggende gemeenten.

motie, waardoor de effecten lager zullen uitvallen. Deze aanpas-sing heeft zich geleidelijk ook voorgedaan in Roermond (met eennegatief omzeteffect in het centrum dat beduidend lager ligt danhier geraamd voor bijvoorbeeld Stadshart Zoetermeer en volgenssommige bronnen zelfs nihil is) en recent in Lelystad-centrum, meteen ingrijpende vernieuwing en uitbreiding van het aanbod.

Ook zullen de effecten zich in de praktijk spreiden over een groteraanbod. Immers ook in andere branches (zoals bijvoorbeeld waren-huizen) worden veel mode en sportartikelen verkocht43.

In de beschouwing van deze cijfers kan voorts nog aangetekendworden dat in de weergegeven primaire omzeteffecten het combi-natiebezoek niet is opgenomen. De effecten, inclusief het combina-tiebezoek zullen daardoor enigszins lager uitvallen. Zo blijkt uittabel 6.14 dat het stadshart van Zoetermeer jaarlijks voor circa€ 400.00 tot 900.000 extra omzet tegemoet kan zien als gevolg vancombinatiebezoek van het FOC. Een gedeelte hiervan zal toekomenaan de branches kleding en mode, schoenen en sportartikelen. Eenen ander betekent dat de werkelijke omzeteffecten (dus inclusiefhet combinatiebezoek) wat lager kunnen zijn dan in tabel 6.7 isaangegeven.

43 Ter illustratie: in de provincie Zuid-Holland is circa 180.000 m² wvo warenhuis

aanwezig. Stel 40% van het aanbod in de warenhuizen is modisch, dan komt ditneer op een omvang van ca. 72.000 m² wvo. Dit is ongeveer 10% van het huidigezelfstandige aanbod in de branches kleding & mode en schoenen (ca. 730.000 m²wvo) zal de effecten dempen (spreiding over een groter aanbod).

Hoofdstuk 6 51

Tabel 6.6 Primaire omzeteffecten direct omliggende gemeenten (incl. BTW)

Branche Aanwezig

M² wvo

Gem. vloer-

productivi-

teit

Omzetclaim

(mln. €)

Omzet FOC

(mln. €)

Omzetef-

fect

Kleding 29.342 3.213 94,3 5,3 – 6,2 5,6 – 6,6%

Schoenen 6.480 2.737 17,7 0,6 – 0,7 3,5 – 4,1%

Sport 7.581 3.094 23,5 1,3 – 1,5 5,4 – 6,3%

Overig ND 212.888 2.380 506,7 0,9 – 1,1 Ca. 0,2%

Totaal ND 256.291 642,1 8,1 – 9,5 1,3 – 1,5%

Tabel 6.7 Primaire omzeteffecten in de belangrijkste centra in direct omliggende

gemeenten

Kleding en mode Schoenen Sportartikelen

Stadshart Zoetermeer 7 – 8% 4 – 5% 7 – 8%

Dorpsstraat Zoetermeer 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Berkel en Rodenrijs 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Bergschenhoek 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Bleiswijk 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Pijnacker 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

De Parade 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Zevenhuizen 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Reigerhof Nieuwerkerk 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Afzonderlijke winkelgebiedenIn de direct omliggende gemeenten liggen negen winkelgebiedenmet een groter winkelaanbod in de recreatieve winkelbranches. Ditzijn het Stadshart Zoetermeer, de Dorpsstraat in Zoetermeer, hetcentrum van Berkel en Rodenrijs, het centrum van Bergschenhoek,het centrum van Bleiswijk, centrum Pijnacker, de Parade in Noot-dorp, het centrum van Zevenhuizen en centrum Reigerhof in Nieu-

werkerk. Het Stadshart in Zoetermeer is hiervan veruit het belang-rijkste centrum. In bijlage 6 zijn de kwantitatieve omzeteffectenvan alle verschillende winkelgebieden uiteengezet. Hierbij is er vanuitgegaan dat elke vierkante meter winkelaanbod met hetzelfdeomzetverlies geconfronteerd zal worden, namelijk met 5,6 – 6,6%op het gebied van mode, 3,5 – 4,1% op het gebied van schoenen en5,4 – 6,3% op het gebied van sportartikelen.

In werkelijkheid zullen met name in de meer recreatieve centra deomzeteffecten wat groter zijn dan in de andere centra (zie bijlage6). Immers naarmate deze centra meer winkels bieden in de betref-fende branches is het recreatieve bezoekmotief groter en zal deconcurrentie met het FOC wat groter zijn. Wanneer met deze effec-ten rekening gehouden wordt zal het Stadshart van Zoetermeer ophet gebied van kleding en mode geconfronteerd worden met eenomzetdaling van 7 à 8%, op het gebied van schoenen van 4 à 5%en op het gebied van sport met een daling van 7 à 8%. In de overi-ge centra liggen deze percentages op respectievelijk 6 à 7% voor dekleding en mode, op 3 à 4% voor de schoenenbranche en op 6 à7% voor de sportbranche. In tabel 6.7 zijn de omzeteffecten van debelangrijkste centra in de direct omliggende gemeenten per bran-che in beeld gebracht. De effecten op de totale detailhandel (niet-dagelijkse artikelensector) zijn beduidend kleiner.

Omzeteffecten in 2020 enigszins lagerHierboven is aangegeven dat de realisatie van een FOC op de Blei-zo-locatie in de belangrijkste winkelcentra in de omliggende ge-meenten thans een primair negatief omzeteffect zou genererenvan maximaal 6 à 7% in de kleding en mode branche, maximaal 4 –5% in de schoenenbranche en circa 6 – 7% in de branche sport. Als

Hoofdstuk 652

gevolg van de te verwachten bevolkingsgroei in deze gemeenten(van circa 262.000 thans tot bijna 290.000 in 2020) en als gevolg vande toevoegingen in het winkelaanbod zullen de hierboven beschre-ven effecten van het FOC in de afzonderlijke winkelcentra enigszinslager uitvallen

6.2.2 Omzeteffecten overige gemeenten binnen 30 minuten reistijd

Er worden jaarlijks circa 1,5 – 1,8 miljoen bezoekers uit de anderegemeenten binnen een half uur reistijd verwacht. Ook hiervan zijnde effecten bepaald (tabel 6.8). De verwachte omzeteffecten opdeze gemeenten vallen fors lager uit. Dit wordt verklaard door hetgrote winkelaanbod in dit gebied. De effecten worden hierdoorverspreid over een groter aantal aanbieders. In dit gebied zal hetwinkelaanbod in de betreffende branches geconfronteerd wordenmet een gemiddelde omzetdaling van maximaal 2,2%.

Afzonderlijke winkelgebiedenBinnen het gebied binnen 30 autominuten, exclusief de direct aan-grenzende gemeenten, liggen diverse winkelcentra met een om-vang van meer dan 20.000 m² wvo (zie tevens bijlage 6). Binnen ditgebied vormen de binnensteden van Den Haag en Rotterdam,Alexandrium, Leidsenhage en In den Bogaard de belangrijkste win-kelcentra. Ook hier wordt als uitgangspunt gehanteerd dat de re-creatieve winkelgebieden de meeste effecten zullen ondervinden.De effecten beperken zich hier tot maximaal 2 à 3% in de betref-fende branches. In de andere centra met een zekere regionale ver-zorgingsfunctie, zoals Gouda, Leiden en Alphen aan den Rijn zijn deeffecten wat kleiner. In tabel 6.9 worden de omzeteffecten in deverschillende branches voor deze winkelgebieden uiteengezet

Bij een uitgesproken hoogwaardig aanbod zullen de effecten voor-al optreden bij luxueuze winkelgebieden als bijvoorbeeld het Haag-se Noordeinde. Door het relatief geringe aanbod in dit segmentzullen de effecten hier procentueel wat hoger liggen. Bij een ver-houdingsgewijs wat lager marktsegment van het FOC (bijvoorbeeldmidden-plus) spreiden de effecten zich over een groot aantal cen-tra, volgens het beschreven beeld in deze effectmeting.

Tabel 6.8 Omzeteffect overige gemeenten binnen 30 minuten reistijd (incl. BTW)

Branche Aanwezig

M² wvo

Gem. vloer-

productivi-

teit

Omzetclaim

(mln. €)

Omzet FOC

(mln. €)

Omzetef-

fect

Kleding 527.287 3.213 1.694,1 30,0 – 35,0 1,8 – 2,1%

Schoenen 112.581 2.737 308,1 3,5 – 4,4 1,1 – 1,3%

Sport 121.372 3.094 375,5 7,2 – 8,4 1,9 – 2,2%

Overig ND 2.682.440 2.380 6.384,2 5,2 – 6,1 Ca. 0,1%

Totaal ND 3.443.680 8.762,0 45,9 – 53,6 0,5 – 0,6%

Tabel 6.9 Omzeteffecten in de overige nabijgelegen grotere centra.

Kleding en

mode

Schoenen Sportartikelen

Binnenstad Den Haag 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Binnenstad Rotterdam 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Alexandrium Rotterdam 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

In den Boogaard Rijswijk 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Leidsenhage Leidschendam 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Hoofdstuk 6 53

Omzeteffecten in 2020 enigszins lagerHierboven is aangegeven dat de realisatie van een FOC op de Blei-zo-locatie in de belangrijkste winkelcentra thans een primair nega-tief omzeteffect zou genereren van maximaal 2 à 3% in de kledingen mode branche, maximaal 1 – 2% in de schoenenbranche en circa2 – 3% in de branche sport. Verwacht wordt dat de omzeteffectenop langere termijn lager zullen zijn. Immers met een gemiddeldebevolkingsgroei van circa 3% in de gehele provincie en een toena-me van het winkelaanbod zullen de primaire negatieve effectenzich over meerdere winkel(sgebieden) uitstrekken dan in 2010 hetgeval is.

Doorkijk naar fase 2Voor de effectberekening is ook gekeken naar de effecten van eenmogelijke volgende fase (tabellen 6.10 en 6.11). Hierbij is uitgegaanvan een toekomstige uitbreiding van 5.000 – 10.000 m² wvo meteen zelfde branchering als in de eerste fase. De omzeteffecten vanhet met 5.000 à 10.000 m² uitgebreide FOC komen in de direct om-liggende regio komen dan uit op circa 8 –10% in de branche mode,circa 5 – 6% in de schoenenbranche en maximaal 10% in de sport-branche. In de overige gemeenten binnen 30 autoreisminuten be-dragen de effecten maximaal 4% in de onderzochte branches. Dezecijfers zijn berekend op basis van de huidige vraag- en aanbodver-houdingen. In de toekomst zullen deze veranderen o.a. als gevolgvan een toename van het aantal inwoners en uitbreiding van hetwinkelaanbod. Wanneer zich de vraag aandient omtrent een mo-gelijke uitbreiding van het FOC met 5.000 à 10.000 m² wvo is, opbasis van de dan bestaande vraag- en aanbodverhoudingen, eenmeer gedetailleerde berekening van de effecten op de dan aanwe-zige winkelstructuur wenselijk.

Tabel 6.10 Omzeteffect bij een toekomstige uitbreiding van 5.000 m² wvo

Kleding Schoenen Sport Overig ND

Reistijd Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max.

0 – 30 minuten 2,5% 2,9% 1,6% 1,9% 2,7% 3,2% 0,1% 0,1%

- waarvan omliggende gem. 7,2% 8,4% 4,4% 5,2% 6,9% 8,1% 0,2% 0,3%

- overig binnen 30 automin. 2,3% 2,6% 1,5% 1,7% 2,5% 2,9% 0,1% 0,1%

30 – 60 minuten 0,9% 1,0% 0,5% 0,6% 0,9% 1,0% 0,0% 0,0%

60- 90 minuten 0,4% 0,5% 0,2% 0,3% 0,4% 0,5% 0,0% 0,0%

Tabel 6.11 Omzeteffect bij een toekomstige uitbreiding van 10.000 m² wvo

Kleding Schoenen Sport Overig ND

Reistijd Min. Max. Min. Max. Min. Max. Min. Max.

0 – 30 minuten 3,1% 3,6% 2,0% 2,3% 3,3% 3,9% 0,1% 0,2%

- waarvan omliggend 8,7% 10,2% 5,4% 6,3% 8,4% 9,8% 0,3% 0,3%

- overig binnen 30 min. 2,8% 3,2% 1,8% 2,1% 3,0% 3,5% 0,1% 0,1%

30 – 60 minuten 1,1% 1,2% 0,6% 0,7% 1,1% 1,3% 0,0% 0,1%

60- 90 minuten 0,5% 0,6% 0,3% 0,3% 0,5% 0,6% 0,0% 0,0%

Effecten op nieuwe ontwikkelingen in de provincie Zuid Holland,kwantitatiefIn deze paragraaf wordt stil gestaan bij de effecten van het te reali-seren FOC op de bestaande planvorming in de gehele provincieZuid Holland. Bij deze raming zal eerst berekend moeten wordenhoe hoog de detailhandelsomzet nu (2010) en in het jaar 2020 zalzijn. Voor de berekening hiervan is uitgegaan van het detailhan-delsaanbod in de provincie Zuid Holland44 en de gemiddelde omzet-ten zoals die in Nederland in de detailhandel gerealiseerd worden45.Op basis van deze cijfers is berekend dat de totale detailhandels-omzet in Zuid Holland momenteel circa € 17,9 miljard bedraagt. 44 Bron: Locatus 2010.45 Bron: HBD.

Hoofdstuk 654

Voor de komende 10 jaar wordt verwacht dat de bevolking in deprovincie met circa 3% zal toenemen46. Wanneer verondersteldwordt dat de detailhandelsomzet in de provincie in gelijke mate zaltoenemen, wordt voor het jaar 2020 een omzet verwacht van circa€ 18,5 miljard.

Behalve de omzet zal ook het aanbod van detailhandel sterk toe-nemen. In paragraaf 5.5 gaven we al aan dat de planvoorraad inZuid-Holland op 1 januari 2010 circa 1,1 miljoen m² bvo47 bedroeg,overeenkomend met circa 880.000 m² wvo. Van deze planvoorraadis circa 142.000 m² bvo (113.600 m² wvo) reeds in aanbouw en voorcirca 42.000 m² bvo (33.600 m² wvo) is reeds bouwvergunning ver-leend. Van het resterende metrage (916.500 m² bvo ofwel circa733.000 m² wvo) is niet bekend in hoeverre deze ook daadwerkelijkgerealiseerd wordt. Wanneer er van wordt uitgegaan dat minimaal33% tot maximaal 50% van dit resterende metrage voor 2020 gere-aliseerd zal worden, komt het totale detailhandelsaanbod in deProvincie Zuid-Holland in 2020 inclusief het te realiseren FOC uit opcirca 5,5 - 5,6 miljoen m² wvo. Wanneer het FOC niet gerealiseerdwordt komt het detailhandelsvolume in de provincie Zuid Hollandin 2020 circa 20.000 m² wvo lager uit.

In navolgende tabel zijn deze cijfers weergegeven. Tevens is bere-kend hoe hoog de gemiddelde omzet per m² in de Zuid-Hollandsedetailhandel in 2020 zal zijn in vergelijking met de huidige situatie.

Geconstateerd kan worden dat als gevolg van de vele nieuwbouw-plannen (inclusief het FOC) in Zuid Holland, die gerealiseerd zullen

46 Bron: Cijferwijzer Bevolking & Wonen, provincie Zuid Holland.47 Bron: PropertyNL Magazine, nr 16, 22 oktober 2010.

worden tussen nu en het jaar 2020, de gemiddelde omzet per m²wvo zal dalen van circa € 3.550,- in 2010 tot circa € 3.280,- a€ 3.360,- in het jaar 2020. Wanneer het FOC niet gerealiseerd zalworden liggen de gemiddelde omzetten per m² wvo in het jaar2020 een fractie hoger.

Tabel 6.12 Effecten FOC op nieuwbouwplannen detailhandel Zuid-Holland

2010 Situatie 2020 incl

FOC

Situatie 2020 excl

FOC

Zuid-Holland RK 33%48 RK 50% RK 33% RK 50%

Omzet x € 1 mln. 17.946 18.346 18.346 18.346 18.346

Aanwezig wvo in m² 5.058.524 5.465.681 5.590.326 5.447.681 5.572.326

Gem. omzet per m² wvo (€) 3.548 3.361 3.286 3.372 3.296

Bij de interpretatie van bovenstaande cijfers dient er rekening meegehouden te worden dat voor het jaar 2020 berekende omzettenper m² wvo wat hoger zullen zijn dan in de tabel is aangegeven.Immers in de berekeningen is geen rekening gehouden met het feitdat:• Een gedeelte van het planvolume in de periode 2010 tot en met

2020 zal bestaan uit herontwikkeling van bestaande meters endus geen netto toevoegingen zullen zijn;

• Naast toevoeging van nieuwe meters ook winkels zullen ver-dwijnen als gevolg van opheffing;

• Het feit dat een groot deel van het planvolume zal bestaan uitgrootschalige winkels met een doorgaans lagere omzet per m²wvo, waardoor de daling van de gemiddelde omzet per m² wvoin reguliere winkelcentra minder groot zal zijn.

48 Realisatiekans nieuwbouwprojecten: inschatting percentage nieuwbouwplan-

nen dat ook daadwerkelijk gerealiseerd zal worden.

Hoofdstuk 6 55

Voorgaande cijfers tonen aan het wel of niet realiseren van eenFOC op de Bleizo-locatie in het jaar 2020 nauwelijks effect zal heb-ben op de gemiddelde omzetten per m² wvo. De berekende dalingvan de gemiddelde omzetten per m² wvo in de periode 2010 tot enmet 2020 wordt veel meer veroorzaakt door de vele andere nieuw-bouwplannen die er in de provincie zijn dan door de realisatie vanhet FOC. Geconcludeerd mag worden dat de realisatie van het FOCsec nauwelijks of geen gevolgen zal hebben voor de daadwerkelijkerealisatie van het provinciaal planvolume.

Effecten op nieuwbouwplannen in de omliggende gemeenten,kwantitatiefHet FOC op de Bleizo-locatie zal dus nauwelijks effecten hebben opde realisatiemogelijkheden van de nieuwbouwplannen in de geheleprovincie Zuid-Holland. In deze paragraaf wordt nagegaan in hoe-verre dat ook geldt voor de nieuwbouwplannen in de omliggendegemeenten.

In de omliggende gemeenten wonen momenteel circa 260.000mensen. Dit aantal zal de komende jaren toenemen tot circa285.000 inwoners in 202049. Een groei van circa 10%. Het detailhan-delsaanbod in de omliggende gemeenten heeft een omvang vanruim 327.000 m² wvo. In dit aanbod wordt een omzet gerealiseerdvan ruim € 115 miljoen. Op basis van de nieuwbouwplannen zal dedetailhandelsomvang in 2020 toenemen tot circa 387.000 m² wvo50. 49 Bron: CBS50 Hierbij is de omvang van PDV op de Prisma locatie ingeschat op 15.000 m² bvo,

Berkel en Rodenrijs 15.800 m² bvo, Westpolder 5.000 m² bvo, Cadenza Zoeter-meer 11.000 m² bvo, Woonhart Zoetermeer 20.000 m² bvo, Ackerhof in Pijnac-ker 5.900 m² bvo en het FOC op 1.350 m² wvo. Voor het FOC is niet uitgegaanvan 18.000 m² wvo, maar voor het gedeelte dat betrekking heeft op de omlig-gende gemeenten. Circa 7,5% van de bezoekers van het FOC komt uit de om-liggende gemeenten. 7,5% van 18.000 m² = 1.350 m² wvo.

De omzet in de detailhandel in de omliggende gemeenten zal(evenredig aan de bevolkingsontwikkeling) toenemen tot circa€ 128 miljoen. Een en ander leidt tot de volgende conclusies:

Tabel 6.13 Effecten FOC op nieuwbouwplannen detailhandel oml. gemeenten

Omliggende gemeenten

2010 Situatie 2020 incl

FOC

Situatie 2020

excl FOC

Omzet x € 1 mln. 1.165 1.282 1.282

Aanwezig wvo in m² 327.486 385.646 386.996

Gem. omzet per m² wvo (€) 3.559 3.324 3.312

Evenals in de gehele provincie zullen als gevolg van de nieuw-bouwplannen de gemiddelde omzetten per m² wvo in de omlig-gende gemeenten de komende jaren dalen. In de omliggende ge-meenten bedraagt deze daling circa 7%. Dat geldt zowel voor desituatie dat er wel een FOC gerealiseerd wordt als voor de situatiedat deze niet gerealiseerd wordt. De effecten van een eventueelFOC op de realisatiemogelijkheden van de nieuwbouwplannenkunnen derhalve als minimaal beschouwd worden.

Effecten kwalitatiefDe hierboven beschreven effecten op de planvoorraad zijn vooralkwantitatief ingestoken. Rekening moet ook gehouden wordenmet het feit dat de bezoekmotieven van de meeste plannen ver-schilt met een FOC. Kleinere centrumgebieden, ondersteunendewinkelcentra (buurt & wijk) en detailhandel op perifere locatieszullen nagenoeg geen hinder ondervinden van het FOC. De nadrukligt hier niet op recreatief winkelen. Wel kan het FOC concurrerenmet plannen in de grotere centrumgebieden. De effecten op dezegebieden zijn per saldo echter relatief gering. De planvoorraad op

Hoofdstuk 656

deze locaties is groot (veelal verruiming van het A1 winkelgebied).Mede door de crisis wordt momenteel al kritisch naar deze plannengekeken.

In de praktijk is te zien dat andere winkelgebieden rondom dereeds bestaande FOC’s zich hebben versterkt. Onlangs is het win-kelaanbod in de binnenstad van Lelystad verruimd en kwalitatiefversterkt, met de realisatie van De Promesse. Dit winkelgebied om-vat ook een groot aanbod in de recreatieve winkelbranches. Ookomliggende centrumgebieden zijn versterkt, zoals Almere, Emme-loord en Dronten. Ook de dynamiek in Roermond heeft niet stilge-staan met diverse nieuwe zaken in de binnenstad, de realisatie vanhet Retailpark en de Huis & Tuinboulevard.

6.3 Positieve effecten door combinatiebezoek

Naast negatieve effecten, zullen er ook positieve effecten optredendoor combinatiebezoeken. In deze paragraaf gaan we dieper in opde vragen in hoeverre en in welke mate combinatiebezoek te ver-wachten is. Uitgangspunt hierbij is de mate van combinatiebezoekzoals die in Lelystad en Roermond tijdens de monitoren werd ge-constateerd. Hierbij dient aangetekend te worden dat er zowel inLelystad als in Roermond tijdens deze monitoren geen koopzonda-gen waren. Inmiddels zijn beide FOC’s wel altijd op zondag geo-pend. De hieronder beschreven effecten van het combinatiebezoekgaan er dus vanuit er in de omliggende gemeenten geen koopzon-dag is. Indien in de omliggende gemeenten besloten wordt omalsnog de koopzondag in te voeren zal de mate van combinatiebe-zoek hoger zijn dan in deze paragraaf is aangegeven.

Detailhandel en horecaUit onderzoek, zoals beschreven in hoofdstuk 2, blijkt dat 10% (Le-lystad) tot meer dan een kwart (Roermond) van de bezoekers vaneen FOC die van verder dan 30 autominuten komen op dezelfdetrip ook een ander, nabijgelegen centrum bezoekt51. Deze bezoe-kers zullen toch al, los van het FOC, het centrum van Lelystad enRoermond bezoeken. Er worden in Bleizo jaarlijks 1,8 – 2,1 miljoenbezoekers van buiten de regio verwacht (meer dan 30 min. Reistijd).Als er wordt uitgegaan van minimaal 10% en maximaal 20% com-binatiebezoek met een winkelcentrum of binnenstad elders in deregio, dan betekent dit 180.000 à 420.000 extra bezoekers voor deregio. Het betreft hier volledig nieuwe bezoekers, die de regio ende attracties zonder een beeldbepalende voorziening als een FOCniet zouden bezoeken. Overigens zullen in deze categorie in be-perkte mate ook inwoners uit de randgebieden in de regio < 30autominuten vallen.

Deze bezoekers zijn veelal onbekend met de regio en richten zichdus vooral op de bekendste binnensteden, zoals Den Haag, Delft enRotterdam. Ook Stadshart Zoetermeer kan echter, vanwege de ge-ringe afstand, een graantje meepikken, mits men voldoende publi-citeit genereert. De bestedingen elders zullen lager liggen dan ge-middeld; men heeft immers al gewinkeld in het FOC. We gaan uitvan een gemiddelde besteding elders van € 11 aan detailhandel en

51 Zoals in hoofdstuk 2 al is beschreven blijkt dat 20% van de bezoekers in Batavia

Stad ook de binnenstad van Lelystad bezoeken. Van de DOC bezoekers inRoermond, bezoekt circa 45% ook het centrum van Roermond. In deze cijferszijn echter ook de bezoekers opgenomen die een reistijd van minder dan 30 au-tominuten hebben en de centrumgebieden toch wel zouden bezoeken. Wan-neer deze in mindering worden gebracht resteert een combinatiebezoek vanbezoekers die verder weg wonen dan 30 autoreisminuten van circa 10% in Lely-stad en meer dan 25% in Roermond.

Hoofdstuk 6 57

€ 9 aan horeca (de helft van het gemiddelde bij toeristisch-recreatief stedenbezoek52).

Mede op basis van beschikbare koopstroomgegevens vanuit de re-gio53 en ‘toeristische’ bezoekcijfers aan binnensteden54 komen wetot de in tabel 6.12 weergegeven raming van de extra bestedingenin de regio dankzij het FOC. Door combinatiebezoeken vanuit FOCBleizo zal de detailhandel elders in de regio jaarlijks circa € 2,0 – 4,6miljoen extra omzetten. Ook in de regionale horeca is dit bedragaanzienlijk: tussen € 1,6 en 3,8 miljoen. Met name Den Haag profi-teert, maar ook Stadshart Zoetermeer en Delft kunnen de vruchtenervan plukken.

Tabel 6.14 Extra bestedingen in de regio vanuit FOC Bleizo

Omzeteffect Detailhandel (x mln.) Horeca (x mln.)

Centrum Min. Max. Min. Max. Min. Max.

Zoetermeer 2% 4% 0,4 0,9 0,3 0,8

Den Haag 3% 6% 0,6 1,4 0,5 1,1

Delft 2% 4% 0,4 0,9 0,3 0,8

Rotterdam 1% 2% 0,2 0,5 0,2 0,4

Elders regio 2% 4% 0,4 0,9 0,3 0,8

Totaal 10% 20% 2,0 4,6 1,6 3,8

Combinatiebezoek gemeenten Lansingerland en ZoetermeerDe gemeenten Lansingerland en Zoetermeer beschikken samenover een uniek leisure-aanbod, zowel gericht op ‘winterharde’ lei-sure als openluchtrecreatie. Ook deze voorzieningen kunnen profi-teren van een nieuw FOC; door middel van combinatiebezoeken én 52 Continu Vakantie Onderzoek 2008.53 Koopstromenonderzoek Randstad 2004, Koopstromen in Beeld gemeente

Pijnacker-Nootdorp 2006.54 Continu Vakantie Onderzoek 2009

door een grotere bekendheid van de beide gemeenten als toeris-tisch-recreatieve bestemming voor zomer èn winter. Met nameunieke attracties als Dutch Water Dreams, Snowworld, Elysium enwellicht in de toekomst Indoor Attractie & Game Experience ParkAdventure World kunnen daarvan profiteren. Voorwaarde is weldat de recreatievoorzieningen in de gemeenten Lansingerland enZoetermeer gericht reclame maken en arrangementen vormen: debezoeker komt, ook door onbekendheid met het gebied, niet van-zelf.

Lelystad (Bataviawerf, Nieuw Land Museum) en Roermond (bios-coop, amusementshal, binnenstad) tonen aan dat er een sterke wis-selwerking mogelijk is tussen een FOC en leisurevoorzieningen. Nietalle bezoekers van het FOC behoren echter tot de doelgroepen vande vermelde leisure-attracties in Zoetermeer: winkelen is een uiter-mate laagdrempelige recreatieactiviteit. Bovendien moeten bezoe-kers voldoende tijd, energie en geld (over) hebben om zich ook nogsportief of anderszins te gaan vermaken.

Onderzoek55 toont aan dat bezoekers van grotere, ‘recreatieve’winkelcentra en binnensteden het winkelen vooral combineren methorecabezoek. Gemiddeld 10 tot 15% van de bezoekers combineertwinkelen met een leisure-activiteit (vaak een bioscoop, theater,museum of bibliotheek) en 40 tot 50% met horecabezoek. Vaak,maar niet altijd, betreft dit overigens een voorziening elders in hetbetreffende centrum.

55 O.a. Koopstromenonderzoek Randstad 2004, Project Leisure Cities BRO/ Hoge-

school INHolland 2001, Continu Vakantie Onderzoek 2009.

Hoofdstuk 658

We veronderstellen hier dan ook dat 7 à 10%56 van de bezoekersvan het FOC met een grotere reisafstand dan 30 minuten (de ‘extra’bezoekers voor de regio door het FOC) ook een leisurevoorzieningin de regio zal bezoeken. Door het vooral recreatief getinte be-zoekmotief en de reisafstand (‘men is er toch’) voor een FOC bijdeze bezoekerscategorie zal men eerder dan reguliere binnen-stadsbezoekers ook nog een andere attractie in de regio bezoeken.

Dit betekent jaarlijks 125.000 à 210.000 extra bezoekers voor dezeattracties. Daarvan zal naar verwachting de helft de meest aanspre-kende attracties in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeerbezoeken (o.a. Elysium, Snowworld, Dutch Water Dreams, Silver-dome) en de andere helft de bekendste leisurebestemmingen in deregio (De Uithof, Scheveningen, Haagse binnenstad, etc.). Hetdaadwerkelijke aantal is uiteraard sterk afhankelijk van de commu-nicatie en ontwikkeling van arrangementen op dit terrein. Consu-menten moeten immers bekend zijn met het product en professio-neel worden ‘verleid’ tot een bezoek.

De extra bestedingen ter plekke zijn uiteraard sterk afhankelijk vande bezochte attractie, maar zullen zeker € 3,1 à 5,3 miljoen bedra-gen57. De helft hiervan (maximaal ruim 100.000 extra bezoekers) zalterechtkomen in de gemeenten Lansingerland en Zoetermeer. Ove-rigens zijn deze cijfers exclusief het extra bezoek voor het beoogdeAdventure World, zichtbaar en op loopafstand van het FOC. Dezeattractie kan, uitgaande van een onderscheidend en laagdrempelig

56 Aanname BRO57 Uitgaande van een gemiddelde besteding van 25 euro p.p.

concept, volgens onze raming jaarlijks maximaal 180.000 à 210.000extra bezoekers ontvangen door opening van het FOC58.

Effecten op lange termijnZuid-Holland heeft een afwisselend toeristisch-recreatief profiel,maar is nog niet bij alle Nederlanders goed bekend. Dit natuurlijkafgezien van enige grote binnensteden, de badplaatsen en meerextensieve recreatievormen als het strand en het Groene Hart. FOCBleizo zal met 3,6 à 4,2 miljoen bezoekers per jaar een ‘toeristische’trekker van betekenis worden: de grootste van Zuid-Holland. Bo-venregionale bezoekers maken door een bezoek aan het FOC ken-nis met het gebied, wat aanleiding kan geven tot een dagtocht ofmeerdaags verblijf op een ander moment.

TerugkombezoekEen wezenlijk deel van de bezoekers van meer dan 30 minuten reis-afstand zal, als gevolg van het bezoek aan het FOC, op enige ter-mijn terugkeren naar de regio. Zij zullen dan een winkelcentrum ofattractie in de omliggende gemeenten of één van de grote stedenbezoeken. Met een gemiddelde besteding van € 22,- per persoon59

betekent dit veel extra omzet voor de regionale detailhandel. Ver-onderstellend dat 5 à 10% van deze bezoekers ooit zal terugkerenvanwege de geslaagde kennismaking, dan betekent dat jaarlijks€ 2,0 à 4,6 miljoen extra bestedingen in de regionale detailhandel(waaronder Zoetermeer en Lansingerland), bovenop de reeds ver-melde effecten. Als de regio zich toeristisch weet te versterken isgenoemde 10% goed haalbaar.

58 5% van 3,6 à 4,2 miljoen FOC-bezoekers.59 Uit het CVO (Continue Vacantie Onderzoek) blijkt dat gemiddeld per persoon

€ 22,- wordt uitgegeven in de detailhandel.

Hoofdstuk 6 59

Tabel 6.15 Jaarlijks saldo positieve, negatieve effecten op termijn60

Detailhandel Totaal positief en

negatief effect op

bestaande detail-

handel

(Niet-Dagelijks)

Horeca Leisure Terugkombezoek

op termijn

Totaal economisch

effect (detailhan-

del, horeca, leisure

en terugkombe-

zoek)

Negatief Positief Percentage Saldo Saldo Saldo Saldo

Regio’s mln. € mln. € (in %) mln. € mln. € mln. € mln. €Aangrenzende gemeenten:

Bestedingen in FOC:

Effecten:

Totaal FOC en effecten:

-8,1 à –9,5

- 8,1 à –9,5

+108,0 à 126,0

+0,6 à 1,4

+108,6 à 127,4

-1,1 à -1,2%

+6,4

+0,5 à 1,1

+6,9 à 7,5

+1,6 à 2,7

+1,6 à 2,7

+0,9 à 2,1

+0,9 à 2,1

+114,4 à 132,4

- 4,5 à –2,2

+109,9 à +130,2

Ov. Gemeenten < 30 min:

Totaal effecten -45,9 à – 53,6 +1,4 à 3,2 -0,5 à -0,6% +1,1 à 2,6 +1,6 à 2,7 +2,7 à 6,3 -39,1 à – 38,8

Totaal binnen 30 min:

Totaal effecten61 -54,0 à – 63,0 +110,0 à 130,6 -0,5 à -0,6% + 8,0 à 10,5 +3,2 à 5,4 +3,6 à 8,4 + 70,8 à + 91,4

Winkelgebieden

- Stadshart Zoetermeer - 3,5 à –4,1 +0,4 à 0,9 -2,7 à -2,8% +0,3 à 0,8 +0,5 à 1,2 -2,3 à – 1,2

- Centrum Berkel en

Rodenrijs

- 0,7 à –0,8 -3,5 à -3,9% -0,8 à – 0,7

- Centrum Den Haag - 3,4 à –4,0 +0,6 à 1,4 +0,7 à + 0,6% +0,5 à 1,1 +1,0 à 2,5 -1,0 à + 1,3

- Centrum Rotterdam - 4,5 à –5,3 +0,2 à 0,5 -0,9% à -1,0% +0,2 à 0,4 +0,5 à 0,9 -3,6 à – 3,5

60 Op termijn: bij het volledig in bedrijf zijn van het FOC, na een ingroeiperiode van 6 à 10 jaar.61 Terugkombezoek: veronderstelling dat hiervan circa 25% zal plaats vinden in de aangrenzende gemeenten en 75% in de overige gemeenten binnen 30 autominuten.

Hoofdstuk 660

Voor de horecasector geldt een gemiddelde besteding van € 18door deze extra bezoekers. Jaarlijks betekent dat, onder genoemdecondities, dus € 1,6 à 3,8 miljoen extra omzet voor de horeca in deregio. Daarnaast zullen uiteraard ook andere sectoren in de regioprofiteren van deze bezoekers, waaronder cultuur, leisure endienstverlening. Ook hier komt veel omzet terecht in de groterecentra, maar in horeca en leisure zal ook veel spin-off plaatsvindenin majeure toeristische bestemmingen als Scheveningen.

6.3.1 Resumé

Naast negatieve effecten op de regio, zoals voorgaand beschreven,treden er ook positieve effecten op. In tabel 6.15 zijn deze effectenen de saldi in zijn algemeenheid en voor de belangrijkste winkel-centra opgesomd.

Hieruit is op te maken dat de realisatie van het FOC in de omlig-gende gemeenten zal leiden tot een extra omzet in de detailhandel(inclusief FOC), horeca en leisure van € 110 tot € 130 miljoen. In debestaande detailhandel in de omliggende gemeenten zal – op hetgebied van niet-dagelijkse goederen – een omzetverlies geledenworden van circa 1%.In de overige gemeenten binnen 30 autominuten van de Bleizo-locatie zal op het gebied van detailhandel per saldo een omzetver-lies geleden worden van circa € 45 - 50 miljoen. Dit stemt overeenmet circa 0,5% van de totale detailhandelsomzet in dit gebied.

Wanneer naar de belangrijkste winkelcentra in de regio gekekenwordt, blijkt dat het stadshart van Zoetermeer in de detailhandelop het gebied van niet-dagelijkse goederen geconfronteerd wordt

met een omzetverlies van circa 2,5 a 3,0%, het centrum van Berkelen Rodenrijs met circa 3,5 a 4%, het centrum van Den Haag meteen omzetplus van 0,5 a 1,0% en het centrum van Rotterdam meteen omzetdaling van circa 1%.

Van een structurele verstoring van de detailhandelsstructuur in deomliggende gemeenten als in de regio is derhalve geen sprake.

6.4 Effecten werkgelegenheid en imago

Er zijn niet alleen gevolgen op de voorzieningenstructuur, maarook werkgelegenheidseffecten. Deze effecten kunnen worden ver-deeld naar tijdelijke en structurele effecten. Deze kunnen op hunbeurt worden ingedeeld in directe en indirecte effecten. Tijdelijkeeffecten zijn effecten die optreden gedurende de bouw (realisatie)van het project. De structurele effecten treden op na realisatie eningebruikname van de geplande voorzieningen. De structurele ef-fecten hebben de grootste impact op de (regionale) economie.

Bij de directe effecten gaat het om de werkgelegenheidseffectendie direct verbonden zijn met de primaire activiteiten in het FOC.Indirecte effecten betreft de afgeleide effecten van directe effec-ten. Het gaat hierbij om producten en diensten zoals schoonmaak-bedrijven, beveiligingsbedrijven, parkeerbeheer etc.

Tot slot kan dit project ook bepaalde uitstralingseffecten uitlokken.Hierbij valt bijvoorbeeld te denken dat de ontwikkeling van hetFOC het imago van Zoetermeer en Lansingerland zal versterken en

Hoofdstuk 6 61

daardoor ook nog ‘zachte’ effecten zullen optreden. Deze effectenzijn moeilijk te kwantificeren maar zullen kort worden benoemd.

Direct Indirect

Tijdelijk Werkgelegenheid door

bouw van het project

Toeleveranciers

Structureel Werknemers in dienst van

winkels en horeca

Groothandel,

schoonmaakbedrijven,

beveiliging, parkeer-

beheer etc.

De kengetallen die in deze rapportage worden gebruikt zijn af-komstig uit verschillende bronnen, zoal het CBS, het Hoofdbedrijf-schap Detailhandel en Rabobank Cijfers en Trends. Ook is gebruikgemaakt van kengetallen uit vergelijkbare onderzoeken, uitge-voerd door BRO of andere instanties.

6.4.1 Tijdelijke werkgelegenheid

Tijdens de realisatiefase van het project ontstaat er tijdelijke werk-gelegenheid. Deze werkgelegenheid heeft betrekking op de directbetrokken bedrijven (voornamelijk in de bouwsector) en de toele-verende bedrijven (indirect werkgelegenheidseffecten).

InvesteringssomBij de schatting van de tijdelijke werkgelegenheidseffecten wordtuitgegaan van het investeringsbedrag voor de realisatie van degeplande ontwikkeling. Hierbij wordt uitgegaan van de bouwkos-ten en bijkomende kosten. De kosten met betrekking tot de ver-werving van de grond, rente en ontwikkelingskosten worden bui-ten beschouwing gelaten, omdat deze kosten niet direct tot extrawerkgelegenheid zullen leiden.

De totale investeringssom die gemoeid is met de realisatie van hetFOC ligt tussen de € 60 à 70 miljoen. Dit is exclusief een investeringin een gebouwde parkeergarage. Momenteel wordt het parkerenvoorzien op maaiveld.

Tijdelijke werkgelegenheidseffectenOp basis van de investeringssom kunnen de tijdelijke werkgelegen-heidseffecten worden berekend. Uitgaande van een gemiddeldeomzet per werknemer in de sector Business & Utiliteit bouw van€ 171.00062 wordt de directe tijdelijke werkgelegenheid geschattussen de 350 en 400 arbeidsplaatsen63. Via de inschakeling vantoeleverende bedrijven zal de indirecte werkgelegenheid nog eens350 à 400 arbeidsplaatsen opleveren64. In totaal komt de tijdelijkewerkgelegenheid daarmee uit tussen de 700 à 800 arbeidsplaatsen.

62 Bron: Bouwend Nederland, de bouw in cijfers 2003-2007 (2008).63 Eén arbeidsjaar staat gelijk aan één fte en is gebaseerd op een 40-urige werk-

week (1 fte).64 Bron: KPMG, Economische effecten NL.C (2004). In de bouw wordt uitgegaan van

1 fte indirecte werkgelegenheid per 1 fte directe werkgelegenheid.

Hoofdstuk 662

6.4.2 Structurele werkgelegenheid

Structurele directe werkgelegenheidseffecten (bruto)De structurele directe werkgelegenheidseffecten worden berekendop basis van de omvang van de te verwachten omzet en de gemid-delde omzet per werknemer (fte) in de non-food detailhandel.Waar mogelijk is het programma zo specifiek mogelijk uitgewerkt.Voor de omzetindicatie per m² en omzet per werknemer is van di-verse bronnen gebruik gemaakt.

De totale omzetclaim voor het FOC is geraamd op € 115 – 133 mil-joen, waarvan € 108 – 126 miljoen in detailhandel en circa € 6,5miljoen in de horeca. Dit zal echter ook leiden tot omzetverlies el-ders binnen de cirkel van 30 autominuten reistijd: circa € 54 – 63miljoen. Voor de benadering van de netto structurele directe werk-gelegenheid wordt dus uitgegaan van de additionele omzetclaim inde regionale detailhandel: € 54 – 63 miljoen.

De directe netto werkgelegenheidseffecten van de horeca en de-tailhandel in het FOC komen op basis van bovenstaande benade-ring neer op circa + 396 - 534 fte. Dit is inclusief de verwachte posi-tieve effecten van combinatie- en terugkombezoeken.

Structurele indirecte werkgelegenheidseffecten (bruto)De indirecte economische effecten hebben betrekking op groot-handel, schoonmaakbedrijven, beveiligingsbedrijven, e.d.. Bij debenadering van de indirecte werkgelegenheidseffecten wordt ge-rekend met een multiplier. Een multiplier van 0,28 bij detailhandelwil zeggen dat 1 baan in de detailhandel in andere sectoren nogeens 0,28 banen oplevert. De multiplier verschilt per sector. Viadeze methode ontstaat een beeld van het totaal aantal arbeidsja-ren.

Tabel 6.16 Benadering netto structurele directe werkgelegenheid FOC Bleizo

Functies Omzet-

claim

3,6 mln.

bezoekers

Omzet-

claim

4,2 mln.

bezoekers

Omzet per

Werkzame

persoon

Fte

Minimaal

Fte

maximaal

Horeca € 6,4 mln. € 6,4 mln. € 90.000 70 70

Detailhandel € 54,0

mln.

€ 63,0

mln.

€ 233.25065 232 270

Subtotaal 302 340

Positief effect combi-

natie- en terugkom-

bezoek Detailhandel

€ 4 mln. € 9,2 mln. € 233.250 17 39

Idem Horeca € 3,2 mln. € 7,6 mln. € 90.000 36 84

Idem Leisure € 3,1 mln. € 5,3 mln. € 75.000 41 71

Totale effect netto werkgelegenheid 396 534

Tabel 6.17 Benadering structurele indirecte werkgelegenheid FOC Bleizo

Directe ar-

beidsjaren

Multiplier Indirecte ar-

beidsjaren

Totaal ar-

beidsjaren

Detailhandel 249 – 309 0,28 70 –87 319 – 396

Horeca / Leisure 147 – 225 0,37 54 – 83 201 – 308

Totaal 396 - 534 124 – 170 520 - 704

Tabel 6.18 Samenvattende tabel totale werkgelegenheidseffecten

Arbeidsplaatsen (fte)

Tijdelijk 700 à 800

Structureel 500 à 700

Totaal 1.200 à 1.500

65 Volgens het HBD wordt per fte in non-foodzaken een omzet gerealiseerd van

€ 196.000,- excl. BTW; dit komt neer op € 233.250,- incl. BTW.

Hoofdstuk 6 63

De indirecte arbeidsjaren zijn berekend op –124 - 170 fte. De totalebruto structurele werkgelegenheidseffecten worden geraamd opcirca –520 - 704 fte. Dit betreft zowel de directe als indirecte effec-ten.

6.4.3 Totale werkgelegenheidseffecten

In tabel 6.16 zijn de totale werkgelegenheidseffecten, tijdelijk enstructureel en direct en indirect, met een marge opgenomen.

In deze berekening is uitgegaan van fte’s en niet werkzame perso-nen. Het aantal werkzame personen zal aanzienlijk hoger uitvallendoordat veel werkgelegenheid in de horeca en detailhandel deel-tijd is. In de detailhandel werkte in de periode 2008/2009 42% vande werknemers minder dan 16 uur per week. In totaal werkte 61%van de werknemers deeltijd en nog eens 18% flexibel. Slechts 21%had een voltijd contract.

ResuméUit de voorgaande berekeningen kunnen de volgende direct meet-bare economische effecten worden afgeleid:• De ontwikkeling van het FOC in het gebied vragen naar schat-

ting een investering van ca. € 60,0 à 70,0 miljoen. Deze kostenzijn nog exclusief de kosten voor de rente en de ontwikkeling-kosten.

• De voorzieningen in de detailhandel zullen gezamenlijk eenomzet realiseren van ruim € 108 – 126 miljoen per jaar. Uit-gaande van een omzetderving van € 54 – 63 miljoen elders in deregio, komt dit neer op een extra omzet van € 54 – 63 miljoenin de regio.

• Combinatie- en terugkombezoeken genereren voor de detail-handel in de regio € 4 – 9,2 mln. extra omzet, voor de horeca€ 3,2- 7,6 mln. en voor de leisuresector € 3,1 – 5,3 mln.

• De totale werkgelegenheidseffecten liggen tussen de 1.200 en1.500 werkzame personen, waarvan 700 à 800 tijdelijk en 500 à700 structureel.

• De werkgelegenheidseffecten zullen in wezen nog positieveruitkomen, als ook de combinatiebezoeken en terugkombezoe-ken worden verdisconteerd. Dit kan totaal zelfs enige honder-den extra fte’s opleveren in detailhandel, horeca en leisure.

Overige positieve effectenEr zijn nog meer positieve effecten te noemen die voornamelijk temaken hebben met de imagoverbetering die de regio krijgt dooreen succesvol FOC. Een onderscheidende leisurevoorziening als eenFOC is een Citymarketing instrument bij uitstek, om nieuwe bewo-ners en bedrijven naar de regio te trekken en bestaande bewonersen bedrijven vast te houden. Veel regio’s zijn met elkaar in concur-rentie om dit type voorzieningen, die essentieel zijn voor de regio-nale economie, te verwerven.

6.5 Het initiatief in Alphen aan den Rijn

In de provincie Zuid-Holland speelt naast het initiatief voor een FOCop de Bleizo-locatie, nog een tweede initiatief, namelijk in Alphenaan den Rijn op de locatie Hoorn-West. Initiatiefnemers voor ditFOC zijn het Amerikaanse MDG (ontwikkelaar Rosada) en vast-goedonderneming Redevco. Over de omvang en de invulling is noggeen duidelijkheid.

Hoofdstuk 664

Figuur 6.2 Verzorgingsgebied Bleizo naar aantal reisminuten

Bron: nationale bereikbaarheidskaart

Figuur 6.3 Verzorgingsgebied Alphen a/d Rijn naar aantal reisminuten

Bron: nationale bereikbaarheidskaart

Hoofdstuk 6 65

Eén of twee FOC’s in Zuid-Holland?Realisatie van beide initiatieven zal leiden tot aanzienlijk grotereeffecten op de retailstructuur in Zuid-Holland dan wanneer slechtséén initiatief gerealiseerd zal worden. Voorts kunnen bij de realisa-tie van beide initiatieven vragen gesteld worden omtrent de invul-ling van beide locaties. Verwacht mag worden dat deze tot eengrote overlap zal leiden, waardoor op vrij korte afstand van elkaartwee gelijkwaardige (qua merken) FOC’s zullen gaan ontstaan. Dekans op leegstand in een van deze twee locaties wordt dan wel erggroot. Naarmate de leegstand groter en langduriger wordt, neemttevens de kans toe dat de leegstand op termijn ingevuld zal wordenmet reguliere detailhandel. Een ongewenste situatie. De concurren-tie met bestaande centra wordt dan nog groter. Realisatie van tweeFOC’s in Zuid-Holland moet derhalve als zeer ongewenst be-schouwd worden.

Tabel 6.19 Nederlandse consumenten per FOC (x 1.000 inwoners)

0-15 minuten 0-30 minuten 0-60 minuten 0-90 minuten

Bleizo-locatie 1.032 3.584 9.346 12.925

Alphen aan den Rijn 176 2.885 9.060 12.783

Direct verzorgingsgebied Bleizo groter dan in Alphen aan den RijnAls we kijken naar de verzorgingsgebieden van beide locaties, danvalt op dat het directe verzorgingsgebied van de Bleizo-locatie gro-ter is dan in Alphen aan den Rijn. Binnen een reistijd van 15 minu-ten bevinden zich op de Bleizo-locatie meer dan een miljoen con-sumenten, tegenover 175.000 consumenten in Alphen aan den Rijn(tabel 6.17). De Bleizo-locatie bevindt zich dan ook direct in hetstedelijke gebied, terwijl Alphen aan den Rijn in het Groene Hart

ligt. Op een grotere reistijd is het aantal potentiële consumentennagenoeg gelijk (figuur 6.1).

Bereikbaarheid van de locatie Hoorn-West minder optimaalDe bereikbaarheid van de locatie Hoorn-West in Alphen aan denRijn via de N11 is duidelijk minder dan van de Bleizo-locatie. Van-wege het grote aantal bezoekers dat een FOC zal trekken, zal deringweg in Alphen aan den Rijn (Oranje Nassausingel, Hoorn enLeidse Schouw) zwaar belast worden. Deze ringweg heeft in dehuidige situatie onvoldoende capaciteit om deze bezoekersstromente verwerken. Doordat Alphen aan den Rijn is aangesloten op hetspoorwegennet en de Rijn-Gouwe lijn is de gemeente wel redelijkgoed bereikbaar middels het openbaar vervoer. Deze knooppuntenliggen echter op afstand van de geplande FOC-locatie.

Synergie met andere voorzieningen veel beperkterNaast het FOC zijn op de Bleizo-locatie ook andere (commerciële)voorzieningen gepland, zoals Indoor Attractie & Game ExperiencePark Adventure World. Daarnaast sluit het FOC op de Bleizo-locatieoptimaal aan op de positionering van Zoetermeer als leisurestad.Op korte afstand liggen verschillende bijzondere attracties, de zo-genaamde ‘big five’: Snowworld (indoor-skibanen), Silverdome(schaatsen), golfbaan, Ayers Rock (klim- en evenementencentrum)en DutchWaterDreams (wildwatersportcomplex). Dit biedt bezoe-kers van het FOC op de Bleizo-locatie veel mogelijkheden voor eendagje uit.

De mogelijkheden voor een dagje uit bij het geplande FOC in Alp-hen aan den Rijn zijn aanzienlijk beperkter. Alphen aan den Rijnheeft op het gebied van leisure aanzienlijk minder mogelijkheden

Hoofdstuk 666

dan het FOC op de Bleizo-locatie. De mogelijkheden voor combina-tiebezoek beperken zich tot Avifauna en Archeon en het centrumvan Alphen aan den Rijn.

Effecten op SG Rotterdam en SR Den Haag en stadshart Zoeter-meerEen mogelijk FOC in Alphen aan den Rijn ligt op iets grotere af-stand van de stadsregio Haaglanden en op grotere afstand van hetStadsgewest Rotterdam. De meeste gemeenten vallen nog steedsbinnen een half uur reistijd, maar grote delen van onder meer Rot-terdam vallen hier buiten. De verwachting is dat deze bezoekersminder op een FOC in Alphen aan den Rijn georiënteerd zijn. Omdit te toetsen is ook een analyse van de omzeteffecten gemaaktvoor de stadsregio Haaglanden het Stadsgewest Rotterdam, bijrealisatie van een FOC-locatie in Alphen aan den Rijn.Hierbij zijn de volgende aannames gedaan:• De omvang van het FOC in Alphen aan den Rijn is gelijk gesteld

aan de plannen voor FOC Bleizo.• In het gebied binnen 30 autominuten van Alphen aan den Rijn

wonen circa 2,9 miljoen mensen.• Bij een bezoekfrequentie van circa 0,55 uit het gebied binnen

30 autominuten, komen circa 1,5 miljoen mensen uit het omlig-gende gebied (<30 autominuten).

Indien verondersteld wordt dat circa 50% van het totaal aantalbezoekers afkomstig is uit dit gebied, kan het totale bezoekersaan-tal in Alphen aan den Rijn geraamd worden op circa 3 miljoen. Bijeen gemiddelde besteding van € 30 per bezoeker bedraagt hetomzetpotentieel (detailhandel) in totaal circa € 90 miljoen.

Op basis van deze omzetberekening en de herkomst van de bezoe-kers van het eventueel te realiseren outlet centrum in Alphen aanden Rijn is berekend dat de omzetderving in de stadsregio Rotter-dam en het stadsgewest Haaglanden beperkt zullen blijven tot circa1,5 à 2,0% in de modebranche, tot circa 1% in de schoenenbranche,en tot circa 2% in de sportbranche. De omzetverliezen in het stads-hart van Zoetermeer zullen ongeveer hetzelfde niveau hebben,maar dan zónder de positieve effecten die een FOC op korte af-stand (bijvoorbeeld op de Bleizo locatie) zal hebben op bestedin-gen en werkgelegenheid.

Door vestiging van een FOC en combinatiebezoek zijn er ook posi-tieve effecten voor de omliggende regio. De omzet van het FOC inAlphen aan den Rijn is geraamd op circa € 90 miljoen; deze beste-dingen vinden in dit geval in Alphen aan den Rijn plaats. De om-vang van het combinatiebezoek voor het Stadsgewest Haaglandenen de Stadsregio Rotterdam wordt als beperkt beschouwd, door degrotere afstand tot Alphen aan den Rijn.

6.6 Zondagopenstelling van het FOC

Een berekening van de omzeteffecten als gevolg van de zondags-openstelling is ondoenlijk, omdat hiervoor teveel aannames gedaanmoeten worden. Om deze reden is er voor gekozen dit vraagstukkwalitatief te beantwoorden.

Landelijk beeldZondagopenstelling beperkt zich veelal tot centrumgebieden enthemacentra (o.a. woonboulevard, FOC). Voor themacentra, zoals

Hoofdstuk 6 67

het Arena-gebied, geldt dat koopzondagen net zo belangrijk zijnals de zaterdag. De zondagsopenstelling zorgt ook voor meerwerkgelegenheid in deze gebieden. Uit onderzoek66 komt naar vo-ren dat de consumentenwaardering voor koopzondagen groot is.Voor ondernemers geldt dat met name het filiaalbedrijf positief is;grote winkels ondervinden meer voordelen dan kleine winkels.Ondernemers in de centrumgebieden geven aan een ander publiekte trekken op zondag: meer toeristen en dagjesmensen.

Zondagopening zeer gewenstHet bezoek aan een FOC wordt vaak beschouwd als een dagje uit.Dit blijkt ook uit de verdeling van het aantal bezoekers over deweek. Uit de bezoekersonderzoeken in de bestaande FOC’s komtnaar voren dat een groot aandeel van de bezoekers op zondagkomt (ca. 24%). Zondagsopenstelling voor een FOC is dan eigenlijkook een vereiste.

Zondagsluiting leidt vooral tot minder combinatiebezoekWanneer het FOC niet op zondag open is, zal een deel van de be-zoekers op andere dagen komen, maar zal ook een deel mindervaak of niet komen. De bezoekersaantallen, en indirect ook de om-zetten, zullen dan lager uitvallen waardoor de continuïteit van hetFOC in gevaar kan komen. Ook zullen de effecten op de bestaandedetailhandel lager uitvallen. Naast het feit dat de omzeteffecten opde bestaande detailhandel enigszins lager zullen zijn, zal ook heteffect van combinatiebezoek met detailhandel en horeca, maarvooral ook met andere leisure activiteiten geringer zijn. 66 O.a. Bureau Stedelijke Planning (2009) Quick-scan onderzoek regionale effec-

ten zondagsopenstelling Stadsregio Amsterdam, BRO (2010) koopzondagen-beleid gemeenten Venlo en gemeente Amsterdam, dienst Onderzoek en Statis-tiek (2009) Effecten zondagsluiting winkels

6.7 Zondagopenstelling nabijgelegen winkelcentra

Niet alleen de zondagopenstelling van FOC’s is van belang voor demate van combinatiebezoek; hetzelfde geldt voor de zondagopen-stelling van nabij gelegen winkelcentra. Naarmate meer winkelcen-tra op zondag open zijn, zullen de bezoekers van FOC’s op zondagook meer in de gelegenheid zijn om winkels in de omgeving tebezoeken. Zoals reeds eerder is aangegeven in deze nota is de be-rekening van het combinatiebezoek met nabij gelegen winkelcen-tra gebaseerd op ervaringen in Lelystad en Roermond, waarbij denabijgelegen binnenstedelijke centra op zondag dicht waren.Openstelling van de binnenstedelijke centra in de directe omgevingvan de Bleizo-locatie zal derhalve tot gevolg hebben dat er meercombinatiebezoek zal gaan optreden dan in deze nota is aangege-ven.

6.8 Handhaving concept FOC

PrivaatrechtEen strikte handhaving van het concept van een Factory OutletCenter is van belang om te komen tot zoveel mogelijk synergie-effecten en het beperken van zoveel mogelijk nadelige economi-sche effecten voor de retailstructuur in de regio. Naast publiekrech-telijke maatregelen moeten hiervoor ook privaatrechtelijke maat-regelen genomen worden, tussen gemeente en initiatiefnemer/eigenaar.

Hoofdstuk 668

Een belangrijk onderdeel van een FOC is dat het gaat om de ver-koop van merkproducten met schoonheidsfouten, retourzendin-gen, out-of-seasonartikelen of oudere collecties. Dit onderdeel isruimtelijk niet relevant en kan daarom niet in een bestemmings-plan worden geregeld. Om dit uitgangspunt juridisch te waarbor-gen kan initiatiefnemer met de kopers/ huurders van de pandeneen overeenkomst sluiten waarin de beschreven uitgangspuntenzijn vastgelegd. Bovendien zal in de overeenkomst een kettingbe-ding opgenomen moeten worden, waarbij de verbondene zich ver-plicht de betrokken bepaling op zijn rechtsopvolger te doen over-gaan. Op deze manier kan worden voorkomen dat reguliere win-kels zich in de toekomst in het FOC kunnen vestigen.

In een brancheringscommissie zullen de voorstellen tot nieuwvesti-ging in een FOC besproken moeten worden. In een dergelijke bran-cheringscommissie zouden vertegenwoordigd moeten zijn de ge-meente, Kamer van Koophandel, Hoofdbedrijfschap Detailhandelen uiteraard de exploitant van het FOC.

Batavia Stad Lelystad

Hoofdstuk 7 69

7. CONCLUSIES

Een FOC is een toevoeging op de detailhandels- en leisurestructuurvan de provincie Zuid-Holland. De consument krijgt er een laag-drempelige vrijetijdsbestemming op het raakvlak van retail en leisu-re bij met een onderscheidend aanbod. Een FOC onderscheidt zichdaarmee ten opzichte van de diverse andere winkelcentra in Zuid-Holland en kan– mits er geen structuurverstorende invloed van uitgaat- gezien worden als structuurversterkend voor het retail- enleisure aanbod in Zuid Holland.Het FOC onderscheidt zich van andere FOC’s in Nederland door haarruimtelijke vormgeving en het beoogde hoge kwaliteitsniveau. Aande hand van de analyses ten aanzien van de haalbaarheid en deeffecten op de omliggende winkelgebieden, worden hieronder devragen beantwoord zoals deze in paragraaf 1.1 zijn gesteld.

1. Is een FOC in Zuid-Holland mogelijk en haalbaar?De provincie Zuid-Holland biedt voldoende marktpotentieel vooreen nieuw FOC conform de beschreven omvang, ligging en uitvoe-ring. Realisatie van een FOC betekent een vernieuwende en duur-zame toevoeging aan de veelzijdige retail- en leisurestructuur indeze provincie. De branchering is weliswaar ten dele vergelijkbaarmet het aanbod in de centrumgebieden (vooral kleding, schoenenen sport), maar een FOC onderscheidt zich als samenhangend to-

taalconcept. Bovendien wordt de huidige koopkrachtafvloeiingnaar andere FOC’s zo voorkomen67.

2. Wat zijn de kwaliteiten van de Bleizo-locatie voor de realisatievan een FOC?

De bereikbaarheid, zichtbaarheid en vindbaarheid, het parkeeraan-bod (betaald), het bevolkingsdraagvlak in de regio en de mogelijk-heden om het bezoek aan het FOC te combineren met andere vor-men van vrijetijdsbesteding in de regio vormen samen een duurza-me basis voor een FOC op de Bleizo-locatie. Het FOC versterkt defunctie van de vervoersknoop Bleizo en kan een katalysator zijnvoor vestiging van andere economische functies in het gebied en deregio. Bovendien is de locatie een belangrijke schakel tussen demajeure provinciale recreatiegebieden Rottemeren, Van Tuyllparken Bentwoud (zie ook punt 4). Overigens wordt in het detailhan-delsbeleid van de provincie voorkeur gegeven aan een locatie bijeen bestaand winkelcentrum.

3. Wat zijn de effecten van een FOC op de lokale en regionaledetailhandelsstructuur?

Het FOC zal op langere termijn (na zijn aanloopperiode) een omzetgaan realiseren van circa € 115 à 133 miljoen inclusief horeca, metper saldo een fors positief economisch effect op de regio. Daar dehelft van de omzet afkomstig zal zijn van bezoekers die op meerdan 30 autominuten wonen, zullen de primaire negatieve effectenop de lokale en regionale detailhandel verhoudingsgewijs beperktzijn. Zo zullen de effecten in de belangrijkste branches (kleding en 67 Zo is bekend dat er vanuit Zuid Holland jaarlijks circa 200.000 inwoners het FOC

in Lelystad bezoeken. Het aantal inwoners van Zuid Holland dat naar het FOC inRoermond of Roosendaal gaat is niet bekend.

Hoofdstuk 770

mode, schoenen en sportartikelen) binnen het gebied van 30 auto-minuten beperkt blijven tot gemiddeld circa 2%. Dat geldt ook voorde belangrijkste centra in dit gebied, namelijk de binnensteden vanDen Haag en Rotterdam.

Wanneer de effecten worden afgezet tegen het totale niet-dagelijkse aanbod in de omliggende gemeenten, bedragen deze1,3% à 1,5% (netto 1,1 à 1,2%) omzetdaling. In verhouding tot hethuidige functioneren van deze centra en rekening houdend methet feit dat ook na realisatie van het FOC de consumenten in hunwoonomgeving, binnen aanvaardbare afstand over voldoende win-kelaanbod kunnen blijven beschikken, zal het FOC de lokale enregionale verzorgingsstructuur niet duurzaam ontwrichten. Er ont-staan geen wezenlijke beperkingen voor de consument bij het doenvan hun aankopen, zoals een fors grotere reisafstand, door dekomst van het FOC. Verder worden de kwantitatieve negatieve ef-fecten voor een deel gecompenseerd door de positieve effecten, alsgevolg van combinatiebezoek. Als er wordt ingezoomd op de ver-schillende branches in de direct omliggende gemeenten, dan zijn deeffecten groter. In Stadshart Zoetermeer zal het negatieve omzetef-fect in de branches kleding/mode en sport maximaal (in het meestnegatieve scenario, exclusief positieve effecten) circa 7 à 8% bedra-gen en in de branche schoenen 4 à 5%. Ook in de overige centra inde gemeenten Zoetermeer en Lansingerland zijn er effecten teverwachten (ca. 3 – 7%). Hierbij dient opgemerkt te worden dat demarges in de detailhandel steeds verder onder druk komen testaan. Zeker voor bestaande kleine zelfstandige ondernemers kaneen paar procent veel verschil maken.

We benadrukken dat de effecten zijn bepaald op basis van het‘worst case scenario’, gebaseerd op verschillende aannames. In depraktijk zullen de negatieve effecten (zeker in de beginsituatie)hoogst waarschijnlijk beperkter zijn. Immers in de berekeningen isgeen rekening gehouden met:• Impulsaankopen die in het FOC gedaan worden. Deze aanko-

pen gaan niet ten koste van andere winkelcentra, omdat dezeartikelen anders niet gekocht zouden worden. Wel kunnen zeten koste gaan van uitgaven aan bijvoorbeeld vakanties, huis ofauto.

• Een sterkere drang tot vernieuwing in bestaande centra. Be-staande centra zullen immers alle zeilen bijzetten (nieuwe in-vesteringen, meer promotie, scherpere prijzen) om de gunst vande consument terug te winnen. Dit kan ten koste gaan van debestedingen in een FOC.

• De te verwachten toename van de bevolking tussen 2010 en2020, waardoor het bestedingspotentieel dat in de regio aan-wezig is in 2020 groter zal zijn dan thans het geval is.

• De sterk toenemende bestedingen door buitenlandse toeristenin Nederlandse winkels, inclusief FOC’s. Bijna één op de vijfeuro's die in Nederlandse winkels besteed worden, is afkomstigvan buitenlandse toeristen. Dit bedrag is bovendien het afgelo-pen jaar toegenomen met 4%68.

• Voorts gelden de weergegeven percentages voor de situatie dathet FOC reeds in volle omvang functioneert. In de praktijk zalhet enkele jaren duren voordat het FOC zich gesetteld heeft. Inde eerste jaren na opening van het FOC zullen de effecten duslager zijn dan in de tabellen is weergegeven.

68 Bron: American Express Business Insights 2010.

Hoofdstuk 7 71

4. Welke meerwaarde levert het te realiseren FOC op voor hetleisureaanbod in de regio en in het bijzonder voor de gemeen-ten Lansingerland en Zoetermeer?

De regio wordt verrijkt met een unieke leisurevoorziening, die met3,6 à 4,2 miljoen bezoekers kan worden beschouwd als veruit degrootste toeristische attractie van Zuid-Holland. Een hoogwaardigFOC is een goed voorbeeld van een moderne, laagdrempelige vrije-tijdsvoorziening met een aantrekkelijke, consumentgerichte mixvan retail en horeca. Dit sluit goed aan op de prominente positievan Lansingerland en Zoetermeer als het gaat om vernieuwendeleisure. Zoals vermeld is een FOC op de Bleizo-locatie bovendieneen belangrijke ‘schakel’ tussen de belangrijke provinciale recrea-tiegebieden Rottemeren, Van Tuyllpark en Bentwoud.

5. Welke meerwaarde levert het FOC op voor de lokale en regio-nale economie en het imago in algemene zin?

Het FOC zal een totaal omzet gaan realiseren van circa € 115 à 130miljoen. Wanneer hierbij rekening gehouden wordt met omzetver-liezen elders en de extra omzetten die gerealiseerd worden als ge-volg van combinatiebezoeken en terugkombezoeken resulteerthieruit een additionele omzet in het omliggende gebied van circa€ 110 tot 130 miljoen in de detailhandel, horeca en leisure branche.In de hieronder staande tabel zijn de omzet van het FOC en de bij-komende omzeteffecten elders inzichtelijk gemaakt.Hieruit is op te maken dat de realisatie van het FOC in Lansinger-land, Zoetermeer en de andere omliggende gemeenten zal leidentot een extra omzet in de detailhandel (inclusief FOC), horeca enleisure van € 110 tot € 130 miljoen. In de bestaande detailhandel in

de omliggende gemeenten zal – op het gebied van niet-dagelijksegoederen – een omzetverlies geleden worden van circa 1%.

In de overige gemeenten binnen 30 autominuten van de Bleizo-locatie zal op het gebied van detailhandel per saldo een omzetver-lies geleden worden van circa € 45 - 50 miljoen. Dit stemt overeenmet circa 0,5% van de totale detailhandelsomzet in dit gebied.

In het gehele gebied binnen de 30 autominuten wordt een omzet-plus (detailhandel, horeca en leisure) gerealiseerd van circa € 70 tot€ 90 miljoen. De detailhandel op het gebied van niet-dagelijksegoederen wordt geconfronteerd met een omzetdaling van circa0,5%.

Wanneer naar de belangrijkste winkelcentra in de regio gekekenwordt, blijkt dat het stadshart van Zoetermeer in de detailhandelop het gebied van niet-dagelijkse goederen geconfronteerd wordtmet een omzetverlies van circa 2,5 a 3,0%, het centrum van Berkelen Rodenrijs met circa 3,5 a 4,0%, het centrum van Den Haag meteen omzetplus van 0,5 a 1,0% en het centrum van Rotterdam meteen omzetdaling van circa 1%.

Hoofdstuk 772

Tabel 7.1 Jaarlijks saldo positieve, negatieve effecten op termijn69

Detailhandel Totaal positief en

negatief effect op

bestaande detail-

handel

(Niet-Dagelijks)

Horeca Leisure Terugkombezoek

op termijn

Totaal economisch

effect (detailhan-

del, horeca, leisure

en terugkombe-

zoek)

Negatief Positief Percentage Saldo Saldo Saldo Saldo

Regio’s mln. € mln. € (in %) mln. € mln. € mln. € mln. €Aangrenzende gemeenten:

Bestedingen in FOC:

Effecten:

Totaal FOC en effecten:

-8,1 à –9,5

- 8,1 à –9,5

+108,0 à 126,0

+0,6 à 1,4

+108,6 à 127,4

-1,1 à -1,2%

+6,4

+0,5 à 1,1

+6,9 à 7,5

+1,6 à 2,7

+1,6 à 2,7

+0,9 à 2,1

+0,9 à 2,1

+114,4 à 132,4

- 4,5 à –2,2

+109,9 à +130,2

Ov. Gemeenten < 30 min:

Totaal effecten -45,9 à – 53,6 +1,4 à 3,2 -0,5 à -0,6% +1,1 à 2,6 +1,6 à 2,7 +2,7 à 6,3 -39,1 à – 38,8

Totaal binnen 30 min:

Totaal effecten70 -54,0 à – 63,0 +110,0 à 130,6 -0,5 à -0,6% + 8,0 à 10,5 +3,2 à 5,4 +3,6 à 8,4 + 70,8 à + 91,4

Winkelgebieden

- Stadshart Zoetermeer - 3,5 à –4,1 +0,4 à 0,9 -2,7 à -2,8% +0,3 à 0,8 +0,5 à 1,2 -2,3 à – 1,2

- Centrum Berkel en

Rodenrijs

- 0,7 à –0,8 -3,5 à -3,9% -0,8 à – 0,7

- Centrum Den Haag - 3,4 à –4,0 +0,6 à 1,4 +0,7 à + 0,6% +0,5 à 1,1 +1,0 à 2,5 -1,0 à + 1,3

- Centrum Rotterdam - 4,5 à –5,3 +0,2 à 0,5 -0,9% à -1,0% +0,2 à 0,4 +0,5 à 0,9 -3,6 à – 3,5

69 Op termijn: bij het volledig in bedrijf zijn van het FOC, na een ingroeiperiode van 6 à 10 jaar.70 Terugkombezoek: veronderstelling dat hiervan circa 25% zal plaats vinden in de aangrenzende gemeenten en 75% in de overige gemeenten binnen 30 autominuten.

Hoofdstuk 7 73

Op het gebied van werkgelegenheid levert de realisatie van eenFOC op de Bleizo-locatie per saldo (inclusief werkgelegenheidsef-fecten door omzetderving elders in de regio, combinatie- en terug-kombezoeken) circa 500 à 700 fte op. Het daadwerkelijke aantalarbeidsplaatsen zal waarschijnlijk dubbel zo hoog uitvallen. Ditomdat veel werkgelegenheid in detailhandel en horeca deeltijd is.Daarnaast zijn er forse tijdelijke effecten vanwege de bouw van hetFOC: inclusief toeleveranties 700 à 800 fte.

Het imago van de gemeente Lansingerland en Zoetermeer krijgteen forse impuls door de komst van het FOC. De eigentijdse leisure-voorziening die het FOC in wezen is vergroot de toeristisch-recreatieve wervingskracht van het gebied aanmerkelijk. Dit is te-meer van belang omdat het leisureaanbod in de regio, behalve inZoetermeer, verhoudingsgewijs weinig onderscheidend en ver-nieuwend is. Er is veel aanbod, maar slechts weinig attracties heb-ben een duidelijke bovenlokale aantrekkingskracht. Het FOC kanleiden tot herhalingsbezoek van bezoekers van buiten de regio,wat jaarlijks enige miljoenen euro extra omzet betekent voor deregionale retail, horeca, leisure en andere diensten.

6. Wat zijn de effecten en voor- en nadelen van FOC Bleizo inrelatie tot een mogelijk FOC in Alphen aan den Rijn?

Het is niet wenselijk om twee FOC’s op zo’n korte afstand van el-kaar te realiseren. In tegenstelling tot bij één FOC ontstaat dannaar de interpretatie van BRO wèl kans op duurzame ontwrichting .Bovendien is het nog maar de vraag of beide centra volledig inge-vuld zouden kunnen worden. Het gevaar van een grote leegstanddreigt dan. Voorts zou dit aanleiding kunnen geven om te komen

tot een oneigenlijke invulling van de leegstand (bijvoorbeeld metreguliere winkels zoals die ook in de traditionele winkelcentraworden aangetroffen).

Wanneer één van de twee FOC’s gerealiseerd zou worden, zijn deeffecten op het bestaande winkelaanbod in de provincie Zuid-Holland voor beide locaties nagenoeg gelijk. De meeste gemeentenliggen immers binnen een reistijd van 30 minuten. Per saldo zal eenFOC op de locatie Bleizo voor de gemeenten Lansingerland en Zoe-termeer in economische zin (bestedingen, werkgelegenheid) aan-merkelijk positiever uitvallen dan op een locatie nabij Alphen aanden Rijn. De lokale detailhandel en leisure zullen ook nauwelijkspositieve effecten ondervinden van een FOC in Alphen aan denRijn.

De Bleizo-locatie heeft als voordelen ten opzichte van Alphen aanden Rijn dat het zich direct in het grootstedelijke gebied bevindt,een betere zichtbaarheid heeft en goed bereikbaar en vindbaar isper auto en OV. De Bleizo locatie kan uitgroeien tot een ‘beeld-merk’ voor de regionale samenwerking tussen Stadsgewest Haag-landen en Stadsregio Rotterdam. Daarnaast worden, naast de reedsaanwezige leisure-attracties in Zoetermeer en Lansingerland op deBleizo- en Prisma-locaties ook nog andere publiekstrekkers gereali-seerd. Dit biedt de consument de mogelijkheid om echt een dagjeuit te zijn. In Alphen aan den Rijn zijn deze combinatiemogelijkhe-den veel geringer.

Hoofdstuk 774

De bereikbaarheid van de locatie in Alphen aan den Rijn is aan-zienlijk minder optimaal. Voorts zal realisatie van een FOC in Alp-hen aan den Rijn een zware verkeersdruk leggen op de rondweg.

Beantwoording van de aanvullende onderzoeksvragen:

7. Wat is de toegevoegde waarde van een FOC op de detailhan-dels- en leisurestructuur bezien vanuit het oogpunt van de con-sument?

Het beoogde FOC biedt een moderne, laagdrempelige leisurevoor-ziening met een consumentgerichte mix van retail en horeca. Hetsucces van de al jaren geleden geopende FOC’s in Lelystad enRoermond (en in het buitenland), met jaarlijks enige miljoenenbezoekers en veel herhalingsbezoek, onderstreept de populariteitvan dit type voorzieningen. Daarnaast krijgt de regionale consu-ment nieuwe vrijetijdsmogelijkheden, in een gebied dat steedsmeer als leisurebestemming op de kaart komt te staan. Ook in an-dere centra is een opkomst van individuele ‘outlets’ zichtbaar. EenFOC onderscheidt zich nadrukkelijk van dit type aanbieders, doorde conceptmatige opzet en hoogwaardige invulling en uitvoering.

8. Wat zijn de voor- en nadelen van realisatie van het FOC op delocatie Bleizo?

Voordelen: voldoende ruimte, goed bereikbaar, midden in dichtbe-volkt verzorgingsgebied, kernelement van een integrale multifunc-tionele gebiedsontwikkeling, multimodaal vervoersknooppunt,versterking leisurestructuur Lansingerland en Zoetermeer e.o., om-vangrijke positieve economische effecten, extra werkgelegenheid;

Nadelen: negatieve omzeteffecten in de winkelgebieden in de di-rect omliggende gemeenten; zowel de buurt- en wijkwinkelcentraals de centrumgebieden.Aandachtspunten: de ontsluiting van het FOC vergt bijzondereaandacht.

9. Wat zijn de effecten van het te realiseren FOC op de mode ensportbranche?

Door de komst van het FOC wordt het regionale aanbod in modeen sport versterkt. Er wordt immers een retailconcept toegevoegd,dat nu ontbreekt in de regio: een ruime keuze in kwalitatief goedeen deels zelfs hoogwaardige merkproducten met vaak grote kor-ting geconcentreerd in één centrum. In de direct aangrenzendegemeenten zullen de aanwezige winkels op het gebied van modeen kleding gemiddeld een omzetverlies lijden van 6%. Op het ge-bied van schoenen een verlies van 4% en op het gebied van sport-artikelen een omzetverlies van 6%.

In het gebied binnen de 30 autominuten, exclusief de aangrenzen-de gemeenten, bedraagt het omzetverlies gemiddeld respectievelijkcirca 2%, 1% en 2%. Deze omzeteffecten zullen zowel in de aan-grenzende gemeenten als daarbuiten in onze interpretatie nietleiden tot een duurzame ontwrichting van de regionale retailstruc-tuur. Het effect op de totale detailhandel in de regio bedraagt circa–0,5 à -0,6%.

Bij de interpretatie van deze effecten dient er wel rekening meegehouden te worden dat ze betrekking hebben op het ‘worst case

Hoofdstuk 7 75

scenario’ en dat enige nuanceringen nodig zijn. Dat wil zeggen datdeze effecten berekend zijn onder de veronderstelling dat:• het huidige aanbod niet zal reageren op de toenemende con-

currentie;• de berekeningen hebben plaats gevonden op basis van de hui-

dige vraag- en aanbodverhoudingen. Geen rekening is gehou-den met een toekomstige toename van de bevolking en eentoename van het retailaanbod;

• er geen ingroeiperiode plaats vindt van het FOC; met anderewoorden: Vanaf de opening van het FOC zal het FOC op vollesterkte functioneren. In de praktijk zal het een aantal jaren du-ren voordat het FOC zodanig functioneert. In de eerste jaren naopening zullen de effecten dus ook geringer zijn.

Als gevolg van deze nuanceringen zullen de effecten in praktijkwaarschijnlijk lager zijn hier aangegeven.

10. Welke effecten zijn te verwachten in de meest nabijgelegencentra van de gemeenten Zoetermeer, Lansingerland, Pijnacker-Nootdorp en Zuidplas?

In de direct omliggende gemeenten zal de detailhandel in niet-dagelijkse artikelen een jaarlijkse omzetderving ondervinden van intotaal circa 1,5%, doch netto (inclusief positieve effecten doorcombinatiebezoeken) maximaal 1,2%. In de navolgende tabel zijnde effecten per branche in de meest nabij gelegen centra weerge-geven.

Tabel 7.2 Primaire negatieve omzeteffecten per branche

Kleding en

mode

Schoenen Sportartikelen

Stadshart Zoetermeer 7 – 8% 4 – 5% 7 – 8%

Centrum Berkel en Rodenrijs 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Bergschenhoek 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Bleiswijk 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Pijnacker 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

De Parade 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Centrum Zevenhuizen 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Reigerhof Nieuwerkerk 6 – 7% 3 – 4% 6 – 7%

Ook deze effecten zullen volgens de interpretatie van BRO nietleiden tot een duurzame ontwrichting van de verzorgingsstructuur.Wanneer rekening gehouden wordt met combinatiebezoek zullende negatieve effecten van het stadshart Zoetermeer wat geringerzijn. Immers het combinatiebezoek in het stadshart van Zoetermeerlevert een extra omzet op van 0,7 tot 1,7 miljoen euro jaarlijks.

Ook hier geldt de relativering als hierboven zijn weergegeven.

11. Welke effecten zijn te verwachten in de belangrijkste centravan de grote steden Den Haag en Rotterdam (Rotterdam-Centrum, Den Haag-Centrum, Alexandrium, Leidsenhage en Inde Bogaard in Rijswijk)?

Hieronder worden de omzeteffecten weergegeven zoals die zichzullen voordoen in de binnenstad van Den Haag en Rotterdam ende winkelcentra Alexandrium in Rotterdam, Leidsenhage in Leids-chendam en In den Bogaard in Rijswijk.

Hoofdstuk 776

Tabel 7.3 Negatieve omzeteffecten per branche

Winkelgebied

Kleding en

mode

Schoenen Sportartikelen

Binnenstad Den Haag 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Binnenstad Rotterdam 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Alexandrium Rotterdam 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

In den Boogaard Rijswijk 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Leidsenhage Leidschendam 2 – 3% 1 – 2% 2 – 3%

Ook hier geldt dat de bovenstaande negatieve effecten aanzienlijklager zullen uitvallen wanneer de invloed van combinatiebezoek inde cijfers wordt verdisconteerd. Per saldo zullen de effecten nietleiden tot een duurzame verstoring van de retailstructuur. Zie ookbovenstaande relativering.

12. Wat zijn de globale effecten van het FOC op de Bleizo-locatieop de detailhandelsstructuur in de provincies Noord-Holland enUtrecht?

De provincies Noord-Holland en Utrecht liggen grotendeels in hetsecundaire marktgebied (30 – 60 minuten reistijd). De effecten indit marktgebied op de omzet in niet-dagelijkse artikelen spreidenzich over een groot winkelaanbod. Hierdoor zijn de effecten zeergering (0,2%).

13. Wat zijn de effecten van wel of geen zondag-openstelling inhet FOC?

Het bezoek aan een FOC wordt vaak beschouwd als een dagje uit.Dit blijkt ook uit de verdeling van het aantal bezoekers over deweek. Uit de bezoekersonderzoeken in de bestaande FOC’s komt

naar voren dat een groot aandeel van de bezoekers op zondagkomt (ca. 24%). Zondagsopenstelling voor een FOC is dan eigenlijkook een vereiste.

Wanneer het FOC niet op zondag open is, zal een deel van de be-zoekers op andere dagen komen, maar zal ook een belangrijk deelminder vaak of niet komen. De bezoekersaantallen, en indirect ookde omzetten, zullen dan lager uitvallen waardoor de continuïteitvan het FOC in gevaar kan komen. Wel zullen de effecten op debestaande detailhandel lager uitvallen. Daar staat tegenover dathet effect van combinatiebezoek met horeca en leisure (voor veleNederlanders bij uitstek ‘zondagse’ activiteiten) duidelijk geringerzijn.Voorts dient er rekening mee gehouden te worden dat de effectenvan combinatiebezoek hoger zullen zijn, wanneer ook in de nabijgelegen winkelcentra de winkels op zondag open zijn. Immers deFOC bezoeker heeft dan ook op zondag de mogelijkheid om nabijgelegen winkelcentra te bezoeken.

14. Hoe kan het concept in de toekomst worden gewaarborgd?Een strikte handhaving van het concept van een Factory OutletCenter is van belang om te komen tot zoveel mogelijk synergie-effecten en het beperken van zoveel mogelijk nadelige economi-sche effecten voor de retailstructuur in de regio. Naast publiekrech-telijke maatregelen moeten hiervoor ook privaatrechtelijke maat-regelen genomen worden, tussen gemeente en initiatiefnemer/eigenaar. Zo is het uitgangspunt dat betaald parkeren ingevoerdzal worden.

Hoofdstuk 7 77

Een belangrijk onderdeel van een FOC is dat het gaat om de ver-koop van merkproducten met schoonheidsfouten, retourzendin-gen, out-of-seasonartikelen of oudere collecties. Dit onderdeel isruimtelijk niet relevant en kan daarom niet in een bestemmings-plan worden geregeld. Om dit uitgangspunt juridisch te waarbor-gen kan initiatiefnemer met de kopers/huurders van de panden eenovereenkomst sluiten waarin de beschreven uitgangspunten zijnvastgelegd. Bovendien zal in de overeenkomst een kettingbedingopgenomen moeten worden, waarbij de verbondene zich verplichtde betrokken bepaling op zijn rechtsopvolger te doen overgaan.Op deze manier kan worden voorkomen dat reguliere winkels zichin de toekomst in het FOC kunnen vestigen. In een brancherings-commissie zullen de voorstellen tot nieuwvestiging in een FOC be-sproken moeten worden. De regelingen in Roermond en Lelystadwerken in praktijk goed.

15. Wat zijn de globale effecten van het eventueel te realiserenFOC in Alphen aan den Rijn op de koopstromen in het gewestHaaglanden en in de Stadsregio Rotterdam en in het bijzonderop het Stadshart Zoetermeer?

Het realiseren van een FOC in de gemeente Alphen aan den Rijnheeft slechts een marginaal effect op de retailvoorzieningen in hetStadsgewest Haaglanden en de stadsregio Rotterdam. Bij realisatievan een FOC in Alphen aan den Rijn blijft de omzetderving in destadsregio Rotterdam en het stadsgewest Haaglanden beperkt totcirca 1,5 à 2,0% in de modebranche, tot circa 1% in de schoenen-branche, en tot circa 2% in de sportbranche. De omzetverliezen inhet Stadshart van Zoetermeer zullen ongeveer hetzelfde niveauhebben. Zoetermeer wordt in dit geval niet gerekend tot de direct

omliggende gemeenten, waardoor de effecten lager uitvallen enzich spreiden over een grotere regio. In het theoretische modelworden de effecten lineair verspreid over de aanwezige winkelme-ters in het afgebakende verzorgingsgebied (in dit geval overigegemeenten met een autoreistijd tot 30 minuten). De positieve ef-fecten (bestedingen FOC, combinatiebezoek, werkgelegenheid,imagoversterking, etc.) vinden in dit geval echter ook vooral plaatsin en rond Alphen aan den Rijn. Daarnaast zal het combinatiebe-zoek naar het Stadsgewest Haaglanden en de Stadsregio Rotterdambeperkt blijven, door de grotere afstand tot Alphen aan den Rijn.

BIJLAGEN

Bijlagen 1

Bijlage 1: Begrippenlijst

DetailhandelVerkoopkanaal voor goederen rechtstreeks aan de eindgebruiker.

Detailhandel (als activiteit)Het bedrijfsmatig te koop aanbieden, waaronder de uitstalling tenverkoop, verkopen en/of leveren van goederen aan de uiteindelijkegebruiker of verbruiker.

Dagelijkse artikelenVoedings- en genotmiddelen (vgm) en artikelen op het gebied vanpersoonlijke verzorging. In de praktijk gaat het hierbij om super-marktaanbod, aanbod in vgm-speciaalzaken, drogisterij- en parfu-meriezaken

Niet-dagelijkse artikelenAlle artikelen die niet behoren tot de dagelijkse artikelensector.

BestedingspotentieelTotaal aan winkelbestedingen die door de inwoners van een be-paald gebied gedaan kunnen worden. Gebaseerd op inwoneraantalen gemiddelde (landelijke) toonbankbesteding per hoofd van debevolking. Groepering daarvan noemt men bestedingsvolumes.

Winkel verkoopvloeroppervlak (wvo)Winkelruimte die voor de consument toegankelijk is (dus exclusiefmagazijn, kantoor, etalage, etc.).

VloerproductiviteitGemiddelde omzet in gevestigde winkels per m² verkoopvloerop-pervlak (wvo).

KoopkrachtbindingMate waarin inwoners van een bepaald gebied hun bestedingenverrichten bij winkels die in dat gebied gevestigd zijn.

KoopkrachtafvloeiingMate waarin inwoners van een bepaald gebied hun detailhandels-bestedingen plaatsen bij gevestigde winkels buiten dat gebied.

KoopkrachttoevloeiingMate waarin inwoners van buiten een bepaald gebied detailhan-delsbestedingen plaatsen bij winkels die in dat gebied gevestigdzijn (aandeel omzet van buiten).

KoopstromenonderzoekTelefonische enquête onder de huishoudens van een bepaald ge-bied (zoals kern, gemeente, regio of provincie) om te bepalen waar(in welke winkels, concentraties) hun detailhandelsbestedingenterecht komen. Het koopgedrag wordt uitgedrukt in ‘koopkracht-binding’ en ‘koopkrachtafvloeiing’ voor een bepaalde aankoop-plaats.

Distributieve (uitbreidings)ruimteDe kwantitatieve uitkomst van de benadering van het economischfunctioneren. Dit is een inschatting van het aantal vierkante metersdat rendabel kan functioneren in het verzorgingsgebied.

Bijlagen2

Indien de distributieve ruimte groter is dan het aanwezige aanbod,is er sprake van distributieve uitbreidingsruimte. Deze cijfers zijnenkel indicatief en nooit normatief.

OmzetverdunningWanneer er meer winkelmeters komen, maar de bestedingen niettoenemen is er sprake van omzetverdunning. De bestedingen wor-den uitgespreid over een groter winkelaanbod, waardoor de om-zetten dalen.

Recreatief winkelenHet gaat hier met name om de modische branches, juwelier en op-tiek, huishoudelijke- en luxe artikelen, sport en spel, hobby en me-dia. Bij recreatief winkelen staat het kijken en vergelijken centraal.De consument wil veel keuzemogelijkheden hebben en wordengeprikkeld (impuls)aankopen te doen. De sfeer en beleving van eencentrum zijn erg belangrijk. Deze aankopen worden met een wis-selende frequentie gedaan en men is bereid een grotere afstandenaf te leggen.

Boodschappen doenHet gaat hier om de aankopen van de consument voor de dagelijk-se behoeften (levensmiddelen, persoonlijke verzorging, bloemen,dierbenodigdheden). Deze aankopen worden met een hoge fre-quentie gedaan en veelal in de nabijheid van de woonomgevingomdat men hiervoor bij voorkeur niet te grote afstanden aflegt.

Doelgerichte laagfrequente aankopen doenDeze aankopen zijn veelal vervangingsaankopen, bijvoorbeeld eennieuwe koelkast of bankstel. Het gaat met name om de brancheswonen, bruin- en witgoed, doe-het-zelf, auto en fietsen. De consu-ment gaat hiervoor doelgericht naar een bepaalde winkel of win-kelgebied, en combineert het bezoek liever niet met bijvoorbeeldboodschappen doen of recreatief winkelen.

Bijlagen 3

Bijlage 2: Branche-indeling

BRO hanteert onderstaande (Locatus)indeling in de detailhandelnaar sectoren, branchegroepen en hoofdbranches.

Sector Branchegroep Hoofdbranche

LevensmiddelenDagelijks Dagelijks

Persoonlijke verzorging

Warenhuis

Kleding en mode

Schoenen en lederwaren

Juwelier en optiek

Huishoudelijke en luxe

Mode & luxe

Antiek en kunst

Sport en spel

HobbyVrije tijd

Media

Dier en plant

Bruin- en witgoed

Fietsen en autoaccessoires

Doe-het-zelf

Niet-dagelijks

In/om het huis

Wonen

Overige detailhandel Overige detailhandel

Totaal detailhandel

Bijlagen4

Bijlagen 5

Bijlage 3: Samenstelling begeleidingscommissie

Naam Organisatie

Dhr. F. Ammerlaan Ondernemersver. Buurt- en wijkwinkelcentra Zoetermeer

Dhr. W. Blansjaar KHN afd Zoetermeer - Oostland

Dhr. R. Brinkhof Stadsgewest Haaglanden

Dhr. H.J. ten Dam Unibail-Rodamco

Mevr. S. Dielbandhoesing Kamer van Koophandel Den Haag

Mevr. M. van Dijk Elysium

Dhr. D. Doesburg Winkeliersvereniging Berkel Centrum

Dhr. B. Dronkert Gemeente Zoetermeer

Dhr. Duijn Dutch Water Dreams

Mevr. M. van Geemert Unibail-Rodamco

Dhr. H. Gianotten Panteia

Mevr. P. Goudriaan Kamer van Koophandel

Dhr. C. Hartog Stichting Exploitatie PWA Centrum

Dhr. A. Koopman Gemeente Lansingerland

Dhr. R. Mannaart Kamer van Koophandel

Dhr. A. Nazerian Forum Invest

Dhr. P. Nijssen Provincie Zuid-Holland

Mevr. M. Plantinga Raad Voor Ondernemend Zoetermeer

Dhr. D. Potter Gem. Pijnacker Nootdorp

Dhr. K. van Raalte Outdoor Valley

Dhr. G. Scholten Winkeliersvereniging Berkel Centrum

Dhr. J. Slooten Golfbaan de Rottebergen

Dhr. P. Smits Hoofdbedrijfschap Detailhandel

Dhr. T. Sneep Forum Invest

Dhr. T. Tetteroo Rabobank Vlietstreet Zoetermeer

Dhr. P. van der Valk Stadsregio Rotterdam

Naam Organisatie

Dhr. D van der Veen Aprisco

Dhr. W. Veldhuizen Stable International

Dhr. A. Verbakel Winkeliersvereniging Bleiswijk

Dhr. C. Vermeulen ABN AMRO

Dhr. J.C. Versteeg Winkeliersvereniging Bruisend Bergschenhoek

Dhr. A.C. van Waay Van Waay Interieurs

Dhr. T. Wesseling SCM Shopping Centre Management

Dhr. H. Zande Ontwikkelings Bedrijf Rotterdam

Dhr. R. Zijderveld Gemeente Den Haag

Dhr. T. Kolen projectleider BRO

Dhr. J. Jansen Venneboer Senior adviseur BRO

Bijlagen6

Bijlagen 7

Bijlage 4: Aanbod Nederlandse Factory Outlet Centers

Batavia Stad - Lelystad Designer Outletcenter - Roermond Rosada - Roosendaal

Aantal winkels m² wvo Aantal winkels m² wvo Aantal winkels m² wvo

Levensmiddelen 2 65 1 50 0 0

Persoonlijke verzorging 1 132 1 80 0 0

Totaal dagelijks 3 197 2 130 0 0

Kleding & mode 61 12.312 71 14.270 45 8.512

Schoenen & lederwaren 11 1.602 13 1.890 8 830

Juwelier & optiek 2 108 2 150 2 146

Huishoudelijk & luxe 3 549 6 704 3 388

Sport & spel 5 1.763 9 3.030 2 665

Media 2 250 0 0 0 0

Doe-het-zelf 0 0 1 187 0 0

Wonen 1 171 0 0 0 0

Totaal niet-dagelijks 85 16.755 102 20.231 60 10.541

Totaal detailhandel 88 16.952 104 20.361 60 10.541

Horeca 11 0 10 0 4 0

Cultuur 2 0 1 0 0 0

Ontspanning 0 0 1 0 1 0

Particuliere dienstverlening 0 0 0 0 2 0

Pinautomaat 1 0 1 0 2 0

Totaal overige voorzieningen 14 0 13 0 9 0

Leegstand 12 2.112 2 319 5 1.483

Bron: Locatus Retail Verkenner, update 28 september 2010

Bijlagen8

Bijlagen 9

Bijlage 5: Detailhandelsaanbod in de regio (m² wvo)

Totaal Waarvan

Gemeente Winkelcentrum Totaal Dagelijks Niet-dagelijks Kleding & mode Schoenen & le-

derwaren

Sport71

Aangrenzende gemeenten

Lansingerland Centrum Bergschenhoek 6.707 3.091 3.616 983 70

Lansingerland Berkelse Poort 9.620 9.620

Lansingerland Centrum Berkel en Rod. 11.614 4.178 7.436 2.969 404 383

Lansingerland Centrum Bleiswijk 4.695 3.165 1.530 705 56

Pijnacker-Nootd. Centrum Pijnacker 12.653 4.083 8.570 1.276 1.040 432

Pijnacker-Nootd. De Emerald 2.395 1.793 602

Pijnacker-Nootd. De Parade 12.154 4.108 8.046 2.019 474 267

Pijnacker-Nootd. Dorpsstraat Nootdorp 1.369 1.369

Pijnacker-Nootd. Klapwijkselaan 1.350 1.167 183

Zoetermeer Buytenwegh 3.670 2.621 1.049 326

Zoetermeer Croesinckplein 1.395 1.395

Zoetermeer De Leyens 3.186 2.343 843 190

Zoetermeer De Vlieger 1.321 874 447

Zoetermeer Dorpsstraat Zoetermeer 10.733 3.081 7.652 1.705 569 665

Zoetermeer Meerzicht 5.620 3.796 1.824 495

Zoetermeer Meeuwenveld 1.193 988 205

Zoetermeer Noordhove 1.688 1.588 100

Zoetermeer Oosterheem 2.875 2.390 485

Zoetermeer Oranjelaan 469 234 235 45

Zoetermeer Piet Heinstraat 370 240 130

Zoetermeer Rokkeveen 4.835 3.083 1.752 686 148

Zoetermeer Seghwaert 3.348 2.727 621

71 Subbranches buitensport, sportzaak, watersport en sport speciaalzaak

Bijlagen10

Totaal Waarvan

Gemeente Winkelcentrum Totaal Dagelijks Niet-dagelijks Kleding & mode Schoenen & le-

derwaren

Sport71

Zoetermeer Stadshart Zoetermeer 46.485 6.070 40.415 14.392 3.411 3.048

Zoetermeer Vijverhoek 1.055 826 229

Zoetermeer Woonhart 19.342 19.342

Zuidplas Centrum Moordrecht 3.599 2.679 920 264 774

Zuidplas Centrum Zevenhuizen 6.499 1.624 4.875 812 160

Zuidplas Dorpsstraat Moerkapelle 1.580 542 1.038

Zuidplas Dorpsstr. Nieuwerkerk 2.757 1.005 1.752 323 121

Zuidplas Dorrestein 1.878 1.348 530 80

Zuidplas Reigerhof Nieuwerkerk 8.332 3.970 4.362 1.637 257 140

Verspreid aanbod 132.699 6.186 126.513 435 0 1.642

Totaal omliggend 327.486 71.195 256.291 29.342 6.480 7.581

Overige gemeenten binnen 30 autoreisminuten

Alphen a/d Rijn Centr. Alphen a/d Rijn 43.127 6.668 36.459 11.819 3.286 2.303

Delft Centrum Delft 48.924 7.957 40.967 12.341 3.236 1.540

Dordrecht Centrum Dordrecht 70.708 9.010 61.698 20.278 4.759 2.559

Gouda Centrum Gouda 47.771 5.593 42.178 13.089 2.905 2.294

Katwijk Centrum Katwijk 23.516 3.478 20.038 7.094 1.007 1.378

Leiden Centrum Leiden 81.965 15.170 66.795 18.997 4.615 2.908

Leidschendam-V. Leidsenhage 42.850 7.745 35.105 11.007 2.529 1.901

Oud-Beijerland Centrum Oud-Beijerl. 28.152 3.675 24.477 10.273 2.280 1.008

Papendrecht Centrum Papendrecht 24.060 5.897 18.163 6.569 1.030 496

Ridderkerk Centrum Ridderkerk 31.799 7.397 24.402 8.354 1.989 703

Rijswijk In de Bogaard 56.862 9.534 47.328 16.968 5.281 2.075

Rotterdam Alexandrium 105.998 7.560 98.438 15.507 2.846 3.536

Rotterdam Centrum Hoogvliet 21.079 7.677 13.402 5.164 2.156 366

Rotterdam Centrum Rotterdam 182.727 17.816 164.911 63.947 8.637 7.886

Bijlagen 11

Totaal Waarvan

Gemeente Winkelcentrum Totaal Dagelijks Niet-dagelijks Kleding & mode Schoenen & le-

derwaren

Sport71

Rotterdam Nieuwe Binnenweg 20.120 5.913 14.207 2.456 717 75

Rotterdam Oude Noorden 32.471 7.918 24.553 3.212 674 514

Rotterdam Zuiderboulevard 25.372 6.332 19.040 2.936 2.278 603

Rotterdam Zuidplein 45.206 4.488 40.718 11.936 5.511 2.203

’s-Gravenhage Centr. 's-Gravenhage 167.836 16.269 151.567 47.204 6.722 5.415

’s-Gravenhage Leijweg 26.870 8.295 18.575 4.324 1.017 362

’s-Gravenhage Megastores 51.241 4.949 46.292 896

Schiedam Centrum Schiedam 31.794 6.398 25.396 6.085 2.002 1.232

Spijkenisse Centrum Spijkenisse 29.461 4.758 24.703 10.350 3.099 1.829

Vlaardingen Centrum Vlaardingen 38.698 7.902 30.796 9.710 3.543 1.417

Westland Centrum Naaldwijk 28.515 4.814 23.701 9.372 1.370 868

Woerden Centrum Woerden 23.972 3.984 19.988 8.095 1.995 404

Overig winkelaanbod 3.069.599 759.816 2.309.783 190.200 37.097 74.601

Totaal 30 min Excl. Omliggende gem. 4.400.693 957.013 3.443.680 527.287 112.581 121.372

Totaal binnen 30 min. 4.728.179 1.028.208 3.699.971 556.629 119.061 128.953

30 – 60 min.

Excl. kleinere ringen 9.708.629 1.959.756 7.748.873 1.123.071 257.825 273.357

Totaal binnen 60 min. 14.436.808 2.987.964 11.448.844 1.679.700 376.886 402.310

60 – 90 min.

Excl. kleinere ringen 6.087.958 1.169.612 4.918.346 654.554 174.376 166.772

Totaal binnen 90 min. 8.315.152 4.157.576 4.157.576 2.334.254 551.262 569.082

Bijlagen12

Bijlagen 13

Bijlage 6: Omzeteffect in de regio – LINEAIR VERDEELD

Omzetclaim bestaand aanbod (€)

Winkelgebied Mode Schoenen Sport Overig ND Totaal

OMLIGGENDE GEMEENTEN

Centrum Berkel & Rodenrijs 9.536.428 1.105.748 1.185.002 8.758.400 20.585.578

Centrum Bergschenhoek 3.157.396 0 216.580 6.099.940 9.473.916

Centrum Bleiswijk 2.264.460 153.272 0 1.830.220 4.247.952

Centrum Pijnacker 4.098.512 2.846.480 1.336.608 13.856.360 22.137.960

De Parade 6.485.028 1.297.338 826.098 12.580.680 21.189.144

Dorpsstraat Zoetermeer 5.476.460 1.557.353 2.057.510 11.216.940 20.308.263

Stadshart Zoetermeer 46.227.104 9.335.907 9.430.512 46.562.320 111.555.843

Reigerhof Nieuwerkerk 5.258.044 703.409 433.160 5.540.640 11.935.253

Centrum Zevenhuizen 2.608.144 0 495.040 9.289.140 12.392.324

Totaal centrumgebieden 77.081.576 16.846.235 15.268.890 98.515.340 207.712.041

Overig detailhandelsaanbod 17.164.928 889.525 8.186.724 408.158.100 434.399.277

Totaal 94.246.504 17.735.760 23.455.614 506.673.440 642.111.318

Omzetclaim FOC 5.289.429 – 6.171.000 617.143 – 720.000 1.272.857 – 1.485.000 920.571 – 1.074.000 8.100.000 – 9.450.000

Omzeteffect (%) 5,6 – 6,5% 3,5 – 4,1% 5,4 – 6,3% Ca. 0,2% 1,3 – 1,5%

OVERIGE GEMEENTEN < 30 MINUTEN

Centr. Alphen a/d Rijn 37.974.447 8.993.782 7.125.482 45.341.380 99.435.091

Centrum Delft 39.651.633 8.856.932 4.764.760 56.763.000 110.036.325

Centrum Dordrecht 65.153.214 13.025.383 7.917.546 81.162.760 167.258.903

Centrum Gouda 42.054.957 7.950.985 7.097.636 56.858.200 113.961.778

Centrum Katwijk 22.793.022 2.756.159 4.263.532 25.130.420 54.943.133

Centrum Leiden 61.037.361 12.631.255 8.997.352 95.854.500 178.520.468

Leidsenhage 35.365.491 6.921.873 5.881.694 46.809.840 94.978.898

Centrum Oud-Beijerl. 33.007.149 6.240.360 3.118.752 25.980.080 68.346.341

Bijlagen14

Omzetclaim bestaand aanbod (€)

Winkelgebied Mode Schoenen Sport Overig ND Totaal

Centrum Papendrecht 21.106.197 2.819.110 1.534.624 23.961.840 49.421.771

Centrum Ridderkerk 26.841.402 5.443.893 2.175.082 31.787.280 66.247.657

In de Bogaard 54.518.184 14.454.097 6.420.050 54.749.520 130.141.851

Alexandrium 49.823.991 7.789.502 10.940.384 182.186.620 250.740.497

Centrum Hoogvliet 16.591.932 5.900.972 1.132.404 13.604.080 37.229.388

Centrum Rotterdam 205.461.711 23.639.469 24.399.284 200.969.580 454.470.044

Nieuwe Binnenweg 7.891.128 1.962.429 232.050 26.082.420 36.168.027

Oude Noorden 10.320.156 1.844.738 1.590.316 47.964.140 61.719.350

Zuiderboulevard 9.433.368 6.234.886 1.865.682 31.470.740 49.004.676

Zuidplein 38.350.368 15.083.607 6.816.082 50.141.840 110.391.897

Centr. 's-Gravenhage 151.666.452 18.398.114 16.754.010 219.497.880 406.316.456

Leijweg 13.893.012 2.783.529 1.120.028 30.635.360 48.431.929

Megastores 0 0 2.772.224 108.042.480 110.814.704

Centrum Schiedam 19.551.105 5.479.474 3.811.808 38.263.260 67.105.647

Centrum Spijkenisse 33.254.550 8.481.963 5.658.926 22.431.500 69.826.939

Centrum Vlaardingen 31.198.230 9.697.191 4.384.198 38.379.880 83.659.499

Centrum Naaldwijk 30.112.236 3.749.690 2.685.592 28.776.580 65.324.098

Centrum Woerden 26.009.235 5.460.315 1.249.976 22.595.720 55.315.246

Totaal centrumgebieden 1.083.060.531 206.599.708 144.709.474 1.605.440.900 3.039.810.613

Overig 611.112.600 101.534.489 230.815.494 4.778.766.300 5.722.228.883

Totaal 1.694.173.131 308.134.197 375.524.968 6.384.207.200 8.762.039.496

Omzetclaim FOC 29.973.428 – 34.969.000 3.497.143 – 4.080.000 7.212.857 – 8.415.000 5.216.572 – 6.086.000 45.900.000 – 53.550.000

Omzeteffect (%) 1,8 – 2,1% 1,1 – 1,3% 1,9 – 2,2% Ca. 0,1% 0,5 – 0,6%

Bijlagen 15

Bijlage 7: Bezoekersaantallen FOC’s Europa

Outlet Center Netto verkoopop-

pervlakte (m², afge-

rond)

Aantal bezoekers

per jaar

Nederland

Batavia Stad Lelystad 20.000 2,1 mln.

Designer Outlet Roermond 20.000 3,7 mln.

Rosada Roosendaal 15.700 1,5 mln.

België

Maasmechelen Village 19.680 2,5 mln.

L’Ardennes Outlet Center Verviers 9.840 1,2 mln.

Duitsland

Ingolstadt Village 22.000 1,5 mln.

Outlet City Metzingen 70.000 3,0 mln.

Frankrijk

La Vallee Village (Parijs) 18.000 3 mln.

McArthur Glen Troyes 23.000 3 mln.

Verenigd Koninkrijk

Gunwharf Quays Portsmouth (VK) 19.500 5 mln.

Great Western Swindon (VK) 18.500 2 mln.

Bicester Village Oxford (VK) 13.000 2 mln.

Bijlagen16

Bijlagen 17

Bijlage 8: Indicatie referentiemerken FOC Bleizo (bron: Stable International)

BRO heeft vestigingen in Boxtel | Amsterdam | Tegelen | Hasseltwww.BRO.nl