关于《贵州（清镇）职教城乡愁校区控制性详细规划》

Z1单元、Z2单元局部地块规划条件调整论证报告

为更进一步合理发展城市规划建设，科学利用土地及空间资源，衔接好城市

规划的近期与远期发展关系，按照市政府的工作安排，拟将《贵州（清镇）职教

城乡愁校区控制性详细规划》（以下简称“职教城控规”）中 Z1 单元、Z2 单元局

部地块规划条件进行调整，具体内容如下：

一、 调整范围

调整地块位于《贵州（清镇）职教城乡愁校区控制性详细规划》Z1 单元、

Z2单元内，共计调整 23个地块，总用地面积 141.64公顷（2124.6亩）。

Z1 单元北至龙凤北路、南至龙凤大道、西至云站中路、东至老马河，涉及

调整规划条件的地块在已批的“职教城控规”中为 Z1-01-07地块、Z1-01-08地

块、Z1-01-09地块、Z1-01-10地块、Z1-01-11 地块，共计 5个地块，总用地面

积为 24.06 公顷（360.9 亩）。

Z2 单元北至龙凤大道、南至沿河西路、西至云站中路、东至沿河西路，涉

及调整规划条件的地块在已批的“职教城控规”中 Z2-01-02地块、Z2-01-03地

块、Z2-01-05地块、Z2-01-07地块、Z2-01-09 地块、Z2-01-10地块、Z2-01-11

地块、Z2-01-12地块、Z2-01-13地块、Z2-01-14 地块、Z2-02-05地块、Z2-02-06

地块、Z2-02-13地块、Z2-02-14地块、Z2-02-21 地块、Z2-02-22地块、Z2-02-23

地块、Z2-02-26地块，共计 18个地块，总用地面积为 117.58公顷（1763.7 亩）。

二、 调整原因

（1）按照人口增长合理有序规划建设，实现新区产城互动。

城市人口增长是一个长期的过程，我市的城镇化水平 45.18％，略高于贵州

省的 43％，远低于全国的 53.7％的和贵阳的 73.2％城镇化进程。老马河西侧区

域人口不足以带动体量过大的商业活动。为带动城市活力，营造老马河沿线区域

开发的人气，实现人口与商业配套同步发展的产城互动，建议调整规划用地性质。

（2）打造生态宜居城市，改善人居环境。

老马河是连接贵阳市两大水缸——红枫湖和百花湖的重要纽带，是清镇市重

点打造的生态宜居片区，为改善人居生态环境和丰富城市景观，塑造良好的沿湖

建筑天际轮廓线，充分发挥老马河湿地公园的综合效益，建议调整老马河西侧地

块的开发强度、土地兼容性和建筑限高等控制指标。

三、 调整方案

（1）拟调整方案对比

根据《贵州（清镇）职教城乡愁校区控制性详细规划》，Z1单元、Z2 单元局

部调整地块对比如下：

（2）用地性质调整说明

①拟将 Z2-01-09地块用地性质由商业用地(B1)调整为二类居住用地（R21）。

该地块区域滨河地段景观条件优越，且该地块北侧、临龙凤大道已规划有

6.4公顷商业用地（地块编号 Z1-01-08），可以满足该区域的商业服务需求，因

此本次调规拟将 Z2-01-09地块调整为二类居住用地。

②拟将区域内规划 35kV变电站和污水处理站取消独立占地（Z2-01-13地块、

Z2-01-14 地块、Z2-02-23），地块用地性质调整为二类居住用地，与周边地块一

体开发。

原控规规划 35kV 变电站（Z2-02-23地块），考虑到用地的经济性和老马河

周边的景观需求，本次调整为室内箱式变电站，由居住用地（调整后的 Z2-02-22

地块）结合小区配套设施或地下空间开发进行配建，不再独立占地建设。

原控规规划第三排水分区的分散式污水处理站（Z2-01-13地块），通过进一

步落实该排水分区标高、地形条件和路网规划后，调整至第三排水分区南侧、老

马河北岸，由居住用地（调整后的 Z2-02-22地块）结合小区配套设施或地下空

间开发进行配建，不再独立占地建设。

③拟将区域内规划 36班小学扩建为 48 班小学，并增设一所 12 班初中，与

48班小学合并建设；取消原规划社会停车场用地，以规划配建方式建设，不再

独立占地；小学西侧地块的住商混合用地调整为二类居住用地。

类型 原控规用地

面积（公顷）

拟调整用地

面积（公顷）

调整值

（公顷） 备注

小学 3.11 5.88 2.77 48班小学、12班初中

社会停车场 0.61 0 -0.61 社会停车场由小区配

建 商住混合用地 18.72 16.56 -2.16

④拟将 Z2-01-03 地块、Z2-01-10地块、Z2-01-11地块、Z2-01-12 地块、

Z2-02-05 地块用地性质由住商混合用地（RB）调整为二类居住用地（R21）

该区域用地的商业通达性较弱，但山水环境资源优越，拟降低上述地块的商

业开发属性，以居住小区建设和小区商业配套为主实施新区的开发建设。

（3）用地指标调整说明

①用地面积及容积率对比

用地名称 用地

代码

原控规

调整后

用地面积

(h㎡)

容积

率

建筑面积

(㎡)

用地面积

(h ㎡)

容积

率

建筑面积

(㎡)

住宅用地 R21 42.25 1.63 688590 114.09 2.19 2495547

住商混合用地 RB 79.26 1.7 1348322 12.13 2.5 303211

商住混合用地 BR 9.54 2.5 238540 9.54 2.5 238540

中小学用地 A33 3.11 0.8 24898 5.88 0.8 47040

商业用地 B1 5.77 1.2 69219 -- -- --

社会停车场用

地 S42 0.61 0.5 3035 -- -- --

防护绿地 G2 0.27 -- -- --

排水用地 U21 0.67 0.5 3354 -- -- --

供电用地 U12 0.16 0.5 809 -- -- --

合计 141.64 1.68 2376767 141.64 2.12 3001393

②地块兼容性调整对比

拟调整该区域开发地块中居住、商业建筑的兼容比例，考虑老马河区域的生

态保护需求和商业餐饮对环境影响的不可控情况，拟降低该区域商业功能的兼容

比例。

考虑兼容性换算实际面积一览表

单元位置 实际住宅用地

折算（公顷）

实际商业用地

折算（公顷）

实际住宅建筑

面积折算（万

㎡）

实际商业建筑

面积折算（万

㎡）

Z1

原控规 21.06 34.66 34.66 6.52

调整后 22.34 52.84 52.84 4.12

调整差值 1.28 18.18 18.18 -2.40

Z2

原控规 82.67 142.35 142.35 50.93

调整后 100.40 221.29 221.29 25.48

调整差值 17.73 78.94 78.94 -25.45

原控规合计 103.73 33.09 177.02 57.45

调整后合计 122.74 13.03 274.13 29.60

调整差值合计 19.00 -20.06 97.11 -27.85

（4）教育配套核算及调整

①人口增量核算

方法一：按照人均居住用地标准核算

原控规 调整后

考虑本次调规对居住和商业用地的兼容性调整较大，人口计算以核算用地兼

容性后实际居住开发的用地面积、按照人均居住用地面积 30 ㎡/人测算。

如上表所示，核算实际住宅用地面积增量为 19 公顷，即拟调整方案增加的

居住人口为 19 公顷÷30 ㎡/人=6335 人，即按照拟调整方案该区域将增加人口约

6335 人。

方法二：按照人均住宅建筑面积标准核算

按照人均住宅建筑面积 40 ㎡/人，如上表所示，规划调整后实际住宅建筑面

积增加值为 97.11 万㎡，即拟调整方案增加的居住人口为 97.11 万㎡÷40 ㎡/人

=24279 人。

单元位置 核算兼容比例后

实际住宅用地（公顷）

核算兼容比例后

实际住宅建筑面积（万㎡）

原控规 103.73 177.02

调整后 122.74 274.13

调整差值 19.00 97.11

结论：人口增量预测

综上，控规拟调整方案将增加的人口数量为（6335+24279）÷2=15307 人，

即增加 1.53 万人。

②原控规配套余量

根据《贵州（清镇）职教城乡愁校区控制性详细规划》，教育配套核算标准

为：幼儿园(含托儿所)38 人/千人，每班幼儿人数为小班 25 人，中班 30 人，大

班 35 人；小学 65 学生/千人, 每班 45 人；初中 35 学生/千人，每班 50 人。

Z1 单元与 Z2 单元共同构成居住社区 A，规划共配置 7 所幼儿园、3 所小学、

1 所初中和 1 所现状保留的远洋中学。按照原控规配套核算，原控规的教育配套

余量如下表：

单元位置 幼儿（人） 小学生（人） 初中生（人）

Z1单元

（2.3 万人）

教育配套需求 874 1495 805

规划配置 990 1350 1800

配置余量 116 -145 995

Z2单元

（2.7万人）

教育配套需求 1026 1755 945

规划配置 1260 2430 0

配置余量 234 675 -945

规划配置余量 350 530 50

③拟调整教育配套核算

根据《贵州（清镇）职教城乡愁校区控制性详细规划》，教育配套标准，拟

调整方案按照增加 1.6 万人核算，新增教育配套需求如下表：

名 称 幼儿园 小学 初中

千人指标（学生/千人） 38 65 35

学生数量（人） 608 1040 560

原控规配置余量（人） 350 530 50

拟调整规划配套缺口（人） 258 510 510

教育配套标准

小班 25 人，中

班 30 人，大班

35 人

45 人/班 50 人/班

拟增加教育配套规模（班） 9 12 12

综上，规划增设一所 9 班幼儿园、调整原控规规划的 36 班小学扩建至 48 班

并增设 12 班初中，以满足该区域教育配套需求。

四、 交通影响评估

本次用地调整涉及龙凤大道周边居住用地和商业用地规模变化，由于不同用

地性质交通吸发率不同，调整区域增加了居住人口按照 1.53 万人、减少商业建

筑量约 27.85 万平方米，调整后该区块全日交通发生量减少约 8868 万人次，满

足原控规交通承载力建设要求。

原控规 调整后

调整后交通吸发量核算表

建设项目 出行率采纳值 单位 调整增量 单位 调整幅度

住宅建筑 2.245 人次/户 15307 人 10738.8172

商业建筑 7.04 人次/百㎡

建筑面积 -278503 ㎡ -19606.587

合计 -8867.7694

不同建筑功能交通吸发率一览表

序号 建设项目 出行率采纳值 单位 备注

1 商品房 2.245 人次/户

2 娱乐 5.9

人次/百㎡

建筑面积

本项目采用四项平

均值进行核算

3 餐饮 13.5

4 旅馆、酒店 5.55

5 文化场馆、会所 3.2

五、 给排水工程配套评估

本次调规以局部地块的用地性质、兼容性和开发强度调整为主，规划考虑

老马河湿地的生态属性和水体保护需求，调整以增加居住功能减少商业功能为

主。按照原控规，职教城乡愁校区共设置 11 处分散式污水处理设施进行污水处

理。本次调规区域属于第三排水分区和第六排水分区。

按照原控规测算方法和指标，核算规划调整后的给水和污水需求量。根据

预测，控规调整后最高日用水量增加 0.20 万立方米/ 日，平均日用水量增加 0.16

万 m³/；污水量按平均日用水量的 85%计算，污水总量增加 0.13 万 m³/日。

用水类型 调规增

量 指标

最高日用水增量

（万 m³/d）

平均日用水

增量（万 m³

/d）

污水增量

（万 m³

/d）

居民生活用水 1.55 万

人 140L/人·d 0.217 0.181 0.154

公

共

设

施

用

水

公共管理与

公共服务设

施用地

2.31 万

㎡

0.45万 m³/

（k㎡.d 0.01

-0.018 -0.02 -0.02

商业服务业

设施用地

-5.77

万㎡

0.45万 m³/

（k㎡.d -0.026

道路与交通

设施用地

-0.61

万㎡

0.15万 m³/

（k㎡.d -0.001

公用设施用

地

-0.83

万㎡

0.15万 m³/

（k㎡.d -0.001

合计 0.20 0.16 0.13

本次调整区域的给水管网按照原控规执行。供水水源近期为红枫湖水厂（供

水规模 10 万 m³/d）、远期为莲花山水厂（供水规模 5 万 m³/d）

本次调整区域增设中水管网，管径为 DN200-300，经中水处理设施处理后回用，

主要用于道路冲洗和景观绿化浇洒。

本次调整区域的排水体制、排水分区等均按照原控规执行，采用分散式处

理方式进行污水收集和处理，处理后的污水达到一级 A 类排放标准。拟调整方案

增加污水排放量约 0.13 万 m³/天。经分区核算，第三排水分区增加的污水排放

量约为 0.03 万 m³/天，第六排水分区增加的污水排放量约为 0.1 万 m³/天。

按照原控规，规划第三、六排水分区的分散式污水处理站处理规模为 0.2

万 m³/天。方案调整后，第三排水分区的分散式污水处理站处理规模仍能满足处

理需求，第六排水分区处理站需扩大处理规模，建议处理规模增至 0.3 万 m³/天。

原控规地块指标一览表

地块编号 用地名称 用地代码 用地面积(h㎡) 容积率 建筑面积(㎡) 建筑限高

(m) 兼容性 公共服务设施

Z1-01-07 住宅用地 R21 4.09 1.5 61420 36 商业≤5% 公共厕所

Z1-01-08 住宅用地 R21 3.48 1.5 52135 36 商业≤5%

Z1-01-09 住宅用地 R21 5.02 1.5 75369 36 商业≤5% 12班幼儿园、居委会、储

蓄所、邮政所

Z1-01-10 住宅用地 R21 6.36 1.5 95390 36 商业≤5%

Z1-01-11 住商混合用地 RB 5.1 2.5 127556 60 商业≤40% 公共厕所

Z2-01-02 住商混合用地 RB 2.58 2.5 64427 60 商业≤20%

Z2-01-03 住商混合用地 RB 16.59 1.5 248854 36 商业≤40% 12班幼儿园、公共厕所、

居委会、储蓄所、邮政所

Z2-01-05 商住混合用地 BR 3.09 2.5 77248 60 居住≤40%

Z2-01-07 商住混合用地 BR 6.45 2.5 161292 60 居住≤40% 社会停车场

Z2-01-09 商业用地 B1 5.77 1.2 69219 36

Z2-01-10 住商混合用地 RB 6.64 1.1 73088 24 商业≤20%

Z2-01-11 住商混合用地 RB 6.46 1.1 71012 24 商业≤20%

Z2-01-12 住商混合用地 RB 13.58 1.1 149378 24 商业≤20% 12班幼儿园

Z2-01-13 防护绿地 G2 0.27

Z2-01-14 排水用地 U21 0.67 0.5 3354 24

Z2-02-05 住商混合用地 RB 5.14 2.5 128411 60 商业≤20% 12班幼儿园

Z2-02-06 住商混合用地 RB 4.45 2.5 111228 60 商业≤20%

Z2-02-13 社会停车场用

地 S42 0.6071 0.5 3035.5 12 社会停车场

Z2-02-14 中小学用地 A33 3.1123 0.8 24898.4 24 36班小学

Z2-02-21 住宅用地 R21 12.34 1.5 185086 36 商业≤10%

Z2-02-22 住宅用地 R21 10.96 2 219190 50 商业≤10% 社会停车场

Z2-02-23 供电用地 U12 0.16 0.5 809 12

Z2-02-26 住商混合用地 RB 18.72 2 374368 60 商业≤10%

总计 141.64 2376768

拟调整地块指标一览表

地块编号 用地名称

用地

代码

用地面积

(h㎡) 容积率

建筑面积

(㎡)

建筑密度

(%)

绿地率

(%)

建筑限高

(m) 兼容性 公共服务设施

原控规 调整后

Z1-01-07 住宅用地 R21 4.09 2.5 102367 35 30 80 商业≤5% 公共厕所

Z1-01-08 住宅用地 R21 3.48 2.5 86891 35 30 80 商业≤5%

Z1-01-09 住宅用地 R21 5.02 2.5 125616 35 30 80 商业≤5%

12班幼儿园、居

委会、储蓄所、

邮政所

Z1-01-10 住宅用地 R21 6.36 2 127200 35 30 60 商业≤5%

Z1-01-11 住商混合用地 RB 5.1 2.5 127556 35 30 80 商业≤15% 公共厕所

Z2-01-02 住商混合用地 RB 2.58 2.5 64427 35 30 80 商业≤5%

Z2-01-03 住宅用地 R21 16.59 2.5 414750 35 30 80 商业≤5%

12班幼儿园、公

共厕所、居委会、

储蓄所、邮政所

Z2-01-05 商住混合用地 BR 3.09 2.5 77248 35 30 80 居住≤50%

Z2-01-07 商住混合用地 BR 6.45 2.5 161292 35 30 80 居住≤50% 社会停车场

Z2-01-09 住宅用地 R21 5.77 2 115400 35 25 60 商业≤10%

Z2-01-10 住宅用地 R21 6.64 1.1 73088 35 30 24 商业≤10%

Z2-01-11 住宅用地 R21 6.46 1.1 71012 35 30 24 商业≤10% 9班幼儿园

Z2-01-12 住宅用地 R21 13.58 2 271600 35 30 60 商业≤10%

Z2-01-13 Z2-01-13 住宅用地 R21 0.94 2 18862 35 30 60 商业≤5%

Z2-01-14

Z2-02-05 住宅用地 R21 5.14 2.5 128411 35 30 80 商业≤10% 12班幼儿园

Z2-02-06 住商混合用地 RB 4.45 2.5 111228 35 30 80 商业≤5%

Z2-02-13 Z2-02-14 中小学用地 A33 5.88 0.8 47040 24

48班小学、

12班初中 Z2-02-14

Z2-02-21 住宅用地 R21 15.43 2.5 385750 35 30 80 商业≤5% 12班幼儿园

Z2-02-22 住宅用地 R21 8.03 2 160600 35 30 60 商业≤10%

社会停车场、

35kV变电站、分

散式污水处理站

Z2-02-23 Z2-02-26 住宅用地 R21 16.56 2.5 414000 35 30 80 商业≤5% 社会停车场

Z2-02-26

总计 141.64 2.17759 3084338