ejemplo de avaluo romaye
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INFORME DE AVALÚO PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS NIVELES, UBICADA EN EL
BARRIO EL PROGRESO MUNICIPIO GUANARE ESTADO PORTUGUESA.
PROPIETARIO: PEDRO JOSE TORRES MANZANILLA
AVALUADOR PROFESIONAL: Ingrid Prieto
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Guanare, junio 2013
Contenido
Introducción
Carta de Resumen de los resultados
Identificación y
Certificación..........................................................................
Resumen...............................................................................................
.......
Descripción de
áreas....................................................................................
Características
Generales...............................................................................
Localidad y
Entorno.......................................................................................
Situación Jurídica, legal y urbanística del
inmueble………………………………………
Estudio de
Mercado.......................................................................................
Cálculos.................................................................................................
.......
Resumen de
avalúo.......................................................................................
Anexos:
Informe Fotográfico
Croquis Ubicación y Distribución.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Copia del Documento de Propiedad
Credenciales y Autorización del Avaluador Profesional
Señor:PEDRO JOSE TORRES MANZANILLAPresente.-
Muy respetuosamente me dirijo a usted, de acuerdo a su solicitud, se procedió
a realizar el Avaluó del inmueble; conformado por parcela de terreno y
vivienda de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS,
SECTOR III, N° 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los
siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Sánchez; Sur: Solar y casa
de David García; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Méndez; Oeste: Calle 16
bis o Av. #3.
En el informe técnico se puede observar que el procedimiento utilizado para el
Cálculo del Valor es el usualmente empleado en el campo de la tasación, por
lo cual se da fe de las técnicas empleadas y del uso de la información
recabada.
Efectuados los estudios y análisis correspondientes resultó que el referido
inmueble tiene un valor actual de: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLIVARES
(Bs.625.000, 00).
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZ
CIV N° 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.
Introducción
El objetivo principal de este Informe Técnico de Avalúo, es determinar el valor
real y justo valor del inmueble; conformado por parcela de terreno y vivienda
de dos niveles, ubicado en: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III,
N° 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos:
Norte: Solar y casa de Marcos Sánchez; Sur: Solar y casa de David García;
Este: Solar y casa de Miguel Antonio Méndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.
El Método utilizado para valorar la parcela de terreno es denominado Mercado
o Ventas comparables, con ajustes de precios por tiempo y áreas. Tomando
referenciales de las compras-ventas de terrenos iguales o semejantes al que
se está valorando, debidamente registrados y protocolizados en el Registro
Subalterno del Municipio Guanare.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Para valorar la edificación, se utilizó el MÉTODO DEL COSTO; VALOR DE
REPOSICION, el cual calcula el valor actual de reposición de las
construcciones, afectándolas por el método de depreciación de Ross –
Heidecke; el más confiable actualmente debido a que deprecia las
edificaciones en línea curva, que es lo que acontece en la práctica y toma en
consideración; años de uso, vida útil, estado de conservación y
mantenimiento para el momento del avalúo.
AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZ
CIV N° 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.
IDENTIFICACIÓN
Perito(s) responsable(s) del Avalúo: ING.ROMAYE DIAZ. CIV N° 62.377
Número de Inscripción: ASAPROVE: P-801, SUDEBAN: P-3.205.
Bien(es) Avaluado(s): PARCELA DE TERRENO Y VIVIENDA DE DOS
NIVELES.
Fecha del Avalúo: 02 de Marzo de 2011.
Solicitado por: PEDRO JOSÉ TORRES MANZANILLA.
Propietario del Bien: PEDRO JOSÉ TORRES MANZANILLA.
C.I: 3.102.259.
CERTIFICACIÓN
Yo, ROMAYE DIAZ., Avaluador, abajo firmante certifico:
a- Que el avalúo obtenido para la vivienda, solicitado por PEDRO JOSÉ TORRES MANZANILLA y realizado por ROMAYE DIAZ en fecha 02 de Marzo de 2011, es producto de métodos esenciales objetivos, científicos y universalmente admitidos como justos, sin que haya influido en mi trabajo ningún factor, como el resultado obtenido al aplicar los mencionados métodos.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
b- Que no tengo ningún interés, ni directo, ni indirecto con la propiedad avaluada en cualquier posible operación comercial o crediticia, ni me ligan con el propietario lazos familiares ni de ninguna otra índole.
c- Que mis servicios fueron requeridos única y exclusivamente en mi carácter de profesional Avaluador, consciente de mis deberes y responsabilidades.
d- Que todos los datos obtenidos de terceras personas o de archivos para confeccionar las estadísticas necesarias en este estudio son ciertas hasta donde alcanza la buena fe del Avaluador y que no he exagerado ni omitido conscientemente ningún factor importante que pueda influir en el resultado de este avalúo.
AVALUADOR PROFESIONALIng. ROMAYE DIAZ
CIV N° 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.
RESUMEN
Para: Pedro José Torres Manzanilla.Fecha: 02 de Marzo de 2011.De: Ing. Romaye Díaz.Motivo: Avaluó de Parcela de Terreno y Vivienda de Dos Niveles. Monto del Avalúo: Bs. 625.000,00.Tipo de Inmueble: Parcela de Terreno y Vivienda de dos Niveles.Dirección: BARRIO EL PROGRESO, CALLE 16 BIS, SECTOR III, N° 2370, Municipio Guanare, Estado Portuguesa; con los siguientes linderos: Norte: Solar y casa de Marcos Sánchez; Sur: Solar y casa de David García; Este: Solar y casa de Miguel Antonio Méndez; Oeste: Calle 16 bis o Av. #3.
DATOS DE REGISTRO
TERRENO
Registro Subalterno Protocolo
1º
Libros N° 03 Folio 7-8Tomo N° 01 Fecha 25-08-1999
VIVIENDARegistro Subalterno
Protocolo 1º
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Libros Nº 35 Folio 133-138Tomo Nº 02 Fecha 04-08-1987
CARACTERÍSTICAS
VIVIENDA DE DOS NIVELES DE CONSTRUCCIÓN TRADICIONALPlanta Baja: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado.Techo: Entrepiso Losa de Concreto Armado.Pisos: Granito.Paredes: Bloques de Concreto.Recubrimiento: En interiores Friso liso y exteriores acabado esponjeado.Puertas: Metálicas y de madera las de las habitaciones.Ventanas: Tipo macuto con protectores de hierro.Distribución: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baños.Instalaciones Eléctricas: embutidas en pared con tubería EMT.Instalaciones Sanitarias: empotradas.
Planta Alta: Estructura: Vigas y Columnas de Concreto Armado.Techo: Laminas de Acerolit apoyado en Correas tipo Omega 6.Pisos: Cemento Pulido.Paredes: Bloques de concreto.Recubrimiento: En interiores friso liso y exteriores acabado esponjeado.Puertas: Principal Metálica y de madera las de las habitaciones.Ventanas: Tipo macuto.Distribución: Sala, Comedor, Cocina, 3 Habitaciones, Lavadero, 2 baños.Instalaciones Eléctricas: embutidas en pared con tubería EMT.Instalaciones Sanitarias: empotradas. Edad: 24 años.Vida útil: 60 años Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: P-B estado (2,5) y P-A (3,0). COBERTIZO:Estructura: Apoyado sobre Vigas y Columnas de concreto armado.Techo: Acerolit sobre Vigas y correas de acero.Pisos: Cemento rustico.Edad: 15 años.Vida útil: 50 años Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado (3).
CERCA PERIMETRALEstructura: Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundación, y rejas metálicas.Edad: 20 años.Vida útil: 50 años
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Estado de conservación y mantenimiento según Ross-Heidecke: estado (3).
DESCRIPCIÓN DE ÁREAS(m2)Área (m2) Edad de
ConstrucciónMétodo de Depreciación
Parcela de terreno 353,54 --- ---Planta Baja 132,30 24 ROSS-HEIDECKEPlanta Alta 132,30 24 ROSS-HEIDECKECobertizo(Garaje) 45,60 15 ROSS-HEIDECKECerca perimetral 185,28 20 ROSS-HEIDECKE
CARACTERISTICAS GENERAL
TOPOGRAFIA TECHOS
CON PENDIENTE PLATABANDA ACEROLIT XSEMIPLANA ZINC PLAFONVARIADA TABELONES MACHIHEMBRADOPLANA X CANAL 90 LOSA ENTREPISO X FIBROCEMENTO OTRO:
SERVICIOS PAREDES REVESTIMIENTOS
AGUA POTABLE X LADRILLO FRISO LISO X
AGUAS SERVIDAS X BLOQUE DE CONCRETO
X FRISO RUSTICOX
ELECTRICIDAD X BLOQUE DE ARCILLA OBRA LIMPIAGAS X CONCRETO ARMADO TEXTURIZADOTRANSPORTE PUBLICO X TABIQUES CERAMICA (BAÑOS) XOTRO: OTRO: PIEDRA ORNAMENTAL
LINDEROS PUERTAS VENTANASNORTE: Solar y casa de Marcos Sánchez. HIERRO
X PROTECTORES DE HIERRO X
SUR: Solar y Casa de David García. ALUMINIO Y VIDRIO
MACUTO Y VIDRIOX
ESTE: Solar y Casa de Miguel REJA DE HIERRO X BASCULANTE
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Antonio Méndez.OESTE: Calle 16 bis o Av. #3. MAD.ENTAMBORADA X PANORAMICA
INFORMACION BIENHECHURIAS MAD.MACIZA
BATIENTE
COBERTIZO (GARAJE) X SANTA MARIA X MADERA Y VIDRIO
FORMA PISOSCUADRADA CERAMICA CAICO RECTANGULAR CEMENTO PULIDO X MARMOL POLIGONO REGULAR X CEMENTO RUSTICO VYNIL POLIGONO IRREGULAR GRANITO X TERRACOTA
ZONIFICACION Y REGLAMENTOS
PARQUET ASFALTO
ZONIFICACION TERRACOTA ALFOMBRA
%CONSTRUCCION EQUIPOS Y COMPLEMENTOSAREA MINIMA INTERCOMUNICADOR TANQUE ELEVADO X% UBICACION PORTON ELECTRICO EQ.HIDRONEUMATICO X
ACCESOS CASILLERO DE CORREOS TANQUE SUBTERRANEO XCALLE X RECOLECTOR DE BASURA CIRCUITO CERRADO
AVENIDA CENTRAL TELEFONICA INTERNET X
CARRERA CALENTADOR T.V POR CABLE X
DESARROLLO DE LA ZONA ESTRUCTURACONSOLIDADO X CONCRETO ARMADO X TIPO TUNEL
METALICA MADERA
LOCALIDAD Y ENTORNO
Entorno: Locales comerciales, Viviendas unifamiliares, bifamiliares, bancos,
abastos, panaderías, comercios al mayor y detal, mercado municipal,
instalaciones deportivas.
Acceso: Calle 16 bis o Av. #3, paseo Argimiro Gabaldón (Barrio El Progreso,
Guanare).
Servicios: Todos los servicios públicos.
Población: Clase Media baja.
Tendencia: Desarrollo completo.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Actividades Económicas Predominantes: Comercios al detal, Ferreterías,
Panaderías, Abastos, áreas recreativas y deportivas, restaurantes de comida
rápida, Escuelas Públicas, Canchas Deportivas, entre otros.
Desarrollo y Consolidación de la Zona: Consolidada, requiriendo
mejoras.
Nivel Socio – Económico: Clase Media baja.
Tipos de Construcciones en el sector: Viviendas unifamiliares y
bifamiliares con comercio y oficinas; incluyendo construcción de dos niveles,
escuelas, canchas deportivas, paseos turísticos, restaurantes, ferreterías,
panaderías, comercios al mayor y detal en general.
SITUACIÓN JURÍDICA SOBRE ARRENDAMIENTO
Ocupado por el Propietario Arrendada X
DATOS DEL CONTRATO DE ARRENDAMIENTO
Fecha de la Firma del Contrato:
Sin datos.
Duración del Contrato:Renta Estipulada:Revisión del Canon:
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SITUACIÓN LEGAL DEL INMUEBLE
Hipoteca(s)/ Prohibición(es)/ Ejido/Otros(s): LIBRE DE GRAVAMEN.
SITUACIÓN URBANÍSTICA DEL INMUEBLE
Zonificación AR-I
Cumple con las ordenanzas
No cumple con las ordenanzas
Cédula de Habitabilidad SI NOX
COMENTARIOS
Zona con Viviendas unifamiliares y bifamiliares, con comercio y oficinas;
incluyendo construcción de edificaciones de dos niveles, escuelas,
restaurantes, servicios, panaderías, ferreterías, comercios al mayor y detal e
instalaciones deportivas.
Avalúo:
METODO DE COSTO; VALOR DE REPOSICION; DEPRECIACION POR ROSS-HEIDECKE.
VIVIENDA.
PLANTA BAJA.
VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por
INPC).
VR= 132,30m2* 2.785,83 Bs. /m2.
VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.
VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (2,5) y uso (34,28%)).
VA= 368.565,56 * (1-(1-0,10) * 0,2924).
VA= 271.547,12 Bs.
PLANTA ALTA.
VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).
VR= AREA *PU. CONST. (CINPRONET, 3er TRIMESTRE 2010, actualizado por
INPC).
VR= 132,30m2 *2.459,87 Bs. /m2.
VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.
VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (34,28%)).
VA= 325.441,01 * (1-(1-0,10) * 0,3695).
VA= 217.204,72 Bs.
COBERTIZO.
VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).
VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC).
VR= 45,60m2 * 736,54 Bs. /m2.
VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.
VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (30,00%)).
VA= 33.586,12 * (1-(1-0,10) * 0,3407).
VA= 23.287,46 Bs.
CERCA PERIMETRAL (Pared de Bloques de concreto incluye machones, viga de corona y de fundación, y rejas metálicas).
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VA= VR ((1- (1-r) * (A + (1-A)*C)).
VR= AREA *PU. CONST. (MOPVI, Noviembre 2010, actualizado por INPC).
VR= 185,28m2 * 446,15 Bs. /m2.
VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10)) FACTOR ROSS-HEIDECKE.
VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10)) * F.R.H. (Con estado (3,0) y uso (33,33%)).
VA= 82.661,98 * (1-(1-0,10) * 0,3630).
VA= 55.659,68 Bs.
VALOR DE LA CONSTRUCCIÓN: Bs. 567.574,64.
TABLA DE HEIDECKE.
(Depreciación por estado de conservación).
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ESTADO CARACTERISTICAS C
1
1,5
2
2,5
3
3,5
4
4,5
5
Nuevo o no muy nuevo
Regular, conservación normal
Necesitando reparaciones sencillas
Reparaciones importantes
Demolición
0%
0,032%
2,52%
8,09%
18,10%
33,20%
52,60%
75,20%
100.00%
MÉTODO VENTAS COMPARABLES DE MERCADO.
PARCELA DE TERRENO.
ESTUDIO DE MERCADO.
Para analizar la valoración de la parcela de terreno en estudio se utilizó el
método directo de mercado; basado en los referenciales de compra – venta de
terrenos similares obtenidos en el registro subalterno del Municipio
Guanare(suministrados por CINPRONET), se analizaron 12 referenciales
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
seleccionando los que a criterio del tasador son similares con la parcela en
estudio, resultando al depurar la muestra los siguientes datos; a los cuales se
les aplicara los criterios estadísticos para obtener el modelo que explica el
comportamiento del mercado.
ESTUDIO DE MERCADO
REFERENCIALES.
AJUSTES DE REFERENCIALES.
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Nº UBICACIÓN
1 Barrio El Progreso 125 114.472 Barrio El Progreso 149.11 100.16
AREA (M2)
P.U (Bs./M2)
F.A.I= INPC (Mes Actual) / INPC (Mes Referencial).INPC: Índice Nacional de Precio al Consumidor a nivel Nacional.
CALCULO DE LA MEDIA ARITMÉTICA X= 796,17= 132,70 Bs. /m2. 6
Calculo del intervalo de confianza de 95%:
I= X ± t975; 5 * (S / √¯n); Donde t975; 5 =2,571; según tabla de t de Student.
Los limites serian: 132,70± 2,571 * (24,84 / √¯6).
Limite Inferior= 106.63
Limite Superio 158.77
Se puede concluir con el 95% de certeza que el valor de mercado de la parcela tasada está en el intervalo comprendido entre Bs. 106,63/m2 y Bs. 158,77/m2.
En este caso se toma el valor superior debido a las buenas condiciones de ubicación de la parcela en estudio y que dicho valor está contenido en el intervalo de confianza.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Nº FECHA P.U (BS./M2)
1 4/10/2009 114.47 1.5311
AJUSTE. F.A.I
CÁLCULOS
Desarrollo de los Métodos:
Valor de Terreno: Bs. 56.131,54.
CONSTRUCCIONES:
Valor Actual: Bs. 567.698,98.
Monto de Avalúo: Bs. 623.830,52.
FUENTE UTILIZADA PARA PRECIOS UNITARIOS DE CONSTRUCCIÓN:
CINPRONET, TERCER TRIMETRE 2010 2010.
Cálculos propios.
Archivos del tasador.
Datos Valor de Reposición a Nuevo:
INPC (BCV): SEPTIEMBRE 2010 (BASE Dic. 2007).
ENERO 2011 (BASE Dic.2007).
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Resumen del Avalúo.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
RESUMEN DEL AVALÚO.
1- Valor Actual inmueble ..................................... Bs. 623.830,52
Total.......................................... Bs. 623.830,52
Valor Redondeado.............................Bs. 625.000,00
SON: SEISCIENTOS VEINTICINCO MIL BOLÍVARES CON 00/100.
PERITO AVALUADORIng. ROMAYE DIAZ
CIV N° 62.377ASAPROVE: P- 801.SUDEBAN: P-3.205.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Anexos.
INFORME FOTOGRAFICO.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
VISTA FACHADA PRINCIPAL.
COBERTIZO (GARAJE) VISTA INTERIOR PLANTA BAJA
BAÑO HABITACION PRINCIPAL VISTA INTERIOR ENTREPISO.
INFORME FOTOGRAFICO.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
VISTA PLANTA ALTA VISTA LATERAL ACCESO PLANTA ALTA
VENTANAS TIPO MACUTO TECHO PLANTA ALTA
V
VISTA INTERIOR DE HABITACIONES PLANTA ALTA
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Credenciales del
Avaluador.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Documentos de
Propiedad.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Croquis de Ubicación
Croquis de Distribución.
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo
Informe Fotográfico
Email: [email protected], Cel.: 0416-6510339/ / 0424-5045112 Informe Técnico de Avalúo