INFORME DE VALUACIÓN REGLAMENTARIA DE UN INMUEBLE

VIVIENDA TALLER (ALMACÉN)

MEMORIA DESCRIPTIVA

A) PROPIETARIO: F & E

B) SOLICITANTE: INGENIERÍA ECONÓMICAS II

C) OBJETO DE LA TASACIÓN: Es determinar el valor reglamentario de la VIVIENDA

TALLER (ALMACÉN ), UBICADO en la MZNA. “K” LOTE C,

URBANIZACIÓN LA PARADA , DISTRITO DE CHICLAYO,

PROVINCIA DE CHICLAYO, DPTO. DE LAMBAYEQUE .

METODOLOGÍA EMPLEADA

I. BASES PARA SU DESARROLLO

Se realizó una visita de inspección de campo, y a

la vez al entorno del Inmueble.

II. DESCRIPCIÓN DE LA METODOLOGÍA UTILIZADA

La Valuación se efectuó en concordancia con lo

dispuesto en el Reg. General de Tasaciones del

Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, aprobado el 05

de Diciembre de 2,012.

III. SUSTENTACIÓN

El análisis efectuado sobre el inmueble, nos

permite indicar que las apreciaciones indicadas

son las más razonables para determinar el valor

del Bien.

D) FECHA DE ASIGNACIÓN DEL VALOR: 20 de Marzo del

2,015.

E) FECHA DE INSPECCIÓN OCULAR: 07 de Marzo del 2,015.

F) UBICACIÓN: MZNA. “K” LOTE C, URBANIZACIÓN LA PARADA,

DISTRITO DE CHICLAYO, PROVINCIA DE CHICLAYO, DPTO. DE

LAMBAYEQUE.

G) LINDEROS Y PERÍMETROS:

El terreno sobre el cual se ubica el inmueble de

la referencia presenta las siguientes medidas,

linderos y perímetros, según Partida Registral

SUNARP e inspección ocular:

Frente: Con la calle N° 2 en una línea

recta de 55.50m.

Derecha Entrando: Con la calle N° 13 en

una línea recta de 112.00m.

Izquierda Entrando: Con el sublote B en

una línea recta de 22.00m.

Por el Fondo: Con la calle N° 05 en una

línea recta de 55.50m.

Perímetro: 335 m.

H) ÁREA DEL TERRENO: El área superficial encerrada dentro de sus

linderos es de: 5057 M2. (SON: CINCUENTA MIL

CINCUENTA Y SIETE METROS CUADRADOS).

El área construida, se detalla a continuación:

DESCRIPCIÓN ÁREA

TECHADA m2 ANTIGÜEDAD ESTADO DEPRECIACIÓN

Primer Nivel 5000 13 Bueno 11%=0.89

Segundo Nivel 57 13 Bueno 11%=0.89

I) ZONIFICACIÓN Y USO ACTUAL DEL PREDIO.

A) ZONIFICACIÓN : COMERCIAL

B) RETIRO MUNICIPAL : No Presenta.

C) ALTURA DE EDIFICACIÓN : Dos plantas.

D) ESTACION VEHICULAR : No Presenta.

E) USO ACTUAL DEL PREDIO: VIVIENDA TALLER

(ALMACÉN)

J) INFRAESTRUCTURA DE SERVICIOS URBANOS QUE

AFECTAN AL PREDIO

El entorno donde se ubica el inmueble es de

carácter comercial, en dicha zona existen

molinos,almacenes,etc , su estructuración es

urbana .

Cuenta con obras de Infraestructura urbana como:

instalaciones de agua y eléctricas, conectadas a

la red pública y desagüe, veredas y trocha

carrozable de afirmado en el frente.

K) DESCRIPCIÓN DE LA DISTRIBUCIÓN DE LAS PLANTAS

El inmueble materia de la presente valuación, se

trata de una edificación para vivienda taller (

ALMACÉN) dos niveles, construido de material noble,

la cual presenta la siguiente distribución:

Primer nivel.-, Cuenta con un almacén de área de

2000 m y con unos servicios higiénicos con un área

de 57 m2.

Segundo nivel.- Cuenta con un cafetín que

actualmente funciona como oficinas .

L) DESCRIPCIÓN DE LA EDIFICACIÓN.

Las principales características constructivas de

acabados e instalaciones que presenta el edificio en

general, son las siguientes:

- Cimientos y Sobrecimientos: La cimentación es de

concreto, presenta vigas de cimentación armada.

- Elementos estructurales: Aporticada: columnas y

vigas son de concreto armado.

- Muros y columnas: Son de ladrillo de arcilla,

tipo King Kong, asentados con mortero cemento-

arena, columnas de concreto armado.

- Techos: Consta de un material tipo calamina

metálica .

- Pisos: Presenta pisos de cemento pulido.

- Revestimientos: No contiene revestimientos .

- Puertas y ventanas: La puerta principal es de

madera, las puertas interiores son de madera tipo

contraplacadas, las ventanas son de aluminio.

- Vidrios: vidrio simple transparente en ventanas.

- Baños: Presenta aparatos sanitarios, con enchape

de mayólica blanca .

- Instalaciones sanitarias: Las Instalaciones

sanitarias son empotradas de PVC. para agua fría

y caliente. Presenta cisterna y tanque elevado

para todo el almacén.

- Instalaciones eléctricas

M) ANTIGÜEDAD DE LA CONSTRUCCIÓN;

El inmueble tiene una antigüedad de 8 Años,

información obtenida de los Documentos de compra-

venta.

N) ESTADO DE CONSERVACIÓN

De las observaciones realizadas “IN SITU”, se pudo

apreciar las estructuras sin deterioro, los

acabados presentan buen estado, su estado de

conservación es “BUENO”.

DEPRECIACIÓN

De conformidad con el Reglamento General de

Tasaciones del Perú, R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA

TABLA N°1, le corresponde el 11% de depreciación,

siendo el factor de ajuste del valor unitario de

edificación: 0.89 (Art. II-D.33). Luego:

MATERIAL PREDOMINANTE : LADRILLO.

ESTADO DE CONSERVACIÓN : BUENO.

ANTIGÜEDAD : 8 años.

DEPRECIACIÓN ASIGNADA : 11%

N) SERVIDUMBRE

No presenta

O) ANÁLISIS DE LA DOCUMENTACIÓN REGISTRAL

El dominio de la propiedad corre inscrita en la

Ficha Nº XYYX, del Registro de la Propiedad

Inmueble de Chiclayo.

P) OBSERVACIONES

El nombre del propietario se consigna según

documentación presentada.

VALUACION REGLAMENTARIO DEL INMUEBLE

I. VALOR DEL TERRENO (VT)

En concordancia con el Artículo II.C.20 del

R.N.T., R.M. N° 226 – 2012, VIVIENDA, y

considerando el valor unitario del terreno

fijado por la Municipalidad Distrital de la

jurisdicción; a la fecha de la presente, es de:

S/ 50.00/m2.

Dimensión del Frente del lote terreno

(f):55.5 m.

Triple cuadrado del Frente del lote terreno

(3f2):9240.75 m2.

Área del lote terreno (At): 55.5(112)=6210 m2

At>3f2

Valor del terreno (VT)

VT= 6210*50 = S/ 310500.

II. VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

Considerando el tipo de construcción, los

acabados antes descritos y la depreciación que

por antigüedad y estado le corresponde,

teniendo como referencia valores unitarios

oficiales de la edificación para la costa,

detallándose que:

Determinación de los valores unitarios de la

edificación del primer nivel del almacén en

sí .

PARTIDAS TIPO VALOR UNITARIO

(S/./m2)

ESTRUCTURAS:

Muros y columnas B 280.72

Techos D 90.49

Pisos H 20.54

Puertas y ventanas F 45.3

Revestimientos I 0

Baños H 0

INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS C 111.94

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 548.99

Determinación de los valores unitarios de la

edificación del primer nivel y segundo nivel

de los SSHH y de las oficinas

respectivamente.

PARTIDAS

PRIMER NIVEL S/ /m2 SEGUNDO NIVEL S/

/m2

TIPO

VALOR UNITARIO

(S/./m2)

TIPO

VALOR

UNITARIO

(S/./m2)

ESTRUCTURAS:

Muros y columnas B 279.95 B 280.72

Techos C 142.40 C 142.56

Pisos D 81.19 D 81.26

Puertas y ventanas F 45.25 F 45.3

Revestimientos F 53.21 F 53.28

Baños C 45.29 H 0

INST. ELÉCTRICAS Y SANITARIAS E 53.31 E 51.5

TOTAL VALOR UNITARIO POR NIVEL (S/./m2) 774.60 654.62

Valor de la edificación (VE):

DESCRIPCIÓN ÁREA

TECHADA

m2

(1)

TOTAL

VALOR

UNITARIO DE

EDIFICACIÓN

POR NIVEL

(S/./m2)

(2)

VALOR SIMILAR

NUEVO DE

EDIFICACIÓN

POR NIVEL (S/.)

(3)=(1)*(2)

DEPRECIACIÓN

(4)

VALOR DE

EDIFICACIÓN

POR NIVEL (S/.)

(3)*(4)

Primer Nivel 5000 548.99 2744950.00 0.89 2443005.5

Primer Nivel

(SSHH)

57 774.60 44152.20 0.89 39288.36

Segundo

Nivel(OFICINAS)

57 654.62 37307.64 0.89 33208.87

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE)

2515502.73

IV. VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

VTP= VT+VE

VTP= S/ 310,500.00 + S/2’515,502.73

VTP= S/2’826,002.73

V. CUADRO RESUMEN GENERAL DE LAS VALUACIONES

VALOR DEL TERRENO (VT) S/. 310,500.00

VALOR DE LA EDIFICACIÓN (VE) S/. 2’515,502.73

VALOR TOTAL DEL PREDIO (VTP)

S/. 2’826,002.73

VI. OPINIÓN INTEGRAL DEL PERITO VALUADOR

1. La presente valuación se ha efectuado con total

independencia de criterio aplicando las normas

vigentes.

2. Recomendaciones: Es conveniente mantener el buen

estado de conservación en toda la construcción.

VII.DOCUMENTACIÓN SUSTENTATORIA

1. Se contó con la documentación y facilidades para

el trabajo de valuación.

2. La información del precio unitario o arancelario

del terreno se obtuvo de la Municipalidad.

3. Se contó con diversas revistas especializadas de

construcción.

VIII. ANEXO

Se adjuntan fotografías de la vivienda taller

(almacén) expuesta antes para realizor dichos

estudios .

Chiclayo, 20 de Marzo del 2,015.