EL IMPUESTO SOBRE LA RENTA EN LAS OPERACIONES INMOBILIARIAS

DAVID FIGUEROA MÁRQUEZ

NOTARIO 57 DE LA CIUDAD DE MÉXICO

¿QUÉ CONTRIBUCIONES SE PAGAN POR LA ENAJENACIÓN DE UN INMUEBLE?

CONTRIBUCIONES

IMPUESTOS

FEDERALES

ISR

IVA

ESTATALES ISAI

DERECHOS

RPP

TESORERÍA DEL

DF

SEDUVI

¿QUÉ GRAVA EL ISR ?

EL INGRESO:

• POR EL PRECIO DE VENTA

• POR LA ADQUISICIÓN POR DONACIÓN

• POR LA ADQUISICIÓN POR PRESCRIPCIÓN

• POR LA DIFERENCIA ENTRE EL VALOR DEL INMUEBLE Y EL PRECIO DE VENTA

(EXCEPCIÓN PROGRAMAS DE VIVIENDA

OFICIALES)

¿QUIÉN PAGA EL ISR ?

• EL VENDEDOR: EN EL CASO DE VENTA

• EL ADQUIRENTE: EN LOS CASOS DE:

a) DONACION

b) PRESCRIPCIÓN

• EL COMPRADOR: EN EL CASO DE PRECIO BAJO

¿CÓMO SE CALCULA EL ISR ?

EL NOTARIO DEBE:

A).- CALCULAR EL ISR, BAJO SU RESPONSABILIDAD, MEDIANTE EL PROCEDIMIENTO QUE ESTABLECE LA LEY;

B).- ENTERARLO EN LAS OFICINAS AUTORIZADAS;

C).- PROPORCIONAR AL VENDEDOR LA INFORMACIÓN RELATIVA AL CÁLCULO

D).- EXPEDIR EL COMPROBANTE CFDI CON SU COMPLEMENTO; Y

E).- EXPEDIR EL COMPROBANTE DE QUE EL IMPUESTO FUE ENTERADO.

PRECIO MENOS DEDUCCIONES

AUTORIZADAS IGUAL GANANCIA

¿CUÁLES SON LAS DEDUCIONES AUTORIZADAS ?

•COSTO COMPROBADO DE ADQUISICIÓN.- Lo que le costó al vendedor adquirir el inmueble. a). Para inmuebles adquiridos antes de abril de 2014, se acredita con la escritura correspondiente; y b). A partir de entonces, con el complemento del CFDI. Es por ello fundamental asegurarse de contar con ese documento. •INVERSIONES EN CONSTRUCCIONES, MEJORAS Y AMPLIACIONES.- Se acreditan con las facturas correspondientes, con el aviso de terminación de obra o con un avalúo (en este último caso, sólo al 80%). Revisables a través de la página del SAT •GASTOS NOTARIALES, IMPUESTOS Y DERECHOS POR LA ADQUISICIÓN.- Se acreditan con la factura correspondiente. •COMISIONES Y MEDIACIONES. La cantidad que se le paga al profesional inmobiliario. Para la deducibilidad de este concepto es preciso exigir la factura.

¿EN ALGUNA ENAJENACION O ADQUISICIÓN SE PUEDE

EXENTAR EL ISR ?

• CASA HABITACIÓN DEL (DE LOS) CONTRIBUYENTE(S)

• DONACIONES:

A).- ENTRE CÓNYUGES.

B).- DE LOS ASCENDIENTES A LOS ASCENDIENTES, EN LÍNEA RECTA.

C).- DE LOS DESCENDIENTES A LOS ASCENDIENTES, EN LÍNEA RECTA (SOLO SI LOS BIENES RECIBIDOS NO SE ENAJENAN O SE DONAN POR EL ASCENDIENTE A OTRO DESCENDIENTE EN LÍNEA RECTA

SIN LIMITACIÓN DE GRADO).

D).- EN LA ADQUISICIÓN POR PRESCRIPCIÓN, CUANDO SE ACUDE A ÉSTA PARA PURGAR VICIOS EN LA ADQUISICIÓN, SIEMPRE QUE SE HUBIERAN PAGADO LOS IMPUESTOS CORRESPONDIENTES.

¿QUÉ REQUISITOS SE DEBEN SATISFACER PARA EXENTAR, EN LA ENAJENACION DE

LA CASA HABITACIÓN ?

• LA CONTRAPRESTACIÓN NO DEBE EXCEDER DE 700,000 UDIS ($3’808,000.00).

• POR EL EXCEDENTE SE DETERMINA LA GANANCIA Y SE CALCULA EL IMPUESTO, CONSIDERANDO LAS DEDUCCIONES EN LA PROPORCIÓN QUE RESULTE DE DIVIDIR EL EXCEDENTE ENTRE EL MONTO DE LA CONTRAPRESTACIÓN OBTENIDA.

• LA TRANSMISIÓN SE DEBE FORMALIZAR ANTE NOTARIO.

• LA EXENCIÓN SE APLICA SIEMPRE QUE DURANTE LOS 3 AÑOS ANTERIORES, EL CONTRIBUYENTE NO HUBIERA ENAJENADO OTRA CASA HABITACIÓN POR LA QUE HUBIERA OBTENIDO LA EXENCIÓN Y MANIFIESTE, BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD, DICHAS CIRCUNSTANCIAS ANTE NOTARIO.

• EL NOTARIO DEBE CONSULTAR AL SAT, POR INTERNET, SI EL CONTRIBUYENTE ENAJENÓ PREVIAMENTE ALGUNA CASA HABITACIÓN DURANTE LOS 5 AÑOS ANTERIORES, Y DARÁ AVISO AL SAT, INDICANDO MONTO DE LA CONTRAPRESTACIÓN E IMPUESTO RETENIDO.

¿CÓMO SE PRUEBA QUE ES LA CASA HABITACION DEL CONTRIBUYENTE?

• CREDENCIAL DE ELECTOR DEL VENDEDOR.

• RECIBOS DE LUZ O TELEFONO.

• ESTADOS DE CUENTA DE BANCOS, FINANCIERAS O CASAS COMERCIALES.

• EN TODOS LOS CASOS: A). DOMICILIO CONSIGNADO EN EL DOCUMENTO,

DEBE COINCIDIR CON EL INMUEBLE; Y B). ESTAR A NOMBRE DEL CONTRIBUYENTE, SU

CÓNYUGE O ASCENDIENTES O DESCENDIENTES, EN LÍNEA RECTA

¿ALGÚN REQUISITO ADICIONAL PARA QUIEN EXENTA EL ISR?

• EN EL CASO DE ENAJENACIÓN:

DECLARAR EL INGRESO OBTENIDO, CONJUNTAMENTE CON LOS DEMÁS INGRESOS, SI ÉSTOS FUERON SUPERIORES A $500,000.00

• EN EL CASO DE ADQUISICIÓN:

DECLARAR EL INGRESO OBTENIDO, CONJUNTAMENTE CON LOS DEMÁS INGRESOS, SI ÉSTOS EXCEDEN A $600,000.00

¿QUÉ PASA SI QUIEN VENDE ES UN RESIDENTE EN EL EXTRANJERO ?

PAGA ISR, COMO SIGUE:

• A UNA TASA DEL 25% SOBRE EL INGRESO OBTENIDO SIN DEDUCCIÓN ALGUNA; O

• A UNA TASA DEL 35% SOBRE LA GANANCIA.

• EN AMBOS CASOS EL PAGO SE CONSIDERA DEFINITIVO.

• EL RESIDENTE EN EL EXTRANJERO NUNCA QUEDA EXENTO DEL PAGO.

¿QUÉ PASA SI UN EXTRANJERO RESIDENTE EN MÉXICO VENDE SU CASA HABITACION ?

PUEDE QUEDAR EXENTO, SI:

I. BAJO PROTESTA DE DECIR VERDAD: a). DECLARA QUE SU CENTRO DE INTERESES VITALES ESTÁ EN MÉXICO; b). INFORMA CUÁL ES SU DOMICILIO FISCAL O SU DOMICILIO PARA OÍR Y RECIBIR NOTIFICACIONES, QUE NO PODRÁ SER LA CASA HABITACIÓN QUE ENAJENA. c).- PROPORCIONA SU CLAVE DE RFC O SU CURP. II. ACREDITA SU CONDICIÓN DE RESIDENTE CON LA CONSTANCIA DE RESIDENCIA EMITIDA POR EL SAT O CON SU CÉDULA DE IDENTIFICACIÓN FISCAL.

¿QUÉ PASA SI QUIEN VENDE ES UNA PERSONA MORAL?

• EN PRINCIPIO, TODAS LAS PERSONAS MORALES PAGAN ISR.

• POR EXCEPCIÓN, NO PAGAN ISR LAS PERSONAS MORALES CON FINES NO LUCRATIVOS A QUE SE REFIERE EL TITULO III DE LA LEY.

• NO OBSTANTE, DICHAS PERSONAS SON CONTRIBUYENTES DEL ISR, CUANDO ENAJENEN BIENES.

• PAGAN EL IMPUESTO CON LAS MISMAS REGLAS QUE LAS PERSONAS FÍSICAS Y LA RETENCIÓN QUE, EN SU CASO, SE EFECTÚE TIENE EL CARÁCTER DE PAGO DEFINITIVO.

¿QUÉ GRAVA EL IVA ?

• LA ACTIVIDAD CONSISTENTE EN LA ENAJENACIÓN DE BIENES

• NO SE CONSIDERA ENAJENACIÓN:

a). LA TRANSMISIÓN POR CAUSA DE MUERTE.

b). LA DONACIÓN.

• LA TASA DEL IMPUESTO ES DEL 16%

• LA BASE PARA EL PAGO ES EL PRECIO O LA

CONTRAPRESTACION PACTADA

¿CUÁNDO SE PAGA EL IVA ?

• CUANDO SE ENAJENA UN INMUEBLE NO

DESTINADO A CASA HABITACION.

• CUANDO PARTE DEL INMUEBLE SE DESTINA A CASA HABITACIÓN, NO SE PAGA IVA POR ESA PARTE.

• LO CAUSA EL VENDEDOR

• LO PAGA EL COMPRADOR

¿SABES QUE EXISTE EL REGISTRO DE DEUDORES ALIMENTARIOS MOROSOS?

• SE CREÓ POR REFORMA AL ART. 35 DEL CÓDIGO CIVIL DEL DF (28 de Julio de 2014).

• ESTÁ A CARGO DEL REGISTRO CIVIL.

• SE INSCRIBEN DE MANERA PREVENTIVA Y PROVISIONAL, LOS NOMBRES Y DATOS DE LAS PERSONAS QUE DEJEN DE CUMPLIR POR MÁS DE 90 DÍAS, SUS OBLIGACIONES ALIMENTARIAS.

• EL REGISTRO EXPIDE UN CERTIFICADO QUE INFORMA SI UN DEUDOR ALIMENTARIO SE ENCUENTRA INSCRITO EN DICHO REGISTRO.

¿EN QUE AFECTA ESTAR INSCRITO EN EL REGISTRO DE DEUDORES ALIMENTARIOS

MOROSOS?

• HECHA LA INSCRIPCIÓN PREVENTIVA Y PROVISIONAL, EL REGISTRO SOLICITA AL REGISTRO PÚBLICO DE LA PROPIEDAD SE ANOTE EL CERTIFICADO RESPECTIVO EN LOS FOLIOS REALES DE LOS INMUEBLES DE QUE SEA PROPIETARIO EL DEUDOR.

• EL REGISTRO PUEDE CELEBRAR CONVENIOS CON LAS SOCIEDADES DE INFORMACIÓN CREDITICIA PARA PROPORCIONARLES INFORMACIÓN SOBRE LOS DEUDORES ALIMENTARIOS MOROSOS.

¿CÓMO PUEDE CANCELARSE LA ANOTACIÓN ENLOS FOLIOS REALES?

• PROCEDE LA CANCELACIÓN DE LA ANOTACIÓN EN EL REGISTRO CUANDO:

• SE HAYA DEMOSTRADO EN JUICIO HABER CUMPLIDO CON SU OBLIGACIÓN Y QUE LA MISMA ESTE GARANTIZADA.

• SE DEMUESTRE HABER CUMPLIDO POR UN LAPSO DE 90 DÍAS Y QUE LA PENSIÓN ESTA GARANTIZADA PARA EL FUTURO.