el sector inmobiliario en vietnam
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Vietnam es, según Price Waterhouse Coopers, el país del mundo con mayor potencial de crecimiento de los próximos 25 años. Lleva los últimos diez años creciendo un 7% de media y según los analistas esta tendencia va a continuar durante muchos años. Se trata de una economía muy dinámica y con un potencial de expansión muy alto.El auge de la construcción en Vietnam comenzó en 2006 y fue entonces el inicio del “boom” inmobiliario. La bonanza duró poco más de dos años ya que para finales del 2008 la crisis crediticia mundial dejó al sector sin financiación. Aunque esta solo afectó a Vietnam durante 2009 ya que en 2010 se está construyendo tanto o más que en 2006 y 2007. Y las perspectivas apuntan a que esta tendencia va a ir en aumento al menos los próximos cinco años. No solo se están construyendo grandes rascacielos en las grandes ciudades como Ho Chi Minh o Hanoi, sino que se están construyendo nuevas ciudades de 40.000 ó 50.000 viviendas. Además, para este tipo de proyectos necesitan la ayuda de empresas extranjeras que les ayuden a desarrollar bien los proyectos.TRANSCRIPT
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 1
Estudio del sector Inmobiliario y Construcción en Vietnam
Jon Arraiz Zuluaga
Noviembre 2010
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 2
Contenido 1. INTRODUCCIÓN ............................................................................................................................... 3 2. RESUMEN Y CONCLUSIONES SOBRE EL SECTOR ................................................................... 5 3. PANORÁMICA DEL PAÍS ................................................................................................................ 7
3.1. Datos básicos ..................................................................................................................................... 7 3.2. Situación política ............................................................................................................................... 7 3.3. Situación económica .......................................................................................................................... 8
4. ANÁLISIS DE LA OFERTA .............................................................................................................. 9 4.1. Evolución ........................................................................................................................................... 9
5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA ....................................................................................................... 12 5.1. Consumo Aparente .......................................................................................................................... 12 5.2. Perfil del Consumidor ...................................................................................................................... 12
6. ENTREVISTAS ................................................................................................................................ 13 6.1 Sra. Vo Ngoc Thao ........................................................................................................................... 13
7. BIBLIOGRAFÍA ............................................................................................................................... 14
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 3
1. INTRODUCCIÓN
Vietnam es, según Price Waterhouse Coopers, el país del mundo con mayor potencial de
crecimiento de los próximos 25 años. Lleva los últimos diez años creciendo un 7% de media y
según los analistas esta tendencia va a continuar durante muchos años. Se trata de una
economía muy dinámica y con un potencial de expansión muy alto.
A raíz de la inclusión de Vietnam en la OMC en 2007, y acuerdos con EEUU y AFTA, camina
con paso firme hacia una economía liberal y está impulsando el desarrollo de su marco legal.
En estos momentos, Vietnam es uno de los países más atractivos del mundo para la inversión
extranjera.
El auge de la construcción en Vietnam comenzó en 2006 y fue entonces el inicio del “boom”
inmobiliario. La bonanza duró poco más de dos años ya que para finales del 2008 la crisis
crediticia mundial dejó al sector sin financiación. Aunque esta solo afectó a Vietnam durante
2009 ya que en 2010 se está construyendo tanto o más que en 2006 y 2007. Y las perspectivas
apuntan a que esta tendencia va a ir en aumento al menos los próximos cinco años. No solo se
están construyendo grandes rascacielos en las grandes ciudades como Ho Chi Minh o Hanoi,
sino que se están construyendo nuevas ciudades de 40.000 ó 50.000 viviendas. Además, para
este tipo de proyectos necesitan la ayuda de empresas extranjeras que les ayuden a
desarrollar bien los proyectos.
Sus necesidades no se ciñen únicamente a la construcción de edificios o complejos hoteleros,
también están urbanizando las ciudades. El crecimiento de muchas de ellas ha sido totalmente
desorganizado y ahora están dándose cuenta del caos que esto genera. Así que la
urbanización de las ciudades es otra oportunidad que los estudios madrileños deben de
aprovechar.
Otra oportunidad de negocio que cabe destacar es la decoración de interiores. Cada día son
más los clientes que demandan unos interiores más sofisticados y de mayor diseño. Este es
otro campo en el que las empresas vietnamitas carecen de conocimiento y son los estudios
extranjeros los que están cubriendo la demanda. Actualmente, la construcción está en pleno
auge y ya representa el 9% del PIB vietnamita. Esto es debido a la gran inversión que está
realizando el Gobierno vietnamita en infraestructuras de transporte y energía.
A parte del gran momento que supone venir ahora a Vietnam cabría destacar la buena imagen
que tiene la arquitectura española. Los nuevos estudios de arquitectura madrileños que vayan
llegando se van a beneficiar de los estudios que están ya trabajando en Vietnam. Además,
podrían adherirse al recientemente formado Spanish Business Group de la Eurocham
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(European Chamber of Commerce). Dentro de este grupo encontrarían mucha información que
les haría la entrada a Vietnam más fácil que viniendo por su cuenta.
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2. RESUMEN Y CONCLUSIONES SOBRE EL SECTOR
El Departamento de Infraestructuras y Desarrollo Urbano del Ministerio de Planificación e
Inversiones estima que Vietnam va a necesitar más de 43.000 millones de euros hasta 2020
para carreteras, aeropuertos, puertos y servicios ferroviarios (excluyendo las plantas
energéticas, de aguas, potabilizadoras, etc.). Fondos privados, entidades Multilaterales como el
Banco Mundial o Banco Asiático de Desarrollo, y otras ayudas provenientes de países
extranjeros como Japón o China. Aún con todas estas ayudas, la financiación va a ser el mayor
problema que se va a encontrar Vietnam en los próximos años.
Business Monitor International (BMI) asegura que las infraestructuras representarán un 48%
del total del sector de la construcción entre 2009 y 2014. Mientras Vietnam aborda sus planes
de infraestructuras también se está posicionando para atraer inversores extranjeros que
estimulen los nuevos sectores como el turismo y servicios. Dichos inversores han invertido en
una amplia gama de proyectos que incluyen oficinas, hoteles, resorts en la costa y casas. Un
45,1% de la inversión extranjera directa ha sido en el sector inmobiliario.
Los mercados de arquitectura, construcción e ingeniería se han convertido en negocios muy
lucrativos en Vietnam. La competencia es intensa y muchos estudios de arquitectura
internacional y construcción están en el mercado. En Vietnam, el sector con mayor interés para
la inversión es el de la construcción tanto de obra pública como construcción residencial y de
oficinas. Con especial hincapié en la arquitectura donde existe una importantísima demanda de
arquitectos extranjeros.
Actualmente, se está construyendo por todo el país pero son dos ciudades las que concentran
la mayor parte de los proyectos: Ho Chi Minh City (HCMC) y Hanoi (capital). Existe un gran
interés entre las promotoras de utilizar servicios de arquitectura internacionales. Además, estas
dos ciudades están recibiendo millones de personas llegadas de las zonas rurales de Vietnam.
En los últimos diez años Vietnam ha pasado de tener un 20% a un 30% de la población
viviendo en ciudades.
El desarrollo socioeconómico del país ha traído consigo un avance en las tecnologías de
construcción. Y gracias a empresas extranjeras, el nivel de la arquitectura vietnamita está
subiendo y cada vez se van realizando proyectos de mayor envergadura en el país. Una
muestra de esta arquitectura es la torre Bitexco de 270m de altura que se acaba de inaugurar
en Ho Chi Minh. Se van a utilizar unos 37.000 m2 para oficinas de Grado A y 8.000 m
2 para
áreas comerciales. Dicha torre es la más alta de Vietnam aunque ya hay proyectadas torres del
estilo.
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Existen grandes oportunidades inmobiliarias y de construcción en Vietnam pero cabe destacar
estas cuatro: Nuevas ciudades, Hanoi, HCMC/Thu Thiem y desarrollo de complejos hoteleros y
apartamentos.
Nuevas ciudades
Vietnam está desarrollando nuevas ciudades como satélites de las grandes ciudades y parques
industriales. Estos planes maestro de desarrollo suelen necesitar inversiones en parques
industriales, áreas comerciales, casas residenciales, hospitales, colegios, etc. La mayoría de
estas ciudades están en el sur rodeando a HCMC y las provincias de Dong Nai, Binh Duong y
Va Ria-Vung Tau que son zonas industriales importantes conectadas por carretera, tren y
puertos. En el norte cabe destacar Lim Nam Eco City en Hanoi y proyectos en los alrededores
de Bac Ninh y Vinh Phuc.
Hanoi:
En Agosto de 2008, el Gobierno decidió incluir en Hanoi la provincia de Ha Tay y parte de Hoa
Binh y Vinh Phuc. Con esto consiguió triplicar el tamaño de Hanoi y duplicar su población hasta
6,2 millones de habitantes. Todas las oficinas gubernamentales se van a mover desde el centro
hasta el área de My Dinh (oeste de Hanoi). Este nuevo distrito administrativo va a estimular
nuevos proyectos residenciales en las ciudades de My Dinh y Ha Dong. También hay grandes
proyectos desarrollándose en el este y noreste de Hanoi, en el río Hong, en la carretera al
aeropuerto Noi Bai y en la carretera al puerto Hai Phong.
HCMC/Thu Thiem:
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Es un nuevo capítulo de la expansión de HCMC, englobando 737 hectáreas de área verde y
estimulada por 5 puentes y un túnel de 1,49 km que une Thu Thiem con el centro y otros
distritos de HCMC. El plan va a necesitar mucha inversión en infraestructuras y la construcción
de hoteles, casas, colegios y parques.
Desarrollo de complejos hoteleros y apartamentos
Con sus más de 3.200 km de costa que incluyen unas 100 playas en todo tipo de paisajes,
Vietnam está atrayendo mucho turismo y personas que buscan una segunda casa donde pasar
las vacaciones. Áreas como Can Gio, la provincia de Quang Nam, Nha Trang, Binh Thuan, Ba
Ria-Vung Tau, isla de Phu Quoc, Da Nang y Song Da. Hay muchos proyectos de grandes
firmas hoteleras internacionales en construcción y otros muchos todavía en la fase de
planificación. Algunas de estas áreas necesitarán aeropuertos, carreteras y otras
infraestructuras para el turismo.
3. PANORÁMICA DEL PAÍS
3.1. Datos básicos
Vietnam, es el país más oriental de la Península Indochina. Limita al norte con China, con Laos
al noroeste y con Camboya al suroeste. Cuenta con casi 3.500 km de costa que tocan aguas
del Mar de China y del Golfo de Tailandia. La capital es Hanoi, con una población de seis
millones de habitantes, aunque el centro urbano más grande es Ho Chi Minh City con nueve
millones. Otras ciudades importantes del país son Danang y Haiphong.
3.2. Situación política
Según el artículo 4 de la Constitución, Vietnam es una República Socialista y el Partido
Comunista es la fuerza líder del Estado. Las tres figuras fundamentales del Estado son: el Jefe
del Estado (Nguyen Minh Triet), el Jefe del Gobierno (Nguyen Tan Dung) y el Secretario
General del Partido Comunista (Nong Duc Manh). La Asamblea General o QUOC HOY es la
mayor autoridad legislativa, actualmente con 493 miembros. El Tribunal Supremo Popular es el
máximo órgano judicial.
La organización política y administrativa en Vietnam está muy descentralizada en provincias,
ciudades y distritos, por ello, los órganos de poder local juegan un papel muy importante,
especialmente los Comités Populares, que –entre otras- tienen potestad para conceder
licencias y aprobar inversiones. Esta descentralización ocasiona problemas a la hora de
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determinar cuáles son las leyes aplicables a cada caso concreto, ya que en muchas ocasiones,
se superponen leyes de distinto rango que dificultan los trámites y gestiones en materia de
inversión extranjera y concursos públicos.
3.3. Situación económica
La economía vietnamita está cambiando a una velocidad asombrosa. Tras diez años de
negociaciones Vietnam consiguió en 2007 la entrada en la OMC, este hecho ha subrayado su
importancia como nación comercial. La mejora del sistema legal, la estructura política estable y
la mano de obra barata están consiguiendo que manufactureros de todo tipo consideren
Vietnam un buen destino para su inversión, a pesar de la burocracia vietnamita y el siempre
preocupante problema de la corrupción.
Para muchas de estas empresas, Vietnam es la mejor elección para una producción adicional.
Así mismo, los países más desarrollados de Asia Oriental (Singapur, Hong Kong, Japón,
Taiwán, Corea del Sur...) eligen también Vietnam como destino de deslocalización industrial. La
privatización de las empresas públicas (SOE), la reforma que se está llevando a cabo en el
sistema bancario y el mandato de la OMC de apertura al sector servicios, están -cada vez más-
captando la atención de los inversores extranjeros.
Si se quisiera ampliar información sobre Vietnam existe una ficha país que contiene información
general sobre la situación económica y política del país. Si desea que se la hagamos llegar
póngase en contacto con PromoMadrid o con CEIM.
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4. ANÁLISIS DE LA OFERTA
4.1. Evolución
El estudio se va a centrar en Ho Chi Minh (HCMC) que es donde más se está desarrollando el
mercado inmobiliario en Vietnam. A continuación, vamos a tratar la evolución del mercado
inmobiliario dividido en seis categorías: Apartamentos a la venta, hoteles, alquiler de oficinas,
grandes superficies, apartamentos con servicio de habitación y villas.
Apartamentos a la venta:
A lo largo del 2010 se está reactivando la construcción y venta de apartamentos llegando a
16.000 unidades a la venta en el tercer trimestre del año.
Apartamentos a la venta
0
2000
4000
6000
8000
10000
12000
14000
Grado A
(1.460 €/m2)
Grado B
(1.110 €/m2)
Grado C
(554 €/m2)
En los últimos 5 años, un millón de personas han llegado a HCMC provenientes de otras zonas
del país. Esta tendencia se va a mantener a lo largo del tiempo. Se espera que salgan a la
venta otros 10.000 apartamentos en los próximos seis meses. Y hasta 104.000 apartamentos
más para 2013-2015.
Hoteles:
El sector hotelero está viviendo un buen momento debido a un aumento del 34% en el número
de turistas que visitaron Vietnam respecto al año pasado. A esto hay que añadirle que debido a
la importancia económica que está adquiriendo HCMC en el sudeste asiático, cada vez son
más los turistas de carácter profesional que demandan hoteles de lujo. En los próximos dos
años van a salir al mercado 750 habitaciones de 5 estrellas, 820 de 4 estrellas y 508 de 3
estrellas. En el siguiente gráfico se puede ver la distribución anual.
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 10
Número de habitaciones
0
200
400
600
800
1000
1200
1400
2010 2011 2012
Alquiler de oficinas:
A medio-largo plazo se espera que la economía crezca rápidamente luego la demanda de
oficinas también lo hará. Las oficinas de Grado A suelen ir directamente relacionadas con la
inversión extranjera en el país. Las oficinas de Grado B y C dependen de la salud de la
inversión nacional. Existen aproximadamente unos 154 edificios de oficinas que tienen la
siguiente distribución:
Grado Núm. Edificios m2 aprox.
Ocupación (%)
Alquiler medio
(€/m2/mes)
Grado A 6 100.000 90% 41
Grado B 36 500.000 83% 24
Grado C 112 400.000 86% 16
Como se puede observar en la tabla las oficinas de Grado B representan el 50% del mercado
de oficinas. Para finales de 2010 habrá 14 edificios nuevos de oficinas.
Grandes superficies:
Recientes estudios sobre los gustos de los consumidores vietnamitas indican que existe un
fuerte interés por los artículos de lujo, franquicias internacionales y productos internos pero de
alta calidad. Esto está yendo unido al rápido crecimiento de la economía, población muy joven,
cambios en los comportamientos de los consumidores y una afluencia en aumento.
Tipo de establecimiento Renta media
(€/m2/mes)
Ocupación (%)
Centros comerciales 50 91%
Grandes Almacenes 62 99%
Comercio minorista 59 100%
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Para final de año se van a abrir otros tres centros comerciales (Cresent Retail, Bitexco
Financial Tower y Thien Son Plaza) que proporcionarán otros 50.000 m2. En 2012 HCMC
tendrá una superficie total dedicada de 700.000 m2 de los cuales un 16% estará en Distrito 1
(centro) y un 38% en Distrito 7 (barrio de extranjeros de mayoría coreanos y japoneses).
Apartamentos con servicio de habitación:
En la actualidad en HCMC existen 53 edificios con aproximadamente 2.950 apartamentos de
Grados A, B y C. El 62% de estos están en el centro (Distrito 1 y Distrito 3).
Grado Núm.
Edificios
Núm.
Apartamentos Ocupación (%)
Alquiler medio
(€/m2/mes)
Grado A 7 660 90% 30
Grado B 15 1.520 87% 24
Grado C 31 770 88% 15
El público objetivo para este tipo de apartamentos son los expatriados, y el número de estos
depende de la inversión extranjera. En los primeros 9 meses de 2010 se ha recuperado
bastante la inversión extranjera llegando hasta 1.300 millones de euros.
Villas:
Existen 25 proyectos que van a añadir al mercado unas 9.500 villas y abarcarán unas 1.500
hectáreas. Dichos proyectos están concentrados en el Distrito 9, Can Gio, Bin Chanh, Bin Tanh
y el Distrito Hoc Mon. A la cabeza, en cuanto al número de proyectos se refiere, está el Distrito
9, con 11 proyectos.
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5. ANÁLISIS DE LA DEMANDA
5.1. Consumo Aparente
El mercado inmobiliario crecerá un 20% durante el próximo quinquenio en ciudades como Ho
Chi Minh o Hanoi. Según la estrategia de desarrollo de 2011-2015 el total de viviendas
residenciales se verá incrementado en un 20%. La mayor parte de los nuevos proyectos
inmobiliarios intentará cubrir la creciente demanda de unidades residenciales. En dicho plan se
prevé que sean construidos 39 millones de m2 con un promedio por unidad de 26,9 m
2.
En los próximos años la clase media va a aumentar de manera considerable y son estilos que
van a comprar viviendas. Las clases más bajas se limitarán al alquiler y las clases altas
comprarán las viviendas de lujo y apartamentos con fines especulativos. El Gobierno vietnamita
quiere construir nuevas ciudades junto a puertos y con grandes parques industriales. Se trata
de evitar que parte de los 60 millones de campesinos vayan a las grandes ciudades en busca
de oportunidades. Esto es debido a que las dos grandes ciudades (HCMC y Hanoi) están
recibiendo millones de personas provenientes del campo.
5.2. Perfil del Consumidor
Debido a la dificultad de acceso al crédito, el perfil del comprador solía ser una persona que
compraba la vivienda sin necesidad de financiación. Normalmente se hacía esto con fines
especulativos, ya que le producía unas plusvalías de 15.000-20.000€ en apenas 12 ó 24
meses. Para la inmensa mayoría de la población vietnamita era impensable poder comprar una
casa. Esto ocurrió hasta el año 2009, que fue cuando afectó la crisis mundial a Vietnam.
Hoy en día se están reduciendo los tamaños de las casas para poder hacerlas accesibles a
personas que no disponen de mucho dinero. Dichas casas están costando entre 30.000€ y
50.000€. Aún con estos precios tan bajos, la gran mayoría de vietnamitas ve muy difícil poder
comprar una casa. Esto es debido a la cultura consumista que hace que el ahorro de las
familias sea prácticamente nulo. Si a esto le añadimos unos intereses crediticios del 14-16%
nos queda que, a día de hoy, muy pocos vietnamitas puedan acceder a una vivienda.
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 13
6. ENTREVISTAS
6.1 Sra. Vo Ngoc Thao
Fecha de la entrevista: 18 de octubre de 2010
Nombre de la Empresa: Savills
Cargo: RRPP Ejecutiva
Dirección: Eurocentre: Fideco Tower, 18/F, 81-85 Ham Ngi, District 1, HCM City
Teléfono: 84 3823 9205
Fax: 84 3823 4571
Objeto de la entrevista: Conocer mejor el sector inmobiliario y construcción en Vietnam.
Resumen de la entrevista: La señora Vo me ha ayudado a entender la realidad del sector
inmobiliario y construcción en Vietnam. Savills es la inmobiliaria más grande en Vietnam.
Además tiene un departamento dedicado a los estudios de mercado y posee información
precisa del sector.
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 14
7. BIBLIOGRAFÍA
Savills
http://www.savills.com.vn/
Domicilio: Fideco Tower, 18/F, 81-85 Ham Ngi, District 1
Localidad: Ho Chi Minh
Teléfono: +84 3823 9205
Fax: +84 3823 4571
Contacto: Vo Ngoc Thao
Ministerio de Planeamiento e Inversiones
http://www.mpi.gov.vn/portal/page/portal/mpi_en
Domicilio: 2, Hoang Van Thu Street
Localidad: Hanoi
Teléfono: +84-4-8455298
Fax: +84-4-8234453
Contacto: Le Tuan Anh
Ministerio de la Construcción
http://www.moc.gov.vn/site/moc?language=en_US&pageId=68
Domicilio: 37, Le Dai Hanh. Distrito Hai Ba Trung
Localidad: Hanoi
Teléfono: +84-4-9740112
Fax: +84-4-9762153
Departamento de Planificación e Inversión HCM City
www.hcminvest.gov.vn
Oficina económica y comercial Española en Vietnam
www.oficinascomerciales.es/icex/cda/controller/pageOfecomes/0,,5280449_5282899_5283038
_0_VN,00.html
Oficina general de estadísticas de Vietnam
http://www.gso.gov.vn
Asociación de arquitectos de Vietnam (VAA)
http://kienviet.net
Jon Arraiz Zuluaga. Estudio inmobiliario y construcción 15
Asociación de arquitectos de HCMC (HAA)
www.ktsvn.net
Centro de información de los planes de HCMC – DUPA
http://planic.org.vn/map.php?language=en
Departamento de urbanismo y arquitectura de HCMC (DUPA)
http://planic.org.vn/map.php?language=en