el turismo residenciado y sus efectos en los destinos turísticos

Estudios Turísticos, n.° 155-156 (2003), pp. 45-70

Instituto de Estudios TurísticosSecretaría General de Turismo

Secretaría de Estado de Comercio y Turismo

EL TURISMO RESIDENCIADO Y SUS EFECTOSEN LOS DESTINOS TURÍSTICOS

Enrique Torres Bernier*

Resumen. En este artículo se trata de examinar, desde una perspectiva teórica cuales son los efectos que el que se denomina turismo resi-denciado, puede tener sobre los destinos turísticos y en especial sobre los que están en las zonas litorales y presentan cierto grado de consolida-ción.

Para ello se parte del examen de esta tipología de turismo en el contexto turístico actual, para pasar luego a hacer una propuesta de delimita-ción del mismo según las características de contenido y funcionamiento en el mercado que presenta.

En la última parte del artículo se estudian los posible efectos que puede tener este turismo, diferenciando los de implantación de los de fun-cionamiento, y dentro de estos los que genera la demanda sobre la renta, el empleo, los ingresos públicos y los servicios. Finalmente se examinasu relación con la sostenibilidad del propio destino y termina con unas reflexiones generales sobre todo lo anterior.

Palabras clave: Turismo residencial, turismo de segunda residencia, time sharing, efectos económicos del turismo, efectos sociales y cultura-les del turismo, financiación de los municipios turísticos, planeamiento territorial del turismo, sostenibilidad turística.

I. INTRODUCCIÓN

Tratar de calcular el conjunto de efectosque en las vertientes económica y social,tiene la realidad que proponemos bajo ladenominación de turismo residenciado, es,actualmente, poco menos que utópico y esopor diversas causas.

En primer lugar, por la ya comentadaambigüedad en tanto este término como losque lo componen, se desenvuelven todavía,lo que impide poder delimitarlo con la niti-dez necesaria y, por lo tanto, también cono-cer y evaluar sus efectos sobre el entorno(Marzars Turismo, 2002. p. 14).

Además, aun suponiendo que partiése-mos de unos criterios propios delimitado-

res que eliminaran, aunque de modo artifi-cioso, ese problema, existe tal escasez dedatos sobre este tema, que sería práctica-mente imposible llegar a resultados fiables.Es cierto que en los últimos años se ha he-cho un gran esfuerzo en las estadísticas deturismo, y en especial en campos como elde la sostenibilidad y de las cuentas satéli-te, tan vinculados al tema que estamos es-tudiando (Macía Santana, José. 1998). Sinembargo, aun no se está en disposición dedesglosar, con un mínimo de garantía, loque pueda corresponder a esta tipología tu-rística.

De otro lado, se han dado algunos es-fuerzos, vía Tablas Imput Ouput y encues-tación directas, en determinadas comunida-des autónomas (Raya Mellado, P. 2001)

Profesor Titular de Economía Aplicada. Universidad de Málaga. E-mail: [email protected]

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Enrique Torres Bernier

(Vera Rebollo, J.F, 1987) (SOPDE, 1997)eneste sentido, como Andalucía y Alicante,pero que no permiten generalizar al resto deEspaña.

Es por todo lo anterior que vamos a in-tentar hacer una aproximación teórica ymetodológica sobre el tema que nos ocupa,que pueda servir de guía orientadora a pos-teriores investigaciones que se lleven acabo, en este sentido, cuando aumente ladisponibilidad de datos necesaria para ha-cerlo.

A este fin, en una primera parte vamos,en primer lugar, a hacer una aproximaciónteórica al concepto de turismo residenciadode manera que aclare sus límites y caracte-rísticas, de modo que constituya un concep-to operativo para la labor investigadora.

En segundo lugar, vamos a ver como leafectan las grandes megatendencias queactualmente se han detectado en la activi-dad turística (Torres Bernier, Enrique.1998), para, a continuación, examinar suproceso de generación en los destinos tu-rísticos.

A continuación analizaremos las caracte-rísticas definitorias de este fenómeno(To-rres Bernier, Enrique. 2002), (Raya Mella-do, Pedro y Benitez Rochel, José J. 2002) yde los grupos que lo componen, destacandolos factores que propician su desarrollo enlos destinos turísticos

La segunda parte se dedicará al análisisde los efectos que el turismo residenciadotiene sobre las variables económicas, socia-les y de sostenibilidad, así como sobre el

resto de la actividad turística de los destinosdonde se desarrolla.

Finalmente se terminará con una serie dereflexiones sobre las posibilidades de hacerun análisis cuantitativo de esta tipología enEspaña, así como de la evolución de esta ti-pología turística en nuestros principalesdestinos y sus problemas de futuro.

H. EL TURISMO RESIDENCIADOCOMO FENÓMENO EMERGENTE

Hay que tener en cuenta que nos encon-tramos ante un fenómeno que está cono-ciendo una fuerte expansión en la actuali-dad a causa, principalmente, del envejeci-miento de la población en los países másdesarrollados, su constante aumento de larenta, su deseo de vivir en espacios de ma-yor calidad de vida, y los avances en eltransporte y en las comunicaciones comoparte del proceso de globalización e inte-gración de la economía mundial (Sancho,Amparo. 1998).

II. 1. Aproximación conceptual

Es preciso comenzar diciendo que esteconcepto lleva en su propia definición sucontradicción más evidente, ya que por suprincipal característica (la residencia) nodebiera ser considerado como turismo en lamayoría de los casos, y de hecho así ocurreen numerosos foros académicos e institu-cionales.

La OMT considera turistas solamente alas personas que se trasladan a otro lugar,

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fuera de su residencia habitual, por menosde un año (O.M.T. 1998). Sin embargo,buena parte de ese complejo fenómeno quese conoce como turismo residencial, se ca-racteriza porque el hipotético turista trasla-da su residencia a un destino turístico, porlo que, a partir de ese momento, no entraríadentro de universo turístico de este organis-mo internacional. Igualmente, el viajeropara ser considerado turista También segúnla Organización Mundial del Turismo, nodebe ejercer una actividad directamente re-munerada durante su estancia es ese destinoajeno a su residencia. Sin embargo, dentrodel turismo residencial, aunque esto es me-nos frecuente, existen personas que se in-corporan a la economía local de diversosmodos, más o menos formalizados, a fin deobtener unos ingresos adicionales a los quepercibe de su zona de origen (Raya Mella-do, Pedro. 1994).

A pesar de todo lo dicho, no cabe dudaque existen fuertes similitudes, como po-dremos comprobar más adelante, entre estetipo de viajero y el turista clásico, especial-mente en lo que a la demanda y el gasto serefiere, por lo que no es de extrañar que, so-bre todo desde una perspectiva empírica, enmuchos casos se considere como una tipo-logía de turismo y se trate como tal.

Sin inconveniente de que más adelantevolvamos sobre el tema del concepto paraabordar la explicación de sus contenidos,en esta primera aproximación apriorística,podríamos definir el turismo residenciadocomo aquel que protagonizan las personas,normalmente agrupadas en unidades fami-liares, que, en un proceso temporal deter-minado, se trasladan a ciertos espacios, ha-

bitualmente destinos turísticos tradiciona-les, vinculándose a los mismos por largosperiodos de tiempo mediante relaciones in-mobiliarias, en los que realizan estanciasmás prolongadas que los turistas tradicio-nales, llegando incluso a fijar en ellos suresidencia habitual, en busca de vivencias ysatisfacciones similares a las de los ante-riores, principalmente, la calidad de vida,las oportunidades de ocio, buenas comuni-caciones y un ambiente socialmente satis-factorio.

II.2. Las megatendencias y el turismoresidenciado

Tal como podemos comprobar en el cua-dro n.° 1, las principales megatendenciasactuales van a tener una serie de efectos di-rectos sobre este tipo de turismo, cuyo sig-nificado superará el mero incremento dedemanda como desde posiciones cómodasy especulativas defienden muchos agentesfinancieros e inmobiliarios.

Está claro que en un periodo con creci-miento moderado pero continuado, comoparecen haber entrado los principales paí-ses occidentales, tiene dentro de ellos unnotorio incremento la demanda turística(Figuerola Palomo, Manuel. 1990. p. 52).Al mismo tiempo, el aumento de la edadmedia de la población demandante y uncomprobado aumento de sus rentas dispo-nibles, a causa del vencimiento de sus ante-riores hipotecas y la liberación de otrosgastos familiares (1), a lo que se ha unidotambién unos bajos tipos de interés, ha dis-parado la demanda de la tipología turísticaque estamos estudiando, con especial inci-

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Cuadro 1Megatendencias turísticas y turismo residencial

Megatendencias

Crecimiento estable

Aumento de la demanda turística

Globalización de la economía

Ampliación y flexibilizaciónde los mercados turísticos

Mejora de la calidad de vida

El turista exige mayor calidada todos Los niveles

Diversificación, personalizacióndinamización de la demanda

Características relevantes

Segmentos de demanda con gran capacidadde gasto:

Entre 45 y 55 añosEntre 30 y 40 arios, solteros y Cualificados

Estabilidad tipos de cambioMejora de las infraestructuras,sistemas y medios de transporte

Mejora de los sistemas deinformación y comunicacionesConsolidación del teletrabajo

Se vive más tiempoSe tiene más tiempo libre

— Jornada laboral— Jubilación anticipada

Se tienen más conocimientos y se demandan:— Más activ. culturales y ocio— Mejores instalaciones— Mejores servicios— Mejor «entorno»

(mejoras en equipamientos, infraestructuras,formación y medio ambiente)

Cada turista quiere intervenir diseñode sus vacaciones con actividades de ocio

Turismo residencial

Fuerte incrementoSegunda vivienda(Futura primera)

Estudio o apartam.Afición deportiva

Aumento demanda

Aumento compet.

Cualificac. producto

Aumento demanda

Cualificación prod.y destinos

Certificacionesy sistemas calidad

Instalaciones ociodentro unidad res.Ofertas ocio en destino

dencia en países como España, por su cli-matología y localización.

De otro lado, la tendencia a la globaliza-ción y el propio proceso de unidad europea,han influido también considerablemente enel incremento la oferta de este tipo de resi-

dencias, con el consiguiente aumento de lacompetencia.

También aquí ha de incidir otra mega-tendencia, esta vez propia del turismo, quees la mayor exigencia de los turistas encuanto a los niveles de calidad de la oferta



en su sentido más genérico (2), así como lapersonalización o particularización de lademanda. Es evidente que estas últimastendencias van a condicionar el futuro pró-ximo del turismo residenciado, en un mer-cado mucho más competitivo.

II.3. Contenidos, formación y tipologíasdel turismo residenciado

Para intentar de arrojar algo de luz sobreeste segmento de mercado, vamos a comen-zar por delimitar el propio concepto partien-do de una consideración más global que de-nominaremos turismo residenciado, paraluego, diferenciando diversas categorías den-tro del mismo, tratar de establecer sus nexoscon el turismo y sus consecuencias actuales.

Como avanzamos al comienzo de este ar-tículo, podemos entender como turismo re-sidenciado aquel que protagonizan las per-sonas, normalmente agrupadas en unidadesfamiliares, que, en un proceso temporal de-terminado, se trasladan a ciertos espacios,habitualmente destinos turísticos tradicio-nales, vinculándose a los mismos por largosperiodos de tiempo mediante relaciones in-mobiliarias, en los que realizan estanciasmás prolongadas que los turistas tradiciona-les, llegando incluso a fijar en ellos su resi-dencia habitual, en busca de vivencias y sa-tisfacciones similares a las de los anterio-res, principalmente, la calidad de vida, lasoportunidades de ocio, buenas comunica-ciones y un ambiente socialmente satisfac-torio.

Para llevar a cabo un análisis más deta-llado de los contenidos de este concepto,

vamos a fijarnos en las principales caracte-rísticas definitorias que singularizan a estegrupo de demanda y que hemos recogido enla propia definición:

1.a Vinculación con ampliaproyección temporal a una zona,normalmente un destino turísticoreconocido

Con esto queremos decir que se trata deun proceso de elección con una perspectivaa largo plazo, en el que casi siempre esprotagonista la unidad familiar y que impli-ca la adquisición, o una vinculación con-tractual prolongada, respecto a un inmuebley normalmente, también, a unas instalacio-nes y servicios (3).

Se trata, además habitualmente, de unproceso evolutivo dilatado en el tiempo. Esdecir, la unidad familiar que decide vincu-larse de una forma más permanente de laque hasta ahora tenía a un destino, no lohace normalmente de una manera espontá-nea, precipitada o sobre la marcha, sinoque lo estudia con detenimiento y examinalas opciones que se le presentan durantecierto tiempo hasta que toma una decisiónfinal.

Este proceso se ha esquematizado elcuadro n.° 2, aunque evidentemente admitevariantes y simplificaciones, especialmentepor el papel que pueden desempeñar lasopiniones de los amigos y familiares, quepueden abreviar, si no eliminar, las prime-ras etapas de contacto y conocimiento deldestino. Lo cierto es que es difícil que unapersona o grupo familiar adquieran el ca-



Cuadro 2Proceso integral de generación de los turismos residenciados

Turista potencial

Turista eventual

Turista habitual -

Turista fidelizado (cautivo)

Turista jubilado

-> Conocimiento del destino

-> Estancia hotelera o similar

-> Estancia en alquiler

-> Segunda residencia o time sharing

-> Turismo residencial

rácter de turismo residenciado sin habersido antes un turista, normal, asiduo y fide-lizado de ese destino.

2.a Motivaciones similares a las de losturistas, pero orientadas por una seriede elementos de carácter selectivo

Aunque las motivaciones de estas perso-nas o grupos familiares son similares a losque podríamos llamar turistas tradicionales,descanso, diversión, disfrute de sus aficio-nes,..., la elección de destino viene tamiza-da por otra serie de factores relacionadoscon sus características diferenciadoras.Como más importantes podemos considerarlas siguientes:

Elevada calidad de vida

En este concepto tienen especial impor-tancia la climatología y determinados servi-cios públicos, como son, por ejemplo, la se-guridad ciudadana, las comunicaciones, eltransporte y las infraestructuras en que sebasa, la atención sanitaria y la limpieza.También existen dos factores que sin ser ser-vicios públicos en si mismos, se encuentranen buena medida en la esfera de lo público:la tranquilidad y la calidad medioambiental,ambos por lo general, afectados negativa-mente por las grandes concentraciones turís-ticas. El último de los citados, está tomandotanta importancia últimamente para ciertosestratos de población, ha llegado a conver-tirse en determinante para este tipo de deci-



siones. Esta calidad medioambiental no solohay que considerarla desde la perspectiva de«lo público», sino también desde la de loprivado, jugando en ella un papel funda-mental las condiciones ecológicas del bieninmueble al que se vinculan y e espacio in-mediato que lo circunda (normalmente con-dominio o conjunto de apartamentos coninstalaciones y servicios propios).

Es inevitable también que la opinión so-bre el nivel de vida de la zona y la calidad,general y medioambiental, de los inmue-bles, por parte de los sujetos decisores, estésiempre referenciada, aparte de a sus valo-raciones personales, a su experiencia sobrelos lugares en los que habitualmente ha re-sidido o conoce.

Ambiente social agradable

Es muy corriente que estas personas ogrupos familiares prefieran rodearse de otrasde su mismo origen y características, por loque no es de extrañar que se formen «unida-des residenciales» bastante homogéneas encuanto a nacionalidad o área cultural, renta,edad, aficiones, e t c . (Rivero, F. Y Monge,F. 2001). Igualmente suelen preferir lugaresen los que se faciliten estas relaciones, tantopor las propias estructuras urbanas (salas dereunión, paseos públicos, lugares de encuen-tro,...), como por la existencia de asociacio-nes o instituciones orientadas a este fin (4).

Buenas comunicaciones con sus zonasde origen

La existencia de una vinculación de estaspersonas con los lugares donde anterior-

mente residían, o incluso siguen residiendo,y donde por lo general tienen o han tenido,relaciones laborales, familiares y de amis-tad, le hacen buscar localizaciones bien co-municadas con los mismos, otra razón máspara hacer atractivos los destinos turísticosconsolidados o sus proximidades ya que sudesarrollo ha provocado la existencia de lasmismas como parte de la esencia de su mo-delo productivo.

Existencia de ofertas de ocio de interés

Al ser personas con gran cantidad de tiem-po libre, es normal que uno de los factoresdecisivos a la hora de elegir un lugar de ma-yor permanencia, sea la existencia de activi-dades de ocio que se adapten a sus necesida-des y apetencias. De nuevo los grandes desti-nos turísticos aparecen como lugares quereúnen estas circunstancias, aunque, a vecesno son de las tipología ni con las caracterís-ticas que este tipo de turista demanda.

Además, esta demanda de actividades deocio no se limita a la esfera de las empresasque ofertan sus servicios en las zonas turís-ticas, sino que abarca también lo que podrí-amos llamar «ocio personal», interno o nocomercial. Con esta expresión nos referi-mos tanto al las actividades que se realizanen el propio hogar por afición y las de ca-rácter público, normalmente de tipo cultu-ral, encaminadas al enriquecimiento y de-leite personal. Es por ello que estas perso-nas buscarán residencias que por suestructura y equipamiento faciliten sus afi-ciones (lugares de paseo y reunión, jardinesy huertos, espacios para trabajos manuales,ADSL,...), así como lugares donde exista



una oferta pública cultural de interés gene-ral, circunstancia que también ocurre en losgrandes centros de ocio, más aun si estosestán próximos a una gran metrópoli.

Nivel de precios adecuado a su renta

El tema del nivel de precios aunque estambién un punto de referencia, no tiene laimportancia que durante mucho tiempo se leha atribuido. En primer lugar hay que partirde que la influencia de este factor depende-rá, en primer lugar, de la franja de rentas enque se sitúa el demandante y, después, en ladiferencia del nivel de precios entre el lugarde origen (al cual está habituada la unidadfamiliar) y el lugar donde van a situar lanueva vinculación residencial. Es evidentetambién que, en estos casos, los plantea-mientos a largo plazo deberán asumir la po-sibilidad de cambios en estas relaciones deprecios y de capacidad adquisitiva (nivel dedesarrollo), sobre todo si el nuevo lugar deresidencia elegido es un destino turísticoaun en crecimiento, ya que lo más probablees que las renta evolucionen de forma que sereduzcan las diferencias entre unos y otros(Sancho, A. 1998). No obstante, es difícil,excepto para estratos de rentas muy altas,que se elijan destinos con niveles de preciossuperiores a los del lugar de procedencia deestos grupos familiares.

En primer lugar, estaría el gasto en la ad-quisición del inmueble, en el caso de queesta de produzca y no se trate de un arren-damiento u otro tipo de contrato, que sueletener unos importantes efectos directos so-bre el sector de la construcción, pero que,como más tarde comentaremos al hablar delos precios, suele hacerse con la interven-ción de un banco ajeno a la zona y vincula-do al lugar de origen del cliente.

También hay que tener en cuenta que enestos casos, los gastos medios diarios de launidad familiar son sensiblemente menoresa los del turista habitual, a causa de que nose alojan en establecimientos turísticosabiertos al público, y de que, por lo prolon-gado de sus estancias, sus presupuestos degasto son inferiores a los de los turistas tra-dicionales, los cuales gastan normalmentedurante sus vacaciones por encima de susposibilidades. Esto hace, además, que bue-na parte del gasto de estos grupos residen-ciados se realice en los mismos estableci-mientos frecuentados por los residentes tra-dicionales del destino (supermercados,panaderías, servicios personales, tiendas es-pecializadas, farmacias, e t c . ) . A pesar delo anterior, no dejan de ser gastos hechoscon rentas procedentes de otras zonas, mu-chas de ellas, incluso, de otros países ajenosal destino turístico en que se realizan.

3.a Rentas propias recibidas desdelugares ajenos al destino

En esta característica el grupo que esta-mos considerando coincide plenamente conlos turista tradicionales. Sin embargo, hayque destacar algunas diferencias.

4.a Abundante disponibilidad de tiempoUbre

Todas estas personas, o alguno de losmiembros de las unidades familiares quedan origen a estas figuras de turismo resi-denciado, suelen tener bastante tiempo libre



por diversas causas. Las principales son lade estar jubilados, no poseer un trabajo re-munerado (amas de casa), estar en edad deformación (estudiantes), o poseer una pro-fesión que les permite disponer y distribuirsu propio tiempo. Precisamente en este he-cho está la razón de que se planteen la posi-bilidad de trasladar su residencia, de unmodo total o parcial, a otro lugar de mejorcalidad de vida y con más oportunidades dedisfrutar ese tiempo libre de que disponen.

5.a Edad media elevada

La mayoría de las personas y familiasque se plantean la posibilidad de ampliar ocambiar de lugar de residencia a una zonaturística o próximos a ella, tienen una edadque supera los cincuenta años. Esta caracte-rística condiciona también su demanda, tan-to del espacio residencial que eligen comodel destino donde este está ubicado y tam-bién las actividades de ocio que demanda.

De las anteriores características que he-mos descrito como definitorias de este gru-po de personas o unidades familiares, sepuede deducir la existencia de varios gru-pos diferenciados, basándonos en la dura-ción anual de sus estancias en el destino tu-rístico al que se han vinculado y en la formade su vinculación.

El primero de ellos es el que se corres-ponde con lo que suele llamarse «turismode segunda residencia» y que se concreta enlas personas que, aun estando laboralmenteactivas, adquieren o alquilan de modo inde-finido, una casa en un lugar turístico parapasar en ella sus vacaciones. Es evidente

que en estos casos el hecho de que estaspersonas estén laboralmente activas en otrolugar que les obliga, además, a residir habi-tualmente en él, hace que la posibilidad dedisfrute de su segunda residencia es limita-da, siendo muy difícil que alcance los seismeses al año, considerando incluso la es-tancia de otros miembros de la familia. Enel cuadro n.° 3 se han recogido las principa-les características de este grupo.

El segundo de estos grupos, que sole-mos conocer como «turismo residencial»,es el de aquellas personas que superan esteperiodo de estancia de los seis meses y queen general vienen a coincidir con aquellasque han fijado la residencia en el destinoturístico, bien por jubilación, bien porquesu actividad laboral se lo permita (profe-siones liberales, artistas, creativos, ejecuti-vos adaptados al teletrabajo, e t c . ) . En to-dos estos casos estas familias suelen pasaralgunos meses al año en sus zonas de resi-dencia originaria, aunque esto depende desus circunstancias familiares y de susplanteamientos y necesidades económicas.En los cuadros 4 y 5 se recogen las princi-pales características de este grupo, tantodesde la perspectiva de la oferta como dela demanda.

Como puede comprobarse, existen sietecaracterísticas demanda y ocho de oferta,capaces de definir con bastante claridad es-tas dos tipologías turística, cuya diferenciasentre ambas puede resumirse, en el tiempode duración de su estancia en el destino tu-rístico, más o menos de seis meses, y en elgrado o tipo de vinculación con el inmueble(hay más alquileres entre los demandantesde segunda residencia).



Cuadro 3Turismo de segunda residencia

DEMANDA

«EL QUE TIENE SU ORIGEN EN AQUELLAS PERSONAS QUE VIVEN EN DE-TERMINADAS ÉPOCAS DEL AÑO EN UN DESTINO, AJENO AL DE PROCE-DENCIA, DEDICADAS AL DISFRUTE DEL OCIO Y CUYAS RENTAS NO SONGENERADAS EN EL.»

«El que corresponde a las personas o grupos familiares que viven, en un inmueble propioo alquilado, menos de seis meses al año, en un lugar (destino) ajeno al de su procedencia(donde han desarrollado o desarrollan su actividad laboral),elegido en función de sus expec-tativas de calidad de vida, cuyas rentas están originadas mayoritariamente fuera de ese lugary que dedican la mayoría de su tiempo durante su estancia en ese destino a actividades deocio.»

1. Menos de seis meses

2. Lugar (destino turístico)

3. Procedencia (actividad laboral)

4. Calidad de vida (valores y aficiones)

5. Vivienda

6. Rentas (transferencia)

7. Ocio (aficiones = turismos específicos)

Suele incluye también dentro de este gru-po de turismo residenciado el «Time Sha-ring», multipropiedad, o aprovechamientopor turnos, como se conocen en la legisla-ción española. Es evidente que esta figuraparticipa como las anteriores, al menos apa-rentemente, de la característica principal devinculación a la zona con un horizonte tem-poral amplio, ya que estas operaciones sue-len tener una duración media de veinte años.

Sin embargo, otras características, como lasestancias largas en el destino, edad de losdemandantes,..., no las cumplen, siendo enellas más parecidos al turista tradicional.Además, la supuesta vinculación del de-mandante a la zona es relativa, ya que al serel principal atractivo del conjunto de figurasque se engloban dentro del «tiempo compar-tido» el intercambio, lo más frecuente esque este compromiso de relación prolonga-



Cuadro 4T\irismo residencial

DEMANDA

«EL QUE TIENE SU ORIGEN EN AQUELLAS PERSONAS QUE VIVEN HABÍ-TUALMENTE EN UN DESTINO, AJENO AL DE PROCEDENCIA, DEDICADASAL DISFRUTE DEL OCIO Y CUYAS RENTAS NO SON GENERADAS EN ELMISMO»

«El que corresponde a las personas o grupos familiares que viven, en una vivienda propiao alquilada al menos seis meses al año, en un lugar (destino) ajeno al de su procedencia(donde han desarrollado o desarrollan su actividad laboral),elegido en función de sus expec-tativas de calidad de vida, cuyas rentas están originadas mayoritariamente fuera de ese lugary que dedican la mayoría de su tiempo durante su estancia en ese destino a actividades deocio.»

1. Seis meses o más

2. Lugar (destino turístico)

3. Procedencia (actividad laboral)

4. Calidad de vida (valores y aficiones)

5. Vivienda

6. Rentas (transferencia)

7. Ocio (aficiones = turismos específicos)

da en el tiempo sea más de «ocupación delalojamiento» que de la fijación en la zonadel titular concreto del derecho.

Dentro de estas tipologías de «turismoresidenciado», lo más importante es consi-derar su vertiente dinámica como procesode vinculación de una persona o grupo fa-miliar a un destino turístico que se describíaen el cuadro antes citado, y que comienza

con la captación del turista potencial, conti-núa con el esporádico, para pasar luego aser habitual y que termina en una relaciónresidencial en cualquiera de las tres formasexaminadas.

Hay que advertir que estas tres tipologíasno agotan las posibilidades que, sobre todoen un futuro próximo, tiene el turismo resi-denciado.


Enrique Torres Bemier

Cuadro 5Turismo residencial

OFERTA

«Viviendas situadas en zonas caracterizadas por su calidad de vida, que ocupan du-rante buena parte del año, en régimen de propiedad o alquiler, personas dedicadas fun-damentalmente al disfrute del ocio, que proceden y obtienen sus rentas de un lugar aje-no a dichas zonas.

«Conjunto de viviendas, infraestructuras, equipamientos y servicios, agrupadas en urbani-zaciones o condominios dentro de un conjunto unitario, en régimen de propiedad o alquiler,orientado en su diseño y funcionamiento a proporcionar a sus usuarios una alta calidad devida, especialmente en el orden medioambiental, a desarrollar sus capacidades personales enactividades de ocio y en las relaciones sociales y de convivencia, constituyendo en si mismoun producto turístico tipificado.»

1. Urbanizaciones.

2. Unitarias.

3. Diseño y funcionamiento.

4. Calidad de vida.

5. Medio ambiente.

6. Ocio.

7. Relaciones sociales.

8. Producto turístico

Por ejemplo, el aumento de la demandade turismo residencial en los destinos turís-ticos con buen clima, por parte de las perso-nas con perspectivas de jubilación, he hechoque aparezcan nuevas figuras destinadasfundamentalmente a aquellos que, o sus ren-tas no les permiten la adquisición de un in-mueble, o no desean una vinculación inmo-biliaria tan fuerte y onerosa. Dentro de este

grupo estarían las residencias colectivaspara jubilados, financiadas en determinadasmedida por ellos mismos y construidas poruna sociedad intermediaria, de la que pue-den ser o no propietarios. Más recientemen-te ha aparecido urbanizaciones o bloques deapartamentos en «leasing» inmobiliario,vinculado a un determinado número deaños, o al fallecimiento de alguno de los



ocupantes, con posibilidades de adquisiciónde la vivienda o de recuperación de parte delo pagado. Hay que tener en cuenta que latendencia de incorporar al mercado turísti-co, en sus diversos segmentos y modalida-des, a segmentos de rentas inferiores a losque lo vienen practicando, es una constanteen la propia evolución del turismo, por loque la aparición y expansión de estas nuevasformas de turismo residenciado, será un he-cho prácticamente seguro en los próximosaños, y que se deberá contar con él a la horade formular las políticas territoriales y turís-ticas de los diferentes destinos.

III. LOS PRINCIPALES EFECTOSDEL TURISMO RESIDENCIADO

Hay que empezar por señalar que pode-mos aproximarnos al cálculo de los efectossocioeconómicos del turismo residenciadode diversas maneras, todas ellas compatiblesentre sí, y no mutuamente excluyentes y quela forma de abordarlo empíricamente, condi-cionará nuestro enfoque, fundamentalmentepor la disponibilidad de datos existente y/opor la estrategia para su obtención. En pri-mer lugar, vamos a examinar los que podría-mos llamar «efectos económicos de implan-tación», dada la importancia que estos tie-nen, no solo en si mismos, por su entidad,sino también sobre el propio proceso pro-ductivo de esta tipología y en el comporta-miento de los agentes que en él intervienen.Después pasaremos a estudiar el impacto so-bre las principales macromagnitudes econó-micas, y finalmente, bajo una perspectivamucho más holística, sobre el desarrollo sos-tenible de los destinos que se ven afectadospor este segmento de demanda.

Como ya dijimos, la principal caracterís-tica del turismo residenciado es la vincula-ción con un inmueble de este tipo de turis-tas, del que suelen hacer un uso frecuente ydurante un periodo prolongado de tiempo.

Como ya vimos, esta vinculación puedeadquirir formas diversas. La primera y máscorriente es la adquisición de una vivienda,que a su vez puede tener como objetivo unuso esporádico, turismo de segunda resi-dencia, o permanente, turismo residencial,aunque es también frecuente que comiencesiendo el primero, durante el periodo de ac-tividad laboral del adquirente, para pasar,tras su jubilación, al segundo.

Un segundo modo de comportamiento ensu vinculación inmobiliaria es el alquiler.También aquí pueden darse las dos opcio-nes antes vistas, pero es más frecuente, almenos en los destinos turísticos de sol yplaya, que ocurra en las primeras etapas delturista de segunda residencia, ya fidelizado,pero aun no decidido a adquirir una casa.

Una tercera manera de establecer un vín-culo inmobiliario con un .destino turístico,es lo que se ha venido llamando el «timesharing», multipropiedad, tiempo comparti-do, u otras diversos modos de denomina-ción, como, en el caso español, «propiedadpor turnos» (Vogueler, Ruiz, C. 1998).

III.1. Los efectos de implantacióndel turismo residenciado

El tratar este tipo de efectos de forma di-ferenciada encuentra su razón en la impor-tancia de los mismos. De hecho, los exege-



tas de esta tipología turística siempre basanel elogio de sus virtudes y beneficios en es-tas razones.

Dentro de estos efectos de implantacióndestacaríamos la revalorización del suelo,la construcción de inmuebles, el alquiler yventa de viviendas, la generación de rentaspúblicas, los gastos de instalación y otrasdemandas de servicios derivadas de la cons-trucción.

1." La revalorización del suelo

En realidad es un efecto que se produceen cualquier proceso de urbanización, peroque en el caso de los municipios turísticosadquiere una relevancia e intensidad espe-cial.

Cualquier municipio ajeno a las presio-nes del turismo de masas, puede alcanzar aregular con cierta facilidad, mediante losinstrumentos de planeamiento, los preciosdel suelo de uso residencial. Las expectati-vas de crecimiento demográfico y económi-co, más el sentido de los movimientos mi-gratorios previstos, las necesidades de in-fraestructuras y servicios públicos y las deciertas demandas de suelo para usos pro-ductivos, puede ser calculado con ciertasgarantías, incluso puede añadirse una reser-va para otras posibles expectativas, amorti-guando así las presiones especulativas. Sinembargo, para cualquier municipio turísticoque forme parte de un destino de turismoresidenciado, o de turismo de masa en ge-neral, cuantificar la puesta en el mercadodel suelo urbanizable para uso residencial,con una perspectiva de ocho años (cuatro

más cuatro, según la legislación de los pla-nes generales de ordenación urbana), esprácticamente imposible (5).

En resumen, podemos afirmar que encualquier municipio turístico del litoral es-pañol las expectativas sobre la necesidad desuelo urbanizable, para un plazo de ochoaños, por parte de la tipología de demandaque estamos estudiando, son difícilmentecuantificables, por lo que se suelen poneren el mercado ingentes cantidades del mis-mo (6), que llegan incluso a suponer en mu-chos casos prácticamente la totalidad delmunicipio (depende esto mucho de su su-perficie y de su grado de consolidación tu-rística), exceptuando las zonas protegidas yaquellas que por sus características orográ-ficas no son susceptibles de ser ocupadaspara estos usos. Esto lleva en la actualidad aponer en peligro lo que hoy conocemoscomo sostenibilidad turística de muchosmunicipios de litoral (Vera Rebollo, J. F.1987).

Esta indeterminación de la demanda deespacio (7) para el turismo residenciadobajo la perspectiva municipal, hace que suvaloración dependa mucho de las expectati-vas de este tipo de demanda a corto y medioplazo, que debieran estar relacionadas conla tendencia de la coyuntura, cosa que nosiempre ocurre (8).

Podría pensarse que los principales bene-ficiarios de esta revalorización del sueloson, sobre todo, los propietarios locales depredios rústicos que se transforman en terre-no urbanizable. En los destinos consolida-dos demandados por el turismo residencia-do, suelen existir agentes, nativos, foráneos



y mixtos, que se adelantan a las expectativasadquiriendo fincas, o más frecuentementeestableciendo opciones de compra, de po-tencial uso residencial. Estas reservas desuelo, cuya evolución depende directamentedel ritmo a que aumente la demanda, suelenser objeto de transacción, muchas veces envarias ocasiones, durante este periodo,siempre en función de los cambios de lasexpectativas, por grupos en buena parte aje-nos a los intereses locales, encareciendo deeste modo, el precio final del producto, prin-cipalmente el bien inmobiliario para uso delturista residenciado, pero que termina afec-tando también a los habitantes de la zona.

En resumen, podemos afirmar que la re-valorización del suelo, consustancial conlos procesos de expansión urbana, aumentanotoriamente en proporción a las expectati-vas de incremento de la demanda turística,y en especial del componente de esta que serefiere al turismo residenciado. Por otraparte, en estos procesos la intervención delos agentes locales suele darse en las prime-ras etapas, aunque los grandes beneficiadosson normalmente agentes especuladores oinmobiliarios foráneos. Según los destinosturísticos se consolidan y maduran las par-ticipaciones y alianzas entre los diferentesagentes suelen ser más frecuentes, y nosiempre explicitadas, dando un panoramamucho más confuso con un alto grado deopacidad (Vera Rebollo, J. F. 1987).

2.° La construcción de inmueblese infraestructuras

Es en este rubro donde más se insiste a lahora de hablar de los beneficios del turismo

residenciado. Es evidente que los efectos di-rectos de la construcción sobre la renta y elempleo, tanto por parte de los inmuebles re-sidenciales como de la obra civil, son muyelevados y vinculados en su mayor parte a lapoblación local y su entorno directo de in-fluencia. También ocurre algo parecido conlos efectos indirectos sobre la industria y losservicios auxiliares de la construcción, aun-que en este caso los posibles efectos estaránen función de la capacidad que la economíalocal-regional tenga para dar respuesta a lasdemandas del sector (9).

3.a Alquiler y venta de viviendas (10)

La promoción y venta de los alojamien-tos que han de ocupar los turistas residen-ciados, suele hacerse por empresas, enunos casos constituidas para este fin por laspropias empresas constructoras, en otroscomo mero producto intermediado por em-presas inmobiliarias especializadas, nor-malmente ubicadas en las zonas de origende los turistas.

Estos márgenes de intermediación suelenser elevados, aunque difíciles de calcular,dependiendo fundamentalmente de, la pre-sión de la demanda inmobiliaria sobre eldestino en concreto, de la diferencia del ni-vel de precios, especialmente en la cons-trucción, entre el destino y el lugar de ori-gen del turista, y de una serie de «factoresdistorsionantes» del mercado inmobiliariocomo la existencia en mayor o menor medi-da en los pagos de transferencias no decla-radas y de capitales «vacantes» que bus-quen beneficios rápidos en la especulacióninmobiliaria.



Los beneficios derivados de la comercia-lización y venta de inmuebles residencialespara la economía local suelen ser escasos,dependiendo del grado de integración ver-tical (legal o real) de las empresas cons-tructoras locales con las intermediarias yde venta final. Lo normal es que estas seencuentren en manos de agentes vincula-dos a la zona de origen de los turistas. Estose produce generalmente en los destinosturísticos emergentes y en los de turismorural (11), mientras que los más consolida-dos es corriente encontrar situaciones mix-tas, aunque con el predominio de los agen-tes foráneos.

4.a Las finanzas municipales

Dentro de los efectos de implantaciónhay que señalar particularmente los que seproducen sobre las finanzas locales (RayaMellado, P. 2001. Pags 273 a 298), que, enmuchos casos llegan a convertirse un com-ponente estructural de las haciendas localesde los municipios turísticos (12).

No es necesario insistir en la tradicio-nal debilidad de las haciendas locales, asícomo su cada vez mayor cantidad de res-ponsabilidades en el ámbito de la atenciónsocial, propias, añadidas y transferidas,así como el principio de subsidiariedadque se le aplica en este ámbito. Para elcaso de los municipios en los que turismotiene cierta entidad esta precariedad demedios se agrava al tener que atender, du-rante un número de meses indeterminado,una población de hecho superior a los re-sidentes en la zona. Hay que decir queesta población «flotante» no está com-

puesta solamente por turistas vacacionales«normales», sino que también por buenaparte de los «residenciados», especial-mente los que hemos llamado de «segun-da residencia».

Esto ha llevado tradicionalmente a lasautoridades locales a la perversión de ba-sar su política financiera en un hecho vin-culado a la coyuntura, como es la activi-dad de la construcción, más concretamenteen la licencias de construcción y en la ven-ta de la cesión de aprovechamientos me-dios (13).

Este hábito tiene dos consecuenciasprincipales. Primero que al convertirse enuna fuente de ingresos imprescindible,traslada esa misma incontingencia al hechoconstructivo, independientemente de lasconsecuencias que este pueda tener sobreel modelo territorial y la sostenibilidad ge-neral del municipio. La segunda, que al es-tar ligada la financiación a un hecho co-yuntural, en las épocas de recesión las fi-nanzas locales entran en auténtica quiebratécnica, teniendo que acudir a continuosendeudamientos que superan cualquier lí-mite que se establezca legalmente, o sim-plemente lo que aconseja la prudencia fi-nanciera. La relación de toda esta proble-mática con el turismo residenciado es taníntima como evidente. La continua califica-ción de terrenos para este fin se convierte,de esta manera, en una necesidad para losmunicipios con una elevada dependenciaturística, y por lo tanto en un fin en si mis-mo, si quieren hacer frente a los cuantiososgastos a los que deben enfrentarse cada añoocasionados por los flujos temporales quereciben.



5. ° Los gastos de instalación

Estos afectan en particular al turismo re-sidencial y al turismo de segunda residen-cia, y se refieren a la necesidad de adquiriruna serie de bienes y servicios para poneren condiciones de ser utilizados los inmue-bles a los que el turista se vincula (14),como son, por ejemplo, el alta en el sumi-nistro de energía, comunicaciones y abaste-cimiento de agua, así como muebles, elec-trodomésticos y otros equipamientos delhogar.

Es evidente que estos gastos, como en elcaso de la construcción, favorecen directa-mente al comercio y a la industria (sobretodo a la pequeña) del municipio o munici-pios del destino y su zona de influencia.

III.2. Efectos permanentesde la demanda

Nos referimos a los gastos que los turis-tas residenciados llevan a cabo en el destinoen su condición de tales.

/." Gastos corrientes

Nos referimos a todos los gastos en queel turista residenciado incurre y que pode-mos dividir en dos grandes grupos, gastosturísticos y gastos residenciales.

a) Gastos turísticos

Hay un grupo de gastos en que los turis-tas residenciados incurre, como todos los

demás, y que comprende los gastos de tras-lado, los de residencia, los de manutencióny los de ocio y diversión.

Es cierto, y se pude comprobar en las en-cuestas que se han llevado a cabo con estefin, que este tipo de turista gasta en estosconceptos bastante menos que el resto (15),que podríamos denominar «tradicionales».Las razones de esto son fáciles de entender.En primer lugar, los turistas con un númerode pernoctaciones limitado, entre un día ydos semanas, suele gastar por encima de susposibilidades, ya sea porque ha ahorradocon este fin ya porque está dispuesto a en-deudarse, hecho este mucho más frecuente,mediante los mecanismos de crédito auto-máticos, como son las tarjetas.

Por otro lado, aunque los turistas resi-denciados tienen abundante tiempo libre,por su edad y modos de vida tienen un gas-to en ocio limitado. En esto último hay queresaltar temas como las mayores posibilida-des y tendencias de comer en casa, enton-ces estos gastos se transforman en residen-ciales, o en lugares «no turísticos», el ma-yor uso del coche propio y del transportepúblico y el mejor conocimiento en generalde las oportunidades de mercado en el des-tino. Bajo esta perspectiva se puede decirque el turista residenciado se parece en há-bitos de consumo al residente.

Caso aparte son los gastos en traslados«externos» (es decir, entre sus puntos de ori-gen y los destinos turísticos) en los que seidentifican plenamente con los turistas tradi-cionales, aprovechando las ofertas de com-pañías de bajo coste y los «set only» de losturoperadores. Una prueba de ello es que en



los dos últimos años en los destinos turísti-cos consolidados, aun habiendo disminuidolas pernoctaciones hoteleras, ha aumentadoel tráfico aéreo, incluso el turístico.

Por último, el turista residenciado no pagapor su alojamiento, o al menos no lo hace meforma inmediata y directa como el turistatradicional, aunque también le suponga esteunos costes, como veremos más adelante alcomentar los gastos residenciales.

Por lo tanto, desde el punto de vista delgasto del turista con repercusión en el desti-no, puede afirmarse que el turismo «resi-denciado» es menos interesante para la po-blación receptora que el «tradicional»,identificado sobre todo con el «hotelero».No obstante hemos de recordar, como sedijo en su momento, que las rentas de am-bos segmentos turísticos son generadas enlugares distintos de donde se realizan losgastos, hecho que le diferencia del residen-te, que también demanda bienes y serviciosde ocio, pero que paga con unas rentas ge-nerada en ese mismo lugar y con unas ren-tas que, posiblemente vengan en buena par-te de ese mismo negocio.

b) Gastos residenciales

La mayoría de los gastos residenciales,según las encuestas realizadas en los últi-mos años, se refieren a la adquisición dealimentos y bebidas, al mantenimiento delinmueble, transportes y servicios persona-les y del hogar

En el primer de estos grupos de gastos,alimentos y bebidas, que el turista tradicio-

nal suele adquirir, elaborados, en un esta-blecimiento turístico. En este aspecto el tu-rista residenciado se comporta como un re-sidente. Compra en los mismos lugares (16)que este y aprovecha, como este, las opor-tunidades de mercado.

Algo similar ocurre con los gastos demantenimiento y con el transporte, en queel turista residenciado, que tiene durante suestancia mucho tiempo libre, se comportacomo un residente, aunque, también comoél, acude a veces a los servicios de empre-sas o profesionales para estos menesteres.

Es precisamente en los servicios perso-nales y del hogar donde el turista residen-ciado se separa más del modelo del consu-mo del residente medio, unas veces por sumayor nivel de renta, otras por sus circuns-tancias personales y mayor desconocimien-to del lugar. Así, es normal que contrate aterceros, a tiempo total o parcial, serviciosde asistencia para el hogar, jardinería, cate-ring, cocheros, asesores fiscales, adminis-tradores, seguridad, etc. De hecho, en losdestinos turísticos con fuerte implantaciónresidencial, han aparecido empresas espe-cializadas en este tipo de servicios, hastaahora objeto de contrato por parte de la po-blación residente en una economía informaly sumergida. Es evidente que estas empre-sas y empleos tiene una implantación emi-nentemente local.

Existen otros gastos residenciales, nor-malmente poco analizados, estarían tam-bién los derivados de la adquisición y pro-piedad, en su caso, de la vivienda. Sin em-bargo, en caso de la existencia de algúnvínculo hipotecario, lo normal es que este



se lleve a cabo en el lugar de origen del tu-rista (17), por lo que no tiene apenas re-percusión en la economía local. De otrolado, cuando la vivienda es en propiedad,también inciden sobre ella los impuestos ytasas locales correspondientes (IBI, basu-ras, ...). En este caso, estos pagos benefi-cian claramente a las haciendas locales,aunque hay que reconocer que la capaci-dad de gestión recaudatoria de estas, esbastante limitada, sobre todo cuando sonpersonas que viven habitualmente en el ex-tranjero (18).

Los críticos con esta tipología y con sucalificación como turística, basan sus ar-gumentos precisamente en esta circunstan-cia, en que en su comportamiento comoconsumidor tiene una lógica de residente.Lo cual no invalida el hecho de que susrentas, originadas en otro lugar, son gasta-das en el destino turístico, generando unarenta que, por similitud en su modo devida, se orienta, en muchos casos, hacialos mismos establecimientos en que con-sumen los residentes. En otras palabras,los efectos del gasto residencial de los tu-ristas residenciados, se superponen, enbuena parte, y potencian los efectos queproducen en la economías locales los gas-tos de los residentes.

2." Empleo

En lo que a la generación de empleo serefiere, puede seguirse el mismo esquemade razonamiento que en el gasto. El turismoresidenciado genera, en términos relativosen los destinos turísticos, menor empleoque el tradicional y, además, la mayoría del

mismo se integra en sectores, empresas yactividades ya existentes y que habitual-mente atienden las demandas de los resi-dentes. De este modo, su capacidad de crearempleo se «oculta» dentro del que genera lademanda de la población local.

Sin embargo, hay que poner de manifies-to que, tal como se apuntó en el epígrafeanterior, que también crea empleo específi-co para alguna de las actividades que de-manda, o, al menos, lo formaliza introdu-ciéndolo en el marco legal de la economía.Aunque su cuantificación es complicada ydependa mucho de los niveles de renta queesta tipología presente en cada zona, nocabe duda que en comparación con el turis-mo tradicional, puede calificarse de insigni-ficante.

Por otro lado, y en lo que respecta a loque hemos llamado actividades turísticas, lademanda del turismo residenciado suele te-ner un efecto desestacionalizador, especial-mente en actividades como la restauracióny las actividades de ocio activo y cultural,manteniendo en muchos casos empleos quede otra manera, hubieran desaparecido pa-sando a engrosar el paro estacional.

III.3. Los servicios públicos

El turista, es en general, como residenteeventual de un destino, requiere el uso deuna serie de infraestructuras y servicios pú-blicos y privados que, en su gran mayoría,comparte con el residente. Además, en elcaso que nos ocupa, al tratarse de estanciasmás prolongadas, esta demanda es más in-tensa, volviéndose para el turismo residen-



cial muy similar al de los propios habitantesde la zona.

/ . ° Turismo residenciado y medioambiente

Los servicios públicos son, por otro lado,un componente de calidad del destino que,además, tiene cada vez más importanciacomo efecto diferencial respecto a la com-petencia, por lo que es normal que se tiendaa la excelencia en los mismos (19). Tam-bién hay que tener en cuenta que habitual-mente los turista vienen de países con ma-yor calidad de vida y con una elevada pres-tación de servicios públicos, por lo que sugrado de satisfacción puede verse afectadonegativamente si encuentra niveles inferio-res a los que está habituado.

Esta elevada demanda de infraestruc-turas y servicios hace incurrir al destino(municipios y/o mancomunidad)en eleva-dos gastos corrientes y de inversión que ra-ramente se ven compensados por los ingre-sos que proporciona el turismo residencia-do (20), a no ser que vincule estos gastos alos ingresos por licencias de construcción,con los problemas que anteriormente apun-tamos

III.4. Los efectos sobre la sostenibilidad

A pesar de lo reciente, y por ello inde-terminado en muchos aspectos, del térmi-no, podemos considerar que en él se reú-nen los efectos más polémicos del turismoresidencial. Para abordar este análisis va-mos a diferenciar los tres aspectos másimportantes que suelen distinguirse dentrode este concepto: la sostenibilidad medio-ambiental, la cultural y la económica-tu-rística.

De hecho, de principio, los efectos delturismo residenciado y el medio ambientedeberían ser positivos, y esto por dos razo-nes principales. La primera, que los deman-dantes de este tipo de turismo son personasde ciertos niveles de renta y cultura, 1 quesolemos denominar rentas medias-altas,sensibles a este tipo de cuestiones, La se-gunda, que los planteamientos que les lle-van a formalizar un vínculo inmobiliariocon una zona determinada son a largo plazoy con una perspectiva de disfrute de unabundante tiempo libre, por los que el temamedioambiental y paisajístico ha de teneruna especial importancia.

Sin embargo, la realidad es bien distinta.En la mayoría de los destinos consolidadosde sol y playa españoles, en especial en Ba-leares y buena parte de la Costa Mediterrá-nea, se están dando situaciones de agota-miento de recursos, especialmente agua yterritorio, contaminación marítima, de cau-ces fluviales y capas freáticas, y destruc-ción de aspectos tan importantes como laflora, fauna y el propio paisaje, de especialtrascendencia para este tipo de turismo.

La consolidación del mecanismo especu-lativo inmobiliario como un sistema de grancapacidad de creación de plusvalías e ingre-sos públicos a corto plazo, está desplazandode hecho a un segundo lugar, consideracio-nes de carácter paisajístico o medioambien-tal, a pesar de la normativa de protección delmedio y de las agendas 21 y figuras simila-res, que en la mayoría de los casos no llegana pasar de meras declaraciones de principios.



Podríamos pensar que es una contradic-ción que este modelo de ocupación exhaus-tiva del territorio siga funcionando, a pesarde las claras connotaciones negativas quetiene sobre el medio. La razón principal esque la oferta individualizada ante el com-prador potencial sigue siendo, o parecien-do, atractiva. La típica vivienda unifamiliar,adosada o no, en una urbanización con cier-tos espacios verdes, con equipamientos lú-dicos, de mayor o menor entidad, desde unapiscina a un campo de golf, cercana a gran-des centros comerciales y de ocio, funcio-na, ya que los aspectos negativos, y espe-cialmente la degradación de destino a me-dio-largo, se oculta, o al menos no semanifiesta por los agentes cuyos interesesrebasan escasamente el corto plazo (21). Deotro lado, que un porcentaje no cuantificadopero significativo, de los adquirentes vanactualmente guiados por el único afán derevalorizar sus activos financieros en el cor-to plazo, por lo que no entran tampoco enconsideraciones de este tipo.

Es evidente que hace falta en estos desti-nos una normativa, muchas veces supramu-nicipal, que busque planteamientos territo-riales que garanticen la sostenibilidad me-dioambiental del destino, yendo más alláque la mera distinción de espacios protegi-dos y urbanizables.

2. ° Turismo residenciado y cultura local

El impacto del turismo sobre las culturaslocales es uno de los primeros temas quefueron objeto de estudio en el comienzo delturismo de masas (SMITH, VALENE L.1989). Sin embargo, es una cuestión en la

que apenas se ha profundizado en nuestropaís. Es evidente que los efectos del turis-mo en general sobre lo que podríamos de-nominar las «culturas tradicionales», hansido muy fuertes y altamente destructivos,en especial en el litoral, receptor de losgrandes flujos de foráneos con culturas ymodos de vida muy distintos a los de los re-sidentes. El tema a estudiar está en la per-cepción que de esos cambios han tenido loshabitantes de estas zonas, ya que en la ma-yoría de los casos se han identificado con elprogreso y por ello no cuestionados en nin-guna de sus formas y consecuencias,

En los momentos actuales la cuestión esbien distinta, tanto por la «modernización»,en cuanto a modos de vida y pautas de con-sumo de la propia sociedad española con locual el impacto cultural del turismo resi-denciado en los «nuevos destinos emergen-tes» es mucho menor, como por el hecho deque en las zonas más consolidadas está im-plantada una cultura del mestizaje, muyabierta y pautas propias de conducta (22).En este caso los problemas de impacto cul-tural del turismo residencial son diferentes.Por un lado tenemos la tendencias al aisla-miento, lo que podríamos llamar la «guete-rización», por la tendencia de los turistas aagruparse en comunidades (en nuestro vasoespecialmente urbanizaciones, por vínculosde procedencia y clase social, y por otra, loschoques de intereses y costumbres con lapoblación local.

Hay que reconocer que el turismo resi-denciado tiende, como vimos al estudiarsus características, una clara tendencia abuscar un entorno social agradable, a lo quecontribuye sobremanera vivir junto a perso-



ñas que compartan raíces culturales (na-cionalidad, región,...) y valores sociales(nivel económico y cultural). Por lo tanto esbastante comprensible que se formen espa-cios residenciales con estas características.Además, otra de las características analiza-das, la edad media avanzada de sus compo-nentes, hace que les sea difícil llevar a caboun cambio de valores y costumbres, inclusosu simple aprendizaje.

Sin embargo, la condición de este seg-mento de turismo, también apuntada ante-riormente, de pertenecer a una clase mediaculta y de elevado nivel de renta, al menostal como ha ocurrido en las últimas déca-das, les hace tener un interés por la culturaentre la cual han elegido vivir y, por lo tan-to, de aprehenderla. A esto hay que recono-cer que han contribuido mucho las políticasmunicipales desarrolladas para la integra-ción de estos grupo, así como las de las aso-ciaciones de las diferentes procedencias enlos destinos turísticos.

Por otro lado, hay que hacer la observa-ción de que los conflictos que últimamentese han producido entre determinados gruposturísticos y los nativos del lugar (alemanesen Palma), no se han centrado tanto en el tu-rismo residenciado, como en ciertos colecti-vos de turismo tradicional y en la actuaciónde algunas empresas foráneas relacionadascon las adquisiciones inmobiliarias.

3. ° Turismo residenciado y turismotradicional

De principio, el turismo residenciadopuede considerarse como un elemento aña-

dido al turismo tradicional, al menos desdela perspectiva de la demanda. Sin embargohay algunos aspectos que se puede consi-derar que es «parasitario» del mismo, aligual que ocurre con la propia poblaciónautóctona, con la diferencia de que esta loha generado y, en cierto modo, «padecido»desde el principio.

Así ocurre con las oportunidades detransporte que le oferta y las alternativas deocio que existen en los destinos consolida-dos, impensables sin a existencia del turis-mo tradicional.

Pero donde puede darse un perjuiciomás notorio sobre el resto de la actividadturística, es precisamente en los aspectosmedioambietales y paisajísticos que he-mos comentado con anterioridad. Su des-trucción puede afectar al modelo turísticoen su conjunto, lo que supondría hacerleperder competitividad al destino en susmercados tradicionales y hacer entrar encrisis al segmento del turismo tradicional(hoteles, intermediarios minoristas, re-ceptivos, restauración, actividades com-plementarias, ofertas específicas, etc,...),que son las que mayor riqueza y empleocrean en la zona. De este modo, un turis-mo residenciado sin más regulación quela ley de la oferta y demanda inmobilia-ria, puede llevar si no a la destrucción auna profunda crisis, al destino turístico ensu conjunto.

No obstante, podemos considerar esteuno de los aspectos menos estudiados delfuncionamiento del sistema de actividadesturísticas, las relaciones de coincidencia,complementariedad, indiferencia e incom-



patibilidad que aparecen en el desarrollo delos procesos productivos de las diferentestipologías y segmentos turísticos.

IV. A MODO DE CONCLUSIÓN

El enfoque de este artículo, no nos per-mite llegar a conclusiones determinantessobre los efectos del turismo residenciado,pero sí, al menos, a unas reflexiones sobreeste segmento de demanda.

En primer lugar la evidente necesidad deconocer más a fondo esta tipología, comen-zando por su conceptualización, sobre laque aquí se hace una propuesta, con la solaintención de que sirva de base para poste-riores aportaciones.

Lo mismo podría decirse de sus efectos,diferenciándolas en sus diferentes perspec-tivas, según la perspectiva temporal y losaspectos sobre los que ejercen su influen-cia. El desarrollo de las cuentas satélites delas diferentes comunidades autónomas ayu-dará sobremanera a estos cálculos.

El modelo de expansión de esta tipologíaturística sobre el territorio en España, estáíntimamente ligado a los problemas de fi-nanciación de los municipios turísticos, asícomo a la falta de figuras de planeamientoterritorial que la recojan y racionalicen deuna manera específica.

Igualmente sería muy conveniente desdemúltiples puntos de vista la configuracióndel turismo residenciado como producto tu-rístico específico, para su mejor control ymayor competitividad en los mercados (To-rres Bernier, E. 2002).

Aunque, tal vez, la reflexión de mayorimportancia que pueda desprenderse de es-tas páginas es la necesidad de someter aplaneamiento específico esta tipología tu-rística en general, y particularmente el es-pacio en que ella se desarrolla, tema que in-cluiría los dos anteriores. Es evidente quenos referimos a un planeamiento parti-cipativo, en el que la población residente yel resto del sector turístico han de aportarsus opiniones y argumentos.

Otro tema que parece fuera de todaduda, es la necesidad de establecer «ra-tios» de sostenibilidad que limiten la ex-pansión desmedida de este segmento enlos destinos turísticos tradicionales, hechoque debe encuadrarse dentro de la propiapolítica de sostenibilidad y que han deconsiderarse como índices no cerrados nifijos, sino abiertos y variables, ya que lascircunstancias de mercado, las nuevas in-versiones, los cambios tecnológicos y laactitud de la población pueden hacerloscambiar.

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NOTAS

(1) Varios estudios han comprobado como unaparte considerable de las familias europeas entre loscincuenta y sesenta años, tienen en los próximos añosla extinción de sus hipotecas y terminan sus obliga-ciones directas en la formación de sus hojos

(2) Al decir a la calidad de la oferta, nos referi-mos a sus aspectos privado y público, especto este úl-timo que afecta especialmente a esta tipología de de-manda

(3) Aunque la naturaleza de esta vinculación esnormalmente la compra de un inmueble, no se puededescartar otros tipos de relaciones jurídicas.

(4) Esto ha llevado en algunos lugares a la for-mación de auténticos «guetos» al margen de la propiapoblación originaria, apareciendo a veces reaccionesde rechazo como se verá más adelante. Las asociacio-nes y las políticas públicas de los municipios han tra-tado de evitar estas situaciones desarrollando políti-cas de integración.

(5) El que en los últimos treinta años las diferen-tes leyes del suelo no hayan contemplado el fenómenoturístico dentro del planeamiento municipal, es, sinduda, una de las principales causas de los desórdenesterritoriales producidos en nuestro litoral, y siguesiendo una fuente de insostenibilidad en la actualidad.

(6) En esto también suele influir la competenciaen la captación de estos flujos de otros municipioscolindantes, ante los que ha de hacer valer sus «costesde oportunidad»

(7) Hay que tener en cuanta que la demanda noafecta solamente al suelo residencial, sino a las infra-estructuras y sistemas generales que han de servirlede soporte bajo los criterios de calidad demandadospor sus usuarios potenciales.

(8) En muchas ocasiones estas expectativas semantienen de forma artificial por parte de los propiosoferentes de suelo, mediante la participación de capi-tales ociosos o de origen espurio, que provocan so-brevaloraciones meramente especulativas. Prueba deello es la «burbuja inmobiliaria» que estas zonas su-fren actualmente y que afecta también al resto delsector inmobiliario.

(9) En los destinos turísticos consolidados, lapermanencia en el tiempo de estas demandas no satis-fechas, provoca la aparición de empresas y profesio-nales dispuestos a atenderlas, «densificando» la tablade relaciones intersectoriales.

(10) En este epígrafe incluiríamos también lascomisiones e incentivos que reciben los agentes ven-dedores de «time sharing».

(11) En estos, lo más corriente es que se asienteun extranjero en una etapa «pionera» y posteriormen-te ejerza la función de intermediario inmobiliario, demodo clandestino, o incluso de constructor-promotor,entre los propietarios locales de inmuebles y su redde amistades y habitantes de su lugar de origen.

(12) Como se dijo antes para la Ley del Suelo, elno reconocimiento del hecho turístico en la Ley Or-gánica de Financiación de las Haciendas Locales, esla segunda gran fuente de problemas y conflictos delos municipios turísticos, que han de acudir a modosimpropios para saldar sus déficit, con consecuenciasnefastas sobre su modelo territorial, medioambiental,incluso de competitividad turística.

(13) Otra fuente de cierta importancia, aunqueen este caso no coyuntural, ha sido también el IBI,que grava anualmente todo tipo de inmuebles

(14) En el caso del «time sharing» estos gastosse incluyen en el precio de adquisición y en las cuotasde mantenimiento.

(15) En los últimos años está descendiendo enEspaña el gasto medio por turista de un modo conti-nuado sin que la situación de la economía mundialllegue a explicar satisfactoriamente este hecho. Algu-nos encuentran su sentido en meros ajustes contablesdel Banco de España ante la entrada del euro, los máslo atribuyen precisamente al gran aumento del turis-mo residenciado y lo que este supone como base dealojamiento de otros turistas. Sin embargo hay otroshechos que no suele ser considerado, el cada vez ma-yor y mejor ajuste de costes en los bienes de consumoturístico que se traduce en una bajada de precios, y lahabitualidad del turismo como bien de consumo, quele hace menos excepcional, y, por lo tanto, provocacada vez menos gastos extraordinarios.

(16) Si bien es cierto que en los destinos turísti-cos donde el turista residenciado tiene una presencia



significativa, particularmente de origen extranjero,han aparecido comercios especializados para él, no loes menos que con el paso del tiempo, se han converti-do en una oferta más, especializada, en el mercado lo-cal.

(17) La localización de la banca extranjera enlos destinos turístico-residenciales ha facilitadoenormemente este tipo de operaciones, sobre todocuando los tipos de interés estaban más bajos en lospaíses europeos demandantes, aunque, a veces, lavinculación de la sociedad constructora y/o promo-tora con una entidad financiera local o nacional, fa-cilita a veces que el adquirente formalice el créditocon ella.

(18) Esto ha llevado a algunos municipios, comoel caso de Benalmádena, a discriminar en este tipo deimpuestos contra los no residentes, cobrando menos alos que están dados de alta en el padrón correspon-diente

(19) Es evidente que esto constituye un externa-lidad positiva para la población local, especialmenteen temporada baja, cuando el nivel de demanda agre-gado disminuye.

(20) Esto estará directamente relacionado con laproporción de estos turistas que estén censados en eldestino (una contradicción más a la hora de considerar-los turistas), no solo por la mayor facilidad para el co-bro de tasas y otros gravámenes, sino porque aumenta-rá el índice de participación en los ingresos del Estado.

(21) Según un estudio reciente hecho para todaEuropa por la media de venta de una promoción in-mobiliaria en la Coste del Sol es de seis meses.

(22) Este tema está aun por estudiar en profun-didad. Están apareciendo nuevas tradiciones y nuevasformas de entender la tradición que se superponen so-bre la ya existente con resultados, muchas veces, sor-prendentes.


el turismo residenciado y sus efectos en los destinos turísticos

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