elaborat nekretnine ivma prom doo u stecaju

Tihomir Borić, dipl.ing.građ. tel: 01/4645937 Stalni sudski vještak za građevinarstvo gsm: 098/221735 Zagreb, Gračec 18 e-mail: [email protected]

PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINA POSLOVNI PROSTOR U ZAGREBU, LISTOPADSKA 9 (VRBANI)

_________________________________________________________________________________

1

P R O C J E N A

GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI - NOVE, SADAŠNJE I PROMETNE

Nekretnine : Poslovni prostor u Zagrebu, Listopadska 9

Naručitelj

procjene : IVMA-PROM d.o.o. – u stečaju, Zagreb, Listopadska 9

Zagreb, studeni 2010.

I z r a d i o :



_________________________________________________________________________________

2

1. UVOD

Na zahtjev naručitelja, IVMA-PROM d.o.o. – u stečaju iz Zagreba, Listopadska 9

potrebno je izraditi procjenu vrijednosti nekretnina i to poslovnog prostora koji se

nalazi u prizemlju poslovno stambene zgrade u Zagrebu, Listopadska 9 koja je

izgrađena na k.č.br. 3987 k.o. Rudeš i koja je upisana u Posjedovnom listu br. 4940

k.o. Rudeš.

Preuzeta obveza pretpostavlja izradu elaborata procjene temeljem pregleda

predočene dokumentacije i uvida u stvarno stanje nekretnina na licu mjesta te

utvrđivanje slijedećih vrijednosti :

NOVE - građevinske vrijednosti Ng s cijenom izvedbe radova u trenutku

procjenjivanja tj.u mjesecu studenome 2010. godine,

SADAŠNJE - građevinske vrijednosti Sg uz odbitak amortizacije tj.

umanjenja vrijednosti zbog starosti i stanja održavanja objekata

PROMETNE - građevinske vrijednosti Pg tj. tržne vrijednosti nekretnina u

trenutku procjenjivanja

Elaborat procjene služiti će naručitelju kao podloga i orijentacija za utvrđivanje

stvarne vrijednosti nekretnina za potrebe bilo kakvih pravno financijskih radnji koje

pretpostavljaju prethodnu izradu procjene vrijednosti nekretnina.



_________________________________________________________________________________

3

2. IDENTIFIKACIJA I NALAZ ZATEČENOG STANJA

2.1. LOKACIJA OBJEKTA:

Lokacija objekta

Poslovno stambena zugrada u čijem se prizemnom dijelu nalazi poslovni prostor čija

se vrijednost procjenjuje nalazi se u novozagrebačkom naselju Vrbani smještenom

na zapadnom dijelu grada, južno od Ljubljanske avenije. Radi se o urbaniziranom

području odnosno planski i urbanistički definiranom naselju koje je kompletno

opremljeno gradskom mrežom komunalne infrastrukture i kojim dominira izgradnja

objekata kolektivnog stanovanja te razni sadržaji gospodarskog, pretežno uslužnog

karaktera. Naselje je prometno odlično povezano sa svim dijelovima grada.



_________________________________________________________________________________

4

2.2. IDENTIFIKACIJA NEKRETNINE

kat. općina: Rudeš

Posjedovni list br.: 4940

k.čest.br.: 3987

2.3. LEGALNI STATUS NEKRETNINE

Predmetna zgrada nije identificirana u zemljišnim knjigama nego samo u katastru pa

je slijedom toga predmetni poslovni prostor izvanknjižno vlasništvo što će imati

utjecaja pri određivanju prometne-tržišne vrijednosti istoga.



_________________________________________________________________________________

5

2.4. TEHNIČKI OPIS OBJEKTA:

NKP: 84,29 m² Namjena: poslovna Godina izgr.: 1991. Katnost: Podrum + Prizemlje + 6 Katova Gradska zona: 3 Prometne veze: Tramvaj, autobus Parkiranje: Omogućeno na parkiralištu ispred objekta

Temelji: Armirano betonski trakasti Nosiva k.: Ab skeletna s obodnim zidovima od opeke i

montažnih panela Međukatna k.: Armiranobetonska puna ploča Preg. zidovi: Od opeke Krovna k.: Ravni krov Limarija: Pocinčana

Konstrukcija:

Hidroizolacije: Izvedene Pročelje: Armirano betonski montažni fasadni paneli Obrada zidova: Ožbukani i obojani, keramičke pločice u sanitarnom čvoru Obrada podova: Tapison, podne karemičke pločice Stolarija: Unutrašnja st.: Tipska drvena furnirana vrata Fasadna st.: Crna bravarija ostakljena izo staklom

Električne: Provedene Telefon: Proveden Vodovod: Proveden Kanalizacija: Provedena Plin: - Klima uređaj: - Grijanje: Centralno preko Toplane i toplinske

podstanice za cijelu zgradu

Instalacije:

Dizalo: - Sanitarije: Keramičke Održavanje: Dobro Okoliš: Uredan Opći dojam: Poslovni prostor prostire se na dvije etaže, a donja etaža

izložena je vlaženju



_________________________________________________________________________________

6

2.5. PRIKAZ POVRŠINA I VOLUMENA PROSTORA

PROSTORIJA

tlocrtna

površina

m²

koef.

netto

korisna

površina

m²

brutto

površina

m³

BVO m³

PODRUM

stubište 7,96 1,00 7,96

sanitarni čvor 3,52 1,00 3,52

čajna kuhinja 10,86 1,00 10,86

spremište 1,34 1,00 1,34

skladište 15,65 1,00 15,65

predprostor 2,09 1,00 2,09

UKUPNO: 41,42 41,42 49,70 139,17

PRIZEMLJE

kancelarija 1 13,92 1,00 13,92

kancelarija 2 3,10 1,00 3,10

kancelarija 3 9,75 1,00 9,75

kancelarija 4 16,10 1,00 16,10

UKUPNO: 42,87 42,87 51,44 144,04

SVEUKUPNO: 84,29 84,29 101,15 283,21



_________________________________________________________________________________

7

3. PROCJENA

3.1. PRIMIJENJENI PROPISI

- Uputstvo o načinu utvrđivanja građevinske vrijednosti objekta NN 52/ 84 RH

- Podaci o cijenama građevinskog zemljišta objavljenih od GZIU- a grad Zagreb, odjel za pripremu zemljišta

- HRN ISO 9836:2002 Standard za obračunavanje površina objekata

- Bilten Standarda kalkulacija radova u visokogradnji Instituta građevinarstva Hrvatske

- Odluka o komunalnom doprinosu SGGZ 20/2001

- Podatak o etalonskoj cijeni građenja - Podaci Hrvatske burze nekretnina o prodajnim

cijenama sličnih objekata na istoj lokaciji - Arhiva vještaka

3.2. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - TROŠKOVNA METODA

U odnosu na građevinsko stanje predmetnih nekretnina te u odnosu na njihove

sadržaje, opremljenost, lokaciju i ostale utjecaje, a u svrhu utvrđivanja realne cijene

koštanja 1 m2 netto površine utvrđuje se :

NOVA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost svih radova i uporabljenih

materijala te svih ostalih troškova izgradnje pod pretpostavkom građenja u trenutku

procjenjivanja čija se jedinična cijena uzima po izgradnji 1 m2 netto korisne površine

sukladno propisu HRN.U.C2.100 (preuzeto N.N 53/91 iz Sl. list br. 3/66.).

Jedinična cijena obuhvaća troškove građevinskog zemljišta, komunalnog doprinosa,

investiciono tehničke dokumentacije, građevinske dozvole, izvedbe građevinskih,

obrtničkih i instalaterskih radova i opreme, nadzora, ishođenja dozvole za uporabu,

doprinose za energetiku i sklonište te sva ostala administrativna davanja i takse.



_________________________________________________________________________________

8

SADAŠNJA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost Ng umanjena

postotkom amortizacije odnosno umanjenja vrijednosti troškova građenja koji ovisi o

starosti i stanju održavanja objekta, a iznosi se posebno za konstrukciju i posebno za

elemente koji karakteriziraju opremljenost objekta.

PROMETNA GRAĐEVINSKA VRIJEDNOST - vrijednost objekta prema tržnim

cijenama, tj. stvarna odštetna vrijednost za kupnju i korištenje nekretnina i svih

pripadajućih sadržaja i prava na procjendbenom prostoru.

Ova vrijednost dobiva se množenjem Sg prometnim koeficijentom koji se ocjenjuje

prema slijedećim elementima:

Sg = NKP x Csg Pg = Sg x Fl x Fkp x Fp x Fki x Fpp

Fl faktor lokacije (0,70 - 1,50)

ovisi o mikro lokaciji, prostornoj orijentaciji, infrastrukturi,

katnosti, broju stambenih jedinica i dr.

Fkp faktor korisne površine (0,80 - 1,20)

ovisi o korisnoj površini nekretnine

Fp faktor za poslovne objekte (1,00 - 1,50)

ovisi o vrsti objekta i opremljenosti za obavljanje te

djelatnosti

Fki faktor kvalitete izgradnje (0,20 - 1,50)

ovisi o izgrađenosti i opremljenosti objekta u odnosu na

tipski, prosječni građevinski objekt izveden po

standardima POS-a, te o kvaliteti materijala i opreme

Fpp faktor ponude i potražnje (0,20 – 2,00)

ovisi o trenutnoj ponudi i potražnji na tržištu nekretnina za

navedenu lokaciju



_________________________________________________________________________________

9

3.2.1. IZRAČUN NOVE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI – TROŠKOVNA METODA Netto komercijalna površina - m² Jed. cij. ekv. obj. kn/m² Nova gr. vrijednost - kn

84,29 5.808,00 489.556,32

UMANJENJE ZBOG STAROSTI I FIZIČKE ISTROŠENOSTI Starost objekta u godinama n = 19 Vijek trajanja objekta u godinama N = 120 U = 0,80 x n / N x ( N + n ) / 2 N = 0,0734

U % = 7,336111111

IZRAČUN SADAŠNJE GRAĐEVINSKE VRIJEDNOSTI OBJEKTA

Vrsta radova Nova

vrijednost (%)

građ. vrijednost

kn/m²

umanj. %

umanj. kn/m²

Sadašnja građ. Vrijednost - kn/m²

Konstrukcija 55 3194,4 7,34 234,34 2960,06 Obrtnički radovi 20 1161,6 14,67 170,43 991,17 Završni radovi 15 871,2 14,67 127,82 743,38 Instalacije 10 580,8 14,67 85,22 495,58

ukupno 100 5808 5190,18

Netto komercijalna površina- m² Sadašnja cijena - kn/m² Sadašnja građevinska vrijednost

84,29 5.190,18 437.480,45 kn

VRIJEDNOST ZEMLJIŠTA I KOMUNALNIH DOPRINOSA Vrsta troška BRP- m² BVO-m³ kn/m³ kn/m² UKUPNO kn

1 Komunalni doprinos 283,21 135,00 38.233,94 Vodni doprinos 283,21 70,00 19.825,01 2 Vrijednost zemljišta 101,15 1.175,00 118.848,90

UKUPNO: 176.907,85 kn

IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE Elementi vrijednosti nekretnine zemljište 118.848,90 kn VRIJEDNOST OBJEKTA Fkp Fp Fki 437.480,45 kn 1,20 1,00 1,00 524.976,54 kn UKUPNO 643.825,44 kn

REKAPITULACIJA TRŽIŠNE VRIJEDNOSTI NEKRETNINE VRIJEDNOST OBJEKTA I ZEMLJIŠTA Fl Fpp 643.825,44 kn 1,10 0,90 637.387,18 kn doprinosi 58.058,95 kn

UKUPNA SADAŠNJA TRŽIŠNA VRIJEDNOST 695.446,13 kn

695.446,13 kn = 93.979,21 €

1.114,95 € /m²



_________________________________________________________________________________

10

3.3. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE -

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

Kapitalizacija dobiti je postupak kojim predviđene prihode u budućnostipretvaramo u

jedinstvenu vrijednost u sadašnjosti. Ovaj se pristup može upotrijebiti samo kod

vrednovanja nekretnina koje ostvaruju dobit. S pristupom procjeni nekretnina na

temelju kapitalizacije dobiti pokušava se odrediti sadašnja vrijednost nekretnine na

temelju dobiti koja se od nje očekuje u budućnosti. Osim brutto dobiti, koju nekretnina

donosi, potrebno je ocijeniti troškove vezane uz upravljanje nekretninom i njezino

održavanje. Rezultat procjene je ocjena čiste dobiti kakva se očekuje u slijedećoj

prodaji.

Kod ove metode procjena se izvodi kapitaliziranjem predviđenih čistih prihoda uz

kamatnu stopu koja je primjerena riziku investicije koji ide uz vlasništvo nad

nekretninom. Ovakva konverzija prihoda razmatra povrate od drugih, konkurentskih

mogućnosti za investiranje. Ukoliko se pravilno primjeni, smatra se da ova metoda u

pravilu daje pouzdani pokazatelj vrijednosti nekretnina koje generiraju prihode.

Prvi korak kod ove metode je procjena brutto prihoda koji može biti generiran od

strane procjenjivane nekretnine. Nadalje se procjenjuje nepopunjenost kapaciteta te

visina troškova koji se oduzimaju od potencijalnog brutto prihoda te se dobiva netto

prihod. Vrijednost nekretnine se tada procjenjuje korištenjem tehnike izravne

kapitalizacije. Stopa kapitalizacije određuje se prema podacima HGK.

STOPA KAPITALIZACIJE

izvanredna vrlo dobra dobra loša STAMBENA NEKRETNINA 2,0 - 4,0 2,5 - 4,5 3,0 - 5,0 3,5 - 5,5 UREDSKA NEKRETNINA 3,5 - 5,5 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 POSLOVNA NEKRETNINA 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 SUPERMARKET 4,0 - 6,0 4,5 - 6,5 5,0 - 7,0 5,5 - 7,5 PRIVREDNO KORIŠ. 4,5 - 7,0 5,0 - 8,0 5,5 - 8,5 6,0 - 9,0 INDUSTRIJSKA NEKR. 6,5 - 9,5 6,0 - 10,0 5,5 - 10,5 7,0 - 10,0 POLJOPRIVREDNA 2,5 - 3,5



_________________________________________________________________________________

11

3,3,1, IZRAČUN VRIJEDNOSTI NEKRETNINE - METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

PARAMETAR VRIJEDNOST

NKP 84,29

m²

Najamnina 9,00 € 758,61 Održavanje i zaštita 5,00 % očekivani troškovi (neupotrebljivost, manja najamnina) 0,00 %

Porez 20,00 % Neto mjesečni prihod najam x (1-0,25) 568,96 Netto godišnji prihod 6.827,49 Stopa kapitalizacije 6,00 %

optimalna vrijednost ulaganja vrijednost procijenjena metodom kapitalizacije dobiti

113.791,50 €

METODA KAPITALIZACIJE DOBITI

842.057,10 kn = 113.791,50 €

TROŠKOVNA METODA

695.446,13 kn = 93.979,21 €



_________________________________________________________________________________

12

3.4. PROCJENA VRIJEDNOSTI NEKRETNINE -

METODA USPOREDNIH TRANSAKCIJA

Usporedna prodajna cijena nekretnine određuje se tzv. metodom usporednih

transakcija, tj. usporedbom vrijednosti promatrane nekretnine i vrijednosti sličnih

nekretnina u stvarnim transakcijama.

Budući da se usporedne nekretnine razlikuju od promatrane, potrebno je cijenu

usporednih nekretnina prilagoditi promatranoj nekretnini usporedbom njihovih

svojstava.

Postupak prilagođavanja treba odgovoriti na pitanje koliku bi cijenu imala usporedna

nekretnina kada bi imala jednaka svojstva kao i promatrana nekretnina. Povoljno je tu

cijenu odrediti u odnosu na neku fizičku jediničnu mjeru, što je obično 1m2 površine

(građevine ili zemljišta).

Nedostatak je ove metode taj što je rijetko moguće pouzdano utvrditi stvarnu cijenu

realiziranih usporednih transakcija budući da su jedini relevantni podaci oni koje bi

mogla ispostaviti Porezna uprava, a ona to ne čini.

Iz tog razloga ova metoda temelji se na dostupnim podacima o traženim

kupoprodajnim cijenama oglašenim na Hrvatskoj burzi nekretnina.

U svrhu utvrđivanja usporednih cijena promatraju se slijedeće nekretnine sličnih

karakteristika na istoj ili sličnoj lokaciji:



_________________________________________________________________________________

13



_________________________________________________________________________________

14



_________________________________________________________________________________

15



_________________________________________________________________________________

16

REKAPITULACIJA

METODA

INDIKATOR

PONDER

VAGANI

PROSJEK

Troškovna procjena 93.979,21 € 40% 37.591,68 €

Kapitalizacija dobiti 113.791,50 € 20% 22.794,30 €

Usporedna procjena

99.546,00 € 40% 39.818,40 €

POŠTENA TRŽIŠNA VRIJEDNOST

100%

100.204,38 €

Procijenjena prometna/tržna vrijednost umanjuje se za 30 % zbog činjenice da se

radi o izvanknjižnom vlasništvu pa konačna procijenjena vrijednost predmetnog

poslovnog prostora iznosi:

519.058,69 kn odnosno 70.143,07 €



_________________________________________________________________________________

17

Z A K L J U Č A K

Temeljem izrađenog elaborata procjene utvrđena je prometna - tržna vrijednost

nekretnina i to poslovnog prostora koji se nalazi u prizemlju poslovno stambene

zgrade u Zagrebu, Listopadska 9 koja je izgrađena na k.č.br. 3987 k.o. Rudeš i koja

je upisana u Posjedovnom listu br. 4940 k.o. Rudeš u iznosu od sveukupno:

519.058,69 kn odnosno 70.143,07 €

(832 €/m2)

Elaborat procjene poslužiti će naručitelju kao osnova za bilo kakve pravno financijske

radnje koje pretpostavljaju utvrđivanje stvarne prometne – tržne vrijednosti

nekretnina.

Zagreb, 30. studenoga 2010.

I z r a d i o :



_________________________________________________________________________________

18

P R I L O Z I



_________________________________________________________________________________

19



_________________________________________________________________________________

20

elaborat nekretnine ivma prom doo u stecaju

Documents