Trondheim, 06.02.17

Håkon Lutdal, Nybyggsjef

EM1MN BoligmarkedsanalyseBYGGEBØRSEN 2017

EiendomsMegler 1 Midt-Norge er regionens ledende aktør innenfor eiendomsomsetning

• 238 ansatte på 29 kontorer i Sør- og Nord-Trøndelag, Møre og Romsdal

• Eid av og samlokalisert med SpareBank 1-bankene SMN (88%),

SNV (7%) og SSS (5%)

• I 2016 omsatte vi 7 437 boliger, herav over 1 589 nyboliger

I tillegg kommer utleie og salg av næringseiendom

• Jobber tett med lokale eiendomsbesittere, investorer og utbyggere for å realisere gode nyboligprosjekter, som treffer behovene, ønskene og kjøpsevnen, og skaper dynamikk i de lokale markedene

- Oljepris -> usikkerhet- Arbeidsledighet -> usikkerhet- Flyktningkrise -> usikkerhet- Klimakrise (og avtale) -> usikkerhet

= Svarte natta fremover?

Fra Byggebørsen 2016…..

Trondheim har Norges mest velfungerende boligmarked for boligkjøper og selger – forutsigbar prisutvikling

kilde: Eiendom Norge, boligprisstatistikk per 3. februar 2017

Trondheim har Norges mest velfungerende boligmarked for boligkjøper og selger – fornuftig omløpshastighet

kilde: Eiendom Norge, boligprisstatistikk per 1.januar 2017

Forventet fortsatt økte forskjeller i boligmarkedet, men ventes positiv prisvekst i hele landet

Kilde: Samfunnsøkonomisk analyse Norsk økonomi nr. 2-2016

6 %20%

23%

30%32%

45%

Stavanger Møre &Romsdal

Nord-Trøndelag

Norge Trondheim Oslo

Prognose prisvekst 2015 – 2019(kilde: Samfunnsøkonomisk analyse)

Psykologimåling befolkningen – selge først eller kjøpe først?- Trondheim falt noe tilbake (også Oslo) til nærmere landssnittet- Kristiansund og Stavanger/ Sandnes; Norges mest tilbakeholdne boligkjøpere - Nord- og Sør Trøndelag noe mer tilbakeholdne enn snittet for landet

Kilde: Prognosesenteret for EM1MN

NT: Namsos og Steinkjer 66 %, Stjørdal 64 %, Levanger 62 %,

Verdal 60 % + Molde 59 %

Sør Trøndelag

Jeg skal selge før kjøp ved boligbytte

Jeg skal kjøpe før salg ved boligbytte

30 % økt nybyggsalg i Midt-Norge siste år, hvor mer enn 2/3 av økningen er fra Trondheim. + 395 salg til 1.690 enheter!

1295

244 321442

395

6066

145

0

200

400

600

800

1000

1200

1400

1600

1800

Trondheim Sør Trøndelag Nord Trøndelag Møre og Romsdal

Antall solget nye boliger per markedsomrde desember 2015 –desember 2016, sammenlignet med des 14 – des 15

Økning des`15-des`16

Salg des`14-des`15+31%

+14%+23%

+16%

Kilde: ECON Nye boliger nr 6 / 16, per 15. desember 2016

1.690

Trondheim: Høy og økende salgstakt! 1.690 nybyggsalg siste 12 måneder – 395 flere enn året før. Lansert stadig nye prosjekter - likevel sluttsalg på 7 måneder!

10%12%

15%

20%18%

20%23%

21%

28%

22%20%

22%24%

19%

27%

32%31%29%

31%

0%

5%

10%

15%

20%

25%

30%

35%

okt

-no

v `1

3

des

-jan

…

feb

-mar

s `1

4

apri

l-m

ai `

14

jun

i-ju

li `1

4

aug-

sep

t `1

4

okt

-no

v `1

4

des

`14

-jan

`15

feb

-mar

s `1

5

apri

l-m

ai `

15

jun

i-ju

li `1

5

aug-

sep

t `1

5

okt

-no

v `1

5

des

`15

-jan

`16

feb

-mar

s `1

6

apri

l-m

ai `

16

jun

i-ju

li `1

6

aug-

sep

t `1

6

okt

-no

v `1

6

Salgstakt nyboliger i Trondheim okt 2013 – des 2016(andel solgt av antall usolgte enheter)

8163

94100

155139167

193160

249

179180

236

291

183

299

396

314

243255

0

50

100

150

200

250

300

350

400

450

aug-

sep

t `1

3

okt

-no

v `1

3

des

-jan

…

feb

-mar

s `1

4

apri

l-m

ai `

14

jun

i-ju

li `1

4

aug-

sep

t `1

4

okt

-no

v `1

4

des

`14

-jan

`15

feb

-mar

s `1

5

apri

l-m

ai `

15

jun

i-ju

li `1

5

aug-

sep

t `1

5

okt

-no

v `1

5

des

`15

-jan

`16

feb

-mar

s `1

6

apri

l-m

ai `

16

jun

i-ju

li `1

6

aug-

sep

t `1

6

okt

-no

v `1

6

Antall nyboligsalg i Trondheim, tomånedersperioder okt 2013 – des 2016

Kilde: ECON Nye boliger nr 6 / 16, per 15. desember 2016

Trondheim – 1) Befolkningsvekst:Det fundamentale ser ut til å være på plass:Fortsatt høy befolkningsvekst i Trondheim!

?

Kilde: SSB Tabell 01222 per Q3 2016

Folkemengden i Trondheim kommune var 190.498 per 15.01.2017

Befolkningsveksten i 2016 var 3.154 15.01.2016-15.01.2017)

(kilde folkeregisteret)

Trondheim – 1) Befolkningsvekst:Trondheim Kommune «spår» årlig befolkningsveksten på 2.750 neste 5 år, deretter i underkant av 2.500 til 2026Dette er 50 % høyere enn SSB anslår i sine MMMM-prognoser

2016: 3.000!

Pendling:Kommunesammenslåing og utbygging av infrastruktur gjør boligkjøperne mer mobil

Trondheimsregionen

Innvandrere

Uregistrerte studenter,

Trondheimsregionen

Innvandrere

Uregistrerte studenter,

Oppsummert boligbehov:

Befolkningsprognosene tilsier årlig behov for ca 1.400 – 1.500 nye boliger i Trondheim, ca 1.900 for Trondheimsregionen årlig. I tillegg kommer studenter uten meldt flytting og flyktninger. Skal byen tiltrekke seg nye innbyggere og vokse i aktivitet og mennesker kreves tilgang på gode områder for videre byutvikling.

CNN kårer Trondheim til vekstvinner (very rich cities) i 2026. Økonomisk vekst krever dyktige studenter og arbeidskraft, og befolkningsvekst avhenger av nok boliger og god byutvikling

1.500 / år

1996-2005 2006-2015 2016-2025 2026-2035

Historisk befolkningsvekst i Trondheim kommune, samt prognoser for Trondheim og Trondheimsregionen

2.900 / år2.450 / år

2.000 / år1.000

2.000

3.000

4.000

Trondheim – 2) Fremtidstro: Historisk høyt nybyggsalg i Trondheim er drevet av sterk tro på fremtiden kombinert med god tilgang på billig finansiering

84 % tror egen økonomi blir bedre eller uendret

(95 % sept `16)

69 % tror på lavere eller uendret rente

(82 % sept `16)

90 % tror boligprisene skal stige eller være

stabile (99 % sept `16)

Boliglånsrenten falt fra ca 8 % til ca 2,5 % på 8 år

3) Boliglånsrente:Lav boliglånsrente har stor effekt på boligprisvekst. Lav rente gir mange mulighet og lyst til å kjøpe nybygget bolig!

8 %

2,5 %2008 2016

Øker husholdningenes evne til å påta seg gjeld

+ 18 til + 50 %

økt lån på samme inntekt

Kan forklare halvparten av bruktboligprisveksten i

perioden (30-40 %)

Bidrar til stor etterspørsel etter nybolig

Kjøpeevne + kjøpsvilje

8,2 %

13,0 %

18,1 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

Oslo Trondheim Distriktskommunemed prisvekst underlandsgjennomsnittet

Andel unge boligkjøpere som ekskluderes fra kjøp ved innføring av absolutte EK-krav på 15 %

Andel unge ekskludert fra boligkjøp

4,2 %9,1 %

23,1 %

0 %

5 %

10 %

15 %

20 %

25 %

Oslo Trondheim Distriktskommunemed prisvekst underlandsgjennomsnittet

Andel låntakere som vil slite med mellomfinansiering og dermed boligbytte på grunn av nye EK-krav

Andel boligeiere "låst inn" i dagens bolig

Kilde: SB1 SMN

Boligkjøpers tilgang på rimelig finansiering

Finansiering – innstramming av egenkapitalkrav:

En av fem får problemer med boligbytte

Ekskluderer 15 % av unge som i dag kjøper bolig

Trondheim: I 2017 til 2018 er det planlagt ferdigstilt 70 % flere boliger enn befolkningsveksten i Trondheim teoretisk sett forutsetterMeget godt tilbud kommende år!

Historisk… (1985 – 2015)

2017

265

1.809

2.074

*) Studentboliger omregnet til boligbehov normal leilighet: 1 leilighet = 2,5 studentboligerKilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune

2018

449

2.245

2.794

1.845

360

1.223

262*

2016

288

1.964

2.252

100

1.586

260

1.073

253*

(boligekvivalenter, 2,5 : 1)

Plassering/ riktig tomt:

Trondheim: Lokal overproduksjon påvirker salgbarheten av nye prosjekter.7 av 10 nye boliger leveres Øst for sentrum 2016-2018. 1 av 3 boliger kommer på Lade/ Lilleby-området…

Sentrum 6%

Syd-Vest 7%

Lade: 34%

Øst: 14%

IndreØst: 21%

Syd-Øst 7 %

Vest: 8 %

Ferdigstilte boliger 2016 - 2018 fordelt på bydel

Kilde: EM1MN Analyse

739

1 102

1 835

332 438 426 457

950

-

200

400

600

800

1 000

1 200

1 400

1 600

1 800

2 000

Ytre Øst Indreøst

Lade Sentrum Vest Syd Øst Syd Vest Helebyen

Fordeling av estimert antall ferdigstilte boliger i 2016, 2017 og 2018 fordelt på bydeler (hele byen er ulike små fortetningsutbygginger)

Rett boligtype/ boligmiks:

Boligtype: Trondheim trenger ikke flere familieboliger for å bli en storby, men likevel er det stor etterspørsel etter NYBYGGET REKKEHUS

En storby (med over 50 % familieboliger) som skal fortettes trenger ikke eneboliger, men leiligheter

… likevel er det etterspørsel etter nye rekkehusNye rekkehus er konkurransedyktig med brukt,

og her er det IKKE tilbudsoverskudd

Kilde: EM1MN Analyse / Trondheim Kommune

Andel leiligheter;

93%

Andel familie-

boliger; 7%

Andel Familieboliger og Leiligheter iutbyggingsprosjekter ferdigstilt 2016 - 2018

Andel leiligheterAndel familie-boliger

5) Prisutvikling Nybygg og Bruktbolig – kontra leieprisutviklingKan det være mangel på boliger eller etterslep på boligtilførsel når leieprisen på leiligheter har beveget seg sideveis siste 3 år, mens prisen på brukte leiligheter og nybygg har steget 18 % ?

Brukt og nybygg:`13-`16: + 18 %

95

100

105

110

115

120

Indeksert prisutvikling Trondheim salgspris brukte leiligheter (Eiendom Norge), salgspris nybygg (ECON) og utleiepris 2-roms (Utleiemegleren, snitt)

Salgspris BruktboligSalgspris NybyggUtleie, 2-roms, snitt

Leiepris:`13-`16: - 0,8 %

Andel investorkjøp i prosjektene:

Investorer:Kan være fristende å henvende seg til investorer for å sikre salget, men sørg for at du ikke ender opp i konkurranse med nervøse investorer om å sluttselge enheter i ditt eget prosjekt!

OppsummeringHistorisk godt nybyggsalg muliggjort av:Sterk etterspørsel etter nybygg:

1. Høy befolkningsvekst

2. Sterk fremtidstro

3. Lave renter

4. Spekulanter?

Meget godt tilbud

… som fortsatt vil være høyt

Trondheim har et velfungerende boligmarked for boligkjøper og selger

Ta hensyn til SALGSPRIS!

Konkurransen på salg av leiligheter blir tøff!

FORTETNINGSPROSJEKTER KAN HA HØYERE SALGSTAKT!