emlak konut gayrİmenkul yatirim …...2019/09/23 · taşınmazların son Üç yıllık dönemde...

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL

YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş.

İSTANBUL ULUSLARARASI FİNANS MERKEZİ

ÖZEL PROJE VE REKREASYON ALANI ARSA

SATIŞI KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ

(3328 ADA 1-13-14 PARSELLER)

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

EML-1909164 ÜMRANİYE (İFM) 1

RAPOR NO

PAZAR DEĞERİ TESPİTİ

DEĞERLEME

BAŞLANGIÇ TARİHİ 20.09.2019

DEĞERLEME

BİTİŞ TARİHİ 23.09.2019

RAPOR TARİHİ

RAPOR BİLGİLERİ

ÜMRANİYE İLÇESİ FİNANSKENT MAHALLESİ 3328 ADA 1-13-14

PARSELLER

23.09.2019

DEĞERLEME KONUSU

EML-1909164

KULLANIM AMACI

RAPORU HAZIRLAYAN

UZMANLAR

Onur BÜYÜK - Değerleme Uzmanı (Lisans No: 404674)

Ş Seda YÜCEL KARAGÖZ - Değerleme Uzmanı (Lisans No:405453)

Eren KURT - Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 402003)

DEĞERLEME ADRESİ

SÖZLEŞME TARİHİ 20.09.2019

FİNANSKENT MAHALLESİ FİNANSKENT CADDESİ 3328 ADA 1-13-14

PARSELLER

ÜMRANİYE/İSTANBUL


1 -

1.1 -

1.2 -

1.3 -

1.4 -

1.5 -

1.6 -

2 -

2.1 -

2.2 -

2.3 -

3 -

3.1 -

3.2 -

3.3 -

3.4 -

4 -

4.1 -

4.2 -

4.3 -

4.4 -

5 -

5.1 -

5.2 -

5.3 -

6 -

6.1 -

6.2 -

6.3 -

6.4 -

6.45 -

7 -

Ek 1 -

Ek 2 Tapu Kaydı - (Takbis belgesi-kopya)

Ek 3 - İmar durum yazısı(kopya)

Ek 4 - INA Tablosu

Ek 5 - 460 Adet Ünitenin Tamamlanması Durumundaki Bugünkü Değeri

Ek 6 - Değerleme Uzmanlarının Lisans Belgeleri (kopya)

Ek 7 - Yapı Ruhsatları (kopya)

Ek 8 - Tapular (kopya)

Ek 9 -

Ek

Ek

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler - İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

Değerleme Konusu Taşınmazın Mülkiyet ve Yapılaşma Bilgileri

Tapu Kayıtları

Bilgilerin Kaynağı

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Konumu ve Yakın Çevre Özellikleri

Değerleme Rapor Özeti

Takyidat Bilgileri

Tanımı

Değerleme İle İlgili Analizler

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Taşınmazın Değerleme İşleminde Kullanılan Yöntemler

Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Pazar Yaklaşımı

10-

En Etkin ve Verimli Kullanımı Analizi

Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

Değerleme Yöntemleri

Verilerin Değerlendirilmesi

Pazar Yaklaşımı

Ulaşım Özellikleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

Ekler

Değerleme Hizmetinin Amacı

Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki

Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler

Değerleme Hizmeti Bilgileri

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Sonuç

İçindekiler

Değerleme Konusu Taşınmaz İle İlgili Bilgiler

İÇİNDEKİLER

Değeri Etkileyen Faktörler

EKLER

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Taşınmazı gösteren fotoğraflar

Çarşaf Liste

Mahal Liste

Sözleşmeler11-


*

*

*

*

*

*

*

*

*

Bu raporda sunulan bulgular Değerleme Uzmanının sahip olduğu ve edinebildiği tüm

bilgiler çerçevesinde doğrudur.

Değerleme Uzmanı, mesleki eğitim şartlarına haizdir.

Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır.

Değerleme Uzmanının ücreti; raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmayıp,

değerleme hizmeti sırasında harcanan emek ve zaman dikkate alınarak

belirlenmektedir.

Bu değerleme raporu; aşağıdaki ilkeler çerçevesinde, Uluslararası Değerleme

Standartları (UDES) doğrultusunda hazırlanmıştır.

Değerleme Uzmanı, mülkü kişisel olarak incelemiştir.

Değerleme ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir.

UYGUNLUK BEYANI

Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimse bu raporun hazırlanmasında mesleki bir

yardımda bulunmamıştır.

Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle, değerleme hizmeti

dışında herhangi bir ilgisi bulunmamaktadır.

Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha

önceden deneyimi mevcuttur.


1.1 - Değerleme Hizmetinin Amacı

1.2 -

1.2.1 - Hizmeti Alan Kurum Bilgisi

-

1.3 - Değerleme Hizmeti İle İlgili Talepler

Barbaros Mah. Mor Sümbül Sk. No:7/2 B Ataşehir/İSTANBUL

Değerleme Hizmetinde Hizmeti Alan ve Veren Kurumların Bilgisi

Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş.

Hizmeti alan kurumun, aşağıda bilgileri bulunan Finanskent projesinin değerleme tarihindeki

mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin,

tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değerinin ve 460 adet

üntenin Pazar değerinin belirlenmesi talebi bulunmaktadır.

Mecidiyeköy Mah., Büyükdere Caddesi, Raşit Rıza Sokak, Ahmet Esin İş Merkezi, No: 4, Kat: 2,

Şişli / İSTANBUL

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 30.06.2004 tarih, 6082 sayılı Ticaret Sicil Gazetesi'nde

yayınlanan ana sözleşmesinde belirtildiği üzere 25.06.2004 tarihinde, ekspertiz ve değerleme

işlemi yapmak üzere kurulmuştur.

Bu değerleme raporu; aşağıda bilgileri bulunan Finanskent projesinin değerleme tarihindeki

mevcut durumunun pazar değerinin, tamamlanması durumundaki toplam değerinin,

tamamlanması durumundaki Emlak Konut GYO A.Ş. payına düşen değerinin ve 460 adet

ünteinin Pazar değerinin belirlenmesi amacı ile hazırlanmıştır.

Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu'nun (SPK) 11.08.2006 tarih ve 35/1008 sayılı yazısı ile

Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatı çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine

alınmıştır.

Ayrıca gerekli olduğu durumlarda, taşınmaz/taşınmazların Sermaye Piyasası Kurulu (SPK)

mevzuatına göre gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasının uygunluğunun

belirlenmesi de amaçlanmaktadır.

Pazar Değeri, Uluslararası Değerleme Standartları çerçevesinde şu şekilde tanımlanmaktadır:

Bir mülkün uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla istekli bir

satıcı arasında herhangi bir zorlama olmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden

etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir

anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken tahmini tutardır.

İstanbul Ticaret Odası - Sicil No 527073-474655

Hizmeti Veren Kurum Bilgisi

1 - DEĞERLEME HİZMETİ BİLGİLERİ

Reel Gayrimenkul Değerleme A.Ş.

1.2.2


1.4 -

-

Raporu Hazırlayanlar

Takdir Edilen Toplam

Nihai Değeri

(TL) (KDV Hariç)

Rapor Numarası

Rapor Konusu

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Şirketimiz Tarafından Daha Önceki

Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler1.5

RAPOR-2

Rapor Tarihi

RAPOR-3

Değerleme konusu gayrimenkul için şirketimiz tarafından daha önce hazırlanan rapor

bulunmamaktadır.

Söz konusu taşınmazlar için iş bu rapor EML-1909164 numara ile şirketimiz tarafından

hazırlanmıştır.

Onur BÜYÜK raporu hazırlayan değerleme uzmanı olarak ve Ş. Seda YÜCEL KARAGÖZ

raporu kontrol eden değerleme uzmanı olarak ve Eren KURT onaylayan sorumlu değerleme

uzmanı olarak görev almıştır.

Değerleme Konusu Gayrimenkul İçin Yapılan Değerlemeye İlişkin Bilgiler

RAPOR-1


1.6 -

İnşaat seviyesinin ilgili kurumdan alınan bilgiye göre

%44,28 olarak gerçekleştiği, hali hazırda inşaat

çalışmalarının devam etmediği gözlemlenmiştir.

1.434.000.000 TL

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ

BUGÜNKÜ DEĞERİ 3.194.498.561 TL

DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ)

İSTANBUL ULUSLARARASI FİNANS MERKEZİ ÖZEL

PROJE VE REKREASYON ALANI ARSA SATIŞI

KARŞILIĞI GELİR PAYLAŞIMI İŞİ

REEL GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.

RAPOR TARİHİ 23.09.2019

DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ

MEVCUT KULLANIM

TAPU BİLGİLERİ

İSTANBUL İLİ, ÜMRANİYE İLÇESİ, FİNANSKENT

MAHALLESİ, ADA: 3328 PARSEL:1 -13 - 14,

3 PARSELİN ALANI: 115.497,01 m², VASFI: ARSA,

MALİK: EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM

ORTAKLIĞI ANONİM ŞİRKETİ

İMAR DURUMU

RAPORU HAZIRLAYAN KURUM

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM

EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI

A.Ş.

3328 ADA 1 PARSEL H: SERBEST, E: 0,15

REKREASYON ALANI,

3328 ADA 13 PARSEL H: SERBEST, E: 0,15

REKREASYON ALANI,

3328 ADA 14 PARSEL H: SERBEST, E:2.85 ÖZEL PROJE

ALANI YAPILAŞMA KOŞULUNA SAHİPTİR.

Değerleme Rapor Özeti

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ

DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA

EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYININ NET

BUGÜNKÜ DEĞERİ63.889.971 TL


2.1 - Tapu Kayıtları

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

2 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZIN MÜLKİYET VE YAPILAŞMA BİLGİLERİ

Cilt No 2

Tapu Tarihi 25.12.2012

Tapu Cinsi

Hisse Oranı TAM

Yevmiye No 34454

SahibiEMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI

ANONİM ŞİRKETİ (1/1)

1

Sayfa No 101

Alanı 54.144,94 m²

Vasfı ARSA (REKREASYON ALANI)

Sınırı PLANINDADIR

Mahallesi FİNANSKENT

Köyü

Sokağı

Mevkii

ANA GAYRİMENKUL

Pafta No

Ada No 3328

Parsel No

3328 ADA 1 PARSEL

İli İSTANBUL

İlçesi ÜMRANİYE

Bucağı


:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

Sayfa No 113


Hisse Oranı TAM

Yevmiye No 34454

Cilt No 2


Tapu Cinsi ANA GAYRİMENKUL



Parsel No 13

Alanı 8.454,46 m²

Vasfı ARSA (REKREASYON ALANI)

Mevkii

Pafta No

Ada No 3328


Köyü

Sokağı

İli İSTANBUL

İlçesi ÜMRANİYE

Bucağı

3328 ADA 13 PARSEL


:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

:

Cilt No 2



14


TAM

Sayfa No

Tapu Cinsi ANA GAYRİMENKUL

34454

Parsel No

52.897,61 m²

Vasfı

Sokağı

Yevmiye No

Hisse Oranı

Alanı

3328

114

ARSA (ÖZEL PROJE ALANI)


Pafta No

Ada No


Köyü

Mevkii

İli İSTANBUL

İlçesi ÜMRANİYE

Bucağı

3328 ADA 14 PARSEL


2.2 - Takyidat Bilgileri

-

2.3 -

2.3.1 - İmar Durumuna İlişkin Veriler

Kullanımına İlişkin Yasal İzinler İmar ve Proje Bilgileri, Kısıtlamalar

Değerleme konusu taşınmazlar İstanbul ili Ümraniye İlçesi Finanskent Mahallesi 3328 ada 1-13-

14 parsellere kain arsalardır. 3328 ada 1 parselin alanı 54.144,94 m² ve 3328 ada 13 parselin

alanı 8.454,46 m²'dir. Her iki parsel de 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama İmar

Planına göre E=0,15, h=serbest, rekreasyon alanında kalmaktadır. Bu alanlarda tamamı

emsale dahil edilmek koşulu ile zemin altında veya üstünde ticari fonksiyonlar yer alabilir. Zemin

altında iskan edilecek ticari fonksiyonlarda kat yükeklikleri Kentsel Tasarım Rehberi ve Kentsel

Tasarım Projesinde belirlenecek olup, serbesttir.

Taşınmazların takyidat ve mülkiyet bilgileri 19.09.2019 tarihili TAKBİS Belgesi Çevre ve

Şehircilik Bakanlığı Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Taşınmaz Değerleme Başvuru

Sistemi üzerinden alınmış olup ilgili belgeler ekte sunulmaktadır.

Tarafımıza iletilen TAKBİS belgelerine göre 3328 ada 1, 13 ve 14 parsellerin tapu kayıtlarında

herhangi bir takyidat bulunmamaktadır.

Taşınmazların Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri

3328 ada 14 parselin alanı 52.897,61 m² 'dir. 19.06.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Uygulama

İmar Planına göre E=2,85, h=serbest, özel proje alanında kalmaktadır. Bu alanda emsal net

parsel üzerinden hesaplanacaktır. Konut, alışveriş merkezi, rezidans, yönetim merkezi,

konaklama tesisleri ile sinema, tiyatro, konferans, toplantı, sergi, fuar salonları vb. sosyal

kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı mağazalar, bankalar,

finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark vb. fonksiyonlar yer

alabilmektedir.

Taşınmaz son üç yıllık dönemde herhangi bir alım satıma konu olmamış olup, 25.12.2012

tarihinden beri Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Mülkiyetinde bulunmaktadır.

2.2.1

Mahalle Ada Parselİmar

FonksiyonuYüzölçümü (m²) Emsal

Finanskent 3328 1 Rekreasyon 54.144,94 0,15

Finanskent 3328 13 Rekreasyon 8.454,46 0,15

Finanskent 3328 14 Özel Proje Alanı 52.897,61 2,85


3328 Ada 14 Parsel


3328 Ada 13 Parsel

3328 Ada 14 Parsel


2.3.2 -

2.3.3 - Yapılaşma Bilgi ve Belgelerinin İrdelenmesi

3328 ada 1 nolu parsel için 14.07.2016 tarihinde alınan yenileme ruhsatı, 31.12.2015 tarihinde

alınan yeni yapı ruhsatındaki bilgilerin sehven yanlış yazıldığı için düzenlenmiş, 26.09.2018

tarihinde yeniden düzenlenen yapı ruhsatı şantiye şefinin değişikliği sebebi ile düzenlenmiştir.

350.782,22 m²14.07.201616/68

66III.B Ofis ve İşyeri

10 52.486,99 m²

TOP.

KAT

SAYISI

Toplam Alan (m²)YOL

ÜSTÜ

29.09.201717/25

157III.A Yeni Yapı 3 Ofis ve İşyeri 9 1

3328 ADA 13 PARSEL RUHSAT BİLGİLERİ

Ruhsat

TarihiSayı

Yapı

SınıfıVeriliş Nedeni

Bağ.Brm.

Sayısı

Kullanım

Amacı

YOL

ALTI

SayıYapı


2 1018/14

338

8

Ofis ve İşyeri

III.B

10

Kullanım

Amacı

YOL

ALTI

350.782,22 m²8

Taşınmazın Son Üç Yıllık Dönemde İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler

Ruhsat

Tarihi

Bağ.Brm.

Sayısı

III.B Yeni Yapı


53

Ümraniye Belediyesi İmar Müdürlüğü'nde yapılan incelemelere göre 3328 ada 1, 13 ve 14

parsellere ait yapı ruhsat bilgileri aşağıda yer alan tabloda belirtilmiştir.

YOL

ÜSTÜ

TOP.

KAT

SAYISI

Toplam Alan (m²)

31.12.2015

19.06.2012 tasdik tarihli İstanbul Finans Merkezi 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı'nda son

üç yıllık dönemde değişiklik yapılmadığı bilgisi alınmıştır.

Yeniden 53 Ofis ve İşyeri

Yenileme 53 2

15/23

784325.398,80 m²

26.09.2018

108 2


3328 ada 14 nolu parsel için 16.12.2014 tarihinde alınan yenileme ruhsatı, 01.12.2014 tarihinde

alınan yeni yapı ruhsatındaki yapı yüksekliği bilgilerinin sehven yanlış yazıldığı için düzenlenmiş,

29.09.2017 tarihinde tadilat için düzenlenen yapı ruhsatı 16.12.2014 tarihinde düzenlenen

ruhsatın tadilatı ve şantiye şefinin değişikliği sebebi ile düzenlenmiştir.

Mesken7 15

11

318 Mesken1

Ofis ve İşyeri 7 23

22 41.884,75 m²

11 Ofis ve İşyeri

A 16.12.2014

2014/

1220

6

V.A Yenileme319

52 Ofis ve İşyeri 7 23 30 310.453,36 m²

Ofis ve İşyeri 7 8 15 29.181,05 m²

H 16.12.20142014/

1220V.A Yenileme

G 16.12.20142014/

1220V.A Yenileme 151

29.181,05 m²G 01.12.20142014/

1264V.A Yeni Yapı 151

16

30

22

Ofis ve İşyeri 7 16

41.884,75 m²

11 Ofis ve İşyeri

Ofis ve İşyeri 7 19 28 39.108,83 m²228

15A 01.12.2014

2014/

1264

6

V.A Yeni Yapı

B 01.12.20142014/

1264V.A Yeni Yapı

30

Ofis ve İşyeri

Ofis ve İşyeri

Ofis ve İşyeri 7 11 18Yeni Yapı 101

310.453,36 m²

7 15 22 18.765,62 m²

23 44.714,79 m²

15 36.526,25 m²

7

H 01.12.20142014/


D 01.12.2014

C 01.12.20142014/


2014/


E 01.12.20142014/


52 Ofis ve İşyeri 7 2 9

151

312.499,87 m²

Ofis ve İşyeri 7 8 15 29.335,53 m²

H 29.09.201717/10

693V.A Tadilat

G 29.09.201717/10

693V.A Tadilat

36.912,50 m²

101 Ofis ve İşyeri 7 11 18 20.543,48 m²

7 15 22 17.975,29 m²

E 29.09.201717/10

693V.A Tadilat 214

29.09.201717/10

693V.A Tadilat 81 Ofis ve İşyeri

46.395,83 m²

F 29.09.201717/10

693V.A Tadilat

Ofis ve İşyeri 7 15 22

Tadilat 236 Ofis ve İşyeri 7 23 30

Blok

F 01.12.20142014/

1264V.A

D 29.09.201717/10

693V.A

C

319 Mesken

38.665,73 m²

11 Ofis ve İşyeri

Toplam Alan

(m²)

37.005,76 m²

19.414,81 m²

Ofis ve İşyeri 7

7 15 22


Ruhsat

TarihiSayı

Yapı


Bağ.Brm.

Sayısı

Kullanım

Amacı

YOL

ALTI

YOL

ÜSTÜ

TOP.

KAT

SAYISI

A

B 29.09.201717/10

693V.A Tadilat

29.09.201717/10

693V.A Tadilat

226 Ofis ve İşyeri 7 19 26


2.3.5 - Taşınmazın Yasal ve Mevcut Durumuna İlişkin Görüş

2.3.6 - Yapı Denetim Kuruluşuna ve İşlemlerine Ait Bilgiler

Rapora konu projelerden 3328 Ada 1 Parsel ve 13 Parsellere ilişkin yapı denetimleri İçerenköy

Mahallesi Karslı Ahmet Caddesi No: 2A Ataşehir/İstanbul adresinde yer alan Total Yapı Yapı

Denetim Ltd. Şti. tarafından yapılmaktadır.

3328 Ada 14 Parsele ilişkin yapı denetimleri Yenişehir Mahallesi Viyana Sokak No: 20 İç Kapı

No: 20 Ataşehir/İstanbul adresinde yer alan Karmatek Yapı Denetim Ltd. Şti. tarafından

yapılmaktadır.

Yerinde yapılan gözlemlerde inşaatın genel olarak geçerli ruhsat ve projesine uygun olduğu, hali

hazırda projede inşai faaliyetlerin ise devam etmediği görülmüştür. Gözlemler ve şantiyeden

alınan bilgilere göre, tüm bloklarda inşaat seviyesi belirli bir aşamaya gelmiş olup şantiyeden

alınan bilgiye ve yerinde yapılan incelemeler istinaden bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme

yüzdesi yaklaşık %44,28 olarak belirlenmiştir.


3.1 - Tanımı

3.2 - Konumu Ve Yakın Çevre Özellikleri

3.3 - Ulaşım Özellikleri

Proje Ümraniye İlçesi'nde Site Mahallesi İstanbul Finans Merkezi Alanı bölgesi içerisinde yer

almaktadır. İFM bölgesi içerisinde T.C. Merkez Bankası, Ziraat Bankası, Halk Bankası, Vakıflar

Bankası gibi kamu bankaları, SPK ve BDDK gibi kamu kurumları ve özel sektör mülkiyetindeki

arsalarda geliştirilmekte olan projeler yer almaktadır.

Sarphan Finans Park projesi, Ataşehir ilçesine oldukça yakın konumdadır. Yakın çevresi konut

fonksiyonlu gelişmiştir. Yakın konumda Soyak Yenişehir, İstanbul Finans Merkezi, Sarphan

Finanspark Projesi, Metropol İstanbul projeleri bulunmaktadır. Sinpaş Palas 1. Etabı komşu

parseli 2436 ada 5 parsel üzerinde inşa edilmeketidir.

Tahincioğlu, İFM içinde yaklaşık 85 bin metrekarelik inşaat alanına sahip, zemin+17 kattan

oluşan bir proje geliştirmiştir.

Ziraat Bankası’nın İFM projesi yaklaşık 388 bin metrekarelik kapalı alana sahip, 46 ve 40 katlı

iki kuleden oluşacak proje geliştirmiştir.

Halk GYO, yaklaşık 242 bin metrekarelik kapalı alana sahip, 46 ve 34 katlı iki ofis kulesi ve 8’er

katlı 3 ticari bina şeklinde proje geliştirmiştir.

Vakıf GYO, yaklaşık 261 bin metrekarelik kapalı alana sahip,, ofis ve ticari alanların yer alacağı

projesinde inşaata başlamıştır.

Yeditepe Gayrimenkul Yatırım A.Ş. tarafından The İstanbul projesini geliştirmiştir.

Yine bölgede Duru GYO-Enisler ortaklığı, yaklaşık 7 bin metrekarelik parsele sahiptir.

İFM’de kongre ve kültür sarayı, kütüphane, cami, sağlık merkezi, okul, kreş gibi tesisler de

yapılacaktır.

Yakın çevresi'nde Soyak Yenişehir konut projeleri, Sarphan Finanspark Projesi, Metropol

İstanbul projeleri, Kent Plus projesi, Uphill Court projesi, My world projesi, Varyap Meridian

projeleri bulunmaktadır. Sinpaş tarafından inşaatına devam edilen Sinpaş Palas projesi de yer

almaktadır.

Değerleme konusu taşınmaza ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile kolaylıkla

sağlanabilmektedir. Taşınmazlara ulaşım Şenol Güneş Bulvarı üzerinden Finans Caddesi ile

ulaşılabilmektedir. Şenol Güneş Bulvarı üzerinden geçen toplu taşıma araçları ile de rahat bir

şekilde ulaşım sağlanmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla 15 Temmuz Köprüsü

üzerinden sırasıyla D-100 otoyolu, Çamlıca Kavşağı, O-4 Otoyolu, Ak Zambar Sokak, Begonya

Sokak ve Finans Caddesi aracılığıyla; Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinden ise sırasıyla

Avrupa Otoyolu, O-4 Otoyolu ve Finans Caddesi aracılığıyla sağlanmaktadır.

Değerlemeye konu olan proje; İstanbul İli, Ümraniye İlçesi, Finanskent Mahallesi, arsa

(rekreasyon alanı) vasıflı 54.144,94 m² yüzölçümlü 3328 ada 1 parsel; 8.454,46 m² yüzölçümlü

arsa (rekreasyon alanı) vasıflı 3328 ada 13 parsel ve 52.897,61 m² yüzölçümlü arsa (özel proje

alanı) vasıflı 3328 ada 14 parsellerde yer almaktadır.

3 - DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZ İLE İLGİLİ BİLGİLER


Değerleme konusu taşınmaza ulaşım özel araçlarla ve toplu taşıma araçları ile kolaylıkla

sağlanabilmektedir. Taşınmazlara ulaşım Şenol Güneş Bulvarı üzerinden Finans Caddesi ile

ulaşılabilmektedir. Şenol Güneş Bulvarı üzerinden geçen toplu taşıma araçları ile de rahat bir

şekilde ulaşım sağlanmaktadır. Taşınmazlara ulaşım özel araçlarla 15 Temmuz Köprüsü

üzerinden sırasıyla D-100 otoyolu, Çamlıca Kavşağı, O-4 Otoyolu, Ak Zambar Sokak, Begonya

Sokak ve Finans Caddesi aracılığıyla; Fatih Sultan Mehmet Köprüsü üzerinden ise sırasıyla

Avrupa Otoyolu, O-4 Otoyolu ve Finans Caddesi aracılığıyla sağlanmaktadır.

3328 Ada 13 Parsel

3328 Ada 1 Parsel

3328 Ada 14 Parsel

O-4 Otoyolu

E-80 Otoyolu

E-80 Otoyolu

D-100 Otoyolu

Taşınmazların Konumu

Tarihi Yarımada

Beşiktaş

Üsküdar

Kadıköy

Mecidiyeköy

Levent-4.Levent Merkezi İş Alanı


3.4 -

3.4.1 - Genel Özellikleri

Taşınmazın Fiziki Özellikleri

Değerleme konusu proje mevcutta inşaat halindedir. Gözlemler ve şantiyeden alınan bilgilere

göre, tüm bloklarda inşaat seviyesi belirli bir aşamaya gelmiş olup şantiyeden alınan bilgiye ve

yerinde yapılan incelemeler istinaden bütün bloklar için ortalama fiziki ilerleme yüzdesi yaklaşık

%44,28 olarak belirlenmiştir. Hali hazırda inşaatın devam etmediği gözlemlenmiştir.

İstanbul Finans Merkezi kapsamında yer alan projelerde genel olarak hali hazırda kaba inşaat

çalışmalarının tamamlandığı ve devam ettiği, diğer inşaatların tamamlanmasının da dikkate

alınarak bütün projelerin tamamlanacağı bilgisi alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmazlardan 3328 ada 1 parsel amorf şeklinde olup, 54.144,94 m²

yüzölçümüne sahip olup arsa (rekreasyon alanı) vasıflıdır. Projesine göre taşınmaz 8 yol altı ve

2 yol üstü olmak üzere toplam 10 kattan, 53 adet ofis ve işyeri amaçlı bağımsız bölümden

oluşmaktadır. Projesine ve yeniden yapı ruhsatına göre toplam inşaat alanı 350.782,22 m²'dir.

3328 ada 13 parsel amorf şeklinde olup, 8.454,46 m² yüzölçümüne sahip olup arsa (rekreasyon

alanı) vasıflıdır. Projesine göre taşınmaz 9 yol altı ve 1yol üstü olmak üzere toplam 10 kattan, 3

adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden oluşmaktadır. Projesine ve yeni yapı ruhsatına

göre toplam inşaat alanı 52.486,99 m²'dir.


E-80 Otoyolu

D-100 Otoyolu

O-4 Otoyolu

Söğütlüçeşme Metrobüs

Ihlamurkuyu Mezarlığı

Watergarden Avm


m²

m²

m²

m²

m²

m²

m²

m²

m²

m²

m²

m²

B Blok

Blok

3328 ada 13 parsel amorf şeklinde olup, 52.897,61 m² yüzölçümüne sahip olup arsa (özel proje

alanı) vasıflıdır. Konu parselde yer alan prohe A, B, C, D, E, F, G ve H olmak üzere toplam 8

adet bloktan oluşmaktadır. A Blok 319 adet mesken ve 11 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız

bölümden, 7 yol altı 15 yol üstü olmak üzere 22 kattan ve 37.005,76 m² toplam inşaat alanından

oluşmaktadır.

B Blok 226 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 19 yol üstü olmak üzere 26

kattan, toplam 38.665,73 m² inşaat alanından oluşmaktadır.

C Blok 81 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 15 yol üstü olmak üzere 22


D Blok 236 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 23 yol üstü olmak üzere 30


E Blok 214 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 15 yol üstü olmak üzere 22


F Blok 101 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 11 yol üstü olmak üzere 18


G Blok 151 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 8 yol üstü olmak üzere 15


H Blok 52 adet ofis ve işyeri nitelikli bağımsız bölümden, 7 yol altı 2 yol üstü olmak üzere 9


BlokA 37.005,76

46.395,83

C Blok

D

38.665,73

17.975,29

29.335,53

312.499,87H Blok

942.603,20

3328 Ada 14 Parsel Toplam

İnşaat Alanı539.333,99

3328 Ada 1, 13 ve 14

Parseller Toplam İnşaat

Alanı

E Blok 36.912,50

20.543,48

G Blok

F Blok

TOPLAM İNŞAAT ALANLARI

350.782,223328 ada 1 parsel

3328 ada 13 parsel52.486,99

3328 ada 14 parsel


4.1 - Taşınmazın Bulunduğu Bölgenin Özellikleri

4.1.1 - İstanbul İli

4 - DEĞERLEME İLE İLGİLİ ANALİZLER

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2018 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt

Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre İstanbul'un Toplam Nüfusu 15.067.724

kişidir. İstanbul'un 14'ü Anadolu Yakasında, 25'i Avrupa Yakasında olmak üzere toplam 39 ilçesi

vardır.

İstanbul 41° K, 29° D koordinatlarında yer alır. Batıda Çatalca Yarımadası, doğuda Kocaeli

Yarımadası'ndan oluşur. Kuzeyde Karadeniz, güneyde Marmara Denizi ve ortada İstanbul

Boğazı'ndan oluşan kent, kuzeybatıda Tekirdağ'a bağlı Saray, batıda Tekirdağ'a bağlı

Çerkezköy, Tekirdağ, Çorlu, güneybatıda Tekirdağ'a bağlı Marmara Ereğlisi, kuzeydoğuda

Kocaeli'ne bağlı Kandıra, doğuda Kocaeli'ne bağlı Körfez, güneydoğuda Kocaeli'ne bağlı Gebze

ilçeleri ile komşudur. İstanbul'u oluşturan yarımadalardan Çatalca Avrupa, Kocaeli ise Asya

anakaralarındadır. Kentin ortasındaki İstanbul Boğazı ise bu iki kıtayı birleştirir. Boğazdaki Fatih

Sultan Mehmet ve Boğaziçi Köprüleri kentin iki yakasını birbirine bağlar. İstanbul Boğazı

boyunca ve Haliç'i çevreleyecek şekilde Türkiye'nin kuzeybatısında kurulmuştur.

İstanbul, Türkiye'nin en büyük kenti olup, 15 milyon kişiyi aşan nüfusu ile dünyanın da sayılı

kentlerinden biri haline gelmiştir. Batı ile Doğu arasında köprü olma özelliği ile yerli ve yabancı

sermaye için, bölgelerarası ilişki kurma ve bölgelere açılma yönünden önemli bir merkezdir.

İstanbul Boğazı, Karadeniz’i, Marmara Denizi’yle birleştirirken; Asya Kıtası’yla Avrupa Kıtası’nı

birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir.

Harita 1 - İstanbul'un Konumu


4.1.2 -

1960 yılına kadar Üsküdar’a bağlı köy olarak kalan Ümraniye’de 1963 yılında belediye teşkilatı

kurulmuş ancak 1980’daki askeri darbeden sonra belediye teşkilatı feshedilerek Üsküdar

belediyesine bağlı bir Şube Müdürlüğüne dönüştürülmüştür. 04.07. 1987 tarihli Resmi Gazetede

yayınlanan 3392 sayılı Kanunla İlçe olan Ümraniye’de ilk yerel seçim 1989’da yapılmıştır. Hızla

gelişen Ümraniye İlçesinden 2008 yılında Çekmeköy ve Sancaktepe İlçeleri ayrılmış, bazı

mahalleler de yeni kurulan Ataşehir İlçesine verilmiştir. Ümraniye İlçesinde 35 mahalle

muhtarlığı mevcuttur. Ümraniye İlçesinde Kaymakamlık ve Bakanlıkların Taşra teşkilatı olan İlçe

Müdürlükleri ile Askerlik Şubesi Başkanlığı mevcut olup, Garnizon Komutanlığı Çekmeköy

İlçesinde konuşlu bulunan Hava Kuvvetleri Komutanlığına bağlı 15. Füze Üs Komutanlığı

tarafından ifa edilmektedir. İlçe Adliyesi 03.02.2013 tarihi itibariyle Kartal İlçesindeki Bölge

Adliyesine taşınmıştır.

Ümraniye İlçesi

Türkiye İstatistik Kurumu'nun (TÜİK) hazırlamış olduğu 2018 yılı Adrese Dayalı Nüfus Kayıt

Sistemi (ADNKS) Nüfus Sayımı Sonuçlarına göre ilçenin Toplam Nüfusu 690.193 kişidir.

Ümraniye Marmara Bölgesinde, İstanbul’un Anadolu yakasında yer almaktadır. Ümraniye’nin

doğusunda Sancaktepe, güneyinde Ataşehir, batısında Üsküdar, kuzeyinde Çekmeköy ve

Beykoz ilçeleri yer almaktadır. Ümraniye’nin denizden yüksekliği 120 metre olup, doğuya doğru

Yukarı Dudullu kısmında 180 metreye kadar çıkar. Yüzölçümü 45 km² dir. İlçe sınırları içinde

büyük dağ, göl ve akarsu yoktur. Geçmişte ormanlar ile kaplı iken tahribat nedeniyle küçük

topluluklar halinde bulunan birkaç yer dışında orman kalmamıştır.

İlçede hem Karadeniz hem Akdeniz iklim özellikleri görülür. Kışları Akdeniz bölgesi gibi

cephesel yağışların etkisi altında kalırken, yazları Karadeniz’in etkisiyle Akdeniz bölgesi kadar

kurak geçmez. Yükseltinin az olması yağış miktarının fazla olmasını engeller. Her ne kadar

boğazdan gelen deniz ikliminden etkilense de Çamlıca tepelerinin engellemesiyle karasal iklimin

özellikleri de görülebilmektedir.


4.1.3 - Gayrimenkul Piyasasının Mevcut Ekonomik Göstergeler Doğrultusunda Analizi

2009 yılında başlayan daralma ile ekonomi kötü bir dönemden geçmiş olsa da bu dönem

içerisinde özellikli gayrimenkul projelerinin iskontolu imkanlar sunması nedeniyle yabancı

yatırımcıların Türkiye'ye olan ilgisi devam etmiştir. 2010 yılında, durağan olan gayrimenkul

piyasası dünya genelinde ekonomideki iyiye gidiş ile birlikte az da olsa yükselen bir ivme

kazanmıştır.

2011 yılının ilk yarısında genel olarak dengeli bir piyasanın oluştuğu gözlemlenmiş olup, ikinci

yarısında ise global olarak dünyayı etkileyen ekonomik gelişmelerin Türkiye'deki taşınmaz

değerlerine ve arz/talep oranına da olumsuz olarak etki ettiği görülmektedir.

2012 yılında global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşulların etkilerini sürdüreceği, bu

etkilere bağlı olarak da Türkiye'deki taşınmazlara olan talebin durağan seyretteği, ancak son

çeyrekte hareketlilik yaşandığ görülmüştür.

2013 yılında yaşanan Kentsel Dönüşüm Yasası (Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi

Hakkında Kanun) kapsamında inşaatların başlaması, yabancılara mülk satışında kolaylıklar

getiren Mütekabiliyet Yasasının onaylanması, banka kredi fazi oranlarının % 1 seviyesinin altına

düşmesi, Uluslararası Derecelendirme Kuruluşu Fitch Rating, Türkiye’nin kredi notunu kısa bir

süre önce yükseltmesi gibi nedenlerle piyasada bir hareketlilik başlamış ve alım satım işlemleri

hızlanmıştır. 2013 yılının ilk çeyreğinde konut kredisi faiz oranlarına da bağlı olarak alım satım

işlemlerinde hareketliliğin devam ettiği gözlemlenmiştir. Ancak, 2013 ün ikinci çeyreğinin sonuna

doğru gerek ülke ekonomisinde gerekse global olarak dünyayı etkileyen ekonomik koşullara

bağlı olarak konut kredisi faiz oranlarındaki artışların olduğu, Gezi olaylarından sonra

piyasalarda yaşanan dalgalanmaların gayrimenkul alım satımlarına yansıdığı görülmüştür.

2007 yılında ise korunaklı sitelerde ve yeni yapılan yapılarda taşınmaz değerlerinde yükseliş

gözlemlenmektedir. Ancak genel olarak, 2006 yılının ilk aylarında gözlenen artış hızına göre,

2007 yılındaki artış hızı daha yavaştır.

Yeni yapılaşma trendlerinde genellikle toplu yapılara ( site, alış veriş merkezi, kompleksler, vb )

eğilim görülmektedir.

2008 yılında, küresel bağlamda süren ekonomik krizin etkilerinin gayrimenkul sektöründe de

hissedildiği, gayrimenkul alım-satımlarında yavaşlama görüldüğü gözlemlenmiştir.

Ancak, 2003 yılının ikinci yarısından itibaren; ekonomik göstergelerde gözlenen olumlu

gelişme, düşen enflasyon oranı, istikrarı sağlanan ekonomi ve düşük gayrimenkul fiyatları ile

deprem düşüncesinin olumsuzluğuna rağmen ( özellikle İstanbul’da ) gayrimenkul sektöründe

ciddi oranda hareketlenme görülmüştür. 2005 yılında gündeme gelen mortgage uygulaması,

düşük konut kredileri, dövizin beklenen getiriyi sağlamaması gayrimenkul sektörünün, özellikle

de konut sektörünün beklenmeyen bir yükselişine neden olmuş ve bu sektör yatırım araçlarında

ilk sıraya oturmuştur.

2006 yılı ilk aylarında doruk noktasına ulaşan sektör, Mayıs ayı ortalarında başlayan faiz

oranlarındaki artış, dövizlerin yükselişi nedeni ile bu özelliğini yitirmiş, genel bir bekleme süreci

oluşmasından dolayı düşüş yönünde eğilim göstermeye başlamıştır. Yıl sonuna doğru alım-

satım işlemlerinin ciddi oranda azaldığı piyasada, talebin fazla olduğu dönemlerde çok yükselen

taşınmaz değerleri reel değerlere doğru düşmüştür.

Ülkemizdeki gayrimenkul sektörü, kriz dönemlerinde talebin hızlı düşüş yaşadığı, büyüme

dönemlerinde ise uzun vadede ve yavaş arttığı sektör niteliğindedir. Bu nedenle ekonomideki

kısa vadeli olumlu gelişmeler sektörün büyümesinde hızlı bir hareketlenme yaratamamaktadır.


4.1.4 -

2013 yılı sonuna doğru açıklanan İnşaatta büyüme rakamları pozitif İç talepteki canlanmayla

birlikte yılın ilk çeyreğini yüzde 2.9 büyümeyle kapatan Türkiye ekonomisi, 2'nci çeyrekte ise 4.4

büyüme kaydetmiştir. İnşaat sektöründeki büyüme ise yılın ilk çeyreğinde yüzde 5.9 olarak

gerçekleşirken, 2'nci çeyrekte bu rakam 7,6 olarak gerçekleşmiştir. Sektördeki 3'ncü çeyrek

büyüme rakamı ise 8.7 olarak açıklanmıştır.

2014 yılında yerel ve cumhurbaşkanlığı seçimlerine kadar durağan bir hal seyreden konut

sektör seçim sonrasında hareketlenmiş olmasına karşın, 2014 yılının son çeyreğinde Ortadoğu'

da yaşanan terör eylemlerinin artması ve Türkiye' nin güney sınırında yaşanan olumsuzluklar

nedeniyle konut alım satımlarının olumsuz etkilendiği görülmüştür.

Türkiye İnşaat Sektörüne Bakış

Dünya genelinde şehirleşme yavaşlamakla birlikte artışını sürdürürken, ülkelerim inşaat sektörü

de uzun vadede büyümeye devam etmektedir. Ancak kısa vadede küresel büyümeye

yönelik kaygılar, inşaat sektörü görünümü üzerindeki riskleri dünya genelinde arttırmaktadır.

Dünya ticaretindeki korumacı eğilimler finansal piyasaların ve ekonomik karar alıcıların güvenini

zedelerken, konut başta olmak üzere inşaat harcamalarına yönelik kararların ötelenmesine yol

açabilmektedir. Bununla birlikte, belirsizlikler ve artan kısa vadeli riskler hükümetlerin altyapı

yatırımlarının da ertelenmesine neden olmaktadır. Bu faktörlerin etkisiyle, küresel inşaat sektörü

2018 yılının sonu ve 2019 yılı il yarısı itibariyle kısa vadeli büyüme eğilimini korusa da kırılgan

bir görünüme sergilemektedir. Diğer pek çok ekonomide olduğu gibi, Türkiye’de de inşaat

sektörü, genel ekonomi açısından bir öncü gösterge olmanın yanında büyümenin itici gücünü

oluşturma özelliğini de taşımaktadır. İnşaat sektöründeki ivmelenme ve yavaşlama genel

ekonomiye göre daha önce gerçekleşmekterdir. Bununla birlikte, son dönemlerdeki yavaşlama

haricinde sektörün yüksek büyüme temposuyla genel ekonomik büyümeye hem doğrudan hem

de dolaylı olarak en önemli katkı yapan sektörlerden biri olduğu görülmektedir (KPMG, 2019).

Özellikle 2015 ve 2016 yılının Mart ayında yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim ve

Haziran ayında yapılan genel seçimlerin sonucunda doların gelişmekte olan ülke para birimleri

karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği görülmüştür. Konut

fiyatlarındaki değişimler için özellikle maliyetlerdeki artışın, konut fiyatlarına yansıdığını

göstermiştir.

Yine 2017 yılının geneline bakıldığında genel seyrin 2016 yılı ile paralel olarak gittiği

gözlemlenmiştir. 2018 yılının ilk ve ikinci çeyreğinde yaşanan küresel ekonomideki hızlı değişim

ve geçtiğimiz günlerde yapılan genel seçimlerin öncesinde doların gelişmekte olan ülke para

birimleri karşısında değer kazanması, ülkemiz ekonomisindeki dengeleri de etkilediği

görülmüştür.

Değerlemesi yapılan taşınmazların bulunduğu bölgede karışık bir gelişim görülmekte olup

bölgenin lüks konut projeleri bazında konut alanı olarak gelişim gösterdiği gözlemlenmiştir.

Yakın çevresinde lüks konut projeleri, sanayi yapıları, boş araziler, orman arazileri, müstakil

konut yapıları yer almaktadır. Genelde site şeklinde yapılanma devam etmektedir. Orta üst ve

üst gelir grubunun konut yerleşimi olarak kullanılan ve büyük ölçekli müteahhit firmaların

genelde inşaat yaptığı lüks konutların bulunduğu bir bölgedir.


4.1.5 -

İnşaat Maliyet Değişim Oranı

Konut sektörü açısından diğer bir değişken de inşaat maliyetlerinde yaşanan değişimler ve

bunların arz fiyatlarına etkisidir. Her sektörde olduğu gibi maliyetlerin artması sadece kar marjını

sınırlamakla kalmayıp beklentileri ve yatırım kararlarını da etkilemektedir. Özellikle inşaat ve

buna bağlı alt sektörlerdeki ana girdi fiyatlarındaki değişimler yakından takip edilmesi gereken

maliyet unsurları olabilmektedir. 2014 yılı boyunca inşaat maliyetlerini etkileyen en önemli unsur

olarak karşımıza artan döviz fiyatları ile birlikte yükselen faiz oranları çıkmaktadır. İşçilik

maliyetleri de artışa katkı sağlamıştır. 2015 yılında ise döviz ve faize bağlı unsurlar maliyetleri

etkilese de artan işçilik maliyetleri de azımsanamayacak düzeyde olmuştur. 2016 yılının ilk

yarısında ise maliyetler makul ölçüde seyrederken 3.Çeyrek itibarı ile yaşanan darbe girişimi,

artan jeopolitik riskler gibi unsurların etkisi ile döviz kurlarında yaşanan artış girdi maliyetlerini

olumsuz yönde etkilemiştir. Son çeyrekte malzeme endeksinde yaşanan maliyet artışı fiyatlara

yansımış bu da inşaat sektörünün maliyetlerini artırmıştır. Ancak düşen kredi faizi oranları ve

sektöre yönelik alınan önlemler sayesinde maliyet artışlarının etkisi sınırlı kalmıştır. 2017 yılında

ise, malzeme fiyatlarında yaşanan artış oranı işçilik giderini geçmiş görünmektedir. Özellikle

inşaat demiri ve dövize endeksli inşaat girdilerinde yaşanan maliyet artışı, yüklenicilerin talebi ile

birleşince malzeme fiyatlarında artışlar yaşanmıştır. İnşaat girdilerinde enerji ve benzeri

hammadde kullanımın yüksek olması da özellikle Yİ-ÜFE bazlı maliyet artışlarını gündemde

tutmuştur (Emlak Konut, 2018).

İnşaat Maliyetleri Yıllık Ortalamalara Göre Değişim Oranları (TUİK, 2019)

*İnşaat maliyetlerine ait TUİK verileri 2019 yılı ilk yarıyılı için yayınlanmış olup,rapor içeriğinde

Temmuz ve Ağustos 2019 verilerine yer verilememiştir.

Gayrimenkul Sektörüne Bakış

2012 yılında 6306 Sayılı Yasa kapsamında İstanbul’un birçok bölgesinde müteaahitler eski

yapıların “riskli yapı” ilan edilebilmesi ile kat karşılığı/hasılat paylaşımı yöntemi ile arsa sahipleri

ile anlaşmaya başlamış ve yerleşik alanlarda hızlı bir dönüşüm süreci başlamıştır. Büyük inşaat

firmaları ile birlikte yeni müteahhitler de bu dönüşümün içinde yer almasıyla inşaat sektöründe

hızlı bir büyüme sağlanmıştır. Parsel alanlarının büyük olması, imar koşullarının yatırımcılar için

cazip olması, mevcut binaların dayanak alınarak inşa edilmiş olduğu eski planlara nazaran yeni

imar planlarındaki imar koşullarında artış olması nedeni ile müteahhitlerce karlılık arz etmesi;

bölgede eski yapıların yoğunluğu, boş arsa arzının olmaması nedeni ile arsaların kıymet

kazanması vb. gibi birçok nedenlerle 6306 sayılı yasa kapsamındaki uygulamaların artan bir

ivme kazandığı görülmüştür.

Yıl Ocak Şubat Mart Nisan Mayıs Haziran Temmuz Ağustos Eylül Ekim Kasım Aralık

2016 - - - - - - - - - - - 11,92

2017 12,26 12,69 13,06 13,38 13,51 13,69 14,04 14,47 15,04 15,54 15,77 15,63

2018 15,71 15,85 16,06 16,48 17,30 18,34 19,37 20,87 22,83 24,52 25,54 26,26

2019 27,17 27,96 28,65 29,12 29,18 28,66

On iki aylık ortalamalara göre değişim oranı (%)


4.1.5.1 -

İstanbul’ un neredeyse tüm ilçelerinde taşınmaz alım/satımı ile görevli birçok satış uzmanı,

yapılan görüşmelerde taşınmaz alım/satımlarının çok yavaş(bazı bölgelerde durma noktasına

geldiği) gittiğine dikkat çekmektedirler. Ciddi bir siyasi, ekonomik süreçten geçen ülkemizde bu

sürecin yine siyasi ve ekonomik etkenlerin olumlu yönde değişmesi ile olumlu ivme kazanacağı

düşünülmektedir.

Konut Sektörü

İnşaat ve özünde konut imalatı ile buna bağlı alt sektörler ekonominin en önemli

unsurlarındandır. Türk Konut sektörü son on beş yıllık süreçte çok hızlı bir gelişim kaydetmiştir.

İnşaat sektörünün makroekonomi açısından önemi çarpan etkisinden kaynaklanmakta olup,

250 alt sektörü harekete geçirerek gerek büyüme gerekse istihdam üzerine etki yaratmaktadır

(Emlak Konut GYO, 2018).

Yatırım piyasası, 2018'in ilk yarısında başkanlık ve milletvekilliği genel seçimlerinin yanı sıra

TL'nin zayıf görünümünden kaynaklanan siyasi ve ekonomik belirsizlik nedeniyle ortalamanın

altında bir performans sergilemiştir. Birçok yatırımcı Haziran ayının sonuna kadar seçimlerin

sonucunu eklemiştir ve yatırım kararlarını ertelemiştir. Alışveriş merkezleri, ofisler, endüstriyel

ve lojistik tesisler, oteller ve araziler gibi çeşitli mülk tiplerindeki fiyat seviyeleri 1Y 2018’de 2017

yılının ilk yarısına kıyasla hafif bir düşüş göstermiştir. Bununla birlikte söz konusu mülklerdeki

getiri oranında %7-8 bandından %7,75-8,5 seviyesine doğru bir artış gözlenmiştir. Konut

piyasasında yabancı yatırımcıların tercihlerini belirleyen önemli konular vardır. Avrupa’daki

piyasalar açısından ilk etapta güvenlik ve eğitim ön plana çıkmaktadır. Bununla birlikte, başta

Almanya olmak üzere Euro Bölgesi'ndeki Euro bazlı daha yüksek gelir ve getiri oranlarının yanı

sıra - özellikle Portekiz’deki esnek ön şartlar sayesinde - serbest dolaşım hakkı kazanma

durumu yabancı yatırımcıların ilgisini çekmektedir (JLL, 2018).

2019 yılı ilk çeyrek konut satışları, bir önceki yılın aynı dönemine göre yaklaşık %15,6’lık bir

düşüş göstererek 256.433 adet seviyesinde kapanmıştır. 2018 yılının ikinci yarısıyla birlikte

önemli ölçüde artan konut kredisi faiz oranlarının konut satışlarındaki azalmayı beraberinde

getirmesi, inşaat maliyetlerindeki artış, konut fiyat endeksi artış oranındaki yavaşlama trendi

yılın başında da konuşulmaya devam etmiştir.

2019 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %22,3 oranında, ikinci

el satışlarda ise %10,0 oranında gerileme yaşanmıştır. Taleplerde yaşanan daralmanın

temelinde ise ipotekli satışların olduğu görülürken ipotekli satışlarda geçen yılın aynı dönemine

göre adet bazında yaklaşık %57,3’lük bir düşüş gerçekleşmiştir. Ancak, mart ayında konut

kredisi faiz oranlarındaki azalmanın ipotekli satışlardaki olumlu etkisi görülmüştür. İpotekli

satışların dışında diğer satışlarda ise ilk çeyrekte herhangi aşağı yönlü hareket izlenmemiştir.

6306 sayılı yasa kapsamında başlayan ve devam eden süreç ile kentsel dönüşümün yoğun

olduğu bölgelerde geniş çaplı bir dönüşüm süreci olması yeni taşınmaz sayısındaki arzı da

fazlalaştırmıştır. Yine gayrimenkul piyasasını takip eden birçok kişinin de bildiği üzere bu

kapsamda Kentsel dönüşüm yasası nedeni ile çok fazla yeni inşaata başlanmış olup, buna

paralel ülke genelinde yaşanan ekonomik kriz, 2016 yılında ülkemizin OHAL sürecine girmesi ile

birlikte maliyetlerin artması kişilerin taşınmaz alımlarına yönelik krize bağlı olarak alımlardan

vazgeçmesi, bekleme pozisyonu alması, bankaların kredi faiz oranlarına yaşanan yükselme gibi

nedenlerle satışların ciddi oranda azalması ile aynı anda arzın çok fazla olmasına neden

olmuştur. Arzın artması, inşaatları yapan şirketlerin mevcut ekonomik durum nedeniyle nakit

ihtiyaçlarını karşılama istekleri, satışların artması için yapılan kampanyalar taşınmaz

değerlerinin çok ciddi değer kayıpları yaşanmasına neden olmuştur. Yukarıda belirtilmiş olan

ekonomik duruma bağlı finansal sorunlar ülkemizin birçok ilinde o ilin ekonomik ve sosyal

yapısına bağlı olarak taşınmaz değerlerinde etkili olmuş ve olmaya devam etmektedir.


Konut talebinin önündeki zorluklar nedeniyle fiyatlar da son yıllarda zayıflayan bir görünüm

sergilemektedir. Döviz kurlarındaki artışlar ülke genelinde fiyatları desteklese de Eylül itibarıyla

yıllık bazda yüzde 10,5 yükselen konut fiyatlarının geldiği nokta, yüzde 24,5 seviyesindeki

enflasyonun oldukça altında seyretmektedir. Bununla birlikte konut fiyatlarında yıllık artışlar arz-

talep dengesizliğinin daha az olmasıyla 2017 başından 2018 ortalarına kadar üç büyük şehir

içinde İzmir’de en yüksekken, İstanbul ve Ankara’da daha düşük seyretmekteydi. Son dönemde

ise İstanbul ve Ankara’da konut fiyatları enflasyonu toparlanma eğilimindeyken, İzmir’de fiyat

artışları sert bir şekilde yavaşladığı görülmektedir (KPMG, 2019).

İl Bazında Konut Fiyatlarında Yıllık Değişimler (KMPG, 2019; TUİK, TCMB 2018)

*Konut fiyatlarındaki yıllık değişimlerin yıl sonunda yayınlanması nedeniyle grafikte 2018 yıl

sonuna kadar yer alan değişimler gösterilmiştir.

TCMB verilerine göre, konut fiyat endeks artışında 2018 yılı ile birlikte fark edilir şekilde görülen

ivme kaybı 2019 yılı ilk çeyreğinde de görülmüştür. Yıl sonu itibarıyla %4,48 olan konut fiyat

endeksi yıllık artışı Şubat ayında %3,81’e kadar gerilemiştir. Yabancılara yapılan konut

satışlarında, 2018 yılı ikinci yarısındaki ivme yakalanamasa da, geçen yılın aynı dönemine göre

yaklaşık %81,5’lik büyüme gerçekleşmiştir. Toplam satışlar içindeki payı ise ilk çeyrekte %3,8

seviyesinde gerçekleşmiştir. İlk çeyrekte yabancılara yapılan konut satışlarında ilk sırada %44,9

pay ile İstanbul yer alırken, ikinci sırada %19,7 pay ile Antalya yer almaktadır.


Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018 yılında bir önceki yıla göre yüz ölçümü

bazında %48,9, daire sayısı bazında %53,3 azalmıştır. Yapıların toplam yüz ölçümü 143,8

milyon m2 iken bunun 73,5 milyon m2’si konut, 43,6 milyon m2’si konut dışı ve 26,7 milyon

m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir. Belediyeler tarafından verilen yapı

kullanma izin belgeleri 2018 yılında bir önceki yıla göre yüz ölçümü bazında %5,1, daire sayısı

bazında %5,6 artmıştır. Yapı kullanma izin belgesi verilen binaların 2018 yılı toplamında;

Yapıların toplam yüz ölçümü 169,9 milyon m2 iken bunun 98,7 milyon m2’si konut, 38,3 milyon

m2’si konut dışı ve 33 milyon m2’si ise ortak kullanım alanı olarak gerçekleşmiştir.

Yapı Ruhsatı Yüzölçümü (m²) İstatistikleri (TUİK, 2019)

*2019 yılına ait veriler ilk altı aylık dönem için belirtilmiştir.

Konut Satış Sayıları (TUİK, 2019)

*2019 yılına ait veriler Temmuz ayı dahil olmak üzere yılın ilk yedi ayı için belirtilmiştir.

Yapı Ruhsatı İstatistikleri

yüzölçümü (m²)


Yapı Ruhsatı Daire Sayısı (TUİK, 2019)


Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatistikleri

Yapı Kullanma İzin Belgesi Yüzölçümü (m²) İstatistikleri (TUİK, 2019)


daire sayısı

yüzölçümü (m²)


Yapı Ruhsatı Daire Sayısı (TUİK, 2019)


Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi İstatislikleri Karşılaştırma

2017 yılına kadar Yapı Ruhsatı yüzölçümünün (m²) Yapı Kullanma İzin Belgesi yüzölçümünden

(m²) yüksek olmasına rağmen, 2018 yılı ile ve 2019 yılının ilk yarıyılında Yapı Kullanma İzin

Belgesi alınan yüzölçümünün daha fazla olduğu tespit edilmiştir.

Yapı Ruhsatı ve Yapı Kullanma İzin Belgesi Yüzölçümü (m²) Karşılaştırması İstatislikleri


daire sayısı


İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konutlar

Gayrimenkul sektörünün en önemli birleşenlerinden olan konut alt sektörü, diğer gayrimenkul

türlerine göre satışlarının hem sosyal hem de ekonomik yönü olması bakımından ayrı bir değer

taşır. Konut satışları pek çok değişkenden etkilenen bir yapıya haizdir. Ekonomik değişkenlerin

yanı sıra davranışsal değişkenlerden de etkilenir. Bazı durumlarda yatırımcının ‘rasyonel’

davranışları da farklılık gösterebilir.

Ekonomik olarak tüketici (veya yatırımcı) karar alma süreçlerini etkileyen değişkenlerin başında

fiyat ve borçlanma oranları (veya alternatif maliyet) gelmektedir. Hem arz hem de talep yönlü

konut sektörüne bakıldığında faiz oranları ve risk öngörülebilirliği oldukça önemlidir. Finansal

kesim sisteme fon aktarmaktadırlar. Ancak, finansal kesim için verilen kredilerin geri dönüp

sistemi risklilik anlamında tehlikeye düşürmemesi gerekliliği de ortadadır. Türk bankacılık ve

finans kesimi gelen ciddi düzenleme ve uygulamalar sonucu (diğer yandan içsel bilgi

birikimleriyle de) risklerini yönetebilmektedir.

Yukarıda ifade edilen değişkenlerin en önemli sonucu konut satış (ve fiyat) rakamlarında kendini

göstermektir. Konut satış rakamları pek çok modern ekonomi için artık öncü bir gösterge olarak

kullanılmakta olup gelişimin sağlıklı olup olmadığını kestirmek ve ekonomik büyüme rakamları

içinde izlenmektedir. Konut satış rakamları ile buna bağlı alt kırılımlar pek çok sektörü ya

doğrudan ya da dolaylı olarak etkilemektedir (Emlak Konut, 2018).

2016’da yüksek seyreden güvenlik kaygıları yabancıların Türkiye’de konut yatırımlarını

zayıflatsa da 2017 ile birlikte döviz kurlarındaki yükselişlerle ilginin yeniden canlandığı

görülmektedir. Son dönemde ise yurtiçi finansal piyasalarda faiz ve kurlardaki yükseliş nedeniyle

yerleşiklerin konut alım gücü gerilemiştir. Buna karşın yabancılara konut satışları artışını

sürdürmektedir. TL, dolar ve Euro karşısında değer kaybederken, Ocak – Ekim 2018

döneminde yabancılara yapılan konut satışları 2017’nin aynı dönemine göre yüzde 69,8

oranında artmıştır. Döviz kurlarındaki yükselişin yanında İstanbul’un cazibe merkezi özelliğini

koruması ve Ortadoğu açısından Türkiye’nin bir güvenli liman olarak görülmesi yabancıların

ilgisini canlı tutmaktadır. Adet olarak yabancıların Türkiye’deki konut veya genel olarak

gayrimenkul yatırımları artsa da bu yatırımların dolar karşılığının önemli bir değişim

göstermediği görülmektedir. TCMB verilerine göre 2018’in ilk 10 ayında gayrimenkul olarak

doğrudan yabancı yatırım tutarı 2017’nin aynı dönemindeki 4,1 milyar dolar seviyesinde sabit

kalmıştır (KPMG, 2019).

2019 yılı ilk çeyreğinde önceki yılın aynı dönemine göre ilk el satışlarda %22,3 oranında, ikinci

el satışlarda ise %10,0 oranında gerileme yaşanmıştır. Taleplerde yaşanan daralmanın

temelinde ise ipotekli satışların olduğu görülürken ipotekli satışlarda geçen yılın aynı dönemine

göre adet bazında yaklaşık %57,3’lük bir düşüş gerçeklemiştir. Ancak, mart ayında konut kredisi

faiz oranlarındaki azalmanın ipotekli satışlardaki olumlu etkisi görülmüştür. İpotekli satışların

dışında diğer satışlarda ise ilk çeyrekte herhangi aşağı yönlü hareket izlenmemiştir (GYODER,

2019, 1. Çeyrek).

İpotekli ve Diğer Konut Satışları ile İlk Satış ve İkinci El Satış Konut Sayıları (TUİK)

*2019 yılına ait istatistiki veriler TUİK'te yayınlanmamış olup, yıl sonunda yayınlanmaktadır.

Toplam İlk satışİkinci el

satışToplam İlk satış

İkinci el

satış

2018 232 367 48 995 183 372 232 367 110 558 121 809 48 995 22 832 26 163 183 372 87 726 95 646

2017 236 818 86 537 150 281 236 818 114 135 122 683 86 537 40 013 46 524 150 281 74 122 76 159

2016 230 830 86 869 143 961 230 830 109 779 121 051 86 869 41 765 45 104 143 961 68 014 75 947

2015 237 962 92 998 144 964 237 962 111 803 126 159 92 998 44 195 48 803 144 964 67 608 77 356

Diğer

satışlarToplam İlk satış

İkinci el

satış

İpotekli konut satışları

Yıl Toplam İpotekli

satışlar

Diğer konut satışları


2019 yılı 1. çeyrek sonu itibariyle ipotekli satışlar bir önceki yılın aynı dönemine göre %57,3

oranında azalmıştır. İpotekli satışların toplam satışlar içindeki payı ise 2018 1. çeyrek sonu

itibariyle %29,4 iken 2019 yılı aynı döneminde bu oran %14,9’a gerilemiştir (GYODER, 2019 1.

Çeyrek).

İpotekli Konut Satışları (GYODER, 2019 1. Çeyrek; TUİK)

*2019 yılının ilk çeyreğine ait verilere ulaşılabilmiş olup, ikinci çeyreğine ait verilere rapor içeriğinde

yer verilememiştir.

Konut Satış Sayıları (TUİK, 2019)

*2019 yılına ait istatistiki veriler TUİK'te yayınlanmamış olup, yıl sonunda yayınlanmaktadır.

Toplam Konut Satışları Toplam İlk ve İkinci El Satışlar

İlk ve İkinci El İpotekli Konut Satışları İlk ve İkinci El Diğer Konut Satışları


4.2 -

4.3 -

Yabancılara Yapılan Konut Satışları

2012 yılında yapılan ‘yabancı uyruklu kişilere’ taşınmaz satışı ile ilgili düzenleme sonrasında

başta konut olmak üzere diğer taşınmaz çeşitlerine de ciddi bir yabancı ilgisi yaşanmaya

başlamıştır. Yabancı tabiiyeti gerçek ve tüzel kişilerin Türkiye de gayrimenkul alması ile ilgili

yapılan bu düzenlemeden sonra artan ilgi oturma izni ile vatandaşlık verilmesi ile zirve yapmış

görünmektedir. 2011 ile 2018 yılları arasında yabancı yatırımcılar yaklaşık 29 milyar dolarlık

taşınmazı ülkemizden alarak döviz kazandırmıştır. 2015 yılın da 22.830 yabancı taşınmaz

alırken 2016 yılında rakam 18.189 olmuş 2017 yılında artan ilgiyle birlikte tekrar 22.234 kişiye

çıkan rakam 2018 yılında hızlı bir şekilde yükselerek 39.663 kişi olmuştur. Benzer artış eğilimi

2019 yılının ilk çeyreğinde de sürmüştür (GYODER, 2019 1. Çeyrek).

Yabancılara Yapılan Konut Satış Sayıları (TUİK, 2019)

*2019 yılına ait veriler Temmuz ayı dahil olmak üzere yılın ilk yedi ayı için belirtilmiştir.

Değerleme Hizmetini Sınırlayıcı-Kısıtlayıcı Faktörler

Bilgilerin Kaynağı

Değerleme çalışmasında kullanılan bilgiler; Ümraniye Belediyesi ile yerinde yapılan incelemeler

ile kısmen belgeli ve kısmen de şifahi bilgiler sonucu oluşmuştur.

Herhangibir kısıtlayıcı faktör bulunmamaktadır.


4.4 -

4.4.1 - Olumlu Faktörler

4.4.2 - Olumsuz Faktörler

*Proje inşaat halinde olup, hali hazırda inşa çalışmalarının devam etmediği

gözlemlenmiştir.

Nitelikli projelerin yer aldığı bölgede yer almaktadır.

Altyapı çalışmaları tamamlanmamıştır.

Döviz kurundaki ve ülke ekonomisindeki dalgalanmalar gayrimenkul alım satımlarını

olumsuz etkilemektedir.*

Gelişen bir bölgede yer almaktadır.*

*

Değeri Etkileyen Faktörler

Ulaşılabilirliği iyi durumda olup, D-100 ve TEM otoyoluna yakın mesafede yer almaktadır. *

*


5.1 - Pazar Yaklaşımı

5.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

5.3 - Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

Bu yöntemde; değeri belirlenmek istenen taşınmaza emsal olabilecek gayrimenkullerin satış

bedellerinin elde edilerek, söz konusu taşınmaz ile nitelik ve niceliklerinin karşılaştırılması

yapılmaktadır. Bu konuda en önemli husus emsal gayrimenkullerin gerçek satış bedellerinin elde

edilebilmesidir. Benzer özelliklere sahip gayrimenkullerden; satış tarihi itibari ile değer kaybı,

kullanım alanlarına ait kıyaslama, çevre düzeni ve arsa alanlarına ilişkin düzeltmelerin yapılması

gereklidir. Birim fiyat ya da toplam fiyat olarak elde edilen veriler değerlemesi yapılan taşınmaza

uygulanarak değerleme bedeline ulaşılmaktadır. Ülkemizde gayrimenkul piyasasının hareketliliği ve

tutarsızlığı nedeni ile sağlıklı sonuçlara ulaşabilmek için en çok bu yöntem uygulanmaktadır.

Mevcut bir yapının aynısını yeniden inşa etmek fikri üzerine kuruludur. Gayrimenkulün değeri;

değerleme tarihinde yeniden inşa etmenin maliyeti, boş arsa değeri, arazinin kullanılabilir hale

getirilmesinden kaynaklanan harcamalar ve amortisman tutarından oluşmaktadır. Ana prensip

olarak mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla

olamayacağı kabul edilmektedir. Karşılaştırma ve maliyetlere ayırma yöntemleri kullanılmaktadır.

Karşılaştırma yönteminde yeni inşa edilen bir gayrimenkulün birim maliyetleri, değerlemesi yapılan

taşınmazın değerinin belirlenmesinde kullanılmaktadır. Her iki yapının olumlu/olumsuz özellikleri

bulunan değer üzerinden eksiltilir/artırılır. Maliyetlere ayırma yönteminde ise değerlenen taşınmazın

inşaası aşamasında kullanılan malzemeler, işçilik ve projelendirme bedelleri tek tek hesaplanır.

Ortaya çıkan değerden; amortisman bedeli düşürülerek gerçek değer oluşturulur.

Değeri yalnızca elde edilecek gelire göre saptanabilen taşınmazlarda kullanılabilen bu yöntemde;

taşınmazın gelecekte ortaya çıkabilecek faydalarını ve getirdiği net geliri kapitalize ederek bugünkü

değeri belirlenmektedir. Bir yıllık gelirin, gelir oranına bölünmesi ya da gelir katsayısıyla çarpılması

sonucu değere ulaşılma yöntemi direkt kapitalizasyon olarak adlandırılmaktadır. İndirgenmiş nakit

akışı ise; götürü bedeli uygulanarak gelir modeline yansıtılması, gelirlerin kabul edilebilir bir

indirgeme oranı ile bugünkü değerine getirilerek gayrimenkulün değeri saptanması olarak

tanımlanmaktadır.

5 - DEĞERLEME YÖNTEMLERİ


6.1 - Pazar Yaklaşımı

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

SATILMIŞ 10000 93.220.338

1 MEDYADAN

9.322

2

Taşınmazlara çok yakın konumda, Finans Merkezi bölgesinde yer alan yaklaşık 10 dönüm

yüzölçümlü arsa 2012 yılında İş GYO tarafından 93.220.338.-TL bedel ile satın alınmıştır.

Finans Merkezinde kalan son arsalardan olup konum olarak da diğer arsalardan çok daha iyi bir

noktadadır.

MEDYADAN

MEDYADAN

Taşınmazlara yakın konumda yer alan , emsal 2.5 ticaret imarına sahip 57.461,73 m² alanlı

parsel 2008 yılında 223.467.518 TL bedelle Halk Bankasına satılmıştır.

Taşınmazlara çok yakın konumda, Finans Merkezi bölgesinde yer alan 13.483m² yüzölçümlü

3324 ada 1 parsel numaralı arsanın 2011 yılında TOKİ tarafından 72.000.000.-TL bedel ile

Enişler Grubuna satıldığı bilgisi alınmıştır. Konum olarak Finans Merkezi alanının ortasındadır.

SATILMIŞ 13483 72.000.000 5.340

SATILMIŞ 57462 223.467.518 3.889

3

6 - DEĞERLEMEDE KULLANILAN YÖNTEMLER

Değerleme çalışmasında;

-Projenin mevcut durum değerinin tespitinde Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

yöntemi,

-Projenin tamamlanması durumundaki değerinin tespitinde Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı

kullanılmıştır.

- Pazar Yaklaşımı Nakit Akışı ( Gelir ) Yaklaşımı yönteminde kullanılan ortalama birim m² satış

değerlerinin(ofis, dükkan, konut) takdir edilmesinde kullanılmıştır.

Arsa Emsalleri


.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

4 MEDYADAN

Taşınmazlara yakın konumda yer alan , emsal 2.5 ticaret imarına sahip 54.384,47 m² alanlı

parsel 2008 yılında 211.500.000 TL bedelle Ziraat Bankasına satılmıştır.

SATILMIŞ 54384 211.500.000 3.889

5 İLGİLİSİ

0 532 243 86 79

Ümraniye Site Mahallesi'nde 456 ada 6 parselde kain, Finans Merkezine yakın konumdaki

295,22 m²'lik müstakil arsadır. Ayrık nizam, 4 kat konut imarlı olup, ruhsat ve projesi

onaylanmıış, ikiz villa olarak 727,71 m² inşaat alanlı olduğu beyan edilmiştir.

SATILIK 295,22 3.500.000 11.856

8

6

26.667

SATILIK 267 1.350.000 5.056

Reha Medin Batı Ataşehir Temsilciliği

0 507 739 31 61

Palladium AVM'nin karşısında konumlu 750 m² yüzölçümlü olarak pazarlanan ticaret imarlı arsa

için 20.000.000 TL satış bedeli istenmektedir.

SATILIK 750 20.000.000

296 3.700.000 12.500

City Home Emlak

0 532 271 27 97

7 Kybele Gayrimenkul

0 532 320 87 83

Batı Ataşehir Merkezde İstanbul Caddesi ve Selanik Caddesi kesişiminde (2690 ada 6 parsel)

konut imarlı 267 m² arsadır. Yola terki mevcuttur. Plan notlarına göre Emsal= 1.25, Yençok=4

kattır.

Ataşehir girişinde plazalar bölgesine yakın konumda 7 kat konut imarlı 296 m² arsadır.

SATILIK


Emsal Haritası (Konut ve Ofis Projeleri)


Varyap Meridian

Kent Plus Ataşehir

Andromeda Gold My Towerland

Metropol İstanbul

Trendist Ataşehir

Soyak Yenişehir

Uphill Court

Sarphan Finanspark

Ağaoğlu My Newwork


MYTOWERLAND ATAŞEHİR

Finans Merkezi projesi yakınında konumlu ve Ağaoğlu

İnşaat tarafından yapılmış olup yaklaşık 4 yıllıktır.80m²-

342m² arasında değişen 2+1,3+1,4+1 dairelerden

oluşmaktadır.

ANDROMEDA GOLD ATAŞEHİR

Konut Emsalleri

Finans Merkezi projesi yakınında konumlu ve Ağaoğlu

İnşaat tarafından yapılmış olup yaklaşık 4 yıllıktır. My

Towerland projesinin A bloğu olarak tasarlanmıştır. Tek

blok, zemin+51 kat ve 418 daireden oluşup lüks rezidans

projesi olarak tasarlanmıştır.

*

Ortalama 385m² 2.650.000

Birim Değeri

(TL/m²)

186m² 1.400.000 TL 7.527 TL/m²

1.100.000 TL

682m² 5.425.000

9.167 TL/m²120m²

Emlakçı Daire Tipi

Artı Emlak

0 532 275 33 87

3+1

1. kat

Eyvap Emlak

0 534 741 00 26

2+1

18. kat

AlanıDeğeri

(TL)

AlanıDeğeri

(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Finanspark Gayrimenkul

0 533 230 39 40

3+1

9. kat188m² 1.575.000 TL 8.378 TL/m²

7.954,55 TL/m²

*

Ortalama

Ataşehir Vizyon

0 532 236 95 15

1+1

15. kat75m² 500.000 TL 6.667 TL/m²

Emlakçı Daire Tipi

Kale Emlak Fenerbahçe

0 536 772 96 58

3+1

8. kat190m² 1.450.000 TL 7.632 TL/m²

Key Gayrimenkul Yatırım

Danışmanlığı

0 505 046 30 30

3+1

3. kat120m² 700.000 TL 5.833 TL/m²

6.883,12 TL/m²

1.330.000 TL 6.045 TL/m²

Doğuş Grup Yapı Emlak

0 532 613 80 80

3+1

1. kat188m² 1.350.000 TL 7.181 TL/m²

Key Gayrimenkul Yatırım

Danışmanlığı

0 505 046 30 30

3+1

30. kat üzeri220m²


* VARYAP MERIDIAN ATAŞEHİR

13.448 TL/m²

Metropolist Gayrimenkul

0 552 308 82 92

3+1

38. kat220m² 2.300.000 TL 10.455 TL/m²

Ortalama

Metropolist Gayrimenkul

0 552 308 82 92

2+1

30. kat145m² 1.950.000 TL

Kale Emlak Fenerbahçe

0 536 772 96 58

3+1

8. kat190m² 1.450.000 TL 7.632 TL/m²

Ataşehir'de konumlu projede kat sayısı 20 ile 61 arasında

değişen 5 konut bloğu, 3 adet yatay ofis binası ile otel ve

kongre merkezi fonksiyonları bir arada yer almaktadır.

Yaklaşık 4 yılıktır.

Emlakçı Daire Tipi AlanıDeğeri

(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Century21

0 546 451 61 01

2+1

11. kat118m² 845.000 TL 7.161 TL/m²

Queen Emlak

0 555 551 94 10

1+1

13. kat70m² 515.000 TL 7.357 TL/m²

Kule Yatırım

0 532 266 12 59

2+1

4. kat200m² 1.850.000 TL 9.250 TL/m²

Ortalama 578m² 4.660.000 8.062,28 TL/m²


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Varyap, Gap Yapı ortaklığı ve Emlak Konut GYO ortaklığı

ile inşa edilen ve inşaatı devam eden proje 3 blok tan

oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M²

büyüklükleri 44m² - 258 m² arasında olup, satış değerleri

600.000TL-3.900.000TL arasında değişmektedir.

* METROPOL İSTANBUL

Lotus GYD

0 532 771 30 21

1+0

6. kat48m² 340.000 TL 7.083 TL/m²

Mungan Gayrimenkul

0 532 913 27 45

1,5+1

10. kat86m² 838.000 TL 9.744 TL/m²

499m² 5.428.000 10.877,76 TL/m²


8.503 TL/m²Turyap Batı Ataşehir

0 532 568 93 33

3+1

12. kat147m²

1+0

10. kat47m² 395.000 TL

1.250.000 TL

Ataşehir Yapı Gayrimenkul

0 530 684 04 89

4+1

3. kat200m² 1.745.000 TL

8.404 TL/m²

Ataşehir’de 57.000m² alan üzerinde konumlu olup inşaatı

yeni bitmiştir. 820 adet konuttan meydana gelen proje

oluşmakta olup 1+1,2+1,3+1,4+1 daireler mevcuttur. M²

büyüklükleri 32m² - 200 m² arasında olup, satış değerleri

367.000TL-1.250.000TL arasında değişmektedir.

* TRENDIST ATAŞEHİR


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Smart Proje

0 532 615 60 88

3+1

10. kat143m² 1.075.000 TL 7.517 TL/m²

Ataşehir Asedas Emlak

0 534 399 61 85

2+1

30. kat üzeri145m² 1.350.000 TL 9.310 TL/m²

Handan Güner Remax

0 532 511 81 58

1+1

8. kat85m² 800.000 TL 9.412 TL/m²

Ortalama 373m² 3.225.000 8.646,11 TL/m²

Prestige TR

0 532 251 98 89


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Ataşehir’de konumlu olup inşaatı 2008 yılında

tamamlanmıştır. 33 bloktan meydana gelen projede toplam

2044 daire yer almaktadır. 121.000 m² alan üzerine yayılan

KentPlus Ataşehir'in 80.000 m²'si peyzaj alanından

oluşmaktadır.

* KENTPLUS ATAŞEHİR

Colwell Banker Point

0 532 059 21 27

3+1

8. kat170m² 1.550.000 TL 9.118 TL/m²

Metropol Ataşehir

0 538 735 89 05

2+1

8. kat118m² 835.000 TL 7.076 TL/m²

8.725 TL/m²

Ortalama 635m² 5.380.000 8.472,44 TL/m²


9.000 TL/m²

Century21 VIP

0 533 554 44 65

Ataşehir Nida Emlak

0 541 211 80 84

4+1

6. kat200m² 1.800.000 TL

Ataşehir'de konumlu 60 m²- 450 m² arası 1742 adet

bağımsız bölümden oluşan 19 adet konut bloğu ile 4 adet

ticret bloğundan oluşmaktadır. Yaklaşık 8 yıllıktır.

5.800 TL/m²2+1

10. kat75m² 435.000 TL

*

Remax ABC

0 544 744 11 72

3+1

15. kat

Ataşehir’de konumlu olan Soyak Yenişehir Projesinde

Şelale Evleri, Palmiye Evleri, Manolya Evleri,

Bambu Evleri, Bambu Residence ve Kibele Evleri toplamda

6 etap ve 3000 konut olarak yaşam devam etmektedir.

Projede 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 daire tipleri bulunmaktadır.

SOYAK YENİŞEHİR

115m² 619.000 TL 5.383 TL/m²


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

İmar Emlak

0 533 925 80 29

2+1

16. kat75m² 450.000 TL 6.000 TL/m²

Uydukent Emlak

0532 211 95 93

1+1

16. kat56m² 315.000 TL 5.625 TL/m²

Ortalama 321m² 1.819.000 5.666,67 TL/m²


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

* UPHILL COURT

Taş Gayrimenkul

0 535 468 24 97

3+1

17. kat145m² 1.180.000 TL 8.138 TL/m²

Hüryap Ataşehir

0 532 431 43 20

2+1

3. kat112m² 890.000 TL 7.946 TL/m²

Rüya Gayrimenkul

0 532 455 45 95

1+1

7. kat68m² 530.000 TL 7.794 TL/m²

Ortalama 325m² 2.600.000 8.000,00 TL/m²


Ortalama 420m² 3.305.000 7.869,05 TL/m²

Remax Deha

0 555 875 87 62

2+1

15. kat135m² 1.135.000 TL 8.407 TL/m²

Taş Gayrimenkul

0 535 468 24 97

1+1

27. kat70m² 520.000 TL 7.429 TL/m²

55m² 400.000 TL 7.273 TL/m²

Grand Tower Gayrimenkul

0 533 383 13 26

2+1

6. kat160m² 1.250.000 TL 7.813 TL/m²

1+0

30 üzeri





Emlakçı

Ataşehir Yapı Gayrimenkul

0 530 035 81 07

Daire Tipi AlanıDeğeri

(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

* SİNPAŞ FİNANS ŞEHİR

11.165 TL/m²

Finansşehir Expert

0 553 707 96 93

1+1

10. kat63m²


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Ataşehir'de konumlu olan inşaatı devam eden projede 13

adet blok ve toplam 500 adet konut birimi bulunmaktadır.

Sinpaş GYO A.Ş. 'den alınan bilgiye göre projedeki toplam

satılabilir alan 62.107,33 m² olup, 1+1, 1,5+1 2+1+, 2,5+1,

3+1, 4,5+1 daire tipleri bulunmaktadır.


690.000 TL 10.952 TL/m²

Finansşehir Expert

0 553 707 96 93

3+1

2. kat168m² 1.710.000 TL 10.179 TL/m²

Finansşehir Expert

0 553 707 96 93

1,5+1

1. kat85m² 990.000 TL 11.647 TL/m²

Ortalama 419m² 4.540.000 10.835,32 TL/m²

Finansşehir Expert

0 553 707 96 93

2+1

bahçe katı103m² 1.150.000 TL


Değeri

(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

AtaCity Emlak

0 532 445 88 92

2+1

ara kat120m² 1.450.000 TL 12.083 TL/m²






AlanıDeğeri

(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Ofis Emsalleri

Kule Yatırım

0 532 266 12 59

4+1

ara kat236m² 2.350.000 TL 9.958 TL/m²

Emlakçı Ofis Tipi

Remax Go Ritm

0 544 493 29 09

tam kat

20. kat üzeri1.000m² 17.500.000 TL 17.500 TL/m²

Turyap Sancaktepe

0 530 694 38 39

3+1

13. kat200m² 1.825.000 TL 9.125 TL/m²

1.556m² ######## 14.861,83 TL/m²

* SARPHAN FİNANSPARK

1+0

5. kat81m²

Reha Medin-Acıbadem

0 539 656 47 07

Turyap Batı Ataşehir

0 532 297 82 07

1+0

3. kat

Ortalama

Emlakçı Ofis Tipi Alanı





14.375 TL/m²80m² 1.150.000 TL

Atasay Gayrimenkul

0 533 600 33 33

1+0

3. kat90m² 1.450.000 TL 16.111 TL/m²

1.300.000 TL 16.049 TL/m²

Opus Project

0 532 491 83 93

tam kat

10. kat800m² 23.500.000 TL 29.375 TL/m²

251m² 3.900.000 15.537,85 TL/m²Ortalama


Ortalama 511m² 5.475.000 10.714,29 TL/m²

3.300.000 TL

Uphill Emlak

0 533 668 44 66

3+1

12. kat135m² 1.075.000 TL 7.963 TL/m²

Uphill Emlak

0 533 668 44 66

5+1

ara kat256m² 12.891 TL/m²

Remax Fenomen

0 534 915 62 70

2+1

16. kat120m² 780.000 TL 6.500 TL/m²

Hüryap Ataşehir

0 532 665 00 97

2+1

20. kat üzeri120m² 1.100.000 TL 9.167 TL/m²

* UPHILL COURT-TOWERS

Ataşehir'de konumlu 60 m²- 450 m² arası 1742 adet

bağımsız bölümden oluşan 19 adet konut bloğu ile 4 adet

ticret bloğundan oluşmaktadır. Yaklaşık 8 yıllıktır.


(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

Remax ABC Batı Ataşehir

0 530 495 04565. kat 113m² 2.245.875 TL 19.875 TL/m²

Ataşehir'de konumlu Ağaoğlu İnşaat tarafından geliştirilen

21 katlı tek blok 221 ofis 25 adet dükkandan oluşan yeni

projedir. Kullanım alanları brüt 106-172 m² arasında

değişmektedir. Birden fazla ofislerin birleştirilme durumu

bulunmaktadır.

Emlakçı Ofis Tipi AlanıDeğeri

(TL)

Birim Değeri

(TL/m²)

* AĞAOĞLU MY NEWWORK

Ortalama 539m² ######## 19.838,13 TL/m²


0 530 495 04566. kat 107m² 2.106.750 TL 19.689 TL/m²


0 530 495 0456


0 530 495 04567. kat 159m² 3.160.125 TL 19.875 TL/m²

6. kat 160m² 3.180.000 TL 19.875 TL/m²


Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Satılık / Kiralık Ticari Emsaller

1 Realty World Kybele Gayrimenkul

(216) 456 97 04

Yakınında bulunan Nida Kule Kuzey blokda 7. katta yer alan net 290 m², brüt 382 m² olan içi

yapılı ofis 7.000.000.-TL Kdv dahil olarak pazarlanmaktadır. Aylık kira getirisinin de 20.000.-TL

+ KDV olduğu bilgisi alınmıştır. (Kirası 6 ayda bir peşin olarak ödenmektedir. Kira getirisinin

düşük olduğu düşünülmektedir)

SATILIK 382 6.481.481 16.967

KİRALIK 382 20.000

2 Ayla Koçak Gayrimenkul

(533) 683 42 75


natamam ofis 8.475.000.-TL +KDV ' den pazarlanmaktadır. Aylık kirasınında 35.000.-TL + KDV

olabileceği bilgisi alınmıştır.

SATILIK 530 8.475.000

52

35.000 66

3 Yurt Gayrimenkul

15.991


yapılı ofis 3.100.000.-TL Kdv dahil olarak pazarlanmaktadır. Aylık kirasınında 15.000.-TL + KDV

civarında olabileceği bilgisi alınmıştır.

(534) 453 65 95

KİRALIK 530

SATILIK 200 2.870.370

KİRALIK 200 15.000

14.352

KİRALIK 200 15.000 75

4 Coldwell Banker Alfa Gayrimenkul

(216) 360 70 80


natamam ofis 2.390.000.-TL + KDV olarak pazarlanmaktadır. Aylık kirasınında 15.000.-TL +

KDV civarında olabileceği bilgisi alınmıştır. (satış değerinin diğer emsallere göre uygun olduğu

düşünülmektedir.)

SATILIK 200 2.390.000 11.950

75


Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²40

(507) 739 31 61

Palladium sırasında Halk caddesi üzerinde 7 katlı, toplam kullanım alanı 750 m² olduğu bilgisi

alınan içi natamam durumda iskanlı plaza 7.000.000.-TL satılıktır. Ayrıca 30.000.-TL kiralık

olduğu bilgisi alınmıştır.

Değerleme konusu taşınmazların bulunduğu bina fonksiyon, nitelik ve konum olarak emsal

taşınmaza göre daha iyi özelliklere sahiptir.

SATILIK 750 7.000.000 9.333

750KİRALIK 30.000

KİRALIK 1430 35.000 24

8 Reha Medin Batı Ataşehir

(554) 579 09 79

Palladium yakınında yeni 6 katlı, toplam kullanım alanı 1430 m² olduğu bilgisi alınan içi

natamam plaza 18.00.000.-TL satılıktır. Aylık kira getirisininde 35.000.-TL olabileceği bilgisi

alınmıştır.



SATILIK 1430 18.000.000 12.587

KİRALIK 300 15.500 52

7 Kc Gayrimenkul

6 İmaj Gayrimenkul

(216) 688 32 32

Yakınında Varyap Grand Tower projesinde 8 katta yer alan net 220 m², brüt 300 m² olan içi

yapılı ofis 3.625.000.-TL pazarlanmaktadır. Ayrıca 15.500.-TL kiralık olduğu bilgisi alınmıştır.

SATILIK 300 3.625.000 12.083

KİRALIK 820 61.500 75

SATILIK 820 16.297.500 19.875

5 Remax Abc

(544) 744 11 72

Yakınında Ağaoğlu My Newwork Ataşehir projesinde 21. katta yer alan, brüt 820 m² olan (yarım

kat) içi natamam ofis 16.297.500.-TL +KDV ' den pazarlanmaktadır. Aylık kira getirisininde

61.500.-TL + KDV olduğu bilgisi alınmıştır.


Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

.-M² .-TL .-TL/M²

9 Coldwell Banker Tim

KİRALIK 1500 75.000 50

(216) 352 70 70

Palladium yakınında 15-20 yıllık 6 katlı, toplam kullanım alanı 1500 m² olduğu bilgisi alınan içi

yapılı hali boş durumda plaza 15.500.000.-TL satılıktır. Ayrıca 75.000.-TL kiralık olduğu bilgisi

alınmıştır.



SATILIK 1500 15.500.000 10.333

Dükkan Emsalleri

0 535 705 51 65

SATILIK 178 4.990.000

3 Ataşehir Asedas Emlak

3.660.000 30.000

Alf Alliance Vizyon Gayrimenkul

0 532 421 07 38

0 532 241 02 16

Sarphan Finanspark Projesi'nde zemin katta konumlu 3 bölümden oluşan 178 m² kullanım

alanlı olarak pazarlanan dükkan için 4.990.000 TL satış bedeli istenmektedir.

339 10.000.000 29.499SATILIK

2

1

Coldwell Banker Alfa Gayrimenkul

Sarphan Finanspark Projesi'nde zemin katta konumlu 122 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan

dükkan için 3.660.000 TL satış bedeli istenmektedir.

SATILIK 122

SATILIK 239 7.000.000 29.289

Sarphan Finanspark Projesi'nde zemin katta konumlu 2 bölümden oluşan 339 m² kullanım

alanlı olarak pazarlanan dükkan için 10.000.000 TL; 239 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan

dükkan için ise 7.000.000 TL satış bedeli istenmektedir.

28.034


Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

Tel

.-M² .-TL .-TL/M²

5 Coldwell Banker Maya

0 533 638 54 58

Barbaros Mahallesi'nde Teknik Yapı Deluxia'da konumlu 315 m² zemin, 397 m² bodrum ve 150

m² ön bahçe olmak üzere toplam 712 m² kapalı kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan için

11.100.000 TL satış bedeli istenmektedir.

SATILIK 712 11.100.000 15.590

6 Remax Fenomen

SATILIK 95 3.600.000 37.895

0 530 747 94 43

Ataşehir Atatürk Mahallesi'nde Ağaoğlu Andromeda Gold'da konumlu 70 m² kapalı kullanım

alanı ve 150 m² ön kullanım alanında oluşan dükkan için 2.050.000 TL satış bedeli

istenmekteedir.

SATILIK 70 2.050.000 29.286

SATILIK 557 10.000.000 17.953

7 Remax ABC Ticari Ofis Plaza

0 530 824 00 11

Ataşehir Atatürk Mahallesi'nde Ağaoğlu Andromeda Gold'da konumlu 95 m² kapalı kullanım

alanı ve 132 m² açık kullanım alanında oluşan dükkan için 3.600.000 TL satış bedeli

istenmekteedir. 132 m²'lik açık kullanım alanının 23 m²'sinin kış bahçesi olarak kapatıldığı bilgisi

alınmıştır.

8 Oneblock Satış Ofisi

0 555 202 57 41

Ümraniye Fatih Sultan Mehmet Mahallesi'nde inşaatının yeni tamamlanlandığı beyan edilen

Oneblock Projesi'nde konumlu 557 m² kullanım alanlı olarak pazarlanan dükkan için 10.000.000

TL satış bedeli istenmektedir.

290 7.500.000 25.862

Barbaros Mahallesi'nde Sheraton Otel altında konumlu 4 bölüm asma katlı 290 m² kullanım

alanlı olarak pazarlanan dükkan için 7.500.000 TL satış bedeli istenmektedir.

SATILIK

4 Ataşehir Ata Plus Emlak

0 532 706 33 53


6.1.1 - Emsallerin Değerlendirilmesi

Bölgedeki nitelikli konut projeleri incelendiğinde ise ortalama birim m² değerlerinin 8.000.-TL ile

15.000.-TL aralığında değiştiği belirlenmiş olup, söz konusu projede konutlar için ortalama birim

m² dğeir olarak 10.000.-TL/m² takdir edimiştir.Lüks vasıflı konutların aylık kira birim m²

değerlerinin ise 30.-TL/m² ile 50.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede

konutlar için ortalama birim m² değeri olarak ortalama aylık kira birim değeri 45.-TL/m²

öngörülmüştür. Ssinema ve konferans nitelikli taşınmazların aylık kira birim m² değerlerinin

konum, cephe, büyüklük ve kullanım niteliği gibi özelliklere bağlı olarak 15.-TL/m² ila 30.-TL/m²

aralığında,olduğu kanaatine varılmıştır. Sinema ve konferans salonu için ortalama aylık kira

birim değeri 25.-TL/m² öngörülmüştür.

Bölgeden elde edilen emsallerin değerlemesi yapılan taşınmazın özelliklerine bağlı olarak

analizi yapılırken aşağıdaki bulunan karşılaştırma tablosu kullanılmıştır. Bu tablonun öncelikli

amacı değerleme sırasında bölgeden edinilen emsallerin değerlemesi yapılan

taşınmaz/taşınmazlara göre durumlarını karşılaştırmaktır. Bu analizde emsal taşınmaz

“iyi/küçük” olarak belirtilmişken (-) düzeltme, "kötü/büyük" olarak belirtilmişken (+) düzeltme

yapılmaktadır. Emsallerin her birinin taşınmazlara göre farklılıkları olacağından bu oranlarda da

farklılıklar oluşabilmektedir. Düzenlenmiş olan karşılaştırma tablosundaki oranların karşılıkları

aşağıdaki tabloda gösterilmiştir. Örneğin, emsal taşınmazın alanı değerlemesi yapılan

taşınmazın alanından daha büyük ise alana ilişkin yapılacak düzeltme (+) yönde olmaktadır.

Düzeltme oranı öngörülürken de yine alan özellikleri karşılaştırılmış ve mesleki deneyimler,

şirketimizdeki diğer veriler, sektör araştırmaları ve elde edilen tüm veriler sonucu oluşan tüm

unsurlar dikkate alınarak düzeltme oranı takdirinde bulunulmaktadır.

Finans Merkezi özellikli bir bölge olup, imar durumları parsellere göre değişiklik göstermektedir.

Özel Proje Alanı lejantlı parselde Emsal=2.85'tir. Bu alanda, Konut, alışveriş merkezi, rezidans,

yönetim merkezi, konaklama tesisleri ile sinema, tiyatro, konferans, toplantı, sergi, fuar salonları

vb. sosyal kültürel tesis alanları, ticaret, büro, iş hanı, lokanta, gazino, çarşı, çok katlı

mağazalar, bankalar, finans kurumları, oteller, özel hastane, özel eğitim alanları, katlı otopark

vb. fonksiyonlar yer alabilmektedir. Emsal net parsel alanı üzerinden kullanılmaktadır.

Finanskent içerisinde satılık emsal arsa kalmamış olup, bölgede yapılan eski satışlar ve

müstakil arsa satış birim m² değerleri emsallerde belirtilmiştir. Ancak müstakil arsalar konum ve

imar durumu olarak taşınmaza göre şerefiyesi çok düşük taşınmazlardır.

Sözleşme kapsamında Emlak Konut GYO A.Ş. rapor konusu 3328 ada 1 ,13, 14 parseller

içerisinde yapılacak olan alt yapı işlerinin yürütücüsü olarak görevlendirilmiştir. Söz konusu

parsellerin mülkiyeti bu alt yapı işlerinin maliyetini karşılamak amacıyla bedelsiz devredilmiş

olduğu bilgisi alınmıştır. Bu anlamda Emlak Konut GYO A.Ş. için bu parseller ticari anlam ifade

etmemekte olup geliştirilecek projeden elde edilen gelir üzerinden %2 pay alacaktır. Bu sebeple

arsa değer takdirinde bulunulmamıştır.

Değerleme konusu projenin bulunduğu bölgede bulunan, prestijli projelerde konumlu olan lüks

vasıflı ofislerin birim m² değerlerinin ise 10.000.-TL/m² ile 17.000.-TL/m² aralığında değiştiği

belirlenmiş olup söz konusu projede ofisler için ortalama birim m² değeri olarak ortalama

14.500.-TL/m² takdir edilmiştir. Lüks vasıflı ofislerin aylık kira birim m² değerlerinin ise 60.-

TL/m² ile 100.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede ofisler için

ortalama birim m² değeri olarak ortalama aylık kira birim değeri 70.-TL/m² öngörülmüştür.

Prestijli projelerde konumlu olan dükkan birim m² değerlerinin ise 25.000.-TL/m² ile 35.000.-

TL/m² aralığında değiştiği gözlemlenmiş olup ortalama birim m² değeri olarak 30.000.-TL/m²

takdir edilmiştir. Lüks vasıflı projelerdeki dükkanların aylık kira birim m² değerlerinin ise 150.-

TL/m² ile 200.-TL/m² aralığında değiştiği belirlenmiş olup söz konusu projede dükkanlar için

ortalama birim m² değeri olarak ortalama aylık kira birim değeri 178.-TL/m² öngörülmüştür.


TOPLAM DÜZELTME -1% 9% -1%

DÜZELTİLMİŞ DEĞER 10.000 9.075 10.083 10.843

0% 0%

PAZARLAMA PAYINA İLİŞKİN

DÜZELTME-6% -6% -6%

DİĞER BİLGİLER

DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN

DÜZELTME

BENZER BENZER BENZER

0%

KONUM ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ

KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 5% 5% 5%

MANZARA BENZER BENZER BENZER

MANZARAYA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0%

NİTELİĞE İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER

0% 0% 0%

0% 0% 0%

NİTELİK YENİ PROJE Yeni Yeni Yeni

KAT

KATA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER

ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER ORTA BÜYÜK BENZER

0% 10% 0%

ALAN 100 120 200 63

BİRİM M² DEĞERİ 9.167 9.250 10.952

ZAMAN DÜZELTMESİ0% 0% 0%

BENZER

690.0001.850.000

SATIŞ TARİHİ -

BENZER BENZER

SATIŞ FİYATI 1.100.000

0%

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (KONUT BİRİMLERİ İÇİN)

BİLGİ

DEĞERLEME

KONUSU

TAŞINMAZ

ANDROMEDA

GOLD

BENZER

ÇOK KÖTÜ

VARYAP

MERIDIAN

SİNPAŞ

FİNANSŞEHİR

ÇOK İYİ

-10% - (-1%)

ORAN ARALIĞI

KÖTÜ BÜYÜK

BENZER

11% - 20%

ORTA KÖTÜ 1% - 10%

-20% üzeriÇOK KÜÇÜK

-20% - (-11%)KÜÇÜK

ÇOK BÜYÜK

İYİ

ORTA BÜYÜK

20% üzeri

ORTA İYİ ORTA KÜÇÜK


TOPLAM DÜZELTME -31% -5% 9%

-5% -5%

DÜZELTİLMİŞ DEĞER 14.500 8.338 13.656 21.520

0% 0%


DÜZELTME-5%

DİĞER BİLGİLER

İNŞAİ KALİTEDİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN

DÜZELTME

BENZER BENZER BENZER

0%

KONUM ORTA İYİ BENZER ORTA İYİ

KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME -6% 0% -6%

CEPHE İYİ BENZER ORTA KÖTÜ

CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME -20% 0% 0%


0% 0% 0%

0% 0% 0%


KAT


ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER BENZER BENZER

0% 0% 0%

ALAN 100,00 120 80 107

BİRİM M² DEĞERİ 12.083 14.375 19.689

ZAMAN DÜZELTMESİBENZER BENZER BÜYÜK

0% 0% 20%

SATIŞ FİYATI 1.450.000 1.150.000 2.106.750

SATIŞ TARİHİ

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (OFİS BİRİMLERİ İÇİN)

BİLGİ

DEĞERLEME

KONUSU

TAŞINMAZ

VARYAP

MERİDİAN

SARPHAN

FİNANSPARK

AĞAOĞLU MY

NEWWORK


28.500 27.672DÜZELTİLMİŞ DEĞER 30.000

-5%

ORTA KÖTÜ

33.825


DÜZELTME-5%

DİĞER BİLGİLERE İLİŞKİN

DÜZELTME

BENZERİNŞAİ KALİTE

-5%

TOPLAM DÜZELTME -5% 7% 16%

BENZER

0% 0% 0%

KONUMA İLİŞKİN DÜZELTME 0% 0% 0%

DİĞER BİLGİLER

CEPHE İLİŞKİN DÜZELTME 0% 2% 4%

KONUM BENZER BENZER BENZER

0% 0% 0%

CEPHE BENZER ORTA KÖTÜ ORTA KÖTÜ




0% 0% 0%

0% 10% -3%

KAT

BİRİM M² DEĞERİ 30.000 25.862 29.286

ALANA İLİŞKİN DÜZELTMEBENZER ORTA BÜYÜK ORTA KÜÇÜK

0% 0% 20%

ALAN 100,00 122 290 70

SATIŞ TARİHİ

ZAMAN DÜZELTMESİBENZER BENZER BÜYÜK

BİLGİ

DEĞERLEME

KONUSU

TAŞINMAZ

Emsal-1 Emsal-4 Emsal-6

SATIŞ FİYATI 3.660.000 7.500.000 2.050.000

KARŞILAŞTIRMA TABLOSU -TL (DÜKKAN BİRİMLERİ İÇİN)


6.2 - Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı

Projenin geliştirildiği arsa değeri ise Pazar yaklaşımı yöntemi ile bulunmuş olup, 3 adet parselin

toplam değeri 1.119.130.000.-TL olarak hesaplanmıştır.

Elde edilen verilen ışığında Yeniden İnşa Etme Yaklaşımına göre projenin mevcut durum

değeri aşağıdaki gibidir.

Yerinde yapılan incelemeler ve şantiyeden alınan bilgiye göre inşaat seviyesinin %44,28

seviyesinde gerçekleştiği görülmüştür.

Aşağıdaki hesaplamalarda proje için öngörülen toplam maliyet ve mevcut inşa seviyesine göre

gerçekleşmiş olan toplam maliyet değerleri gösterilmiştir.

Bu hesaplamalar sırasında proje için düzenlenmiş olan yapı ruhsatlarındaki alanlar dikkate

alınmıştır. Projenin görselleri incelenmiş, oluşan maliyetler irdelenmiş ve bu verilere de bağlı

olarak projenin lüks bir proje olacağı öngörülmüştür.

2019 yılı, Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 2019 Yılı Yapı

Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği'ne göre V.A yapı sınıfı birim maliyeti 2.010.-TL/m²

'dir.

2019 yılı Emlak Vergisi Kanunu Genel Tebliği Eki'ne esas binaların metrekare İnşaat Maliyet

Bedellerini Gösterir Cetvele göre; lüks inşaat ticarethane ve işyerleri için birim maliyet 1.962,36-

TL/m² ' dir

Bu yapı birim maliyetleri ilgili kurumlar tarafından genel olarak hazırlanıp ilan edilen değerlerdir.

Görüldüğü üzere resmi olarak yayınlanan iki belgede de birim m² maliyetleri arasında farklılık

bulunmaktadır. Yapı birim maliyetleri yapılacak inşaatlar için genel ve yaklaşık olarak belirlenen

rakamlar olup, bu birim değerler dikkate alındığında iki farklı bölgede, farklı özelliklerdeki ancak

aynı yapı sınıfındaki iki yapının bina maliyetleri aynı çıkabilmektedir. Oysaki inşaatın yapılacağı

bölge, kat yüksekliği, kat adedi, dış duvar tipi, bodrum katın olup olmaması gibi daha birçok

değişkenler bina maliyetini önemli derecede etkileyebilmektedir. Özel piyasa şartlarında özel

pozlarla yeni birim fiyatlar düzenlenebilmektedir. Yapıların özelliklerine, kullanılan malzemelerin

kalitesine göre birim m² maliyetlerinde değişiklikler olabilmektedir.

Rapor konusu projenin lüks standartlarda inşa edilen bir proje olması, edinilen gerçekleşen

maliyet bilgileri, inşaat maliyetlerine ilişkin sektörden elde edilebilen veriler ve projenin genel

özellikleri dikkate alındığında birim m² bazında inşaat maliyetinin ilan edilen birim m²

maliyetlerinden daha fazla olabileceği kanaatine varılmıştır. Buna istinaden aşağıdaki tabloda

birim m² inşaat maliyetinde 3.350.-TL/m² üzerinden hesaplama yapılmıştır. Proje için oluşacak

yüklenici kârının, çevre düzeni maliyetlerinin öngörülen birim m² maliyetlerine dâhil olduğu

varsayılmıştır. Satış ve pazarlama giderlerinin toplam maliyetinin ~%2,6'sı kadar olacağı

öngörülmüştür.

Projenin gerçekleşmiş maliyetinin, öngörülen toplam maliyetin mevcut durumdaki projenin

inşaat seviyesi oranında olduğu, bu oranla elde edilen değerin, maliyeti gerçekleşmiş olan iksa

ve zemin iyileştirme değeri ile toplamı sonucunda elde edilen değer olduğu öngörülmüştür. Bu

verilere istinaden projenin gerçekleşmiş toplam maliyeti hesaplanmıştır.

Emsallerin analizi sonucu elde edilen arsa değeri üzerine projenin gerçekleşmiş toplam maliyeti

ilave edilerek, projenin mevcut durumdaki toplam değerine ulaşılmıştır.


X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

X M² =

=

=

=

=

=

=

=

= 1.434.000.000 .-TLMEVCUT DURUM İÇİN TAKDİR EDİLEN TOPLAM DEĞER (TL)

.-TL/M² 350.782,22 1.175.120.437

A BLOK

1.434.000.000 .-TLGERÇEKLEŞEN TOPLAM İNŞAAT MALİYETİ

PROJENİN TOPLAM MEVCUT DURUM DEĞERİ

3.350

.-TL

3328 ada 13 parsel

3.350

Projenin Tamamı için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti

3328 ada 1 parsel

3328 ada 14 parsel

İNŞAAT MALİYET HESAPLAMALARI

.-TL/M² 52.486,99 175.831.417 .-TL

3.350

.-TL/M² 37.005,76 123.969.296 .-TL

B BLOK 3.350 .-TL/M² 38.665,73 129.530.196 .-TL

C BLOK 3.350 .-TL/M² 17.975,29 60.217.222 .-TL

.-TL

D BLOK 3.350 .-TL/M² 46.395,83 155.426.031 .-TL

3.350 .-TL/M² 20.543,48 68.820.658 .-TL

EBLOK 3.350 .-TL/M² 36.912,50 123.656.875

G BLOK 3.350 .-TL/M² 29.335,53 98.274.026 .-TL

H BLOK 3.350 .-TL/M² 312.499,87 1.046.874.565 .-TL

.-TL

Projenin Tamamı İçin Öngörülen Maliyet

Öngörülen Maliyet

(TL)

3.157.720.720

F BLOK

Projenin Toplam İnşaat Maliyeti 3.157.720.720

Genel Giderler

Satış- Pazarlama Giderleri ( %2,6)80.761.665

Proje İçin Öngörülen Toplam Maliyet 3.238.482.385

İnşaat Tamamlanma Oranı 44,28%

GERÇEKLEŞMİŞ İNŞAAT MALİYETİ 1.434.000.000

Proje için Öngörülen Toplam İnşaat Maliyeti


6.3 - Gelir İndirgeme Yaklaşımı (Nakit Akışı Yöntemi)

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız aşağıdaki

şekilde belirlenmiştir:

% 15,50 Risksiz Oran

+ % 2,50 Risk Primi

= % 18,00 İskonto oranı

Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama

yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %18,00 olarak kabul

edilmiştir

Taşınmaz için 3 farklı senaryo öngörülmüştür. 3 risk primi göz önünde bulundurulmuş olup

projenin konumu, ulaşımı, bölgesel verileri, yönetimsel riskler, ekonomik riskler vb. gibi çok

sayıda faktör incelendiğinde iskonto oranının %18,00 olarak seçilmesinin daha uygun olacağı

kanaatine varılmıştır.

Parsel üzerinde inşa edilecek olan proje ile ilgili elde edilebilen veriler doğrultusunda aşağıda

yer alan nakit akışları düzenlenmiştir.

İskonto Oranının Hesaplanması

Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler

(ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile

temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler

üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz

önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir.

Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı şu şekilde hesaplanmaktadır:

Risksiz Getiri Oranı (ülke riskine göre ayarlanmış) + Risk primi

Risksiz Getiri Oranı

Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türkiye Cumhuriyeti Merkez Bankası devlet

tahvili faiz oranları baz alınmıştır. Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli TL cinsinden

üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile yaklaşık 10 yıl

vadeli sabit faizli devlet tahvilinin faizi yaklaşık %15,50 civarındadır.

Risk Primi

Eklenen risk primi ülke, bölge, proje ve yönetim risklerini içerecek şekilde oluşturulmuştur. Bu

riskler eklenirken taşınmazın likiditeye dönme riski ve operasyon/yönetim risklerinin tespiti

amacıyla hareket edilmiştir.Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara

nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı

gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına

bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat

sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın

karşılaştırılması ile ölçülebilir.

Söz konusu projenin inşa faliyetlerinin bir sene içinde ilerlememiş olması, kat irtifakının

kurulmamış olması, tercih edilen bölgede yer alması vb. özellikleri ile ortaya çıkabilecek her

türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) riskler de dikkate alınarak risk primi %2,50 olarak

kabul edilmiştir.


6.3.1 -

■

Çalışmalar sırasında para birimi TL kullanılmıştır

Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi ve KDV dahil

edilmemiştir.

Konferans ve sinema salonunun satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 5.000.-TL/M²

olacağı, izleyen yıllarda enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı

varsayılmıştır.

Varsayılan Olağan ve Olağanüstü Koşullar

Değerleme konusu taşınmazların yer aldığı parsel üzerinde inşa edilmekte olan Finans Merkezi

Projesi kapsamında satışa esas konut alanı 28.782,18 m², ofis alanı 147.295,21 m²,

dükkan/işyeri alanı (3328 ada 14 parsel) 23.849,93 m², satışa esas sinema alanı 7.053,26 m²,

satışa esas konferans alanı 22.422,27 m², 3328 ada 1 parsel üzerindeki satışa esas dükkan

alanı 10.169,81 m², 3328 ada 13 parsel üzerindeki satışa esas dükkan alanı 1.722,93 m² olup

bölümlerin toplam satışa esas alanı 241.295,59 m²'dir. Satılabilir alan bilgileri icmal listelerde

yer alan satışa esas alanlardır.

Taşınmazlar için yatırım süreci 48 ay olarak kabul edilmiştir.Nakit akışı tablosunda, değerleme

tarihinden sonraki 12 aylık periyotlar 1 dönem olarak kabul edilmiştir.

Ofislerin satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 10.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda

enflasyon oranları da dikkate alınarak %20 oranında artacağı varsayılmıştır.

Ofislerin satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 14.500.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda


Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam

Değeri (.-TL)5.362.842.962,47

Projenin Tamamlanması Durumundaki Toplam Net

Bugünkü Değeri (.-TL)

Yapılan nakit akış çalışmaları sonuçları aşağıda belirtilmiştir.

Ticaret satış birim değerlerinin ilk dönemde ortalama 30.000.-TL/M² olacağı, izleyen yıllarda


Aidat Giderleri ve Fiziksel Yıpranma Giderlerinin , Öngörülemeyen Diğer Giderlerin % 0 olacağı

varsayılmıştır.

Projenin Gelir İndirgene Yaklaşımı Yöntemine Göre Değerleri

3.194.498.560,71


Giderlere (Maliyetlere) ilişkin Kabul ve Varsayımlar

ENFLASYON ORANI 17,50%

0.dönem 1.dönem 2.dönem

Maliyet (TL) 615.818.695 TL 615.818.695 TL 527.844.596 TL

İnşaat Maliyetlerinin dağılımı

Projede toplam inşaat alanı 942.603,20 m² olup, inşaat tamamlanmışlık oranı %44,28'dir.

Şantiyeden edinilen bilgilere göre gerçekleşen maliyetler (üst yapı, alt yapı, güçlendirme

maliyetleri vb.) aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. "Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yaklaşımı"nda

hesapalanan gerçekleşen maliyetler toplam 1.434.000.000.-TL olarak hesaplanmıştır

Proje için kalan inşaat alanı 525.218,50 m² olarak hesaplanmıştır. Kalan inşaatın

tamamlanması için öngörülen inşaat süresi 3 yıldır. Projenin yer aldığı bölgenin sosyo ekonomik

özellikleri, coğrafi nitelikleri ve diğer etkenler de göz önünde bulundurularak projenin inşaat

maliyetlerinin yıllara göre dağılımı aşağıdaki şekilde kabul edilmiştir. İnşaat maliyetlerine 1.

dönemden itibaren yıllık enflasyon oranı olan %17,50 oranında artış yapılmış olup nakit

akışlarında bu maliyetler dikkate alınmıştır.

Enflasyon Farkı Yansıtılmamış Maliyetler

1.759.481.985,18

0.dönem 1.dönem 2.dönem

Dağılım 35,00% 35,00% 30,00%

35,00% 35,00%

723.586.966 TLMaliyet (TL)

Dağılım

728.755.445 TL

KALAN İNŞAAT MALİYETİ (TL)

525.218,50

TOPLAM (TL) 2.068.161.106 TL

TOPLAM (TL) 1.759.481.985 TL

Dönemlik %17,50 Enflasyon Farkı

Yansıtılmış Maliyetler

KALAN İNŞAAT ALANI

1.434.000.000,00 GERÇEKLEŞEN ÜST YAPI MALİYETLERİ, ALTYAPI

MALİYETLERİ, GÜÇLENDİRME MALİYETLERİ VB.

942.603,20

TAMAMLANMIŞLIK ORANI 44,28%

TOPLAM İNŞAAT ALANI (m²)

ÖNGÖRÜLEN İNŞAAT BİRİM M² DEĞERİ

30,00%

3.350,00

615.818.695 TL


6.4 - Gelir İndirgeme Doğrudan Kapitalizasyon Yöntemi

6.5 - En Etkin ve Verimli Kullanım Analizi

TOPLAM MALİYET TABLOSU

Doğrudan kapitalizasyon yöntemi; bir mülkün bir yıllık net kira getirisini bu yöntem yeni bir

yatırımcı açısıından gelir üreten mülkün piyasa değerini analiz eder. Mülklerin satış değerleri ile

kiraları arasındaki ilişkiyi ifade eder. Bu analizde "Taşınmaz Değeri = Yıllık Net Gelir (NOİ) /

kapitalizasyon Oranı " formülünden yararlanılır. kapitalizasyon oranı; Belirli bir kiralama dönemi

sonrasındaki kira gelirlerinin “kapitalize” edildiği orandır. Bu oran ile elde edilen değer aynı

zamanda söz konusu gayrimenkulun o yıldaki “piyasa satış” değerini de gösterir. Bu çalışmada

bölgeden elde edilen veriler doğrultusunda aşağıdaki tabloda görüldüğü üzere kapitalizasyon

oranının taşınmazların özelliklerine değiştiği görülmüştür.

TOPLAM ÖNGÖRÜLEN İNŞA MALİYETİ

(Eskale Edilmiş)3.502.161.106 TL

Değerleme konusu parselleri en etkin ve verimli kullanımının, onaylanmış projesine ve ruhsatına

uygun olan projenin yapılmasının olacağı düşünülmektedir.

ÖNGÖRÜLEN TOPLAM KALAN İNŞAAT MALİYETİ 2.068.161.106 TL

GERÇEKLEŞEN ÜST YAPI MALİYETLERİ, ALTYAPI

MALİYETLERİ, GÜÇLENDİRME MALİYETLERİ VB.1.434.000.000 TL

Bu veriler ışığında, proje özellikleri, yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası ve kar marjı

hedeflerine bağlı olmak üzere, genel piyasa koşullarında orta ve üst düzey gelir grubuna hitap

eden konut projelerinde satış & pazarlama Maliyetlerinin toplam maliyet içerisinde %2 - %5

aralığında bir yer tuttuğu bilinmektedir. Rapora konu proje için ise satışa hazır proje alanı

üzerinden her satış döneminde %5 oranında satış & pazarlama maliyeti hesabı yapılarak İNA

tablosunda işlenmiştir.

Genel Giderler Satış / Pazarlama Giderleri

Satış pazarlama giderleri, projenin özellikleri, hedeflenen kar marjları, satış hızı, ve piyasa

koşulları ile yüklenici firmanın marka gücü, fiyat politikası gibi etkenler ile ilişkilidir.

Değerleme konusu taşınmaz üzerinde inşa edilen projenin orta-üst gelir düzeyine hitap edecek

konut projesi olacağı dikkate alındığında, projede pazarlama ve satış giderlerinin ortalama

düzeyde tutulacağı öngörülmüştür.

Bu değerler aşağıda yer alan İNA tablosunun özet kısmında pazarlama maliyetlerinin inşaat

alanı üzerinden birim değerleri hesaplanırken irdelenmiştir.


6.6 - Verilerin Değerlendirilmesi

■

■

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA

EMLAK KONUT GYO A.Ş. PAYININ NET BUGÜNKÜ

DEĞERİ (%2)

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERi 1.434.000.000 TL

Gelir İndirgeme Yaklaşımına Yöntemine göre;

3.194.498.561 TLPROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ NET

BUGÜNKÜ DEĞERİ

Yeniden İnşa Etme ( İkame ) Maliyeti Yaklaşımı Yöntemine göre;

63.889.971 TL

Sözleşme kapsamında Emlak Konut GYO A.Ş. rapor konusu 3328 ada 1 ,13, 14 parseller

içerisinde yapılacak olan alt yapı işlerinin yürütücüsü olarak görevlendirilmiştir. Söz konusu

parsellerin mülkiyeti bu alt yapı işlerinin maliyetini karşılamak amacıyla bedelsiz devredilmiş

olduğu bilgisi alınmıştır. Bu anlamda Emlak Konut GYO A.Ş. için bu parseller ticari anlam ifade

etmemekte olup geliştirilecek projeden elde edilen gelir üzerinden %2 pay alacaktır. Bu sebeple

arsa değer takdirinde bulunulmamıştır.

Mevcut durum değeri gerçekleşen inşa maliyetleri olarak maliyet yönteminden takdir edilmiştir.

Gelir yönteminde belirli ekonomik koşullar içerisinde tahmini rakamlar üzerinden bugünkü

değere ulaşılmaktadır. Bu yöntemde paranın zaman değeri, projedeki satışlardan yıllara bağlı

olarak elde edilecek kazançlar, satış hızları, projenin maliyet hesabında geçmiş dönem

maliyetleri ve gelecek dönemde yapılacak maliyetler öngörülen projeksiyonlar kapsamında

dikkate alınmıştır. Bu kapsamda projeden elde edilecek toplam faydanın dönem sonu değeri,

projenin toplam maliyetinin dönem sonu değeri ve bu değerlerin net bugünkü değerleri

hesaplanarak projenin net bugünkü karına ulaşılmıştır. Bu kapsamda elde edilen verilerin ve

sonuçların; daha güvenilir olması ve projeden elde edilecek nakit akışlarını, paranın zaman

değerini de dikkate alarak hesaplaması nedeni ile raporun sonuç kısmında tamamlanması

durumundaki bugünkü değeri bu yöntem sonucunda ulaşılan değerlerin yazılmasının daha

uygun olacağı kanaatine varılmıştır.


6.6.1 -

6.6.2 -

.-TL

Müşterek veya Bölünmüş Kısımların Değerleme Analizi

Müşterinin talebi üzerine değerleme konusu projede 460 adet ofis nitelikli taşınmazın değer

tespiti yapılmıştır.

Yapılan araştırmalar ve incelemeler sonucu elde edilen emsallerin karşılaştırılması sonucu söz

konusu taşınmazların tamamlanmış durumdaki değerleri için her birinin, bulundukları kat, alan,

tip gibi unsurları dikkate alınarak birim m² değerleri takdir edilmiştir. Her bir bölümün

tamamlanmış durum için birim m² değeri ekteki listede belirtilmiştir.

21.03.2019 Tarih ve 2019-40 sayılı ayılı Resmi Gazete yayımlanan 2018/11750 Sayılı

Cumhurbaşkanı Kararına istinaden Konut ve İşyerlerine ilişkin KDV indirimi uygulaması

31.12.2019 tarihine kadar uzatılmıştır. Bu kapsamda 31.12.2019 tarihine kadar net alanı 150

m2 ye kadar olan konut nitelikli tüm bağımsız bölümlerin KDV oranı %1; 150 m2 den büyük

olanların % 8, niteliği ticari olan taşınmazların KDV oranı % 8, arsaların %18 olarak

belirlenmiştir.

Hasılat Paylaşımı veya Kat Karşılığı Yöntemi ile Yapılacak Projelerde, Emsal Pay

Oranları

21.12.2012 tarihli İstanbul Uluslararası Finans Merkezi Özel Proje Ve Rekreasyon Alanı Arsa

Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesine göre; Akdeniz İnşaat ve Eğitim Hizmetleri A.Ş.

Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG) olarak öngördüğü 1.460.000.000,00 TL +

KDV, Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (ASKŞPGO) olarak % 4,15 oranı karşılığı,

Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) olarak 60.590.000,00 TL+

KDV ve öngördüğü Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG)’n artması halinde, Artan

Arsa Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (AASKSTG)'ne uygulanmak üzere, Artan Arsa Satışı

Karşılığı Şirket Payı Gelir Oranı (AASKŞPGO) olarak %4,16 oranı karşılığına tekabül eden,

Arsa Satışı Karşılığı Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG) Tutarı + KDV’yi ilave olarak, ayrıca

belirtilen Arsa Satışı Karşılığı Asgari Şirket Payı Toplam Geliri (ASKŞPTG)ne ilave olarak Arsa

Satışı Karşılığı Satış Toplam Geliri (ASKSTG)'nin %2’sine tekabül eden 29.200.000,00 TL tutarı

da gayrimenkul geliştirme çerçevesinde sözleşme konusu işin yürütülmesi bedeli olarak

ödemeyi teklif ederek kazanmıştır.

Emlak Konut GYO A.Ş. rapor konusu 3328 ada 1, 13 ve 14 numaralı parseller içerisinde

yapılacak olan altyapı işlerinin yürütücüsü olarak görevlendirilmiştir. Söz konusu parsellerin

mülkiyeti bu altyapı işlerinin maliyetini karşılamak amacıyla bedelsiz devredilmiş olduğu bilgisi

alınmıştır. Bu anlamda Emlak Konut

GYO A.Ş. için bu parseller ticari anlam ifade etmemekte olup geliştirilecek projeden elde edilen

gelir üzerinden %2 pay alacaktır. Değerleme tüm bu hususlar dikkate alınarak yapılmıştır

460 Adet Bağımsız Bölümün Tamamlanması Durumundaki Anahtar

Teslim Bugünkü Değeri (KDV hariç - TL)443.009.046

Proje kapsamındaki 460 adet bağımsız bölümün (ticari birimler için anahtar teslimi şartlarına

uygun olarak) tamamlanması durumunda bugünkü değeri için hesap edilen toplam değer

aşağıdaki gibidir.


6.6.3 -

6.6.4 -

6.6.5 -

Yasal Gereklerin Yerine Getirilip Getirilmediği ve Mevzuat Uyarınca Alınması

Gereken İzin ve Belgelerin Tam ve Eksiksiz Olarak Mevcut Olup Olmadığı

Hakkında Görüş

Değerlemesi yapılan 3328 ada 1-13-14 nolu parsellerde proje kapsamında blokların tamamı için

yapı ruhsatı alınmış ve projeleri onaylanmıştır. Taşınmazların inşaatının tamamlanmasının

ardından iskan belgesinin alınıp kat mülkiyeti kurularak cins tahsislerinin yapılması ile yasal

sürecinin tamamlanacağı öngörülmektedir.

Kira Değeri Analizi

Taşınmazın niteliği arsa olup, bölgede emsal olabilecek kiralık arsaya rastlanmamıştır. Kira

değeri analizi yapılmamıştır.

Gayrimenkul ve Buna Bağlı Hakların Hukuki Durumunun Analizi

Değerleme çalışması kapsamında yapılan incelemelerde, taşınmazın tamamı dikkate

alındığında hukuki durumlarında risk oluşturabilecek herhangi bir kayda rastlanmamıştır.


-6.6.6

Değerlemesi Yapılan Gayrimenkulün, Gayrimenkul Projesinin veya Gayrimenkule

Bağlı Hak ve Faydaların, Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Portföyüne

Alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde, Bir Engel Olup Olmadığı

Hakkında Görüş

Rapora konu taşınmazların Takyidat Bilgileri ve İmar Bilgileri ve Gayrimenkulün Hukuki Analizi,

taşınmazların Mevcut ve Yasal Durumuna İlişkin Görüş başlıklarında açıklanan incelemelerde

aşağıdaki sonuçlara ulaşılmıştır.

İmar bilgilerinde yapılan incelemede;

SPK’nın III-48.1 sayılı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği’nin (Tebliğ) 22-1-

a maddesinde arsalar alınabileceği, 22-1-ç maddesinde ise kendi mülkiyetlerindeki arsa ve

arazilerin yanı sıra, hasılat paylaşımı veya kat karşılığı arsa satışı sözleşmeleri akdettiği başka

kişilere ait arsalar üzerinde gayrimenkul projesi geliştirilebileceği ifade edilmektedir. Ayrıca 22-1-

d maddesi uyarınca gerçekleştirilecek veya yatırım yapılacak projelerin ilgili mevzuat uyarınca

gerekli tüm izinlerinin alınmış, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal

gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olması gerekmektedir.

Değerleme konusu 3328 ada 1-13-14 nolu parseller üzerindeki yapıların ruhsat ve projelerinin

bulunması, yasal gereklerin yerine getirildiği mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve

belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olması, inşaat işlemlerinin devam ediyor olması

nedeniyle Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel husus olmadığı, "Proje"

olarak gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine

varılmıştır.

Değerleme konusu parsellerin tapudaki niteliği “Arsa”dır. Tebliğin 22-1-r maddesinde “Ortaklık

portföyüne dahil edilecek gayrimenkullerin tapudaki niteliğinin, fiili kullanım şeklinin ve portföye

dahil edilme niteliğinin birbiriyle uyumlu olması esastır.” denilmektedir. Söz konusu parsellerde

inşaat yapmak üzere gerekli tüm izinler ve yapı ruhsatı alınmış ve inşaat başlanmıştır

Gayrimenkul projelerinde inşaat tamamlanıp yapı kullanma izni alınana kadar tapudaki niteliği

arsa olmaya devam ettiğinden Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca aykırı bir durum

bulunmadığı kanaatine varılmıştır.

Mülkiyet ve takyidat bilgilerinde yapılan incelemede;

Tebliğin 22-1-c maddesinde "Portföylerine ancak üzerinde ipotek bulunmayan veya

gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte herhangi bir takyidat

şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir. Bu hususta 30 uncu

madde hükümleri saklıdır.", 22-1-j maddesinde ise "Herhangi bir şekilde, devredilebilmesi

konusunda bir sınırlamaya tabi olan varlıklara ve haklara yatırım yapamazlar. Yüksek Planlama

Kurulundan izin alınması şartı bu hüküm kapsamında devir kısıtı olarak değerlendirilmez."

hükümleri yer almaktadır.

Tebliğin 22. maddesinin birinci fıkrasının (c) bendinde “c) Portföylerine ancak üzerinde ipotek

bulunmayan veya gayrimenkulün değerini doğrudan ve önemli ölçüde etkileyecek nitelikte

herhangi bir takyidat şerhi olmayan gayrimenkuller ile gayrimenkule dayalı haklar dahil edilebilir.

Bu hususta 30 uncu madde hükümleri saklıdır.” denilmektedir. Taşınmazlar üzerinde her

hangibir takyidat bulunmamaktadır.

Sermaye Piyasası Mevzuatı uyarınca devredilmesine engel bir husus olmadığı, "Proje" olarak

gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında sakınca bulunmadığı kanaatine

varılmıştır.


1 USD = .-TL Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru)

1 EURO = .-TL Tarihli TCMB Döviz Satış Kuru)

Onur BÜYÜK Ş.Seda YÜCEL KARAGÖZ

Lisans No: Lisans No: Lisans No:

* Bu rapor inceleme yapıldığı tarihteki mevcut bulguları yansıtmaktadır.

*

*

* Bu rapor, talep eden kurum dışında başka bir kurum ya da kişi tarafından kullanılamaz.

*

405453404674 402003

( KDV DAHİL )

3.194.498.561 557.640.359 507.611.161 3.450.058.446

63.889.971 11.152.807

Vergi Kanunlarının Katma Deger Vergisine ilişkin muafiyet, istisna ve vergi oranına ilişkin özel hükümleri dikkate

alınmamıstır.

Bu rapor, hiçbir koşulda talep eden kurum ve kişi dışında 3.şahışlara verilemez.

Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen yayınlanması, raporun

veya raporda yer alan değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adlarının veya mesleki

niteliklerinin referans verilmesi yasaktır.

6,2932 23.09.2019

Yazı ile belirtilen değere KDV ( Katma Değer Vergisi ) dahil değildir.

Değerleme Uzmanı Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı

Eren KURT

TL

( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV DAHİL )

5,7286 23.09.2019

( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ )

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA EMLAK KONUT GYO A.Ş.

PAYININ NET BUGÜNKÜ DEĞERİ (%2)

TL USD EURO

10.152.223

PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDA NET BUGÜNKÜ DEĞERİ

TL USD EURO TL

( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV HARİÇ ) ( KDV DAHİL )

1.434.000.000 250.322.941 227.864.997 1.548.720.000

Rapor konusu taşınmazın değerinin belirlenmesi aşamasında; yerinde yapılan incelemesi,

konumu, mimari özelliği, inşai kalitesi, altyapı ve ulaşım olanakları, binanın ya da arsanın

kullanım amacı, çevrede yapılan piyasa araştırmaları, günümüz gayrimenkul piyasası koşulları

dikkate alınmıştır.

Bu bilgiler doğrultusunda; rapor konusu projenin

23.09.2019 tarihli toplam değeri için aşağıdaki tablolarda yer alan değerler takdir edilmiştir.

PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ

TL USD EURO TL

7 - SONUÇ

69.001.169


emlak konut gayrİmenkul yatirim …...2019/09/23 · taşınmazların son Üç yıllık dönemde...

Documents