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EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Número del Caso: CC-2010-277 cons. CC-2010-616 Fecha: 14 de junio de 2012 Tribunal de Apelaciones: Región Judicial de San Juan Abogados de la Parte Peticionaria: CC-2010-277 Lcdo. Pedro José Cruz Soto Lcda. Brenda L. Cordero Acabá CC-2010-616 Lcdo. Charles Hey Maestre Abogados de la Parte Recurrida: CC-2010-277 Lcdo. Ángel Vital Vázquez Lcdo. Roberto A. Rivera Ruiz CC-2010-616 Lcdo. Ángel L. Tapia Flores Materia: Ley de Condominios – Agente administrador del condominio; contratos de mandato, trabajo y arrendamiento de servicios
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Jorge Colón Ortiz Peticionario v. Asociación de Condómines Borinquen Towers I, Junta de Directores del Condominio Borinquen Towers Recurridos Consejo de Titulares y/o Junta de Directores de la Asociación de Condómines del Condominio Playa Dorada Recurridos Recurrida v. Yolanda Candelario
Peticionaria
Certiorari
2012 TSPR 102
185 DPR ____
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Jorge Colón Ortiz
Peticionario
v.
Asociación de Condómines
Borinquen Towers I, Junta de
Directores del Condominio
Borinquen Towers
Recurridos
_____________________________
Consejo de Titulares y/o
Junta de Directores de la
Asociación de Condómines del
Condominio Playa Dorada
Recurridos
v.
Yolanda Candelario
Peticionaria
CC-2010-277
cons.
CC-2010-616
Certiorari
Opinión del Tribunal emitida por la Jueza Asociada señora
Fiol Matta
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio 2012.
¿Es el agente administrador de un inmueble bajo el
régimen de propiedad horizontal un mandatario del Consejo
de Titulares? Estos recursos consolidados nos brindan la
oportunidad de examinar esa relación en toda su complejidad
y, en particular, la interacción que en ella se da entre
los contratos de mandato, trabajo y arrendamiento de
servicios.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 2
I.
A.
En el primero de los casos ante nuestra consideración,
el señor Jorge Colón Ortiz suscribió un contrato con el
Consejo de Titulares del Condominio Borinquen Towers I para
prestar servicios remunerados como administrador de dicha
comunidad sometida al régimen de propiedad horizontal y de
la cuál él era condómino. Por virtud de ese contrato
suscrito el 16 de octubre de 1996, el señor Colón Ortiz
laboraría seis horas diarias con un horario fijo de 7:00am
a 1:00pm y un salario mensual de $650, así como una
compensación de $50 mensuales para diligencias oficiales
del condominio. No obstante, de 1996 al 2000, el
peticionario laboraba 40 horas semanales y devengaba un
salario de $1,500 mensuales.1 Finalmente, el contrato podría
renovarse anualmente de manera tácita por un plazo
idéntico, “siempre y cuando [cumpliera] con las reglas y
deberes que se le asignen”.2 Durante los cuatro años que
fungió como administrador del condominio, el señor Colón
Ortiz no fue objeto de amonestación alguna y, en
consecuencia, el contrato fue renovado automáticamente para
los años 1997, 1998 y 1999.
Según el contrato, el condominio retuvo “los servicios
del Sr. Jorge Colón Ortiz como Administrador” y le asignó,
1 Determinaciones de Hechos, Sentencia del Tribunal de
Primera Instancia, a la pág. 2; Apéndice petición de
certiorari, a la pág. 38. 2 Sentencia del Tribunal de Apelaciones, a la pág. 1;
Apéndice petición de certiorari, a la pág. 2.
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entre otras funciones, “[a]tender todo lo relacionado con
el buen gobierno, administración[,] vigilancia y
funcionamiento del condominio, y en especial, todo lo
relacionado a las cosas o elementos de uso común y los
servicios generales”.3 Muchos de los deberes y las
facultades del peticionario especificados en el contrato
corresponden a la gestión típica de un agente
administrador. No obstante, el Tribunal determinó, como
cuestión de hecho, que la posición del demandante no
requería el ejercicio de discreción ni tampoco conllevaba
la supervisión de empleados.4
El 17 de mayo de 2000, el peticionario se reportó al
Fondo del Seguro del Estado tras sufrir un accidente en el
trabajo que se produjo mientras laboraba con el contenedor
de basura del condominio. Ese mismo día, la Junta de
Directores advino en conocimiento de la determinación del
3 Contrato del 16 de octubre de 1996, a la pág. 1; Apéndice
petición de certiorari, a la pág. 50. Según el contrato, la
Junta de Directores también podía delegarle un sinnúmero de
tareas al Administrador: dirigir los asuntos financieros
relativos a las recaudaciones y pagos; atender las deudas
de los titulares; mantener una cuenta bancaria a nombre del
condominio; atender violaciones al reglamento; responder
por la conservación y funcionamiento de las diversas
dependencias del condominio, fundamentalmente las de uso
común; preparar, mantener y radicar todos los récords e
informes requeridos por las leyes y el Reglamento; cumplir
y hacer cumplir las normas y acuerdos del Consejo de
Titulares y la Junta de Directores; atender la conservación
del condominio y disponer las reparaciones ordinarias que
sean necesarias, adoptando las medidas pertinentes; y
cuidar que se lleve al día el libro de titulares. De igual
forma, tendría “[t]odas las demás facultades que le sean
asignadas por la [Junta de Directores]”. Id. 4 Determinaciones de Hechos, Sentencia del Tribunal de
Primera Instancia, a la pág. 2; Apéndice petición de
certiorari, a la pág. 38.
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Fondo de ofrecerle al señor Colón Ortiz tratamiento médico
en descanso. Luego, el 3 de agosto de 2000, el Fondo ordenó
continuar el tratamiento mientras trabajaba. El 17 de
octubre de ese año, el peticionario fue dado de alta.
Mientras tanto, apenas siete días después del
accidente del peticionario, se celebró una asamblea del
Consejo de Titulares del Condominio Borinquen Towers I. En
esa reunión, se decidió, por unanimidad, no renovar el
contrato del señor Colón Ortiz que, casualmente, vencía el
17 de octubre de ese año, día en que el peticionario fue
dado de alta.
El 15 de noviembre de 2000, el señor Colón Ortiz
presentó una demanda ante el Tribunal de Primera Instancia
por despido injustificado y en violación a la reserva de
empleo establecida en el artículo 5-A de la Ley Núm. 45 de
18 de abril de 1935, según enmendada.5 En su contestación a
la demanda, el condominio alegó, entre otras defensas, que
hubo justa causa para el despido, que no había relación
entre el despido y el accidente del señor Colón Ortiz y que
la decisión de no ratificar al administrador fue hecha por
unanimidad en el Consejo de Titulares. En cuanto a las
razones para no renovar el contrato del peticionario, el
condominio sostuvo que el demandante había cometido
múltiples irregularidades antes de su supuesto accidente.6
Posteriormente, el condominio alegó que, “[h]abiéndo sido
5 Ley de Accidentes del Trabajo, 11 L.P.R.A. sec. 1 et seq. 6 Sentencia del Tribunal de Apelaciones, a las págs. 3-4;
Apéndice petición de certiorari, a las págs. 4-5.
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el demandante contratado por término determinado”, no
estaba protegido por la Ley Núm. 80 de 30 de mayo de 1976,
según enmendada.7
El 5 de octubre de 2009, el foro de instancia declaró
con lugar la demanda. Al aquilatar la prueba recibida,
concluyó que la relación entre el señor Colón Ortiz y el
condominio era, como cuestión de hecho, de naturaleza
obrero-patronal. Resolvió, además, que el condominio no
logró refutar la presunción de despido injustificado que
establece la Ley Núm. 80 y que no cumplió con la reserva de
empleo establecida en el artículo 5-A de la Ley Núm. 45. El
Tribunal de Primera Instancia ordenó el pago de $187,677,65
por concepto de mesada ($4,038.45), licencia de vacaciones
y enfermedad ($15,639.20), salarios dejados de percibir
entre agosto 2000 a febrero 2009 ($153,000.00) y daños
($15,000), así como $10,000 en honorarios de abogados.
Inconforme con esa decisión, el condominio recurrió al
Tribunal de Apelaciones alegando, principalmente, que entre
el señor Colón Ortiz y el condominio no había una relación
obrero-patronal, por lo que no procedía indemnización
alguna bajo las leyes laborales. El foro apelativo examinó
la figura del agente administrador y su interacción con los
contratos de mandato, de trabajo y arrendamiento de
servicios. Concluyó que el agente administrador es un
mandatario, pues la Ley de Condominios autoriza su
destitución en cualquier momento por la sola voluntad del
7 Id. a la pág. 4; Apéndice petición de certiorari, a la
pág. 5.
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Consejo de Titulares e impone al administrador el deber de
rendir cuentas al final de su gestión. Resolvió entonces
que la legislación protectora del trabajo no aplica al
agente administrador y revocó al Tribunal de Primera
Instancia. Para el foro intermedio, el que la relación
entre el señor Colón Ortiz y el condominio fuese de
subordinación y se le remunerase por sus servicios no era
suficiente para concluir que el peticionario realmente era
un empleado, pues ambas circunstancias eran compatibles con
el contrato de mandato.
El señor Colón Ortiz presentó entonces su recurso ante
este Tribunal alegando, en esencia, que su vínculo con el
condominio era “una clara relación obrero-patronal”.8 Según
el señor Colón Ortiz, un mandatario se obliga a prestar un
servicio o efectuar cualquier otra gestión o negocio
jurídico a nombre o por encargo de otra, gestión que,
aunque puede ser gratuita o retribuida, se basa en la
confianza entre las partes y conlleva un traspaso de
autoridad. Sostiene así mismo que lo esencial del contrato
de mandato es la representación pues ésta permite convertir
la ausencia real del mandante en presencia jurídica. Así,
lo fundamental de dicho contrato es la posibilidad de obrar
por cuenta ajena y realizar actos jurídicos en nombre de
otro cuya personalidad asume el mandatario.9 Esta facultad
de representación del mandante por el mandatario conlleva
8 Petición de certiorari, a la pág. 7.
9 Id, a la pág. 8.
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otro elemento esencial al mandato, la discreción para
obrar.
Sin embargo, el peticionario expone que no ejercía
discreción alguna en el desempeño de sus labores y, si bien
su posición estaba “designada” como “Administrador”, “no es
menos cierto que las funciones que [realizaba] para el
Condominio eran típicas de un empleado asalariado”.10 Como
ejemplo de esto, recalca que el accidente que sufrió en
mayo de 2000 se debió a que estaba moviendo un contenedor
de basura. En otras palabras, el peticionario alega que,
independientemente del nombre por el cual se le designa en
su contrato, su realidad cotidiana asemeja su situación más
a la de un empleado que a la de un agente administrador.
Por último, el peticionario reclama que no debe ser privado
de las protecciones de la legislación laboral, pues nuestro
ordenamiento exige una lectura restrictiva en contra de la
exclusión del trabajador y liberal a favor de la aplicación
de sus disposiciones.
El 22 de octubre de 2010 expedimos el auto. En su
alegato, la parte recurrida se reafirma en que el Tribunal
de Apelaciones no erró al resolver que el peticionario era
un mandatario y que dicha conclusión está en sintonía con
la doctrina científica.
B.
En el segundo de los casos consolidados, la
peticionaria, señora Yolanda Candelario, trabajó por seis
10 Id.
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años, hasta el 17 de noviembre de 2004, como administradora
del condominio Playa Dorada, siendo ella una de sus
titulares. Como administradora, la señora Candelario
supervisaba a la secretaria, así como a la supervisora y
los trabajadores de mantenimiento del condominio, un total
de siete personas. También supervisaba al personal
contratado de seguridad, a contratistas que proveían
servicios a la piscina y a la planta de emergencia, así
como servicios de jardinería, entre otros.11 Es decir,
“[l]levaba a cabo las funciones de Administradora del
Condominio” y se reportaba directamente ante la Junta de
Directores.12 Según fue admitido por el condominio, la
señora Candelario nunca fue objeto de amonestación, recibía
un salario de $1,125 quincenales, del cual se le deducían
seguro social y contribuciones, tenía derecho a 15 días por
concepto de vacaciones y 15 días por licencia de
enfermedad, así como un bono de navidad equivalente al 2%
de su salario, hasta un máximo de $200.13 Las funciones de
la señora Candelario, según descritas por ella, eran “estar
a cargo de la oficina, de los empleados, supervisar [a]
alrededor de ocho (8) empleados, a cargo de todos los
11 Determinación de Hecho Núm. 2, Sentencia del Tribunal de
Primera Instancia, a las págs. 6-7; Apéndice petición de
certiorari, a las págs. 15-16. 12 Determinación de Hecho Núm. 3, Id, a la pág. 7; Apéndice
petición de certiorari, a la pág. 16. 13 Según la señora Candelario, al comenzar sus labores como
Administradora devengaba un salario de $1,500 mensuales con
$200 de car allowance, el que eventualmente fue elevado a
$2,250 mensuales y $250 de car allowance. Transcripción del
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 9
suplidores que le daban servicio al condominio, de los
condóminos, que cuando tuvieran algún problema en sus
apartamentos [ella] tenía que ir a inspeccionarlo”,14 lo
cual resultaba en que estaba más en el “field” que en su
oficina.15 Indicó que además de seguro social y
contribuciones, le hacían descuentos de seguro de choferes,
desempleo e incapacidad, y que el condominio le entregaba
un formulario W-2 para sus planillas.16 Su horario de
trabajo era de 8:00am a 5:00pm.
Según el reglamento del condominio, el administrador
“será nombrado, por el Consejo de Titulares, por mayoría de
votos, pudiendo ser una corporación o un individuo para
asegurar la administración apropiada del condominio.
Igualmente, el Consejo de Titulares [podrá] removerlo de su
cargo, también por mayoría de votos”.17 En cuanto a sus
testimonio de la señora Candelario, Apéndice petición de
certiorari, a las págs. 447-448. 14 Id, a las págs. 444-445.
15 Id, a la pág. 445.
16 Id, a la pág. 448.
17 Artículo 5.1 del Reglamento del Condominio Playa Dorada.
El Reglamento también dispone que el administrador prestará
fianza, si así se lo requiere el Consejo de Titulares. En
cuanto a los deberes y obligaciones del administrador, el
Reglamento establece que: autorizará todos los contratos y
demás documentos otorgados en nombre del Condominio;
cobrará todas las cantidades debidas y pagará las deudas;
en nombre del condominio empleará y despedirá a todo
personal, fijará las horas de trabajo y la compensación
para el mismo; velará por el cumplimiento del Reglamento;
mantendrá todos los récords y preparará todos los informes,
incluyendo las minutas escritas de todas las reuniones del
Consejo de Titulares y de la Junta de Directores; preparará
un presupuesto anual para someterse a la reunión anual del
Consejo; establecerá y mantendrá una cuenta bancaria a
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 10
facultades, el reglamento también dispone que éstas “podrán
ser revocadas, modificadas o ampliadas por el Consejo de
Titulares en reunión celebrada al efecto”.18
En una asamblea celebrada el 14 de noviembre de 2004,
el Consejo de Titulares, sin ofrecer explicaciones,
destituyó a la señora Candelario de su cargo.19 En esa misma
reunión, se eligió una nueva Junta de Directores que tomó
posesión pocos días después. En ausencia de su Presidente,
quien se encontraba fuera del país, la Junta saliente se
reunió y tomó “la decisión de autorizar pagos por concepto
de mesada, vacaciones, bono y salario a favor de la
demandada”.20 Estas decisiones de la Junta saliente “fueron
acorde con la práctica existente en el Condominio para la
toma de posesión de una nueva Junta y la entrega de los
asuntos administrativos a ésta”.21 El desembolso autorizado
por la Junta saliente consistió de las siguientes partidas:
un cheque por $7,619.77 por concepto de mesada; otro por
$1,699.69 por concepto de vacaciones acumuladas; otro
nombre del Consejo; adoptará reglas para el mejor uso de
las facilidades del condominio; “[e]n general, ejecutará
los poderes y cumplirá con todos los deberes del Consejo
Titulares y/o los deberes señalados a la Junta de
Directores excepto aquellos específicamente reservados a
los Titulares y/o de la Junta por las leyes del Estado
Libre Asociado de Puerto Rico por el presente Reglamento”. 18 Artículo 5.1(n) del Reglamento.
19 Sentencia del Tribunal de Apelaciones, a la pág. 6;
Apéndice petición de certiorari, a la pág. 575. 20 Id, citando la Determinación de Hecho Núm. 5, Sentencia
del Tribunal de Primera Instancia. 21 Id, citando la Determinación de Hecho Núm. 6, Sentencia
del Tribunal de Primera Instancia.
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cheque por $790.82 también por vacaciones; y un cheque por
$184.70 de bono de navidad. El total de los pagos emitidos
fue de $10,294.98.
El 4 de enero de 2005, la nueva Junta de Directores
demandó a la señora Candelario en cobro de dinero, por la
cantidad de $10,412.50.22 En apoyo a esa demanda, los
peticionarios adelantaron varios argumentos. En primer
lugar, adujeron que el desembolso autorizado por la Junta
saliente era ilegal pues la señora Candelario “no tenía
derecho a los beneficios provistos a los obreros”.23 Es
decir, que, por la naturaleza de su cargo y sus funciones,
no estaba cubierta por la legislación protectora del
trabajo, y no era acreedora a pago alguno en concepto de
mesada, vacaciones, bono de navidad o salarios adeudados.
En segundo lugar, sostuvieron que el desembolso de
$10,294.98 autorizado por la Junta saliente excede el
límite de $5,000 permitido a la Junta en casos de
transacciones extrajudiciales, requiriéndose autorización
del Consejo de Titulares para cualquier suma mayor.
Por su parte, la señora Candelario negó que debiera la
cantidad reclamada, considerando que ésta respondía al pago
de la mesada y demás liquidaciones a las que tenía derecho.
En cuanto a la postura del condominio de que los cheques
emitidos excedían el límite de $5,000 establecido por la
22 No surge con claridad del expediente las razones para la
diferencia entre el total de pagos emitidos y la cantidad
reclamada en la demanda. 23 Id, a la pág. 2; Apéndice petición de certiorari, a la
pág. 571.
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Ley de Condominios, la señora Candelario adelantó dos
teorías. En primer lugar, que la disposición de la Ley que
establece dicho límite se refiere exclusivamente a
reclamaciones judiciales o extrajudiciales y en este caso
la Junta realizó dicho desembolso sin que la peticionaria
hiciera reclamación alguna. En segundo lugar, y en la
alternativa, que si fuera aplicable el límite de $5,000,
éste se referiría únicamente al pago que recibió por
concepto de mesada pues los demás pagos fueron por
cantidades inferiores a $5,000. Finalmente, presentó una
reconvención reclamando el pago de $299.25 en concepto de
remanente de la mesada.
El condominio también alegó que la Ley Núm. 80 no
cubría a la señora Candelario pues a ella se le había
contratado por un término fijo de un año, mientras que la
Ley aplica únicamente a los empleados por término
indeterminado. Además, alegó que la peticionaria no tenía
derecho a la mesada porque, al ser administradora, era
mandataria del condominio y no empleada. Por el contrario,
la señora Candelario alegó que era empleada del condominio,
que fue despedida sin justa causa y que, aunque su contrato
era anual, se había generado una expectativa de continuidad
en el empleo que la convirtió en empleada regular por
tiempo indeterminado protegida por la Ley Núm. 80.
El Tribunal de Primera Instancia declaró sin lugar la
demanda, manifestando que “quedó plenamente convencido […]
de que la relación entre la parte demandante y su
administradora se basó a lo largo de los años en que se dio
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dicha relación, en una de empleada-patrono”.24 Apoyó dicha
conclusión en la “naturaleza de la relación[,] […] sus
términos y condiciones de empleo y con el trato
contributivo y de beneficios que se le dio en todo momento
[a la peticionaria]”.25 Por tanto, al determinar que la
señora Candelario era una empleada del condominio y que no
hubo justa causa para su despido, concluyó que los pagos
emitidos por la Junta saliente constituían una obligación
legal con la peticionaria y su pago no requería
autorización del Consejo de Titulares. De igual manera,
declaró sin lugar la reconvención, dado que la peticionaria
no presentó prueba que demostrara que el condominio le
debía cantidad alguna por concepto de mesada.
El condominio recurrió al Tribunal de Apelaciones y
éste revocó la Sentencia del foro primario. Concluyó el
tribunal que la señora Candelario no era empleada sino
contratista del condominio, por lo cual estaba excluida de
las protecciones de la Ley Núm. 80. De igual forma,
resolvió que la Junta saliente actuó ultra vires al emitir
cheques por una cantidad mayor a $5,000 sin la autorización
del Consejo de Titulares.
En el recurso que atendemos, la peticionaria alega que
el Tribunal de Apelaciones erró al concluir que ella era
mandataria del Consejo de Titulares y, como tal, estaba
excluida de la legislación laboral. Señala la señora
24 Sentencia del Tribunal de Primera Instancia, a la pág.
11; Apéndice petición de certiorari, a la pág. 20. 25 Id.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 14
Candelario que el condominio deducía de su salario pagos al
seguro social, retenía contribuciones y denominaba su
remuneración como salario. Además, tenía derecho a 15 días
de vacaciones e igual periodo en caso de enfermedad,
recibía bono de navidad, y el Departamento del Trabajo y
Recursos Humanos la clasificó como empleada para efectos de
los beneficios de desempleo. También reitera que el pago
emitido por la Junta saliente no fue ultra vires, pues el
límite de $5,000 que establece la Ley se refiere a
reclamaciones judiciales o extrajudiciales y no a
obligaciones legales que la propia Junta decidió cumplir
sin que ella reclamara pago alguno. Por su parte, el
condominio argumenta que el que se dedujeran pagos de
seguro social y se retuvieran contribuciones no convirtió a
la peticionara en empleada, más aún cuando fue ella, como
administradora del condominio, quien implantó dicha
práctica para todos los empleados y se incluyó entre estos.
El 21 de enero de 2011 expedimos el auto de certiorari
en el caso CC-2010-616 y lo consolidamos con el caso CC-
2010-277. Procedemos a resolver ambas controversias.
II.
El régimen de propiedad horizontal se adoptó en
nuestra jurisdicción con una doble finalidad, a saber,
proveerle a las personas la posibilidad de disfrutar el
derecho a la propiedad plena e individual de un inmueble y,
a la vez, maximizar el uso del escaso terreno disponible en
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 15
el país.26 La propiedad plena e individual de un apartamento
coexiste entonces con la de otros dueños, mientras se
comparten unas áreas comunes que pertenecen a todos como
parte de la comunidad.
El titular individual es responsable principalmente de
su propio apartamento, que le pertenece privativamente como
cualquier otra finca sujeta a derechos reales como el de
propiedad. En cuanto al uso y mantenimiento de los
elementos comunes, así como los asuntos generales
relacionados a la vida del condominio, la responsabilidad
recae sobre la totalidad de la comunidad. Para ello, la Ley
Núm. 103 de 5 de abril de 2003, mejor conocida como la Ley
de Condominios,27 establece el Consejo de Titulares,
compuesto por la totalidad de los titulares individuales,
como la autoridad suprema del condominio. Ahora bien,
nuestro ordenamiento reconoce las dificultades prácticas
que presenta el que el Consejo de Titulares se encargue de
los asuntos de día a día de un condominio. Por eso, la Ley
dispone que cuando concurran más de quince titulares, se
elegirá una Junta de Directores compuesta por vecinos del
condominio.28
Según el artículo 38 de la Ley de Condominios, la
Junta de Directores estará compuesta, como mínimo, por un
Presidente, un Secretario y un Tesorero, todos los cuales,
26 Consejo de Titulares v. Portal de Sofía, Inc., 2011
T.S.P.R. 76, a las págs. 7-8. 27 31 L.P.R.A. sec. 1291 et seq.
28 31 L.P.R.A. sec. 1293b(a)(1).
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 16
necesariamente, tienen que pertenecer al Consejo de
Titulares.29 De igual forma, el mismo artículo 38 provee
para la selección de un “agente administrador, quien podrá
no pertenecer a la comunidad de titulares y en quien el
Consejo de Titulares, el Director o la Junta de Directores
podrá delegar las facultades y deberes” permitidas por el
Reglamento.30 Es decir, la Junta de Directores y el cargo de
agente administrador son creados por el mismo artículo de
la Ley. De esa forma, el estatuto identifica al agente
administrador como uno de los órganos internos de dirección
del condominio y lo relaciona con el Presidente y,
particularmente, con el Secretario de la Junta. A esta
misma visión integral de dirección responde el que los
deberes del agente administrador se definan como el
ejercicio de aquellas facultades del Consejo de Titulares y
la Junta de Directores que le sean delegadas, es decir,
tareas que corresponderían realizar a uno de estos cuerpos.
El artículo 38 dispone, además, que el agente
administrador será elegido por el voto afirmativo de la
mayoría del Consejo de Titulares. Su nombramiento, al igual
que el de los integrantes de la Junta de Directores, es de
un año, pero dicho término puede prorrogarse tácitamente
por períodos iguales, salvo que el reglamento del
condominio disponga otra cosa.31 Por último, la Ley dispone
29 Id.
30 31 L.P.R.A. sec. 1293b(a)(2).
31 Id.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 17
que el Consejo de Titulares podrá remover al agente
administrador de su puesto por acuerdo mayoritario tomado
en reunión extraordinaria convocada al efecto,32 mientras
que la Junta de Directores podrá relevarlo de sus funciones
por justa causa.33
Más allá de lo indicado, como nos explica el profesor
Michel Godreau, “[s]obre este importante funcionario no es
mucho lo que se dice en la Ley”.34 Tampoco habíamos tenido,
hasta ahora, la oportunidad de analizar la figura del
agente administrador y su relación con el condominio,
particularmente con el Consejo de Titulares. Los
peticionarios en los casos consolidados nos solicitan que
concluyamos que ellos son empleados del condominio
protegidos por las leyes del trabajo. Por su parte, los
condominios recurridos nos invitan a identificar al agente
administrador como un mandatario del condominio, excluido
de las leyes laborales.
El consenso entre los tratadistas españoles es
caracterizar la relación entre el agente administrador y el
32 31 L.P.R.A. sec. 1293b(b).
33 31 L.P.R.A. sec. 1293b-4(k). La Ley dispone que se
entenderá por justa causa “el desempeño negligente o
culposo de sus funciones, la deshonestidad o la violación
de las normas de buena conducta establecidas en el
Reglamento del condominio o el incumplimiento de sus
deberes establecidos contractualmente”. En dicho caso, la
Junta tendría que convocar al Consejo de Titulares en un
periodo de 30 días. Id. 34 Michel Godreau, “El Condominio: El Régimen de Propiedad
Horizontal en Puerto Rico”, Ed. Diclan, San Juan, 1992, a
la pág. 141. Si bien esta cita es en referencia a la
antigua Ley de Propiedad Horizontal, lo mismo aplica a la
Ley de Condominios de 2003.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 18
condominio, como una relación mandante-mandatario,35 con lo
cual coincide la jurisprudencia de ese país.36 En nuestra
jurisdicción, Godreau y Hernández Denton opinan lo mismo.37
Coincidimos con su conclusión. Vemos por qué.
Al abordar la cuestión, los tratadistas se concentran
en los siguientes asuntos: la naturaleza de la gestión del
agente administrador; la forma de su retribución; el deber
de rendir cuentas; el rol del encargo; la dependencia y la
representación en las labores del administrador. Sin
embargo, cabe destacar que la posición de los tratadistas
que conciben al administrador como mandatario no está ajena
a la crítica. Esta se basa, principalmente, en la falta de
correspondencia entre la figura conceptual del agente
administrador y la relación que realmente se establece
entre éste y el condominio. Según Rabella de Carrillo:
Si en el terreno jurídico las funciones del
Administrador en el estricto y justo sentido de
la palabra, debían encajarse en el ámbito del
mandato, quedando en consecuencia reguladas por
los artículos 1.709 del Código Civil, no es menos
35 José Puig Brutau, “Fundamentos de Derecho Civil”, T. III,
v. 2, 1979, a la pág. 129; Manuel Pons González y Miguel
Ángel Del Arco Torres, “Régimen Jurídico de la Propiedad
Horizontal”, 6ta Ed., Ed. Comares, 1995, a la pág. 526;
Manuel Batlle Vázquez, “La propiedad de casas por pisos”,
8va Ed., Ed. Marfil, 1980, a la pág. 165. 36 Véase Sentencia del Tribunal Supremo de España de 17 de
diciembre de 1983. Véase, además, Sentencia de la Audiencia
Territorial de Valencia de 28 de marzo de 1983 en F. Javier
García Gil, “La Propiedad Horizontal y su Jurisprudencia”,
Ed. Aranzado, Zaragoza, 1988, a la pág. 432; Sentencia de
la Audiencia Provincial de Madrid de 14 de noviembre de
1974 en Id, a la pág. 541. 37 Godreau, Op.Cit., a la pág. 144; Federico Hernández
Denton, “La Ley de Propiedad Horizontal: un análisis de las
enmiendas de 1976”, 44 Rev. Col. Abogs. P.R. 257, 274
(1983).
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cierto que en el terreno de la práctica se venían
produciendo con frecuencia harto notable
situaciones verdaderamente nebulosas en torno a
la personalidad y facultades del Administrador.38
Uno de los principales temas discutidos por la
doctrina en este contexto es el de la retribución de los
servicios del agente administrador.39 No podemos olvidar que
el contrato de mandato se presume gratuito, presunción que
difícilmente se extiende al cargo de administrador hoy día,
máxime cuando por los conocimientos especializados y la
inversión de tiempo considerable que se requiere del
administrador, se tiende a buscar los servicios de un
tercero ajeno a la comunidad. Sin duda, es un sinsentido
que un tercero dedique largas horas de trabajo, de manera
gratuita, al servicio de una comunidad a la que no
pertenece. Esta realidad lleva a muchos a postular que el
agente administrador no siempre es un mandatario. Por otra
parte, la visión del administrador como un copropietario
que sirve como tal gratuitamente es cónsona con la que
sostiene que para que al administrador se le considere
mandatario, es necesario que sus funciones se asemejen más
a las de un miembro de la Junta de Directores que a las de
38 (Énfasis suplido) José A. Rabella de Carrilo, “La
Propiedad Horizontal”, Eds. Acervo, Barcelona, 1960, a la
pág. 135. 39 “Por lo que se refiere a sus características, el extremo
más interesante a tratar es, sin duda, el relativo a si se
trata de un cargo retribuido o gratuito”. M. Fernández
Martín-Granizo, “Código de la Propiedad Horizontal”, Ed.
Revista de Derecho Privado, 1976, a la pág. 885.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 20
un empleado, pues entre otras cosas, los directores no
reciben retribución.
Ahora bien, la doctrina enfatiza en que, si bien la
gratuidad es un elemento “natural” del mandato, tal
característica no es “esencial”,40 aunque es un factor que
debe considerarse para determinar si estamos ante un
administrador o un empleado. Fernández Martín-Granizo
concluye, respecto al asunto de la presunción de
retribución, que ésta no depende de si se trata de un
copropietario o de un tercero, sino de la naturaleza del
trabajo realizado y la persona que lo lleva a cabo:
Nosotros nos inclinamos por la retribución,
tanto si es desempeñado por uno de los
propietarios como por un extraño. En este último
supuesto, porque es lógico que hayan de
satisfacerse unos emolumentos, sueldo o como
quiera llamársele a quien lo desempeña a cambio
de sus servicios. En el de los propietarios,
porque siendo el administrador quien tiene en
realidad a cargo toda la gestión del edificio y
su vigilancia, ha de dedicar al cumplimiento de
estas funciones una atención y un tiempo que
necesariamente debe sustraer a sus propias
ocupaciones, sin olvidar que por ser el encargado
de velar por el buen régimen del edificio, y como
tal hacer las oportunas advertencias y
apercibimiento a los propietarios de los pisos y
locales, además de exigir una gran dedicación
resulta un cargo incómodo.41
40 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a la pág. 890; José
Martín Blanco, “El contrato de trabajo: un estudio sobre su
naturaleza jurídica”, Ed. Revista de Derecho Privado, 1957,
a las págs. 54-55. 41 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a las págs. 885-886. A
semejante conclusión llega Godreau: “Por lo general, el
Agente Administrador desempeñará su cargo a cambio de una
remuneración”. Godreau, Op.Cit., a la pág. 144.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 21
Otro elemento utilizado por la doctrina para concluir
que el agente administrador es un mandatario es su
obligación de rendir cuentas al terminar sus funciones.42
Igual ocurre con los elementos de encargo y de
representación que pueden estar presentes en el puesto de
administrador y que son cónsonos con el contrato de
mandato. También se considera pertinente el que el escogido
sea un copropietario o un tercero ajeno a la comunidad.43
Fernández Martín-Granizo nos advierte que es este supuesto
“el que plantea las mayores dificultades en orden a la
determinación de la naturaleza jurídica de la figura del
administrador de la propiedad horizontal”.44 La razón es
que, al ser una persona ajena a la comunidad, su
contratación puede configurarse más fácilmente y a la
medida de las necesidades del condominio, como mandato,
arrendamiento de servicios o contrato de trabajo.
Fernández Martín-Granizo identifica tres relaciones
posibles entre el tercero y el condominio. Estas son: que
el tercero labore, “con carácter de continuidad, en una
oficina sita en el propio edificio y con remuneración fija,
42 Rabella de Carrillo, Op.Cit., a las págs. 138, 141;
Sentencia del 3 de julio de 1980 de la Audiencia
Territorial de Zaragoza en García Gil, Op.Cit., a la pág.
551. 43 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a la pág. 887.
44 (Énfasis suplido) Id, a la pág. 889. Fernández Martín-
Granizo identifica a Batlle como el principal propulsor del
administrador como mandatario, a Visco como proponente de
caracterizarlo como laboral o mixto y a Salis y Rizi como
defensores de la idea de hacer la determinación entre
contrato laboral o de mandato según la naturaleza de la
actividad realizada. Id, notas 29-31.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 22
y se dedique única y exclusivamente a desempeñar las
funciones propias de dicho cargo”;45 que el tercero,
“teniendo otras ocupaciones propias, dedique su tiempo
sobrante a llevar la administración de uno o varios
edificios en su propio domicilio, mediante remuneración
fija”;46 o que se trate “de una entidad especializada en la
realización de estos servicios, con empleados fijos y
mediante remuneración”.47
En el tercer supuesto, el agente administrador sería
la persona jurídica contratada, en cuyo caso estaríamos
claramente ante un contrato de mandato. En cuanto al primer
y segundo supuestos, la diferencia entre éstos sería la
“habitualidad o profesionalidad del administrador”.48 En el
primer supuesto, “se pued[e] decir que, al menos en ciertos
aspectos, el administrador va a tener la cualidad de
empleado de la junta de propietarios […] Ello ha dado lugar
a que, por algunos tratadistas, se considere que en el
primer caso nos hallamos a presencia de una relación de
tipo laboral y que, por consiguiente, la revocación del
cargo ha de ir precedida del preaviso o acompañada de la
procedente indemnización”.49 Fernández Martín-Granizo
45 Id.
46 Id, a la pág. 891.
47 Id.
48 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a la pág. 891.
49 Id. Según Fernández Martín-Granizo, “no podemos negar que
en este concreto supuesto concurren varios de los
requisitos que caracterizan las relaciones de trabajo […]
tales como la dependencia o subordinación y la
remuneración, sin olvidar la habitualidad o profesionalidad
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concluye entonces que en este primer supuesto, el agente
administrador es un mandatario simple.50
Finalmente, sobre el segundo supuesto, Fernández
Martín-Granizo propone que “aun cuando en principio parece
que tien[e] más de arrendamiento de servicios que de
mandato, por las mismas consideraciones que hemos hecho
para el [primer supuesto], estimamos que se tratará también
de un mandato, sin negar totalmente la posibilidad de que
pudiera ser configurado como una figura mixta de mandato
simple y arrendamiento de servicios”.51
Estas conclusiones de Fernández Martín-Granizo no son
aceptadas unánimemente por los tratadistas. En vez, Pons
González y Del Arco Torres insisten en que la figura del
agente administrador no responde a una caracterización
absoluta, y que todo dependerá de las circunstancias
particulares de su relación con el condominio. Para ellos,
será fundamental la naturaleza de las tareas que se le
asignen al administrador y si se trata de un trabajo que
normalmente haría un copropietario como parte del Consejo
de Titulares o de la comunidad en general. En esa
dirección, citan con aprobación la Sentencia de la
Audiencia Territorial de Valencia de 25 de mayo de 1988,
que en opinión de algunos autores es importante en las
relaciones laborales”. Id. No obstante, el tratadista
también reconoce que muchos de estos factores también son
compatibles con el contrato de mandato, lo que reafirma la
dificultad de distinguir entre ambas figuras. 50 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a la pág. 893.
51 Id, a la pág. 894.
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que tras reconocer que se trata de una “[c]uestión
ampliamente debatida”, expone:52
[S]ólo pueden ser objeto posibles de
mandato aquellos actos en que quepa la
sustitución, o sea, los que el mandante
realizaría normalmente por sí mismo, que
pertenecen a la esfera propia de su misma
actividad […] [C]uando se encomienda a otra
persona la prestación de servicios que
normalmente no pueden ser realizados ni son de la
propia actividad de la persona que los encomienda
a otro, que precisamente necesita acudir a él
para que lleve a cabo la actividad que aquél no
podía utilizar […] es conducente a situación de
arrendamiento de servicios.53
De lo anterior podemos concluir, primeramente, que la
relación entre la persona escogida y la comunidad de
residentes es pertinente a la caracterización de la
relación contractual entre el administrador y el
condominio. Si la persona contratada es un tercero ajeno a
la comunidad, ya sea una compañía dedicada a ofrecer
servicios de administración o una persona natural que se
dedica a ofrecer dichos servicios a más de un condominio,
52 Para ello citan la Sentencia de la Audiencia Provincial
de Valencia del 4 de junio de 1993 en la que dicho tribunal
expresa que: “Tanto el vínculo existente entre la comunidad
de propietarios y administrador de la misma […] como el
vínculo existente entre dicha comunidad y [el
Administrador] no conviene el título de mandato que le
atribuye la sentencia recurrida sino el de arrendamiento de
servicios que reiteradísima doctrina asigna a los contratos
que se celebran entre todo profesional liberal y su
cliente”. (Énfasis suplido) Pons González y Del Arco
Torres, Op.Cit., a la pág. 529, n. 9. 53 Id, a las págs. 534-535. De igual forma, el tribunal hace
hincapié en que “[n]o cabe olvidar tampoco la creciente
profesionalización de estas actividades de administración,
paralela a la igualmente creciente complejidad de la vida
socioeconómica y de los trámites burocráticos a seguir para
adecuarse a la desbordante intervención administrativa en
cualquier tipo de actividad económica…”. Id, a la pág. 535.
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estaremos ante un mandatario y la relación será gobernada
por la figura del contrato de mandato o, si las partes así
lo han convenido, por un contrato mixto. Igual conclusión
se requiere en el supuesto del tercero que dedica su tiempo
exclusivamente a la administración de un condominio.
En vista de lo anterior, resolvemos que cuando se trate
de un “agente administrador” en el régimen de propiedad
horizontal, éste será considerado un mandatario sujeto a
las disposiciones pertinentes del Código Civil, según
atemperadas por la Ley de Condominios.
III.
Aunque la mayoría de la doctrina se inclina hacia
caracterizar al “agente administrador” como mandatario –
conclusión que adoptamos en esta Opinión- subsiste una gran
confusión sobre cómo diferenciar la figura del agente
administrador de la de un empleado cobijado por un contrato
de trabajo o de arrendamiento de servicios. Cuando
analizamos la doctrina aplicable al contrato de mandato el
panorama se complica aún más, pues, independientemente del
caso del administrador de condominio, hay una gran
confusión entre la figura del mandatario y la del empleado
cobijado por la legislación laboral.
Habiendo resuelto que un “agente administrador” es un
mandatario del Consejo de Titulares, aún nos hace falta
determinar quién es un “agente administrador” para efectos
de la Ley de Condominios. Esto, pues cabe la posibilidad de
que en algunos casos la persona contratada nominalmente
como “administrador” no tenga las facultades de ese puesto,
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sino que lleve a cabo tareas ajenas a dicho cargo. Dado que
en nuestro ordenamiento el título no hace la cosa, no basta
la denominación hecha por las partes o que a la persona
contratada se le otorgue ese título, sin más. El “agente
administrador”, como figura jurídica, tiene unas
características que lo distinguen y que una persona debe
tener para considerarse como tal.
Para poder estudiar adecuadamente la figura del agente
administrador, hace falta recurrir a la normativa española
y la doctrina científica de ese país, de donde la
adoptamos. La primera disposición de ley que hace mención
del administrador de fincas urbanas en España es el
artículo 18 de la Ley de 21 de julio de 1960.54 Explica el
tratadista Rabella de Carillo que la disposición
“configura, por vez primera en el derecho español, la
figura del Administrador de Fincas –bien que para el caso
concreto de la propiedad horizontal- con notable detalle,
tanto en lo que a su nombramiento, cese, condición, etc.,
respecta, como en lo relativo a sus funciones y
facultades”.55 Reconoce, además, que se trata de una
54 Ley de 21 de julio de 1960, núm. 49/60, Jefatura del
Estado, B.O. 23, Reps. Legs. 1042. 55 Rabella de Carrillo, Op.Cit., a la pág. 119. Rabella de
Carrillo menciona que hubo una referencia pasajera a esta
figura en la Ley de Viviendas Protegidas de 1939. Id, a la
pág. 136. Según Ventura-Traveset y González “[el]l único
antecedente legal en que [aparece] la figura del
administrador de comunidad, es el artículo 398 del Código
Civil, según el cual, como para la administración y mejor
disfrute de la cosa común son obligatorios los acuerdos de
la mayoría de los partícipes, sino resultare mayoría o el
acuerdo de ésta fuere gravemente perjudicial a los
interesados en la cosa común, el Juez proveerá, a instancia
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“denominación tan amplia como vaga” por lo cual “viene a
englobar a todas aquellas personas que, por encargo del
propietario de un inmueble, tienen a su cargo tanto las
relaciones del mismo con el Fisco (pago de contribuciones,
arbitrios, inspecciones, etc.), como el cuidado de su
explotación (contratación, cobro de alquileres, revisando
precios, etc.), y la conservación material de las cosas
(obras de reparación, suministros, etc.)”.56 Esta cita
revela la dificultad de definir con precisión la naturaleza
jurídica del cargo de administrador de fincas. Sumado a
esto, las cada vez más complicadas relaciones sociales de
la vida moderna han exigido cambios conceptuales que
apartan al administrador de un inmueble sometido a
propiedad horizontal del administrador de fincas original.
Esto es importante, pues muchos de los tratadistas que
citaremos estudian la figura del agente administrador como
si fuera el administrador de fincas de aquel mundo que hoy
no existe.
Originalmente, cuando la administración de un edificio
no conllevaba el empleo de mucho tiempo o esfuerzo ni de
conocimientos especializados, se escogía de entre la
comunidad a un titular, al igual que se escogía al
presidente o al tesorero, para que se ocupase de los
de parte, lo que corresponda, incluso nombrará un
administrador”. (Énfasis en original) Antonio Ventura-
Traveset y González, “Derecho de propiedad horizontal”, Ed.
Bosch, Barcelona, 1980, a la pág. 385. 56 (Énfasis suplido) Rabella de Carrillo, Op.Cit, a la pág.
135.
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asuntos internos del condominio. Incluso, el recurrir a un
tercero extraño a la comunidad no era la norma y los
tratadistas tuvieron que aclarar que esa opción no era
incompatible con el régimen de propiedad horizontal.57 Poco
a poco, la doctrina comenzó a reconocer la tendencia a
favor de la profesionalización de la figura del agente
administrador mediante la selección de una persona ajena a
la comunidad.58
En efecto, la figura del agente administrador surge
porque las complejidades de la vida moderna no permitían a
la comunidad organizada como Consejo de Titulares, ni a
ninguno de los propietarios individualmente, encargarse a
tiempo completo de todos los asuntos relacionados al
condominio.59 Como explica Batlle Vázquez, “[t]oda
organización colectiva necesita, para su eficacia, de un
agente ejecutivo, de un gestor que mantenga la
administración de ritmo necesario, por lo que es
indispensable la existencia de un administrador”.60 Es
57 Véase Rabella de Carrillo, Op.Cit., a la pág. 120. Por su
parte, Puig Brutau expresa que ya “no es necesario que
pertenezca a la comunidad de propietarios”. Puig Brutau, T.
III, Op.Cit., a la pág. 129. 58 Rabella de Carrillo, Op.Cit., a la pág. 137. Esta visión
no es unánime. Según Ventura-Traveset y González, “la
experiencia demuestra que la administración está mejor en
manos de uno de los copropietarios que en manos de un ajeno
a la comunidad”. Ventura-Traveset y González, Op.Cit., a la
pág. 385, n. 2. Claro está, esto no es incompatible con la
visión de que el administrador deba ser una persona con
conocimientos especializados y que dedique una cantidad
sustancial de su tiempo al desempeño de ese cargo. Véase,
además, Hernández Denton, supra, a la pág. 272. 59 Pons González y Del Arco Torres, Op.Cit., a la pág. 526.
60 Batlle Vázquez, Op.Cit., a la pág. 164.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 29
decir, más que una conveniencia para la comunidad, el
agente administrador se ha convertido en una necesidad,
particularmente para los complejos que incluyen una
cantidad considerable de apartamentos. Según este
tratadista:
En las pequeñas comunidades se suele nombrar
administrador a uno de los propietarios, pero en
las de mayor importancia se requieren especiales
condiciones y conocimientos que no siempre se
encuentran entre los dueños interesados, por lo
que es práctica frecuente acudir a personas
competentes extrañas a la comunidad, a las que se
remunera a cargo de ésta.61
Nuestra Ley de Condominios visualiza al administrador
como parte de la dirección de la comunidad y reconoce, en
su artículo 38, que entre la Junta de Directores, el
Presidente, el Secretario, el Tesorero y el agente
administrador, hay una relación particular. Esto es
producto del entendimiento de que estos cargos,
particularmente los del Presidente y el de agente
administrador, son los principales órganos de gestión
interna de un condominio.62 En efecto, la doctrina vincula,
61 Id.
62 Véase Pons González y Del Arco Torres, Op.Cit., a la pág.
525: “En unión del Presidente, son los únicos órganos
ejecutivos de la propiedad horizontal”. Véase, además,
Sentencia de 28 de marzo de 1985 de la Audiencia
Territorial de Valencia en García Gil, Op.Cit., a la pág.
432; Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a las págs. 868,
885; Gordeau, Op.Cit., a la pág. 142. Por su parte,
Hernández Denton, al sostener que el agente administrador
según definido en la Ley de Condominios no puede tener una
relación laboral con el condominio, propone lo mismo en
cuanto al Presidente, el Secretario y los demás integrantes
de la Junta de Directores. Es decir, Hernández Denton
enfatiza en que el administrador está en una posición
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 30
constantemente, la figura del administrador con la del
Presidente63 y, más todavía, con la del Secretario.
64 La
visión original era que ambos cargos, el de administrador y
el de Presidente, podían ser, y en muchas ocasiones eran,
ocupados por la misma persona. Incluso, para Puig Brutau,
la Ley de 21 de julio 1960 antes mencionada requería que se
estableciera expresamente en el Reglamento del condominio
que el Presidente no sería el administrador, pues, en
ausencia de tal disposición, la misma persona podría ocupar
ambos puestos.65
La doctrina también asocia, incluso con más fuerza, al
administrador con la figura del Secretario. Lo que es más,
muchos tratadistas hacen referencia, más que al agente
administrador, al “Secretario-Administrador”.66 Incluso,
semejante a los demás directores. Federico Hernández
Denton, “La Ley de Propiedad Horizontal: un análisis de las
enmiendas de 1976”, supra, a la pág. 274. Ahora bien, lo
que nos corresponde atender es si esta restricción contra
los directores aplica igualmente a casos en los que la
persona contratada ostenta el título de administrador mas
no se desempeña como tal. 63 Pons González y Del Arco Torres, Op.Cit., a la pág. 528.
Eso explica la postura de Rabella de Carrillo al éste
afirmar que el nombramiento de un agente administrador no
es obligatorio, pues puede recaer sobre el Presidente.
Rabella de Carrillo, Op.Cit., a la pág. 137. Véase, además,
Batlle Vázquez, Op.Cit., a la pág. 164. 64 Véase Pons González y Del Arco Torres, Op.Cit., a la pág.
527. De la descripción de las funciones del agente
administrador que hacen estos tratadistas surge la
similitud entre el Secretario y el agente administrador,
por ejemplo, encargarse de las actas, citar a las
reuniones, notificar los acuerdos, entre otros. 65 Puig Brutau, T. III, v. 2, Op.Cit., a la pág. 128.
66 Véase Id; Pons González y Del Arco Torres, Op.Cit.;
Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a las págs. 313-314.
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Pons González y Del Arco Torres proponen que la relación
entre el Secretario y el Administrador es lo
suficientemente estrecha como para afirmar que este último
podría “[a]ctuar, en su caso, como Secretario de la
Junta”.67 Otro tratadista, Ventura-Traveset y González
afirma que las primeras normas relativas al agente
administrador lo conciben como un alter-ego del Presidente
o, en su defecto, del Secretario: “Hay que advertir que
estas funciones corresponden al administrador, tanto en el
caso de que el presidente actúe como administrador […] o
cuando el secretario sea al propio tiempo administrador”.68
Si bien el desarrollo ha sido hacia cierta separación
entre la figura del agente administrador y los demás
integrantes de la Junta de Directores, con el fin de
permitir que un extraño a la comunidad pueda ejercer el
cargo, no podemos perder de perspectiva que el
„administrador‟ al que parte de la doctrina hace referencia
se asemeja más al Secretario de la Junta que a un ente
externo contratado para llevar a cabo cualquier labor en
beneficio del edificio. Hasta el día de hoy, el agente
administrador contemplado por los tratadistas tiene como
referente histórico y normativo al Secretario-
Administrador. En la medida que las funciones de la
persona escogida se asemejen a las funciones típicas del
administrador, ya sea en cuanto a los poderes que se le
67 Pons González y Del Arco Torres, Op.Cit., a la pág. 528.
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deleguen o en las labores que realice, la normativa sobre
el agente administrador en la propiedad horizontal aplicará
en todos sus aspectos. Así, más que el título dado por las
partes, se deben auscultar las funciones y poderes
atribuidos al administrador caso a caso, de manera que las
disposiciones del artículo 38 de la Ley de Condominios
cubran solamente aquellas situaciones en las que se trate
de un “agente administrador”. De esta forma, resulta
necesario distinguir entre el “agente administrador”, cuyas
funciones corresponden a los deberes y facultades
reconocidos como inherentes al cargo por la Ley,69 y una
persona contratada para atender otros asuntos del
condominio excluido de la definición provista por el
artículo 38.
La propia doctrina reconoce la gran dificultad de
distinguir entre el “agente administrador” y el empleado
sujeto a un contrato de trabajo o de arrendamiento de
servicios, quien realiza otras funciones ajenas al cargo de
“agente administrador” Incluso, la doctrina también
68 Ventura-Traveset y González, Op.Cit., a la pág. 387;
Véase, además, Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a la pág.
885. 69 Véase Sentencia del Tribunal Supremo de España de 10 de
febrero de 1947, Repertorio Aranzadi 202. En dicho caso, el
máximo foro español determinó que una administradora de
finca rústica era una empleada cobijada por la legislación
laboral y no una mandataria, debido a la falta de libertad
de actuación y otras circunstancias de la relación entre
las partes que la excluían de esta figura contractual.
Cuando, por el contrario, la realidad de la relación apunta
a facultades amplias de administración y representación, el
tribunal español ha excluido a la persona de las leyes
laborales y ha aplicado la normativa del contrato de
mandato. Sentencia del 7 de junio de 1940, Repertorio
Aranzadi 547.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 33
reconoce los argumentos que pueden llevar a concluir que,
en determinadas circunstancias, una persona contratada para
atender otros asuntos internos del condominio no es un
mandatario, sino un empleado. También es importante
recordar que aun si este análisis nos lleva a concluir que
las funciones desempeñadas o las delegadas corresponden a
las de un mandatario, nada impide que las partes pacten un
contrato mixto de mandato y arrendamiento de servicios en
el que se otorguen ciertos beneficios de tipo „laboral‟ al
administrador.70
Las funciones del agente administrador son muy
amplias, al igual que el “margen de confianza en su
actuación”.71 En términos generales, las funciones
reconocidas al agente administrador español son de tres
tipos: ejecutivas, de propia iniciativa y de custodio
contable.72 Principalmente, sus responsabilidades son de
coordinación y supervisión73 lo cual incluye la potestad de
contratar en su condición de mandatario, tanto al personal
del condominio como a suplidores de servicios y
70 Es decir, nada impide que las partes, fundamentándose en
el principio de la libertad de contratación y la autonomía
de la voluntad, pacten como parte del contrato que el
administrador recibirá beneficios tales como bono de
navidad, vacaciones, licencia por enfermedad, entre otros. 71 Rabella de Carrillo, Op.Cit., a la pág. 119. Véase,
además, Ventura-Traveset y González, Op.Cit., a la pág.
396. 72 Batlle Vázquez, Op.Cit., a la pág. 166.
73 Rabella de Carrillo, Op.Cit., a la pág. 141.
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materiales.74 Esta potestad, a su vez, parte de la premisa
de que las facultades del agente administrador son
potestades del Consejo de Titulares o la Junta de
Directores que le fueron delegadas.75
Como sugiere Fuentes Lojo, el administrador es “como
gerente de la comunidad”, y se le deben adscribir las
facultades inherentes a todo gerente.76 Igual propone
Ventura-Traveset y González al reconocer la analogía entre
las funciones del administrador y las del “gerente de un
negocio” y “el naviero de un buque perteneciente a varias
personas”.77 Por tanto, una persona será “agente
administrador” si por virtud de su contrato se le delegan
facultades o responsabilidades que corresponden, en primera
instancia, al Consejo de Titulares o la Junta de
Directores. Además, se analizará cuáles son las funciones
que ejerce en la realidad.
Nuestra Ley de Condominios calla sobre las funciones
del agente administrador, pero establece claramente que el
Consejo de Titulares lo removerá “por acuerdo mayoritario
tomado en reunión extraordinaria convocada al efecto”.78 El
74 Id, a las págs. 153-155.
75 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a la pág. 887;
Godreau, Op.Cit., a la pág. 141. 76 J.V. Fuentes Lojo, “Suma de la Propiedad por
Apartamentos”, Bosch, 1985, a la pág. 358. 77 Ventura-Traveset y Gonzáles, Op.Cit, a la pág. 385,
citando a Jerónimo González. 78 31 L.P.R.A. sec. 1293b(b). Por su parte, la Junta de
Directores podría remover al agente administrador por justa
causa, definida en el propio artículo 38 de la Ley de
Condominios, decisión que tendría que ser confirmada
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Consejo de Titulares también puede prescindir del agente
administrador negándose a renovar el contrato anual. Esta
facultad para remover libremente al agente administrador es
uno de los elementos que según la doctrina sirven para
demostrar que el administrador es, en efecto, un
mandatario, pues a éste también se le puede revocar su
mandato de manera unilateral y sin necesidad de
justificación.79
La exigencia de justa causa para la remoción del
agente administrador únicamente aplica a la Junta de
Directores, no al Consejo de Titulares, cuyo poder de
remoción es absoluto y unilateral, aunque el Reglamento del
condominio puede limitar esta autoridad. Por tanto, en
Puerto Rico, cuando se remueve a un “agente administrador”,
no habrá indemnización más allá del rembolso que le
corresponde, como mandatario, por los gastos incurridos.
Ahora bien, si el contrato entre el condominio y el
administrador-mandatario incluye beneficios como
vacaciones, bono de navidad y otros, y éstos han sido
eventualmente por el Consejo de Titulares. Véase nota núm.
33. 79 El mandato puede extinguirse por su revocación o la
renuncia del mandatario, así como por la muerte, quiebra o
insolvencia del mandante o del mandatario. Artículo 1623
del Código Civil; 32 L.P.R.A. sec. 4481. Resulta anómalo
que si el agente administrador es, en efecto, un
mandatario, su contrato terminaría por el mero hecho de su
insolvencia o quiebra. Como puede notarse, no siempre
aplican nítidamente los elementos del contrato de mandato a
la figura del administrador en la propiedad horizontal. Por
otra parte, Puig Brutau añade otra causal de terminación:
el transcurso del tiempo por el que se constituyó el
mandato. José Puig Brutau, “Fundamentos de Derecho Civil”,
T. II, v. 2, Ed. Bosch, 1982, a la pág. 419.
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acumulados o son debidos, el condominio deberá efectuar
dichos pagos. La doctrina de pacta sunt servanda así lo
exige. Incluso, como explica Batlle Vázquez, pueden existir
“cláusulas de permanencia mayor en el cargo que, sin mengua
de la posible remoción por parte de la asamblea, obligue a
indemnizar los despidos injustos o anticipados al plazo
convenido”.80 Por consiguiente, el “agente administrador”
que es despedido antes del término estipulado en su
contrato no tendrá derecho a compensación por los salarios
dejados de percibir, pero sí a los salarios por trabajo ya
realizado y cualesquiera otros beneficios debidos bajo la
relación contractual particular, salvo que el contrato
disponga otra cosa.81
IV.
Al igual que ocurre con la definición de “agente
administrador” en la Ley de Condominios, el Código Civil no
ofrece la claridad necesaria para distinguir con precisión
entre el contrato de mandato y otras figuras contractuales
similares, como el contrato de trabajo, el de arrendamiento
de servicios y el de ejecución de obra.82 En todos éstos,
80 Batlle Vázquez, Op.Cit., a la pág. 164.
81 Fernández Martín-Granizo, Op.Cit., a las págs. 905-906.
82 Mediante un contrato de mandato “se obliga una persona a
prestar algún servicio o hacer alguna cosa, por cuenta o
encargo de otra”. Artículo 1600 del Código Civil; 32
L.P.R.A. sec. 4421. Éste puede ser general o especial; el
primero comprende todos los negocios del mandante; el
segundo, uno o más negocios determinados. Artículo 1603 del
Código Civil; 32 L.P.R.A. sec. 4424. De igual forma, el
contrato de mandato puede ser concebido en términos
generales, entendiéndose tan sólo para asuntos de
administración, o puede ser expreso, con lo cual se permite
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una persona ofrece servicios a otra y, como ilustra Díez-
Picazo, se han realizado “múltiples esfuerzos doctrinales
[…] a fin de buscar un criterio de diferenciación con el
contrato de servicios o de obra”.83
Según el tratadista Martín Blanco, el asunto se
complica cuando se pretende diferenciar el contrato de
mandato del contrato de trabajo: “El esfuerzo de la
doctrina por encasillar el contrato de trabajo dentro del
cuadro general de las figuras contractuales, ha llevado a
un sector de aqu[é]lla a intentar catalogar y clasificar la
figura del contrato laboral sobre el plano o molde del
contrato de mandato”.84 Claro está, no podemos perder de
al mandatario realizar actos dispositivos, dentro del marco
contractual establecido. Artículo 1604 del Código Civil; 32
L.P.R.A. sec. 4425.
83 Díez-Picazo, Op.Cit., a la pág. 351. Por su parte, en su
obra, Puig Brutau discute la figura del mandato en un
acápite titulado “Mandato, Prestación de Servicios y
Ejecución de Obra”. Puig Brutau, T. II, v. 2, Op.Cit., a la
pág. 395. 84 José Martín Blanco, “El contrato de trabajo: estudio
sobre su naturaleza jurídica”, Ed. Revista de Derecho
Privado, 1957, a la pág. 46. Entre las obligaciones que
tiene el mandatario se encuentran las siguientes: ejecutar
el encargo con arreglo a las instrucciones del mandante; no
traspasar los límites del mandato; dar cuenta de sus
operaciones y abonar al mandante cuanto haya recibido en
virtud del mandato; pagar intereses por las cantidades que
ha aplicado a usos propios; ser responsable por la gestión
del sustituto, pues a menos que se lo haya prohibido el
mandante, el mandatario puede designar un sustituto y
responder por los efectos de dolo o culpa suya. Luis Díez-
Picazo y Antonio Gullón, “Sistema de Derecho Civil”, v. II,
Ed. Tecnos, 1976, a las págs. 354-356. Esta facultad del
mandatario es curiosa, pues nadie propone que el agente
administrador, como mandatario, puede designar a un tercero
para que le sustituya como administrador. Nuevamente, se
hace evidente que no hay correspondencia absoluta entre el
agente administrador y el mandatario.
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perspectiva que esta dificultad es producto de una época en
la que el derecho del trabajo estaba aún incipiente y no
había alcanzado el nivel de complejidad y desarrollo que
goza hoy en día. Para este tratadista, la principal
diferencia entre el contrato de mandato y el de trabajo se
hace en torno a dos elementos o criterios: precio y
representación.85
En cuanto al primer elemento, el tratadista revive la
polémica de la retribución en el mandato. Esta posibilidad,
que como dijimos se puede dar mediante pacto expreso o
cuando el mandatario tenga por ocupación llevar a cabo la
gestión encomendada, establece una clara diferencia entre
el contrato de mandato y el contrato de trabajo, pues no
existe, por definición, un contrato de trabajo gratuito.
Martín Blanco concluye, por tanto, que siempre que opere la
gratuidad, estaremos ante una relación mandante-mandatario.
Por el contrario, si hay retribución habrá que precisar de
otro modo si se trata de un contrato de mandato retribuido
o un contrato de trabajo.
El segundo elemento discutido por Martín Blanco, y el
más importante, es la representación. Ésta, a su vez,
guarda relación con otros: la subordinación, el objeto de
la relación y la confianza. Sobre la subordinación o
dependencia, el tratadista explica que: “La relación de
subordinación que la jurisprudencia estima como
característica del contrato de trabajo no existe, sin duda
85 Id, a la pág. 47.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 39
alguna, en el mismo grado en las relaciones entre
mandatario y mandante, pero no es completamente extraña a
esas relaciones. El mandatario actúa por órdenes y a veces
bajo la dirección del mandante. Hay una diferencia de grado
en la subordinación, pero es imposible limitarse a esa
única diferencia para distinguir los dos contratos”.86
Por su parte, Díez-Picazo advierte que no debe hacerse
demasiado énfasis en el asunto de la representación, pues
“[m]andato y representación son instituciones distintas”.87
Según Castán Tobeñas, la representación es un elemento
ordinario pero no esencial del contrato de mandato.88 Para
Puig Brutau, sin embargo, el asunto de la subordinación o
dependencia y la representación son, en extremo,
pertinentes a la calificación del contrato:
Por el contrato de mandato alguien actúa por
cuenta de otro frente a terceros con
independencia de lo que haga en nombre propio o
en el de su mandante, y de que lo haga de manera
gratuita o a cambio de una remuneración.
Por el contrato de prestación de servicios
queda establecida entre dos personas una relación
de dependencia, transitoria o duradera, que
permite a una de ellas obtener servicios y a la
otra cobrar una remuneración.
Por el contrato de ejecución de obra una de
las partes queda obligada a proporcionar a la
otra un resultado determinado con su trabajo
independiente, a cambio de un precio convenido.89
86 Id, a la pág. 50.
87 Díez-Picazo, Op.Cit., a la pág. 352. Por su parte, Castán
Tobeñas advierte contra confundir el mandato y el poder.
Castán Tobeñas, Op.Cit., a las págs. 531-532. 88 José Castán Tobeñas, “Derecho civil español, común y
foral”, Revs, S.A., Madrid, 1985, a las págs. 531-532. 89 (Énfasis suprimido) Puig Brutau, T. III, v. 2, Op.Cit., a
la pág. 395. Véase, además, Castán Tobeñas, Op.Cit., a la
pág. 529.
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Es decir, el elemento que diferencia el contrato de
mandato de los demás es la naturaleza de la prestación.90
Como sugiere Martín Blanco, “[e]l mandato es esencialmente
un contrato de representación, destinado a permitir a una
persona realizar un acto jurídico o una serie de actos por
cuenta de otra, mientras que el contrato de trabajo tiene
por objeto la realización de un trabajo con independencia
de toda idea de representación”.91 Esta serie de actos se
refiere a actos o resultados jurídicos, es decir, “la
creación directa de un derecho en favor del mandante por
mediación del mandatario”, mientras que el trabajo
realizado es accesorio al resultado jurídico generado.92
De igual manera, Puig Brutau advierte del peligro de no
darle sentido práctico a esta aseveración, pues podría
confundir y llevar a resultados absurdos:
Pero no tendría sentido decir que el
contratista que ha recibido el encargo (tanto si
es directamente del interesado como de un
mandatario suyo) gestiona intereses ajenos a la
obra. Si esto fuera admisible, podría igualmente
decirse que el vendedor que entrega al comprador
90 Puig Brutau, T. III, v. 2, Op.Cit., a la pág. 402; Castán
Tobeñas, Op.Cit, a la pág. 536. 91 Martín Blanco, Op.Cit., a la pág. 50.
92 Id., a las págs. 50-51. A igual conclusión llega Díez-
Picazo: “Entendemos que la esencia de la actividad del
mandatario se halla en la conclusión de actos o negocios
jurídicos; en otras palabras, en una actividad
jurídicamente relevante”. Díez-Picazo, Op.Cit., a la pág.
351. Véase, además, Puig Brutau, T. II, v. 2, Op.Cit., a la
pág. 396; Castán Tobeñas, Op.Cit., a la pág. 537.
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la cosa vendida gestiona intereses de éste, lo
cual no tendría sentido.93
El tema del encargo y la representación, así como la
naturaleza de la prestación, tiene una relación estrecha
con el propósito del mandato: el mandante delega en el
mandatario aquello que el propio mandante pudo haber hecho
por cuenta propia. A medida que lo realizado por la persona
contratada sea algo que el principal no pudo haber hecho
por cuenta propia, razón por la cual recurrió a un tercero
presumiblemente diestro en la tarea solicitada, nos
habremos alejado del contrato de mandato. En sentido
contrario, si se trata de una labor que el principal pudo
haber hecho por sí mismo, estaremos ante una relación
mandante-mandatario.94
Por último, el asunto de la confianza es uno de los
elementos más enfatizados para diferenciar el contrato de
mandato de las demás figuras contractuales que hemos
identificado.95 Por eso es que se hace referencia a la
relación de “cooperación”, “fiducia”, “desinterés” y
“amistad”.96
93 (Énfasis suplido) Puig Brutau, T. II, v. 2, Op.Cit., a la
pág. 402. Incluso, Puig Brutau se refiere a la figura
angloamericana del agency y el vertretung alemán. A
semejante conclusión llega Castán Tobeñas, pues si se
permite una definición demasiado amplia del encargo y la
obra en beneficio de intereses ajenos, “todo gestor de
negocios ajenos” sería un mandatario. Castán Tobeñas,
Op.Cit., a la pág. 538. 94 Castán Tobeñas, Op.Cit., a la pág. 537.
95 Puig Brutau, T. II, Op.Cit., a la pág. 419.
96 Castán Tobeñas, Op.Cit., a la pág. 530, n. 1, a las págs.
534-536.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 42
V.
Pasamos entonces a analizar los dos casos ante nuestra
consideración. En el caso CC-2010-616, la señora Candelario
supervisaba a ocho (8) empleados del condominio, así como a
los diferentes contratistas que le prestaban servicios al
mismo; su horario de trabajo era de 8:00am a 5:00pm, aunque
pasaba la mayoría del tiempo fuera de la oficina,
supervisando el complejo; estaba autorizada a contratar a
nombre del condominio y tenía potestad para emplear y
despedir a los trabajadores; preservaba los récords; y
llevaba a cabo aquellas labores que la Junta de Directores
o el Consejo de Titulares le delegaba. Ante este cuadro, no
hay duda de que la señora Candelario era una “agente
administradora” según establecido por el artículo 38 de la
Ley de Condominios. Si bien llama la atención que se
descontaran de su sueldo las cantidades correspondientes a
seguro social, contribuciones y pagos por seguro de
desempleo, ello no derrota la conclusión de que sus
funciones correspondían a las de agente administradora y
que era, por ende, mandataria del condominio y no empleada
de éste. Por tanto, no tiene derecho al pago de mesada.
No obstante, la relación entre la señora Candelario y
el condominio incluía beneficios como licencia de
enfermedad, vacaciones y bono de navidad y ella es
acreedora al pago por estos conceptos que son parte válida
del contrato entre las partes. Por tratarse de una deuda
contractual debidamente incurrida por el condominio, no
aplica la disposición de la Ley de Condominios que fija el
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 43
límite máximo de lo que la Junta puede desembolsar, para
transar reclamaciones, sin la autorización del Consejo de
Titulares. Además, la suma de las partidas de vacaciones,
enfermedad y bono de navidad no llegan al tope de $5,000
fijado por la ley.
En el caso CC-2010-277, la relación entre el señor
Colón Ortiz y el condominio es menos clara. El peticionario
tenía un horario fijo de trabajo; no tenía autoridad para
emplear o despedir; no tenía discreción alguna en el
desempeño de sus labores; no supervisaba empleado alguno;
al momento de su accidente estaba trabajando físicamente
con el contenedor de basura y recibió los beneficios del
Fondo del Seguro del Estado como si se tratase de un
empleado. No obstante, el foro primario no hizo
determinaciones de hechos sobre cuáles eran las labores que
llevaba a cabo el señor Colón Ortiz. De igual forma, el
contrato de administración suscrito entre las partes
incluye una lista extensa de deberes y facultades
semejantes a las que desempeña un “agente administrador”.97
Ante ese panorama, tenemos que concluir que el peticionario
era un “agente administrador” para efectos del artículo 38
de la Ley de Condominios y, por tanto, un mandatario del
Consejo de Titulares excluido de las leyes protectoras del
trabajo.
En virtud de lo anterior, modificamos la sentencia
dictada por el Tribunal de Apelaciones en el caso CC-2010-
97 Véase nota al cale núm. 3.
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 44
616 a los efectos de que procede la acción en cobro de
dinero por la cantidad pagada en concepto de la mesada, mas
no las sumas pagadas por concepto de vacaciones, enfermedad
y bono de navidad. Además, confirmamos la decisión del
Tribunal de Apelaciones en el caso CC-2010-277.
Se dictará Sentencia de conformidad.
Liana Fiol Matta
Jueza Asociada
EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO
Jorge Colón Ortiz
Peticionario
v.
Asociación de Condómines
Borinquen Towers I, Junta de
Directores del Condominio
Borinquen Towers
Recurridos
_____________________________
Consejo de Titulares y/o
Junta de Directores de la
Asociación de Condómines del
Condominio Playa Dorada
Recurridos
v.
Yolanda Candelario
Peticionaria
CC-2010-277
cons.
CC-2010-616
Certiorari
SENTENCIA
En San Juan, Puerto Rico, a 14 de junio 2012.
Por los fundamentos expuestos en la Opinión que
antecede, la cual se hace formar parte integrante de la
presente Sentencia, modificamos la sentencia dictada por
el Tribunal de Apelaciones en el caso CC-2010-616 a los
efectos de que procede la acción en cobro de dinero por la
cantidad pagada en concepto de la mesada, mas no las sumas
pagadas por concepto de vacaciones, enfermedad y bono de
navidad. Además, confirmamos la decisión del Tribunal de
Apelaciones en el caso CC-2010-277.
Lo acordó y manda el Tribunal y certifica la
Secretaria del Tribunal Supremo. La Jueza Asociada señora
Pabón Charneco concurre con el resultado de la Opinión ya
que se resuelve correctamente que la figura del Agente
Administrador en el Régimen de Propiedad Horizontal es un
mandatario del Consejo de Titulares. No obstante,
considera innecesarias las menciones de tratadistas
CC-2010-277 cons. CC-2010-616 2
españoles en la Parte II de la Opinión que critican esa
conclusión. Entiende que ello puede abonar a una confusión
en futuros casos ya que el resultado de la Opinión es
contrario a lo expuesto por estos tratadistas. El Juez
Asociado señor Rivera García no interviene.
Aida Ileana Oquendo Graulau
Secretaria del Tribunal Supremo