endring av felleskostnaderfiler.nbbl.no/nr_05_elisabeth_aas_nilsen.pdf · •andre driftsutgifter:...

Elisabeth Aas Nilsen, advokat i NBBL

Praktisk regnskap, Oslo 15.11.2017

Fordeling og justering av felleskostnader i

borettslag og eierseksjonssameier

Hva er felleskostnader?

Borettslag – brl. § 5-19

• Loven har ingen definisjon av felleskostnader.

• Stifterne fastsetter hva som er felleskostnader i

bygge- og finansieringsplanen.

• Forskrift om hvilke kostnader som skal inn i et

borettslags driftsbudsjett av 31.3.2011 nr 416.

• Normalt fordelt på ulike driftskostnader og

borettslagets finansieringskostnader.


Sameier – esl. § 23 1.ledd, tilsvarende ny lov § 29

• Definerer felleskostnader som kostnader med

eiendommen som ikke knytter seg til den enkelte

bruksenhet.

• Altså: kostnader som kan føres tilbake til den

enkelte seksjon er særkostnader.


Brl. § 5-19 og esl. § 23/29 regulerer det indre

forholdet mellom

• andelseierne og borettslaget

• seksjonseieren og seksjonseierne

Forholdet utad

Borettslag – brl. § 1-2

• Borettslaget er et selskap med begrenset

ansvar.

• Andelseiernes ansvar er begrenset til innskutt

andelskapital og innskudd, samt plikten til å

betale felleskostnader.

• Andelseieren kan fri seg fra plikten til å betale

felleskostnader ved oppsigelse av boretten etter

brl. § 5-21.

Forholdet utad

Sameier – esl. § 24/30

• Den enkelte sameier er ansvarlig for felles

ansvar og forpliktelser i forhold til

sameierbrøk.

• Kreditor kan forfølge hver enkelt seksjonseier

inntil den enkeltes sameierbrøk.

• Sameieren kan ikke fri seg fra plikten til å betale

felleskostnader.

Hva inneholder felleskostnader i praksis?

Driftskostnader

• kommunale avgifter, vann, kloakk, renovasjon,

feiing

• eiendomsskatt

• vedlikehold av innvendige og utvendige

fellesarealer

• strøm til fellesarealer

• oppvarming av fellesarealer

• forsikringer

• kabel tv abonnement, internett

Hva inneholder felleskostnader i praksis?

Driftskostnader forts.

• honorar til forretningsfører, revisor og

kontingenter

• honorar til tillitsvalgte og lønn til ansatte

• andre driftsutgifter: snørydding, vask av

fellesarealer, gressklipping, juridiske tjenester

Kapitalkostnader (først og fremst i borettslag)

• renter på fellesgjeld

• avdrag på fellesgjeld

Fordeling av felleskostnader

Fordeling i borettslag

• Fremgår av bygge – og finansieringsplanen for

borettslaget, brl. § 2-6 3. ledd.

• Fastsettes av stifter ved undertegnelse av

stiftelsesdokumentet, jf. brl. § 2-7.

• Planen skal være et vedlegg til

stiftelsesdokumentet, brl. § 2-6 1. ledd.

Fordeling av felleskostnader, borettslag

Grunnlaget for fordelingen kan være angitt, for

eksempel areal, forbruk eller verdi.

Det er tilstrekkelig at brøken er angitt.

- Ref. Ot. prp. Nr. 30 2002- 2003 s. 79:

«Fordelinga i planen kan byggje på verditilhøva eller andre

retningslinjer, og det er i og for seg ikkje nødvendig at

planen opplyser om kva prinsipp som er følgt når berre

resultatet går fram»

Fordeling av felleskostnader, borettslag

Hvis det ikke er fastsatt noen brøk skal

fordelingen skje etter verdiforholdene mellom

boligene, jf. § 5-19 første ledd.

Dette kan gi uheldige utslag, da de dyreste

leilighetene ofte er rundt 50 % dyrere pr kvm

enn den rimeligste.

Når brøken er fastsatt, så følger det av § 2-6

fjerde ledd at den bare kan endres etter reglene

i § 5-19.

Fordeling av felleskostnader, sameier

Fordeling skal skje i henhold til sameierbrøk - §

23/29 første ledd jf. § 6 åttende ledd/ § 7 b

- Sameiebrøken fastsettes av den som begjærer

oppdeling.

Endring av felleskostnader

Hovedregel – fordelingsnøkkelen kan ikke endres

• Endring forrykker det økonomiske forholdet

mellom eierne og bør bare unntaksvis skje.

• Endring er i utgangspunktet i strid med det

selskapsrettslige likhetsprinsippet.

• Størrelsen på felleskostnadene kan være en av

de faktorene som avgjør hvilken pris en erverver

er villig til å gi – kan være av vesentlig betydning

i borettslag med stor fellesgjeld.

Endring av felleskostnadene

Unntak – lovhjemmel for endring av fordeling:

• Tilslutning fra de eierne det gjelder – brl. § 5-19

andre ledd og esl. § 23/29 andre ledd.

• Endringer av eiendommen eller boligen fører til

vesentlige endringer av verdiforholdene – brl.

§ 5-19 første ledd. Eierseksjonsloven har ingen

tilsvarende bestemmelse.

• Fordeling etter nytte eller forbruk for enkelte

utgifter.

Endring ved tilslutning

Endring av fordeling kan skje ved tilslutning fra de

andelseieren/seksjonseierne det gjelder.

- Ny esl. lov: seksjonseiere som berøres uttrykkelig sier

seg enige.

Hvem «gjelder» dette for?

• de som får høyere felleskostnader

• de som får lavere felleskostnader.

• endrer man prinsipp, f.eks. fra brøk til likedeling,

gjelder dette samtlige


• Ingen formkrav, men bør av bevishensyn gjøres

skriftlig

• Kan skje i generalforsamling/årsmøte, men også

ved tilslutning i etterkant.

Beslutningen om endringen av fordelingen vedtas

av:

• Borettslag: styret jf. § 8-8

• Sameie: årsmøte, jf. § 23 andre ledd,

vedtektsendring


Tilslutning ved passivitet?

Ingen klar grense, 10 år trolig tilstrekkelig.

Rettspraksis: 4-5 år for lite, 27 år tilstrekkelig

Vesentlig endring av verdiforholdene

Borettslag, brl. § 5-19 første ledd:

Fordelingen skal justeres dersom endringer ved

boligen eller eiendommen fører til vesentlig

endring av verdiforholdene.

Sameier: ingen regel om dette


Ordlyden forutsetter at felleskostnadene er fastsatt

etter forholdet mellom boligens verdi

- Bestemmelsen kan brukes tilsvarende der annet

grunnlag for fordelingen enn verdi endrer seg

vesentlig.- Ot. prp. nr. 30 2002-2003 s. 279: Av andre punktum følger det at fordelinga skal

endrast dersom endringar av bustdaene eller eigedommen elles førere til vesentleg

endring av verditilhøva. Dette gjeld der fordelinga bygger på verditilhøva. Tilsvarande

må ein endre ei fordeling som bygger på andre retningslinjer der grunnlaget for

fordelinga endrar seg vesentlig.


Vilkårene for å endre fordelingen:

1) Det må foreligge en endring.

2) Endringen må gjelde boligen eller eiendommen

for øvrig.

3) Endringen må føre til vesentlig endring i

grunnlaget for fordelingen/verdiforholdene.


«Endring»

Mest praktisk for fysiske endringer

• påbygging (tilbygg, ny balkong)

• ombygging (innvendig fellesareal omgjøres til

boligformål)

• fysiske endringer av tomten


Endringen må føre til «vesentlige endringer» av

verdiforholdene/grunnlaget for fordelingen.

• Hva er grunnlaget for den opprinnelige

fordelingen?

• Hva er vesentlig? Konkret vurdering.• Ot. prp. Nr. 30 2002-2003 s. 280: Kva som er vesentlig må avgjerast ut i frå omstenda i det

einskilde tilfellet, men der endringane i grunnlaget skulle tilseie ei justering av felleskostnadane for

den einskilde med meir enn 15-20 %, talar det for revisjon.

• Antatt at det er lavere terskel i de tilfellene borettslaget

selv har vedtatt endringen enn der endringen gjelder ytre

omstendigheter.


Endring skal skje hvis vilkårene er oppfylt.

• Den berørte andelseier har rettskrav på endring.

• Laget plikter å foreta endring av fordelingen.

Fordeling etter nytte eller forbruk?

Når særlige grunner taler for det, skal visse

kostnader deles etter nytten for den enkelte

bolig/bruksenhet eller etter forbruk.

• brl. § 5-19 første ledd, esl. § 23/29 første ledd

• unntaksregel

• innebærer ikke endring av fordelingsbrøk, men

at noen kostnader faller utenfor

• bestemmelsene i eierseksjonsloven og

borettslagsloven er identiske og bør tolkes likt


Krav om «særlige grunner»:

• Utgiften må være betydelige i forhold til

felleskostnadene.

• Det må være urimelig å fordele kostnadene etter

fordelingsnøkkelen.

• Gagner boligene/bruksenhetene ulikt.

• Først og fremst aktuelt for nye tiltak.


«Nytte» og «særlige grunner»:

Ot.prp. nr. 33 Eierseksjonsloven:

«Et eksempel kan være installasjon av heis i den ene av

flere bygninger (hvor installasjon av heis ikke er aktuelt i de

andre bygningene.»

«Et annet eksempel kan være opparbeidelse av hage eller

annet uteareal som i praksis bare kan brukes av noen

sameiere.»

Balkongdommen i RG-1988-452 – nytteregelen kunne ha

begrunnet resultatet.


«Nyttesynspunktet bør ikke overdrives.

Forutsetningen er eksempelvis at kostnadene med

heis ikke skal fordeles ut fra forskjellig nytte for

seksjonene i de enkelte etasjer i den aktuelle

bygningen.»

«Selv om det foreligger særlige grunner til å

fordele investeringskostnadene etter nytte, vil

det ofte ikke være særlige grunner for å fordele

driftskostnadene på annet vis enn etter

fordelingsbrøk».


Spørsmålet er ikke om den enkelte rent faktisk har

nytte av tiltaket, men om tiltaket etter sin art kan

være til nytte for eieren. Eksempler:

• En eier som ikke vil ha balkong eller heis må

være med på å betale for det.

• En eier som ikke har bil må finne seg i å betale

sin andel av kostnaden for et garasjeanlegg.

• En eier må være med på å betale for en

lekeplass selv om vedkommende ikke har barn.

Endring etter nytte eller forbruk?

«Forbruk»

• Først og fremst aktuelt for nye tiltak.

• Kan også være aktuelt der forbruk varierer langt

mer enn forutsatt.• For eksempel varmtvann og oppvarmingskostnader er fastsatt etter areal,

men faktisk forbruk varierer vesentlig.

• Forskjellen i forbruk må være relativ enkel å konstatere

• Mest aktuelt for vann, varme, avkjøling, kabel-tv

Endring etter nytte eller forbruk?

Endring skal skje hvis vilkårene er oppfylt:

den berørte har rettskrav på endring

boligselskapet plikter å foreta endringen av

fordelingen

Sameiet Greger Grams vei

• 46 boligseksjoner, fordelt på 7 blokker

• bygget i 1971 – 1973

• 4 blokker har heis – blokker med 4 etasjer

• 3 blokker uten heis – blokker med 3

etasjer

• til sammen 18 seksjoner uten heis, 40 %

av sameiet


September 2008: brann i elektrisk anlegg i en av

heisene

Reparasjon budsjettert med kr 900.000

Reell kostnad kr 613.750

Forsikringsdekning og oppsparte midler dekket

en del

Rest ble på sameiermøtet besluttet å innkalle fra

sameierne gjennom felleskostnadene. Budsjett

kr 450.000. Senere reell kostnad kr 200.000


Sameiermøte 5.3.2009

• 18 mot 15 stemmer

• vedtatt at det innkalles kr 450.000 gjennom

felleskostnadene fordelt etter brøk

• dvs at alle seksjonseierne er med å betaler,

også de uten heis.

Ekstraordinært sameiermøte 27.10.2009

• vedtak ble opprettholdt

• 26 mot 18 stemmer


• En seksjonseier betalte ikke.

• Sameiet gikk til sak mot vedkommende,

innbetaling av hans del utgjorde kr 3.258.

• Seksjonseier fikk medhold i Oslo tingrett.

• Anke – sameiet fikk medhold i lagmannsretten.

• Behandlet av Høyesterett 4. og 5.12.2013.

Rt. 2013-1508 (utdrag fra dommen)

Det avgjørende for saken er etter dette om "særlige

grunner" tilsier at kostnadene ved drift og vedlikehold av

heisen bør fordeles etter nytten for den enkelte

bruksenhet.

Etter eierseksjonsloven av 1983 skulle felles utgifter

fordeles mellom sameierne etter størrelsen på

sameiebrøkene, men en annen fordelingsmåte kunne

fastsettes i vedtektene. Under arbeidet med den

någjeldende lov foreslo departementet i høringsutkastet

at "vanlige og nødvendige kostnader ved eiendommen

som ikke knytter seg til den enkelte bruksenhet, skulle

fordeles etter sameiebrøk, mens andre kostnader skulle

fordeles etter nytten", jf. Ot.prp. nr. 33 (1995-1996) side

60.

https://min.rettsdata.no/#/Dokument/gOT33z2E96z2DS60

Flere av høringsinstansene var kritiske til

forslaget. NBBL, NHO og Asker og Bærum

Boligbyggelag var særlig skeptiske til den del

som gikk ut på fordeling etter nytte. De pekte

blant annet på at "fordeling etter nytten vil være

svært vanskelig å praktisere og vil kunne føre til

mye konflikt", jf. proposisjonen side 61.

Departementet fravek etter dette forslaget i

høringsbrevet med den begrunnelse at den

"foreslåtte fordeling vil kunne skape grobunn for

uoverensstemmelser i sameiet".


Departementet uttalte deretter:

"Hovedregelen, som tas inn i § 23, skal være

fordeling etter sameiebrøk for alle typer

felleskostnader, mens fordeling etter nytte eller

forbruk bare skal skje hvis særlige grunner taler for

det. … Det lar seg neppe gjøre å finne regler om

fordeling av felleskostnadene som i alle

sammenhenger vil oppfattes som rettferdige. Et

hovedsynspunkt må være at fordelingsnøkkelen

ligger fast."

Etter dette legger jeg til grunn at unntaksregelen i §

23 må tolkes snevert. Det er dessuten grunn til å merke

seg at departementet var særlig opptatt av at fordeling

av kostnadene etter nytte ville kunne skape konflikter.

https://min.rettsdata.no/#/Dokument/gL19970523z2D31z2EzA723

Forarbeidene til § 23 viser videre at unntaksregelen i

hovedsak bare er aktuell der det er tale om kostnader

ved nye tiltak. I proposisjonen side 61 heter det - med

mine kursiveringer - således:

"I enkelte tilfelle kan særlige grunner tale for at

felleskostnadene fordeles på en annen måte enn

etter sameiebrøk. Et eksempel kan være installasjon

av heis i den ene av flere bygninger (hvor

installasjon av heis ikke er aktuelt i de andre

bygningene). Et annet eksempel kan være

opparbeidelse av hage eller annet uteareal som i

praksis bare kan brukes av noen sameiere, for

eksempel sameierne i den ene av flere husrekker."



I denne sammenheng har det også interesse at selv for

tilfeller der det er tale om nyinstallerte heiser, forutsetter

departementet at de av sameierne som bor i en annen

bygning, skal kunne bli nødt til å bære driftsutgiftene:

"Det er ingen nødvendig sammenheng mellom

fordeling av kostnadene ved iverksettelsen av et

tiltak og eventuelle økte drifts- og

vedlikeholdskostnader som følge av tiltaket. I det

nevnte eksempelet med installasjon av heis i den

ene av flere bygninger kan det være riktig å fordele

kostnadene med drift av heisen etter sameiebrøken,

selv om installasjonskostnadene blir fordelt etter

nytten. Det gjelder særlig hvis andre bygninger har

heis fra før."

At unntaket først og fremst skal kunne anvendes på

kostnader ved nye tiltak, følger også av forarbeidene til

borettslagsloven av 6. juni 2003 nr. 39, som i § 5-

19 første ledd har en tilsvarende regel som i

eierseksjonsloven § 23. I Ot.prp. nr. 30 (2002-2003) side

280 heter det således at særregelen nok er "mest aktuell

for nye tiltak som klårt er mest til gagn for berre nokre av

andelseigarane".

(28) Hagen mfl., Eierseksjonsloven, 2. utgave, side 218

gir uttrykk for det samme.

https://min.rettsdata.no/#/Dokument/gL20030606z2D39z2EzA75z2D19



Når det gjelder den foreliggende saken, kan jeg ikke se

at det er grunnlag for å gjøre unntak fra hovedregelen

om at kostnader skal bæres etter sameiebrøk. Det er

riktignok på det rene at de ankende parter ikke har noe

nytte av heisene, og at de forestående utskiftningene

medfører relativt store kostnader. Hadde det vært tale

om installering av nye heiser, ville det ha vært naturlig å

anvende unntaksregelen. Det er imidlertid ikke tilfellet

her. Som partene er enige om, gjelder saken tvert imot

drifts- og vedlikeholdskostnader knyttet til allerede

eksisterende heiser. Gjennomgangen ovenfor har vist at

saken da står i en helt annen stilling. For denne typen

kostnader skal det mye til for å fravike hovedregelen om

dekning etter sameiebrøk, og jeg kan ikke se at det bør

skje i vår sak.

Jeg peker på de vanskelige avgrensningsspørsmål som i

så fall ville ha oppstått. Eiere av seksjoner i første etasje

vil for eksempel ofte ikke ha nytte av heis. Selv om eiere

av slike seksjoner rent fysisk vil ha tilgang til heisene,

kan det være vanskelig å si at slike eiere bør stå i en

annen stilling enn de ankende parter. Det kan tenkes en

rekke liknende eksempler, uten at jeg ser grunn til å gå

inn på dem. I denne sammenheng er det tilstrekkelig å

peke på at konsekvensene av å gi de ankende parter

medhold, kan bli en uthuling av det grunnleggende

prinsippet om kostnadsfordeling etter sameiebrøk. Den

restriktive forståelsen av unntaksregelen som

forarbeidene legger opp til, motvirker en slik utvikling og

ivaretar også hensynet til å forsøke å unngå konflikter,

slik det legges opp til i forarbeidene.

Jeg viser også til at drifts- og

vedlikeholdskostnader knyttet til heisene hittil

har blitt dekket etter sameiebrøk. Denne

praksisen er som nevnt ikke uten videre

avgjørende, men den er likevel relevant ved

vurderingen av om det foreligger "særlig grunn".

Jeg er etter dette kommet til at det ikke er

grunnlag for å endre den etablerte

fordelingsnøkkelen med hjemmel i § 23.


Dissens: 2 av 5 dommere mente at

unntaksregelen i § 23 kom til anvendelse fordi

eierne av seksjoner i bygningene uten heis ikke

hadde nytte av heisen.

Endring – fordeling i strid med

mindretallsvernet, esl. § 32 og brl. §

Rt-2013-1508 (utdrag fra dommen)De ankende parter har alternativt anført at vedtaket om fordeling etter

sameiebrøk må revideres etter § 32, som bestemmer at sameiermøtet,

styret eller andre som etter § 43representerer sameiet ikke kan "treffe

beslutning som er egnet til å gi visse sameiere eller andre en urimelig

fordel på andre sameieres bekostning". Jeg kan ikke se det er grunnlag

for en revisjon etter denne bestemmelsen. De momenter som kunne

tilsi en slik revisjon, er i hovedsak de samme som taler for å anvende

unntaksregelen i § 23. Paragraf 23 er en spesialbestemmelse om

kostnadsfordeling, og når den ikke gir grunnlag for unntak fra

hovedregelen om kostnadsfordeling etter sameiebrøk, kan den

generelle bestemmelsen i § 32 vanskelig lede til et annet resultat.






Endring etter avtaleloven § 36

Dersom brøken er fastsatt vilkårlig, og dette fører

til et klart urimelig resultat, vil avtaleloven § 36

kunne anføres for å sette brøken til side.

Utdrag fra § 36:En avtale kan helt eller delvis settes til side eller endres for så vidt det

ville virke urimelig eller være i strid med god forretningsskikk å gjøre

den gjeldende. Det samme gjelder ensidig bindende disposisjoner.

Ved avgjørelsen tas hensyn ikke bare til avtalens innhold, partenes

stilling og forholdene ved avtalens inngåelse, men også til senere

inntrådte forhold og omstendighetene for øvrig.

endring av felleskostnaderfiler.nbbl.no/nr_05_elisabeth_aas_nilsen.pdf · •andre driftsutgifter:...

Documents