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부평시장역 복합상가 개발 분석 사례

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PROJECT명 부평구 성내동 도시형 생활주택 개발사업

현 황

사업장 위치 인천광역시 부평구 부평동 442-13번지外 일원

현업형태

대지면적 2,695.7㎡

지역/지구 일반상업지역, 중심미관지구

건축개요

사업추진방향 도시형생활주택 분양 및 근린생활시설, 업무시설 분양

연 면 적 28,843.8㎡(사업연면적 : ㎡)

건 폐 율 70% 법정 : 70%

용 적 율 799.0% 법정 : 800%

건축규모 지하 3층, 지상 16층

총사업비

토 지 비 13,347백만원 (3.3㎡당 16,000천원)

지상권인수 -

리모델비용 -

공 사 비 29,766백만원

기타제비용 7,060백만원

지출합계 50,173백만원

수지분석

수 입 원 주거시설 분양수입, 상업시설 분양수입

주 택 29,756백만원

상가분양 41,414백만원

합 계 71,170백만원 (VAT 2,899백만원 미포함)

대출요청금 30㎡*300세대*80만원 = 7,200백만원

자 금상환계획

사용기간 : 3년거치, 20년 상환

상환방법 : 임대운영

특기사항

제1장 사업의 개요

1.1 사업 요약

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1.2 사업의 개요

1) 시간적 범위

사업 수행기간 • 2011. 04 ~2011. 06

‑ 도시형생활주택 개발 사업계획서 (기금대출 승인용)

2) 공간적 범위

구분 부평구 상업 및 업무시설 & 도시형생활주택 사업위치 인천광역시 부평구 부평동 442-12외 일원

부지면적 2,695.7㎡용도지역 일반상업지역, 중심미관지구건축면적 1,887.0㎡건폐율 1,887.0㎡ (70%) 법정 : 70%연면적 28,843.8㎡(사업연면적 : ㎡)용적률 800.0%(사업용적률 : %) 법정 : 1,000%비고 본계획설계는 측량후 인허가 과정에서 증감이 있을수 있음

3) 내용적 범위

사업성분석

• 주택수급분석

- 주택보급률

- 가구증가율

- 전세가격지수상승률 및 매매가격지수상승률

- 미분양 아파트 비율 및 부도사업보유지역 사업장 세대수

• 부평구 주택시장분석 및 전략

• 사업지 근생시설 활용, 사업성 분석, 현금흐름분석

입지환경분석및

기타

• 입지환경분석

- 대지가격비율

- 교통여건 (지하철, 고속도로, 버스이용, 4차선도로 접근성)

- 생활편의시설 (대형점, 재래시장, 의료기관, 기타편의시설 등)

- 환경여건

• 건설업체 선정 및 평가

- 사업경험, 건설능력(건설실적, 미기성총액, 사업자미분양비율,

공사3개월 중단현장 등), 임대능력, 신인도, 기금대출의존도

• 신용등급 및 부채비율

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사업지

확대도

항목 내용현장사진

기본서류

1.3 사업 위치

사업지

위치도

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1.4 건축개요

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배 치 도

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지하 1~2층

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지상 1~4층

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지상 5~16층

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도시형생활주택 주택건설자금 대출절차 흐름도

①주택건설사업

계획승인(또는 건축허가) - 시․군․구 → 주택건설사업등록업자

- 건축허가는 사업자등록증 소지자

↓

②기금융자

승인신청 - 주택건설사업등록업자 → 기금수탁자 (사업자등록증 소지자)

↓

③심 사 - 기금수탁자(우리은행)

↓

④기금융자승인 - 대출승인 통보

↓

⑤착 공

↓

⑥(입주자 모집공고) ※ 분양대상 주택에 한함

↓

⑦담 보 취 득 - 대지에 대하여 제1순위 근저당권을 설정

(대지담보가격 초과금액은 주택금융신용보증서를 담보)

↓

⑧선 급 - 공사착공 확인후 당해 주택건설용지나 다른 담보물의 감정가격과 융

자승인금액 50%(전용 60㎡ 초과시 40%)이내에서 선지급

↓

⑨기 성 급 - 융자금의 90%범위 내에서 기성고율에 따라 지급

↓

⑩준 공

↓

⑪준공급

후취담보취득

- 융자금의 10%

- 건물준공시 제1순위 근저당권을 설정

↓

⑫입 주

↓

⑬할부금 상환 - 매월 분할상환

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도시생활주택 주택건설자금 대출절차 흐름도

①사업승인

(인·허가 기준 및 절차)

- 최소 2세대 이상 건설(주택법 제16조)

- 다가구주택 등 단독주택의 경우에는 도시형생활주택에

해당되지 아니함 (주택법 시행령 제3조 제1항)

- 건설 자금 금리 2%

- 사업주체 및 시공자격

* 주택건설사업자로 등록 (30세대 이상 도시형생활주택 건설)

* 토지소유자가 주택건설사업자와 공동으로 사업을 시행 할

경우 (공동사업주체)

* 건축허가대상 (30세대 미만 도시형생활주택 건설)

- 주택건설사업자 등록기준

* 자본금 5억(개인10억)이상, 건축 및 토목분야 기술자 1인 포함 3인이상

* 최근 건설실적 100호 또는 100세대 이상

- 주거 전형면적

* 단지형 연립 및 다세대 : 85㎡ 이하, 원룸형 : 12㎡~50㎡

② 기금융자

승인신청

- 구비 서류

* 주택건설사업계획승인서(또는 건축허가서), 토지등기부등본, 법인등기부등본,

사업자등록증명원, 임대계획서, 주택분양(임대) 미공고 확인서,

입주자 모집공고안, 자기자금 조달 계획서 등 (대출 심사서류 별도)

③ 심사

- 대출심사 평가

* 주택건설사업자는 사업성 50점, 사업수행능력 20점,

업체현황 30점 중 60점이상

* 건축허가대상자는 사업성 60점, 업체현황 40점 중 60점이상

④ 기금 융자승인

⑤ 착공

⑥입주자 모집공고

⑦ 담보취득

- 토지의 제한물권(근저당 등)이 있는 경우에는 선순위 제한물권에 대한

채권상환조건부로 기금대출 후 제한물권을 해지하고, 기금이 제1순위로

근저당권이 설정되면 대출가능.

⑧ 선급- 공사 착공 후 토지담보가격 범위내에서 선지급(40~50%)가능하며,

향후에는 공정율에 따라 지급한다.

⑨ 기성급 - 융자금의 90%범위 내에서 기성고율에 따라 지급

⑩ 준공

⑪ 준공급

후취담보취득

- 융자금의 10%

- 건물준공시 제1순위 근저당권을 설정

⑫ 입주

⑬ 할부금 상환

- 단지형 다세대 임대자금(대출기간 30년), 원룸형 주택자금(대출기간 20년)

은 대출기간내 상환해야 하며, 연장불가

- 단지형다세대 분양자금(대출기간 3년)의 경우 미준공 등 부득이한 경우

3년의 범위에서 1년 단위로 연장 가능

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1.5 사업지 주택시장 분석 및 입지 특성 분석

항목 내용 평가

주택수급분석

(광의) 주택보급율 101.6%

2010 총주택(주거)수/ 2010 총가구수 C 4 2.4

3년간 가구증가율(연평균)

3년간 가구증가율 0.7%3년간 고용증가율 2.7%로서 고용기반 강화에 따른 주거개발압력이 있으나 주택부족으로 가구증가가 뒤따르지 못함

D 4 1.6

전세가격지수 상승율 7.6% A 2 2

매매가격지수 상승율 -1.7% (소형인 경우 D 2 0.8

미분양 아파트 비율 A 3 3

부도사업장 세대수 A 3 3

입지

환경

분석

대지가격 비율 B 10 8

교

통

여

건

지하철 이용여건 중랑역 30미터 A7 7

고속도로 이용여건 남양주IC 8KM C

버스이용여건 버스 노선 수십개 A 4 4

주요도로 접근성 대로 인접 30미터 A 3 3

편

익

시

설

유통시설 대형점 1KM B2 1.6

재래시장 동부시장 인접 A

의료기관 준종합병원, 의원 수십개 다수 A 1 1

기타편의시설 동부시장 및 망우로 대로변 주변 다수의

편의시설 충분A 2 2

환

경환경여건 3 3

주택시장 도시환경 종합평가

(소계)42.4

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항목 내용 평가

사업수행능력

사업경험 영업년수 C 2(3) 1.8

건설능력

3년평균 건설실적/대출신청세대수 B 2(3) 2.4

미기성총액/시공능력평가액 B 2(3) 2.4

사업자미분양주택수 또는 비율 B 2 1.6

공사3개월중단, 월공정율1%미만 B 2 1.6

임대능력 공공임대사업장의 운영경험 D 3(0) 0

신인도 사업자의 포상 및 벌점이력 C 3 1.8

기금대출의존도 자기자본/기금대출총승인금액 C 4 2.4

업체

현황

신용등급 신용등급 환산평점 D 25 10

기타 동종업계 평균부채비율대비 비율 B 5 4

소계 28

총계 70.4

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제2장 개발환경분석

항목 내용상위계획 검토

상위계획

관련계획

법규검토

권리분석

경제/사회 환경분석

거시경제분석

소비자물가동향

부동산시장 환경분석

시장분석

정책분석

트랜드분석

개발아이템 환경분석

세부시장분석

지역개발계획

기본계획

개발계획

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제3장 입지 분석

항목 내용공간구조분석

도시위계 분석

- 부평구는 계양구 및 서구를 거느린 인천북부 및 서울연계 부도심

- 서울 1,7호선이 결절

- 부평구는 인천북부 47만세대 부도심(부평구 21만, 계양구 13만, 서구 14만세대)으

로서 인천북부의 업무중심, 교통중심으로서 위상을 강화하고, 부평역~부평구청역이

업무부도심으로 성장

상권위계 분석 - 부평권 부도심, 부평시장역 5만세대 지역중심, 부평4동 1만세대 지구중심

대중소생활권 구분 - 부평1,4,5동 및 부개동, 산곡동, 부개동 일대의 생활형 지역중심

공간구조변화 분석

- 부평역의 부도심기능은 계양구, 서구, 부천 등의 자족성 강화로 쇠퇴

- 버스중심 부흥5거리 중심축에서 인천1호선 부평시장역 중심으로 오피스 및

생활상권이 5년째 완만한 이동이 지속, 가속화되고 있음

- 금융권의 증가 및 금융 사옥으로 변모

- 부평역(1호선, 인천1호선)과 부평구청역(7호선, 인천1호선)의 중앙에 위치하나 부평

역과 부평구청역은 개발가능지가 거의 없거나 전철에서 접근이 매우 불편한 상황

3.2 부지여건분석

인접지도 - 부평시장역은 개발가능성이 풍부하며, 오피스타운으로서의 확장성, 교통접근성 양호

부지형태 - 사업지는 부평시장역 1번출구에 접한 연면적 1만평 규모의 중심 건물임

도로- 5거리 6~8차선 대로변으로 사업지는 사거리 코너에 위치 3면 도로 접근 가능

30미터 주도로에 면하여 최소 사선제한 48~52미터 가능 (16~18층)

3.3 인구분석

인구규모 분석

5세별 인구분석

인구 유출입

3.4 산업기반분석

제조업 분석 - 2000~2008년 8년간 세대수는 부평구 119%, 계양구 117%, 서구 130% 성장함

오피스는 부평구 182%, 계양구 179%, 서구 141% 성장함

상가는 부평구 116%, 계양구 121%, 서구 123% 성장함오피스 분석

3.5 교통여건분석

교통량 분석

교통 중심성 분석

교통 유동성 분석

기타 주요요건 분석

교육기관

대형시설

특기사항 - 부평1,4,5동 오피스종사자 11천명으로 인천 최대의 오피스 밀집 및 연10%성장지역

최중심인 부평시장역 1번출구 앞이나 현대식 오피스 부재

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부평구 인구가구 구조 분석

1. 인구가구분석 - 인구감소, 가구증가 정체를 보임

- 센서스기준 약 2~6천명의 인구 감소 진행

- 센서스기준 3천세대 내외 증가 경향이 주택부족으로 가구증가 둔화, 개발 압력 누적

- 최근 3년 평균 인구증가율은 -0.4%, 가구증가율은 +0.8%에 불과 주택공급부족 및 개발필요

- 가구분화율은 1.2%씩 계속 진행되어 부평구 19만가구에 인구증가 없어도 2.3천세대씩 증가

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2. 인구연령구조 분포변화 분석 - 40전후 비율 높고, 고령화지수는 전국대비 78.9 수준

- 인천의 비중과 거의 흡사하나 40대 후반 비중 구성만 근소하게 높은 편임

- 40대후반 이상이 급증하고, 30대와 10세 미만의 감소율이 두드러짐

- 60세이상 고령비율이 12.2%이며, 고령화 지수가 78.9로 낮고, 고령화속도가 빠름

- 부평구는 오랜도시로서 고령층의 거주 지속성과 유자녀 신세대의 감소로 수요 소형화 전망

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부평구 산업고용기반 및 성장구조 분석

3. 성장구조 진단 고용증가율 4.8%, 가구증가율 1%이하로 고용증가가 강해 개발압력 누적

- 6백개의 사업체 증가 및 6천여명의 종사자 증가로 산업 및 고용 회복세를 보임

- 6백개의 사업체 증가 등 사업체 증가율 2%, 종사자 증가율 4%대로 중소기업 위주 증가

- 2009년 부평구의 고용증가량 6.5천명, 가구증가량 1.5천가구로 고용기반 성장기반이 강화됨

- 고용증가율이 가구증가율을 압도하여 자족성 측면에서 내재적인 개발압력이 누적되고 있음

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2) 산업고용기반 분석

- 가구당 76.6%의 고용율로 고용기반이 안정되고 있으며, 전국대비 고용 자족율은 79.2%

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3) 산업부문별 고용증가량과 산업부문별 구성 변화

- 2008년 총고용 증가율이 2.7% 중 제조업 -6.7%감소에 비해 오피스 10.5%, 상가 4.9% 증가

- 2009년 총고용 증가율이 4.8% 중 제조업 1.1%소폭증가 및 오피스 8.9%, 상가 4.8% 증가

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제4장 경제 마켓 분석

항목 내용

시장

분석

주택시장, 상권분석

상권위계분석

수요공급분석

수요분석

공급분석

수급분석

잠재력분석

성장성분석

가격분석

매매가분석

전세가분석

월세환산가분석

가격동향분석

시장

성

분석

경쟁상권분석

상권력 분석

상권특성(업종별)

구매력분석

지역소득/연령

주택규모

소비패턴분석

아파트 비율

전월세 비율

업종별분석

주요업종 수요타당성분석

지역

조사

지역조사

전수조사

부분조사

가격조사

인근가격조사

설문/방문조사

주민/이용객/점포조사

델파이조사

지역전문가/업종본사조사

기타

기타

유사

사례

조사

유사도시, 상권조사

국내외대상 도시조사

업종사례조사

업종분석

유사사례조사

개발과정/성공, 실패요인

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부평구 주택수요 구조 분석

가구구조 분포변화 분석 - 1인가구 19.1%(서울23.8%)이며, 1,2인가구 40%초과함

연평균 1인가구 2인가구 3인가구 4인가구 5인가구 6인가구 7인가구 계00-10 연증가 1,632 1,547 884 -637 -463 -102 -2 2,860

11-20 연증가 1,187 1,254 541 -634 -413 -74 -36 1,824

00-10 연증가율 6.2% 5.0% 2.3% -1.1% -3.3% -3.1% -0.1% 1.7%

11-20 연증가율 2.9% 2.7% 1.2% -1.3% -4.3% -3.1% -3.7% 0.9%

00-10 증가비중 57.1% 54.1% 30.9% -22.3% -16.2% -3.6% -0.1% 100.0%11-20 증가비중 65.1% 68.8% 29.7% -34.8% -22.6% -4.1% -2.0% 100.0%

- 2000년대 1,2인가구의 증가가 각각 약 1.5천세대 내외씩 증가하였으며, 4인가구 이상은 감소하여

1~3인가구 위주의 핵가구 증가분이 압도적으로 높은 특이성을 보임 (대도시 특성)

- 2010년 기준 1인가구 비중이 57.1%로 전국 평균 23.1% 및 서울평균 23.8%보다 월등히 높음

- 고령화 및 20세이하 자녀를 둔 계층이 급격히 줄면서 4인가구 이상이 급격히 감소

- 향후 1,2인가구 위주의 가구 증가가 더욱 급격해 질 가능성이 높음

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- 2004년까지 공급초과 → 가격안정

- 2005, 2006년 공급부족 → 가격상승

- 2009년부터 가격상승 후 안정

- 2011년부터 공급부족 → 가격상승

부평구 주택시장 분석

1) 단순총량적 수급분석 (20㎡미만 수요 제외)

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2) 규모별 주택수요

- 부평구 주택수요는 2~3천가구의 증가와, 주택멸실은 700천호 내외의 합으로 구성

- 부평구 주택수요는 2008년까지 3천세대 내외에서 주택공급 부족으로 1천호 미만으로 감소

- 주택공급부족과 개발압력 누적으로 최소 2~3천세대 이상의 주택수요 발생 전망

- 40㎡미만의 초소형 주택수요도 최소 600~1000세대 이상 필요한 것으로 분석됨

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3) 규모별 수급 비율 비교 분석

- 40~60㎡의 공급불균형이 두드러지며, 60~85㎡는 충분한 공급, 85㎡이상은 안정적 공급

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4) 규모별 주택시장 수급분석

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5) 규모별 광의의 주택보급율 분석

- 주택요건을 갖춘 주택재고량과 일반가구(1인가구 포함) + 외국인가구를 대비한

주택보급율은 2005년 103.1%로 100% 이상을 유지했으나 2008년 100.7%로 낮아졌다가

2010년 101.6%로 다소 양호해졌으나 2011년 이후 100%대 이하 수준으로 하락 전망

- 2013년까지 40㎡미만은 87.3%, 40-60㎡은 97.9%로 주택보급율이 악화될 전망임

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6) 가격분석 및 전망

- ‘01년 400만원대의 아파트 매매가가 ’11년 829만원 수준으로 상승함

- ‘01년 270만원대의 아파트 전세가가 ’11년 411만원 수준으로 상승함

- 매매가대비 전세가는 2001년 70%수준에서 2008년 41%수준으로 하락, 2011년 50%수준임

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- 2008=100기준, 매매가격지수는 2001년 44, 2011년 99.4

- 2008=100기준, 매매가격지수는 2001년 77, 2011년 115.1

- 꾸준한 가격상승, ‘04~’05년 가격 정체 후 ‘06~07년 급등, 08년이후 정체, 하락

- ‘02~‘03년 정체, ’04년 하락 ’05~‘06년 큰폭 상승후 정체, ’09년 이후 큰 폭 상승

- ‘04~’07년 전세가에 비해 매매가가 과도하게 상승한 후, ‘09년 이후 전세가격 상승이 후행

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7) 상업/오피스 시설 수요타당성 및 입점가능성

□ 판매시설 수요타당성 및 입점가능성

- 편의점, 과일채소점, 정보통신점 - 문구,완구 및 컴퓨터관련

- 운동 및 경기용품점, 자전거점 - 의료기기 (부평권의 중심임)

- 화장품, 방향제 소매업 (부평1동 107명 근무, 650평) - 안경소매점(이전 가능)

- 화초 및 산식물 소매업

- 무점포 소매업 (부평1,4,5동 50개업체 900명 종사, 270%수준임)

□ 음식시설 수요타당성 및 입점가능성

- 음식업 (452개업체, 11500평 규모이나 자족율 101%에 불과함)

- 일식 24% 서양식 19% 낮음(부평구44%, 부평1동 200%, 부평5동 388%)

서양식 약 2000㎡ 수준의 수요가 추가 가능 (부평구 자족율 44%=>66%),

- 뷔페 및 출장서비스

- 패스트푸드 부평4동 11개 2853㎡ 자족율 209%, 시장역 앞으로 이전 필요

부평1동 16개 4781㎡ 자족율 307%, 부평5동 10개 2250㎡ 209%

부평은 자족율 94%, 계양구 112%, 인천 100%로서 잠재력 있음

□ 개인서비스시설 수요타당성 및 입점가능성

- 오피스타운 밀집지역과 9천세대의 주거지의 교통중심축에 위치하여 개인서비스 시설 수요의

지구중심 위계의 규칙성 수요 확보 가능

□ 클리닉시설 수요타당성 및 입점가능성

- 배후 3개블럭이 둘러싸인 사거리 중심지로서 종합클리닉 건물의 위상이 가능한 조건임

- 주변 역세권이 유동인구와 판매, 음식점 위주임에 반해 부평시장역세권은 생활서비스 중심임

- 인천 북부권의 클리닉 총중심이며, 오피스타운, 주거 교차점으로서 클리닉 이전 가능성 높음

□ 학원시설 수요타당성 및 입점가능성

- 인접초등학교 수요 및 인접 고등학교 6개교의 중심 위상으로 학원 수요 타당성 있음

□ 오피스 수요타당성 및 입점가능성

- 오피스 타운으로서 연 10%씩 고용이 증가되는 추세에서 최상위 중심지로서 소형 및 중대형 오

피스 수요 기반 풍부

- 교통입지 및 4거리 유일의 일반 건물로서 금융부분(보험, 은행, 증권 등)과 일반 오피스 수요가

중첩적으로 발생할 것으로 전망

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금융사명 위치 대표전화 　대한생명 부평1동 529-5 　 　하나은행(부평지점) 부평1동 529-100 032-515-1111 　새마을금고 제1분소 1동 542-27 032-525-9082 　새마을금고 부일본점 1동 464-28 032-511-7101 　외환은행 부평역지점 1동 738-21 032-503-2281 　부평1동 새마을금고 1동 464-28 032-515-7604 　SC스탠다드저축은행 1동 185-41 032-7187600 　신한은행 부평중앙지점 부평동 549-5 032-527-7500 　신한은행 부평금융센터 부평동 378-4 032-504-2030 　신라저축은행 부평동 194-23 1544-6565 　국민은행 인천부평지점 부평동 199-14 032-511-3111 　국민은행 부평기업금융지점 부평동 543-3 032-528-0271 　SC제일은행 부평기업금융지점 부평동 206-21 032-508-2531 　기업은행 경인지역본부 부평5동 132-5 032-501-4233 　솔로몬저축은행 부평지점 부평동543-45 032-363-8000 　기업은행 부평역점 부평동 549-38 032-362-2051 　기업은행 인천부평지점 부평동126-7 032-517-8233 　새마을금고 부평중앙제2분소 부평4동 19-8 032-513-6219 　한국씨티은행 부평지점 부평4동 202-1 032-518-9700 　국민은행 인천북지역본부 부평동 529-15 032-520-9400 　금화상호저축은행 부평4동 416-18 032-526-6000 　모아상호저축은행 부평동 439-2 032-516-8151 　중소기업은행 경인지역본부 부평5동 126-7 032-517-8243 　대우증권 부평지점 부평동 549-5 032-505-8451 　동양종합금융증권 금융센터부평지점 부평1동 529-15 032-508-9500 　우리투자증권 부평점 부평동 199-36 1544-0000 　한국투자증권 부평지점 부평동 549-5 032-526-1254 　현대증권 부평지점 부평동 202-1 032-529-9706 　하나대투증권 부평동 543-1 032-521-3111 　교보증권 부평지점 부평4동 440-5 032-529-9981 　유진투자증권 부평1동 534-4 032-524-3100 　NH투자증권 부평동 199-36 032-515-4285 역앞 5동푸르덴셜투자증권 인천부평지점 부평동 549-21 032-522-7321 　삼성증권 부평지점 부평동 442-15 1588-2323 　한화증권 부평지점 부평1동529-15 032-510-2800 　미래에셋 인천지점 부평동 543-45 032-506-0070 역앞 1동동부화재해상보험 경인,중부지점 부평1동 185-41 032-508-6256 부평역1호선앞동부화재해상보험 부흥, 동래,부평지점 부평4동 397-4 032-528-9990 부흥사거리신한은행옆 현대해상 부평지점 부평1동 529-15 032-514-5653 　삼성화재 부평지역단 고객지원센터 부평5동 132-5 032-525-7114 　교보생명 부평PF 부평4동 397-4 032-528-9990 　교보생명 부개,동부평,부흥,남부평,부평PF 부평4동 217-33 032-522-2846 　삼성생명 고객창구,부평,부명,동수,인일지점 부평1동 465-1 1588-3114 　삼성생명 작전,청천,부평TC,청수지점 부평4동 442-15 1588-3114 　미래에셋 동부평 지점 부평4동 373-26 032-519-4266 　미래에셋 부평지점 부평1동 534-24 032-529-9032 　푸르덴셜생명보험 희망지점 부평동 194-3 032-515-5174 　

■ 금융기관 분포현황과 유치계획

<유치대상>

▷ 증권 : 한양증권, 대신증권 ▷ 은행 : 농협 & 농협신용부문

▷ 보험 : 동부화재(이전), 흥국화재, 메트라이프, 알리안츠 ▷ CD기 : 농협, 국민은행, 신한은행

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제5장 PRE 마케팅 전략

항목 내용SWOT 분석

장단점/위험/기회요인

SCREENING

개발가능 업종선정

타당성 분석

건축법

입지경쟁력

수익타당성

실행능력 타당성

개발컨셉, MD 전략

업종구성

적정규모 분석

앵커 구성

로스리더 전략

전략적 아이디어

건축계획

컨셉과 기능

적정규모

업종구성

층별용도

면적구획

건물외관 및 형태

조경 및 내장

핵심전략

분양시기

착/준공시기

유통전략 일정

제6장 사업성 분석

항목 내용가격포지셔닝가격포지셔닝수지분석수지분석수입과 비용분석현금흐름표현금흐름표시기별 현금흐름 분석민감도분석민감도분석분양가/분양율 상관분석

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제5장 PRE 마케팅 전략 - 규모별 주택수요에 조응한 건축설계

- 1,2인가구 증가로 인한 초소형 및 소형, 중형 수요가 많으며, 4,5인가구에서 소형 수요 감소

- 23㎡미만 수요 8%, 20~30㎡수요 13%, 30~46㎡수요 27%로 약 절반이 초소형 수요임

- 총주택(거처)수급지수는 ‘05년 101.5%에서 ’10년 100.4%로 하락, ‘13년 97.2%로 급락

- 최소 재고지수 103%를 기준으로 부족누적분은 ‘05년 -1.5%에서 ’13년 -5.8%까지 악화전망

- 주택부족량은 ‘05년 2천가구 부족 ’10년 4천가구 부족, ‘13년 9천가구 부족으로 악화전망

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층구분 1안) 최선안 2안) 기본안 임대면적1층 패스트푸드/ 약국 / 은행 / 전문점/문구/인쇄 / 종합소매점/반찬점/음식 7082층 패밀리레스토랑/음식/금융 7083층 근생시설 / 개인서비스/ 어린이학원/ 치과/ 소아과 7084층 국민의료소비자조합

오피스텔/ 도시형생활주택

7085층 근로복지공단 8206층 근로복지공단/보험회사영업소 820

7~15A 도시형생활주택 4,251선분양상가군 3,525

2) MD구성

■ 선분양 : 상가 6천평 중에서 대형 앵커 4~5천평은 선분양 확정후 사업추진 가능 전망

- 의료소비자협동조합 및 크리닉 1000평 입주예정 (사업 주체이자 사업파트너 임)

- 고용안정센타 1200평 입주 긍정적 검토 (고용안전부 분양 매입) (부평역 현센타는 130평*4개

층으로 협소하여 이전 예정, 주변에 적정 건물이 없고 본입지를 양호하게 평가함)

- 3D인천체험관 1000평 입주 MOU (B1 지하층고 4미터 요구)

- 패스트푸드(햄버거 등) 및 패밀리레스토랑이 경쟁력 최상 800평 입지 가능성이 높음

- 기타 피트니스/스크린골프 400평, 은행(농협) 200평, 금융기관(동부) 200평, 종합소매점(하나로

마트) 250평 등 최적 위치

- 나머지 근린중심, 지구중심, 지역중심 기능의 서비스시설 및 음식시설, 학원 등 입지 필수

■ 기타 MD

- 생명/화재보험, 증권사 등의 지사 및 은행 지점으로 가장 양호한 오피스 위치

- 컨벤션/뷔페/패밀리레스토랑으로 경쟁력이 가장 높은 위치

- 부평시장역은 클리닉 중심지로서 그 최상위의 위상에 위치하여 이전 수요가 풍부

- 초등학교 및 중고등학교, 인천 청솔학원 등과 관련 롯데리아, 아이스크림, 빵집 등 지역상권의

거점이며, 소매수요 및 학원수요도 풍부

- 낡은 도시여서 현대식 복합건물이 적은 편이며, 금융기관 사옥 형태로 현대식 건물이 계속 입

주 중이어서 역세권 4거리는 오피스직장인 및 주민기반 상가 기능이 매우 부족한 상태임

- 부평시장역세권(부평1,4,5동) 오피스 종사자 11천명, 상가종사자 18천명으로 인천의 양대 부도

심으로서 직주근접의 1,2인 유목형 가구 주거수요가 풍부(도시형생활주택 지주에 선분양)

- 금융기관 기반 업무부도심으로서 이와 연계된 소형 오피스텔 수요도 풍부

- 오피스타운(금융기관 지사 빌딩 7개가 4거리 100미터 이내에 밀집함)으로서 음식수요도 풍부

- 부평4동은 개발잠재력에도 불구하고, 현대적 개발 중단으로 지속적으로 위축, 낡아왔으나 인천

1호선 개통으로 서서히 대중교통축을 중심으로 한 공간중심의 이동이 가속화되고 있으며, 현대

화 트렌드와 결합하여 부평시장역이 교통, 오피스타운 및 중심상권으로 성장이 집중되고 있음

■ MD구성 예시

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제6장 가격 설정 및 수지분석

1) 주택시장 수급분석에 기반한 매매가격 및 전세(불변)가격 가격변동구조

- 주택수급상황에 대하여 균형점인 수급지수 105상태에서 가격탄력성 -0.7을 기본으로하고,

주택과부족이 10이상 심화될 때(95이하 또는115이상) 가격탄력성 -1 ~ 최대 -1.5까지 적용

하고, 연간 주택가격 인상율 3.2%를 반영하여 가격전망 (서울,인천,경기 회귀분석결과 최적화)

- 주택가격영향지수 = (가격탄력성)×(주택수급불균형)+0.8%(분기별)

가격탄력성 = ((가격지수-105)/10)^(1/5)으로 하여 표준화 및 최소, 최대 변동폭을 조절함

- 2010년을 기준으로 2013년 116.2%, 40㎡미만은 121%, 60㎡미만은 116.8%로 상향 전망

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공급(㎡)

전용(㎡)

매매/전세 월세 권리 해당층 특징 평 평당전

세평당월

세 권리금 환산가

231 495 75,000 　 0 매매1층

대로변통상가(급매) 주위시세보다저렴 70 1073 　 　 1,073

50 43 2,000 100 3,000 1 시장역2분거리 현)부동산 15 133 7 200 1,666 90 60 1,000 70 3,500 1 현)고기집 유동인구바글 27 37 3 129 680 70 49 5,000 250 6,500 1 문화거리초입 21 236 12 307 2,904 49 49 1,000 88 2,600 1 추천(핸드폰) 15 67 6 175 1,430 50 40 2,000 80 1,500 1 현)부동산 15 133 5 100 1,300

33 26 1,500 82 4,500 1 현)정육점 역과성모병원주통로 10 150 8 449 2,237

166 149 4,000 200 700 1 현)식당 50 80 4 14 889 43 43 5,000 150 0 1 현)죽이야기 순익600만 13 385 12 0 2,692 60 50 1,000 80 3,000 1 초역세권 남부역1번출구 18 56 4 167 1,111

126 99 5,000 200 0 1 부평대로변 38 132 5 0 1,184

50 50 5,000 150 6,000 1 현)뚜레쥬르 버스정류장앞 15 333 10 400 2,733

132 109 8,000 220 0 1 현)음식점 40 200 6 0 1,300

50 35 3,000 170 1,500 1 현)호프집 부평시장로타리(복층) 15 198 11 99 2,545

83 83 3,000 130 9,000 1 HD48 문화거리 25 120 5 360 1,521 165 165 4,000 130 13,000 1 HD48 문화거리 50 80 3 260 860 23 23 1,500 40 0 1 추천)분식,옷가게 7 214 6 0 1,357

258 215 2,000 120 4,000 -1 현)주류점바 부평메인라인대형바 자리 78 26 2 51 385

264 248 13,000 470 0 -1 현)음식점 먹자역세권 80 163 6 0 1,338

364 314 3,000 300 170 2 현)오락피시방 수익메인상권 110 27 3 2 574

180 143 1,000 110 1,000 2 농협로타리인근 현)pc방 42대보유 54 18 2 18 441

190 170 3,000 250 0 2 최고상권 신축건물 57 52 4 0 922 132 132 1,500 200 6,000 2 HD48 문화거리 40 38 5 150 1,188 165 165 2,500 150 7,000 2 HD48 문화거리 50 50 3 140 790 163 132 7,000 180 0 2 현)커피/카페 49 142 4 0 874

165 165 1,000 110 2,500 2 현)오락스포츠 역세권주변유동인구많음 50 20 2 50 510

165 165 7,000 240 18,000 2 현)퓨전주점 50 140 5 360 1,460 99 93 4,000 190 10,000 3 추천(주류점) 30 133 6 333 1,733

　 위치 공급(㎡)

전용(㎡)

전용율 매매 일반

전세 전세 월세 분양(평) 평당매매

환산가

가나베스트텔 199-2 49.6 　 　 6,300 　 500 35 15.0 420 500

대우마이빌　 439-19　62.8 　 　 7,950 5,500 500 52 19.0 418 57452.9 　 　 8,000 5,000 500 45 16.0 500 59449.6 　 　 7,250 5,000 500 50 15.0 483 700

스카이홈 378-3109.1 79.5 73% 17,000 9,000 5,000 50 33.0 515 45582.6 61.3 74% 12,000 7,200 500 69 25.0 480 572

문화드림빌 549-4769.4 　 　 　 　 1,000 50 21.0 0 52492.6 　 　 11,600 　 　 　 28.0 414 059.5 　 　 7,800 　 500 50 18.0 433 583

시티21 부평동 39.7 　 　 　 　 500 35 12.0 0 625

쌍용플래티넘　 54-3　43.0 28.6 67% 7,000 4,500 500 40 13.0 539 654

32.3 19.8 61% 5,000 4,000 3,000 15 9.8 512 615

■ 상가 가격 포지셔닝

■ 오피스텔 가격 포지셔닝

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32.3 19.8 61% 5,000 4,000 500 37 9.8 512 810

파레스빌 549-5236.4 28.4 78% 6,400 3,750 500 40 11.0 582 77336.4 28.6 79% 5,500 3,750 1,000 36 11.0 500 746

현대그랜드시티　 539-2　

42.0 26.5 63% 8,000 5,750 300 50 12.7 630 81151.1 28.0 55% 9,000 6,750 500 50 15.5 582 67971.6 41.0 57% 11,000 7,750 1,000 65 21.7 508 64669.4 38.0 55% 10,250 7,650 500 58 21.0 488 57679.3 44.0 55% 12,000 7,750 1,000 75 24.0 500 667

성우노블레스　 182-3　38.7 　 0% 6,200 4,500 500 35 11.7 530 64142.5 28.2 66% 7,350 5,250 500 40 12.9 572 66151.5 21.2 41% 5,775 4,250 500 48 15.6 371 648

- 부평동 지역의 오피스텔 매매가는 최대 500~630만원 수준임(만약 거품이 빠진다면 필요시 10%D/C)

- 월세 수익률 6%를 기준으로 한 수익가치 환산가는 650~800만원에 달함 (월세이율이 높은 편임)

- 640만원 수준이면 현재 주변 오피스텔 거품가격에 비해 양호하며, 수익률도 주변 보다 양호

■ MD구성과 가격포지셔닝

층구분 용도 임대면적 평당분양가 임대금액 보증금

비율 보증금 연임대료 월임대료

1층

패스트푸드/피자 39 24.0 928 30% 278 39 3.2약국 50 34.0 1,700 100% 1,700 0 0.0은행2 80 22.0 1,760 90% 1,584 11 0.9

전문점/문구/인쇄 200 18.0 3,600 30% 1,080 151 12.6종합소매점/반찬점 250 12.0 3,000 30% 900 126 10.5

음식 90 15.0 1,346 30% 404 57 4.7소계 708 17.4 12,334 　 5,946 383 31.9

2층

마리스꼬/빕스등 567 9.0 5,101 30% 1,530 214 17.9음식 71 8.0 567 30% 170 24 2.0금융 71 10.0 708 90% 638 4 0.4소계 708 9.0 6,376 　 2,338 242 20.2

3층

근생시설 283 8.0 2,267 30% 680 95 7.9개인서비스 165 9.0 1,485 30% 446 62 5.2어린이학원 140 7.6 1,064 30% 319 45 3.7치과/소아과 120 8.4 1,008 90% 907 6 0.5

소계 708 8.2 5,824 　 2,352 208 17.4

4층

안과/이비인후과 106 8.2 871 100% 871 0 0.0국민의료소비자조합 425 7.0 2,975 100% 2,975 0 0.0

간호학원 71 7.0 496 100% 496 0 0.0피부과/통증크리닉 106 8.2 871 100% 871 0 0.0

소계 708 7.4 5,214 　 5,214 0 0.0

5층근로복지공단 328 7.0 2,297 100% 2,297 0 0.0근로복지공단 492 7.0 3,445 100% 3,445 0 0.0

소계 820 7.0 5,742 　 5,742 0 0.0

6층

근로복지공단 520 7.0 3,642 100% 3,642 0 0.0보험회사영업소 150 7.6 1,140 90% 1,026 7 0.6보험회사영업소 150 7.6 1,140 90% 1,026 7 0.6

소계 820 7.2 5,922 　 5,694 14 1.17~15A 도시형생활주택 4,251 7.00 29,756 100% 29,756 0 0.0

선분양상가군 3,525 9 31,084 　 24,188 414 34합계 8,725 8.16 71,169 　 57,043 848 71

선분양가능 　 　 　 　 53,944 414 34

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3) 수지분석

- 총매출 712억 (부가세 29억), 실매출 683억 (부가세제외)

- 총지출 502억 (공사비 329억)

- 세전수익 180억 (수익률 26.5%), 건축비 400만원/평 계상시 수익은 127억원

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제7장 분양전략

항목 내용마케팅 전략 (STPD)TARGET 고객분석키테넌트 유치전략이미지 전략차별화 전략 및 홍보판매 전략차별화전략(D) 가격전략, 제품전략, 유통전략판매전략 광고/홍보, 판매촉진전략, 인적판매전략기타 전략우선순위 특기사항위기관리기타 전략 방안자금조달 및 관리계획자금조달관리계획

제8장 운영(PM) 및 관리

항목 내용종합 컨설팅세금전략 개발을 활용한 증여, 상속 등의 절세 전략, 임대관리와 세금 시공전략 시공차별화, 1,2인가구 맞춤형 아이디어, 저렴 주거비 전략, 친환경 전략분양전략 부분 분양전략운영관리전략 임대관리의 시스템화, 국민주택기금의 활용유지보수전략 유지보수의 시스템화

제9장 결 론

항목 내용결론 및 제안사항결론 및 제안사항위험관리상황변화에 따른 대응

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<<상권분석 별첨자료>>

■ 소매 분석

슈퍼마켓 체인화 편의점 과실 및 채소 소매업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 320 69% 140612 634 83% 48259 1062 85% 29470 부평구 50 38% 16359 131 78% 9388 306 102% 7329 부평1동 1 7% 180 14 193% 1419 5 35% 155 부평4동 3 24% 541 15 167% 1075 182 989% 3811 부평5동 5 39% 782 18 287% 1622 8 71% 241 계양구 34 43% 10946 87 96% 6813 71 58% 2483

컴퓨터 및 소프트웨어 소매업 통신기기 소매업 가전제품 소매업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 370 79% 12085 969 94% 66513 247 82% 92412 부평구 64 65% 2071 232 117% 17149 54 71% 16540 부평1동 3 44% 85 73 751% 6738 13 168% 2404 부평4동 4 87% 149 16 144% 1128 4 138% 1731 부평5동 6 227% 342 10 201% 1388 4 96% 1058 계양구 48 85% 1601 124 102% 8820 26 87% 12020

남녀용 정장 소매업 유아용 의류 소매업 신발 소매업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 1090 90% 60499 150 76% 6090 526 88% 24703 부평구 281 113% 15818 18 42% 697 142 139% 8070 부평1동 126 892% 7620 6 254% 258 60 877% 3125 부평4동 38 273% 2042 2 87% 77 18 260% 812 부평5동 15 144% 945 1 33% 26 24 745% 2042 계양구 127 95% 7863 16 66% 645 37 61% 2091

서적 및 잡지류 소매업 문구용품 소매업 게임용구, 인형 장난감 소매업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 234 75% 38166 983 91% 55169 166 64% 11860 부평구 44 79% 8289 203 80% 9997 31 55% 2131 부평1동 9 360% 2326 7 53% 407 3 98% 232 부평4동 2 21% 119 11 99% 666 4 112% 232 부평5동 4 288% 1431 7 56% 333 2 76% 139 계양구 33 62% 3876 114 83% 6183 22 81% 1853

의약품 및 의료용품 소매업 의료용 기구 소매업 화장품 및 방향제 소매업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 999 86% 60882 116 63% 7711 694 82% 26759 부평구 216 90% 13163 34 106% 2682 156 97% 6624 부평1동 18 152% 1360 9 691% 1073 35 520% 2167 부평4동 23 144% 1130 12 666% 905 8 83% 304 부평5동 22 197% 1360 1 56% 67 11 196% 628 계양구 101 77% 6708 9 40% 603 80 71% 2856

안경 소매업 시계 및 귀금속 소매업 화초 및 산식물 소매업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 310 85% 34980 563 84% 15865 793 85% 49341 부평구 71 88% 7463 140 100% 3920 109 51% 6201 부평1동 4 78% 406 54 714% 1706 12 134% 989 부평4동 6 145% 660 10 121% 253 8 71% 457 부평5동 8 329% 1320 25 377% 693 6 60% 342 계양구 41 91% 4569 52 71% 1639 79 63% 4527

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■ 음식시설 분석

음식점 한식 중식 일식 서양식행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 12216 85%1386434 1007 89% 133878 274 77% 47331 238 56% 62560 부평구 2061 68% 230148 186 78% 24510 48 69% 8759 36 44% 10165 부평1동 183 111% 23143 13 99% 1888 11 300% 2330 8 200% 2853 부평4동 206 103% 18683 16 96% 1607 1 24% 161 3 19% 241 부평5동 181 164% 26318 19 164% 2411 9 451% 2692 13 388% 4259 계양구 1231 71% 141874 110 65% 12094 34 84% 6308 19 59% 8156

기타 외국식 음식점업 기관구내식당업 출장 음식 서비스업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 33 63% 4862 231 79% 57457 31 140% 8558 부평구 8 63% 1004 31 58% 8839 6 152% 1929 부평1동 2 205% 201 0% 0 0% 0 부평4동 0% 0 1 45% 362 1 354% 241 부평5동 2 588% 442 1 34% 241 2 605% 362 계양구 1 17% 161 9 42% 3737 3 59% 442

제과점업 피자, 햄버거 등 유사 음식점업 치킨 전문점행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 593 84% 78471 654 100% 122869 1103 85% 95507 부평구 118 87% 16996 139 94% 23786 222 85% 19728 부평1동 14 219% 2612 16 307% 4781 13 127% 1808 부평4동 7 77% 804 11 209% 2853 11 61% 763 부평5동 9 268% 2451 10 188% 2250 20 154% 1688 계양구 76 85% 9764 80 112% 16835 141 81% 11130

분식 및 김밥 전문점 그외 기타 음식점업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 2299 95% 192741 157 44% 10889 부평구 465 94% 39617 37 55% 2813 부평1동 37 146% 3737 6 129% 402 부평4동 50 164% 3697 8 132% 362 부평5동 38 189% 3737 5 451% 1085 계양구 288 95% 23545 10 29% 884

일반유흥 주점업 무도유흥 주점업 기타 주점업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 1436 85% 198188 73 96% 22176 5301 101% 395259 부평구 233 57% 27760 14 72% 3470 1168 112% 90658 부평1동 19 70% 2074 1 27% 80 78 129% 6421 부평4동 34 103% 2672 1 46% 120 85 97% 4228 부평5동 76 518% 11846 7 1251% 2832 167 576% 21977 계양구 165 75% 21538 5 108% 3071 580 86% 41281

영화관 운영업 비디오물 감상실 운영업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 16 117% 43597 53 80% 3132 부평구 5 199% 15500 19 131% 1075 부평1동 2 241% 1145 0% 0 부평4동 0% 0 0% 0 부평5동 1 585% 2138 14 2314% 890 계양구 2 100% 4581 5 76% 368

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■ 금융 및 기타

국내은행 신용조합 상호저축은행행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 299 68% 150182 383 71% 124619 13 102% 15382 부평구 51 72% 33018 71 54% 19600 5 118% 3673 부평1동 9 259% 7309 2 23% 509 2 419% 800 부평4동 5 218% 5382 4 67% 1309 2 957% 1600 부평5동 5 166% 3600 5 87% 1491 1 867% 1273 계양구 20 40% 10764 35 59% 12836 0 0% 0

보험 및 연금업 금융 및 보험 관련 서비스업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 312 70% 373602 297 56% 133746 부평구 58 96% 106364 66 72% 36218 부평1동 18 675% 45927 23 407% 12473 부평4동 17 348% 20727 19 414% 11091 부평5동 12 512% 26800 11 459% 10800 계양구 26 41% 27236 19 25% 7345

■ 부동산업

부동산 임대 및 공급업 부동산 관련 서비스업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 329 76% 41559 6684 93% 318838 부평구 34 29% 3282 1338 99% 70525 부평1동 6 186% 1295 104 253% 11054 부평4동 2 31% 190 90 93% 3555 부평5동 1 10% 52 95 135% 4551 계양구 38 38% 2591 889 95% 40214

■ 학원

일반 교습 학원 기타 교육기관행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 2176 82% 505588 3462 86% 818340 부평구 502 93% 119235 750 97% 191820 부평1동 55 213% 16762 84 246% 29808 부평4동 26 173% 11924 46 125% 13248 부평5동 12 70% 4267 38 120% 11132 계양구 274 87% 66056 435 83% 97060

■ 병의원

병원 의원 공중 보건 의료업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 90 70% 576790 2387 91% 774954 56 63% 76394 부평구 22 76% 130223 545 100% 177120 1 31% 7933 부평1동 6 117% 12354 93 322% 34833 0% 0 부평4동 3 48% 4390 45 205% 19457 1 588% 7933 부평5동 3 219% 17714 52 208% 17328 0% 0 계양구 11 43% 44105 293 89% 92552 2 45% 6725

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■ 개인서비스

체력단련시설 운영업 당구장 운영업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 226 78% 84908 851 105% 144662 부평구 51 83% 18836 180 110% 31482 부평1동 2 63% 869 12 152% 2660 부평4동 4 72% 869 16 180% 2771 부평5동 4 381% 4057 23 362% 4877 계양구 36 96% 12896 113 107% 18180

골프연습장 운영업 노래연습장 운영업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 209 83% 144954 2195 109% 316173 부평구 41 93% 33793 507 116% 70010 부평1동 3 159% 3557 27 125% 4611 부평4동 1 23% 445 42 146% 4705 부평5동 2 52% 889 80 486% 13738 계양구 25 77% 16674 270 108% 38486

이용업 두발미용업 피부미용업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 864 80% 27986 3898 94% 164014 389 76% 30243 부평구 181 76% 5532 835 105% 38224 94 89% 7370 부평1동 8 73% 324 48 167% 3705 16 261% 1329 부평4동 11 83% 324 60 100% 1950 3 54% 242 부평5동 10 95% 324 64 281% 4792 5 103% 403 계양구 78 63% 2699 429 85% 18304 54 79% 3866

욕탕업 마사지업 맞선주선 및 결혼 상담업행정구역명 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적 사업체 자족율 면적인천광역시 253 74% 311869 272 92% 46766 35 43% 2388 부평구 37 62% 54173 41 64% 6763 18 108% 1260 부평1동 4 153% 8201 4 112% 719 6 886% 630 부평4동 2 37% 1740 7 128% 719 1 107% 66 부평5동 2 42% 1740 6 233% 1151 4 243% 133 계양구 23 51% 26093 43 108% 6691 1 5% 33