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점포권리금시장에관한연구-서울시권리금실거래데이터를중심으로 -

A STUDY FOR THE SHOP PREMIUM MARKET- AROUND THE PREMIUM ACTUAL TRANSACTION DATA OF SEOUL CITY -

2012. 12. 15

부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588

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Ⅰ. 서 론 1. 연구의 배경

2. 연구의 목적

3. 연구의 방법 및 범위

Ⅱ. 권리금이론

및자료분석

1. 권리금의 법리적 이해

2. 권리금 매물 자료 분석

3. 권리금 실거래 자료 분석

Ⅲ. 결 론 1. 연구결과의 종합 및 시사점

2. 향후 과제 제안

발표 순서



Ⅰ- 1. 연구의 배경

소상공인, 자영업자상업활동에 있어

법적 규제와 제약이 多

소상공 자영업자의

창업동기는 생계를 위해

헌법이 보장한

사회권으로서의

기본권 측면의 보호 절실

상가 임차인

폐업자의 손실을 최소화 시키는수단

창업자는 기존 사업자로부터 현장 중심의 사업적 멘토링을 받는 근거(노하우 전수 등)

부동산 임차권에서 파생된 것으로 권리금 수수의 합법성 결여

임대료 수준과 자주 비교, 권리금이 임대인의 권리 침해 가능요소로 인식

1997년외환위기이후생계형

자영업이실업증가의완충역

할, 국가경제의뿌리로실업률

해소에많은기여

2009년현재연간 70만명의자영업자

폐업, 자영업 폐업이심각한사회적

문제로확대가능성

권리금의순기능

권리금의부정적인식



점포 권리금 실거래 자료의 통계 분석을 통해

점포권리금결정요인을밝혀권리금의보장과회수방법,범위등제시

권리금 전문 거래 시장에 대한 조사와 분석을 통해

현실적권리금법제화실현의구조적틀제고

기존의 선행 연구 및 다양한 문헌 연구를 바탕으로

권리금시장의이론적토대정립

Ⅰ- 2. 연구의 목적 부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588


연구의 방법

문헌연구 : 석∙박사 학위논문과 각종 학술지에 게재된 학술논문 등

선행연구와 법원 판례, 각종 참고자료 등

실증분석

☞업체 방문을 통한 현장 조사, 담당자 면담, 업체 웹사이트 조사

☞점포 권리금 매물 자료와 실거래 자료의 수집 및 통계 분석

(통계처리프로그램은 SPSS 18.0을 사용하여 기술통계와 빈도분석,

교차분석, 회귀분석 등 실시)

연구의

시간적 범위

매물자료 분석 : 2011년 1월 1일부터 12월 31일까지(12개월)

실거래 자료 분석 : 1998년부터 2011년까지(14년)

연구의

공간적 범위서울지역 25개자치구

Ⅰ- 3. 연구의 방법 및 범위 부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588


판례에서

정의한

권리금은?

영업용 건물의 임대차에 수반되어 행하여지는 권리금의 지급은,

임대차계약의 내용을 이루는 것은 아니고, 권리금 자체는 거기의 영

업시설∙비품 등 유형물이나 거래처, 신용, 영업상의 노하우(know-how) 또는 점포 위치에 따른 영업상의 이점 등 무형의 재산적 가치

의 양도 또는 일정 기간 동안의 이용대가

권리금의

반환 의무

유형∙무형의 재산적 가치의 양수 또는 약정기간 동안의 이용이 유

효하게 이루어진 경우, 임대인(또는 임차인인 양도인)은 권리금 반환의무를 지지 아니함.

권리금의

회수 방법

임차인은당초의임대차계약에서반대되는약정이없는한임차권의

양도 또는 전대차의 기회에 부수하여 자신도 그 재산적 가치를 다른사람에게양도또는이용케함으로서권리금을지급받을수있는것

Ⅱ- 1. 권리금의 법리적 이해 부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588


판례의

권리금분쟁

요약

일반적으로권리금은해방이후지속적으로거래되어왔다고보고됨.

법적정의는 2000년에최초로판시되었고이후총 7회인용됨.

▣ 임대인(또는 전대인)과 임차인(또는 전차인)의 분쟁

☞소의 제기는 주로 임차인

☞소송 목적은 임대인이 수수한 권리금에 대한 반환 청구

☞주요 판시 내용은 권리금의 정의, 권리금 반환 의무의 유무, 권리금 반환 의무에 있어서 권리금의 상각 기간

☞반환 의무 기간의 일관성이 없음. 예) 최초 계약 기간 또는 연장된 계약 기간, 실제 사용∙수익한 기간

▣ 양도인(전 임차인)과 양수인(신 임차인) 사이의 분쟁

☞소의 제기는 양수인(신 임차인)

☞소송 목적은 업종 제한 여부, 경업금지 의무, 임차권 승계 유무

☞주요 판시 내용은 업종 제한 의무의 상대적 면제, 효력 범위, 동일상권 내 경업금지 의무, 영업권 양도에 따른 임차권 승계

※ 권리금의 중개는 중개업법상 중개행위에 해당되지 않는다!!!



주요쟁점에

따른

사례의분류

(15건)

▣ 임대인이 권리금을 수수한 경우

☞임대인의 권리금 반환 의무 인정한 경우, 권리금의 상각 기간은계약기간 또는 실 사용∙수익 기간(사례 3건)

☞임대인이 임대차계약 기간 동안 임차인에게 정상적으로 점포를사용∙수익하게 한 경우에 계약 만료만으로는 임대인의 권리금 반환의무 없음(사례 2건)

▣ 임대인이 권리금을 인정한 경우(반환의무 없음)

☞임대인이 반환하기로 약정한 건물 부분 수리비의 유치권에 대해권리금은 건물에 관한 권리가 아니므로 유치권 인정하지 않음.(사례 1건)

☞과다 임대료 인상요구를 거절하고 권리금 반환을 청구한 임차인에 대해 임대인은 권리금 반환의무 없음(사례 1건)

☞권리금액의 기재 없이 ‘모든 권리금 인정함’이라고 단순 기재한경우(사례 1건)

☞임차인이 저렴한 임대료를 이유로 시설비, 필요비, 권리금 등 매수청구권을 포기한 경우( 사례 1건)



주요쟁점에

따른

사례의분류

(15건)

▣양도인(전대인)과양수인(전차인)에권리금을수수한경우

☞임대차계약에서 계약기간 중 임대차계약이 해지된 경우 전대계약

의 잔여기간에 대한 반환의무 인정(사례 1건)

☞업종제한의무가 있는 분양상가에서 일정 권리금을 받고 동종 업종을 허락한 경우, 권리금을 준 당사자 및 영업지위 승계자에게 영업

금지 청구 불가(사례 1건)

☞특별한 영업노하우나 거래가 없는 경우에도 양도인의 경업금지 의

무 인정(사례 1건)

▣기타사례(3건)

☞영업권 양도계약은 양도인이 임차권을 유지할 이익이 없는 경우,임차권 양도계약이므로 임대보증금 반환청구 기각(사례 1건)

☞카페와 토지의 교환계약에서 과다수수료 여부에 대해 권리금의 중개는 중개행위가 아니므로 수수료 한도초과로 볼 수 없음(사례 1건)

☞개발업자가 임차인에게 수수한 권리금에 대해 임대인에게 효력을미치지 않으므로 임대인의 반환의무 없음( 사례 1건)



자치구별

일반현황

서울지역은 총 25개의 자치구가 있음.

☞면적 상위 지역은 서초구, 강서구, 강남구 순

☞인구수 상위 지역은 송파구, 노원구, 강서구 순

☞가구수 상위 지역은 관악구, 노원구, 강서구 순

매물 자료2011년 12월현재서울지역권리금매물자료 7,310건

DB제공업체 : (주)점포라인 (www.jumpoline.com)

자치구별

매물 분포

▣ 매물 빈도 상위 지역

☞강남구 11.09%(811건), 송파구 8.19%(599건), 서초구 6.59%(482건)

▣ 강남구 내 매물 빈도 상위 지역

☞역삼동 25%(203건), 논현동 15.3%(124건), 신사동 14.1%(114건)

Ⅱ- 2. 권리금 매물 자료 분석 부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588


Ⅱ- 2. 권리금 매물 자료 분석

지역별매물분포

☞구별로는 강남구가11.09%(811건)로 가장 높고, 송파구, 서초구 순

☞강남구에서는 역삼동25%(203건), 논현동15.3%(124건), 신사동14.1%(114건)로

☞오피스 지역이자 먹자상권의 매물 빈도가 높음.

업종별분포

☞식∙음료 관련 업종의 비율이 총 46.7%로 매우 높은수준

☞일반음식점 14.4%, 기타음식점 14.1%, 비알콜음료점 5.8%, 주점업 12.4%

층별분포

☞서울시 총 7,310건의 매물 중 44.5%(3,255건)가1층에 분포

☞강남구는 총 809건의 매물 중 51.4%(417건)가1층에 분포




서울시와

강남구의

권리금 분포

[서울시 3.3㎡당 평균]

권리금은 약 380만원임대료는 약 900만원

평균 권리금 수준은평균 임대료 수준의

약 42%

[서울시 점포당 평균]권리금은 약 1억 3,700만원임대료는 약 3억 6,700만원

[강남구 점포당 평균]권리금은 약 1억 5,000만원임대료는 약 4억 7,000만원 [강남구 3.3㎡당 평균]

권리금은 약 440만원임대료는 약 1,200만원

평균 권리금 수준은평균 임대료 수준의

약 36.6%




서울시

3.3㎡당 평균

권리금 수준별

업종 분포

[상위 25% 수준]

기타음식점업 42.3%기타주점업 14.8%일반음식점업 12.5%

☞기타음식점업에는 프랜차이즈가맹점이 많은 제과점, 치킨전문점, 죽전문점 포함

[중위 50% 수준]

기타스포츠시설운영업 21.6%오락장운영업과 일반음식점업

각각 20.5%기타주점업 14.9%

[하위 25% 수준]

기타스포츠시설운영업62.2%오락장운영업 19.3%

☞기타스포츠시설운영업에는헬스클럽, 골프연습장, 당구장 포함

☞오락장운영업에는 PC방, 노래방 포함



분석자료의

수집과선정

DB제공업체 : (주)점포라인 (www.jumpoline.com)

1998년부터 2011년까지서울지역권리금실거래자료 1,561건

원시데이터

에서제공된

데이터필드

① 거래 점포의 위치 정보 : 시, 구, 동까지의 주소 정보

② 거래 점포의 일반 현황 정보 : 층수, 면적, 업종 정보

③ 거래 점포의 가격 정보 : 권리금, 보증금, 월세, 관리비

④ 거래일 정보 : 계약일

⑤ 거래자의 연령 및 성별 정보 : 양도인과 양수인의 주민등록번호

Ⅱ- 3. 권리금 실거래 자료 분석부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588

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변수의

추출과분석

☞주소 정보로 지역 변수를 추출하여 지역 분석 실시

☞사업자등록증 상 업종과 업태 또는 현황 자료에서 업종 변수를

추출하여 업종 분석 실시(2008년 제9차 개정된 한국산업표준분

류의 세분류와 세세분류의 업종을 참고로 업종군 재분류)

☞평과 ㎡가 혼합된 점포 면적은 3.3㎡로 일괄 수정하여 면적 변수

추출하여 면적 분석

☞각 점포별 권리금, 보증금, 월 임대료 정보를 기초로 3.3㎡당 권리

금, 3.3㎡당 보증금, 3.3㎡당 월 임대료 등 변수 추출

☞거래 당사자의 주민등록번호로 연령과 성별 변수 추출

☞계약일에서 거래 시점인 연도별과 분기별 시간 변수 추출



시계열분석

☞기존 권리금 연구에서는 권리금 시계열 자료를 분석한 사례가 없어

시도표가 제시되지 못함.

☞본 연구에서는 14년간의 원시데이터를 기초로 3.3㎡당 평균 권리

금, 3.3㎡당 평균 보증금, 3.3㎡당 평균 월세 시도표를 분기별과연도별로 작성하여 추이 분석

분석결과

☞3.3㎡당 평균 권리금 추세에서 권리금과 보증금은 반대의 추세를

보임. 즉, 보증금이 높아질 때 권리금은 낮아지고, 보증금이 낮아질 때 권리금은 높아짐.

☞월세는 미미하지만 권리금과 동일한 추세를 보임.

☞다시 설명하면, 3.3㎡당 평균 권리금은 월세와는 동일한 추세를

갖고 보증금과는 반대의 추세를 갖는다.

☞이 현상은 표준화 변수(Z값)를 생성하여 각 변수별 추세를 동일

선상에서 비교하면 확인이 가능하다.



<그림 2-1> 연도별 시계열 선도표(상:평균 시계열, 하:표준화 시계열)



<그림 2-2> 분기별 시계열 선도표(상:평균 시계열, 하:표준화 시계열)



다중회귀

분석모형모형에서 y=3.3㎡당 권리금, b는 계수, x는 독립변수임

독립변수 x는 (x1 : 3.3㎡당 보증금, x2 : 3.3㎡당 월세, x3 : 면적,x4 : 거래시점, x5 : 업종)

<표 2-4> 모형요약b

모형 R R 제곱수정된 R

제곱

추정값의

표준오차

통계량변화량Durbin-

WatsonR 제곱

변화량F변화량 df1 df2

유의확률 F

변화량

1 .801a .641 .634 273.3269867 .641 94.261 29 1531 .000 2.135

a. 예측값: (상수), 3.3㎡당 보증금, 3.3㎡당 월세, 면적, 거래시점(더미), 업종(더미)

b. 종속변수: 3.3㎡당 권리금

<표 2-5> 잔차통계량a

구 분 최소값 최대값 평 균 표준편차 N

예측값 -427.732513 6946.144531 306.080886 361.8147455 1561

잔차 -2675.9433594 3970.6638184 .0000000 270.7744718 1561

표준 오차 예측값 -2.028 18.352 .000 1.000 1561

표준화 잔차 -9.790 14.527 .000 .991 1561

a. 종속변수: 3.3㎡당 권리금



<그림 2-3> 표준화 잔차 히스토그램과 정규 P-P 도표

<그림 2-4> 표준화 잔차 산점도



분석결과

☞모형의 설명력을 뜻하는 R 제곱값이 0.641로 3.3㎡당 보증금과,

3.3㎡당 월세, 거래시점, 면적, 업종은 3.3㎡당 권리금을 99.99%

신뢰수준에서 64.1%의 설명력을 가지는 것으로 나타남.

☞변수의 독립성은 DW값으로 설명되는데, 일반적으로 DW값이

1.3∼2.7수준이면 변수간 독립성을 인정함.

☞앞의 회귀모형에서 DW값은 2.135로 변수간 독립성이 검증됨.

☞다중선형회귀모형은 선형성, 등분산성, 독립성, 정규성이 검증되

어야 하는데, 독립성은 DW값으로 검증되었고 나머지는 회귀 표

준화 잔차의 분석을 통해 검증할 수 있음.

☞정규성은 <그림 2-3> 회귀 표준화 잔차 분석으로 검증됨.

☞선형성과 등분산성은 <그림 2-4> 표준화 잔차 산점도로 검증됨.



연구결과의

종합및

시사점

☞해방 후 점포 부족에서 발생한 것으로 보고되는 점포 권리금이 점포가

과잉 공급되고 있는 현재까지 지속되고 있는 이유에 대해 전문 거래시장의 형성과 발달에 기인하였음을 밝힘.

☞서울지역 내 100여명 이상의 전문 인력들을 보유하고 권리금 거래를 전담하는기업의현황보고.

☞서울시 전체 지역의 1년간의 매물 자료, 1998년부터 2011년까지 14년간의 권리금 실거래 시계열 자료를 수집하고 이를 기초로 빈도분석, 교

차분석 등 다양한 통계 분석을 실시

☞방대한 실거래 자료를 기반으로 서울시 3.3㎡당 권리금에 대한 회귀모

형의 작성하고, 이를 다시 일반음식점업, 기타음식점업, 오락장운영업

등 업종별, 지역별 회귀모형을 작성하여 3.3㎡당 권리금의 모형 설명력의 차이를 비교·분석

☞이러한 분석 기초 자료는업종의다양성,시점의다양성,지역의다양성,시장에서결정된가격이라는측면에서설문조사나호가데이터에의존하

던기존의연구와는매우차별화된것임.

Ⅲ- 1. 연구결과의 종합 및 시사점부동산 X파일http://www.podbbang.com/ch/10588


Ⅲ- 2. 향후 과제 제안

점포권리금거래

정보의 정책적

수집 방안

자영업사업자의

영업지위승계에

따른영업권리금

과세 방안

합목적성을가진

권리금에 대한

법적보호방안

권리금거래전문

기업과거래전문

인력의규율방안



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