内蒙古包头装备制造产业基地二期（东地块）i-04-03-16-1地块控...

内蒙古包头装备制造产业基地二期（东地

块）I-04-03-16-1 地块控制性详细

规划修改专题报告

包头市规划设计研究院

2019 年 3 月

目录

第一部分基本概况...........................................................................- 1 -

一、修改地块区位及范围............................................................................................................... - 1 -

二、用地现状及周边....................................................................................................................... - 2 -

三、原控规基本情况....................................................................................................................... - 4 -

四、修改缘由................................................................................................................................... - 4 -

五、修改的原则和依据................................................................................................................... - 6 -

第二部分修改主要内容及实施影响评估...................................... - 9 -

一、规划修改的主要内容............................................................................................................... - 9 -

二、实施影响评估......................................................................................................................... - 18 -

第三部分结论及建议.....................................................................- 22 -

一、结论......................................................................................................................................... - 22 -

二、建议......................................................................................................................................... - 22 -

第四部分附件.................................................................................- 24 -

附件 1、包头市规划局 2019 年第一次规划项目专家论证会会议纪要....................................- 24 -

附件 2、包头市青山区人民政府关于调整包头中城.国际城项目容积率的请示（青府文字【2018】56 号）............................................................................................................................................- 27 -

附件 3、包头市规划局关于青山区滨河大道以东、以北局部地块相关规划条件的函（包规划函

【2017】63 号）............................................................................................................................- 30 -

附件 4、内蒙古自治区建设用地规划条件书.............................................................................. - 33 -

内蒙古包头装备制造产业基地二期（东地块）I-04-03-16-1 地块控制性详细规划修改专题报告

- 1 -

第一部分基本概况

一、修改地块区位及范围

包头市中城.国际城项目位于包头市青山区包石公路以西、滨河

大道以东、滨石路以南、规划道路以北。属于《内蒙古包头装备制造

产业基地二期（东地块）控制性详细规划》范围，拟修改地块编号为

I-04-03-16-1。

图 1.1 拟修改地块在控规中的位置


- 2 -

二、用地现状及周边

拟修改地块属于中城.国际城项目五地块，地块内尚未进行建设

属于闲置地，目前该地块暂未办理国有土地使用权出让。地块东侧为

已建设中城.国际城项目三地块与奥特莱斯世界名品折扣城隔街相

望，西侧为花圪台国际露营区毗邻花圪台人工湖，北侧为尚未建设中

城.国际城项目一地块，地块总用地面积为 13.88 公顷（ha）。

拟修改地块周边市政基础设施完善，周边道路均已敷设给水、污

水、供电、供热、燃气等市政管线，其中沿望湖路有 DN300 的给水管

线、DN800 的雨水管线、DN600 的污水管线、DN150 的燃气管线、DN300

的供热管线、10KV 的供电线路。

图 1.2 拟修改地块现状图

注：A、B、C、D，①②③④均为现状照片。


- 3 -

图 1.3 修改地块现状照片

图 1.4 拟修改地块周边现状照片


- 4 -

三、原控规基本情况

拟修改地块于 2014 年已编制完成《内蒙古包头装备制造产业基

地二期（东地块）I-04-03 局部地块容积率调整方案》（中城•国际城

项目一二五地块）并经包头市人民政府审批。（详见下表）

该调整报告将 I-04-03-16-1 地块的容积率由小于等于 2.0 调整

为小于等于 1.2。

地块编号地块

性质

净用地面积

（㎡）容积率绿地率

建筑

密度

建筑

高度备注

I-04-03-12 B1 R2 193133.24 ≤2.0 ≥30% ≤40% ＜100 米

配建停车场，服务

中心用房建筑面积

≥800 平方米

I-04-03-14 B1 兼容 R2 91520.11 ≤3.0 ≥30% ≤50% ＜100 米满足规范要求

I-04-03-16-1 B1 R2 138751.92 ≤1.2 ≥30% ≤40% ＜100 米配建停车场

表 1-1 原控规中控制指标

注：停车泊位数量依据《包头市城乡规划技术规定》附表四：建筑物配建停车场面积控制指标表确定。

包头市规划局于 2015 年为该地块出据了建设用地规划条件书

（条字第 150204201700016 号）：

用地使用性质为商业、居住，容积率≤1.2，建筑密度≤40%，建

筑高度＜100 米，绿地率≥30%。

现根据包头市青山区人民政府《关于调整包头中城.国际城项目

容积率的请示》青府文字【2018】56 号文件，以及《包头市规划局

2019 年第一次规划项目专家论证会会议纪要》将该地块用地性质由

综合用地修改为二类居住用地,容积率由小于等于 1.2 调整为小于等

于 1.8。

四、修改缘由

原《内蒙古包头装备制造产业基地二期（东地块）控制性详细规


- 5 -

划》于 2012 年经包头市人民政府批准。根据包头市青山区人民政府

《关于调整包头中城.国际城项目容积率的请示》青府文字【2018】

56 号文件中提出修改原因为：为有效提高土地使用效率，实现土地

集约、节约和科学利用，将中城.国际城项目五地块用地性质为综合

用地，容积率由小于等于 1.2 调整为小于等于 1.8，兼容 10％的商业。

基于以上缘由对拟修改地块进行以下四方面分析：

1、随着国家宏观经济背景的不断变化以及市场环境的日益改

变，使得原控规在新时期、新经济环境下，局部会出现一定的不适应，

无法最优化地服务于城市的开发建设。因此，审时度势地对新的开发

背景、新的环境需求的部分规划内容进行及时、相应的调整显得极为

重要。

2、为了促进土地的集约利用、提高土地的经济效益、盘活城市

现有资源、推进区域市场发展，将该地块进行容积率的调整。从装备

制造产业基地整体层面出发，充分考虑地块的整体性，确保该地块容

积率调整用后，基本不影响内蒙古包头市装备制造产业基地原有的整

体结构，符合城市边缘的区位环境。

3、更好地优化城市空间结构，促使四邻地块相互协调发展，改

善居民居住品质，协调生态景观环境。规划修改后与地块东侧已建成

的居住区形成建筑组团，与临街已建成商业区（奥特莱斯世界名品折

扣城）体量、色彩、风格相协调，将建筑与自然景观有机融合；合理

考虑地块西侧花圪台国际露营区以及与拟修改地块毗邻的花圪台人

工湖，与地块周边区域生态景观环境相适应。

4、根据 2018 年 7 月召开的包头市城市规划委员会 2018 年第 3

次全体会议纪要精神，按照《关于切实提高新建居住区居住品质落实

“双降”要求的实施意见》，并且综合考虑该地区所处的区位环境，


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应以 18 层以下的小高层为主要建筑形式，并形成高差为 8 层的高低

错落的建筑风貌。

五、修改的原则和依据

1、规划修改的原则

（1）严格指标控制的原则

规划修改指标严格按照《包头市城乡规划技术规定》（2014）、《规

划局关于严肃规划调整的八条措施（试行）》和《包头市城市控制性

详细规划局部调整管理工作规程（修订稿）》以及国家相关规范要求

进行控制各项指标，在允许的范围内进行修改。

（2）与相关规划相协调的原则

规划修改应与上位规划相衔接协调，处理好土地使用规划与相关

规划的关系。

（3）科学安排建设用地的原则

规划修改应集中紧凑地组织生活居住用地，按照居民生活的不同

层次需求，使生活居住区功能明确，建设有序。合理修改和优化土地

使用功能，使土地资源利用达到最优配置。

（4）景观协调的原则

城市用地容积率的调整必然带来区域空间形态的转变，中低强度

的开发建设有利于周边景观环境的打造从而促进项目的土地出让和

保障项目的顺利实施，同时规划修改应延续现行规划中保护和改善生

态环境的原则，按照“保护优先、兼顾治理”的要求，在规划实施过

程中推进土地资源保护和生态环境综合治理，保障土地资源的可持续

利用。

（5）公众参与的原则


- 7 -

修改应在相关部门的共同参与下展开，广泛听取修改涉及区域社

会的各界意见，采纳合理性建议，并对规划调整进行充分听证、论证，

努力提高规划的可行性和可操作性。

2、规划修改的依据

（1）《中华人民共和国城乡规划法》（2008 年）

（2）《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》(2011 年)

（3）《建设用地容积率管理办法》(建规〔2012〕22 号)

（4）《城市居住区规划设计标准》(GB50180-2018)

（5）《城市用地分类与规划建设用地标准》(GB50137-2011)

（6）《幼儿园建设标准》建标 175-2016

（7）《托儿所、幼儿园建筑设计规范》JGJ-39-2016

（8）内蒙古自治区中小学校办学条件标准 (试行)

（9）《中小学校设计规范》GB 50099—2011

（10）《包头市城市总体规划（2011-2020）》

（11）《包头市城乡规划技术规定》（2014）

（12）《规划局关于严肃规划调整的八条措施》（试行）

（13）《包头市城市控制性详细规划局部调整管理工作规程（修

订稿）》

（14）《内蒙古包头装备制造产业基地二期（东地块）控制性详

细规划》

（15）《包头市海绵城市规划设计导则》（试行）

（16）《包头市城乡基础设施（市政网）规划（2016-2020）》

（17）关于青山区滨河大道以东、以北局部地块相关规划条件的

函（包规划函【2017】63 号）

（18）内蒙古自治区建设用地规划条件书（条字第：


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150204201700016 号）

（19）包头市青山区人民政府《关于调整包头中城.国际城项目

容积率的请示》青府文字【2018】56 号文件

（20）《包头市规划局 2019 年第一次规划项目专家论证会会议纪

要》

其他国家、自治区和包头市的有关法律、法规、规章技术标准和

规范的规定。


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第二部分修改主要内容及实施影响评估

一、规划修改的主要内容

将本次修改报告中涉及的包头市中城.国际城项目五地块的用地

性质由综合用地（R2/B1/B2）修改为二类居住用地（R2），容积率由

小于等于 1.2 调整为小于等于 1.8，兼容 10％商业（B1），具体规划

修改内容如下详述：

1、修改前后地块控制指标

地块

编号用地性质

用地

面积

ha

容

积

率

≤

建筑面

积

万㎡

绿地

率

≥%

建筑

密度

≤%

建筑

限高

≤m

配套

设施

允许相

容用地

性质

备注

03-16-

1R2/B1/B2 13.88 1.2 16.66 30 40 100

①②③

—— ——

表 2-1 修改前地块控制指标一览表

注：停车泊位数量依据《包头市城乡规划技术规定》附表四：建筑物配建停车场

面积控制指标表确定。

地块

编号

用地

性质

用地

面积

ha

容

积

率

≤

建筑

面积

≤万

㎡

绿

地

率

≥%

建筑

密度

≤%

建筑

限高

≤m

配套

设施

允许相

容用地

性质

备注

年径流

总量控

制率

≥%

03-16-

1R2 13.88 1.8 24.98 35 40 54

1、3、4、5、8、11、13

B1

兼容

比例

≤

10％

85

表 2-2 修改后地块控制指标一览表

注：停车泊位数量依据《包头市城乡规划技术规定》附表三：建筑物配建停车场

面积控制指标表确定。

1、社区服务站；3、文化活动室；4、小型多功能运动（球类）场地；5、室外综

合健身场地（老年户外活动场地）；11、再生资源回收点；13、公共厕所


- 10 -

2、修改地块规划图

图 2.1 修改前规划图

图 2.2 修改后规划图


- 11 -

3、修改地块建设形态方案模拟

按照规划修改后相关控制指标，采用城市设计方法对修改地块及

周边环境进行模拟分析，并提出 2 个居住区建设方案：

方案一：

图 2.3 方案一三维模拟效果图

方案一结合东侧已建设居住区的住宅风格，按照 11层、15层、

18 层由南至北逐渐增高的形式布置，严格限制小区建筑高度不得超

过 54m，并按照《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 中 5分钟

生活圈的要求配套相关的生活服务设施，容积率为 1.76。


- 12 -

图 2.4 方案一平面图


- 13 -

方案二：

图 2.5 方案二三维模拟效果图

方案二按照 18层的高层建筑形式进行布置，绿化率相对方案一

有所增加，并按照《城市居住区规划设计标准》GB50180-2018 中 5

分钟生活圈的要求配套相关的生活服务设施，容积率为 1.8。


- 14 -

图 2.6 方案二平面图


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按照修改后控规所提出的指标，两个方案均符合容积率 1.8，且

配套设施齐全的要求，由于该项目所处地块属于城市中心区的边缘地

区，北侧为装备制造产业基地，建议在建设方案中多考虑周边环境及

景观的因素，将花圪台水库的生态景观有效的与小区相结合。打造生

态宜居的 5分钟舒适生活圈。


- 16 -

3、修改前后地块图则


- 17 -


- 18 -

二、实施影响评估

1、对土地集约利用的影响

切实加强土地合理利用是我国土地管理工作中一项重要原则，要

求节约使用土地，提高土地利用效益，节约宝贵的土地资源。

本次规划修改有利于土地资源的合理利用，通过对地块容积率的

调整提高了土地的使用效率及经济效益，发挥了建设用地的集聚效应

和规模效应，符合土地集约利用的原则。

2、对上位规划的影响

本次规划修改内容不涉及《包头市城市总体规划》（2011-2020）

强制性内容修改。

3、对周边地块的影响

本次规划地块用地性质以及容积率修改后，建筑容量及可容纳人

口发生相的应变化，同时对地块周边配套设施及公共服务设施需求有

一定影响。根据《幼儿园建设标准》建标 175-2016、《托儿所、幼儿

园建筑设计规范》JGJ-39-2016和内蒙古自治区中小学校办学条件标

准 (试行)以及《中小学校设计规范》GB 50099—2011相关规范，地

块东侧中城国际城 4 地块规划 9班制幼儿园 1所，占地面积约 0.5公

顷，可服务人口 9000 人，满足 300 米服务半径；规划小学 1 座，位

于拟修改地块北侧的 I-04-03-17 地块，规划占地面积约 3 公顷，为

中心城以外地区独立设置的 24班制小学，满足 500米服务半径。

本次规划修改后，拟修改地块可容纳户数为 2141 户，人口共计

约 6423人,中城国际城 4地块可容纳人口为 3000人，共计 9423人，

9 班制的中型幼儿园可以满足该区域内适龄儿童的入园需求。（具体

内容详见下图）


- 19 -

本次规划修改后不会为周边地块带来诸如日照、通风、消防安全

等干扰，也无地质灾害等其他建设性干扰和破坏因素。容积率的调整

对周边主要道路的交通压力以及交通流量不造成影响。

图 2.3 基础教育设施布局及服务半径

4、对城市景观的影响

本次规划修改是对用地性质以及地块容积率的修改，不涉及对道

路的调整，因此不会对装备制造产业基地规划的总体结构产生影响。

本次规划的修改要结合地块西侧花圪台国际露营区与花圪台人工湖

做好与之相映、衔接的城市景观设计，在符合奥特莱斯业态模式的条

件下，依据《包头市中心城区色彩规划》对拟修改地块的建筑色彩进

行控制，避免地块内部景观的单调性，保证居住用地与周边居住用地


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更好的融合从而提升建筑韵律感。

5、对生态环境的影响论证

本次规划修改后，对周边生态环境质量不会产生较大的影响，建

议充分运用花圪台人工湖，有效改善地块周边的生态环境，提高地块

内部的生态环境质量保证居民获得更多的绿化率和开敞空间，打造生

态居住区。

6、动静态交通影响

（1）静态交通分析

本次修改是对编号 I-04-03-16-1 面积为 13.88 公顷的综合用地

（R2B1B1）的用地性质修改为二类居住用地（R2）容积率由小于等于

1.2 调整为小于等于 1.8。按照《包头市城乡规划技术规定》（2014

年 11月）计算，规划修改前停车位共计 1487 个，规划修改后停车位

共计 2141 个。综上所述，停车位数增加了 654个。

（2）动态交通分析

修改后，停车位数增加，地块的交通压力增大。车辆出行时段主

要集中在早、中、晚上下班时间。应按照《居住区规划设计标准

GB50180-2018》的要求，增加小区内路网密度。

地块位于滨河大道与望湖路交汇处，滨河大道为南北向贯通的主

干路，道路红线宽度为 50m，三块板断面形式；望湖路为东西向的次

干路，道路红线宽度为 50m，一块板断面形式。

地块周边道路为新建道路且道路路面较宽，周边地块开发强度较

低，地块新增交通流量在周边道路可承载范围内，在符合《包头市城

乡规划技术规定》下，合理布局出入口的位置，同时合理考虑北侧规

划小学产生的交通压力，做好地块出入口处的交通组织设计，减少对

周边交通的影响。


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7、对市政公用设施的影响

经计算，规划修改后平均日用水量增加 158 m³/d；平均日污水

量增加 134.3m³/d；用电负荷增加 97.16KW；用气增量加 830m³/d；

采暖负荷增加 4.86MW。

规划修改后，拟修改地块的建筑面积及人口相应有所增加，对供

水、供电、供热、供燃气等各项市政基础设施的需求均有所增加但增

量不大，原规划的市政基础设施能够满足规划修改的供给需求，因此

从对市政基础设施分析本次地块修改是可行的。

8、可操作性分析

由于本次规划修改对周边地块、城市景观、交通等的影响较小，

满足城市建设用地需求和集约合理利用的同时市政公用设施的变化

也在其承载能力范围内，修改后的土地利用率得到提高，符合区域土

地使用的现实要求。

9、必要性分析

本次规划用地性质的修改以及容积率的调整，审时适度地在新政

策、新背景、新环境、新经济的需求下进行的控规修改，符合城市发

展规律、商业业态模式以及生态景观环境，在对土地节约利用及有效

使用的同时加快项目的建设、促进区域经济的发展。因此，本次规划

的修改是有必要的。


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第三部分结论及建议

一、结论

本次规划修改是按国家相关规范和技术规定进行的，通过对修改

前后周边地块、城市景观、以及交通等方面进行了实施影响评估，市

政公用设施的变化也在其承载能力范围内。本次规划修改是按国家相

关规范和技术规定进行的，容积率、建筑密度、绿地率均符合《包头

市城乡规划技术规定》（2014）的要求。

修改程序遵照《城市、镇控制性详细规划编制审批办法》（2011

年）相关内容执行。

二、建议

针对本项目的特点与此次修改的影响分析，提出以下建议:

1、拟修改地块于 2013 年编制完成《包头中城.国际城（奥特莱

斯世界名品折扣城）修建性详细规划》并通过规委会审议，建议本次

规划修改前征求周边利害人的相关意见后方可进行控规修改。

2、合理考虑地块北侧规划小学产生的交通压力，做好地块出入

口处的交通组织设计，增加小区内部通行支路，缩小小区尺度，减少

对周边交通的影响。

3、该地块在实施过程中应充分考虑与之相邻的花圪台人工湖，

在下一步建设中处理好花圪台人工湖生态环境保护问题，同时能够与

之较好地结合形成良好的城市风貌。

4、本次规划修改后，要严格执行有关规划的规定，切实保证规

划的实施，积极提高土地的使用效率，同时在规划实施中构建相应的


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长效机制，不断提高建设用地的集约利用水平。


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第四部分附件

附件 1、包头市规划局 2019 年第一次规划项目专家论证会

会议纪要


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附件 2、包头市青山区人民政府关于调整包头中城.国际城

项目容积率的请示（青府文字【2018】56 号）


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附件 3、包头市规划局关于青山区滨河大道以东、以北局部

地块相关规划条件的函（包规划函【2017】63 号）


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- 33 -

附件 4、内蒙古自治区建设用地规划条件书


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