epi curs anevar dec 08
TRANSCRIPT
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
1/21
Bucuresti8 - 9 decembrie 2008
EVALUAREA PROPRIETILORIMOBILIARE
Estimrile costurilor cldiriiIng. Marin Badea - lector, membru titular ANEVAR
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
2/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor1. Costul de nlocuire / reconstruie1. Costul de reconstrucie este costul estimat pentru a construi, la
preurile curente de la data evalurii, o copie, o replic exact acldirii evaluate, folosind aceleai materiale, normative de
construcie, arhitectur, planuri, calitate de manoper i nglobnd
toate deficienele, supradimensionrile i deprecierea cldirii
evaluate.
1. Costul de nlocuire este costul estimat pentru a construi, lapreurile curente de la data evalurii a unei cldiri cu utilitateechivalent cu cea a cldirii evaluate, folosind materiale moderne,
normative, arhitectur i planuri actualizate.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
3/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor2. Costuri2.1. Costuri directe
1. Costurile directe cuprind cheltuielile cu fora de munc imaterialele utilizate. Regia i profitul contractantului general i adiferiilor subscontractani sunt pri ale unui contract deconstrucie uzual ireprezint costuri directe.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
4/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor2.1. Costuri directe (cont.)Costurile directe cuprind i costul pentru:
1. autorizaia de construire;
2.
materiale, produse iinstalaii;3. manopera;
4. echipamentele folosite n construire;
5. asigurarea pe durata construirii;
6. organizarea de antieri mprejmuire temporar;
7. spaii de depozitare a materialelor;8. instalaii electrice i cheltuieli cu utiliti;
9. profitul constructorului i regia, inclusiv supravegherea lucrrilor,asigurrile pentru incendiu, rspundere sau omaj.
10. garanii de performan.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
5/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor2.2. Costuri indirecte1. Costurile indirecte sunt cheltuieli ce sunt necesare pentru
construire, dar nu fac parte dintr-un contract uzual.
2. Acestea pot cuprinde:
1. costul pentru arhitectur i proiectare, verificare adocumentaiilor, ridicare topo, studii de impact de mediu;
2. onorarii pentru activiti de evaluare, consultaniasisten
financiarijuridic;3. costul investiiei n teren iplilefcute pe durata construirii
(cheltuieli financiare, dobnzi, comisioane, taxe);
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
6/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor2.2. Costuri indirecte (cont.)1. Acestea pot cuprinde:
1. asigurarea acoperitoare pentru toate riscurile pe durataconstruirii;
2. costul de investiie n proprietate dup ce a fost construit,dar nainte de a se obine gradul de ocupare stabilizat(fructificarea capitalului plus cheltuieli de exploatare minusvenituri din exploatare);
3. investiii suplimentare n contractarea nchirierilor saucomisioane de nchiriere;
4. marketing, comisioane de vnzare;
5. cheltuieli administrative ale proprietarului;
6. costul transferrii proprietii.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
7/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor2.3. Profitul promotorului imobiliar1. Profitul promotorului este o cifrluat de pe piaireflect suma
pe care un promotor se ateapt s o primeasc pentrucontribuia sa n dezvoltarea proprietii. El reflect gradul de risci de expertiz necesarrealizrii proiectului.
1. Totui aceasta nu nseamn c promotorul trebuie s fierecompensat automat pentru eforturile sale.
Cheltuiala nu garanteaz valoarea!!!
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
8/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor2.3. Profitul promotorului imobiliar (cont.)1. n cazul pieelorn cdere, evaluatorul va analiza dac reducerea
profitului (sau chiar pierderile) promotorului reprezint o form dedepreciere extern(datoratcondiiilorexterne).
1. n practic, profitul promotorului poate fi estimat ca un procentajdin costurile directe, din costurile directe+indirecte, din costuriledirecte+indirecte+ terenul sau din costul total al proiectului.
1. Nu trebuie s se ia prea mult ca baz profiturile realizate n trecutde promotori, ci s se estimeze profiturile ateptate (anticipate) depromotori, la data evalurii.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
9/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Costul cldirilor3. Surse de informaii1. Sursele primare sunt contractele de construire ncheiate pentru
cldiri similare. Se pot folosi ispecialiti care alctuiesc devizepentru oferte noi.
2. Unii evaluatori i-au creat baze de date care conin costuricurente pentru cldiri complete, cum ar fi locuine, apartamente,hoteluri, magazine, cldiri comerciale i industriale.
3. Existiinformaii privind indicii costurilor care sunt utilizai pentruactualizarea unor baremuri estimate la o anumitdatistoric.
4. n utilizarea acestor indici, pot apare unele probleme i anume cprecizia lor nu poate fi demonstrat ntotdeauna, iar structuracosturilor se modific n timp.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
10/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costuluiSe cunosc trei metode tradiionale de estimare acostului:
1. metoda comparaiilorunitare,
2. metoda costurilor segregate, i
3. metoda devizelor.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
11/21
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
12/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului1. Msurtori (cont.)Ghidul European de msurare a cldirilor definete ariadesfurat construit ca fiind suprafaa unei cldiri msurat pe
exterior la fiecare nivel i include:
1. grosimea peretelui exteriori proieciile exterioare;
2. suprafeele ocupate de pereii interiori;
3. coloane, stlpi, cmine, casa scrii, lifturi i altele asemntoare;4. atrium;
5. camere de depozitare, de combustibili; WC-uri;
6. terase acoperite i nchise pe contur cu zidrie.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
13/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului1. Msurtori (cont.)Ghidul nu include:
1. balcoane deschise;
2. scri exterioare;
3. alei, parcaje;
4. rampe de ncrcare-descrcare.
Pentru alte cldiri adecvat este s se msoare volumul cldiriipentru c regimul de nlime al etajelor este diferit de regimul
standard (depozite, hale industriale, case de rugciuni).
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
14/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului2. Metoda comparaiilor unitareMetoda estimeaz costul sub form de cost unitar i utilizeazcosturi cunoscute ale unor structuri similare, costuri ajustate
pentru condiii ale pieei sau eventuale diferene fizice. Costurileindirecte pot fi incluse n costul unitar sau calculate separat. Dacproprietile comparabile sunt localizate pe alte piee, evaluatorulva face o corecie pentru localizare.
Costul unitar depinde de dimensiune i anume scade cu cretereasuprafeei sau a volumului cldirii. Aceasta pentru c instalaiile,centrala termic, lifturile, uile, ferestrele i altele asemntoare,de regul nu cost proporional mai mult pentru o cldire maimare.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
15/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului2. Metoda comparaiilor unitare (cont.)Cifrele de cost unitar se exprim de regul, la suprafaa desfuratconstruit sau volumul total construit. Costul total este estimatcomparnd cldireaevaluat cu cldiri similare, construite recent pentrucare sunt disponibile preurile de contract. Se va lua n consideraieevoluiapreurilorntre data contractului (sau execuiei)i data evalurii.
n lipsa preurilorde contract, costul total de nou al unei cldiri poate fiscos din tranzaciile de cldiri nou construite dac ndeplinescurmtoarelecondiii:
1. construciiles reprezinte cea mai bun utilizare a amplasamentului;2. proprietatea a atins un grad de ocupare stabilizat;3. cererea i oferta sunt n echilibru;4. valoarea amplasamentului poate fi determinat.
n acest caz, valoarea cldirii se obine scznd valoarea terenului din
preul de vnzare total pentru proprieti comparabile.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
16/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului
2. Metoda comparaiilor unitare (cont.)n aplicarea corect a metodei, evaluatorul va calcula costul unitar pentru cldirisimilare sau va corecta un cost unitar de barem, innd seama de diferenele dedimensiune, form, finisaje, dotarea cu instalaii, precum i de diferena de timp
ntre data elaborrii costului de barem i data evalurii.
Raportul ntre costul instalaiilori echipamentelor ce doteazcldirilei costul debaz al construciei a crescut serios de-a lungul timpului. Instalaiile iechipamentele au tendinasmreasc costul unitari se uzeaz mai rapid dectelementele construciei propriu-zise.
Costurile ar trebui mprite pe categoriile generale de construcie i separatpentru finisaje deosebite sau echipamente speciale. Defalcarea costurilor va ajuta
pe evaluator la efectuarea coreciilor ce apar din cauza existenei sau abseneiacestor elemente deosebite.
Pentru a deine cifre de cost unitar sigure, evaluatorul trebuie sacioneze logic is compare cu ateniecldireaevaluat cu cldiri similare sau structuri standardcatalogate.
Totui, cnd este corect aplicat, metoda duce la estimri rezonabil de precise
pentru costul de reconstrucie sau de nlocuire.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
17/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului
3. Metoda costurilor segregate
n aceast metod se utilizeaz costuri unitare pentru diferitecomponente ale cldirii i exprimate n de uniti de msur
adecvate. Utiliznd aceast metod, evaluatorul calculeaz uncost unitar bazat pe cantitatea real de materiale utilizate nconstrucie plus manopera, utilaje i transporturi legat detehnologia lucrrilorde construcii, pentru fiecare metru ptrat desuprafa. De exemplu, costul se poate aplica pe baza unui mp
de pardoseal, metru liniar de perete de o anumitnlime, etc.
Costurile estimate se bazeaz pe costurile normate pentru diferitecomponente ale construciei. De exemplu, costul de lucrri deexcavare se exprim de regul, n lei/m cub; costul fundaiei n
lei/m liniar.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
18/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului
3. Metoda costurilor segregate (cont.)
Regia i profitul constructorului poate fi inclus n costul unitar saupot fi calculate separat. Costurile indirecte, de regul secalculeaz separat.
Totui, sunt necesare cunotine de specialitate pentru a asamblacosturile de baz ale echipamentelor, materialelori manoperei ide a le combina ntr-o estimare de cost final. Dac este binepus la punct, metoda costurilor segregate poate nlocui oexpertizare cantitativ complet i poate duce la o estimareprecis a costului de reconstrucie sau de nlocuire, cu un efortconsiderabil mai mic.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
19/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Metode de estimare a costului
4. Metoda devizelor
Metoda cea mai complet i precis este metoda devizelor, ncare se face un calcul ce reflect cantitatea i calitatea tuturormaterialelor utilizate i toate categoriile de manoper necesar.
Apoi se adaug cheltuielile conexe, regia i profitul.
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
20/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRII
Definirea termenilor importani
1. Metoda comparaiei unitare
2. Indicele costului
3. Contribuia investitorului
4. Costuri directe
5. Profitul promotorului
6. Costuri indirecte
7. Profitul proiectului8. Metoda devizelor
9. Metoda costurilor segregate
10. Depreciere cumulat
11. Costul
12. Metoda costului
13. Grad de ocupare sau venit stabilizat
-
7/28/2019 Epi Curs Anevar Dec 08
21/21
ESTIMRILE COSTURILOR CLDIRIIProblem
Urmtoarele informaii aparin proprietii unui depozit de materiale.
1. Dimensiunile cldirii 5.000 mp
2. Cost unitar de baz (excluznd costurile indirecte) 50E/mp
3. Multiplicator local 1,10
4. Ajustare pentru arie / perimetru 0,90
5. Ajustare de nlime 1,10
6. Ajustare pentru sprinklere +7,5E/mp
7. Cost indirect (ca procentaj al celorlalte costuri) 25%
Calculai costulcurent de reproducieal acestei proprietifolosind metoda comparaiei unitare.