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SEMINARIO CGAI / AGOSTO 23 DE 2011

LOS ERRORES MÁS RECURRENTESLOS ERRORES MÁS RECURRENTES DE LOS ADMINISTRADORES

EN SUS COMUNIDADES

ERRORES TÉCNICOSTÉCNICOS

RELATOR: JORGE WILSON CONTARDO

CENTRO DE ESTUDIOS CONDOMINALES WWW.CONDOMINIOS.CL

ERRORES TÉCNICOS

U l ió

Una aclaración: No es posible desvincular lo Técnico de lo Legal y deNo es posible desvincular lo Técnico de lo Legal y de lo Administrativo ya que son temas íntimamente relacionados.

La administración es ien su esencia una

gestión sistémica, integral.

Por lo tanto, esta presentación tendrá muchas elementos entendrá muchas elementos en común con las exposiciones de los otros relatoresde los otros relatores.


ERRORES TÉCNICOS

PREAMBULO

PREAMBULO

¿Qué administramos?¿

BIENES DE DOMINIO COMUNDesde el punto de vista TECNICO, estos bibienes son:

• Equipos• Equipos• Instalaciones • Recintos y• Estructura del edificio


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PREAMBULO

PREAMBULOBIENES DE DOMINIO COMUN

• Central Térmica con sus calderas, ,boilers, bombas de impulsión, etc.

• Sistema de Ascensores con sus cabinas, motores y computadores.

• Sala Motobombas de agua, Estanque Acumulador y Estanque Hidroneumático

• Grupo Electrógeno• Redes de incendio y seguridad, etc.

• Estructura del edificio:Estructura del edificio:- Fundaciones- Vigas- Muros- Pilares- Losas- Techumbre


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PREAMBULO

PREAMBULO

Si valorizamos estos elementos (bienesSi valorizamos estos elementos (bienes de dominio Común) en un edificio de altura promedio de 11 pisos, ese montoaltura promedio de 11 pisos, ese monto representa aproximadamente el 75%del costo total de construcción o dedel costo total de construcción o de reposición del edificio.

Y de ese 75% estamos a cargo los Administradores de Edificios y yCondominios


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PREAMBULO

PREAMBULO

Una curiosidad: La Ley, cuando se refiere alUna curiosidad: La Ley, cuando se refiere al Comité de Administración, siempre lo hace destacándolo con mayúsculas, pero no tienedestacándolo con mayúsculas, pero no tiene el mismo trato con el administrador.

Nosotros creemos que se debe hablar del ADMINISTRADOR también conADMINISTRADOR también con mayúscula ya que es un profesional que debe realizar una compleja función asumiendo unarealizar una compleja función asumiendo una inmensa responsabilidad con cada condominio.condominio.


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COMO SE COMETE UN ERROR?

¿COMO SE COMETE UN ERROR?

• ACCION INADECUADAACCION INADECUADA • OMISIONOMISION


ERRORES TÉCNICOS

ACCION INADECUADA • Contratar un mantenimiento o reparación a personal no calificado.• Utilizar piezas hechizas o alternativas para reemplazar originales.

I t i i i t l i í d d• Intervenir equipos o instalaciones en período de garantía. • Dejar de utilizar alguna instalación o servicio• Dejar de utilizar alguna instalación o servicio comunitario por considerarlo “caro”. Ejemplo: la calefacción central.calefacción central.• Autorizar la realización de trabajos al interior de las unidades sin los antecedentes técnicos necesarios.unidades sin los antecedentes técnicos necesarios.


ERRORES TÉCNICOS

OMISION

OMISION• No efectuar el necesario mantenimiento de rutina o• No efectuar el necesario mantenimiento de rutina o preventivo de equipos ni seguir las indicaciones del instalador o fabricante.• No contar con los antecedentes técnicos de las instalaciones (planos y especificaciones). • No hacer las capacitaciones de rigor al personal de la comunidad.• No informar oportunamente a la comunidad de las• No informar oportunamente a la comunidad de las implicancias económicas y de riesgo ante una acción de mantenimiento. • No controlar el ingreso de materiales e inicio de trabajos al interior de las unidades.


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DAÑOS POSIBLES

DAÑOS POSIBLES• Acortamiento de la vida útil de equipos e• Acortamiento de la vida útil de equipos e instalaciones. • Aumento del riesgo de accidente para las personasAumento del riesgo de accidente para las personas.• Riesgos innecesarios a otras partes de los equipos (efecto dominó). • Pagos mayores por servicios de emergencia.• Tiempos mayores en que no se podrá contar con el

i iservicio. • Aumento progresivo de los gastos comunes.

Deterioro de la imagen del edificio• Deterioro de la imagen del edificio.• Disminución de la plusvalía del condominio.• Descrédito de la gestión administrativa• Descrédito de la gestión administrativa.


ERRORES TÉCNICOS

EVITANDO LOS ERRORESA) INICIANDO LA ADMINISTRACION • Acta de nombramiento• Acta de entrega de documentosDocumentos Técnicos:

- Planos y Especificaciones Técnicas del Edificio- Contratos de mantenimiento de equipos y sistemas - Fichas de mantenimiento de los equipos

A t d R ió d l Edifi i (C tifi d N i i t )- Acta de Recepción del Edificio (Certific. de Nacimiento) - Recepción de instalaciones

Certificados legales de instalaciones y sus- Certificados legales de instalaciones y sus revisiones: calderas, ascensores, grupo electrógeno, gas,piscina estanques de agua potable etcpiscina, estanques de agua potable, etc.


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EVITANDO LOS ERRORES

EVITANDO LOS ERRORESB) DURANTE LA GESTION • Notificación a empresas e instituciones de su• Notificación a empresas e instituciones de su nombramiento.• Tomar contacto con proveedores.

R i d t d l id d• Revisar documentos de la comunidad.• Ejecutar eventuales acciones de acuerdo a la Ley de Calidad en la Construcción.• Ejecutar las revisiones legales de equipos e instalaciones, tales como: calderas, grupo electrógeno, piscina, ascensores, gas, estanques de agua potable, etc.• Revisar sistemas de cobro de los gastos comunes, así como también la fórmula utilizada para cobrar los servicios de agua caliente sanitaria y calefacción.• Revisar el Plan de Emergencia ante Siniestros (P.E.S.)• Trabajar codo a codo con el Comité de Administración y el personal del condominio.el personal del condominio.


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C) AL TERMINO DE LA GESTION)

• Notificación a empresas e instituciones de su alejamiento.G d l i d l d t l i d• Guardar las copias de los documentos que le sirvan de

respaldo.• Devolver a la comunidad todos los documentos originalesDevolver a la comunidad todos los documentos originales que estuvieron en su poder durante su gestión.• Importante: No olvidar agradecer la cariñosa despedida que nos brindaron.


ERRORES TÉCNICOS

EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA

EL CASO DE LA CENTRAL TERMICA(O EL MITO DE LA CALEFACCION CARA)


ERRORES TÉCNICOS



AFIRMAMOS: “LA CALEFACCION ES CARAAFIRMAMOS: LA CALEFACCION ES CARA PORQUE NO SE SABE COBRAR”.

CADENA DE ERRORESCADENA DE ERRORES CARGO FIJO MUY BAJO. COBRAR LO MISMO POR COBRAR LO MISMO POR

EL M3 DE AGUA CALIENTE SANITARIA Y EL DESANITARIA Y EL DE CALEFACCION.

ASIGNAR A PRIORI UN PORCENTAJE DE LA CUENTA DEL GAS PARA CADA SERVICIO.


ERRORES TÉCNICOS



AFIRMAMOS: “LA CALEFACCION ES CARA PORQUE NO SE SABE COBRAR”.

LA FORMULA JUSTALA FORMULA JUSTA DETERMINAR DE FORMA TECNICA UNA TARIFA DEL COSTO PROMEDIO PARA PRODUCIR UN M3 DE AGUA CALIENTEPROMEDIO PARA PRODUCIR UN M3 DE AGUA CALIENTE SANITARIA Y PARA PRODUCIR UN M3 DE CALEFACCION. CADA RESIDENTE PAGARÁ POR LOS METROS CUBICOS QUE REALMENTE CONSUMA Y QUE INDIQUE EL MEDIDOR DEQUE REALMENTE CONSUMA Y QUE INDIQUE EL MEDIDOR DE CADA SERVICIO. LUEGO SE SUMAN TODOS LOS CARGOS INDIVIDUALES Y ESE MONTO SE LE RESTA AL VALOR DE LA CUENTA DEL GASESE MONTO SE LE RESTA AL VALOR DE LA CUENTA DEL GAS. EL SALDO DE ESA CUENTA SE COBRA, COMO CARGO FIFO, A TODA LA COMUNIDAD A PRORRATA EN LOS GASTOS COMUNESCOMUNES.


ERRORES TÉCNICOS



ALGUNAS COMUNIDADES HAN LLEGADO A ELIMINAR EL SERVICIODE CALEFACCION PORQUE DICEN NO TENER COMO PAGARLA.

CON ELLO SE PIERDE EL CONTROL Y:

LAS FUENTES DE CALOR AUMENTAN TANTO COMO EL NUMERO DE ESTUFAS INDIVIDUALES QUEINDIVIDUALES QUE APARECEN. Y CADA UNA DE ESTAS FUENTES ES UN RIESGO REAL DE INICIOUN RIESGO REAL DE INICIO DE UN INCENDIO Y EXPLOSION QUE PONE EN PELIGRO A TODA LAPELIGRO A TODA LA COMUNIDAD.


ERRORES TÉCNICOS



AUMENTA LA CONTAMINACIÓN INTRADOMICILIARIA Y LOS RIESGOS DE ENFERMEDADES EN CADA UNIDAD.

AUMENTAN LAS POSIBILIDADES DE ENVENENAMIENTO POR LA PRESENCIA DE MONOXIDO DEPRESENCIA DE MONOXIDO DE CARBONO.

LA SUMA DE LOS GASTOS LA SUMA DE LOS GASTOS INDIVIDUALES EN CALEFACCION ES MAYOR AL QUE SE PODRIA PAGAR SI SE COBRA EN EL SISTEMAPAGAR SI SE COBRA EN EL SISTEMA COMUNITARIO ADECUADAMENTE.


ERRORES TÉCNICOS

CONCLUSION

CONCLUSION

L té i d it lLos errores técnicos se pueden evitar o a lo menos, mitigar sus consecuencias mediante:

CONOCIMIENTO INFORMACION COMUNICACION

ACCION OPORTUNA RECURSOSACCION OPORTUNA RECURSOS

En otras palabras, cumpliendo con las 5 p , pfunciones de toda ADMINISTRACION:


ERRORES TÉCNICOS

MUCHAS GRACIAS

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