es. 516/93 r.g. udienza 12.07.2017 omissis · utilizzando il locale ripostiglio (sanitari e...
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STUDIO TECNICO
omissis architetto
TRIBUNALE CIVILE DI PERUGIA
SEZIONE ESECUZIONI IMMOBILIARI
ES. 516/93 R.G. UDIENZA 12.07.2017
OMISSIS
contro
OMISSIS
Giudice Esecuzione Dott.ssa Arianna De Martino
Legale Procedente Avv. omissis
CONSULENZA TECNICA D'UFFICIO
stima di beni immobili
(2° aggiornamento)
Unità immobiliari poste nel comune di Castiglione del Lago (PG) e identificate in:
LOTTO UNICO (EX LOTTO N.2)
Diritti di nuda ed intera proprietà spettanti a omissis su:
● porzione di edificio condominiale ubicato in località San Fatucchio voc. Muffa n.74
comprendente appartamento a piano terra, rate di terreno esclusive limitrofe con
entrostanti manufatti pertinenziali; oltre diritti pro-quota sulle parti comuni
il c.t.u. incaricato
arch. omissis
Corciano (PG), 26.06.2017
PERIZIA DI STIMA DI BENI IMMOBILI
(consulenza tecnica d'ufficio)
(2° AGGIORNAMENTO)
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Ill.mo Signor Giudice d.ssa Arianna De Martino,
delegato alla procedura esecutiva n.516/93 promossa da omissis e proseguita con
surroga da omissis contro omissis
con riferimento
● alla originaria c.t.u. del 13.09.1996 depositata il 14.09.1993, in atti
● al primo aggiornamento della c.t.u. del 30.06.2008 depositata il 05.07.2008, in atti
a seguito
● dell’incarico di c.t.u. (richiamo) conferitomi dalla S.V. con provvedimento del
17.01.2017 (v. allegato 1)
● dell’accettazione di tale incarico, con presa visione del quesito e ritiro del fascicolo
tecnico in atti, nell’udienza del 10.03.2017 (v. allegato 2)
● del primo ed unico accesso ai beni che è stato possibile eseguire solo il 24.06.2017 alla
presenza di omissis, figlia di omissis (v. allegato 3)
● degli accertamenti in loco e delle rilevazioni sia metriche che fotografiche;
ritenendo
di aver esaurito le operazioni peritali con l'acquisizione di documenti, dati e notizie
riscontrati in loco e presso l’ufficio tecnico del comune di Castiglione del Lago (PG),
l’agenzia del territorio di Perugia (Catasto) e la conservatoria dei rr.ii. di Perugia;
sottopongo
all'attenzione e valutazione della S.V. e del creditore procedente il risultato dei miei
accertamenti e le relative conclusioni di seguito espressi in questo secondo
aggiornamento peritale
-°-°-°-°-°-
QUESITO
…… “ Il C.T.U. viene incaricato dal G.E. di aggiornare la stima tenendo conto del
decesso di uno degli usufruttuari “ …….
VERIFICA CORRISPONDENZA IMMOBILI PIGNORATI /PROPRIETA’
Con riferimento al verbale di pignoramento redatto dall’avvocato omissis per l’originario
creditore procedente, notificato in data 18.11.1993 e trascritto in Perugia il 12.02.1994
al registro particolare n.2395, allo stato attuale risulta che i beni immobili ivi descritti:
diritti di intera e piena proprietà spettanti a omissis (EX LOTTO N.1):
sono stati venduti nel 2001, come precisato a pagina 3 della citata ctu del 30.06.2008
diritti di intera nuda proprietà spettanti a omissis (EX LOTTO N.2):
appartengono tuttora al medesimo per averli acquisiti con atto pubblico (divisione) del
18.06.1975 a rogito notaio omissis, registrato a Perugia il 24.06.1975 al n. 3393 ed ivi
trascritto il 12.07.1975 al particolare n. 6137
L’usufrutto generale, originariamente costituito a favore dei coniugi omissis e omissis N.B.
vita loro natural durante congiuntivo, resta invariato con il decesso di omissis nel 2014
(v. allegato 6) essendo tale diritto previsto con diritto di accrescimento dell’uno all’altro
la descrizione catastale riportata negli atti di precetto è corretta, vigente ed individua in
modo univoco le unità immobiliari e le proprietà interessate
-°-°-°-°-°-
INDIVIDUAZIONE DEL LOTTO UNICO (EX LOTTO N. 2)
Ai fini della vendita al pubblico incanto è identificabile un lotto unico:
Diritti di nuda ed intera proprietà spettanti a omissis sulle seguenti unità
immobiliari ubicate in comune di Castiglione del Lago località San Fatucchio voc. Muffa
n.74 comprendenti:
- porzione di edificio condominiale costituita da un appartamento a piano terra, con
ingresso indipendente dalla corte comune, censito al NCEU di detto Comune foglio 107
particella 242 sub 2
- manufatti esterni, con ingresso indipendente dalla corte comune, censiti al NCEU di
detto Comune foglio 107 particelle 242 sub 1, 243 sub 1, 245, 900 sub 2, 900 sub 1
- rate di terreno accessibili dalla corte comune censite al NCT di detto Comune foglio
107 particelle 241 - 242 - 245
- diritti pro-quota sulle parti ed impianti comuni
FOTO AEREA – INQUADRAMENTO CARTOGRAFICO
FOTO AEREA – LOCALIZZAZIONE BENI 43.071247 N, 12.054804 E
(confini indicativi)
N
N
part. 241
part. 242
part. 245
ESTRATTO P.R.G. VIGENTE COMUNE DI CASTIGLIONE DEL LAGO
ANNO 2009 – VARIANTE PARZIALE D.C.C. N.106 DEL 28.10.2010
“ zona EA = agricola, di particolare interesse “
STATO ATTUALE UNITA’ IMMOBILIARI
Foto 1 = accesso corte comune dalla strada Foto 2 = fronte fabbricato
Foto 3 = fronte/lato nord fabbricato Foto 4 = retro/lato sud fabbricato
N
zona EA
Foto 5 = manufatto pertinenziale “B” Foto 6 = manufatto pertinenziale “C”
Foto 7 = terreno particella 241 Foto 8 =corte part. 242 (tra i due manufatti B e C)
Foto 9 = terreno particella 245 Foto 10 = appartamento
Foto 11 = appartamento Foto 12 = appartamento
ampliamento abusivo
CONCLUSIONI E STIMA
Con riferimento alla relazione peritale del 13.09.1996, alla quale sono riferiti paragrafi e
pagine, ed al relativo primo aggiornamento del 30.6.2008, ad oggi risulta:
PA
G
§ ARGOMENTO
7 3 Proprietà
attuale
VARIATA
● omissis nudo proprietario
● omissis usufruttuario generale
9 4.1 Individuazion
e
del lotto
NON VARIATO
lotto unico corrispondente ex lotto n.2
10 4.2 Ubicazione NON VARIATO
10 4.3 Coerenze NON VARIATO
11 4.4 Provenienza NON VARIATO
12 4.5 Conduzione NON VARIATO (v. allegato 6)
12 4.6 Servitù NON VARIATO
13 4.7 Descrizione VARIATO NON SOSTANZIALMENTE
Nell’appartamento è stato realizzato un secondo bagno
utilizzando il locale ripostiglio (sanitari e rivestimento d’uso
comune)
L’impianto di riscaldamento è alimentato da GPL con serbatoio
autonomo interrato
Il manufatto “C” (come indicato nella relazione del 30.06.2008)
è stato ristrutturato ed è utilizzabile
Il manufatto “B” (come indicato nella relazione del 30.06.2008)
è stato ampliato (abusivamente) sul lato ovest aggiungendo
un corpo in comunione di mt 5 x 5 c.ca (vedi foto n. 5)
18 4.8 Consistenze NON VARIATO
L’ampliamento del manufatto “B” non viene computato in
quanto abusivo
19 5.1 N.C.T.
Foglio 107
(v. allegato 4)
VARIATO NON SOSTANZIALMENTE
Variata la qualità della particella 245 da seminativo ad ente
urbano
● Partic. 241 semin. arb. di 2^ mq 1.800 r.d. € 9,30 r.a. € 8,37
● Partic. 242 ente urbano mq 440 r.d. € --- r.a. € ---
● Partic. 245 ente urbano mq 460 r.d. € --- r.a. € ---
21 5.2 N.C.E.U.
Foglio 107
(v. allegato 4)
NON VARIATO
● Partic. 242 sub 1 cat. C/6 classe 3 mq 15 rendita € 15,49
● Partic. 242 sub 2 cat. A/4 classe 4 vani 7 rendita € 354,29
(graffata con le particelle 243 sub 1, 245, 900 sub 2)
● Partic. 900 sub 1 cat. C/6 classe 3 mq 13 rendita € 13,43
22 6.1 Autorizzazioni
edilizie
NON VARIATO
PA
G
§ ARGOMENTO
23 6.2 Conformità
edilizia
VARIATO
L’ampliamento del manufatto “B” è abusivo
La ristrutturazione del corpo “C” è stata eseguita in assenza di
autorizzazione
24 6.3 Destinazione
P.R.G.
NON VARIATO
Zona agricola non edificabile
25 7 Conservatoria
RR.II.
(v. allegato 5)
VARIATO IN AGGIUNTA
● iscrizioni
- part. 2289 del 29.04.10 (rinnovazione part. 1515 del 22.05.90)
● trascrizioni
- part. 8168 del 27.05.14 (rinnovazione part. 9424 del 08.07.94)
- part. 9730 del 19.06.15 (rinnovazione part. 2395 del 12.02.94)
27 8 In.v.im. Imposta soppressa
29 9.1 Appetibilità
del lotto
NON VARIATO SOSTANZIALMENTE
30 9.2 Criterio
di stima
NON VARIATO
31 9.3 STIMA ● A) NON VARIATO IL VALORE PIENA E INTERA
PROPRIETA’
(valore di stima aggiornamento ctu del 30.06.2008)
● B) VARIATO IL VALORE DELLA NUDA PROPRIETA’ PER
AUMENTO ETA’ USUFRUTTUARIO (92 anni)
A) STIMA DIRITTI INTERA E PIENA PROPRIETA’
EURO 118.000,00
B) STIMA DIRITTI NUDA PROPRIETA’
EURO 100.300,00
- D.M.E.F. del 23/12/2016 G.U. n.305 del 31/12/2016
- omissis nato il omissis usufruttuario generale
- Anni compiuti ad oggi 26.06.2017 92
- Coefficiente usufrutto (anni 87–92) 15%
- Valore usufrutto
● € 118.000,00 x 15,00% = € 17.700,00
- Valore Nuda Proprietà
● € (118.000,00 - 17.700,00) = € 100.300,00
STIMA DEL LOTTO UNICO
EURO 100.300,00
(eurocentomilatrecento/00)
NOTE FINALI
-°-°-°-°-°-
Vincoli ed oneri opponibili all’acquirente
non risultano atti di asservimento urbanistico e/o altre limitazioni d’uso
le unità immobiliari in oggetto sono a disposizione di omissis e famiglia, ivi domiciliati
e residenti
omissis, usufruttuario, non è domiciliato ne’ residente nell’appartamento in oggetto (v.
allegato 6)
le planimetrie catastali vigenti dell’appartamento e dei manufatti pertinenziali devono
essere aggiornate allo stato attuale
l’ampliamento del manufatto “B” è abusivo ed è stato eseguito successivamente al
28.06.2008 (data del precedente sopraluogo)
la ristrutturazione del manufatto “C”, eseguita successivamente al 28.06.2008, è
stata realizzata in assenza di autorizzazioni amministrative
vincoli ed oneri reciproci tra i condomini come descritto nell’atto di provenienza
(divisione) del 18.06.1975 trascritto a Perugia il 12.07.1975 al particolare n. 6137
Predisposizione del bando di vendita
Redatto su documento a parte (v. allegato 7)
Invio C.T.U. alle Parti
Elaborato peritale inviato tramite (v. allegato 8)
:
- pec all’avv. omissis per l’attuale creditore procedente
- e.mail al dr. Massimiliano Piselli quale custode/delegato
- posta ordinaria all’esecutato sig. omissis
Nella relazione sono inserite dodici fotografie digitali dello stato esterno ed interno
rilevato al momento del sopraluogo
La presente relazione si compone di dieci fogli, numerati progressivamente e dattiloscritti
su una facciata, oltre gli allegati
Tanto dovevo in esecuzione dell'incarico conferitomi
Corciano (PG), 26.06.2017
in fede
il c.t.u. incaricato
arch. omissis
ALLEGATI
1 provvedimento di richiamo c.t.u.
2 quesito al c.t.u.
3 verbale di sopraluogo
4 certificati catastali
5 certificati Conservatoria RR.II. Perugia
6 certificati di residenza e di morte
7 predisposizione del bando di vendita
8 attestazione invio c.t.u. alle Parti a al custode/delegato