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Los registros inmobiliariosy las motivaciones fiscales

Jorge Horacio Alterini

SUMARIO: I. Planteamiento de la cuestión. II. La inflación registral en algunas DisposicionesTécnico-Registrales. III. El pago del precio en las ventas al contado y a plazo y las escriturasde recibo. IV. Derechos del comprador insatisfecho. V. Alcance de las limitaciones para elpago en efectivo de las deudas dinerarias. VI. Distintas formas de desembolso de deudas di-nerarias según la Ley 25.345. VII. Necesidad de la escritura de recibo si el pago del precioen efectivo fue diferido. VIII. Disposiciones Técnico-Registrales sobre las escrituras de recibo.IX. Disposiciones Técnico-Registrales sobre hipotecas. X. Conclusiones destacables.

E s p e c i a l p a r a R e v i s t a N o t a r i a l

Doctrina 941 (Alterini).qxd 5/6/06 08:30 Página 21

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I. Planteamiento de la cuestiónQuienes procuramos observar el desenvolvimiento en nuestro país de

la temática registral desde el perfil objetivo de la cátedra universitaria, ad-vertimos con preocupación que también los registros inmobiliarios parecenhaber sido alcanzados por una suerte de inflación, consistente en el estí-mulo de la inscripción de situaciones jurídicas que tradicionalmente hanpermanecido fuera de ellos.

Como conozco la idoneidad de buena parte de los responsables de laregistración inmobiliaria, pienso que acaso sea la lamentable coyunturaeconómico-social a la que asiste la comunidad argentina la causa de solu-ciones registrales que parecen inspiradas por fines fiscales.

La no deseable inmisión de las finalidades fiscales en decisiones quedeben ajustarse exclusivamente a los requerimientos técnico-jurídicos,comporta una experiencia que ha sido fuertemente criticada en el Derechocomparado.

P restigiosos tratadistas franceses nos re c u e rdan que en su país “Laconservación de hipotecas –léase la registración– constituye un servicio ad-ministrativo dependiente del Ministerio de Finanzas. El Decreto-Ley del 4de enero de 1955 no modificó su carácter... Dictada para la aplicación dela Ley del 11 de brumario del año VII, la Ley del 21 de ventoso del año VIIse ocupó de la organización de la publicidad de las hipotecas. Por influen-cia de consideraciones de orden fiscal, la conservación de las hipotecas‘fue entregada’ a la Regie nationales de l´Enregistrement y la ejecución fueconfiada a los receptores del Registro (Art. 1°). Esta fue una decisión capi-tal, que esta intervención fiscal influyó profundamente en el desarrollo ul-terior de la institución cuando no lo trabó… En realidad, …el servicio de lapublicidad inmobiliaria debería haber sido …organizado en base a la consi-deración exclusiva de la utilidad que podía prestar a quienes lo utilizaron”1.

Se ha insistido que en Francia “…la inmisión fiscal ha desnaturalizado,a veces, el Registro”2 y que por esa razón tanto en ese país como en Italia“decayó el crédito fondiario”3.

1 RIPERT, Georges y BOULANGER, Jean, Tratado de Derecho Civil según el Tratado de Planiol, traduc-ción de Delia García Daireaux, La Ley, T. II -Derechos Reales (2ª parte)-, Bs. As., 1965, pág. 125, ennúm. 182.

2 Ver PEÑA y BERNALDO DE QUIROS, N. Manuel y DE LA FUENTE JUNCO, Angel, El Registro de la Pro -piedad en los Sistemas Latinos, Tomo II, “El sistema registral francés y el Registro de la Propiedad enPortugal”, Ilustre Colegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, Centrode Estudios Hipotecarios, Madrid, 1974, pág. 85.

3 CABANILLAS GALLAS, Pio, MARTINEZ DE LA CUEVA, Pablo, DE LA FUENTE JUNCO, Angel y AMO-ROS GOSALBEZ, Manuel, El Registro de la Propiedad en los Sistemas Latinos, Tomo III, El Registro dela Propiedad en Italia y la Ley Hipotecaria de Ultramar en 1961, Ilustre Colegio Nacional de Registra-dores de la Propiedad y Mercantiles de España, Madrid, 1974, pág. 115.


23r e v i s t a n o t a r i a l 9 4 1 l d o c t r i n a

II. La inflación registral en algunas Disposiciones Técnico-RegistralesLas inquietudes mencionadas se han avivado frente a Disposiciones Téc-

nico-Registrales de los Registros de la Propiedad Inmueble de la Capital Fede-ral y de la Provincia de Buenos Aires dictadas en los últimos tiempos.

Me refiero a la Disposición Técnico-Registral del Registro de la Propie-dad Inmueble de la Capital Federal N° 2 del 21 de enero de 2002, acercade que “serán registrables” las escrituras de recibo y a la que le siguió, enel Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, la DisposiciónTécnico-Registral N° 3 del 20 de febrero de 2002, que previó que esas es-crituras “serán objeto de registración”.

También tengo presente la Disposición Técnico-Registral del Registro dela Propiedad Inmueble de la Provincia de Buenos Aires N° 11 del 26 de ju-nio de 2002, que restableció la plena vigencia de la Disposición N° 7 del 5de julio de 1984, o sea sin la limitación resuelta por la Disposición N° 6 del8 de noviembre de 1994, y en consecuencia “será registrado” todo docu-mento que contenga modificaciones al pacto hipotecario.

No obstante que la recepción registral de las escrituras de recibo y delas llamadas modificaciones al pacto hipotecario reflejan la misma inflaciónregistral, analizaremos separadamente la temática propia de cada una deesas Disposiciones Técnico-Registrales.

III. El pago del precio en las ventas al contado y a plazoy las escrituras de recibo

Las designadas como escrituras de recibo son escrituras complementa-rias, a través de las cuales se deja constancia del efectivo pago del preciocon respecto a operaciones como las de compraventa instrumentadas enotras escrituras, que por la naturaleza de la negociación generan incerti-dumbre sobre la realidad de la concreción de dicho desembolso.

Aunque como resultará de este trabajo no es tan contundente la con-traposición, es común que se piense que existen regímenes substancial-mente distintos para las ventas al contado y a plazo.

Para las ventas al contado se aplicaría el Art. 3923 del Código Civil: “Elvendedor de cosas inmuebles que no ha dado término para el pago, puedereivindicarlos del comprador, o de terceros poseedores”.

Sobre los alcances de este precepto en cuanto a la supuesta exigenciadel pago del precio para la transmisión del dominio, como también de larecta inteligencia del Art. 1376 del Código Civil, me ocupé detenidamenteen otro aporte4.

4 Ver ALTERINI, Jorge Horacio, Resolución de los contratos y dominio revocable (Con especial referen -cia a la resolución por incumplimiento y al pago del precio en la transmisión del dominio -Arts. 1376y 3923 del Código Civil–), El Derecho T. 50, pág. 633 y sgtes., en particular págs. 641 a 644.



El Art. 3923 podría llevar a pensar que si la venta es al contado porqueel vendedor no dio término para el pago, y pese a la falta de pago del pre-cio se hizo tradición de la cosa al comprador, obviamente fundada en títulosuficiente para transferir el dominio (Art. 2602), el que supone la existenciade escritura pública (Art. 1184 inc. 1), no obstante todos esos requisitosellos no serían bastantes para transmitir el dominio, pues sería ineludibletambién que previamente se abonara ese precio.

Es sabido que en el Derecho romano, con antecedentes en Grecia5, elpago del precio era un requisito para transmitir el dominio, incluso para lascosas muebles.

Es contundente el fragmento 41 del Título I del Libro II de las Institutasde Justiniano cuando reza: “... las cosas vendidas y entregadas no se ad-q u i e ren para el comprador de otro modo que si éste hubiere pagado elp recio al vendedor, o de otra manera le hubiere satisfecho, como porejemplo, habiéndole dado un pagador o una prenda. Lo que se halla enverdad establecido por la ley de las Doce Tablas, pero que con razón se di-ce que se hace también por derecho de gentes, esto es, por derecho natu-ral...”6.

En las Partidas, que rigieron en la Argentina hasta la sanción del Códi-go Civil, se diferencian en cuanto a la transmisión del dominio las ventas alcontado de las ventas a plazo, pues sólo en las primeras el pago del preciosubsiste como presupuesto para la transferencia de la cosa.

En la Partida III se aprecia que el Título XXVIII se denomina “De las co -sas en que óme puede auer Señorio, e como lo puede ganar”, o sea quese ocupa de la adquisición del señorío o dominio sobre las cosas y concre-tamente la Ley XLVI se titula: “Como non passa el señorio de la cosa vendi -da, a aquel que apoderan en ella fasta que aya pagado el precio”. La Leyindicada norma: “...si el que ouiesse vendido su cosa a otri le apoderassedella; si el comprador no ouisse pagado el precio, o dado fiador, o peños,o tomado plazo para pagar; por tal apoderamiento como este non passariael señorio de la cossa fasta que el precio se pagasse. Mas si el fiador, o pe -ños ouisse dado, o tomado plazo para pagar, o si el vendedor se fiasse enel comprador del precio; estonce pasaria el señorio de la cosa a el por elapoderamiento, maguer el precio non ouiesse pagado. Empero tenudo se -ria de lo pagar” 7.

5 Ver LACRUZ BERDEJO, José Luis, Lecciones de derecho inmobiliario registral, Zaragoza, 1957, pág.22.

6 Cuerpo del Derecho Civil Romano, a doble texto, traducido al castellano del latino, publicado por loshermanos Kriegel, Hermann y Osenbrügen, por D. Ildefonso L. García del Corral, Tomo 1º Instituta-Digesto, Barcelona, 1889, pág. 37. Edición facsímil numerada editada por Editorial Lex Nova, S.A.Valladolid -España- 1988.

7 Las Siete Partidas del muy noble rey Don Alfonso el Sabio glosadas por Gregorio López, Tomo II, quecontiene la 3ª, 4ª y 5ª Partida, Madrid, 1844, pág. 406.



No obstante la desarmonía del Art. 3923 con el régimen de la transmi-sión del dominio, no es descartable que pueda regir en el Derecho argenti-no como una suerte de excepción a los principios generales del título sufi-ciente y del modo suficiente para el supuesto de venta de inmuebles alcontado. Sin embargo, las dificultades unidas al Art. 3923 son más teóricasque prácticas, pues es improbable que se aplique en el Derecho vivo. Esnecesario formular diversos distingos, que nos indicarán que la hipótesisdel Art. 3923 es de difícil concreción.

He dicho8 que si nada se convino sobre la época del pago, o si se acor-dó que la venta sería al contado, el desembolso se deberá efectivizar altiempo de entregarse el inmueble (Art. 1424 del Código Civil), y el vende-dor no está obligado a entregarlo si el comprador no abona el precio (Art.1418).

En la hipótesis de la entrega del inmueble con anterioridad a la escritu-ra, si las partes manifiestan que el precio ya fue recibido (asimilable a laventa al contado), es aplicable el Art. 994 del Código Civil, por el cual “losinstrumentos públicos hacen plena fe, no sólo entre las partes, sino contraterceros, en cuanto al hecho de haberse efectuado el acto, de las conven-ciones, disposiciones, pagos, reconocimientos, etc., contenidos en ellos”,pues se trataría de una de las cláusulas que la doctrina califica como “dis-positivas”, y las partes no podrían probar la insinceridad de tal declaraciónsin contradocumento.

Si entregado el inmueble antes de la escritura, surge de ésta que el ofi-cial anuncia como “pasado en su presencia” el acto del pago del precio (alcontado), rige el Art. 993 del Código Civil, según el cual: “El instrumentopúblico hace plena fe hasta que sea argüido de falso por acción civil o cri-minal, de la existencia material de los hechos que el oficial público hubieseanunciado como cumplidos por él mismo, o que han pasado en su presen-cia”; por tanto, si se procura cuestionar la veracidad de esa manifestación,es menester la querella de falsedad, y a esos efectos no valdría la declara-ción de los testigos comparecientes y del oficial público en contra del con-tenido del instrumento, “si no alegasen que testificaron el acto por dolo oviolencia que se les hizo, en cuyo caso el instrumento público no valdrá”(Art. 992).

Es poco concebible que el acreedor entregue la cosa sin el pago del pre-cio acordado al contado, o que si tal entrega fue previa, suscriba una escri-tura pública en la que conste el pago al contado de una suma no re c i b i d a .Podría imaginarse, quizá, que se deje constancia en el instrumento públicode que la venta se hace al contado, pero que el comprador pida un plazo

8 Ver op. y loc. cit. en nota 4.



c o rto para abonar el precio, y que el vendedor lo conceda; pero como segu-ramente se indicará en la escritura el otorgamiento de ese breve plazo degracia, mal podría hablarse de una inexistente venta al contado.

Si la reivindicación prevista en el Art. 3923 contra el comprador se pre-senta como teórica, la reivindicación contra terceros es más improbable to-davía, desde que no procedería si de la escritura no surge que no se abonóel precio de la venta pactado al contado. Ante la ausencia de tal constan-cia, la buena fe del tercero lo pondría al abrigo de toda reivindicación, porsimilares razones a las que impiden los efectos de la resolución del dominiocontra terceros cuando la causa que la determina no aparece en el títulooriginario. Como señala VELEZ SARSFIELD en su anotación al Art. 2663: “Esascláusulas revocatorias, debiendo estar en el mismo instrumento públicopor el cual se hace la enajenación, no pueden dejar de ser conocidas por eltercer adquirente, pues constan del mismo instrumento que crea el domi-nio del que lo transmite”.

Por supuesto que sería indefendible la situación del terc e ro que adquie-re el inmueble directamente del comprador que no satisfizo el precio en laventa al contado, ya que el autorizante debe “tener a la vista el título ins-cripto en el Registro” (Art. 23 de la Ley 17.801), pero tampoco será de bue-na fe un posterior subadquirente que conoció o debió conocer que el pre c i oestaba insoluto a través del estudio de los títulos de sus autore s .

En el caso de ventas a plazo, es indiscutible que el vendedor impagotiene por lo menos el privilegio consagrado por el Art. 3924, que carece deefectos reipersecutorios pues como la propia norma lo indica sólo puedeser ejercido mientras el inmueble se halla en poder del deudor.

IV. Derechos del comprador insatisfechoCreo significativo resaltar que, contrariamente a lo que suele pensarse,

la frontal contraposición entre los derechos conferidos al vendedor en lasventas al contado y a plazo no es tal, pues el vendedor al contado, apartede la acción reivindicatoria otorgada por el Art. 3923, tiene también privi-legio en función del Art. 3924; y el vendedor a término, además del privile-gio, puede llegar a articular una acción reivindicatoria con apoyo en el Art.2670.

Frente a la literalidad del Art. 3924 es poco discutible que el vendedoral contado igualmente tiene privilegio: “El vendedor de un inmueble nopagado, aunque hubiese hecho tradición de él, haya dado término para elpago o fiádose de otra manera en el comprador, tiene privilegio por el pre-cio que le es debido, y puede ejercerlo sobre el valor del inmueble, mien-tras se halle en poder de deudor...”. Si se sigue la letra de la ley sin prejui-cios se advierte inequívocamente que concede el privilegio al vendedor:“...aunque ... haya dado término para el pago...”, o sea incluso si no sedio término al efecto, como ocurre en las ventas al contado.


FERNANDEZ afirmó: “La ley confiere privilegio al vendedor de inmueblessin hacer distingo entre venta al contado y venta a término. La redaccióndel artículo no deja lugar a dudas... Ninguna razón existe para no acordarel privilegio a quien habiendo vendido al contado no ha podido hacer efec-tivo el precio por cualquier motivo y, por el contrario, median las mismasrazones en ambos supuestos. La disposición del Art. 3923, que confiere alvendedor que no ha dado término para el pago acción reivindicatoria, noobsta a nuestra conclusión, porque nada se opone a que, si lo prefiere, envez de reivindicar el inmueble, solución siempre más perjudicial para losotros acreedores, se conforme con satisfacer su crédito, con prelación, so-bre el producido del mismo”9.

En el mismo sentido, LL A M B I A S apunta: “...puede ocurrir que el pagoefectuado por el comprador no sea válido (v. gr., si estaba insano en el mo-mento de hacerlo), y ello puede hacer renacer el crédito correspondientedel vendedor, sin que se advierta la necesidad de imponer la resolución dela venta, contra el deseo del vendedor, que es a la que se llega cuando seniega a éste el privilegio... A esa conclusión no se oponen los términos delmencionado Art. 3924. La frase que dice: ‘...haya dado término para el pa-go o fiádose de otra manera en el comprador...’, es puramente explicativa,p e ro no constituye una condición para el nacimiento del privilegio... nohay motivo para imponerle la recuperación del inmueble a quien deseamantener la enajenación, con todas las características propias de ella, in-cluso el privilegio por precio impago: la opción debe dejarse al arbitrio delinteresado...”10. BORDA está convencido de similar tesitura, pues dogmática-mente asevera: “El vendedor está amparado por el privilegio, sea la ventaal contado o a plazo (Art. 3924)”11. CORDEIRO ALVAREZ parece adoptar un cri-terio coincidente12.

Q u i e ro dejar en claro que la comprensión que realizo del Art. 3924tendiente a negar el distingo entre ventas a término y al contado, no impli-ca una defensa del privilegio, ni siquiera para las ventas a plazo. Es persua-sivo BIBILONI cuando razona: “...Todo acreedor confía en la solvencia, en elcumplimiento de la promesa de su deudor. Y todos los acreedores tienenpor garantía de sus créditos, el patrimonio de su obligado... La venta, espues, el caso ordinario, común, igual al préstamo, a cualquier contrato de


9 FERNANDEZ, Raymundo L., Tratado teórico-práctico de la Hipoteca, la Prenda y demás Privilegios, Bs.As., 1941, págs. 287/288, en núm. 1264.

10 LLAMBIAS, Jorge Joaquín, Tratado de derecho civil. Obligaciones, T. I, Bs. As., 1973, págs. 782/783,en nota 329 a núm. 603.

11 BORDA, Guillermo A., Tratado de Derecho Civil. Obligaciones, octava edición actualizada, Bs. As.,1998, T. I, pág. 258, en núm. 333.

12 CORDEIRO ALVAREZ, Ernesto, Tratado de los privilegios, 2ª edición, Bs. As., 1969, pág. 375, ennúm. 178.



la vida corriente. ¿Por qué el privilegio, entonces, del vendedor? Si noquiere admitir el crédito personal del deudor, que pacte las reservas nece-sarias para asegurarse, pero que lo haga claramente, públicamente, ha-ciéndolo conocer a quien pueda constituir derechos que hayan de sufrirmodificaciones por causa de aquella reserva. Entre nosotros la práctica delos negocios se ajusta a esa concepción. Cuando se vende a plazos, se ven-de siempre bajo la constitución expresa de hipoteca. No se conocen otrasformas de concesión de términos; ¿qué se opone a ajustar el sistema legala los hechos?…”.13

El tan invocado contraste entre las ventas al contado y a plazo tambiénse esfuma con respecto a la acción reivindicatoria, pues en las ventas a pla-zo puede llegarse a resultados semejantes por el juego de los principios deldominio revocable. No olvido que alguna doctrina invoca la interpretacióna contrario sensu del Art. 3923, para concluir que la falta de pago del pre-cio no faculta al vendedor de cosas inmuebles a plazo para reivindicarlosde terceros14.

He sostenido exitosamente la tesis de que la interpretación a contrarios e n s u puede constituir un camino idóneo para cubrir vacíos legislativos,pero no corresponde esgrimirla para eludir la aplicación de los principiosgenerales, en este caso los correspondientes al dominio revocable.

De mediar un pacto comisorio expreso, en tanto esa cláusula debeconstar en el título del comprador disponente, el tercero subadquirente nopuede desconocerla (doctrina del Art. 2663 del Código Civil con su nota yc o n c o rdantes). El pacto comisorio implícito, o sea la facultad re s o l u t o r i apor incumplimiento regulada por el Art. 1204, importa una de las “cláusu-las legales” (terminología recogida en el Art. 2668 en seguimiento del Art.4309 del Esboço de FREITAS) que dan pie a la revocación del dominio. En vir-tud de la “cláusula legal” del Art. 1204, si del título surge que está pen-diente de cumplimiento la obligación de pagar el precio, los terc e ros nopueden invocar su buena fe para enervar los efectos reipersecutorios de laresolución.

Sobre la cuestión dije: “No sólo descarta la buena fe la prueba del co-nocimiento por los terc e ros de la posibilidad de la resolución, sino queigualmente quedan alcanzados por los efectos de la resolución si debíanconocer tal posibilidad, pero no llegaron a tomar conocimiento de esa

13 BIBILONI, Juan Antonio, Anteproyecto de reformas al Código Civil Argentino, edición Valerio Abele-do, T. III, Bs. As., 1930, págs. 502 y sigs., las citas constan en págs. 503 a 505.

14 Ver LOPEZ DE ZAVALIA, Fernando J., Teoría de los contratos, T. I, Parte General, 4ª edición, Bs. As.,1997, pág. 628, en parágrafo 36, II, 7. Dice: “Aplicando la doctrina del Art. 3923 a contrario, enten-demos que en la venta a crédito no podrá ser invocada contra terceros la resolución por falta de pa-go del precio”.



eventualidad por su negligencia. En ese sentido, si una correcta investiga-ción de títulos –impuesta por una actividad negocial diligente– hubiera re-velado la factibilidad de la resolución futura, el deber de conocer que pesa-ba sobre los terceros obsta a su buena fe. En la línea de ideas expuesta, elInstituto de Derecho Civil del Colegio de Abogados de San Isidro, destacóque, en el caso del que llaman pacto comisorio implícito o tácito (o sea lafacultad resolutoria implícita por incumplimiento), los terceros no puedeninvocar su buena fe ante el ejercicio de la facultad resolutoria por el trans-mitente del dominio, si del título surge la existencia de obligaciones pen-dientes de cumplimiento por el otro contratante”15.

No debe perderse de vista que al estar incluida la resolución por incum-plimiento en el marco del dominio revocable, a tenor del Art. 2670 del Có-digo Civil el vendedor que había transferido el dominio del inmueble, peroa quien no se le pagó el precio de la cosa, en su condición de dueño revo-cante puede articular una acción real reivindicatoria que alcanza a los su-badquirentes de la cosa. Efectivamente, según el Art. 2670 “...el antiguopropietario está autorizado a tomar el inmueble...”, norma cuyos alcanceslos analicé en un trabajo anterior16. La tesis que sostenemos fue seguidapor las Novenas Jornadas Nacionales de Derecho Civil, reunidas en la Uni-versidad Nacional de Mar del Plata en 1983, en las cuales la Comisión Nº4, que tuve el honor de presidir, concluyó en el punto 14°) del apartado II:“Dominio revocable” del modo siguiente: “El dueño revocante está legiti-mado para la promoción de acciones reales”17.

Es inexorable, entonces, aceptar que la falta de acreditación del pagodel precio afecta la perfección de los títulos respectivos, tanto en las ventasal contado como en las a plazo.

V. Alcance de las limitaciones para el pago en efectivode las deudas dinerarias

El Decreto de Necesidad y Urgencia N° 434 del 30 de mayo de 2000,publicado el 1° de junio, previó en su Art. 1° que: “No surtirán efecto en-

15 Los razonamientos transcriptos, estrictamente coherentes con los incluidos en la obra citada en la nota 4, los vertícomo Coordinador y Miembro Informante del tema Efectos de la resolución de los contratos por incumplimientoen las Quintas Jornadas Sanrafaelinas de Derecho Civil (1978). Ver en Temas de Derecho Civil, por Cazeaux, Breb-bia, Alterini J. H., Mosset Iturraspe, Zannoni., Editorial Universidad, Bs. As., 1980, págs. 148 a 151.Las Jornadas Sanrafaelinas concluyeron de manera idéntica a la que postulé; así al pronunciarse sobre los efectosde la resolución de los contratos por incumplimiento con relación a los terceros declararon: “1°) Si se trata de co-sas inmuebles, rigen las normas sobre el dominio revocable, y no se aplica el Art. 1051 del Código Civil; 2°) Losterceros subadquirentes no pueden invocar buena fe, si conocían o debían conocer la posibilidad de la resolución através de los antecedentes del dominio”.

16 Ver LLAMBIAS, Jorge Joaquín y Alterini, Jorge Horacio, Código Civil anotado, T. IV-A, Bs. As., 1981, págs. 485 a487, en mi glosa al Art. 2670.

17 Ver El Derecho Privado en la Argentina. Conclusiones de Congresos y Jornadas en los últimos treinta años, Univer-sidad Notarial Argentina, Bs. As., 1991, págs. 42/43.



tre partes ni frente a terceros los pagos totales o parciales de sumas de di-nero superiores a pesos diez mil ($10.000), o su equivalente en monedaextranjera... que no fueran realizados mediante: 1. Depósitos en cuentasde entidades financieras. 2. Giros o transferencias bancarias. 3. Cheques ocheques cancelatorios. 4. Tarjetas de crédito. 5. Otros procedimientos queexpresamente autorice el Poder Ejecutivo. Quedan exceptuados los pagosefectuados a entidades financieras comprendidas en la Ley 21.526 y susmodificatorias., o aquellos que fueren realizados por ante un juez nacionalo provincial en expedientes que por ante ellos tramitan”.

La Ley 25.345 del 19 de octubre de 2000, publicada el 17 de noviem-bre, derogó el Decreto N° 434, pero reprodujo en su Art. 1° igual previsiónque la paralela de ese Decreto.

El Decreto 22 del 11 de enero de 2001, publicado el 15 de enero, ene j e rcicio de la facultad conferida por el inciso 5 del Art. 1° de la Ley25.345, decidió en su Art. 1° que: “El pago en efectivo de sumas de dine-ro superiores a pesos diez mil ($ 10.000), o su equivalente en moneda ex-tranjera, efectuado en ocasión del otorgamiento de escritura pública, porla que se constituyan, modifiquen, declaren o extingan derechos reales so-bre inmuebles, tendrá para las partes y frente a terceros los mismos efectoscancelatorios que los procedimientos previstos en los incs. 1 a 4 del Art. 1°de la Ley 25.345”.

Una autorizada doctrina notarial puso en tela de juicio la admisión porel Decreto 22 de los pagos en efectivo efectuados con motivo del otorga-miento de escrituras públicas que contengan negocios jurídicos que impor-ten la causa por la cual se “transfieren” derechos reales sobre inmuebles,pues esa modalidad no fue expresamente incluida en la enunciación delArt. 1°18, tesis no compartida por opiniones igualmente valiosas19.

Coincidimos con la interpretación elástica, pues además de estar con-vencidos de que la omisión no fue deliberada, al aludir el Decreto a situa-ciones jurídicas que “extingan” derechos reales también comprende lasextinciones relativas provocadas por la “transferencia”. El dominio se ex-tingue por la “enajenación” de la cosa (Art. 2609 del Código Civil) y talenajenación se produce por medio del modo, fundamentalmente la tradi-ción. Como lo apunta VELEZ en el quinto apartado de su nota al Título IVdel Libro III: “La causa eficiente del derecho real es la enajenación, o gene-ralmente, los medios legítimos por los cuales se cumple la transmisión en

18 ZINNY, Mario Antonio, Limitación al pago en efectivo, Bs. As., 2001, págs. 32 y sgtes.; Armella, Cris-tina Noemí, Cheque cancelatorio y otros medios de pago. Ley 25.345, Bs. As., 2001, págs. 116 ysgtes.

19 Así, ETCHEGARAY, Natalio P., Escrituras de compraventa de inmuebles. Posibilidad de efectuar elpago del precio en dinero en efectivo, REVISTA NOTARIAL N° 938, pág. 69 y sgtes.



todo o en parte de la propiedad”. En tanto el ámbito propio de la tradiciónes el de las adquisiciones derivadas por actos entre vivos (Arts. 577, 2602,3265), es indudable que a través de la “enajenación” que ella implica se pro-duce una de las llamadas extinciones relativas (ver también Art. 2610), o seadonde alguien pierde porque otro adquiere, y justamente esa ambivalenciaes la que caracteriza a la extinción relativa por la “transmisión”2 0.

El límite de $ 10.000 establecido por la Ley 25.345, fue reducido a$ 1.000 por el Art. 9° de la Ley 25.413 del 24 de marzo de 2001, pu-blicada el 26 de marz o .

VI. Distintas formas de desembolso de deudas dinerariassegún la Ley 25.345

De los diversos medios previstos por el Art. 1° de la Ley 25.345, impor-tan desembolsos en los cuales es factible la acreditación inmediata: los de-pósitos realizados en efectivo en cuentas del acreedor en entidades finan-cieras (inciso 1), las transferencias bancarias (inciso 2), claro está que debenserlo entre cuentas del deudor y el acreedor en el mismo banco (y hasta enla misma sucursal) y los cheques cancelatorios (inciso 3 in fine).

Con respecto al cheque cancelatorio, el Art. 10 de la Ley es concluyen-te: “El cheque cancelatorio produce los efectos del pago desde el momen-to en que se hace tradición del mismo al acreedor, a quien se le transmitemediante endoso nominativo...”.

Por el contrario, siempre dentro de la enumeración del Art. 1° de la Ley25.345, la acreditación del desembolso no es inmediata en los giros, puesestán condicionados por el posterior cobro, o en las transferencias si seefectúan entre cuentas del deudor y acreedor que no se encuentran en elmismo banco, o cuando se entregan cheques comunes, aunque se trate decheques certificados y con mayor razón si son de pago diferido (ver régi-men de esas distintas modalidades en la Ley 24.452 Arts. 1°, 2° y sgtes.,48 y 49 y 54 y sgtes. ), o si se utilizan tarjetas de crédito.

La entrega de un cheque no cancelatorio no importa pago sino simple-mente “La orden pura y simple de pagar una suma determinada de dine-ro...” (Art. 2° inciso 5 de la Ley 25.345), es decir, que tiene efectos “prosolvendo” (para pagar) y no “pro soluto” (como pago). Es que la eficaciadel cheque está subordinada al efectivo pago por el banco (ver Arts. 38 ysgtes.), pues con la certificación de la existencia de fondos y el débito de lasuma necesaria para el pago “el importe así debitado queda reservado pa-

20 Ver en mi obra cit. en nota 16 las glosas a los Arts. 2524, 2602 a 2603 –especialmente núm. 10– y a los Arts.2604 y 2609.



ra ser entregado a quien corresponda...” (Art. 48), pero no habrá pagohasta el efectivo cobro de dicha suma.

En los supuestos enunciados de los giros, o si la acreditación de latransferencia de fondos no es inmediata, o se entregó un cheque no can-celatorio, o se utilizaron tarjetas de crédito, debe desecharse que nos en-contremos con un pago al contado, pues la utilización de esos mecanismossupone alguna dilación en el efectivo cobro, de allí que las ventas respecti-vas sean a plazo.

Pero que estas ventas no sean al contado sino a plazo en nada mejorala perfección del título hasta que se justifique el efectivo pago. Mientrastanto el deudor comprador estará expuesto no sólo a las consecuencias delejercicio del privilegio del Art. 3924 del Código Civil (que también alcanzaa las ventas al contado), sino que tanto él como los terceros subadquiren-tes deberán soportar los efectos de la acción real reivindicatoria concedidapor el Art. 2670 y esta posibilidad es un verdadero estigma sobre la sufi-ciencia del título.

VII. Necesidad de la escritura de recibo si el pago del precioen dinero fue diferido

El análisis del estado de la cuestión en la doctrina notarial muestra quees muy dominante el criterio que sostiene que el título de compraventa esimperfecto si el pago del precio en dinero fue diferido, temática analizadaespecialmente para el caso de entrega de cheques. Para no incurrir en re-peticiones sobreabundantes sobre este aspecto, me remito al ilustrado dic-tamen de CARLOS A. PELOSI, aprobado por el Consejo Directivo del Colegiode Escribanos de la Capital Federal en sesión del 5 de marzo de 197521,que luego de una abundante información doctrinaria, concluye fijando lasiguiente pauta inicial: “Cuando el precio de una compraventa inmobiliariaha sido pagado con cheque simple o certificado, es necesario para evitarulteriores observaciones al título, que el vendedor otorgue escritura com-plementaria en la que hará constar que ha sido percibido el importe delcheque. En su defecto, el cobro por el vendedor podrá probarse mediantec e rtificación fehaciente expedida por el Banco girado, de que abonó elcheque...”.

También reenvío al “Análisis de los estudios realizados por el notariadoa partir del año 1937 acerca del pago del precio no formalizado en dinero ” ,o sea al apartado c) del dictamen emitido por la Secretaría de Relaciones

21 Ver Revista del Notariado N° 740 (marzo-abrl de 1975), pág. 494 y sgtes.



P rofesionales y Cultura del Colegio de Escribanos de la Provincia de BuenosA i res, hecho suyo por el Consejo Directivo el 12 de abril de 2002.

La VI Jornada Notarial Bonaerense (Morón, 26 al 28 de abril de 1962),concluyó al respecto “1°) Es observable el título de propiedad originado enuna compraventa cuyo precio se abonó con un cheque simple o certifica-do, en virtud del derecho de reivindicación que le corresponde al vendedorimpago. Para bonificar el título es menester que aquél declare haberlo he-cho efectivo... 3°) ...se estima que la prueba del pago del cheque certifica-do puede emanar también de una certificación dada por el Banco girado,sea por medio de instrumento privado o por escritura pública. Asimismo elpago podrá acreditarse por medio de una escritura de constatación hechaante el Banco girado...”22.

En sentido semejante, la Comisión Primera de la III Convención Notarialdel Colegio de Escribanos de la Capital Federal suscribió el siguiente Des-pacho con relación al caso en que se documenta que el precio se paga concheque: “Si de la escritura resulta que todo o parte del precio de una com-praventa se paga con un cheque, certificado o no, esa circunstancia nodesnaturaliza la tipicidad del contrato. 2) El cheque es una orden de pago:se entrega y recibe p ro solvendo y no in solutum; por tanto carece deefecto cancelatorio y no extingue la obligación del comprador de pagar elp recio. 3) Por lo anterior, un título con esas características podría tenerproblemas de tráfico fundados en los derechos que acuerdan al vendedorlos art í c u l o s 3923 y 3924 del Código Civil. 4) Por otra parte, expre s a sexigencias formales en materia de pago obligan al otorgamiento de laescritura de recibo o en su defecto la comprobación fehaciente del pago.Cabe hacer notar que de cumplirse dichas exigencias desaparecen losproblemas del inciso anterior. Asimismo, en el supuesto de renuncia a losindicados derechos, y aun sin instrumentarse fehacientemente el recibo oel pago, desaparecen los problemas de tráfico a que se alude...”23. Ideasconcordantes fueron expuestas por Carlos M. D’ALESSIO24.

El marco legal que conduce a las escrituras de recibo lo fija el Art .1184 del Código Civil, que establece que “Deben ser hechos en escriturapública...10. Todos los actos que sean accesorios de contratos re d a c t a d o sen escritura pública; 11. Los pagos de obligaciones consignadas en escri-tura pública, con excepción de los pagos parciales, de intereses, canon oa l q u i l e re s ” .

22 Ver REVISTA NOTARIAL, año 1962, pág. 355.23 Ver Revista del Notariado N° 717 (marzo-abril 1971), pág. 577.24 Lo hizo el 20 de diciembre de 2000 en una disertación en el Colegio de Escribanos de la Ciudad de Buenos Aires.



Se trata de escrituras públicas complementarias de las principales25, decuyo otorgamiento debe dejarse constancia mediante nota marginal, tantoen la escritura de compraventa, como en la primera copia o testimonio deella (Art. 1006 y sgtes.)26.

Es muy importante la consignación de la nota marginal en la escrituraprincipal y en la primera copia o testimonio27, en tanto exterioriza la exis-tencia de la escritura complementaria de recibo, pues de ese modo se sus-tenta una adecuada publicidad cartular integral.

VIII. Disposiciones Técnico-Registrales sobre las escrituras de reciboMe ocuparé en este apartado del contenido concreto de las Disposicio-

nes Técnico-Registrales N° 2 del Registro de la Capital Federal y N° 3 delRegistro de la Provincia de Buenos Aires, antes aludidas.

La inflexión verbal que emplean ambas Disposiciones, acerca de que“Serán objeto de registración...” las escrituras de recibo, es equívoca encuanto a la necesidad de la inscripción para la oponibilidad de esas situa-ciones jurídicas a los terceros interesados. De cualquier forma, existen deci-sivos elementos de juicio que convencen de que si esa hubiera sido la in-tención de sus redactores sería por demás desafortunada.

Por de pronto, y pese a que ambas Disposiciones parecen pre t e n d e rdejar abierta la discusión respecto a la necesidad de la inscripción, pues pa-ra la primera la admisión de ella no implica “pronunciamiento acerca de sinos encontramos ante un supuesto expresamente previsto en el artículo 2°de la Ley 17.801” y para la segunda “sin que ello implique considerar si di-chos documentos se encuentran comprendidos o no por el artículo 2° dela Ley 17.801”, me parece claro que la inscripción de las escrituras de reci-bo es extraña a la enumeración de dicho Art. 2°.

No debe dudarse que las escrituras de recibo no se corresponden conlos documentos incluidos en el inciso a) del Art. 2° de la Ley 17.801, puesnada tienen que ver con la instrumentación de situaciones jurídicas “queconstituyan, transmitan, declaren, modifiquen o extingan derechos realess o b re inmuebles“. Tampoco tienen alguna relación con las pro v i d e n c i a scautelares referidas en el inciso b) y es indiscutible que no se trata de “losestablecidos por otras leyes nacionales o provinciales” que menta el incisoc), ya que las Disposiciones Técnico-Registrales mal pueden hacer las vecesde esas “leyes”.

25 Ver ARMELLA, op. cit., págs. 158, 175; ZINNY, op. cit., pág. 25.26 Ver ARMELLA, op. cit., págs. 186/187, 220/221.27 Ver PELOSI, Carlos A., El documento notarial, 3ª reimpresión, Bs. As., 1997, págs. 258/259; ETCHE-

GARAY, Natalio Pedro, Técnica y práctica documental. Escrituras y actas notariales, Bs. As., 1997,pág. 32, GIMENEZ-ARNAU, Enrique, Derecho Notarial, Ediciones Universidad de Navarra S.A., Pam-plona, 1976, pág. 820 y sgtes., núms. 364 y sgtes.



La eventual recepción por los Registros de las escrituras de recibo en elfolio respectivo se practicaría mediante notas que las vinculen en form aprecisa con el asiento original (Art. 2° de la Disposición de Capital Federal yArt. 3° de la correspondiente a la Provincia de Buenos Aires). Incluso la Dis-posición capitalina invoca en sus Considerandos el segundo párrafo delArt. 33 de la Ley 17.801 y ese precepto puntualiza con relación a los docu-mentos inscriptos que “...las modificaciones o aclaraciones que se instru-menten con relación a los mismos, se harán constar en el folio respectivopor medio de notas aclaratorias, cuando expresamente así se solicite”. Lanota aclaratoria no responde en el caso de las escrituras de recibo a algúndocumento que sea necesario inscribir para su oponibilidad a terceros inte-resados, sino solamente a la facultad de requerirla, pues de ese modo seprocederá “cuando expresamente así se solicite”.

Desde hace mucho tiempo me he esforzado por demostrar que inclusopara los documentos previstos en el Art. 2° de la Ley 17.801, que ni siquie-ra es el caso, la necesidad de su inscripción para la oponibilidad a los terce-ros interesados supone que éstos sean de buena fe, pues la inscripción noes requerida si los terceros son de mala fe, y lo serán si conocían o podíanconocer la realidad extrarregistral28. La publicidad cartular unida a las notasm a rginales en la escritura originaria y en la primera copia o testimonio,que reflejen la configuración de la escritura de recibo, son suficientes paradescartar que los terceros puedan aducir su buena fe y bastará, con pres-cindencia de la sobreabundante publicidad registral, para que encuadrencomo terceros de mala fe, de donde no existirá ninguna sombra sobre laperfección del título del transmitente.

Ambas Disposiciones Técnico-Registrales pretenden explicar su sorpre-sivo dictado por las limitaciones a las operaciones de re t i ro de dinero enefectivo impuestas por el Decreto nacional 1570 del 1 de diciembre de2001, publicado el 3 de diciembre. En cuanto a la singular motivación es-grimida, es elocuente el Dictamen antes referido de la Secretaría de Rela-ciones Profesionales y Cultura del Colegio de Escribanos de la Provincia deBuenos Aires, hecho suyo por el Consejo Directivo de esa institución. Ex-p resó: “...No existe discusión alguna respecto a que el pago de la totali-dad o parte del precio de la compraventa de inmuebles mediante la entre-ga de cheques, cheques certificados o cheques financieros, o a través de

28 ALTERINI, Jorge Horacio, La buena fe y la publicidad inmobiliaria registral y extrarregistral. Con unaarmonización entre la tradición y la inscripción registral. Aporte de la Delegación Argentina al II Con-greso Internacional de Derecho Registral (Madrid, 30 de septiembre al 5 de octubre de 1974), edita-do por el Registro de la Propiedad Inmueble de la Capital Federal, Buenos Aires, 1974. También enPonencias y comunicaciones presentadas al II Congreso Internacional de Derecho Registral, I l u s t r eColegio Nacional de Registradores de la Propiedad y Mercantiles de España, T. II, Madrid, pág. 75 ysgtes. y en la “Revista de Ciencias Jurídicas y Sociales” de la Universidad del Litoral Nº 120, 3ª Serie,Santa Fe, 1978.



t r a n s f e rencias interbancarias con acreditación posterior al otorg a m i e n t ode la escritura, carece de efecto cancelatorio. Lo extraño es partir comomotivación de la sanción del Decreto 1570/01 y no de la Ley 25.345, queya impuso en su momento la utilización más que frecuente de las escritu-ras de recibo. Si este argumento pretende usarse como novedoso, ¿cuálsería el motivo por el cual desde el año 1937, se formularan consultas so-b re el pago del precio con cheque o cheque certificado y tantos colegasse dedicaran a su estudio y tratamiento en congresos notariales? Desde elnacimiento de nuestros re g i s t ros inmobiliarios, ¿nadie detectó o sugirió lainscripción de las escrituras de re c i b o ? . . . ” .

A mayor abundamiento, advierto que la mención que ambas Disposi-ciones realizan del Art. 3923 del Código Civil, con la consiguiente acciónreivindicatoria a favor del vendedor impago, no es feliz, pues las escriturasde recibo atañen por regla a las ventas a plazo, donde el pago del preciono es de acreditación inmediata, y no a las ventas al contado. En todo ca-so, en armonía con lo sostenido con anterioridad, la mención ajustada erala del Art. 2670 del Código Civil.

Por las diversas razones aludidas en este trabajo, es esencialmentec o m p a rtible la declaración del Consejo Federal del Notariado Arg e n t i n o ,producida el 19 de abril de 2002 en la ciudad de San Fernando del Valle deCatamarca. Dijo: “I. El documento público auténtico por el cual se extin-gue, con plenos efectos liberatorios, la obligación de pago del precio de lacompraventa inmobiliaria, no tiene vocación registral. II. Su publicidad secumple con plenos efectos de conocimiento y oponibilidad, mediante notacartular que el notario inserta en la escritura matriz y en la primera copiade la escritura que debe ser registrada. III. Toda disposición emanada de losre g i s t ros inmobiliarios que pretendan imponer su registración, constituyenormativa impropia que lesiona el régimen registral, atribuyéndose incom-petentemente facultades que la Ley 17.801 no les confiere. IV. Deben de-rogarse las normas registrales con ese contenido que fueron dictadas en al-gunas jurisdicciones, por lo que encomienda a su Junta Ejecutiva que así lopeticione”.

IX. Disposiciones Técnico-Registrales sobre hipotecasEn cuanto a la temática hipotecaria, la Disposición-Técnico Registral del

Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires N° 11 del 26 dejunio de 2002, restableció la irrestricta vigencia de la Disposición N° 7 del 5de julio de 1984, según la cual “será registrado” todo documento quecontenga modificaciones al pacto hipotecario. Igualmente, la D i s p o s i c i ó nN° 11 citada derogó la limitación resuelta por la Disposición N° 6 del 8 denoviembre de 1994, que estableció: “La modificación del plazo del contra-to de mutuo, garantizado con derecho real de hipoteca, no será objeto de



registración”, aunque en esa exclusión no estaban comprendidas “las mo-dificaciones de plazo del contrato de mutuo, resultantes de regímenes es-peciales del Banco de la Provincia de Buenos Aires, Banco Hipotecario Na-cional, Banco de la Nación Argentina y/u otros entes oficiales de financia-miento hipotecario”.

En definitiva, a tenor de la Disposición Técnico-Registral N° 11, en laProvincia de Buenos Aires en la actualidad se halla vigente en plenitud laDisposición N° 7, que en su Art. 1° prevé que “Todo documento inscribibleque refleje modificaciones al pacto hipotecario contenido en otro inscriptocon anterioridad será registrado estableciéndose entre ambos la debida re-lación...”.

Según lo establece el Art. 3115 del Código Civil: “No hay otra hipote-ca que la convencional...”, de allí que la convención sea la única fuentepara la constitución de una hipoteca, la que debe ser instrumentada “porescritura pública” (Art. 3128). A esa convención alguna doctrina la designacomo “pacto hipotecario”29.

No debe confundirse la convención o pacto hipotecario con el créditodel cual es accesorio el derecho real de hipoteca constituido por dicha con-vención (Arts. 3108, 524, 1458, 3187 del Código Civil), comúnmente naci-do de un contrato de mutuo en dinero (Arts. 2240 y sgtes.). La confusiónentre la convención, fuente del derecho real de hipoteca, y el crédito ga-rantizado, se ve facilitada por la instrumentación conjunta de ambos, puesen virtud del Art. 3128 in fine: “Podrá ser una misma la escritura públicade la hipoteca y la del contrato a que acceda”.

No es menester abundar en la argumentación para que se comprendaque es muy distinta la alternativa de la modificación de la convención hipo-tecaria de la modificación de las obligaciones del contrato de mutuo quegarantiza. Las modificaciones de la convención o pacto hipotecario incidendirectamente sobre el derecho real de hipoteca, mientras que las modifica-ciones al contrato de mutuo importan meras alteraciones de los alcancesde los derechos personales respectivos.

Conforme a las directivas expuestas, se infiere que sólo las modificacio-nes a la convención o pacto hipotecario tienen vocación registral, mientrasque las atingentes al mutuo hipotecario son por regla extrañas al Registro.La elemental dicotomía entre derecho personal y derecho real no puedeensombrecerse por la simple contingencia de que los alumbramientos deambos consten en la misma escritura pública.

Y no sólo debe tenerse presente que las inscribibles son únicamentelas verdaderas modificaciones a la convención hipotecaria, sino también

29 Así, MOLINARIO, Alberto D., Derecho patrimonial y derecho real, Bs. As., 1965, pág. 130.



que éstas quedan muy acotadas por el dominante carácter de orden pú-blico que tienen las normas del Código Civil en materia de derechos re a-les. En otra oportunidad me detuve en el análisis de la matización entren o rmas estatutarias y reglamentarias de los derechos reales. Para las pri-meras, las más numerosas, no juega la autonomía de la voluntad y las se-gundas, excepcionales, son supletorias de una voluntad contraria de lasp a rt e s3 0.

Los propios ejemplos que se enuncian en la doctrina como reflejos demodificaciones de la convención hipotecaria, demuestran cuán ceñido es elm a rco en que las partes pueden hacerlas efectivas. Apunta MO L I N A R I O:“...lo pactado por las partes puede influir sobre la regulación del derechoreal dentro del marco que la ley asigna a la autonomía de la voluntad. Así,cuando se pacta una hipoteca, con independencia del contrato al cual éstaaccede, puede ampliarse la desmembración que ella significa para el domi-nio del bien hipotecado en orden a los actos de disposición material o jurí-dica, en el sentido de intensificarla prohibiéndose los actos de simple admi-nistración como sucede, por ejemplo, cuando no se permite locar. Puededarse la situación contraria, y acontece si en el contrato hipotecario se per-mite, de manera expresa o implícita, demoler el edificio existente, comoocurre cuando el contrato principal constituye un mutuo que se realiza condestino a edificación y para cuya efectividad se hace necesario destruir loexistente”31.

La Disposición N° 7, en vigor, adujo como uno de sus fundamentoscentrales: “Que la publicidad que brinda el Registro de la Propiedad nopuede sustraerse a la transformación experimentada en el campo de lasoperaciones crediticias, que ha dado lugar a una realidad económica y fi-nanciera con dinámica propia y el correlativo reflejo en los documentosinscribibles de variables al pacto originario, lo cual produce efectos en re-lación a la especialidad en cuanto al crédito; tema de singular sensibilidaden materia de publicidad y oponibilidad del derecho real de hipoteca(Conf. ALT E R I N I J. H. RE V I S TA NO TA R I A L N° 868, año 1983, pág. 605; HO O F T G .R. RE V I S TA NO TA R I A L N° 867, año 1983, pág. 375 entre otros en el tema H i -potecas Abiert a s) ” .

Es cierto que algunas modificaciones vinculadas con el crédito garanti-zado por la hipoteca inciden en la especialidad en cuanto al crédito, pero siexistiera algún prejuicio contra la publicidad cartular, al menos debería ex-tremarse la prudencia de aceptarse el complemento de la publicidad regis-

30 GATTI, Edmundo y ALTERINI, Jorge H., El derecho real. Elementos para una teoría general, Bs. As.,1974, pág. 73 y sgtes.

31 Op. cit., pág. 130.



tral, como la que mostró en el pasado la Ley 21.309, que al admitir la in-dexación de la cobertura hipotecaria mediante cláusulas de estabilización,se limitó a prever en su Art. 2° que los Registros dejarán constancia de laexistencia de la cláusula de estabilización, sin exteriorizar su contenidoconcreto, aspecto que analicé en otra investigación32.

La Disposición N° 7 también alegó: “Que esta realidad negocial vigenteha originado innumerables formas de renegociación o adecuación (Leyes22.510, 21.629) que las partes instrumentan conforme a la Ley (Art. 1184,incs. 1, 8, 10, 3128 y concordantes del Código Civil)”. La Ley 21.629 del26 de agosto de 1977, publicada el 31 de agosto de 1977, era la de laCarta Orgánica del entonces Banco Nacional de Desarrollo y es destacableel Art. 47 que establecía: “Los pedidos de préstamos sobre propiedades yagravadas al banco podrán ser considerados como ampliación del créditooriginal en cuyo caso serán registrados en el mismo grado de privilegio quela hipoteca primitiva...”. A su vez, la Ley 22.510, del 3 de noviembre de1981, publicada el 6 de noviembre de 1981, al regular un régimen especialde refinanciación de deudas de las empresas del sector privado con entida-des financieras, imponía en su Art. 22 la inscripción registral de los acuer-dos de refinanciamiento.

Las leyes mencionadas pudieron explicar la recepción registral de las si-tuaciones particulares que ellas ordenaban inscribir, pero no pueden sus-tentar una solución general como la adoptada en 1984 por la DisposiciónN° 7, y renovada en 2002 por la Disposición N° 11.

También adujo la Disposición N° 7: “Que por lo tanto, es menesteradoptar las medidas registrales que permitan conforme la legislación vi-gente, la toma de razón de esos actos para su publicidad en casos de va-riante o modificación del pacto hipotecario, para que en todo caso seanlos interesados y eventualmente los jueces naturales quienes determ i n e nlos alcances de tales situaciones que, por su catálogo, impiden la apriorísti-ca clasificación como registrable o no registrable”.

No se comprende cómo si se entiende que no es posible acudir a “laapriorística clasificación como registrable o no registrable”, se dispone queserá registrado “todo documento inscribible que refleje modificaciones alpacto hipotecario”, lo que importa aceptar que apriorísticamente sí sepuede determinar cuál es un “documento inscribible”.

En cuanto a los fundamentos de la Disposición N° 11 del 2002 soncuestionables, por de pronto, por ser contradictorios. Se empieza diciendo:

32 ALTERINI, Jorge Horacio, Las cláusulas de estabilización y el principio de especialidad en la hipoteca,El Derecho, T. 84, págs. 799 y sgtes., especialmente págs. 813/814.



“Que la realidad económica y financiera actual, motivará modificaciones alas cláusulas de los pactos hipotecarios, en especial en lo relativo al plazode los contratos de mutuo”. Es decir, que aquí se considera a lo relativo alplazo del contrato de mutuo como inserto en el pacto hipotecario. Todo locontrario se asevera más adelante: “Que si bien el plazo del mutuo garan-tizado con derecho real de hipoteca, no es un elemento que integre el pac-to hipotecario, a los fines de dar una adecuada protección a contratantes yterceros, es menester adoptar las medidas registrales para la toma de ra-zón de las modificaciones instrumentadas”.

Más allá de la contradicción señalada, lo realmente preocupante esque se admita la inscripción de vicisitudes jurídicas que se reconoce queson extrañas al derecho real de hipoteca, y que atañen al contrato de mu-tuo garantizado.

Las dudas que despertaron los Arts. 3151 y 3197, según la redacciónde VELEZ SARSFIELD33, fueron superadas con los nuevos textos de esas normasresultantes de la Ley 17.711, pues ya no es discutible que transcurrido elplazo que ellas indican, antes 10 años, ahora 20, se extinguen los efectosde la inscripción del derecho real de hipoteca, y no el derecho real en símismo. El Art. 3151 en vigor dispone: “Los efectos del registro de la hipo-teca se conservan por el término de veinte años, si antes no se renovare” yel Art. 3197: “Los efectos de la inscripción de la hipoteca se extinguen pa-sados veinte años desde que fue registrada”.

En materia de hipotecas bancarias con regímenes especiales se difun-dió la modalidad de que la inscripción duraba hasta la extinción total de laobligación garantizada3 4, lo que no es re p rochable, pues como se lo hadestacado desde antaño, la limitación del plazo de duración de la inscrip-ción: “...no se justifica teóricamente, puesto que... la inscripción deberíadurar hasta la extinción total de la obligación garantizada; pero tiene unfundamento sólido de orden práctico...: facilitar la búsqueda de antece-dentes para la expedición de los certificados, que en esta forma no se re-monta más allá de los últimos diez años (con el texto de la Ley 17.711veinte años), lo que al reducir la posibilidad de errores en los certificadosasegura los derechos hipotecarios y también permite la cancelación auto-mática, con la consiguiente economía de gastos”35.

En las hipotecas comunes es intrascendente el plazo de duración delcrédito garantizado, pues la caducidad de la inscripción, si antes no se re-novare, opera automáticamente al cumplirse el plazo de 20 años, se hubie-

33 Ver FERNANDEZ, op. cit., pág. 259 y sgtes., en núms. 381 y sgtes.34 Ver GATTI y ALTERINI, op. cit., pág. 105.35 FERNANDEZ, op. cit., págs. 259/260, en núm. 381.



ra pagado o no la deuda respectiva. En las hipotecas bancarias, como porimposición legal la inscripción subsiste hasta la satisfacción integral del cré-dito y esa circunstancia no puede ser desconocida por los terceros, pues sepresume iure et de iure el conocimiento de las normas jurídicas que así loestablecen (Arts. 20 y 923 del Código Civil), es innecesaria la publicitaciónregistral del eventual nuevo plazo del crédito, dado que el tercero deberápreocuparse por constatar el efectivo pago total, esté vencido o no el pla-zo del crédito, pues hasta entonces perdurarán los efectos de la inscripciónde la hipoteca.

Aunque luzca como paradójico, de manera discordante con la confesa-da intención del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Aires, através de la Disposición N° 11, en su correlación con la N° 7 de vigenciaplena restablecida, no sólo no surge que el documento en el que consta lamutación del plazo del crédito garantizado es registrable, sino que es des-cartado como tal.

La sorprendente conclusión deriva de que si en los considerandos de laDisposición N° 11 en definitiva se afirma que “el plazo del mutuo garanti-zado con derecho real de hipoteca, no es un elemento que integre el pactohipotecario”, fluye como consecuencia ineludible que su publicidad no esabarcada por la Disposición N° 5, ya que en ella justamente se comprendetan solo a “todo documento inscribible que refleje modificaciones al pactohipotecario” y lógicamente no a las modificaciones del plazo del mutuogarantizado, que se proclama que no gravitan sobre la convención o pactohipotecario.

X. Conclusiones destacables1. Conozco la idoneidad de buena parte de los responsables de la re-

gistración, por ello pienso que acaso sea la lamentable coyuntura económi-co-social a la que asiste la comunidad argentina la causa de soluciones re-gistrales que parecen inspiradas por fines fiscales.

2. La no deseable inmisión de las finalidades fiscales en decisiones quedeben ajustarse exclusivamente a los requerimientos técnico-jurídicos,comporta una experiencia que ha sido fuertemente criticada en el Derechocomparado.

3. La tendencia mencionada parece apreciarse en Disposiciones Técnico-Registrales de los Registros de la Propiedad de la Capital Federal y de la Pro-vincia de Buenos Aires dictadas en los últimos tiempos.

4. No obstante la desarmonía del Art. 3923 del Código Civil en materiade ventas de inmuebles al contado con el régimen de la transmisión deldominio, no es descartable que pueda regir en el Derecho argentino, comouna suerte de excepción a los principios generales del título suficiente y del



modo suficiente. Sin embargo, las dificultadas unidas a las implicancias dela acción reivindicatoria concedida por el Art. 3923 son más teóricas queprácticas, pues es improbable que se aplique en el Derecho vivo.

5. No debe perderse de vista con respecto a las ventas a plazo, que alestar incluida la resolución por incumplimiento en el marco del dominiorevocable, el vendedor que había transferido el dominio del inmueble, peroa quien no se le pagó el precio de la cosa, en su condición de dueñorevocante, puede articular una acción real reivindicatoria que alcanza a lossubadquirentes (Art. 2670 del Código Civil).

6. Es inexorable, entonces, aceptar que la falta de acreditación del pa-go del precio afecta la perfección de los títulos respectivos, tanto en lasventas al contado como en las a plazo.

7. Coincido con la interpretación elástica acuñada en torno a los alcan-ces del Decreto de la Nación N° 22 de 2001, pues al aludir a las situacionesjurídicas que “extingan” derechos reales, implícitamente quedan compre n-didas las extinciones relativas provocadas por la “transfere n c i a ” .

8. En cuanto a los supuestos previstos en la enumeración del Art. 1° dela Ley 25.345, la acreditación del desembolso no es inmediata en los giros,pues están condicionados por el posterior cobro, o en las transferencias sise efectúan entre cuentas del deudor y acreedor que no se encuentran enel mismo banco, o si se entregan cheques comunes, aunque se trate decheques certificados, y con mayor razón si son de pago diferido, o si se uti-lizan tarjetas de crédito.

La utilización de alguno de esos mecanismos supone cierta dilación enel efectivo cobro, de allí que las ventas respectivas sean a plazo.

9. Pero que estas ventas no sean al contado sino a plazo en nada me-jora la perfección del título hasta que se justifique el efectivo pago. Mien-tras tanto el deudor comprador estará expuesto no sólo a las consecuen-cias del ejercicio del privilegio del Art. 3924 del Código Civil (que tambiénalcanza a las ventas al contado), sino que tanto él como los terceros subad-quirentes deberán soportar los efectos de la acción real reivindicatoria con-cedida por el Art. 2670, y esta posibilidad es un verdadero estigma sobre lasuficiencia del título.

10. Las denominadas escrituras de recibo son escrituras públicas com-plementarias de las principales, de cuyo otorgamiento debe dejarse cons-tancia mediante nota marginal, tanto en la escritura de compraventa, co-mo en la primera copia o testimonio de ella (Art. 1006 y sgts.).

Es muy importante la consignación de la nota marginal en la escrituraprincipal y en la primera copia o testimonio, en tanto exterioriza la existen-cia de la escritura complementaria de recibo, pues de ese modo se susten-ta una adecuada publicidad cartular integral.



11. Incluso para los documentos previstos en el Art. 2° de la Ley17.801, que ni siquiera es el caso, la necesidad de su inscripción para laoponibilidad a los terceros interesados supone que éstos sean de buena fe,pues la inscripción no es requerida si los terceros son de mala fe, y lo seránsi conocían o podían conocer la realidad extrarregistral.

12. La publicidad cartular unida a las notas marginales en la escrituraoriginaria y en la primera copia o testimonio que reflejen la configuraciónde la escritura de recibo, son suficientes para descartar que los terc e ro spuedan aducir su buena fe y bastará, con prescindencia de la sobreabun-dante publicidad registral, para que encuadren como terceros de mala fe,de donde no existirá ninguna sombra sobre la perfección del título deltransmitente.

13. Es muy distinta la alternativa de la modificación de la convenciónhipotecaria de la modificación de las obligaciones del contrato de mutuoque garantiza. Las modificaciones de la convención o pacto hipotecario in-ciden directamente sobre el derecho real de hipoteca, mientras que lasmodificaciones al contrato de mutuo importan meras alteraciones de losalcances de los derechos personales respectivos.

14. Solamente las modificaciones a la convención o pacto hipotecariotienen vocación registral, mientras que las atingentes al mutuo hipotecarioson por regla extrañas al Registro. La elemental dicotomía entre derechopersonal y derecho real no puede ensombrecerse por la simple contingen-cia de que los alumbramientos de ambos consten en la misma escriturapública.

15. Y no sólo debe tenerse presente que las inscribibles son única-mente las verdaderas modificaciones a la convención hipotecaria, sinotambién que éstas quedan muy acotadas por el dominante carácter de or-den público que tienen las normas del Código Civil en materia de dere-chos re a l e s .

16. En las hipotecas comunes es intrascendente el plazo de duracióndel crédito garantizado, pues la caducidad de la inscripción, si antes no serenovare, opera automáticamente al cumplirse el plazo de 20 años, se hu-biera pagado o no la deuda respectiva.

17. En las hipotecas bancarias con regímenes especiales, como por im-posición legal la inscripción subsiste hasta la satisfacción integral del crédi-to y esa circunstancia no puede ser desconocida por los terceros, es inne-cesaria la publicitación registral del eventual nuevo plazo del crédito, dadoque el tercero deberá preocuparse por constatar el efectivo pago total, es-té vencido o no el plazo el crédito, pues hasta entonces perdurarán losefectos de la inscripción de la hipoteca.



18. De la correlación de la parte resolutiva de la Disposición Técnico-Registral N° 11 del Registro de la Propiedad de la Provincia de Buenos Airesde 2002, con la N° 7 de 1984, cuya vigencia plena restableció, no sólo nosurge que el documento en el que consta la mutación del plazo del créditogarantizado es registrable, sino que, por el contrario, su inscripción es táci-tamente descartada. ❏


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