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LUIS M ARTÍN GUIRADO,
Director Corporat ivo de Desarrollo
de Negocio de Gesvalt
Especialización y crecimiento
internacional, principales retos en
la maduración de las SOCIMIs
EL PROCESO DE CON CEN TRACIÓN DE LAS SOCIM IS ESTARÁ M ARCADO POR LAS OPERACION ES
CORPORATIVAS EN TRE VEHÍCULOS CADA VEZ M ÁS ESPECIALIZADOS EN BUSCA DE SIN ERGIAS Y LA
SALIDA AL EXTERIOR DE LOS VEHÍCULOS DE M ÁS TAM AÑO. PARA ELLO, SEGÚN LUIS M ARTÍN GUIRADO,
DIRECTOR CORPORATIVO DE DESARROLLO DE N EGOCIO DE GESVALT, EL SECTOR DEBE PROFUN DIZAR
EN SU PROFESION ALIZACIÓN Y CONTAR CON UN ENTORNO LEGAL Y M ACROECON ÓM ICO ESTABLE.
¿Qué o p o r t un id ad es les esperan a las SOCIM Is en los p róxim os años?
Est imamos que en los próximos años se producirán crecimientos, tanto orgánicos,
aprovechando el recorrido del mercado inmobiliario, como inorgánicos, por
medio de operaciones corporat ivas, con el ob jet ivo de encont rar sinergias dent ro
de SOCIMIs cada vez más especializadas en un m ismo sector de act ividad. Por un
lado, consideramos que el mercado del alquiler en España t iene un importante
recorrido, al t ratarse de un mercado menos maduro que el del resto de Europa. En
él, la SOCIMI puede jugar un papel fundamental como vehículo facilitador a su
acceso, dando lugar a posibles proyectos de part icipación público-privada,
encajados dent ro de estas est ructuras (derechos de superf icie, concesiones, etc.).
También deben desarrollar su internacionalización. Actualmente, sólo seis
SOCIMIs cuentan con presencia internacional y ésta se cent ra en los mercados
vecinos, Francia y Portugal. La inversión en Europa y Lat inoamérica puede verse impulsada por la expansión
natural de SOCIMIs hoteleras. Atendiendo a su peso en el PIB, creemos que t ienen uno de los mayores potenciales
de recorrido por especialización. Igualmente, esperamos la llegada de nuevas SOCIMIs, como aquellas formadas
exclusivamente por part icipaciones en ot ras SOCIMIs o REITs. Pero para que todo esto se produzca, es necesario
que el sector profundice en su profesionalización, cuidando la calidad de los port folios y velando por el cumpli-
miento de los planes de negocio, desde est ructuras financieras ópt imas, que no compromet an la d ist ribución de
d ividendos y que consoliden la confianza de los inversores en estos vehículos.
En la act ual id ad , ¿en qué seg m ent o s est án invi r t iend o las SOCIM Is? ¿Cuáles est án cop and o m ás vo lum en
de inversión?
Las oficinas son el act ivo preferido por las SOCIMIs alcanzando el 50% del valor de mercado de las mismas. Centros
comerciales y retail con el 15 y 14 % respect ivamente en segundo y tercer lugar. M erece la pena destacar que la
inversión en residencial solamente alcanza un escaso 5% y los hoteles no llegan al 7%. Los alternat ivos: residencias
y hospitales, no llegan al 1% a final de 2017.
¿En qué co m un id ad es au t ó no m as se est án cent rand o las SOCIM Is?
Madrid es la región con mayor penet ración de las inversiones y, de hecho, según los datos que manejamos en
Gesvalt , cerca del 80% de las SOCIMIs t ienen inversiones en esta comunidad. En segundo lugar, se sitúa Cataluña,
con una penetración del 50%. Tras ellas, se encuent ran Andalucía y la Comunidad Valenciana, en el entorno del 40%.
En el resto de regiones, la penet ración se sitúa en un rango comprendido entre el 15% y el 30%. Solo cuatro regiones
presentan niveles inferiores al 10%, destacando el caso part icular de la ciudad autónoma de Ceuta, sin presencia
inversora. Con respecto a su presencia en el exterior, esta resulta todavía minoritaria y únicamente el 12% de las
SOCIMIs presentan act ivos en otras naciones, que se concent ran fundamentalmente en París, Lisboa y Berlín.
¿Qué r iesgos af ront a el sect o r de las SOCIM Is en el m ed io p lazo?
Desde nuest ro punto de vista hay dos áreas de riesgos a los que se enfrentan las SOCIM Is: aquellos derivados del
entorno legal y, por ot ro lado, los propios del ámbito macroeconómico. Con respecto al primero, no debemos
perder de vista que el mercado todavía no ha alcanzado su madurez y debe sortear algunos obstáculos en su
consolidación. La experiencia pasada en otros vehículos (SICAV, renovables, etc.) no disipan la inseguridad juríd ica
ante cambios legislat ivos en el régimen especial, que podrían afectar muy negat ivamente a estas sociedades.
Tampoco puede pasarse por alto la sensibilidad del alquiler al ciclo económico, en un negocio muy intensivo en
capital, con rentabilidades normalmente bajas y apalancamiento más bien alto, dada la rest ricción al crecim iento
autof inanciado. Además, la evolución del PIB, el empleo, los movimientos de t ipos y la evolución de variables
sociodemográficas, son variables determinantes en la demanda y a las que conviene prestar atención si no
queremos incurrir en errores pasados. En segundo lugar, puede ser igualmente pernicioso no cumplir con las
expectat ivas previstas, tanto en el pago de d ividendos como en la rentabilidad esperada. Al no contar con un
t rack record de cot ización suficiente, no sabemos con seguridad cómo se comportarán los planes de negocio,
pero sí creemos que, en algunos casos, las rentabilidades promet idas (8-10%) se encuent ran muy por encima de la
rentabilidad por alquiler (7%, incluida revalorización de act ivos), lo cual siembra ciertas dudas y abre el interrogan-
te sobre el modelo más idóneo de ret ribución para los gestores.
exigentes. El objetivo de la mayoría es llegar
al continuo, pero para ello es fundamental te-
ner un track record en el M AB demostrando
que las inversiones que van haciendo consi-
guen las rentabilidades esperadas y consoli-
dando sus equipos. El tamaño es fundamen-
tal para que estos vehículos sean rentables y,
por ello, necesitan captar fondos y ganar el
tamaño adecuado que haga posible su paso
al continuo. Mientras, las SO CIMIs están
siendo las grandes protagonistas del MAB.
"En los últimos cinco años, han pasado de no
tener participación en el alternativo a repre-
sentar el 47% de las empresas, con un peso
por capitalización superior al 80%", recuerda
Luis Martín Guirado, Director Corpora-
tivo de Desarrollo de Negocio de Gesvalt.
En este sentido, muchas SO CIMIs se plan-
tean opciones alternativas. Una de ellas es
salir a cotizar al Euronext, un mercado con
menos requisitos necesarios para cotizar que
el M AB que pueden llegar a ser sustanciales
para un determinado tipo de SO CIMI . "Las
principales diferencias se encuentran en la
documentación inicial que se exige en el al-
ternativo, como pueden ser la due diligences
financiera, la comfort letter o los aspectos de
difusión mínima, que no son requeridos en el
Euronext. Por ello, hay dos tipos de SO CI -
MIs que pueden estar interesadas en cotizar
en este mercado: aquellas que no pueden o no
les encaja cumplir estos requerimientos den-
tro de su estrategia y aquellas que encuentran
en la Bolsa de París o Lisboa un escenario
necesario para su desarrollo", comenta Fer-
nández. Este puede ser el escenario perfecto
para aquellas sociedades que quieren tener
una presencia testimonial en el mercado para
aprovecharse del beneficio fiscal del régimen
y no tienen interés en dar entrada a nuevos
accionistas. Este el caso de General de Ga-
lerías Comerciales, la SO CI MI con mayor
capitalización del M AB (€2.547M) y que
eligió la modalidad de listing por lo que se-
guirá casi en su totalidad participada por un
solo accionista, el empresario Tomás Olivo.
Concent ración y especialización
En cualquier caso, las grandes operaciones
de los próximos ejercicios vendrán del proceso
de concentración que el mercado necesita para
ser más competitivo frente a los competido-
res de nuestro entorno. Un buen ejemplo son
las francesas Unibail, Klepierre o Gecina que
cuentan con una capitalización conjunta de
€40.000M, cuando no hay ninguna española
entre las 10 más grandes del continente. Las
SO CIMIs necesitan ser sensiblemente más
grandes para tener un tamaño acorde con el
de la economía nacional. Con esta intención,
desde hace un par de años, las sociedades más
antiguas se han lanzado a la compra de acti-
vos y, más recientemente, se han comenzado
a ver las primeras operaciones de adquisición
g esval t
21/06/2018Tirada:Difusión:Audiencia:
60 436 29 280 87 840
Categoría:Edición:Página:
Negocios y Finanzas General 36
AREA (cm2): 627,3 OCUPACIÓN: 100,0% V.PUB.: 8320€ NOTICIAS DE GESVALT
Capit al @Co r p o r at e
entre SOCIMIs. La primera fue la adqui-
sición de Testa por Merlin Properties por
€1.793M, pero si un deal ha supuesto un
antes y un después en el sector ha sido la
OPA lanzada por Colonial sobre Axiare,
seguida por la oferta de Blackstone por
Hispania que pretende crear un gigante
hotelero. El proceso de concentración ya
ha comenzado. Sin tamaño es complicado
abordar operaciones significativas en un
sector potente e intensivo en capital, en el
que muchas oportunidades no pueden ser
aprovechadas por falta de músculo. "En
los próximos meses, vamos a ver más ope-
raciones corporativas entre SOCIMIs.
Uno de los déficits de nuestro mercado es
que contamos con vehículos de pequeño
volumen que necesitan ganar peso para
seguir siendo atractivos para los inverso-
res. Por el propio funcionamiento de las
SOCIMIs, este volumen solo puede ad-
quirirse a través de deals corporativos, ya
sean ampliaciones de capital o a través de
fusiones y adquisiciones de otras socieda-
des. Si bien es cierto que podría resultar
difícil ver operaciones entre los vehículos
del continuo, en el M AB puede haber
muchos movimientos", apunta el Direc-
tor de CBRE. Muchas de ellas están im-
plementando su estrategia y mostrándola
al mercado, pero en el momento en el que
alguna no consiga los resultados espera-
dos levantar más capital, no le queda mu-
cha más opción que fusionarse o liquidar-
se, pues no será eficiente. En cinco años,
sólo habrá entre cinco y 10 compañías
que se consoliden y que aglutinen entre el
50% y 60% del mercado.
Además, la madurez de algunas en-
tidades ha puesto sobre la mesa la des-
inversión de activos que ya no resultan
estratégicos para su core business. En
opinión del Director Financiero de
LA R España RE, las desinversiones po-
drían estar claramente vinculadas con la
tendencia a la especialización que mues-
tra el sector. "Tras alcanzar un buen nivel
de cartera gracias a una gestión activa y
sin renunciar a seguir creciendo, muchas
SO CIMIs nos encontramos en una se-
gunda fase orientada a la especialización
en un segmento concreto. Esta fase pasa
por la desinversión en activos no estra-
tégicos y compra de activos estratégicos
para mejorar la gestión de nuestra cartera
y generar sinergias. En el caso de LAR,
desinvirtiendo de algunos activos para
adquirir centros y parques comerciales".
Aunque seguirán existiendo SO CIMIs
generalistas, los analistas consideran fun-
damental optar por la especialización.
"Los inversores exigen cada vez más que
el management cuente con una elevada
experiencia y una alta especialización que
( í La OPA lanzada por Colonial
sobre Axiare y la oferta de Blackstone
por Hispania han supuesto un antes
y un después en el proceso de
concentración del sector
la fiscalidad de estas sociedades empieza
a quedarse obsoleta frente a otros REITs
europeos o norteamericanos. En opinión
del Presidente de Armabex, "aunque
todo es mejorable, en cuanto a la regula-
ción de los requisitos de la propia SO CI -
MI, la normativa española es una de las
más flexibles y accesibles.
Otro tema es el tratamiento que se da
a los inversores. En este aspecto, desde
contribuya a incrementar la eficiencia en
la gestión de los activos y la profesiona-
lización del sector", apunta Basagoiti.
Como muestra de ello, la elevada atomi-
zación existente en nuestro país unida a
la amplia diversidad por tipología de ac-
tivos dará lugar en unos ejercicios a vehí-
culos especializados en usos tradicionales
(retail, oficinas, residencial, industrial y
hotelero) y alternativos como residencias
de tercera edad, gasolineras e, incluso,
desarrollo con terrenos para la promo-
ción de nuevos activos. En opinión de
Clemente, es importante que las SOCI-
MIs ganen tamaño antes de embarcarse
en grandes proyectos para especializarse.
"En un mercado pequeño como Espa-
ña, contar con un REI T monoproducto
puede ser perjudicial si no cuentas con un
tamaño relevante. La elevada atomiza-
ción del mercado puede desembocar en
compañías hiperespecializadas pero con
poca liquidez que sean pasto de grandes
sociedades extranjeras. Si queremos tener
una industria nacional liquida y grande,
quizá debamos analizar vías alternativas a
la hiperespecialización".
N uevas reform as
A pesar de que la actual regulación ha
situado a las SO CIMIs como el instru-
mento de inversión inmobiliaria más efi-
caz del mercado, muchos son los players
que han alzado la voz para comentar que
Hacienda sí se podría dar un mejor tra-
tamiento a los inversores a largo plazo
que apuestan por un sector verdadero
motor de la economía española. Ade-
más, se reclama desde varios foros una
revisión para facilitar a los pequeños in-
versores determinadas ventajas fiscales
si, bajo determinadas condiciones, de-
positan sus ahorros en este tipo de in-
versiones". Para Basagoiti , el quid de la
cuestión está en algunas medidas intro-
ducidas en la modificación del régimen
SO CI M I en 2013. Jun to a medidas cla-
ve que constituyeron al modelo como un
elemento clave para la dinamización de
estas compañías en España, se adopta-
ron otras no existentes en determinados
REITs europeo como el establecimiento
de un gravamen especial del 19% para
determinados inversores. "Lo cierto es
que, a la vista del comportamiento de las
SO CIMIs desde 2013 y de la creciente
exposición del inversor internacional no
residente, nada parece indicar que esto
se haya percibido como una desventaja
competitiva, pero parece evidente que
debemos observar la evolución de los
regímenes homologos en Europa para
ver si se adoptan medidas similares a las
nuestras como normas anti-elusión o,
por el contrario, reducen sus tipos impo-
sitivos de manera significativa", concluye
el C EO de Corpfin Capital RE. ^ ̂
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