estate 2.pdf · 34نم4ةحفص ةਚعرشਆا ةقراشਆا ةمكحم ةضਚرع ਗਇع...

34من1صفحة أمر على عريضة محكمة الشارقة الشرعية 333/2014تقرير استشاري في الدعوى

......../.../...

استشاريتقرير

وضع صيانة المباني األربعة موضوع النزاع في الموضوع: تحليل فني

..../...أمر على عريضة محكمة الشارقة الشرعية

المدعين:

1. ....... 2. ........ 3. .........

: المدعى عليه..............

المدعى عليههة الطالبة للتقرير: الج

للمحكمة الموقرةالغرض من التقرير: تقديمه

الدفاعالئحة ضمن ملف ليكون ..../..../...: تاريخ إعداد التقرير


التقرير

زاع الناشئ لموضوع الن بطلب لنا لتقديم تقرير خبرة فنيةالمدعى عليه مالحظة: لقد تقدمة. كمئا شئمل وثائق تشمل وثائق فنية وماليئة وقانونيئ بين الطرفين. وقد قدمالمدعى عليه

محكمئة الشئارقة الشئرعية ومئي عبئارة عئن أمئام ونفي دعئواممالمئدعالوثائق التي قدمها طئئالع علئئى الئئردود القانونيئئة مئئن وكئئال وتئئم اإ )مهنئئدم مئئدني .......تقريئئر الخبيئئر

طرفين. وقد أعددنا تقريرنا على ما قدم لنا مئن وثئائق وقئد التزمنئا الحياديئة فئي التقريئر الوالخبئئرة مااسئئتطعنا إلئئى سلئئ سئئبيال معتمئئدين علئئى خبراتنئئا فئئي مجئئال العقئئود الهندسئئية

ضافة إلى أننا مقيدون كخبير محلف فئي محئاكم دبئي ومحئاكم الدولئة كلهئا فئي باال العقاريةكئئا يجئئب االشئئارة إلئئى اننئئا حاصئئلون علئئى شئئهادة .يكانيكيئئة والتكييفالهندسئئة األليكتروم

الماجيستير في قانون األنشا ا من الجامعة البريطانية بالتعاون مع جامعة كينكئز كئولي الى تمكننا في الجوانب العقارية ألننا حاصلون على الشهادا العقارية ضافة في لندن. باإ لدائرة األراضي واألمال في دبي: التابعمعهد دبي العقاري التالية من

دارة العقارا المشتركة وجمعيا المال إشهادة .1 وسيط عقاري .2 دبلوم عقاري .3 المعتمد شهادة الخبير العقاري الدولي .4 شهادة عضوية العقاريين الدولية .5

ولديه خبرة عملية في التسويق 2008كما أن الموقع أدناه لديه عقار خاص مؤجر من دارة إالعقاري وعمليا الصيانة والتعامل مع المستأجرين وكافة العمليا المتعلقة ب

العقارا .

بخبير مندسي مدني محلف معتمد لدى محاكم دبي لتقديم رأيه فيما ستعانةاالكما تم ويحمل المؤمال التالي: ...........ومو المهندم يخص الجوانب الهندسية المدنية

.نشائيةالهندسة اإماجيستير في .1 .الهندسية اإدارةماجيستير في .2 شراف على المواقع الهندسيةحاصل على البورد األمريكي لممارسة الهندسة واإ .3 .خبير مندسي محلف ومعتمد لدى محاكم دبي .4

بأحد ستعانةاالسل وحيث أن المدعى عليه قدم لنا مستندا مالية فقد تم إلىضافة إ

السيد ومو المحاسبي فيما قدم له من مستندا مالية الرأي بدا إالخبرا المحاسبين :ويحمل المؤمال التالية...................


.محاسبون قانونيون -خبيرا محاسبيا في العالمية للمحاسبة .1 .محاسبون قانونيون –خبيرا حسابيا في شركة ماسترز .2 .األمريكية FAAFخبيرا حسابيا لدى شركة .3

مئن أجئل أن يخئرق تقريرنئا مئسا متكئامال وشئامال لكئل الجوانئب الفنيئة مئن سوي وسل كلئه

اي تقريئر خبئرة يتعلئق بتقيئيم وضئع صئيانة المبئاني ه برأينا فأن وننوه إلى أناألختصاص.نشئئئئائية والهندسئئئئة والعقئئئئارا يجئئئئب أن يشئئئئتمل علئئئئى الخبئئئئرة الهندسئئئئية المدنيئئئئة واإ

ألضافة إلى الخبرة المحاسئبية وفقئا للنظئام المعمئول األليكتروميكانيكية والخبرة العقارية بابه محليا ودوليا وأي حيود في تقرير الخبرة عن مسه الشمولية يتئي الطعئن علئى التقريئر

على أسم أجرائية قبل أن يكون الطعن على أسم موضوعية.

لم -الخبير المنتدب من المحكمة الموقرة -.......وحيث أننا وجدنا أن تقرير المهندم يستعن بالمتخصصين وفقا لما سكر أعاله بالرغم من أنه اشار في خطابه إلى المحكمة

ستعانة بمتخصصين والسي على اساسه يقوم باالمن أجل أن الموقرة لزيادة األتعاب في التزاملتزام بما أورده على نفسه من وافق المحكمة على الزيادة مشروطة باال

بمتخصصين األمر السي ننتهي إليه في مقدمة تقريرنا إلى وجود خطأ أجرائي االستعانةاألجرائية ويتر رئيسي في تقرير الخبير المنتدب من المحكمة الموقرة من الناحية الفنية

إلى المحكمة الموقرة. تقييم مسا الخطأ

من فحوى إن تقديم أي وثائق جديدة من قبل أي طرف لم يتم تقديمها سابقا قد يغيرالتقرير والنتائ التي توصلنا إليها. ولكن ال يمكن الجزم بحاجتنا إلى التغيير ما لم يتم تقديم الوثائق الجديدة بصفة رسمية أو تصحيحنا بحجة فنية رادعة على ما أوردناه في

تقريرنا.

المحتويا

:المحلية والدولية متطلبا الصيانة في العقارا ومعاييرما وفقا لألصول المهنيةأوال: دار أاهزا تحتزوي علزى أازوا متقزدد مزن تتميز أدار الققزاراع عزن هيرمزا مزن أازوا اإ .أ

حيث التقامل. حيث يقمل مدير الققار على: .التقامل مع المباى بما يحتويه من أجه ومقداع وبااء وخرسااة ومرافق .1 .أاواعهم وجاسياتهمالتقامل مع المستأجرين من افراد وعائالع باختالف .2التقامززل مززع المسززائل الماليززة المتقلقززة بكافززة التكززاليف المتقلقززة بالمحاف ززة علززى .3

.المباى .التقامل مع المبااي المجاور وتأثيراتها على المباى الذي يقع تحع أدارته .4


التقامززل مززع الجهززاع الحكوميززة الما مززة وتشززمل البلززدياع والشززر ة والصززرف .5 .والدفا والمداي وهيرما من الخدماعالصحي واالتصاالع

.التقامل مع الصيااة بأاواعها .6التقامل مع عملياع تحصيل األجار والمسائل القااواية المتقلقة بها من أخالء .7

.وأشغال وهيرماال ارئة باإصالحاعالتقامل مع مو في الصيااة والا افة والمتقهدين .8

.والدوريةسليم عائداع األجار بقد أعداد كافة القملياع التقامل مع مالك الققار من حيث ت .9

.المحاسبية .التقامل مع المستاداع الما مة ألدار الققار من خالل الحف واألرشفة وهيرما .10

ويالح مما ذكر أعاله حجم المهام الضخمة والمسئولياع التي تقع على عاتق مدير الققار .ب

أليزة عواقزب قزد تازت مزن وجزود أي مما يجقله متربصا علزى مزدار السزاعة واليزوم والسزاة أخالل في المهام الملقا على عاتقه.

الحزز أن أعمززال الصززيااة مززي احززدى المهززام الملقززا علززى عززاتق مززدير الققززار. ووفقززا كمززا ي .ع

للمقايير المحلية والدولية فان أعمال الصيااة تأتي وفقا لأل ر التالية: .ان يتم تحديد مسئولياع الصيااة لديه .1تحليززل احتياجززاع المباززى والسززكان واألا مززة والقززوااين المحليززة والمززالك ان يززتم .2

.والبيئة المحي ة بالمباىان يتم تقييم أعمال الصيااة الماج فزي فتزراع مايزة ليزتم علزى اساسزها تصزحي .3

.الوضع أن ل م األمرمبازى ان يتم تقييم الموا اة المرصود الاوا الصيااة المختلفزة وفقزا الحتياجزاع ال .4

وبمززا ال والسززكان واألا مززة والقززوااين المحليززة والمززالك والبيئززة المحي ززة بززالمباىيضر مع مصال المالك مزن حيزث ال يزاد القاليزة التزي قزد تأخزذ كامزل األجزار أو

مق مه بحيث ال يصب الققار مجديا من الااحية األقتصادية.

ا الصيااة لتشمل التالي:وتحدد األا مة المحلية والدولية المتقارف عليها أاو .ثومي الصزيااة التزي يت لبهزا الققزار بسزبب زاريء مثزل اافجزار :الصيانة الطارئة .1

أابوب مياه او توقف الكهرباء فجا أو توقف شبكة األتصاالع او ااهيزار سزقف او ااهيار ارضزية داخليزة او خارجيزة أو كسزر بزاب رئيسزي أو تسزرب ميزاه مجزاري.

تززه علززى الفززور متززى مززا تززم القلززم بززه مززن مززدير الققززار. ومززذا الاززو يجززب مقالجويتوجب أن يكون لديه مو فا او رقزم اتصزال مزاتفي يسزم بالمتضزرر ان يتصزل

ساعة أو يكون قزد تقاقزد مزع شزركة متخصصزة خجماتيزة تقزوم بزذلك 24به خالل ايابة عاه مقابل أجر مالي يتفق عليه.

دون ومزي الصزيااة التزي يزتم القيزام بهزا كزل فتزر مايزة محزدد الدورية:الصيانة .2مثزل شزف ميزاه المجزاري فيكزون كزل أسزبو او شزهر الحاجة إلى لزب مزن أحزد.


أو مثل الصبغ الداخلي أو الخارجي فيكون كل ساة او كل ستة أشزهر أوهير ذلك. اوي فزي او حسب ما يقتضيه الحال. أو مثل تقبئة هزا المكيفزاع فيكزون بشزكل سز

أو تا يف ال جاج للواجهاع الخارجية. فتر الشتاء.ومززي الصززيااة التززي يززتم القيززام بهززا مززن أجززل اسززتمرار فاعليززة :الصئئيانة الوقائيئئة .3

األجه مثل أجه أ فاء الحريزق والتزي تزتم وفقزا لتقليمزاع ادار الزدفا المزداي حسزب بيقزة كل ساة ويتم وضع األختام علزى األجهز . أو مثزل عزوا ل السز

البااء ومت لباته. او مضخاع المياه وخ اااته من حيث التا يف الدوري لها حتزى ال تتسبب في ااق ا أو تلف مفاجيء أو خالفه. او رش المبيداع الحشزرية داخزل وخززارج المباززى حتززى ال تتكززاثر الحشززراع الضززار والقززوار فتضززر بززالمباى

أو صيااة المصاعد. والسكان واألجه .ومزذه :)من السكان أو مئن أي جهئة كانئ حسب االستدعا الصيانة المطلوبة .4

تكون هير ارئة ويكون مزن خزالل اتصزال السزكان أو البلزد أو الجهزاع الخدميزة ويمكن أن تحتمل التأخير مثل تغيير لمبزاع األازار فزي الممزراع حسزب القزدد. او

اااع علزى الجزدران سزواء فزي اصالح التسزريباع المائيزة للحافيزاع او تشزقق للزدمالشقق أو في المراع أو في الخارج أو مثل مبو في األرضياع الخارجية بسبب وجززود تسززريباع مائيززة شززري ة أن ال تكززون تقززر سززالمة المززار للخ ززر. او اصالح عتباع الساللم لزألدوار فزي حزال وجزود كسزر بسزي ال يمازع مزن اسزتخدام

ن للخ رالسلم وال يقر حيا المستخدميومززذه تكززون لألمززاكن الخارجيززة والممززراع وا ززام الززتخل مززن التنظيئئف العئئام: .5

الافايززاع وتززبدى بشززكل يززومي أحيااززا أو كززل يززومين حسززب حجززم الققززار واوعززه. ويت لب ذلك أما وجود عامل دائم أو مبقع وفقا للمقتضياع.

مسززئولية مززدير الققززار تتركزز أاززه وفقززا للمقززايير المحليززة والدوليززة فززي صززيااة الققززار فززأن .ج

بالاسبة لصيااة الققار في تحقيق األمداف التالية: .األستجابة لرهباع الماتفقين من االستخدام المباشر للققار .1 .المحاف ة على وت وير الققار ومرافقه .2 .تقليل المخا ر على الماتفقين من االستخدام المباشر للققار .3 .الصيااة السليمة وفقا ألاواعها المختلفةالمحاف ة على قيمة الققار من خالل .4

أاززه وفقززا للمقززايير المحليززة والدوليززة فززي صززيااة الققززار فزز ن مززدير الققززار يجززب أن يحززتف .ح

بالمستاداع المتقلقة بالصيااة مثل لباع الصيااة ال ارئزة والم لوبزة والدوريزة والوقائيزة يابة عاه.شركة متخصصة لتقوم بذلك ا الىويمكن أن يقهد بذلك كله

أاه وفقا للمقايير المحلية والدولية في صيااة الققار فأن أولوياع الصزيااة ومواققهزا تقتمزد .خعلى اساس مت لباع السكان والجهاع الحكوميزة فلزيس مزن األصزول المهايزة ان يزتم البزدء بصيااة األماكن التي ال يستخدمها السكان بشكل مستمر في الوقع الذي يزتم تزأخير صزيااة

دخل الرئيسززي للمباززى علززى سززبيل المثززال. أو أن يززتم تشززغيل عمززال الصززيااة بقززدد أكبززر المزز


وبتكززاليف أكبززر ليقومززوا بالقمززل فززي كافززة الماززا ق فززي تن واحززد. بززل يجززب تقليززل القمالززة وتكاليف الصيااة من خالل التدرج في األممية.

الققزار يتحزتم عليزه تحديزد أاه وفقا للمقايير المحليزة والدوليزة فزي صزيااة الققزار فزأن مزدير .داحتياجاع الصيااة بشكل مسزتمر للمبازى. ولكزن فزي الحزاالع التزي يكزون فيزه مزدير الققزار موا با علزى عملزه لسزاواع عديزد فزأن ذلزك يق زي أيجابيزة فزي تقليزل مصزاريف الصزيااة

مزل بأاواعها ألاه أصب عالما بأحتياجاع المباى من الصيااة بأاواعها وأازوا الخلزل المحتفيقوم باستدراك الخلل قبل وقوعه وبأقل التكاليف. كمزا ان تواجزده بلفتزر ويلزة فزي أدار المبازززى والت امزززه بتسزززديد حقزززوب المتقهزززدين بالصزززيااة يجقزززل تكزززاليف الصزززيااة اقزززل لثقزززة المتقهدين بالسداد ومن ثزم يقزوم المتقهزدون بتقليزل كلفزة عقزودمم. كمزا ان السزكان يقرفزون

مع مدير الققزار بسزهولة ويصزب مازاك تجزااس بزين ال زرفين خاصزة إذا كزان تلية التقامل مدير الققار يقوم بواجباته وفق األصول. وعليه فأن أحد المقزاييس الرئيسزية التزي تقتمزدما المقايير المحلية والدولية في تقييم مدير الققار وكفاءته في أدار الققار مي مستوى رضزا

عن مزدير الققزار بالمقارازة مزع تكلفزة الصزيااة. وممزا مقيزاران السكان المستخدمين للققار متال مان. فال يمكن قبول رضزا السزكان فزي الوقزع الزذي تكزون مصزاريف الصزيااة عليزه ممززا يززبثر سززلبا علززى الجززدوى األقتصززادية للققززار. كمززا ال يمكززن تقليززل افقززاع الصززيااة فززي

ن مزن السزكن فزي المبازى أو يقومزون الوقع الذي يبثر ذلك على السكان مما يجقلهم يافزرو بدفع أجر قليلة بالمقاراة مع البااياع المجاور .

أاه وفقا للمقايير المحلية والدولية في صيااة الققار فان تقييم اجاح مزدير الققزار فزي القيزام .ذ بمهام الصيااة من عدمه فيقتمد على المبشراع التالية:

محدد وتكون ذو جدوى اقتصاديةأن تكون تكاليف الصيااة وفق الموا اع ال .1 .ان يتم ذلك بشكل متااسق وباستمرارية .2 .ان يتم القيام بالصيااة الوقائية وفق برام محدد .3 .أن يتم األستجابة ل لباع السكان والجهاع الحكومية بشكل مرضي لهم .4 .المحاف ة على قيمة الققار مع مرور ال من .5 .الم هر القام للمباى .6 .الجوااب الصحية والسالمة واألمن للمباى بشكل عامالمحاف ة على .7المحاف ة على القالقاع بين المستأجرين وشقورمم بوجود جو مشزجع للسزكن .8

.في المباى من أجل التمسك به وعدم المغادر .رضا المتقهدين الذين يقومون بالصيااة على مدير الققار .9السزززوب والبيئزززة وجزززود عائزززد االيجزززارللمالك بشزززكل مرضزززي وفقزززا ألوضزززا .10

.المحي ة وعمر الققار


الخالصة النهائية لهسا البند:

دارة العقئئار ليسئئ محصئئورة فقئئط فئئي أعمئئال الصئئيانة. ومئئي عمليئئة إنخلئئص بئئالقول ان

معقدة تشمل التعامل مع عدة جها وباساليب متنوعة وفئي أوقئا متعئددة ووفقئا لمعئايير محليئئة ودوليئئة وليسئئ عشئئوائية. وأن اعمئئال الصئئيانة مئئي جئئز مئئن أعمئئال أدارة العقئئار

مميئة. كمئا أن أعمئال الصئيانة ومي ليس صنفا واحئدا وليسئ علئى درجئة واحئدة مئن األتحكمها معايير متعددة تم شرحها باستفاضة وال يمكن اختصارما فئي كلمئة يصئيانةي فقئط

وأنما يجب تحديد النوع واآللية والتكلفة والمعايير المتبعة وخالفه.

: الوصف العام للعقارا موضوع النزاعثانيا

اراع بأيجا وفقا للتالي:بمقاياة الققاراع موضو الا ا يمكن وصف القق :...... بناية الشارقة .أ

. ويقتبززر الموقززع متميزز ا. كمززا تقتبززر الما قززة ........علززى شززار تقززع باايززة الشززارقة المحي ة بها من الماا ق التي يسكاها ذوو الدخل المتزداي إلزى المتوسز المتزداي مزن فئة هير الموا اين ومن جاسزياع مختل زة عربيزة وهيزر عربيزة. وتقزع علزى مسزاحة

ي ممزا يقاز 2000مترمربع تقريبا. وقد تم ااجزا البازاء فزي سزاة 900أر قدرما تتكزون الباايزة ملزف الملكيزاع المرفزق . -14ساة. )مسزتاد 14ان عمر البااية اكمل

من عشر وابق وكل ابق فيه عشر شزقق خمسزة علزى كزل جهزة. والشزقق عبزار عن هرفة وصالة وهرفتين وصالة. وا ام التكييف فيها علزى أسزاس سزبيليع يوايزع

عززد محززالع تجاريززة. ومززن ويوجززد بهززا مصززقدان. كمززا يوجززد فززي ال ززابق األرضززيخلف البااية مواقف سزياراع محزدود وال يوجزد موقزف سزياراع خزا بالباايزة كمزا مو الحال في مق م المبااي القديمة المشابهة بسبب هياب التشريقاع فزي تلزك الفتزر

التي تفر بااء المواقف في افس البااية.

.......بناية المرقبا .بويقتبززر الموقززع متميزز ا. كمززا .......علززى رقبززاع فززي دبززي تقززع الباايززة فززي ما قززة الم

تقتبززر الما قززة المحي ززة بهززا مززن الماززا ق التززي يسززكاها ذوو الززدخل المتززداي إلزززى المتوس المتداي من فئة هير الموا اين ومن جاسياع مختل ة عربية وهير عربيزة.

مترمربع تقريبا. وقزد تزم ااجزا البازاء فزي سزاة 922وتقع على مساحة أر قدرما ملزززف الملكيزززاع -11سزززاة. )مسزززتاد 18ممزززا يقازززي ان عمزززر الباايزززة اكمزززل 1996

وابزق وكزل أرضزي وميز ااين وسزرداب مواقزف وسزبقة المرفق . تتكون البااية من امزا ال زابق الميز ااين أربقزة مكاتزب وال زابق . هزرفتين وصزالةشزقق أربع ابق فيه

. وا ززام التكييززف فيهززا علززى ل سززتة مكاتززب وسززبقة محززالع فززي الززدور األرضززياألو أساس سبيليع يوايع ويوجد بها مصقدان.


.......بناية نايف . ويقتبر الموقع متمي ا. كما تقتبزر .....في ما قة في دبي اايف تقع البااية في ما قة

الما قززة المحي ززة بهززا مززن الماززا ق التززي يسززكاها ذوو الززدخل المتززداي إلززى المتوسزز المتداي من فئزة هيزر المزوا اين ومزن جاسزياع مختل زة عربيزة وهيزر عربيزة. وتقزع

سززاة 29مترمربززع تقريبززا. ان عمززر الباايززة اكمززل 728علززى مسززاحة أر قززدرما ودوريزن. تتكزون الباايزة مزن أرضزي ملزف الملكيزاع المرفزق -1مسزتاد )تقريبا وفقا

فزي الزدور األرضزي. محزل 19مزع وصزالة هرفزةشزقق ثمان وابق وكل ابق فيه . مكيفاع اوافذ ويوجد بها مصقدوا ام التكييف فيها على أساس

سوق السمببناية .ث

الموقع متمي ا. كمزا تقتبزر . ويقتبر,,,,,,في ما قة في دبي ....تقع البااية في ما قة الما قززة المحي ززة بهززا مززن الماززا ق التززي يسززكاها ذوو الززدخل المتززداي مززن فئززة هيززر

118المزززوا اين ومزززن جاسزززياع هيزززر عربيزززة. وتقزززع علزززى مسزززاحة أر قزززدرما ملف الملكيزاع -7ساة تقريبا وفقا )مستاد 34مترمربع تقريبا. ان عمر البااية اكمل

محزالع 6اية من أرضي ودور وفيها شقتين من هرفة وصزالة والمرفق . تتكون البا في الدور األرضي. وا ام التكييف فيها على أساس مكيفاع اوافذ .

يئئرادا والمصئئروفا مئئن عئئام وتحليئئل اإ الصئئيانة تحليئئلالعالقئئة بئئين الطئئرفين و: ثالثئئا

ملئف تقريئر محاسئبي استشئاري بالتعقيئب علئى 59-30)المستندا 2012حتى 2005 استئناف مدني مرفق ..../...تقرير الخبير في

مزن مسزتاداع الملزف الثزااي المرفزق أن الوصزي الزب 360لاا وفقا للمستاد )صفحة تبين

وأن اتفاقزه مزع الورثزة علزى تحصزيل 2005مازذ التقرير كان يدير الققاراع لصال الورثة مزززن ايزززراداع الققزززاراع لتغ زززي كافزززة افقزززاع األدار والصزززيااة وشزززراء ق زززع الغيزززار 8%

باألضافة الى اتقابه.

)مرفق


بناية الشارقة

بناية المرقبات

)صالح الدين(

بناية نايف

)المكتوم( بناية سوق الذهب

السنة االيرادات االيرادات االيرادات االيرادات

األيرادات

األجمالية السنوية المصروفات

المبالغ المحولة

لصالح الورثة

نسبة

المصروفات

من

األيرادات

نسبة الزيادة

في

االيرادات

عن السنة

التي قبلها

نسبة الزيادة

في المبالغ

المحولة

للورثة عن

السنة التي

قبلها

2005 1,512,906 1,309,442 1,087,250 813,500 4,723,098 435,502 4,187,000 9.22% 0 0

2006 2,251,698 1,899,719 1,518,375 918,000 6,587,792 302,169 6,500,000 4.59% 39.48% 55.24%

2007 2,417,676 2,038,367 1,594,525 1,143,350 7,193,918 465,509 6,586,224 6.47% 9.20% 1.33%

2008 3,480,969 2,133,823 1,728,507 1,057,325 8,400,624 356,831 7,940,124 4.25% 16.77% 20.56%

2009 2,996,854 2,237,290 1,726,090 1,127,500 8,087,734 287,232 7,631,939 3.55% -3.72% -3.88%

2010 2,258,952 2,074,283 1,888,135 1,135,380 7,356,750 326,395 7,117,011 4.44% -9.04% -6.75%

2011 1,715,287 1,995,566 1,784,479 1,334,000 6,829,332 351,991 6,387,010 5.15% -7.17% -10.26%

2012 1,675,581 2,139,676 1,933,475 1,303,120 7,051,852 215,888 6,633,964 3.06% 3.26% 3.87%

2012-2005يرادا والمصروفا والمبالغ الموردة للورثة من جدول تحليل اإ

لألرقزام الماليزة الزوارد فزي لقد تم عمل جدول تحليليالققار ف وفقا لخبراتاا المتقلقة بصااعة

التقرير المشار إليه وقد تبين لاا التالي: بالاسبة لأليراداع: .أ

حتززى 2005يززراداع السززاوية قززد كااززع مرتفقززة مززن فززأن أجمززالي اإ .1 االرتفزا ثزم عزادع إلزى 2011حتزى 2009وااخفضع مزن 2009

. ويقتبر ذلك بيقيا.2012في


المصزدر: -حيث يشير الجزدول أعزاله )الصزادر مزن مركز دبزي لألحصزاء 13/2/2015الموقزززززع األليكتروازززززي لمركززززز دبزززززي لألحصزززززاء بتزززززاري

https://www.dsc.gov.ae/Ar/Pages/home.aspx مبززززو علمززا بززأن القامززل الرئيسززي 2012حتززى بدايززة 2008اسززبة التضززخم مززن

المسززامم فززي ارتفززا وااخفززا اسززبة التضززخم فززي دبززي بشززكل خززا وفززي األمززاراع بشززكل عززام مززي االيجززاراع بسززبب ارتفززا اسززبة الوافززدين بشززكل

2008. اي أن مسززتوى األيجززاراع ازز ل بشززد فززي كبيززر عززن المززوا اين ضزا علزى دبزي خاصزة بسبب األ مة المالية القالمية والتي كان لها أثرما أي

والدولززة بشززكل عززام. وال شززك أن سززوب الققززار فززي الشززارقة يتززأثر سززلبا وايجابا بتأثر سوب الققار في دبي كما مو مقروف.

https://www.dsc.gov.ae/Ar/Pages/home.aspx

https://www.dsc.gov.ae/Ar/Pages/home.aspx


-2005يجززاراع فززي السززاواع كمززا يالحزز أن اسززبة ال يززاد فززي اإ .2كاازززع مرتفقزززة بشزززكل كبيزززر وه زززع علزززى األاخفزززا الزززذي 2008

ولو أخذ مقزدل امزو األيجزاراع السزاوي حصل في الساواع التي تلتها ومزززو مرتفزززع عزززن ال يزززاد السزززاوية %8-7لوجزززد أازززه يتزززرواح بزززين

.%5ال بيقية في األيجاراع المقروف ب يجزاراع فزي يجزاراع تتزأثر بتزأثر اإكما أازه مزن المقلزوم أن حركزة اإ .3

الوس المحزي للباايزة. ويبكزد ذلزك المرفزق التزالي الصزادر مزن مقهزد ريدبي الققا

كما ان اوعية المستأجرين في الما قة تبثر على سقر االيجزاراع الم لزوب

. حيزث وجزد كما ويبكد ذلك المرفق التزالي الصزادر مزن مقهزد دبزي الققزاري من خالل المقاياة أن الوس المستأجر من ضقيف إلى متوس .


بالاسبة للمصروفاع: .ب

يزراداع فتراوحزع بززين يالحز أن اسزبة المصزروفاع بالمقارازة مزع اإ .1تقريبزا. وتقتبزر مزذه الاسزبة %9فكااع 2005ما عدا في 3-6,5%

متداية جزدا بالمقارازة مزع المقزايير المحليزة والقالميزة فزي مزذا الصزدد. حيث يالح من المستاد التالي ومو صادر من مقهد دبي الققاري

ف ثززم يضززا %20-5ان اسززبة الصززيااة المتقززارف عليهززا تتززرواح بززين

دار الققار بخالف قيمة الا افة واألمن. ويحسزب إاسبة %3-1عليها أيضززا األيجززار الضززائع مززن اسززبة الشززواهر. فلززو اضززيفع اسززبة األدار

وال ت يزززد عزززن %8والصزززيااة والا افزززة واألمزززن لكاازززع ال تقزززل عزززن


يراداع الققار. حيزث يالحز فزي المثزال الت بيقزي الصزادر إمن 25%دار والا افززة ري أن أجمززالي اسززبة الصززيااة واإمززن مقهززد دبززي الققززا

ومي تقتبر متوس ة. %19واألمن واسبة الشواهر تصل إلى

ألاجا التالي وفقا ألقراره %8أن تحصيل مدير الققار لاسبة -2

من الملف الثااي المرفق تشمل: 46)مستاد

للقزرف ود المتداية وفقزا دفاااا ارى ان الاسبة المحصلة مي ضمن الح المحلي والقالمي في صااعة الققار وصيااته وأدارته.

بالاسبة للمبالغ المحولة للورثة .ع 2005يالح أن حجم المبالغ المحولة للورثة كااع مرتفقة في بدايزة .1

. ولززو 2012فزي باالرتفزا بزدأعثزم 2008ثزم ادع ثزم مب زع فزي هزا بحززدود اخزذ مقزدل اسززبة الامزو فززي المبزالغ المودعززة للورثزة لوجززد أا

سززززاويا. ويقتبززززر ذلززززك أكثززززر مززززن الامززززو ال بيقززززي ألرتفززززا 7,5%يجاراع فزي الشزارقة فزأن اسزبة االيجاراع. حيث أاه مقلوم بالاسبة لإل

كزل ثزالث سزاواع امزا فزي دبزي فزأن ذلزك يقتمزد علزى 55الامو تكزون حركزززة القزززر وال لزززب ولكزززن التقازززين األخيزززر مزززن خزززالل دائزززر

مبشزر امزو االيجزاراع الزذي تقزرره مبسسزة األراضي قيزد ال يزاداع ب التا يم الققاري التابع لدائر األراضي.

أما بالاسبة لحقوب الملكية بالاسبة للورثة فأن القوائ الحسابية المدققزة .2فززي ملززف 127-78مززن المززدقق الخززارجي )المسززتاداع صززفحة مززن


تقريززززر محاسززززبي استشززززاري بالتققيززززب علززززى تقريززززر الخبيززززر فززززي فتشير بوضوح إلى ارتفزا اسزبة ستئااف مداي مرفقا 335/2012

حتزززى 2005درمزززم فزززي 3,909,749حقزززوب الملكيزززة للورثزززة مزززن اجززا وفقززا ويقتبززر مززذا اإ 2012فززي 13,101,149وصززلع الززى

اجزا يحسزب لصزال لألعراف الققارية والمالية أمرا في هايزة مزن اإ مدير الققار.

جمالي حقوق الملكيةإ السنة

2005 3,909,749

2006 10,061,197

2007 12,685,851

2008 14,097,393

2009 15,551,108

2010 14,514,550

2011 13,188,272

2012 13,101,149

موضئوع شئامال تقريئر الخبيئر الهندسئي األليكتروميكئانيكي : تقريئر المعاينئة للمبئاني رابعا والتقييم العقاري لها النزاع

...........باززاء علززى المقاياززة الميداايززة التززي تمززع بوجززود الموقززع أداززاه والمهاززدس الخبيززر

ابتداء من بااية الشارقة وااتهاء ببااية سوب الذمب، فأن الاتائ التزي تزم 9/2/2015بتاري التوصل إليها كااع على الاحو التالي:

............تقريززر المهاززدس بالاسززبة لألعمززال المدايززة فأاززه تمززع األشززار إليهززا فززي .أ المرفقة في صدر مذا التقرير.

بالاسبة لألعمال االليكتروميكاايكية فقد خلصاا إلى الاتائ التالية: .بأن كافة األجه الكهربائية للمبااي األربقة تقمل بصور بيقية وتزم .1

صيااتها وفقا لألصول الهادسية. أن أاوا الصيااة المختلفة مي: .2

الشارقة:بناية -أومي الصيااة التي يت لبها الققار بسبب اريء مثزل الصيانة الطارئة:

اافجار أابوب مياه او توقزف الكهربزاء فجزا أو توقزف شزبكة األتصزاالع او ااهيزززار سزززقف او ااهيزززار ارضزززية داخليزززة او خارجيزززة أو كسزززر بزززاب

وجززد أن مززدير الققارقززام رئيسززي أو تسززرب ميززاه مجززاري. ومززذا الاززو جبه وفق األصول الفاية ويتبين مزن خزالل تقريزر الخبيزر الماتزدب ان بوا


كافززة السززكان الززذين تززم اللقززاء بهززم أثاززوا علززى الصززيااة ممززا يززدل داللززة واضحة على حسن االاجا في مذا الجااب

ومززي الصززيااة التززي يززتم القيززام بهززا كززل فتززر مايززة الصئئيانة الدوريئئة:مثزل شزف ميزاه المجزاري فيكزون محدد دون الحاجة إلى لب من أحد.

كززل أسززبو او شززهر أوهيززر ذلززك. أو مثززل الصززبغ الززداخلي أو الخززارجي فيكون كل سزاة او كزل سزتة أشزهر او حسزب مزا يقتضزيه الحزال. أو مثزل تقبئززة هززا المكيفززاع فيكززون بشززكل سززاوي فززي فتززر الشززتاء. أو تا يززف

دير الققززار وقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززال جززاج للواجهززاع الخارجيززة. لكافة ما ذكر.

ومي الصزيااة التزي يزتم القيزام بهزا مزن أجزل اسزتمرار الصيانة الوقائية:فاعلية األجه مثل أجه أ فاء الحريق والتي تتم وفقا لتقليماع ادار الدفا المداي كل ساة ويتم وضع األختام على األجه . أو مثل عوا ل

او مضزخاع الميزاه وخ اااتزه مزن الس حسب بيقة البااء ومت لباته. حيث التا يف الدوري لها حتى ال تتسزبب فزي ااق زا أو تلزف مفزاجيء أو خالفزززه. او رش المبيزززداع الحشزززرية داخزززل وخزززارج المبازززى حتزززى ال تتكاثر الحشراع الضار والقوار فتضر بالمباى والسكان واألجه .

ققززار لكافززة مززا أو صززيااة المصززاعد. وقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززدير ال ذكر.

الصئئيانة المطلوبئئة حسئئب االسئئتدعا )مئئن السئئكان أو مئئن أي جهئئة

ومززذه تكززون هيززر ارئززة ويكززون مززن خززالل اتصززال السززكان أو كانئئ :البلززد أو الجهززاع الخدميززة ويمكززن أن تحتمززل التززأخير مثززل تغييززر لمبززاع األازززار فزززي الممزززراع حسزززب القزززدد. او اصزززالح التسزززريباع المائيزززة

حافيززاع او تشززقق للززدماااع علززى الجززدران سززواء فززي الشززقق أو فززي للالمزراع أو فزي الخزارج أو مثزل مبززو فزي األرضزياع الخارجيزة بسززبب وجزززود تسزززريباع مائيزززة شزززري ة أن ال تكزززون تقزززر سزززالمة المزززار للخ ر. او اصالح عتباع الساللم لألدوار في حال وجود كسر بسي ال

.وقزد تبزين يقزر حيزا المسزتخدمين للخ ريماع من استخدام السلم وال لاا حسن أاجا مدير الققار لكافة ما ذكر ويتحتم على مدير الققار عمزل بق األصالحاع فزي بقز عتبزاع السزلم ومزي بسزي ة وهيزر مزبثر على سالمة الققار. باألضافة إلى أصالح بسي لهبو ج ئي في الممزر

مبثر في الققار. الخارجي لألاترلوك. ومي بكل األحوال هير

ومزززذه تكزززون لألمزززاكن الخارجيزززة والممزززراع وا زززام التنظيئئئف العئئئام:الزتخل مزن الافايزاع وتززبدى بشزكل يزومي أحيااززا أو كزل يزومين حسززب حجم الققار واوعه. ويت لب ذلزك أمزا وجزود عامزل دائزم أو مبقزع وفقزا

لمزا للمقتضياع. وقد تبين لاا حسن أاجا مزدير الققزار لكافزة مزا ذكزر. ع


بززان مززذا التا يززف يقتبززر مززن األعمززال المسززتمر بسززبب بيقززة الوسزز األجتماعي المحي بالمباى.

بناية المرقبا : -بومي الصيااة التي يت لبها الققار بسبب اريء مثزل الصيانة الطارئة:

اافجار أابوب مياه او توقزف الكهربزاء فجزا أو توقزف شزبكة األتصزاالع او ااهيزززار سزززقف او ااهيزززار ارضزززية داخليزززة او خارجيزززة أو كسزززر بزززاب

وجززد أن مززدير الققارقززام رئيسززي أو تسززرب ميززاه مجززاري. ومززذا الاززو ويتبين مزن خزالل تقريزر الخبيزر الماتزدب ان بواجبه وفق األصول الفاية


ومززي الصززيااة التززي يززتم القيززام بهززا كززل فتززر مايززة الصئئيانة الدوريئئة:فيكزون محدد دون الحاجة إلى لب من أحد. مثزل شزف ميزاه المجزاري


وقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززدير الققززار ال جززاج للواجهززاع الخارجيززة. ر.لكافة ما ذك


تزه مزن الس حسب بيقة البااء ومت لباته. او مضزخاع الميزاه وخ اااحيث التا يف الدوري لها حتى ال تتسزبب فزي ااق زا أو تلزف مفزاجيء أو خالفزززه. او رش المبيزززداع الحشزززرية داخزززل وخزززارج المبازززى حتزززى ال تتكاثر الحشراع الضار والقوار فتضر بالمباى والسكان واألجه . أو صززيااة المصززاعد. وقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززدير الققززار لكافززة مززا

ذكر.

صئئيانة المطلوبئئة حسئئب االسئئتدعا )مئئن السئئكان أو مئئن أي جهئئة الومززذه تكززون هيززر ارئززة ويكززون مززن خززالل اتصززال السززكان أو كانئئ :

البلززد أو الجهززاع الخدميززة ويمكززن أن تحتمززل التززأخير مثززل تغييززر لمبززاع األازززار فزززي الممزززراع حسزززب القزززدد. او اصزززالح التسزززريباع المائيزززة

ع علززى الجززدران سززواء فززي الشززقق أو فززي للحافيززاع او تشززقق للززدماااالمزراع أو فزي الخزارج أو مثزل مبززو فزي األرضزياع الخارجيزة بسززبب وجزززود تسزززريباع مائيزززة شزززري ة أن ال تكزززون تقزززر سزززالمة المزززار للخ ر. او اصالح عتباع الساللم لألدوار في حال وجود كسر بسي ال

.وقزد تبزين لخ ريماع من استخدام السلم وال يقزر حيزا المسزتخدمين ل لاا حسن أاجا مدير الققار لكافة ما ذكر.


ومزززذه تكزززون لألمزززاكن الخارجيزززة والممزززراع وا زززام التنظيئئئف العئئئام:الزتخل مزن الافايزاع وتززبدى بشزكل يزومي أحيااززا أو كزل يزومين حسززب حجم الققار واوعه. ويت لب ذلزك أمزا وجزود عامزل دائزم أو مبقزع وفقزا

ن أاجا مزدير الققزار لكافزة مزا ذكزر. علمزا للمقتضياع. وقد تبين لاا حسبززان مززذا التا يززف يقتبززر مززن األعمززال المسززتمر بسززبب بيقززة الوسزز

األجتماعي المحي بالمباى.

كمزززا يجزززب التاويزززه أازززه لزززوح أن المبازززى المجزززاور مزززو مبازززى فازززدقي وبمقاياته بالمقاراة بالمباى موضو الاز ا بزالرهم مزن المبازى الفازدقي

أااا وجداا أن مستوى الصيااة في مزذا المبازى أفضزل مازه فزي أحدث إال المباى الفادقي.

بناية نايف: -قومي الصيااة التي يت لبها الققار بسبب اريء مثزل الصيانة الطارئة:

اافجار أابوب مياه او توقزف الكهربزاء فجزا أو توقزف شزبكة األتصزاالع جيزززة أو كسزززر بزززاب او ااهيزززار سزززقف او ااهيزززار ارضزززية داخليزززة او خار

وجززد أن مززدير الققارقززام رئيسززي أو تسززرب ميززاه مجززاري. ومززذا الاززو بواجبه وفق األصول الفاية ويتبين مزن خزالل تقريزر الخبيزر الماتزدب ان كافززة السززكان الززذين تززم اللقززاء بهززم أثاززوا علززى الصززيااة ممززا يززدل داللززة

واضحة على حسن االاجا في مذا الجاابومززي الصززيااة التززي يززتم القيززام بهززا كززل فتززر مايززة الصئئيانة الدوريئئة:

محدد دون الحاجة إلى لب من أحد. مثزل شزف ميزاه المجزاري فيكزون كززل أسززبو او شززهر أوهيززر ذلززك. أو مثززل الصززبغ الززداخلي أو الخززارجي فيكون كل سزاة او كزل سزتة أشزهر او حسزب مزا يقتضزيه الحزال. أو مثزل

اوي فززي فتززر الشززتاء. أو تا يززف تقبئززة هززا المكيفززاع فيكززون بشززكل سززوقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززدير الققززار ال جززاج للواجهززاع الخارجيززة.

لكافة ما ذكر.ومي الصزيااة التزي يزتم القيزام بهزا مزن أجزل اسزتمرار الصيانة الوقائية:

فاعلية األجه مثل أجه أ فاء الحريق والتي تتم وفقا لتقليماع ادار ة ويتم وضع األختام على األجه . أو مثل عوا ل الدفا المداي كل سا

الس حسب بيقة البااء ومت لباته. او مضزخاع الميزاه وخ اااتزه مزن حيث التا يف الدوري لها حتى ال تتسزبب فزي ااق زا أو تلزف مفزاجيء أو خالفزززه. او رش المبيزززداع الحشزززرية داخزززل وخزززارج المبازززى حتزززى ال

فتضر بالمباى والسكان واألجه . تتكاثر الحشراع الضار والقوار أو صززيااة المصززاعد. وقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززدير الققززار لكافززة مززا

ذكر.


الصئئيانة المطلوبئئة حسئئب االسئئتدعا )مئئن السئئكان أو مئئن أي جهئئة ومززذه تكززون هيززر ارئززة ويكززون مززن خززالل اتصززال السززكان أو كانئئ :

خير مثززل تغييززر لمبززاع البلززد أو الجهززاع الخدميززة ويمكززن أن تحتمززل التززأاألازززار فزززي الممزززراع حسزززب القزززدد. او اصزززالح التسزززريباع المائيزززة للحافيززاع او تشززقق للززدماااع علززى الجززدران سززواء فززي الشززقق أو فززي المزراع أو فزي الخزارج أو مثزل مبززو فزي األرضزياع الخارجيزة بسززبب وجزززود تسزززريباع مائيزززة شزززري ة أن ال تكزززون تقزززر سزززالمة المزززار

اصالح عتباع الساللم لألدوار في حال وجود كسر بسي ال للخ ر. او.وقزد تبزين يماع من استخدام السلم وال يقزر حيزا المسزتخدمين للخ ر

لاا حسن أاجا مدير الققار لكافة ما ذكر.

ومزززذه تكزززون لألمزززاكن الخارجيزززة والممزززراع وا زززام التنظيئئئف العئئئام:و كزل يزومين حسززب الزتخل مزن الافايزاع وتززبدى بشزكل يزومي أحيااززا أ

حجم الققار واوعه. ويت لب ذلزك أمزا وجزود عامزل دائزم أو مبقزع وفقزا للمقتضياع. وقد تبين لاا حسن أاجا مزدير الققزار لكافزة مزا ذكزر. علمزا بززان مززذا التا يززف يقتبززر مززن األعمززال المسززتمر بسززبب بيقززة الوسزز


لمباى المجاور مو مباى أحدث المجزاور كما يجب التاويه أاه لوح أن اأحززدث إال أااززا وجززداا أن المباززى المجززاور قززد تززم تفريغززه مززن أجززل الهززدم

وأعاد البااء وتوض الصور الفارب في الصيااة. :سوق السمببناية -د

ومي الصيااة التي يت لبها الققار بسبب اريء مثزل الصيانة الطارئة:اافجار أابوب مياه او توقزف الكهربزاء فجزا أو توقزف شزبكة األتصزاالع او ااهيزززار سزززقف او ااهيزززار ارضزززية داخليزززة او خارجيزززة أو كسزززر بزززاب

وجززد أن مززدير الققارقززام رئيسززي أو تسززرب ميززاه مجززاري. ومززذا الاززو بين مزن خزالل تقريزر الخبيزر الماتزدب ان بواجبه وفق األصول الفاية ويت


ومززي الصززيااة التززي يززتم القيززام بهززا كززل فتززر مايززة الصئئيانة الدوريئئة:ون محدد دون الحاجة إلى لب من أحد. مثزل شزف ميزاه المجزاري فيكز


وقززد تبززين لاززا حسززن أاجززا مززدير الققززار ال جززاج للواجهززاع الخارجيززة. لكافة ما ذكر.



مزن الس حسب بيقة البااء ومت لباته. او مضزخاع الميزاه وخ اااتزه حيث التا يف الدوري لها حتى ال تتسزبب فزي ااق زا أو تلزف مفزاجيء أو خالفزززه. او رش المبيزززداع الحشزززرية داخزززل وخزززارج المبازززى حتزززى ال تتكاثر الحشراع الضار والقوار فتضر بالمباى والسكان واألجه .

وقد تبين لاا حسن أاجا مدير الققار لكافة ما ذكر.

االسئئتدعا )مئئن السئئكان أو مئئن أي جهئئة الصئئيانة المطلوبئئة حسئئب ومززذه تكززون هيززر ارئززة ويكززون مززن خززالل اتصززال السززكان أو كانئئ :

البلززد أو الجهززاع الخدميززة ويمكززن أن تحتمززل التززأخير مثززل تغييززر لمبززاع األازززار فزززي الممزززراع حسزززب القزززدد. او اصزززالح التسزززريباع المائيزززة

فززي الشززقق أو فززي للحافيززاع او تشززقق للززدماااع علززى الجززدران سززواء المزراع أو فزي الخزارج أو مثزل مبززو فزي األرضزياع الخارجيزة بسززبب وجزززود تسزززريباع مائيزززة شزززري ة أن ال تكزززون تقزززر سزززالمة المزززار للخ ر. او اصالح عتباع الساللم لألدوار في حال وجود كسر بسي ال

.وقزد تبزين يماع من استخدام السلم وال يقزر حيزا المسزتخدمين للخ ر سن أاجا مدير الققار لكافة ما ذكر.لاا ح

ومزززذه تكزززون لألمزززاكن الخارجيزززة والممزززراع وا زززام التنظيئئئف العئئئام:

الزتخل مزن الافايزاع وتززبدى بشزكل يزومي أحيااززا أو كزل يزومين حسززب حجم الققار واوعه. ويت لب ذلزك أمزا وجزود عامزل دائزم أو مبقزع وفقزا

ر لكافزة مزا ذكزر. علمزا للمقتضياع. وقد تبين لاا حسن أاجا مزدير الققزابززان مززذا التا يززف يقتبززر مززن األعمززال المسززتمر بسززبب بيقززة الوسزز


كمززا يجززب التاويززه أاززه لززوح أن المبززااي المجززاور مززي أحززدث إال أاززه اهملة من حيث الصيااة وتوض الصور الفارب في الصيااة.

نشائياإو المدني: تقرير الخبير الهندسي خامسا


)مرفق

: التقرير المحاسبيسادسا

الرأي المحاسبي فيما يتعلق بمصاريف وعقود الصيانة الخاصة


بالبنايات محل نزاع االمر على عريضة محكمة الشارقة الشرعية ..../...رقم

في األمور الشكلية واإلجرائية 1

أساس التكليف 1-1

فيي الضييية داريةاإل ستشاراتلالالسادة/ المرزوقي تكليفنا من قبل استنادًا إلى بالرقم أعاله. إليهاالمشار

:التكليفنطاق 1-2

االطيييالل عليييى كافييية المسيييتندات الاسيييابية مييين فيييواتير وسييينداتصيييرس وسيييندات قيييبل وعضيييود الصييييانة التيييي تت لييي بالبناييييات

مال النزال في الضيية المذكورة بالرقم أعاله. الصيانة وتوجيهها للبنود الصياياة مين تصنيس كافة مصاريس

واقع الفواتير المؤيدة.

:نتائج ومجريات العمل 1-3

نرف تاليه كشس يويح كافة المبالغ التي تم صرفها على بنودبنايات مال النزال في الضيية 4أعمال الصيانة الخاصة ب دد

المذكورة بالرقم أعاله، ايث بلغ إجمالي قيمة أعمال الصيانة درهم فضط ) أرب مائة وثالثة 453,511.00باني مبلغ لتلك الم

وخمسون ألس وخمسمائة واادى عشر درهم( وف الكشس المرف ووف الملخص التالي:

المبلغ /درمم بيــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــان

المصروفا من واقع أصول الفواتير والسندا :

صيااة التكييف

11,170.00


أعمال الدماااع

4,427.00

مواد كهربائية

14,872.00

أعمال ألومايوم واجار

12,128.00

أعمال صحية

42,778.00

أعمال صيااة متاوعة

189,150.00

أعمال الا افة

1,993.00

مواد أخرى

8,993.00

المجمـوع

285,511.00 يضاف:

المصاريف من واقع عقود الصيانة المبرمة:

عقد صيااة التكييف

118,000.00

عقد صيااة أا مة الحريق

18,500.00

عقد صيااة المصاعد

31,500.00

المجموع

168,000.00

إجمالي تكلفة أعمال الصيانة لعام

بنايا 4لعدد 2013

453,511.00

من واقع الكشف المشار اليه وكذلك ملخص بيانات الصرف عاليه نشير الى التالي:


كافة البيانات الواردة يمن الكشس من واقع االطالل على أصول الفواتير، .1 كافة الفواتير أصولية ومت ارس عليها نشاط الصيانة.

كافة الفواتير عن مواد مشتراه لغرل أعمال الصيانة. .2هناك ب ل المبالغ تم قيدها بموجب سندات قبل صادرة عن شركات ت مل .3

بمجال أعمال الصيانة تم التأكد منها ومن صاتها.تم استب اد المبالغ المضيدة بموجب نسخ يوئية لفواتير وال يوجد أصول عن .4

تلك الفواتير. تم استب ادها ل دم ارتباطها بأعمال الصيانة. هناك ب ل المبالغ .5 ت لضة بالبنايات.المغير ب اد ب ل المبالغ تم است .6أعمال الصيانة التي تمت بموجب فواتير بم رفة إدارة البيانات بلغ إجماليها .7

( درهم بيانها كالتالي:285,511.00) المبلغ /درمم بيــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــان

المصروفا من واقع أصول الفواتير والسندا :

11,170.00 صيااة التكييف 4,427.00 أعمال الدماااع 14,872.00 مواد كهربائية

12,128.00 أعمال ألومايوم واجار 42,778.00 أعمال صحية

189,150.00 أعمال صيااة متاوعة 1,993.00 أعمال الا افة 8,993.00 مواد أخرى 285,511.00 المجمـوع

هناك أعمال صيانة تمت بموجب عضود صيانة بلغ إجماليها .8 ( درهم بيانها كالتالي:168,000.00)

المبلغ /درمم بيــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــــان

المصاريف من واقع عقود الصيانة المبرمة:


118,000.00 عقد صيااة التكييف 18,500.00 عقد صيااة أا مة الحريق

31,500.00 عقد صيااة المصاعد 168,000.00 المجموع

( درهم وف البيانات الموياة 453,511.00إجمالي قيمة أعمال الصيانة ) .9 أعاله.

ل مادودية المهمه المسندة وكذلك االلية المتب ة إلدارة تلك في ظ .10ما تم استب ادة من فواتير ومبالغ فإن كافة المبالغ تم البنايات فإنه فيما عدا

صرفها كانت بموجب فواتير صاياة )اطل نا على أصلها( كافة الفواتير صدرت باسم أشخاص مخولين إلدارة البنايات.

........مقدم من الخبير الحسابي/

)يرجى مراجقة الكشوفاع المحاسبية مرفق مع التقرير

: الصورسابعا

يرجى مراجقة تقرير الصور المرفق

: نقد تقرير الخبير المنتدبثامنا

المقدم لقدالة محكمة الشارقة الشرعية لقد ا لقاا على تقرير الخبير الماتدب فو ي عرابي أمر على عريضة ولاا المالح اع التالية: ..../...في القضية رقم

الموجهة 2014/../..أن الخبير الماتدب لم يلت م بما أورده في خ ابه المبرخ في .أالى المحكمة الموقر بشأن ياد أتقابه بسبب "أجور من سيتم األستقااة بهم من

:.....من تقرير الخبير الماتدب 57أصحاب الخبر " وفقا للتالي )مستاد صفحة

ان على النحو التالي:أن المأمورية التي كلف بها ك .ب


ويالح من التقرير ااه بالاسبة لألاتقال فقزد أدى الخبيزر مزذه المهمزة لكزن -1

كززان ااتقالززه جززاء قبززل أن يتقززرف علززى مززا تززم أاجززا ه مززن اعمززال صززيااة فززي الساواع السابقة والتي مي بحو المزدعيين ضزمن مسزتاداع القضزايا المتداولزة

والشارقة. ولقد جزاء ااتقالزه مختصزرا دون اتبزا األصزول بين ال رفين في دبي الفاية في عملياع األاتقال ومقرفة الحقائق ليتحقق بأم عياه على وجود الصزيااة

من عدمها وفقا ألاوا الصيااة التي ذكرع أعاله.مززن الواضزز أن المهاززدس الخبيززر هيززر م لززع البتززة علززى صززااعة الققززار -2

اتززه وتقريززره بشززكل عززام هيززر متوافززق مززع المقززايير ومت لباتززه ممززا جقززل مقايالمهايززة المتقززارف عليهززا فززي مقاياززاع الققززار. وال شززك أن مقاياززة عقززار متقززدد ال وابززق ومصززاف أاززه تجززاري يختلززف اختالفززا كبيززرا عززن مقاياززة فززيال يسززكاها

صاحبها. فلكل ريقته في المقاياة. ااززه عززاين أعمززال 4فحة ان الخبيززر الماتززدب اشززار فززي تقريززره )فززي الصزز -3

التكييف وماكيااع الدفا المداي ومو مهادس مزداي هيزر متخصز ممزا يقيزب مقاياته من الااحية الفاية. وكان عليه أن ي لب من المحكمة أن ترفده بمن يقيازه في أداء مهامه من المتخصصزين الفايزين لتكزون مقاياتزه وفقزا لألصزول المهايزة.

هل لكاززه ال شززك أاززه محفززوف بززالب الن مززن الااحيززة إال أاززه اختززار ال ريززق السزز الفاية.

ااق الخبير افسه من حيث أصراره على مقاياة الشقق وأاه لم يفت له أحزد -4الشزقق الباب ليقاين الشقق في الوقع الذي أكد مرارا على أاه بسباله ألصزحاب

عن الصيااة فأكد الجميع بال استثااء برضامم عن الصيااة.الواجززب علززى الخبيززر وفقززا لمهامززه وحيززث أن القضززية أمززر علززى كززان مززن -5

وا القضايا المستقجلة والتزي ال تتزوفر فيهزا المسزتاداع مزن اعريضة ومو من أالخصززم أن يقززوم بقملززه بتفصززيل أكثززر بكثيززر ممززا تااولززه التقريززر والززذي جززاء مختصززرا بشززكل كبيززر بززالرهم مززن أن المحكمززة المززوقر اسززتجابع ل لبززه ب يززاد

درمززم. ووفقززا لتقززديراا ان مززا أاجزز ه فززي تقريززره وعززدم 20,000األتقززاب إلززى اسززتقااته بمتخصصززين فايززين ال يسززتحق مززذه األتقززاب. حيززث كززان يتحززتم عليززه بمقرفتززه الهادسززية ان يقززوم بالقمليززاع الحسززابية ومت لبززاع الصززيااة بالتفصززيل

صززين وتقززدير عملهززا ويقززوم بالمقاياززة لكافززة األجهزز والمقززداع بمسززاعد المختوكفاءتهزا وأعمزال الصززيااة التزي تمززع. وعلزى سزبيل المثززال فأازه لززم يكلزف افسززه عااء في أن يقرر في تقريره على سبيل المثال ان كااع فايزاع الحريزق قزد تزم

م تمكاززه فززي مززذا الجااززب. تحززديثها مززن عدمززه. ومززذا يززدل علززى عززدصززيااتها ولحريزززق قززد تززم تجديززد صززيااتها حتزززى )للمقلوميززة فقززد وجززداا أن كافززة أجهزز ا

ماتصف مارس القادم .


من المالح أن تقرير الخبيزر الماتزدب بالاسزبة للمقايازة لزم يكزن مفصزال مزن -6 الااحية الهادسية لكل بااية.

يالح من التقرير أن الخبير الماتدب لم يصف كزل عقزار وفزق المقايازة مزن -7ف المبززااي المحي ززة بالققززار حيززث عززدد الشززقق والمحززالع وأحجامهززا ولززم يصزز

موضو الا ا ولم يقدر عمر المباى ولم يتقرف على أعمار المبااي المجزاور ولم يحدد البيئة المحي زة بالمبزااي موضزو الاز ا ومزذه عوامزل لهزا أثرمزا بزال شك فزي عزر الصزور الواضزحلة للمبزااي وأدارتهزا وصزيااتها أمزام المحكمزة

در حكمهززا عززن بصززر وبصززير . حيززث الح اززا فززي المززوقر ليتسززاى لهززا أن تصززمقاياتاا ااه بالاسبة ل زابق المكاتزب فزي باايزة المرقبزاع علزى سزبيل المثزال اكثزر أااقززة مززن تلززك ال وابززق التززي يسززكاها مسززتأجرون عوائززل. حيززث أن مت لبززاع

الصيااة لكل ابق مختلفة عن األخرى وفقا لام السكان والمستأجرين.ر بأن األسزلوب الزذي اتبقزه الخبيزر الماتزدب فزي مقابلزة سزكان كما تاوه الخب -8

البااية وفق ما اشار إليه في تقريزره فزي الصزفحة الخامسزة وسزبالهم عزن أعمزال الصيااة )وال شك أن ذلك أاما تم بتقريفه بافسزه بأازه مزن المحكمزة مزو أسزلوب

ل قضزائية مافر وقد يبدي الى عدم استقرار المستأجرين وتخزوفهم بوجزود مشزاكفززي المحززاكم األمززر الززذي سززياقكس سززلبا علززى مصززال الورثززة بالدرجززة األولززى

مستقبال.

: بيان حالة المبنى .علم يقدم الخبير الماتدب وصفا لحالة المباى وفقا لما مو متقارف عليزه فزي الوسز -1

ان يتوجزب عليزه أن يوصزف حالزة كزل زابق وحالزة المبازى كالمهاي الهادسي. حيث من الداخل ومن الخزارج وأوجزه الخلزل فزي الصزيااة ليزتم علزى قياسزها ان كزان مازاك أممال جسيم في الصيااة مزن عدمزه أمزام ا زر المحكمزة المزوقر وأمزام كزل مزن يقزرأ

أن يزدخل يزه بشزكل عزام دون أأن يصزدر رمن المأموريزة التقرير. ولم يكن المقصود .فيهفي التفاصيل مما يجقل تقريرا مرتقا خصبا لل قن

لم يقزدم الخبيرالماتزدب وصزفا لحالزة المبزااي المجزاور لكزي يتبزين للقزاريء حجزم -2الخلززل بالمقاراززة مززع البيئززة المحي ززة بززالمباى موضززو الازز ا . فمجززاور بززرج خليفززة

؟؟على سبيل المثال يختلف عن مجاور مبااي مجه للهدم بيان مدى الحاجة للصيانة .ث

بداية فزأن الخلزل الرئيسزي الزذي وقزع فيزه الخبيزر الماتزدب مزو عزدم تصزايفه -1للصززيااة فززي تقريززره كمززا بياززاه فززي تقريراززا. فلززم يميزز بززين الصززيااة الدوريززة والوقائية وال ارئة وخالفه ودمجها في مص ل الصيااة ومذه مغال ة رئيسزية

داى شك إلى ال قن في الاتيجة التي توصل إليها.ستبدي بال أ في تقريرهالخلل الرئيسي الثااي أاه لم يبين الخلل فزي الصزيااة وتكلفزة أصزالحها وفقزا -2

لتقزديره كمززا لززم يبزين أمميززة صززيااة تلزك الباززود مززن عزدمها لكززي يتبززين للمحكمززة الموقر ااقكاس راي الخبير على الااحية المالية. حيث أن األشار إلى تشققاع


ح تختلززف اتيجتهززا عززن درمززم أصززال 1000أو 500فززي الجززدار تحتززاج إلززى أصالح تشققاع تحتاج إلى مائة ألف درمم. فالتشقق واحد لكزن قزد يكزون مازاك تشقق فزي البازاء الرئيسزي وقزد يكزون تشزقق فزي البالسزتر ومزو مقتزاد عليزه فزي

روفاا المااخية في بالداا.أما الخلل الرئيسزي الثالزث فاازه لزم يبزين اثزر مالح زاع الصزيااة علزى تزأثر -3

فالحئديث عئن ان بها أو تأثر المبازى بهزا مزن حيزث تقليزل القمزر أو خالفزه. السكبيئئر السئئلم فيمئئا بعئئد السئئط ومئئا بئئه مئئن شئئرو وعئئدم دمانهئئا وبئئالط بسئئطة

ا وليم من األساسيا واألولويئا السط مو أمر الش فيه أنه من الكماليومززن واليئئؤثر علئئى عمئئر المبنئئى وال علئئى األيئئرادا ورغبئئة المسئئتأجرين.

المقلوم أن مدراء الققاراع في األماراع بشكل خا يقومون بأعمال الصيااة الدورية والمقالجاع القامة في فتر الشتاء مزن أجزل تقليزل قيمزة الصزيااة حيزث أن اجززر القامززل للصززيااة فززي الصززيف أعلززى ماهززا فززي الشززتاء. وحيززث أن فتززر

لتزي يتزأثر بهزا لتلزك األعمزال االشتاء قليلة فااه يتم وضزع األولويزة فزي الصزيااة السكان أو المباى.

أمززا بخصززو مززراوح التكييززف المركزز ي التززي اشززار إليهززا الخبيززر هيززر -4المتخص في أعمال التكييف فان المباى لزيس بزه تكييزف مركز ي. وقزد كتزب

في تقريره. ومذا دليل واضز 6التالي "تكييف مرك ي )سبليع " في الصفحة د كل البقد عن القلم في أمور التكييف. حيزث أن القزامي يقلزم أن مذا الخبير بقي

الفرب بين تكييف "سبليع" و"تكييف مرك ي". وقد كان من الواجزب أن ي لزب تقيززين مهاززدس تكييززف وتقززوم المحكمززة بتو يززع األتقززاب علززى المختصززين ال أن يقهد به إلى الخبير الماتدب الذي فشل في تقيزين مختصزين ممزا اصزاب تقريزره

بالقوار الفاي.الواجهزاع فهزذا اما بخصزو ماأشزار إليزه مزن دماازاع لزم تجزف وتا يزف -5

أمر بيقي ألاهزا مزن الصزياااع الدوريزة أو المقالجزاع بالاسزبة للزدماااع وفقزا لما يقتضيه الحال فال عيب في ذلزك ومزي مزن األمزور التزي ال تكلزف إال يسزيرا

ور المحساة للمباى.وال تبثر على حركة السكان بل مي من األممن المالح أن مق م األمور التي أشزار إليهزا الخبيزر الماتزدب فيمزا يخز -6

ومزذا اقزرار مازه بقزدم وجزود 6الصيااة أاهزا مالح زاع خفيفزة )فزي الصزفحة األولوية لها. ويمكن جدولتها على فتراع.

اززايف أمززا مززا أثززاره الخبيززر الماتززدب فيمززا يخزز أعمززال الصززيااة فززي باايززة -7 ولزم 7فتقبيره مبهم. حيث أشار إلى أن أعمال الصزيااة لزم تسزتكمل )الصزفحة

يحززدد مززا مززو الازززاق فيمززا يخزز درابزز ين الزززدرج وبززال الززدرج وحزززوائ الممززراع وخالفززه. أمززا فيمززا يخزز تبززديل مززراوح األسززقف ولمبززاع الحمامززاع

واجبزاع ذلك يزدخل ضزمن داخل الشقق فهو لم ي لع على عقود األجار أن كانالمستأجرين. والقرف الجاري ان تغيير اللمباع وخالفه يقتبر من المسزتهلكاع التي تخرج عزن ألت امزاع المزدير إال أذا تزم األتفزاب عليزه فزي عقزد األجزار. أمزا بالاسبة للمراوح وهيرما فان الا ام المتبع في صااعة الققزار مزو أن المزدير ال


المتق لة بل يجب على المسزتأجرين أن ي رب أبوب الشقق ليسال عن األجه يقوموا بزاألبال عزن األع زال. وتوجزد امزاذج االبزال لزدى المسزتأجرين وكزان األصززل أن يسززال الخبيززر أن لزز م األمززر المسززتأجرين أن كززااوا قززد ابلغززوا عززن األع ال في شققهم أم ال ومذا لزم يفقلزه الخبيزر الماتزدب وفقزا لمزا مزو وارد فزي

فأن تقبيره بزأن مسزتوى الصزيااة هيزر مقبزول اامزا جزاء تقبيزرا التقرير وعليه عن واقع هير صحي من الااحية الفاية والققاريزة وتزدل علزى عزدم فهزم الخبيزر ل ريقة القالقة بين المستأجر والمبجر. كمزا أن الخبيزر ازاق افسزه مزن حيزث أن سزكان الباايزة صزرحوا لزه عزن رضزامم عزن الصزيااة ومزو هيزر را عزن

. أمزززا 7ااة فزززي أمزززور تخززز المسزززتأجرين اساسزززا )راجزززع صزززفحة الصزززيبخصو تبديل الشبابيك األلمايوم فأاه بمقاياتازا للشزبابيك فزان الشزبابيك كاازع سليمة ولكن القفل الخا بها كان يحتاج إلى أصالح. وبكل األحوال مي علزى

سزتخدام هير أممية ألاهزا كمزا وصزفها التقريزر ت زل علزى الزدرج فهزي ليسزع الويمكن أاجا مزا فزي وقزع تخزر وتكلفتهزا ال تتجزاو المستأجرين وليس لها اثر.

درمم. 100أما بالاسبة لما اثاره من راي فيما يخ صيااة بااية سوب الذمب فاازه فزي -8

الوقززع الززذي أكززد علززى رضززا سززكان الباايززة عززن الصززيااة قززام وقززال " أعمززال وصزفها بأاهزا مقبولزة بالكزاد". أن مزذا الصيااة بها ليسزع بالشزكل الجيزد ويمكزن

الراي مخالف للمأمورية التي كلف بها حيث أن المأمورية تت لب أن يقبر عزن رايه مساودا باألسباب. وال يوجد سبب واحد اشير في تقريزره فيمزا يخز مزذه

البااية مما اقد رأيه مخالفة فاية صريحة. في وقع قريزب فاازه مزن المقلزوم وأما ما اشار أليه في أن أعمال الصيااة تمع

ق قززا أن أعمززال الصززيااة تززتم فززي فصززل الشززتاء كمززا اشززراا فززي تقريراززا أعززاله لتخفي تكاليف الصيااة والتزي يرجزع أثزر تخفيضزها علزى حقزوب الورثزة دون تزززأثير علزززى المبازززى أو علزززى اسزززتق اب المسزززتأجرين. وبالمقارازززة مزززع المبزززااي

المبازى سزوف يقزدر عمزره بمزا ال ي يزد عزن األخرى المجاور فزان الازا ر إلزى ساة. 35ساة إال أن الواقع أن عمر البااية يصل الى 20

في القبو فهزذا شزيء بيقزي ويزتم أما ما اشار إليه التقرير في وجود بق المهمالع .جأ التها بين الفتر واألخرى وال تبدي إلى اية عواقب سيئة. ومزذه ليسزع مزن أعمزال

ال ارئة والوقائية وااما من الا افة اليومية.الصيااة الدورية وأما ما أشار إليه من الحاجة إلزى تبزديل بقز ق زع األسزقف المسزتقار داخزل الشزقق .ح

وتغيير الحافياع وخالفه فهي من مسبلية المسزتأجرين فزي الزبال عاهزا ويبقزى الققزد تهم بززأاهم بززين ال ززرفين مززو الحكززم كمززا أن سززبال الخبيززر الماتززدب المسززتأجرين وأجززاب

راضون عن الصيااة مما يقاي أاهم أما أن يكواوا لم يبلغوا المزدير بالصزيااة أو أاهزم يقلمززون أاهززا مززن مسززئولياتهم بسززبب راجززع لهززم فززي تلززف مززذه المززواد بسززبب سززوء

كما أنه مئن المعلئوم فئي صئناعة العقئار أن المسئتأجرين يضئعون تأمينئا االستخدام. انة ففئئي حئئال مغئئادرتهم الشئئقة يقئئوم مئئدير العقئئار لئئدى مئئدير العقئئار ألعمئئال الصئئي

بصئئيانة الشئئقة علئئى نفقئئة المسئئتأجرين ولئئيم علئئى نفقئئة مئئال العقئئار وفئئي مئئسا


التصرف عين الحكمة. حيث أن المستأجرين لو علموا أن كل تلف فئي الشئقة يقئوم بأصالحه المال على نفقة المال لتسامل المستأجرون وأفسدوا الشئقة. ومئسا دليئل

وعليئه فأننئا نخلئص بئالقول انئه وبسئبب لى حرص مدير العقار على مال المئال .ععدم خبرة الخبير المنتدب في صناعة العقار فأنئه وقئع فئي خلئل جسئيم فئي تقريئره من حيث الشارة إلى بعض أنواع الصيانة داخل الشئقق دون أن يفطئن إلئى أنئه مئن

خليئئة فئئي الشئئقق وانئئه يئئتم مسئئئولية المسئئتأجرين المحافظئئة علئئى الممتلكئئا الدا اصالح ما فسد داخل الشقق من قيمة التأمين المودع لدى المدير.

55و 50الصور رقزم -أما ما اشار اليه في تقريره من وجود أسالك )في الصور . في أاها اسالك كهرباء وااها هير تماة فقد تبين لاا أاها ليسع اسزالك كهربزاء ولكاهزا

يون واسزتقبال القازواع ومزي تمازة ولزيس بهزا كهربزاء ذو أسالك خاصة بأجه التلفتيززار متززردد. ومززذا دليززل تخززر علززى الخلززل الززذي وقززع فيززه الخبيززر الماتززدب فززي عززدم

استقااته بمهادس كهربائي ليمي بين تلك األسالك.أما بالاسزبة للمزراوح فيا بزق عليهزا مزا اشزراا إليهزا أعزاله بخصزو الصزيااة داخزل .د

ض في الصور ان الغ اء فق اا ل. ومذا ليس باألمر الكبير.الشقق. ومن الوافهزو لزيس ه زاء اسزالك 85أما بالاسبة للغ اء الذي اشار إليه التقرير فزي الصزور .س

كهربائية وأاما اسالك التلف يون ومي بيقية. مقئئدار الحاجئئة للصئئيانة: اخفئئق الخبيئئر المنتئئدب فئئي ابئئدا رايئئه ردا علئئى طلئئب .ر

الموقرة في المأموريئة علئى مئسا البنئد أخفاقئا واضئحا وصئريحا. حيئث لئم المحكمة يشر التقرير البتة الى اية تقدير رقمئي مئالي ألعمئال الصئيانة. ولئم يفصئ عئن كئل عمئئل صئئيانة ومقئئدار األصئئالح المطلئئوب ليتبئئين للمحكمئئة المئئوقرة حجئئم الخلئئل فئئي

الئدرامم فهئي أسا مامشئية الصيانة. فاسا كان كلفة مسه األصالحا ال تتجاوز مئاوال عبرة بئالكثرة أو القلئة وأنمئا العبئرة علئى الكلفئة ليتبئين للمحكمئة أمميئة تقريئر الخبيئئر فئئي تقئئدير رايئئه فئئي الحاجئئة إلئئى الصئئيانة مئئن عدمئئه وان كئئان مئئسا األخئئالل

وعليئه مؤثرا في العقار وأن كان األخالل بسبب قلة المخصص للصيانة من عدمئه. خبير المنتدب جا معيبا في مسا الجانب بشكل واض .فأن تقرير ال

أن تقديراا على مزا ذكزر مزن أعمزال صزيااة م لوبزة فزي تقريرازا الفازي شزامال تقريزر . ربقززة ومززي درمززم فقزز للمبززااي اال 5000الخبيززر المززداي األاشززائي أامززا ال يتجززاو

او ال ارئة. صالحاع القامة والا افة وليسع الصيااة الدورية او الوقائيةتخ اال

: الخالصةتاسعا


للمستاداع وبقد الرجو إلى تقرير المقاياة التي قمازا من واقع ما ذكرااه من تحليل تفصيلي وبدراسزة تقريزره ووتقريزر الخبيزر ....بها برفقة الخبير المحلزف المهازدس المزداي األاشزائي

ومززن تقريراززا األليكتروميكززاايكي والتكييززف فأااززا اخلزز براياززا إلززى .....الحسززابي السززيد التالي:

اخل بالقول ان أدار الققار ليسع محصور فق في أعمال الصزيااة. ومزي عمليزة مققزد تشمل التقامل مزع عزد جهزاع وباسزاليب متاوعزة وفزي أوقزاع متقزدد ووفقزا لمقزايير محليزة

ال الصيااة مي ج ء من أعمزال أدار الققزار ومزي ليسزع ودولية وليسع عشوائية. وأن اعمصافا واحدا وليسع على درجة واحد من األمميزة. كمزا أن أعمزال الصزيااة تحكمهزا مقزايير متقدد تم شرحها باستفاضة وال يمكن اختصارما في كلمة "صيااة" فقز وأامزا يجزب تحديزد

الاو واآللية والتكلفة والمقايير المتبقة وخالفه. كمززا ابكززد أن كافززة المالح ززاع التززي ذكززرع عززن أعمززال الصززيااة فززي تقريراززا وفززي تقريززر

الخبير الماتدب ال تبثر على: عمر الققاراع -1 القائداع -2 افور المستأجرين -3 المخالفة للقوااين واألا مة -4

أما اجاباتاا ومالح اتاا األخرى فهي على الاحو التالي:

اسئلة المحكمة الموقرة:بالنسبة إلى أجابا .أ

اتقال إلى الققاراع موضو الا ا : فقد تزم األاتقزال وفقزا لمحضزر إلال .1المقاياة المرفق والموقع من الحاضرين. علما بأن الخبيزر الماتزدب لزم

يقدم محضر المقاياة موققا من الحضور.بيان حالة الققاراع: لقد أوضزحاا وصزف كزل عقزار وحالتزه بالتفصزيل .2

ن حالززة الققززاراع جيززد بالمقاراززة مززع المبززااي المجززاور . وباختصززار أكمزا أن حالتهزا تتااسزب والبيئزة المسزتخدمة مزن السزكان لهزا. باألضزافة إلززى أن حالززة الققززاراع تتااسززب والززدخل الززوارد مززن األيجززاراع وفززي

مزن %8حدود الاسبة المتاحة من األدار والصيااة لمدير الققار ومة الققاراع ال تافر المستأجرين ماهزا كمزا ال تزبدي األيراداع. وأن حالة

إلى تقليل القائد االيجاري وال القمر األفتراضي للققزاراع. واازه وجزد أن بق المبااي المجاور والتزي مزي أحزدث مزن الققزاراع موضزو الازز ا أاهززا رمززن الهززدم بسززبب سززوء حالتهززا. أمززا الققززاراع موضززو

ا يمكزن أن تسزتمر لفتزر مايزة مضزاعفة الا ا فأااا اقدر لغالبيتها ااه من األاتاج األيجاري.

مززدى الحاجززة للصززيااة: لقززد أوضززحاا بالتفصززيل عززن راياززا عززن أاززوا .3الصيااة في الققاراع وفق األصول المهايزة والقلميزة وحسزب صزااعة


الققار. إال أااا اوج رايازا أن الصزيااة الماجز مزن قبزل مزدير الققزار صززيااة الم لوبززة وأن الصززياااع البسززي ة التززي ه ززع كافززة ااززوا ال

اشراا اليها أما أاها تقع ضمن الا افة القامة أو األصالحاع المتكرر سززتخدام والوسزز البيئززي المحززي تجابهززا بسززبب اال الززىالتززي ال سززبيل

بالمباى والمستخدمين. وأااا لم اجزد ايزة صزيااة ااقصزة يمكزن أن تزبثر إلى افور السكان او تقليل االيجاراع وأازه في المباى وعمره أو تبدي

يوجززد شززبه أجمززا مززن المسززتأجرين علززى حسززن الصززيااة وفقززا لقززرار كمززا أااززا اززرى ان الخبيززر الماتززدب فززي مقاياتززه وسززباله للمسززتأجرين.

صيااة الشقق من الزداخل خاضزقة للقالقزة بزين المالزك والمسزتأجر وال ن الزداخل والخزارج بخزالف يمكن قياس الصيااة فيها بصيااة المباى مز

الشقق. وأن ذلك يخضع لقيمة التأمين الخا بالصيااة.مقدار الصيااة: لقزد أوضزحاا أن تقزديراا للصزيااة الم لوبزة مزن بقز .4

درمم لكافة الققاراع. 5000األعمال ال تتجاو 2013أما عن قيمة الصيااة التي تم القيزام بهزا مزن قبزل الوصزي لقزام .5

السيد الخبير الحسابي المكلف من قبلاا وبقزد تدقيقزه فأن ما توصل اليهعلززى كافززة المسززتاداع الماليززة واأل ززال علززى األصززول أن مصززاريف

453,511.00الصيااة لكامزل الباايزاع األربقزة موضزو الاز ا مزي 168,000وان الصززياااع الوقائيززة كااززع مززن ضززماها وقيمتهززا درهييم

كما أاه لزوح مزن الحريق.درمم وشملع المصاعد والتكييف وأا مة تقريززر الخبيززر الماتززدب تا يززف واجهززاع المبززااي ومززي مززن الصززيااة

الدورية.بالنسبة لتقرير الخبير المنتدب: فأننا نبدي المالحظا التالية اختصارا لمئا سكرنئاه .ب

في تقريرنا التفصيلي أعاله:أن التقريززر لززم يقززدم أجابززة علززى سززبال المحكمززة المززوقر عززن قيمززة .1

صالحاع الم لوبة.األحيززث لززم أن الخبيززر الماتززدب خززالف الت امززه أمززام المحكمززة المززوقر .2

اختصاصزه مثزل الكهربزاء جبمختصين وافتزي فزي مسزائل خزار يستقن والحريق والمياه وشبكة القاواع الفضائية.

أن الخبير ليس لديزه علزم فزي صزااعة الققزار وقزدم قياسزه لمقايازة فزيال .3بزززافس الزززاه الزززذي عزززاين مبزززان تجاريزززة تخضزززع لا زززام االيجزززاراع

إلزى الخلز بزين الصزيااة المتقلقزة بالشزقق وصااعة الققار مما أدى بزه والصيااة المتقلقة بالمباى ككل.

يجهل مذا القلم حيزث ان الخبير لم يصاف أاوا الصيااة ويبدو لاا ااه .4لم يورد شيئا في تقريره عن أاوا الصيااة ممزا أدى بزه أن يخلز بزين

أاوا الصيااة ويصيب تقريره بالقوار الشديد.


أن الخبير لم يرا حالة المبااي المجاور ويقر صزورتها للمحكمزة .5الموقر لكي ت لع على الجوار فتقدر ان كان حالزة المبازى مقبولزة مزن

بالمقاراة مع الوس المحي بالمبان موضو الا ا .عدمها علززى مززن ارتكززا ه أن الخبيززر الماتززدب أرتكزز علززى التصززوير أكثززر .6

صززياهة التقريززر. فالمحكمززة ليسززع صززاحبة اختصززا فاززي فززي تقززدير قيمة الخلل في الصيااة من خزالل األ زال علزى الصزور. ففزي الوقزع

المبززان بقززدم وجززود اي الززذي يشززير فيززه التقريززر المكتززوب إلززى احززدىمالح ززاع علززى الصززيااة تقززوم الصززور فتقززر تشززققاع فززي جززدار

صزل ان يثبزع الخبيزر الماتزدب فزي تقريزره الكتزابي ان حائ . وكان االى أم مزي مجزرد تشزققاع كااع تلك التشققاع مبثر فزي خرسزااة المباز

ال أن يترك ذلك لتقدير المحكمة بالا ر إلى الصور. في البالسترالخبير الماتدب بقرضه في تقريره على ان بقز أعمزال الصزيااة ان .7

تمع من وقع قريب لم عي ان الصياااع في الققاراع فزي الدولزة تزتم بشكل عام في فتر الشتاء لتقليل كلفة الصيااة على المالك. أن الجهزل في صااعة الققار من قبل الخبير الماتدب له تبقاته في الخالصة التزي

خل إليها.أن الخبيززر الماتززدب لززم يقززدم وصززفا لكززل عقززار بتفاصززيله ممززا يجقززل .8

المحكمة هيزر مقزدر لحجزم أعمزال الصزيااة لكزل مبازى. حيزث اازه فزي درمززم للمباززى 10,000حززال كااززع كلفززة الصززيااة علززى سززبيل المثززال

10وكان مذا المباى من ابق واحد يختلف الحال أن كان المباى مزن ة الموقر تقديرا صحيحا للخلل في الصزيااة وابق. مما يجقل للمحكم

أن وجد.أن الخبيززر الماتززدب لززم ي لززب المسززتاداع مززن المززدعيين ومززي متززوفر .9

لززديهم ألاهززم اصززحاب المصززلحة وعلززيهم عززبء الثبززاع وبززين ال ززرفين قضزايا متداولزة فززي المحزاكم كمززا أن المزالك لززديهم التقزارير المحاسززبية

عن كل ساة ولكل المبان.خبير الماتدب لزم يقزدم جوابزا علزى سزبال المحكمزة المزوقر بقيمزة أن ال .10

االصالحاع للصيااة حسب وجهة ا ره.تااق واض من حيزث أازه أورد رضزا ان تقرير الخبير الماتدب فيه .11

المسززتأجرين عززن الصززيااة ثززم ابززدى رايززه فززي عززدم رضززاه مززو عززن ا.الصيااة. ولم يدعم رايه باسباب فاية وأاما قدم رايا عام

أن الخبير الماتدب خل بين صيااة داخل الشقق التي ترتك على عقزد .12 األيجار وبين صيااة المباى ككل.

أن الخبير لم يفصل في مقاياته في صدر التقرير كتابزة عزن كزل مبازى .13ب وابقززه وأامززا كااززع مقاياتززه أجماليززة. وحيززث أاززه حززا علززى موافقززة

درمززم ومززو 20,000لززغ المحكمززة المززوقر علززى يززاد أتقابززه إلززى مب


مبلغ كبير جدا بالمقاراة مع ما بذله الخبير الماتدب من جهد من خالل الا ر إلى تقريره.

أن الخبير الماتدب خل بين "التكييف المرك ي" وبزين التكييزف با زام .14 "سبيليع".

بالنسبة لتحليل عوائد العقارا بالمقارنة بالمصروفا وحقوق الملكية وتقييم .

مدير العقار المهني:أدا أااززا اززرى أن الوصززي )مززدير الققززار قززد ااجزز مهامززه وفززق األصززول .1

المهاية المتقارف عليها فزي صزااعة الققزار ا زرا ألازه حقزق األمزداف التالية:حزززاف علزززى حقزززوب الملكيزززة للورثزززة بزززأن اد مزززن قيمتهزززا مزززن .1

إلززى أو وصززلع قيمتهززا إلززى 2005سززاة درمززم 3,909,749فززي الوقززع الززذي شززامداا 2012فززي رمززم د 14,514,550

بقزز المبززان المجززاور قززد وضززقع للهززدم بسززبب سززوء حالتهززا بالرهم من حداثة عمر البااء مقاراة بالمبان موضو الا ا .

حاف على مستوى األافاب على الصيااة حيث لم يغلو فيها ولم .2 يقتر وكان بين ذلك سبيال.

يززث عقززود الصززيااة ااجزز المهززام الرئيسززية فززي الصززيااة مززن ح .3قرير ومي على راس القائمة فزي الوقائية التي اشير إليها في الت

ال الصيااة في صااعة الققار.أعم 4,723,098حزززاف علزززى امزززو عائزززد االيجزززاراع مزززن اصزززل .4

درمم فزي 7,051,852إلى أن وصلع إلى 2005درمم في 2011الزى 2009. وأما األاخفا الزذي حصزل فزي 2012

ى تاثر السوب باأل مة القالميزة والمحليزة والتزي ال فهذا مرده إلاضزافة الزى مزا ياكرما اي شخ قد عايش األ مة فزي الدولزة

. صدر من أحصاءاع في مذا الشأن من مركز دبزي لالحصزاءومزي اسزبة %7,5علما بأن مقزدل اسزبة الامزو السزاوية بلغزع

فززي بقزز األحيززان %5ت يززد عززن المقززدل القززام الززذي يصززل لامزو أحياازا بسزبب القزوااين الما مزة لزذلك فزي كزل مزن ويثبع ا

الشارقة ودبي.مززن األيززراداع التززي يتقاضززاما الوصززي ألدارتززه %8ان اسززبة .5

الققار شاملة صيااة الققار وأدارته وافقزاع شزراء ق زع الغيزار وفقزا وكزذلك وفقا لمقايير السوب مي اقل مزن المقزدل ال بيقزي

مززن %25-10تكززون بززين لمقززايير مقهززد دبززي الققززاريوالتي االيراداع.


))))))ااتهى التقرير

المهندم الخبير/ محمد سليمان المرزوقي

estate 2.pdf · 34نم4ةحفص ةਚعرشਆا ةقراشਆا ةمكحم ةضਚرع ਗਇع...

Documents