estimativa do valor da renda da terra
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ESTIMATIVA DO VALOR DA RENDA DA TERRA
1. INTRODUÇÃO.
Determinar o valor da renda justa de uma propriedade é uma operação critica devido a envolver
rendimentos a partilhar equitativamente entre arrendatários e proprietários.
O valor da renda a pagar pelo arrendamento de um prédio rústico depende da produtividade
natural da terra, dos preços de mercado dos produtos agrícolas e florestais, dos custos de
produção, das ajudas e subsídios oficiais e da relação oferta-procura de terras para arrendar.
Circunstâncias específicas podem justificar um valor mais alto ou mais baixo, tais como:
• Pequeno tamanho ou forma irregular das parcelas de cultivo;
• Presença de terraços, ravinas ou depressões (linhas de água) que afectem os tempos de
execução das operações culturais;
• Dificuldade ou restrições de acesso aos campos de cultivo;
• Máxima proporção de área que pode ser semeada com culturas arvenses de sequeiro e regadio;
• Área com capacidade de uso limitada a pastagens e floresta;
• Área ocupada por matos e afloramentos rochosos;
• Nível alto ou baixo da fertilidade do solo ou do pH;
• Preços mais altos ou mais baixos devido a custos de transportes, facilidades de escoamento,
distância às zonas industriais e centros de consumo ou procura alimentar;
• Nível das ajudas estatais aos preços e/ou rendimentos agrícolas (RPU e ajudas especificas).
Em regra a metodologia de estimativa do valor da renda da terra não considera o valor dos
edifícios ou instalações agrícolas que o rendeiro possa usar.
A terra é um capital e, como tal, tem direito a um retorno sobre o investimento. Consequentemente,
os proprietários que arrendam terras esperam um retorno do seu investimento com base no
potencial de ganhos provenientes do rendimento da terra.
Por sua vez o rendeiro está disposto a pagar o uso da terra, mas o valor da renda que pode pagar
encontra-se limitado por: a) o potencial de produção; b) o preço de mercado esperado para os
produtos agrícolas; c) as condições climáticas; d) a capacidade de gestão do próprio rendeiro.
A agricultura é uma actividade que envolve riscos e custos de investimento que devem ser
considerados na definição do valor da renda. Contudo, é de referir que o pay back, ou seja o
número de anos para amortizar o investimento, assim como o retorno anual sobre o investimento,
são mais favoráveis ao arrendatário, o qual não tem que amortizar o investimento de aquisição da
terra.
Na Comunidade Europeia existem apenas três países em que o valor da renda da terra é regulado:
França, Bélgica e Holanda. Por exemplo, em França são publicadas tabelas com os limites mínimo
e máximo do valor da renda por classe de solo. O mesmo acontecia em Portugal até 2009, onde
era publicada uma Portaria com a tabela das rendas máximas. Esta tabela era actualizada com a
periodicidade de três anos com base na taxa de inflação acumulada verificada no triénio anterior.
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Em Portugal, após a publicação do Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, o valor da renda
passou a ser o resultado da negociação entre o proprietário e o arrendatário da terra. Sendo a
renda paga em dinheiro, tal como estipula o diploma legal já referido, o rendeiro assume todos os
riscos da produção e tem obrigatoriamente que ter lucro para poder continuar a fazer agricultura e
poder pagar a renda. Situação que o proprietário deverá ter em consideração na definição da taxa
de retorno que pretende obter do capital terra.
É razoável também admitir que o proprietário pretenda uma taxa de retorno do investimento no
capital terra equivalente ao que obteria se aplicasse o mesmo montante numa aplicação financeira
a prazo ou em emissão de títulos de divida pública (bilhetes/obrigações/certificados do tesouro).
Assim, a negociação da renda deverá assegurar que ambas as partes recebem um lucro equitativo
proporcional ao seu trabalho, investimento e risco envolvido.
Na estimativa do valor da renda da terra vamos calcular o valor de rendimento da terra, que traduz
o seu presumível preço de mercado, e sobre este valor vamos aplicar uma taxa de renda da terra
(land rental rate), que pretende ser equivalente à taxa de juro que aquele montante poderia
conseguir numa aplicação alternativa de capital a longo prazo (10 anos) tipo bilhetes, obrigações
ou certificados do tesouro. Na situação actual, os Bilhetes do Tesouro apresentam uma taxa média
ponderada de 4,989%, e a taxa de juro líquida a 10 anos das Obrigações do Tesouro é de 4,3%.
Os Certificados do Tesouro a 10 anos apresentam uma taxa de juro líquida idêntica à Obrigações
do Tesouro (4,3%). Os Certificados do Tesouro em Março apresentavam uma taxa de juro bruta, a
10 anos, de 7,1%. As taxas de juro liquidas a 10 anos proporcionadas e esperadas pelas
obrigações de empresas privadas (as obrigações são emitidas para pagar dividas), de maior risco
que as obrigações do estado, variam entre 4,34% - EDP e 8,40% - BCP. Prevê-se que as
obrigações emitidas pela CGD paguem 5,56% (maturidade: Maio de 2013).
De acordo com o Dec.-Lei n.º 294/2009, de 13 de Outubro, que estabelece o novo regime do
arrendamento rural, este é definido como a locação, total ou parcial, de prédios rústicos para fins
agrícolas, florestais, ou outras actividades de produção de bens ou serviços associadas à
agricultura, à pecuária ou à floresta.
O art.º 3.º, do diploma legal já mencionado, estipula três tipos de arrendamento: agrícola, florestal
e de campanha. A locação total ou parcial de prédios rústicos para fins de exploração agro-florestal
assume a natureza de arrendamento agrícola, de campanha ou florestal de acordo com a vontade
das partes, expressa no contrato de arrendamento. Quando as partes não expressem a sua
vontade, o arrendamento considera-se agrícola.
O arrendamento rural abrange o terreno, as águas e a vegetação, e quando seja essa a vontade
das partes expressamente declarada no contrato, pode abranger as construções, a habitação do
arrendatário, infra-estruturas e outros bens, designadamente máquinas e equipamentos. Salvo
cláusula contratual em contrário, presumem-se incluídos no arrendamento todos os bens imóveis
existentes no prédio rústico. O arrendamento rural pode, igualmente, integrar a transmissão de
direitos de produção e direitos a apoios financeiros no âmbito da política agrícola comum.
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Nos contratos efectuados ao abrigo do anterior regime de arrendamento rural (Dec.-Lei n.º 385/88,
de 25 de Outubro), salvo cláusula expressa em contrário, não eram compreendidas as árvores
florestais dispersas e a cortiça produzida por sobreiros existentes nos prédios locados.
Conforme o art.º 11.º, do Dec.-Lei n.º 294/2009, a renda é anual, previamente estipulada e
corresponde a uma prestação pecuniária.
De acordo com o n.º 3, do mesmo artigo, no âmbito dos contratos de arrendamento florestal, as
partes podem acordar a fixação de uma parte da renda variável em função da produtividade do
prédio.
2. Metodologia e pressupostos da avaliação.
Na avaliação da renda máxima consideramos que o arrendamento rural em causa é apenas para
fins agrícolas, florestais e pecuários.
Não possuímos dados estatísticos sobre o arrendamento de prédios rústicos comparáveis na zona.
Também não possuímos valores exactos de preços de mercado de prédios rústicos similares, não
só tendo em consideração a capacidade produtiva do solo mas também as infra-estruturas,
construções e benfeitorias existentes. Não sendo viável a utilização do método comparativo de
mercado para estabelecer o preço da terra vamos aplicar o método analítico para determinação do
valor de rendimento ou presumível valor de mercado da terra. O Valor de Rendimento duma
propriedade rústica é igual à soma dos valores actuais de todos os rendimentos futuros, feito o
cálculo a taxa convenientemente escolhida.
Em geral, nos últimos anos, o valor de venda de pastagens naturais tem oscilado entre €40,00/ha a
€60,00/ha, conforme a qualidade da terra e a pressão da procura.
O método mais comum para determinar o valor da renda, e que era utilizado na elaboração da
tabela de rendas máximas, é baseado numa percentagem do valor de rendimento da terra,
designada Taxa de Renda da Terra. Na Austrália, por exemplo, os valores da renda geralmente
situam-se entre 5% a 9% do valor da terra de sequeiro e cerca de 10% para terras de regadio. A
taxa de renda de terrenos destinados à produção pecuária (pastagens e forragens) também se
situa entre 5% a 9%. Em Portugal, que nós tenhamos conhecimento, os organismos oficiais do
Ministério da Agricultura, não têm efectuado estudos sobre o tema nem têm divulgado taxas de
referência para os diversos tipos de solo e ocupações culturais.
Os terrenos de regadio têm rendas superiores porque a água garante maiores produtividades e um
retorno mais seguro do investimento. Contudo, o volume de água disponível e as necessidades de
água das culturas também devem ser equacionados na negociação e no cálculo do valor da renda.
O valor de rendimento da terra tem em consideração a sua capacidade produtiva assim como o
seu uso actual e potencial. Tendo em consideração o passado recente, o valor da terra será
calculado a preços constantes (actuais) e pretende reflectir os resultados que é possível alcançar
no presente com boas práticas agrícolas, presumindo-se que os pressupostos se mantém estáveis
ou poderão variar pouco no futuro.
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No cálculo do valor de rendimento da terra aplicou-se a seguinte metodologia:
• Determinação das áreas de terra nua de sequeiro, terra nua de regadio, montado de sobro e
montado de azinho, com base na caderneta predial rústica, na fotointerpretação da ocupação
cultural do terreno obtida pela cartografia do Google-Earth e numa visita ao prédio rústico.
• Estimativa da área ocupada pelas duas barragens existentes no prédio;
• Estimativa das áreas ocupadas pelas edificações (casa de habitação do arrendatário, instalações
agrícolas e pecuárias) e respectivos logradouros.
• Estudo das condições edafo-climáticas, em especial da capacidade de uso do solo e das classes
de aptidão cultural para o regadio, através da consulta da Carta de Solos de Portugal, e respectiva
classificação estabelecida por Carvalho Cardoso, e da Carta de Capacidade de Uso do Solo,
elaborada pelo ex-SROA;
• Escolha das rotações culturais, e respectivas culturas, para cada tipo de solo, tendo em
consideração as suas potencialidades e a água disponível presumida;
• Determinação das produções médias por cultura (consulta de dados estatísticos publicados pelo
INE, Organismos do MAMAOT e Associações de Agricultores) e recolha dos preços dos produtos e
dos factores de produção;
• Elaboração e apreciação de contas de cultura das actividades agrícolas de sequeiro e de regadio,
representativas da técnica cultura regional, e obtenção do lucro da cada actividade através da
diferença entre o rendimento bruto (RB) e o custo de produção completo (CPC), que inclui além
das despesas efectivas de exploração, a remuneração do empresário (8%), o juro do capital de
exploração circulante (6%), seguro de colheita (1,2%), seguro de pessoal (6%), e o risco do
empresário (2%). No caso de rotações culturais plurianuais o cálculo do lucro de exploração médio
anual obtém-se pela divisão do somatório do lucro de todas as culturas pelo número de anos da
rotação;
• Para o montado de sobro apurou-se o rendimento gerado pelo descortiçamento de uma tirada, a
preços actuais, e, através de cálculo financeiro, a respectiva anuidade ou rendimento médio anual,
dado tratar-se de um rendimento obtido de 9 em 9 anos. É de referir que esta cultura além do
rendimento da cortiça, multianual, constante e perpétuo, também gera um rendimento anual,
constante e perpétuo correspondente ao aproveitamento do sob coberto;
• O cálculo do valor de rendimento de cada hectare de terra obtém-se através da capitalização do
lucro de exploração médio anual. A taxa de capitalização é variável, dependendo do tipo de
rendimento/cultura, do risco envolvido e de existir ou não um investimento anterior de capital (caso
dos custos de instalação de pomares, vinha, montado de sobro, etc). No caso presente
aplicaremos a taxa de 5% para as culturas arvenses de sequeiro e regadio, incluindo culturas
forrageiras e pratenses, e a taxa de 6% para o montado de azinho e de sobro;
•
• O cálculo da renda máxima resulta da aplicação de uma taxa de renda da terra (land rental rate)
sobre o valor de rendimento ou presumível valor de mercado da terra. Face ao exposto na
5
introdução sobre o uso alternativo do capital e respectiva remuneração, e considerando uma
eventual valorização da terra, aplicaremos a taxa de renda da terra de 3%.
3. Identificação e caracterização do prédio rústico.
O prédio rústico denominado Herdade tem a área de 390,2750 ha.
O prédio possui casa de habitação, instalações pecuárias e outras edificações e infra-estruturas,
das quais desconhecemos as características, áreas e estado de conservação. A caderneta predial
rústica tem inscrita uma casa de habitação com a área de 351 m2 e uma dependência agrícola com
a área de 195 m2.
O prédio tem boa localização e bom acesso. Situa-se a cerca de 100 km do mercado abastecedor
e consumidor da área metropolitana de Lisboa e margem sul e a cerca de 130 km da fronteira de
Badajoz.
A zona onde se insere o prédio é caracterizada por um clima marcadamente mediterrânico.
O Verão é quente e seco, por vezes com temperaturas superiores a 40ºC, no Inverno a
temperatura pode descer abaixo dos 0º C. A temperatura média anual é de 15,4ºC, registando-se a
média máxima em Julho - 32º C - e a média mínima em Janeiro - 3,1º C. A precipitação média
anual é de 673,0 mm, apresentando, como valores médios, um máximo em Dezembro de 100,4
mm, e um mínimo em Agosto de 3,6 mm. Da análise destes valores conclui-se que no semestre
chuvoso, de Outubro a Março, a precipitação média é 76,30 % da precipitação anual.
Segundo a classificação de Köppen, o clima da zona é do tipo Csa. Trata-se, portanto, de um clima
temperado (mesotérmico) com inverno chuvoso e verão seco (Cs), onde a temperatura média do ar
no mês mais quente é superior a 22 ºC, ocorrendo mais de quatro meses com temperatura média
superior a 10 ºC.
De acordo com a classificação de Thornthwaite, o clima na zona é Mesotérmico (B’2), sendo, de
acordo com os valores do índice hídrico, Mesotérmico Sub-húmido Seco (C1), com índice hídrico
entre -20 e 0.
O prédio apresenta uma morfologia ondulada, declives suaves e apresenta altitudes entre as cotas
272 e 318 m, a subir no sentido Norte – Sul.
A Herdade integra-se na Bacia Hidrográfica do Rio Sado e é atravessada, no sentido Este-Oeste,
junto à estrema Norte, por uma ribeira. Possui várias linhas de água, que se desenvolvem no
sentido Sudeste – Noroeste, que, em geral, afluem à referida ribeira. Possui duas barragens, uma
de média dimensão e outra de pequena volumetria. De acordo com o SNIRH -Instituto Nacional da
Água (INAG), a Herdade possui, dois poços, uma nascente e um furo.
O prédio, designadamente a área de montado, é abrangido pelo Sitio de Monfurado, pelo que está
sujeito a condicionantes para protecção de habitats da fauna e da flora.
De acordo com a Planta de Condicionantes do PDM os solos de baixa que marginam as linhas de
água estão abrangidos pela RAN e a área de montado está integrada na REN.
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Conforme a Planta de Ordenamento do PDM o prédio, além dos Espaços Agrícolas
correspondentes à área da RAN, é abrangido por Espaços Agro-Florestais e Espaços de Silvo-
Pastorícia, correspondentes à área dos montados de sobro e de azinho.
4. Solos e capacidade de uso dos solos.
Na Herdade predominam os Solos Mediterrâneos Pardos de Materiais Não Calcários, Normais, de
gneisses ou rochas afins (Pgn), e de rochas cristalofílicas (Pmn). Também existem manchas de
Solos Litólicos, Não Húmicos, Pouco Insaturados, Normais, de gneisses ou rochas afins (Ppn) e de
rochas microfíricas claras (Ppg). Na zona Norte, entre a estrada nacional e o ramal ferroviário que
passa perto da estrema Este, existe um pequena mancha de Solos Mediterrâneos Vermelhos ou
Amarelos Não Calcários, Normais, de xistos (Vx) e de rochas cristalofílicas básicas (Pv). Os solos
já referidos, em regra, constituem manchas complexas com percentagens diversas de cada família,
por vezes em fase delgada. São solos que pertencem às classes de capacidade de uso C, D e E
ou associações destas. Os solos da classe C, com capacidade de uso mediana, apresentam baixa
fertilidade, têm limitações acentuadas, riscos de erosão medianos e são susceptíveis de utilização
agrícola, pastagens e floresta. Os solos das classes D e E são solos com capacidade de uso baixa
a muito baixa, têm limitações severas, riscos de erosão elevados e não são susceptíveis de uso
agrícola, pelo que devem ser destinados para pastagem e exploração florestal.
Na zona Norte, ao longo da ribeira, existem solos Aluviões (Al), de textura ligeira, e Solos de Baixa
(Sb), de textura mediana. Estes solos, tais como os Solos Hidromórficos Sem Horizonte Eluvial
Para-Aluviossolos de aluviões ou coluviais, de textura mediana (Ca), que, em regra, acompanham
as linhas de água, desenvolvem-se em relevo plano ou côncavo, e apresentam hidromorfismo.
Estes solos, com pouca representatividade no prédio, estão quase sempre sujeitos a
encharcamento temporário ou permanente, em parte ou em todo o seu perfil, por acção de uma
toalha freática que sofre oscilações mais ou menos profundas com as estações. Têm capacidade
de uso Ch, pertencem à Reserva Agrícola Nacional (RAN) e são susceptíveis de utilização agrícola
condicionada.
Apenas uma pequena parte da área de regadio, anexa às duas barragens, é constituída por
aluviossolos, para-aluviossolos e solos de baixa com boa aptidão para o regadio (Classe II), em
especial a baixa que margina a ribeira e a baixa que se estende desde a barragem pequena e
margina a estrada nacional até à ribeira já referida. A barragem de maior dimensão, além de regar
estas baixas, rega uma parcela constituída por solos Pgn, Pmn e Ppn, com capacidade de uso C,
que, consideramos da classe III de aptidão para o regadio.
A área anexa e regada pela barragem de menor dimensão, em geral ondulada e declivosa, é
constituída por solos Pgn + Ppn, com capacidade de uso D e E e por uma pequena mancha de
para-aluviossolos (Ca) da classe Ch, na zona mais baixa. No que diz respeito à aptidão para o
regadio consideramos estes solos da classe III.
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O estudo dos solos, assim como a identificação das parcelas e respectivas áreas, efectuado com
base na Carta de Solos de Portugal e na Carta de Capacidade de Uso, conjugadas com a
distribuição parcelar da caderneta predial rústica, encontra-se sintetizado no Quadro n.º 1 e no
Mapa n.º 1.
N.º
Parc
ela
Cad
astr
o
Área (ha)Qualidade Cultural Cadastro
Classe de Produtivida
de
Qualidade Cultural Actual
Classe de Produtivida
deÁrea (ha) Tipo de solo
1 12,7500 CA 1ª CAR 2ª 12,7500 6Al(h)+4Ca Ch II
2 2,3500 SB 3ª SB 3ª 2,3500 Pmn 7Cs+3Ce C
SB 1ª SB 1ª 41,0249 D
CAR 3ª 1,7501 III
4 4,8500 CA 2ª CA 2ª 4,8500 7Pgn+3Pgn(d) 7De+3Ee D
5 38,9500 AZ 2ª AZ 2ª 38,9500 7Pgn+3Pgn(d) 7De+3Ee D
10,5375 CA 2ª CA 2ª 10,5375 Pgn; Ca6Ce+4Cs;
ChC
10,5375 CA 3ª CA 3ª 10,53757Pgn+3Pgn(d);
7Ppg+3Ppn7De+3Ee;
DeD
7 3,8750 CA 4ª SB 3ª 3,8750 7Ppg+3Ppn De D
8 3,7750 CA 4ª SB 3ª 3,7750 7Ppg+3Ppn De D
AZ 2ª AZ 2ª
SSCAAZ 2ª SSCAAZ 2ª
10 2,5500 SB 4ª SB 4ª 2,5500 7Ppg+3Ppn De D
11 0,4250 SB 2ª SB 2ª 0,4250 Pgn 6Ce+4Cs C
12 0,0500 CA 1ª CA 1ª 0,0500 Ca Ch C
13 24,7000 CA 3ª CA 3ª 24,70008Pgn+2Ppn;
Pgn; Ca
6Cs+4De; 6Ce+4Cs;
ChC
14 29,9500 SB 4ª SB 4ª 29,95007Pmn(d,p)+
3Pmn7Ee+3De E
8,5000 SB 1ª SB 1ª 8,5000 8Pgn+2Ppn 6Cs+4De C
8,5000 SB 2ª SB 2ª 8,5000 5Pgn+5Pgn(d) 5De+5Ee D
AZ 1ª AZ 1ª
SSCAAZ 1ª SSCAAZ 1ª
CAR 3ª 5,4458 III
CA 3ª CA 3ª 3,7500 C
CAR 3ª 5,0000 III
13,7475 CA 3ª CA 3ª 4,2663 D
D
6Cs+4De
6Cs+4De; Ee;
7De+3Ee
8Pgn+2Ppn;7ppg(d)+3Ppn(d); 7Pgn+3Pgn(d)
7Pgn+3Pgn(d) 7De+3Ee
6
9
12,0500166,6042
8Pgn+2Ppn
QUADRO N.º 1 - SOLOS E CAPACIDADE DE USO DO SOLO
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Cap. Uso Solo e Aptidão Regadio
7Ppg+3Ppn De D
3 42,7750
0,9750 0,9750
17 8,7500
8
13,7475 CA 3ª CA 3ª 4,2663 D
32,0775 SB 3ª SB 3ª 32,0775 D
CAR 3ª 5,3601 III
4,1211
19 11,4000 CA 4ª CA 4ª 11,4000 5Pagn+5Pmn 5Ce+5Ds D
20 0,1250 CA 1ª CAR 2ª 0,1250 Ca Ch II
AZ 2ª AZ 2ª
SSCAAZ 2ª SSCAAZ 2ª
CAR 3ª 3,8250 III
5,6954 CA 2ª CAR 3ª 4,6065Ca; Pmn; Ppn;
Pgn Ch; Ce III
0,0195 DEP DEP
0,0351 HAB HAB
23 0,2000 H U CAR 2ª 0,2000 Ca Ch II
38,2250 CA 3ª CA 3ª 22,3034 C
CAR 3ª 15,9216 III
25,2125 SB 2ª SB 2ª 13,50976Pmn+4Pv;
Pmn;Pgn; Sb(h)
Ce; Ch; 7Cs+3Ce; 8Cs+2Ce
C
25,2125 SB 3ª SB 3ª 25,21256Pmn+4Pv;
Pmn;Pgn; Sb(h)
Ce; Ch; 7Cs+3Ce; 8Cs+2Ce
C
11,7028
Total 390,2750 390,2750
Massa de água
6Cs+4De; 7De+3Ee
TOTAL
Massa de águaBarragem
1,1435
21
18
22
Barragem
Ppn; Ca; 8Pgn+2Ppn
11,4750
8Pgn+2Ppn; 7Ppn+3Ppn(d)
25
Ce; Ch; 6Ce+4De
7Pgn+3Pgn(d); Ppn
4Ce+3Cs+3De; Ce
7,6500
24
Monte
C
9
MAPA N.º 1 – CARTA DE SOLOS DA HERDADE
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5. Uso actual e potencial do solo.
Após análise da caderneta predial rústica conjugada com a fotointerpretação da cartografia do
Google Earth, aferida por inspecção do local, estimamos que o uso actual do solo é o seguinte
(ver Quadro n.º 2 e Mapa n.º 2):
● Cultura arvense de sequeiro (CA), com quercíneas dispersas: 78,4099 ha;
● Cultura arvense de regadio (CAR): 48,7091 ha;
● Montado de sobro: 177,5525 ha;
● Montado de Azinho: 63,4500 ha.
Qualidade Cultural
Classe de Produtivida
de
Cap. Uso do Solo
Área (ha)
Qualidade Cultural/ Cadastro
Área (ha) Uso Actual SoloÁrea (ha)
CA 1ª C 13,1250 CA 78,4099
CA 2ª C + D 21,0829 CAR 48,7091
CA 3ª C + D 95,9600Massas de
água 16,6700
CA 4ª D 19,0500 Sub-Total 143,7890
SB 1ª C + D 51,2750
SB 2ª C + D 34,1375
SB 3ª C + D + E 59,6400
SB 4ª D + E 32,5000
AZ 1ª
SSCAAZ 1ª
AZ 2ª D +E + C 51,4000
SSCAAZ 2ª C + D 12,4500
0,0195 Área Social 1,1435
Instalações Pecuárias
1,9180
Outras áreas e vias
2,4220
390,2750 TOTAL 390,2750 TOTAL 390,2750
63,4500
0,05460,0351
DEP
HAB
TOTAL
D +E + C 12,0500
Área Social
SB
AZ
QUADRO N.º 2 - USO ACTUAL DO SOLO
177,5525
63,4500
SB
AZ
CA 149,2179
177,5525
Estamos em presença de uma exploração agro-silvo-pastoril, envolvendo a exploração
agrícola, pecuária e florestal. Os produtos principais são a carne de bovino e a cortiça. Em
segundo plano, de acordo com os preços de mercado, aparecem os cereais praganosos e o
milho grão.
Tendo em consideração as condições edafo-climáticas, os recursos disponíveis e as variáveis
de mercado consideramos que o uso potencial do solo será na sua maioria para floresta
(montado) e pastorícia. A terra limpa de sequeiro será destinada a pastagens e forragens para
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exploração pecuária. A área de regadio será vocacionada para forragens e pastagens e
também para cereais praganosos e milho, perpectivando uma subida dos preços destas
matérias-primas no mercado mundial.
Nas áreas de montado de sobro e de azinho vamos considerar que o solo do sob coberto é
aproveitado apenas para a pastorícia, com uma sementeira de tremocilha a cada cinco anos.
Contabilizando o valor da pastagem natural e de tremocilha, mais a produção de bolota/lande,
atribuímos ao sob coberto o rendimento anual equivalente ao valor corrente da venda de
pastagem: €50,00/ha. Para o montado de sobro será calculado o rendimento médio anual da
cortiça e do sob coberto. Estimamos que o montado de sobro, no global, produz 20.000@ de
cortiça por tirada e que a renda da caça é de €15,00/ha/ano. Para o montado de azinho, além
do valor da pastagem, consideramos também a renda da caça. Para todas as culturas
contabilizamos o valor médio dos subsídios estatais de apoio ao rendimento agrícola (RPU,
ajudas específicas, apoios agro-ambientais) e o valor de venda dos direitos de caça.
Para a área de cultura arvense de sequeiro, vocacionada para a produção de pastagens e
forragens, constituída por solos de capacidade de uso C+D, vamos dividir a superfície (78,4099
ha) em duas partes com áreas iguais e considerar duas rotações culturais:
● Forragem anual tipo speedmix – pastagem natural (3-4 anos);
● Forragem anual tipo speedmix – pastagem semeada biodiversa (7-10 anos).
No perímetro de regadio, nos solos de baixa e com declive suave (classe II), com uma área
aproximada de 13,0750 ha, considera-se uma rotação/sucessão cultural destinada a produzir
cereal/grão e forragem: Trigo mole (ou cevada) – AzevémxTrevos – Milho Silagem. Na área
restante, com 35,6341 ha, mais ondulada e declivosa (classe III de aptidão para o regadio),
preconiza-se uma rotação cultural vocacionada para a produção de forragem e pastagem:
AzevémxTrevos (1/4) – Milho Silagem (1/4) – Pastagem biodiversa de regadio (10 anos).
As culturas de regadio serão regadas com rampas rotativas e, têm as seguintes necessidades
de água:
● Milho silagem…………………………………….6.000 m3/ha
● Trigo e azevém……………………….................3.500 m3/ha
● Prado de regadio…………………………………7.500 m3/ha
Estes valores referem-se às necessidades ao nível da planta, devem ainda ser majorados em
função do método de rega (1,5 a 1,2 para a rega por gravidade; 1,2 para rega por aspersão).
Assim, as necessidades de água globais serão de aproximadamente 360.000 m3.
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MAPA N.º 2 - USO DO SOLO
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6. Cálculo do valor da renda da terra.
No Quadro n.º 3 apresentamos o cálculo do rendimento das culturas agrícolas (culturas arvenses
de sequeiro (CA) e culturas arvenses de regadio (CAR), incluindo as pastagens) e das culturas
florestais (montado de sobro, montado de azinho e o aproveitamento do solo sob coberto dos
montados de azinho e de sobro). No Quadro n.º 4 apresentamos o cálculo da renda máxima.
Neste cálculo seguimos a metodologia e os pressupostos enunciados no ponto 2.
No cálculo do rendimento das pastagens biodiversas de sequeiro e de regadio consideraram-se os
custos de instalação e de manutenção. O custo de instalação, através de cálculo financeiro, foi
transformado na respectiva anuidade de amortização, correspondente ao número de anos de
duração da cultura.
Na componente das receitas, de acordo com dados estatísticos publicados pelo IFAP referentes às
ajudas ao rendimento de 2009, considerou-se o valor médio de RPU de €103,00/ha para o Alentejo
Central, e o valor médio de todos os escalões de área da ajuda à manutenção da actividade
agrícola em zona desfavorecida (MAAZD) fora da Rede Natura 2000 (€18,70/ha). No caso do
montado de azinho considerou-se também o valor médio (€38,91/ha) de todos os escalões de área
das ajudas previstas na Medida Agro-Ambiental de apoio à manutenção do sistema agro-silvo-
pastoril de montado de azinho.
O montado de sobro é uma cultura de rendimento multi-anual, perpétuo e constante. Se
considerarmos que a regeneração do povoamento se opera constantemente por sementeira
natural, teremos de reconhecer que o respectivo rendimento é efectivamente perpétuo e que,
depois de atingido certo nível produtivo, é também constante, ou, pelo menos, muito pouco variável
de período para período.
Um montado de sobro pode estar ordenado por tiradas anuais idênticas ou aproximadas, e neste
caso o seu rendimento é anual. Como tal não acontece no prédio em causa haverá a considerar
rendimentos de duas categorias: anuais (pastagem, lande e caça) e multi-anuais (cortiça). O
rendimento médio anual determina-se por meio de duas contas: uma referente à cortiça e outra,
geral, relativa à totalidade dos produtos. A conta da cortiça compreenderá, a crédito, o valor da
tirada (@ de cortiça x preço de venda), e a débito as despesas de tiragem (descortiçamento,
transporte, empilhamento, guarda, seguro e pesagem), no valor médio de €5,00/@, e outras
despesas (despesas gerais, podas, desbastes, administração, comercialização e remuneração do
empresário) a que atribuímos o valor equivalente a 10% do Rendimento Bruto. A cota média anual
(anuidade) correspondente ao rendimento multi-anual da propriedade em cortiça será levada a
crédito da conta geral anual, onde figurarão também a renda das pastagens, o valor dos frutos
(lande) e a venda dos direitos de caça.
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É de salientar que o valor do montado de sobro na ocasião em que a cortiça acaba de ser extraída
é inferior ao que terá quando esta estiver pronta a ser extraída e mesmo quando contar já alguns
anos de formação.
Para converter o rendimento multi-anual perpétuo num rendimento médio anual equivalente basta
multiplicar pela taxa de juro o capital produtor daquele rendimento ou, então, calcular a anuidade
de capitalização, em nove anos, da quantia correspondente ao rendimento multi-anual.
De acordo com informação de alguns co-proprietários o montado de sobro da Herdade produz, no
global, 20.000@ de cortiça de média qualidade, distribuída por duas tiradas consecutivas: 6.000@
em 2011 e 14.000@ em 2012. Estimamos que a área total do montado de sobro é de
aproximadamente 177,5525 ha, pelo que, considerando que o povoamento é homogéneo,
atribuímos de forma proporcional a área de 53,2657 ha para a 1ª tirada e 124,2868 ha para a 2.ª
tirada.
Cálculo do rendimento médio anual atribuível ao montado de sobro:
a) Conta de cultura do sob coberto – rendimento anual, constante e perpétuo:
Receitas: pastagem natural + lande = €50,00/ha; Renda de direitos de caça = €15,00/ha;
Direitos RPU = €103,00/ha; Apoios MAAZD = €18,70/ha.
Total de receitas (RB) = €186,70/ha
Despesas: 18% do RB = €33,61/ha
Rendimento médio anual = €153,09/ha
b) Conta de cultura da cortiça – rendimento multianual, constante e perpétuo:
Produção global = 20.000@; Preço da cortiça amadia = €22,50/@; Despesas de extracção =
€5,00/@; Outras despesas = 10% RB.
Rendimento Bruto (RB) = 20.000@ x €22,50/@ = €450.000,00
Rendimento (Lucro) = €450.000,00 – [(20.000@ x €5,00/@) + (€450.000 x 0,10)] = €305.000,00
Rendimento médio anual atribuível à venda de cortiça efectuada de 9 em 9 anos, adoptando a
taxa de capitalização de 6%, determinado pelo cálculo financeiro da anuidade (A):
A = €305.000,00 x 0,0870 = €26.535,00
Rendimento médio anual por ha: €26.535,00/177,5525 ha = €149,45/ha/ano
c) Rendimento médio anual do montado de sobro:
Rendimento médio anual do sob coberto + Rendimento médio anual da cortiça =
€153,09/ha + €149,45/ha = €302,54/ha/ano
Atribuímos à Herdade a renda da terra de 52.662,92 (cinquenta e dois mil seiscentos e
sessenta e dois euros e noventa e dois cêntimos).
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Setembro de 2011
António Calado
- Eng.º Agrónomo -