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Colombia

Reporte de calificación

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WWW.BRC.COM.CO 18 de abril de 2018 Página 1 de 12

PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI)

Comité Técnico: 18 de abril de 2018

Acta número: 1336

Contactos:

Mariana Zuluaga Murillo [email protected] Ana María Carrillo [email protected]

mailto:[email protected]

mailto:[email protected]



PATRIMONIO AUTÓNOMO ESTRATEGIAS INMOBILIARIAS (PEI). Administrado por PEI Asset Management S.A.S.

REVISIÓN PERIÓDICA

EFICACIA EN LA GESTIÓN DE PORTAFOLIOS ‘G aaa’

Cifras en millones de pesos colombianos (COP) al 31 de diciembre de 2017

Historia de la calificación:

Valor del total del programa: Valor total colocado: Grupo de activos que componen el PEI:

COP 5 billones COP 3.5 billones 134

Revisión periódica Abr./17: Revisión extraordinaria Agosto./16: Calificación inicial Dic./06:

‘G aaa’ ‘G aaa’ ‘G a’

I. FUNDAMENTOS DE LA CALIFICACIÓN

El Comité Técnico de BRC Investor Services S.A. SCV en revisión periódica confirmó la calificación de eficacia en la

gestión de portafolios de ‘G aaa’ del Patrimonio Autónomo Estrategias Inmobiliarias (PEI).

La calificación de eficacia en la gestión de portafolios es una opinión sobre la consistencia de las políticas de inversión

del portafolio en cuanto a retornos absolutos y retornos ajustados por riesgo, y no es comparable con la calificación de

riesgo de crédito y de mercado de un fondo o portafolio de inversión.

La confirmación de la calificación se fundamenta en los siguientes aspectos:

La gestión especializada de PEI Asset Management (antes Terranum Inversión S.A.S.), administrador del

fondo, cuyo conocimiento del sector inmobiliario y continuo fortalecimiento organizacional lo han llevado a

consolidarse como uno de los líderes en el mercado de fondos inmobiliarios en el país.

Las sólidas prácticas del administrador para administrar los inmuebles y responder a las necesidades de los

arrendatarios que le permiten mantener niveles de renovación de los contratos de arrendamiento por encima

del 90%.

La estabilidad de la rentabilidad del vehículo como resultado de la continua valorización de las propiedades

en las que invierte, un ingreso por arrendamientos creciente y estable y los bajos niveles de vacancia.

Principales cambios desde nuestra última revisión (Abril 2017)

Organizacionales:

Fortalecimiento de la capacidad administrativa del vehículo a través de la vinculación de 14 personas en

diferentes áreas para alcanzar una nómina de 49 empleados directos y 12 indirectos.

o Fortalecimiento del área jurídica: Creación de una oficina in-house de Brigard Urrutia

o Fortalecimiento de la gerencia de gestión de activos: incremento del 42% en el número de contratos

(1080 contratos de arrendamiento) y aumento del 60% en la facturación ($ 294.817 millones de

pesos colombianos [COP] facturados en arriendos)

o Creación de la gerencia de inversiones: estructuración y realización de adquisiciones



De composición del portafolio:

Adquisición de 13 inmuebles por valor de COP829.500 millones que le permite contar con un portafolio

avaluado en COP 4.46 billones, aumentar su presencia en diferentes ciudades del país e incluir diferentes

tipos de activos en el portafolio.

o Corporativo: Avianca CEO Bogotá (100%), Edificio C-26 Bogotá (67%)

o Centros comerciales: Plaza Central (39,5%), Nuestro Montería (51%), Ideo Cali (60%),

o Locales comerciales: Éxito Unicentro Valledupar (100%), Casa Atlantis (100%)

o Industrial: Redetrans Medellín100%, Hada Barranquilla (100%), CEDI Nutresa en Florencia,

Palermo, Pasto, Montería y Cartagena. Propiedad total del PEI

En la rentabilidad

Se mantienen los niveles de rendimiento esperado con una rentabilidad neta de 13.96% a diciembre de 2017,

la cual continúa siendo superior a la de sus pares (11.59%).

En el mercado secundario se observa una disminución de la prima frente al valor de referencia, que refleja la

mayor participación de inversionistas institucionales.

Los títulos se están tranzando de manera casi diaria lo cual indica su alto nivel de liquidez.

2017 ha sido el año de mayor colocación del PEI a través de la emisión del tramo IX (COP 603,367 MM) y el

tramo X (COP 626,479 MM).

Evolución del portafolio

El PEI sigue generando sólidos niveles de rentabilidad ante el mercado, entre otros factores, por la calidad de los

inmuebles de su portafolio y las condiciones favorables de financiamiento que le permite contar con una gran

capacidad de adquisición de activos. A diciembre de 2017, la rentabilidad efectiva anual (E.A.) acumulada desde

febrero de 2007 fue de 13,96% (13,48% asumiendo la totalidad de la distribución de rendimientos a diciembre de

2017); tal porcentaje es menor al de 14,30% reportado al corte de diciembre de 2016, debido a la menor inflación que

se presentó en 2017, pero es competitivo si se compara con otros vehículos similares del mercado cuya rentabilidad

promedio fue de 11,59%. Esto se debe, en parte, al tamaño del fondo; El PEI es más robusto que otros portafolios de

activos comparables tanto en términos de superficie bruta alquilable (SBA) como en valorización de los activos y

también por los menores niveles de vacancia.

Los inmuebles que forman parte del patrimonio se han valorizado constantemente. Desde la fecha de adquisición de

cada una de las propiedades que conforman el portafolio de inversiones del PEI hasta diciembre de 2017, su

valorización ha sido en promedio de 49% (52% en RP17) y 3,6% en relación con el avalúo un año anterior.

Consideramos que el nivel de valorización, ponderado por el último avalúo, refleja el peso que tiene inmuebles como

Plaza Central (17%) y su alta valorización dado que fue adquirido en construcción. Adicionalmente consideramos que

el administrador inmobiliario ha realizado un mantenimiento adecuado y oportuno de los inmuebles y ha conservado

una estrategia enfocada en la adquisición de activos de alta calidad, así como en su expansión y remodelación en

caso de ser necesaria para conservar o aumentar su valor. El presupuesto de capex de mantenimiento de activos para

2017 era de COP 32,430 MM y se ejecutó en un 73% (COP 23,780 MM), destinado principalmente a Plaza Central y

Jardín Plaza.

A diciembre de 2017, el indicador de vacancia económica del fondo se ubicó en promedio en 3,87%, levemente inferior

al promedio de 4,2% que observamos un año atrás. Este indicador continúa siendo inferior a su nivel de vacancia

proyectado 5% y al nivel de vacancia de otros competidores en el ámbito nacional. En 2018, esperamos que el nivel

promedio de vacancia económica del PEI se mantenga por debajo del 5% dado que los activos que entraran en este

año están en su mayoría estabilizados. Ejercicios de estrés realizados por el PEI muestran que se requieren

incrementos en la vacancia económica cercanos al 10% para que el vehículo genere niveles de rentabilidad menores



al IPC + 8,5%. En caso de presentarse esta situación podríamos bajar nuestra calificación dado que la rentabilidad

generada sería menor a la rentabilidad objetivo.

Desempeño de los retornos relativos ajustados por riesgo

En el análisis de los retornos ajustados por riesgo (information ratio-IR, que mide la rentabilidad extra obtenida por el

fondo como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del

exceso de los retornos frente al índice de referencia) del PEI frente a su índice de referencia actual, rango de IPC+

8.5% e IPC+9%, observamos un resultado acumulado de 0,20 desde el inicio de operaciones hasta el cierre de

diciembre de 2017 (ver Tabla 1), similar al de 0,21 que presentaba en la revisión periódica anterior (diciembre de

2016); estos niveles demuestran una habilidad superior del administrador para generar retornos competitivos desde

sus inicios. Al evaluar los horizontes de seis y 12 meses a diciembre de 2017, los resultados del IR son positivos con

12.11 y 7.37 frente a su rentabilidad objetivo y frente a sus pares. Para 2018 esperamos que el IR frente a su índice de

referencia actual, rango IPC + 8.5% e IPC+9%, se mantenga alrededor de 0,2 a medida que los excesos de

rentabilidades del PEI frente al objetivo aumenten debido a la baja inflación (3,9%) que cerró el 2017 y que esperamos

se mantenga alrededor de un 4% en 2018.

Tabla 1. Retornos ajustados por riesgo del portafolio

Mar. 2007 -Dic. 2017 Jul. 2017 - Dic. 2017 Ene. 2017 – Dic. 2017

PEI vs. IPC+9% PEI vs. Pares PEI vs. IPC+8.5% PEI vs. Pares PEI vs. IPC+8.5%

Information Ratio 0,20 44,98 12,11 18,19 7,37

Beta 0,04 1,30 0,44 0,36 0,41

Fuente: Superintendencia Financiera de Colombia y Banco de la República Cálculos: BRC Investor Services S. A. con base en la rentabilidad acumulada E. A desde inicio de operaciones del PEI

Composición y diversificación del portafolio

BRC evalúa los límites de concentración del portafolio con base en los cánones de arrendamiento proyectados para

2018; a diferencia del PEI que los calcula con base en los ingresos generados en el último mes, tal como lo indica su

prospecto de emisión. Consideramos que las dos metodologías son válidas y que la diferencia en los resultados de los

indicadores no es significativa.

Bogotá continúa siendo la ciudad con mayor concentración con un 61% de concentración; le siguen Medellín, Cali y

Barranquilla con concentraciones de 13%, 10% y 2%, respectivamente. La gerencia del vehículo no espera llegar al

límite establecido en el prospecto (70% del promedio de valor de compra) para el caso de Bogotá; sin embargo, de

acuerdo con los activos que hay en el pipeline 2018-2021, podríamos observar un aumento en este nivel de

concentración particularmente al incluir ATRIO, Nuestro y QBE. Daremos seguimiento a este indicador, aunque no

consideramos esto como un riesgo que comprometa la rentabilidad esperada del vehículo dado el nivel económico que

representa Bogotá frente al resto del país. Es importante resaltar que el PEI ha venido adquiriendo inmuebles en

ciudades intermedias tales como Villavicencio, Girardot, Ibagué, entre otras para aumentar su diversificación

geográfica. Esta estrategia también se ve reflejada en su pipeline de adquisiciones al considerar inmuebles como

Nuestro Cartago, Jardín Plaza Cúcuta y las bodegas de LG en Palmira.

La concentración por arrendatario disminuyó con respecto a diciembre de 2016. Davivienda, el mayor arrendatario,

pasó a representar 11,7% de los ingresos esperados del portafolio al cierre de 2017 desde 13,2% en el mismo periodo

de 2016. Aunque está lejos de alcanzar el límite establecido en el prospecto consideramos que es un porcentaje

relativamente alto en comparación con los niveles que venía presentando el vehículo (8% a 9%) hasta junio de 2016.

La inclusión de los activos definidos en el pipeline 2018 -2021 permitirá continuar reduciendo este indicador en ese

mismo periodo de tiempo.



El portafolio sigue orientado a adquirir edificios corporativos (31,9%) y centros comerciales (27,2%), le siguen bodegas

(15,5%) y oficinas (12,7%). Vale la pena resaltar que están buscando aumentar la diversificación por tipo de activo. A

diciembre de 2017 tenían en el pipeline, con documento vinculante, un centro médico especializado y una clínica de

tercer grado de complejidad. A futuro buscan incluir también hoteles. Consideramos positivo mantener un portafolio

diversificado; siempre y cuando el vehículo se prepare operativa y estratégicamente para asumir los riesgos de los

diferentes tipos de industrias en los que busca entrar.

II. PASIVO Y LIQUIDEZ DEL PORTAFOLIO

La mayoría de los inversionistas del PEI continúan siendo institucionales, lo cual refleja su solidez y altos niveles de

liquidez y rentabilidad. Los fondos de pensiones mantienen una participación en torno a 61% y las personas naturales,

26%. Este último grupo ha venido creciendo en los últimos años como resultado de la estrategia del PEI de ampliar la

base de inversionistas, especialmente las personas naturales, para disminuir el riesgo de una caída en precio por la

salida de uno de los grandes fondos de pensiones. Desde la emisión del primer tramo en el 2007 hasta el cierre de

diciembre de 2017, el número de inversionistas del PEI pasó de 24 a 3.317 y, en la medida en que se realicen otras

emisiones esperamos que la diversificación por inversionista aumente de manera progresiva.

La participación de los inversionistas institucionales tiene un efecto notable sobre la prima del mercado secundario

frente al valor de referencia (ver Gráfico 2), cuyo promedio anual continua disminuyendo a 1,60 en 2017 de 2,08 en

2016. Actualmente los títulos del PEI se transan diariamente en la Bolsa de Valores de Colombia (BVC) lo cual indica

su alto nivel de liquidez, permite consolidar un mercado secundario y atrae a nuevos inversionistas. En el mercado

secundario, el monto transado alcanzó COP1.177.140 millones en 2017, 106% más que lo transado en 2016 (COP

571.999 MM) con un mayor número de transacciones 3.835 frente a 2.167 en 2016.

Gráfico 1

Evolución del valor del título en el mercado secundario



El vehículo de inversión cuenta con una fuente de financiación de corto plazo, principalmente, para adquirir parte de

las propiedades mientras ingresan los recursos de las emisiones de los tramos, y mantiene un apalancamiento de

largo plazo para financiar la construcción, adquisición y expansión de algunos activos. A diciembre de 2017, el

endeudamiento del PEI era del 29% (35,2% RP16) del valor del patrimonio autónomo (21% en corto plazo y 8% en

largo plazo). La disminución refleja la titularización del tramo X cuyos recursos fueron utilizados en su totalidad para

repagar deuda.

De acuerdo con la política de PEI Asset Management, el PEI tiene un límite máximo de endeudamiento de largo plazo

(deuda con vencimiento mayor a un año) de 35% del valor del patrimonio autónomo y uno de 30% para la deuda de

corto plazo. En la próxima Asamblea de Tenedores se propondrá eliminar la frontera entre los créditos de corto plazo y

largo plazo y dejar un límite global de 65%. Inicialmente, no consideramos que la eliminación de la definición del tipo

de crédito tenga un impacto sobre la probabilidad del vehículo de generar los rendimientos esperados dado el manejo

adecuado que le ha dado el PEI a su capacidad de endeudamiento; sin embargo, daremos seguimiento al calce entre

activos y pasivos para determinar posibles efectos sobre la liquidez del vehículo.

A finales del 2017 El PEI mantenía líneas de crédito abiertas por COP1,6 billones (58% del cupo utilizado) con

Bancolombia, Davivienda, Banco de Bogotá y Banco de Occidente, con tasas de interés promedio de 7.9% (para

créditos de corto plazo) y 9.4% (para créditos de largo plazo). Lo anterior confirma la amplia capacidad financiera del

vehículo y el respaldo que tiene por parte del sector financiero. De acuerdo con el equipo gerencial del PEI, espera

realizar la emisión de bonos durante el 2018 (calificada en AA+ por BRC).

III. GESTIÓN DEL ADMINISTRADOR

PEI Asset management, cuenta con una estructura organizacional robusta que busca aplicar los mejores estándares

del mercado en sus operaciones diarias. Tanto su estrategia de negocio como su operación contemplan diversos

mecanismos para la identificación y mitigación de riesgos.

Entre los aspectos que ponderamos positivamente en la calificación está el continuo fortalecimiento de su estructura

organizacional, la cual respalda el crecimiento del vehículo en el mediano plazo mediante una mayor especialización y

segregación de funciones. También, la amplia experiencia del equipo gerencial en el sector inmobiliario la cual es

clave para tomar las decisiones de inversión así como para administrar eficientemente los inmuebles. En esta revisión

observamos que el vehículo tiene áreas de oportunidad en el manejo de su cartera vencida más aún cuando su

facturación ha aumentado significativamente.

Riesgo de crédito La gestión de riesgo de crédito está a cargo de la gerencia de gestión de activos en conjunto con el área financiera y el

comité de cartera, equipos que analizan los factores de riesgo asociados con el incumplimiento de los pagos de

arrendamiento y determinan las herramientas necesarias para mitigarlos.

A diciembre de 2017 el saldo de cartera es alto en relación con el observado en diciembre de 2016 (COP 10.843

millones frente COP 4.063 millones). Más aún, observamos un aumento en el saldo de la cartera de más de 90 días en

mora la cual representaba 55% del saldo total (28.2% en diciembre de 2016). Aunque este saldo no es significativo en

relación con la capacidad de generación de ingresos del vehículo, sí consideramos que el comportamiento de estos

indicadores constituye una oportunidad de mejora en la gestión de cobranzas más aún cuando el número de contratos

ha aumentado de manera significativa (42% desde diciembre de 2016).

La cartera vencida refleja principalmente el retraso en el pago del canon de un centro logístico por COP3.850 millones.

El PEI ya activó los procesos de demanda penal para dicho cliente y esperamos que con la regularización de los



demás clientes en mora el saldo de cartera sea de alrededor de COP5.000 millones a cierre de 2018. Durante 2017,

los castigos de cartera realizados por el PEI alcanzaron un monto de COP239 millones. Consideramos que este monto

no representa un riesgo para el vehículo en comparación con los ingresos por arrendamiento que recibieron en ese

mismo año (COP 294,817 millones).

Riesgo de mercado PEI Asset Management mantiene una política conservadora de gestión de riesgos de liquidez y de mercado, y hace

una evaluación rigurosa de los portafolios administrados. Las inversiones del PEI se encuentran expuestas a

variaciones en los precios de mercado de los activos inmobiliarios, asociadas principalmente con cambios en las

condiciones del mercado en términos de oferta y demanda de inmuebles. Por esta razón, el administrador ha

desarrollado herramientas que le permiten realizar una mejor planeación financiera del vehículo, incorporando

diferentes escenarios sobre vacancia, variaciones en los precios de los activos, cambios en las condiciones de los

contratos de arrendamiento en términos de monto del canon y plazo e inflación, entre otras variables de mercado, con

el propósito de anticiparse al impacto que éstas pueden generar sobre los retornos del fondo. Algunos de los

resultados más importantes durante 2017 en esta materia fueron los siguientes:

Promedio de contratos: 9,1 años sin centros comerciales y 7,7 años con centros comerciales.

Contratos renovados: 91%

Esquemas de flujo preferente y/o renta garantizada principalmente para proyectos que están en etapa de

estabilización.

Riesgo operativo La estructura organizacional de PEI Asset Management se ha venido fortaleciendo junto con el tamaño del vehículo

para cumplir de manera adecuada con sus operaciones. El riesgo operativo del PEI se mitiga a través de comités

operativos y técnicos recurrentes. El comité operativo se reúne mensualmente para analizar los resultados financieros

de la administradora, aprobar solicitudes como ajustes al presupuesto, y presentar los indicadores de operación. El

comité técnico también se reúne de manera mensual para dar seguimiento a los proyectos de mantenimiento y

conservación de los inmuebles, gestionar el cronograma anual de actividades (visitas técnicas, termografías,

pitometrías y avalúos) y monitorear los siniestros y las reclamaciones presentadas a la aseguradora.

PEI Asset Management cuenta con socios estratégicos que apoyan las funciones de comercialización, facturación y

mantenimiento de los inmuebles entre otras. Para las bodegas y oficinas del portafolio realiza directamente los

procesos de facturación, seguimiento a los contratos y recaudo de los cánones de arrendamiento. Sin embargo, para

los centros comerciales donde la carga operativa aumenta debido al gran número de contratos de arrendamiento que

existen, tiene contratos de mandato para tercerizar los procesos anteriores con Accuro (Antes Terranum

Administración) (Centros Comerciales Atlantis, Univentas e Ideo con 200 contratos), Central Control (Centro Comercial

Jardín Plaza con 200 contratos) y Ospinas & Cía. (Centro Comercial Plaza Central con más de 300 contratos). Estos

diferentes operadores cuentan con una amplia experiencia como administradores de inmuebles, lo cual se ha

traducido en prácticas adecuadas para la preservación de los activos que componen el portafolio de PEI, que a su vez

ha contribuido con su valorización, con un efecto positivo sobre los retornos del fondo.

El PEI continúa incursionado en proyectos built to suit que contribuyen a la generación de mejores niveles de

rentabilidad. Según el administrador inmobiliario, ha estructurado esquemas que mitigan los riesgos derivados de la

compra de activos no estabilizados; estos mecanismos incluyen un adecuado proceso de selección de las firmas

constructoras, pólizas de seguros de cumplimiento, de responsabilidad civil y todo riesgo en construcción, y la compra

de los activos a un precio fijo, entre otros. Estos elementos buscan una menor exposición a pérdidas derivadas de

posibles retrasos en las obras, desviaciones del presupuesto estimado inicialmente, o el riesgo de contraparte asumido

con los constructores por los anticipos entregados. Al cierre de diciembre de 2017, el fondo había realizado anticipos

por un total de COP28.087 millones. Aunque el PEI no tiene límites de anticipo para los proyectos BTS, consideramos

que los riesgos mencionados en relación con el desarrollo de inmuebles BTS se encuentran mitigados a través de los

diferentes esquemas de negociación que establece en sus contratos.



IV. OPORTUNIDADES Y AMENAZAS

Qué podría llevarnos a confirmar la calificación BRC identificó los siguientes aspectos que podrían llevarnos a confirmar la calificación actual:

La solidez de los lineamientos de inversión del portafolio en cuanto a rentabilidades absolutas y en comparación con su índice de referencia y sus pares.

El fortalecimiento y cumplimiento de las funciones por parte de PEI Asset Management.

Qué podría llevarnos a bajar la calificación:

BRC identificó los siguientes aspectos de mejora y/o seguimiento del PEI y/o de la industria que podrían afectar la

calificación actual:

La disminución importante en los niveles de rentabilidad, ya sea como consecuencia de una menor valorización de los activos inmobiliarios o una afectación sobre los flujos de ingresos por arrendamiento.

La menor diversificación del portafolio de activos inmobiliarios por ubicación geográfica, tipo de activo o arrendatario.

Incrementos en la vacancia física y económica en niveles por encima de nuestras proyecciones.

V. DEFINICIÓN DEL PORTAFOLIO, POLÍTICAS DE INVERSIÓN Y

DIVERSIFICACIÓN

El PEI tiene un perfil de inversión de mediano y largo plazo con riesgo moderado. Su objetivo es la obtención de

ganancias, principalmente, a través de la celebración de contratos sobre inmuebles u otros derechos relacionados con

ese tipo de activos. El fondo se enfoca en invertir en bienes inmuebles para cederlos en arrendamiento, de lo cual se

deriva la mayor parte de la rentabilidad de sus inversionistas, y por último proceder a su liquidación.

Los activos admisibles para invertir mediante el fondo son los siguientes: bodegas y oficinas en edificios con altas

especificaciones de seguridad y calidad, locales comerciales dedicados a la actividad del comercio (minorista y

mayorista) y entretenimiento, centros comerciales ubicados en zonas de alta densidad y especificaciones de primer

nivel, cualquier otro inmueble comercial que presente una rentabilidad esperada atractiva y que permita un mayor nivel

de diversificación del portafolio (hoteles, residencias universitarias, etc.).

Para asegurar la diversificación por arrendatarios, tipos de activos y geográfica, el PEI tiene los siguientes límites de

exposición:

Los ingresos de un arrendatario no pueden exceder 40% de los ingresos anuales totales.

La exposición a cada una de las diferentes tipos de activos inmobiliarios no puede superar 70% del valor del

PEI ni de los ingresos anuales del mismo.

El valor promedio de los activos inmobiliarios por zona geográfica no podrá ser superior a 85% para Bogotá,

50% para Medellín, 50% para Cali y 30% para otras zonas durante cada año.

La inversión mínima para una emisión primaria y en el mercado secundario es de un título. El plazo del PEI es de 99

años.



VI. CONTINGENCIAS

Según la información del calificado, a diciembre de 2017 no tenía procesos jurídicos que pudieran afectar su posición

patrimonial. A marzo de 2018, el agente de manejo del PEI, Fiduciaria Corficolombiana, no afrontaba procesos en

contra ante la Superintendencia Financiera de Colombia y el Autorregulador del Mercado de Valores (AMV).

La visita técnica para el proceso de calificación se realizó con la oportunidad suficiente por la disponibilidad del emisor y la

entrega de la información se cumplió en los tiempos previstos y de acuerdo con los requerimientos de BRC Investor Services

S.A. SCV.

BRC Investor Services S.A. SCV no realiza funciones de auditoría, por tanto, la administración de la entidad asume entera

responsabilidad sobre la integridad y veracidad de toda la información entregada y que ha servido de base para la

elaboración del presente informe. Por otra parte, BRC Investor Services S.A. SCV revisó la información pública disponible y la

comparó con la información entregada por el emisor.

En caso de tener alguna inquietud con relación a los indicadores incluidos en este documento, puede consultar el glosario en

www.brc.com.co

Para ver las definiciones de nuestras calificaciones visite www.brc.com.co o bien, haga clic aquí.

La información financiera contenida en este documento se basa en los informes de los portafolios de inversiones de la entidad a diciembre de 2017, los estados financieros no auditados de la entidad a la misma fecha y demás información remitida por el administrador de la entidad.

http://www.brc.com.co/

http://brc.com.co/inicio.php?Id_Categoria=307



VII. FICHA TÉCNICA

Calificación:

Administrador Inmobiliario:

Contactos:

Mariana Zuluaga M. [email protected] Fecha última calificación:

Ana María Carrillo Cárdenas [email protected] Seguimiento a:

Eficacia en la Gestión de Portafolios 'G aaa'

Valor en miles al: 9.910

Crecimiento Anual del valor del título 4,4%

Crecimiento Semestral del valor del título 2,2%

Tabla 2. Concentración en los Cinco Mayores Arrendatarios

Arrendatario

Tramo I, II,

III, IV, V,

VI Mar 15

Tramo I,

II, III, IV,

V, VI Jul

15

Tramo I,

II, III, IV,

V, VI, VII

Mar 16

Tramo I, II,

III, IV, V,

VI, VII, VIII

Jun 16

Tramo I, II, III,

IV, V, VI, VII,

VIII Dic 16

Tramo I, II,

III, IV, V, VI,

VII, VIII, IX

Ago 17

Tramo I, II, III,

IV, V, VI, VII,

VIII, IX, X Dic

17

Rentabilidad Promedio Primero 6,6% 6,6% 6,8% 7,4% 13,2% 11,7% 11,4%

Volatilidad Segundo 7,9% 7,9% 7,7% 6,3% 5,3% 5,0% 4,9%

Tercero 7,5% 7,5% 6,9% 5,6% 4,3% 4,2% 4,5%

Cuarto 5,2% 6,0% 5,7% 4,7% 4,2% 3,7% 4,0%

Rentabilidad Promedio Quinto 4,0% 5,2% 5,4% 4,4% 3,2% 3,5% 3,7%

Volatilidad Total 31,20% 33,23% 32,42% 28,36% 30,25% 28,10% 28,50%

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Gráfico 3. Valor de la Unidad (COP Miles)


Fiduciaria Corficolombiana S. A.

La calificación 'G aaa' es la más alta otorgada por BRC, lo que indica que tanto la calidad de las políticas y

procesos de inversión con que cuenta el portafolio, como la consistencia de sus retornos en comparación con

el índice de referencia o con portafolios de características de inversión similares son sumamente altas.

'G aaa'

9 de noviembre de 2017

Gráfico 1. Valor del Título (COP Miles)

EVOLUCIÓN DEL TÍTULO

31 de diciembre de 2017

Recursos Administrados y Rentabilidad Obtenida

VEHICULO DE INVERSIÓN /1

0,09%

Tabla 1. Desempeño Financiero

PARES /2 Anual

11,80%

Semestre

Semestre

Anual Trimestre

13,61%

11,70%

0,06% 0,04%

Trimestre

0,12%

CALIFICACIÓN EFICACIA DE GESTIÓN DE PORTAFOLIO

DEFINICIÓN DE LA CALIFICACIÓN Gráfico 2. Evolución rentabilidad acumulada vs benchmark (serie mensual) /3


Terranum Inversión S. A. S.

Agente de Manejo:

13,75%

0,08%

0,12%

11,77%

13,65%

10%

12%

14%

16%

18%

20%

dic-10 dic-11 dic-12 dic-13 dic-14 dic-15 dic-16 dic-17

IPC + 10% (acumulado) IPC + 9% (acumulado) IPC + 8.5% (acumulado)

R% acumulada PEI R% acumulada pares

1/ Rentabilidad acumulada E.A Periodo Semestre: Últimos 6 meses calendario corrido a partir de la fecha de seguimiento.2/ Grupo comparable establecido por BRC Investor Services S. A. SCV de características similares en el mercado.

3/ El benchmark de IPC + 8.5% a IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del octavo tramo en adelante. El benckmark de IPC + 9% aplica para los inversionistas que adquieran participaciones del quinto tramo al octavo. El IPC +10% se mantiene para los inversionistas de lostramos anteriores al quinto.

La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implicarecomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenidade fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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9.500

10.000

dic-12 jun-13 dic-13 jun-14 dic-14 jun-15 dic-15 jun-16 dic-16 jun-17 dic-17



Calificación: Administrador Inmobiliario:

Contactos:

Mariana Zuluaga M. [email protected] Fecha Última Calificación:

Ana María Carrillo Cárdenas [email protected] Seguimiento a:

Tabla 3. Concentración de inversionistas

Tabla 4. Retornos ajustados por nivel de riesgo

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Gráfico 6. Composición por ubicación

Agente de Manejo:

Gráfico 4. Composición por tipo de activo

Concentración 10 Mayores

9 de noviembre de 2017

0,08

-7,2%

-0,05

Information Ratio /4

Ene/16 - Dic/16

95,2%

-0,26

-1,25

mar-16 26,2%

Gráfico 7. Composición por arrendatario

Gráfico 8. Composición por inversionista

66,0%

-1,67

Gráfico 5. Distribución de vencimiento de contratos

dic-16

Ene/15 - Dic/15

Beta /5

Correlación con rent.

objetivo /6

Ene/17 - Dic/17

-3,2%


1,90

'G aaa'

Concentración Mayor Adherente

CALIFICACIÓN EFICACIA DE GESTIÓN DE PORTAFOLIO

Terranum Inversión S. A. S.

Fiduciaria Corficolombiana S. A.


Fecha

70,5%jun-16

69,6%

dic-17 13,7% 60,5%

26,8%

28,4%

4/ Information ratio: mide la rentabilidad extra obtenida por el vehículo de inversión como consecuencia de la habilidad del gestor con relación al mercado, teniendo en cuenta la volatilidad del exceso de los retornos sobre el Benchmark. Cuánto más grande es el indicador implica un mayor retorno que su tasaobjetivo con una volatilidad menor.5/ Beta: mide la volatilidad relativa (el riesgo) del vehículo, siendo 1 la volatilidad de la rentabilidad objetivo. Un beta superior a 1 significa que el portafolio tiene una volatilidad mayor que su Benchmark. Un beta inferior a 1 implica que el portafolio es menos volátil que su rentabilidad objetivo.6/ Correlación: Relación recíproca o medida de asociación lineal entre el valor de la unidad del PEI y la rentabilidad objetivo.

La información contenida en este informe proviene de la Sociedad Administradora y la Superintendencia Financiera de Colombia; Cálculos realizados por BRC Investor Services S. A. SCV. Una calificación otorgada por BRC Investor Services S. A. SCV a una cartera colectiva o fondo de inversión, no implica recomendación para hacer o mantener la inversión o suscripción en la cartera, sino una evaluación sobre el riesgo de administ ración y operacional del portafolio por una parte y sobre los riesgos de crédito y de mercado a que está expuesto el mismo. La información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas, por ello no asumimos responsabilidad por errores, omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

0%

5%

10%

15%

20%

25%

2017 2018 2019 2020 2021 2022 2023 2024 2025 2026 2027 2028 2029 2030 2031 2032 2033 2034 2035 2036 2037 2038Tramo I- IX Dic 16 Tramo I - X Dic 17

13% 11%

59%

26%15% 9% 9% 7% 7% 7%

5% 5%8% 8% 6%

4% 4%

23%

13%10% 10%

8% 7% 6%4% 4%8% 8% 6% 6% 5%3% 3%

41% 36%

57% 54% 54% 46% 51% 55% 54%42%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tramo IMar 07

Tramo I y IINov 07

Tramo I, II yIII Nov 09

Tramo I, II,III, IV Mar

12

Tramo I - VJul 13

Tramo I-VISep 14

Tramo I- VIIMar 16

Tramo I-VIII Jun 16

Tramo I- IXMar 17

Tramo I- XDic 17

Davivienda Almacenes Éxito Pacific Rubiales Itaú Banco Corpbanca Avianca

Isagen Carvajal Redetrans Suppla Siemens

Directv Nutresa Universidad de los Andes Ciplas Hewlett Packard

55%71% 69% 75% 70%

60% 55% 51%64% 61%

45%30%

21% 17% 22%23%

17% 20%13% 13%

10% 8% 8%6%

15% 14%9% 10%

7% 10% 12% 11% 11%

0%10%20%30%40%50%60%70%80%90%

100%

Tramo I Mar07

Tramo I y IINov 07


Tramo I, II,III, IV Mar 12

Tramo I - VJul 13

Tramo I-VISep 14

Tramo I- VIIMar 16

Tramo I- VIIIJun 16

Tramo I- IXMar 17

Tramo I- XDic 17

Bogotá Medellín Cali Barranquilla Montería Pasto Manizales Otros

88% 87%72%

63% 62% 61% 58% 59% 62% 61%

13%

14% 16% 17% 25% 25% 21% 26%

3% 4% 4%7% 7% 7%

8% 8% 10%11%

8% 10% 10% 16% 15% 15% 9% 8% 7% 2%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tramo IMar 07

Tramo I y IINov 07



12

Tramo I - VJul 13

Tramo I-VISep 14

Tramo I- VIIMar 16

Tramo I-VIII Jun 16

Tramo I- IXMar 17

Tramo I- XDic 17

Fondos de pensiones y cesantías Individual Aseguradora Otros

14%

34%

16% 22%34% 35% 35% 29% 31% 32%

20%

11%

7%

18%

19% 15% 16% 23% 14% 13%22%

23%

25%

20%

22%20% 18% 20%

14% 16%

36%

28%

16%21% 23% 20%

29% 27%39% 17%

8% 6% 6% 5% 4% 4%3% 3%

5%14%

7% 5% 2% 4% 4% 4%7% 6%

0%

10%

20%

30%

40%

50%

60%

70%

80%

90%

100%

Tramo IMar 07

Tramo I y IINov 07



12

Tramo I - VJul 13

Tramo I-VISep 14

Tramo I- VIIMar 16

Tramo I-VIII Jun 16

Tramo I- IXMar 17

Tramo I- XDic 17

Sede Corporativa Oficinas y Of. Multi-arrendatario Bodega Centro Comercial Gran Superficie Locales Comerciales Varios



X. MIEMBROS DEL COMITÉ TÉCNICO

Las hojas de vida de los miembros del Comité Técnico de Calificación se encuentran disponibles en nuestra página

web www.brc.com.co

Una calificación de riesgo emitida por BRC Investor Services S.A. SCV es una opinión técnica y en ningún momento pretende ser una

recomendación para comprar, vender o mantener una inversión determinada y/o un valor, ni implica una garantía de pago del título,

sino una evaluación sobre la probabilidad de que el capital del mismo y sus rendimientos sean cancelados oportunamente. La

información contenida en esta publicación ha sido obtenida de fuentes que se presumen confiables y precisas; por ello, no asumimos

responsabilidad por errores u omisiones o por resultados derivados del uso de esta información.

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