estudio de detalle para plan parcial sector t2 manzana 3
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JUNIO 2020
Estudio de Detalle para
Plan Parcial Sector T2 Manzana 3.
Av. Ten Bel / Calle Uruguay San Miguel
de Abona, Tenerife.
Promotor: Complejo El Carmén S.L.
T.M San Miguel de Abona / Tenerife.
Estudio de Detalle. Manzana 3. Sector SU.T-2 de las NN SS_ San Miguel de Abona
Ingeniería y Arquitectura TECHNE Proyectos S.L. Parque Bulevar 1-4º. 38002 Santa Cruz de Tenerife.
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INDICE DE DOCUMENTOS
MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
2. OBJETO. ........................................................................................................................ 2
3. AUTOR DEL ENCARGO. .............................................................................................. 2
4. AUTOR DEL ESTUDIO. ................................................................................................ 2
5. SITUACION Y EMPLAZAMIENTO. ............................................................................... 2
6. PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS DEL
MUNICIPIO DE SAN MIGUEL ....................................................................................... 3
7. OBJETIVO DE LA ORDENACIÓN DE VOLUMENES. ................................................. 4
8. SOLUCION ADOPTADA. .............................................................................................. 4
9. CUADRO DE SUPERFICIES. ....................................................................................... 5
ANEXO: PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
DEL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL. NORMATIVA URBANISTICA.
LISTA DE PLANOS
ED_01 Situación y Emplazamiento
ED_02 Clasificación Urbanística
ED_03 Zonificación de Usos
ED_04 Alineaciones y Rasantes
ED_05 Levantamiento Topográfico
ED_06 Nivel 0
ED_07 Nivel 1
ED_08 Justificación Urbanística
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Ingeniería y Arquitectura TECHNE Proyectos S.L. Parque Bulevar 1-4º. 38002 Santa Cruz de Tenerife.
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ESTUDIO DE DETALLE
MEMORIA DESCRIPTIVA Y JUSTIFICATIVA
1. OBJETO.
El objeto del presente Estudio de Detalle es la ordenación de volúmenes previa al
desarrollo de la edificabilidad prevista en la manzana 3, Sector SU.T2 de las NN SS del
Término Municipal de San Miguel de Abona, dando cumplimiento a lo especificado por la
normativa urbanística vigente para dicha parcela y como fase anterior a la solicitud de licencia
para edificar en la misma.
2. AUTOR DEL ENCARGO.
El encargo ha sido realizado por la empresa COMPLEJO EL CARMEN SL, CIF Nº
B38457495 y domicilio en Rambla General de Los Menceyes, Centro Comercial Punta Larga,
Candelaria. CP 38530 de Santa Cruz de Tenerife.
3. AUTOR DEL ESTUDIO.
El proyecto ha sido realizado por Ingeniería y Arquitectura Techne Proyectos SLP, con CIF B-
38627279, y domicilio en Plaza José Arozena Paredes 1, 4º. CP 38002 de Santa Cruz de
Tenerife.
4. SITUACION Y EMPLAZAMIENTO.
La parcela pertenece al término municipal de San Miguel de Abona, provincia de Santa Cruz
de Tenerife según se especifica en el plano ED-01_1 de Situación y Emplazamiento adjunto al
presente estudio.
La parcela se corresponde con la manzana 3, Sector SU.T2 de Las Chafiras.
La manzana tiene forma rectangular y una superficie de 29.711,00 m². Linda al norte con calle
Ten-Bel; al Este con calle en proyecto; al Sur con Av. Venezuela y al Oeste con otra calle en
proyecto de nueva creacion.
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5. PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T.2 DE LAS NORMAS SUBSIDIARIAS
DEL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL
CARACTERISTICAS GENERALES DEL AREA
Ámbito de aplicación: SECTOR SU.T.2
Área: Av. Ten-Bel, Calle Uruguay, y Av. Venezuela. San Miguel de Abona (28.047317,
-16.615649)
Ficha: Nº1
Instrumento de Ordenación:
Plan Parcial del Sector SU.T2 de las NN SS de San Miguel. 11 nov. 1.999, El análisis
de los usos, edificaciones e infraestructuras del territorio ordenado al que hace
referencia el apartado b.2º del Artículo 58 del R.P, se efectúa en el Anexo I, en
aplicación del Artículo 14 del Decreto 35/95 relativo al Contenido Ambiental del
Planeamiento.
Clasificación del suelo:
Terciario
Uso y Tipología característica del área:
Uso Industrial-Comercial. 2ª, 3ª, y 4ª categoría, Zona 4 Abierta Alineada a Vial.
Usos prohibidos del área:
Sin perjuicio de la normativa particular y sectorial propia de la actividad, las
instalaciones industriales y comerciales se acomodarán en lo que les resulte de
aplicación a las condiciones establecidas en el Capítulo 10 del Título II sobre nivel y
control de impactos ambientales. Serán incompatibles aquellas actividades industriales
y comerciales que no cumplan dichas condiciones.
CARACTERISTICAS URBANISTICAS DE LA MANZANA 3
En lo que respecta a la parcela objeto del presente estudio, en el Plan Parcial Del
Sector Su.T.2 De Las Normas Subsidiarias Del Municipio De San Miguel en la ficha
correspondiente Ficha Nº1 ( VER ANEXO) se plantea para la manzana 3 las siguientes
Condiciones Pormenorizadas de Usos y Volúmenes para cada uno de sus frentes como son:
Calificación: Terciario: Uso Industrial – Comercial.
Edificabilidad: A esta manzana le corresponde una edificabilidad de 24.699 m² c.
Altura máxima: 3 PL / 9m
Ocupación: 70%
Gestión: En el ámbito del Polígono el sistema de actuación es privado.
Otras instrucciones: En la manzana 3 será preceptiva la redacción de un Estudio de Detalle
para la ordenación de los volúmenes.
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6. OBJETIVO DE LA ORDENACIÓN DE VOLUMENES.
El presente Estudio de Detalle da cumplimiento a las instrucciones particulares que establece
la Normativa Urbanística expuesta con anterioridad para la manzana 3 cumpliendo así mismo
con los requisitos de la Ley de Ordenación del Territorio de Canarias y en particular con el
Reglamento de Planeamiento Urbanístico y el Reglamento de Gestión Urbanística. El objetivo
del estudio de detalle es la ordenación de los volúmenes edificables de acuerdo a las
ordenanzas de edificación y a los parámetros urbanísticos de aplicación.
La manzana objeto de nuestro estudio se encuentra delimitada por el planeamiento teniendo
señalada sus alineaciones y rasantes. De acuerdo con dicho planeamiento, en lo concerniente
a la ordenación de los volúmenes, será preceptiva la redacción del presente Estudio de Detalle
como procedimiento para establecer los criterios de implantación de la edificación en la
parcela, proponiendo una solución para el desarrollo de la edificabilidad prevista acorde con
las determinaciones de la ficha urbanística.
En estas circunstancias, el resultado arquitectónico final no debe partir de propuestas aisladas
sino que debe entenderse en todo caso vinculado a la visión conjunto en aras de conseguir un
equilibrio con la volumetría que presenta el resto de la zona.
7. SOLUCION ADOPTADA.
Respondiendo al programa propuesto y como consecuencia de la aplicación de las normas
urbanísticas en cuanto a posición de la edificación en la parcela y aprovechamiento previsto, y
considerando el entorno y demás condicionantes topográficos, se adopta la siguiente solución:
La edificación se plantea dentro del área ocupable definida por la ficha, manteniendo la zona
libre de uso privado principalmente al sur de la manzana para dotarla de un tratamiento
integrador que facilite la transición con el desarrollo residencial existente.
La edificabilidad prevista se ordena definiendo dos volúmenes con la altura máxima permitida,
adaptando sus dimensiones a la topografía de la manzana según las normas urbanísticas.
Dado el desnivel que presenta la manzana, uno de los volúmenes está semienterrado y
conforma un zócalo sobre el que se apoya el segundo volumen, ubicado sobre el área no
computable del zócalo. El edificio en su conjunto tendrá por tanto una altura máxima de 9
metros sobre rasante.
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Cada uno de estos volúmenes queda definido por sus dimensiones y posición dentro de la
manzana, remitiendo al futuro proyecto de ejecución de la edificación la concreción de las
plantas o niveles interiores a esos volúmenes de acuerdo al uso que se pretenda.
En conjunto, la edificabilidad cumplirá con el máximo establecido en la ficha de ordenación si
bien no es objeto de este documento la delimitación de las posibles plantas o entreplantas que
se puedan proyectar dentro de cada volumen.
Si bien los estudios de detalle se redactan de forma independiente para cada manzana, se ha
tratado la ordenación de las Manzanas 3 y 4 de forma coordinada, con los mismos criterios y
objetivos para conseguir una edificación de geometría clara y rotunda, con capacidad de
articular un espacio público identificable dentro de un entorno muy heterogéneo y fragmentado.
8. CUADRO DE SUPERFICIES.
La ficha Nº1 permite para la MANZANA 3 una superficie edificable de 24.699 m² sobre
rasante, que pueden ser destinados a uso terciario, comercial-oficinas. La edificabilidad se
concentra en una parte de la manzana quedando el resto como espacio libre privado. Para el
cómputo de la edificabilidad no se consideran las superficies construidas bajo rasante por
tener la consideración de sótanos.
La edificabilidad planteada se distribuye según el siguiente cuadro:
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El volumen propuesto cumple con las determinaciones del planeamiento así como con los
parámetros urbanísticos de aprovechamiento tal y como se justifica en la tabla adjunta:
En Santa Cruz de Tenerife, a 08 de Junio de 2.020
José Manuel Rodríguez Peña
Arquitecto.
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ANEXO: PLAN PARCIAL DEL SECTOR SU.T2 DE LAS
NORMAS SUBSIDIARIAS DEL MUNICIPIO DE SAN MIGUEL.
NORMATIVA URBANISTICA.
