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ESTUDIO SOBRE EL COOPERATIVISMO COMO INSTRUMENTO PARA LA OBTENCIÓN DE RESIDENCIA
Autor: Carlos Blanco SeguraTutor: Carlos Marmolejo
Máster en Valoraciones InmobiliariasCurso 2008-2009
SITUACIÓN ACTUAL
COOPERATIVISMO
CASO PRÁCTICO
SECTOR FINANCIEROLABORALMERCADO DE LA VIVIENDA
SECTOR FINANCIERO
CCM
MANIPULACIÓN DE NÚMEROS
ACUMULACIÓN DE ACTIVOS SOBREVALORADOS
FALTA DE CRÉDITO
CAJA CASTILLA-LA MANCHA
INTERVENIDA POR EL BANCO DE ESPAÑA
ÚNICA INSTITUCIÓN FINANCIERA CON CUENTAS VERDADERAMENTE TRANSPARENTES
MOROSIDAD DEL 17,3%, LA DEL RESTO DEL SECTOR ESTÁ EN EL 5%
MANIPULACIÓN DE NÚMEROS
CREACIÓN DE ALIANCIA, SOCIEDAD FORMADA POR 8 CAJAS DE AHORROSCREADA PARA GESTIONAR 200.000.000€ EN ACTIVOS INMOBILIARIOSEL OBJETIVO REAL ES SACAR LOS ACTIVOS INMOBILIARIOS DEL BALANCE DE LAS CAJAS DE AHORROSNO VAN A BAJAR LOS PRECIOS DE LOS ACTIVOS, SALVO DE FORMA PUNTUALAL NO VENDERLAS PRETENDEN PRESERVAR SU VALOR ECONÓMICO, INSCRIBIENDO EN SUS BALANCES NÚMEROS COMPLETAMENTE ALEJADOS DE LA REALIDAD
FALTA DE CRÉDITO
CASA CON VALOR DE TASACIÓN DE 180.000 €
SOLICITUD DE PRÉSTAMO POR EL 80% DEL VALOR (144.000€)
EL 20% SE APORTA CON EL DINERO AHORRADO PREVIAMENTE
EL ÚNICO AVAL DE QUE SE DISPONE ES LA PROPIA CASA
Sector Tipo contrato Sueldo €netos/año
Funcionario Fijo 21.000
Construcción Fijo 30.000
No construcción Eventual 14.000
Servicios Fijo 14.000
Servicios Autónomo 30.000
FALTA DE CRÉDITO
SITUACIÓN LABORAL
POBLACIÓN ACTIVA
OCUPADOS Y ASALARIADOS
EMPLEO POR RAMAS
EMPLEO POR EDADES
TIPO DE CONTRATO
POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
POBLACIÓN ACTIVATASA DE VARIACIÓN INTERANUAL
POBLACIÓN MAYOR DE 16 AÑOS
TASA DE VARIACIÓN INTERANUALOCUPADOSOCUPADOS Y
ASALARIADOSPOBLACIÓN ACTIVA DETALLE
TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL
PORCENTAJESRATIOS DE TEMPORALIDADEMPLEO POR
RAMASTASA DE VARIACIÓN INTERANUALOCUPADOS
PORCENTAJE DE DESEMPLEO
EMPLEO POR EDADESPOBLACIÓN ACTIVA 2009
0
2
4
6
8
10
12
14
16
18
20
Menores de 25 años
De 25 a 54 años
Mayores de 55 años
TASA DE PAROPARADOSTIPO DE CONTRATO
TASA DE VARIACIÓN INTERANUAL
ASALARIADOS
20092007
PARO SUPERIOR AL 15%
POR COMUNIDADES AUTÓNOMAS
PARO INFERIOR AL 10%
PARO SUPERIOR AL 10%
PARO SUPERIOR AL 20%
24,7%
20,9%
20,4%
20,2%
19,8%
19,0%
18,8%
16,0%
14,0%
13,6%
13,0%
13,0%
12,6%
12,1%
12,1%
11,3%
10,4%
25,9%ANDALUCANDALUCÍÍAA
ARAGARAGÓÓNN
BALEARESBALEARES
CANTABRIACANTABRIA
ASTURIASASTURIAS
CANARIASCANARIAS
C. LA MANCHAC. LA MANCHA
C. LEC. LEÓÓNN
CATALUCATALUÑÑAA
C. VALENCIANAC. VALENCIANA
EXTREMADURAEXTREMADURA
GALICIAGALICIA
MADRIDMADRID
MURCIAMURCIA
NAVARRANAVARRA
P.VASCOP.VASCO
LA RIOJALA RIOJA
CEUTA Y MELILLACEUTA Y MELILLA
2003
MERCADO DE LA VIVIENDA
EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN EL MUNDO
BURBUJA DE JAPÓN
POSIBLES ESCENARIOS FUTUROS
EL MERCADO DE LA VIVIENDA EN EL MUNDO
LA BURBUJA INMOBILIARIA DE JAPÓN
LA BURBUJA INMOBILIARIA
LA BURBUJA BURSÁTIL
EL FINAL DE LA BURBUJA
FACTORES QUE INTERVINIERON EN LA CREACIÓN DE LA BURBUJA
POSIBLES ESCENARIOS FUTUROS
SITUACIÓN ACTUAL
COOPERATIVISMO
CASO PRÁCTICO
SECTOR FINANCIEROLABORALMERCADO DE LA VIVIENDA
DEFINICIÓNTIPOS COOPERATIVASCARACTERÍSTICASEN EL MUNDO
COOPERATIVISMO
Una cooperativa es una asociación autónoma de personas que se han unido voluntariamente para formar una organización democrática cuya administración y gestión debe llevarse a cabo de la forma que acuerden los socios, generalmente en el contexto de la economía de mercado. Su intención es hacer frente a sus necesidades y aspiraciones económicas, sociales y culturales comunes por medio de una empresa de propiedad conjunta y democráticamente controlada
TIPOS DE COOPERATIVAS
Cooperativa de trabajo asociado o cooperativa de producción
Cooperativa de serviciosCooperativa de ahorro y crédito
Cooperativa de consumidores y usuariosCooperativa agraria
Cooperativa de viviendas
Una cooperativa de vivienda es un tipo de cooperativa cuyo objeto social es el de proporcionar a sus socios viviendas, locales y otros bienes inmuebles, adquiriendo suelo para construir y urbanizarlo.
Cooperativa de transporteCooperativa de turismoCooperativa de enseñanza
COOPERATIVASRegulación Legal
Auditoría
Cantidades avaladasFuncionamiento democrático
Autorregulación
Gestión Profesional Beneficios fiscalesBeneficios económicos
Ley 27/1999Estatutos Sociales Votación en Asamblea
General de Socios
Elección de representantes (Consejo Rector)El socio elige y decide
Las cantidades que el socio aporta para la construcción de la vivienda están avaladas por una entidad aseguradora
Las cuentas son auditadas por una empresa autorizad y ratificadas por la Asamblea GeneralLas cuentas anuales aprobadas son depositadas en el Registro Público.
Es necesario contratar a un empresa gestora que guíe y asesore en la consecución del objeto social
Asociación GECOPI
La cantidad que el socio aporta a la cooperativa para ser adjudicatario de una vivienda es desgravable en su declaración anual de la renta
Beneficio PromotorAdecuación de pagosFinanciación
29% 24%
22%
10%7%
5%2%
CréditoConsumoMultiproductosAgrícolaAseguradorasOtrosViviendaIndustrialesPesca
DATOS POR SECTORES
SECTORES Nº DE SOCIOS INDIVIDUALES %Agrícola 60.032.310 10,10Consumo 142.187.074 23,80Crédito 170.235.444 28,50Pesca 2.018.716 0,30Vivienda 14.058.142 2,40Industriales 2.984.189 0,50Aseguradoras 39.208.017 6,60Multiproductos 133.612.405 22,40Otros 32.009.954 5,40TOTAL 596.346.251 100,0
COOPERATIVAS EN EL MUNDO
PROYECTOS INTERNACIONALES DE COOPERATIVAS
Barrio sostenible de Freiburg-Vauban, Friburgo, Alemania
La Feria de la Vivienda: viviendas mejores para la gente y para el medio ambiente, Helsinki (Finlandia)
Cooperativas de viviendas en Canadá: un modelo para las comunidades con participación en la gestión (Canadá)
BARRIO SOSTENIBLE DE FREIBURG- VAUBAN
Nuevo Barrio Residencial de Vauban
Sobre un Antiguo Cuartel Frances
Concepto de desarrollo comunitario que responde a las necesidades ecológicas, sociales, económicas y culturales.
Posee un tranvía que atraviesa el barrio
Los coches se estacionan en un parking de pago y concentrados en las afueras
EL LADO OSCURO
Valencia -
21/05/1986 El País
Un constructor denuncia por presunta estafa a una cooperativa de crédito que gestionaba fondos de ayuda a la Iglesia
Madrid -
2/6/2009 Larazon
UGT está
detrás de las cooperativas acusadas de estafa
NUEVATRIBUNA.ES -
25.05.2009
UGT acusa a Aguirre de "totalitaria" por hacerse eco de las mentiras publicadas sobre la cooperativa de Vallecas
Sevilla 14/03/2005Detenido un promotor inmobiliario por una presunta estafa millonariaDelito de estafa al haber cobrado unos 87.000 euros a cien cooperativistas de Las Cabezas de San Juan (Sevilla)
VITORIA 21/02/2007
Vecinos denuncian una presunta estafa que afecta a 2.000 pisos protegidos de cooperativas
SITUACIÓN ACTUAL
COOPERATIVISMO
CASO PRÁCTICO
SECTOR FINANCIEROLABORALMERCADO DE LA VIVIENDA
DEFINICIÓNTIPOS COOPERATIVASCARACTERÍSTICASEN EL MUNDO
= Vr + Vc + 0,15 (Vr + Vc) + 0,20 (Vr + Vc + Gp) = 1,38 ( Vr + Vc )
Vv = Vr + Vc + Gp + Bp
CASO PRÁCTICO
Vr = valor del suelo mas urbanización, en euros/ m2 construido vivienda Vv = valor en venta de la vivienda, en euros/ m2 construido vivienda Vc = valor de construcción, en euros/ m2 construido vivienda Gp = gastos del promotorBp = beneficio del promotor
Gp = 15% de (Vr + Vc) = 0,15 (Vr + Vc) Bp = 20% de (Vr + Vc + Gp) = 0,20 (Vr + Vc + Gp)
Vr = (Vv/1,38)-Vc
DETERMINACIÓN DEL PRECIO DEL SUELO DE UNA PROMOCIÓN PRIVADA
= Vr + Vc + 0,15 (Vr + Vc) + 0 = 1,15 ( Vr + Vc )Vv = Vr + Vc + Gp + Bp
CASO PRÁCTICO
Vr = valor del suelo mas urbanización, en euros/ m2 construido vivienda Vv = valor en venta de la vivienda, en euros/ m2 construido vivienda Vc = valor de construcción, en euros/ m2 construido vivienda
DETERMINACIÓN DEL VALOR DEL SUELO PARA UNA COOPERATIVA DE PROPIETARIOS
Gp = gastos del promotorBp = beneficio del promotor
Gp = 15% de (Vr + Vc) = 0,15 (Vr + Vc) Bp = 0
Vr = (Vv/1,15)-Vc
CASO PRÁCTICODATOS UTILIZADOS PARA EL CASO PROMOTOR PRIVADO
Se realiza en base a una vivienda tipo de 90 m2 con un precio de 150.000€.
Vr = Vv / 1,38 - Vc
Vr = (150.000€ / 90) / 1,38 – 750€/m2
Vr = 457 €/m2
Coste de construcción para unas calidades medias de 750€/m2
construido
CASO PRÁCTICODATOS UTILIZADOS PARA EL CASO
El ratio de ingresos familiares dividido entre el precio de una vivienda debe volver a ser 3 veces . 3 años de ingresos familiares se establece como coste normal de una vivienda
Ingresos netos por hogar : 24.525€ Según INE en 2006
Presión fiscal de alrededor del 25% nos lleva a considerar, Ingresos brutos por hogar: 32.000€ Según INE en 2007
Precio medio de la vivienda: 32.000€ x 3 años = 96.000€
Una superficie de 90m2 construidos: 96.000€/90m2 = 1.100€/m2
aproximadamente.Coste de construcción para unas calidades medias de 750€/m2
construido
CASO PRÁCTICOESTIMACIÓN DEL PRECIO QUE PODEMOS PAGAR POR EL SUELO
Vr = (Vv / 1,15) - Vc
Vr = (1.100 / 1,15) - Vc = 206,52 €/m2 construido es la repercusión del valor del suelo, un 19% de repercusión del total.
Vr = 457 m2 más de un 27% del total
CASO PRÁCTICOVALOR AÑADIDO
Utilizar internet y los medios actuales, para que los miembros de la cooperativa estén permanentemente en contacto y que puedan interactuar entre ellos, así como de avisar de una manera sencilla de todos los eventos que ocurran.
Posibilidad de cooperativa agraria, micro-huertos en jardineras y subasta de los alimentos.Explotación económico-social de bajeras y zonas comunes por la cooperativa (comercio de 1º necesidad, con trabajadores de la cooperativa y voluntarios para abastecer a la comunidad)Posibilidad de cesión a empresa privada para su gestión.Con el dinero recaudado, por éstas y otras medidas, invertir en elementos generadores de energía, para crear una comunidad autoabastecida energéticamente hablando.