Étude trimestrielle - crédit foncier · etude_trimestrielle ... selon les régions et...

Le marché résidentiel a franchi un cap, et retrouvé une vitalité qu’on n’avait pas observée depuis trois ans. L’embellie est donc bien survenue en 2015. Même si le logement n’est pas encore sorti de la crise sur l’ensemble du territoire, il se porte mieux, et 2016 démarre sous des auspices plus favorables.Le contexte international est pourtant resté instable en 2015, et l’économie française peine à se redresser. Le PIB a encore faible-ment augmenté au troisième trimestre (+ 0,3 %) et au quatrième (+ 0,2 %), les dépenses de consommation des ménages ayant peu progressé. En novembre, elles se sont même contractées. Toute-fois, l’investissement des entreprises s’est légèrement accéléré, au troisième trimestre, alors qu’il diminuait dans les administrations publiques.Avec des prix à la consommation stables sur un an, à fin novembre, l’inflation n’a progressé que de 0,7 %.En décembre, la confiance des ménages a résisté et, si son indicateur publié par l’Insee se maintient à un niveau inférieur à sa moyenne de longue période, elle demeure à son meilleur niveau depuis 2007. Mais les craintes vis-à-vis du chômage se sont aggravées en décembre. Sur un an, le taux de chômage augmente de 0,2 point en France métropolitaine, et demeure à 10,2 % de la population active au troisième trimestre 2015.

D’autre part, en fin d’année, le climat des affaires s’est infléchi légèrement tout en conservant un niveau un peu supérieur à sa moyenne de long terme. Il a un peu progressé dans l’industrie et le bâtiment, mais a régressé dans le commerce de détail.Bénéficiant d’un moral des ménages résistant au cours des derniers mois, malgré un contexte général très mitigé, l’activité immobilière a cependant affiché une belle vigueur, en 2015, tant sur le marché du neuf que de l’ancien. Le marché du crédit à l’habitat, princi-pal soutien au marché résidentiel français, a conservé une vitalité remarquable, grâce aux conditions de taux, demeurées excellentes tout au long de l’année.L’investissement locatif défiscalisant a aussi contribué à soutenir la commercialisation des logements neufs. Les promoteurs ont, ainsi, pu résorber leurs stocks progressivement. La chute de la produc-tion de logements semble désormais enrayée, mais nécessite plus de temps pour repartir à un bon rythme.Dans l’ancien, l’activité a repris progressivement, depuis le début 2015, et atteint un bon niveau, comparé aux faibles performances de 2013 et 2014.Le redressement de l’activité du marché locatif résidentiel privé s’est confirmé. Toutefois, ce marché conserve des fondamentaux encore fragiles avec des situations très diverses, selon les zones géo-graphiques et les types de biens qui alimentent l’offre.Au terme de 2015, l’atonie des marchés immobiliers résidentiels semble s’éloigner, d’après les moyennes nationales, ce qui donne un signal positif aux agents économiques. L’érosion des prix, plus marquée dans l’ancien que dans le neuf, a eu tendance à ralentir en fin d’année, mais elle a contribué à améliorer la fluidité des trans-actions. Pour autant, les disparités régionales caractérisent toujours le paysage français, qui présente des situations locales très contras-tées, tant en termes d’activité, que de tendance des prix.Les évolutions mises en œuvre dès janvier 2016 sur les prêts régle-mentés ouvrent des perspectives intéressantes aux ménages modestes et aux primo-accédants, qui pourraient ainsi revenir vers l’accession immobilière, et alimenter l’activité.Envisager que la reprise de l’immobilier résidentiel est en marche paraît séduisant, mais elle n’est pas encore généralisée à tous les territoires, ni à tous les ménages.

Point de conjoncture logement

SORTI DU MARASME EN 2015, LE LOGEMENT SUSCITE DES ESPOIRS PRUDENTS POUR 2016

ÉTUDE TRIMESTRIELLEDirection des Études

Janvier 2016

creditfoncierimmobilier.fr

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ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2016 – 2

ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE EN 2015

La fin de la baisse des prix est en vue, mais uniquement sur les marchés actifs.Au troisième trimestre, la baisse des prix est restée générale, mais de faible ampleur par rapport à la même période de 2014.Sur un an glissant, le prix des appartements a diminué de 1,3 % en Île-de-France, et de 1,1 % pour les maisons individuelles. En province, la baisse qui prédomine également est respectivement de 2,3 % et 1,7 %.

IMMOBILIER ANCIEN

VOLUMES DE VENTES AU TROISIÈME TRIMESTRE 2015

La reprise du marché observée en 2015 devrait se poursuivre, mais sans accélération.Après un démarrage lent, début 2015, l’activité immobilière a repris de la vigueur, cette année, mais après un bilan 2014 par-ticulièrement terne. Les taux de progression qui ressortent des comparaisons avec les faibles performances de 2014 apparaissent, ainsi, remarquables.Fin 2015, le volume de logements anciens échangés devrait se situer autour des 800 000 transactions. L’activité retrouvera, alors, un niveau proche de celui observé en 2011, mais encore inférieur à la moyenne des années qui ont précédé la crise de 2008 (autour de 810 000 ventes annuelles).En Île-de-France, les volumes de ventes ont progressé dans tous les secteurs et pour tous types de biens. À la fin du troisième tri-mestre, l’activité francilienne a augmenté de 6 % sur une année glissante, représentant 18,9 % du volume total des ventes de loge-ments en France. La progression légère de cette part, depuis le début de l’année, reflète le dynamisme des marchés franciliens. Fin novembre, sur trois mois, l’activité a représenté 42 % de plus qu’en 2014, sur la même période.En province, l’activité demeure très contrastée, selon les régions et l’attractivité des territoires. Certains marchés résidentiels souffrent, en effet, d’une perte de vitesse lente et progressive, liée à des fondamentaux économiques très affectés par la crise, dont la sortie semble lointaine. Dans ce contexte, le déficit de confiance des ménages dans l’avenir tend à freiner la demande, et donc à gripper ces marchés atones.À l’inverse, les aires géographiques qui jouissent d’une réelle dyna-mique économique et d’une bonne attractivité de leur territoire bénéficient de conditions favorables pour dynamiser l’activité de leur marché résidentiel.Très logiquement, la vitesse de rotation du parc de logements a accéléré légèrement et ce, régulièrement depuis le début de l’année.

ACTIVITÉ DU MARCHÉ DE L’ANCIEN(Source : CGEDD – janvier 2016.)

500 000

600 000

700 000

800 000

900 000

2015(est.)

20142013201220112010200920082007200620052004200320022001

Nombre de ventes annuelles de logements

95

100

105

110

115

120

T3 201

5

T2 201

5

T1 201

5

T4 201

4

T3 201

4

T2 201

4

T1 201

4

T4 201

3

T3 201

3

T2 201

3

T1 201

3

T4 201

2

T3 201

2

T2 201

2

T1 201

2

T4 201

1

T3 201

1

T2 201

1

T1 201

1

T4 201

0

T3 201

0

T2 201

0

T1 201

0

France métropolitaine Île-de-France Province

PRIX DANS L’ANCIEN

(Sources : indices (base 100, T1-2010) Notaires / Insee des prix des logements anciens, Études CFI.)

Sept.-nov. 2015 Appartements prix au m²

Variation en un an (1)

Maisons prix à l’unité

Variation en un an (1)

Paris 8 000 € – 0,1 % NS NS

Petite Couronne 4 240 € – 1,8 % 340 900 € – 0,4 %

Grande Couronne 2 920 € – 2,1 % 271 400 € 0,4 %

3e trimestre 2015 (%) Appartements Maisons

Île-de-France – 1,3 % – 1,1 %

Province – 2,3 % – 1,7 %

(Sources : Insee, Notaires d’Ile-de-France / Base Bien, Notaires de France / Perval, Études CFI – janvier 2016.)

(1) Sept.-nov. 2015/ Sept.-nov. 2014.

L’évolution de l’indice des prix calculé par l’Insee à partir des données collectées par les notaires illustre bien la correction des prix de l’ancien suivant un schéma de cycles trimestriels qui se répètent depuis 2011. Le rebond observé à chaque troisième tri-mestre, sur la période, a toutefois été plus important, cette année, effaçant presque la baisse de l’indice des trois trimestres précé-



3 – ÉTUDE DE CRÉDIT FONCIER IMMOBILIER – JANVIER 2016

dents, et de façon plus marquée, encore, en Île-de-France, expli-quant la faible variation annuelle observée.Les dernières informations publiées, tant par les Notaires d’Île-de-France (données arrêtées à fin octobre) que par l’Observatoire des prix de l’immobilier du secteur privé (Base LPI/Les prix de l’immobilier, données arrêtées à fin novembre), tendent à confir-mer que la baisse des prix moyens des logements anciens se ralen-tit sur le deuxième semestre 2015. Les variations calculées sur un an glissant sont de faible ampleur, quels que soient les secteurs et les types de biens, en toute fin d’année, mais globalement, dans la plupart des villes de plus de 150 000 habitants, les prix tendent encore à la baisse.Ces statistiques reflètent, toutefois, les tendances des seuls marchés actifs qui, depuis ces dernières années, se concentrent sur moins de zones géographiques, et naturellement sur les plus attractives. Au contraire, les territoires qui souffrent plus durement de la crise économique, comme certaines zones rurales ou les aires urbaines en décroissance économique dont la population active se rétracte, n’offrent plus les perspectives suffisantes aux ménages pour qu’ils s’engagent dans des projets immobiliers.

CONSTRUCTION DE LOGEMENTS À FIN DÉCEMBRE 2015(Sources : CGEDD, SOeS, Sit@del2.)

Nombre de logements cumulés sur un an glissant

250 000

300 000

350 000

400 000

450 000

500 000

550 000

600 000

déc.

15

août

15

avr. 1

5

déc.

14

août

14

avr. 1

4

déc.

13

août

13

avr. 1

3

déc.

12

août

12

avr. 1

2

déc.

11

août

11

avr. 1

1

déc.

10

août

10

avr. 1

0

déc.

09

août

09

avr. 0

9

déc.

10

août

08

avr. 0

8

CommencésAutorisés

383 100

351 800

Les marchés immobiliers qui bénéficient de solides fondamentaux ont retrouvé, en 2015, plus de fluidité, soutenus également par un contexte toujours favorable d’accès au crédit à l’habitat dans les conditions de taux très bas qui ont prévalu tout au long de l’année. Les efforts consentis progressivement par les vendeurs sur les prix se sont aussi traduits par une amélioration des délais de réalisation des ventes, constatée par plusieurs réseaux d’intermé-diaires immobiliers et par les différents observatoires des marchés immobiliers.Les évolutions de prix sont, ainsi, différenciées selon les marchés, très sensibles à un ensemble de facteurs déterminants qui peuvent être d’ampleur nationale (moral des ménages ; conditions de crédit à l’habitat, sachant que la grande majorité des opérations immo-bilières des particuliers sont financées en tout ou partie grâce à un prêt bancaire), ou d’ordre plus local en rapport avec les mutations du tissu économique environnant, ou d’une évolution des élé-ments structurants du marché (infrastructures majeures de trans-port, augmentation de l’offre neuve de logements…).Le constat est que la crise économique contribue à accentuer dura-blement l’hétérogénéité des marchés.

CONSTRUCTIONS NEUVES(Sources : SOeS, Sit@del2 – janvier 2016 – estimations à fin décembre.)

Nb de logements autorisés Nb de mises en chantier

Logements construits en 2015

Depuis 1 an

Évolution 12 mois

glissants (3)

Depuis 1 an

Évolution 12 mois

glissants (3)

Individuels purs 110 800 – 0,9 % 100 100 – 4,0 %

Individuels groupés 46 300 1,4 % 37 000 – 4,4 %

Collectifs 195 500 4,5 % 189 900 4,4 %

En résidence 30 500 – 4,1 % 24 900 – 3,3 %

Total 383 100 1,8 % 351 800 – 0,3 %

(3) Douze derniers mois par rapport aux douze mois précédents.

La chute de la construction est enrayée, et le redémarrage des opérations semble se confirmer.Au fil des mois, les indicateurs d’évolution du nombre de loge-ments construits se sont améliorés lentement, et 2015 s’achève sur une perspective plus positive qu’il y a un an. Le nombre de permis de construire délivrés en un an n’est plus en recul, et progresse même de 4,5 % pour les logements collectifs. Dans l’ensemble, les mises en chantier se stabilisent. Celles qui portent sur les loge-ments collectifs progressent de 4,4 %. Elles atteignent environ 100 000 unités de logements individuels purs sur une année glis-sante, contre moins de 93 000 un an auparavant.

IMMOBILIER NEUF

PRODUCTION DE LOGEMENTS EN 2015 (FRANCE ENTIÈRE)

Les données statistiques 2015 sont encourageantes et laissent entrevoir une situation en voie d’amélioration. Mais, compte tenu de l’inertie du cycle de production, le nombre de logements qui viendront alimenter l’offre progressera lentement.Le retournement de tendance attendu pourrait enfin permettre, en 2016, de soutenir le secteur, qui s’enfonçait dans la dépression depuis 2012.




DES MARCHÉS RÉGIONAUX CONTRASTÉS DANS LE NEUF

NOMBRE DE RÉSERVATIONS TRIMESTRIELLES DE LOGEMENTS NEUFS PAR RÉGION (PROMOTION IMMOBILIÈRE) AU TROISIÈME TRIMESTRE 2015 (Sources : Études CFI / SOeS, ECLN, FPI – novembre 2015.)

Très contrasté, le marché du neuf se concentre principalement sur quelques régions. De même, les délais de vente sont très variables d’une région à l’autre, allant de 10 mois de commercialisation à plus de 30 mois.

L’investissement locatif défiscalisant a soutenu le secteur de la promotion immobilière depuis le début de l’année.L’activité mesurée par le nombre de logements neufs réservés au cours du troisième trimestre 2015 (presque 22 600 loge-ments) est supérieure de 16 % au nombre de réservations du troi-sième trimestre 2014.Sur une année glissante, le nombre total de réservations s’élève à 99 465 logements, avec une progression annuelle de 16,7 %.La hausse d’activité s’est essentiellement portée sur les ventes d’appartements, avec 16,9 % de réservations supplémentaires par rapport au même trimestre 2014, tandis que les réservations de maisons individuelles en secteur groupé progressaient de 7,3 %.Ce sont les ventes à investisseurs privés, qui ont stimulé la com-mercialisation de logements neufs. On constate, ainsi, que les réservations d’appartements 1 pièce, dont la typologie est sou-vent privilégiée par les investisseurs, ont augmenté de 23,1 %. Les réservations d’appartements de deux pièces ont également bien progressé, dans le même temps (19,2 %). Par contre, les réserva-tions d’appartements de 4 pièces ne progressaient que de 9,7 %.Les ventes destinées à l’accession à la propriété n’ont progressé que de 4,7 %, selon l’Observatoire de la Fédération des promoteurs immobiliers de France. À partir de 2016, la réforme du PTZ, qui vise, notamment, l’élargissement des critères d’éligibilité, pourrait contribuer à soutenir ce marché.Par ailleurs, les mises en vente atteignent 97 738 logements sur une année glissante, à fin septembre, et progressent de 4,9 %. Les mises en vente d’appartements de 1 pièce ont augmenté de 19,7 % sur un an, et seulement de 8,1 % pour les appartements de 2 pièces et de 3,6 % pour ceux de 3 pièces, alors que celles des appartements de 4 pièces ont baissé de 0,2 %.

COMMERCIALISATION DES LOGEMENTS NEUFS AU TROISIÈME TRIMESTRE 2015

PROMOTION IMMOBILIÈRE(Sources : données sur la promotion immobilière / Études CFI / SOeS, ECLN, FPI – novembre 2015.)

Appartements Maisons (habitat groupé) Ensemble des logements neufs

T3 2015 Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle Nombre Variation annuelle

Total des ventes 20 716 16,9 % 1 841 7,3 % 22 557 16,0 %

Total des mises en vente 19 585 4,6 % 1 903 – 12,9 % 21 488 2,7 %

La bonne tenue des réservations de logements neufs a permis aux promoteurs de résorber l’encours global des logements proposés à la vente, qui s’est réduit de 8 % à la fin du troisième trimestre, avec 98 771 logements.L’encours est composé de logements déjà construits pour 6,6 %, alors que 34 % sont en cours de construction, et 58,7 % en phase de projet. Cette répartition a évolué depuis le début de l’année, mais à un rythme lent et au bénéfice du nombre de logements en phase de projet, ce qui traduit la légère reprise du secteur.En rapportant ce stock aux délais actuels de vente, il faudrait à peu près 13 mois de commercialisation pour l’écouler en totalité, ce qui reste un ratio élevé.

NOMBRE DE LOGEMENTS PROPOSÉS À LA VENTE EN FIN DE TROISIÈME TRIMESTRE 2015 (PROMOTION IMMOBILIÈRE)(Sources : Études CFI/SOeS, ECLN – novembre 2015.)

55 000

65 000

75 000

85 000

95 000

105 000

115 000

Stock en volumeStock en mois de commercialisation

VOLUMEMOIS

5

7

9

11

13

15

17

19

21

23

T3 20

15

T2 20

15

T1 20

15

T4 20

14

T3 20

14

T2 20

14

T1 20

14

T4 20

13

T3 20

13

T2 20

13

T1 20

13

T4 20

12

T3 20

12

T2 20

12

T1 20

12

T4 20

11

T3 20

11

T2 20

11

T1 20

11

T4 20

10

T3 20

10

T2 20

10

T1 20

10

T4 20

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T3 20

09

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09

T1 20

09

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08

T3 20

08

T2 20

08

0

1 000

2 000

3 000

4 000

5 000

Ile-d

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Arde

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Lim

ousin

05101520253035

Stock enmois decommercialisation

■ Total réservations




COMMERCIALISATION DE LOGEMENTS NEUFS (PROMOTION IMMOBILIÈRE)(Sources : SOeS, ECLN/Direction des Études – Crédit Foncier Immobilier.)

Les trois régions les plus dynamiques (Île-de-France, Rhône-Alpes et Provence-Alpes-Côte d’Azur) ont totalisé 50 % des réservations enregistrées au cours du troisième trimestre, tous types de logements confondus.

Sur l’ensemble, c’est toujours le logement collectif qui stimule ce marché, avec 92 % des réservations réalisées.

L’activité a été moyenne (entre 1 000 et 2 100 réservations, environ, dans le trimestre) pour les régions Aquitaine, Pays de la Loire, Languedoc-Roussillon et Midi-Pyrénées.

Par contre, quinze régions ont recensé moins de 1 000 réservations au cours du trimestre, pesant 25 % de l’activité totale en France métropolitaine.

n De 27 à 653

n De 654 à 1 083

n De 1 084 à 2 094

n De 2 095 à 4 295

n De 4 296 à 5 040

Nord-Pas-de-Calais

PicardieHaute-Normandie

Basse-Normandie

Bretagne

Pays de la Loire

Poitou-CharentesLimousin

Centre

Île-de-France

Champagne-Ardenne

Lorraine

Alsace

Franche-ComtéBourgogne

AuvergneRhône-Alpes

Provence-Alpes-Côte d’AzurAquitaine

Midi-Pyrénées

Languedoc-Roussillon

Corse

Carte réalisée avec cartes et données ©Articque

ÉVOLUTION DES PRIX DE VENTE DES LOGEMENTS NEUFS (PRIX MOYEN À LA RÉSERVATION EN €)(Sources : SOeS, ECLN, FPI / programmes immobiliers de cinq logements et plus – novembre 2015.)

3 880 €/m2

246 000 €

Prix des appartements en €/m2Prix des maisons en € à l’unité

2 500

2 700

2 900

3 100

3 300

3 500

3 700

3 900

T3 2

015

T1 2

015

T3 2

014

T1 2

014

T3 2

013

T1 2

013

T3 2

012

T1 2

012

T3 2

011

T1 2

011

T3 2

010

T1 2

010

T3 2

009

T1 2

009

T3 2

008

T1 2

008

T3 2

007

T1 2

007

T3 2

006

T1 2

006

190 000

210 000

230 000

250 000

270 000

290 000

310 000

Les prix des logements neufs proposés par les promoteurs immo-biliers restent élevés, pour les ménages, dont le pouvoir d’achat s’érode depuis plus de dix ans.Ainsi, l’écart qui s’est creusé, entre capacité de la demande à réa-liser un projet immobilier et niveaux des prix à l’offre, explique pour partie la crise de ce secteur.Le niveau actuel des prix de vente résulte de plusieurs facteurs, comme la multiplication des normes de construction visant à améliorer l’habitat, l’inflation des prix du foncier liée à sa rareté en secteur tendu, l’augmentation des coûts de construction, etc.Les prix oscillent, depuis 2012, entre 3 750 € et 3 950 € le m² pour les appartements, et entre 238 000 € et 259 000 € pour les maisons, et semblent ainsi plafonner. Cependant, la capacité de la demande ne s’est pas accrue suffisamment, malgré les promotions ou mesures d’accompagnement proposées par les promoteurs sur certains programmes (remises sur frais de notaire, équipements offerts comme une cuisine, par exemple, etc.).À la fin du troisième trimestre, le prix moyen des appartements s’élève à 3 880 € le m², en quasi-stagnation. Celui des maisons neuves en secteur groupé atteint en moyenne 246 000 €, soit envi-ron 5 % de moins qu’un an auparavant.

INDICATEURS D’ACTIVITÉ SUR LE MARCHÉ DE L’HABITAT INDIVIDUEL DIFFUS(Sources : Études CFI / UMF / Bulletin Markemetron n° 202 – octobre 2015.)

Ventes estimées en octobre 2015 (4) 10 055

Évolution octobre 2015/octobre 2014 − 2 %

Total ventes estimées sur un an glissant 111 600

Évolution annuelle 10 %(4) Indicateur calculé à partir des statistiques réalisées sur un échantillon de constructeurs de maisons individuelles, pondérées. Les données sont extrapolées sur cet échantillon représentatif des constructeurs du marché global de la maison individuelle en diffus pour réaliser une estimation France entière.

MARCHÉ DE L’HABITAT NEUF EN SECTEUR DIFFUS

Les volumes mensuels des ventes se sont redressés régulière-ment depuis début 2015, mais sans retrouver pour autant le dynamisme d’avant-crise.Le maintien de l’APL accession permettra à ce secteur de résis-ter sur le marché du neuf, mais, orienté plus vers une clientèle d’accédants et de primo-accédants que d’investisseurs, ce segment de marché n’a pas bénéficié de la même reprise que le secteur de la promotion en 2015. La réforme du PTZ applicable à partir de 2016 pourrait faire revenir les ménages vers la maison individuelle en secteur diffus.

Depuis le début de l’année, l’embellie s’est dessinée malgré un léger ralentissement en octobre. En cumul annuel, l’estimation de l’indicateur Markemetron porte le nombre de ventes à 111 600 unités, en progression de 10 % en variation annuelle.Bien loin de rattraper les volumes d’activité antérieurs à la crise de 2008, le secteur reprend peu à peu de la vitalité, permettant d’espé-rer une sortie de la crise aiguë qu’il a traversée. Cette reprise, néan-moins, pourrait être progressive, car la demande qui alimente ce marché est principalement constituée par une clientèle fragile com-posée essentiellement de ménages modestes et de primo-accédants.Les mesures de soutien qui prennent la forme d’aides à l’accession au logement contribuent à stimuler cette demande, particulière-ment affectée par l’érosion du pouvoir d’achat.




VOLUMES DE CRÉDIT À L’HABITAT(Sources : OFL / CSA / BDF / OPCI, Études CFI – novembre 2015.)

(5) Montants engagés sur un an : crédits qui ont fait l’objet d’un accord formalisé du client.

0

20

40

60

80

100

120

140

160Immobilier ancien

Immobilier neuf

Travaux seul

Septembre 2015Septembre 2014

■ Travaux seul ■ Immobilier neuf ■ Immobilier ancien

121,7 Md€

83,9

26,6

11,2

102,8

34,3

7– 37 %

+ 29 %

+ 22 %

Montants engagés surun an glissant à fin septembre (5) 144,1 Md€

LE MARCHÉ DU FINANCEMENT DE L’HABITAT

(+ 32,6 % sur un an), portant le volume de crédits en 2015 autour de 148 Md€ (hors crédits travaux, chiffres provisoires de l’OPCI), soit une progression de 30 % par rapport à 2014.En décembre 2015, les taux moyens des crédits du secteur concur-rentiel (hors assurance et coût des sûretés) se sont établis à 2,20 %, en moyenne.

MARCHÉ LOCATIF

Le redressement de l’activité du marché locatif résidentiel privé, entamé en 2014, s’est confirmé en 2015.Cette activité, déterminée à partir d’un taux de mobilité rési-dentielle (proportion de logements du secteur locatif privé remis chaque année sur le marché, sachant que les logements disponibles à la location proviennent pour plus de 95 % d’une relocation, source Clameur), atteignait 30,9 % à fin novembre, se maintenant au-dessus de sa moyenne de longue période. L’activité s’est redres-sée dans la plupart des régions, mais plus lentement dans certaines d’entre elles comme en Île-de-France, dans le Nord-Pas-de-Calais ou en Rhône-Alpes.Malgré tout, ce marché conserve des zones de fragilité, même si, globalement, l’offre locative privée se rétablit dans la plupart des régions françaises. Dans certaines grandes villes, des déséquilibres persistent, notamment lorsque la construction de logements n’a pas pu venir compléter le parc ancien, comme par exemple à Paris.Les délais moyens de remise en location ont eu tendance à s’al-longer, ces dernières années, alimentant le niveau de la vacance locative, tandis que dans les zones tendues, la demande excède largement les capacités de l’offre. En 2015, la durée de la vacance locative a eu tendance à diminuer, mais lentement et inégalement selon les régions. Les exigences des candidats à la location sur l’état du logement (niveau des prestations, isolation…) s’accroissent, alors que l’offre de produits neufs poussée par les dispositifs de défiscalisation impacte le marché de l’ancien, et donc de la reloca-tion. Or, confrontés à une rentabilité des investissements locatifs résidentiels faible et en baisse, les efforts d’amélioration et d’entre-tien (indicateur mesurant la part de logements locatifs remis sur le marché après réalisation de gros travaux d’amélioration, c’est-à-dire hormis les petits travaux de réparation et de rafraîchissement) se réduisent régulièrement.Enfin, en 2015, dans de nombreux secteurs, les loyers de mar-ché (mesurés par Clameur à partir des loyers de relocation ou de location nouvelle) sont restés orientés à la baisse. À fin novembre, cette diminution était de 1,1 %, en glissement annuel. Les loyers de marché ont reculé ou stagné dans 17 régions françaises, et ont reculé dans 50,2 % des villes de plus de 10 000 habitants depuis le début de l’année, contre 32,8 % en 2014.

Depuis le début de l’année 2015, le marché du crédit à l’habi-tat connaît une reprise spectaculaire.La production de crédit à l’habitat du troisième trimestre s’est élevée à 44,4 Md€ (hors crédits travaux), et affiche une progres-sion de presque 29 % par rapport au trimestre précédent. Ce volume est même supérieur de 44 % à la production réalisée à la même période en 2014.Ce dynamisme du marché du crédit s’est amplifié, depuis le début de l’année, et s’est poursuivi à l’automne.

Le niveau très bas des taux de crédit immobilier soutient indé-niablement les marchés résidentiels, tant dans l’ancien que dans le neuf. Ces conditions avantageuses ont profité à toutes les caté-gories d’emprunteurs. Ainsi les primo-accédants et les ménages modestes ont-ils pu revenir, encore modestement, sur les marchés immobiliers grâce à un accès plus facile au crédit.En raison de ces conditions de taux, les banques ont dû faire face, en 2015, à une importante vague de demandes de rachat de cré-dits. Si l’on ne peut exclure qu’une partie des rachats de crédits, qui, en principe, se distinguent de la production nouvelle, ne viennent alimenter cette statistique, il est sûr que la croissance du marché du crédit à l’habitat reflète et dynamise à la fois celle de l’activité immobilière.La production de crédits à l’habitat sur le dernier trimestre est res-tée soutenue en nombre de prêts accordés, ce qui reflète largement l’activité des marchés immobiliers.Cette hausse de la production de crédits engagés (offres de prêts signées par les clients) a autant profité au marché de l’ancien, qui représente 71,3 % des crédits à l’habitat distribués, qu’au marché du neuf qui en représente 23,8 %. Le marché des crédits travaux à l’habitat est, par contre, en net recul. Au quatrième trimestre, les crédits à l’habitat (neuf et ancien) ont fortement progressé




TENDANCES ET PERSPECTIVES DE LA CONSTRUCTION DE LOGEMENTS NEUFS (en milliers de logements)(Panorama du financement / Études CFI, Sitadel II, DAEI / SES / AEREL, modèle FANIE.)

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résidences secondaires

accession

locatif social

locatif privé

2016prévisions

2015estimation

2014201320122011

■ Résidences secondaires

■ Locatif privé

■ Locatif social et intermédiaire

■ Accession ■ Total logements

378,7

196,6

106,65817,6

Alors que l’économie française tarde à repartir, le marché résidentiel est parvenu à se redresser, en 2015. La poursuite de cette reprise, tout à fait envisageable en 2016, dépendra évidemment de plusieurs facteurs comme les taux de crédit à l’habitat ou les anticipations des ménages, enclins ou non à s’engager dans des opérations immobilières. • La reprise de l’économie française a été modérée en 2015 (+ 1,1 %) et encore en retrait de la zone euro (+ 1,5 % en moyenne annuelle). La croissance pourrait se poursuivre en 2016 mais à un rythme toujours lent.• La construction pourrait enfin cesser de contribuer négative-ment au PIB grâce à la légère reprise des mises en chantier de logements neufs, notamment, et d’ici la fin du premier semestre, la production de ce secteur pourrait se stabiliser avant d’être à même de repartir.• Les prix à la consommation ont stagné, en 2015, et l’inflation pourrait fluctuer légèrement en 2016. • Si la stagnation des prix, en France, contribue à soutenir la consommation des ménages, les entreprises peinent à retrouver des marges suffisantes pour être incitées à investir. Pourtant, en 2015, l’investissement des entreprises a progressé sur les trois pre-miers trimestres en actifs de production, grâce à des perspectives de demande qui se sont améliorées, au CICE (crédit d’impôt pour la compétitivité et l’emploi), au Pacte de responsabilité, à la baisse du cours du pétrole et à des coûts du crédit incitatifs. Si les anti-cipations des entreprises continuent de s’améliorer, cela pourrait stimuler l’investissement.• La croissance de l’emploi est dépendante de la reprise d’activité et le marché du travail devrait mettre plus de temps à se rétablir.• Le moral des ménages a résisté, en 2015, mais reste fragile et affecté par les craintes vis-à-vis du chômage.• Alors que les politiques monétaires de la Réserve fédérale amé-ricaine et de la Banque centrale européenne tendent à diverger, en début d’année, la politique de quantitative easing devrait se poursuivre en Europe et contribuer à maintenir les taux d’intérêt à des niveaux toujours faibles.

La vitalité du marché des crédits à l’habitat devrait se maintenir, début 2016, tant que les taux resteront très favorables. La réforme du prêt à taux zéro (retour généralisé sur l’immobilier ancien à rénover sous condition de travaux à hauteur de 25 %, évolution des plafonds de revenus éligibles, augmentation des montants de prêt) devrait aussi contribuer à stimuler les marchés du neuf et de l’ancien, et favoriser également le retour des ménages modestes et primo-accédants, même s’il est prématuré d’en évaluer le succès, si tôt après son lancement, en janvier. Enfin, la reconduction de l’écoprêt à taux zéro pour trois ans alimentera également la pro-duction de crédits.

Le marché du neuf bénéficiera toujours de l’intérêt des investis-seurs privés, qui pourront encore prétendre, en 2016, au dispositif

Pinel, reconduit dans la loi de finances. Les prix des logements neufs, toujours élevés, devraient se maintenir avec de faibles varia-tions, et influer négativement sur les décisions d’achat pour les ménages modestes.En secteur diffus, les ventes de maisons individuelles pour-raient bénéficier plus particulièrement de la réforme du PTZ, les ménages modestes et primo-accédants constituant une clientèle importante de ce marché, lequel continuerait, alors, de progresser, sur sa lancée de 2015.

PERSPECTIVES 2016


Crédit Foncier Immobilier développe une plate-forme de services et de conseil à destination des grands propriétaires, professionnels de l’immobilier, établissements financiers et particuliers, pour les accompagner dans la valorisation de leur patrimoine.

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Toutes nos études de marché locales sont consultables sur :www.marche-immo.fr

La production de logements devrait progresser, en 2016, et retrou-ver un meilleur rythme grâce à l’accession qui se redresserait, et à l’investissement locatif privé qui poursuivrait son accroissement, tandis que le locatif social se maintiendrait ou progresserait légè-rement.

Le marché de l’ancien représente la part la plus importante, en volume, de l’immobilier résidentiel. Les conditions favorables liées aux niveaux de taux attractifs et aux conditions d’octroi de cré-dit à l’habitat des banques, qui ont soutenu l’activité, pourraient se maintenir en 2016. Si le contexte général ne se détériore pas, le volume de transactions dans l’ancien pourrait même progres-ser encore. L’érosion des prix, qui a été assez lente mais durable depuis 2011, s’est atténuée en 2015, et le retour à une relative stabilité est envisageable pour cette année.Toutefois, derrière des tendances moyennes globales, les marchés resteront contrastés, aussi bien en Île-de-France qu’en régions. Le dynamisme économique et l’attractivité des territoires demeure-ront les facteurs déterminants de l’activité immobilière, ainsi que

de l’évolution des prix susceptibles de subir des hausses (de 3 % à 10 %) sur les marchés les plus tendus, mais encore des baisses légères à sévères (jusqu’à 15 %) sur les marchés moins prisés.

Alors que le marché locatif concerne environ 42 % des ménages français, le parc locatif privé, qui représente presque 22 % du parc des résidences principales, souffre de difficultés structurelles qui ont pesé sur la vacance locative, laquelle s’est accrue, ces six dernières années. Malgré des loyers en baisse dans une majo-rité de villes et de régions, la vacance restera structurelle dans les zones géographiques en panne de reprise économique. La concentration de la demande sur les zones tendues au détriment des marchés secondaires et l’accroissement de l’offre des pro-grammes neufs défiscalisés impactent un parc locatif ancien qui ne répond pas toujours aux exigences croissantes des candidats à la location sur la qualité des logements. La réduction du délai de préavis de location, en zone tendue, qui permettra aux locataires de quitter plus facilement une location, pourrait contribuer à la fluidité du marché.

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