evaluare apartament_ ortacu marius nicolae

8/17/2019 Evaluare Apartament_ Ortacu Marius Nicolae

1/34

Head Ofce: Bucureşti, Splaiul Independenţei 202, Sector 6Cluj-Napoca: Str. 1 Decembrie 1918 Nr. 6 p. !

"el: 0#86 1!0 6$0 %a&: 021 !6# '9 !0(mail: o)ce*neocon+ult.ro

eb: ---.neocon+ult.ro

N/(IS"//( (3"4/

Nr. '#152#.0!.201' N/(IS"//( BN7 Nr.

/4/" D( (3/(

APARTAMENT CU 2 CAMERE

CRAIOVA, Bd. CAROL I ,NR.119 , BLOC O1, SC.1, ET. 5 ,A !"

ntocmit de: S.. N(44NS3" 3"I4N S./..lient: BN /4;NI Slientul bancii: 4/"3 ;/I3S NI4(De+tinatar: Banca BN< Sucur+ala raio=a

- #a$%&e !'1( )

Datele, in>ormaţiile şi conţinutul pre?entului raport @ind con@denţiale, nu =or putea @copiate An parte +au An totalitate şi nu =or @ tran+mi+e unor terţi >r acordul +cri+ şiprealabil al NEOCONS*LT VAL*ATION şi al ORTAC* #ARI*S NICOLAE

Neocon+ult aluation S./..od unic de AnreCi+trare: /4 2!81'288 Nr. /eCi+trul omerţului: E'052!$!5201!

od IBN: /4!0 B/D( !10S 21! #108 !100 Banca B/D S apital +ocial $0.000 /4N


2/34

. /aport dee=aluare apartament

1. EVAL*ATOR Ca$+e #a$&a NadolueCitimaţie N(/ Nr.1''#9 5 201'ara>a Nr. 1''#9< =alabil 201'%irma S.. N(44NS3" 3"I4N S./..dre+ae=aluatorului

S(DI3 (N"/B33/(F"I, Splaiul IndependenGei, nr. 202

"ele>on5%a&: 0215!6#.'9.!0(Hmail: o)ce*neocon+ult.ro

BI/43 /I4/I4, Str Ion ;aiore+cu nr$, bl. '

"ele>on 0#86.1!0.6!6%a&: 0!$181$8$1

!. CLIENT

Cl&e%ul ac&&

ALHA BAN RO#ANIA SA

e$/oa0 2&ca: ORTAC* #ARI*S NICOLAEdre+a ocalitatea:raio=a,D(S"IN"/3/4/"33I Banca BN < Sucur+ala raio=a

". RORIETATEAEVAL*AT3

partament cu 2 camere +ituat la etaul $ al unuibloc cu reCimul de Anlţime J10(, u K '$.!' mp

roprietari roprietar a+upra con+tructiei: 4 I"4/ +i4 I"4/I

dre+a proprietţii /I4, Bd. /4 I ,N/.119 , B4 41, S.1,("E $, . 2!, E3D(" D4E

(. 4ECLARAREAVALORII4/( D( I L7(S"I;"7 /INB4/D/( /INI"

"'.9''E*R ec&6ale% 1"7.''' RON

4/( N3 (S"( IN%3(NL"7 D( "... BM (S"I;7/II 3 S"" "/NMLII( N"/( (/S4N( %IMI(, ;E4/I"/( (IL I;4BII/7 S(I%I7

$. BA8A 4EEVAL*ARE aloarea de piaţSCO*LEVAL*3RII

arantare credit

4ATA 4EREERIN3 AEVAL*3RII ) 4ATAINSECTIEI

2'.0!.201'

C*RS 4E SCHI#BBNR LA 4ATA 4E

1 (3/4 K '.'816 /4N

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 2 a C

mailto:[email protected]:[email protected]


3/34


REERIN34ATA INSECIEIRORIET3II

In+pecţia a >o+t e>ectuat de ctre e=aluator Nadoluarmen ;aria An pre?enţa repre?entantului clientului +ial aCentului imobiliar.

;. 4ATE RIVIN44RET*L 4ERORIETATE,S*RAAA a=oarea 4 I"4/ +i 4 I"4/I inba?a:H ontractului de Intretinere nr.191$ din 0$.0#.2002H erti@catului de ;o+tenitor nr. 101 din 0$.0#.2002H erti@catului de Dece+ 2$#' din 1$.10.201! , in+cri+ in arte %unciar nr. 202!60H1H32Numr topoCra@c : 202!60H1H32Sarcini An+cri+e An artea %unciar: nu +untSupra>aţa An+cri+ An %: u K '$.!' mprţile indi=i?e comune: nu +unt in>ormatii

"eren atribuit An >olo+inţ 5 proprietate : nu +unt in>ormatii#ENI*NI 1:S&%ua=&a p$&6&dCa$%ea uc&a$0

(&tra+ de arte %unciar: (=aluatorul a a=ut la di+po?iţie une&tra+ de carte >unciar cu nr. 10#886 eliberat la data de06.11.201!, din care +Hau e&tra+ datele mai +u+ pre?entate,< ane&at pre?entului raport şi con+iderat parte inteCrant .on>orm e&tra+ului de carte >unciar pre?entatproprietatea imobiliar e+te liber de +arcini .a pre?entarea raportului la @nanţator, +olicitantul trebuie+ pre?inte un e&tra+ actuali?at An con>ormitate cu normeleinterne ale @nanţatorului.aloarea proprietţii a >o+t determinat An ipote?a cproprietatea e+te liber de +arcini.

>. 4ATE RIVIN44OC*#ENTATIACA4ASTRALA

Supra>aţa AnreCi+trat: u K '$.!' mp, balconK0.#8 mp+i balconK!.## mp cu totalK'9.89 mprţile indi=i?e comune: nu +unt in>ormatii

"eren atribuit An >olo+inţ : nu +unt in>ormatiiDi>erente >ata de documentatia cada+trala: nu +unt.

7. SIT*AIAACT*AL3 AAARTA#ENT*L*I

Situatia ocupantilor : liberontracte de conce+iune 5 inciriere : nu e ca?ul

9. 4ESCRIEREA 8ONEI 4E A#LASARE8ONA 4EA#LASARE

roprietatea e+te ampla+at AntrHo ?ona re?idenţial pe Bd.arol I ,nr. 119 ,Bl. 41 , Scara 1,eta $ ,p. 2! ,in ?ona ariiraio=a. n ?on +unt ampla+ate preponderent blocuri cureCimul de Anlţime J'( +i J10(.Di+tanţa >aţ de proprietţi complementare Opieţe,

maCa?ine, in+tituţii de An=ţmPnt etc.Q e+te relati= mic.cce+ul e+te >acil iar miloacele de tran+port An comun +untla di+tanţ mica.Strada la care are acce+ proprietatea e+te +i+temati?at+uperior, utilitţile a>erente e&i+tente pe ampla+amente+unt cele u?uale nece+are: ap Hcanali?are, enerCieelectric, Ca? metan, tele>onie, " cablu , Internet

ARTEREI#ORTANTE 4ECIRC*LAIE ?NAROIERE

uto şi pietonal: H Bd. arol I, Bd. Decebalalitatea reţelelor de tran+port: a+>altate cu 1 şi 2 ben?i pe+en+

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. ! a C


4/34


CARACTER*LE4ILITAR AL8ONEI

"ipul ?oneiMon re?idenţial +i de intere+ public Oara, utoCaraQroprietatea e+te ampla+at AntrHo ?ona re?idenţial, pe bd.arol I,Bl. 41,Sc. 1 , (ta $ ,p. 2! in cartierul iata arii .In ?on +unt ampla+ate preponderent blocuri cu reCimul de

Anlţime J'( +i J10 (.n ?on +e aR:

/eţea de tran+port An comun: la o di+tanţ mica, cumiloace de tran+port +u@ciente3nitţi comerciale: +unt ampla+ate la di+tanţ relati= mic .iata Croalimentara de la ara la di+tanta mica,maCa?ine alimentare +i Cenerale in apropiere.3nitţi de An=ţmPnt OmediuQ: +unt ampla+ate la di+tanţmica.3nitţi medicale: cabinete +tomatoloCice ,cabinetemedicina de >amilie , oliclinici ampla+ate pe BHdul arol I,la mica di+tanta . %armacii in apropiere .In+tituţii de cult: +unt ampla+ate la di+tanţ relati= micSedii de bnci: la di+tanţ mic pe BHdul arol I.

In+tituţii Cu=ernamentale: Harcuri: H

*TILIT3IE4ILITARE

/eţea urban de enerCie electric: e&i+tent/eţea urban de ap: e&i+tent/eţea urban de termo@care: e&i+tent/eţea urban de Ca?e: e&i+tent/eţea urban de canali?are: e&i+tent/eţea urban de tele>onie, cablu t= şi internet: e&i+tent

A#BIENT i=ili?at

CONCL*8IERIVIN4 8ONA 4EA#LASARE

roprietatea e+te ampla+at AntrHo ?ona re?idenţialmediana pe bd. arol I, in cartierul iata arii.n ?on +unt ampla+te preponderent blocuri cu reCimul de

Anlţime J'( +i K10(.Dotri şi reţele edilitare +ati+>actoare.mbient ci=ili?at.tracti=itate buna

1'. 4ESCRIEREA CONSTR*CIEI 4E BA83 @BLOC*LA#LASA#ENTA#LASA#ENT Bloc de locuinţe tip J10(Bloc de locuinţe tip J10(

partament +ituat la etaul $partament +ituat la etaul $AN*L IAN*L I pro&.19#'pro&.19#'LOC*INTE ELOC*INTE E

ALIERALIER

$$

ORIENTAREORIENTARE ardinal: =e+tardinal: =e+tCARACTERISTICICARACTERISTICI Structur: >undaţii din beton armatStructur: >undaţii din beton armat

ncideri perimetrale: pereţi din placi pre>abricate din betonncideri perimetrale: pereţi din placi pre>abricate din betonlanşee din beton armatlanşee din beton armatcoperişul e+te de tip tera+ cu idroi?olaţie bituminoa+coperişul e+te de tip tera+ cu idroi?olaţie bituminoa+%ini+a e&terior: termo+i+tem cu tencuieli şi ?uCr%ini+a e&terior: termo+i+tem cu tencuieli şi ?uCr=eli=eli +imple,+imple,pe po parte a blocului, +i a>erent +upra>etei apartamentuluipe po parte a blocului, +i a>erent +upra>etei apartamentuluie=aluat.e=aluat.3şa de acce+ An bloc e+te metalica cu Ceam normal.3şa de acce+ An bloc e+te metalica cu Ceam normal.a uşa de acce+ An bloc e+te montat inter>on . Blocul e+tea uşa de acce+ An bloc e+te montat inter>on . Blocul e+te

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. ' a C


5/34


pre=a?ut cu li>t.pre=a?ut cu li>t.+pect e&terior: AnCriit+pect e&terior: AnCriit+pect interior: AnCriit+pect interior: AnCriit

CONCL*8IE RIVIN4CONCL*8IE RIVIN4CONSTR*CIA 4E BA83CONSTR*CIA 4E BA83

Starea Ceneral a blocului e+te bun, a+pectul e+te AnCriitStarea Ceneral a blocului e+te bun, a+pectul e+te AnCriitateCoria cldirii in punct de =edere al re?i+tenţei la >oc < Ioe@cient de re?i+tenţ la +ei+micitate H ?ona DImobilul nu +e aR An ?on inundabil.

11. 4ESCRIEREA AARTA#ENT*L*IS*RAA3S*RAA3 partamentul, con>orm %, +e compune din 2 camere,partamentul, con>orm %, +e compune din 2 camere,

buctrie, baie, 2 debarale, bucatarie, ol, cu aria utilbuctrie, baie, 2 debarale, bucatarie, ol, cu aria utiluK'$.!' mp loCie K!.## mp +i balconK 0.## mp.uK'$.!' mp loCie K!.## mp +i balconK 0.## mp.partamentul e+te : decomandatpartamentul e+te : decomandatradul de con>ort : 1radul de con>ort : 1

T#L3RIET#L3RIE (&terioar: din cu Ceam termopan la +u>raCerie , loCie(&terioar: din cu Ceam termopan la +u>raCerie , loCie+i balcon ,de lemn in re+t.+i balcon ,de lemn in re+t.Interioar: uşi celulare la interior , uş de acce+ e+teInterioar: uşi celulare la interior , uş de acce+ e+tecelulara.celulara.Balconul +i loCia au >o+t Anci+e cu tPmplrie cu CeamBalconul +i loCia au >o+t Anci+e cu tPmplrie cu Ceamtermopan .termopan .

INISAEINISAE partamentul are Crad de @ni+ae in>erioareH medii.partamentul are Crad de @ni+ae in>erioareH medii.ardo+eli: parcet OcamereQ, linoleum Obuctrie,+i olQardo+eli: parcet OcamereQ, linoleum Obuctrie,+i olQ,Cre+ie =ece in baie ,,Cre+ie =ece in baie ,ereţi placaţi cu >aianţ =ece la baie +i bucatarie .ereţi placaţi cu >aianţ =ece la baie +i bucatarie .

"encuieli Cletuite, ?uCr=eli =eci . "encuieli Cletuite, ?uCr=eli =eci .INSTALAII acatoare.

INSTALAII ont alimentaţi cu aCentnc?irea +e >ace cu reCiştrii de >ont alimentaţi cu aCenttermic de la central termic de ?on .termic de la central termic de ?on .

In+talaţii An +tare ne+ati+>acatoare .In+talaţii An +tare ne+ati+>acatoare .INSTALAII acatoare .

INSTALAII acerea @ni+aelor +i inlocuirea obiectelor +anitare,pentru aducerea apartamentului la @ni+ae medii .pentru aducerea apartamentului la @ni+ae medii .CONCL*8IE RIVIN4CONCL*8IE RIVIN4AARTA#ENT*LAARTA#ENT*L

+pect+pect neinCriit , @ni+ae =ecineinCriit , @ni+ae =eciStare tenic Ceneral e+teStare tenic Ceneral e+te +ati+>acatoare+ati+>acatoare ..Deprecieri identi@cate : nu e ca?ulDeprecieri identi@cate : nu e ca?ul

1!. ANALI8A IEEI I#OBILIARE4EINIREA IEEI4EINIREA IEEI


6/34


Din punct de =edere economic: oraş cu economie acti=,Din punct de =edere economic: oraş cu economie acti=,+oma ridicat+oma ridicat

OERTA 4EOERTA 4ELOC*INELOC*INESI#ILARESI#ILARE

;edie;edie

CEREREA 4ECEREREA 4ELOC*INELOC*INE

SI#ILARESI#ILARE

;edie;edie

ECHILIBR*LECHILIBR*LIEEIIEEI@RAORT*L@RAORT*LCERERE OERT3CERERE OERT3

In ceea ce priveste echilibrul pieţei imobiliare, faţă de ultimii ani raporturile s-In ceea ce priveste echilibrul pieţei imobiliare, faţă de ultimii ani raporturile s-au inversat pe piata imobiliară aceasta devenind o piaţă a cumpărătoruluiau inversat pe piata imobiliară aceasta devenind o piaţă a cumpărătorului

începând cu ultima parte a anului 2008. începând cu ultima parte a anului 2008.Transformarea pieţei imobiliare într-o piaţă a cumpărătorului s-a realiat înTransformarea pieţei imobiliare într-o piaţă a cumpărătorului s-a realiat înconte!tul penuriei de capital "i a cre"terii costurilor cu acesta # conte!t deconte!tul penuriei de capital "i a cre"terii costurilor cu acesta # conte!t de

criă cunoscut în mediile de afaceri "i de participanţii pe piaţă - coroborat cucriă cunoscut în mediile de afaceri "i de participanţii pe piaţă - coroborat cuscăderea numărului tranacţiilor pe se$mentul imobiliar "i previiunile descăderea numărului tranacţiilor pe se$mentul imobiliar "i previiunile deaccentuare a continuării trendului descendent a evoluţiei preţurilor pe piaţa accentuare a continuării trendului descendent a evoluţiei preţurilor pe piaţa menţionată.menţionată.

RE*RI ?N 8ON3RE*RI ?N 8ON3ENTR*ENTR*AARTA#ENTE C*AARTA#ENTE C*! c! ca+e$ea+e$e

;inim:;inim:2828.000 (3/4.000 (3/4;a&im: '0.000 (3/4;a&im: '0.000 (3/4

CHIRII ?N 8ON3CHIRII ?N 8ON3ENTR*ENTR*AARTA#ENTE C*AARTA#ENTE C*!! ca+e$eca+e$e

;inim: 120 (3/4 5 lun;inim: 120 (3/4 5 lun;a&im: 200 (3/4 5 lun;a&im: 200 (3/4 5 lun

CONCL*8II


7/34


ractic, ţinPnd cont de tipul cldirii şi de ampla+area ace+teia, cea mai bun alternati=po+ibil pentru proprietatea e=aluat e+te cea de proprietate imobiliar re?idenţial.rin pri+ma criteriilor care de@ne+c noţiunea de .;.B.3. acea+ta abordare:

e+te permi+ibil leCal Andeplineşte condiţia de @?ic po+ibil. e+te >e?abil @nanciar. e+te ma&im producti= +e re>era la =aloarea proprietţii imobiliare in condiţiile

celei mai bune utili?ri Ode+tinaţiiQ.

1(. EVAL*ARE

/((;(N"7/I TI D/3 (S"ND/D(IN"(/NLI4N( D((3/( 2011

IS < adrul CeneralIS 101 < S>era mi+iunii de e=aluareIS 102 < ImplementareIS 10! < /apoartarea e=aluariiIS 2!0 < Drepturi a+upra proprietatii imobiliare

IS !10 < (=aluari ale drepturilor a+upra proprietatilorimobiliare pentru Carantarea imprumuturilorD/3 ( eCi+latia in =iCoare

1(.1. ABOR4AREA RIN IAF3

#e%oda co+pa$a=&&lo$ de p&a=0 Aşi are ba?a An anali?a pieţei şi utili?ea? anali?acomparati=, re+pecti= e+timarea =alorii +e >ace prin anali?area pieţei pentru a C+iproprietţi +imilare, comparPnd apoi ace+te proprietţi cu cea Ude e=aluatU.remi?a maor a metodei e+te aceea c =aloarea de piaţ a unei proprietţi imobiliaree+te An relaţie direct cu preţurile de tran?acţionare a unor proprietţi competiti=e şi

comparabile. nali?a comparati= +e ba?ea? pe a+emnrile şi di>erenţele Antreproprietţi şi tran?acţiile care inRuenţea? =aloarea.

;etoda e+te o abordare Clobal, care aplic in>ormaţiile cule+e urmrind raportul cerereHo>ert pe piaţ, reRectate An ma++Hmedia +au alte +ur+e credibile de in>ormare. (a +eba?ea? pe =aloarea unitar re?ultat An urma tran?acţiilor cu imobile +imilare +aua+imilabile e>ectuate An ?on, +au ?one comparabile +ati+>ctor.

SHa aplicat ca metod anali?a comparati= prin e&primarea unor corecţii cantitati=epentru @ecare element de comparaţie. (=aluatorul a anali?at a+t>el =Pn?rile şi o>ertelecomparabile pentru a determina dac ace+tea +unt +uperioare, in>erioare +au eCaleproprietţii de anali?at. orecţiile au >o+t e&primate procentual +au An =aloare ab+olut.

riteriul de +elecţie a =alorii a >o+t corecţia totala brut ca procent din preţul de =Pn?arecea mai mic. Sur+ele de in>ormaţii pentru imobilele de comparaţie au >o+t din ba?a proprie de date,de la aCenţiile imobiliare colaboratoare şi parţial de la in+tituţiile şi per+oanele directimplicate An tran?acţii.

roprietţile comparabile utili?ate An anali? +unt pre?entate mai o+:

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. # a C


8/34


rila de comparatii e+te :

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 8 a C


9/34


10/34


11/34


Valoa$ea e/%&+a%a p$& acea/%a +e%oda &clude /& 6aloa$ea %e$eulu& aGe$e%p$op$&e%a%&& /& a co%elo$ pa$%& &d&6&2e co+ue d& &+o&lul & ca$e e/%e /&%ua%.

1(.!. ABOR4AREA RIN VENIT

;etodele de randament repre?int una dintre cele trei cateCorii mari de abordri alee=alurii proprietţilor imobiliare, aplicarea +a pre+upunPnd con=ertirea unui =enit An=aloare.

(=aluatorul a apelat la ;etoda ;ultiplicatorului enitului Brut otenţial O;BpQ, aplicareaace+teia @ind recomandat şi de literatura de +pecialitate.

rocedura are trei etape:. e+timarea =enitului brut potenţial pentru proprietatea +ubiect BpB. e+timarea ;Bp, din datele de piaţ deţinute ;Bp. multiplicarea enitului Brut otenţial cu ;Bp OBp W ;BpQ

aloarea, ca >ormul de calcul : m=bp K Bp W ;Bp+t>el:. enitul brut potenţial OlunarQ pentru proprietatea An cau? +e ba?ea? pe ciria

potenţial lunar. Din anali?a datelor pieţei re?ult c pentru ace+t tip deproprietate ciriile =aria? Antre 110 +i 200 (3/, uneori şi mai ridicat, dartendinţa Ceneral a pieţei e+te An +cdere. entru proprietatea e=aluata, ciria+electat e+te de 1$0 (3/5lun.

B. ;ultiplicatorul =enitului brut potenţial a >o+t +electat din inter=alul =alorilorobţinute de pe piaţ:

Inter=alul obţinut e+te de 19$


12/34


RIN VENITRIN VENIT ec&6ale% 1(1.'''ec&6ale% 1(1.'''RONRON

1(.". ABOR4AREA RIN COST

Nu +Ha aplicat, @ind nerele=ant pentru ace+te tipuri de imobil şi la de?=oltarea actual a

pieţei imobiliare.

15. RECONCILIEREA VALORILOR. 4ECLARAREA VALORII SELECTATE

=Pnd in =edere pe de o parte re?ultatele obţinute prin aplicarea metodelor de e=aluare,rele=anţa ace+tora şi in>ormaţiile de piaţ care au +tat la ba?a aplicrii lor, şi pe de altaparte +copul e=alurii şi caracteri+ticile proprietţii imobiliare +upu+e e=alurii, An opiniae=aluatorului =aloarea de piaţ e+timat a proprietţii imobiliare de+cri+e e+te:

VALOAREA 4E IA3 RECO#AN4AT3 "'.9'' E*R ec&6ale%

1"7.''' RONVALOAREA 4E IA3 A OST4ETER#INAT3 RIN

ABOR4AREA RIN IATA

VALOAREA N* ESTE INL*ENAT3 4E T.V.A. LA BA8A ESTI#3RII A* STAT TRAN8ACIILE ?NTREERSOANE I8ICE, #AORITARE E IAA I#OBILIAR3

CAR#EN NA4OL*E6alua%o$ p$op$&e%0=& &+o&l&a$e,+e+$u %&%ula$ ANEVAR

S.C. NEOCONSULT VALUATION S.R.L.

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 12 a C


13/34


1;. 4EINIII

VALOAREA DE PIAŢĂ – conform IVS - Cadrul gnral Xaloarea de piaţ e+te +uma e+timat pentru care un acti= ar putea @ +cimbat, la datae=alurii, Antre un cumprtor otrPt şi un =Pn?tor otrPt, AntrHo tran?acţienepartinitoare, dup un marYetinC adec=at şi An care prţile au acţionat @ecare Ancunoştinţ de cau?, prudent şi >r con+trPnCereZ.

1>. IOTE8E .1. IOTE8E .!. IOTE8E

aloarea opinat in raportul de e=aluare e+te e+timat An condiţiile reali?riiipote?elor care urmea? şi in mod +pecial An ipote?a An care +ituaţiile la care +e>ace re>erire mai o+ nu Cenerea? nici un >el de re+tricţii in a>ara celor aratatee&pre+ pe parcur+ul raportului şi a cror impact e+te e&pre+ +cri+ c a >o+t luat Ancon+iderare. Dac +e =a demon+tra c cel puţin una din ipote?ele +ub care e+tereali?at raportul şi care +unt detaliate An cele ce urmea? nu e+te =alabil,=aloarea e+timat e+te in=alidat

+pectele uridice Ode+crierea leCal şi a+pecte pri=ind dreptul de proprietateQ +eba?ea? e&clu+i= pe in>ormaţiile şi documentele >urni?ate de ctreproprietar5de+tinatar şi au >o+t pre?entate >r a +e Antreprinde =eri@cri +auin=e+tiCaţii +uplimentare. Dreptul de proprietate e+te con+iderat =alabil şitran+>erabil Oin circuitul ci=ilQ. @rmaţiile >cute de e=aluator pri=itoare lade+crierea leCal a proprietţii nu +e +ub+tituie a=i?elor uridice e&primate de+pecialişti e=aluatorul nu are competenţ An ace+t domeniu

Se pre+upune c toate +tudiile inCinereşti pu+e de proprietar 5 de+tinatar ladi+po?iţia e=aluatorului +unt corecte. lanurile de +ituaţie şi materialele ilu+trati=edin ace+t raport au >o+t inclu+e doar pentru a auta cititorul raportului An=i?uali?area proprietţii.

Se pre+upune c proprietatea +e con>ormea? tuturor reClementrilor şi

re+tricţiilor de ?onare, urbani+m, mediu şi utili?are, An a>ara ca?ului An care a >o+tidenti@cat o neHcon>ormitate, de+cri+ şi luat An con+iderare An pre?entul raport.

Nu am reali?at o anali? +tructural a cldirii, nici nu am in+pectat acele prţi care+unt acoperite, nee&pu+e +au inacce+ibile, ace+tea @ind con+iderate An +tareatenic preci?at, con>orm in>ormaţiilor primite de la proprietar5utili?ator. Nu neputem e&prima opinia a+upra +trii tenice a prţilor nein+pectate şi ace+t raportnu trebuie Anţele+ ca ar =alida inteCritatea +tructurii +au +i+temuluicldirilor5con+trucţiilor

a parte a proce+ului de e=aluare e=aluatorul a e>ectuat o in+pecţie nein=a?i= aproprietţii şi nu +Ha intenţionat a +e +coate An e=idenţ de>ecte +au deteriorri ale

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 1! a C


14/34


con+trucţiilor +au in+talaţiilor altele decPt cele care +unt prin e&ecuţie aparente.re?enţa unor a+t>el de deteriorri care nu au >o+t pu+e An e=idenţ ar puteaa>ecta An mod neCati= opinia e=aluatorului a+upra =alorii. (=aluatorul recomandclienţilor preocupaţi de un a+emenea potenţial neCati= + anCae?e e&perţi tenicicare + in=e+tiCe?e a+t>el de a+pecte.

Nu am reali?at nici un >el de in=e+tiCaţie pentru +tabilirea e&i+tenţeicontaminanţilor. Se pre+upune c nu e&i+t condiţii a+cun+e +au neHaparente ale

proprietţii, +olului, +au +tructurii care + inRuenţe?e =aloarea. u oca?iain+pecţiei nu am >o+t in>ormaţi de+pre e&i+tenţa pe ampla+ament a unorcontaminanţi Nu am reali?at nici un >el de in=e+tiCaţie +uplimentar pentru+tabilirea e&i+tenţei altor contaminanţi. (=aluatorul nuHşi a+um nici ore+pon+abilitate pentru a+emenea condiţii +au pentru obţinerea +tudiilor nece+arepentru a le de+coperi

Situaţia actual a proprietţii imobiliare, +copul pre?entei e=aluri au +tat la ba?a+electrii metodelor de e=aluare utili?ate şi a modalitţilor de aplicare a ace+tora,pentru ca =alorile re?ultate + conduc la e+timarea cea mai probabil a =aloriiproprietţii An condiţiile tipului =alorii +electate

(=aluatorul con+ider c pre+upunerile e>ectuate la aplicarea metodelor dee=aluare au >o+t re?onabile con+iderPnd datele care +unt di+ponibile la datae=alurii

(=aluatorul a utili?at An e+timarea =alorii numai in>ormaţiile +i documentele pecare leHa a=ut la di+po?iţie, e&i+tPnd po+ibilitatea e&i+tenţei şi a altor in>ormaţii+au documente de care e=aluatorul nu a=ea cunoştinţ.

4rice re>erinţ An ace+t raport de e=aluare la ra+, etnie, credinţ, =Pr+t +au +e&+au orice alt Crup indi=idual a >o+t >cut An +cop in>ormati=. ce+te datepre?entate +Ha con+iderat c nu au niciun e>ect a+upra =alorii de piaţ aproprietţii e=aluate +au a oricrei proprietţi An ?ona +tudiat.

Se con+ider c proprietatea e=aluat +e con>ormea? tuturor cerinţelor de acce+pentru per+oane cu di?abilitţi. Nu au >o+t e>ectuate in=e+tiCaţii An ace+ +en+ şie=aluatorul nu are cali@carea nece+ar pentru a >ace ace+t demer+.

1>.". CON4III LI#ITATIVE

re?enta e=aluare a >o+t Antocmit pentru +copul declarat An cadrul raportului şia+umat prin contractul de pre+tri +er=icii Antocmit Antre e=aluator şibene@ciar5de+tinatar. ce+t raport de e=aluare nu =a putea @ utili?at pentru niciunalt +cop decPt cel declarat.

(=aluatorul nu a >acut nicio m+urtoare a proprietţii. Dimen+iunile proprietţiiau >o+t preluate din de+crierea leCal a proprietţii Ocontractul de =Pn?arecumprare, e&tra+ de carte >unciar, documentaţie topoCra@cQ e=aluatorul nuare cali@carea de a =alida ace+te documentaţii. "oate planurile con+trucţiilor,+ciţele, planurile de +ituaţie pu+e la di+po?iţia e=aluatorului +e con+ider a @

corecte dar nu +e a+um nicio re+pon+abilitate An acea+t pri=inţ. (=aluatorul a obţinut in>ormaţii, opinii, e+timri din +ur+e con+iderate a @ corecteşi de Ancredere dar nu +e a+um nicio re+pon+abilitate An ca?ul An care ace+tea +Hardo=edi a @ incorecte

(=aluatorul nu are cunoştinţ de po+ibilele litiCii Cenerate de elemente a+cun+e+au =ecintţi care + a>ecte?e proprietatea e=aluat

4pinia e=aluatorului e+te cu re>erire la proprietate a+a cum reie+e dindocumentele şi titlurile de proprietate pu+e la di+po?iţie de proprietar5utili?ator,@ind limitat e&clu+i= la ace+tea

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 1' a C


15/34


/aportul de e=aluare e+te =alabil An condiţiile economice, @+cale, uridice şipolitice de la data Antocmirii +ale. Dac ace+te condiţii +e =or modi@ca conclu?iileace+tui raport Aşi pot pierde =alabilitatea.

Intrarea An po+e+ia unei copii a ace+tui raport nu implic dreptul de publicare aace+tuia

(=aluatorul, prin natura muncii +ale, nu e+te obliCat + o>ere An continuarecon+ultanţ +au + depun mrturie An in+tanţ relati= la proprietatea Ance+tiune

Nici pre?entul raport, nici prţi ale +ale OAn +pecial conclu?ii re>eritor la =alori,identitatea e=aluatoruluiQ nu trebuie publicate +au mediati?ate >r acordul +cri+prealabil al e=aluatorului

4rice =alori e+timate An raport +e aplic AntreCii proprietţi şi orice di=i?are +audi+tribuire a =alorii pe intere+e >racţionate =a in=alida =aloarea e+timat, An a>araca?ului An care o a+t>el de di+tribuire a >o+t pre=?ut An raport.

aloarea e&primat An pre?entul raport nu repre?int =aloarea pentru a+iCurare.

17. INOR#AII *TILI8ATE

Situaţia uridic a proprietţii imobiliare şi +upra>eţele apartamentului In>ormaţii pri=ind piaţa imobiliara +peci@ca Opreturi, ni=el de cirii etc.Q lte in>ormaţii nece+are e&i+tente in biblioCra@a de +pecialitate roprietarul imobilului H pentru in>ormaţiile leCate de proprietatea imobiliar

e=aluat O+ituaţie uridica, i+toric < preci?ate prin % pre?entatQ, care e+tere+pon+abil e&clu+i= pentru =eridicitatea in>ormaţiilor >urni?ate

pre+a de +pecialitate +i e=aluatori care Aşi de+>şoar acti=itatea pe piaţa locala ba?a de date a e=aluatorului in>ormaţii >urni?ate de ctre aCenţii imobiliare OSuprema Imobiliare, a+a de ur,

;aldi=a, etcQ tran?acţii +imilare in>ormaţii e&i+tente pe +iteHurile ---.craio=aimobiliare,ro , ---.craio=a>orum.ro,

---.mercador.ro, ?iarul a?eta de Sud iaţa imobiliar re>eritoare la o>erte +i cereri de proprietţi imobiliare +imilare din

municipiul raio=a şi din ?ona An care +e +ituea? apartamentul +upu+ e=alurii.

19. TI*L VALORII ESTI#ATE LinPnd cont de +copul e=alurii, +Hau urmrit recomandrile +tandardului internaţionalde aplicaţie An e=aluare: IVS "1' ) E6alua$& ale d$ep%u$&lo$ a/up$a p$op$&e%a%&lo$IVS "1' ) E6alua$& ale d$ep%u$&lo$ a/up$a p$op$&e%a%&lo$&+o&l&a$e pe%$u a$a%a$ea &+p$u+u%u$&lo$&+o&l&a$e pe%$u a$a%a$ea &+p$u+u%u$&lo$

aranţia Opropu+Q e=aluat e+te de natura unei proprietţi imobiliare de tip[partament cu 2 camere Z. roprietatea imobiliara +ubiect +e pretea? ca şi Caranţie

bancar şi nu are re+tricţii de >orma şi dimen+iune, de calitatea imobilelor =ecine +au alocuitorilor.n acea+t ipo+ta?, +Ha putut apela la e+timarea unei [=alori de piaţZ aşa cum e+te eade@nit An IS < adrul Ceneral.

!'. 4ATA ESTI#3RII VALORII

a ba?a e>ecturii e=alurii au +tat in>ormaţiile pri=ind ni=elul preţurilor core+pun?toarelunii martie 201' . Data la care +e con+ider =alabile ipote?ele luate An con+iderare şi=alorile e+timate de ctre e=aluator Odata e=aluriiQ e+te 2'.0!.201' (=aluarea a >o+treali?at An luna martie 201'. Data raportului e+te 2#.0!.201'

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 1$ a C

http://www.craiovaforum.ro/http://www.mercador.ro/http://www.craiovaforum.ro/http://www.mercador.ro/


16/34


!1. #ONE4A RAORT*L*I

4pinia @nal a e=alurii e+te pre?entata in /4N +i in (3/. =Pnd An =edere c metodeleutili?ate conduc la e&primarea =alorii @nale in lei, cur+ul de +cimb utili?at pentrutran+punerea in =alut e+te '.'816 /4N pentru 1 (3/. (&primarea An =alut a opiniei@nale o con+iderm adec=at doar atPt =reme cat principalele premi?e care au +tat laba?a e=alurii nu +u>er modi@cri +emni@cati=e Oni=elul ri+curilor a+ociate unei in=e+tiţii+imilare, cur+ul de +cimb şi e=oluţia ace+tuia comparati= cu puterea de cumprare şi cuni=elul tran?acţiilor pe piaţa imobiliar +peci@c etc.Q

!!. #O4ALIT3I 4E LAT3

aloarea e&primat ca opinie An pre?entul raport repre?int +uma care urmea? a @pltit inteCral in ipote?a unei tran?acţii >r a lua in calcul condiţii de plata deo+ebiteOrate, lea+inCQ etc.

!". RISC*L 4E DARANIE

aranţia Opropu+Q e=aluat e+te de natura unei proprietţi imobiliare de tipre?idential H [partament cu 2camereZ. Din punct de =edere al pretabilitţii ca şiCaranţie bancar, proprietatea +ubiect e+te >r [re+tricţii deo+ebite impu+e de>orm, dimen+iune, utilitate +au de calitatea imobilelor =ecine +au a ocupanţilorace+toraZ, putPnduH+e proceda la e+timarea unei [=alori de piaţZ, utili?abilepentru +copul e&primat OCaranţie bancarQ.

H /e>eritor la pre=ederile +uplimentare cerute de +tandardul international deplicatie in (=aluare IS !10 < (=aluari ale drepturilor a+upra proprietatilor

imobiliare pentru Carantarea imprumuturilor, >acem urmatoarelepreci?ari :H /e>eritor la [cti=itatea curent şi tendinţele pieţei rele=anteZ :

piaţa e+te o [piat a cumprtoruluiZ AncepPnd cu ultima parte a anului 2008piata e+te putin acti=a datotita +cderii numrului tran?acţiilor pe +eCmentulimobiliarpre=i?iunile pre=d accentuarea continurii trendului de+cendent a e=oluţieipreţurilor pe piaţa menţionat.

H /e>eritor la [cererea trecut, curent şi =iitoare anticipat pentru tipul deproprietate imobiliar şi pentru locali?areZ:

ana in ultima parte a anului 2008 +Ha mani>e+tat o cerere in cre+tere, dupa care,

pana in pre?ent, cererea a +ca?ut datorita po+ibilitatilor redu+e de @nantare şi acreşterii co+turilor cu acea+taIn conditiile in care nu +e anticipea?a o rela&are a creditarii per+oanelor @?ice,principalii cumparatori pe acea+ta piata, coroborat cu ampli@careade?ecilibrelor leCate de puterea de cumparare a populatiei Cenerate de cri?a@nanciara, anticipam o continuare a +caderii cererii pentru proprietatileimobiliare de tip re?idential

H /e>eritor la [4rice cerere potenţial +au e=entual pentru utili?rialternati=e, care e&i+t +au poate @ anticipat la data e=aluriiZ, datoritalocali?arii proprietatii +i caracteri+ticilor tenico < con+tructi=e po+ibilele

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 16 a C


17/34


utili?ari alternati=e +unt tran+>ormarea in proprietate de tip comercial <de+tinatie birouri, cu o cerere mai redu+a decat cererea pentru de+tinatiare?identiala

H /e>eritor la [Impactul oricror e=enimente pre=i?ibile la data e=aluriia+upra =alorii =iitoare a Caranţiei, pe perioada creditului arantieiZ, pentruproprietatea imobiliar e=aluata e&i+ta ri+cul dat de e=olutia pieţei

imobiliare din ultima perioad şi anume +cderea numrului tran?acţiilorpe +eCmentul imobiliar +i continuarea trendului de e=olutie in +cadere apreturilor proprietatilor imobiliare de tip re?idential.

[Ipote?e +peciale con+iderate in e+timarea =alorii de piaţ Z < nu au >o+tcon+iderate ipote?e +peciale.

!(. CLA*8A 4E NE*BLICARE

re?entul raport de e=aluare a >o+t reali?at pe ba?a in>ormaţiilor >urni?ate dectre proprietar, corectitudinea +i preci?ia datelor >urni?ate @indre+pon+abilitatea ace+tuia. In con>ormitate cu u?anţele din /omPnia =alorile

e+timate de ctre e=aluator +unt =alabile la data pre?entata in raport şi Anc uninter=al de timp limitat dup acea+ta dat, An care condiţiile +peci@ce nu +u>ermodi@cri +emni@cati=e care pot a>ecta opiniile e+timate.

4pinia e=aluatorului trebuie anali?ata in conte&tul economic Ceneral cPnd are locoperaţiunea de e=aluare, +tadiul de de?=oltare al pieţei imobiliare rele=ante şi+copul pre?entului raport. Daca ace+tea +e modi@ca +emni@cati= in =iitore=aluatorul nu e+te re+pon+abil decPt An limita in>ormaţiilor =alabile +i cuno+cutede ace+ta la data e=alurii.

ce+t raport de e=aluare e+te con@denţial, de+tinat numai +copului preci?at +i

numai pentru u?ul clientului +i de+tinatarului. Nu acceptam nici ore+pon+abilitate daca e+te tran+mi+ unei alte per+oane, @e pentru +copuldeclarat, @e pentru alt +cop, in nici o circum+tanţ.

!5. 4ECLARAIE 4E CONOR#ITATE

Declarm c pre?entul raport de e=aluare a >o+t reali?at An concordanţ cureClementrile Standardelor Internaţionale de (=aluare, cu normele şi cu metodoloCia delucru recomandate de N(/, şi cu ipote?ele şi condiţiile limitati=e cuprin+e Anpre?entul raport. (=aluatorul nu are nici o relaţie particular cu clientul şi nici un intere+actual +au =iitor >aţ de proprietatea e=aluat. /e?ultatele pre?entului raport de

e=aluare nu +e ba?ea? pe +olicitarea obţinerii unei anumite =alori, +olicitare =enit dinpartea clientului +au a altor per+oane care au intere+e leCate de client +au de produ+ulbancar Carantat, iar remunerarea e=alurii nu +e >ace An >uncţie de +ati+>acerea uneia+emenea +olicitri.

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 1# a C


18/34


!;. CERTIICARE

rin pre?enta, An limita cunoştinţelor şi in>ormaţiilor deţinute, certi@cm c: a@rmaţiile pre?entate şi +u+ţinute An ace+t raport +unt ade=rate şi corecte. anali?ele, opiniile şi conclu?iile pre?entate +unt limitate numai de ipote?ele

con+iderate şi condiţiile limitati=e +peci@ce şi +unt anali?ele, opiniile şi conclu?iilenoa+tre per+onale, @ind neprtinitoare din punct de =edere pro>e+ional.

nu a=em nici un intere+ pre?ent +au de per+pecti= An proprietatea care >aceobiectul pre?entului raport de e=aluare şi nici un intere+ +au inRuenţ leCat deprţile implicate.

+uma ce ne re=ine drept plat pentru reali?area pre?entului raport nu are nici oleCtur cu declararea An raport a unei anumite =alori Odin e=aluareQ +au inter=alde =alori care + >a=ori?e?e clientul şi nu e+te inRuenţat de apariţia unuie=eniment ulterior.

anali?ele şi opiniile noa+tre au >o+t ba?ate şi de?=oltate con>orm cerinţelor din+tandardele, recomandrile şi metodoloCia de lucru recomandate de ctreN(/ O+ociaţia Naţional a (=aluatorilor din /omPniaQ şi +tandardeleomitetului Internaţional de Standarde An (=aluare OISQ.

e=aluatorul a re+pectat codul deontoloCic al N(/. proprietatea a >o+t in+pectat per+onal de ctre e=aluator An pre?enţarepre?entantului proprieratului .

An elaborarea pre?entului raport nu +Ha primit a+i+tenţ +emni@cati= din parteanici unei alte per+oane An a>ara e=aluatorului care +emnea? mai o+.

a data elaborrii ace+tui raport, e=aluatorul care +e +emnea? mai o+ e+te membruN(/, a Andeplinit cerinţele proCramului de preCtire pro>e+ional continu al N(/şi are competenţa nece+ar Antocmirii ace+tui raport.

(=aluatorul care +emnea? pre?entul raport de e=aluare are Anceiat a+iCurarea der+pundere pro>e+ional la INM < LI/I SI3/7/I S.. %irma N(44NS3"

3"I4N S./.. are Anceiat a+iCurarea de r+pundere pro>e+ional la INMH"I/ISI3/7/I S..

/aportul de e=aluare e+te reali?at cu re+pectarea procedurilor interne de calitate alecompaniei N(44NS3" CAR#EN #ARIA NA4OL*(=aluator autori?at (I, (B;;embru acreditat N(/

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 18 a C


19/34


!7. ANEE

ANEA NR. 1 ) OTODRAII ALE RORIET3II ANEA NR. ! ) 4OC*#ENTE ALE RORIET3II

ANEA NR. " ) SCHITE ALE RORIET3II ANEA NR. ( ) OERTE


20/34


!7.1. ANEA NR. 1 ) OTODRAII ALE RORIET3II%ecinatati &locul '(

)ccesul in apartament &ucatarie

*o$ie &alcon

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 20 a C


21/34


+ufra$erie ormitor

&aie ebara

!7.!. ANEA NR. ! ) 4OC*#ENTE ALE RORIET3II

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 21 a C


22/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 22 a C


23/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 2! a C


24/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 2' a C


25/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 2$ a C


26/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 26 a C


27/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 2# a C


28/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 28 a C


29/34


!7.". ANEA NR. " ) SCHITE ALE RORIET3II

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. 29 a C


30/34


!7.(. ANEA NR. ( ) OERTE


31/34


4>erte de piata OciriiQ

S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. !1 a C


32/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. !2 a C


33/34


S.. N(44NS3" 3"I4N S./.. !! a C


34/34

evaluare apartament_ ortacu marius nicolae

Documents