evaluarea bunurilor imobile - site2. · pdf filegev 630 evaluarea bunurilor imobile 119...

Click here to load reader

Post on 12-Oct-2019

18 views

Category:

Documents

1 download

Embed Size (px)

TRANSCRIPT

  • 114

    G E

    V 6

    3 0 E

    v a lu

    a re

    a b

    u n

    u ri

    lo r

    im o

    b il

    e

    GHID DE EVALUARE – GEV 630

    Evaluarea bunurilor imobile

    Introducere

    1. Acest ghid este elaborat pentru a oferi suport evaluatorilor și

    utilizatorilor de rapoarte de evaluare în înțelegerea și

    implementarea standardelor SEV 230 Drepturi asupra

    proprietății imobiliare, SEV 233 Investiția imobiliară în curs de

    construire, SEV 310 Evaluări ale drepturilor asupra proprietății

    imobiliare pentru garantarea împrumutului, prin detalierea unor

    aspecte privind metodologia de evaluare și trebuie înțeles ca

    fiind complementar cerințelor aplicabile evaluărilor de proprietăți

    imobiliare conținute în prezenta ediție a Standardelor de

    evaluare a bunurilor.

    2. Acest Ghid este aplicabil numai pentru derularea activității de

    evaluare a bunurilor imobile.

    Conținut Paragrafe

    Introducere 1-8

    Stabilirea termenilor de referință ai evaluării 9-13

    Culegerea datelor și descrierea proprietății imobiliare

    14-25

    Analiza datelor 26-35

    Aplicarea abordărilor în evaluare 36-38

    Abordarea prin piață 39-54

    Abordarea prin venit 55-67

    Abordarea prin cost 68-76

    Evaluarea terenului 77-98

    Analiza rezultatelor și concluzia asupra valorii 99-105

    Raportare 106-108

    Particularități 109-115

  • GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

    115

    3. Evaluarea bunurilor imobile poate fi realizată numai de către

    evaluatorii autorizați care dețin specializarea evaluarea

    proprietăților imobiliare (EPI), conform legislației aplicabile în

    România. Evaluarea acestui tip de bunuri nu poate fi realizată în

    nicio circumstanță de către evaluatorii autorizați care nu dețin

    specializarea EPI.

    4. În situația în care evaluarea este realizată de o firmă membru

    corporativ, aceasta trebuie să includă în echipă cel puțin un

    evaluator cu specializarea EPI.

    5. În contextul prezentului Ghid, conceptele de bun imobil și

    proprietate imobiliară sunt echivalente.

    6. Prin evaluarea proprietăților imobiliare se înțelege orice activitate

    de evaluare care are ca subiect al evaluării o proprietate

    imobiliară sau una din componentele acesteia (teren sau

    construcții).

    7. Prin termenul de construcții se face referire atât la clădiri, cât și la

    construcții speciale.

    8. Rapoartele de evaluare vor purta parafa de evaluator valabilă la

    data emiterii acestora.

    Stabilirea termenilor de referință ai evaluării

    9. La începutul procesului de evaluare, precum și pe parcursul

    acestuia, evaluatorul trebuie să stabilească termenii de referință ai evaluării care vor fi agreați cu clientul și vor fi precizați în scris într-un document contractual.

    10. Documentul contractual include cerințele cuprinse în SEV 101, cu precizările detaliate în continuare. Aceste aspecte se vor regăsi și în raportul de evaluare:

    a) Identificarea evaluatorului și a competenței acestuia;

    b) Identificarea clientului și a oricăror alți utilizatori desemnați

    (1) identificarea clientului evaluării (persoană fizică sau

    juridică);

    (2) identificarea altor utilizatori desemnați, dacă este cazul.

    Utilizatorul desemnat trebuie să fie identificat prin nume,

    conform termenilor agreați cu clientul;

  • Standardele de evaluare a bunurilor

    116

    (3) identificarea altor persoane (fizice sau juridice) care pot

    avea acces la raportul de evaluare. Atunci când este

    posibil, aceste persoane trebuie să fie identificate prin

    nume, conform termenilor agreați cu clientul. Totuși, dacă

    identificarea prin nume nu este adecvată, evaluatorul

    poate identifica o astfel de persoană prin precizarea tipului

    acesteia (de exemplu, auditorii clientului, consultanții

    juridici ai clientului, autorități fiscale etc.).

    i. Se vor preciza condițiile în care alți utilizatori desemnați

    vor putea utiliza raportul de evaluare, respectiv

    condițiile în care alte persoane pot avea acces la

    raportul de evaluare. Aceste condiții pot include

    limitarea sau excluderea asumării răspunderii

    evaluatorului față de un utilizator desemnat sau față de

    o persoană care are acces la raportul de evaluare,

    referiri la adecvarea scopului evaluării față de interesele

    unui utilizator desemnat sau ale unei persoane care

    poate avea acces la raportul de evaluare, respectarea

    termenilor de confidențialitate sau altele.

    ii. Utilizatorii desemnați, alte persoane care pot avea

    acces la raportul de evaluare, precum și condițiile

    menționate în paragraful anterior pot fi identificate și

    menționate în secțiunea privind restricțiile aplicabile

    utilizării, difuzării și publicării raportului de evaluare.

    iii. Persoana care primește o copie a unui raport de

    evaluare nu devine un utilizator desemnat decât în

    cazul în care este autorizată de către evaluator și

    identificată explicit ca utilizator desemnat.

    iv. Persoana care primește o copie a unui raport de

    evaluare fără să fi fost identificată de către evaluator ca

    utilizator desemnat sau ca persoană care poate avea

    acces la raportul de evaluare, sau fără a avea atribuții

    legale sau reglementate în legătură cu respectivul

    raport de evaluare, nu poate fi considerată ca utilizator

    desemnat al raportului de evaluare în sensul acestui

    Ghid și nu este îndreptățită la niciun fel de pretenție față

    de evaluator.

    c) Scopul evaluării

    SEV 101 și SEV 230 dau exemple de astfel de scopuri ale

    evaluării.

  • GEV 630 Evaluarea bunurilor imobile

    117

    d) Identificarea proprietății imobiliare subiect al evaluării

    Aspecte relevante pentru scopul evaluării și utilizarea desemnată a raportului, care trebuie identificate:

     adresa poștală, numărul cadastral și alte asemenea și/sau descrierea legală sau alte referințe asemănătoare necesare pentru a prezenta cu precizie localizarea proprietății subiect;

     în cazul în care adresa subiectului evaluării nu are cod poștal, se precizează codul poștal al localității de care aparține;

     dreptul de proprietate supus evaluării;

     orice restricție a dreptului de proprietate supus evaluării, cunoscută sau evidentă.

    e) Tipul valorii

    f) Data evaluării

    (1) Data evaluării reprezintă data la care este valabilă concluzia privind valoarea estimată.

    (2) În completarea cerințelor cuprinse în SEV 101, referitoare la data evaluării, aceasta poate să nu fie menționată în mod expres în documentele contractuale care se referă la evaluări ce vor fi elaborate în baza unor comenzi viitoare (cum este cazul contractelor de prestări servicii de evaluare încheiate cu instituțiile de credit). Documentele contractuale trebuie însă să indice intervalul de timp în care urmează să se emită raportul de evaluare și data de la care se calculează acest termen.

    (3) Data evaluării nu poate fi ulterioară datei raportului.

    g) Documentarea pentru efectuarea evaluării;

    h) Natura și sursa informațiilor pe care s-a bazat evaluarea;

    i) Ipoteze și ipoteze speciale

    (1) Ipotezele speciale pot fi formulate numai dacă acestea pot fi considerate, în mod rezonabil, ca fiind realiste, relevante și adecvate cu circumstanțele particulare ale evaluării.

    (2) În cazul în care un client solicită o evaluare pe baza unei ipoteze pe care evaluatorul o consideră ca fiind nerealistă, acesta trebuie să refuze furnizarea serviciilor de evaluare.

  • Standardele de evaluare a bunurilor

    118

    j) Restricții de utilizare, difuzare sau publicare;

    k) Declararea conformității evaluării cu standardele de evaluare aplicabile în România sau explicarea cauzei neconformității;

    l) Descrierea raportului.

    11. Termenii de referință ai evaluării pot fi modificați pe parcursul

    procesului de evaluare, după caz, prin acordul scris al

    evaluatorului și clientului, cu condiția ca orice modificare să fie

    agreată în scris de către părți înainte de finalizarea procesului de

    evaluare și emiterea raportului de evaluare.

    12. Termenii de referință ai evaluării trebuie formulați într-o manieră

    clară, care să nu inducă în eroare niciuna dintre părțile

    contractuale și niciun terț independent și avizat care are acces

    legitim la documentul contractual în care aceștia sunt consemnați.

    13. Termenii de referință ai evaluării agreați de către evaluator și

    client în documentul contractual menționat anterior, precum și

    orice referire la acest document contractual, trebuie prezentați în

    raportul de evaluare, în mod sintetic, într-un format considerat

    adecvat de evaluator. În toate cazurile, acești termeni vor fi

    formulați

View more