evaluarea-bunurilor-imobile-teorie-și-practică, conspect

Upload: nicusorule

Post on 04-Jun-2018

265 views

Category:

Documents


1 download

TRANSCRIPT

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    1/154

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    2/154

    12.1. Etapele de aplicare a metodei vnzrilorcomparabile............................7412.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelordecomparaie ............................. ........................ ........................................ 7512.3. Metodele i etapele de estimare a ajust rilor..................78

    Capitolul 13. Metoda venitului.......... ........................ 8213.1. Estimarea venitului operaional net .....8313.2. Metoda capitalizrii directe ............................. 8813.3. Fluxurile de numerar actualizate ............ .............. ...................... 90

    13.3.1. Rata de actualizare......... .................. 9213.3.2. Venitul de la vnzarea bunului imobiliar

    (Reversie)...........94

    Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate ..................................................... 96

    Capitolul 15. Raportul de evaluare ....................................................................... 99

    Bibliografie........... ................ ,.,... .......... .. --- ------------- .. ....... 101Anexa 1. Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor imobiliare .............................................................................................................. 104Anexa 2. Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate ..................... 107Anexa 3. Tabele f inanciare ......... ....................................................................... 108

    Tabelul 1. Valoarea viitoare aun itii. ......109Tabelul 2. Valoarea prezent a u n itii...lll Tabelul 3. Valoarea prezent aanui tii ............................113Tabelul 4. Valoarea viitoare aanuit ii........115Tabelul 5. Rata de amortizare a uni t ii......................117Tabelul 6. Factorul fondului decompensare........................................119

    Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura c onstruciilor ............. ............ 121Anexa 5. Coninutul recomandat al raportului de evaluare............ 122Anexa 6. Dicionar de ter meni de evaluare romn-rus-englez ......................... 126

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    3/154

    Despre autoriOlga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginer -

    econom ist n domeniul economiei construciilor.n anul 1989 a susinut teza de candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel regional" la I nstitutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena,Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (UniversitateaWisconsin, SUA).

    ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din 1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine

    funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare.

    Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori.

    Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii.

    Angela Matcov este absolventa fac ultii Relaii Economice Internaionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la

    programul de m asterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut

    teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii. Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea Proprietii Imobiliare. Din1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economist-evaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pelng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in de domeniul evalurii bunurilor imobiliare.

    Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate, precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000),elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS.

    Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi c nu cunoteam nite lucruri att de evidente.

    Seneca Senior

    PREFA

    Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii favorabi le pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni.n ultimuldeceniu, bunoar, au devenit cunoscute in ara noastr profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, devel oper i evaluator.

    Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolutnou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    4/154

    8

    Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituiile financiar - creditare, ntr-un cuvnt, ben eficiarii serviciilor de evaluare, se intereseaz tot mai des de valoarea de pia a bunurilor imobiliare dect de preul normativ, care reflect cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de pia, la rndul ei, reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieei i este considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoare real a bunului.

    Noul coninut al activitii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de pi a a bunurilor imobiliare, a creat confuzii n concepte care preau a fi temeinice i nu erau puse la ndoial.n lipsa unui cadru metodologic unic,evaluatorii care activeaz att n cadrul ntreprinderilor de stat, ct cei ai ntreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utiliznd, de regul, metodici proprii i interpretnd dup bunul plac metodele de evaluare de pia general acceptate n lumea profesionitilor.

    Dei preul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios n caleadezvoltrii pieei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre i nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea ntreprinderilor de stat lcalculeaz pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evalurii.Evaluatorii care activeaz la ntreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de pia a bunurilor imobiliare, dar imperfeciunea cadrului metodologic contribuie la apariia unei diferene mari ntre rezultatele obinute la evaluarea unui obiect efectuat de diferii evaluatori.

    Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptat recent de Param entul rii, este menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a proprietilor imobiliare. Conform prevederilor legii, n majoritatea cazurilor cnd este solicitat evaluarea, evaluatorul determin valoarea de pia a proprietii. Totodat, legea stipuleaz expres c att evaluatorii din cadrul ntreprinderilor private, ct i ai ntreprinder ilor de stat vor folosi aceleai metode de evaluare - metodele de pia. Astfel, crearea cadrului metodologic unic i elaborarea standardelor naionale de evaluare sunt dou probleme foarte actuale pentru domeniul evalurii. Soluionarea acestor probleme va conduce la interpretarea i aplicarea corect a conceptelor economice, metodelor i tehnicilor de evaluare, va mbunti calitatea serviciilor de evaluare.

    Prezenta mo nografie este o prim ncercare n Moldova de a prezenta n mod sistematizat metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare. Drept baz teoretic a lucrrii au servit Standardele Internaionale i Europene de Evaluare, n care i-a gsit reflectare cea mai bun practic mondial n domeniul evalur ii.

    n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor imobiliare, factorii ce influeneaz valoarea lor. Ea include recomandri practice privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice i economice ale bunurilor imobiliare.

    Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite n evaluare i teoriei actualizrii cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicat pe larg la analizainvestiiilor i evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului.

    O atenie deosebit este acordat descrierii metodelor de evaluare: metodei costului, metodei vnzrilor comparabile i metodei venitului. Sunt prezentate algoritmii efecturii calculelor i exemple de estimare a valorii prin diferite metode.

    n monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizatecaracteristicile de baz ale etapelor i descrise aciunile evaluatorului la fiecare etap a evalurii.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    5/154

    9

    Prezenta lucrare se ncheie cu expunerea criteriilor crora trebuie s corespund raportul de evalua re i recomandri privind structura i coninutul raportului.

    n monografie sunt incluse anexe care, dup prerea autorilor, vor f i utileevaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculrii uzurii fizice a construciei, structura recomandat a raportului de evaluare, precum i lista actelor normative ce reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. innd cont de faptul c evaluarea de pia a bunurilor imobiliare este o activitate relativ nou pentru ara noastr, autorii au elaborat un dicionar romn-rus-englez de termenide evaluare. Acest dicionar este o prim ncercare de a sistematiza terminologia specializat, urmnd a fi completat n viitor.

    Autorii au evitat n mod intenionat expunerea simplificat a materialului,lucrarea fiind destinat unui cititor iniiat n problemele evalurii, care posed cunotine economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construcii-lor, arhitecturii, materialelor de construcie, economiei construciilor i analizei finan-ciare.

    Autorii i exprim sperana c prezenta monografie va fi util colaboratorilor tiinifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil economic, va contribui la asimilarea cunotinelor noi i familiarizar ea lor cuexperiena acumulat n Moldova i rile dezvoltate cu economie de pia n domeniul evalurii.

    Sugestiile i observaiile Dumneavoastr referitor la monografie, V rugm s le expediai pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chiinu, strada Pukin 47, biroul 514sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau [email protected] .

    AutoriiToate ideile sunt vechi ca l umea,

    doar noiunile conin ceva nou. Alfred Nobel

    Capitolul 1ASPECTE GENERALE

    ALEEVALURII BUNURILOR IMOBILIARE

    Noiuni de baz: Activitate de evaluare

    Bun imobiliarCost Drept de proprietate Drepturi reale Evaluare Evaluator Patrimoniu Pre ValoareValoare de pia

    mailto:[email protected]:[email protected]:[email protected]:[email protected]
  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    6/154

    10

    Acest capitolul descrie bazele teoriei evalurii; examineaz esena i atributelebunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de pia, cadrul

    juridic al activitii d e evaluare.

    Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul i tot ceea ce este legat de el (construc iile, plantaiile perene, etc.) drept cele mai importante resurse pentru satisfacerea att a necesitilor sale vitale (locuin, hran), ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul din cele patru mijloace de pro ducie. La momentul actual, importana pmntului i a altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de diverse tiine, cum ar f i juri sprudena, economia i sociologia. Acest fapt a determinat interesul pentru valoar ea proprietilor menionate- concept economic ceeste bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare:

    orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structuriilui; pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuriimobiliare nu pot fi deplasate fa r a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor; bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare; oferta de bunuri imobiliare este limitat; bunul imobiliar este util oamenilor.Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este

    determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor imobiliare.n urma interaciunii factorilor pieei ia natere expre sia real a valorii, piaa f iind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice.

    1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor

    n diferite sisteme juridice sunt accept ate diferite definiii ale bunurilor imobiliare. Diferena se exprim doar prin gradul de detaliere i extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare.

    Conform legislaiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat pm ntul i totul ce este mai mult sau mai puin legat de el. Dreptul de proprietate asupra

    pmntului se extinde mai jos de linia solului pn la centrul pm ntului i mai sus de linia solului pn la cer".

    Codul Funciar al Suediei stipuleaz: "Bun imobiliar este pmntul " 1LegislaiaFederaiei Ruse atribuie noiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele acvatice, precum i totul ce este legat de pmnt, adic obiectele care nu pot fi deplasate fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, inclusiv pdurile, culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele,

    navele maritime i navele cosmice pasibile nregistrrii.'In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare suntraportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvati ce separate, plantaiile

    prinse de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor ' . Bunurile imobiliare i drepturilor reale asupra lor sunt supuse nregistrrii de stat n Registrul Bunurilor Imobile.

    1 Jordabalk (SFS 1970:994).

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    7/154

    11

    Este important s menionm c n procesul evalurii, obiectul evalurii este examinat att c a obiect fizic, ct i ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor legate de el. n practica evalurii drepturile patrimoniale i bunurile imobiliare la care se refer aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de proprietate imobiliar".

    n legislaia Moldovei sunt folosite noiunile patrimoniu", care reprezint "t otalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot fi evaluate n bani),

    privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele...' i bun imobiliar", definiia cruia a fost prezentat anterior.n prezenta lucrare, pentru anelege mai uor aspectele procesului de evaluare i aspectele economice legate de bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noiunea de proprietate imobiliar" ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor cu valoare economic, precum i a bunurilor imobiliare la care se refer aceste drepturi i obligaiuni, ce aparin unei persoane fizice sau juridice.

    Drepturile i obligaiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea n mod general este acceptat ideea c proprietatea imobiliar reprezint un mnunchi" de drepturi incluse n definiia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia bunurilor prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare potfi limitate de existena unor drepturi care aparin altor persoane i care pot fi impuse

    prin lege sau apar n rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietateasupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care semanifest prin:

    1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare;2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privat

    pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate publ ic; 3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementri

    asupra exercitrii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura protecia public, sntatea, bunstarea general. Acest drept se manifest prin emiterea actelor normative privind zonarea localitilor, normelor de construcii, etc.

    4) succesiunea vacant- dreptul statului de a intra n posesiunea bunuluiimobiliar care dup decesul stpnului nu a fost revendicat de motenitori.

    1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia

    Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea 2 . Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de client, n procesul de evaluare poat e fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele

    profesionale.n perioada de tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o

    semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,

    2 Legea Republi cii M oldova cu privir e la activitatea de evaluar e, nr. 989 - XV din 18.04.2002, art.l.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    8/154

    12

    demonopolizar e i restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobiliar dat pentru participanii la piaa imobiliar.

    n literatura economic pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoare de pia". Dup prerea noastr, importana teoretic i practic a noiunii date este redat n definiia Standardelor Europene de Evaluare (ediia anului 2000): Valoareade pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzaci e liber, dup un marketing adecvat, n care fiece parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere ."

    n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice, strns legate de conceptul valoare": pre" i cost". Astfel, evaluatorii utilizeaz noiunea de cost" referitor la producia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la condiia n care poate f i consumat, adic utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de pre", de regul, se referIa o tranzacie concret de vnzare-cumprar e i reprezint suma de bani care un cumprtor concret a pltit-o sau este gata s o plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar concre t i care a fost (sau este) acceptat de ctre vnztor, n circumstane specif icetranzaciei date.

    Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii poteniali de pe piaa imobiliar.O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su (valoare util) care este egal cu suma pe care acest proprietar este gata s o accepte (de regul n numerar) n schimbul pro prietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de valoarea util care este egal cu suma care poate f i obinut de la vnzarea proprietii imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i vnztorilor poteniali.

    1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova

    Confi rmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n economia Moldovei s- a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000.n aprilie 2002 ParlamentulRepublicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea deevaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului. Evaluator

    poate fi orice perso an cu studii superioare n evaluare, sau dup caz studii superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru- organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea deevaluare prevede definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obteti ale evaluatorilor i ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare.

    O prezentare sistematizat a actelor normative ce influeneaz procesul de evaluare a bunurilor imobiliare i care sunt la moment n vigoare, este inclus n Anexa 1.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    9/154

    13

    Cunoaterea unor principii poate nlocui net irea unor factori.

    Helveiu

    Capitolul 2PRINCIPIILE DE EVALUARE

    Noiuni de baz: Principii de evaluareCerereOfert Concuren Conjunctura pieei Coeficient de absorbie

    In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare, principiile i legitile care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare.

    Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete deevaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar,n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele categorii:

    1) principii ce reflect atitudinea utilizatorului; 2) principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare; 3) principii ce reflect atitudinea pieei; 4) principiul celei mai bune i eficiente utilizri. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c

    influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliareconcrete

    pot fi aplicate doar unele din principiile menionate mai sus i cu anumite limitri.

    2.1. Principiile ce ref lect atitudinea utilizatorului

    Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul substituiei i principiul de anticipare.

    Principiul utilitii (utilit y) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului ntr-un loc d at i la un moment dat.

    Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint

    pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    10/154

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    11/154

    15

    n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii i ofertei, principiul concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i principiul conformitii.

    Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun imobiliar este determin at de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se af l n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999- 2001 n municipiul Chiinu, oferta de

    bunuri im obiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a rezultat ntr- o scdere semnificativ a preurilor.

    Principiul concurenei (compet ition) presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului.

    Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare seschimb continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb politica statului; se schimb preferinele consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului imobiliar.

    Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu destinaie industrial ntr- un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate n sectorul dat.

    Principiul conformitii (confo rmity) afirm c stilul arhitectural, gradul de

    confort al bunului imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai mic dect valoarea apartamentelor moderne.

    Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei.Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie al unei case este de 200 mii dolari SU A i este construit ntre-un sector inferior, unde,de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei.

    2.4. Principiul celei mai bune i ef iciente utilizri

    Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizatdeStandardele I nternaionale de Evaluare i estefolosit pe larg de evaluatorii dinAmerica de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare.

    Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia.3

    3 P. Champnes. Standardele Eur opene de Evaluare, ediia anului 1997, Addenda 11.01.16

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    12/154

    Principiul celei mai bune i ef iciente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunindi alte principii de evaluare menionate anterior.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    13/154

    Nu exist lucruri mari fr obstacolemari.

    Voltaire

    Capitolul 3

    PROCESUL DE EVALUARE

    Noiuni de baz: Misiune de evaluare Metode de evaluare Metodavnzrilor comparabile Metoda costului Metoda venituluiCea mai bun i eficient utilizare

    In prezentul capitol sunt examinate esena i etapele de baz ale procesului de evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandri practice privind coninutul

    fiecrei etape.

    Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluareai care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a f i estimat, prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii.n majoritatea cazurilor procesul evalurii constituie urmtoarele etape (fg. 3.1):

    1) definirea misiunii de evaluare;2) colectarea i analiza datelor; 3) analiza celei mai bune i eficiente utilizri; 4) aplicarea metodelor de evaluare;5) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; 6) ntocmirea raportului de evaluare.

    Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare

    Prezenta etap include urmtoarele elemente:

    identificarea bunului imobiliar; identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate; determinarea scopului evalurii; determinarea bazei de evaluare (tipului valorii); determinarea datei de evaluare; coninutul misiunii de evaluare; alte condiii limitative.

    F ' S ^ ^ r ^ i T Q l S f ^ ' 1 cadastral sau adresa potal. Identificarea include descrjereacomple ta bunulu^imobil iar evaluat, precum i starea

    ^^ir'! 1 _ v -ln care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n

    b l l i ii b l i i bili Id ifi l

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    14/154

    18

    baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar.

    Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului,ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia suntevaluate, poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de

    proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la feldreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale.

    Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea unui obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice carevainfluena conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunuluiimobiliar.De regul, data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar,efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieei.

    Problema determinrii scopului evalurii i tipului valorii estimate este tratat n capitolul 4 al prezentei monografii.

    Etapa 2. Colectarea i analiza datelor

    Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii:

    s fie adecvate obiectului evalurii; s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data evalurii);

    s fie demne de ncredere; s f ie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru justif icarea opiniei

    evaluatorului).La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia

    pieei i segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar, colectai la nivel de sector (cartier), of a, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici i factorii de mediu.

    Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilorspecifici al obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i

    deprecierea, veniturile i cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului.Ultimul grup de factori ce urmeaz a f i analizat de evaluator sunt factorii specifici

    pentru piaa dat i segmentul pieei la car e se refer bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiz pentru acest grup de factori sunt: lista proprietilor competitive, obiectele oferite pentru vnzare, obiectele propus e pentru arend, studiul cererii, ratele de absorbie ale pieei.

    Etapa 3. Anal iza celei mai bune i eficiente utilizri

    Prin intermediul analizei celei mai bune i eficiente utilizri evaluatorul stabilete influena factorilor pieei asupra obiectul evaluat i identific modul de utilizare pecare se bazeaz estimarea valorii f inale. Exist dou temeiuri pentru care este necesar analiza

    celei mai b ne i eficiente tili ri Prim l temei este de a facilita proces l de

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    15/154

    celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul deidentificarea bunurilor imobili are comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s f ieidenticsau similar din punct de vedere a celei mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea temei const n faptul de a decide necesitatea meniner ii bunului imobiliar n stareaactual sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct

    profitulobinut de la utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot f i obinute ncazulunei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului deutilizarea bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere f izic, posibil din punct devederelegal i eficient din punct de vedere economic.

    Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare

    In standardele activitii profesionale se menioneaz c n procesul evalurii evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate:

    metoda vnzrilor comparabile; metoda costului; metoda venitului.In cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil,

    evaluatorul trebuie s argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fi ind faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor metode pot f i diferite.

    Etapa 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale

    Urmtoarea etap a procesului de evaluare reprezint reconcilierea valorilor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea f inal a bunului imobiliar se va baza pe estimrile valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapareconcilierii, evaluatorul, bazndu- se pe propria experien i cunotinele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor obinute prin metodele folosite.

    Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare

    Etapa final a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). n dependen de nelegerea prealabil ntre client i evaluator,raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau aunui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma i coninutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale internaionale i naionale, cum ar f i Standardele Europene de Evaluare".

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    16/154

    20

    Definirea Misiunii de Evaluare

    IdentificareabunuluiImobil

    Identificarea

    drepturilorpatrimonialeConinutul

    misiuniideevaluare

    Colectarea i Analiza Datelor

    Factorii Externi

    Factori economici Factori juridici, politici Factori sociali Factori de mediu

    Factorii Interni

    Amplasarea Modul de utilizare Caracteristicile fizice ale

    bunului imobil

    Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

    Terenul considerat liber Fizic realizabil Legal admisibil Economic eficient

    Aplicarea metodelor de evaluare

    Reconcilierea Valorilor i Estimarea Valorii Finale

    Raportul de Evaluare

    Scopulevalurii

    Tipulvalorii

    Dataevalurii

    Altecondi iilimita-tive

    I

    Metodavnzrilor

    comparabileMetodaVenitului

    MetodaCostului

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    17/154

    Figura 3.1. Procesul de evaluare

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    18/154

    Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    19/154

    23

    Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat , i pentru efectuarea crora evaluatorul poaterecomandao mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri:

    Vnzarea bunului imobiliar. n acest caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul i mobiliar poate fi vndut pe piaa liber- valoarea de pia. Laestimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia.

    Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a

    bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr- o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va f i valoarea de invest iie.

    Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unuimprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj.Valoarea estimat va f i valoarea de pia , ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabili tii debitorului. Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de v nzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare.

    Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valoriide pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend.

    Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit oabordarespecifi c. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevan t, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de pia a bunului imobiliare poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind cnvaloarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia

    poatefi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr -o perioadderecesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectura] elegant i sofisticat, saulaconstru cia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare.

    ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare esteefectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de

    pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan , ndependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative nvigoare.

    Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    20/154

    24

    Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii esteefectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii.

    Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaosdecapital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat deorganizaiile abilitate de stat. Valoarea impozabil se determin n baza valorii de piaa bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar.

    Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. n unele cazuri,

    ono rariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificrii notariale. Evaluarea este necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar.n acestcaz valoarea estimat este valoarea de pia.

    Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete de evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare. Urmtoar ele baze de evaluare sunt cel mai des ntlniten practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele internaionale de evaluare.

    Valoarea de pia - suma estimat pentru care un activ ar putea f i schimbat ladata evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr- o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere5.

    Valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care unactivar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr -o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere.

    Valoarea de nlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau alte construcii analogice cldirii sau construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate.

    Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea uneicopii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea cldirii sau construciei evaluate, innd cont de uzura cldirii sau a construciei evaluate.

    Valoarea de investiie - valoarea bunului imobiliar determinat n baza rentabilitii bunului imobiliar pentru o persoan concret innd cont de scopurile investiionale concrete.

    Valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunuluiimobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a f i nstrinat ntr -o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia neadecvate, comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia.

    Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Astfel, n procesul unei evaluri,

    5 TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare, Ediia romn 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANE VAR,Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IR OVAL.

    evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    21/154

    25

    p pasup>r a cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii.

    n prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de pia, totodat, prezentnd definiiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de pia sau din alte abordri diferite de cele de pia, aprobate pentru a f i utilizate n diverse scopuri,circumstanele adecvate pentru utilizarea lor i recomandrile privitoare la modul de aplicare.

    Nici un talent nu poate birui slbiciunea pentru d etalii.Artur Bloh

    Capitolul 5

    CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARE Noiuni de baz: Fondul funciarCote echivalente de terenTipul bunului imobiliarUtilizare funcional

    In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldova: Codul Funciar i Codul Fiscal;de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare.

    n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecteametodelor d e evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare estenevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite)clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor

    bunurilorimobiliar e n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii.

    n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare.Actelenormative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele.

    O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar 6 ,conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituiefondulfunciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia

    principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri:

    cu destinaie agricol; din intravilanul localitilor; destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii

    speciale; destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de

    valoare istorico- cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi;

    6 Legea Republicii Moldova. Codul Fun ciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente i completri).

    terenuri ale fondului silvic;

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    22/154

    26

    terenuri ale fondului apelor; terenuri ale fondului de rezerv.

    Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, lacategoriaterenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole. La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate

    construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    23/154

    ale gospod riei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval,aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenur i.

    Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor. Deexemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri f ar indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooper ativelede construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special.

    Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenuriledin extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaia special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie.

    Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin

    pe rsoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor deconstrucie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovrir ilor

    pomicole.n activitatea practico- tiinif ic i literatura metodologic lipsete o abordare

    unic a clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul

    evalurii servescjjiri2plasaEa, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de vedere al amplas rii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate ndou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan.

    Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele.

    Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare amplasatfiin.c apital, q^en rele judeene, n l ocalitlilejwale." Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: te renurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial^"amplasate n extravilan;loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil.

    Drept exemplu de clasi ficare dup tipul bunurilor imobiliare prezentm clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri:

    apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine (apartamente pentru familii mici sau garsoniere);

    apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi; apartamente standard n case de serie; apartamente n case " de elit", construite dup proiecte mbuntite. Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii: case construite n perioada anilor 1930 -19 60 (de regul, cu un singur nivel i

    calitate medie);

    case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    24/154

    28

    standard); case construite n anii 1990 (conform standardelor europene); vile (construcii capitale); csue sezoniere.

    Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional (fig. 5.1.), conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurileimobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.);

    bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de alimentare cu combustibil, etc.);

    bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere, ateliere de producie, etc.);

    loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravil an (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni);

    bunurile imobiliare speciali zate care datorit caracterului su specific nu se vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care

    poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult i altele.

    n conformitate cu clasificarea prezentat i n rezultatul unei analize a pieei imobiliare am constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele (n special, cele amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi), casele de locuit individuale, construite n anii 1970- 1980 i bunurile imobiliare cu destinaie comercial de mrime mic.n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile cu destinaie agricol.n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate, existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap naturale.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    25/154

    Bunuri Imobile

    Bunuri imobile cu destinatie locativ Bunuri imobile cu destinatie comercial Bunuri imobile cu destinatie

    industrial Bunuri imobile specializate

    oficiile bncilor si

    institutiilor financiare cldiri ale cultelor

    Loturi de pmntntreprinderi industriale obiecte ale sectorului energetic,

    transportului, comunicaiilorcase de locuitdestinate construciei magazinecentrecomerciale

    aferente obiectelor industrialesi comerciale

    hoteluri,moteluri,camping

    depozite obiecte ale gospodriei comunale

    apartamente

    de uz public vile statii de aprovizionare cucombustibil

    institutii ale nvmntului si medicinii

    ateliere de producere

    cu destinatie agricola:teren arabil, livezi, vii, puni

    ntreprinderi ale alimentaiei publice (restaurant, cafenea)

    institute de cercetricasute sezoniere

    obiecte ale culturii, muzeeoficii

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    26/154

    Bunuri Imobile

    centre de distractie,cinematografe, cluburi

    Figura 5.1. Clasificarea bunurilorimobiliare

    dup destinaia funcional

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    27/154

    Cnd elimini imposibilul, neverosimilul devine adevr.

    Din Legile lui

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    28/154

    28

    Murphy

    Capitolul 6

    FACTORII DE INFLUEN ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIAR

    Noiuni de baz: Factori interni Factori externiCerereaOferta Elasticitate

    n prezentul capitol sunt examinai factorii externi i factorii interni, ce influeneaz valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determin cererea i oferta

    pentru proprietile imobiliare. O atenie deosebit este atras factorului amplasrii i caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare.

    Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot fi externi i interni.

    Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri: 1) factorii economici;2) factorii juridici, administrativi i politici; 3) factorii sociali;4) factorii naturali i de mediu.

    1. Factorii Economici

    Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general:

    gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    29/154

    situaia criminogen; atitudinea fa de dreptul de proprietate.

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    30/154

    30

    p p p

    4. Factorii naturali i de mediu

    Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer:

    clima; seismicitatea; nivelul apelor subterane; zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; construcii pe rocilesedimentare; prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de

    producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori.

    Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt deter minani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai mare m sur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg alcuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr -un anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea,n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer:

    amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii; distana fa de centrul localitii; amplasarea n cartier; distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public; etajul amplasrii ncperii izolate, etc.

    Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este important s f ie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic, amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar f i, apartamente amplasaten blocuri l ocative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului.

    n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare.

    Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti (electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful,

    solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor.

    Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei- total (m ) i locativ (m~); vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest);

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    31/154

    31

    numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie ter mic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor.

    Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat.

    In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s f ie identificai i analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii influeneaz ntr -un mod semnificativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile

    pentru colectarea lor. Dac pentr u aceasta trebuie de pltit - ea merit s fie analizat.

    Legea evaluatorilor din Grecia antic.

    Capitolul 7

    METODELE DE ANALIZ A PIEEI IMOBILIARE

    *

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    32/154

    32

    Noiuni de baz: Piaa imobiliar Segmentarea pieei imobiliare

    Analiza pieei Infrastructura pieei Surse de informaie

    Prezentul capitol examineaz criteriile de segmentare a pieei imobiliare, cererea i oferta pe piaa imobiliar, prezint direciile principale ale analizei pieei imobiliare.

    Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a

    procesului de evaluare.Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr -un numr mare

    de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de " pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie: "P iaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite

    preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. "Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n

    capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei imobiliare:

    1. Piaa imobiliar locativ , care cuprinde case de locuit individuale,

    apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative.2. Piaa bunurilor imobiliare comercial e, care include oficii, bunuri imobiliareutilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial.

    3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale suntexaminate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare.

    4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie).

    5. Piaa bunurilor imobiliare specializat e, cum ar fi : cldirea aerogrii, podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.

    '/ac.OpuAMaH, H.Op;iy3H A HOJIU 3 U OIFEHKA npuH oaimeu doxod nedeu.wuMocmu , M.flejio. 1995, crp.5.

    Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot f ienumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n

    proprietatea imobiliar i altele. Segmentarea pieei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei.

    Analiza pieei reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pieei, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze

    condiiile pieei la bunul imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar.

    Analiza pieei permite:

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    33/154

    33

    Analiza pieei permite: determinarea celei mai bune utilizri a bunului imobiliar; determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n

    scopul efecturii analizei comparative ce st la baza metodei vnzrilor comparabile i ajustrii preurilor bunurilor imobiliare comparabile, innd cont de condiiile pieei;

    determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construciei pentru a f iutilizate n metoda costu rilor. Totodat informaia dat poate fi utilizat n scopul determinrii alocaiei pentru uzura bunului imobiliar.

    determinarea mrimii ofertei bunurilor imobiliare n exces fa de cerere, rata de absorbie a pieei, renta de pia, rata profitului curent i viitoare, la aplicarea

    metodei capitalizrii venitului aceast informaie este utilizat pentru estimarea fluxurilor de capital, precum i a ratelor de actualizare i capitalizare.

    Nu exist proceduri universale recomandate pentru analiza pieei, deoarecefiecare misiune de evaluare depinde de necesitile specif ice ale clientului i prin urmare de scopul pentru care aceast evaluare este efectuat. Totodat inem s men ionm c analiza pieei se bazeaz pe anumite principii fundamentale, care rmn constante, indiferent de metodologia analizei, i anume:

    1) definirea pieei; 2) identificarea cererii;3) identificarea obiectelor ofertei.

    Definirea pieei

    La etapa iniial de analiz a pieei, evaluatorul trebuie s identifice tipul obiectului evalurii i piaa imobiliar pe care este expus obiectul, ceea ce permite:

    identificarea corect a obiectelor comparabile; efectuarea analizei pieei imobiliare din care face parte obiectul evalurii; determinarea impactulu i factorilor externi care influeneaz valoar ea.

    Pentru identificarea unei piee imobiliare sau a unui segment al pieei imobiliare, evaluatorul investigheaz urmtorii factori:

    tipul bunului imobiliar evaluat (cas de locuit individual, centre comerciale, oficii, etc.);

    caracteristicile bunului imobiliar:- ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor; - calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural; baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate

    datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile i altele. piaa - defi nirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate

    fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate f i urban sau rural. bunurile imobiliare substituente - sunt identifi cate obiectele care posed o

    utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economice^

    Identificarea cererii

    Cererea reflect necesitile, dorina material, puterea de cumprare i preferinele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor

    poteniali ai bunului imobiliar- cumprtori, arendai sau clientela care va f atras, dac obiect al evalurii este o proprietate de tip comercial.

    Urmtorii factorisunt importani n analiza cererii:

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    34/154

    34

    Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii: numrul populaiei localitii piaa imobiliar a creia este cercetat; venitul populaiei; rata omajului; raportul dintre proprietarii i arendaii bunurilor imobiliare; nivelul economiilor populaiei i condiiilede atragere a mprumuturilor (rata

    dobnzii , raportul dintre valoarea bunului imobiliar i mrimea mprumutului, etc.); perspectivele de cretere i dezvoltare ale localitii; factorii naturali i de mediu care determin atractivitatea cartierului i

    bunului imobiliar;

    sistemul fiscal i administraia local; disponibilitatea obiectelor social- culturale (instituii de cultur, instituii de nvmnt, instituii medicale, etc.).

    Identificarea obiectelor ofertei

    Oferta se refer la producerea i disponibilitatea bunurilor imobiliare de unanumite tip pe piaa imobiliar. Pentru a efectua o analiz minuioas a ofertei, evaluatorul trebuie s examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concuren obiectului evaluat. n lista bunurilor imobiliare "co mpetitive" obiectului evalurii sunt incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare n curs de dezvoltare(nefinali zate) i eventualele proiecte.

    Analiza ofertei urmeaz s se concentreze asupra examinrii urmtorilor factori: numrul icalitatea obiectelor libere; volumul construciilor noi- n curs de dezvoltare sau n proiect; disponibilitatea i preul terenurilor libere; costurile de construcie; disponibilitatea creditelor pentru construcii; impactul reglementrilor locale (zonarea, condiiile de eliberare a autorizaiei

    de construcie) asupra volumului construciilor i costului de construcie. Exist destul lumin pentru cei care vor s vad

    i destul " ntuneric pentru cei care nu vor.B. Pascal

    Capitolul 8

    INSPECTAREA l DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARE

    Noiuni de baz Inspectarea obiectului Expertiza tehnic Perioada de marketingCldire Construcie ncpere izolat Registrul bunurilor imobile

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    35/154

    proprietii imobiliare, necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei sau privind alte aspecte.1

    Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    36/154

    participareareprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar.

    In procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i se recomand s f ie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele remarcate, cum ar fi : crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc.

    Unul din scopuri le inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicatendocumentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important sfiecomparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i

    conform actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate nactivitateaeconomic). De regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel deanaliz a corespunderii nscrierilor oficiale i a strii lucrurilor n realitate, va permiteevitareamajorrii sau diminurii nentemeiate a valorii proprietii imobiliare.

    Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece conform practicii generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri a bunului imobiliar.

    8.2. Descrierea obiectului evalurii

    n standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinele pentrudescrierea bunului imobiliar n raportul de evaluare. Totodat pe piaa imobiliar s-a stabilit dejao practic n ct privete prezentarea avantajelor i dezavantajelor bunului imobiliar n raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie s se conduc evaluatorulsunt:

    datele prezentate trebuie s f ie clare i neechivoce; datele trebuie s f ie corecte i confirmate de sursele originale de informaie. n Republica Moldova, de asemenea, nu exist nici un document care ar stabili

    standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. n opinia noastr descrierea bunului imobiliar prezentat n tabelul 8.1 ar permite o nelegere adecvat a factorilor ce determin valoarea de pia a obiectului evalurii i a valorii estimate.

    Tabelul 8.1Descrierea propr ietii imobiliare

    Elementele Descrierii Semnifica ia

    Referin eDestinaia proprietii Locativ (rezidenial), comercial, industrial,

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    37/154

    37

    p p imobiliare

    Locativ (rezidenial), comercial, industrial, recreaional, special, agricol, etc.

    Modul de utilizare curent Cas de locuit individual; apartament; cas sezonier (csu de livad); magazin; oficiu; depozit;restaurant;hotel; banc; coal; bloc de producere, etc.

    Amplasarea Localitatea i adresa. Se vor descrie caracteristicile localitii n care este amplasat bunul imobiliar, nivelul de dezvoltare a localitii, disponibilitatea obiectelor de infrastructur care influeneaz valoarea bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reele electrice, termice, canalizare, ap potabil).

    1 RICS Appraisal and Valuation Manual , 1995 36

    Continuare tabelul 8.1Descrierea Juridic

    Natura drepturilor evaluate. Dreptul de proprietate, dreptul de arend sau alte

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    38/154

    38

    drepturi Limitrile dreptului evaluat (servitute, termenii arenzii).

    Existena contractelor de arend sau sub-arend.

    Detalii privind contractele de arend sau subar end: ermenii i plata de arend, cazurile modificrii

    clauzelorcontractului, condiiile de reziliere a contractului.

    Obligaiuni financiare legate de proprietate imobiliar.

    Acorduri financiare privind creditarea proprietii n curs de dezvoltare.

    Cerinele legale Planul general de dezvoltare alocalitii

    Permite determinarea zonei utilizrii funcionale n care este amplasat construcia, precum i efectuarea

    nor previziuni privind dezvoltarea teritoriului:construcia unor magistrale (drumuri) auto, etc.

    Factorii de MediuPrezena unor materiale sau a ehnicii periculoase sauduntoare

    Descrierea observaiilor

    Prezena construciilor idicate ilegal i contrar ormelor i standardelor

    existente n construcii

    Descrierea observaiilor

    Prezena liniilor electrice de ensiune nalt n apropiereaunului imobiliar, ceea ceoate fi privit de participanii

    la piaa imobiliar ca duntor pentru sntate

    Descrierea observaiilor

    TerenulSuprafaaterenuluiForma Dreptunghiular, multilateral, etc. Topografia Pant, etc. Starea terenului Nedezvoltat, pregtit pentru construcie, cu plantaii,

    etc.Accesul la teren Transportul public;

    Calitatea i starea drumurilor de acces Reele de utiliti Reele electrice

    Conducta de gaz Sistemul de asigurare cu ap potabil Sistemul de canalizare Sistemul de asigurare cu energie termic Reelele telefon

    Cldiri i Construcii Anul construciei Anul ultimei reconstrucii Se va indica i componena general a lucrrilor de

    econstrucie

    Continuare tabelul 8.1 Numrul etajelor Suprafaa Total Suprafaa util (locativ) Suprafaa util este determinat n cazul bunurilor

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    39/154

    39

    imobiliare ne- locative, deoarece sunt cazul cnd plile de arend pentru suprafaa util (nemijlocit ocupat de arenda pentru activitatea sa) i plata de arend pentru spaiile secundare (holuri, WC-uri, etc.)sunt diferite.

    Volumul cldirii Starea tehnic a cldirii

    Bun (uzura< 20%) Satisfctoare (uzura21 -40%) Nesatisfctoare (uzura41 -60%)

    ubred (61-80%) Inutilizabil (uzura > 80%) Construcie nefinisat

    Grupul de durabilitateDescrierea elementelorconstruciei

    Fundaie Perei i perei despritori Planeu Acoperi Ui, ferestre Alte elemente

    Serviciile comunale Electricitate Ap potabil Ap cald

    nclzire TelefonConstrucii adiionale Descrierea succint a construciilor

    ncperi Izolate Amplasarea n cldire Etaj, subsol, demisol, mansard, anex, etc. Suprafaa total Lucrri de finisare Standard european, reparaie cosmetic, etc.

    Informaia privind veniturile i cheltuielile operaionale Tipul arenzii Im2, pentru ncpere Tipul contractului de arend Termen scurt (< 1 an)

    Termen mediu (1-5 ani) Termen lung (> 5 ani)

    Tipul plii de arend In moned sau n natur

    Fix, variabil, cu indexare Mrimea plii de arend Periodicitatea de plat Pierderile de la colectarealii de arend i spaiilor

    libereCheltuieli operaionale f ixe Impozitul pe bunurile imobiliare

    Primele pentru asigurare

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    40/154

    Investiii Valoare prezent Valoare viitoareRisc

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    41/154

    41

    Risc Rata simpl a dobnzi i Rata compus a dobnzii AnuitateConstanta ipotecar Fond de compensareCapital

    In prezentul capitol este expus esena teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, sunt introduse noiunile rata simpl a dobnzii" i rata compus a dobnzii". Totodat sunt explicate procedurile de actualizare i capitalizare ale fluxurilor de numer ar, precum i cele ase funcii ale ratei compuse a dobnzii-

    9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade

    Caracteristicile specifice proprietii imobiliare, cum ar f i durata de exploatare,ciclul de investiii de lung durat,volumul de capital necesar pentru dezvoltarea bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor i cheltuielilor legate de proprietatea imobiliar, obinute n diferite perioade de timp. Evoluia banilor n timp este explicat de teoria deactualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La bazateoriei date st principiul valoarea banilor n prezent este diferit de aceeai sum la un moment din trecut sau n viitor".

    Un element important n teoria actualizrii cheltuielilor este noiunea flux de numerar". Fluxul de numerar (cash-fl ow sau CF) reprezint sumele veniturilor sau cheltuielilor care se repet pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu defluxuri de numerar pot servi: beneficiul ntreprinderii, salariul, bursele, plata pentruserviciile comunale, impozitele, etc. n linii generale, fluxurile de numerar sedetermin ca diferen ntre veniturile i cheltuielile obinute n urma desfurrii unei activiti. n dependen de raportul ntre veniturile (income sau I ) i cheltuielile(expenses sau E) nregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egalecu zero (fig. 9.1.).

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    42/154

    42

    A

    A 12

    2

    -------------- ------------------- 1 -------------- CF!0 Ani

    V E 3

    CFj = Ii - Ei

    Figura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar

    Analiznd rolul investiiilor n dezvoltarea pieei imobiliare, este necesar s examinm noiunile de valoare economic i valoare financiar a investiiilor. S examinm esena acestor noiuni n baza exemplului investiiilorntr-o proprietateimobiliar.

    Valoarea financiar a investiiilor reprezint valoarea reflectat n rapoartele financiare. Valoarea financiar rmne neschimbat n timp. Spre deosebire de valoarea financiar, valoarea economic a investiiilor nu exist n realitate i reflect ateptrile investitorului privind mrimea valorii prezente i valorii viitoare a sumei investite. Dat fiind faptul c aceste ateptri depind de calitile personale ale investitorului, de acceptarea individual a riscului i atitudinea lui personal fa de valoarea banilor, valoarea economic a investiiilor poart, mai mult, un caracter subiectiv. Teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, folosind anumitetehnici matematice specifice, permite atenuarea elementelor subiective la momentulcalculrii valorii economice a investiiilor.

    Valoarea economic poate f i de dou tipuri: prezent (actual, real) i viitoare (acumulat).

    Valoarea prezent (Present Val ue, sau PV) reprezint valoarea unei sume de bani care va fi obinut n viitor i raportat la momentul prezent. Procesul de determinare a valorii prezente se numete actualizare (discounting). Valoarea prezent indic suma de bani necesar de investit astzi, pentru a obine o sum anumit n viitor.

    VenitIi

    A31

    1

    7

    CheltuieliEi

    E

    Valoarea viitoare (Future Value, sau FV) reprezint o sum de bani pe care o posedm n prezent (sau fluxurile de numerar generate pe parcursul unei perioade de timp determinate), raportat la un moment definit n viitor. Procesul de determinare a valorii viitoare poa rt denumirea decapitalizare(capitalization).

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    43/154

    43

    valorii viitoare poa rt denumirea de capitalizare (capitalization).

    Urmtorii factori exercit influen asupra mrimii veniturilor sau cheltuielilor diferitor perioade:

    suma cheltuielilor sau veniturilor; timpul cnd aceste sume urmeaz a fi pltite sau obinute;

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    44/154

    44

    timpul cnd aceste sume urmeaz a f i pltite sau obinute; riscurile deliberate; rata rentabilitii. Influena sumei veniturilor sau cheltuielilor este evident, deoarece cu ct mai

    mare este aceast sum, cu att mai mare va f i influena factorului timpului asupra ei. Timpul este una din cele mai valoroase iindispensabile resurse. Timpul utilizat

    neefectiv, de regul, duce la pierderi bneti. Binecunoscutele afirmaii precum c tipul cost bani sau banii trebuie s fac bani, se bazeaz pe teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade. Banii investii ntr-o afacere trebui^ n termeni ct mai

    restrni s genereze venituri, care, la rndul lor, se reinvestesc pentru a obine o majorare a capitalului. Timpul de obinere a venitului din investiii este exprimat n perioade de calcul. Perioadele de calcul sunt divizate n intervale de calcul , duratacrora poate varia de la o zi pn la un an. Perioada de timp, n care trebuie s f ieefectuate investiiile sau obinut un credit, are o importan primordial n procesul de analiz a investiiilor. Noiunile perioad de calcul" i interval de calcul" sunt utilizate i n procesul de estimare a valorii bunurilor imobiliare prin metodavenitului.

    Rata rentabilitii reprezint raportul ntre venitul net i capitalul investit. Ea esteestimat innd cont de suma investiiilor iniiale i perioada de timp cnd sunt obinute veniturile scontate. Rata rentabilitii este folosit ca numitor comun pentru analiza comparativ a diferitor proiecteinvestiionale.n linii generale, n procesulanalizei comparative a diferitor proiecte investiionale, un investitor raional va acorda prioritate acelui proiect care are o rat mai nalt a rentabilitii, inndu-secont de scopul i obiectivele proiectului. Totodat, este necesar s menionm c o rat nalt a rentabilitii se asociaz cu un grad nalt al riscului aferent proiectului n cauz.

    Riscul reprezint condiiile de incertitudine i instabilitate asociate cu investiiile. Riscul poate fi definit ca o probabilitate a faptului c veniturile care urmeaz a fi o binute n rezultatul valorificrii investiiilor ot fi mai mici sau mai mari dect cele prognozate. Investiiile de capital sunt mereu asociate cu anumite riscuri.

    Unul din factorii de influen a valorii banilor n timp este rata dobnzii i (ncontinuare - rat), care reprezint raportul ntre venitul net i valoarea investiiei.ncazul acumulrii mijloacelor ea poart denumirea de rat a capitalizrii, iar n cazul actualizrii- rat a actualizrii.

    Toate calculele financiare sunt bazate pe rata sim pl i rata compus.

    Rata simpl Rata simpl este folosit n operaiunile financiare pe termen scurt, cnd

    intervalul de calcul corespunde perioadei de calcul i, de regul, este egal un an, sau n cazul cnd investitorului i se pltete dobnda calculat la sfritul fiecrui interval de calcul.

    n cazul ratei simple, dobnda este calculat de fiecare dat reieind din suma iniial investit.

    Pentru calcularea sumei acumulate n baza ratei simple se va aplica urmtoarea formul:

    S = P(l + ni) (9.1.) unde:S - suma acumulat; P - suma iniial investit;

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    45/154

    n - perioada de calcul (n ani);i -r ata anual simpl. Coeficientul de acumulare n cazul ratei simple va fi:

    K =( L + N F ) (9.2.)n practic, deseori este necesar s fie determinat mrimea sumei iniiale

    investite P , pentru a obine n viitor suma cunoscut S. Suma P reprezint valoarea prezent a sumei capitalizate S . Determinarea valorii prezente a sumei P se numete actualizare, iar determinarea sumei acumulate S poart denumirea de capitalizare saucompounding.

    Rata compus

    n procesul analizei investiiilor i estimrii valorii proprietii imobiliare este aplicat pe larg rata dobnzii compus.n cazul ratei compuse, valoarea sau dobndacalculat pentru un interval dat, nu sunt pltite investitorului, ci sunt adiionate sumei iniial investite.

    Suma acumulat n baza ratei compuse a!- dobnzii este determinat dup urmtoarea formul:

    S = P(i + i( .)n (9.3.) unde,ic - rata compus a dobnzii. Coeficientul de acumulare n cazul ratei compuse va fi:

    *=a+/ r r (9.4.)Comparnd coeficienii de acumulare pentru rata simpl i cea compus, putem

    deduce c cu ct este mai mare perioada de calcul, cu att mai mare este diferena ntre suma acumulat n baza ratei simple i suma acumulat n baza ratei compuse.

    n cazurile cnd intervalul de calcul este mai mic de un an, urmtoarea formul de calcul a ratei efective anuale a dobnzii se aplic:

    W =("+' /') ' "-l (9-5.)unde,icfectiv - r ata efectiv anual a dobnzii; m - numrul intervalelor de calcul ntr -un an.

    Astfel, pentru fiecare an de exploatare a proiectului investiional poate f ideterminat valoarea economic a investiiei n baza unor fonnule corespunztoare.

    Dat fiind faptul c toate calculele cu aplicarea ratei dobnzii poart un caracter mai mult mecanic, iar structura veniturilor provenite din investiii poate fi diferit

    pentru diferite rate ale dobnzii, au fost elaborate tabele financiare speciale. In practic, evaluatorii din rile dezvoltate utilizeaz pe larg tabelele financiare care, deregul, sunt prevzute pentru o durat de via economic a bunului imobiliar de 30/40 de ani i cuprind ratele dobnzii de la1 la 40%. Cunoscnd formula de calcul adiferitor indicatori, putem determina valoarea econo mic a investiiei n baza oricrei rate ale dobnzii i pentru orice perioad de calcul.

    9.2. ase funcii ale ratei compuse a dobnzii

    n baza ratei compuse pot fi calculate urmtoarele mrimi: 1) valoarea viitoare a unitii (future value ofl ); 2) valoarea prezent a unitii (present value of 1)', 3) valoarea prezent a anuitii (present value ofannuity)',

    l ii i ii(f l f i )

  • 8/13/2019 Evaluarea-Bunurilor-Imobile-Teorie-i-Practic, conspect

    46/154

    46

    4) valoarea viitoare a anuitii (future value ofannuity); 5) rata de amortizare a unitii (installment to amortize 1). 6) factorul fondului de compensare (sinking fund factor).

    1. VALOAREA VIITOARE A U NITII

    Valoarea viitoare a unitii reprezint suma acumulat a unei uniti monetare pe parcursul unei perioade anumite de timp, fiind cunoscut rata anual a dobnzii.

    Noiunea valoare viitoare" este utilizat pentru determinarea valorii pe care o voravea n viitor mijloacele investite n bunul