CUPRINS Despre autori ........................................................................................................... 7 Prefa ...................................................................................................................... 8 Capitolul 1. Aspecte generale ale evalurii bunurilor imobiliare ...................... 10 1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor ... 11 1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia ................. 12 1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova................. . ........................................................ 13 Capitolul 2. Principiile de evaluare ...................................................................... 14 2.1. Principii ce reflect atitudinea utilizatorului ................................. 14 2.2. Principii ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare ........................................................... ...................................... 15 2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei .............................................. 15 2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ................................. 16 Capitolul 3. Procesul de evaluare ......................................................................... 17 Capitolul 4. Scopurile evalurii i tipurile de valori ........................................... 21 Capitolul 5. Clasificarea bunurilor imobiliare .................................................... 24 Capitolul 6. Factorii de influen asupra valorii bunului imobiliar. ................. 28 Capitolul 7. Metodele de analiz a pieei imobiliare........................................... 32 Capitolul 8. Inspectarea i descrierea bunurilor imobiliare .............................. 35 8.1. Inspectarea bunului imobiliar .................... ................................... 35 8.2. Descrierea obiectului evalurii ................................................... .....36 Capitolul 9. Metode matematice n evaluare ....................................................... 40 9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade ...... 40 9.2. ase funcii ale ratei compuse a dobnzii ....................................... 44 Capitolul 10. Metodele de evaluare a terenurilor. .............................................. 52 Capitolul 11. Determinarea valorii bunurilor imobiliare prin metoda costului........57 11.1. Regulile generale de aplicare a metodei costului .......................... 57 11.2. Estimarea valorii terenului ........... ............................................... 60 11.3. Estimarea valorii construciei noi .................................................. 60 11.4. Structura costului de construcie .................................................... 62 11.5. Estimarea deprecierii................................................ ....................... 65 11.5.1. Uzura fizic...................................................................... 66 11.5.2. Estimarea deprecierii funcionale i deprecierii economice...70 Capitolul 12. Metoda vnzrilor comparabile .............................................. ..... 743

12.1.Etapele de aplicare a metodei vnzrilor comparabile............................74 12.2. Criteriile de selectare a bunurilor imobiliare similare i elementelor de comparaie ............................. ........................ ........................................ 75 12.3. Metodele i etapele de estimare a ajustrilor..................78 Capitolul 13. Metoda venitului.......... ........................ 82 13.1. Estimarea venitului operaional net.....83 13.2. Metoda capitalizrii directe............................. 88 13.3. Fluxurile de numerar actualizate ............ .............. ...................... 90 13.3.1. Rata de actualizare......... ..................92 13.3.2.Venitul de la vnzarea bunului imobiliar (Reversie)...........94 Capitolul 14. Reconcilierea valorilor estimate ..................................................... 96 Capitolul 15. Raportul de evaluare ....................................................................... 99 Bibliografie........... ................ ,.,... ............--- ------------- .. ....... 101 Anexa 1. Legislaia Republicii Moldova n domeniul de evaluare a bunurilor imobiliare .............................................................................................................. 104 Anexa 2. Scopurile evalurii i bazele de evaluare recomandate ..................... 107 Anexa 3. Tabele financiare ......... ....................................................................... 108 Tabelul 1. Valoarea viitoare a unitii.......109 Tabelul 2. Valoarea prezent a unitii...lll Tabelul 3. Valoarea prezent a anuitii............................113 Tabelul 4. Valoarea viitoare a anuitii........115 Tabelul 5. Rata de amortizare a unitii......................117 Tabelul 6. Factorul fondului de compensare........................................119 Anexa 4. Deducerile orientative pentru uzura construciilor ............. ............ 121 Anexa 5. Coninutul recomandat al raportului de evaluare............122 Anexa 6. Dicionar de termeni de evaluare romn-rus-englez ......................... 126

Despre autoriOlga Buzu a absolvit Institutul Politehnic din Chiinu, specialitatea inginereconomist n domeniul economiei construciilor. n anul 1989 a susinut teza de candidat cu tema Bazele economice ale formrii complexelor de construcie la nivel regional" la Institutul de Inginerie i Construcii din Kiev. A urmat cursurile de macroeconomie i analiz financiar organizate de Institutul Bncii Mondiale (Viena, Austria), precum i cursurile de economie a bunurilor imobiliare (Universitatea Wisconsin, SUA). ncepnd cu anul 1989 i pn n prezent, activeaz la catedra Evaluarea imobilului, economie i management" al Universitii Tehnice din Moldova. Din 1997 activeaz, la fel, n cadrul Ageniei de Stat Relaii Funciare i Geodezie, deine funcia de ef de secie Evaluarea bunurilor imobiliare" al Oficiului de Implementare al Primului Proiect de Cadastru. A participat la elaborarea unui ir de acte normative ce in de domeniul evalurii i impozitrii bunurilor imobiliare, este una din autorii Legii cu privire la activitatea de evaluare. Pe parcursul unei perioade ndelungate a reprezentat asociaiile obteti ale evaluatorilor din Moldova n Grupul European al Asociaiilor de Evaluatori. Olga Buzu este autorul a circa 40 de lucrri pe problemele dezvoltrii pieei imobiliare, organizrii activitii de evaluare n Republica Moldova, particularitilor evalurii bunurilor imobiliare n scopul impozitrii. Angela Matcov este absolventa facultii Relaii Economice Internaionale" a Academiei de Studii Economice din Moldova. n perioada 1998-1999 a participat la programul de masterat cu specializarea Administrarea Proprietii Imobiliare" din cadrul Institutului Tehnologic Regal din Stockholm, Suedia. n anul 2001 a susinut teza de masterat cu tema Evaluarea proprietii imobiliare n scopul impozitrii. Experiena Republicii Moldova" i a obinut titlul de Magistru n Administrarea Proprietii Imobiliare. Din 1999 i pn n prezent activeaz n calitate de economistevaluator n cadrul Oficiului de Implementare a Primului Proiect de Cadastru, pe lng Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru. A participat la elaborarea Legii Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare i altor acte normative ce in de domeniul evalurii bunurilor imobiliare. Angela Matcov este autoare i coautoare a unui ir de articole de specialitate, precum i a lucrrii Metodologia evalurii terenurilor cu destinaie agricol" (2000), elaborat de un grup de specialiti cu susinerea proiectului TACIS. Vor veni vremuri cnd urmaii se vor uimi c nu cunoteam nite lucruri att de evidente. Seneca Senior

PREFA Dezvoltarea relaiilor economice de pia n Republica Moldova a creat condiii favorabile pentru apariia unor noi genuri de activitate i profesiuni. n ultimul deceniu, bunoar, au devenit cunoscute i n ara noastr profesiunile de manager, marketolog, broker, agent imobiliar, developer i evaluator. Dei activitatea de evaluare a proprietilor imobiliare nu este un domeniu absolut nou de activitate n Moldova, n ultimul timp ea a cptat un aspect nou.

Proprietarii bunurilor imobiliare, investitorii, companiile de asigurare, instituiile financiar - creditare, ntr-un cuvnt, beneficiarii serviciilor de evaluare, se intereseaz tot mai des de valoarea de pia a bunurilor imobiliare dect de preul normativ, care reflect cheltuielile socialmente necesare pentru construirea obiectului evaluat. Valoarea de pia, la rndul ei, reflect utilitatea bunului imobiliar din punctul de vedere al pieei i este considerat de majoritatea cumprtorilor i vnztorilor drept valoare real a bunului. Noul coninut al activitii de evaluare, dictat de necesitatea de a determina valoarea de pia a bunurilor imobiliare, a creat confuzii n concepte care preau a fi temeinice i nu erau puse la ndoial. n lipsa unui cadru metodologic unic, evaluatorii care activeaz att n cadrul ntreprinderilor de stat, ct cei ai ntreprinderilor private, folosesc diferite metode de evaluare, utiliznd, de regul, metodici proprii i interpretnd dup bunul plac metodele de evaluare de pia general acceptate n lumea profesionitilor. Dei preul normativ al bunurilor imobiliare este un impediment serios n calea dezvoltrii pieei imobiliare care contribuie la formarea economiei tenebre i nu corespunde strategiei reformelor economice, majoritatea ntreprinderilor de stat l calculeaz pentru toate tipurile de bunuri imobiliare, indiferent de scopul evalurii. Evaluatorii care activeaz la ntreprinderile private folosesc diferite metodici de determinare a valorii de pia a bunurilor imobiliare, dar imperfeciunea cadrului metodologic contribuie la apariia unei diferene mari ntre rezultatele obinute la evaluarea unui obiect efectuat de diferii evaluatori. Legea Republicii Moldova privind activitatea de evaluare, adoptat recent de Paramentul rii, este menit s contribuie la unificarea conceptelor i metodelor aplicate n evaluarea de pia a proprietilor imobiliare. Conform prevederilor legii, n majoritatea cazurilor cnd este solicitat evaluarea, evaluatorul determin valoarea de pia a proprietii. Totodat, legea stipuleaz expres c att evaluatorii din cadrul ntreprinderilor private, ct i ai ntreprinderilor de stat vor folosi aceleai metode de evaluare - metodele de pia. Astfel, crearea cadrului metodologic unic i elaborarea standardelor naionale de evaluare sunt dou probleme foarte actuale pentru domeniul evalurii. Soluionarea acestor probleme va conduce la interpretarea i aplicarea corect a conceptelor economice, metodelor i tehnicilor de evaluare, va mbunti calitatea serviciilor de evaluare. Prezenta monografie este o prim ncercare n Moldova de a prezenta n mod sistematizat metodele de estimare a valorii de pia a proprietilor imobiliare. Drept baz teoretic a lucrrii au servit Standardele Internaionale i Europene de Evaluare, n care i-a gsit reflectare cea mai bun practic mondial n domeniul evalurii. n lucrarea de fa sunt examinate principiile de baz ale evalurii bunurilor imobiliare, factorii ce influeneaz valoarea lor. Ea include recomandri practice privind colectarea datelor despre caracteristicile fizice i economice ale bunurilor imobiliare. Un capitol aparte este consacrat metodelor matematice folosite n evaluare i teoriei actualizrii cheltuielilor diferitor perioade, care este aplicat pe larg la analiza investiiilor i evaluarea bunurilor imobiliare prin metoda venitului. O atenie deosebit este acordat descrierii metodelor de evaluare: metodei costului, metodei vnzrilor comparabile i metodei venitului. Sunt prezentate algoritmii efecturii calculelor i exemple de estimare a valorii prin diferite metode. n monografie sunt prezentate etapele procesului de evaluare, analizate caracteristicile de baz ale etapelor i descrise aciunile evaluatorului la fiecare etap a evalurii.8

Prezenta lucrare se ncheie cu expunerea criteriilor crora trebuie s corespund raportul de evaluare i recomandri privind structura i coninutul raportului. n monografie sunt incluse anexe care, dup prerea autorilor, vor fi utile evaluatorilor. Anexele cuprind tabelele financiare, tabelul calculrii uzurii fizice a construciei, structura recomandat a raportului de evaluare, precum i lista actelor normative ce reglementeaz activitatea de evaluare a bunurilor imobiliare. innd cont de faptul c evaluarea de pia a bunurilor imobiliare este o activitate relativ nou pentru ara noastr, autorii au elaborat un dicionar romn-rus-englez de termeni de evaluare. Acest dicionar este o prim ncercare de a sistematiza terminologia specializat, urmnd a fi completat n viitor. Autorii au evitat n mod intenionat expunerea simplificat a materialului, lucrarea fiind destinat unui cititor iniiat n problemele evalurii, care posed cunotine economice generale, este familiarizat cu domeniul tehnologiei construciilor, arhitecturii, materialelor de construcie, economiei construciilor i analizei financiare. Autorii i exprim sperana c prezenta monografie va fi util colaboratorilor tiinifici, evaluatorilor, lectorilor, aspiranilor i studenilor facultilor cu profil economic, va contribui la asimilarea cunotinelor noi i familiarizarea lor cu experiena acumulat n Moldova i rile dezvoltate cu economie de pia n domeniul evalurii. Sugestiile i observaiile Dumneavoastr referitor la monografie, V rugm s le expediai pe adresa: Republica Moldova, 2005, Chiinu, strada Pukin 47, biroul 514 sau pe adresa e-mail: biizu@pio. cadastre.md sau angela@pio.cadastre.md. AutoriiToate ideile sunt vechi ca lumea, doar noiunile conin ceva nou.

Alfred Nobel

Capitolul 1 ASPECTE GENERALE ALE EVALURII BUNURILOR IMOBILIARENoiuni de baz: Activitate de evaluare Bun imobiliar Cost Drept de proprietate Drepturi reale Evaluare Evaluator Patrimoniu Pre Valoare Valoare de pia9

Acest capitolul descrie bazele teoriei evalurii; examineaz esena i atributele bunurilor imobiliare, drepturile patrimoniale, conceptul valorii de pia, cadrul juridic al activitii de evaluare. Pe parcursul ntregii istorii a dezvoltrii civilizaiei, omul a considerat pmntul i tot ceea ce este legat de el (construciile, plantaiile perene, etc.) drept cele mai importante resurse pentru satisfacerea att a necesitilor sale vitale (locuin, hran), ct i pentru susinerea activitilor economice, pmntul fiind considerat drept unul din cele patru mijloace de producie. La momentul actual, importana pmntului i a altor bunuri imobiliare pentru variate domenii de activitate ale omului este tratat de diverse tiine, cum ar fi jurisprudena, economia i sociologia. Acest fapt a determinat interesul pentru valoarea proprietilor menionate - concept economic ce este bazat pe urmtoarele caracteristici ale bunurilor imobiliare: orice bun imobiliar este unic din punctul de vedere al amplasrii i structurii lui; pmntul, din punct de vedere fizic, este imobil, iar celelalte bunuri imobiliare nu pot fi deplasate far a cauza prejudiciu considerabil destinaiei lor; bunul imobiliar este viabil - pentru o perioad ndelungat de utilizare; oferta de bunuri imobiliare este limitat; bunul imobiliar este util oamenilor. Din punctul de vedere al teoriei evalurii, valoarea bunurilor imobiliare este determinat de atitudinea pieei, vnztorilor i cumprtorilor poteniali, pentru preiozitatea bunurilor imobiliare. n urma interaciunii factorilor pieei ia natere expresia real a valorii, piaa fiind acel mediu care reflect atitudinea i aciunile oamenilor ca rspuns la interaciunea forelor sociale i economice. 1.1. Bunurile imobiliare i drepturile de proprietate asupra lor n diferite sisteme juridice sunt acceptate diferite definiii ale bunurilor imobiliare. Diferena se exprim doar prin gradul de detaliere i extinderea listei obiectelor care sunt considerate bunuri imobiliare. Conform legislaiei federale a SUA, bun imobiliar este considerat pmntul i totul ce este mai mult sau mai puin legat de el. Dreptul de proprietate asupra pmntului se extinde mai jos de linia solului pn la centrul pmntului i mai sus de linia solului pn la cer". Codul Funciar al Suediei stipuleaz: "Bun imobiliar este pmntul" 1 Legislaia Federaiei Ruse atribuie noiunii de bun imobiliar terenurile, subsolul, obiectele acvatice, precum i totul ce este legat de pmnt, adic obiectele care nu pot fi deplasate fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor, inclusiv pdurile, culturile perene, edificiile. Din categoria bunurilor imobiliare fac parte aeronavele, navele maritime i navele cosmice pasibile nregistrrii.' In Codul Civil al Republicii Moldova, la categoria de bunuri imobiliare sunt raportate terenurile, poriunile de subsol, obiectele acvatice separate, plantaiile prinse de rdcini, cldirile, construciile i alte lucrri legate solid de pmnt, precum i tot ceea ce, n mod natural sau artificial, este incorporat durabil n acestea, adic bunurile a cror deplasare nu este posibil fr a cauza prejudicii considerabile destinaiei lor' . Bunurile imobiliare i drepturilor reale asupra lor sunt supuse nregistrrii de stat n Registrul Bunurilor Imobile.

1

Jordabalk (SFS 1970:994).10

Este important s menionm c n procesul evalurii, obiectul evalurii este examinat att ca obiect fizic, ct i ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor legate de el. n practica evalurii drepturile patrimoniale i bunurile imobiliare la care se refer aceste drepturi sunt cunoscute sub denumirea de proprietate imobiliar". n legislaia Moldovei sunt folosite noiunile patrimoniu", care reprezint "totalitatea drepturilor i obligaiilor patrimoniale (care pot fi evaluate n bani), privite ca o sum de valori active i pasive strns legate ntre ele...' i bun imobiliar", definiia cruia a fost prezentat anterior. n prezenta lucrare, pentru a nelege mai uor aspectele procesului de evaluare i aspectele economice legate de bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui vom utiliza noiunea de proprietate imobiliar" ca totalitate a drepturilor i obligaiunilor cu valoare economic, precum i a bunurilor imobiliare la care se refer aceste drepturi i obligaiuni, ce aparin unei persoane fizice sau juridice. Drepturile i obligaiunile asupra unui bun imobiliar pot varia, de aceea n mod general este acceptat ideea c proprietatea imobiliar reprezint un mnunchi" de drepturi incluse n definiia drepturilor de proprietate. Dreptul de proprietate asupra bunului imobiliar include dreptul de posesiune, de folosin i de dispoziie. Posesiunea presupune stpnirea efectiv a bunurilor. Folosirea const n ntrebuinarea calitilor utile ale bunurilor, iar dispoziia bunurilor prevede determinarea destinului lor. Drepturile de proprietate asupra bunurilor imobiliare pot fi limitate de existena unor drepturi care aparin altor persoane i care pot fi impuse prin lege sau apar n rezultatul acordului mutual. De exemplu, dreptul de proprietate asupra bunurilor imobiliare este limitat de "patru drepturi ale statului" care se manifest prin: 1) impozitare - dreptul statului de a percepe impozite pe bunurile imobiliare; 2) expropriere - dreptul statului de a lua bunul imobiliar din proprietatea privat pentru satisfacerea anumitor scopuri de utilitate public; 3) ocrotirea ordinii de stat - dreptul statului de a impune anumite reglementri asupra exercitrii dreptului de proprietate asupra bunurilor imobiliare pentru a asigura protecia public, sntatea, bunstarea general. Acest drept se manifest prin emiterea actelor normative privind zonarea localitilor, normelor de construcii, etc. 4) succesiunea vacant - dreptul statului de a intra n posesiunea bunului imobiliar care dup decesul stpnului nu a fost revendicat de motenitori. 1.2. Esena procesului de evaluare i valoarea de pia Evaluarea este definit ca proces de determinare a valorii bunului la o dat concret, innd cont de factorii fizici, economici, sociali i de alt natur, care influeneaz valoarea 2 . Evaluatorul analizeaz i formuleaz concluzia referitor la natura, calitatea, utilitatea i valoarea bunului imobiliar i a drepturilor reale asupra lui. n dependen de scopul evalurii, care este determinat de client, n procesul de evaluare poate fi estimat valoarea de pia, valoarea de asigurare, valoare de investiie sau oricare alt tip de valoare recunoscut de legislaia naional i standardele profesionale. n perioada de tranziie la economia de pia, conceptul valorii de pia are o semnificaie deosebit n relaiile economice i n activitatea de evaluare. Trecerea de la calcularea preului normativ la estimarea valorii de pia a bunurilor imobiliare contribuie la dezvoltarea pieei imobiliare, activizarea proceselor de privatizare,

2

Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare, nr. 989 - XV din 18.04.2002,11

art.l.

demonopolizare i restructurare a ntreprinderilor. Valoarea de pia reprezint expresia obiectiv a faptului ct de preios este bunul imobiliar dat pentru participanii la piaa imobiliar. n literatura economic pot fi ntlnite diferite definiii ale noiunii valoare de pia". Dup prerea noastr, importana teoretic i practic a noiunii date este redat n definiia Standardelor Europene de Evaluare (ediia anului 2000): Valoarea de pia este suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat, la data evalurii, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiece parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere." n teoria i practica evalurii sunt clar delimitate noiunile economice, strns legate de conceptul valoare": pre" i cost". Astfel, evaluatorii utilizeaz noiunea de cost" referitor la producia unui bun, avnd n vedere totalitatea cheltuielilor exprimate n bani suportate pentru construcia bunului imobiliar i aducerea lui la condiia n care poate fi consumat, adic utilizat n scopul stabilit iniial. Noiunea de pre", de regul, se refer Ia o tranzacie concret de vnzare-cumprare i reprezint suma de bani care un cumprtor concret a pltit-o sau este gata s o plteasc unui vnztor concret pentru a obine dreptul de proprietate asupra unui bun imobiliar concret i care a fost (sau este) acceptat de ctre vnztor, n circumstane specifice tranzaciei date. Valoarea, la rndul su, reprezint expresia monetar a faptului ct de preios este bunul imobiliar i dreptul de proprietate asupra lui pentru vnztorii i cumprtorii poteniali de pe piaa imobiliar. O proprietate imobiliar poate avea o valoare anumit pentru proprietarul su (valoare util) care este egal cu suma pe care acest proprietar este gata s o accepte (de regul n numerar) n schimbul proprietii sale, fr a suferi pierderi. Aceeai proprietate poate avea o valoare de pia diferit de valoarea util care este egal cu suma care poate fi obinut de la vnzarea proprietii imobiliare date pe piaa deschis cnd este posibil intrarea liber pe pia a tuturor cumprtorilor i vnztorilor poteniali. 1.3. Cadrul juridic al activitii de evaluare a bunurilor imobiliare n Republica Moldova Confirmarea activitii de evaluare n calitate de activitate independent n economia Moldovei s-a produs n absena unui cadru juridic i metodologic bine determinat. Dei companiile de evaluare au nceput prestarea serviciilor de evaluare la nceputul anilor 90 ai secolului trecut, iar activitatea de evaluare era supus licenierii de stat, primul proiect al actului legislativ care a stabilit cerinele minime fa de evaluatori i activitatea de evaluare, i care a specificat n linii generale metodologia evalurii de pia a aprut de abia n anul 2000. n aprilie 2002 Parlamentul Republicii Moldova a adoptat Legea Republicii Moldova cu privire la activitatea de evaluare. Astfel, pentru prima dat n legislaia Moldovei a aprut definiia de evaluator i au fost specificate cerinele fa de calificarea evaluatorului. Evaluator poate fi orice persoan cu studii superioare n evaluare, sau dup caz studii superioare economice sau tehnice i care posed certificatul de calificare eliberat de Agenia de Stat Relaii Funciare i Cadastru - organul de stat abilitat cu funcia de control asupra activitii de evaluare a bunurilor imobiliare. La fel, legea cu privire la activitatea de evaluare prevede definirea strict a rolului organelor de stat, asociaiilor obteti ale evaluatorilor i ntreprinderilor de evaluare n organizarea activitii de evaluare. O prezentare sistematizat a actelor normative ce influeneaz procesul de evaluare a bunurilor imobiliare i care sunt la moment n vigoare, este inclus n Anexa 1.12

Cunoaterea unor principii poate nlocui netirea unor factori. Helveiu

Capitolul 2 PRINCIPIILE DE EVALUARENoiuni de baz: Principii de evaluare Cerere Ofert Concuren Conjunctura pieei Coeficient de absorbie In acest capitol prezentm fundamentarea teoretic a procesului de evaluare, principiile i legitile care stau la baza determinrii valorii bunurilor imobiliare. Baza teoretic a procesului de evaluare o reprezint totalitatea legitilor, principiilor i regulilor care s-au format n rezultatul analizei cazurilor concrete de evaluare, precum i a comportamentului participanilor la piaa imobiliar, n practic, principiile de evaluare sunt grupate n urmtoarele categorii: 1) principii ce reflect atitudinea utilizatorului; 2) principii de in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare; 3) principii ce reflect atitudinea pieei; 4) principiul celei mai bune i eficiente utilizri. Principiile de evaluare sunt interdependente. Este necesar s menionm c influena mediului nconjurtor, gradul de dezvoltare a pieei imobiliare pot mpiedica manifestarea unuia din principii. Astfel, la evaluarea unei proprieti imobiliare concrete pot fi aplicate doar unele din principiile menionate mai sus i cu anumite limitri. 2.1. Principiile ce reflect atitudinea utilizatorului Urmtoarele principii sunt incluse n grupul dat: principiul utilitii, principiul substituiei i principiul de anticipare. Principiul utilitii (utility) se bazeaz pe premisa c oricare bun imobiliar va avea valoare doar n cazul dac va fi util proprietarului, contribuind la satisfacerea necesitilor personale, economice sau sociale ale acestuia. Utilitatea bunului imobiliar este determinat de capacitatea lui de a satisface necesitile utilizatorului ntr-un loc dat i la un moment dat. Principiul substituiei (substitution) afirm c un cumprtor raional nu va plti pentru un bun imobiliar o sum mai mare dect suma minim pentru care poate fi procurat un alt bun imobiliar cu o utilitate similar. Acest principiu st la baza tuturor metodelor de evaluare a bunurilor imobiliare. Dup coninut, principiul substituiei este asemntor cu noiunea de costuri alternative. Costurile alternative reprezint pierderile eventuale ale investitorului n urma respingerii unor proiecte investiionale de alternativ i investirea mijloacelor n proiectul analizat.

13

Principiul de anticipare (anticipation) reflect atitudinea utilizatorului pentru valoarea prezent a veniturilor viitoare. La baza acestui principiu st teoria valorii banilor n timp. 2.2 Principiile ce in de relaiile ntre prile componente ale proprietii imobiliare Grupul dat ntrunete urmtoarele principii: principiul productivitii reziduale, principiul contribuiei, principiul veniturilor cresctoare i descresctoare, principiul echilibrului, principiul mrimii economice i principiul diviziunii economice. Principiul productivitii reziduale (residual productivity) presupune determinarea venitului net atribuit terenului, dup deducerea costurilor pentru fora de munc, capital i antreprenoriat. n dependen de situarea i calitatea lotului de teren utilizatorul lotului poate optimiza veniturile, reduce costurile, satisface necesitile de confort. Principiul contribuiei (contribution) se bazeaz pe ipoteza c valoarea bunului imobiliar poate crete sau scdea n urma prezenei sau lipsei unui element al proprietii imobiliare. Contribuia valoric a elementului la valoarea total a proprietii poate fi diferit de costul propriu zis al elementului. De exemplu, pentru a mbunti aspectul unei cldiri ea este zugrvit. Dar dac culoarea nu corespunde standardelor pieei, valoarea cldirii va scdea. Principiul veniturilor cresctoare i descresctoare (increasing and decreasing returns) afirm c pe msura atragerii unor resurse suplimentare la mijloacele de producie de baz, la prima etap, veniturile nete vor spori rapid; peste o perioad de timp rata de cretere se va micora, iar la un anumit moment rata de cretere a valorii va fi mai mic dect cheltuielile pentru resursele adiionale. Principiul proporionalitii sau echilibrului (balance) este legat de principiul veniturilor cresctoare i descresctoare. Principiul dat susine c fiecrui tip de folosire a pmntului i corespunde o anumit combinaie a mijloacelor de producie, datorit crora valoarea terenului este maximal. Acest principiu poate fi aplicat nu numai n cazul terenurilor ci i n cazul analizei unei localiti, regiuni sau unei ri. De exemplu, ntr-o economie prin prisma principiului echilibrului, putem analiza echilibrul ntre dezvoltarea sectorului de stat i cel privat, ntre sfera productiv i sfera neproductiv. Principiul mrimii economice (economic size) presupune c pentru asigurarea folosirii optimale a pmntului n conformitate cu condiiile pieei, este necesar ca terenul s corespund unei anumite mrimi. De exemplu, dac lng un centru comercial nu este loc pentru parcarea transportului auto, atracia centrului n ochii potenialului cumprtor va avea de suferit. i contrariul, dac o staie de alimentare cu combustibil ce se afl la intersecia unor strzi, este amplasat pe un lot de pmnt prea mare, surplusul de pmnt nu va aduce proprietarului un venit adiional. Principiul divizrii economice (economic division) se aplic n cazul cnd apar mai multe drepturi reale asupra unui bun imobiliar, n rezultatul crora valoarea total a bunului se majoreaz. Divizarea poate fi efectuat dup urmtoarele criterii: perioada de posesiune (diferite tipuri de arend, folosin viager, etc.); dreptul de folosin (servitutea, arenda, administrarea fiduciar, etc.); dreptul ipotecar; divizarea fizic. 2.3. Principii ce reflect atitudinea pieei

n grupul principiilor ce reflect atitudinea pieei sunt incluse: principiul cererii i ofertei, principiul concurenei, principiul schimbrii, principiul dependenei i principiul conformitii. Principiul cererii i ofertei (supply and demand) indic c preul pentru un bun imobiliar este determinat de interaciunea cererii i ofertei. Valoarea bunului imobiliar este determinat nu numai de utilitatea lui ci i de raritate. Interaciunea cererii i ofertei pe parcursul unei perioade de timp ndelungate poate stabili destul de efectiv preul pentru bunul imobiliar. Pe termen scurt, din cauza imperfeciunii pieei imobiliare, inelasticitii ofertei i elasticitii cererii piaa imobiliar, deseori, se afl n dezechilibru. De exemplu, n perioada 1999-2001 n municipiul Chiinu, oferta de bunuri imobiliare cu destinaie locativ depea de cteva ori cererea, ceea ce a rezultat ntr-o scdere semnificativ a preurilor. Principiul concurenei (competition) presupune c n cazul cnd pe pia beneficiul depete plata pentru mijloacele de producie, pe piaa dat se nsprete concurena, ceea ce duce la scderea nivelului mediu al beneficiului. Principiul schimbrii (change) afirm c valoarea bunurilor imobiliare se schimb continuu. Bunurile imobiliare sunt supuse uzurii; se schimb modul de folosin a terenurilor; apar tehnologii noi; se schimb politica statului; se schimb preferinele consumatorilor - aceti factori duc la schimbarea utilitii bunului imobiliar. Principiul dependenei (dependency) presupune c valoarea unui bun imobiliar este influenat i influeneaz valoarea altor bunuri imobiliare amplasate n apropierea lui. De exemplu, construcia unui bun imobiliar cu destinaie industrial ntr-un sector cu destinaie locativ va duce, inevitabil, la reducerea valorii caselor de locuit amplasate n sectorul dat. Principiul conformitii (conformity) afirm c stilul arhitectural, gradul de confort al bunului imobiliar trebuie s corespund cerinelor i ateptrilor pieei. De exemplu, valoarea apartamentelor de stil vechi, cu odi mici i fr loggii este mai mic dect valoarea apartamentelor moderne. Principiul conformitii este strns legat de principiile progresiei i regresiei. Principiul progresiei acioneaz n cazurile cnd datorit valorii nalte a obiectelor vecine, crete valoarea obiectului evalurii. i din contra, dac costul de construcie al unei case este de 200 mii dolari SUA i este construit ntre-un sector inferior, unde, de obicei nu se construiesc case scumpe sunt o raritate, valoarea de pia a acestei case nu va reflecta cheltuielile reale suportate pentru construcia ei. 2.4. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri Cea mai bun i eficient utilizare (highest and best use) este un concept utilizat de Standardele Internaionale de Evaluare i este folosit pe larg de evaluatorii din America de Nord. Descrierea acestui principiu se conine i n Standardele Europene de Evaluare. Principiul celei mai bune i eficiente utilizri este definit ca utilizarea cea mai probabil a bunului, care este posibil din punct de vedere fizic, justificat n mod corespunztor, admisibil din punct de vedere legal, eficient din punct de vedere economic i din care rezult cea mai mare valoare a bunului supus evalurii. Utilizarea care duce la cea mai mare valoare este considerat ca cea mai bun utilizare i va corespunde definiiei valorii de pia.3

3

P. Champnes. Standardele Europene de Evaluare, ediia anului 1997, Addenda 11.01. 15

16

Principiul celei mai bune i eficiente utilizri ia n considerare factorii majori ce influeneaz valoarea bunului imobiliar: economici, sociali, juridici, fizici, ntrunind i alte principii de evaluare menionate anterior.

Nu exist lucruri mari fr obstacole mari.Voltaire

Capitolul 3 PROCESUL DE EVALUARENoiuni de baz: Misiune de evaluare Metode de evaluare Metoda vnzrilor comparabile Metoda costului Metoda venitului Cea mai bun i eficient utilizare In prezentul capitol sunt examinate esena i etapele de baz ale procesului de evaluare; de asemeni sunt prezentate recomandri practice privind coninutul fiecrei etape. Procesul de evaluare reprezint o consecutivitate de proceduri, care sunt utilizate de ctre evaluator pentru a estima valoarea bunului imobiliar. De regul, lucrrile de evaluare sunt precedate de desfurarea unui plan conform cruia se va face evaluarea i care va reflecta previziunile, tehnicile i metodele folosite pentru estimarea valorii bunului imobiliar. Dat fiind faptul c coninutul lucrrilor de evaluare depinde de sarcinile ce stau n faa evaluatorului, de tipul valorii ce urmeaz a fi estimat, prevederile legislaiei i standardelor profesionale, planurile lucrrilor de evaluare vor varia pentru diferite obiecte ale evalurii. n majoritatea cazurilor procesul evalurii constituie urmtoarele etape (fg. 3.1): 1) definirea misiunii de evaluare; 2) colectarea i analiza datelor; 3) analiza celei mai bune i eficiente utilizri; 4) aplicarea metodelor de evaluare; 5) reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale; 6) ntocmirea raportului de evaluare. Etapa 1. Definirea misiunii de evaluare Prezenta etap include urmtoarele elemente: identificarea bunului imobiliar; identificarea drepturilor patrimoniale care sunt evaluate; determinarea scopului evalurii; determinarea bazei de evaluare (tipului valorii); determinarea datei de evaluare; coninutul misiunii de evaluare; alte condiii limitative. F ' S ^ ^ r ^ i T Q l S f ^ ' 1 cadastral sau adresa potal. Identificarea include descrjereacompleta bunulu^imobiliar evaluat, precum i starea v ^^ir'!1_ -l n care se afl bunul. De regul, descrierea obiectului evalurii este compus din dou compartimente: descrierea terenului i descrierea construciilor, i se ntocmete n

baza rezultatelor inspectrii bunului imobiliar n natur. Identificarea complet a bunului presupune, pe lng descrierea amplasrii i caracteristicilor tehnice ale obiectului, descrierea legal a bunului imobiliar, efectuat n baza documentelor ce confirm drepturile asupra bunului imobiliar. Valoarea bunului imobiliar depinde nu numai de caracteristicile fizice ale bunului, ci i de drepturile patrimoniale legate de bun. Persoana, drepturile creia sunt evaluate, poate s posede doar, de exemplu, dreptul de arend, sau dreptul de administrare economic. Bunul imobiliar poate avea servitute pe alte terenuri sau dreptul de proprietate poate fi grevat de servi-tute stabilit n folosul altor bunuri imobiliare, la fel dreptul de proprietate poate fi limitat de diferite reglementri de stat. Astfel, pentru a determina valoarea bunului imobiliar trebuie de inut cont de toate aspectele legale. Evaluarea presupune determinarea valorii bunului la o dat anumit, deoarece valoarea unui obiect variaz n timp. De exemplu, o decizie a autoritilor publice care va influena conjunctura pieei poate influena n mare msur i valoarea bunului imobiliar. De regul, data evalurii coincide cu data ultimei inspectri a bunului imobiliar, efectuat n scopul determinrii strii reale a bunului evaluat i conjuncturii pieei. Problema determinrii scopului evalurii i tipului valorii estimate este tratat n capitolul 4 al prezentei monografii. Etapa 2. Colectarea i analiza datelor Corectitudinea rezultatelor evalurii depinde de exactitatea i volumul datelor analizate. Datele colectate de evaluator trebuie s satisfac urmtoarele criterii: s fie adecvate obiectului evalurii; s fie exacte (datele colectate trebuie s reflecte situaia real la data evalurii); s fie demne de ncredere; s fie complete (datele trebuie s fie suficiente pentru justificarea opiniei evaluatorului). La etapa de colectare i analiz a datelor evaluatorul este familiarizat cu situaia pieei i segmentul pieei pe care se afl bunul imobiliar evaluat, precum i cu proprietatea evaluat propriu zis. Evaluatorul examineaz factorii generali care determin valoarea bunului imobiliar, colectai la nivel de sector (cartier), ofa, regiune, ar. Din categoria factorilor generali fac parte factorii sociali, economici, politici i factorii de mediu. Dup examinarea factorilor generali, evaluatorul examineaz grupul factorilor specifici al obiectului evalurii, care include urmtoarele elemente: costul i deprecierea, veniturile i cheltuielile, rata capitalizrii, drepturile de proprietate, modul de utilizare a bunului. Ultimul grup de factori ce urmeaz a fi analizat de evaluator sunt factorii specifici pentru piaa dat i segmentul pieei la care se refer bunul imobiliar evaluat. Elementele de analiz pentru acest grup de factori sunt: lista proprietilor competitive, obiectele oferite pentru vnzare, obiectele propuse pentru arend, studiul cererii, ratele de absorbie ale pieei. Etapa 3. Analiza celei mai bune i eficiente utilizri Prin intermediul analizei celei mai bune i eficiente utilizri evaluatorul stabilete influena factorilor pieei asupra obiectul evaluat i identific modul de utilizare pe care se bazeaz estimarea valorii finale. Exist dou temeiuri pentru care este necesar analiza 18

celei mai bune i eficiente utilizri. Primul temei este de a facilita procesul de identificare a bunurilor imobiliare comparabile. Fiecare bun imobiliar comparabil trebuie s fie identic sau similar din punct de vedere a celei mai bune i eficiente utilizri. Cel de al doilea temei const n faptul de a decide necesitatea meninerii bunului imobiliar n starea actual sau e nevoie de o modificare pentru a asigura obinerea profiturilor maxime de la utilizarea lui. Un bun imobiliar trebuie meninut n starea curent atta timp ct profitul obinut de la utilizarea curent este mai mare dect profiturile ce pot fi obinute n cazul unei utilizri noi, rmase dup scderea costurilor pentru schimbarea modului de utilizare a bunului imobiliar. Totodat este necesar s menionm c cea mai bun i eficient utilizare trebuie s fie realizabil din punct de vedere fizic, posibil din punct de vedere legal i eficient din punct de vedere economic. Etapa 4. Aplicarea metodelor de evaluare In standardele activitii profesionale se menioneaz c n procesul evalurii evaluatorul trebuie s utilizeze cele trei metode general acceptate: metoda vnzrilor comparabile; metoda costului; metoda venitului. In cazul cnd utilizarea uneia din metodele menionate nu este posibil, evaluatorul trebuie s argumenteze n raportul de evaluare imposibilitatea folosirii metodei date. Dat fiind faptul c piaa imobiliar este un exemplu clasic al unei piee imperfecte, valorile obinute prin aplicarea diferitor metode pot fi diferite. Etapa 5. Reconcilierea valorilor i estimarea valorii finale Urmtoarea etap a procesului de evaluare reprezint reconcilierea valorilor obinute n urma aplicrii metodelor de evaluare i determinarea valorii finale a bunului imobiliar. Concluzia referitoare la valoarea final a bunului imobiliar se va baza pe estimrile valorii rezultate din metodelor de evaluare aplicate. La etapa reconcilierii, evaluatorul, bazndu-se pe propria experien i cunotinele acumulate, va argumenta alegerea metodelor de evaluare i importana acordat rezultatelor obinute prin metodele folosite. Etapa 6. Elaborarea raportului de evaluare Etapa final a procesului de evaluare este elaborarea raportului de evaluare, care este prezentat beneficiarului (clientului). n dependen de nelegerea prealabil ntre client i evaluator, raportul de evaluare poate avea forma unei simple scrisori sau a unui raport detaliat prezentat n form scris. De regul, forma i coninutul raportului de evaluare sunt reglementate de legislaia naional i standardele profesionale internaionale i naionale, cum ar fi Standardele Europene de Evaluare".

Definirea Misiunii de EvaluareIdentificar ea bunului Imobil Identificar ea drepturilo r patrimoni ale Coninutu l Scopul evalu rii Tipul valor ii Data evalu rii misiunii de evaluare Alte cond iii limit ative

Colectarea i Analiza Datelor Factorii Externi Factorii Interni

I

Factori economici Factori juridici, politici Factori sociali Factori de mediu

Amplasarea Modul de utilizare Caracteristicile fizice ale bunului imobil

Analiza celei mai bune i eficiente utilizri

Terenul considerat liber Fizic realizabil Legal admisibil Economic eficient

Aplicarea metodelor de evaluareMetoda Costulu i Metoda vnzrilor comparabile Metoda Venitul ui

Reconcilierea Valorilor i Estimarea Valorii Finale

Raportul de Evaluare

20

Figura 3.1. Procesul de evaluare

Dup definiie: cnd explorai necunoscutul, nu tii ce vei descoperi.

Artur Bloh

Capitolul 4 SCOPURILE EVALUARII SI TIPURILE DE VALORINoiuni de baz: Scopul evalurii Baza de evaluare Obiect al evalurii Valoarea estimat Valoarea de pia Valoarea de lichidare Valoarea impozabil Valoarea de investiie Valoarea de pia pentru utilizare curent Prezentul capitol examineaz scopurile evalurii, tipurile de valori, care corespund anumitor scopuri de evaluare; conine recomandri privind efectuarea evalurii pentru diferite scopuri. Scopul oricrei evaluri este determinarea valorii unui bun. Unul din principiile fundamentale ale evalurii de pia presupune existena mai multor valori ale unui i acelai bun. Valoarea este un concept economic fundamental pentru care nu exist o definiie univoc acceptat. Apariia i existena valorii este determinat de urmtoarele atribute: utilitatea - capacitatea bunului de a contribui la bunstarea omului i de a aduce satisfacie de la posesiunea lui; raritatea - valoarea unui bun este cu att mai mare cu ct mai rar este ntlnit. Drept exemplu poate servi apa i diamantul4: dei apa este foarte necesar i util pentru existena omului, din cauza faptului c fiecare are acces liber la ea valoarea apei este mic. Iar diamantul, dei este o piatr care nu este necesar sau util pentru existena omului, are o valoare mare deoarece se ntlnete foarte rar. n dependen de scopul pentru care este efectuat evaluarea, un bun imobiliar poate avea mai multe valori diferite una de cealalt. S presupunem c proprietarul unei case individuale de locuit se adreseaz unei companii de asigurare n vederea asigurrii proprietii imobiliare. n acest caz, specialistul evaluator va estima valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a casei. Dac proprietarul va decide s vnd bunul imobiliar, el va dori s afle preul probabil pentru care proprietatea va putea fi vndut pe piaa liber. n cazul dat, evaluatorul va estima valoarea de pia.

4

Adam Smith "Wealth ofNations" (1776), book I, chapter 4.

21

22

Scopul evalurii este determinat de tipul tranzaciei sau a altor aciuni n care este implicat bunul imobiliar evaluat, i pentru efectuarea crora evaluatorul poate recomanda o mrime anumit a valorii bunului. De regul, evaluarea este solicitat n urmtoarele cazuri: Vnzarea bunului imobiliar. n acest caz va fi determinat preul probabil pentru care bunul imobiliar poate fi vndut pe piaa liber - valoarea de pia. La estimarea valorii se va ine cont de toi cumprtorii poteniali i de toate proprietile competitive expuse pe pia. Cumprarea bunului imobiliar. n cazul efecturii evalurii n scopul cumprrii bunului imobiliar, evaluatorul va ine cont de necesitile i posibilitile financiare ale clientului. Astfel, valoarea estimat va reflecta gradul de utilitate a bunului imobiliar evaluat pentru un cumprtor concret. Cerinele subiective ale clientului pot rezulta ntr-o valoare care este mai mic, mai mare sau egal cu valoarea de pia a bunului imobiliar. Valoarea estimat va fi valoarea de investiie. Ipotecarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul ipotecrii se efectueaz pentru obinerea unui mprumut bancar garantat cu bunul imobiliar depus n gaj. Valoarea estimat va fi valoarea de pia, ceea ce va da posibilitate creditorului s recupereze suma creditului n cazul insolvabilitii debitorului. Dat fiind faptul c n cazul unei astfel de vnzri, bunul imobiliar este expus pe pia n condiii mai puin favorabile, perioada de comercializare fiind redus, iar evaluarea este efectuat pentru un creditor ce nu dorete s-i asume riscuri nejustificate, evaluatorul trebuie s adopte nite criterii riguroase pentru evaluarea n scopul ipotecrii. Uneori, pentru bun imobiliar care este sau intenioneaz s fie garanie pentru un credit bancar se estimeaz valoarea de vnzare forat sau valoarea de lichidare. Arenda bunului imobiliar. n baza contractului de arend proprietarul bunului imobiliar (arendatorul) i transmite arendaului, pentru o perioad de timp determinat i contra plat, dreptul de posesiune i folosin a bunului imobiliar. Evaluarea bunului imobiliar n cazul drii n arend presupune determinarea valorii de pia a bunului, care ulterior servete pentru determinarea mrimii plii de arend. Asigurarea bunului imobiliar. Evaluarea n scopul asigurrii necesit o abordare specific. Valoarea de pia, n acest caz, este irelevant, iar evaluatorul trebuie s determine valoarea de reconstituire sau valoarea de nlocuire a cldirii. Valoarea de pia a bunului imobiliare poate fi mai mare dect cea de nlocuire, unul din motive fiind c n valoarea de pia a cldirii este reflectat valoarea terenului. La fel, valoarea de pia poate fi mai mic dect cea de nlocuire, n cazul cnd piaa imobiliar se afl ntr-o perioad de recesiune sau n cazul cnd edificiul este de un stil arhitectura] elegant i sofisticat, sau la construcia lui sau folosit materiale de construcie extrem de costisitoare. ntocmirea rapoartelor financiare. Evaluarea n scopurile financiare este efectuat pentru prezentarea conturilor i bilanurilor anuale, pentru emiterea hrtiilor de valoare. n aceste cazuri evaluatorul determin valoarea de pia, valoarea de pia pentru utilizarea curent, valoarea de nlocuire sau valoare de bilan, n dependen de categoria activelor evaluate i n dependen de prevederile actelor legislative i normative n vigoare.23

Exproprierea pentru utilitate public. Evaluarea n scopul exproprierii este efectuat pentru determinarea cuantumului despgubirii, care se calculeaz n baza valorii de pia a bunului imobiliar sau a drepturilor patrimoniale supuse exproprierii. Impozitarea bunurilor imobiliare. Evaluarea n scopul impozitrii este efectuat n scopul calculrii impozitului pe bunurile imobiliare sau impozitul pe adaos de capital, prevzute de legislaia n vigoare i reprezint o evaluare obligatorie, efectuat de organizaiile abilitate de stat. Valoarea impozabil se determin n baza valorii de pia a bunului imobiliar, astfel satisfcnd criteriul de echitate a impozitului imobiliar. Calcularea onorariilor pentru serviciile notarilor. n unele cazuri, onorariile pentru serviciile notarilor sunt calculate n funcie de valoarea bunului ce constituie subiect al contractului pasibil autentificrii notariale. Evaluarea este necesar cnd contractul nu conine date privind valoarea bunului imobiliar. n acest caz valoarea estimat este valoarea de pia. Scopul evalurii este fundamental n alegerea bazei de evaluare, care se stabilete de evaluator n strns colaborare cu beneficiarul serviciilor de evaluare la momentul definirii misiunii de evaluare. Urmtoarele baze de evaluare sunt cel mai des ntlnite n practica evalurii i sunt recomandate spre aplicare de ctre standardele internaionale de evaluare. Valoarea de pia - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere 5. Valoarea de pia pentru utilizarea existent - suma estimat pentru care un activ ar putea fi schimbat la data evalurii pe baza ipotezei de continuare a utilizrii actuale, dar presupunnd c activul este neocupat, ntre un cumprtor hotrt s cumpere i un vnztor hotrt s vnd, ntr-o tranzacie liber, dup un marketing adecvat, n care fiecare parte a acionat n cunotin de cauz, prudent i fr constrngere . Valoarea de nlocuire - suma costurilor totale necesare pentru construcia unei cldiri sau alte construcii analogice cldirii sau construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia, existente la data evaluri, innd cont de uzura cldirii sau construciei evaluate. Valoarea de reconstituire - suma costurilor totale necesare pentru crearea unei copii exacte a cldirii sau a construciei evaluate, calculat n baza preurilor de pia existente la data evalurii, cu aplicarea materialelor i tehnologiilor identice celor utilizate pentru construirea cldirii sau construciei evaluate, innd cont de uzura cldirii sau a construciei evaluate. Valoarea de investiie - valoarea bunului imobiliar determinat n baza rentabilitii bunului imobiliar pentru o persoan concret innd cont de scopurile investiionale concrete. Valoarea de lichidare (sau valoarea de vnzare forat) - valoarea bunului imobiliar n cazul cnd obiectul evalurii este sau urmeaz a fi nstrinat ntr-o perioad de timp foarte scurt i n condiii de expunere pe pia neadecvate, comparativ cu perioada i msurile necesare pentru a obine cel mai bun pre de pia. Practica evalurii sugereaz c oricare ar fi scopul evalurii, criteriul fundamental este determinarea i explicarea valorii de pia. Astfel, n procesul unei evaluri,

5 TEGoVA: Standarde Profesionale Europene Aprobate pentru Evaluarea Proprietilor Imobiliare, Ediia romn 1998. Asociaia Naional a Evaluatorilor din Romnia ANEVAR, Institutul Romn de Cercetri n Evaluare IROVAL.24

evaluatorul va determina valoarea de pia a bunului imobiliar i acel tip al valorii asup>ra cruia s-a convenit cu beneficiarul evalurii innd cont de scopul evalurii. n prezenta monografie se va pune accentul pe estimarea valorii de pia, totodat, prezentnd definiiile diferitor tipuri de valori derivate din valoarea de pia sau din alte abordri diferite de cele de pia, aprobate pentru a fi utilizate n diverse scopuri, circumstanele adecvate pentru utilizarea lor i recomandrile privitoare la modul de aplicare.Nici un talent nu poate birui slbiciunea pentru detalii.

Artur Bloh

Capitolul 5 CLASIFICAREA BUNURILOR IMOBILIARENoiuni de baz: Fondul funciar Cote echivalente de teren Tipul bunului imobiliar Utilizare funcional In prezentul capitol vom prezenta diverse tipuri de clasificri ale bunurilor imobiliare ntlnite n legislaia Republicii Moldova: Codul Funciar i Codul Fiscal; de asemenea vom expune criteriile de clasificare a bunurilor imobiliare. n scopul efecturii unei analize complexe a pieei imobiliare, a aplicrii corecte a metodelor de evaluare, evidenei corecte i nregistrrii bunurilor imobiliare este nevoie de un sistem de clasificare a bunurilor imobiliare. Unul din fccopurite) clasificrii bunurilor imobiliare este identificarea caracteristicilor i tipurilor bunurilor imobiliare n scopul asigurrii comparabilitii n procesul evalurii. n prezent, n Moldova nu exist o clasificare unic a bunurilor imobiliare. Actele normative conin diferite criterii de clasificare n dependen de problemele tratate n ele. O clasificare detaliat a terenurilor agricole este prezentat n Codul Funciar6, conform cruia toate terenurile, indiferent de destinaie i proprietate constituie fondul funciar al Republicii Moldova. Fondul Funciar, n dependen de destinaia principal a terenurilor, este compus din urmtoarele categorii de terenuri: cu destinaie agricol; din intravilanul localitilor; destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alte destinaii speciale; destinate ocrotirii naturii, ocrotirii sntii, activitii recreative, terenuri de valoare istorico-cultural, terenuri ale zonelor suburbane i cele ale zonelor verzi;

6 Legea Republicii Moldova. Codul Funciar, nr. 828-XII, din 25.12.91 (cu amendamente i completri). 25

terenuri ale fondului silvic; terenuri ale fondului apelor; terenuri ale fondului de rezerv.

Fiecare din aceste categorii poate fi examinat n detalii. De exemplu, la categoria terenurilor cu destinaie agricol se refer cotele de teren echivalente distribuite n procesul de privatizare, grdini i loturi pentru legumicultur (construcia cldirilor capitale este interzis pe aceste loturi), terenuri atribuite ntovririlor pomicole. La categoria terenurilor din intravilanul localitilor sunt atribuite terenurile destinate

26

construciilor; terenuri de uz public (piee, strzi, parcuri, scuaruri, cimitire, obiecte ale gospodriei comunale); terenurile destinate transportului rutier, feroviar, naval, aerian, pentru liniile de telecomunicaii i transport electric, pentru exploatrile miniere i pentru alte industrii; terenurile mpdurite; terenurile cu destinaie agricol i alte terenuri. Codul Fiscal trateaz bunurile imobiliare din punct de vedere al crerii unui sistem optim de estimare a valorii bunului, calculare i percepere a impozitelor . De exemplu, terenurile cu destinaie agricol sunt clasificate ca terenuri cu indici cadastrali i terenuri far indici cadastrali. Terenurile din intravilanul localitilor sunt grupate n terenuri pe care sunt amplasate fondul de locuine, garaje din cooperativele de construcie, loturile de pe lng cas; terenuri destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor, ntreprinderilor agricole i terenuri cu o alt destinaie special. Grupuri distincte formeaz terenurile distribuite ntovririlor pomicole; terenurile din extravilan destinate industriei, transporturilor, telecomunicaiilor i cu alt destinaia special; terenurile pe care sunt amplasate construcii i instalaii pentru carierele i pmnturile distruse n urma activitii de producie. Bunurile imobiliare din clasificarea prezentat se divizeaz n bunuri imobiliare ce aparin persoanelor juridice (cu excepia cooperativelor de construcie a locuinelor i a cooperativelor de construcie a garajelor), bunurile imobiliare ce aparin persoanelor fizice (locuine privatizate, proprieti imobiliare, construcii i instalaii pe sectoarele pentru vile, garaje), bunurile imobiliare ale membrilor cooperativelor de construcie a locuinelor, de construcie a garajelor i membrilor ntovririlor pomicole. n activitatea practico-tiinific i literatura metodologic lipsete o abordare unic a clasificrii bunurilor imobiliare. De regul, drept criterii pentru clasificarea bunurilor imobiliare n scopul evalurii servescjjiri2plasaEa, tipul bunurilor imobiliare, destinaia funcional. Din punct de vedere al amplasrii, toate bunurile imobiliare pot fi divizate n dou grupuri: bunurile imobiliare din intravilanul localitilor i bunuri imobiliare din extravilan. Dat fiind c exist deosebiri eseniale ntre aceste dou grupuri de bunuri imobiliare, vom examina detaliat fiecare din ele. Bunurile imobiliare din intravilanul localitilor pot fi divizate n: bunuri imobiliare amplasatfiin.capital, q^enrele judeene, n localitlilejwale. " Bunurile imobiliare din extravilan ntrunesc: terenurile cu destinaie agricol; bunurile imobiliare cu destinaie comercial i industrial^"amplasate n extravilan; loturile din cadrul ntovririlor pomicole (pentru case sezoniere); bunuri imobiliare cu destinaie special. Valoarea bunurilor imobiliare menionate este influenat n mare msur de distana fa de centrele de realizare i prelucrare a produciei, oraele mari, bazinele de ap naturale, drumuri cu nveli durabil. Drept exemplu de clasificare dup tipul bunurilor imobiliare prezentm clasificarea bunurilor imobiliare cu destinaie locativ. De exemplu, pentru apartamente pot fi evideniate urmtoarele grupuri: apartamente, formate prin modificarea ncperilor izolate din cmine (apartamente pentru familii mici sau garsoniere); apartamente compacte n case construite dup proiecte vechi; apartamente standard n case de serie; apartamente n case "de elit", construite dup proiecte mbuntite. Case de locuit individuale pot fi grupate n urmtoarele categorii: case construite n perioada anilor 1930 -1960 (de regul, cu un singur nivel i calitate medie);

case construite n perioada anilor 1960 - sfritul anilor 1980 (proiect standard); case construite n anii 1990 (conform standardelor europene); vile (construcii capitale); csue sezoniere. Cel mai frecvent este utilizat clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional (fig. 5.1.), conform creia bunurile imobiliare sunt divizate n urmtoarele categorii: bunuri imobiliare cu destinaie locativ, care includ bunurile imobiliare utilizate n scopuri locative fie de proprietar, arenda sau alt persoan care posed dreptul de folosin, utilizarea avnd un caracter permanent (case de locuit individuale, apartamente, vile, etc.); bunuri imobiliare cu destinaie comercial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite n scopul obinerii de venituri (hoteluri, restaurante, magazine, oficii, staii de alimentare cu combustibil, etc.); bunuri imobiliare cu destinaie industrial, ce cuprind bunurile imobiliare folosite pentru prelucrarea materiei prime i producerea de bunuri (uzine, fabrici, mine, cariere, ateliere de producie, etc.); loturi de pmnt fr construcii, care se mpart n terenuri amplasate n intravilan (terenuri destinate construciei; zone de recreare, terenurile de uz public (piee, strzi, parcuri, etc.) i terenuri amplasate n extravilan, inclusiv terenurile cu destinaie agricol (teren arabil, grdini, vii, puni); bunurile imobiliare specializate care datorit caracterului su specific nu se vnd n mod curent (dac se vnd vreodat). Caracterul specific al unor astfel de bunuri imobiliare este determinat de tipul construciei, mrime, amplasare, caracteristicile funcionale i modul de utilizare, tipul echipamentului tehnologic care poate fi amplasat n cldire, etc. Bunuri imobiliare specializate sunt considerate: centralele electrice, cldirile instituiilor de nvmnt i institutelor de cercetri, obiecte ale ocrotirii sntii i instituiilor de cultur, muzeele, bibliotecile, obiectele de cult i altele. n conformitate cu clasificarea prezentat i n rezultatul unei analize a pieei imobiliare am constatat c cel mai des solicitate sunt apartamentele (n special, cele amplasate n case construite dup proiecte standard, cu 2-3 odi), casele de locuit individuale, construite n anii 1970-1980 i bunurile imobiliare cu destinaie comercial de mrime mic. n localitile rurale, cel mai des sunt vndute terenurile cu destinaie agricol. n cazul tranzaciilor n care particip terenurile cu destinaie agricol o importan deosebit o au urmtorii factori: distana fa de localitate, existena drumurilor de acces i distana fa de bazinele de ap naturale.

28

Bunuri Imobile

Loturi de pmnt destinate construciei

Bunuri imobile cu destinatie locativ Bunuri imobile cu destinatie comercial Bunuri imobile cu destinatie case de locuit magazine centre comerciale hoteluri, moteluri, camping statii de aprovizionare cu combustibil ntreprinderi ale alimentaiei publice (restaurant, cafenea) ntreprinderi industriale industrial Bunuri imobile specializate obiecte ale sectorului energetic, transportului, comunicaiilor

aferente obiectelor industriale si comerciale de uz public

apartamente

depozite

obiecte ale gospodriei comunale institutii ale nvmntului si medicinii institute de cercetri

vile

ateliere de producere

cu destinatie agricola: teren arabil, livezi, vii, puni

casute sezoniere

oficiile bncilor si oficii institutiilor financiare

obiecte ale culturii, muzee

cldiri ale cultelor

Bunuri Imobile

centre de distractie, cinematografe, cluburi Figura 5.1. Clasificarea bunurilor imobiliare dup destinaia funcional

Cnd elimini imposibilul, neverosimilul devine adevr.

Din Legile lui Murphy

Capitolul 6 FACTORII DE INFLUEN ASUPRA VALORII BUNULUI IMOBILIARNoiuni de baz: Factori interni Factori externi Cererea Oferta Elasticitate n prezentul capitol sunt examinai factorii externi i factorii interni, ce influeneaz valoarea bunurilor imobiliare; factorii ce determin cererea i oferta pentru proprietile imobiliare. O atenie deosebit este atras factorului amplasrii i caracteristicilor fizice ale bunurilor imobiliare. Valoarea bunului imobiliar este influenat de interaciunea unor factori care pot fi externi i interni. Factorii externi sunt factorii generali, care influeneaz n aceeai msur valoarea tuturor tipurilor de bunuri imobiliare. Ei sunt divizai n urmtoarele grupuri: 1) factorii economici; 2) factorii juridici, administrativi i politici; 3) factorii sociali; 4) factorii naturali i de mediu. 1. Factorii Economici Factorii economici reflect situaia general a economiei rii, regiunii sau a localitii. Din grupul factorilor economici fac parte factorii ce influeneaz cererea i oferta proprietilor imobiliare. Cererea pentru proprietile imobiliare este afectat de situaia economic general: gradul de ocupare a populaiei; mrimea salariului i veniturilor populaiei; solvabilitatea populaiei; variaia numrului populaiei (tendinele istorice, curente i prognozate); modificrile n preferinele populaiei; nivelul inflaiei; disponibilitatea mijloacelor creditare; mrimea ratei dobnzii; mrimea costurilor asociate cu efectuarea tranzaciilor; i altele.28

Creterea cererii determin sporirea activitii pieei imobiliare. O con-diie obligatorie pentru asigurarea creterii cererii este extinderea posibili-tilor economice ale potenialilor cumprtori, majorarea veniturilor popu-laiei. Ca urmare a creterii cererii, vor crete plile de arend i preurile de vnzare a proprietilor imobiliare. Majorarea arenzii i preurilor pe toate segmentele pieei imobiliare este determinat i de procesele inflaioniste. Este important s fie studiat cererea pe termen scurt, deoarece cererea pe piaa imobiliar este foarte elastic, reacioneaz repede la variaia preurilor pentru proprietile imobiliare i influeneaz, astfel, situaia pe piaa imobiliar. Spre deosebire de cerere, oferta bunurilor imobiliare este inelastic. Fluctuaiile de proporii pe piaa imobiliar pot fi explicate anume de aceast caracteristic a cererii. Oferta de bunuri imobiliare este influenat de: stocurile de bunuri imobiliare libere (neocupate) care sunt expuse la vnzare pe un anumit segment al pieei imobiliare; volumul construciilor noi i cheltuielile aferente, inclusiv: ^ cheltuieli suportate la pregtirea terenului pentru construirea obiectivului i executarea lucrrilor de construcii-montaj; - impozitul pe bunurile imobiliare; - cheltuieli pentru reparaia i reconstrucia bunurilor imobiliare; cheltuieli pentru meninerea bunurilor imobiliare i plata serviciilor comunale; modificri curente i poteniale ale tehnologiilor de construcii i influena lor eventual asupra costurilor de construcie; - corelaia costurilor de construcie i a preurilor de vnzare a bunurilor imobiliare. 2. Factorii juridici, administrativi i politici Factorii juridici, administrativi i politici pot avea o influen att pozitiv ct i negativ asupra cererii. La categoria de factori juridici, administrativi i politici se raport: politica statului ndreptat spre a stimula folosirea pmntului i valorificarea terenurilor (acordarea nlesnirilor fiscale, controlul asupra plilor de arend, etc.); condiiile asigurate de organele administraiei publice locale; existena drumurilor cu nveli durabil, colilor, grdinielor de copii, transportului public, etc. 3. Factorii sociali sau preferinele cumprtorului In condiiile perioadei de tranziie, factorii sociali devin tot mai importani n determinarea valorii proprietilor imobiliare. La categoria factorilor sociali se atribuie: prestigiu. n anumite perioade de timp, anumite sectoare ale oraului sau careva regiuni ale rii, anumite tipuri de cldiri devin populare i prestigioase. Valoarea proprietilor imobiliare sporete de cteva ori, cu toate c cheltuielile de construcie i valorificare a terenului sunt similare cheltuielilor pentru obiectele amplasate n alte regiuni. compoziia populaiei pe grupe de vrst; variaia raportului dintre diferite pturi ale societii: raportul dintre grupele populaiei cu diferite nivele de educaie, nivelul de migraiune, numrul cstoriilor i divorurilor;29

situaia criminogen; atitudinea fa de dreptul de proprietate. 4. Factorii naturali i de mediu

Valoarea proprietii, amplasate n perimetrul unui ora sau al unei regiuni, este sensibil la impactul factorilor naturali i de mediu. La aceast categorie de factori se refer: clima; seismicitatea; nivelul apelor subterane; zonele de inundaii sau zonele alunecrilor de teren; construcii pe rocile sedimentare; prezena n regiune a staiilor atomice, uzinelor metalurgice, ntreprinderi de producere a substanelor chimice, staii de purificare; ali factori. Factorii interni ntrunesc elementele ce caracterizeaz un anumit bun imobiliar i sunt determinani n procesul de estimare a valorii proprietii imobiliare. Pentru diferite tipuri de bunuri imobiliare factorii interni ce exercit o influen mai mare asupra valorii sunt diferii. Din categoria factorilor interni care afecteaz n cea mai mare msur valoarea oricrui bun imobiliar este amplasarea. In sensul larg al cuvntului amplasarea reprezint situarea bunului imobiliar ntr-un anumit ora sau regiune a rii, care este caracterizat prin anumite elemente distinctive: valoarea urbanistic, accesibilitatea mijloacelor de transport, peisaj agreabil, etc. Amplasarea, n sensul restrns al cuvntului, presupune identificarea particularitilor siturii locale, la care se refer: amplasarea bunului imobiliar pe teritoriul localitii; distana fa de centrul localitii; amplasarea n cartier; distana fa de cea mai apropiat staie a transportului public; etajul amplasrii ncperii izolate, etc. Pe lng factorul amplasrii, valoarea proprietii imobiliare este influenat de caracteristicile ei fizice. Astfel n procesul examinrii proprietii imobiliare este important s fie determinate particularitile att ale construciei ca obiect unic, amplasat separat, ct i ale elementelor de structur, cum ar fi, apartamente amplasate n blocuri locative cu multe niveluri, construcii ncorporate sau anexate, precum i caracteristicile terenului. n continuare vom examina mai detaliat atributele care influeneaz cel mai mult valoarea bunurilor imobiliare. Valoarea terenului este determinat de manifestarea urmtorilor factori interni: suprafaa terenului, topografia, forma terenului, prezena reelelor inginereti (electrice, ap, canalizare, gaze); accesul la teren (drumuri cu nveli durabil), relieful, solurile, seismicitatea, pericolul de inundaie, nivelul apelor subterane, mediul nconjurtor. Valoarea cldirilor i construciilor, n dependen de modul lor de utilizare, este sensibil la impactul urmtorilor factori interni: suprafaa construciei - total (m ) i locativ (m~); vrsta construciei, orientarea construciei (nord, sud, est, vest);30

numrul nivelurilor; gradul de durabilitate; caracteristica elementelor constructive de baz (tipul, materialul de construcie, starea): fundamentul, pereii, planeele, pardoseala, uile, ferestrele, finisajul interior, finisajul exterior, calitatea construciei, arhitectura, racordarea la reelele publice (ap, canalizare, energie electric, energie termic, gaze, telecomunicaii), sistem de securitate, utilizarea curent a spaiilor. Un factor important este i modul de utilizare curent a obiectului evalurii: locativ, comercial, industrial sau specializat. In dependen de tipul bunului imobiliar, evaluatorul acord prioritate unor anumii factori. Dar n procesul de evaluare este imposibil s fie identificai i analizai toi factorii de influen asupra valorii. Cu toate acestea, inem s menionm c nu toi factorii influeneaz ntr-un mod semnificativ valoarea proprietii imobiliare, pe cnd colectarea lor poate antrena cheltuieli substaniale de timp i mijloace financiare. Evaluatorii cu experien cunosc factorii ce afecteaz n mare msur valoarea anumitor bunuri imobiliare i mobilizeaz toate resursele disponibile pentru colectarea lor. Dac pentru aceasta trebuie de pltit - ea merit s fie analizat. Legea evaluatorilor din Grecia antic.

Capitolul 7

31

METODELE DE ANALIZ A PIEEI IMOBILIARE*

Noiuni de baz: Piaa imobiliar Segmentarea pieei imobiliare Analiza pieei Infrastructura pieei Surse de informaie Prezentul capitol examineaz criteriile de segmentare a pieei imobiliare, cererea i oferta pe piaa imobiliar, prezint direciile principale ale analizei pieei imobiliare. Valoarea bunului imobiliar este examinat n contextul pieei imobiliare, descrierea pieei imobiliare i a segmentelor acestei piee fiind o parte esenial a procesului de evaluare. Piaa imobiliar este un sistem complex i se caracterizeaz printr-un numr mare de atribute. Dei, nu exist o definiie unic dup formulare i coninut a noiunii de "pia imobiliar", n opinia noastr, cea mai complet este urmtoarea definiie: "Piaa imobiliar reprezint un ansamblu de mecanisme prin intermediul crora sunt transmise drepturile asupra unei proprieti i interesele legate de ea, sunt stabilite preurile i este delimitat spaiul pentru diferite variante de utilizare a terenurilor. " Reieind din cele cinci categorii de baz ale bunurilor imobiliare, examinate n capitolul 5 al prezentei monografii, pot fi evideniate cinci segmente ale pieei imobiliare: 1. Piaa imobiliar locativ, care cuprinde case de locuit individuale, apartamente n blocuri de locuit cu multe etaje, condominiumuri locative. 2. Piaa bunurilor imobiliare comerciale, care include oficii, bunuri imobiliare utilizate pentru activitatea de comer cu amnuntul sau en-gros, ntreprinderi de prestare a serviciilor, hoteluri, restaurante i alte bunuri imobiliare cu destinaie comercial. 3. Piaa imobiliar industrial constituit din uniti de producere din diferite ramuri ale economiei naionale. De regul, bunurile imobiliare industriale sunt examinate ca complexe patrimoniale, care reunesc cldirile de producie, cldirile administrative i alte construcii auxiliare. 4. Piaa loturilor de pmnt fr construcii, care include terenurile libere, precum i terenurile cu destinaie agricol (puni, livezi, plantaii de vie). 5. Piaa bunurilor imobiliare specializate, cum ar fi: cldirea aerogrii, podurile, cldirile cultelor, teatre i alte construcii care dup stil i utilizare sunt unice.'/ac.OpuAMaH, H.Op;iy3H AHOJIU3 U OIFEHKA npuHoaimeu doxod nedeu.wuMocmu, M. flejio. 1995, crp.5.

Exist i alte criterii de segmentare a pieei imobiliare, printre care pot fi enumerate: amplasarea geografic, tipul tranzaciilor imobiliare, tipul investiiilor n proprietatea imobiliar i altele. Segmentarea pieei imobiliare permite efectuarea unei analize profunde a impactului factorilor de pia asupra valorii bunurilor imobiliare, contribuie la determinarea exact a situaiei pe piaa imobiliar i prognozarea tendinelor de dezvoltare a pieei. Analiza pieei reprezint identificarea i studiul pieei pentru un anumit bun sau serviciu. Analiza pieei, ca parte component a evalurii, trebuie s raporteze32

condiiile pieei la bunul imobiliar evaluat, determinnd efectul interaciunii cererii i ofertei asupra formrii valorii bunului imobiliar. Analiza pieei permite: determinarea celei mai bune utilizri a bunului imobiliar; determinarea bunurilor imobiliare competitive cu bunul imobiliar evaluat, n scopul efecturii analizei comparative ce st la baza metodei vnzrilor comparabile i ajustrii preurilor bunurilor imobiliare comparabile, innd cont de condiiile pieei; determinarea costurilor (cheltuielilor) curente ale construciei pentru a fi utilizate n metoda costurilor. Totodat informaia dat poate fi utilizat n scopul determinrii alocaiei pentru uzura bunului imobiliar. determinarea mrimii ofertei bunurilor imobiliare n exces fa de cerere, rata de absorbie a pieei, renta de pia, rata profitului curent i viitoare, la aplicarea metodei capitalizrii venitului aceast informaie este utilizat pentru estimarea fluxurilor de capital, precum i a ratelor de actualizare i capitalizare. Nu exist proceduri universale recomandate pentru analiza pieei, deoarece fiecare misiune de evaluare depinde de necesitile specifice ale clientului i prin urmare de scopul pentru care aceast evaluare este efectuat. Totodat inem s menionm c analiza pieei se bazeaz pe anumite principii fundamentale, care rmn constante, indiferent de metodologia analizei, i anume: 1) definirea pieei; 2) identificarea cererii; 3) identificarea obiectelor ofertei. Definirea pieei La etapa iniial de analiz a pieei, evaluatorul trebuie s identifice tipul obiectului evalurii i piaa imobiliar pe care este expus obiectul, ceea ce permite: identificarea corect a obiectelor comparabile; efectuarea analizei pieei imobiliare din care face parte obiectul evalurii; determinarea impactului factorilor externi care influeneaz valoarea. Pentru identificarea unei piee imobiliare sau a unui segment al pieei imobiliare, evaluatorul investigheaz urmtorii factori: tipul bunului imobiliar evaluat (cas de locuit individual, centre comerciale, oficii, etc.); caracteristicile bunului imobiliar: - ocuparea - ocupat de proprietar sau este dat n arend, numrul arendailor; - calitatea elementelor constructive i stilul arhitectural; baza consumatorilor - determinarea utilizatorilor poteniali. Sunt analizate datele privind populaia, nivelul de ocupare n economia naional, veniturile i altele. piaa - definirea din punct de vedere geografic sau amplasament. Piaa poate fi local, regional, naional sau internaional. Ea poate fi urban sau rural. bunurile imobiliare substituente - sunt identificate obiectele care posed o utilitate similar i care sunt comparabile cu bunul imobiliar evaluat dup caracteristicile legale, fizice i economice^ Identificarea cererii Cererea reflect necesitile, dorina material, puterea de cumprare i preferinele consumatorilor. Analiza cererii are drept scop identificarea utilizatorilor33

poteniali ai bunului imobiliar - cumprtori, arendai sau clientela care va f atras, dac obiect al evalurii este o proprietate de tip comercial. Urmtorii factori sunt importani n analiza cererii: numrul populaiei localitii piaa imobiliar a creia este cercetat; venitul populaiei; rata omajului; raportul dintre proprietarii i arendaii bunurilor imobiliare ; nivelul economiilor populaiei i condiiile de atragere a mprumuturilor (rata dobnzii, raportul dintre valoarea bunului imobiliar i mrimea mprumutului, etc.); perspectivele de cretere i dezvoltare ale localitii; factorii naturali i de mediu care determin atractivitatea cartierului i bunului imobiliar; sistemul fiscal i administraia local; disponibilitatea obiectelor social-culturale (instituii de cultur, instituii de nvmnt, instituii medicale, etc.). Identificarea obiectelor ofertei Oferta se refer la producerea i disponibilitatea bunurilor imobiliare de un anumite tip pe piaa imobiliar. Pentru a efectua o analiz minuioas a ofertei, evaluatorul trebuie s examineze toate bunurile imobiliare ce ar putea face concuren obiectului evaluat. n lista bunurilor imobiliare "competitive" obiectului evalurii sunt incluse bunurile imobiliare neocupate, bunurile imobiliare n curs de dezvoltare (nefinalizate) i eventualele proiecte. Analiza ofertei urmeaz s se concentreze asupra examinrii urmtorilor factori: numrul i calitatea obiectelor libere; volumul construciilor noi - n curs de dezvoltare sau n proiect; disponibilitatea i preul terenurilor libere; costurile de construcie; disponibilitatea creditelor pentru construcii; impactul reglementrilor locale (zonarea, condiiile de eliberare a autorizaiei de construcie) asupra volumului construciilor i costului de construcie. Exist destul lumin pentru cei care vor s vad i destul "ntuneric pentru cei care nu vor. B. Pascal

Capitolul 8 INSPECTAREA l DESCRIEREA BUNURILOR IMOBILIARENoiuni de baz Inspectarea obiectului Expertiza tehnic Perioada de marketing Cldire Construcie ncpere izolat Registrul bunurilor imobile

34

n acest capitol este prezentat esena procedurii de inspectare a obiectului evalurii i expertizei tehnice a bunului imobiliar; sunt expuse criteriile de descriere a bunurilor imobiliare i specificate cerinele veridicitii informaiei folosite la evaluare. 8.1. Inspectarea bunului imobiliar Procesul de evaluare solicit evaluatorului utilizarea unor date sistematizate i veridice obinute din diferite surse demne de ncredere. La etapa iniial de desfurare a lucrrilor de evaluare, evaluatorul trebuie s studieze minuios toat documentaia tehnic a obiectului evalurii, s determine parametrii de baz care caracterizeaz obiectul la data evalurii i s inspecteze obiectul evalurii. Inspectarea obiectului evalurii trebuie s fie adecvat scopului evalurii. Evaluatorul urmeaz s stabileasc din timp limitele inspectrii i s le menioneze ulterior n raportul de evaluare. In practic exist o distincie clar ntre inspectarea bunului imobiliar i expertiza tehnic a cldirii. Spre deosebire de inspectarea bunului imobiliar, care este o condiie obligatorie a evalurii, expertiza tehnic este efectuat destul de rar i doar n cazurile cnd evaluatorul nu este n stare s estimeze de sine stttor starea tehnic a construciei sau a unor elemente constructive. Expertiza tehnic este efectuat de specialiti calificai care dispun de autorizaiile corespunztoare. Ea presupune analiza detaliat a strii cldirii n general i elementelor constructive, structurii, materialelor de construcie, materialelor de finisare, terenului (solului). Cunotinele evaluatorului pot s se limiteze doar la cunotine generale privind expertiza construciei, la metodele de analiz a strii construciilor i la interpretarea corect a rezultatelor expertizei. Inspectarea, la rndul su, poart un caracter mult mai general i superficial i reprezint vizitarea i examinarea bunului imobiliar n scopul obinerii informaiei necesare pentru formularea unei opinii profesionale privind valoarea

35

proprietii imobiliare, necesitatea efecturii unor lucrri necesare pentru a aduce bunul imobiliar n conformitate cu cerinele pieei sau privind alte aspecte.1 Este recomandabil ca inspectarea bunului imobiliar s se desfoare cu participarea reprezentantului serviciului tehnic responsabil pentru ntreinerea bunului imobiliar. In procesul de inspectare este necesar s fie remarcate toate deficienele n construcii i se recomand s fie fotografiat ntregului obiect, precum i deficienele remarcate, cum ar fi: crpturile pereilor, deficienele finisajului, pereii umezi, etc. Unul din scopurile inspectrii este i verificarea corespunderii obiectelor indicate n documentaia tehnic i cea de eviden cu situaia real de pe teren. Este important s fie comparat denumirea bunurilor imobiliare conform Registrului Bunurilor Imobile i conform actelor evidenei contabile (n cazul bunurilor imobiliare utilizate n activitatea economic). De regul, pentru bunurile imobiliare cu destinaie industrial datele din Registrul Bunurilor Imobile i datele evidenei contabile nu corespund. O astfel de analiz a corespunderii nscrierilor oficiale i a strii lucrurilor n realitate, va permite evitarea majorrii sau diminurii nentemeiate a valorii proprietii imobiliare. Este important s fie fixat data inspectrii obiectul evalurii, deoarece conform practicii generale data evalurii, indicat n raport, este considerat data ultimei inspectri a bunului imobiliar. 8.2. Descrierea obiectului evalurii n standardele practicii profesionale nu sunt specificate cerinele pentru descrierea bunului imobiliar n raportul de evaluare. Totodat pe piaa imobiliar s-a stabilit deja o practic n ct privete prezentarea avantajelor i dezavantajelor bunului imobiliar n raportul de evaluare. Criteriile principale de care trebuie s se conduc evaluatorul sunt: datele prezentate trebuie s fie clare i neechivoce; datele trebuie s fie corecte i confirmate de sursele originale de informaie. n Republica Moldova, de asemenea, nu exist nici un document care ar stabili standardul descrierii bunului imobiliar evaluat. n opinia noastr descrierea bunului imobiliar prezentat n tabelul 8.1 ar permite o nelegere adecvat a factorilor ce determin valoarea de pia a obiectului evalurii i a valorii estimate. Tabelul 8.1 Descrierea proprietii imobiliare

Elementele Descrierii Destinaia proprietii imobiliare Modul de utilizare curent

Amplasarea

Semnificaia Referine Locativ (rezidenial), comercial, industrial, recreaional, special, agricol, etc. Cas de locuit individual; apartament; cas sezonier (csu de livad); magazin; oficiu; depozit; restaurant; hotel; banc; coal; bloc de producere, etc. Localitatea i adresa. Se vor descrie caracteristicile localitii n care este amplasat bunul imobiliar, nivelul de dezvoltare a localitii, disponibilitatea obiectelor de infrastructur care influeneaz valoarea bunului imobiliar (transport, starea drumurilor, reele electrice, termice, canalizare, ap potabil). 36

1

RICS Appraisal and Valuation Manual, 1995

37

Continuare tabelul 8.1 Descrierea Juridic Natura drepturilor evaluate. Dreptul de proprietate, dreptul de arend sau alte drepturi Limitrile dreptului evaluat (servitute, termenii arenzii). Existena contractelor de Detalii privind contractele de arend sau subarend: arend sau sub-arend. termenii i plata de arend, cazurile modificrii clauzelor contractului, condiiile de reziliere a contractului. Obligaiuni financiare legate Acorduri financiare privind creditarea proprietii n de proprietate imobiliar. curs de dezvoltare. Cerinele legale Planul general de dezvoltare a Permite determinarea zonei utilizrii funcionale n localitii care este amplasat construcia, precum i efectuarea unor previziuni privind dezvoltarea teritoriului: construcia unor magistrale (drumuri) auto, etc. Factorii de Mediu Prezena unor materiale sau a Descrierea observaiilor tehnicii periculoase sau duntoare Prezena construciilor Descrierea observaiilor ridicate ilegal i contrar normelor i standardelor existente n construcii Prezena liniilor electrice de Descrierea observaiilor tensiune nalt n apropierea bunului imobiliar, ceea ce poate fi privit de participanii la piaa imobiliar ca duntor pentru sntate Terenul Suprafaa terenului Forma Dreptunghiular, multilateral, etc. Topografia Pant, etc. Nedezvoltat, pregtit pentru construcie, cu plantaii, Starea terenului etc. Accesul la teren Transportul public; Calitatea i starea drumurilor de acces Reele de utiliti Reele electrice Conducta de gaz Sistemul de asigurare cu ap potabil Sistemul de canalizare Sistemul de asigurare cu energie termic Reelele telefon Cldiri i Construcii Anul construciei Anul ultimei reconstrucii Se va indica i componena general a lucrrilor de reconstrucie38

Numrul etajelor Suprafaa Total Suprafaa util (locativ)

Continuare tabelul 8.1 Suprafaa util este determinat n cazul bunurilor imobiliare ne-locative, deoarece sunt cazul cnd plile de arend pentru suprafaa util (nemijlocit ocupat de arenda pentru activitatea sa) i plata de arend pentru spaiile secundare (holuri, WC-uri, etc.) sunt diferite. Bun (uzura < 20%) Satisfctoare (uzura 21 -40%) Nesatisfctoare (uzura 41 -60%) ubred (61-80%) Inutilizabil (uzura > 80%) Construcie nefinisat

Volumul cldirii Starea tehnic a cldirii

Grupul de durabilitate Descrierea elementelor construciei

Serviciile comunale

Construcii adiionale

Amplasarea n cldire Suprafaa total Lucrri de finisare Standard european, reparaie cosmetic, etc. Informaia privind veniturile i cheltuielile operaionale Tipul arenzii Im2, pentru ncpere Tipul contractului de arend Termen scurt (< 1 an) Termen mediu (1-5 ani) Termen lung (> 5 ani) Tipul plii de arend In moned sau n natur Fix, variabil, cu indexare Mrimea plii de arend Periodicitatea de plat Pierderile de la colectarea plii de arend i spaiilor libere Cheltuieli operaionale fixe Impozitul pe bunurile imobiliare Primele pentru asigurare 39

Fundaie Perei i perei despritori Planeu Acoperi Ui, ferestre Alte elemente Electricitate Ap potabil Ap cald nclzire Telefon Descrierea succint a construciilor ncperi Izolate Etaj, subsol, demisol, mansard, anex, etc.

Cheltuieli operaionale variabile

Continuare tabelul 8.1 Serviciile comunale ntreinerea teritoriului Securitatea Salariul personalului Altele

Cheltuieli pentru meninere i reparaii Fondul de nlocuire Data vnzrii precedente Perioada de marketing Condiiile de vnzare De pia Inferioare Superioare Altele Condiiile de finanare De pia Rata inferioar Rata superioar Altele Suma mijloacelor mprumutate Ponderea mijloacelor mprumutate n capitalul total Rata dobnzii Termenii de rambursare n procesul de descriere a bunului imobiliar evaluatorul trebuie s atrag o atenie deosebit veridicitii informaiei. n multe cazuri, informaia necesar pentru evaluare este pus la dispoziia evaluatorului de ctre client sau de reprezentanii acestuia. La evaluare evaluatorul va utiliza informaia obinut n urma inspectrii bunului imobiliar sau din alte surse, care pot fi verificate n vederea determinrii acurateii i deplintii lor. n fiecare din aceste cazuri evaluatorul trebuie s determine n ce msur o informaie sau alta este demn de ncredere i n ce msur ea poate fi utilizat n procesul de evaluare. Opinia evaluatorului privind calitatea informaiei i sursa de unde a fost obinut trebuie s fie inclus n raportul de evaluare. n cazul evalurii proprietilor imobiliare mari (complex patrimonial, bunuri imobiliare evaluate n baza potenialului comercial) evaluatorul poate solicita opinia auditorului privind informaia i ipotezele aplicate n procesul de evaluare. nainte de a aciona - calculeaz. William Petty

Capitolul 9 METODE MATEMATICE N EVALUARENoiuni de baz: Teoria actualizrii cheltuielilor diferitor perioade Flux de numerar40

Investiii Valoare prezent Valoare viitoare Risc Rata simpl a dobnzii Rata compus a dobnzii Anuitate Constanta ipotecar Fond de compensare Capital In prezentul capitol este expus esena teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade, sunt introduse noiunile rata simpl a dobnzii" i rata compus a dobnzii". Totodat sunt explicate procedurile de actualizare i capitalizare ale fluxurilor de numerar, precum i cele ase funcii ale ratei compuse a dobnzii9.1. Bazele teoriei de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade Caracteristicile specifice proprietii imobiliare, cum ar fi durata de exploatare, ciclul de investiii de lung durat, volumul de capital necesar pentru dezvoltarea bunului imobiliar, au determinat necesitatea analizei veniturilor i cheltuielilor legate de proprietatea imobiliar, obinute n diferite perioade de timp. Evoluia banilor n timp este explicat de teoria de actualizare a cheltuielilor diferitor perioade. La baza teoriei date st principiul valoarea banilor n prezent este diferit de aceeai sum la un moment din trecut sau n viitor". Un element important n teoria actualizrii cheltuielilor este noiunea flux de numerar". Fluxul de numerar (cash-flow sau CF) reprezint sumele veniturilor sau cheltuielilor care se repet pe parcursul unei perioade de timp. Drept exemplu de fluxuri de numerar pot servi: beneficiul ntreprinderii, salariul, bursele, plata pentru serviciile comunale, impozitele, etc. n linii generale, fluxurile de numerar se determin ca diferen ntre veniturile i cheltuielile obinute n urma desfurrii unei activiti. n dependen de raportul ntre veniturile (income sau I) i cheltuielile (expenses sau E) nregistrate, fluxurile de numerar pot fi pozitive, negative sau egale cu zero (fig. 9.1.).

41

Venit Ii A12

AA1 3

1 27

-------------- ------------------- 1 -------------- CF!0 AniV

Cheltuieli Ei E

E 3

CFj = Ii - Ei Figura 9.1. Tipul fluxurilor de numerar Analiznd rolul investiiilor n dezvoltarea pieei imobiliare, este necesar s examinm noiunile de valoare economic i valoare financiar a investiiilor. S examinm esena acestor noiuni n baza exemplului investiiilor ntr-o proprietate imobiliar. Valoarea financiar a investiiilor reprezint valoarea reflectat n rapoartele financiare. Valoarea financiar rmne neschimbat n timp. Spre deosebire de valoarea financiar, valoarea economic a investiiilor nu exist n realitate i reflect ateptrile investitorului privind mrimea valorii prezente i valorii viitoare a sumei investite. Dat fiind faptul c aceste ateptri depind de calitile personale ale investitorului, de acceptarea individual a riscului i atitudinea lui personal fa de valoarea banilor, valoarea economic a investiiilor poart, mai mult, un caracter subiectiv. Teoria