CAP 5 EVALUAREA BUNURILOR MOBILE - NOTIUNI GENERALE

Definiie conform art. 5.3 din Noul Cod Civil: bunurile pe care legea nu le consider imobile sunt bunuri mobile. Sunt definite att n IVS 220, Imobilizri corporale mobile, ct i n IAS 16, Imobilizri corporale, astfel: ,,Imobilizrile corporale mobile sunt elemente corporale care: sunt deinute n vederea utilizrii pentru producerea sau furnizarea de bunuri sau servicii, pentru a fi nchiriate terilor sau pentru a fi folosite n scopuri administrative; i se preconizeaz a fi utilizate pe parcursul mai multor perioade.Termenul imobilizri corporale mobile se refer la instalaiile fizice disponibile pentru producie, incluznd instalarea, racordarea la utiliti, mpreun cu tot echipamentul fcut ori necesar n procesul de producie, indiferent de metoda de instalare. De asemenea, sunt incluse i alte obiecte mobile i accesoriile necesare pentru administrarea i funcionarea n condiii bune a unei ntreprinderi. Clasificarea legal din Romnia Conform HG nr.2139/2004 pentru aprobarea Catalogului privind clasificarea i duratele normale de funcionare a mijloacelor fixe, n sfera mijloacelor fixe mobile se includ urmtoarele grupe i subgrupe: Grupa 2 Instalaii tehnice, mijloace de transport, animale2.1 Echipamente tehnologice (maini, utilaje i instalaii de lucru)2.2 Aparate i instalaii de msurare, control i reglare2.3 Mijloace de transport2.4 Animale2.5 Alte instalaii tehnice, mijloace de transport, animale neregsite n cadrul grupei 2Grupa 3 Mobilier, aparatur birotic, sisteme de protecie a valorilor umane i materiale i alte active corporale Mobilier Aparatur birotic Sisteme de protecie a valorilor umane i materialeAlte active corporale neregsite n cele specificate n grupa 3Exist dou proceduri majore n identificarea i inventarierea bunurilor mobile: macroidentificarea microidentificareaMacroidentificareaMacroidentificarea studiaz ntregul proces de producie prin identificarea componentelor importante care contribuie la capacitatea proiectat a entitii productive.Se preiau informaii despre: ce bun/serviciu produce ntreprinderea/secia/linia/instalaia; cum se produce bunul; care este capacitatea ntreprinderii/seciei/liniei/instalaiei; Informaii detaliate necesare a fi culese: Numele ntreprinderii i adresa; Data inspeciei; Sursele de informaii; Istoricul ntreprinderii, mainilor i echipamentelor:-proiectantul de tehnologie i flux, contractorul;-data iniial a punerii n funciune i a extinderilor ulterioare;-vrsta: cronologic, efectiv;-durata de via rmas. MicroidentificareaMicroidentificarea reprezint procesul de evideniere a caracteristicilor individuale ale echipamentului. Ea se focalizeaz pe descrierea unei singure maini i identific caracteristicile ei specifice. De prim importan n microidentificare sunt, dup caz: marca de fabric, codul modelului, seria, tipul de energie/acionare folosit i dimensiunile. Marca de fabric. Marca de fabric sau productorul poate fi singura identificare care poate fi gsit. Ocazional, nu se poate face o identificare din cauza lipsei siglei productorului sau a faptului c aceasta este indescifrabil. Codul modelului i dimensiunea. Codul modelului poate s fie corelat cu dimensiunea dar, cu siguran, reprezint codul de catalog al productorului. Seria/nr. matricol. Aceasta poate fi o informaie extrem de important, fiind un indiciu pe baza cruia se pot obine informaii de la productor, sau poate rezulta direct menionarea anului fabricaiei, capacitii, dimensiunii. Pentru anumite maini, cum ar fi mainile unelte sau utilajele pentru construcii, informaiile pot fi att de utile, nct sunt publicate periodic ghiduri, care conin numere de serie. Capacitatea. Aceasta este adesea identificat prin mrimea mainii. De exemplu, o macara este apreciat prin numrul de tone pe care le poate ridica efectiv, iar o main de frezat este apreciat prin cai putere sau kilowai i prin dimensiunea mesei de lucru. Dimensiunea fizic. Uneori este util s se msoare dimensiunea fizic (lungimi, nlimi, diametre, etc.) i limitele de mobilitate/manevrabilitate (deschidere, lungime bra deschis, nlimea maxim de ridicare, amd.) a echipamentelor, aceste caracteristici fiind utile atunci cnd sunt reprezentative pentru compaia cu echipamente asemntoare; Vrsta i starea. Vrsta cronologic poate fi adesea obinut de pe plcua productorului sau din numrul de serie. Starea sau condiia n care se afl un echipament reprezint o observaie subiectiv asupra strii fizice i uneori asupra performanelor de funcionare.Pentru aplicarea unor ipoteze de evaluare de genul echipament demontat, sau pentru estimarea unor valori de lichidare este necesar evidenierea strii echipamentului evaluat, respectiv montat/demontat.Cu ocazia inspeciei, este important s se nregistreze ct mai multe detalii posibil fr a se exagera n date nerelevante, deoarece exist o limit de la care detaliile pot deveni excesive sau chiar contraproductive.

Inspecia bunurilor mobile Scopul inspeciei - culegerea i nregistrarea datelor: ct mai multe detalii relevante; gradul de detaliu este n funcie de scopul i de sfera evalurii. Colectarea informaiilor se face prin: inspectarea bunurilor; inventarierea bunurilor; descrierea acestora .Utilizarea informaiilor se face n toate etapele evalurii: -Descrierea BM (capitol n raport): bazat pe micro i macroidentificare. -Evidenierea i analiza pieei specific a BM-(capitol n raport): ncadrarea pe pia, poziie, tranzacii, posibiliti de valorificare. -Elaborarea ipotezelor i condiiilor limitative de evaluare (capitol n raport): bazat pe situaia concret ntlnit, pe scopul i pe destinaia evalurii; rezerve exprimate la identificare (parametrii tehnico-funcionali, etc.).

Alegerea metodelor adecvate de evaluare (capitol n raport): selectarea elementelor i criteriilor de comparaie aferente tranzaciilor comparabile COMP; identificarea BM, sau asimilarea BM cu altele aflate pe pia COST, COMP; stabilirea modului i potenialului de generare de venituri VENIT, COMP. Calculele diferitelor tipuri de valoare Verificarea faptic a informaiilor primite i culese (de la utilizator/operator, proprietar, din crile tehnice): estimarea valorii finale (capitol n raport), n funcie de calitatea i cantitatea informaiilor existente, coroborate cu scopul i cu destinaia evalurii. ABORDARI IN EVALUAREA BUNURILOR MOBILE: - Abordarea prin cost Abordarea prin piata Abordarea prin venit ABORDAREA PRIN COSTAbordarea prin cost este bazat pe afirmaia c un cumprtor prudent i informat, ar plti pentru un bun cel mult costul de achiziie sau de producie al unui nlocuitor cu aceeai utilitate - principiul substitutiei.Costul de nlocuire Depreciere = Val.piata (CIN) Punctul de plecare sau baza metodei costului este costul de nlocuire al unui activ modern echivalent.

Costul de inlocuire Cost termenul este utilizat de evaluatori n relaie cu producia i nu cu schimbul. Este definit ca fiind totalitatea cheltuielilor aferente realizrii unui activ si poate fi mai mare, mai mic sau egal cu valoarea de pia a activului. Costul de nlocuire reprezint costul curent al unei proprieti noi, asemntoare, care are cea mai apropiat utilitate echivalent cu cea a proprietii evaluate. Costul de reproducie reprezint costul curent de construcie a unei copii identice a proprietii evaluate, utiliznd aceleai sau aproape aceleai materiale. Costul de reproductie se calculeaza pentru cuantificarea unei deprecieri functionale, datorata costurilor de capital in exces

Metode de determinare a costului de inlocuire metoda devizului; Indexarea; metoda cost capacitate.

1) Metoda devizului(metoda insumarii) include toate costurile directe i indirecte Costurile directe sunt acele cheltuieli cu materialele, cu personalul, precum i cheltuielile normale aferente achiziiei i instalrii unui activ sau grup de active, necesare pentru a le aduce la stadiul de utilizare funcionalExemple de costuri directe sunt: costul echipamentului/utilajului; costuri directe cu fora de munc pentru instalarea sau asamblarea echipamentului; costuri de transport i manipulare; costuri de montaj i transfer; instalaia electric; Instalaii diverse; fundaii;Costurile indirecte reprezint acele cheltuieli care sunt cerute n mod normal de achiziia i instalarea unui activ corporal mobil i care nu sunt n incluse n factura vnztorului Exemple de costuri indirecte : onorarii cu specific tehnic, de arhitectur i alte onorarii profesionale; onorarii administrative, contabile, de consultan i juridice; asigurarea temporar n timpul instalrii sau construciei; licene, permise i taxe de instalare sau construcie; cheltuieli de paz pe timpul instalrii sau construciei; cheltuieli financiare pe timpul instalrii sau construciei; chirii pentru echipamente; anexe temporare; costuri de curare i de punere n funciune. Problema 1: Evaluarea unui strung aflat n fabricaia productorului Informaiile evaluatorului indic urmtoarele: 1 strung produs de compania ARIS Model ARIS, dimensiuni SN 400X1000 centru la centru (costul curent de productor este 5.500 $, incluznd motorul i controalele) Seria este 1XX4X1000.SN.04 (Seria indic faptul c maina a fost fabricat n 2004) Accesorii; cost curent - 1.500 $ Motor cu 10 cai putere (cp) /1.800 rotaii pe minut (rpm) Nu se observ nici un tip de depreciere Transportul i instalarea sunt estimate la 500 $Se cere:Care este costul brut estimat al strungului pe premisa ,,ca fiind instalat?

2) Indexarea este o metod de estimare a costului de reproducie (de nou) al unei proprieti (nu a celui de nlocuire) n care asupra costului istoric al unei proprieti se aplic un indice cronologic de cost pentru a transforma costul istoric cunoscut ntr-un cost curent Un indice este un numr utilizat pentru cuantificarea modificrilor de preuri, salarii, ocupare, producie etc.; prezint procentajul de variaie fa de un standard arbitrar, care este de obicei 100, reprezentnd nivelul la o anumit dat iniial.... Instrumentul utilizat este un indice de pre adecvat.

Problema Cunoscnd indicii de mai sus, estimai costul curent de reproducie (de nou) n 2007 al unei maini, care a avut un cost istoric, n 2003, de 1.000$. ATENTIE la: -baza la care se aplic -modul de calcul al indicilor

3) Metoda costcapacitate. Costurile mijloacelor fixe mobile similare variaz exponenial, n funcie de dimensiunea acestora. Aceast relaie poate fi exprimat matematic astfel:

Problema 6: Costcapacitate cnd se cunoate exponentul. Presupunem c se cunoate costul curent al unei instalaii de produs etilen, care are o capacitate de 100.000 tone/an, acesta fiind de 16.000.000$. Se cere: Estimarea costului unei instalaii de produs etilen de 200.000 tone/an.

Problema 7: Cost capacitate cnd nu se cunoate exponentul Calculai exponentul x prin relaia costcapacitate pentru un utilaj cu o capacitate de 4.000 buci, dispunnd i de informaia din tabelul de mai jos pentru alte dou elemente care sunt cunoscute ca unitatea A i B.

Deprecierea reprezint pierderea de valoare din mai multe motive, incluznd factori de natur fizic, funcional, de exploatare i depreciere economic. Depreciere recuperabil Depreciere nerecuperabil Uzura fizic reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti cauzat de utilizare, deteriorri, expunere la diveri ageni atmosferici, suprasolicitare i de ali factori similari. Deprecierea funcional reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti, cauzat de ineficiene sau neadecvri n nsi calitatea proprietii cnd aceasta este comparat cu o proprietate nlocuitoare mai eficient i/sau mai puin costisitoare, pe care tehnologia modern a dezvoltat-o. Deprecierea economic reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti cauzat de factori economici externi proprietii, care reduc cererea de produse i servicii generate de proprietate sau care majoreaz cheltuielile de exploatare ale acesteia (cum ar fi preuri majorate la materii prime, manoper ori utiliti fr o cretere n preul produsului). Starea fizic datorat utilizrii i deteriorrilor este n general influenat mai mult de utilizare sau de expunerea la diveri factori agresivi (mediu acid, mediu salin, ageni atmosferici), dect de vrst. Principalele cauze ale uzurii fizice sunt: deteriorarea din cauza vrstei; suprasolicitare; uzura componentelor care funcioneaz n micare relativ, unele fa de altele; expunerea la ageni agresivi (ex.: coroziunea, etc); lipsa ntreinerii sau o ntreinere defectuoas. ATENTIE la inspectie verificati daca s-a facut RK,RC Uzura fizica Metode de cuantificare a uzurii fizice Analiza varsta-durata de viata Conceptele utilizabile n analiza vrst/durat de via sunt: 1. Vrsta cronologic (Vcron) numrul de ani care au trecut de la data construirii proprietii sau de la data punerii ei n funciune. 2. Vrsta efectiv (VEf) vrsta estimat a unei proprieti n comparaie cu o proprietate nou de acelai fel. Vef - este indicat de condiia n care se afl proprietatea, este functie de numarul si calitatea reparatiilor curente si capitale, de regimul de utilizare si poate fi mai mica, egala sau mai mare decat Vcron.3. Durata de via util (DVU) Numrul de ani n care se preconizeaz utilizarea unui activ nou de ctre entitate sau numrul de uniti de producie sau alte uniti similare care se preconizeaz s se obin de ctre entitate, n baza activului, la sfritul crora activul va fi retras din exploatare.4. Durata de via util rmas (DVUR) numrul de ani estimai n care o proprietate, cu o anumit vrst efectiv, se ateapt s mai fie utilizat (n ntreprindere), la sfritul creia proprietatea va fi retras din exploatare.DVUR = DVU Vef5. Durata de via fizic (DVF) numrul de ani estimai n care o proprietate nou va fi posibil a fi utilizat fizic, pn cnd deteriorrile fizice ale acesteia o vor face inutilizabil, i fr a lua n considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funciune, din cauza deprecierii funcionale sau economice. 6. Durata de via fizic rmas (DVFR) numrul de ani n care o proprietate, cu o anumit vrst efectiv, se ateapt s mai fie utilizat fizic, pn cnd deteriorrile fizice ale acesteia o vor face inutilizabil, i fr a lua n considerare posibilitatea retragerii mai devreme din funciune, din cauza deprecierii funcionale sau economice. 7. Durata de via economic (DVE) numrul de ani n care o proprietate nou poate fi utilizat n mod profitabil pentru scopul pentru care a fost creat. Cu alte cuvinte DVE, este influenat de deprecierea funcional i cea economic i este n funcie de opiunea proprietarului de a nlocui proprietatea cu alta mai performant.De obicei: DVE < DVU i DVE DVF 8. Durata de via economic rmas (DVER) numrul de ani n care o proprietate cu o anumit vrst efectiv se ateapt s mai fie utilizat n mod profitabil pentru scopul pentru care a fost creat. DVER = DVE VEf Calculul uzurii fizice:

Problema 3 Se dau urmtoarele informaii pentru un utilaj: 20 ani de durat de via util (DVU); 15 ani vrst cronologic; i 5 ani de durat de via util rmas. Apreciai c utilajul a fost bine ntreinut i c uzura lui fizic efectiv a fost mai mic dect uzura fizic normal. n plus, tocmai a fost reparat capital i durata de via util rmas (DVUR) este estimat a fi 10 ani. Se cere: Ct este uzura fizic procentual?

Problema 4 Se dau urmtoarele informaii despre un utilaj : 20 ani de durat de via util (DVU); 15 ani de vrst cronologic; 5 ani de durat de via util rmas (DVUR).Apreciai c utilajul n-a fost bine ntreinut i c a suferit o uzur fizic efectiv mai mare dect cea normal. Durata de via util rmas estimat este 2 ani. Se cere: Ct este uzura fizic procentual?

Problema 5 Estimai uzura fizic folosind analiza vrst/durat de via. Apoi, estimai costul de nlocuire net (CIN), dup uzura fizic, dar nainte de a lua n considerare deprecierea funcional i cea economic, pentru un strung cu motor, avnd urmtoarele informaii: durata de via util pentru strungurile cu motor este 20 ani; costul de nlocuire brut curet pentru strung este $30.000 ca instalat; strungul are 15 ani vechime; ntreinerea a fost normal, nu excepional; Se cere: Ct este vrsta cronologic? Ct este deprecierea fizic procentual i cea exprimat valoric? Ct este costul de nlocuire net (CIN)?

Problema 6 Estimai uzura fizic a unui strung folosind analiza vrst/durat de via. Estimai costul de nlocuire net (CIN) considernd c nu exist depreciere economic sau funcional. Durata de via util a strungurilor cu motor este 20 ani Costul de nlocuire brut curent pentru strung este 30.000 $ ca instalat. Strungul are 30 ani vechime. ntreinerea a fost normal, nu excepional. n urm cu 4 ani strungul a suferit o reparaie capital, care a restabilit condiia sa iniial (durata de via util) n proporie de 85%. Se cere: Ct este vrsta efectiv? Ct este uzura fizic procentual i cea valoric? Ct este costul de nlocuire net (CIN)? Rezolvare pr 6Determinarea vrstei efectiveDurata de via util 20 aniDurata de via util restabilit prin R.K. (85%)17 ani(20 x 0,85)Minus timpul de la reparaia capital 4 ani Durata de via util rmas (acum) 13 aniVrsta efectiv (20 13) 7 aniDeterminarea uzurii fizice(VEf : DVU) x 100 = (7 ani : 20 ani) x 100 = 35% Uzura fizic (35% din $30.000) $10.500 CIN ($30.000 minus $10.500) $19.500 Deprecierea funcional reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti, cauzat de ineficiene sau neadecvri n nsi calitatea proprietii cnd aceasta este comparat cu o proprietate nlocuitoare mai eficient i/sau mai puin costisitoare, realizat cu tehnologie modern. Cauzele deprecierii funcionale pot fi: cheltuieli de exploatare excedentare supradimensionare schimbarea formei (proiectului) ineficien schimbri n tehnologie Exemple de cheltuieli de exploatare excedentare: activul subiect poate necesita mai muli operatori fa de un activ modern echivalent, activul subiect poate avea o productivitate mai mic n comparaie cu echivalentul su modern, activul subiect poate produce mai multe rebuturi sau deeuri de material, comparativ cu un echivalent modern. Cuantificarea deprecierii funcionale se face prin valoarea actualizat a cheltuielilor de exploatare excedentare. Cheltuielile de exploatare excedentare pot fi: cheltuieli cu combustibil i/sau energie cheltuieli salariale rebuturi pierderi tehnologice Etapele pentru cuantificarea mrimii deprecierii funcionale sunt: Estimarea mrimii anuale absolute, brute i nete, a cheltuielilor de exploatare excedentare Estimarea duratei de via util rmas a echipamentului Estimarea ratei de actualizare pentru calcularea valorii actualizate nsumate a surplusului cheltuielilor nete din exploatare, pe durata de via util rmas i calcularea astfel a penalitii pentru deprecierea funcional din exploatare. Exemplu: O main folosit, care trebuie evaluat, funcioneaz cu un consum anual estimat de combustibil de 10tone/an, iar consumul specific al unei maini substitut moderne este de 7tone/an.Avnd n vedere c durata de via economic rmas estimat a mainii este de 5 ani, rata de actualizare este de 12% i costul unei tone de combustibil este de 550, iar cota impozitului pe profit este 16%, mrimea deprecierii funcionale din exploatare (DFe) se va calcula astfel: Cheltuieli anuale brute de combustibil excedentar: (10 tone - 7 tone) x 550 /ton = 1.650 /anCheltuieli anuale nete de combustibil excedentar: 1.650 x (1 - 0,16) = 1.386 /an Factorul de capitalizare @ 12% i n = 5 ani FVPA = 3,605 DFE = 1.386 x 3,605 = 4.996,5 Rotunjit = 5.000

Deprecierea economic reprezint pierderea de valoare sau de utilitate a unei proprieti cauzat de factori economici externi proprietii, care reduc cererea de produse i servicii generate de proprietate sau care majoreaz cheltuielile de exploatare ale acesteia (cum ar fi preuri majorate la materii prime, manoper ori utiliti fr o cretere n preul produsului). Cauzele deprecierii economice: concepte de management lipsa materiilor prime lipsa forei de munc inaccesibilitatea pieei legislaia raportul dintre cerere i ofert Metode de estimare a deprecierii economice: Metoda inutilitii Metoda actualizrii/capitalizrii cheltuielilor excedentare

Inutilitatea n care: -capacitatea A = capacitatea cotat sau proiectat; -capacitatea B = capacitatea utilizat; - x = exponent sau factor de scal

Problema 11Trebuie evaluat o linie de producie cu o capacitate de 1.000 uniti de uniti de produs zilnic. Are o vrst de aproximativ 3 ani i se afl ntr-o stare excelent. Linia de producie reprezint ultimul nivel tehnic existent. n discuiile pe care le avei cu directorul instalaiei, aflai c exist o explozie puternic a concurenei externe; ca urmare, clientul exploateaz linia la numai 750 uniti de produs zilnic.Pentru acest exemplu, se cunoate costul de nlocuire pentru o instalaie cu o capacitate de 1.000 produse zilnic, care este de 1.000.000$; factorul de scal (exponent) corect pentru acest tip de utilaj este 0,7; dumneavoastr ai calculat deja c uzura fizic este 15%. Se cere: Cuantificarea deprecierii suplimentare imputabil produciei diminuate.

Rezolvare problema 11 Inutilitatea ca procentaj =

Esena abordrii prin piaDefiniia IVS 2011:Abordarea prin pia ofer o indicaie asupra valorii prin compararea activului subiect, cu active identice sau similare, al cror pre se cunoate.

Abordarea prin pia se bazeaz pe informaiile de pia pentru a determina valoarea activelor corporale mobile respective. Scopul este determinarea cererii activelor corporale mobile respective printr-o analiz a vnzrilor sau ofertelor recente de vnzare ale unor bunuri mobile similare pentru a ajunge la o estimare a celui mai probabil pre de vnzare pentru activul corporal mobil care este evaluat.

Elemente de comparaie

originea i vrsta efectiv starea (condiia) capacitatea caracteristici (accesorii), altele dect capacitatea locaia productorul motivaia prilor condiiile de finanare calitatea cantitatea data vnzrii tipul de vnzare

Tehnici de comparaie Tehnicile de evaluare uzuale n cadrul abordrii prin pia sunt: Tehnica identificrii Tehnica asimilrii Tehnica procentajului din cost

Tehnica identificriiAceast tehnic stabilete valoarea unei imobilizri corporale mobile prin comparaie cu o imobilizare corporal mobil similar care are un pre de vnzare cunoscut. Un exemplu poate fi costul pentru un elevator cu furc de fabricaie, model, vrst, capacitate i condiie cunoscute. De obicei, n acest caz se folosesc ghiduri/cataloage specializate. Exemplu: autoturism evaluat n baza unui catalog publicat de preuri Dac se cunoate productorul, modelul, vrsta i accesoriile, atunci este relativ simplu s se determine valoarea subiectului. Coreciile sunt limitate la numrul de kilometri efectuai i, mult mai important, la starea fizic (condiia). n acest caz, evaluatorul compar n mod direct subiectul cu o list de preuri de vnzare a altor autoturisme identice. Tehnica identificrii directe este ceva de noutate, ns este identificat ca o tehnic distinct deoarece furnizeaz probabil cea mai adecvat indicaie asupra valorii, utiliznd abordarea prin pia. Fr o identificare direct, concluziile asupra valorii devin mai subiective.

Tehnica asimilrii Aceast tehnic stabilete valoarea bazndu-se pe analiza unor imobilizri corporale mobile care au parametrii eseniali apropiai ca mrime, dar nu identici (deci imobilizri corporale mobile similare), folosind ca baz de comparaie o msur a utilitii (mrimea, capacitatea etc.). De exemplu, un evaluator nu gsete vnzri comparabile pentru un strung cu motor produs de Compania A, dar gsete vnzri ale unor strunguri de aceeai mrime i condiie dar realizate de companiile B i C. Ca urmare, pot fi folosite pentru comparaii preurile strungurilor comparabile ale companiilor B i C, dar evaluatorul trebuie s fac corecii pentru orice diferene dintre caracteristicile subiectului i cele ale strungurilor comparabile.

Tehnica procentajului din cost Aceast tehnic nu este altceva dect stabilirea raportului dintre preul de vnzare i costul brut curent al unei imobilizri corporale mobile la data vnzrii. Cu date suficiente, un evaluator poate s fac analize statistice i s stabileasc relaii aprute pe pia, ntre vrst, preul de vnzare (ori cel cerut) i preul unei imobilizri corporale mobile noi.Exemplu simplificat - Vnzri la licitaie a unor utilaje comparabile

Informaiile necesare pentru efectuarea coreciilor, n exemplul de mai sus, sunt: preurile au crescut cu 5% pe an, n ultimii doi ani corecia pentru diferenele de capacitate este 9% pentru fiecare diferen de 200 uniti de capacitate corecia pentru fiecare diferen de condiie (stare) este de 10%; deci ntre corecia medie i bun, corecia este de 10%.

Esena abordrii prin venit Abordarea prin venit este o abordare comparativ a valorii oricrei proprieti generatoare de venit, care ia n considerare informaiile referitoare la veniturile i cheltuielile aferente proprietii evaluate i estimeaz valoarea acesteia prin convertirea venitului n valoare. Abordarea prin venit are la baz principiul anticiprii, respectiv valoarea unei proprietii este o reflectare a percepiei unui investitor sau proprietar asupra veniturilor viitoare generabile pe parcursul duratei de via economic rmas sau pe parcursul unei durate standard de deinere a proprietii (5 10 ani). Abordarea prin venit estimeaz valoarea actualizat a beneficiilor viitoare (veniturilor) obinute din deinerea titlului de proprietate. De obicei, nu se aplic echipamentelor individuale, cu excepia situaiei n care acest tip de bunuri sunt angrenate n contracte de nchiriere (sau leasing). Totui, se utilizeaz n mod frecvent pentru a evalua un grup de active sau uniti de maini individuale, utilizate mpreun pentru a rezulta un produs vandabil, iar acest lucru genereaz un flux de venit.

Valoarea banilor n timp. RecapitulareValoarea actualizat a beneficiilor viitoare Deciziile de investiii sunt bazate pe beneficiile ce vor fi generate n viitor => investitorul trebuie s cunoasc valoarea actualizat a tuturor beneficiilor viitoare identificabile. Valoarea unui activ este o reprezentare a valorii actualizate a beneficiilor previzionate a fi generate de activ. Abordarea prin venit reprezint o metod de cuantificare a valorii actualizate a beneficiilor viitoare previzionate, generabile de activ. Conceptul de valoare a banilor n timp Concept esenial n abordarea prin venit. Un leu obinut astzi valoreaz mai mult dect un leu obinut n viitor, deoarece leul obinut astzi ar putea s fie investit i se poate ctiga o dobnd de pe urma lui, sau alte beneficii. nglobeaz mai muli termeni importani: actualizarea compunerea capitalizarea.

1. Actualizarea este procesul utilizat pentru calcularea valorii actualizate a unei sume care va fi pltit sau ncasat n viitor.Valoarea actualizat este valoarea de astzi a unei sume care va fi pltit sau ncasat n viitor. Valoarea viitoare este valoarea n viitor a unei sume deinut astzi.unde: Vvn = valoarea viitoare la sfritul perioadelor n VA = valoare actualizat k = rata de actualizare n = numrul perioadelor

Actualizarea presupune: previzionarea veniturilor dintr-o perioad viitoare precizat; actualizarea venitului din fiecare an al perioadei de previziune.n procesul numit actualizare, previzionm toate veniturile ateptate a fi obinute pe parcursul durate de previziune. Ca urmare, rentabilitatea procentual pe care o numim rat de actualizare, reprezint rata compus total a profitului, pe care investitorul dorete s l obin din investiie, pe durata acesteia.

2. Compunerea este procedeul de calculare a valorii viitoare.

unde: VA = valoarea actual k = rata de fructificare (rentabilitate) n = numrul perioadelor

3. Capitalizarea este un procedeu simplificat de actualizare.n cadrul capitalizrii, n loc s se previzioneze toate beneficiile viitoare generabile de investiie, atenia este concentrat asupra venitului dintr-un singur an, adic, venitul anual ateptat, de obicei ,cel din anul imediat urmtor fa de data evalurii. Apoi mprim acel venit anual la un divizor numit rat de capitalizare. Alte accepiuni ale conceptului de capitalizare: n contabilitate contabilizarea unei cheltuieli este imobilizarea acesteia ntr-un element de imobilizri corporale, necorporale sau financiare; Capitalizarea bursier calcularea valorii capitalului propriu al unei companii cotate, prin nmulirea cursului aciunii cu numrul acesteia; Capitalizarea dobnzii.

Rate utilizate n abordarea prin venit rata rentabilitii rata de actualizare rata de capitalizare

rata rentabilitii Conform Glosarului IVS o rat a rentabilitii reprezint profitul (pierderea) i/sau modificarea valorii realizate sau anticipate a unei investiii, exprimat() n procente din valoarea acelei investiii. Conceptul de rat a rentabilitii se refer la necesitatea ca fiecare investiie, inclusiv n maini i echipamente, s se fac cu sperana obinerii unui ctig din acea investiie. Indiferent de investiia fcut bani, timp, resurse investitorul ateapt un anumit beneficiu din acea investiie. n realitate, exist un numr nelimitat de alternative de investiii, fiecare dintre acestea avnd un anumit grad de risc. Este important ca, n cadrul procesului de luare a deciziei de investiie s se realizeze investiiile care vor genera o rat a rentabilitii proporional cu riscul investiiei. rata de actualizare Conform Glosarului IVS o rat de actualizare reprezint o rat a rentabilitii utilizat pentru a converti o sum de bani viitoare sau un flux de numerar viitor ntr-o valoare actualizat (prezent). Rata de actualizare este rata rentabilitii utilizat pentru actualizarea beneficiilor viitoare, generate de un activ sau grup de active, pentru a calcula valoarea lor actualizat (prezent). Atunci cnd se utilizeaz rata rentabilitii cerut de participanii pe pia, pentru a actualiza beneficiile viitoare, aceast rat se numete rat de actualizare. n funcie de scopul i contextul evalurii vom avea de-a face cu o metodologie specific pentru determinarea ratei de actualizare. Obiectivul esenial, atunci cnd calculai orice rat de actualizare, l reprezint calcularea unei rate care recompenseaz n mod adecvat un investitor, pentru riscurile relative, inerente, atunci cnd investete ntr-un bun, versus investiia n alte alternative. rata de capitalizare Conform Glosarului IVS o rat de capitalizare reprezint un beneficiu reprezentat de un venit generat de o investiie, exprimat sub form procentual. Rata de capitalizare (c) este un derivat al ratei de actualizare. Rata de capitalizare este egal cu rata de actualizare (k) minus rata de cretere stabil, ateptat pe termen lung, a venitului generat de investiia evaluat (g).c = k g Rata de cretere ateptat pe termen lung, la fel ca i rata de actualizare, poate fi exprimat fie n termeni nominali, fie n termeni reali. Metode nscrise n abordarea prin venitn abordarea prin venit sunt nscrise dou metode: Metoda capitalizrii venitului; Metoda fluxului de numerar actualizat (cash-flow actualizat - DCF).

Metoda capitalizrii venitului este o metod prin care venitul din primul an previzionat (ateptat) se convertete n valoare, fie prin mprirea acestuia cu o rat de capitalizare, fie prin nmulirea venitului cu un multiplu (care este inversul ratei de capitalizare).Cele dou etape ale aplicrii metodei capitalizrii sunt: estimarea venitului anual determinarea ratei de capitalizare.a) Estimarea venitului anualPentru a estima venitul anual, trebuie analizate veniturile generate de maini i echipamente asemntoare nchiriate. b) Determinarea ratei de capitalizareDup analiza ratelor de capitalizare, obinute din analiza de pia a activelor comparabile, precum i dup eventuala corectare a acestora n funcie de caracteristicile ICM subiect, se poate extrage o rat de capitalizare adecvat. Dac rata de capitalizare nu poate s fie determinat pe baza informaiilor de pia (neexistnd vnzri de active comparabile), rata de capitalizare poate fi determinat printr-un model teoretic n doi pai: stabilirea ratei de actualizare (notat cu k) printr-unul din modelele care vor fi prezentate la metoda DCF; stabilirea unei eventuale modificri anuale sperate a venitului anual (notat cu g).

Formula de baz pentru capitalizarea venitului Valoarea = Venit an 1 : Rata de capitalizare sau Valoarea = Venit an 1 Multiplu (inversul ratei de capitalizare)Valoarea calculat prin aceast formul este fie valoarea de pia, fie valoarea de investiie. Venitul din formula de mai sus este n mod normal un venit net anual din exploatare (VNE) din primul an viitor. VNE este egal cu venitul brut minus cheltuielile de exploatare. Rata de capitalizare (c) cuprinde toate elementele pe care un investitor le ia n mod normal n considerare, cum ar fi rentabilitatea investiiei (profitul adus de investiie), gradul de risc al investiiei, calitatea investiiei sau gradul de lichiditate al investiiei (ct de repede poate fi transformat investiia n lichiditi). ExempluProprietile A i B genereaz fiecare VNE de 200.000 . Rata de capitalizare (c) pentru o investiie sigur este considerat a fi 10%. Proprietatea A este considerat o investiie sigur, n timp ce proprietatea B este considerat o investiie mai riscant i are o rat de capitalizare de 20%. Cum va percepe piaa aceste diferene?RezolvareProprietatea A200.000 / 0,10 = 2.000.000 valoare de piaProprietatea B200.000 / 0,20 = 1.000.000 valoare de piaAcest exemplu arat i faptul c aplicarea unor rate de capitalizare neadecvate poate duce la rezultate care difer semnificativ Limitri ale aplicrii metodei capitalizrii venitului n evaluarea ICM Exist dificultatea alocrii venitului pe o anumit main sau pe un echipament individual, mai ales cnd aceasta este integrat ntr-un flux de producie. Evaluatorul de ICM trebuie s ia toate msurile de precauie astfel nct s fie sigur c aplicarea metodei capitalizrii venitului se face pentru ICM individuale i nu pentru ntreaga afacere (ntreprindere). Depirea acestor dificulti se poate face prin utilizarea celeilalte metode de evaluare, nscris n abordarea prin venit, respectiv metoda fluxului de numerar actualizat.

Aplicaie pentru metoda capitalizrii venituluiMaina subiect se afl n mod frecvent nchiriat pe pia; ca urmare, metoda capitalizrii venitului poate fi aplicat. Evaluatorul este convins, n urma discuiilor telefonice cu bancherii, comercianii de maini folosite, productori i ali evaluatori, c au fost ncheiate recent urmtoarele nchirieri cu chiria anual de: luna trecut 1.000 sptmna trecut 1.000 anul trecut 970 Au fost identificate, de asemenea, dou vnzri de maini asemntoare:Din analiza efectuat a rezultat c ultimul an a adus o cretere a preurilor (inclusiv a ratelor de leasing cu aproximativ 3%).

Se cere estimarea valorii de pia a mainii prin metoda capitalizrii venitului.RezolvarePrimele dou nchirieri sunt ncheiate n aceeai termeni ca i subiectul, n timp ce a treia este la o rat mai sczut. Presupunnd c toate mainile comparabile sunt identice cu subiectul, comparabila a treia trebuie corectat pozitiv (corecie pentru data aferent vnzrii).n cazul in care creterile de pre erau cu 3%, chiria corectat este de 999 . n consecin, un venit de 1.000 / an este o presupunere rezonabil pentru maina subiect.Estimarea ratei de capitalizare: Pre vnzare Venit anual Rata de capitalizare 5.300 800 15,1 %7.300 1.200 16,4 %Pentru intervalul 15,1% la 16,4%, s-a considerat rezonabil 15,5%.Valoarea de pia a mainii = 1.000 / 0,155 = 6.451 , rotunjit 6.450

Metoda fluxului de numerar actualizat (DCF)Dac metoda capitalizrii directe presupune utilizarea la numrtor a venitului anual curent (obinut n prezent), metoda DCF ncearc s estimeze VNE anual dintr-o perioad de previziune viitoare, pe baza informaiilor curente. n metoda DCF, VNE este previzionat pentru o perioad de ani (sau pentru lunile, trimestrele, semestrele din anii viitori). Dup aceea, VNE periodice previzionate vor fi convertite n valoare actualizat prin intermediul unei rate de actualizare, aplicat asupra VNE din fiecare an al perioadei previzionate (un an, doi ani etc.).Metoda DCF are ca rezultat determinarea valorii ntreprinderii, adic a capitalului investit n ntreprinderea din care face parte instalaia evaluat, pe baza ipotezei continurii activitii normale de exploatare, ntr-un viitor previzibil.

ExempluExist multe situaii cnd n metoda DCF se calculeaz i o valoare terminal (rezidual), la sfritul perioadei de previziune (n exemplu, sfritul anului 4). n acest caz, se face presupunerea c proprietatea va fi vndut la sfritul anului 4. Pentru estimarea valorii reziduale (terminale, preului de vnzare), de cele mai multe ori se folosete o rat de capitalizare aplicat asupra VNE din anul 4, dup care valoarea terminal astfel estimat este actualizat cu factorul de actualizare aferent anului 4.

Metoda DCF poate s duc la determinarea valorii de pia numai dac sunt ndeplinite cumulativ dou condiii, care trebuie s fie fundamentate cu informaii suficiente i credibile: VNE s fie venitul pe care un investitor mediu l estimeaz n mod normal i nu venitul pe care l poate obine un anumit investitor; ratele de actualizare i de capitalizare s fie preluate de pe pia (respectiv din vnzrile de proprieti comparabile ).Dac nu sunt ndeplinite cele dou condiii, respectiv cnd previziunea VNE se face prin prisma criteriilor unui anumit investitor, tipul valorii rezultat este valoarea de investiie sau valoarea de utilizare (n optica IAS 36 Deprecierea activelor). Etapele aplicrii metodei fluxului de numerar actualizat:1) Estimarea veniturilor brute previzionate;2) Determinarea mrimii i periodicitii veniturilor brute previzionate (cifra de afaceri);3) Determinarea mrimii i periodicitii cheltuielilor asociate cu realizarea veniturilor brute previzionate (n etapa 2);4) Scderea cheltuielilor anuale de exploatare previzionate din veniturile brute anuale previzionate;5) Determinarea ratei de actualizare;6) Estimarea valorii de recuperare sau a celei terminale a activului;7) Calcularea valorii actualizate a fluxului de numerar net anual i a valorii terminale (reziduale);8) Calcularea valorii adecvate a activului.

1. Estimarea veniturilor brute previzionate sub forma venitului specific generat de activ. Acestea se exprim, de obicei, prin cifra de afaceri generat de acel activ. n multe cazuri, singurul flux de venit identificabil este cel generat de ntreaga ntreprindere, nicidecum cel specific activului. n cazul n care activul sau grupul de active nu produce nici un fel de venit (dac activul nu se afl n funciune, nu este apt de utilizare) sau n cazul n care un venit generat de active nu poate fi identificat, atunci important de reinut este faptul c evaluarea echipamentelor prin abordarea prin venit nu este posibil.2. Determinarea mrimii i periodicitii veniturilor brute previzionate (cifrei de afaceri) = previziunea veniturilor brute totale generate anual de ctre activ, pe parcursul duratei de deinere previzionat. Previzionarea veniturilor se face pe baza: Venitului istoric, generat de ctre activ; i/sau Previziunilor elaborate de proprietarul activului. Determinarea duratei de previziune a activului - pe baza utilizrii istorice sau a gradului de ncrcare (producia curent mprit la producia maxim proiectat).

3. Determinarea mrimii i periodicitii cheltuielilor asociate cu realizarea veniturilor brute previzionate. Cheltuielile pot fi: variabile sau fixe; directe sau indirecte; periodice sau continue; n numerar sau non-cash. Dobnzile i ratele de rambursare a creditelor pe termen lung nu sunt incluse ca elemente de cheltuieli.n unele sisteme contabile, cheltuielile pot cuprinde i postul numit costul mrfurilor vndute, diferit de cheltuielile de exploatare.

4. Scderea cheltuielilor de exploatare anuale i a costului mrfurilor vndute din veniturile brute anuale previzionate. Rezult profitul brut din exploatare anual, pe care activul l va genera, pe parcursul duratei de previziune. Se calculeaz fluxul de numerar net, dup impozitare, astfel: Profit brut din exploatareminus impozitul pe profit egal profitul net din exploatareplus amortizarea i alte cheltuieli non-cashega flux de numerar brut (cash-flow brut)minus cheltuielile de capital minus creterile anuale sau plus descreterile anuale ale fondului de rulment egal flux de numerar net la dispoziia firmei (CFNI)Numrul de ani inclui n perioada de previziune explicit se bazeaz pe: situaia economic a industriei din care face parte subiectul; caracteristicilor fizice ale acestuia.

5. Determinarea ratei de actualizare Rata de actualizare reprezint rata rentabilitii solicitat de un investitor pentru a-i plasa sau menine capitalul investit ntr-o proprietate.Rata de actualizare trebuie s fie adecvat cu tipul de flux de numerar utilizat n metoda DCF. Pentru evaluarea ICM, se utilizeaz fluxul de numerar net la dispoziia firmei.Rata de actualizare adecvat pentru acest tip de flux de numerar este costul mediu ponderat al capitalului, respectiv rentabilitatea medie ponderat solicitat de cei doi furnizori de capital: investitorul de capital propriu creditorul pe termen lung.

Pentru calcularea costului mediu ponderat al capitalului (CMPC) trebuie parcurse mai multe etape:a) determinarea costului capitalului propriu b) determinarea costului creditului pe termen lung c) determinarea structurii normale a capitalului investit d) calcularea CMPC.

i) Metoda construirii n trepte (numit i metoda nsumrii) presupune urmtoarele etape: selectarea ratei fr risc; identificarea i cuantificarea diferitelor prime de risc; adugarea, la rata fr risc a primelor de risc, pentru a calcula rata rentabilitii cerut deinvestiie. Conform acestei metode costul capitalului propriu este calculat plecnd de la rata fr risc (Rf) la care se adaug prime de risc relevante.

Rezolvare:

ATENIE! Se pornete de la rata rentabilitii fr risc, la care se adaug primele de risc, care reflect riscul inerent al investiiei capitalului propriu n cauz. Investiiile considerate ca fiind fr risc sunt certificatele de trezorerie sau obligaiunile de stat (pe termen lung). Cuantificarea primelor de risc adiionale poate fi dificil.

ii) Metoda modelului de evaluare a activelor financiare (Capital Asset Pricing Model - CAPM)Modelul CAPM este o metod utilizat frecvent pentru calcularea rentabilitii cerute de investitorii de capital propriu. Re = Rf + x (Rm Rf) + RuUnde :

Explicaii Rata rentabilitii Investitorii pretind o rat a rentabilitii, peste o rat fr risc, ca rsplat pentru suportarea riscului inclus n investiiile lor. Rata rentabilitii = rata fr risc + prima de risc, care este n funcie de mrimea riscului asociat cu activul sau investiia Prima de risc - n funcie de volatilitatea (de baz) preului activului n timp pe pia, n comparaie cu instabilitatea preurilor totale pe pia, de-a lungul aceleiai perioade de timp. Coeficientul = cuantificare a volatilitii cursului unei aciuni comparativ cu volatilitatea cursului mediu pe piaa bursier, n aceeai perioad de timp. poate fi calculat sau preluat din publicaii financiare.

Aplicaie pentru metoda DCF Se cere s se calculeze valoarea unei instalaii complexe a unei ntreprinderi, prin aplicarea metodei DCF, pe baza urmtoarelor ipoteze fundamentate n urma procesului de analiz detaliat a indicatorilor financiari realizai, precum i a informaiilor preluate din diverse surse (publicaii, interviuri cu managerii, bnci de date ale altor evaluatori etc.):a) Conturile de profit i pierdere din exploatare ale ntreprinderii subiect, pentru ultimii cinci ani, sunt prezentate n tabelul de mai jos:

b) Durata de previziune a fluxului de numerar la dispoziia firmei (CFNI) este 10 ani. n aceast durat de previziune evoluia indicatorilor pe baza crora se calculeaz profitul net din exploatare este redat n tabelul 1.c) Din anul 11 la se presupune o cretere zero (perpetu) a CFNI.d) n cadrul analizei financiare s-a ajuns la concluzia c fondul de rulment net adecvat, la data evalurii (anul zero), a reprezentat 10% din venituri, pondere care se va menine i n continuare. Acest fapt indic un fond de rulment net de 10.000 $, pe baza veniturilor de la data evalurii (anul zero) de 100.000 $.e) Cheltuielile de capital reprezint cca 5% din venituri, pn n anul 9 viitor, iar din anul 10 viitor la infinit vor fi egale cu amortizarea.f) Rata de actualizare adecvat, care reflect CMPC, este 12,78%.Se cere estimarea valorii de pia a instalaiei, prin metoda DCF, utiliznd fluxul de numerar net pentru investitori, avnd n vedere previziunile din tabelul anterior i celelalte ipoteze.

Rezolvaren cazul n care se presupune o cretere zero (perpetu), rata de capitalizare pentru transformarea fluxului de numerar din anul 10 de 10.707 $ n valoare terminal este identic cu rata de actualizare de 12,78% (12,78% - 0% cretere = 12,78%).Valoarea rezidual este calculat prin mprirea celor 10.707 $ la 12,78% (10.707$: 12,78% = 87.045 $)Aceast valoare viitoare trebuie actualizat la data evalurii. Actualizarea se face cu factorul de actualizare de 0,300 (factorul de actualizare pentru cel de-al zecelea an, la o rat de 12,78%) care se nmulete cu valoarea viitoare de 83.779 $. Rezultatul este valoarea terminal actualizat de 25.166 $.Dac aceast valoare terminal se adaug la suma valorii actualizate a fluxului de numerar al fiecrui an (de la primul an pn la al zecelea), rezultatul este reprezentat de valoarea ntreprinderii, adic valoare capitalului investit n ntreprindere care este 85.631 $.Scznd fondul de rulment din valoarea ntreprinderii obinem un rezultat de 75.631 $ ca nivel al valorii instalaiei, care a fost rotunjit la 75.600 $. Presupunem c nu exist teren, construcii i active necorporale. Dac ar fi existat i astfel de active ar fi trebuit s scdem i valoarea lor din valoarea capitalului investit total de 85.631 $.