evaluarea intreprinderii an 3_sem1
TRANSCRIPT
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
1/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
UNIVERSITATEA HYPERION
FACULTATEA DE STIINTE ECONOMICE
Prof.Univ.Dr. ANCA GHEORGHIU Asist. Univ. Drd. ANGELA VIDRASCU
EVALUAREA INTREPRINDERII
(PARTEA 1-A) CURS PENTRU INVATAMANTUL LA DISTANTA
BUCURESTI
2012
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
2/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T1 ASPECTE GENERALE LEGATE DE TEORIA VALORII
T2 TIPOLOGIA VALORII ECONOMICE. DEFINIȚ II Ș I INTERPRETĂRI
T3 SCOPUL Ș I OBIECTUL EVALUĂRII
T4 METODE PATRIMONIALE
T5 COMPARAȚ IA DIRECTĂ DE PIAȚ Ă A ACTIVELOR
T6 METODE PROIECTIVE
T7 SISTEMUL INTERNAȚ IONAL DE INDICI
T8 METODA MULTIPLILOR
T9 PRINCIPII DEONTOLOGICE Ș I DE ETICĂ ÎN EVALUARE
T10 STANDARDE Ș I REGLEMENTĂRI PRIVIND EVALUAREA ÎNTREPRINDERII.
CONȚ INUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
3/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Precizarile autorului
Datorita evolutiilor financiare mondiale care au afectat indeosebi valoarea (mai ales
valoarea proprietatilor imobiliare), standardele internationale de evaluare au fost
amplu re-abordate si inca sunt supuse unei dezbateri publice.
Prezentul curs a fost elaborat avand ca referinta editia 2007 a standardelor, iar scopul
alegerii a fost din ratiuni didactice.
In sensul respectului fata de mediu, testele au fost reluate intr-o sectiune distincta,
finala (For print)
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
4/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 1
Aspecte generale legate de teoria valorii
Cuvinte-cheie: CMBU, postulatele valorii, valoare, evaluator, cerere ș i ofertă, preț , cost,
schimb, concurenț ă, substituț ie, proporț ii variabile, contribuț ia.
Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să identificaț i ș i să deosebiț i mai multe
categorii de valoare. De asemenea, se vor descrie calităț ile evaluatorului
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și
autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
IMPORTANȚA EVALUĂRII ÎN ECONOMIE Ș I ÎN VIAȚA SOCIALĂ. ROLUL EVALUATORULUI.
Valoarea in Economie
Filosofia valorii
Investiţia într-un bun sau într-un serviciu este însoţită de risc şi incertitudine.
Valoarea reprezintă un concept complex şi subiectiv care este ataşată de un bun (activ) sau de
o prestaţie (serviciu) şi-i dă măsura monetară. Totodată valoarea reprezintă o informaţie
asupra stării bunului sau serviciului respectiv. Prin caracterul său subiectiv, orice evaluare
prelungeşte efectul riscului şi al incertitudinii. Decizia de achiziţie, respectiv, de vânzare
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
5/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
rămâne la latitudinea viitorului potenţial proprietar, respectiv proprietarului actual, după cum
şi preţul de perfectare a tranzacţiei poate să difere de dimensiunea dată de raportul de evaluare
din variate considerente.
Sub aspect filosofic, valoarea unui bun sau a unui serviciu poate fi influenţată de sentimente,
de estetică, de o conjunctură socială sau economică, de religie şi în prea puţină măsură de
valoarea de utilitate.
Un tricou de marcă va costa mai mult decât un tricou, deşi şi într-un caz şi în celălalt are ca
principal rol protejarea corpului (ca valoare de utilitate) şi abia apoi intervin factorul estetic,
moda, brand-ul etc.
Scopurile evaluării
Evaluarea economică poate servi unei palete largi de activități și aplicații printre care pot fi enumerate: utilizarea evaluărilor la întocmirea situațiilor financiare, evaluare in vederea constituirii gajurilor, garanțiilor sau ipotecilor pentru
imprumuturi garantate cu proprietăți (ex. credite ipotecare, imobiliare, pentru uz personal garantat cu ipoteca etc.), în determinarea asigurării proprietății și a riscurilor probabile, precum și a
limitei despăgubirilor posibile, determinarea plajei de valori care pot sta la baza negocierilor unei tranzacții care
implică transferul dreptului de proprietate baza de impozitare, în litigii care au ca subiect partajarea, deteminarea valorii și a pretului de pornire a licitațiilor, intrarea pe piata de capital, lichidarea intreprinderilor etc.
Atunci când avem ca primă preocupare evaluarea întreprinderii, trebuie să-i cunoaș tem
principalele funcț ii. Acestea rezultă din cele trei perspective importante, ș i anume:
din perspectivă operaț ională;
din perspectiva acț ionariatului;
din perspectiva creditorilor.
Acestea sunt ilustrate sintetic în figura 1.1.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
6/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Figura 1.1. Cunoaș terea ansamblului sistemului funcț ional al
întreprinderii este primul pas în determinarea valorii sale
În ș tiinț a aprecierii valorii, se practică aș a numitele postulate ale valorii.
Postulatele valorii:
1. Valoarea nu este o trăsătură intrinsecă a unui bun, ci ea este creată pe baza percepţiilor şi
aspiraţiilor umane la un moment dat pe o anume piaţă;
2. Valoarea este formată pe baza interacţiunii a patru factori economici interdependenţi, şi
anume:
utilitatea, care reprezintă capacitatea unui bun sau a unui serviciu de a satisface o
anumită nevoie sau dorinţă;
raritatea, pe baza căreia oferta unui bun sau a unui serviciu prezent sau viitor îşi pot găsi
la un anumit nivel o cerere rezonabilă acceptată de majoritatea actorilor pieţei, vânzătorii
şi cumpărătorii;
dorinţa, care exprimă intensitatea satisfacţiei pe care un bun sau un serviciu o produce
celui care nu posedă, dar care are nevoie de respectivul bun sau serviciu;
puterea de cumpărare, sau măsura în care un individ sau o companie au capacitatea de
a achiziţiona bunul sau serviciul oferit pe piaţă prin bani sau prin troc în urma unei
negocieri.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
7/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Pentru ca un bun sau un serviciu sa fie valorizabil (evaluabil) trebuie ca să participe în
actul de schimb pe o piaţă, în urma unei negocieri. Altfel, chiar dacă are valoare de utilitate
nu i se poate determina valoarea de schimb.
Utilitatea, raritatea, dorinţa şi puterea de cumpărare alcătuiesc şi respectă legile
economiei de piaţă şi anume: legea cererii şi a ofertei.
Oferta unui bun sau serviciu este influenţată de utilitatea sa şi de solicitarea sa.
Disponibilitatea unui bun sau serviciu este limitată de raritatea sa şi de puterea efectivă de
cumpărare a potenţialilor consumatori.
Cererea pentru un bun sau serviciu este creată de utilitatea sa, influenţată de raritatea şi
de solicitarea sa şi limitată de puterea de cumpărare.
Conceptele de bază cu care se operează în domeniul evaluării şi care dau dimensiunea
valorii sunt:
proprietatea;
preţul;
postul;
piaţa;
Să analizăm pe rând semnificaţia termenilor de mai sus.
Proprietatea reflectă drepturile personale de posesiune asupra unui lucru sau serviciu. In
sfera juridică se face disjuncţie între proprietatea reală şi proprietatea personală.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
8/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Preţul1 este termenul utilizat pentru o sumă cerută, oferită sau plătită pentru un bun sau un
serviciu. Preţul de vânzare este un fapt istoric, indiferent dacă a fost făcut public sau dacă a
fost confidenţial. Datorită capacităţii financiare, motivaţiilor sau intereselor speciale ale
unui vânzător sau cumpărător, preţul plătit pentru bunuri sau servicii poate avea sau nu
legătură cu valoarea care ar putea fi atribuită de către alţii acelor bunuri sau servicii. Totuşi,
preţul constituie, în general, o indicaţie asupra valorii relative date bunurilor sau serviciilor
de către un anumit cumpărător şi/sau vânzător, în anumite situaţii particulare.
Costul2 reprezintă preţul plătit de cumpărător pentru bunuri sau servicii, sau suma necesară
pentru a crea sau a produce bunul sau serviciul de către producător. În momentul în care s-a
finalizat bunul sau serviciul, costul acestora devine un fapt istoric. Preţul plătit pentru un bun
sau un serviciu reprezintă costul acestora pentru cumpărător.
O piaţă3 este mediul în care bunurile, mărfurile şi serviciile sunt comercializate între
cumpărători şi vânzători, prin mecanismul preţului. Conceptul de piaţă presupune că bunurile
şi/sau serviciile se pot tranzacţiona fără restricţii, între cumpărători şi vânzători. O piaţă
poate fi locală, regională, naţională sau internaţională iar nivelurile de referinţă ale preţurilor
pot fi diferite de la o perioadă la alta şi pe pieţe sau regiuni diferite.
Procesul de evaluare se compune dintr-un set de proceduri coerente si ordonate, care au ca
finalitate, estimarea valorii.
1 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a 8-
a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), p.25 2 Ibidem, p.25 3 Ibidem, p.25
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
9/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Principiile de bază ale evaluării sunt:
Cererea şi oferta – valoarea de piaţă a unei proprietăţi este determinată de
interacţiunea dintre cererea şi oferta existente la data evaluării. Fără existenț a unei pieț e, deci
a schimburilor active, o entitate nu are valoare.4
Schimbarea – forţele cererii şi ofertei sunt într-o dinamică permanentă şi crează în
mod constant un nou mediu economic, asistând astfel la fluctuaţii ale preţului şi valorii.
Concurenţa – preţurile sunt susţnute şi valorile sunt stabilite printr-o continuă
competiţie şi interacţiune între cumpărători, vânzători, antreprenori şi alţi participanţi pe piaţă;
Substituţia – un cumpărator raţional nu va plăti mai mult pentru un bun sau un
serviciu decat costul de achiziţie al unuia asemenea lui, cu aceleaşi caracteristici.
Proporţii variabile – proprietatea atinge maximum de productivitate sau cea mai
bună utilizare, cand factorii de producţie ( consideraţi de regulă pentru cazul antreprenorial
terenul, capitalul, munca şi managementul), sunt în echilibru relativ.
Contribuţia – (productivitatea marginală) valoarea oricarui factor de producţie sau
componenetă a proprietăţii, depinde de măsura în care prezenţa sa adaugă ceva la valoarea
globală a proprietăţii.
Cea mai bună utilizare (CMBU) – în scopul evaluării pe piaţă, proprietatea ar
trebui evaluată în ipoteza celei mai bune utilizări.
Conformitatea – o proprietate atinge valoarea maximă când este amplasată într-un
mediu coerent fizic, economic şi social sau de utilizarea compatibilă şi armonioasă.
Anticiparea – valoarea de piaţă este egală cu valoarea actualizată a caştigurilor sau
satisfacţiilor viitoare generate de proprietate, aşa cum sunt percepute de vânzătorii şi
cumpărătorii tipici.
Principiul substituţiei menţionează o alternativă cu o utilitate sau productivitate egală,
ţinând cont de factorul timp. În evaluare se presupune că un cumpărător are următoarele trei
alternative:
a) să cumpere o proprietate existentă cu o utilitate egală cu cea în cauză. Aceasta
reprezintă abordarea prin comparaţie pe piaţă cu tranzacţiile anterioare pentru a estima valoarea
de piaţă;
b) să cumpere un teren şi să construiască pentru a avea o proprietate cu o utilitate egală
cu cea în cauză. Aceasta constituie bază pentru abordarea prin costuri a estimării valorii de
piaţă;
c) să cumpere o proprietate ce produce venituri de aceeaşi mărime şi cu aceleaşi riscuri
ca şi proprietatea în cauză. Aceasta este baza abordării prin venituri în estimarea valorii de
piaţă.
Principiul schimbării cere ca evaluatorul să sesizeze cauzele şi efectele forţelor cererii
şi ofertei studiind tendinţele lor şi impactul lor asupra valorilor proprietăţilor imobiliare. Acest
principiu obligă la specificarea datei evaluării.
4 pieț ele au caracter oarecum subiectiv. Ele se bazează pe percepț iile umane ș i pot fi înființ ate, pot exista sau
pot fi desființ ate prin lege, prin consimț ământul actorilor (”trecerea modei”) sau prin netranzacț ionare
spontană (modificări de cultură, de tendinț ă, de gusturi etc.)
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
10/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Principiul contribuţiei poate fi interpretat şi prin estimarea pierderii de valoare atunci
când un factor de producţie (sau un component al său) lipseşte. Acest principiu permite
efectuarea unor corecţii în cazul comparaţiei cu tranzacţiile anterioare şi totodată asigură o bază
pentru estimarea uzurii datorate unor lipsuri (deficienţe) sau plusuri ale proprietăţii în
abordarea prin costuri.
Principiul celei mai bune utilizări implică o utilizare legală, posibilă şi probabilă
aproprietăţii imobiliare care îi va da cea mai mare valoare în prezent, păstrându-i
utilitatea.Acesta este cazul construcţiilor nepotrivite celei mai bune utilizări a terenului şi
careconstrucţii nu reprezintă o valoare adăugată terenului.
Cine este interesat de valoare?
Răspunsul generic ar fi oricine ș i oricând.
Evaluatorul
Obiectivele de bază urmărite de asociaț iile profesionale din sfera evaluarii sunt legate de5
Dezvoltarea ș i actualizarea unui bagaj comun de cunoș tinț e în domeniu;
Stabilirea criteriilor minime de calificare ș i experienț ă pentru cei care doresc să
acceadă la această profesie;
Elaborarea ș i adoptarea unui cod de comportament, de etică ș i practică
profesională pentru membrii lor;
Analizarea reclamaț iilor privind încălcarea standardelor profesionale ș i etice ș i
adoptarea unor măsuri disciplinare;
Examinarea diferitelor aspecte profesionale ș i oferirea de recomandări practice
privind îmbunătăț irea metodelor ș i a tehnicilor de lucru;
Oferirea de informaț ii referitoare la serviciile pe care le furnizează membrii lor.
5 Sorin Stan (coordonator) – Evaluarea Întreprinderii, Editura IROVAL, Bucureș ti, 2003
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
11/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Există mai multe tipuri de evaluatori:
Evaluator intern
Evaluator extern
Evaluator independent6
Profesionalismul evaluatorului implică responsabilităț i multiple, ș i în primul rând
responsabilitate profesională7, responsabilitate civilă
8, responsabilitate penală
9
Subiecte de discuț ie:
1. Piaț ă perfectă vs. Piaț ă imperfectă
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
2. Oligopol, monopol, monopson
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
3. Alegeț i un activ (clădire sau echipament) ș i încercaț i să scoateț i în evidenț ă
calităț ile ș i defectele
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
6 Sorin Stan (ibidem), p.13; Un evaluator independent este un evaluator extern, care nu a avut în ultimele 24 luni
ș i nici în prezent nici o relaț ie pecuniară cu clientul, cu excepț ia plăț ii evaluării ș i a declarat în scris orice
implicare trecută sau prezentă cu proprietatea evaluată sau cu părț ile interesate sau legate de proprietate pentru
ultimele 24 de luni. 7 modul în care evaluatorul cunoaș te ș i aplică procedurile, metodele, tehnicile specifice ca ș i modul de aderare
la codul de comportament etic 8 ia naș tere cu ocazia contractului civil dintre evaluator ș i clientul său 9 atunci când se constată că în activitatea de evaluare, evaluatorul a încălcat
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
12/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T1. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 In raportul de evaluare termenul de „valoare” ar trebui utilizat fără alt
atribut: a) întotdeauna
b) uneori
c) niciodată
d) la aprecierea evaluatorului
2 Conceptul de valoare a unui bun:
a) implică existenţa unei pieţe pentru acel bun
b) implică o sumă de bani asociată cu o tranzacţie
c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare
d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau
primeste serviciile
3 Principiul anticipării arată că valoarea se bazează pe: a) percepţiile evaluatorului asupra beneficiilor viitoare ale
intreprinderii
b) anticiparea de către evaluator a modificărilor economice
favorabile investitorilor
c) raportul cerere-ofertă, evaluatorul anticipând că preţul variază
direct proporţional cu cererea
d) nici un răspuns corect
4 Abordarea evaluării prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul:
a) rarităţii
b) anticipării
c) contribuţiei
d) nici unul de mai sus
5 Care NU este factor de producţie:
a) terenul
b) munca
c) contribuţia
d) capitalul
6 Care dintre următoarele tipuri de valoare este utilizat în evaluarea
întreprinderii in scop de achiziţii strategice:
a) valoarea de piaţă
b) valoarea de investiţie
c) valoarea justa
d) costul de înlocuire net
7 Un factor de risc sistematic este:
a) riscul privind vocaţia la credite
b) modificarea ratelor dobânzii
c) riscul pierderii oamenilor cheie
d) riscul nerealizării previziunilor
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
13/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
8 Sursele uzuale de informatii folosite în compararea întreprinderilor sunt:
a) pietele organizate de valori mobiliare
b) piata de fuziuni si achizitii
c) tranzactiile anterioare ale subiectului evaluat
d) toate cele de mai sus
9 Criteriile de stabilire a valorii finale sunt:
a) precizia, calitatea informaţiilor şi raţionamentul profesional al
evaluatorului
b) cantitatea informaţiilor, data evaluării şi tipul valorii estimate
c) diferentele între rezultatele obţinute
d) competenţa evaluatorului, apropierea rezultatelor, valoarea
reală
10 Raportul de evaluare este un document care inregistreaza:
a) instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare
b) tipul de valoare si scopul evaluarii
c) rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea
d) toate cele de mai sus
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
14/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 2 Tipologia valorii economice. Definiții și interpretări
Cuvinte-cheie: valoare de piaț ă, valoare de utilizare, valoare de investiț ie, valoare
subiectivă, valoare de impozitare, valoare reziduală, valoare de lichidare,
valoare specială, valoare de fuziune, valoare de exploatare continuă, valoare
de asigurare, valoare justă, similar ș i relevant, CMBU
Obiectivele cursului:
După parcurgerea cursului, veț i dobândi competenț e de diferenț iere a unei
varietăț i largi de tipuri de valori
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum
și autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și
autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
Tipuri de valori
10 Standardele internaț ionale de evaluare, editia a 8-a, IVSC, 2007 (ed. lb. română, ANEVAR, Bucureș ti,
2007), p. 27
Valoarea de piaț ă10
–Suma estimată pentru care o proprietate ar putea fi schimbată, la data
evaluării, între un cumpărător decis şi un vânzător hotărât, într-o tranzacţie cu preţ determinat
obiectiv, după o activitate de marketing adecvată, în care ambele părţi au acţionat în
cunoştinţă de cauză, prudent şi fără constrângere.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
15/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Valoarea de utilizare, reprezintă valoarea cea mai probabilă în generarea de venituri viitoare
printr-o utilizare normală a activului.
Valoarea de impozitare – valoarea asupra căreia ia naș tere faptul generator ș i exigibilitatea
conform actelor normative continentale, regionale, naț ionale sau locale.
Valoarea reziduală – este o expresie a valorii de piaț ă pentru o investiț ie, la sfârș itul unei
perioade de exploatare, considerate suficientă ș i satisfăcătoare pentru investitor în
recuperarea investiț iei sale. Aceasta nu înseamnă că afacerea sau activul nu pot funcț iona în
continuare la parametri acceptabili.11
Valoarea de recuperare – sau valoarea de casare rezultată din dezmembrarea activului ș i
ceeace ar putea rezulta din valorificarea materialelor.
Valoarea de lichidare (sau de vânzare forț ată) – este o situaț ie premergătoare vânzării
activelor cât mai repede posibil, de obicei la o licitaț ie.12
Valoarea specială – valoarea unui bun sau serviciu pentru care nu există piaț ă liberă ș i
este supusă unor reglementări juridice speciale13
Valoarea de fuziune – valoarea rezultată din fuziunea a două sau mai multe companii, în care
se fac corecț iile aferente activelor ș i a resurselor redundante.
Valoarea de exploatare continuă – se presupune că afacerea funcț ionează ș i că nu există o
intenț ie iminentă de lichidare sau de încetare a activităț ii.
Valoarea de asigurare – valoarea asupra căreia planează un risc asigurabil ș i măsurabil,
pe baza cărora se poate calcula o primă de asigurare.
Valoarea contabilă – valoarea la care un activ este introdus în bilanț (la cost istoric),
după deducerea unor amortizări cumulate ș i a oricăror pierderi cumulate prin depreciere.
11 putem stabili valoare reziduală pentru o aplicaț ie software? Argumentaț i. 12 situaț ia este întâlnită deseori la declararea unei companii ca fiind în situaț ie de insolvenț ă (faliment), ocazie
cu care creanț ierii săi doresc să-ș i recupereze cât mai repede prejudiciile create de compania în cauză. 13 Cum este cazul deș eurilor radioactive (spre exemplu)
Valoarea de investiț ie (sau subiectivă) – suma pe care este dispus să o dea un investitor,
respectiv valoarea bazată pe cerinț ele investiț ionale individuale, ș i deosebită de valoarea
de piaț ă, care este ceva impersonal ș i detaș at. De regulă, valoarea de investiț ie este mai
mare decât valoarea de piaț ă, diferenț a provenind din abordări diferite ale investitorului în
ceea ce privesc: potenț ialul ramurii economice, al regiunii geografice, asumarea riscurilor,
interese în alte afaceri controlate de investitor etc.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
16/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Valoarea justă14
, ca un concept de contabilitate, este definită în Standardele Internaţionale
de Raportare Financiară şi în alte standarde de contabilitate, ca fiind suma la care poate fi
tranzacţionat un activ sau decontată o datorie, de bunăvoie, între părţi aflate în cunoştinţă
de cauză, în cadrul unei tranzacţii în care preţul este determinat obiectiv. Valoarea justă se
utilizează, în general, pentru raportarea financiară, atât a valorii de piaţă, cât şi a valorilor
nebazate pe piaţă. Când se poate stabili valoarea de piaţă a unui activ, această valoare va fi
egală cu valoarea justă.
Proprietatea specializată este o proprietate care se vinde rar pe piaţă sau niciodată, cu
excepţia cazului în care se vinde întreaga întreprindere sau entitatea din care face parte, din
cauza unicităţii ei rezultată din proiectul şi natura sa specializată, din configuraţia sa, din
mărimea, localizarea sau din alte caracteristici.
Procesul de creare a valorii
Cea mai bună utilizare (CMBU) este cea mai probabilă utilizare a proprietăţii care este fizic
posibilă, justificată adecvat, permisă legal, fezabilă financiar şi care conduce la cea mai mare
valoare a proprietăţii evaluate.
Dreptul de proprietate imobiliar are următoarele atribute:
posesia,
folosinţa şi
dispoziţia.
14 Standardele internaț ionale de evaluare, editia a 8-a, IVSC, 2007 (ed. lb. română, ANEVAR, Bucureș ti,
2007), p. 30
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
17/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Acestea includ dreptul :
de a utiliza,
de a ocupa,
de a vinde,
de a închiria,
de a testa (a lăsa moştenire),
de a dona sau
de a alege de a exercita oricare sau nici unul dintre acestea.
În anumite situaţii, un anumit atribut poate fi separat şi transferat, închiriat sau înstrăinat, în
condiţiile legii
Subiecte de dezvoltat:
Un istoric al asociaț iilor profesionale din lume ș i din România care au ca obiect
evaluarea.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Tipuri de evaluare
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Comentati termenii: substitutie, contributia (productivitate marginala), cea mai buna
utilizare (CMBU), conformitate, anticipare
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
18/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Identificaț i CMBU al clădirii de lângă casa dumneavoastră
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
Aplicaț ii practice:
Teme de casă:
1. Direcț ia valorii terenurilor din periferia Municipiului Bucureș ti din perioada 2000-
2011 ș i estimarea unei prognoze pentru perioada 2012-2015. Alegeț i o zonă pe care o
cunoaș teti cel mai bine. Opinia dumneavoastră contează. Alegeț i între urmatoarele opț iuni:
creș te, stagnează, scade. Motivati raspunsul.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
2. Care ar fi CMBU pentru urmatoarele active:
Nr.crt Descriere CMBU propus
a Un lot de teren de 15000 mp in Comuna Berceni, la periferia
comunei
b Un apartament de două camere situat în Cartierul Pajura într-
un bloc de locuinț e, et.5 din P+8, cu spaț ii comerciale la
parter
c Un autoturism Logan, an de fabricatie 2009, carburant
benzină
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
19/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
3. Identificaţi patru forţe ce influenţează valoarea reală a proprietăţii şi daţi câte două
exemple din fiecare categorie.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
4. Explicaţi cum principiul substituţiei ajută la stabilirea valorii proprietăţii.
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
_________________________________________________________________________
5. Cum explică principiul ofertei şi cererii variaţia valorii proprietăţii?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
6. Ipotetic, pieţele eficiente sunt caracterizate în parte de bunurile economice şi serviciile
ce sunt comercializate la preţuri ce sunt relativ uniforme, stabile şi scăzute. În aceste pieţe, un
mare număr de cumpărători şi vânzători sunt puşi laolaltă printr-un mecanism de piaţă ce
răspunde cererii. Cum diferă piaţa imobiliară de pieţele eficiente?
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
20/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Surse bibliografice de discuț ii tematice:
1. Robu, V., Anghel,I., Serban, C., Tutui,D. – Evaluarea întreprinderii, Biblioteca on-
line, www.ase.ro, 2005
2. Cotidianul Bursa, www.bursa.ro
3. Saptamanalul Saptamana financiara, www.sfin.ro
4. Saptamanalul Capital, www.capital.ro
T2.Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Valoarea unei proprietăţi este dată de:
a) utilitate b) raritate – atractivitate
c) dorinţă şi putere reală de cumpărare
d) toate cele de mai sus simultan
2 Abordarea evaluării prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul:
a) rarităţii
b) anticipării
c) contribuţiei
d) nici unul de mai sus
3 Care este o conditie a definitiei valorii de piata:
a) vocatia la credit
b) cumparatorul si vanzatorul sunt perfect informati asupra detaliilor
tuturor tranzactiilor din
ultimii 3 ani
c) cumparatorul si vanzatorul sunt doua persoane independente, nelegate intre ele prin
relatii preferentiale
d) cumparatorul este constient de stringenta vanzatorului de a vinde
4 Pentru un anumit investitor, tipul de valoare adecvat este:
a) valoarea de piaţă
b) valoarea de impozitare
c) valoarea de asigurare
d) valoarea de investiţie
5 Care este un criteriu al celei mai bune utilizări:
a) fezabil financiar
b) cererea şi oferta
c) concurenta
d) contribuţia
6 Alegerea metodelor de evaluare se face: a) conform caietului de sarcini
b) în funcţie de scopul evaluării
c) conform indicaţiilor proprietarului
d) în funcţie de conjunctura economică
7 Care este caracteristica unei investiţii imobiliare:
a) generează profit pentru cel care o exploatează
b) este destinată închirierii şi/sau revânzării la un preţ mai mare
c) va fi modernizată
d) funcţionează la capacitatea maximă
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
21/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
8 Standardele Internationale de Evaluare cuprind:
a) definiţii ale unor termeni specifici evaluării
b) indici de actualizare
c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare
d) tabele de încadrare
9 Valoarea de piaţă vs. valoarea de investiţie a unei întreprinderi este: a) întotdeauna egală
b) niciodată nu este egală
c) este întotdeauna mai mare
d) poate să fie şi egală
10 Standardele de evaluare sunt necesare:
a) pentru o înţelegere uniformă a termenilor şi procedurilor de evaluare
b) pentru ralierea la standardele de contabilitate
c) pentru a putea fi atestaţi evaluatorii
d) pentru alinierea la cerinţele integrării în U.E.
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
22/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 3
SCOPUL Ș I OBIECTUL EVALUĂRII
Cuvinte-cheie: metode patrimoniale, metode de comparaț ie, metode bazate pe perspective
Obiectivele cursului:
După parcurgerea acestui capitol veț i putea să delimitaț i principalele categorii de
metode de evaluare
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum
și autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și
autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
Elementele principale ș i obligatorii cu care trebuie să înceapă o evaluare,
stipulabil atât în contract, cât ș i în raportul de evaluare, le constituie scopul ș i obiectul
evaluării.
Din punctul de vedere al scopului pentru care este întocmit un raport de evaluare,
deosebim:
- Evaluare pentru garantare împrumuturi sau credite ipotecare;
- Evaluare pentru impozitare sau/ș i raportare financiară;
- Evaluare pentru vânzare-cumpărare;
- Evaluare pentru fuziuni sau lichidări;
- Evaluare pentru asigurare;
- Evaluare pentru rezolvarea litigiilor;
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
23/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
- Evaluare pentru expropriere;
- Evaluare pentru emigrare;
- Evaluare pentru aport in natură;
- Evaluare pentru despăgubiri etc.
Evaluare pentru vânzări-cumpărări, fuziuni-achiziț ii sau schimburi
În condiț iile unei evoluț ii economice stabile, valoarea de investiț ie pentru
proprietăț ile imobiliare este apropiată de valoarea de piaț ă. În aceste condiț ii, din
perspectiva cumpărătorului sau vânzătorului numai un specialist evaluator poate să
evidenț ieze atât punctele tari, cât ș i pe cele slabe ale unei proprietăț i, venind astfel cu un
suport material justificat în negocierile ce se poartă pentru schimbarea proprietarului.
Evaluare pentru garantarea împrumuturilor
Subiectul în evaluarea pentru credite este determinarea valorii de piaț ă ș i
perpectivele de risc pentru perioada de creditare. Evaluatorii interni sau externi agreaț i de
bănci au tendinț a de a subevalua proprietăț ile depuse drept garanț ie, fapt ce duce fie la
dificultăț i în primirea creditului, fie la obț inerea unui credit mai mic decat cel solicitat (în
care garanț ia este mult subevaluată). Astfel că, în situaț ia în care trebuie recuperat creditul
prin vânzarea proprietăț ii cu care s-a garantat, banca riscă o vânzare forț ată, în timp limitat,
pretul obț inut fiind în cele mai dese situaț ii mai mic decât valoarea de piaț ă a proprietăț ii
puse gaj15
.
Evaluare pentru emigrare
Raportul de evaluare a proprietăț ilor (de regulă imobiliare) deț inute de
beneficiarul persoană fizică potenț ial viitor emigrant, întocmit de un evaluator autorizat, este
perfect valabil în faț a autorităț ilor ț ării în care beneficiarul doreș te să emigreze, pentru a
face dovada posibilităț ilor financiare. Subiectul în evaluare în aceste cazuri este tot estimarea
valorii de piaț ă a proprietăț ilor imobiliare.
15 este bine ca pe lângă evaluatorul agreeat de bancă, clientul să apeleze la serviciile unui evaluator propriu care
va determina valoarea de piaț ă a proprietăț ii imobiliare, astfel încât clientul să poată purta o negociere
argumentată cu evaluatorul băncii ș i cu ofiț erul de credit.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
24/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Evaluare pentru rezolvarea litigiilor
Justa compensare în caz de expropriere, cazuri de înș elătorie dovedită a
cumpărătorului, evaluarea pentru pagubele prin deteriorarea proprietăț ii, partajări, sunt
câteva din situaț iile în care se impune efectuarea unei evaluări.
Evaluare pentru asigurari
Subiectul in evaluare pentru asigurari este valoarea de reconstrucț ie (costul de
refacere integrală, identică, a proprietăț ii imobiliare după distrugere). Valoarea de
despăgubire presupune acordarea de compensaț ii în limita costurilor de reconstrucț ie fără a
fi preluate în aceste costuri îmbunătăț irile sau extinderile construcț iei sau ale dotărilor.
Cel ce se asigură va obț ine o cotă din suma asigurată, datorită faptului că în
majoritatea cazurilor bunul nu se distruge în întregime, ci parț ial, situaț ie în care este
necesar să se facă o evaluare corectă, pornind de la costul de înlocuire (care reprezinta costul
estimat pentru a construi la preț urile curente, la data evaluării, o copie, o replică exactă a
clădirii evaluate, folosind aceleaș i materiale, normative de construcț ie, arhitectură, planuri
ș i calitate de manoperă din care se scad toate deficienț ele ș i deprecierea clădirii).
Evaluare pentru impozitarea globală
Pentru proprietăț ile imobiliare, aceasta se determină conform Codului Fiscal ș i a
hotărârilor administraț iilor locale, fie forfetar, fie la valoarea din cel mai recent raport de
reevaluare, după caz.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
25/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
PRINCIPALELE TIPURI DE METODE UTILIZATE ÎN EVALUAREA
INTREPRINDERII
METODE
PATRIMONIALE
(BAZATE PE ACTIVE) ACTIV NET CONTABIL
ACTIV NET CORECTAT
ACTIV NET DE
LICHIDARE
COST DE INLOCUIRE
METODE DE
COMPARAȚ IE EVALUĂRI PRIN MULTIPLI
COMPARAȚ II DIRECTE DE PIAȚ Ă PE ACTIVE SIMILARE
Ș I RELEVANTE
ANALIZA MEDIULUI
INTERN POTENȚ IALUL PE
FUNCȚ IUNI
REZULTATELE
CALITATEA
ACTIVELOR
STRUCTURA Ș I
CULTURA
ORGANIZAȚ IONALĂ
SISTEMUL
INFORMAȚ IONAL Ș I
RELAȚ IILE
RECONCILIEREA
REZULTATELOR16
ANALIZA MEDIULUI
EXTERN MEDIUL GENERAL
MEDIUL SPECIFIC
PIAȚ A ACTIVELOR FIRMEI
PREȚ UL AFACERILOR
COMPARABILE
ANALIZA DE
COMPETITIVITATE
PUNCTE
FORTE
PUNCTE
SLABE
OPORTUNITĂȚ I RISCURI
METODE BAZATE PE
PERSPECTIVE
(VENITURI VIITOARE) METODA
FLUXURILOR DE NUMERAR
ACTUALIZATE (CASH-
FLOW)
MODELUL
ACTUALIZĂRII
DIVIDENDELOR Ș I
DERIVATELOR
ACESTORA
METODA CAPITALIZĂRII
VENITURILOR
ALTE METODE DE
EVALUARE GOODWILL
CAPACITATE BENEFICIARĂ
METODA EXPERȚ ILOR
METODA PRIN BONITARE
16 După Daniel Manaț e, op.cit., p.93, modificată ș i adaptată de autoare
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
26/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Subiecte de discuț ie:
1. Încercaț i să caracterizaț i mediul extern al unei fabrici de lactate (Ex: Albalact,
Prodlacta etc.)
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
2. Ce afecteaza mediul intern al unei companii? Structurati pe categorii
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
_____________________________________________________________________
T3. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Proprietatea imobiliară este un concept:
a) non-fizic
b) fizic
c) tehnic
d) influenţat de poziţia evaluatorului
2 Conceptul de valoare a unui bun:
a) implică existenţa unei pieţe pentru acel bun
b) implică o sumă de bani asociată cu o tranzacţie c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare
d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste
serviciile
3 Valoarea de garantare a creditului ipotecar:
a) identifică şi elimină elementele speculative
b) ia în considerare utilizările alternative adecvate
c) ţine seama de aspectele mentenabile într-un viitor apropiat
d) toate cele de mai sus
4 Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins în definiţia valorii de
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
27/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
piaţă:
a) suma estimată
b) tranzacţie echilibrată
c) proprietarul activului
d) marketing adecvat
5 Care dintre următoarele tipuri de valoare este cel mai utilizat în evaluarea pentru dispute maritale
(conform Standardelor Internationale de Evaluare):
a) valoarea de piaţă
b) valoarea de lichidare
c) valoarea intrinsecă
d) nu există o bază specificată în acest scop
6 Termenul activ din afara exploatării se referă la:
a) activul utilizat sub capacitatea proiectată
b) activul supradimensionat
c) activul închiriat terţilor
d) activul supraevaluat în contabilitate
7 Teoria valorii are un postulat care precizează că:
a) manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea proprietăţii
b) valoarea este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăţi şi nu reprezentarea asupra utilităţii sale
c) valoarea este expresia monetară a utilităţii proprietăţii pentru vânzători
şi cumpărători
d) toate cele de mai sus
8 În abordarea prin piaţă un principiu fundamental este “principiul
substituţiei” care spune că:
a) un investitor nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin ANC
(activul net corectat)
b) un investitor nu va plăti mai mult decât costul unui bun de substituţie
c) un cumpărător va plăti cel mult valoarea estimată prin DCF (exclusiv
activele din afara
exploatării) d) în abordarea prin piaţă, primordial este principiul anticipării
9 Principiul substituţiei cere ca întreprinderile comparabile să fie:
a) apropiate ca dimensiune şi piaţa de aprovizionare
b) să acţioneze în aceeaşi ramură
c) similare şi relevante
d) a şi b
10 Principiul contribuþiei aratã cã:
a) valoarea unei pãrþi a unei afaceri / întreprinderi depinde de ponderea
costurilor de
reconstrucþie în total cost de reconstrucþie a întregului
b) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii
activelor din afara
exploatãrii în ANC c) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi/proprietãþi depinde de cât de
mult contribuie
la valoarea întregului sau, în condiþiile în care n-ar exista, cât de mult ar
reduce
valoarea întregului
d) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii
activelor din afara
exploatãrii în ANC (activul net corectat) ºi în DCF (flux de numerar
actualizat)
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
28/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
29/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 4
METODE PATRIMONIALE
Cuvinte-cheie: cost de inlocuire, activ contabil, activ net corectat
Obiectivele cursului:
in cadrul acestui capitol vom studia principalele teme ale evaluarilor patrimoniale
(abordari bazate pe trecut)
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum
și autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și
autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
Metodele patrimoniale sau abordările bazate pe trecut pornesc de la ideea că
activitatea economică actuală se bazează pe politica investiț ională anterioară. Această
”zestre” deja existentă, asigură instrumentarul necesar, pe baza căruia întreprinderea este
capabilă să funcț ioneze. Acest tip de metode nu menț ionează nimic despre profituri,
despre politica de contractări, despre perioada de emergenț ă, maturitate sau declin a
întreprinderii.17
În general, această categorie de metode apreciază corect activele luate individual ș i
scoate în evidenț ă tocmai acest aspect: gradul de înzestrare al companiei18
.
17 aceasta poate fi dedusă din perioada rămasă pentru amortizare. 18 Această categorie de metode nu spune nimic despre calitatea echipei companiei, despre capacitatea de înnoire
a activelor ș i reînnoire bazate pe regia proprie, despre profiturile viitoare etc.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
30/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Abordarea prin cost
Se bazează pe înț elegerea faptului că participanț ii pe piaț ă, relaț ionează
valoarea la cost.
În abordarea prin cost valoarea unei proprietăț i este determinată prin adaugarea
valorii estimate a terenului la costul curent de reconstrucț ie sau de înlocuire al amenajărilor
ș i construcț iilor ș i apoi prin scăderea sumei reprezentând deprecierea construcț iilor din
toate cauzele. În determinarea valorii se poate include ș i profitul antreprenorului.
Această abordare este utilă îndeosebi la evaluarea amenajărilor ș i construcț iilor
noi sau aproape noi sau a proprietăț iilor care nu se vând des pe piaț ă.
Tehnicile abordării prin cost pot fi utile ș i pentru obț inerea de date necesare
abordării prin comparaț ie directă ș i a abordării prin venit, cum ar fi costurile de remediere
a componentelor ca urmare a lucrărilor de întreț inere.
Costurile curente ale amenajărilor ș i construcț iilor noi pot fi obț inute de la
specialiș tii în devize, din manualele de devize, de la constructori si antrepenori, din revistele
de specialitate19
etc. Deprecierea se cuantifică prin studierea pieț ei ș i prin aplicarea unor
procedee specifice. În abordarea prin cost, valoarea terenului se estimează în mod distinct (de
regulă prin comparaț ie directă de piaț ă ș i mai rar prin abordări de viitor20
).
Pentru fiecare activ, în parte, se determină valoarea ramasă a clădirilor şi
construcţiilor speciale cu ajutorul relaț iei:
Vr = Vi x ( 1 – Guz / 100 ) 4.1
unde:
Vi = valoarea de înlocuire a clădirii sau construcţiei speciale evaluate şi
reprezintă suma tuturor cheltuielilor care ar trebui făcute la data evaluării
pentru a construi o clădire sau o construcţie specială cu caracteristici tehnice
similare celei evaluate.
19 Bursa Construcț iilor este o sursă de asemenea informaț ii 20 Teren excedentar intravilan, cu multiple destinaț ii. În acest caz, CMBU este determinat de evaluator, în mod
prudent ș i neutru.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
31/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Valoarea de înlocuire se determină, de regulă cu relaţia :
Vî = V0 x Ka 4.2
unde:
- V0 – este valoarea de înregistrare iniț ială în contabilitate, actualizată la
preț urile de la momentul evaluării;
ka – coeficientul de actualizare a valorii cladirii ca echivalent
LEU/USD sau LEU/EURO21
Guz (%) - deprecierea globală totală, compunsă din:
deprecierea fizică = pierderea de valoare ca rezultat al utilizării
şi uzurii unui activ în funcţiune şi expunerea factorilor de
mediu.
deprecierea funcţională = pierderea de valoare ca rezultat al
progresului tehnologic, supradimensionării clădirii, stilului
arhitectonic sau al instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
deprecierea economică = constă în pierderea de valoare datorată
unor factori externi proprietăţii cum ar fi modificarea cererii,
urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
Pentru estimarea costului de înlocuire net (CIN) al construcț iilor se apelează la
formula
CIN = CIB – Dep , 4.3
unde
CIB = costul de înlocuire brut al unui activ modern echivalent( aceeaș i utilitate)
Dep = deprecierea totală (fizică, funcț ională ș i externă)22
Definiţii
Deprecierea este o pierdere de valoare a proprietăţii imobiliare din orice
cauză.
Uzura fizică este evidenţiată prin trecerea timpului de rosături, căzături, fisuri,
infestări sau defecte de structură.
Neadecvarea funcţională este dată de demodarea, neadecvarea sau
supradimensionarea clădirii din punct de vedere al dimensiunilor, stilului sau
instalaţiilor şi echipamentelor ataşate.
21 România a trecut printr-o hiperinflaț ie cronică în perioada 1991-2003, cu rate anuale ale inflaț iei de peste
10%, ceea ce impune stabilirea unui referenț ial cvasistabil, respectiv o monedă de circulaț ie internaț ională
considerată mult mai stabilă. 22 Deprecierea este o pierdere de valoare faţă de costul de înlocuire a construcţiilor, ce poate apare din cauze
fizice, funcţionale sau externe. Teoretic, deprecierea poate începe să se acumuleze de la finalizarea construcţiei,
chiar dacă aceasta reprezintă cea mai bună utilizare a amplasamentului.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
32/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Deprecierea economică (din cauze externe) este cauzată de factori externi
proprietăţii imobiliare, cum ar fi modificarea cererii, utilizarea proprietăţilor
imobiliare în zonă, urbanismul, finanţarea şi reglementările legale.
Amortizarea este o noţiune contabilă. Amortizarea nu este o mărime dată de
piaţă, ci este reglementată de autoritatea fiscală şi se raportează la valoarea de
intrare (de inventar).
Durata de viaţă economică este perioada de timp în care construcţiile
contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare. Durata de viaţă fizică poate
depăşi durata de viaţă economică, dar reparaţiile şi modernizările aduse
proprietăţilor mai vechi pot extinde durata de viaţă economică, care nu poate
depăşi durata de viaţă fizică.
Durata de viaţă economică rămasă este perioada de timp estimată, în care
construcţiile vor continua să contribuie la valoarea proprietăţii imobiliare.
Evaluatorul va estima durata de viaţă economică rămasă, interpretând
atitudinile şi reacţiile cumpărătorilor de proprietăţi competitive.
Vârsta scriptică, sau vârsta istorică sau calendaristică, este numărul de ani
trecuţi de la terminarea construcţiei. Vârsta efectivă este vârsta dată de starea
tehnică şi utilitatea construcţiei. Vârsta efectivă poate diferi de vârsta scriptică,
în funcţie de lucrările de întreţinere realizate în trecut.
Exemplu de calcul depreciere Fie cazul unei clădiri cu destinaț ie de alimentaț ie publică (cantină uzinală)
Calculul deprecierii fizice s-a facut pe baza analizei duratei de viaț ă, corelată cu constatările
evaluatorului cu ocazia inspecț iei.
Depreciere fizică = durata de viaț ă efectivă/durata de viaț ă normată = 10 ani/40 ani = 0,25 (25%)
Depreciere funcț ională = 0 spaț iul corespunde normelor tehnice de siguranț ă alimentară în vigoare.
Depreciere externă = 0 nu exista penalităti de mediu, administrative sau din cauze externe.
CIB – costul de înlocuire brut (costul de realizare a unei construcț ii noi, moderne cu aceaș i utilitate).
CIB = CIB unitar × Scd
Scd = suprafaț a construită desfăș urată.
CIB unitar – cost de înlocuire unitar brut estimat din informaț ii de pe piaț a imobiliară, de la firme
de construcț ii sau de la antrepenori generali la data evaluării
CIB unitar = 350 eur/mp23 + TVA (5%)
Suprafata construitadesfăș urată = 710 mp conform documentaț iei cadastrale ș i planurilor
anexate.
CIB = 350eur/mp×1,05×4,5lei/euro×710 mp ≈ 1.174.000 lei
Costul de inlocuire net (CIN) al constructiei s-a estimat la:
CIN = 1.174.000 lei × (1-25%) = 880.500 lei (rotunjit ≈ 880.000 lei)
23 informatiile sunt din statisticile oferite periodic de ziarul Bursa
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
33/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Exemplu de evaluare prin cost de inlocuire net
Date constructive:
Regim de înălț ime: clădire industrială mixtă parter parț ial etajat (hală ș i anexe administrative)
Constructie tip haăa etajată
- structura din beton armat
- compartimentări din zidărie
- acoperiș ul din chesoane de beton armat ș i izolatie hidrofugă din carton asfaltat
- pardoseli din mozaic la parter ș i etajul 1 mochetat
Instalaț ii
- instalaț ie sanitară –apă- canal
- instalaț ii electrice – iluminat fluorescent
- instalaț ie de încălzire cu centrală termică - instalaț ie de aer condiț ionat ș i ventilaț ie
- instalaț ii tehnologige ș i gaze naturale.
Dimensiuni: Latimea:10,45 m parter si 10,40 m etaj1
Lungimea:6,00+38,80+10,40 m parter si 10,40 m etaj1
Inălț imea nivelelor: parter: 5 m, etaj 1:5 m,
Se au in vedere ponderile principalelor elemente de constructii din intregul constructiei si preturile medii practicate
pe piata constructiilor la materiale, forta de munca, transport si utilaje.
- fundatii -0,4 mc/mp
- zidarie -0,1 mc/mp
- structura de beton armat -0,6 mc/mp
- tencuieli -2,0 mc/mp - pardoseli beton -0,2 mc/mp
- tamplarie metalica -1,0 kg/mp
- zugraveli si vopsitorii -2,0 mp/mp
Preturile pe unitatea de masura sunt:
- fundatii 739 lei/mc
- zidarie 829 lei/mc
- structura de beton armat 1451 lei/mc
- tencuieli 43 lei/mp
- pardoseli beton 51 lei/mp
- tamplarie metalica 1.50 lei/mp - zugraveli si vopsitorii 111 lei/mp
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
34/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
METODA ACTIVULUI NET CORECTAT
O alta metoda importanta in cadrul metodelor patrimoniale o constituie metoda
activului net corectat.
Activul net corectat reprezintă valoarea actualizată a capitalurilor proprii deţinute de
societatea comercială.
Pentru calculul Activului net corectat, se porneș te de la transpunerea într-un formular
de tip bilanţ a celei mai recente balanţe contabile de verificare. În cadrul bilanț ului se
corectează atât elementele de activ cât şi cele de pasiv (respectiv datoriile), pentru a se stabili
valoarea lor actuală.
Activul Net Corectat = Activ total corectat – Datorii totale corectate
Se separă activele direct participante la activitatea operaț ională de activele
redundante. Spre exemplu, dacă întreprinderea ce urmează a fi evaluată este profilată pe
producț ia de ț evi metalice, atunci ansamblul de garsoniere construit ce întreprindere pentru
angajaț ii săi este un activ din afara exploatării, care nu va face parte din activul net corectat
final al întreprinderii în cauză.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
35/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Evaluarea activelor circulante
Stocurile se pot evalua în funcţie de următoarele criterii24
:
- stocurile fără mişcare sau cu mişcare lentă au fost reevaluate la 30% din
valoarea contabilă;
- stocurile cu o vechime sub 6 luni au fost luate in calcul la 70% din valoarea
contabila;
u.m. Nr.
crt. Vechime creanţe
Valoarea contabilă
la zz.ll.yyyy
Coeficient de
corecţie , K25
Creanţe
corectate
1 Creanţe cu vechime cuprinsă între 0
– 6 luni 17.673 0,9 18.914
2 Creanţe cu vechime cuprinsă între 6
– 12 luni 4.566 0,7 4.110
3 Creanţe cu vechime mai mare de 1
an
9.402
0,4
5.641
TOTAL 31.641 - 22.863
Evaluarea datoriilor
Datoriile totale se preiau la valoarea lor contabilă, incluzând penalităţile şi majorările
de întârziere pentru neachitare la termen a obligaţiilor (datorii către stat, bugete locale şi alte
fonduri).
(u.m.)
Nr.
crt. Denumirea
Valoarea
Contabila
bilanţieră şi extra-
bilanţieră
Corectata
A. ACTIVE IMOBILIZATE
1. Constructii 23.134 148.063
2. Masini, utilaje si instalatii de lucru 2.577 15.118
3. AMC-uri 103 1.040
4. Mijloace de transport 317 5.762
5. Unelte, accesorii, inventar gospodaresc 0 19
Total mijloace fixe 26.131 170.002
6. Investitii in curs 464 0
7. Teren 9.375 2.197
TOTAL (1-7) 35.970 170.199
8. Imobilizari financiare 5.050 5.050
TOTAL A (ACTIVE IMOBILIZATE) 41.020 175.249
B. ACTIVE CIRCULANTE
1. Stocuri 40.948 25.239
2. Creante 31.641 22.863
3. Disponibilitati 231 231
TOTAL B (1-3) 72.820 48.333
TOTAL ACTIVE (A+B) 113.860 223.852
D. DATORII 41.422 38.758
TOTAL ACTIV NET (A+B+C) - D 72.438 185.094
Asfel rezultă valoarea activului net corectat de: VANC = 185.094 u.m.
24 aprecierea, deș i are o componentă subiectivă, se aplică prin cutumă în rapoartele de evaluare. Repet, nu este o
lege, ci ț ine de ramura economică, de tehnologii, de perisabilităț i etc. 25 Nivelul creanț elor, respectiv scala de risc de recuperare este de natură cutumiară
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
36/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T4. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 În abordarea bazata pe active, maşinile, utilajele şi instalatiile de lucru se
estimează întotdeauna
numai pe baza:
a) valorii de piaţă
b) valorii de înlocuire
c) valorii de randament
d) nici un raspuns corect
2 Abordarea bazata pe active este prioritară:
a) la întreprinderile care îşi continuă activitatea b) la întreprinderile în dificultate financiară
c) la evaluarea intreprinderii pe premisa lichidarii
d) la întreprinderile mici
3 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui program informatic de
gestiune este:
a) costul de recreare minus deprecierea
b) comparaţia de piaţă
c) capitalizarea profitului net alocat programului
d) toate cele trei metode de mai sus
4 Un proiect nefinalizat de cercetare ştiinţifică fundamentală se evaluează
prin:
a) cost
b) capitalizare (actualizarea venitului) c) comparaţia de piaţă
d) nu se evaluează
5 La ce valoare se evaluează producţia în curs de execuţie:
a) costul de producţie
b) valoarea de piaţă
c) valoarea de realizare netă
d) preţul estimat de vânzare al produselor finite rezultate minus
cheltuielile estimate de
finalizare a producţiei minus cheltuielile de vânzare minus un profit
aferent efortului
de completare şi vânzare
6 In evaluarea clădirii unui hotel, abordarea bazata pe costul de inlocuire
net este relevantă: a) în toate situaţiile
b) numai pentru hotelurile de categorie inferioară
c) în cazul constructiilor recente şi amplasate în zone în care pot fi
construite hoteluri
d) nu este o abordare convingătoare
7 Deprecierea economică a unui bun mobil care are o greutate de 30 de
tone, faţă de un substitut care
are o greutate de 27 de tone este:
a) 10%
b) 33,3%
c) nu este o depreciere economică
d) nici unul din cele de mai sus
8 Existenţa unor obligatii de mediu ale unei firm petrochimice:
a) influenţează concluziile diagnosticului management-resurse umane b) implică unele corecţii asupra activelor circulante şi deci influenţează
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
37/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
ANC
c) implică anumite corecţii asupra datoriilor şi deci influenţează ANC
d) această problemă nu face obiectul evaluării
9 Un ANC negativ:
a) evidenţiază o greşeală gravă a evaluatorului
b) poate fi compensată de un DCF pozitiv în metoda practicienilor c) poate evidenţia existenţa unor credite obţinute cu garanţii (active
imobilizate ale
întreprinderii) supraevaluate
d) ANC nu poate fi negativ
10 Abordarea bazata pe activa:
a) nu ţine cont de activele necorporale
b) ia în calcul toate activele necorporale mobile
c) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi obligaţiile la
valoarea justa
d) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi toate obligaţiile la
valoarea de piaţă
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
38/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 5
COMPARAȚ IA DIRECTĂ DE PIAȚĂ
Cuvinte-cheie: comparabile, similar si relevant, informatie recenta
Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să identificati comparabile similare, relevante si
recent tranzactionate. Veti putea realiza corectiile de aliniere in sensul determinarii nivelului
coerent de valoare.
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și
autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul
individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
Acest capitol se referă cu deosebire la aplicarea metodei comparaț iei directe de piaț ă
pe proprietăț i imobiliare sau echipamente pentru care există piaț ă formată ș i se pot culege
informaț ii recente despre tranzacț ii.
Abordarea prin comparaţia directă a vânzărilor
Această metodă este utilă atunci când piaț a este activă ș i când există suficient de
multe informaț ii cu referire la tranzacț ii recente ale unor proprietăț i similare ș i relevante
(adică proprietăț i cu caracteristici asemănatoare cu proprietatea analizată). Prin această
abordare, evaluatorul îș i formează o opinie asupra valorii comparând proprietatea supusă
analizei cu altele similare, numite vânzări comparabile. Preț urile de vânzare ale
proprietăț ilor considerate a fi cele mai asemănătoare, arată de obicei un interval valoric în
care se va plasa ș i valoarea proprietăț ii în cauză.
Evaluatorul apreciază gradul de asemănare sau de diferenț ă, dintre proprietea
analizată ș i vânzările comparabile, pe baza mai multor elemente de comparaț ie:
- drepturile de proprietate imobiliară transmise;
- condiț iile de finanț are;
- condiț iile de vanzare;
- cheltuielile efectuate imediat dupa vânzare;
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
39/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
- condiț iile de piaț ă;
- localizarea(poziț ia);
- caracteristicile fizice;
- caracteristicile economice;
- utilizarea/zonarea;
- componentele non-imobiliare ale valorii;
După aceea se fac corecț ii, exprimate în sumă de bani sau în procente, ale
preț urilor de vânzare cunoscute ale fiecarei vânzari comparabile, pentru a obț ine un
indicator de valoare pentru proprietatea analizată. Prin această procedură comparativă,
evaluatorul elaborează o opinie asupra valorii deț inute în enunț ul temei, valabilă la o
anumită dată.
Pentru piaț a imobiliară, din ț ara noastră, sunt indentificate urmatoarele tipuri de
pieț e imobiliare:
rezidenț iale (case de locuit, apartamente în bloc, etc.) ;
comerciale (clădiri administrative, centre comerciale, hoteluri, magazine, etc.);
industriale (fabrici, depozite, clădiri ale institutelor de cercetare);
agricole (ferme, livezi,vii, păș uni, păduri);
speciale (proprietăț i cu design unic sau care limitează utilizarea numai în scopul
iniț ial,-ș coli, aeroporturi, clădiri publice, săli de conferinț ă, parcuri de distracț ii, terenuri de
golf, cimitire, case de rugăciuni).
O piaț ă activă este o piaț ă caracterizată prin cerere în creș tere, o ramânere în urmă a
ofertei ș i preț uri în creș tere; o piaț ă activă este uneori numită piaț a vânzărilor pentru că
vânzătorii pot obț ine preț uri mai mari pe proprietăț ile disponibile.
O piaț ă în cădere este o piaț ă în care scăderea cererii este însoț ită de o supra-ofertă
relativă ș i o scădere a preț urilor; această piaț a se numeste ș i piaț a cumparatorilor, pentru
ca au avantaj cumpărătorii.
La aplicarea acestei metode se respectă câteva reguli, ș i anume:
comparabilele trebuie să fie similare, relevante ș i recent tranzacț ionate
după fiecare corecț ie se consideră că metoda este aplicată ab initio (ca de la început, nu
ne mai preocupă preț urile anterioare sau istoricul corecț iilor)
comparabilele superioare se corectează în sens negativ
comparabilele inferioare se corectează în sens pozitiv
metoda se poate opri atunci când cel puț in două comparabile devin egale26
se calculeaza suma corecț iilor brute ș i nete ca număr ș i ca valoare ș i se selectează
comparabila cu cele mai mici ș i cele mai puț ine corecț ii brute ș i nete.
In tabelul de mai jos sunt prezentate mai multe terenuri situate aproximativ în aceeaș i zonă,
recent tranzacț ionate:
Elemente de comparatie De evaluat Teren A Teren B Teren C
Pret unitar de vanzare –euro/mp 35 30 21
Drepturi de proprietate transmise liber liber liber Liber
26 unii evaluatori, mai riguroș i, preferă oprirea metodei atunci când toate comparabilele corectate devin egale
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
40/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Corectie 0 0 0
Restrictii legale Nu sunt Nu sunt Nu sunt Nu sunt
Corectie pentru restrictii legale 0 0 0 0
Conditii de finantare La piata La piata La piata La piata
Corectie pentru finantare 0 0 0 0
Conditii de vanzare independent independent independent Independent
Corectie pentru conditii de vanzare 0 0 0 0
Echipare tehnico-edilitara a zonei DA NU DA NU
Corectie +5 0 +5
Pret corectat 40 30 26
Localizare Strada secundara
Strada secundara
Strada secundara
Strada Principala
Corectie pentru drum acces 0 0 0 -11
Pret corectat 40 30 15
Corectie totala bruta 5 0 16
Corectie totala (% pret de vanzare) 114% 1% 176%
Numar corectii 2 0 2
Se alege proprietatea care are corectie bruta cea mai mica si cele mai putine corectii, respectiv terenul B,
cu valoarea de 30 euro/mp.
Se poate introduce ș i o opinie a evaluatorului, ca rezervă de negociere, aș a cum se arată în metoda de
mai jos:
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
41/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T5. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 În abordarea prin piata, întreprinderile comparabile trebuie să fie:
a) asemănătoare şi în aceeaşi localitate b) similare şi relevante
c) identice şi în aceeaşi ţară
d) cu acelaşi profit net
2 Sursele uzuale de informaţii folosite în compararea întreprinderilor sunt:
a) pieţele organizate de valori mobiliare
b) piaţa de fuziuni şi achiziţii
c) tranzacţiile anterioare ale subiectului evaluat
d) toate cele de mai sus
3 Abordarea prin comparaţie foloseşte rata:
a) preţ / profit
b) cifra de afaceri / numărul de salariaţi
c) numărul de salariaţi / active imobilizate
d) valoarea adăugată / activ net
4 Abordarea prin piata foloseşte ratele: a) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / datorii
b) preţ / profit, preţ / activ net, preţ / imobilizări necorporale
c) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / activ net
d) profit / cifra de afaceri, datorii / capital social
5 Dacă procentajul de ajustare a valorii de bază este o diminuare cu 15 %,
calculul poate fi simplificat prin
multiplicarea valorii de bază cu:
a) 1,15
b) 0,15
c) 0,85
d) 0,085
6 În abordarea prin piata întreprinderea relevantă răspunde la:
a) dorinţele şi aşteptările cumpărătorului probabil b) caracteristicile medii ale întreprinderilor din aceeaşi ramură
c) caracteristicile întreprinderilor cotate
d) cerinţa existenţei unei pieţe active pentru comparabilele similare
selectate
7 Investigarea tranzacţiilor de pe piaţă se face prin:
a) informaţii de la vânzători şi cumpărători
b) analiza datelor statistice ale pieţei
c) informaţii de la consultanţii financiari
d) toate cele de mai sus
8 Abordarea prin piata:
a) utilizeaza datelet tranzactiilor inregistrate de cabinetele notariale
b) se bazeaza pe rationamentul ce corespunde modului de gandire al
participantilor pe
piata c) este recunoscuta de toate autoritatile publice, valorile de piata fiind cele
inscrise in
bilanturile contabile ale agentilor economici si institutiilor
d) b si c
9 În abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituţiei
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
42/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
care spune că:
a) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea unui flux de numerar
net similar
ca mărime şi risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluată
b) un investitor va plăti cel mult ANC al firmei evaluate c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la
o rata de 21%
d) în abordarea prin piata primordial este principiul contribuţiei
10 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune
(PER) este adecvata cand:
a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare
b) impozitarea venitului este aceeasi
c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare
d) toate raspunsurile de mai sus
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
43/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 6
METODE PROIECTIVE
Cuvinte-cheie: rata de actualizare, rata de capitalizare, valoare reziduala, cash-flow, DCF
Obiectivele specifice:
După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să realizati planul afacerii pe un
orizont de timp dat, precum si tintele de profit prudent espectate in mediu
economic dat
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol
precum și autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și
autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
Această categorie de metode ia în consideraț ie potenț ialul companiei. Nu
întâmplător se mai numesc ș i abordări bazate pe viitor. Cu alte cuvinte se consideră că
întreprinderea are capacitatea de a-ș i desfăș ura activitatea pe o perioadă viitoare dată sau
chiar perpetuă.
Chiar dacă suma activelor nu este evidenț iată distinct (pe care se bazează compania
la momentul evaluării), se consideră că a existat o politică investiț ională anterioară. De
asemenea, se consideră că această preocupare investiț ională există ș i că se va continua,
alături de creativitatea umană, pentru că doar aș a îș i poate continua activitatea ș i poate
genera anual profituri.
Acest tip de evaluare face distincț ia între categoriile de evoluț ie ale companiei,
respectiv: emergentă, matură, în declin.
Abordarea prin capitalizarea veniturilor
În această abordare se estimează valoarea actualizată a beneficiilor viitoare obţinute
din utilizarea proprietăţii.
Ca şi în cazul comparaţiei directe, metoda capitalizării necesită o serioasă cercetare de
piaţă. Cercetarea şi analiza datelor se efectuează pe baza relaţiei cererii şi ofertei care oferă
informaţii despre tendinţele şi previziunile pieţei.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
44/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Datele specifice pe care le analizează evaluatorul în această metodă sunt:
- venitul brut anual previzionat obţinut din exploatarea proprietăţii imobiliare;
- diminuarea venitului din cauza gradului de ocupare şi a altor pierderi;
- cheltuielile anuale previzionate de exploatare;
- caracterul şi durata fluxurilor de venituri;
- valoarea previzionată de revânzare.
Odată estimate veniturile şi cheltuielile, fluxul de profituri este capitalizat cu o rată de
capitalizare sau actualizat cu o rată de actualizare.
Figura 6.1. Întreprinderea eficientă conservă patrimoniul ș i generează valoare
Ratele utilizate la capitalizare sau actualizare sunt deduse din ratele de fructificare
acceptabile şi aşteptate de investitor, comparativ cu proprietăţi imobiliare similare.
Metoda presupune parcurgerea următoarelor etape:
(a) estimarea venitului anual normalizat şi mentenabil pe termen lung;
(b) estimarea schemei de evoluţie viitoare perpetuă a venitului;
(c) determinarea ratei de capitalizare;
(d) calcularea valorii capitalului investit (CI) sau capitalului acţionarilor (CA).
Venitul anual supus capitalizării trebuie să îndeplinească următoarele condiţii:
să fie un venit normalizat, respectiv corectat;
să existe posibilitatea obţinerii acestuia în viitor, deci să fie mentenabil pe termen lung;
să fie de natura unei anuităţi constante sau unei anuităţi crescătoare cu o rată anuală perpetuă
constantă (g);
în funcţie de evoluţia întreprinderii, poate fi un venit mediu anual ponderat (de exemplu din
ultimii 3 ani) sau un venit anual corectat al unui an reprezentativ, curent sau viitor.
Formele de venit care pot fi utilizate în aplicarea metodei capitalizării sunt:
profitul net din exploatare;
profitul curent net;
cash-flow-ul net disponibil pentru investitori (CFNI);
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
45/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
cash-flow-ul net disponibil pentru acţionari (CFNA);
dividende;
etc.
Pentru evaluarea întreprinderii se recomandă capitalizarea cash-flow-ului net, prin una din
cele două tipuri ale acestuia (CFNI sau CFNA), deoarece:
acest venit este mai reprezentativ pentru investitorii de capital, faţă de relevenţa profitului;
nivelul ratei de capitalizare se poate determina pornindu-se de la nivelul ratei de actualizare (k).
Schema de evoluţie viitoare a venitului (CFN) trebuie să fie mai degrabă de natura unei
anuităţi crescătoare, cu o rată anuală perpetuă constantă, decât de natura unei anuităţi constante.
Creşterea anuală perpetuă sperată a CFN, notată cu g, trebuie să fie egală sau uşor mai mare,
faţă de rata anuală previzionată a inflaţiei.
Dacă, de exemplu, există o previziune pe termen lung a deprecierii anuale a dolarului, de 2 % pe an, iar creşterea previzionată în termeni reali a CFN din domeniul de activitate al întreprinderii este
3%, rezultă că gn = 2% + 3% = 5%.
În literatura economică recentă, referitoare la evaluarea întreprinderii, nivelul recomandat al gn
este de 3% - 5%.
Trebuie reţinut că g este o rată anuală perpetuă de creştere a CFN, începând cu primul an după
cel de bază.
Rata de capitalizare a CFN (c) este rata de actualizare (k), din care se scade rata anuală de creştere perpetuă, sperată a CFN. Ca şi rata de actualizare (k) şi rata de capitalizare (c) poate fi
calculată în termeni nominali (cn) sau în termeni reali (cr).
Dacă evoluţia viitoare a CFN este prevăzută în termeni nominali (deci gn), atunci:
nnn gkc
Dacă evoluţia viitoare a CFN este prevăzută în termeni reali (deci gr), atunci:
rrr gkc
Calcularea valorii capitalului (CI sau CA) se va face conform următoarelor formule:
gk
CFNICI 1
în care: k = cmpc
gk
CFNACA 1
în care: k = ccp
Aplicaț ie : Fie o întreprindere al cărei capital social este de 1000000 ron, cu rezerve de 200000 ron.
Sunt emise 10.000.000 acț iuni, cotate pe bursă cum-dividend27
la 0,1 lei. Întreprinderea a generat profit în valoare de 75000 lei ș i în urma sedinț ei Adunării Generale a Acț ionarilor s-a hotărât să se
distribuie dividende în valoare de 20000 ron.
Cunoscând rata de actualizare, să se determine: 1. rata de creș tere anuală a capitalului propriu
2. cursul ex-dividend
3. rata sperată de rentabilitate pentru ca un investitor să-ș i menț ină capitalul în afacere
Răspuns:
27 cum-dividend – până la data de referinț ă a repartizării profitului
ex-dividend – după data de referinț ă a repartizării profitului
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
46/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
1. Rata de creș tere a capitalului propriu se determină după deducerea valorii contbile, care este:
Rezerve socialCapital contabila Valoare
Rezultă rata de creș tere a capitalului propriu = contabila Valoare
Dividende -Profit=0,045833
2. Cursul ex-dividend este dat de formula actiuni de total Numar
contabila Valoare actiune pe Capital =0,12
ș i din repartiț ia dividendelor pe acț iune, adică actiuneronactiuni
ron/002,0
10000000
20000.
Din diferenț a dividend-ex tinta Curs actiune pe Dividende - actiune pe Capital
=0,12-0,002=0,118 ron/acț iune. Aș a cum se poate sesiza, din datele problemei, cursul de
piaț ă cum-dividend este de 0,1 ron/acț iune. In aceste condiț ii, extrăgând dividendul, cursul
de piaț ă coboară la nivelul 0,098, cu alte cuvinte acț iunea are posibilităț i de creș tere , de la 0,098 la 0,118, adică cel puț in: 20,4%
3. Pentru determinarea ratei sperate de rentabilitate pentru ca un investitor să-ș i menț ină
capitalul în afacere, se foloseș te relaț ia Gordon-Shapiro:
ș i a rezultat valoarea de 15,9%, adică rata anuală de randament, valoare minimă. Să nu uităm că rata de actualizare este de 14%, iar randamentul costului capitalului trebuie să depăș ească această valoare.
Pentru o rată de actualizare de 10%, costul capitalului propriu devine 11,86%
Pentru o rată de actualizare de 4 %, costul capitalului propriu devine 5,76%
Întrebare: În contextul regional, în care avem trei regiuni, cu rate de actualizare ca mai sus, care ar fi
regiunea preferată de un investitor prudent?
ron
Capital social 1000000 ron
Rezerve 200000 ron
Nr actiuni emise 10000000 buc
curs de piata cum-dividend 0,1 ron/actiune
Profit net 75000 ron
Dividende 20000 ron
Care este costul capitalului propriu=rata sperata de rentabilitate pentru ca un investitor sa-si mentina capitalul in afacere
Rata de actualizare este costul capitalului
propriu 0,14
Val contabila 1200000 ron
Profit net/Valoarea contabila 0,0625
Rata de crestere a capitalului propriu 0,045833
Dividende pe actiune 0,002 ron
Capital pe actiune 0,12 ron
Curs ex-dividend 0,118 ron
Gordon-Shapiro 0,159322
La CI astfel calculat, trebuie apoi adunate sau scăzute următoarele elemente, dacă este cazul:
se adaugă valoarea realizabilă netă a activelor din afara exploatării, exprimată de CFN din afara
eactualizar
actiune
eactualizarcapital rata
exdividendet
rataDividendCost
propriu Pr
)1(
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
47/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
exploatării;
se scade cheltuiala aferentă unei infuzii de capital necesar pentru majorarea FRN, dacă pe o astfel de ipoteză s-a bazat previzionarea evoluţiei CFN;
se scade investiţia de capital necesară pentru a fi generat nivelul reprezentativ al CFN;
se adaugă o valoare suplimentară în cazul existenţei unei subutilizări a capacităţii de
producţie, dacă se consideră că în viitor va exista oportunitatea unei creşteri a gradului de
utilizare, care nu a fost luat în considerare în estimarea CFN reproductibil.
Exemplu de calcul a valorii unei clădiri care poate fi închiriată ca spaț ii de
birouri
Capitalizarea venitului (directa) este o metoda de randament folosita pentru imobile
care se pot inchiria si prin capitalizarea venitului net efectiv anual, considerat constant, dintr-
un număr de ani28
, rezultă valoarea imobilului. Transformarea se face prin divizarea venitului
anual net efectiv estimat cu o rata de capiatalizare sau multiplicare cu un factor de
multiplicare.
S-a aplicat metoda capitalizarii veniturilor din chirii prin aplicarea tarifelor medii de
inchiriere de pe piata pentru imobile similare.
Vrand = VNE/a, unde,
a = rata de capitalizare, determinata prin analize de piaț ă pentru proprietăț i
similare
VNE = venitul net efectiv
VNE = VBE – Ch
VBE = venitul brut efectiv
Ch = cheltuielile proprietarului aferente imobilului inchiriat (impozite si
taxe,asigurare,management)
VBE = VPB x Go
VPB = venitul potential brut
Go = gradul de ocupare
Rata de capitalizare =10%
Suprafaț a închiriabilă (SI)= 1000 mp
Analizand piata imobiliara prin ofertele anexate s-a luat in calcul o chirie medie de
2,5 eur/mp.
VPBlunar = SI×2,5 euro/mp =1000mp×2,5 euro/mp = 2500 euro/lună, la un grad de
ocupare de Go = 70%
VBElunar =VPB×Go= 2500 × 0,7 = 1700 euro/lună, venituri pentru care se fac
cheltuieli în valoare de:
Chlunar = 0,5 euro/mp × 1000 mp =500 euro/lună
VNE=12luni × (VBElunar – Chlunar )= 12×(1700 euro/lună – 500 euro/lună) = 144000
euro/an, venitul anual estimat.
Valoarea estimata prin metoda capitalizarii venitului este:
Vrand = VNE/a= 144.000 / 0,1 =1.440.000 euro29
28 Între 1 ș i 20 ani. Pe o piaț ă imobiliară matură, 10 ani este o perioadă rezonabilă de recuperare prin chirii a
investiț iei iniț iale 29 Calculele se referă la o piaț ă imobiliară în care perioada medie de închiriere este de un an (cazul actual al
României). Pentru perioade mai indelungate, se recomandă metoda actualizărilor de venituri.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
48/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Modelul DCF
Cash-flow-ul previzionat are sensul de cash-flow net ( free cash-flow). În cazul evaluării
unor afaceri care nu vor recurge la finanț are prin credite, deci neîndatorate, se va utiliza
metoda actualizarii cash-flow-ului net la dispoziț ia acț ionarilor (free cash-flow to
equity owners method), care are se deduce astfel:
Cifra de afaceri neta (1)
- Cheltuieli de exploatare directe (2)
= Profit înainte de amortizare, dobânzi si impozit (PIADI)
- Amortizare
= Profit înainte de dobânzi si impozit (PIDI)
- Impozit pe profit
= Profit net + Amortizare
= Cash-flow pentru exploatare
- Investitii de capital
- Modificarea anuala a fondului de rulment net (3)
= Cash flow net pentru actionari (CFNA)
Aplicaț ie:
Fie cazul unui hotel închiriat de către o companie cu profil turistic, care intenț ionează să ducă o
politică de fidelizare a clientelei astfel încât dinamica anuală a turiș tilor să se prezinte astfel:
An 1 = 400 clienț i
An 2 = 600 clienț i
An 3 = 1000 clienț i
An 4 = 1800 clienț i
Fiecare client va genera venituri din cazare ș i din consumaț ii, astfel:
An 1 = 25 euro/zi de cazare si consumaț ie în valoare de 10 euro/zi
An 2 = 30 euro/zi de cazare si consumaț ie în valoare de 13 euro/zi
An 3 = 35 euro/zi de cazare si consumaț ie în valoare de 15 euro/zi
An 4 = 40 euro/zi de cazare si consumaț ie în valoare de 20 euro/zi
Numărul de zile turistice pe an: 100 zile turistice/an. Cheltuielile operaț ionale sunt ½ din
veniturile operaț ionale anuale. Cheltuielile generale ș i administrative sunt aproximativ
constante, de 100.000 euro/an. Cheltuielile cu amortizarea: 10000 euro/an . Cota de impozit pe
profit 25%
Se aplică bonusuri de fidelizare conform următorului grafic: An 1 = 5000 euro/an
An 2 = 4000 euro/an
An 3 = 3000 euro/an
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
49/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
An 4 = 2000 euro/an
Costurile cu susț inerea unor campanii de publicitate ș i de fidelizare a clientelei se derulează
după următorul gradic: An 1 = 12000 euro/an
An 2 = 10000 euro/an
An 3 = 8000 euro/an
An 4 = 6000 euro/an
Să se determine:
1. Fluxul de numerar net;
2. Cunoscând factorul de actualizare de 10%, determinaț i fluxul de numerar net actualizat
din fiecare an;
3. Determinaț i valoarea companiei, ș tiind că valoarea reziduală este nulă.
Se determină veniturile, utilizând formula:
turistice zileNrestimata consumatia inclusiv turistului a zilnica aContributiNr.Clienti .
Se determină suma cheltuielilor, care sunt alcătuite din:
Cheltuieli operaț ionale ( ½ din veniturile operaț ionale)
Cheltuieli generale ș i administrative: 100000 euro/an
Cheltuieli cu amortizarea activelor tangibile: 10000 euro/an
Se obț ine rezultatul inainte de impozitare, căruia i se aplică cota de impozit pe profit.
Se trag bonusuri ș i costuri de publicitate ș i rezultă fluxul net.
Dacă ț inem cont de faptul că se aplică factorul de actualizare, atunci fluxul net actualizat din anul
n este:
Suma fluxurilor nete actualizate dă valoarea afacerii30
:
bazată pe fidelizarea clienț ilor
30
Să reț inem că valoarea reziduală este nulă pentru o asemenea situaț ie, altfel, formula generală este :
n
rezidualan
ii
i
a
V
a
CFnetV
)1()1(1
n
NET
NETa
CFCF n
ACTUALIZAT )1(
n
ii
i
a
CFnetV
1 )1(
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
50/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
În cazul evaluarii unor afaceri care sunt finantate si cu credite, deci îndatorate,
formula de calcul a CFNA este modificată prin includerea influenț ei capitalului
împrumutat atât asupra profitului, cât ș i a cash-flow- ului.
Cash-flow-ul net pentru investitorii în firmă, care revine tuturor proprietarilor de
capitaluri utilizate de o firma îndatorată (acț ionarii obiș nuiț i, acț onarii deț inatori
ai acț iunilor privilegiate ș i creditorii) se calculeaza astfel:
CFNA
+ Dobânzi platite x (1 – x% ) ( x% cota impozitului
pe profit)
+ Rate de rambursare credite
- Intrari de credite
+ Dividende preferentiale
= Cash flow net pentru investitori în firma (CFNF)
Altă modalitate de calcul a CFNF este:
Profit înainte de dobânzi ș i de impozit x (1 – x%)
+ Amortizare
- Investitii de capital
- Modificarea anuala a fondului de rulment net
= Cash flow net pentru investitorii în firmă – CFNF (debt free cash- flow)
Astfel, putem sintetiza urmatoarele relatii de calcul:
CF net la dispoziț ia firmei = CF net pentru acț ionari în cazul întreprinderilor
neîndatorate
CF net la dispoziț ia acș ionarilor unei firme îndatorate = CF net la dispoziț ia
firmei minus datoriile totale purtătoare de dobânzi existente la data evaluarii (DPD) Aplicaț ie: Fie o întreprindere care asigură servicii IT diverse, după cum urmează:
Conectare persoane fizice la internet cu abonament de 8 euro/lună; Conectare persoane juridice la internet cu abonament de 20 euro/luna;
Dinamica aș teptată pe ani a abonaț ilor, persoane fizice: An 1 = 200 abonaț i An 2 = 250 abonaț i An 3 = 300 abonaț i An 4 = 400 abonaț i An 1 = 50 abonaț i An 2 = 60 abonaț i An 3 = 70 abonaț i An 4 = 80 abonaț i Se administrează servicii integrate de internet, după cum urmează: Persoane fizice: An 1 = 300 abonaț i An 2 = 500 abonaț i
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
51/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
An 3 = 750 abonaț i An 4 = 1050 abonaț i Persoane juridice An 1 =100 abonaț i An 2 =150 abonaț i An 3 =210 abonaț i An 4 =280 abonaț i De asemenea compania poate promova publicitar, contra unei taxe de 50 euro/luna companii, contractual, după cum urmează: An 1 =10 companii An 2 =20 companii An 3 =30 companii An 4 =40 companii Numărul de luni active pentru publicitate contractată, estimată va fi: An 1 =11 luni An 2 =8 luni An 3 =10 luni An 4 =11 luni Totodată, compania asigură ș i consultanț ă tehnică, pentru care solicită taxă orară, astfel: An 1 = 10 euro/ora An 2 = 20 euro/ora An 3 = 25 euro/oră An 4 =25 euro/ora Media de ore per client fiind An 1 =15 ore/client An 2 =16 ore/clent An 3 =15 ore/client An 4 =16 ore/clent Numărul de clienț i care solicită asistenț ă tehnică ș i consultanț ă este următorul: An 1 =200 clienț i An 2 =250 clienț i An 3 =300 clienț i An 4 =350 clienț i Sub aspectul cheltuielilor, dinamica angajaț ilor se prezintă astfel: An 1 = 5 angajaț i An 2 = 7 angajaț i An 3 = 9 angajaț i An 4 =11 angajaț i Salariul mediu acordat este de 300 euro per salariat Numărul de luni active prestate de salariatul mediu la nivel de companie sunt: An 1 =11 luni An 2 =12 luni An 3 =10 luni An 4 =11 luni Pentru manager este prevăzut un salariu de 600 euro ș i un grad de incărcare anuală de An 1 =11 luni An 2 =12 luni An 3 =11 luni An 4 =11 luni Chiriile prevăzute anuale sunt de 4800 euro pe an. Costurile materiale se ridică la 30% din venitul total, redevenț ele ș i licenț ele costă 2% din veniturile totale iar amortizarea este 10% din cifra de afaceri. Să se determine:
1. fluxul de numerar brut; 2. cunoscându-se cota de impozit pe profit de 16%, să se determine fluxul de numerar net 3. pentru un factor de actualizare de 14%, să se determine fluxul de numerar net
actualizat 4. determinaț i valoarea companiei pe baza metodei DCF, ș tiind că valoarea reziduală
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
52/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
este nulă.31
Modelul actualizării dividendelor (Dividend Discount Model)
Această metodă se referă la evaluarea unei acț iuni ș i deci ș i a capitalului
acț ionarilor pe baza fluxului de dividende sperate ș i/sau a plusvalorii (capital gain)
obtinuta din vânzarea actiunilor la un curs superior celui de cumparare.
31 n
rezidualan
ii
i
a
V
a
CFnetV
)1()1(1
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
53/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Valoarea calculată prin aplicarea metodei actualizarii dividendelor este diferita de cea
rezultata prin aplicarea tehnicilor cash-flow-ului actualizat din cel putin urmatoarele două
motive:
- cash-flow-ul net nu se distribuie în întregime sub forma de dividende ci o parte de obicei
mai mica; în plus, aceasta inegalitate este fluctuantă;
- în metoda dividendelor actualizate nu se adaugă în mod distinct valoarea de realizare netă
a activelor redundante, respectiv a celor care nu sunt necesare exploatării (de care se
ț ine seama în evaluare prin metoda capitalizării profitului net ș i prin metoda DCF).
Metoda actualizarii dividendelor este o particularizare a metodei DCF, deoarece
punctul de plecare în calcule este profitul net - indicatorul principal care se previzioneaza
în mod explicit, pe durata previziunii discrete. Aplicarea acestei metode este însa extrem
de sensibila la tipul de afacere si de management, respectiv la nivelul de profitabilitate
viitoare a firmei si la politica de distributie a profitului net al firmei.
Aplicaț ie:
Se achiziț ionează 1.000.000 acț iuni a căror valoare nominală în anul 0 este 0,1 lei. Se
dă rata de actualizare 0,12. se ș tie că dividendul anual este 0,03 lei. Să se determine:
1. preț ul anual cu care se poate vinde acț iunea, considerând că dividendele
anuale se reinvestesc în companie;
2. care este anul în care investiț ia s-a amortizat complet?
3. investitorul doreș te să se retragă din afacere în anul 15. care va fi valoarea
corectă a acț iunii ș i care va fi profitul total actualizat, realizat de acesta?
Răspunsuri:
În figura de mai jos s-a realizat o aplicaț ie Excel.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
54/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Se observă că in coloana J s-au trecut preț urile anuale la care se poate vinde acț iunea
(presupunând că nu există influenț e ale pieț ei sau alț i factori perturbatori)
După al 5-lea an, investiț ia este complet amortizată
Preț ul din al 15-lea an va fi 0,2526
Temă: Încercaț i să faceț i o aplicaț ie Excel care să răspundă cerinț elor problemei de mai
sus.
Aplicaț ie:
Se cunosc următoarele date despre companie:
Capital propriu: 93.000 lei, datorii totale : 4000 lei, veniturile din exerciț iul financiar curent:
30000 lei (rata de creș tere estimată a veniturilor 20%), cheltuielile anuale 25000 lei (rata de
creș tere estimată 2,5%). Rata liberă de risc este 6%, rata de risc a ramurii 10%, costul
datoriei 14% ș i cota de impozit pe profit 25%.
Să se determine:
1. costul mediu ponderat al capitalului32
2. profitul net anual
3. profitul net actualizat
4. dacă rata de creș tere perpetuă este 6%, să se determine valoarea reziduală
5. care este valoarea companiei33
?
Rezolvarea aplicaț iei: S-a elaborat o aplicaț ie sub MS Excel la care sunt prezentate sub formă de comentarii
32 datoriipropriu capiatal
propriu capitalkprofit pe impozit
datorii propriu capital
datoriikcmpc cD 1
33 n
rezidualan
ii
i
a
V
a
CFnetV
)1()1(1
, perpetua crestere de rata-cmpc
CFV
explicita proiectie de an ultimul
reziduala
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
55/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
formulele utilizate pentru determinarea cerinț elor problemei.
T6. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Rata de capitalizare este mai mică decât rata de actualizare când:
a) venitul va fi constant ca flux viitor
b) venitul va creşte cu o rată anuală constantă
c) durata de previziune explicită este mare
d) fluxul de numerar net (FNN) pentru acţionari este în descreştere
2 Profitul net anual corectat şi reprezentativ poate fi cel:
a) dintr-un an anterior sau o medie a anilor anteriori
b) din anul anterior
c) dintr-un an viitor
d) oricare din variantele de mai sus
3 Investiţiile previzionate în metoda DCF se referă la: a) active corporale
b) active necorporale
c) active financiare
d) active corporale şi necorporale
4 Diferenţa de mărime dintre rata de actualizare şi rata de capitalizare este:
a) venit brut vs. venit net
b) pachet de control vs. pachet minoritar
c) creşterea sperată a venitului
d) profit net vs. flux de numerar actualizat
5 În cazul evaluării unei întreprinderi neîndatorate, prin metoda DCF, rata
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
56/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
de actualizare reflectă:
a) rata rentabilităţii exploatării
b) rata nominală a dobânzii
c) rata de bază fără risc
d) costul capitalului propriu (acţionarilor)
6 Valoarea unei întreprinderi, calculată prin metoda DCF, se diminuează când:
a) investiţiile se diminuează
b) viteza de rotaţie a activelor circulante se diminuează
c) rata rentabilităţii scade
d) rata rentabilităţii capitalului investit este mai mică decât rata de
actualizare
7 În cazul evaluării unei afaceri de tip joint-venture durata de previziune va
fi:
a) 5 ani
b) 8 ani
c) nu este necesară
d) durata rămasă a contractului
8 Limitele metodelor înscrise în abordarea pe bază de venit sunt:
a) se bazează pe previziuni care nu au o fundamentare controlabilă b) nu sunt aplicabile întreprinderilor neprofitabile
c) necesită un aparat matematic complicat
d) nu ţin cont de condiţiile concrete ale economiei
9 Cu cât durata de previziune explicită este mai mare, cu atat ponderea
valorii terminale actualizate în
valoarea întreprinderii va fi:
a) mai mică
b) mai mare
c) nu este influenţată
d) fie mai mică, fie mai mare
10 Profitul extraordinar, în metoda DCF este inclus în:
a) profitul total
b) profitul curent c) nu este inclus şi previzionat
d) este inclus în mod distinct
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
57/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 7
SISTEMUL INTERNAȚ IONAL DE INDICATORI ECONOMICI UTILIZAȚ I ÎN EVALUARE
Cuvinte-cheie: IVSC, TEGOVA, ANEVAR, standarde, ghiduri de buna practica
Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să operati cu documente standardizate agreate de
asociatii de profil
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și
autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
Pentru o mai corectă comensurare a performanţelor companiei sau pentru a determina
mai corect elemente de comparaţie (la nivel de firmă sau grup de firme), o serie de indicatori
economico-financiari au fost preluaţi în forma originală, fiind în bună măsură asimilaţi atât ca
formulă, cât şi ca terminologie:
Iată câteva exemple, pe baza cărora vom regăsi o parte din formulele din Analiza-
Diagnostic:
EBT – Earnings before taxes – profitul brut înaintea deducerii impozitării;
EBIT – Earnings before interests and taxes – profitul înaintea scăderii dobânzilor
aferente împrumuturilor contractate şi a impozitului pe profit. Acest indicator scoate în
evidenţă performanţa companiei independent de costurile de finanţare şi de specificul fiscal al
ţării în care este înregistrată.
EBITDA – Earnings before interests, taxes, depreciation and amortization –
profitul înainte de constituirea dobânzilor de plată sau de încasat la creditele contractate,
impozit pe profit, deprecieri (dacă este cazul) şi amortizarea mijloacelor fixe. Acest indicator
indică atât performanţa companiei în formă nudă, neluând în considerare influenţele altor
facturi, respectiv structura şi costurile de finanţare (cheltuielile cu dobânzile), politica fiscală
locală (prin impozitul pe profit şi/sau alte taxe pe afacere) sau politicile contabile legate de
sistemul de amortizare al mijloacelor fixe. Net Sales – Operating Expenses Operating Profit (EBIT) + Depreciation Expenses
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
58/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
+ Amortization Expenses EBITDA
Indicatorii bilanţieri (rate şi multipli) Indicatorii de profitabilitate: rata de profitabilitate, rentabilitate active (ROA), rentabilitatea
capitalului propriu (RQ), rentabilitatea financiară (RQE) etc. Indicatori de solvabilitate: solvabilitatea, gradul de îndatorare. Ratele de creştere: profituri, venituri, active, capitaluri proprii, dividende, etc. Indicatori dividende: dividend net pe acţiune, rata de distribuţie dividende, randamentul
dividendelor, etc.
Indicatorii de evaluare Indici P/E (preţ/profit pe acţiune) PEG P/S (preţ/vânzări) P/B (preţ/valoarea contabilă)
Indicatorii de profitabilitate sunt indicatori de rentabilitate. Cu cât valoarea acestora este
mai mare, cu atât compania este mai interesantă atât pentru investitori, cât şi pentru finanţare.
Acestea arată care este randamentul obţinut de companie în condiţiile exploatării resurselor
aflate la dispoziţia companiei. Reamintim că resursele pot fi proprii sau atrase. Aceste tipuri
de rate permit comparabilitatea în cadrul ramurii economice. De asemenea, pot fi făcute
corelaţii cu indicatorii globali, cum ar fi rata inflaţiei, rata dobânzilor la bonuri de tezaur,
ritmul regional de creştere etc.
ROA – Return on Assets – se referă la rentabilitatea activelor şi este definită astfel:
Assets Total
Income NetROA
Acest indicator arată cât de profitabilă este compania, profit generat din exploatarea
activelor fixe. Cu alte cuvinte, ROA arată calitatea managementului în exploatarea activelor
puse la dispoziţie de companie. Dacă se referă la starea de dinainte de impozitare, ROA
devine:
Assets Total
EBIT ROA Tax-Pre
indicator des întâlnit în situaţiile trimestriale sau semestriale, deci înainte de a se încheia
exerciţiul financiar.
Un alt indicator important este ROIC – Return on Invest Capital şi arată randamentul
generat de exploatarea capitalului investit. Este o măsură importantă pentru investitori. Forma
generală este:
Capital Total
Dividends-Income Net ROIC
Dacă este comparată cu costul capitalului, ROIC dă măsura eficienţei companiei, care
poate alege între a atrage capital de la investitori (prin majorare de capital cu numerar) sau
prin împrumut obligator (emisiunea de obligaţiuni) sau prin împrumut bancar (obţinerea unui
credit). Astfel, se defineşte costul mediu ponderat al capitalului (în engleză: Weighted
Average Cost of Capital – WACC) ca fiind:
)1( CDe TRV
DR
V
EWACC
unde Re = costul acţiunii
Rd = costul datoriei
E = valoarea de piaţă a acţiunii
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
59/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
D = valoarea de piaţă a datoriei
V = E + D (similar cu capitaluri permanente, la valoarea de piaţă)
E/V = rata de finanţare a capitalului
D/V = rata de finanţare a datoriei
Tc = rata taxelor corporative (a impozitului pe profit ș i a taxelor pe afacere)
Presupunând că:
Tc = 25%, D = 10.000 €, E = 50.000 €
Re = 17%, Rd = 7,5%, V = D + E = 60.000 €
WACC = 50.000/ 60.000 x 0,17 + 10.000/60.000 x 0,075 x (1 – 0,25) =
= 0,14 + 0,009375 = 01509 adică 15,09%
Cu alte cuvinte randamentul mediu este mai apropiat de randamentul solicitat de
acţionari, deşi costurile de împrumut sunt cu mult mai mici, ca de altfel şi ponderea datoriei în
totalul capitalurilor permanente.
Dacă, dimpotrivă, D’ = 50.000 € şi E’ = 10.000 €, atunci WACC’ devine:
WACC’ = 10.000/60.000 x 0,17 + 50.000/60.000 x 0,075x (1 – 0,25) =
= 0,0283 + 0,83 x 0,075 x 0,75 = 0,0283 + 0,0469 = 0,0752 adică 7,52%,
o valoare mult mai convenabilă pentru administratori în sensul capacităţii de rambursare.
ROE – Return on Equity, este definită ca fiind:
Equity
Income NetROE
şi reprezintă profitul generat ce companie ca urmare a exploatării eficiente a capitalului
investit de acţionari (capitalul propriu). ROE este utilă pentru a compara rentabilitatea unei
societăţi cu cea a altor firme din acelaşi sector.
Dacă în formula ROE se scad dividendele, rezultatul se referă chiar la rentabilitatea
companiei de a genera profituri reinvestibile sau de finanţare din resurse proprii.
Dacă identificăm ROIC cu rentabilitatea economică, atunci ROE este chiar
rentabilitatea financiară:
)1())1(( tD
IE
ED
t)-IE(1NI
E
D
ED
t)-IE(1NItiROIC
E
DROIC .
unde: NI = Net Income
IE = Interest Expenses
t = Tax Rate
Rezultă:
)1(1 tE
IE
E
D
ED
t)-IE(1NI
ROEE
NIt
E
IEt
E
IE
E
NI)1()1(
În general, aceste rate ROA, ROIC, ROE sunt relevante la fine de exerciţiu financiar,
eliminându-se astfel influenţele factorilor sezonali.
Valoarea contabilă sau Book Value (BV) reprezintă raportul între capitalurile proprii
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
60/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
ale companiei şi numărul total de acţiuni. Capitalurile proprii se pot determina din scăderea
datoriilor din capitalurile permanente ale firmei.
Cu ajutorul BV se poate determina un indicator de evaluare important P/BV sau P/B
sau Price/Book.
P/B – Se calculează împărţind preţul curent de tranzacţionare al unei companii cotate
la bursă la valoarea contabilă a acţiunii (conform ultimelor raportări financiare). Din acest
punct de vedere P/B este unul dintre indicatorii care permit compararea companiilor listate
între ele, precum şi un punct de referinţă în evaluarea comparativă a companiilor nelistate.
Un P/B mare poate semnifica fie o supraevaluare a pieţei, fie o valabilitate temporară,
în schimb dacă valoarea este sub unitară, compania este slab sesizată de piaţă. O valoare
apropiată de 1 semnifică o corectă apreciere a pieţei.
Profitul net / Acţiune (Earnings Per Share – EPS) reprezintă valoarea netă generată
de companie în decursul unei perioade (exerciţiul financiar, de regulă) pentru fiecare dintre
acţiunile sale. Acest indicator reflectă valoarea teoretică ce ar reveni deţinătorului unei acţiuni
dacă, ipotetic, s-ar distribui integral tot profitul net sub formă de dividende, fără a se opri
nimic pentru investiţii prin rezerve de capital. Nu este aplicabil întreprinderilor cu pierderi.
PER – Price Earnings Ratio – Preţul unei acţiuni / Profitul unei acţiuni – exprimă
durata (în ani) de recuperare a investiţiei într-o acţiune (preţul plătit pe acţiune) din profitul
anual, presupunând că întregul profit se distribuie acţionarilor sub forma dividendelor.
O rată rezonabilă teoretică este considerată 10 ani. Însă această mărime poate să difere
de la o ramură economică la alta.
O rată de 4-5 ani arată fie că amura economică este foarte dinamică, dar de cele mai
multe ori este cazul companiilor rentabile, sub-cotate.
Valori mai mari de 20-30, desigur, în funcţie de ramură, arată fie o tehnologie care
permite reîntoarcerea sigură a investiţiei (este adevărat în cuantum mai redus decât în alte
ramuri), fie o acţiune supraevaluată34
. Ca şi P/B, P/E (PER) este un indicator de evaluare care
permite aplicarea metodelor de comparaţie. Nu este aplicabil întreprinderilor cu pierderi.
PEG (Price Earning Growth) = /actiuneprofitului a crestere de Rata
PER
Dacă PEG este supraunitar semnifică o supraevaluare şi permite ca să se compare mai
nuanţat companii al căror PER este similar. Nu este aplicabil întreprinderilor cu pierderi.
P/S sau Price/Sales sau P/Sales se calculează împărţind preţul curent (capitalizarea) la
cifra de afaceri. Se foloseşte pentru comparaţii între companii cu acelaşi specific de activitate
sau din cadrul aceleiaşi ramuri economice, dar aflate în regiuni (chiar continente) diferite.
EV/Sales = Enterprise Value/Sales – reprezintă valoarea de piaţă raportată la vânzări
(cifra de afaceri). Enterprise Value se obţine din suma dintre capitalizarea bursieră şi volumul
datoriilor companiei.
Randamentul dividendului este important din perspectiva investitorului, care acceptă
să plaseze bani într-o companie care promite un nivel minim al reîntoarcerii sale sub forma
dividendelor un număr de ani (de regulă ca angajament al managerului, ca şi criteriu de
34 În perioada premergătoare spargerii bulei speculative Dot.com (2000-2003), unele companii de IT ajunseseră
la PER de peste 45 (ca medie), ceea ce raportat la viteza de inlocuire a tehnologiilor era enorm.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
61/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
performanţă). Rata dividendului se compară cu alte rate de plasament (pe piaţa monetară sau
în obligaţiuni); dacă este superioară acestora, atunci plasamentul în asemenea acţiuni devine o
primă opţiune (desigur, în funcţie de apetitul/aversiunea la risc a investitorului). Nu este
aplicabil întreprinderii care are pierderi.
CAPM –Capital Asset Pricing Model, reprezintă un model care descrie relaţia dintre risc şi
rentabilitatea preconizată şi care este utilizat în preţuri de valori mobiliare riscante.
Investitorii (acei indivizi care-ș i sacrifică disponibilităț ile de astăzi pentru o
reîntoarcere mai lentă în viitor a investiț iei iniț iale) trebuie să se compenseze în două
moduri: valoarea timp a banilor (erodarea în timp a valorii monedei de astăzi) şi de
risc. Valoarea timp a banilor este reprezentată rata de liberă de risc (rf ). Cealaltă jumătate a
formulei de risc )( fma rr , reprezintă valoarea de compensare a investitorilor în
condiț iile în care afacerii i se alocă o cotă de risc suplimentar (de ramură, de dimensiune a
afacerii, de condiț ii politice, de promovare a noului) .
CAPM spune ca rentabilitatea unei garanţii sau a unui portofoliu este egală cu rata pe
o obligaț iune (security) fără risc plus o primă de risc. Dacă randamentul plasamentului este
inferior CAPM, nu se investeș te în respectivul activ. Investitorii caută randamente superioare
CAPM.
Utilizând modelul CAPM şi următoarele ipoteze, putem calcula randamentul aşteptat al unei
acț iuni:
dacă rata fără risc, rf, este de 3%,
beta (măsura de risc) a acț iunii este 235
şi
randamentul aşteptat de piaţă pentru perioada dată este rm= 10%,
acț iunea trebuie să genereze 17%= (3% +2 (10% -3%)) sub formă de
dividende.
35 La un asemenea beta, , piaț a este puternic speculativă. Cei cu aversiune la risc o vor evita, chiar dacă
câș tigurile posibile sunt apreciabile. De regula , se situeaza intre 0,5 ș i 1,5. Vezi lucrările lui A.
Damodaran.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
62/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Utilizarea acestei metode de evaluare a capitalului acț ionarilor este un caz particular al
metodei DCF, rezultatele fiind egale numai dacă:
• amortizarea este egală cu investiț ia de capital;
• modificarea anuală a FRN este zero;
• cash-flow-ul net este distribuit în întregime sub formă de divid ende.
Aceste ipoteze sunt greu de realizat în practică ș i, deci, metoda este adecvată
pentru firmele cu o politică strategică de plată a dividendelor relativ constantă.
T7. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Lichiditatea rapidă (intermediară) se calculează prin raportul dintre:
a) active totale / datorii totale
b) stocuri plus creanţe / datorii curente c) stocuri plus creanţe / datorii nefinanciare
d) disponibilităţi / exigibilitati
2 Rata autonomiei financiare este:
a) capital permanent / capital propriu
b) capital propriu / capital permanent
c) capital propriu / capital social
d) capital propriu / capital împrumutat
3 Rata datoriilor este:
a) datorii curente / active circulante
b) datorii totale / active totale
c) datorii totale / active imobilizate
d) datorii totale / capital propriu
4 Fondul de rulment net propriu este:
a) active totale – active circulante b) active totale – datorii totale
c) capital propriu – active imobilizate
d) active totale – active imobilizate
5 Rotaţia activului total (în nr. de rotaţii) este:
a) active totale / cifra de afaceri
b) cifra de afaceri / active totale
c) active totale / capital propriu
d) active totale / capital permanent
6 Durata medie de recuperare a creanţelor (în zile) se calculează prin
formula:
a) 360 zile / media creanţelor totale
b) media creanţelor totale / 360 zile
c) (media creanţelor totale / cifra de afaceri) 360 zile d) (venituri totale / media creanţelor totale) 360 zile
7 Care indicator poate avea o mărime negativă:
a) trezoreria netă
b) lichiditatea intermediară (rapidă)
c) a şi b
d) recuperarea creanţelor
8 Amortizarea imobilizărilor face parte din una din categoriile de cheltuieli
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
63/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
de mai jos:
a) cheltuieli fixe
b) cheltuieli variabile
c) cheltuieli anticipate
d) nici una din categoriile de mai sus
9 Ce reprezintă “X“ şi “Y” în formula de mai jos (formula Du Pont): Profit net / X = Y / Venituri x Venituri /Active x Active /Capital propriu
a) ambii termeni reprezintă capitaluri proprii
b) X = capital propriu şi Y = profit net
c) X = venituri şi Y = profit net
d) X = capital propriu şi Y = cifra de afaceri
10 O brutărie are o capacitate de producţie de 400 mii bucăţi/an. Cheltuielile
fixe sunt de 500 mii lei/an,
cheltuielile variabile de 3 lei pe bucată, iar preţul de vânzare este de 5 lei
pe bucată. Punctul critic al
rentabilităţii va fi de:
a) 800 mii bucăţi
b) 125 mii bucăţi
c) 25 mii bucăţi d) 250 mii bucăţi
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
64/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 8
METODA MULTIPLILOR
Cuvinte-cheie: comparabile, similar si relevant, informatie recenta
Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i fi capabili să identificati comparabile similare, relevante si
recent tranzactionate. Veti putea utiliza indicatori economico-financiari semnificativi, in baza
carora veti determina valoarea intreprinderii, a actiunii sau a unei parti sociale
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și
autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul
individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
relevant economic arametrulP
i)capitalulu a piata de valoarea(sau actiunii PretultorMultiplica
Pe baza acestui multiplicator se determină valoarea companiei, astfel:
B
BAA
X
ValoareaXValoarea
În cazul comparaţiei dintre o companie necotată (cea de evaluat) şi o companie cotată,
trebuie să se ţină seama de riscul de necotare (prin lipsa de lichiditate şi de piaţă a unei
asemenea companii). Notăm riscul de necotare cu RN, atunci relaţia anterioară devine:
)1( N
B
BAA R
X
ValoareaXValoarea
1 – RN – ajustare pentru necotare.
Abordarea prin comparaţie de piaţă se bazează pe principiul substituţiei care spune că,
în cazul existenţei unor alternative, investitorul va prefera cel mai mic preţ, la riscuri egale.36
În cazul companiilor noţiunile de similar şi relevant au o definire mai amplă decât în cazul
activelor:
Similar se referă la natura întreprinderii.
Relevant este în comparaţie cu principalii indicatori economici.
36 Sârbu Stan, p.168
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
65/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Procesul de evaluare prin comparaţie a întreprinderilor se realizează în mai multe trepte:
Alegerea multiplicatorilor relevanţi în funcţie de ramura economică, de tipul
întreprinderii şi de scopul evaluării;
Detectarea întreprinderilor similare şi relevante;
Realizarea comparabilităţii datelor (normalizarea);
Calculul unei valori pentru fiecare multiplicator utilizat;
Corectarea multiplicatorului pentru diferenţa de risc de ţară;
Corectarea pentru riscul nesistematic (pachet minoritar, lipsă de piaţă).
Dacă considerăm multiplicatorul de tipul:
Numitor
NumaratorX
Atunci
Numărătorul poate fi:
Preţul acţiunii;
Valoarea de piaţă a capitalului propriu (VPKpr);
Valoarea de piaţă a capitalului investit (VPKi).
Numitorul poate fi:
Variabile legate de profitul contabil, de cifra de afaceri, de totalul veniturilor;
Variabile legate de capitalurile proprii, active, sau costul de înlocuire net al activelor;
Etc.
Multiplicatorii profitului:
Preţul acţiunii / Profitul net pe acţiune (PER)
PEG
Preţul acţiunii / Profitul brut pe acţiune;
VPKi / EBIT
VPKi /EBIDTA
VPKi / Cash-Flow
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
66/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Multiplicatorii cifrei de afaceri:
Preţul acţiunii / Cifra de afaceri pe acţiune
VPKi / CA
Multiplicatorii valorilor contabile (capital propriu, active)
Preţul acţiunii / Activul net contabil pe acţiune
VPKPpr / CIN – rata Tobin Q
VPKi / AT
În exemplul de mai jos s-a realizat evaluarea companiei Prodplast Imobiliare SA, companie ce
urmează a fi listată pe piaț a spot de BMFMS de la Sibiu.
S-au extras date de la ultima raportare a exerciț iului financiar (2009) din prospectul de
emisiune ș i anume:
CAPITALURI PROPRII 39.941.409 lei
NR.ACTIUNI 20.774.895 buc
VAL.NOMINALA 1 lei
CP/S 1,923 lei/actiune
CIFRA DE AFACERI 1.043.484 lei
CA/S 0,050 lei/actiune
PROFIT NET (30.06.2009) 952.421 lei
EPS 0,046 lei/actiune
S-au ales următoarele perechi de multipli comparabili:
P/B ș i Capitalurile proprii pe acț iune (CP/S)
P/S ș i Cifra de afaceri pe acț iune (CA/S)
PER ș i Profitul net pe acț iune (EPS)
Împărț ind Capitaluri proprii la Numărul de acț iuni, rezultă
Capitaluri proprii pe acț iune (CP/S) =1,923 lei/acț iune
Rezultă preț ul pe acț iune prin această metodă ca fiind:
Preț /acț iune1= actiuneleiactiuneleiBPSCP /923,172,0/92,1)/()/(37
8.1
În mod similar s-a procedat cu preț ul rezultat din vânzări:
Preț /acț iune2= actiuneleiSPSCA /042,0)/()/(38
8.2
ș i din profit39
Preț /acț iune3= actiuneleiPEREPS /0027,0 8.3
Având în vedere dispersia mare a rezultatelor, evaluatorul poate ignora unele rezultate sau
poate aplica o medie ponderată cu rate de confidenț ă.
37 P/B=0,72 reprezintă valoarea medie a companiilor similare ș i relevante din ramură 38 valoarea P/S a companiei cu simbolul NORD a fost ignorată (întrucât este anormal de diferită faț ă de
celelalte), media realizându-se cu celelalte trei companii 39 Aceasta valoare nu s-a putut baza pe o medie, ci pe o valoare unică. În mod normal se face o medie a indicilor
PER. Având, însă, specific imobiliar, în conjunctură de criză financiară, majoritatea unor asemenea companii au
marcat pierderi. Avem latitudinea de a ignora un asemenea parametru sau nu. Deoarece este un proiect didactic,
s-a aoptat pentru menț inerea sa în aplicaț ie.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
67/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
În cazul nostru, ș i ț inând seama de profilul companiei (imobiliare, activitate redusă prin
factori conjuncturali – criza economică actuală), apreciem că firma este bogată în active, dar
cu slabe ș anse de a genera (în orizontul imediat) vânzări sau profituri din activitate
operaț ională. În consecinț ă, pentru relaț iile 8.2 ș i 8.3 s-a acordat rata 0,25, iar pentru 8.1,
ponderea de 0,540
. Rezultă deci, două abordări:
Prima estimare sau Preț ul target, în cazul în care considerăm că întreprinderea este deja
cotată pe o piaț ă de capital ș i dorim să aflăm preț ul corect sau potenț ialul de creș tere,
respectiv, scădere al acesteia:
Ca formulă generală:
T= 1k unde,Mkn
1i
i
n
1i
ii 8.4
T= ))/()/((5,0))/()/((25,0)(25,0 BPSCPSPSCAPEREPS =
= actiuneleiactiuneleiactiunelei /678555,25,0/04209,025,0/002732,025,0
8.5
A doua estimare sau preț ul de pornire
Având în vedere faptul că întreprinderea analizată nu este cotată, apreciem că este afectată de
vizibilitate redusă, deci transformarea sa în lichidităț i este problematică. Propunem un
coeficient de risc de necotare RN=0,4
În aceste condiș ii, valoarea de pornire ca prim preț de pornire, propus pentru
tranzacț ionare este dat de formula:
V= actiuneleiRT N /8151,0)1( 8.6
40 Suma ponderilor trebuie sa fie 1
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
68/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T8. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Dacă metoda de evaluare a unui pachet minoritar al unei întreprinderi
cotate este comparaţia cu cursul
recent de tranzacţionare a unor pachete minoritare la întreprinderi similare
cotate NU se va aplica:
a) prima de control
b) discount pentru lipsa de lichiditate
c) discount pentru pachet minoritar d) b şi c
2 Utilizarea ratei Preţ / Profit:
a) încorporează ipotezele referitoare la riscul, creşterea şi rata de
distributie a
dividendelor
b) este preferata ratei Preţ / AN contabil pentru că apare mai frecvent în
literatura de
specialitate
c) este utilă în fundamentarea corecţiilor asupra activelor firmei
d) este utilă doar în evaluarea întreprinderilor mici
3 In abordarea prin piata folosirea multiplului "curs/cifra de afaceri pe
actiune" este adecvata cand:
a) ponderea cheltuielilor de exploatare in CA este asemanatoare b) valoarea activelor corporale este mica
c) vanzarile intreprinderii se fac cu plata in numerar
d) toate raspunsurile de mai sus
4 În abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituţiei
care spune că:
a) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea unui flux de numerar
net similar
ca mărime şi risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluată
b) un investitor va plăti cel mult ANC al firmei evaluate
c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la
o rata de 21%
d) în abordarea prin piata primordial este principiul contribuţiei
5 Când impozitarea profitului firmei evaluate este diferită de impozitarea profitului comparabilelor,
multiplul selectat va fi:
a) preţ / profit net pe acţiune
b) preţ / profit brut pe acţiune
c) preţ / (profit net pe acţiune + amortizare pe acţiune)
d) preţ / valoarea contabilă a acţiunii
6 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune
(PER) este adecvata cand:
a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare
b) impozitarea venitului este aceeasi
c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare
d) toate raspunsurile de mai sus
7 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit brut pe actiune
este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare
b) cota de impozitare a venitului este diferita
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
69/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
c) profitul brut este foarte mic
d) a si b
8 Dacă prima de control este 35%, valoarea estimată prin capitalizarea
dividendelor se ajustează cu:
a) 0,65
b) 0,75
c) 1,35
d) 1,25
9 În metoda comparaţiei directe se ajustează întotdeauna preţul pentru:
a) întreprinderile comparabile faţă de cea de evaluat
b) întreprinderea de evaluat
c) întreprinderile comparabile între ele
d) nici unul din cele de mai sus
10 Metoda capitalizării economiei de costuri în evaluarea activelor
necorporale este o variantă a:
a) metodei costului de înlocuire
b) metodei contribuţiei la profit
c) metodei IRS (Internal Revenue Services) de calcul a fondului
comercial
d) metodei DCF
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
70/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 9
PRINCIPII DEONTOLOGICE Ș I DE ETICĂ ÎN EVALUARE
PROCESUL DE EVALUARE.
DEONTOLOGIE PROFESIONALĂ Cuvinte-cheie: deontologic, ipoteze si conditii limitative, declaratie de interese
Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i putea sa identificati elementele de asigurare a probitatii
profesionale in domeniul evaluarii
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și
autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
PROCESUL DE EVALUARE
Procesul de evaluare are ca principale obiective
41:
Analiza diagnostic, pe baza cărora se identifică punctele forte, punctele slabe,
oportunităț ile ș i riscurile;
Aprecierea fezabilităț ii transferului de proprietate, respectiv a dreptului de proprietate
41 Sorin Stan (ibidem), p19
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
71/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
asupra acț iunilor sau a părț ilor sociale;
Obț inerea informaț iilor calitative necesare pentru a estima un interval rezonabil al
valorii întreprinderii.
Stabilirea tipului valorii ce trebuie evaluate rezultă din cerinț ele clientului, care poate fi într-
una din poziț iile principale, cea de vânzător sau cumpărător. Atunci când clientul său nu-i
furnizează scopul evaluării, evaluatorul trebuie să precizeze CMBU, din perspectiva sa.
Diagnosticarea stării actuale este obligatorie atât în situaț ia evaluării întreprinderii în
ansamblul său, sau a unei părț i a acesteia, sau chiar doar a unui activ component al
întreprinderii. Ca ș i în cazul anamnezei medicale, diagnosticul corect nu poate fi pus de către
evaluator, fără un ansamblu de informaț ii sincere, detaliate din partea clientului său sau
acesta din urmă să permită teste ș i investigaț ii pe baza cărora să poată fi trase niste
concluzii pertinente. După unii autori, această etapă mai este denumită ș i etapa interviului.
Data inspecț iei va fi întotdeauna înaintea datei de realizare a raportului de
evaluare.
Prognozele privitoare la viitorul companiei se fac pe baza elaborării de scenarii
(optimiste, pesimiste, prudente etc.).
Evaluatorul va alege acele metode care răspund tipului de valoare corespunzătoare.
Orice raport de evaluare va folosi două metode (minimum). Valorile rezultate trebuie să
fie apropiate. Alegerea valorii dintre cele două sau mai multe metode se numeș te
reconcilierea rezultatelor ș i trebuie dată o motivare a alegerii respectivei valori.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
72/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Deontologie profesională în evaluare
În aplicarea Standardelor Internaţionale de Evaluare este esenţial ca evaluările, realizate în
conformitate cu acestea, să fie efectuate de evaluatori profesionişti, oneşti şi competenţi, fără
prejudecăţi şi interese proprii, ale căror rapoarte sunt clare, nu induc în eroare şi care prezintă
toate aspectele esenţiale pentru înţelegerea adecvată a evaluării. Evaluatorii vor promova şi
vor menţine în permanenţă încrederea publicului în profesiunea de evaluator42
.
Definiț ii
Ipotezele43
sunt supoziţii considerate ca fiind adevărate. Ipotezele implică fapte, condiţii, sau
situaţii care afectează subiectul sau abordarea unei evaluări dar care nu pot fi verificate sau
nu necesită o verificare. Acestea sunt aspecte care, după ce au fost declarate, trebuie
acceptate în vederea înţelegerii evaluării.
Toate ipotezele, care stau la baza unei evaluări, trebuie să fie rezonabile.
Toate evaluările depind, într-un anumit grad, de acceptarea ipotezelor. În mod deosebit,
definiţia valorii de piaţă include ipoteze care asigură consecvenţa abordării şi evaluatorul
poate fi pus în situaţia de a face şi alte ipoteze cu privire la fapte care nu pot fi cunoscute sau
stabilite.
Condiţiile limitative44
sunt restricţii impuse evaluărilor.
Condiţiile limitative pot fi impuse:
de clienţi (de ex., atunci când evaluatorului nu i se permite să investigheze complet
unul sau mai mulţi factori importanţi, care ar putea afecta evaluarea);
de evaluator (de ex. atunci când clientul nu poate publica parţial sau total raportul de
evaluare sau certificatul de evaluare, fără acordul prealabil, în scris, al evaluatorului cu privire
la forma şi contextul în care poate să apară)45
;sau
de legislaţia naţională aferentă.
42 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a
8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), Cod deontologic, Art.1.0, p.37 43 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a
8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), Cod deontologic, Art.3.1, p.37 44
Ibidem, Art.3.2, p.38 45
Datele şi informaţiile cuprinse în prezentul raport de evaluare sunt confidenţiale şi nu pot fi copiate sau
transmise unor terţi în parte sau în totalitate, fără acordul scris şi prealabil al colectivului de evaluare
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
73/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Evaluatorul trebuie să respecte cerinț ele privind imparț ialitatea, obiectivitatea profesională
ș i transparenț a.
Evaluatorul va menț ine un standard înalt de onestitate ș i integritate astfel încât să nu
prejudicieze clienț ii, publicul, profesia sau organismul naț ional profesional de evaluare din
care fac parte.
Un evaluator care apără integritatea profesiei:
Nu trebuie să acț ioneze în mod înș elător sau fraudulos.
Nu trebuie să redacteze ș i să comunice în mod conș tient un raport care conț ine
opinii ș i analize false, inexacte sau părtinitoare;
Nu trebuie să contribuie sau să participe la un serviciu de evaluare pe care alț i
evaluatori îl consideră nejustificat;
Nu va folosi reclame false, eronate sau exagerate cu intenț ia de aș i asigura lucrări
de evaluare;
Sub aspectul conflictelor de interese, un evaluator:
Nu trebuie să acț ioneze pentru una sau mai multe părț i în aceeaș i problemă, cu
excepț ia consimț ământului scris al celor implicaț i;
Posibilele conflicte de interese vor fi evidenț iate în scris, înainte de acceptarea
instrucț iunilor clientului. Dacă constatarea existenț ei conflictelor de interese se sesizează în
timpul efectuării lucrării sau chiar după finalizare, aceasta trebuie adusă la cunoș tinț a
clientului, într-o perioadă de timp rezonabilă.
Tot in capitolul destinat Codului Deontologic, paragrafele 4.2 si 4.3. dau o atentie deosebita
asupra Conflictelor de interese, respectiv aspectelor generale privitoare la Confidentialitate.
Sub aspectul Conflictelor de interese, se considera lipsit de etica situatia in care un evaluator
acț ionează pentru două sau mai multe părț i în aceeaș i problemă, cu excepț ia cazului în
care există un consimț ământ scris din partea tuturor parț ilor.
Ca ș i în cazul medicului, evaluatorul trebuie să trateze problemele clientului cu discreț ia ș i
confidenț ialitatea corespunzătoare, cu excepț ia cazului când se solicită acest lucru în mod
legal, reglementat de organismul profesional de evaluare.
Un evaluator trebuie să asigure independenț a ș i imparț ialitatea evaluărilor sale ș i nu
trebuie să accepte o misiune care presupune raportarea unor opinii ș i concluzii
predeterminate. Onorariile nu trebuie să depindă de rezultatul predeterminat, iar dacă este
condiț ionat de finalizarea misiunii sale, acest fapt trebuie trecut în raportul final.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
74/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Când se solicită asistenț ă din exterior, este necesară obț inerea acordului clientului iar
identificarea persoanelor care oferă asistenț ă ș i importanț a rolului lor vor fi evidenț iate în
raportul evaluatorului.
Prezentarea informaț iilor din cadrul raportului de evaluare se bazeaza pe experienț a ș i
capacitatea de sintetizare a autorului acesteia.
Subiecte de discuț ii:
Identificaț i conflicte posibile de interese intr-o evaluare
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
___________________________________________________________________________
T9. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Dacă evaluatorul are un interes în întreprinderea de evaluat: a) trebuie să refuze lucrarea
b) trebuie să declare acest lucru
c) trebuie să menţină confidenţialitatea
d) trebuie să acţioneze neutru
2 O deficienţă a lucrării de evaluare este:
a) neutilizarea datelor de la Bursa de Valori
b) omisiunea includerii ipotezelor şi condiţiilor limitative
c) omisiunea de a folosi instrucţiunile salariaţilor de la AVAS
d) neluarea în considerare a opiniei acţionarilor principali
3 Expertul evaluator solicitat sa determine valoarea de piata:
a) se va baza pe informaţiile puse la dispoziţie de client
b) se va situa pe poziţia investitorului mediu
c) va respecta metodologia de evaluare dată de stat d) va face o medie între valoarea pentru vânzător şi valoarea pentru
cumpărător
4 Este lipsit de etică şi profesionalism:
a) emiterea unei opinii asupra valorii fără o investigare şi analiză
completă a proprietăţii
b) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în procente din
valoarea rezultată
c) colaborarea cu alt evaluator angajat independent pentru aceeaşi
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
75/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
evaluare
d) toate cele de mai sus
5 Verificarea unui raport de evaluare se poate face:
a) la cererea clientului
b) la cererea unei instanţe de judecată
c) dacă există dubii asupra corectitudinii valorii estimate d) toate cele de mai sus
6 Integritatea evaluatorului înseamnă:
a) să realizeze o lucrare integral
b) să fie onest şi serios în limitele confidenţialităţii
c) să nu se bazeze pe colaboratori
d) să accepte numai informaţii complete
7 Evaluatorul poate să lucreze în acelaşi timp pentru două sau mai multe
părţi interesate de rezultatul
evaluării:
a) niciodată
b) întotdeauna
c) numai cu acordul în scris al părţilor
d) este la latitudinea evaluatorului
8 Prin transparenţă în raportul de evaluare se înţelege:
a) comunicarea permanentă cu clientul b) dezvăluirea surselor de informaţii pe care a fost fundamentată valoarea
c) dezvăluirea etapelor parcurse pentru estimarea valorii întreprinderii
d) comunicarea limitelor de competenţă sau a conflictelor de interese ale
evaluatorului
9 Intr-un raport de evaluare, declaraţia privind condiţiile limitative se
introduce pentru:
a) a obţine o primă de asigurare mai mică de la firma de asigurare
profesională
b) a fundamenta valoarea de piaţă
c) a proteja evaluatorul, a informa şi proteja clientul şi alţi utilizatori
d) a permite reconcilierea rezultatelor
10 Este lipsit de etică şi profesionalism:
a) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în număr de zile consultant x tarif / zi
consultant
b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR, angajat
independent pentru aceeaşi
evaluare
c) elaborarea în paralel a două rapoarte de evaluare, unul pentru vânzător
şi celălalt pentru
cumpărător
d) nici un răspuns corect
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
76/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Unitatea de invatare nr. 10
STANDARDE Ș I REGLEMENTĂRI PRIVIND EVALUAREA ÎNTREPRINDERII. CONȚ INUTUL RAPORTULUI DE EVALUARE
Cuvinte-cheie: valoare, raport de evaluare, reconcilierea valorilor, concluziile raportului
Obiectivele specifice: După parcurgerea acestei teme veț i putea sa schitati o structura a unui raport de evaluare,
respectand criteriile minimale ale standardelor de evaluare
Rezolvarea exercițiilor și raspunsul la întrebările de la finele acestui capitol precum și
autotestatea vă vor dezvolta competențe interpersonale de evaluare și autoevaluare, studiul individual etc.
Timp de lucru: 2 ore
Manuale recomandate:
1. Anca Gheorghiu – Analiza diagnostic si evaluarea intreprinderii, Ed. Victor,
Bucuresti, 2010
2. Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
77/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Evaluarea sau aprecierea valorii unui bun s-a practicat neindoielnic de la primele
schimburi de obiecte ale lui Homo Sapiens. Ca stiinta cu toate rigorile ce le implica, se
considera a fi o stiinta tanara, aglutinata in preajma anilor ‚70 ai mileniului trecut. Pe masura
ce a intervenit globalizarea pietelor internationale investitionale, in cadrul stiintei evaluarii au
evoluat si metodele comune de investigare si de recunoastere reciproca si profesionala a
valorii bunurilor. In anul 1981 ia nastere Comitetul pentru Standarde Internaţionale de
Evaluare a Activelor (TIAVSC), schimbat ulterior (in anul 1994) in Comitetul pentru
Standarde Internaţionale de Evaluare (IVSC).
Obiectivele IVSC se împart în două categorii46
:
Să elaboreze şi să publice, în interesul public, standarde pentru evaluarea proprietăţii
şi să promoveze adoptarea lor la nivel global; şi
Să armonizeze standardele de evaluare între ţările* lumii, să identifice şi să dezvăluie,
pe măsură ce apar, diferenţele în interpretarea şi/sau aplicarea prevederilor standardelor de
evaluare.
Definitii47
Un evaluator profesionist de proprietăţi este o persoană care are calificarea, abilităţile
şi experienţa necesare pentru a estima valoarea pentru diverse scopuri, cum ar fi: tranzacţii ce
implică transferuri ale dreptului de proprietate, evaluări pentru garanţii bancare imobiliare şi
ipotecare, evaluări de proprietăţi aflate în litigiu, evaluări de proprietăţi pentru stabilirea
impozitelor datorate statului pentru acestea, evaluări de proprietăţi tratate ca active
imobilizate în raportarea financiară.
Un evaluator profesionist de proprietăţi poate avea competenţa profesională pentru a
realiza evaluări şi pentru alte categorii de proprietate, cum sunt bunurile mobile, întreprinderi
şi active financiare.
Standardele Internaţionale de Evaluare reprezintă cea mai bună practică sau practica
acceptată în evaluare, cunoscute şi ca Principii de Evaluare General Acceptate (GAVP –
General Accepted Valuation Principles)
Evaluatorul se poate conforma cu Standardele Internaţionale de Evaluare în mod
voluntar, la impunerea lor prin lege sau printr-o reglementare sau la cererea clienţilor, a
utilizatorilor şi/sau a organizaţiilor sau asociaţiilor naţionale.
46 IVSC - Comitetul pentru Standarde Internationale de Evaluare –Standardele Internationale de Evaluare, ed. a
8-a, 2007 (traducere ANEVAR, Bucuresti, 2007), p. 3 47 Ibidem, p.8
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
78/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Structurarea standardelor este alcatuita din 3 mari grupe, si anume
48:
Standardele Internaţionale de Evaluare,
Standardele Internaţionale de Aplicaţii în Evaluare şi
Standardele Internaţionale de Practică în Evaluare.
48 Ibidem, p.12
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
79/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Terenul
Terenul este esenţial pentru viaţa şi existenţa umană, el este sursa de hrana, suportul pentru
constucț ii, obiect de tranzacț ionare ș i schimb de proprietate.
Evaluarea terenului, considerat ca fiind liber sau a terenului ca fiind construit, reprezintă un
concept economic si face referire la proprietatea imobiliară.
Valoarea proprietăţii imobiliare este generată de unicitatea, durabilitatea, permanenţa locaţiei,
oferta relativ limitată şi de utilitatea specifică a unui anumit amplasament49
.
Activ
Activele sunt resurse controlate de către întreprindere, ca rezultat al unor evenimente trecute şi
de la care se aşteaptă să genereze beneficii economice viitoare pentru întreprindere.
Proprietatea asupra unui activ este ea însăşi necorporală. Totuşi, activul deţinut poate fi atât
corporal, cât şi necorporal50
.
Active curente (circulante). Active care nu sunt deţinute pentru a fi utilizate pe o bază
continuă în activităţile unei entităţi. Exemple sunt: stocuri, creanţe, investiţii pe termen scurt,
disponibilul în bancă şi numerar.
Deşi, în mod normal, proprietatea imobiliară face parte din activele imobilizate, în anumite
circumstanţe poate fi inclusă şi în activele curente. De exemplu, terenul sau proprietatea
imobiliară construită şi deţinută în stoc pentru vânzare51
.
Active imobilizate (active fixe sau pe termen lung). Acestea sunt activele corporale şi
necorporale care se împart în două categorii52
:
Imobilizări corporale. Active destinate utilizării pe o bază continuă (termen
lung) în activitatea unei întreprinderi, şi anume teren şi construcţii, maşini, utilaje şi
echipamente, alte categorii de active identificabile; mai puţin amortizarea cumulată.
Terenurile şi mijloacele fixe sunt active corporale sau fizice.
Alte active imobilizate. Active care nu sunt destinate utilizării pe o bază
continuă în activitatea unei întreprinderi, dar este de aşteptat să fie deţinute pe termen lung
cum sunt: investiţiile pe termen lung, creanţele pe termen lung, fondul comercial, cheltuieli de
repartizat pe mai multe exerciţii financiare, mărci de fabrică şi alte active. Această categorie
de active include atât active corporale (sau fizice) cât şi active necorporale (nemateriale).
Activele necorporale53
sunt considerate ca fiind componente ale proprietăţii mobiliare
necorporale şi pot include: abilităţile de management şi marketing, vocaţia la credit, fondul
comercial şi alte drepturi sau instrumente legale (brevete de invenţie, mărci de fabrică,
drepturi de autor, francize şi contracte).
Activele de exploatare sunt cele considerate necesare pentru activitatea normală de exploatare
a întreprinderii. Activele deţinute ca investiţii imobiliare sunt considerate ca fiind în
surplus faţă de necesităţile de exploatare ale întreprinderii proprietară a lor.
49 Ibidem, p.22 50 Ibidem, p.23 51 Ibidem, p.23 52 Ibidem, p.23 53 Ibidem, p.23
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
80/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Raportul de evaluare trebuie să prezinte:
O descriere clară şi precisă a sferei misiunii întreprinse,
Identificare si descrierea scopului şi
Identificarea destinaţiei evaluării,
Ipoteze,
Scenarii ipotetice
Condiţii limitative care afectează în mod direct evaluările şi, acolo unde este cazul, să
se arate efectul lor asupra valorii.
Continutul minim al raportului de evaluare54
� identitatea evaluatorului şi data raportului;
� identitatea clientului;
� instrucţiunile, data efectivă a valorii estimate, scopul şi utilizarea evaluării;
� baza evaluării, incluzând tipul şi definiţia valorii;
� identitatea, situaţia juridică şi locaţia (locaţiile) proprietăţii (proprietăţilor)care vor fi
evaluate;
� data şi amploarea inspecţiilor;
� sfera şi amploarea activităţii în misiunea de evaluare;
� orice ipoteze şi condiţii limitative şi orice ipoteze speciale, neobişnuite sau
extraordinare;
� o declaraţie de conformitate prin care se arată că evaluarea a fost făcută prin respectarea
standardelor şi altor cerinţe de prezentare;
� calificarea profesională şi semnătura evaluatorului; şi o certificare specifică din partea
evaluatorului, într-o formă standard, aşa cum se solicită în unele ţări.
Dosarul de lucru pentru fiecare misiune va fi reț inut pentru o perioadă de cel puț in cinci ani
de la finalizarea misiunii.
Structura unui raport de evaluare este:
Sinteza rezultatelor
Prezentarea evaluatorului (sau a echipei de evaluare)
Prezentarea clientului
Scopul evaluării
Ipotezele ș i condiț ii limitative55
54 Standardele Internationale de Evaluare, Ed.2007, Cod deontologic, 7.0 Raportarea valorilor, p.44 55 Fraze tipice într-un raport de avaluare la paragraful Ipoteze ș i condiț ii limitative :
Conform informatiilor si datelor la care evaluatorul a avut acces, rezulta ca proprietatea nu este supusa nici unor
restrictii sau limitari deosebite (ipoteci, restrictii contractuale, servituti etc.) care ar putea ingradi sau limita dreptul de
folosinta al proprietatii evaluate.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
81/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Moneda raportului de evaluare
Data raportului de evaluare
Standardele ș i definiț iile aplicate
Identitatea, situaț ia juridică ș i locaț ia (locaț iile) proprietăț ii (proprietăț ilor) care
vor fi evaluate
CMBU
Data ș i amploarea inspecț iilor
Alte rapoarte de evaluare sau auditare anterioare puse la dispoziț ie de catre client
Prezentarea întreprinderii
Analiza diagnostic pentru evaluare
o Diagnosticul juridic
o Diagnosticul operaț ional
o Diagnosticul comercial
o Diagnosticul comercial
o Diagnosticul resurselor umane
o Diagnosticul promovării progresului tehnic
o Diagnosticul activităț ii de management
o Diagnosticul calităț ii
o Diagnosticul de mediu
o Diagnosticul activităț ii de audit
o Diagnosticul economico-financiar
Evaluare
In evaluarea prezentului raport de evaluare s-a tinut seama de urmatoarele ipoteze si conditii res-trictive, precum si a
altora care apar in textul lucrarii: Acest Raport de evaluare a fost elaborat avand la baza informatiile puse la dispozitie de bene-ficiarul lucrarii si
urmeaza a fi folosit in vederea reevaluării unor elemente de patrimoniu (hală de producţie şi terenul aferent).
In elaborarea lucrarii au fost luati in calcul toti factorii care au influenta asupra valorii,nefiind omisa deliberat nici
o informatie si dupa cunostinta evaluatorului toate acestea sunt corecte.
Constructiile au fost vizionate si inspectate de evaluator, care a prezentat in raport elemente descriptive, planuri si
fotografii, pentru a da o imagine mai completa asupra dimensiunilor si starii acesteia.
Suprafetele construite si alte date necesare evaluarii au fost extrase din planurile puse la dispozitie de proprietarul
activului. Toate documentatiile tehnice se presupun a fi corecte. Planurile si materialul grafic din acest raport sunt
incluse numai pentru a ajuta cititorul sa-si faca o imagine referitoare la proprietate.
Informatiile furnizate de terti sunt considerate de incredere, dar nu li se acorda garantii pentru acuratete.
Evaluatorul nu a efectuat o expertiza tehnica si in consecinta nu a inspectat acele parti ale constructiilor inaccesibile si in consecinta aceste parti au fost considerate in stare tehnica foarte buna.
Se presupune ca nu exista aspecte ascunse sau nevizibile ale proprietatii sau structurii ce ar avea ca efect o valoare
mai mica sau mai mare. Nu se asuma nici o responsabilitate pentru asemenea situatii sau pentru obtinerea studiilor
tehnice ce ar fi necesare pentru descoperirea lor.
In privinta situatiei juridice sau a consideratiilor privind titlul de proprietate, se presupune titlul de proprietate
detinut de beneficiar ca perfect valabil.
Se presupune ca proprietatea este libera de orice sarcini sa ca va avea loc o administrare respon-sabila si
competenta a sa(conform declaraţiei administratorului anexată) .
Aplicarea metodei de randament a fost facuta avand in vedere nivelul actual de chirie pe care proprietarii de
asemenea imobile il percep in prezent in zone similare din Bucuresti.
Evaluatorul nu are nici un interes prezent sau viitor in privinta proprietatii si nici o legatura cu partile interesate in utilizarea evaluarii.
Evaluatorul isi asuma intreaga responsabilitate pentru opiniile proprii exprimate in acest raport de evaluare.
Valorile estimate de catre evaluator sunt valabile la data precizata in raport si respectiv atat timp cat conditiile
specifice ale pietei imobiliare din vecinatatea proprietatii de evaluat nu sufera modificari de natura sa afecteze
opiniile prezentate.
Continutul acestui raport, in totalitate sau in parte, in special concluziile, identitatea evaluatorului sau a firmelor cu
care a colaborat, nu va fi difuzata in public prin publicitate, relatii publice, stiri sau alte medii de informare,fara
aprobarea scrisa in prealabil a evaluatorului.
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
82/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
o Metoda 1
o Metoda 256
o Metoda 3 (opț ional)
Concluzii ș i recomandări
Reconcilierea valorilor
Anexe
Referinț e media:
http://www.youtube.com/user/ixlcenter#p/c/642D1C1AFE941CCC/0/xc-muXxO81g
http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain
=www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua#
http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-a-
business_news?from=rss
T10. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Evaluarea mijoacelor fixe are o importanț ă deosebită în evaluările prin
metode:
a. bazate pe venit,
b. bazate pe cifra de afaceri,
c. bazate pe active,
d. bursiere,
e. metoda multiplilor
2 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui hectar de teren intravilan,
destinat construcț iilor de locuinț e individuale, este metoda:
a.extracț iei,
b.parcelării ș i dezvoltării,
c.capitalizării rentei funciare (chiriei), d.reziduală,
e.producț iei agricole anuale
3 Scopul analizei financiare în evaluare este să permită:
a. calculul activelor,
b. determinarea valorii de piaț ă,
c. impunerea justă,
d. diagnosticarea de dinamică a evoluț iei în timp a echilibrelor ș i
performanț elor afacerii,
e.metodologia evaluării
4 În abordarea prin piaț ă, întreprinderile comparabile trebuie sa fie:
a.asemănătoare ș i în aceeaș i localitate,
b.similare ș i relevante,
56 Dupa noua editie 2011 a Standardelor IVSC si a doua metoda devine optionala. Recomandam, totusi, a se
realiza si o a doua metoda pentru demonstratia acuratetei evaluarii
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
83/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
c.identice ș i în aceeaș i ț ară,
d.cu acelaș i profit net,
e.identice intercontinental
5 In metoda ANC, cheltuielile de constituire sunt tratate astfel:
a.sunt preluate la valoarea contabilă,
b.sunt eliminate, c.sunt preluate la valoarea corectată,
d.sunt actualizate prin indexare,
e.sunt diminuate la cota alocată exerciț iului financiar
6 Pentru o întreprindere care nu desfăș oară o activitate de export-import,
un activ din afara exploatării este:
a.autoturismul utilizat de manager,
b.valuta din contul de la bancă,
c.stocul producț iei neterminate,
d.terenul din coproprietatea cu vecinul, aferent drumului de acces,
e.centrala termică a întreprinderii
7 Un castel din proprietatea unei firme agricole, utilizat ca sediu
administrativ, se va evalua:
a.pe baza comparaț iei directe,
b.pe baza costului de înlocuire net, c.pe baza costului de reconstrucț ie,
d.pe baza valorii de vânzare forț ată,
e.prin valoarea de patrimoniu
8 Ce tip de valoare se va estima în evaluarea pentru garantarea de credite,
ipoteci ș i gajuri:
a. valoarea de investiț ie,
b. valoarea de piaț ă ș i riscurile ce o pot afecta la data evaluării,
c. valoarea de casare,
d. valoarea de utilizare în continuitate
e. valoarea de asigurare
9 În evaluarea pentru asigurare se va estima:
a. valoarea de piaț ă
b. valoarea de investiț ie c. valoarea de reconstrucț ie
d. valoarea contabilă
e. valoarea de lichidare
10 Utilizarea speculativă înseamnă:
a. valoarea de investiț ie minus cheltuielile de amenajare
b. proprietate păstrată pentru vânzare ulterioară
c. proprietate achiziț ionată la un preț neobiș nuit de mic
d. proprietate achiziț ionată la lichidarea tuturor activelor
e. teren deț inut de promotorii imobiliari
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
84/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
Bibliografie ș i referinț e media:
http://www.youtube.com/user/ixlcenter#p/c/642D1C1AFE941CCC/0/xc-muXxO81g
http://video.google.com/videosearch?q=valuation+techniques&www_google_domain
=www.google.com&emb=0&aq=8&oq=valua#
http://www.dailymotion.com/video/xa2cqv_valuation-and-pricing-of-a-
business_news?from=rss
John C. Miller, Ruben M. Serrato, Jose Miguel Represas-Cardenas, Griffith A.
Kundahl - THE HANDBOOK OF NANOTECHNOLOGY, Business, Policy, and
Intellectual Property Law, John Wiley & Sons, Inc., 2005
Martin Fahy, Jeremy Roche, Anastasia Weiner – BEYOND GOVERNANCE-
Creating Corporate Value through Performance, Conformance and Responsibility,
John Wiley & Sons, Inc., 2005
IT Governance Institute-GOVERNANCE OF THE EXTENDED ENTERPRISE,
Bridging Business and IT Strategies, John Wiley & Sons, Inc., 2005
GN 4, Evaluarea activelor necorporale Standardele Internaţionale de Evaluare, ediţia a
opta
Cristian Silviu Banacu – Active necorporale, proprietate intelectuala, Tribuna
Economica, Bucuresti, 2005
Robert S. Kaplan and David P. Norton, Strategy Maps Converting Intangible
Assetsinto Trangible Outcomes, Audiotech Business Book, Volume 13, No. 2 (2
sections). Section 2, February 2004
http://www.electronicappraiser.com/
Anson, Weston; Donna P. Suchy, Chaitali Ahya - Fundamentals of intellectual
property valuation: a primer for identifying and determining value, American Bar
Association, 2005
Lev, Baruch - Intangibles: management, measurement, and reporting, The Brookins
Institutions, Washington , 2001
Andriessen, Daniel - Making sense of intellectual capital: designing a method for the
valuation of intangibles, Elsevier, 2004
Fundamentals of intellectual property valuation, American Bar Association, 2005,
Chicago (Halligan, R.M., Weyand, R.F – The economic valuation of trade secrets,
pp.84-94)
Manaț e Daniel – Diagnosticul ș i evaluarea întreprinderilor cotate ș i necotate, Ed.
Enesis, Baia Mare, 2002
Gheorghiu Anca – Econofizică investiț ională, Ed. Victor, Bucureș ti, 2007
Stan, S. (coordonator) – Evaluarea intreprinderii, IROVAL, Bucuresti, 2007
*** – Standardele international de evaluare, editia a 8-a,
2007, IVSC, IROVAL, Bucuresti, 2008
www.business-valuation.net/methods
www.valuationresources.com
www.accountingscholar.com
www.exinfm.com/free_spredshets.html
http://pages.stern.nyu.edu/~adamodar/New_Home_Page/home.htm
www.econlib.org
http://www.ssrn.com/
www.economagic.com
Culegere de teste – IROVAL, Bucuresti, 2007
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
85/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
REZOLVAREA TESTELOR T
1 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-
c, 2
- d
, 3-
a,
4-b
, 5
-c,
6-b
, 7
-b,
8-d
, 9
-a,
10
-d
T2 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-
d, 2
-b,
3-c
, 4
-d,
5-a
, 6-b
, 7
-b, 8
-a, 9
-d,
10
-a
T3 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-
b, 2
-d,
3-d
, 4
-c,
5-a
, 6-c
, 7
-c, 8
-b,
9-c
, 10
-c
T4 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-d
, 2-c
, 3-d
, 4
-d, 5
-d,
6-c
, 7-c
, 8-c
, 9
-c, 10
-d
T5 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-b
, 2-d
, 3
-a,
4-c
, 5-c
, 6
-d,
7-d
, 8
-b,
9-a
, 10
-d
T6 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-b
, 2-d
, 3
-d,
4-c
, 5
-d,
6-d
, 7
-d,
8-b
, 9
-a,
10-c
T7 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-d
, 2-b
, 3
-b,
4-c
, 5
-b,
6-c
, 7-a
, 8
-a,
9-b
, 10
-d
T8 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-b
, 2-a
, 3
-d,
4-a
, 5
-b,
6-d
, 7
-d,
8-c
, 9-a
, 10
-b
T9 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-b
, 2-b
, 3
-b,
4-d
, 5
-d, 6
-b,
7-c
, 8-b
, 9
-c, 10
-c
T10 r
asp
un
suri
le l
a t
estu
l gri
la
R:
1-c
, 2
-b,
3-d
, 4
-b, 5
-b,
6-b
, 7
-b, 8
-b,
9-c
, 10
-b
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
86/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
FOR PRINT
Testele din fiecare capitol au fost reluate si trecute in aceasta sectiune. Va recomand sa le printati, le indosariati
si le rezolvati pe masura ce parcurgeti materia.
Utilizati fiecare verso al filei pentru rezolvarea problemelor din text, a subiectelor de discutii sau teme care
necesita comentarii scrise.
Mediul va multumeste!
T1. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 In raportul de evaluare termenul de „valoare” ar trebui utilizat fără alt
atribut:
a) întotdeauna
b) uneori c) niciodată
d) la aprecierea evaluatorului
2 Conceptul de valoare a unui bun:
a) implică existenţa unei pieţe pentru acel bun
b) implică o sumă de bani asociată cu o tranzacţie
c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare
d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau
primeste serviciile
3 Principiul anticipării arată că valoarea se bazează pe:
a) percepţiile evaluatorului asupra beneficiilor viitoare ale
intreprinderii
b) anticiparea de către evaluator a modificărilor economice
favorabile investitorilor
c) raportul cerere-ofertă, evaluatorul anticipând că preţul variază direct proporţional cu cererea
d) nici un răspuns corect
4 Abordarea evaluării prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul:
a) rarităţii
b) anticipării
c) contribuţiei
d) nici unul de mai sus
5 Care NU este factor de producţie:
a) terenul
b) munca
c) contribuţia
d) capitalul
6 Care dintre următoarele tipuri de valoare este utilizat în evaluarea
întreprinderii in scop de achiziţii strategice: a) valoarea de piaţă
b) valoarea de investiţie
c) valoarea justa
d) costul de înlocuire net
7 Un factor de risc sistematic este:
a) riscul privind vocaţia la credite
b) modificarea ratelor dobânzii
c) riscul pierderii oamenilor cheie
d) riscul nerealizării previziunilor
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
87/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
8 Sursele uzuale de informatii folosite în compararea întreprinderilor sunt:
a) pietele organizate de valori mobiliare
b) piata de fuziuni si achizitii
c) tranzactiile anterioare ale subiectului evaluat
d) toate cele de mai sus
9 Criteriile de stabilire a valorii finale sunt: a) precizia, calitatea informaţiilor şi raţionamentul profesional al
evaluatorului
b) cantitatea informaţiilor, data evaluării şi tipul valorii estimate
c) diferentele între rezultatele obţinute
d) competenţa evaluatorului, apropierea rezultatelor, valoarea
reală
10 Raportul de evaluare este un document care inregistreaza:
a) instructiunile pentru o anumita misiune de evaluare
b) tipul de valoare si scopul evaluarii
c) rezultatele analizei care au condus la opinia privind valoarea
d) toate cele de mai sus
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
88/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T2.Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica. Fiecare item valoreaza 1 punct.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Valoarea unei proprietăţi este dată de:
a) utilitate
b) raritate – atractivitate
c) dorinţă şi putere reală de cumpărare
d) toate cele de mai sus simultan
2 Abordarea evaluării prin capitalizarea venitului se bazează pe principiul:
a) rarităţii
b) anticipării
c) contribuţiei
d) nici unul de mai sus
3 Care este o conditie a definitiei valorii de piata: a) vocatia la credit
b) cumparatorul si vanzatorul sunt perfect informati asupra detaliilor
tuturor tranzactiilor din
ultimii 3 ani
c) cumparatorul si vanzatorul sunt doua persoane independente, nelegate
intre ele prin
relatii preferentiale
d) cumparatorul este constient de stringenta vanzatorului de a vinde
4 Pentru un anumit investitor, tipul de valoare adecvat este:
a) valoarea de piaţă
b) valoarea de impozitare
c) valoarea de asigurare d) valoarea de investiţie
5 Care este un criteriu al celei mai bune utilizări:
a) fezabil financiar
b) cererea şi oferta
c) concurenta
d) contribuţia
6 Alegerea metodelor de evaluare se face:
a) conform caietului de sarcini
b) în funcţie de scopul evaluării
c) conform indicaţiilor proprietarului
d) în funcţie de conjunctura economică
7 Care este caracteristica unei investiţii imobiliare:
a) generează profit pentru cel care o exploatează
b) este destinată închirierii şi/sau revânzării la un preţ mai mare c) va fi modernizată
d) funcţionează la capacitatea maximă
8 Standardele Internationale de Evaluare cuprind:
a) definiţii ale unor termeni specifici evaluării
b) indici de actualizare
c) formule de calcul a valorii prin diferite metode de evaluare
d) tabele de încadrare
9 Valoarea de piaţă vs. valoarea de investiţie a unei întreprinderi este:
a) întotdeauna egală
b) niciodată nu este egală
c) este întotdeauna mai mare
d) poate să fie şi egală
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
89/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
10 Standardele de evaluare sunt necesare:
a) pentru o înţelegere uniformă a termenilor şi procedurilor de evaluare
b) pentru ralierea la standardele de contabilitate
c) pentru a putea fi atestaţi evaluatorii
d) pentru alinierea la cerinţele integrării în U.E.
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
90/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T3. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Proprietatea imobiliară este un concept:
a) non-fizic
b) fizic
c) tehnic
d) influenţat de poziţia evaluatorului
2 Conceptul de valoare a unui bun:
a) implică existenţa unei pieţe pentru acel bun
b) implică o sumă de bani asociată cu o tranzacţie
c) implică existenţa unor tranzacţii anterioare cu bunuri similare d) reflecta optica pietei asupra beneficiilor celui care detine sau primeste
serviciile
3 Valoarea de garantare a creditului ipotecar:
a) identifică şi elimină elementele speculative
b) ia în considerare utilizările alternative adecvate
c) ţine seama de aspectele mentenabile într-un viitor apropiat
d) toate cele de mai sus
4 Care dintre elementele de mai jos NU este cuprins în definiţia valorii de
piaţă:
a) suma estimată
b) tranzacţie echilibrată
c) proprietarul activului
d) marketing adecvat
5 Care dintre următoarele tipuri de valoare este cel mai utilizat în evaluarea pentru dispute maritale
(conform Standardelor Internationale de Evaluare):
a) valoarea de piaţă
b) valoarea de lichidare
c) valoarea intrinsecă
d) nu există o bază specificată în acest scop
6 Termenul activ din afara exploatării se referă la:
a) activul utilizat sub capacitatea proiectată
b) activul supradimensionat
c) activul închiriat terţilor
d) activul supraevaluat în contabilitate
7 Teoria valorii are un postulat care precizează că:
a) manifestarea valorii este condiţionată de transferabilitatea proprietăţii b) valoarea este o trăsătură intrinsecă a unei proprietăţi şi nu reprezentarea
asupra utilităţii sale
c) valoarea este expresia monetară a utilităţii proprietăţii pentru vânzători
şi cumpărători
d) toate cele de mai sus
8 În abordarea prin piaţă un principiu fundamental este “principiul
substituţiei” care spune că:
a) un investitor nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin ANC
(activul net corectat)
b) un investitor nu va plăti mai mult decât costul unui bun de substituţie
c) un cumpărător va plăti cel mult valoarea estimată prin DCF (exclusiv
activele din afara
exploatării) d) în abordarea prin piaţă, primordial este principiul anticipării
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
91/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
9 Principiul substituţiei cere ca întreprinderile comparabile să fie:
a) apropiate ca dimensiune şi piaţa de aprovizionare
b) să acţioneze în aceeaşi ramură
c) similare şi relevante
d) a şi b
10 Principiul contribuþiei aratã cã: a) valoarea unei pãrþi a unei afaceri / întreprinderi depinde de ponderea
costurilor de
reconstrucþie în total cost de reconstrucþie a întregului
b) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii
activelor din afara
exploatãrii în ANC
c) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi/proprietãþi depinde de cât de
mult contribuie
la valoarea întregului sau, în condiþiile în care n-ar exista, cât de mult ar
reduce
valoarea întregului
d) valoarea unei pãrþi a unei întreprinderi depinde de ponderea valorii activelor din afara
exploatãrii în ANC (activul net corectat) ºi în DCF (flux de numerar
actualizat)
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
92/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T4. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 În abordarea bazata pe active, maşinile, utilajele şi instalatiile de lucru se
estimează întotdeauna
numai pe baza:
a) valorii de piaţă
b) valorii de înlocuire
c) valorii de randament
d) nici un raspuns corect
2 Abordarea bazata pe active este prioritară:
a) la întreprinderile care îşi continuă activitatea b) la întreprinderile în dificultate financiară
c) la evaluarea intreprinderii pe premisa lichidarii
d) la întreprinderile mici
3 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui program informatic de
gestiune este:
a) costul de recreare minus deprecierea
b) comparaţia de piaţă
c) capitalizarea profitului net alocat programului
d) toate cele trei metode de mai sus
4 Un proiect nefinalizat de cercetare ştiinţifică fundamentală se evaluează
prin:
a) cost
b) capitalizare (actualizarea venitului) c) comparaţia de piaţă
d) nu se evaluează
5 La ce valoare se evaluează producţia în curs de execuţie:
a) costul de producţie
b) valoarea de piaţă
c) valoarea de realizare netă
d) preţul estimat de vânzare al produselor finite rezultate minus
cheltuielile estimate de
finalizare a producţiei minus cheltuielile de vânzare minus un profit
aferent efortului
de completare şi vânzare
6 In evaluarea clădirii unui hotel, abordarea bazata pe costul de inlocuire
net este relevantă: a) în toate situaţiile
b) numai pentru hotelurile de categorie inferioară
c) în cazul constructiilor recente şi amplasate în zone în care pot fi
construite hoteluri
d) nu este o abordare convingătoare
7 Deprecierea economică a unui bun mobil care are o greutate de 30 de
tone, faţă de un substitut care
are o greutate de 27 de tone este:
a) 10%
b) 33,3%
c) nu este o depreciere economică
d) nici unul din cele de mai sus
8 Existenţa unor obligatii de mediu ale unei firm petrochimice:
a) influenţează concluziile diagnosticului management-resurse umane b) implică unele corecţii asupra activelor circulante şi deci influenţează
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
93/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
ANC
c) implică anumite corecţii asupra datoriilor şi deci influenţează ANC
d) această problemă nu face obiectul evaluării
9 Un ANC negativ:
a) evidenţiază o greşeală gravă a evaluatorului
b) poate fi compensată de un DCF pozitiv în metoda practicienilor c) poate evidenţia existenţa unor credite obţinute cu garanţii (active
imobilizate ale
întreprinderii) supraevaluate
d) ANC nu poate fi negativ
10 Abordarea bazata pe activa:
a) nu ţine cont de activele necorporale
b) ia în calcul toate activele necorporale mobile
c) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi obligaţiile la
valoarea justa
d) estimează toate activele (corporale şi necorporale) şi toate obligaţiile la
valoarea de piaţă
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
94/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T5. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 În abordarea prin piata, întreprinderile comparabile trebuie să fie:
a) asemănătoare şi în aceeaşi localitate
b) similare şi relevante
c) identice şi în aceeaşi ţară
d) cu acelaşi profit net
2 Sursele uzuale de informaţii folosite în compararea întreprinderilor sunt:
a) pieţele organizate de valori mobiliare
b) piaţa de fuziuni şi achiziţii
c) tranzacţiile anterioare ale subiectului evaluat d) toate cele de mai sus
3 Abordarea prin comparaţie foloseşte rata:
a) preţ / profit
b) cifra de afaceri / numărul de salariaţi
c) numărul de salariaţi / active imobilizate
d) valoarea adăugată / activ net
4 Abordarea prin piata foloseşte ratele:
a) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / datorii
b) preţ / profit, preţ / activ net, preţ / imobilizări necorporale
c) preţ / cifra de afaceri, preţ / profit, preţ / activ net
d) profit / cifra de afaceri, datorii / capital social
5 Dacă procentajul de ajustare a valorii de bază este o diminuare cu 15 %,
calculul poate fi simplificat prin
multiplicarea valorii de bază cu: a) 1,15
b) 0,15
c) 0,85
d) 0,085
6 În abordarea prin piata întreprinderea relevantă răspunde la:
a) dorinţele şi aşteptările cumpărătorului probabil
b) caracteristicile medii ale întreprinderilor din aceeaşi ramură
c) caracteristicile întreprinderilor cotate
d) cerinţa existenţei unei pieţe active pentru comparabilele similare
selectate
7 Investigarea tranzacţiilor de pe piaţă se face prin:
a) informaţii de la vânzători şi cumpărători
b) analiza datelor statistice ale pieţei c) informaţii de la consultanţii financiari
d) toate cele de mai sus
8 Abordarea prin piata:
a) utilizeaza datelet tranzactiilor inregistrate de cabinetele notariale
b) se bazeaza pe rationamentul ce corespunde modului de gandire al
participantilor pe
piata
c) este recunoscuta de toate autoritatile publice, valorile de piata fiind cele
inscrise in
bilanturile contabile ale agentilor economici si institutiilor
d) b si c
9 În abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituţiei
care spune că:
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
95/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
a) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea unui flux de numerar
net similar
ca mărime şi risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluată
b) un investitor va plăti cel mult ANC al firmei evaluate
c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la o rata de 21%
d) în abordarea prin piata primordial este principiul contribuţiei
10 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune
(PER) este adecvata cand:
a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare
b) impozitarea venitului este aceeasi
c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare
d) toate raspunsurile de mai sus
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
96/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T6. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Rata de capitalizare este mai mică decât rata de actualizare când:
a) venitul va fi constant ca flux viitor
b) venitul va creşte cu o rată anuală constantă
c) durata de previziune explicită este mare
d) fluxul de numerar net (FNN) pentru acţionari este în descreştere
2 Profitul net anual corectat şi reprezentativ poate fi cel:
a) dintr-un an anterior sau o medie a anilor anteriori
b) din anul anterior
c) dintr-un an viitor d) oricare din variantele de mai sus
3 Investiţiile previzionate în metoda DCF se referă la:
a) active corporale
b) active necorporale
c) active financiare
d) active corporale şi necorporale
4 Diferenţa de mărime dintre rata de actualizare şi rata de capitalizare este:
a) venit brut vs. venit net
b) pachet de control vs. pachet minoritar
c) creşterea sperată a venitului
d) profit net vs. flux de numerar actualizat
5 În cazul evaluării unei întreprinderi neîndatorate, prin metoda DCF, rata
de actualizare reflectă:
a) rata rentabilităţii exploatării b) rata nominală a dobânzii
c) rata de bază fără risc
d) costul capitalului propriu (acţionarilor)
6 Valoarea unei întreprinderi, calculată prin metoda DCF, se diminuează
când:
a) investiţiile se diminuează
b) viteza de rotaţie a activelor circulante se diminuează
c) rata rentabilităţii scade
d) rata rentabilităţii capitalului investit este mai mică decât rata de
actualizare
7 În cazul evaluării unei afaceri de tip joint-venture durata de previziune va
fi:
a) 5 ani b) 8 ani
c) nu este necesară
d) durata rămasă a contractului
8 Limitele metodelor înscrise în abordarea pe bază de venit sunt:
a) se bazează pe previziuni care nu au o fundamentare controlabilă
b) nu sunt aplicabile întreprinderilor neprofitabile
c) necesită un aparat matematic complicat
d) nu ţin cont de condiţiile concrete ale economiei
9 Cu cât durata de previziune explicită este mai mare, cu atat ponderea
valorii terminale actualizate în
valoarea întreprinderii va fi:
a) mai mică
b) mai mare
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
97/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
c) nu este influenţată
d) fie mai mică, fie mai mare
10 Profitul extraordinar, în metoda DCF este inclus în:
a) profitul total
b) profitul curent
c) nu este inclus şi previzionat d) este inclus în mod distinct
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
98/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T7. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Lichiditatea rapidă (intermediară) se calculează prin raportul dintre:
a) active totale / datorii totale
b) stocuri plus creanţe / datorii curente
c) stocuri plus creanţe / datorii nefinanciare
d) disponibilităţi / exigibilitati
2 Rata autonomiei financiare este:
a) capital permanent / capital propriu
b) capital propriu / capital permanent
c) capital propriu / capital social d) capital propriu / capital împrumutat
3 Rata datoriilor este:
a) datorii curente / active circulante
b) datorii totale / active totale
c) datorii totale / active imobilizate
d) datorii totale / capital propriu
4 Fondul de rulment net propriu este:
a) active totale – active circulante
b) active totale – datorii totale
c) capital propriu – active imobilizate
d) active totale – active imobilizate
5 Rotaţia activului total (în nr. de rotaţii) este:
a) active totale / cifra de afaceri
b) cifra de afaceri / active totale c) active totale / capital propriu
d) active totale / capital permanent
6 Durata medie de recuperare a creanţelor (în zile) se calculează prin
formula:
a) 360 zile / media creanţelor totale
b) media creanţelor totale / 360 zile
c) (media creanţelor totale / cifra de afaceri) 360 zile
d) (venituri totale / media creanţelor totale) 360 zile
7 Care indicator poate avea o mărime negativă:
a) trezoreria netă
b) lichiditatea intermediară (rapidă)
c) a şi b
d) recuperarea creanţelor
8 Amortizarea imobilizărilor face parte din una din categoriile de cheltuieli de mai jos:
a) cheltuieli fixe
b) cheltuieli variabile
c) cheltuieli anticipate
d) nici una din categoriile de mai sus
9 Ce reprezintă “X“ şi “Y” în formula de mai jos (formula Du Pont):
Profit net / X = Y / Venituri x Venituri /Active x Active /Capital propriu
a) ambii termeni reprezintă capitaluri proprii
b) X = capital propriu şi Y = profit net
c) X = venituri şi Y = profit net
d) X = capital propriu şi Y = cifra de afaceri
10 O brutărie are o capacitate de producţie de 400 mii bucăţi/an. Cheltuielile
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
99/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
fixe sunt de 500 mii lei/an,
cheltuielile variabile de 3 lei pe bucată, iar preţul de vânzare este de 5 lei
pe bucată. Punctul critic al
rentabilităţii va fi de:
a) 800 mii bucăţi b) 125 mii bucăţi
c) 25 mii bucăţi
d) 250 mii bucăţi
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
100/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T8. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Dacă metoda de evaluare a unui pachet minoritar al unei întreprinderi
cotate este comparaţia cu cursul
recent de tranzacţionare a unor pachete minoritare la întreprinderi similare
cotate NU se va aplica:
a) prima de control
b) discount pentru lipsa de lichiditate
c) discount pentru pachet minoritar d) b şi c
2 Utilizarea ratei Preţ / Profit:
a) încorporează ipotezele referitoare la riscul, creşterea şi rata de
distributie a
dividendelor
b) este preferata ratei Preţ / AN contabil pentru că apare mai frecvent în
literatura de
specialitate
c) este utilă în fundamentarea corecţiilor asupra activelor firmei
d) este utilă doar în evaluarea întreprinderilor mici
3 In abordarea prin piata folosirea multiplului "curs/cifra de afaceri pe
actiune" este adecvata cand:
a) ponderea cheltuielilor de exploatare in CA este asemanatoare b) valoarea activelor corporale este mica
c) vanzarile intreprinderii se fac cu plata in numerar
d) toate raspunsurile de mai sus
4 În abordarea prin piata, un principiu fundamental este cel al substituţiei
care spune că:
a) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea unui flux de numerar
net similar
ca mărime şi risc cu fluxul de numerar net generat de firma evaluată
b) un investitor va plăti cel mult ANC al firmei evaluate
c) un cumpărător nu va plăti mai mult decât valoarea estimată prin DCF la
o rata de 21%
d) în abordarea prin piata primordial este principiul contribuţiei
5 Când impozitarea profitului firmei evaluate este diferită de impozitarea profitului comparabilelor,
multiplul selectat va fi:
a) preţ / profit net pe acţiune
b) preţ / profit brut pe acţiune
c) preţ / (profit net pe acţiune + amortizare pe acţiune)
d) preţ / valoarea contabilă a acţiunii
6 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit net pe actiune
(PER) este adecvata cand:
a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare
b) impozitarea venitului este aceeasi
c) nu sunt necesare investitii de dezvoltare
d) toate raspunsurile de mai sus
7 În abordarea prin piata, folosirea multiplului curs/profit brut pe actiune
este adecvata cand: a) profitul net este sensibil mai mare fata de amortizare
b) cota de impozitare a venitului este diferita
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
101/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
c) profitul brut este foarte mic
d) a si b
8 Dacă prima de control este 35%, valoarea estimată prin capitalizarea
dividendelor se ajustează cu:
a) 0,65
b) 0,75
c) 1,35
d) 1,25
9 În metoda comparaţiei directe se ajustează întotdeauna preţul pentru:
a) întreprinderile comparabile faţă de cea de evaluat
b) întreprinderea de evaluat
c) întreprinderile comparabile între ele
d) nici unul din cele de mai sus
10 Metoda capitalizării economiei de costuri în evaluarea activelor
necorporale este o variantă a:
a) metodei costului de înlocuire
b) metodei contribuţiei la profit
c) metodei IRS (Internal Revenue Services) de calcul a fondului
comercial
d) metodei DCF
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
102/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T9. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Dacă evaluatorul are un interes în întreprinderea de evaluat:
a) trebuie să refuze lucrarea
b) trebuie să declare acest lucru
c) trebuie să menţină confidenţialitatea
d) trebuie să acţioneze neutru
2 O deficienţă a lucrării de evaluare este:
a) neutilizarea datelor de la Bursa de Valori
b) omisiunea includerii ipotezelor şi condiţiilor limitative
c) omisiunea de a folosi instrucţiunile salariaţilor de la AVAS d) neluarea în considerare a opiniei acţionarilor principali
3 Expertul evaluator solicitat sa determine valoarea de piata:
a) se va baza pe informaţiile puse la dispoziţie de client
b) se va situa pe poziţia investitorului mediu
c) va respecta metodologia de evaluare dată de stat
d) va face o medie între valoarea pentru vânzător şi valoarea pentru
cumpărător
4 Este lipsit de etică şi profesionalism:
a) emiterea unei opinii asupra valorii fără o investigare şi analiză
completă a proprietăţii
b) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în procente din
valoarea rezultată
c) colaborarea cu alt evaluator angajat independent pentru aceeaşi evaluare
d) toate cele de mai sus
5 Verificarea unui raport de evaluare se poate face:
a) la cererea clientului
b) la cererea unei instanţe de judecată
c) dacă există dubii asupra corectitudinii valorii estimate
d) toate cele de mai sus
6 Integritatea evaluatorului înseamnă:
a) să realizeze o lucrare integral
b) să fie onest şi serios în limitele confidenţialităţii
c) să nu se bazeze pe colaboratori
d) să accepte numai informaţii complete
7 Evaluatorul poate să lucreze în acelaşi timp pentru două sau mai multe
părţi interesate de rezultatul evaluării:
a) niciodată
b) întotdeauna
c) numai cu acordul în scris al părţilor
d) este la latitudinea evaluatorului
8 Prin transparenţă în raportul de evaluare se înţelege:
a) comunicarea permanentă cu clientul
b) dezvăluirea surselor de informaţii pe care a fost fundamentată valoarea
c) dezvăluirea etapelor parcurse pentru estimarea valorii întreprinderii
d) comunicarea limitelor de competenţă sau a conflictelor de interese ale
evaluatorului
9 Intr-un raport de evaluare, declaraţia privind condiţiile limitative se
introduce pentru:
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
103/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
a) a obţine o primă de asigurare mai mică de la firma de asigurare
profesională
b) a fundamenta valoarea de piaţă
c) a proteja evaluatorul, a informa şi proteja clientul şi alţi utilizatori
d) a permite reconcilierea rezultatelor
10 Este lipsit de etică şi profesionalism: a) acceptarea unei lucrări a cărei plată este exprimată în număr de zile
consultant x tarif / zi
consultant
b) lipsa de colaborare cu un alt evaluator membru ANEVAR, angajat
independent pentru aceeaşi
evaluare
c) elaborarea în paralel a două rapoarte de evaluare, unul pentru vânzător
şi celălalt pentru
cumpărător
d) nici un răspuns corect
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
104/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
T10. Test grila pentru verificarea cunostintelor etapizat:
Durata testului 30 min.
Fiecare grila corect rezolvata primeste 1 pct in coloana 4. Suma punctelor castigate se
completeaza in ultima rubrica.
Reluati testul dupa parcurgerea integrala a cursului. Nu trişa!
Nr.crt Intrebare raspuns punctaj
(1) (2) (3) (4)
1 Evaluarea mijoacelor fixe are o importanț ă deosebită în evaluările prin
metode:
a. bazate pe venit,
b. bazate pe cifra de afaceri,
c. bazate pe active,
d. bursiere,
e. metoda multiplilor
2 Cea mai adecvată metodă de evaluare a unui hectar de teren intravilan,
destinat construcț iilor de locuinț e individuale, este metoda: a.extracț iei,
b.parcelării ș i dezvoltării,
c.capitalizării rentei funciare (chiriei),
d.reziduală,
e.producț iei agricole anuale
3 Scopul analizei financiare în evaluare este să permită:
a. calculul activelor,
b. determinarea valorii de piaț ă,
c. impunerea justă,
d. diagnosticarea de dinamică a evoluț iei în timp a echilibrelor ș i
performanț elor afacerii,
e.metodologia evaluării
4 În abordarea prin piaț ă, întreprinderile comparabile trebuie sa fie: a.asemănătoare ș i în aceeaș i localitate,
b.similare ș i relevante,
c.identice ș i în aceeaș i ț ară,
d.cu acelaș i profit net,
e.identice intercontinental
5 In metoda ANC, cheltuielile de constituire sunt tratate astfel:
a.sunt preluate la valoarea contabilă,
b.sunt eliminate,
c.sunt preluate la valoarea corectată,
d.sunt actualizate prin indexare,
e.sunt diminuate la cota alocată exerciț iului financiar
6 Pentru o întreprindere care nu desfăș oară o activitate de export-import,
un activ din afara exploatării este: a.autoturismul utilizat de manager,
b.valuta din contul de la bancă,
c.stocul producț iei neterminate,
d.terenul din coproprietatea cu vecinul, aferent drumului de acces,
e.centrala termică a întreprinderii
7 Un castel din proprietatea unei firme agricole, utilizat ca sediu
administrativ, se va evalua:
a.pe baza comparaț iei directe,
b.pe baza costului de înlocuire net,
c.pe baza costului de reconstrucț ie,
d.pe baza valorii de vânzare forț ată,
e.prin valoarea de patrimoniu
8 Ce tip de valoare se va estima în evaluarea pentru garantarea de credite,
ipoteci ș i gajuri: f. valoarea de investiț ie,
ANCA GHEORGHIU * ANGELA VIDRASCU - EVALUAREA ÎNTREPRINDERII
105/105
Prezentul material poate fi reprodus sau utilizat de terț i cu precizarea sursei bibliografice:
Anca Gheorghiu – Evaluarea intreprinderii, partea I-a, curs digital, Universitatea Hyperion, 2012
g. valoarea de piaț ă ș i riscurile ce o pot afecta la data evaluării,
h. valoarea de casare,
i. valoarea de utilizare în continuitate
j. valoarea de asigurare
9 În evaluarea pentru asigurare se va estima:
f. valoarea de piaț ă g. valoarea de investiț ie
h. valoarea de reconstrucț ie
i. valoarea contabilă
j. valoarea de lichidare
10 Utilizarea speculativă înseamnă:
a. valoarea de investiț ie minus cheltuielile de amenajare
b. proprietate păstrată pentru vânzare ulterioară
c. proprietate achiziț ionată la un preț neobiș nuit de mic
d. proprietate achiziț ionată la lichidarea tuturor activelor
e. teren deț inut de promotorii imobiliari
Data 1 Punctaj final
Data 2 Punctaj final