De ce piata imobiliara va continua sa scada si in 2011

Cauza acestei scaderi nu este numai criza economica internationala, lipsa de creditare a bancilor, fuga investitorilor speculativi in alte zone, ci in primul rand problemele noastre de structura economica, de mentalitate colectiva, si de totala incompetenta politico-economica.

Urmaresc evolutia pietei imobiliare din tara, din Europa si din restul lumii - in special cea rezidentiala - pentru ca sunt interesat de ea, de evolutia si maturizarea ei, pentru ca - in mod direct, ea, piata, si in mod indirect cei care au puterea de a influenta piata  - imi afecteaza zi de zi calitatea vietii mele, si a tuturor celor ca mine, care depind de aceasta piata.

Am fost cu totii martori la nebunia frenetica imobiliara, aferenta anilor 2006-2008,  cand toata lumea - de la frizer la politician - cumparau teren, vindeau case, dezvoltau proiecte de sute de unitati, tranzactionau orice .... pentru ca la final totul sa se termine intr-un FAS rasunator, care, pe foarte multi i-a dus, sau o sa-i duca, la faliment si insolventa.

Aceasta perioada este deja istorie, nu va mai revenii niciodata la acei parametrii economici si care astazi,  exceleaza doar prin executii, insovente sau falimente mai mult sau mai putin rasunatoare. Astazi, suntem martorii a diverse tendinte manipulatorii ale pietei - exprimata prin  pozitia a diferiti posibili formatori de opinii - tendinte care provoaca confuzie intr-o piata si asa total debusolata. Exemplu - cineva face una sau mai multe tranzactii si deja se si gasesc cativa care spun ca piata imobiliara este in dezmotire si crestere. Altii vand in pierdere sau sunt executati silit - deja piata este intr-o faza de totala prabusire. Undeva, cineva porneste 10 unitati rezidentiale - piata explodeaza.

La TIMON 2010 sunt prezenti cativa zeci de dezvoltatori, oferta este de cateva mii de unitati, pornesc si cateva dezvoltari noi, sunt rezervari de 20-30 de unitati, cumparari zero barat. Ce fel de piata este aceasta ??? In crestere, in descrestere, moarta ... Daca ne rezumam la dorintele si asteptarile noastre, alterate de tranzactiile anilor 2007-2008,  vom tinde sa spunem ca este o piata moarta, prabusita, in continua scadere. Si cu toate acestea, cateva mii de unitati tot au fost construite si in aceasta perioada prabusita. Estre adevarat ca PIB-ul nu se mai poate mandrii cu cresteri de 30% din imobiliare, dar investitii se mai fac. Au scazut si preturile de tranzactionare - nu cat ar fi normal si suportabil - dar au scazut. A scazut si pretul la materialele de constructie, si la manopera si la transport, si la indirecte si beneficii, si la terenuri, si la dobanzi etc - dar piata inca nu reactioneaza favorabil. Si nici nu o va face repede.  De ce ??? Sa analizam cativa factori determinanti:

1. Oferta - astazi ea este de maniera a aproximativ 30-35.000 de unitati disponibile dupa cum urmeaza: 5-8.000 la diversi dezvoltatori, 20-22.000 la ANL, 4-6.000 la banci in urma insolventelor si a executiilor silite. Multe, cea mai mare parte de proasta si foarte proasta calitate din care multe, chiar foarte multe nu vor fi absorbite de piata decat in urma unei corectii drastice de pret. Oferta, chiar daca este mare, amplasamentul locatiei este undeva in mijlocul campului, fara utilitati, fara drumuri, fara transport, fara infrestructura scolara si logistica de retail, toate la un loc oglindind lipsa de profesionalism cu care domnul GOGU - si nu numai - s-a apucat sa faca bani din imobiliare.

2. Cererea - astazi ea se cifreaza - spun unii cunoscatori ai pietei - tot la 1 milion de unitati, chiar daca discutam despre cel mai mare pasiv pe care omul il achizitioneaza in timpul vietii sale, si despre un popor care este inca in proportie covarsitoare proprietar de unitati de locuit.  Dupa mintea mea acest factor are doua componente, si anume :

2.1. dorinta personala a fiecarui om de a avea acoperisul propriu deasupra capului. Ca nu o are si o doreste, ca o are dar doreste una noua, ca are o camera si doreste 3 , toate acestea sunt perfect normale, pot fi acceptate, pot fi intelese - aceasta stare genereaza o motivatie puternica care va rezolva problema intr-o anume conjunctura economica, politica si sociala.

2.2. puterea financiara a persoanei sau familiei motivate. Este factorul determinant in luarea acestei decizii. Nu voi intra in amanuntele arhicunoscute ale perioadei 2005-2008 cand puterea de cumparare a romanului a crescut - artificial, nesanatos, pe datorie dar ... a crescut - cand bancile aruncau cu banii dupa tine, doar, doar te prind de client - desii stiau foarte bine ca o data si o data, creditele neperformante vor trebui platite, dar credeau ca acele ziile nu vor venii niciodata. Astazi, - dupa 2 ani de recesiune dura, nerecunoscuta de guvernanti si netratata la timp, din lipsa de viziune, responsabilitate si competenta - a ramas numai dorinta, restul avand programat un registru unic de ,, dolce fa niente,,. Exceptie fac doar cei foarte determinati, care au ceva fonduri puse deoparte sau inconstienta nebunului care apeleaza si pacaleste o banca si se apuca sa-si construiasca casa mult visata, chiar daca acest lucru se intinde pe un vector de timp multianual.

3. Politicile paguboase a 4-5 guverne BOC care prin programele ,, PRIMA CASA,, 1, 2 si 2010 nu au incercat sa ajute pe nimeni decat pe clientii politici care au ramas cu case proaste, produse si nevandu-te. In acest sens, au mai amanat si in 2010, promulgarea legii 372/2005 privind Auditul si Certificarea Energetica, ca sa poata - acesti politruci politici - sa-si vanda produsele proaste de clasa energetica,, D,, sau ,, E ,, ca fete mari, de clasa ,, A,, Nu s-a rezolvat nimic, beneficiarii acestor programe orientandu-se in special pe apartamente din blocuri vechi. Se pare ca astazi - conform celor afirmate de ZF in program Prima Casa 2010 este realizata  o singura unitate, fiind ,, multe ,, dosare in lucru la cele 14 banci care sau inscris la acest program.

4. Bancile - acelesi care acuma-s 2-3 ani aruncau cu banii dupa clienti, si dadeau credite cu buletinul - astazi au pe ansamblu peste 7% credite neperformante. Scutura din cap, nu pricep ce

se intampla si toate, toate au tendinta de a arunca - lipsa lor de profesionalism si lacomia lor nemarginita - in spatele virtualilor si actualilor clienti, care au facut greseala de a face un contract cu ei, contract pe care nu l-au citit, nu l-au inteles, pe care l-au achitat partial cat au putut si care acuma li se pare - prin majoraile impuse de dobanda variabila - produse SF. Lupta dintre banci si clienti a inceput, reglementarile nationale si internationale a diverselor guverne la adresa bancilor au inceput sa produca efecte, ceea ce va determina pe o perioada de 1-2 ani, ca bancile sa fie foarte atente cu creditele - chiar si cu crteditele acordate statelor cu probleme de lichiditati si productie ca Romania - si sa faca ce fac si acuma : 80% din timp sunt de fapt caseriile furnizorilor de servicii care au externalizat aceasta activitate, considerand-o neeconomica.

5. Statul Roman, MDRT, ANL. CNI, CNADR, etc - nu au politici sau strategii nici macar anuale - risipesc bruma de bani publici pe investitii care dupa ce se finalizeaza, nu produc nimic decat pagubele aferente intretinerii lor in viata. De fapt ele nu sunt necesare, dar primarul cutare din partidul cutare, este  prieten si la sustinut pe parlamentarul Stan Papusa care este prieten cu secrtetarul de stat ( sofer, portar, femeie de serviciu sau poate fi oricine cu orice functie la ministerul respectiv - dar care aduce bani sau voturi ), care pune o vorba buna la ministru si - SE FACE - si in final ne miram ca ceea ce am facut nu are eficienta. Daca in 20 de ani am fi adunat toate baceste CIUBUCURI POLITICE astazi aveam sigur 5-6.000 de km de autostrada - in ciuda faptului ca atotcunoscatorul ministru  de atunci al transporturilor in persoana luminata a tovarasului Basescu - sustinea sus si tare ca noi nu avem nevoie de autostrazi.

6. Virtualul Client - mintit continu in ultimii 20 de ani, prostit de iluzia bunastarii pe imprumut din 2005-2008, belit acuma de toti pentru ca a avut ,, nesimtirea ,,sa spere  ca viata lui va fi mai buna, are si va avea in continuare mari probleme sa-si plateasca imprumuturile, lising-ul pentru masina, facturile de intretinere, darile, si in general costurile aferente traiului minimal de zi cu zi. Acesta este virtualul client - el are nevoia si dorinta de o casa noua , pe care - din pacate - o perioada relativ lunga de timp nu si-o va putea permite. Au grija de acest lucru, politrucii politici de astazi, care se imprumuta in continuare intr-o veselie, singura lor grija fiind aceea de a ramane in continuare la guvernare cu toate beneficiile aferente. Ca doar nu ei vor platii inapoi datoriile - fraierri sunt si vor fi si atunci.

Acestea sunt cateva din cauzele pentru care consider ca piata imobiliara de la noi va continua sa scada si in 2011. Si nu am luat in calcul influentele determinante ale economiei internationale - amenintata de o noua criza in W -, de problemele majore de pe piata imobiliara americana si nu numai, de problemele economice ale CHINEI, INDIEI , JAPONIEI ale caror economii dau semne de supraincalzire si cocheteaza si ele cu o criza financiara de data asta chiar globala, de problemele aferente aparitiei unei monezi noi internationale cu intentia declarata de a detrona dolarul american si influenta acestuia in economia mondiala, de incalzirea globala care va influenta categoric modul de abordare privind executia constructiilor - ca grad de clasa energetica, etc. Sa dea Dumnezeu sa fiu un proroc mincinos.