evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf

CVRH de Paris – 18 novembre 2013

Intervention de Laurent Escobar, directeur associé, Adequation

siège :

Espace Eiffel – 18/20, rue Tronchet – 69006 Lyon

tél. 04 72 00 87 87 – fax. 04 78 27 70 72

agence de Montpellier :

133, rue Olof Palme – Tournezy – 34070 Montpellier

tél. 04 67 07 99 00 – fax. 04 67 07 90 91

agence de Nantes :

1, allée Cassard – 44000 Nantes

tél. 02 40 95 64 64

agence de Nice :

23, rue Jean Canavèse – 06100 Nice

tél. 04 93 51 01 11 – fax. 04 93 51 01 64

Séminaire de la DGALN

Evolution et caractérisation de l’investissement locatif

dans le logement neuf – période 2009 / 2012

Extraits de l’étude réalisée pour le compte de la FPI

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18 novembre 2013 © Adequation - FPI – Investissement locatif dans le logement neuf 2009/2012 – Séminaire DGALN 2

En moyenne depuis 1995 : 95.000 ventes de logements ordinaires en promotion immobilière par an, dont 46.000 ventes en accession et 49.000 à investisseurs

9 premiers mois

de l’année 2013

Occupants +6,7%

Investisseurs -0,8%

Log

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phie

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Près de la moitié de l’activité de la promotion immobilière en zone B1, et un poids comparable des zones A et B2 dans les ventes enregistrées depuis 2009

• 22% des ventes de la promotion immobilière en zones A, soit environ 23.900 ventes/an ; des

marchés très tendus où la promotion immobilière représente en moyenne 65% de la

construction neuve .

• Un poids majeur de la zone B1 dans les ventes de la promotion immobilière, 51.800 ventes/an,

soit 47% de l’activité nationale, pour 21% de la population ; la promotion immobilière y

représente 65% de la production

• Zone B2 : 25.000 ventes/an (22% de la promotion immobilière) de 2009 à 2011, pour une part

équivalente dans la population française ; la promotion immobilière y représente 37% de la

production

• En Zone C, une moyenne de 10.400 ventes/an, soit 9% de l’activité nationale en promotion

immobilière, pour 38% de la population ; la promotion immobilière n’y représente que 9% de la

construction neuve

Source : données de l’échantillon des observatoires partenariaux FPI redressées par rapport aux données ECLN par Adequation

Evolu

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vestisseurs

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Le cœur du marché de l’investissement en zones B1 et B2

• Entre 2009 et 2011, une part de ventes à investisseurs assez faible en zone A, 49%

et très faible en zone C, 29%. En baisse respectivement, à 31% et 16% début 2012

• Une part équivalente en zone B1 et en zone B2, 65%, entre 2009 et 2011

• Un décrochage plus fort de la zone B2 en 2012, à 39%, contre 47% en zone B1, en raison

notamment du conditionnement du Scellier à un plafonds de prix de 2.100 €/m²

Source : retraitement global des données issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

Vente

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011/2

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La zone B2 fortement impactée par la modulation du dispositif Scellier en 2012

• De façon générale, en 2012, les ventes à occupants se sont nettement mieux maintenues

que les ventes à investisseurs

• Les ventes en zone A ont mieux résisté : -7% à occupants, -33% à investisseurs

• La zone B1 baisse de –26%, soit -2% à occupants et -40% à investisseurs

• La zone B2 chute de beaucoup, -47%, soit -16% à occupants et -66% à investisseurs

• Baisse plus contenue en zone C, -25%, soit -12% à occupants et -58% à investisseurs

Ventes globales Ventes à investisseurs Ventes à occupants


Zonage 2012/2011

Zone A -17,7%

Zone B1 -25,7%

Zone B2 -46,8%

Zone C -25,0%

Zonage 2012/2011

Zone A -7,0%

Zone B1 -1,5%

Zone B2 -15,9%

Zone C -11,6%

Zonage 2012/2011

Zone A -33,0%

Zone B1 -40,2%

Zone B2 -66,1%

Zone C -58,1%

Vente

s à

investisse

urs

par

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La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant la nature du territoire urbain accueillant un programme immobilier

• 71% de ventes à investisseurs au cœur des grandes métropoles urbaines,

Bordeaux, Lyon, Montpellier, Nantes, Nice, Rennes, Toulouse,

• 63% en première couronne de ces grandes métropoles,

ainsi que dans les villes moyennes en régions

Source : retraitement global des données issues des

observatoires sous maîtrise d’oeuvre Adequation

Nature des territoires urbains des pôles métropolitains et de leur périphérie

Nature des territoires urbains des villes moyennes et de leur périphérie

Profil urbain Total

Cœur métropolitain 71,5%

Couronne métropolitaine 63,9%

Ville moyenne 62,3%

Périphérie 54,1%

Périurbain 44,2%

Rural 29,4%

Station touristique 47,8%

Total 59,9%

Part de ventes investisseurs par

territoire urbain


Vente

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investisse

urs

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gam

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La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant la gamme de prix au m² dans laquelle s’inscrit le programme immobilier

• 31% de ventes à investisseurs dans la

gamme inférieure à 2.400 €/m²,

principalement alimentée par des ventes

à occupants en TVA réduite


gamme de 2.400 à 2.800 €/m²,

où subsiste une part significative de

ventes à occupants en TVA réduite

• De 67 à 73% de ventes à investisseurs

entre 2.800 à 5.400 €/m², gammes qui

représentent le cœur de marché plus ou

moins tendu des pôles urbains (grandes

métropoles et villes moyennes)


gamme supérieure à 5.400 €/m²,

qui concerne principalement de riches

acquéreurs de leur résidence principale

ou secondaire en secteurs littoraux, à

Annecy et en Pays de Gex, en Ile-de-

France et plus marginalement au cœur

des grandes métropoles régionales

Source : retraitement global des données issues des

observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

Vente

s à

investisse

urs

par

gam

mes d

e p

rix


La part de ventes à investisseurs varie sensiblement suivant la gamme de prix unitaire dans laquelle s’inscrit le programme immobilier

• Plus de 70% de ventes à investisseurs

pour les logements de prix unitaire

inférieur à 180.000 €

• 57% de ventes à investisseurs pour les

logements de prix unitaire compris entre

180.000 et 240.000 €



240.000 et 300.000 €



300.000 et 400.000 €


logements de prix unitaire supérieur à

400.000 € Source : retraitement global des données issues des

observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

Destin

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La phase de pré-commercialisation (avant mise en chantier) d’un programme collectif cumule en moyenne 47% des ventes. 61% d’entre elles sont réalisées auprès d’investisseurs

Quelles conséquences sur les

mises en chantier de programmes

neufs en cas de baisse significative

des ventes à investisseurs en

phase de pré-commercialisation ?

Investisseurs 61,4%

Occupants 38,6%

Destination des ventes en phase

de pré-commercialisation

Source : retraitement global des données concernant le logement collectif issues des observatoires partenariaux sous maîtrise d’oeuvre Adequation

Eta

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octo

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201

3 s

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Point de l’activité à octobre 2013 : une situation contrastée suivant le type de territoire

• Un recentrage des ventes dès 2012 sur les grandes métropoles, qui concentrent

désormais 53% de l’offre disponible, représentant 18 mois théoriques de vente

• Une baisse de -36% des ventes dans les villes moyennes, contre -25% en

moyenne nationale sur la globalité du marché du logement ordinaire neuf


2 011 2 012 2 013 2013/2011 Offre Délai Prix

7%

Ventes nettes

-19%

-36%

-18%

18,2 mois

24,8 mois

19,9 mois

3 939 €

3 756 €

4 116 €

Villes moyennes

Secteurs touristiques

Métropoles 58%

34%

8%

55%

38%

7%

40%

53%60%

33%

8%

Eta

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ux à

octo

bre

201

3 s

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zo

nag

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Point de l’activité à octobre 2013 : une situation contrastée suivant le zonage

• Les zones A et B1 enregistrent des baisses moins importantes que la moyenne

• Les ventes des villes moyennes en zone B2 ont chuté de -44% depuis 2 ans

• Les ventes investisseurs y ont baissé de deux tiers dès 2012

• 21% de l’offre disponible en zone B2 non touristique, soit 21.000 logements sur des

villes de 50.000 à 180.000 habitants comme Reims, Le Havre, St-Etienne, Dijon, Angers,

Le Mans, Nîmes, Brest, Limoges, Amiens, Besançon, Perpignan, Mulhouse, Caen, Poitiers


2 011 2 012 2 013 2013/2011 Offre Délai Prix

Zone A 19% 22% 22% -16% 15% 14,6 mois 4 661 €

Zone B1 36% 36% 38% -20% 38% 20,2 mois 3 530 €

Zone B1 8% 8% 8% -23% 8% 22,3 mois 3 585 €

Zone B2 21% 15% 16% -44% 21% 27,2 mois 3 173 €

Zone C 9% 10% 9% -27% 10% 22,9 mois 2 573 €

Zone A 2% 3% 3% -9% 3% 20,4 mois 4 723 €

Zone B1 3% 4% 3% -28% 3% 18,5 mois 3 514 €

Zone B2 1% 1% 1% -11% 2% 22,1 mois 4 256 €

Ventes nettes

Villes moyennes

Secteurs touristiques

Métropoles

Nante

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1


69% des logements livrés par les promoteurs en 2012 étaient portés par l’investissement locatif (47% en 2010 ; 55% en 2011). 29% des logements livrables en 2014 pas encore réservés

Source : Observatoire partenarial du Logement de la Méttrpole Atlantique Oloma - Adequation

Collectif et Individuel CU DE NANTES METROPOLE

Destination des logements vendus de 1T07 au 3T13 par année de livraison

879 741 9551217

804379

1411 1673

27832553

1635

484

738 602

280 423

475

335

2 2

29209

1215

1622

0

500

1000

1500

2000

2500

3000

3500

4000

4500

5000

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Disponibles à la vente Vente en bloc Investisseurs Occupants

St-

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St-

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2 40% des logements livrés par les promoteurs en 2012 étaient portés par l’investissement

locatif (28% en 2010 ; 40% en 2011). 52% des logements livrables en 2014 pas encore réservés

Source : Observatoire partenarial du Logement en Sud Loire - Epures / Cecim - Adequation

Collectif et Individuel ST ETIENNE METROPOLE

Destination des logements vendus de 1T08 au 3T13 par année de livraison

259

169 146197

128

21

168

209194 64

24

5

178

134

115

159

87

0

3

4

2960

256

55

0

100

200

300

400

500

600

700

2010 2011 2012 2013 2014 2015

Disponibles à la vente Vente en bloc Investisseurs Occupants

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Source : Observatoire partenarial du Logement en Sud Loire - Epures / Cecim - Adequation

9 premiers mois

de l’année 2013

Ventes +16%

Mises en vente -16%

Une activité de la promotion immobilière trop irrégulière, pénalisée par les changements

incessants de dispositifs, et bloquant de fait le bon développement des projets urbains

evolution et caractérisation de l’investissement locatif dans le logement neuf

Data & Analytics